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グランダ学芸大学に対するJHEP 認証 [第 2 回更新]
審査レポート2023 年 5 月

グランダ学芸大学に対するJHEP 認証[第 2 回更新] 審査レポート
審査レポート

評価申請者
名称

ヒューリックリート投資法人（執行役員住所

東京都中央区八丁堀二丁目 26 番 9 号

一寸木

申請番号
1-4488601-1204

評価実施者
名称

公益財団法人日本生態系協会（会長

池谷 奉文）

住所

東京都豊島区西池袋 2-30-20 音羽ビル和朗）

ハビタット評価認証制度 ＪＨＥＰJHEP（ジェイヘップ）は、米国連邦政府が開発した HEP という環境評価手法を、当協会が日本で適用可能な形に改良し、2008 年に創設したもので、事業を実施する前よりも生物の多様性の価値が向上した取り組みを、定量的に評価、認証する日本唯一の認証制
度です。

自然の生態系は現代世代及び将来世代のもっとも大切な生存基盤です。その生態系の構成要素である生物の多様性は、私たちにとって遺伝子資源としても、なくてはならない
基本財産です。その生物の多様性の価値がこれまで、漠然としたイメージで取り扱われてきました。

JHEP により、「動物のすみやすさ（HSI）」、「植生の地域らしさ（VEI）」という２つの指標を用いて数値化し、事業の前後を比較することで、生物の多様性の保全や再生の効果を明確に示すことが可能となりました。本認証は世界レベルの厳しい基準によるもので、消極的な環境への“配慮”では取得困難です。それだけに、認証を取得した取り組みは、社会に大きく貢献すると共に、世界へ発信可能な事業であると言えます。

目次
Ⅰ.評価の概要 ....................................................................................................................... 1

Ⅱ.評価区域と基準年 ............................................................................................................ 3
1.評価区域 ......................................................................................................................... 3
2.基準年 ............................................................................................................................ 4Ⅲ.事業内容 ........................................................................................................................... 5
1.事業の概要 ..................................................................................................................... 5
2.緑地割合 ....................................................................................................................... 11

Ⅳ.評価結果 ......................................................................................................................... 12
1.保全再生目標等の設定 ................................................................................................. 12
2.植栽植物等の確認（要件 3 の確認） ............................................................................ 19
3.評価基準値の算出 ........................................................................................................ 20
4.事業によるハビタット得点の算出 ............................................................................... 23
5.更新年の 50 年後におけるハビタット得点（要件 2 の確認） ...................................... 26
6.評価値（要件 4 の確認）.............................................................................................. 27

Ⅴ.審査結果 ......................................................................................................................... 30

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Ⅰ.評価の概要
申請番号

1-4488601-1204

評価対象事業名称

グランダ学芸大学

所在地

東京都目黒区鷹番 1-13-3

面積2,102 ㎡

概要

地域本来の植生を多用した有料老人ホーム
碑文谷公園や林試の森公園をつなぐ都市の生物ネットワーク

事業実施者
名称

ヒューリックリート投資法人（執行役員住所

東京都中央区八丁堀二丁目 26 番 9 号

問合窓口

ヒューリックリートマネジメント株式会社

一寸木

和朗）

運用管理部兼投資業務部
電話番号

認証タイプ

03-6222-7251
ハビタット評価認証 ver.3.0（JHEP ver.3.0）

基準年

1999 年

申請年

2013 年

更新年

2023 年

緑化条件

総敷地面積の 20％以上が緑地となる．
将来における緑地割合

目標植生

シラカシ群集

評価種

シジュウカラ／コミスジ

25.8％

評価結果
要件 2

ハビタット得点が将来までに 8 点以上となることが見込まれる．

8.9 点（得点範囲：0～100 点）

50 年後のハビタット得点
要件 3

生態系被害防止外来種を使用しない．
使用なし

要件 4

評価対象事業で得られる、更新年から 50 年間における年平均ハビタット
得点が、評価基準値以上となる．

1

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年平均ハビタット得点の増減

認証可否

認証可

保全タイプ

ハビタット代償保全および向上+2.0 点（得点範囲：－100～＋100 点）

総評
全体として樹木の生長が、当初の予想よりやや遅い傾向が見られ、管理上の制限樹高に達するまでの年次を見直しましたが、評価値は＋2.0 点（得点範囲：－100～＋100 点）となり、A ランクが維持されました。現状の剪定管理が将来にわたって続くと、評価値が下がる可能性があります。過度な剪定を避け、自然な樹形を維持する植栽管理を実施することで、より高い評価値を得ることが期待されます。
多様な自然環境の創出と気候変動への対策が最大の課題となっている現在、本事業は当該地域の生態系ネットワークの拠点として、さらに重要性が増し、自然と共存する
美しいまちづくりの先進事例となり得ます。国際的に ESG 経営や SDGs への取組みが求められる時代をむかえ、持続可能な経済・社会の実現に向け、企業の果たすべき役割が、今ほど注目されている時代はありません。今後も不動産業界のフロントランナーとして、取組みが持続、拡大され、生物の多様性を重視した取組みが継続、発展されていくことが期待されます。

ガイドライン
ハビタット評価認証制度

考え方と基準 ver3.0

評価認証機関
公益財団法人日本生態系協会
電話番号03-5951-0244

認証日2013 年 5 月 8 日

更新日

2023 年 5 月 8 日

有効期限2028 年 5 月 7 日

認証番号1-4488601-1204/02

2

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Ⅱ.評価区域と基準年
1.評価区域評価区域は東京都目黒区鷹番 1-13-3 に位置し、面積は 2,102 ㎡である（下図の赤枠内）。

中央緑地公園

碑文谷公園

清水池公園

図．評価区域（国土地理院発行の基盤地図情報 25000（地図画像）をもとに作成）

3

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2.基準年
評価対象事業は、2022 年 11 月 7 日付で、前所有者であるヒューリック株式会社からヒューリックリート投資法人への「JHEP 認証所有者変更」が行われた。このため、基準年は、前所有者による土地取得年である 1999 年とする。

4

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Ⅲ.事業内容1.事業の概要
対象地は、東急東横線 学芸大学駅から南東約 0.3km に位置する。1999 年に前所有者（ヒューリック株式会社）が土地を取得する以前は、共同住宅として管理されてきた。ヒューリック株式会社により同物件が取得された後も同じ用途で利用されてきたが、下記の通り 2012 年に有料老人ホーム「グランダ学芸大学」への建て替えが行われた。その後、ヒューリックリート投資法人への所有者変更が行われた。
「グランダ学芸大学」の外構には、建物を囲むようにシラカシ、コナラ、イロハモミジなど、多くの在来種が配置されている。
一律に整枝・剪定を行うのではなく、中高木類を中心に樹高 5～12m まで成長させていくという方針を設け、植栽管理にあたっている。
対象地は碑文谷公園や林試の森公園の間の市街地に立地していることから、都市生物のネットワークにおいて重要な位置づけにある。また、対象物件は高齢者向け施設である
ため、外出がままならない住居者のためにも、地域の植生を用いて四季の変化を楽しむことができるよう留意された植栽が施されている。

名称

グランダ学芸大学

敷地面積2,102 ㎡

建築面積

1,121 ㎡

延床面積2,803 ㎡構造

鉄筋コンクリート造 地上 3 階

主要用途

有料老人ホーム

着工

2012 年 8 月 3 日

竣工

2013 年 5 月 1 日

環境対策

ソーラーパネルの設置（屋上）、照明器具の LED 化
保水性ブロックの設置（歩道状空地）

51-4069501-1204/01

図．南側の生け垣（2023 年撮影）

図．竣工直前の生け垣（2013 年撮影）6

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図．グランダ学芸大学の屋上緑化部（2023 年撮影）

図．竣工直前の屋上緑化部（2013 年撮影）

7

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図．2023 年（更新年）における植生等の分布81-4488601-1204/02

図．2073 年（更新年の 50 年後）における植生等の分布91-4069501-1204/01

図．管理上予定している将来樹高10

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2.緑地割合JHEP の定義に従った当該評価区域の緑地割合は 25.8％であり、JHEP 認証に関する緑化条件は満たされている。

11

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Ⅳ.評価結果1.保全再生目標等の設定
1-1.保全再生目標
植生については、評価対象地において成立しうる自然植生の系列に基づいた自然植生の保全・再生を目標とする。動物に関しては、評価区域の立地条件および設定された目標
植生に生息し、希少性や固有性、栄養段階などの高い種や人為影響を受けやすい種などを中心として保全を図ることを目標とする。

1-2.基準年から過去 30 年間の状況
基準年（1999 年）から過去 30 年間（1969 年～1999 年）のハビタットの状況を、複数
年代の空中写真を用いて把握した。
空中写真の判読の結果、1969 年から 1999 年に至るまで、建物の配置に大きな変化は確認されなかった。外構部には、シバと思われる草地の広がりと、樹木が確認された。樹木は、北側の入り口部、中庭、南側の庭に中木や低木がまとまって植栽されていた。外構部の植栽についても大きな変化は確認されず、基準年から過去 30 年間では、基準年前後
が最も植生が成熟した状態にあったと推察された。

12

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1-3.基準年の遷移段階の分布状況
JHEP では「環境タイプ」という概念を設けている。環境タイプは、ランクの高い順に「1．湿性環境、樹林」－「2．低木・草地・竹林」－「3．人工地」と定義している。対象地内を環境タイプで区分し、単位区画ごとに、原則として基準年以前の 30 年間と初回
申請年以前の 30 年間が重なる期間（環境タイプ設定期間）における環境タイプの変遷を確認する。その期間で最も高いランクの環境タイプを、その単位区画における基準年以前の環境タイプとしている。
1-2 における空中写真の判読の結果、環境タイプ 1 から 3 が確認された。基準年以前で最も高い環境タイプの面積割合は、樹林タイプが 7.9％、低木・草地・竹林タイプが 17.6％、人工地タイプが 74.2％であった。

図．基準年以前における環境タイプの分布131-4069501-1204/01

1-4.自然植生の遷移系列
対象地を含む当該地域の地形や気候条件から、自然植生に至る遷移系列について整理した。
目黒区は、秩父山麓に端を発する武蔵野台地の東部に位置し、区のほぼ全域が台地からなっている。この台地は荒川と多摩川に挟まれた地域に広がり、関東ローム層が厚く堆積している。対象地の集水域は目黒川水系であり、
標高 35m 前後の台地面に立地している。
関東地方のこうした条件下における自然植生は、シラカシ群集と判断される。シラカシ
群集は、武蔵野台地の東部から多摩丘陵、狭山丘陵に代表される丘陵地を経て、海抜 350mまでの山地下部に成立する、関東地方の代表的な常緑広葉樹林である（奥富ほか 19871）。
高木層にシラカシが優占し、時にケヤキ、アカガシ、ウラジロガシを伴う。
シラカシ群集の代償植生としては、一般にクヌギ－コナラ群集が知られている（藤原19812, 宮脇編 19863）。クヌギ－コナラ群集は、落葉広葉樹の二次林で、高木層にコナラ、クヌギ、クリ等が優占する。
クサイチゴ－タラノキ群集は、常緑広葉樹林域の先駆的二次林であり、タラノキ、クサ
ギ、ネムノキなどの陽樹によって構成される低木～高木の樹林である。伐採跡地や林縁など、上記樹林と草原などを空間的につなぐ位置に成立することが多い植物群落である。
関東地方のヤブツバキクラス域おける二次草原のほとんどは、アズマネザサ－ススキ
群集にまとめられる。上記樹林タイプの成立する環境下で、刈り取りや火入れといった人
為的攪乱により、樹林化が妨げられている場合に成立する。

1

奥富清･奥田重俊･辻誠司･星野義延（1987）東京都の植生．東京都植生調査報告書別刷，東京．
2 藤原一絵（1981）日本の常緑広葉樹林の群落体系－Ⅰ．横浜国立大学環境科学研究セン
ター紀要 7，pp.67-133
3 宮脇昭（編）（1986）日本植生誌 7 関東．至文堂，東京．
14

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以上を下表に整理した。

表．自然植生に至る遷移系列の推定
遷移段階

群集名

環境タイプ

極相林

シラカシ群集二次林

クヌギ－コナラ群集

先駆的二次林クサイチゴ－タラノキ群集

二次草原

アズマネザサ－ススキ群集

15

樹林タイプ

低木・草地・竹林タイプ

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1-5.目標植生
環境タイプの分析より、本事業において目標とする植生群集と面積は、樹林タイプとしてシラカシ群集を 542 ㎡と設定した。残りは、建築物などの人工地である。
目標植生の分布を下図に示した。

図．VEI 算出のための目標植生の配置状況

16

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基準年以前と事業計画および設定された目標のそれぞれにおける環境タイプの面積割合を下図に示した。

100%
90%
80%
70%
60%
樹林タイプ

50%

低木・草地・竹林タイプ
40%

非緑地

30%

20%
10%
0%
基準年以前
（1969～1999年）

事業計画（2073年）目標植生（比較対象）

図．環境タイプの面積割合17

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1-6.評価種の選定（１）選定プロセス
評価種は、主な利用ハビタットが樹林である動物種から選定することとした。また、効率的に分析を進めるため、HSI モデルがすでに開発されている種、または十分な生態情報が存在する種を対象とした。その結果、鳥類と昆虫類（チョウ類）から選定することとなった。
本事業の規模は 2,500 ㎡未満であり、対応する行動圏クラスは 1 となる。鳥類と昆虫類（チョウ類）それぞれの中から、この行動圏クラスに該当する動物種を抽出した。

（2）選定結果
樹林の評価種としては、鳥類のシジュウカラおよび昆虫類（チョウ類）のコミスジが選定された。

シジュウカラ
本種は、低山帯から低地、樹林の多い公園や人家など、幅広い環境に生息する。都市域や工場地帯などにおいても比較的生息の可能性が高く、市民がさえずりを耳にする機会が多いと考えられる。昆虫類や液果などを食べる。

コミスジ
平地から低山地の林縁、またそれらが近接する緑の多い市街地で見られる。緑被量との相関が強く、スギやヒノキの人工林
よりも広葉樹林を好むなど、良質な樹林の指標となりうる。

18

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2.植栽植物等の確認（要件 3 の確認）
本事業において植栽された植物種について、生態系被害防止外来種リスト掲載種との照合を行い、同リストの掲載種が含まれないことを確認した。

19

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3.評価基準値の算出
3-1.方法
評価基準値は、基準年（1999 年）から過去 30 年間における状況に基づいて設定される。1-2 における空中写真の判読の結果、対象地においては、基準年前後の値が最も高い
ことが分かった。このため、基準年の時点におけるハビタット得点を 50 年間累積して求めた値を採用した。VEI（植生評価指数，植生の地域らしさ）および HSI（ハビタット評
価指数，動物評価種のすみやすさ）は、以下のように推定した。

（1）VEI
現場写真および 1-2 で示した空中写真から、緑地を常緑広葉樹亜高木、低木、草地（シバなど）の 3 つの相観植生に区分し、GIS データとして整理した。GIS データを VEI の算出手順に従って変換し、相観植生ごとの属性値として適応した。
評価区域全体の VEI は、相観植生ごとの VEI を面積で加重平均して算出した（植生が存在しない区域の VEI は 0 とした）。

（2）HSI
3-1（1）で区分した相観植生について、樹冠サイズや周囲の建物等から樹高を推定し、それぞれの被度を算出した。当協会が独自に取得したデータを参考にし、亜高木について
は、HC2 層に該当する被覆部の被度を 80％、HC3～4 層に該当する被覆部の被度を 40％、低木については、HC3 層に該当する被覆部の被度を 80％、HC4 層に該当する被覆部の被度を 40％、草地については、HC4 層の被度を 80％とした。
相観植生ごとに得られた HC を面積で重みづけして全体の平均値を求め、これをもとに評価区域全体でのハビタット変数を算出した。ハビタット変数を HSI モデルに代入し、HSI を求めた。得られた HSI を該当する環境タイプ（樹林タイプ）の面積比率で割った値を「環境タイプ内の HSI（HSIhab）」とした。HSIhab に 100 を乗じた値を「環境タイプ内のハビタット得点（HShab）」とし、HShab に該当する環境タイプの面積比率を乗じたものを「ハビタット得点（HS）」とした。

20

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3-2.結果
評価種および植生ごとに、基準年（1999 年）におけるハビタット得点を 50 年間延長したものを下図に示した。

環境タイプ内のハビタット得点

シジュウカラ

100
80

60
40
20
0
0

10

20

30

40

50

40

50

40

50

更新年からの年数

環境タイプ内のハビタット得点

コミスジ

100
80

60
40
20
0
0

10

20

30

更新年からの年数

環境タイプ内のハビタット得点

植生（樹林）

100
80

60
40
20
0
0

10

20

30

更新年からの年数

図．評価種および植生ごとの評価基準値

21

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全体100
ハビタット得点

80

60
40

20
0

0

10

20

30

40

50

更新年からの年数

図．全体の評価基準値

評価基準値を下表に示した。

表．評価基準値
環境タイプ内の
年平均ハビタット得点

年平均
ハビタット得点*シジュウカラ

37.1

9.6

コミスジ

31.8

8.2

動物平均 F1

34.4

8.9

植生 F2

1.1

0.3

樹林の平均 F = (F1+F2)/2

17.7

4.6

0.0

0.0

目標環境タイプ

面積比率

分類群

評価種

樹林

0.258

動物

非緑地

0.742

全体

4.6

* 環境タイプ内の年平均ハビタット得点に目標環境タイプの面積比率を乗じた値

22

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4.事業によるハビタット得点の算出
4-1.方法
樹木の管理方針としては、一律に整枝・剪定を行うのではなく、建物西側の高木を樹高
10m 程度まで、敷地南側の列植中木を樹高 2.5～5m 程度まで成長させていくものとしている。各植栽木の樹高および樹冠半径を、樹木の成長モデルから予測した。その結果、植栽木は 2110 年（更新年の 88 年後）に管理上予定している最大樹高に至ると予測された。
以上より、2023 年（更新年）、2072 年（更新年の 50 年後）の 2 時点の VEI および HSIを算出した。

（1）VEI
B1～K 層に該当する植物種ごとの被度割合を算出し、VEI を求めた。評価区域全体のVEI は、相観植生ごとの VEI を面積で加重平均して求めた（植生が存在しない区域の VEI
は 0 点とした）。

（2）HSI
各樹種の樹冠および地被類や低木類の植え込みを GIS 上に図化し、HC1～HC4 層の各階層における被覆割合を算出した。階層ごとの植物被度は、当協会が独自に取得したデータを参考に被覆割合の 80%とした。

23

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4-2.結果得られた HSI と VEI に 100 を乗じて、各時期におけるハビタット得点を求めた。その推移を下図に示した。

環境タイプ内のハビタット得点

シジュウカラ
100
80
60
40

20
0
0

10

20

30

40

50

40

50

40

50

更新年からの年数

環境タイプ内のハビタット得点

コミスジ
100
80
60
40

20
0
0

10

20

30

更新年からの年数

環境タイプ内のハビタット得点

植生（樹林）
100
80
60
40

20
0
0

10

20

30

更新年からの年数

図．事業により得られる評価種および植生ごとのハビタット得点の推移

24

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全体

ハビタット得点

100
80

60
40
20
0

0

10

20

30

40

50

更新年からの年数

図．事業により得られる全体でのハビタット得点の推移

本事業により得られると予想された年平均ハビタット得点を下表に示した。

表．事業により得られる年平均ハビタット得点
環境タイプ内の
年平均ハビタット得点

年平均
ハビタット得点*シジュウカラ

41.3

10.7

コミスジ

35.2

9.1

動物平均 F1

38.3

9.9

植生 F2

12.7

3.3

樹林の平均 F = (F1+F2)/2

25.5

6.6

0.0

0.0

目標環境タイプ

面積比率

分類群

評価種

樹林

0.258

動物

非緑地

0.742

全体

6.6

* 環境タイプ内の年平均ハビタット得点に目標環境タイプの面積比率を乗じた値

25

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5.更新年の 50 年後におけるハビタット得点（要件 2 の確認）
更新年（2018 年）の 50 年後における HSI と VEI に 100 を乗じて、各評価種と植生のビタット得点を求め、下表に整理した。

表．50 年後のハビタット得点
環境タイプ内のハビタット得点

ハビタット得点*シジュウカラ

51.8

13.4

コミスジ

46.3

12.0

動物平均 F1

49.0

12.7

植生 F2

19.9

5.1

樹林の平均 F = (F1+F2)/2

34.5

8.9

0.0

0.0

目標環境タイプ

面積比率

分類群

評価種

樹林

0.258

動物

非緑地

0.742

全体

8.9

* 環境タイプ内のハビタット得点に目標環境タイプの面積比率を乗じた値

26

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6.評価値（要件 4 の確認）
4 で求めた事業により得られる年平均ハビタット得点から、3 で求めた評価基準値を引くと、評価値は以下の通りとなった。

表．評価結果
目標環境タイプ

面積比率

分類群

評価種

樹林

0.258

動物

シジュウカラ

+1.1

コミスジ

+0.9

動物平均 F1

+1.0

非緑地

評価値*

植生 F2

+3.0

樹林の平均 F = (F1+F2)/2

+2.0

0.742

0.0

全体

+2.0

* 事業により得られる年平均ハビタット得点から評価基準値を引いた値

27

1-4069501-1204/01

評価種および植生ごとに、評価基準値（青色）とハビタット得点（赤線）の推移を下図に示した。

環境タイプ内のハビタット得点

シジュウカラ

100
80

60
40
20
0
0

10

20

30

40

50

40

50

40

50

更新年からの年数

環境タイプ内のハビタット得点

コミスジ

100
80

60
40
20
0
0

10

20

30

更新年からの年数

環境タイプ内のハビタット得点

植生（樹林）

100
80

60
40
20
0
0

10

20

30

更新年からの年数

図．評価種および植生ごとの評価基準値とハビタット得点の推移

28

1-4488601-1204/02

全体における評価基準（青線）とハビタット得点（赤線）の推移を下図に示した。
全体

ハビタット得点

100
80

60
40
20
0
0

10

20

30

更新年からの年数

図．全体での評価基準値とハビタット得点の推移

29

40

50

1-4069501-1204/01

Ⅴ.審査結果
Ⅳ章の結果に従い、認証要件ごとの結果を以下に整理する。

要件 2（ハビタットの質要件）

ハビタット得点が将来までに 8 点以上となることが見込まれる．なお、条件によっては、他のサイトにおいて得られた評価値の一部またはすべてを、評価対象事業に移転すること（オフサイト代償）で、本要件を満たすことも可能である．
更新年（2023 年）の 50 年後におけるハビタット得点は 8.9 点と予測された。このため、本事業は要件 2 を満たすものと認める。

要件 3（外来種要件）

生態系被害防止外来種を使用しない．

本事業において、審査を実施した時点における生態系被害防止外来種リスト掲載種および未判定外来生物を使用しておらず、今後使用する計画もない。このため、本事業は要件
3 を満たすものと認める。

要件 4（更新要件）

事業で得られる年平均ハビタット得点が評価基準値以上となる．なお、ここで得られた年平均ハビタット得点を前回認証時の年平均ハビタット得点から引いた値は 10 以下である
必要がある．
本事業により得られる年平均ハビタット得点は、評価基準値を 2.0 点上回った。また、本事業により得られる年平均ハビタット得点は 6.6 点を前回認証時の年平均ハビタット得
点 7.8 点から引いた値は 10 以下となった。このため、本事業は要件 4 を満たすものと認める。

30

1-4488601-1204/02

認証の可否と認証種別および評価ランク

以上より、本申請事業は認証要件をすべてクリアし、JHEP 認証事業に該当することを認める。保全タイプと評価ランクは以下の通りである。

認証可否

認証可

保全タイプ ハビタット代償保全および向上

評価ランク A

認証可

認証不可

（点）

年平均ハビタット得点

100
A+ AA+

範囲外

C

AAA

B

50
A
D

0
-100

-50

AA
範囲外

C- B-

0

50

100 （点）

評価値
図．本事業の評価ランク※本事業は、横軸（評価値）が+2.0 点、縦軸（年平均ハビタット得点）が 6.6 点となる座標に位置す
る．このため、評価ランクは A に相当する．

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グランダ学芸大学に対するJHEP 認証[第 2 回更新]
審査レポート2023 年 5 月発行
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