つくばみらい市子育て支援住宅事業実施方針（案）

令和４年

８月

つくばみらい市

＜目次＞
第１章

特定事業の選定に関する事項................................. - 1 -

１ 事業内容に関する事項.............................................................. - 1 ２ 特定事業の選定方法・公表等に関する事項............................................ - 7 -第２章

民間事業者の募集及び選定に関する事項....................... - 9 -１ 優先交渉権者の決定に係る基本的な考え方............................................ - 9 ２ 優先交渉権者の決定に係る手順及びスケジュール（予定）.............................. - 9 ３ 公募参加者の備えるべき参加要件等................................................. - 10 ４ 審査及び優先交渉権者の選定に関する事項........................................... - 12 ５ 審査結果及び評価の公表方法....................................................... - 13 ６ 契約に関する基本的な考え方....................................................... - 13 ７ 提出書類の取扱い................................................................. - 13 -第３章

民間事業者の責任の明確化等
事業の適正かつ確実な実施の確保に関する事項..... - 15 -

１ 予想される責任及びリスクの分類と官民間での分担................................... - 15 ２ 提供されるサービス水準........................................................... - 15 ３ 市による本事業の実施状況の監視（モニタリング）................................... - 15 -

第４章

公共施設等の立地並びに規模及び配置に関する事項............. - 17 -１ 本施設の立地条件................................................................. - 17 ２ 土地の使用に関する事項........................................................... - 17 ３ 要求施設における概要............................................................. - 17 ４ 本施設の引渡し日................................................................. - 18 -

第５章

事業契約等の解釈について疑義が生じた場合における措置に関する事項....... - 19 -

第６章 事業の継続が困難となった場合における措置に関する事項....... - 19 １ ＳＰＣの責めに帰すべき事由により事業継続が困難になった場合....................... - 19 ２ 市の責めに帰すべき事由により債務不履行が生じた場合............................... - 19 ３ その他の事由により本事業の継続が困難となった場合................................. - 19 ４ 金融機関と市との協議（直接協定）................................................. - 19 -第７章 法制上及び税制上の措置並びに財政上及び金融上の支援に関する事項............. - 20 １ 法制上及び税制上の措置に関する事項............................................... - 20 ２ 財政上及び金融上の支援に関する事項............................................... - 20 ３ その他の支援に関する事項......................................................... - 20 -第８章 その他特定事業の実施に関して必要な事項..................... - 20 １ 議会の議決....................................................................... - 20 ２ 情報公開及び情報提供............................................................. - 20 ３ 公募に伴う費用負担............................................................... - 20 ４ 添付書類等....................................................................... - 20 -第１章 特定事業の選定に関する事項
１ 事業内容に関する事項（１）事業の名称
つくばみらい市子育て支援住宅事業（以下「本事業」という）（２）本事業に供される公共施設等の種類
地域優良賃貸住宅（以下「本施設」という。）（３）公共施設等の管理者の名称
つくばみらい市長 小田川 浩（４）事業目的
本事業は、「民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律（平成 11年法律第 117 号、以下「ＰＦＩ法」という。）」を活用し、民間ノウハウによる質の高いサービスの導入や市財政の平準化を図りつつ、子育て世帯を中心とした中間層向けの集合住
宅を板橋地区に供給するものである。
子育て支援住宅を整備することで、活力のある快適な住まい環境を創出し、子育て世帯が居住、生活することにより、既存地区の定住人口の増加や地域の活性化を図ることを目的として実施する。
また、本事業の実施にあたり、特に以下の５点の事項に配慮し実施するものとする。なお、詳細については、募集要項（案）等において提示する。
１）良質なサービスの提供及びコストの縮減
本事業の実施にあたっては、民間の資金、経営能力及び技術的能力を活用した効率的かつ効果的な設計、建設、工事監理及び維持管理・運営を行うことにより、つくばみらい市に住むことに魅力を感じることができる良質な住環境・生活環境サービス提供を図ることとする。また、３０年間の事業期間はもとより、その後の市の運営・維持管理を含むライフサイクルコストの縮減が図られるものとする。
２）周辺環境との調和
旧わかくさ幼稚園敷地と隣接地「（以下「事業計画地」という。
）」は、板橋地区に位置し、近隣には小中学校が１キロ圏内にあり、最寄り駅としてつくばエクスプレスみら
い平駅があることから、周辺の開発も含め今後一連の子育て支援としての整備が期待される。
本施設の整備にあたっては、つくばみらい市景観条例を遵守し、建築の意匠や外構の整備等において、その目的を十分に理解の上、高さや色彩など、周辺環境と調和した整備を図るものとする。
３）子育て支援
本施設の整備にあたっては、特に安心して子どもを生み育てることができ、かつ、子どもが健やかに成長できる環境づくりを進めるため、間取りや広場など、子育てに適した施設となるよう配慮するものとする。
-1-

４）既存地区の活性化
周辺地区との交流に繋がるイベントの実施や、子育て支援に繋がる空間の創出など、既存地区の活性化を図るものとする。
５）地域経済の活性化等
本事業は、市が実施する公共事業であることから、その実施にあたっては市内企業や市民の参加による地域経済への貢献がなされるように配慮するものとする。
（５）事業手法
本事業は、ＰＦＩ法に基づき、事業計画地に、選定された民間事業者（以下「事業者」という。）が新たに本施設を設計、建設及び工事監理した後、市に本施設の所有権を移転
し、事業者が所有権移転後の事業期間中に係る維持管理・運営を遂行する方式（ＢＴＯ：
Build Transfer Operate）により実施するものとする。
（６）業務の範囲
事業者が実施する業務（以下「本業務」という。）は以下のとおりとする。
詳細については、募集要項（案）等において提示するものとする。
１）事業計画地内既存建築物等（旧わかくさ幼稚園施設）の解体・撤去処分業務①既存建築物等の解体に係る調査・設計業務及び関連業務②既存建築物等の解体に係る解体業務及び関連業務③既存建築物等の解体に係る工事監理業務及び関連業務④既存建築物等の解体に係る近隣対応・対策業務及び関連業務
２）本施設の整備①本施設の整備に係る調査・設計業務及び関連業務（住宅棟及び集会施設の基本設計、実施設計とともに事業計画地の外構・駐車場を含む）②本施設の整備に係る建設業務及び関連業務③本施設の整備に係る工事監理業務及び関連業務④本施設の整備に係る近隣対応・対策業務及び関連業務⑤本施設の整備に係るテレビ電波受信障害調査・対策業務及び関連業務⑥電柱の撤去・移設・新設に関連する業務⑦設計上支障がある場合に限り、防火水槽・防災無線・除染土等の移設に関する業務⑧上記各項目に伴う各種申請等業務⑨上記各項目に伴う市の交付金申請手続等の支援業務⑩本施設の引渡しに係る一切の業務⑪その他設計・建設業務上必要な業務
３）本施設の維持管理①本施設の維持管理に係る昇降機点検保守管理業務②本施設の維持管理に係る消防設備及び建築設備点検保守管理業務③本施設の維持管理に係る緊急通報システム点検保守管理業務（設置する場合）④本施設の維持管理に係るテレビ電波受信障害対策施設点検保守管理業務（設置する場合）⑤本施設の維持管理に係る受水槽点検清掃業務-2-

⑥上記各項目に伴う各種申請等業務及び関連業務⑦本施設の維持管理に係る共用部・敷地内清掃業務⑧本施設の維持管理に係る警備業務⑨本施設の維持管理に係る集会施設・植栽・外構・広場・駐車場施設管理業務（ただし、新設道路は除く）⑩本施設の入居者の転居に係る原状復旧業務⑪本施設の維持管理に係る修繕業務（大規模修繕を除く。ただし、大規模修繕計画立案業務・見積業務は含む）⑫その他維持管理上必要な業務
４）運営業務①本施設開業準備業務②本施設の入居者募集の宣伝業務③本施設の入居者募集業務、入居者管理支援業務
ア

入居者の公募に関する業務

イ

入居及び退去に関する業務

ウ

入居者の収入申告及び収入超過指導に関する業務

エ

入居者等の指導及び連絡に関する業務④本施設の敷金・家賃等の徴収・市への納入業務⑤本施設の入居者向けカスタマーサービス業務⑥集会施設の開業準備業務⑦集会施設の施設貸出、利用予約受付業務⑧自治会結成支援、コミュニティ形成支援業務
ア

供用開始時の自治会結成支援、コミュニティ形成支援業務

イ

運営時期における自治会結成支援、コミュニティ形成支援業務
入居者間や入居者と周辺住民間との良質なコミュニティ形成に向け、自治会行事等の運営代行にとどまらない、定期的な交流イベントの実施など積極的な働き
かけを求める。

ウ

コミュニティ内外に向けた広報・情報発信業務
自治会の活動やイベントを広く内外に発信することで、地域の子育て支援団体
等地元グループと入居者のつながりを創出するとともに、本事業のイメージの向上を図るものとする。

⑨上記各項目に伴う市の交付金申請手続等の支援業務⑩その他の維持・管理業務
ア

各種調査、照会、回答、利用統計

イ

良好なコミュニティの維持、活性化

ウ

事業期間終了にあたっての引継ぎ事務

エその他日常業務の調整（７）民間収益事業（事業者が独立採算で行う附帯事業）
事業者は、民間収益事業のリスクが本事業に影響を及ぼさないように配慮し、自らの提案
で自らの費用と責任において以下のとおり附帯事業を実施できるものとする。
１）事業者は、市が要求する本事業とは別に、事業計画地の一部を活用して、飲食店など-3-

子育て支援及び生活利便性向上、地域の活性化に資する民間収益施設の誘致など、独立採算の事業を行うことができる。
２）民間収益事業の実施に要する費用は、事業者の負担とし、収入は事業者の収入とする。
３）事業者は、原則として民間収益事業の使用面積に応じた借地料を市に払う。
４）事業者は、民間収益事業の事業リスクが本事業の実施に影響を及ぼさないように配慮すること。
５）事業者が独立採算で行う民間収益事業は、市が許可した事業に限る。
６）民間収益施設の誘致などを提案した事業者グループには、審査時に加点を行う予定である。

（８）事業期間
本事業の事業期間は、事業契約の市議会における議決を受け、事業契約締結日の翌日か
ら令和３７年３月３１日までとする。
（９）本事業のスケジュール（予定）
令和 ４年 ８月

実施方針（案）の公表

令和 ４年１１月

特定事業の選定・公表

令和 ４年１２月

債務負担行為の設定(議会の議決予定)

令和 ５年 １月

募集要項（案）等の公表（公募公告）

令和 ５年 ３月

参加表明書・参加資格確認申請書の受付

令和 ５年 ４月

参加資格確認審査の結果の通知

令和 ５年 ５月

提案書の受付

令和 ５年 ７月

優先交渉権者の決定

令和 ５年 ９月

事業契約締結(議会の議決予定)

令和 ６年１２月

施設引渡し

令和 ７年 １月

入居開始

令和３７年 ３月

事業契約終了（10）支払に関する事項
市の事業者に対する支払は、事業者が実施する本事業における本施設の整備業務及び事
業計画地内既存建築物等（旧わかくさ幼稚園施設）の解体・撤去処分業務に係る対価と本施設の維持管理・運営業務に係るサービス対価とする。
市は、本施設の整備事業及び事業計画地内既存建築物等（旧わかくさ幼稚園施設）の解体・撤去処分業務に係る対価については、本施設の市への引渡しが完了した日から事業契約期間中に、事業者に対し、市と事業者の間で締結する事業契約書に定める額を３０年間の割賦方式により、年２回９月末と３月末に元利均等方式で支払うものとする。
ただし、本事業は「地域優良賃貸住宅」の建設に関する国の交付金の充当を予定しており、本施設の市への引渡しが完了した日から６０日以内に、本事業の補助対象施設建設費の概ね４５％を支払い、残りの概ね５５％を割賦の対象とするものとする（ただし、国による交付金の支給率は、年度により変動することがあるため、留意すること。）。
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また、本施設の維持管理・運営業務に係るサービス対価について、市は、本施設の市への引渡しが完了した日から事業契約期間中に、事業者に対し、事業契約書に定める額を事
業期間に渡り年４回平準化して支払うものとする。
なお、これらの支払方法の詳細については、募集要項（案）等において提示するものとする。
（11）本事業に必要と想定される根拠法令等
本事業を実施するにあたり、遵守すべき法令、基準等は次に示すとおりである。このほか本事業に関連する法令、基準等を遵守するものとする。
（関係法令等）各法令は、いずれも本事業公募公告日の最新の法令を適用するものとする。
１）民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律（平成 11 年 7 月 30 日法律第 117 号）
２）民間資金等の活用による公共施設等の整備等に関する事業の実施に関する基本方針（平成 12 年 3 月 13 日総理府告示第 11 号）
３）建築基準法（昭和 25 年 5 月 24 日法律第 201 号）
４）都市計画法（昭和 43 年 6 月 15 日法律第 100 号）
５）消防法（昭和 23 年 7 月 24 日法律第 186 号）
６）自然公園法（昭和 32 年 6 月 1 日法律第 161 号）
７）住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成 11 年 6 月 23 日法律第 81 号）
８）特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律（平成 5 年 5 月 21 日法律第 52 号）
９）高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（平成 18 年 6 月 21 日法律第 91 号）
10）電波法（昭和 25 年 5 月 2 日法律第 131 号）
11）水道法（昭和 32 年 6 月 15 日法律第 177 号）
12）下水道法（昭和 33 年 4 月 24 日法律第 79 号）
13）茨城県建築基準条例（昭和 36 年 3 月 31 日茨城県条例第 21 号）
14）茨城県屋外広告物条例（昭和 49 年 3 月 30 日茨城県条例第 10 号）
15）茨城県ひとにやさしいまちづくり条例（平成 8 年 3 月 28 日茨城県条例第 10 号）
16）地域優良賃貸住宅制度要綱（平成 19 年 3 月 28 日国住備第 160 号）
17）地域優良賃貸住宅整備基準（平成 19 年 3 月 28 日国住備第 164 号）
18）地球温暖化対策の推進に関する法律（平成 10 年 10 月 9 日法律第 117 号）
19）廃棄物の処理及び清掃に関する法律（昭和 45 年 12 月 25 日法律第 137 号）
20）資源の有効な利用の促進に関する法律（平成 3 年 4 月 26 日法律第 48 号）
21）建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律（平成 12 年 5 月 31 日法律第 104 号）
22）つくばみらい市開発行為等に関する指導要綱（平成 18 年 3 月 27 日告示第 112 号）
23）その他、本事業に関係する法令※関係法令等を遵守すること。
（参考基準等）
１）建築・設備設計基準及び同解説最新版（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）
２）公共建築工事標準仕様書及び同標準図最新版（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）-5-

３）公共建築工事標準仕様書（電気設備工事編）及び同標準図最新版（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）
４）公共建築工事標準仕様書（機械設備工事編）及び同標準図最新版（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）
５）公共住宅建設工事共通仕様書最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
６）公共住宅建設工事共通仕様書解説書（総則編・調査編・建築編）最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
７）公共住宅建設工事共通仕様書解説書（総則編・電気編）最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
８）公共住宅建設工事共通仕様書解説書（総則編・機械編）最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
９）公共住宅建設工事共通仕様書別冊部品及び機器の品質性能基準最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
10）公共住宅建築工事積算基準最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
11）公共住宅電気設備工事積算基準最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
12）公共住宅機械設備工事積算基準最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
13）公共住宅屋外設備工事積算基準最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
14）高齢者が居住する住宅の設計に係る指針（国土交通省告示第 1301 号）
15）長寿社会対応住宅設計マニュアル集合住宅編（建設省住宅局住宅整備課監修）
16）共同住宅の防犯設計ガイドブック防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針・解説（財団法人ベターリビング、財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター企画編集）
17）建築工事における建築副産物管理マニュアル・同解説最新版（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）
18）公共工事コスト縮減対策に関する建設省新行動計画の解説※以上の参考基準等の解釈や参考基準等間の解釈に関して疑義が生じた場合は、別途、市と協議の上、適用について決定する。
（12）実施方針（案）の説明会
実施方針（案）に関する説明会を以下の日程で行う。
１）開催日時及び場所等①開催日時

令和４年９月２日（金）午後１時３０分から②開催場所

谷和原庁舎（２階大会議室）③説明資料

参加にあたっては、市のホームページより、実施方針（案）をダウンロ
ードして持参すること。

２）参加申込方法①申込日時

令和４年８月２６日（金）から９月１日（木）午後５時まで②申込方法

実施方針（案）に関する説明会への参加を希望する民間事業者は「【様式１】実施方針（案）説明会参加申込書」に所定の事項を記載のうえ、
つくばみらい市開発指導課へ電子メールでのファイル添付にて送信すること。なお、電子メールは、「ＰＦＩ説明会」の件名で送信すること。
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③申込先

つくばみらい市 開発指導課

e－mail：kaihatsu01@city.tsukubamirai.lg.jp（13）実施方針（案）等に関する質問・意見の受付及び質問回答・意見の公表
実施方針（案）等に関する質問・意見の受付及び質問回答・意見の公表を以下の要領で行う。
１）実施方針（案）等に関する質問・意見の受付①受付日時

令和４年９月５日（月）から９月１６日（金）
午後５時まで②提出方法

実施方針（案）等に関して質問・意見がある民間事業者は、その内容を「【様式２】実施方針（案）等に関する質問書」、「【様式３】

実施方針（案）等に関する意見書」に簡潔に記載のうえ、下記申込先へ電子メールでのファイル添付にて送信すること。電子メール以外での受付は行わない。なお、電子メールは「ＰＦＩ質問書」の件名で送信すること。
③申込先

つくばみらい市 開発指導課

e－mail：kaihatsu01@city.tsukubamirai.lg.jp
２）実施方針（案）等に関する質問回答・意見公表
提出のあった質問・意見に対する回答は、令和４年９月３０日（金）までに市のホームページ（http://www.city.tsukubamirai.lg.jp/page/dir004922.html）にて公表する。
（非公開希望を除く）。
３）実施方針（案）等に関するヒアリング
実施方針（案）説明会参加企業並びに質問・意見を提出した民間事業者に対して、市が必要と判断した場合には、実施方針（案）等に関するヒアリングを行う場合がある。
（14）実施方針（案）の変更
実施方針（案）の公表における民間事業者からの質問・意見、並びに第１章１（13）の３）のヒアリング等を踏まえ、特定事業の選定・公表までに、実施方針（案）の内容を見直し、変更を行うことがある。
なお、実施方針（案）の変更は、特定事業の選定・公表と同時に、実施方針（案）（変更版）を、市のホームページにて公表するものとする。
２ 特定事業の選定方法・公表等に関する事項（１） 選定方法・基準
市は、実施方針（案）の公表及び実施方針（案）等に関する質問回答・意見等の手続を経て、本事業を従来型の事業として市が自ら実施するよりも、ＰＦＩ事業として事業者が実施する方が、効率的かつ効果的に実施できることを選定の基準とする。
具体的には、ＰＦＩ事業として事業者が実施することで、事業期間を通じた市の財政負担の縮減が期待できるとき、又は市の財政負担額が同一の水準にあるが公共サービスの水準の向上が期待できるときに、ＰＦＩ法第７条に基づき本事業を特定事業に選定するもの
とする。

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（２）本事業のＰＦＩ特定事業の選定手順
以下の手順により、本事業を客観的に評価し、評価の結果を速やかに公表するものとする。
１）事業期間中の長期収支表による各年度の財政支出の発生の確認等の定量的な評価
２）本事業をＰＦＩ事業として実施することについての定性的評価
３）事業者に移転されるリスクの検討による市のリスクの軽減の確認評価
４）上記１）～３）の検討による総合評価（３）選定結果の公表方法
前項に基づき本事業の特定事業選定検討結果を、評価の内容と合わせて、市のホームページにて公表するものとする。

-8-

第２章 民間事業者の募集及び選定に関する事項
１ 優先交渉権者の決定に係る基本的な考え方
本事業は、調査・設計、建設段階から維持管理・運営段階の各業務を通じて、優先交渉権者に効率的かつ効果的な行政サービスの提供を安定的・継続的に求めるものである。
したがって、優先交渉権者の決定にあたっては、民間事業者の創意工夫を引き出す余地の多い
公募型プロポーザル方式を採用する予定とする。
２ 優先交渉権者の決定に係る手順及びスケジュール（予定）
優先交渉権者の決定に係る手順及びスケジュールは、「【資料１】事業スケジュール表（案）」を参照すること。
（１）募集要項（案）等の公表
実施方針（案）等に関する質問・意見、並びに第１章１（12）の３）のヒアリング等を踏まえ、募集要項（案）等（公募公告、募集要項（案）、様式集、要求水準書（案）、優先交渉権者決定基準、基本協定書（案）、事業契約書（案）等）を市のホームページにて公表
する。
（２）募集要項（案）等に関する質問回答
募集要項（案）等に関する質問を受付け、回答を行うものとする。具体的な日程については、募集要項（案）等において提示する。
（３）参加表明書、参加資格確認申請書の受付、参加資格確認審査の結果の通知
公募参加希望者に、参加表明及び参加資格確認申請に必要な書類の提出を求める。
参加資格確認審査の結果は、公募参加希望者に通知する。
参加表明書及び参加資格確認申請書の提出方法・時期、必要書類の詳細等については、
募集要項（案）等において提示する。
（４）提案書の受付
公募参加者（資格確認審査の通過者）に対し、募集要項（案）等に基づき本事業に関する事業計画等の提案内容を記載した提案書の提出を求める。
提案書の提出方法・時期、必要書類の詳細等については、募集要項（案）等において提示する。
（５）プロポーザル審査委員会による優先交渉権者の選定、市による優先交渉権者の決定・公表
提案書の審査によるプロポーザル審査委員会の意見を受け、市が優先交渉権者を決定し、公募参加者に通知するとともに、市のホームページにて公表する。
（６）基本協定の締結、審査講評の公表、事業契約の文言明確化、事業契約の調印（仮契約）。
市は、優先交渉権者が市内に設立する特別目的会社（以下「ＳＰＣ」という。）との事業契約の調印（仮契約）に先立って、本事業に係る基本協定を優先交渉権者の代表企業と締結する。
市は、基本協定の締結後、審査講評及び審査結果について公表する。市は、基本協定の-9-締結後、事業契約に係る協議・文言の明確化を行い、事業契約をＳＰＣと調印（仮契約）する。
当該事業契約は、市議会における議決をもって正式に効力を発生するものとする。
３ 公募参加者の備えるべき参加要件等（１）公募参加者の参加要件
公募参加者は、本施設の設計にあたる者（以下「設計企業」という。）、本施設の工事監理にあたる者（以下「工事監理企業」という。）、本施設の建設にあたる者（以下「建設企業」という。）、本施設の維持管理にあたる者（以下「維持管理企業」という。）、本施設の運営にあたる者（以下「運営企業」という。）、ＳＰＣのマネージメントにあたる者（以下「マネージメント企業」という。）、本事業に必要な資金調達の調整にあたる者（以下「資金調達企業」という。）、等で構成されるグループ（以下「公募参加グループ」という。）とする。
１）設計企業・工事監理企業・建設企業・維持管理企業・運営企業は、必ず公募参加グループに含むこと。マネージメント企業、資金調達企業は必ずしも公募参加グループに含まなくてもよい。
２）公募参加者は、参加表明書及び参加資格確認申請書の提出時に、公募参加グループの設計・工事監理・建設・維持管理・運営等すべての参加企業（以下「構成企業」という。）を明らかにすること。
３）公募参加者は公募参加グループ全体の代表企業を選定し、代表企業は、公募業務の窓
口企業・ＳＰＣの最大株主となること。
代表企業は、市内に本店、本社がある企業であること。
なお、設計業務、建設業務、維持管理業務、運営業務については、市が募集要項（案）等において提示する当該業務の一部を、第三者（以下「協力企業」という。）に再委託（再発注）することも可能なものとするが、提案書にその旨と委託企業名を明示すること。
４）参加表明書の提出時に構成企業・協力企業名及び代表企業名を明記し、必ず代表企業が公募に関する手続を行うこと。
５）参加表明書により参加の意思を表明した公募参加グループの代表企業の変更は認めない。
６）参加表明書により参加の意思を表明した公募参加グループの構成企業の変更も原則として認めない。ただし、やむを得ない事情が生じた場合は、市と協議を行い、提案書の受付期限日の前日までに市が承諾した場合に限り、代表企業を除く構成企業の変更及び追加を行うことができるものとする。
７）構成企業・協力企業は、他の公募参加グループの構成企業・協力企業として重複参加は認めない。
※市内に本店・本社がある企業が公募参加グループに構成企業・協力企業として参加している場合は、その参加企業数に応じ、審査の際、地域貢献点を加点するものとする。（加点の方法・点数は、優先交渉権者決定基準に示す。）（２）公募参加グループの構成企業の資格要件
公募参加グループの構成企業のうち、設計企業、建設企業は、それぞれ以下の資格要件を満たすものとする。
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なお、複数の資格要件を満たす者は、複数の業務を実施することができる。また、設計
企業、建設企業は、単独の企業又は複数の企業のいずれであってもよいものとするが、複数の企業の場合であっては、少なくとも１者は次の資格要件を満たしているものとする。
１）設計企業①建築士法（昭和 25 年法律第 202 号）第 23 条の規定に基づく一級建築士事務所の登録をしていること。
②平成２０年以降に、今回の事業に類似する住宅、又は公共施設の設計実績を有すること。
※工事監理は、設計企業が行うこと。ただし、設計企業と建設企業が同一の場合には、当該の設計企業以外の工事監理企業を、グループに含めること。
なお、その場合の工事監理企業の資格要件は、設計企業と同じとする。
２）建設企業①建設業法（昭和 24 年法律第 100 号）第 3 条第 1 項の規定により、建築一式工事につき
特定建設業の許可を受けた者であること。
②平成２０年以降に、今回の事業に類似する住宅、又は公共施設の建設実績を有すること。
（３）公募参加企業又は公募参加グループの構成企業の制限
以下に該当する者は、公募参加企業、公募参加グループの構成企業になれないものとする。なお、資格要件確認のため、常総警察署に照会する場合がある。
１）地方自治法施行令（昭和 22 年政令第 16 号）第 167 条の 4 の規定に該当する者。
２）会社更生法（平成 17 年法律第 154 号）第 17 条の規定による更生手続開始の申立てがなされている者。（更生手続開始の決定を受けた者は除く。）
３）民事再生法（平成 11 年法律第 225 号）第 21 条の規定による再生手続の申立てがなされている者。（手続開始の決定を受けた者は除く。）
４）つくばみらい市建設工事請負業者指名停止等措置要綱（平成 18 年 3 月 27 日告示第 9号）による指名停止の期間中である者。
５）建築士法（昭和 25 年法律第 202 号）第 10 条第 1 項及び第 26 条第 2 項の規定に基づく処分を受けている者。
６）直前２年間の法人税、消費税又は法人市民税を滞納している者。
７）自己又は自社の役員等が、次の各号のいずれかに該当する場合、又は、次の各号に掲げる者が、その経営に実質的に関与している場合。
（ア）暴力団（暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成 3 年法律第 77号）第 2 条第 2 号に規定する暴力団をいう。以下同じ。）（イ）暴力団員（同法第 2 条第 6 号に規定する暴力団員をいう。以下同じ。）（ウ）暴力団員でなくなった日から５年を経過しない者（エ）自己、自社若しくは第三者の不正な利益を図る目的又は第三者に損害を与える目
的をもって暴力団又は暴力団員を利用している者（オ）暴力団又は暴力団員に対して資金等を提供し、又は便宜を供与する等、直接的又は積極的に暴力団の維持運営に協力し、又は関与している者（カ）暴力団又は暴力団員と社会的に非難されるべき関係を有している者- 11 -

（キ）暴力団又は暴力団員であることを知りながらこれらを利用している者
８）市が本事業のために設置するプロポーザル審査委員会の委員又はこれらの者と資本面（５０％以上の株式保有）若しくは人事面（役員の兼任・社員の派遣）において関連がある者。
（プロポーザル審査委員会の委員については、募集要項（案）等において提示する。）
９）市が本事業について、アドバイザリー業務を委託している者又はこれらの者と資本面若しくは人事面において関連がある者。
（本事業においては、ＮＰＯ法人全国地域ＰＦＩ協会に本事業に関するアドバイザリー
業務を委託している。）（注）「資本面において関連がある者」とは、当該企業の発行済株式総数の１００分の５０を超える株式を有し、又は、その出資の総額の１００分の５０を超える出資をしている者をいい、「人事面において関連がある者」とは、当該企業の代表権を有する役員を兼ねる者をいう。（以下同様とする。）（４）公募参加者の備えるべき参加要件等に関する確認基準日
公募参加者の備えるべき参加要件等に関する確認基準日は、参加表明書の提出期限日とする。提案書の受付期限日（開札日）から優先交渉権者決定の日までに公募参加者の備えるべき参加要件等を欠く事態が生じた公募参加グループは失格とする。
４ 審査及び優先交渉権者の選定に関する事項（１）審査に関する基本的な考え方
１）審査は、市の職員等で構成するプロポーザル審査委員会において行うものとし、市内企業の参入に応じた市内業者加点や民間収益事業の内容に応じた加点など、具体的な優先交渉権者の選定基準については、募集要項（案）等公表時に優先交渉権者決定基
準を提示するものとする。
２）プロポーザル審査委員会においては、事業計画、施設計画、維持管理計画、運営計
画、リスク管理計画、民間収益事業計画、民間事業者の提案するサービス対価の額、民間事業者の提案する家賃の設定額等、各面から総合的に提案書の審査を行い、優先交渉権者を選定し、市に意見書を提出するものとする。
なお、家賃設定については市が国の基準を踏まえて行うものとする。
（２）審査手順に関する事項
審査は、以下の手順により行うものとする。
１）資格審査①公募参加者の備えるべき参加要件等に関する適格審査
２）提案審査①基本的要件に関する適格審査②優先交渉権者決定基準に基づく、事業計画、施設計画、維持管理計画、運営計画、リ
スク管理計画、民間収益事業計画、市が支払うサービス対価の提案額、民間事業者の提案する家賃の設定額等の総合的な提案内容に関する審査（審査の方法、審査の配点、基準、視点等は、優先交渉権者決定基準に示す。）
３）提案内容に対するヒアリング評価- 12 -

①提案内容に関し、各公募参加者のヒアリングをして審査を行う。
（審査の方法、審査の配点、基準、視点等は、優先交渉権者決定基準に示す。）
５ 審査結果及び評価の公表方法（１）審査結果の公表
プロポーザル審査委員会の提案書の審査に基づく意見を参考に、市が優先交渉権者を決定し、公募参加者に通知するとともに、市のホームページにて公表するものとする。
市は基本協定の締結後、審査講評及び公募結果の詳細について公表するものとする。
（２）優先交渉権者を決定しない場合
市は、民間事業者の募集、優先交渉権者の決定において、公募参加者がいない場合、又はいずれの公募参加者の提案も規定の審査水準に達しない等の理由により、本事業をＰＦＩ事業として実施することが適当でないと判断された場合には、優先交渉権者を決定せず、特定事業の選定を取り消す等の決定を行うものとする。
この場合はこの旨を速やかに公表するものとする。
６ 契約に関する基本的な考え方（１）事業契約の概要
優先交渉権者の決定後速やかに、市は代表企業と基本協定を締結する。また、市は、基本協定の締結後、優先交渉権者と事業契約の協議を行い、ＳＰＣと仮契約の調印をする。
なお、当該仮契約は、市議会における議決をもって、正式な事業契約として効力が発生す
るものとする。
事業契約は、調査・設計、建設及び維持管理・運営の各業務について包括的かつ詳細に規定し、事業期間終了の令和３７年３月３１日までの契約とする。
事業契約書（案）については、募集要項（案）公表時に提示するものとする。
（２）特別目的会社（ＳＰＣ）の設立
優先交渉権者は基本協定締結後、市との仮契約調印までに、本事業を実施する株式会社
としてＳＰＣを市内に設立するものとする。ＳＰＣの出資金の額は、民間事業者の提案とし、市は特に金額を設定しない。
なお、公募参加者によるＳＰＣに対する出資比率の合計は、全体の５０％を超えるものとする。
構成企業及び協力企業による出資は必須要件ではないが、公募参加グループの代表企業は必ず出資するものとする。
また、公募参加グループの構成企業以外の者がＳＰＣに出資する場合、その出資比率
は、出資者中の最大となってはならないものとする。
すべての出資者は、事業契約が終了するまでＳＰＣの株式を保有するものとし、市が事前の書面による承諾がある場合を除き、譲渡、担保等の設定その他一切の処分を行ってはならないものとする。
７ 提出書類の取扱い（１）著作権本事業に関する提案書の著作権は、公募参加者に帰属する。ただし、本事業において優- 13 -

先交渉権者の決定の公表時及びその他、市が必要と認めるときには、公募参加者の承諾を得たうえで、市は提案書の全部又は一部を無償で使用できるものとする。なお、本事業に関して提出された書類は返却しないものとする。
（２）特許権等
公募参加者の提案内容に含まれる特許権、実用新案権、意匠権、商標権等の日本国の法令に基づいて保護される第三者の権利の対象となっている工事材料、施工方法等を使用した結果生じた責任は、原則として提案を行った公募参加者が負うものとする。

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第３章 民間事業者の責任の明確化等事業の適正かつ確実な実施の確保に関する事項
１ 予想される責任及びリスクの分類と官民間での分担（１）責任分担の考え方
本事業における責任分担の考え方は、適正にリスクを分担することにより、より低廉で質の高いサービスの提供を目指すものであり、ＳＰＣが担当する業務については、ＳＰＣが責任をもって遂行し、業務に伴い発生するリスクについては、原則としてＳＰＣが負うものとする。
市が責任を負うべき合理的な理由がある事項については、市が責任を負うものとする。
（２）予想されるリスクと責任分担
市とＳＰＣの責任分担は、原則として「【資料２】リスク分担表（案）」によることとし、実施方針（案）等に関する質問回答及び意見の結果を踏まえ、必要な事項について
は、募集要項（案）等において提示する。
（３）保険市が優先交渉権者・ＳＰＣに求める保険の種類については、募集要項（案）等において提示する。
２ 提供されるサービス水準
本事業において、市が要求する本業務の要求性能及びサービス水準については、募集要項（案）・要求水準書（案）等において提示する。
３ 市による本事業の実施状況の監視（モニタリング）（１）モニタリングの実施
市は、ＳＰＣが定められた業務を確実に遂行し、要求水準書等に規定された水準並びに提案書において公募参加者が提案した水準を達成しているか否かを確認すべく、本事業の実施状況についてモニタリングを実施するものとする。
（２）モニタリングの時期
１）調査・設計時
市は、ＳＰＣによって行われた調査・設計について、市が要求した水準に適合し、かつ、提案書においてＳＰＣが提案した水準に適合するものであるか否かについて確認を行うものとする。
確認の結果、それぞれの水準に適合していないと市が判断した場合には、市はＳＰＣに対して修正又は変更を求めることができるものとし、ＳＰＣは修正又は変更を実施しなければならない。
２）工事施工時
ＳＰＣは建築基準法に規定される工事監理者を設置し、工事監理を行い、定期的に市に報告するとともに、市から工事施工、工事監理の状況の確認を受けるものとする。
また、ＳＰＣは、市が要請した場合、工事施工の事前説明及び事後報告、工事現場での施工状況の説明を行うものとする。
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３）工事完成・施設引渡し時
ＳＰＣは、施工記録を用意して現場で市の確認を受ける。市は、施工状態について市が要求した水準に適合し、かつ、提案書においてＳＰＣが提案した水準に適合するものであるか否かについて確認を行うものとする。
確認の結果、水準に適合していないと市が判断した場合には、市はＳＰＣに対して補修
又は改造を求めることができるものとし、ＳＰＣは補修・改造を実施しなければならない。
４）施設供用開始後（維持管理・運営段階）
市は、維持管理・運営段階において、定期的に維持管理・運営業務の実施状況を確認す
るものとする。
５）財務の状況に関するモニタリング
ＳＰＣは、毎年度、決算書類を含む事業報告書により財務の状況について、市に報告す
るものとする。
（３）モニタリングの方法
モニタリングは、年２回、書類の確認及びヒアリングにより行う。
（４）モニタリングの費用の負担
市が実施するモニタリングに係る費用のうち、市に生じる費用は市の負担とし、その他の費用はＳＰＣの負担とするものとする。
（５）ＳＰＣに対する支払額の減額等
モニタリングの結果、市が要求した水準、かつ提案書においてＳＰＣが提案した水準が維持されていない場合、市はＳＰＣに対して、本施設の補修、改造勧告、又は維持管理・運営業務の改善勧告を行い、一定の経過措置を経た後も、改善が認められない場合は、支払額の減額措置等を行う場合がある。

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第４章 公共施設等の立地並びに規模及び配置に関する事項
１ 本施設の立地条件
本施設は、みらい平駅から約２.５ｋｍに位置し、交通アクセスは、みらい平地区へ新しい道路が整備されており、常磐自動車道谷田部インターチェンジへ約５ｋｍと利便性の高い立地となっている。また、近隣には、伊奈東小学校、伊奈東中学校、周囲には公園や文教施設があり、良好な子育て環境が整備されている。
事業計画地の位置：つくばみらい市板橋字新山３０２３番２３ 他２筆（未確定）

事業計画地の面積：約１３，５６８㎡（未確定）

事業計画地周辺状況
東側：民地（住宅・山林）：市道１３３７４号線、市道１３３７６号線

南側：市道１３３７５号線

西側：市道１３３７３号線

北側：主要地方道（野田・牛久線県道４６号線）

区域区分：市街化調整区域
立地基準：都市計画法第３４条第１１号（区域指定）
建ぺい率：６０％
容 積 率：２００％
２ 土地の使用に関する事項
優先交渉権者は事業契約締結後、事業計画地は、本事業の整備に必要な範囲で使用することができるものとする。その際、つくばみらい市財務規則（平成 18 年 3 月 27 日規則第 31 号）に基づき市へ行政財産使用許可申請書を提出するものとし、詳細については本事業に基づくものとする。
３ 要求施設における概要（１）住宅棟（集合住宅）
間取り：３ＬＤＫタイプ（住戸専用面積：７０㎡程度）
戸 数：５７戸程度（２）集会施設
床面積：６０人程度の利用ができること（３）外構等
１）駐車場
自動車駐車場：住戸用各戸２台以上のスペースを確保すること。
自転車駐車場：住戸用各戸２台以上のスペースを確保すること。
２）その他- 17 -

ごみ集積所を整備すること。（市の担当課と調整すること）
塀又はかき柵等、子どもの安全に配慮した設備を整備すること。
（４）広場
入居者等のコミュニティ形成に寄与する施設として２，０００㎡程度の広場を確保するものとし、備品等は民間事業者の提案とする。
（５）新設道路
新設道路の幅員は、車道６ｍ程度、歩道２ｍ程度とする。
詳細については、道路管理者と協議の上、必要な整備を実施するものとする。
（６）認定こども園
認定こども園は、３，０００㎡程度のスペースを確保するものとする。
認定こども園の事業については、民設民営として、当該事業とは別に受注業者を公募す
るものとする。
認定こども園は、別途工事となるため、両工事に支障が出ないよう配慮し、認定こども園の受注業者と協議すること。また、事業計画地内既存建築物等（旧わかくさ幼稚園施設）の解体・撤去処分業務等のスケジュールも同様とする。
（７）事業計画地の接道部分
事業計画地の接道部分については道路管理者と協議の上、必要な整備を実施するものとする。
（８）民間収益事業
民間収益事業については、子育て世帯が気軽に集い、交流できる飲食店の誘致や生活利便性向上につなげる施設など、地域の活性化に資する事業とする。
なお、民間収益事業は、民設民営による独立採算制とするものとする。
（９）各施設の配置
１）各施設の配置については、全体のバランスや維持管理の方法及びセキュリティ対策を考慮に入れ、均衡のとれた配置とすること。
２）配置計画にあたっては、周辺地区との交流、周辺の環境・日照等に十分配慮するとともに、電波障害による影響を与えないよう対策を十分に講じ、電波障害等が発生した場
合、適切な処置を行うこと。
３）本施設への人や車両の出入等の動線について周辺環境等に配慮すること。
４）周辺環境と調和し、住戸内と周辺住宅間の視線などプライバシーに配慮すること。
５）周辺道路の渋滞に配慮した動線とすること。
６）本施設から伊奈東小学校への通学の安全対策に配慮すること。
７）既存の桜等を残したり、植替えたりと、既存の植栽を活かすような提案とすること。
４ 本施設の引渡し日
令和 ６年１２月２０日（予定）とする。
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第５章 事業契約等の解釈について疑義が生じた場合における措置に関する事項
事業契約等の解釈について疑義が生じた場合、市とＳＰＣは誠意をもって協議するものとし、協議が整わない場合は、事業契約書に規定する具体的措置に従うものとする。
また、本事業に関する紛争については水戸地方裁判所を第一審の合意による専属的管轄裁判所とする。

第６章 事業の継続が困難となった場合における措置に関する事項
１ ＳＰＣの責めに帰すべき事由により事業継続が困難になった場合（１）ＳＰＣの経営破綻、又はその懸念が生じた場合等により本事業の継続が困難となった場合、市はＳＰＣとの事業契約を解除できるものとする。
（２）ＳＰＣの事業実施状態が、市の要求した水準及び提案書においてＳＰＣの提案した水準を下回る場合、市はＳＰＣに対し修繕勧告を行い、一定の修復期間を与えたにもかかわらず、修復が認められない場合、サービス提供に重大な事態等が懸念される場合、あるいはＳＰＣの事業遂行能力の修復が不可能であると判断される場合には、市はＳＰＣとの契約を解除できるものとする。
この場合、ＳＰＣは、市に生じた合理的損害を賠償するものとする。
（３）ＳＰＣとの契約解除にあたっては、事前にＳＰＣ、ＳＰＣに融資を行っている金融機関と市が協議し、契約解除後の事業継承について決定するものとする。
２ 市の責めに帰すべき事由により債務不履行が生じた場合
市の責めに帰すべき事由により債務不履行が生じた場合、ＳＰＣは市との事業契約を解除できるものとする。この場合、市はＳＰＣに生じた合理的損害を賠償するものとする。
３ その他の事由により本事業の継続が困難となった場合
事業契約書に定めるその事由に基づく対応方法に従うものとする。
４ 金融機関と市との協議（直接協定）
本事業の適正な遂行と、継続性の確保を目的として、市は必要に応じて、ＳＰＣに資金提供を行う金融機関と協議し、直接協定を締結する場合がある。

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第７章

法制上及び税制上の措置並びに財政上及び金融上の支援に関する事項

１ 法制上及び税制上の措置に関する事項
現段階では、本事業に関する法制上及び税制上の措置等は想定していない。
ＳＰＣが本事業を実施するにあたり、法改正等により、法制上又は税制上の措置が適用されることとなる場合、市はＳＰＣと協議するものとする。
２ 財政上及び金融上の支援に関する事項
ＳＰＣが本事業を実施するにあたり、財政上及び金融上の支援を受けることができる可能性がある場合は、市はこれらの支援をＳＰＣが受けることができるよう協力するものとする。
３ その他の支援に関する事項（１）事業実施に関し、ＳＰＣが必要とする許認可等に関して、市は必要に応じてＳＰＣに協力す
るものとする。
（２）法改正等により、その他の支援が適用される可能性がある場合には、市はＳＰＣと協議を行うものとする。

第８章

その他特定事業の実施に関して必要な事項

１ 議会の議決（１）債務負担行為の設定に係る議案をつくばみらい市議会令和４年第４回定例会に提出予定。
（２）事業の契約に関する議案をつくばみらい市議会令和５年第３回定例会に提出予定。
２ 情報公開及び情報提供
本事業に関する情報提供は、市のホームページにて適宜公表するものとする。
３ 公募に伴う費用負担
公募参加者の公募に係る費用については、すべて公募参加者の負担とするものとする。
４ 添付書類等【様式１】

実施方針（案）説明会参加申込書【様式２】

実施方針（案）等に関する質問書【様式３】

実施方針（案）等に関する意見書【資料１】

事業スケジュール表（案）【資料２】

リスク分担表（案）【資料３】

位置図・整備概要図（案）【参考資料１】周辺地質調査資料- 20 -