2024年3月期第3四半期決算説明資料
2024 年 2月9日

本資料は、株式会社レーサム及び当社関係会社の事業概要、経営戦略に関する情報提供を目的としたもので、当社発行の有価証券の投資勧誘を目的としたものではありません。株式銘柄の選択、投資の最終決定はご自身の判断でなさるようにお願いいたします。本資料に記載された意見や予測等は、資料作成時点の当社の見解であり、その情報の正確性や完全性を保証し又は約束するものではなく、また今後、予告なしに変更されることがあります。

1

連結業績ハイライト
PL

2023年3月期

2024年3月期

前年

前年

第3四半期実績

第3四半期実績

同期差

増減率

2024年3月期
期初計画

進捗率（単位：100万円）
売上高

23,361

53,250+29,888+127.9%90,000

59.2%

売上総利益

7,381

16,127+8,745+118.5%

NANA

31.6%

30.3%

--1.3%

NANA

2,889

11,597+8,708+301.4%18,000

64.4%

12.4%

21.8%

-+9.4%

20.0%

NA

2,685

10,838+8,152+303.6%

16,800

64.5%

11.5%

20.4%

-+8.9%

18.7%

NA

1,872

7,047

+5,175+276.4%

11,000

64.1%

8.0%

13.2%

-+5.2%

12.2%

NA

売上総利益率
営業利益
営業利益率
経常利益
経常利益率
当期純利益
当期純利益率

業績ハイライトのポイント
第3四半期においても、複数の大型物件の販売があり、第3四半期末時点で、通期業績予想の進捗率が営業利益ベースで64.4%、当期純利益で64.1%を記録。昨年と同様に、第4四半期に複数の大型物件販売を予定していることから、売上総利益が前年同期比約+119%となった一方で、営業利益は前年同期比約+301%となっており、通期業績予想の達成に向けて、順調なペースを継続

売上高が拡大する中、一層オペレーティング・レバレッジが効いている好循環

2024年2月

本資料は、株式会社レーサム及び当社関係会社の事業概要、経営戦略に関する情報提供を目的としたもので、当社発行の有価証券の投資勧誘を目的としたものではありません。株式銘柄の選択、投資の最終決定はご自身の判断でなさるようにお願いいたします。本資料に記載された意見や予測等は、資料作成時点の当社の見解であり、その情報の正確性や完全性を保証し又は約束するものではなく、また今後、予告なしに変更されることがあります。

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連結セグメント別業績ハイライト
2023年3月期

2024年3月期

前年

前年

第3四半期実績

第3四半期実績

同期差

増減率

2024年3月期
期初計画

進捗率

PL （単位：100万円）
売上高

23,361

53,250+29,888+127.9%90,00059.2%

資産価値創造事業

18,54147,831+29,289+158.0%

82,50058.0%

資産価値向上事業

3,209

3,792+582+18.2%

4,500

84.3%

未来価値創造事業

1,609

1,625+15+1.0%

3,000

54.2%

2,889

11,597+8,708+301.4%

18,00064.4%

資産価値創造事業

4,886

12,349+7,463+152.7%

19,00065.0%

資産価値向上事業

508

1,034+525+103.3%

900

115.0%

未来価値創造事業-1,941-1,038+903

NM-1,000

NM-564-747-183

NM-900

NM

営業利益

本社経費

セグメント別ハイライトのポイント（セグメント別の事業内容は8Pご参照）
主力の資産価値創造事業において、上期のトレンドが継続し、第3四半期においても、複数の大型物件の販売が実現したことから、売上・営業利益共に、資産価値向上事業においては、資産価値創造事業における収益不動産の取得が進んだことにより、期中賃料が上昇。結果として、

未来価値創造事業においては、前期に売却したゴルフ場事業の連結除外の影響もあったものの、それぞれの事業が拡大を見せており、資産価値創造事業が全体の業績を牽引

資産価値向上事業は増収・増益に

未来価値創造事業は増収、赤字幅は縮小

2024年2月

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3連結貸借対照表
2023年3月期

2024年3月期

実績

第3四半期実績

前期末差

主なコメント

バランスシート （単位：100万円）
流動資産

96,216110,348+14,131

現金及び預金27,524

26,862-661

販売用不動産45,16740,476-4,691

仕掛販売用不動産

17,07936,849+19,770

固定資産

10,535

11,650+1,114

資産合計

106,752

121,998+15,245

流動負債

8,230

6,433

-1,797

1年内返済予定の長期借入金

1,359

1,640+280

未払法人税等

4,052

1,604

-2,44845,80357,691+11,888

長期借入金

41,39752,368+10,970

預り敷金

4,067

5,072

+1,005

負債合計

54,03364,124+10,091

純資産合計

52,71857,873+5,154

負債純資産合計

106,752

121,998+15,245

固定負債

2024年2月

順調に仕入れが推移

借入条件は、期間10年・返済ピッチ20~30年が原則

在庫水準が拡大していることから、借入金も増加

当期純利益で約70億円の増加、配当金支払いにより約16億円の減少、自己株式取得により約90億円の減少、公募増資等により約83億円の増加等

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4連結キャッシュ・フロー計算書
2023年3月期

2024年3月期

前年

第3四半期実績

第3四半期実績

同期差

主なコメントキャッシュ・フロー（単位：100万円）
営業活動によるキャッシュ・フロー

-10,291-7,880

投資活動によるキャッシュ・フロー

313-1,705

財務活動によるキャッシュ・フロー

-8,972

8,914

41

5

現金及び現金同等物の増減額-18,908-665

現金及び現金同等物の期首残高

28,222

27,511

9,313

26,845

現金及び現金同等物に係る換算差額

現金及び現金同等物の期末残高

2024年2月

資産価値創造事業での売上高約478億円、不動産の仕入の支払+2,410 額約403億円、改修工事代金の支払額約78億円、販管費や法人税等の支払等関係会社株式の有償減資による収入約3億円、関係会社株式の-2,019 取得による支出約11億円、有形固定資産の取得による支出約5億円、貸付けによる支出約3億円等
新規の資金調達と借入金の返済の差額での増加が約112億円、+17,887 株式発行による収入約83億円、自己株式の収得による支出約90億円、配当金の支払約16億円等

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5

各四半期の営業利益額の進捗率の推移
2019年3月期から2023年3月期までの直近5年間において、第3四半期末の営業利益額の通期に占める進捗率の平均値は52.0%、中央値は66.1%であった。今期の通期業績

第3四半期末時点で進捗率は75%を下回っているものの、当社の売上及び利益は、通常は下期偏重の傾向があり、今期も第4四半期に大型の物件販売が複数控えている状況。通期営業予想に対する、第3四半期末の進捗率は64.4%であった

上拡大に向けた仕入・販売活動に一層取り組んでいる状況

利益目標額の180億円達成に向けて、順調に推移しており、来期以降の売過去5年間の各四半期の営業利益額の進捗率と今期の比較
第1四半期

第2四半期

2019年度3月期

8.9%

2020年度3月期-2.5% 5.5% 14.5%

2021年度3月期※2021/3期はコロナ禍で保有物件の販売を控えた

-5.1%

32.9%

94.9%
25.0%

2023年度3月期-1.6% 5.1%

16.5%

2024年度3月期

21.2%-20.0%

16.1%

82.5%

-23.8%-0.6%-40.0%

第4四半期

42.0%

2022年度3月期-60.0%

第3四半期

0.0%

48.1%

27.6%
79.9%

32.3%
20.0%

33.9%

40.0%

10.9%
60.0%

80.0%

100.0%

120.0%

140.0%

注：2019年3月期から2023年3月期は、通期の営業利益額を分母として計算。2024年3月期は、通期の目標営業利益額である180億円を分母として計算。

2024年2月

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6自己株TOB及び公募増資を組み合わせた、一連のコーポレートアクションを通じて、流通株式比率は大きく改善
第3四半期期間中に、自己株TOB、公募増資を実施。当社の第2位株主だった日本投資株式会社から自己株TOBで株式を取得し消却、その後自己株TOBを通じて取得した株数と同規模の公募増資しか実施してい公募増資を行なったことから、流通株式比率は大きく向上

化は一切生じていない

ないため、一連のコーポレートアクションを通じて、株式の希薄

自己株TOB及び公募増資後の発行済み株式総数と流通株式比率 (注)30,000,000

発行済み株式総数は増加せず

27,500,000

25.9%

25,000,000
29,081,400

33.2%

40%

30%

20%

20.6%
26,239,700

29,081,400

22,500,000

10%

20,000,000

0%
2023年3月31日時点

自己株TOBの取得株式（単元未満株除く）消却後

発行済み株式総数（左軸）

公募増資後
（最大で）

流通株式比率（右軸）注： 2023年6月～7月に日本投資株式会社が知る前計画書に基づき市場内で売却した700,000株が全て流通株式になったと仮定。
また、公募増資の発行株式数（自己株TOBで取得し消却した株数と同数）の2,841,700株の内、自己株TOB後に日本投資株式会社に残った1,000株を除く、2,840,700株が全て流通株式になった前提で計算。

2024年2月

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7レーサムのビジネスセグメント(2023年5月開示資料より再掲)
内容

23/3期売上高

23/3期営業利益（全体に占める割合）（営業利益率）61,419百万円

16,653百万円

90.4%

27.1%

4,416百万円

765百万円

6.5%

17.3%

2,071百万円-2,302百万円

3.1%

(―)

不動産売買事業
当社にとって一番の根幹事業
NOIを上げることを中心に、下記のバリューアップ手法を強みとする。下記件数は2023年3月期までの過去5年間の販売案件101件の内、用いた手法の件数を示す（手法の重複やいずれにも属さない案件も存在）

資産価値創造事業



NOI向上

用途変更・容積率向上

大規模リノベーション

開発土地創出新築開発

権利関係調整・整備

62件

8件

33件

16件

14件

23件

上記の難度が高い手法を含めて、幅広い選択肢から最適解の手法を選ぶことができる、上場企業でも数少ないプレーヤーである
ほぼ全てのアセットクラスを対象としており、2023年5月期までの5年間では、金額ベースで下記の通り
オフィス



40%

商業32%

レジデンス

13%

地域別では主要都市での案件が大部分を占め、金額ベースで、東京都が約7割を占める
2021年末より複数の不動産を小口商品化し、個人投資家に投資口を販売するスキームも始動

資産価値向上事業

不動産の賃貸・建物管理事業

資産価値創造事業で保有する物件から生まれる賃料収入・管理費等を計上

資産価値創造事業にて当社から不動産を購入した顧客に対して、不動産の管理を行う事業

2023年3月末時点では 約180物件・1,800部屋 の管理を行っている

未来価値創造事業

不動産で得た知見を活かした様々な事業のオペレーション展開

宿泊施設運営、パン及び菓子等の製造・販売、ガスエンジン発電機の開発・製造・販売、高度医療の支援事業等、事業が多岐に亘る

現状は赤字だが、赤字額の縮小、将来の黒字化に向けて自信を深めている

2024年2月

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レーサムのビジネスモデル（資産価値創造事業／資産価値向上事業）(2023年5月開示資料より再掲)
レーサムは仕入れから販売に至る各段階において独自の強みを有している

仕入れバリューアップ

販売•

他社を圧倒するスピード感•

低廉賃料の引き上げによる賃料上昇••

幅広いアセット・クラスへの対応••

当社が手掛ける案件の紹介者の大半が、リピーター（難しい案件もレーサムなら出来るのではないかという信頼感）

既存の用途・賃料相場等に囚われない柔軟な発想

機関投資家/国内富裕層/海外投資家との強い関係性を有する•

築古物件のリノベーション・建て替えに関する豊富な知見

物件毎によって最適な投資家を見つける力を有する•

直近では一口5,000万円の小口商品も販売することで、新たな投資家層も開拓•

築古など通常ファイナンシングが難しい案件でも、ファイナンシングを得ることができる金融機関との信頼関係•

2024年2月••

新たなニーズを補足するクリエイティブなリーシング•

期中コストの見直し

難しい案件にも積極的にチャレンジできる社風と社員の存在

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9株主還元の方針(2023年5月開示資料より再掲)• 1株当たり配当金は前期対比

2023/3

一株当たり配当金18円増額の55円に増配

2024/3 ~ 2025/3•

1株当たり配当金は年間175円を下限とする

株主還元の方向性•

2024/3期、2025/3期は配当性向40%を目安とする

一株当たり配当金（単位：円）

実績／従来計画

予想250

年間175円を下限

200

196

175150100756055503702022/3

2024年2月

2023/32024/32025/3

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本資料は、株式会社レーサム及び当社関係会社の事業概要、経営戦略に関する情報提供を目的としたもので、当社発行の有価証券の投資勧誘を目的としたものではありません。株式銘柄の選択、投資の最終決定はご自身の判断でなさるようにお願いいたします。本資料に記載された意見や予測等は、資料作成時点の当社の見解であり、その情報の正確性や完全性を保証し又は約束するものではなく、また今後、予告なしに変更されることがあります。

お問い合わせ先

株式会社レーサム
管理本部・広報室
TEL 03-5157-8881
http://www.raysum.co.jp

2024年2月

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