― 重要事項説明書説明資料 ―

都市計画法
（昭和４
３．
６．
１
５）最近改正

平成２
９．
５．
１
２ 法２
６号

１．都市計画の基本①

健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保するこ

農林漁業との健全な調和を
図りつつ

と
②

①のため適正な制限のもとに土地の合理的な利用を図ること

２．法の体系
市街化区域及び市街化調整区域
地 域 地 区 （用 途 地 域 等 ）
土地利用に関する都市計画

促

進

区

域

遊休土地転換利用促進地区
被災市街地復興推進地域

地区

都 市 計 画 の 内 容

都

都市施設の整備に関する都市計画

市

施

設

計
画

都

市街地開発事業等予定区域

等市
計

都市計画の決定・変更

市街地開発事業に関する都市計画

市 街 地 開 発 事 業

画開発行為等の規制

法
都 市 計 画 制 限

建築等の規制
都市計画施設の整備に関する事業

都 市 計 画 事 業
市街地開発事業
が都市計画に定められます。

３．都市計画都市計画とは、都市における多種多様な建築需要を制限し、都市自体が無計画な雑居建築物の乱立集合体となり、やがては都市機能をも麻痺させることとならないよう、「農林漁業との健全な調和を図りつつ、文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保」し、このために「適正な制限のもとに土地の合理的な利用」を図る、総合的な都市づくりの基本となる計画のことです。
最近では、市町村にも都市計画策定のマスタープランを持たせ、道路、公園、下水道、教育施設等の都市施設や住宅地、商業地を含め都市環境や都市機能の向上を図ることとなっています。
具体的には、都市計画区域（都市計画法の規制を受ける区域として指定された区域）と都市計画区域外があります。都市計画区域には、市街化区域と市街化調整区域に区分された区域とこのような区域区分がなされていない区
域があります。市街化区域は、既に市街地を形成しているか、若しくは既ね１
０年以内に市街化を計画的に図る地域
で、市街化調整区域は、当分の間、市街化を抑制すべき地域です。都市計画区域外には、準都市計画区域が指定されることがあります。

1

― 重要事項説明書説明資料 ―４．いろいろな区域と開発行為等の制限（法第２９条第１項・第２項）
区域の特性

区域区分（注１）

開発行為等の制限（注２）

開発許可を必要としない開発行為

開発行為については、原則として、都道府県知事の許可を必要とします。

市街化区域

都

市街化を促進する区域であり用
途地域等の定めがあります。

内

市
計
画
区

市 街 化
調整区域

市街化を抑制すべき区域で、原則として建築物の建築はできま
せん。

線引きされ
ていない区
域（非線引
き都市計画
区域）

市街化区域及び市街化調整区域
に関する都市計画が定められていない区域で
す。

準 都 市
計画区域

都市計画区域に準ずる街づくりの基本となる区
域で、土地利用に関しては、都
市計画区域に準ずる制限が定められています。

域

外
都市計画区
域・準都市
計画区域外

規

模

用

途

０００㎡〔三 大 都※開発許可を受けた開発 １，０㎡。
区域内においては、工 市 圏 で は５０
事完了公告の後は、原 また、地域によっ００㎡から１，０００則として予定建築物等 て３以外の建築物等の建築 （又は５００）㎡の範を し て は な り ま せ ん 囲内で知事が規則（用途地域等が定めら で定める規模〕未
れ て い る と き を 除 満のもの。
く。
）。（法 第４２条 第１ （注３）項）
※市街化調整区域では、
開発行為及び建築物の建築等は禁止されます（法第４３条第１項）。開発許可を変更しようとする場合あらたに許可が必要で す。
（法 第３５
条の２第１項）※都道府県知事は、用途
地域の定められていな
い土地の区域での開発行為についての開発許可をする場合には、建築物の建ぺい率、建築物の高さ、壁面の位置
その他建築物の敷地、構造及び設備に関する制限を指定することができ、この区域内においては、原則としてその制限に違反して建築することができません。
（法第４１条第１項、第２項）

一定規模〔原則とし て３，０００㎡、又は都道府県の規則で定めた面積
（３
００
㎡以上３，
００
０㎡未
満）〕未満のもの。

農林漁業用の建築物又はこれらを営む者が居住する住宅のためのもの

公共性がある施設・事業のためのもの・その他①一定の公益的施設〔駅舎その他の鉄道施設、図書館、
公 民 館、変 電 所
等〕②都市計画としてオーソライズされた事業（都市計画事業）③他の法律に基づく許認可がある開発
事業（土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業）④公有水面埋立事業⑤その他（非常災害のための応急措
置、通常の管理行
為、軽 易 な 行 為等）

１ha 未満のもの（注１）都市計画区域：街づくりの基本になる区域で、都市計画法に基づくいろいろな都市計画が定められ、それに基づき土地の利用について同法をはじめいくつかの法令に制限が定められています。
（注２）開 発 行 為：
「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物（コンクリートプラント等）の建設の用に供する目的で行う、土地の区画・形質の変更をいいます。
具体的な事例について、開発行為に該当するか否かの判断は、市（区）町村（都道府県）に窓口で事前に問い合わせる必要があります。
区画の変更：道路・垣根等による土地の物理的区分の変更で、道路・水路等の新設・廃止・拡幅・付替え・交換等を含みますが、単なる登記簿上の合・分筆は含みません。
形質の変更：切土・盛土による土地の物理的形状の変更をいいますが、既に建築物の敷地となっている土地で、建築物の建築と一体の工事と認められる土地の掘削等は、区画の変更を伴わない限り除外されます。
あらかじめ買主の利用目的が、上記開発行為に該当し、許可が必要となる場合は、重要事項説明で説明が必要になります。
（注３）多くの自治体では、それぞれ独自の条例・指導要綱に基づいて１区画の土地の最低面積、道路の幅員、公園・緑化、義務教育施設の負担等の細かい規制を行っています。

2

― 重要事項説明書説明資料 ―５．市街化調整区域内における開発行為等の制限●開発行為に対する制限
１．次のいずれかに該当する場合は開発許可不要。
第２号

農林漁業用建築物のうち政令（施行令第２０条）で定めるもの又は農林漁業を営む者の居住用建築物の建築の目的で行う開発行為

第３号

公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がないものとして建築物の建築を目的で行う開発行為

都
市
計

第４号

都市計画事業の施行として行う開発行為

第５号
第６号
第７号

土地区画整理事業
市街地再開発事業
住宅街区整備事業

第８号

防災街区整備事業の施行として行う開発行為の施行として行う開発行為

画

第９号

法

第１
０号
第
１
１

施

第１号

第

仮設建築物の建築のための開発行為
土木事業等に一時的に使用するための第１種特定工作物の新設のための開発行為

号
管
理
・
軽
易
行
為

行

第２号

車庫、物置等の付属建築物の建築の目的で行う開発行為

令第３号

増築に係る床面積の合計が１０㎡以内の増築、増設の目的で行う開発行為（建築物、
特定工作物）

第４号

法第２９条第２号、第３号以外の建築物の改築で用途変更のないもの又は特定工作物の改築の目的で行う開発行為

２
９条

公有水面埋立法第２条第１項の免許を受けた埋立地のうち同法第２２条第２項の告示がないものにおいて行う開発行為
非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為

第
２
２

第５号
第６号

条

改築に係る床面積の合計が１０㎡以内の改築の目的で行う開発行為
延べ面積５０㎡以内の日用品店舗等のうち一定のものの新築の目的で当該調整区域に居住している者が自ら当該業務を営むため行う開発行為で、規模が１００㎡以内のもの

２．次のいずれかに該当する場合は例外的に許可され得る。
（法第３３条の基準を満たすことが前提）
本文

都

政令で定める公益上必要な建築物又は日用品店舗及び日常生活に必要なサービス施設の建築の目的で行
う開発行為

第２号

調整区域で鉱物資源、観光資源の有効な利用上必要な建築物、第１種特定工作物の建築等の目的で行う
開発行為

第３号

温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とする政令で定める事業のための建築物、第１種特定工作物

第４号

農林漁業用建築物のうち法第２９条第２号以外のものの建築目的の開発行為
調整区域内の農林水産物の処理、貯蔵、加工に必要な建築物、第１種特定工作物の建築等を目的とする開発
行為

市

計

第２種特定工作物

第１号

第５号

特定農山村法に基づく所有権移転等促進計画に従って行われるもの

第６号

都道府県が国又は中小企業事業団と一体となって助成する中小企業の事業の共同化、工場、店舗等の集団化に寄与する事業用の建築物、第１種特定工作物の建築等を目的とする開発行為

第７号

調整区域内の工場の効率化を図るため必要な密接関連事業のための建築物、第１種特定工作物の建築等を目的とする開発行為

第８号

政令で定める危険物の貯蔵、処理のための建築物、第１種特定工作物で市街化区域に立地することが不適当なものとして政令で定めるものの建築等を目的とする開発行為

第９号

市街化区域に立地することが困難又は不適当なものとして政令で定める建築物、第１種特定工作物の建築等を目的とする開発行為

第１０号

集落地区整備計画が定められている区域において、集落地区計画の内容に適合する建築物又は第１種特定工作物の建築等を目的とする開発行為

３
４

第１
１号

市街化区域に隣接又は近接し、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成している概ね５０以上の建築物が連担している地域で行う開発行為で、予定建築物の用途が開発区域及びその周辺の環境の保全上支障があると認められるもの（都道府県の条例で定める。
）に該当しないこと

条

第１
２号

開発区域の周辺の市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として都道府県の条例で定められたもの

第１３号

自己用の建築物、第１種特定工作物のための既存の権利の届出をなしたものが、当該目的に従って行う開発行為（５年以内の開発が必要）

第１４号

都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、
市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為

画

法

第

3

― 重要事項説明書説明資料 ―６．開発許可を受けていない土地における建築行為等の制限（法第４３条第１項・第２項）
１．市街化調整区域内のうち開発許可を受けた区域以外の区域において、建物の新築、改築、用途変更を行う
場合は、都道府県知事の許可が必要である。
ただし、次のいずれかに該当する場合は許可不要。
本文

農林漁業用建築物のうち政令（施行令第２０条）で定めるもの又は農林漁業を営む者の居住用建築物の建築等
一定の公益上必要な建築物の建築等（施行令第２
１条）

都
市

第１号

都市計画事業の施行として行う建築等

計

第２号

非常災害のため必要な応急措置として行う建築等

画

第３号

仮設建築物の新築

法

第

第

４

４
３

号

条

第
５
号
管
理
・
軽
易
行
為

第
１
項

施
行
令
第
３
４
条

第１号 法第２９条第１項第４号〜第９号の開発行為の行われた土地における建築等
第２号 旧住宅地造成事業に関する法律第４条の認可を受けた住宅地造成事業の施行として行う開発行為が行われた土地における建築等

施行
令第１号 既存建築物敷地内での車庫、物置等の付属建築物の建築

第３
５

第３号 延べ面積５０㎡以内の日用品店舗等のうち一定のものの新築で当該調整区域に居住している者が自ら当該業務を営むため行うもの

条

第４号 土木事業等に一時的に使用するための第１種特定工作物の新設

第２号 改築又は用途変更に係る床面積の合計が１０㎡以内の改築又は用途変更

２．１の都市計画法第４３条第１項のいずれの号にも該当せず許可を要する場合、次のいずれかに該当することが必要とされる。
都
市
計
画
法
第
４
３
条
第
２
項

施
行
令
第
３
６
条
第
１
項
第
３
号

イ 法第３
４条第１号〜第１０号に該当する建築物、第１種特定工作物の建築等
ロ 法第３
４条第１
１号の条例で指定する土地の区域内で行う建築物等の建築等で、当該建築物等の用途が同号の条例で定める用途に該当しないもの
ハ 建築物等の周辺の市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる建築物等の建築等として、都道府県の条例により区域、目的又は用途を限り定められたもの。
ニ 自己用の建築物、第１種特定工作物のための既存の権利の届出をなした者が、当該目的で行う建築等（５年以内の建築が必要）
ホ 周辺の市街化を促進するおそれがなく、市街化区域で行うことが困難又は著しく不適当な建築物、第１種特定工作物の建築等（開発審査会の議）

開発許可を受けた土地
における建築行為

法第４２条第１項
工事完了公告後は、予定建築物等以外のものの新築、改築、用途変更は禁止
ただし、都道府県知事が許可したとき、用途地域等が定められているときは
この限りでない。

（注） 旧都市計画法による「既存宅地の確認」制度の経過措置
平成１２年の都市計画法改正で、旧法第４３条第１項第６号に規定されていたいわゆる「既存宅地の確認」制
度が廃止されました。したがって現在は経過措置もなくこのような既存宅地において建築物の建築等を行う
場合には、法第４３条第１項による許可が必要となります。なお、具体的な制限と手続は、地方公共団体により必ずしも同じとは限りませんので、その都度都市計画法の担当窓口で調査する必要があります。

4

― 重要事項説明書説明資料 ―７．都市計画制限
都市計画制限とは、法によって決定される計画の実効性を担保するため、開発行為の制限のほかに、次のような土地利用に関して制限を課すものです。

都
市
計
画
事
業
の
認
可
・
承
認
の
告
示

１．促進区域内における建築の規制

都
市

２．市街地開発事業等予定区域の区域内における建築等の規制

計
画制

３．都市計画施設等の区域内における建築の規制、有償譲渡の届出

４．都市計画事業

限等

５．風致地区内における建築等の規制
６．地区計画等の区域内における建築等の規制
７．田園住居地域内における建築等の規制（１）促進区域内における建築等の制限（法第１０条の２）
促進区域には以下のものがあり、区域内における建築物の建築その他の行為に関する制限が、それぞれの法律で別に定められています。
区

域

法

律

制 限 の 内 容

区域内において建築物の建築をしよう①

市街地再開発促進区域

都市再開発法第７条第１項とする者は、原則として、都道府県知事の許可を受けなければなりません。

大都市地域における住宅及び住宅地の②

土地区画整理促進区域

供給の促進に関する特別措置法第５条
第１項③

住宅街区整備促進区域

区域内において、土地の形質の変更又大都市地域における住宅及び住宅地のは建築物の新築、改築若しくは増築を供給の促進に関する特別措置法第２４条

しようとする者は、原則として都道府

第１項

県知事の許可を受けなければなりませ

地方拠点都市地域の整備及び産業業務
拠点業務市街地整備
施設の再配置の促進に関する法律第１９④
土地区画整理促進区域

条第１項

5

ん。

― 重要事項説明書説明資料 ―（２）市街地開発事業等予定区域の区域内における建築等の規制
市街地開発事業等予定区域（注１）は、都市計画で、近い将来必ず事業地内となることが予定されている区域です。したがって、市街地開発事業等予定区域内では、事業の認可・承認の段階前であるにも関わらず、都市計画事
業の事業地内での制限に準じた厳しい規制がなされています。
（注１）市街地開発事業等予定区域とは、新住宅市街地開発事業の予定区域・工業団地造成事業の予定区域・新都市基盤整備事業の予定区域・２０ha 以上の一団地の住宅施設の予定区域・一団地の官公庁施設の予定区
域・流通業務団地の予定区域をいいます（法第１２条の２第１項）。
（１）建築等の許可（法第５２条の２第１項）
市街地開発事業等予定区域内において、土地の形質の変更又は建築物の建築その他工作物の建設を行う場合には、原則として、都道府県知事等の許可が必要です。
（２）市街地開発事業等予定区域内での施行予定者による土地建物等の先買いに伴う土地建物等の有償譲渡の届出（法第５２条の３第２項、第４項）
都市計画決定の公告の後に、土地建物等の先買いのために施行予定者は公告を行います。この公告の日の翌日から起算して１０日を経過した後に市街地開発事業等予定区域内の土地建物等を有償譲渡しようとする者は、原則として、一定の事項を書面により施行予定者に届け出なければなりません。
また、届出をした者は届出後３０日間は、その土地建物等を譲渡してはなりません。

（３）都市計画施設等の区域内における建築等の規制（１）建築の許可（法第５３条第１項）
都市計画施設（注２）の区域又は市街地開発事業（注３）の施行区域内で、建築物の建築をしようとする者
は、原則として、都道府県知事等の許可を受けなければなりません。
（注２）都市計画施設とは、都市計画決定された都市施設（法第１１条第１項）をいい、具体的には次のようなものがあります。
・道路、都市高速鉄道、駐車場、自動車ターミナルその他の交通施設
・公園、緑地、広場、墓園その他の公共空地
・水道、電気・ガス供給施設、下水道、汚物処理場、ごみ焼却場その他の供給施設又は処理施設
・河川、運河その他の水路・学校、図書館、研究施設その他の教育文化施設
・病院、保育所その他の医療施設又は社会福祉施設
・市場、と畜場又は火葬場

・一団地の住宅施設

・一団地の官公庁施設

・流通業務団地

・一団地の津波防災拠点市街地形成施設

・一団地の復興拠点市街地形成施設（注３）市街地開発事業（法第１２条第１項）とは、次のとおりです。
・土地区画整理事業

・新住宅市街地開発事業

・工業団地造成事業

・市街地再開発事業

・新都市基盤整備事業

・住宅街区整備事業

・防災街区整備事業（２）市街地開発事業等の予定地内での都道府県知事による土地の先買いに伴う土地の有償譲渡についての制限（法第５７条第２項、第４項）
市街地開発事業に関する都市計画決定後の公告の後に、土地の先買いについて都道府県知事又は届出の相手方として公告された者によって公告が行われます。この公告の日の翌日から起算して１０日を経過した後に事業予定地内の土地を有償譲渡しようとする者は、原則として、一定事項を書面により都道府県知事等に届け出なければなりません。

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― 重要事項説明書説明資料 ―また、届出後３０日間は、その土地を譲渡してはなりません。
（３）施行予定者が定められている都市計画施設の区域等についての特例（法第５７条の２、第５７条の３第１項、第５７条の４）
施行予定者が定められている都市計画施設の区域及び市街地開発事業の施行区域については、前述（１（）２）の制限は適用されません。
当該区域については、市街地開発事業等予定区域の区域内における、建築等の許可（法第５２条の２第１項）、
施行予定者による土地建物等の先買いに伴う土地建物等の有償譲渡についての届出（法第５２条の３第２項、第４項）が準用されます。

（４）都市計画事業制限
都市計画事業とは、市町村が都道府県知事の認可を受けて施行、都道府県又は国の機関が国土交通大臣の認可又は承認を受けて施行、又は、これら以外の者が都道府県知事の認可を受けて施行する都市計画施設の整備に関する事業及び市街地開発事業をいいます（法第５９条第１項〜第４項）。
（１）都市計画事業の事業地内での建築等の許可 （法第６５条第１項）
都市計画事業の認可等の告示後に、当該事業地内で、事業の施行の障害となるおそれのある一定の行為をしようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。
許可を受けなければならない一定の行為は次のとおりです。
①

都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更、建築物の建築、工作物の建設など②

移動の容易でない物件（その重量が５t を超える物件）の設置又は堆積（２）都市計画事業の事業地内での施行者による土地建物等の先買いに伴う土地建物等の有償譲渡についての届出（法第６７条第１項、第３項）
都市計画事業の認可等の告示の後に、土地建物等の先買いのために施行者が公告をします。この公告の日の翌日から起算して１０日を経過した後に都市計画事業の事業地内の土地建物等を有償譲渡しようとする者は、原則として、一定事項を書面により施行者に届け出なければなりません。
また、届出をした者は、届出後３０日間はその土地建物等を譲渡してはなりません。

（５）風致地区内における建築等の規制（法第５８条第１項）
風致地区は、都市の風致を維持するため、市街地にある自然景勝地等において指定されます。
風致地区内における建築物の建築、宅地の造成、木竹の伐採その他の行為については、地方公共団体の条例で規制されます。

（６）地区計画等の区域内における建築等の規制（１）地区計画（再開発等促進区、開発整備促進区）
地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全するための計画です。用途地域
及び用途地域以外の一定の条件を満たす区域内において定められます（法第１２条の５第１項）。
地区計画の都市計画には、種類・名称・位置・区域等のほか、目標・方針・地区整備計画（地区施設・建築物等の整備及び土地利用に関する計画）が定められます（法第１２条の５第２項）。
また、地区計画の区域の全部又は一部に、再開発等促進区又は開発整備促進区を定めることができます。再開発等促進区は、一定の条件に該当する土地の区域について、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進とを図るため、一体的かつ総合的な市街地の再開発又は開発整備を実施すべきものとして、開発整備促進
区は適正な配置の特定大規模建築物（商業施設等）を整備するためのものとして、それぞれ都市計画に定める

7

― 重要事項説明書説明資料 ―ものです（法第１２条の５第３項、第４項）。
（２）建築等の届出等（法第５８条の２第１項、第２項）
地区整備計画が定められている地区計画の区域内（下表参照）において、土地の区画形質の変更、建築物の建築等を行おうとする場合には、原則として、その行為に着手する日の３０日前までにその行為の種類、場所、設計又は施行方法、着手予定日等一定事項を市町村長に届け出なければなりません。
その届出にかかる事項を変更しようとするときも同様です。
届出の対象となる区域は下表のとおりです。
届出の対象となる地区計画等の区域

法律

地区計画の区域（再開発等促進区若しくは開発整備促進区（いずれも

法第５８条の２第１項、第２項

第１２条の５第５項第１号に規定する施設の配置及び規模が定められているものに限る。
）又は地区整備計画が定められている区域に限る。
）
歴史的風致維持向上地区計画の区域（歴史まちづくり法第３１条第４地域における歴史的風致の維持及び向上

項に規定する施設の配置及び規模が定められている歴史的風致維持に関する法律第３１条第１項、第４項

向上整備計画が定められている区域に限る。
）
沿道地区計画の区域（沿道法第９条第４項第１号に規定する施設の幹線道路の沿道の整備に関する法律第１０

配置及び規模が定められている沿道再開発等促進区又は沿道地区整条第１項、第２項

備計画が定められている区域に限る。
）
防災街区整備地区計画の区域（地区防災施設の区域又は防災街区整

密集市街地における防災街区の整備の促

備地区整備計画が定められている区域に限る。
）

進に関する法律第３３条第１項、第２項

集落地区計画の区域（集落地区整備計画が定められている区域に限る。
）

集落地域整備法第６条第１項、第２項（３）市町村の条例に基づく制限又は緩和
地区計画等の区域（地区整備計画等が定められている区域に限る）内において、建築物の敷地、構造、建築
設備又は用途に関する事項について、市町村の条例により制限されることがあります（建築基準法第６
８条の２
第１項）
。
また、用途地域における用途の制限を補完し、地区計画等（集落地区計画を除く。
）の区域の特性にふさわしい土地利用の増進等の目的を達成するため必要と認める場合においては、市町村は、国土交通大臣の承認を得て第４８条第１項から第１２項までの規定（用途地域における用途制限）による規制を緩和することができます（建築基準法第６８条の２第５項）。

（７）田園住居地域内における建築等の規制（１）田園住居地域
田園住居地域は用途地域の１つで、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために指定されます（法第９条第８項）。
（２）建築等の規制（法第５２条第１項）
田園住居地域内の農地（※）の区域内において、土地の形質の変更、建築物の建築その他工作物の建設または土石その他の政令で定める物件の堆積を行おうとする場合は、原則として、市町村長の許可を受けなければなりません。
（※）耕作の目的に供される土地をいいます。

8

― 重要事項説明書説明資料 ―８．特別用途地区・特定用途制限地域（１）特別用途地区の用途制限
特別用途地区は、用途地域内の一定の地区において、地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため、用途地域の指定を補完して定める地区です（法第９条第１３項）。
特別用途地区内では、建築物の制限又は禁止に関して必要な規定が、地方公共団体の条例で定められます（建築基準法第４９条第１項）。
また、特別用途地区内では、地方公共団体は、国土交通大臣の承認を得て、条例で用途地域内での建築の制限を緩和することができます（建築基準法第４９条第２項）。

特 別 用 途 地 区 の 例
種

類

目

的

・

特

徴

１．特 別 工 業 地 区

工業・工業専用・準工業地域内の業種を制限する「公害防止型」と、準工業・商業・
住居系の用途地域内の制限を緩和する「地場産業保護型」の２タイプがあります。東京都の第１種及び第２種特別工業地区は前者の、また、埼玉県川口市の特別工業地区
は後者の例です。

２．文区

教育、研究、文化活動のための環境の維持向上を図るため、学校や研究機関、文化施設などが集中する地域に指定され、風俗営業や映画館・ホテル等が禁止されます。

３．小 売 店 舗 地 区

近隣住民に日用品を供給する店舗が集まっている地区で、特に専門店舗の保護又は育成を図るため、風俗営業やホテル・デパート等が規制されます。

４．事 務 所 地 区

商業地のうち官公庁、企業の事務所等の集中立地を保護育成する地区です。

５．厚区

病院・診療所等の医療機関、保育所・母子寮等の社会福祉施設等の環境を保護するための地区です。

６．娯 楽 ・ レ ク リエーション地区

商業地域のうち、劇場、映画館、バー・キャバレー等が集中する盛り場に指定する「歓楽街型」と、主に住宅地周辺のボーリング場・スケート場等の遊技場を対象とする「レクリエーション施設型」などがあり、それぞれの目的に沿って「用途地域」の規制が緩和又は強化されます。

７．観

温泉地・景勝地など観光地の観光施設の維持・整備を図るための地区です。

教

生

光

地

地

地

区

８．特 別 業 務 地 区

商業地のうち、特に卸売店舗を中心とした卸売業務機能の高い地区に指定される「卸売業務型」、主に準工業地域のトラックターミナル・倉庫などの流通関連施設向けの「ターミナル・倉庫型」及び幹線道路沿いの自動車修理工場・ガソリンスタンド等のための「沿道サービス型」があります。

９．中 高 層 階 住 居
専 用 地 区

大都市の都心部の夜間人口の過疎化対策の一環として、一定地域のビルの中高層階の用途を住宅に限定し、住民の増加・定住化を図るための地区です。

１０．商 業 専 用 地 区

横浜の「みなとみらい２１」や千葉の「幕張メッセ」などの、店舗・事務所等が集中する市街地でその他の用途を規制し、大規模ショッピングセンターや業務ビルの集約的な立地を保護・育成するための地区です。

１
１．研 究 開 発 地 区

製品開発の研究のための試作品の製造を主たる目的とする工場、研究所その他の研究開発施設の集積を図り、これらの施設に係る環境の保護及び利便の増進を図る。

以上のほかにも、地方公共団体が独自に定めている地区があります。

9

― 重要事項説明書説明資料 ―（２）特定用途制限地域
特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。
）内において、良好な環境の形成又は保持のため、地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、特定の建築物等の用途の制限を定める地域です（法第９条第１４項）。
特定用途制限地域内における建築物の用途の制限は、都市計画に即して地方公共団体の条例で定められます（建築基準法第４９条の２）。

（３）用途地域等における建築物の敷地、構造又は建築設備に対する制限
用途地域、特別用途地区、特定用途制限地域、都市再生特別地区又は特定用途誘導地区内においては、地方公共団体の条例により、建築物の敷地、構造又は建築設備に関する必要な制限が定められます（建築基準法第５
０条）
。

10

― 重要事項説明書説明資料 ―９．その他の地域地区による制限等
地域地区（法第８条）目

的類①

特例容積率適用地
区

未利用となっている建築物の容積の活用を促進
して土地を高度利用②

高層住居誘導地区

土地の有効高度利用を通じた良質な共同住宅の供給促進、職住近接の都市構造の実現

③

高度地区

建築物の高さの最高限度又は最低限度の規制を通じ市街地環境の保持又は土地利用増進④

高度利用地区

建築物の高さ、容積率、建ぺい率、建築面積、壁面の位置の規制を通じ市街地の合理的で健全
な高度利用

⑤

特定街区

建築物の容積率、高さの最高限度、壁面の位置の規制を通じ街区の整備と空地確保⑥

都市再生特別地区

特別の用途、容積、高さ、配列等の建築物を誘導⑦

防火地 域、準 防 火
地域

建築物の構造の規制を通じ市街地の火災の危険の防除

建築物の構造を規制⑧

特定防災街区整備
地区

木造建築物が密集している区域の防災機能の確
保と土地の合理的で健全な利用

建築物の種類・形態等を規制⑨

景観地区

建築物の形態意匠、色彩等の規制により、良好 建築物の形態な景観を形成・意 匠、
高 さ、
壁面又は敷地
面積を規制

⑩

風致地区

都市の自然的景観の維持

緑地の保全

無秩序な市街地化の防止、公害、災害の防止、
生活環境の確保のための規制

建築物等の新築、増・改築、宅地造成の規制等

緑地の無秩序な市街地化の防止等を規制

建築物等の新築、増・改築、宅地造成、木
竹の伐採等の規制
緑地の保全⑪

緑地保全地域⑫

特別緑地保全地区⑬

緑化地域

建築物の敷地内の緑化を推進⑭

生産緑地地区

市街化区域内農地等の適正な保全⑮

歴史的風土特別保存地区

古都の歴史的風土を保存⑯

第１種・第２種歴史的風土保存地区

明日香村における歴史的風土の保存⑰

伝統的建造物群保
存地区

伝統的街並みを保全⑱

駐車場整備地区

交通の輻輳する市街地での都市機能の維持

⑲

臨港地区

港湾を管理運営（港湾の機能に支障となる土地利用を規制）⑳

流通業務地区

流通業務の機能を増進（流通業務の運営に支障となる土地利用を規制）!

航空機騒音障害防止地区・同 防 止 特
別地区

建築物の密度等を規制

型
１）市街地環境
形成型

２）保全型

歴史の保全

特定空港の騒音障害の発生を防止し、結果的に円滑な空港機能を確保（注）美観地区は、景観法の施行により景観地区となりました。

11

都市に必要な地区又は施設の機能の増進３）都市機能増進型

― 重要事項説明書説明資料 ―①

特例容積率適用地区
未利用となっている容積の活用を促進し土地を高度利用するために定められる地区で、土地所有者等の申請に基づいて特例容積が定められます。
この特例容積率の適用を受ける特例敷地については、その容積率が限度となります（建築基準法第５７条の２）。
また、都市計画に建築物の高さの最高限度が定められたときは、高さはその限度以下でなければなりません（建築基準法第５７条の４）。

②

高層住居誘導地区
郊外への拡散した住宅地を都心部に呼び戻し、利便性の高い高層住宅の建築を誘導するため、高層住宅の建設を誘導すべき地区を都市計画において位置付けるものです。
高層住居誘導地区は、第１種住居地域、第２種住居地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域のうち、指定容積率が４００％又は５００％である地域に指定されます。
高層住居誘導地区内では、その高層住居誘導地区に関する都市計画において建ぺい率の最高限度又は建築物の敷地面積の最低限度が定められた場合には、建築物はこの内容に適合するものでなければなりません（建築基準
法第５
７条の５）
。
また、以下のような制限の緩和があります。

（ a ）容積率の緩和――住宅の用途に供する部分の床面積が３分の２以上である建築物について、その住宅割合に応じた容積率の引上げ（指定容積率の１．
５倍以下）（ b ）前面道路幅員よりの容積率の緩和――商業系用途地域と同じ制限を適用（幅員×６/１
０）（ c ）斜線制限の緩和――商業系用途地域と同じ制限を適用（道路・隣地斜線勾配）（ d ）日影規制の適用除外――ただし、高層住居誘導地区内であっても、日影規制の対象区域内（高層住居誘導地
区を除く。
）に日影を生じさせる場合には日影規制が適用されます。

③

高度地区
高度地区は、建物の高さの最高限度（最高限高度地区）又は最低限度（最低限高度地区）を定め、用途地域の高さの制限を強化するもので、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図ることを目的としています。
高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する都市計画において定められた内容に適用するものでなければなりません（建築基準法第５８条）。

（ a ）最高限高度地区――高さの最高限度を定めてあまり高い建物が建たないようにして市街地の環境や都市景観の保全を図るものです。
※この目的を有する高度地区は、準都市計画区域にも定めることができます。
（ b ）最低限高度地区――高さの最低限度を定めてそれ以上の高さの建物を確保することにより、市街地の土地利用の増進や災害時の火災に対する防御壁としての避難地避難路の確保を図るものです。
また、単なる高さの絶対値の制限のほか斜線制限等の形態もあります。

④

高度利用地区
市街地の高度利用を図る地域地区ですが、単に高度利用を図るだけでなく、空地の確保と規模の大きな開発を目指すものです。
建築面積の狭小ないわゆる鉛筆ビルを防止するとともに高度利用を図るべき容積率を使いきっていないところ
や土地の細分化が進んでおり、かつ公共施設が不十分なところ、第１種及び第２種中高層住居専用地域内で未利用地の多いところ等に指定するものであるとされています（通達）。

12― 重要事項説明書説明資料 ―（ a ）容積率、建ぺい率、建築面積及び壁面の位置の規制（建築基準法第５９条第１項、第２項）
高度利用地区では、高度利用地区に関する都市計画において、・容積率の最高限度・最低限度
・建ぺい率の最高限度
・建築面積の最低限度
・壁面の位置の制限が定められ、建築物はこれに適合するものでなければなりません。
（ b ）適用除外
高度利用地区に関する都市計画において定められた容積率、建ぺい率及び建築面積の制限は、次に掲げる建築物について適用がありません。
ア．主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であって、２階以下で地階がなく、容易に移転又は除却ができる建築物
イ．公衆便所、巡査派出所その他これらに類する公益上必要な建築物
ウ．学校、駅舎、卸売市場その他これらに類する公益上必要な建築物（特定行政庁が許可したものに限る。
）

⑤

特定街区
特定街区とは、個々の敷地単位ではなくて街区（ブロック）単位で良好な市街地を形成するために、都市計画で指定される地区です。
この地区内では、都市計画で、建築物の容積率、高さの最高限度、壁面の位置の制限の３つが定められ、用途
地域における一般的な容積率、建ぺい率等の規制が適用されません（建築基準法第６０条第１項、第２項）。
この制度は、敷地内に有効な空地を確保させる代わりに、容積率、高さ制限等の一般的な形態規制を一般の地区より緩和するものです。

⑥

都市再生特別地区
この地区は、「都市再生特別措置法（平成１４年６月施行）」に基づく都市再生緊急整備地域のうち、都市再生に貢献し土地の合理的かつ健全な高度利用を図る特別の用途、容積、高さ、配列等の建築物の建築を誘導する必要があると認められる区域について、都市計画に定められる地区です。
都市再生特別地区内では、容積率、建ぺい率などいろいろな建築制限の特例があります。

《都市再生特別地区における建築制限の特例の内容》（１）建築物の容積率及び建ぺい率、建築物の建築面積並びに高さの制限（建築基準法第６０条の２第１項）
都市再生特別地区内の建築物については、その容積率及び建ぺい率、建築物の建築面積（同一敷地内に２以上の建築物がある場合においては、それぞれの建築面積）並びに建築物の高さは、当該地区の都市計画において定められた内容に適合しなければなりません。
（２）建築物の壁面の位置の制限（建築基準法第６０条の２第２項）
都市再生特別地区内における建築物の壁又は柱は、建築物の地盤面下の部分及び国土交通大臣が指定する歩廊の柱その他これに類するものを除き、当該地区の都市計画において定められた壁面の位置の制限に反して建築することはできません。
※上記（１）、（２）の制限が適用除外とされる建築物
Ⅰ

主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であって、階数が２以下で、かつ、地階を有しない建築物で、容易に転移し、又は除却することができるもの

Ⅱ

公衆便所、巡査派出所その他これらに類する建築物で、公益上必要なもの

13

― 重要事項説明書説明資料 ―Ⅲ

学校、駅舎、卸売市場その他これらに類する公益上必要な建築物で、特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したもの（３）誘導すべき用途に供する建築物に関する用途規制の適用除外（建築基準法第６０条の２第３項）
都市再生特別地区に関する都市計画において定められた誘導すべき用途に関する建築物については、建築基準法第４８条（用途地域）及び第４９条（特別用途地区）の規定は適用されません。
（４）日影規制の一部適用除外（建築基準法第６０条の２第６項）
都市再生特別地区内の建築物については、原則として建築基準法第５６条の２第１項（日影による建築物の高さの制限）に規定する日影規制対象区域外にある建築物とみなされます。
ただし、都市再生特別地区内の高さ１０m 超の建築物で、冬至日において同地区外にある日影規制対象地区
内の土地に日影を生じさせる場合には、建築基準法第５６条の２第１項の規定が適用され、日影規制が適用されます。
〈その他の留意点〉（１）都市再生特別地区の建築物については、当該地区の都市計画において定められた容積率の最高限度を建築基
準法第５２条（容積率）第１項各号に掲げる数値とみなして、同条の規定が適用されます（建築基準法第６
０条の
２第４項）
。
（２）都市再生特別地区内の建築物については、建築基準法第５６条（建築物の各部分の高さ《道路斜線制限・隣地
斜線制限・北側斜線制限》、第５７条の４（特例容積率適用地区内における建築物の高さの制限）及び第５８条（高度地区）の規定は適用されません（建築基準法第６０条の２第５項）。

⑦

防火地域、準防火地域（ a ）防火地域
防火地域とは、市街地における火災の危険を防除するため定める地域（法第８条第１項第５号、第９条第２０項）をいいます。
防火地域内では、次のような制限と適用除外があります（建築基準法第６１条）。
〈制限の内容〉
Ⅰ

３階以上又は延べ面積が１００㎡を超える建築物は、耐火建築物にしなければなりません。

Ⅱ

その他の建築物は、耐火建築物又は準耐火建築物にしなければなりません。

〈適用除外とされる建築物〉
Ⅰ

延べ面積が５０㎡以下の平屋建ての附属建築物で、外壁と軒裏が防火構造のもの

Ⅱ

卸売市場の上家又は機械製作工場で、主要構造部が不燃材料で造られたもの、その他これらに類する構造で、これらと同等以上に火災の発生のおそれの少ない用途に供するもの

Ⅲ

高さ２m を超える門又は塀で不燃材料で造り、又は覆われたものⅣ

高さ２m 以下の門又は塀（ b ）準防火地域
準防火地域とは、市街地における火災の危険を防除するため定める地域（法第８条第１項第５号、第９条第２０項）をいいます。
準防火地域内では、次のような制限と適用除外があります（建築基準法第６２条）。
〈制限の内容〉
Ⅰ

４階以上（地階を除く。
）又は延べ面積が１，５００㎡を超える建築物は、耐火建築物にしなければなりません。

Ⅱ

延べ面積が５００㎡を超え１，５００㎡以下の建築物は、耐火建築物又は準耐火建築物にしなければなりません。

14

― 重要事項説明書説明資料 ―Ⅲ

３階建（地階を除く。
）の建築物は、耐火建築物、準耐火建築物又は外壁の開口部の構造及び面積、主要構造部の防火の措置その他の事項については、防火上必要な政令で定める技術的基準に適合する建築物としなければなりません。

Ⅳ

木造建築物の外壁及び軒裏で延焼のおそれのある部分は、防火構造としなければなりません。

Ⅴ

Ⅳの部分に附属する高さ２m を超える門又は塀で、これらが建築物の１階であるとした場合に延焼のおそれのある部分は、不燃材料で造り、又は覆わなければなりません。

〈適用除外〉〇卸売市場の上家又は機械製作工場で、主要構造部が不燃材料で造られたものその他これらに類する構造
で、これらと同等以上に火災の発生のおそれの少ない用途に供するものについては、ⅠⅡ及びⅢの制限は適用が除外されます。

⑧

特定防災街区整備地区「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律（密集市街地整備法）」に基づく地区です。
密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律を参照してください。

⑨

景観地区「景観法」に基づく地区です。景観法を参照してください。

⑩

風致地区
風致地区は、市街地に残されている自然景勝地、市街地周辺の丘陵地、歴史的な意義のある地区等、都市の風致を維持するために指定される地区です。
風致地区内では、地方公共団体の条例により、建築物の建築・宅地の造成・木材の伐採等一定の行為が規制されています。

⑪

緑地保全地域⑫

特別緑地保全地区⑬

緑化地域「都市緑地法」に基づく地区です。
都市緑地法を参照してください。

⑭

生産緑地地区「生産緑地法」に基づく地区です。
生産緑地法を参照してください。

⑮

歴史的風土特別保存地区⑯

第１種・第２種歴史的風土保存地区「古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法（古都保存法）」に基づき都市計画に設けられた地区です。
古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法を参照してください。

⑰

伝統的建造物群保存地区「文化財保護法」に基づく地区です。都市計画区域及び準都市計画区域内において指定される場合のみ都市計
画の地域地区となり、それ以外の区域では条例で定められます。
文化財保護法を参照してください。

15

― 重要事項説明書説明資料 ―⑱

駐車場整備地区
交通が著しく混み合う地区で、必要な駐車施設を確保することにより円滑な道路交通の機能の確保を図り、都市機能を維持、増進することを目的としています。
内容は以下のとおりです。

（ a ）商業地域、近隣商業地域、住居地域等で指定
駐車場整備地区は、商業地域、近隣商業地域、並びに一定の特別用途地区の定められた第１種住居地域、第２種住居地域、準住居地域及び一定の準工業地域内又はその周辺で自動車交通が著しく混み合う地区において、道路の効用を保持し、円滑な道路交通を確保する必要があると認められる地区について都市計画で指定します（駐車場法第３条）。
（ b ）駐車場の附置義務
この地区においては、延べ面積が２，０００㎡以上で条例で定める規模以上の建築物や劇場、百貨店、事務所等の特定用途で条例で定める規模以上のものは、床面積に応じて一定の駐車場を確保することが条例で義務付けられることとなっています（駐車場法第２０条）。
（ c ）市町村の努力義務
駐車場整備地区が定められたときは、市町村に対しても、駐車場整備計画策定義務、駐車場の整備のための指導を講ずる努力義務を課す等、その責任をも明確にしています（駐車場法第４条、第４条の２）
。

⑲

臨港地区
「港湾法」に基づき都市計画に定められた地区です。都市計画区域及び準都市計画区域内において指定される場合のみ都市計画の地域地区となり、それ以外の地域では条例で定められます。
港湾法を参照してください。

⑳

流通業務地区「流通業務市街地の整備に関する法律（流通業務市街地整備法）」に基づく地区です。
流通業務市街地の整備に関する法律を参照してください。

２１!

航空機騒音障害防止地区・同防止特別地区
政令で指定する特定空港（現在は成田国際空港）の周辺において航空機騒音対策基本方針に基づき定められる地区で、航空機の著しい騒音の及ぶこととなる地域等に指定されることとなっています（特定空港周辺航空機騒音対策特別措置法第４条）。
特定空港周辺航空機騒音対策特別措置法（特定空港周辺特別措置法）を参照してください。

16