日本の地価は上昇傾向が続く

オフィス空室率は過去最低値を維持して横ばい
2019年4月18日

お伝えしたいポイント• 公示地価（全国平均、全用途）は、4年連続で上昇• 都心5区では、商業地・住宅地ともに6年連続上昇• 都心オフィス空室率は過去最低値を維持して横ばい

公示地価（全国平均、全用途）は、4年連続で上昇
国⼟交通省が3月19日に2019年1月1日時点の公示地価（※）を発表しました。全国平均（全用途）の対前年⽐変動率は、1.2%となり、4年連続のプラスとなりました。

都心5区では、商業地・住宅地ともに6年連続上昇
J-REIT各社が保有する物件が多く所在する都心5区の対前年⽐変動率は、商業地が8.4%、住宅地が5.5%となり、6年連続の上昇となりました（下グラフ参照）。背景として、大規模な再開発事業が進んでいることや、訪日外国人の増加により商業地の需要が高まっていることが挙げられます。
J-REIT各社の保有物件の資産価値は年々高まり、含み益が増加していますが、地価上昇のデータがこれを裏付けていることがわかります。
公示地価（都心5区）の推移（前年⽐、％）（ 2000年〜 2019年）

2520

商業地

15

住宅地

1050-5-10-15
2000

2002

2004

20062008

201020122014

20162018※ 都心5区：千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区（出所）国⼟交通省※ 地価公示法にもとづき⼟地鑑定委員会が毎年1月1日における標準地の正常な価格を公示するもの。一般的な⼟地取引の指標や公共事業用地の取得価格算定の規準とされ、適正な地価の形成に寄与することを目的としています。

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都心オフィス空室率は過去最低値を維持して横ばい• 空室率は過去最低値を維持、賃料は上昇傾向が続く
2019年3月時点の東京都心5区のオフィス・ビル平均空室率（三⻤商事調べ）は、1.78％と2月から横ばいの推移となり、過去最低値（※）を維持しました（下グラフ参照）。既存ビルで解約があった一方で、新築ビルが満室や高い稼働率の状態で竣⼯したことで、空室面積が大きく変動しなかったためです。
平均賃料は、21,134円/坪と前月⽐で0.16%上昇し、前年同月⽐の上昇率は7.28％でした。2014年1月から63ヶ月連続の上昇となり、この期間の上昇率は30.40％となりました。

• 働き方改革やシェアオフィス普及を背景に、オフィス需要が高まる
足元では、東京都心における企業の業績拡大、⼥性の活躍推進、定年延⻑による労働人⼝の増加や、多様な働き方への移⾏など、⽣産性向上のための働き方改⾰などを背景としたオフィス需要が高いことがうかがえます。
また、シェアオフィスやコワーキングスペースなどの普及に伴いまとまった規模でのオフィス需要が高まっていることや、IT関連事業拡大によるIT人材の採用増加なども、オフィス市況が堅調な背景です。
今後もさらなる人員増加による増床ニーズやオフィスの集約移転ニーズの高まりなど、安定した需要が期待できます。

都心5区のオフィス賃料・空室率の推移（⽉次）（円/坪）（ 2007年9月〜 2019年3月）（%）

25,00010
平均賃料（左軸）

23,000平均空室率（右軸）821,000

619,000

417,000

215,000'07/9 '08/9 '09/9 '10/9 '11/9 '12/9 '13/9 '14/9 '15/9 '16/9 '17/9 '18/90※対象地区は都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）。
※調査対象ビルは東京ビジネス地区内にある基準階面積が100坪以上の主要貸事務所ビル。建物全部の一括賃貸など特殊な事情のあるビルは、調査対象に含まれておりません。
（出所）三⻤商事

※三⻤商事公表の月次データとして残る2002年1月以来の最低値

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3⽉のJ-REIT市場
2019年3月の東証REIT指数（配当込み）のパフォーマンスは、前月⽐で+3.30%となり、TOPIX（配当込み）の+0.09%を上回りました。

安定した配当収益と値上がり益に期待
2008年12月末からの推移を⾒ると、東証REIT指数（配当込み）のリターンはTOPIX（配当込み）を大きく上回っています（下グラフ参照）。J-REITは、高い配当利回りを背景に、配当収益が東証REIT指数（配当込み）のリターンの過半を占めており、トータルリターンを押し上げています。J-REITは株式に⽐べて、安定した配当収益が期待できる資産といえます。
また、J-REIT市場は、海外市場や為替などの影響を受けにくく、堅調なファンダメンタルズを背景に、底堅く推移しています。足元では、配当を含まない東証REIT指数のリターンもTOPIXを上回っているように、値上がり益も十分に狙える資産であるといえます。
東証REIT指数の推移

TOPIXの推移（ 2008年12月末〜 2019年3月末）
350
300（ 2008年12月末〜 2019年3月末）
350

東証REIT指数（配当込み）

300

東証REIT指数

250

250

200

200

150

TOPIX150

配当収益分

100

配当収益分

100

50
'08/12TOPIX（配当込み）

50'10/12'12/12'14/12※2008年12月末を100として指数化'16/12'18/12'08/12'10/12'12/12'14/12'16/12'18/12※2008年12月末を100として指数化（出所）ブルームバーグデータをもとに大和投資信託が作成※TOPIXおよび東証REIT指数に係る知的財産権は、株式会社東京証券取引所(東証）に帰属します。なお、本商品は東証により提供、保証又は販売されるものではなく、本商品に係る損害等について東証は責任を有しません。

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