浦安市における液状化被害・復旧状況と不動産取引における地質情報の活用策
本間勝１）

１．はじめに
平成 23 年（2011 年）東北地方太平洋沖地震（M9.0）
により，東日本の太平洋側を中心に，地盤の液状化が発生した．本稿では，市域の約 4 分の 3 が埋立地である千葉
県浦安市の液状化被害を例に，その被害と復旧の状況を報告する．さらに，不動産取引の観点から，居住や業務における環境リスクマネジメント検討の一助に資することを目的として，取引慣習における地質情報の活用策を検討する．
２．浦安市の液状化被害状況と被害額

第１図

めいかい

噴砂土堆積状況（明海大学テニスコート）．

あけみ

浦安市明海，日の出，高洲，美浜，今川，弁天，舞浜等の地区が液状化被害を受けた．液状化による死者は確認されていない．被害は建物・土地・公共土木施設等に集中している．
被害現象は主に，土地・道路等における地盤の隆起，沈下，噴砂・噴水現象，大規模陥没，地割れなどであった（第1 図および第 2 図）
．それに伴い，戸建住宅の傾き，マンション等集合住宅や大規模建築物の送水縦管の抜け，マンホールの浮上，マンホール躯体のずれ，これに伴う管路の継手ずれ，脱却，たるみ，蛇行，滞水，破損，管への土砂流入などの被害（第 3 図）を受けた．その結果，上水道は 607 カ所で漏水が発生し，最大 33,000 世帯の供用制

第２図JR 新浦安駅前の地盤沈下（エレベーター入口）．

限（2011 年 4 月 6 日に解除），都市ガスは 8,631 戸が供給停止（2011 年 3 月 30 日に解除）となった（浦安市復興計画検討委員会，2011）．下水道の被害面積は 440ha，被害戸数は 13,000 戸であった（千葉県県土整備部都市整備局下水道課，2011）．市の試算による発災時における被害想定見込額は，公共土木施設の災害復旧として，道路・橋りょうが 28 施設で概算被害額が約 296 億 3900 万円，
下水道のうち下水道事業施設 13 施設が約 268 億 4000 万円，雨水排水施設 13 施設が約 145 億 9400 万円，公園，緑道，球技場など 81 施設が約 22 億 7000 万円であった．
その後，被害実態が判明し，結果的に市の公共施設の災害

第３図

下水道施設の被害例（浦安市，2013）．

復旧費は約 302 億円となった 1．その他，上水道（千葉県１）明海大学 不動産学部

キーワード：液状化被害，地質情報，不動産取引，土地，浦安市

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本間勝水道局）や都市ガス（京葉ガス）の埋設管被害などもあり，大きな被害を及ぼした．
上記の被害は，報告書ベースの定量がしやすい被害状況であるが，現状はそれだけの被害にとどまらなかった．液状化現象による戸建住宅の傾きから，心身的不調を訴える市民も多数出た．住宅の傾きがあると，眩暈，頭痛や不眠などの心身的影響が出やすく，退去を余儀なくされた住民もいる．また，噴砂土が約 75,000 ㎥出たことにより，市内で大気汚染が発生し，外出時にマスクを着用しなければ第４図 安市の復興スケジュール（浦安市復興計画検討委員会，浦2011）３．３

液状化対策工法

ならない大気環境が噴砂土撤去までしばらく続いた．また，計画停電による東京ディズニーリゾートテーマパークの休園により，周辺ホテルの営業が悪化，人口の流出現象，不動産市場の非流動化現象，不動産価値の下落現象（スティ

液状化対策における技術検討は，2011 年度に浦安市液グマ（心理的嫌悪）の発生；本間，2004）など，初めて状化対策技術調査検討委員会，2012 年度に液状化対策実経験する現象が相次いで起きた．

現可能性技術検討委員会により検討された．2011 年度委
員会では，対策工法として「杭状改良工法」，「静的圧入締３．浦安市の液状化復旧事業固め工法」，「格子状地中壁工法（深層混合処理）」，「格子状地中壁工法（高圧噴射）」，「地下水位低下工法」の 5 つ

３．１

応急復旧の工法を検討した．次いで，2012 年度委員会では，費用震災発生後の応急復旧措置を行い，4 月 15 日に応急復負担や技術開発状況からみて，道路と宅地の一体的な対策旧を完了した．市の経費は 2011 年 9 月末までの集計で（市街地液状化対策事業）の望ましい工法として，「格子状約 28 億円となった（浦安市，2011）．特に公共土木施設地中壁工法」と「地下水位低下工法」を選定し，建て替えの応急復旧経費が 23 億 6500 万円であり，多くの割合を時の個別対応の場合の選択肢として「柱状地盤改良工法」，占めた．

「鋼管杭基礎回転埋設工法」，「その他の工法」とした（第5 図）．
「その他の工法」では，開発途上段階であることから，３．２

本復旧の状況

「グラベルドレーン工法」，「密度増大工法」，「ドライモル

浦安市は 2012 年 3 月に浦安市復興計画を取りまとめタル締固め工法」，「木杭工法」，「不飽和化工法」を挙げた．

た．工事の実際の進捗にもよるため，明確な期日設定は難検討委員会の報告を受け，浦安市は「格子状地中壁工法」

しい．よって，それぞれの事業終了予定年度については，について，コスト面などで課題はあるものの，一定の仕様

公共主体の都市基盤施設は概ね 2014 年度から 2017 年度，で対策をすれば，液状化を抑止する効果がある，と評価し民間主体の都市基盤施設も同様，教育・福祉施設は 2013た．
「地下水位低下工法」については，地盤沈下リスクが年度，コミュニティ施設は最長で 2017 年度内，としていあるとして，市として推奨しない，とした．また，家屋のる．実際の工事進捗は，概ね予定通りで推移しているとい

沈下を抑制するとされる「柱状地盤改良工法」と「鋼管杭う．併せて，災害に強い市街地の形成を目標としており，基礎回転埋設工法」については，家屋の沈下のみを防ぐ工

具体的施策としては，法であり，施工業者によって品質や値段に差が生じる，と①

公共公益施設の耐震・液状化対策の強化評価した．液状化の発生を抑制する工法については，開②

宅地の液状化対策の促進

発途上が多いので，費用との兼ね合いを考慮し，専門家③

洪水・高潮・津波への対策と相談しながら慎重に選択することが望ましい，と結論づ④

災害に強い住宅・住環境の形成

けた（浦安市都市整備部市街地開発課液状化対策推進室，⑤

防災拠点や防災ネットワークの機能強化

2013）．

を掲げている．これらの施策については，最長で 2020 年度までを予定している（第 4 図）．
なお，市の液状化対策費は約 234 億円となっている．

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３．４

液状化対策の課題

前節の説明のように，浦安市では具体的な工法を検討し浦安市における液状化被害・復旧状況と不動産取引における地質情報の活用策に日常生活圏である地表面がきれいにリニューアルされることで快適性が戻ることから，社会経済性の観点から見れば，結果的に社会基盤のリニューアルが図られ，その都市の基盤寿命が新たに延長されることとなる．
格子状地中壁工法

また，不動産市場にみられるスティグマも，経年によって回復していくことから，市場価値は時の経過によりほぼ震災前の水準に戻ると見られる．
一方で，今後，埋立地の造成を行う場合において大切なことは，建築物を建設する際，基礎構造の深度が浅い戸建住宅や小規模建築物の液状化による傾きの予防策を講じる
技術を個別の案件に応じて適切に採用して実施することが地下水位低下工法重要である．対策技術は既に多く存在しており，当該敷地においてそれらの技術のうち，どの工法が最適であるかを検討することができる環境整備が必要ということになる．
４．不動産取引時の土地情報伝達の現状
不動産の取引において，土地の情報を綿密に買主に伝達

柱状地盤改良工法
第5図

鋼管杭基礎回転埋設工法

液状化対策工法の概念図（浦安市，2013）．

する具体的ルールは存在していない．あくまでも民法が求める公平公正な売買の理念のもと，瑕疵や不法行為に当たらない土地取引を求めているに過ぎない．
しかし，市民は国土の平野部分に居住する傾向が近年強た結果に基づき，実施に動いている状況である．そのうえくなってきており，海岸平野で形成する三大都市圏（首都で，いくつかの課題が存在すると考える．

圏・関西圏・中部圏）に総人口の半分以上が居住している住宅地の液状化対策として，格子状地中壁工法が採用されているが，街区に地中壁を造成し格子状に設置する性質

今日において，土壌・地質の性質を売買当事者が把握をする環境は必要不可欠といえる．

から，土地所有権者の全員の合意が必要となる．経済的負その土地を知らずに売買を行うことは，商品を知らずし担と工事を伴うため，各所有者の生活状況もそれぞれであて売買していることであり，結果的にリスクを伴う．情報るから，100％の合意形成を図ることは困難が伴う．

が開示されることにより，市場価格形成にマイナス要因とまた，同工法は地震動による液状化現象を地中壁によっなる，という考えから極めて消極的な行動となり，法人間て防御する発想である．建物で例えれば，制震工法の発想

取引の一部を除いて，今現在調査する慣習がない．液状化に類似する．しかし，埋立地全域の液状化要素を取り除く現象の例にもあるように，その土地の調査情報を得て，事ことは，埋立造成から期間があまり経過していない場合で前に対策をとることによって，将来リスクをヘッジするこは，土地の性質上不可能に近いので，液状化が起こる前提とが可能になるのであり，本来の価格形成理論から検討すで生活に影響する施設（例えば，下水管，上水管等のライれば，マイナス要因どころかプラス要因になるのであり，フライン）の制震性を施し，地盤復旧は覆土で終える，と誤認識が定着していると言わざるを得ない．

いう考え方も将来の検討に値するのではないかと考える．

東日本大震災以降，自主的に地歴等を調査する消費者もすなわち，液状化は何度も起こり得る，という前提条件か増えている．しかし，消費者が自主的に調査できる内容もら始まり，その被害を前提にした技術が対応し，復旧もス限られてしまうのが現実である．これらの調査については，ムーズに行えるという予防策の考え方である．

専門家によるサービス環境の整備が必要ではないか．

実状，浦安市の復旧状況を見ると，生活している人々の生活感覚的被害という観点では，復旧までの生活不便さは

５．不動産取引時の地質情報の活用策

ある程度あるが，液状化原因で死者が出ていないこと，逆GSJ 地質ニュース Vol. 2 No. 12（2013 年 12 月） 359

本間

５．１地質情報の今後

勝

細分化されている歴史がある．それぞれの学問分野の深化

日本の地質情報は，政府機関や研究所や大学などのそれにより，既に多くの知見を得ている．一方で，現実の事象ぞれの主体において，精度の高い情報を既に保持している．に学問境界はあるわけもなく，それぞれの知見が点としてしかしながら，それらの情報はそれぞれの実施主体が保持存在する中，点が線となり，線が面となる総合的アプローしていることにより，活用が十分になされていない，といチが必要な時代に入っている．

う実態もある．国土交通省では，それらの情報を活用す

自然科学と社会科学の融合への試みは，情報化が急速にる発端として，検討を行い，「土地総合情報ライブラリー」進んでいる今日において，必要不可欠であり，それぞれの2を web 上にまとめた ．今後はそれらの断片的な情報を社知見の結集が求められるであろう．不動産の科学は，国際会経済活動の有益性から検討して必要な情報間を統合し，的には 1 世紀前後という若い学問体系であり，日本におweb–GIS を活用して視覚的にわかりやすい情報基盤を整いてはその端緒についたばかりであり，更なる深化が求め備することに意義があるであろう．

られる．

一方で，環境測定分野のサービスコストの国際競争を考えれば，需要の喚起によって市場変化も今後あり得る．環
境測定における簡易測定の需要を増大させ，掘削費用の逓減を市場で図り，より効率的かつ簡便正確な掘削方法・検査方法の開発が必要である．測定の現場計測や IT の活用

１

 のうち，国の災害査定額は約199億円であり，最終的に約164億円
その復旧事業費のほか，震災復興特別交付税約81億円を国が負担する．

２

国土交通省土地・水資源局土地政策課は 2010 年に「土地取引に有用な土壌汚染情報の提供に関する検討会」による報告をうけ，土地総合情報ライブラリーの土地基本情報に各関連データの紹介を掲載したが，web-GIS の活用といったデータ加工の先進性はまだ実現途上にある．などにより，正確性と同時に業務効率化を求められる．ま文

献た，ラボ分析の需要拡大から，測定業の経営規模拡大も国際競争や業界再編を含めて必要な時代環境となる可能性が千葉県 県土整備部都市整備局下水道課（2012）東日本

ある．よって，低価格化，簡便化，迅速化によって新たな大震災における被害状況について．第 590 回建設

需要や国際競争力に対応する必要性もあり得る．

技 術 講 習 会 講 演 資 料，http://www.zenken.com/kensyuu/kousyuukai/H24/590/590_k.nakamura.pdf

５．２

不動産における地質情報の活用検討（2013/10/18 確認）

不動産の分野においては，土地の環境情報提供が慣習化

本間 勝（2004）環境公害報道における地図情報が人々していないことから，開発におけるトラブル予防の観点かの 認 知 要 素 に 与 え る 影 響． 日 本 土 地 環 境 学 会 誌，ら，積極的な情報活用と慣習化が望まれるところである．

no.11，1–11.

第 1 段階として，各学問分野における特に検討すべき

浦安市 （2011）広報うらやす2011年9月20日発行，項目を抽出して列挙すると，http://www.city.urayasu.chiba.jp/secure/20149/

地盤（人々の生活基盤や活動範囲に関係する地層部分）

tokushu_11_09_20.pdf（2013/10/18 確認）

土性，地盤強度，圧密特性，土地利用，上下水道，揚水施設，ライフラインなど
地形（地表の形態，高低・起伏）
地形区分，地下水流動方向，地下水涵養域・流出域

浦安市（2013）広報うらやす2013 年 1 月 30 日発行，

http://www.city.urayasu.chiba.jp/secure/20149/01_30kohotokushu.pdf（2013/10/08 確認）
浦安市復興計画検討委員会（2011）浦安市復興計画検討

地質（岩石・地層の種類，重なり方，空間的配置・歴史）

委 員 会 第 1 回 資 料，http://www.city.urayasu.chiba.

地質構造，帯水層区分，地下水位，地下水成分，地歴など

jp/secure/27466/05_higaitotaiou2.pdf（2013/10/18

土壌（地殻の最表層生成物，土地の表層部）確認）

土壌硬度，三相組成，浸透力，保水力，透水性，腐植，

浦安市都市整備部市街地開発課液状化対策推進室（2013）

pH（水素イオン濃度），化学物質含有量，礫含有量など

市 街 地 液 状 化 対 策 事 業 住 民 説 明 会 資 料，http://となる ．

www.city.urayasu.chiba.jp/secure/33824/shiryo.pdf（2013/10/18 確認）

６．おわりに地表面より下の空間について，既存学問の分類は非常に360   GSJ 地質ニュース Vol. 2 No. 12（2013 年 12 月）

HOMMA Masaru (2013) Utilization plan for geological
data in real estate transactions and recovery statusfrom liquefaction damage in Urayasu City.
（受付：2013 年 10 月 18 日）