環境まちづくり委員会
令和６年７月２日

１

議案審査（１）議案第 31 号

千代田区地区計画の区域内における建築物等の制限に関する条例の一部を改正する条例

２

その他

【資料】

環境まちづくり部 資料１－１

令 和 ６ 年 ７ 月 ２ 日

千代田区地区計画の区域内における建築物等の制限に関する条例の一部を改正する条例について
１

改正理由

東京都市計画地区計画「二番町地区地区計画」の変更に伴い、建築基準法第６８条の２に基づく建築物の制限内容を追加する必要があるため。
建築基準法第６８条の２（市町村の条例に基づく制限）
市町村は、地区計画等の区域（地区整備計画、特定建築物地区整備計画、防災街区整備地区整備計画、歴史的風致維持向上地区整備計画、沿道地区整備計画又は集落地区整備計画（以下「地区整備計画等」という。）が定められている区域に限る。）内において、建築物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する事項で当該地区計画等の内容として定められたものを、条例で、これらに関する制限として定めることができる。
○千代田区地区計画の区域内における建築物等の制限に関する条例（目的）
第１条 この条例は、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号）第 68 条の２第１項、都市緑地法（昭和 48 年法律第 72 号）第 39 条第１項及び景観法（平成 16 年法律第 110 号）第 76 条第１項の規定に基づき、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号）第 12 条の４第１項第１号に規定する地区計画の区域内において、建築物の敷地、構造、用途、緑化率及び形態意匠並びに工作物の形
態意匠に関する制限を定めることにより、適正な都市機能及び健全な都市環境の確保並びに良好な都市景観の形成を行うことを目的とする。

○地区整備計画の内容を建築条例化する効果と必要性、制限（効果と必要性）〇地区整備計画の建築制限を担保し、建築基準法の建築確認の要件とする。
〇容積率・斜線制限緩和型地区計画の場合、建築条例化が要件となる。
（街並み誘導型地区計画）〇再開発等促進区内で市街地再開発事業を施行する場合、建築条例化が要件となる。
（制限）〇新築、増築、用途変更等の際、建築基準法の制限として遵守必要〇建築基準法の要件となり、罰則が適用

（主な罰則）用途の制限、敷地面積の最低限度に違反した場合当該建築物の建築主 ５０万円以下の罰金（条例第 21 条第１項）

敷地面積の最低限度に違反した場合（条例第 21 条第２項）

建築後、敷地面積を減少させた場合、当該建築物の敷地の所有者、管理者又は占有者
５０万円以下の罰金

容積率の最高限度、壁面の位置制限、設計図書を用いないで工事施工し高さの最高限度に違反した場合

又は設計図書に従わないで工事を施工した場合（条例第 21 条第３項）
既存建築物の用途変更により
違反した場合２

当該建築物の工事施工者 ５０万円以下の罰金
当該建築物の所有者、管理者又は占有者（条例第 21 条第４項）

５０万円以下の罰金

改正概要

条例別表第２「24 二番町地区地区整備計画」について、計画地区に D-1,D-2 地区を追加すると共に、建築してはならないもの（建築物の用途の制限）、建築物の容積率の最高限度、敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限、高さの最高限度及び緑化率の最低限度を変更する。

３

施行期日

公布の日から施行する。
４

スケジュール

二番町地区地区計画・計画案の縦覧 ：令和６年１月５日～１月 19 日
・都市計画審議会：令和６年２月８日、３月２６日
・決 定 告 示 ※：令和６年７月中旬（予定）※同日付にて本件改正条例を公布施行

環境まちづくり部 資料１－２

令 和 ６ 年 ７ 月 ２ 日（平成 20 年 12 月 10 日

都市計画決定）計画図

二番町地区地区計画の変更について〇地区計画の変更理由

本地区は「都市づくりのグランドデザイン（平成 29 年 9 月）」において、中核広域拠点の四谷・市谷・番町に位置付けられ、駅周辺や幹線道路沿道の建築物の更新が進み、商業・業務・宿泊・文化・教育・居住などの機能が集積し、緑豊かで魅力的な外堀通り沿いの景観と調和したにぎわいある拠点の形成などを誘導するとされている。

日
本
テ
レ
ビ
通
り

また、「千代田区都市計画マスタープラン（令和３年５月）」及び「千代田区まちづくりグランドデザイン（平成１５年５月）」において、文化発信・交流のエリアとして、落ち着いた住環境と業務空間が共存・調和し、誰もが住み続けられるまちという将来像が示されている。

一方、地域の動きとして本地区を含む日本テレビ通り沿道地域において、「日本テレビ通り沿道まちづくり協議会」の中で地域の課題が検討され、地下鉄麹町駅番町口のバリアフリー化を始めとする歩行者環境の改善や地域交流の拠点となる広場等の整備が求められている。
これらを踏まえ、二番町地区の中層・中高層の落ち着いたたたずまいを活かし、住宅を中心として商業・業務施設が共存・調和する緑に包まれた良好な市街地を形成するとともに、都市機能の強化や広場の整備による居住・業務環境のさらなる向上を目指し、土地の合理的な高度利用と都市機能の更新を図るために二番町地区計画を変更する。

変更計画図

〇建築基準法施行令第 136 条の２の５
法第６８条の２第１項の規定に基づく条例による制限は、次に掲げる事項で地区計画等の内容として定められたものについて、適合するものでなければならない。
建築物の用途の制限

当該再開発等促進区にふさわしい良好な住居の環境の確保、商業その他の業務の利便の増進等に貢献する合理的な制限であることが明らかなもの

建築物の容積率の最高限度

5/10 以上の数値であること。

建築物の敷地面積の最低限度

建築物の敷地が細分化されることにより、又は建築物が密集することにより、住宅等の敷地内に必要とされる空地の確保又は建築物の安全、防火若しくは衛生の目的を達成することが著しく困難となる区域について、当該区域の良好な住居等の環境の維持増進に貢献する合理的な数値であること。
（再開発等促進区

第 136 条の２の６）300 ㎡以上

壁面の位置の制限

建築物の壁若しくはこれに代わる柱の位置の制限又は当該制限と併せて定められた建築物に附属する門若しくは塀で高さ 2m を超えるものの位置の制限であること。

建築物の高さの最高限度

地階を除く階数が 2 である建築物の通常の高さを下回らない数値であること。

建築物の形態又は意匠の制限

建築物に関して、その屋根又は外壁の形態又は意匠をその形状又は材料によって定めた制限であること。（要件に該当せず、建築条例化しない。）○都市緑地法第 39 条
建築物の緑化率の最低限度

二番町地区

２５％を超えないこと

地区整備計画の概要（区域面積 約１２．１ha）

当初

変更案
A 地区

建築してはならない建築物

B 地区

C 地区

１ ワンルームマンション制限（４０㎡以上の住戸を全住戸面積の１/３以上）

A 地区
建築してはならない建築物

B 地区

D-1 地区

C 地区

１ 店舗型電話異性紹介営業話異性紹介営業（テレフォンクラブ）を営む用途

次に該当した場合

２ 文教地区建築条例 （劇場、映画館、ホテル、旅館等）(１) 当該建築物の階数が４以上 住戸数２０以上

３ ワンルームマンション制限（４０㎡以上の住戸を全住戸面積の１/３以上）(２) 床面積が 30 平方メートル以下 住戸数が 10 以上であるもの

次に該当した場合

２ 文教地区建築条例 （劇場、映画館、ホテル、旅館等）(１) 当該建築物の階数が４以上 住戸数２０以上

３ 店舗型電話異性紹介営業話異性紹介営業（テレフォンクラブ）を営む用途(２) 床面積が 30 平方メートル以下 住戸数が 10 以上であるもの

建築物の容積率の最高限度

建築物の容積率の最高限度

700%

建築物の敷地面積の最低限度

建築物の敷地面積の最低限度

500 ㎡

壁面の位置の制限

D-2 地区

１ 敷地面積 １,０００㎡以上の建築物

壁面の位置の制限

１ 敷地面積 １,０００㎡以上の建築物

道路境界線までの距離は２ｍ以上

計画図３で定める壁面後退の数値

道路境界線までの距離は２ｍ以上

２ 敷地面積 2,000 ㎡以上の建築物

２ 敷地面積 2,000 ㎡以上の建築物

隣地境界線までの距離は２ｍ以上（１）歩行者の快適性及び安全性を高めるために計画図２に示す歩隣地境界線までの距離は２ｍ以上

道状空地の上部に設けるひさし（２）計画図２に示す広場３号に設ける停留所の上屋

建築物の高さの最高限度

建築物の緑化率の最低限度

30ｍ

50ｍ

ただし、

ただし、

ただし、

総合設計制度 60ｍ

総合設計制度又は総合設計制度

敷地面積 1,000 ㎡

敷地面積 1,000 ㎡

60ｍ

以上 40ｍ

以上 40ｍ

30ｍ

50ｍ

ただし、
総合設計制度又は60ｍ

敷地面積５００㎡以上に建築物する場合、どちらか低い方（１）２５％ （２）東京における自然の保護と回復に関する条例施行規則の数値

建築物の高さの最高限度

建築物の緑化率の最低限度

60ｍ

80ｍ

60ｍ

敷地面積５００㎡以上に建築物する場合、どちらか低い方（１）２５％ （２）東京における自然の保護と回復に関する条例施行規則の数値

新旧対照表
別表第224 二番町地区地区整備計画
≪現行≫
計画地区

環境まちづくり部 資料１－３

令和６年７月２日
A地区

B地区

C地区

≪改正案≫
計画地区

A地区

B地区

C地区

D-1地区

D-2地区

(い)

建築してはならない １ 次の各号の全てに該当する共同住宅の用途に供する建築物で、１の住戸の床面積が40平方メー
建築物
トル以上のものの床面積の合計が当該建築物における住宅の用途に供する部分の床面積（共用の廊下又は階段の用に供する部分のものを除く。）の合計の３分の１未満となるもの(１) 当該建築物の階数が４以上であるもの(２) １の住戸の床面積が30平方メートル以下のものの住戸数が10以上であるもの(３) 住戸数が20以上であるもの
２ 東京都文教地区建築条例（昭和25年東京都条例第88号）別表１に掲げる用途のもの
３ 風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和23年法律第122号）第２条第９項に規定する店舗型電話異性紹介営業を営む用途のもの(い)

建築してはならない 1 風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和23年法律第122号）第２条第９項に建築物規定する店舗型電話異性紹介営業を営む用途のもの
２ 東京都文教地区建築条例（昭和25年東京都条例第88号）別表１に掲げる用途のもの
3 次の各号の全てに該当する共同住宅の用途に供する建築物で、１の住戸の床面積が40平方メー
トル以上のものの床面積の合計が当該建築物における住宅の用途に供する部分の床面積（共用の廊下又は階段の用に供する部分のものを除く。）の合計の３分の１未満となるもの(１) 当該建築物の階数が４以上であるもの(２) １の住戸の床面積が30平方メートル以下のものの住戸数が10以上であるもの(３) 住戸数が20以上であるもの(ろ)

建築物の容積率の最高限度(ろ)

建築物の容積率の最高限度(は)建築物の容積率の最低限度(は)建築物の容積率の最低限度(に)建築物の建蔽率の最高限度(に)建築物の建蔽率の最高限度(ほ)

建築物の敷地面積
の最低限度

(ほ)

建築物の敷地面積
の最低限度

(へ)

建築面積の最低限度(へ)

建築面積の最低限度(と)壁面の位置の制限

１ 建築物の敷地面積が1,000平方メートル以上の敷地における建築物にあっては、道路境界線までの距離は２メートルとする。
２ 建築物の敷地面積が2,000平方メートル以上の敷地における建築物にあっては、隣地境界線までの距離は２メートルとする。

(と)壁面の位置の制限

１ 建築物の敷地面積が1,000平方メートル以上の敷地における建築物にあっては、道路境界線までの距離は２メートルとする。
２ 建築物の敷地面積が2,000平方メートル以上の敷地における建築物にあっては、隣地境界線までの距離は２メートルとする。

計画図３に示す壁面の位置の制限が定められている部分については、道路境
界線及び隣地境界線までの距離は、計
画図３で定める壁面の位置の制限の数値とする。
ただし、次の各号のいずれかに該当す
るものについては、この限りでない。
（１）歩行者の快適性及び安全性を高めるために計画図2に示す歩道状空地の上部に設けるひさし（２）計画図２に示す広場３号に設ける停
留所の上屋

(ち)

建築物の高さの最高限度

30メートル。ただし、法第59条 50メートル。ただし、法第59条 60メートルの２第１項の規定の適用を受ける の２第１項の規定の適用を受ける
建築物又は1,000平方メートル 建築物については、60メートル
以上の敷地に建築する建築物に とする。
ついては、40メートルとする。

(ち)

建築物の高さの最高限度

30メートル。ただし、法第59条の２
第１項の規定の適用を受ける建築物
又は1,000平方メートル以上の敷地に建築する建築物については、40メートルとする。

80メートル(り)

建築物の高さの最低限度(り)

建築物の高さの最低限度(ぬ)建築物等の形態又は意匠の制限(ぬ)

建築物等の形態又は意匠の制限(る)

垣又はさくの構造の制限(る)

垣又はさくの構造の制限(を)

建築物の緑化率の最低限度(を)

建築物の緑化率の最低限度

500平方メートル以上の敷地における建築物にあっては、次の各号に掲げる数値のいずれか小さい方の数値とする。
(１) 10分の2.5(２) 東京における自然の保護と回復に関する条例施行規則（平成13年東京都規則第39号）別表第２及び第４に規定する部分の面積（都市緑地法第40条の規定に基づいて算出したもの）の敷地面積に対する割合１０分の70500平方メートル

50メートル。ただ 60メートル
し、法第59条の２
第１項の規定の適用を受ける建築物については、60メートルとする。

60メートル

500平方メートル以上の敷地における建築物にあっては、次の各号に掲げる数値のいずれか小さい方の数値とする。
(１) 10分の2.5(２) 東京における自然の保護と回復に関する条例施行規則（平成13年東京都規則第39号）別表第２及び第４に規定する部分の面積（都市緑地法第40条の規定に基づいて算出したもの）の敷地面積に対する割合備考 この表において「計画図」とは、都市計画法第14条第１項の規定に基づき本地区計画を表示する計画図をいう。

都市計画図書

環境まちづくり部 資料１－４

令 和 ６ 年 ７ 月 ２ 日
東京都市計画地区計画の決定（千代田区決定）
都市計画二番町地区地区計画を次のように変更する。
名称
二番町地区地区計画位
置 ※千代田区二番町地内
面
積 ※
約 12.1ha
地区計画の目標
二番町地区の中層・中高層の落ち着いたたたずまいを活かし、住宅を中心として商業・業務施設が共存する緑に包まれた良好な市街地を形成するために次のような目標を設定する。
・建築物の高さの最高限度、用途や形態・意匠を制限することで、中層・中高層の落ち着いた街並みと良好な住環境の維持・保全を図る。
・空地と緑豊かな空間の創出を誘導することにより、ゆとりとうるおいのある住環境を形成する。
・多様な住宅供給を誘導するとともに、住宅用途の維持及び定住を図ることで、活力ある地域社会を維持・創出する。
・魅力的な街並みを誘導しつつ、これまで培われたまちの住まい方や商業活動を尊重し、地域の活力を支える商業機能、定住を推進する
居住機能を維持・創出する。
土地利用の方針
本地区全体では、住宅、商業・業務施設が共存した複合市街地の形成を図る。地区特性に応じて４つの地区に区分し、適正かつ良好な土地利用の推進を図る。
＜Ａ地区＞建築物の高さなど、街並みに配慮し、良好な住環境を積極的に維持・創出する。また、住宅を中心とした中層市街地の形成を区図る。
域＜Ｂ地区＞良好な住環境に配慮しつつ、商業・業務施設と共存・調和した中高層市街地の形成を図る。
の＜Ｃ地区＞日本テレビ通りを軸として、業務・商業施設や住宅が共存・調和する活気とやすらぎのある中高層市街地の形成を図る。
整＜Ｄ地区＞大規模敷地の土地利用転換に伴い、地域に不足している街区公園規模の広場の整備に併せて多様な主体が活動・交流する機能
備を導入することにより地域の活性化を図る。業務・商業・生活支援機能に加え、文化発信交流機能や防災機能など地域に必要・な機能の集積とともに地上地下の歩行者動線の確保や駅周辺にふさわしい交通結節機能を備えた駅前の拠点形成を図る。日本
開
テレビ通り沿道では、周辺市街地環境と共存・調和した景観形成を図る。
発
公共施設等の整備の ＜地区全体＞
及方針
既に整備されている道路を基本とし、一定規模以上の敷地の接道部分については、緑の確保や保水性舗装等により、快適で安全な歩び
行者空間を創出する。
保
＜Ｄ地区＞
全
１．区域内の安全で快適な歩行者ネットワークの形成のため、歩道状空地、屋内の歩行者通路及び区域内を通り抜ける地区内通路を整備にする。
関２．日本テレビ通りと番町文人通りが交わるエリアでは、広場や緑地などで構成された、地域交流を促し、憩いやうるおいをもたらす街す
区公園規模(約2500㎡)の広場を確保する。
る
３．道路の無電柱化を推進するとともに、番町中央通りを拡幅整備し車両動線を双方向化することで周辺住宅市街地への車両の流入を抑方制するなど、歩行者の安全性に配慮した道路空間を整備する。
針４．地域の玄関口として、麴町駅を中心に駅とまちが一体となったまちづくりを推進するため、改札口から地上へのバリアフリー動線を確保する駅前プラザ及び交通結節機能を強化する地域交通広場を整備する。
５．地区東側の住宅市街地に面したエリアでは、Ｄ地区と周辺住宅市街地環境の共存・調和を図るため緑地を設ける。

建築物等の整備の方
針

位
置
面
積
土地利用に関する
基本方針
※

再
開
発
等
主要な公共施設の促
配置及び規模※進区＜Ａ・Ｂ・Ｃ地区＞
１．建築物の高さの制限に加えて建築基準法第 59条の２第１項の適用に際しても、建築物の高さの最高限度を適用することにより、建築物の高さが整った良好な街並みの形成を目指す。
２．都心の居住形態に留意した多様な住宅の供給を目指す。
３．街並みに十分配慮した形態・意匠の建築物を誘導する。
４．緑化のルールを定めることにより緑豊かなうるおいある街並みを創出する。
５．道路の円滑・安全な通行を妨げることのないよう、建築物の敷地に一時駐車スペースの設置に努める。
＜Ｄ地区＞
１．地域交流を促す広場に面して、地域交流拠点となるエリアマネジメント拠点施設を設置する。広場では地域のまちづくりの担い手となるエリアマネジメント組織等により、地域イベント等の交流活動を行うなど、地域住民、学生、施設利用者、来訪者など地域関係者の交流を促し、コミュニティの醸成とともにまちの魅力の向上を図る。
２．日本テレビ通り沿道の低層部には、まちに活力と彩りを与え地域生活をサポートする商業・業務機能を誘導する。
３．日本テレビ通り沿道は高度利用、住宅市街地側には緑やオープンスペースなどの緩衝空間を設け、周辺住宅市街地と調和するメリハ
リのある都市空間を創出するため、建築物の高さの最高限度を定める。
４．建物相互の配置、意匠、壁面の位置及び低層部・中層部・高層部のスカイライン等に配慮し、地区周辺と調和した景観形成を図る。
千代田区二番町地内
約 1.5ha１．地下鉄と、バスや自転車などの短距離交通手段等との円滑な乗換えを可能とする交通拠点の整備を図る。
２．安全で快適な歩行者空間を整備し、麴町駅と一体となった歩行者を中心としたまちづくりを行う。
３．駅前かつ大規模敷地にふさわしい都市機能の強化、広場の整備による居住・商業・業務環境のさらなる向上を目指し、土地の合理的な高度利用を図る。
４．文化発信交流機能、交通結節機能、商業・業務・生活支援機能、防災機能を集積させ、駅前拠点として利便性の高い活力ある市街地の形成を図る。
５．駅前拠点形成のための高度利用と周辺住宅地に配慮したメリハリある市街地の形成を図るため、日本テレビ通り沿道でオープンスペ
ース・エリアマネジメント拠点施設・交通結節機能の整備と合わせて高度利用を図るエリアをＤ－１地区、住宅市街地に面し住環境に配慮した緑地の整備などを行うエリアをＤ－２地区とし、それぞれの特性に応じた用途、形態制限を行う。
種類
名
称
幅
員
延
長
面
積
備
考

広場

広場１号
（駅前プラザ）－－

約１，２５０㎡

新設（地上１階・地下１階・地下２階の合計）階段・昇降施設含まない広場２－１号（交流広場）－－

約２，０００㎡

新設（エリアマネジメント拠点施設を除
く、ピロティ下約３００㎡以下を含む）

広場２－２号（緑地広場）

－

－

約５００㎡

新設（広場２－１号と合わせて約２，５００㎡、広場２－１号との境界に歩行者通路を設ける）広場３号（地域交通広場）－－

約１，０００㎡

新設

位
置
面
積
地区施設の配置及び
規模

地
区
整
備
計
画

建
位
置
築
面
積
物
建築物等の用途
等
の制限
※
に
関
す
る
事
項

歩道状空地１号
歩道状空地２号
その他の公共空地
歩道状空地３号
歩行者通路
千代田区二番町地内
約 12.1ha
種類
名称
広場
広場４号（緑地）
その他の
地区内通路
公共空地

６ｍ
４ｍ
４ｍ
４ｍ

幅

延

長

－
－
－
－

新設
新設
新設
新設（地下）

－

－

面
積
約１５０㎡

５ｍ

約１２０ｍ

－

Ａ地区

Ｂ地区

Ｃ地区

Ｄ－１地区

Ｄ－２地区

約 2.4ha

約 6.5ha

約 1.7ha

約 1.0ha

約 0.5ha

備考新設（車路部分を除く）
新設

１ 次の各号の全てに該当する共同住宅の用途に供する建築物で、１の住戸の床面積が 40 ㎡以上のものの床面積の合計が当該建築物における住宅の用途に供する部分の床面積(共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積を除く。)の合計の３分の１未満となる建築物
は建築してはならない。ただし、区長が敷地の形態上、土地利用上やむを得ないと認めた建築物についてはこの限りでない。
(1) 当該建築物の階数が４以上であるもの。
(2) １の住戸の床面積が 30 ㎡以下のものの住戸数が 10 以上であるもの。
(3) 住戸数が 20 以上であるもの。
２ 東京都文教地区建築条例（昭和 25 年東京都条例第 88 号）別表１に掲げる用途に供する建築物（第３号の用途に供する建築物で、その敷地が日本テレビ通りに接し、かつ、沿道の賑わいの創出に資するものであって環境を害しないものは除く。）は建築してはならない。
３ 風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和 23 年法律第 122 号）第２条第９項に掲げる店舗型電話異性紹介営業の用に供する建築物は建築してはならない。
４ 第１項の規定は、地区計画の決定の告示日において現に使用されている建築物の敷地で同項の規定に適合しない建築物（以下「既存建築物」という。）を建物の区分所有等に関する法律（昭和 37 年法律第 69 号）第 62 条に基づく建替え決議を経て建て替えをする場
合であって、建替え後の総住戸数が既存建築物の総住戸数以下の場合は適用しない。

建築物の容積率の最高限度 ※

建築物の敷地面積の最低限度

員

約８０ｍ
約１４０ｍ
約５０ｍ
約５０ｍ

－

10 分の 70
ただし、10 分の 0.2 以上をエリアマネジメント拠点施設とするものとし、計画図２のとおり地下鉄接続通路(既存)の拡幅整備を行わない場合は 10 分の 1.2 を減じる。

－

500 ㎡

壁面の位置の制
限１ 1,000 ㎡以上の敷地に建築する建築物の外壁またはこれに代わる柱（以下この項において「外壁等」という。）の面から道路境界線までの距離を２ｍ以上とする。
２ 2,000 ㎡以上の敷地に建築する建築物の外壁等の面から隣地境界線までの距離を２ｍ以上とする。
３ 前二項について、区長が敷地の形態上、土地利用上やむを得ないと認めた建築物についてはこの限りではない。

建築物の外壁等は、計画図３に示す壁面の位置の制限を超えて建築してはならない。ただし、次の各号に該当するものはこの限りでない。
(1) 歩行者の快適性及び安全性を高めるために歩道状空地の上部に設けるひさし(2) 交通結節機能の強化に資する地域交通広場に設ける停留所の上屋

建築物等の高さの最高限度

１ 建築物の高さ（階段室その他これに類する建築物の屋
上部分の水平投影面積の合計が当該建築物の建築面積の８分の１以内の場合においては、その部分の高さは12ｍまでは当該建築物の高さに算入しない。以下この項において｢建築物の高さ｣という。
）の最高限度は 30ｍとする。
２ 前項の規定にかかわらず、
建築基準法第 59 条の２第１項の適用を受ける建築物
又は 1,000 ㎡以上の建築物の敷地に建築する建築物については、建築物の高さの最高限度は 40ｍとする。
３ 前各項の規定は、地区計画の決定の告示日において現に使用されている建築物の敷地で同項の規定に適合していないものについて、現に存する建築物と同等の規模、配置で建築物の敷地として使用される場合、現に存する建築物の高さを高さの最高限度とする。

１ 建築物の高さの最高限度
は 80ｍとする。

１ 建築物の高さの最高限度は 50ｍとする。
２ 前項の規定にかかわらず、建築基準法第 59 条の２第１項の適用を受ける建築物については、建築物の高さの最高限度は 60ｍとする。
３ 前各項の規定
は、地区計画の決定の告示日において現に使用されている建築物の敷地で同項の規定に適合していないものについて、現に存する建築物と同等の規模、配置
で建築物の敷地として使用される場合、現に存する建築物の高さを高さの最高限度とする。

１ 建築物の高さの最高限度は 60ｍとする。

１ 建築物の高さの最高限度
は 60ｍとする。

建築物等の形態
又は色彩その他の意匠の制限壁面後退区域における工作物の設置の制限

建築物の緑化率の最低限度

１ 広告物、看板等で、刺激的な色彩又は装飾を用いることなどにより、景観風致を損ねるものは設置してはならない。
２ 建築物等の形態及び意匠については、良好な都市環境の形成に資するものとする。
３ 壁面の位置の制限の項の第１項に定められた限度の線と道路境界線との間の土地の区域における舗装の仕上げは、保水性等の環境に配慮した仕上げとする。
４ 建築物の屋上に設ける目隠し、広告塔、広告板、装飾塔、記念塔その他これらに類するもので高さが４ｍを超えるものは設置してはならな
い。ただし、区長が土地利用上やむを得ないと認めたものはこの限りではない。

１ 広告物、看板等で、刺激的な色彩又は装飾を用いることなどにより、景観風致を損ねるものは設置してはならな
い。
２ 建築物等の形態及び意匠については、良好な都市環境の形成に資するものとする。
３ 壁面の位置の制限に定められた限度の線と道路境界線との間の土地の区域における舗装の仕上げは、保水性等の環境に配慮した仕上げとする。
４ 建築物の屋上に設ける目隠し、広告塔、広告板、装飾塔、記念塔その他これらに類するもので高さが４ｍを超える
ものは設置してはならない。ただし、区長が土地利用上やむを得ないと認めたものはこの限りではない。
壁面の位置の制限の項の第１項に定められた壁面後退区域においては、
壁面の位置の制限に定められた限度の線と道路境界線との門、柵、塀等の交通の妨げになる工作物を設置してはならない。ただ 間の土地の区域においては、門、柵、塀等の交通を妨げるよ
し、次の各号に該当する場合は、この限りではない。
うなものを設置してはならない。ただし、次の各号に該当す(1) 道路境界線に沿って設ける車止め、樹木で歩行者の通行に配慮した る場合は、この限りではない。
もの。
(1) 道路境界線に沿って設ける車止め、樹木で歩行者の通(2) 道路境界線からの距離が１ｍを超える部分に設ける花壇等の緑化施行に配慮したもの。
設。
(2) 道路境界線からの距離が１ｍを超える部分に設ける花(3) 電線地中化に伴う変圧器等公益上必要なもの。
壇等の緑化施設。
(3) 電線地中化に伴う変圧器等公益上必要なもの。
500 ㎡以上の敷地に建築する建築物の緑化率の最低限度は次の各号に掲げる数値のいずれか小さい方とする。ただし、区長が敷地の形
態上、土地利用上やむを得ないと認めた建築物については、この限りではない。
(1) 10 分の 2.5(2) 東京における自然の保護と回復に関する条例施行規則（平成 13 年東京都規則第 39 号）別表第２及び第４に規定する部分の面積（都市緑地法（昭和 48 年法律第 72 号）第 40 条に基づいて算出したもの。
）の敷地面積に対する割合(※知事協議事項)

建築物の容積率の最高限度に係る部分については、次の部分を延べ面積に算入しない。
１ 建築物の地階でその天井が地盤面（建築物が周囲の地面と接する位置の平均の高さにおける水平面をいい、その接する位置の高低差が３ｍを超える場
合においては、その高低差３ｍ以内ごとに平均の高さにおける水平面をいう。）からの高さ１ｍ以下にあるものの住宅の用途に供する部分のうち、昇降機の昇降路の部分又は共同住宅の共用の廊下若しくは階段の用に供する部分を除く部分（当該床面積が当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計の３分の１を超える場合においては、当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計の３分の１）
２ 昇降機の昇降路の部分又は共同住宅の共用の廊下若しくは階段の用に供する部分
３ 建築基準法第 52 条第 14 項第 1 号に基づく東京都容積率の許可に関する取扱基準（平成 16 年 3 月 4 日 15 都市建市第 282 号）Ⅱ３（１）の用途に供する部分

地区計画の区域、再開発等促進区の区域、地区整備計画の区域、地区の区分、主要な公共施設及び地区施設の配置及び壁面の位置の制限は計画図表示の通り。
理由：二番町地区の中層・中高層の落ち着いたたたずまいを活かし、住宅を中心として商業・業務施設が共存・調和する緑に包まれた良好な市街地を形成するとともに、都市機能の強化や広場の整備による居住・業務環境のさらなる向上を目指し、土地の合理的な高度利用と都市機能の更新を図るため地区計画を変更する。

東京都市計画地区計画
二番町地区地区計画 計画図１ 区域図〔千代田区決定〕

この地図は、東京都知事の承認を受けて、東京都縮尺 2,500 分の１地形図を利用して作成したものである。
（承認番号）MMT 利許第 05-102 号（承認番号）5 都市基交都第 19 号、令和 5 年 6 月 7 日（承認番号）5 都市基街都第 101 号、令和 5 年 6 月 14 日

東京都市計画地区計画
二番町地区地区計画 計画図２ 公共施設図〔千代田区決定〕

この地図は、東京都知事の承認を受けて、東京都縮尺 2,500 分の１地形図を利用して作成したものである。
（承認番号）MMT 利許第 05-102 号（承認番号）5 都市基交都第 19 号、令和 5 年 6 月 7 日（承認番号）5 都市基街都第 101 号、令和 5 年 6 月 14 日

東京都市計画地区計画
二番町地区地区計画 計画図３ 壁面の位置の制限図〔千代田区決定〕

この地図は、東京都知事の承認を受けて、東京都縮尺 2,500 分の１地形図を利用して作成したものである。
（承認番号）MMT 利許第 05-102 号（承認番号）5 都市基交都第 19 号、令和 5 年 6 月 7 日（承認番号）5 都市基街都第 101 号、令和 5 年 6 月 14 日

環境まちづくり部資料２-1
令和 6 年 7 月 2 日

二番町地区のまちづくりについて
個別ヒアリングの状況【雙葉学園】雙葉学園）素朴な疑問懸念として、貸しビルができたら人通りが増える。麹町駅から通学してくる子供たちも結構いる。安全の問題、それ以外にも夜間や土日の治安の問題が懸念。まさしく文教地区の環境が害されたりしないかというのは懸念。
日テレ）広場のイベントは、これまでも地域コミュニティ形成のための内容で、地域主体のものに限定してきた。今後も、赤坂でテレビ局が広域集客で行っているようなイベント
は予定していない。運営についてはエリアマネジメント団体を組成予定。
雙葉学園）地域の受け止めとして日本テレビだけが得しているか、得していないかが見えない。住民が二分された調整をするということであれば、地域貢献に資するための費用と規制緩和に伴う金銭的メリットとの関係を具体的に数字で示せば判断材料になるのではないか。
区）事業費等に関して区は説明する立場ではない。ご意見とし承り、今回の計画が日本テレビのためではなく、地域のために推進していることをご理解いただけるよう説明方
法を検討していく。
雙葉学園）施設内には集客施設は出来るのか。
区）都市計画として「文教地区」がかかっており、用途制限上、劇場等の集客施設は作れない。
日テレ）現状決まっているのは、駅出入口のバリアフリー整備や広場整備など地域貢献要
素としてやるべきことと相応の規制緩和の考え方。用途としては、主に賃貸オフィスで低層部は地域向けの商業施設を考えている。日本テレビの本社ではない。テナントについてはスポーツジムなども候補にもなる。例えばの話だが、そのスポーツジムにプールなどがあった場合に連携が可能か。他に、農園などの要望も受けている。出来る部
分出来ない部分あるが、まずは要望を受けている状況。
雙葉学園）学校にプールがなく、他の施設のプールを利用しているので検討の余地はあるかもしれない。
雙葉学園）四番町はどうなるのか。
日テレ）二番町の状況もあり全くの白紙。現状は保育園や日本郵便に貸すなどの暫定利用をしている。学校の事業と連携して一緒にできることがあると思っている。何かあれば、相談していただきたい。

1

【大妻中学校・高等学校：以下「大妻」】
大妻）デメリットは説明しているのか。
区）何をデメリットとするのかは立場や価値観によるが、高さが高くなることによって眺望が変わることや、風の影響を懸念されている声もうかがっている。また、交通量が増えるのではないかなど。これらに対しては当然基準を満たしていることを確認し、丁寧に説明も行っている。今回のようなヒアリングを通じて改めてご懸念をなるべく解消できるよう計画をしていきたい。
日テレ）環境影響シミュレーションなどはすべて日本テレビ通り沿道まちづくり協議会、
オープンハウス、個別の対話でも説明している。
大妻）結果的には、どちらかに決めなければならないが、意見を拾い上げて、丁寧に話し合うプロセスを設けるべき。特に影響の大きい学校や住民などに対してヒアリングすべき。人の流れについてもそうだが、学校としては登下校の時に近隣の方から迷惑だとの苦情も来ている。生徒たちだけでなく、いろいろな人が流れ込んできたときに、お住まいの方たちの説得が必要。
区）付帯決議の中で、これから地域の融和を目指していくべきということが、都市計画審
議会から求められている。本日のような個別ヒアリングの際に直接説明し、懸念点を伺った上で計画の中に盛り込んでいくという具体的な調整をこれから行う。
大妻）工事期間も長期間になる。工事車両の出入りで騒音も発生し、登下校の生徒に危険もある。
日テレ）スタジオ棟を建設した時も都度調整しながら進め、テスト期間中の工事はやめるなど対応してきた。近隣の方と対話しながら進めていく。
大妻）広場の防災について、この広場で学生が収容できるのか。
日テレ）地域の方々全ての受け入れはできない。建物の中に働いている人たちは建物内にとどまる地域。給水所やマンホールトイレなどを確保すること、ペットや特別な配慮が必要な方などの受け入れなどで利用できるように検討している。
大妻）広場の機能について地域にもたらされるメリットを具体的に示すべき。
大妻）議会に対して意見書を出しているが議員は知っているか。
区）事前に学校名を示していいか確認した上で提示し審議いただいている。

2

【麹町学園】
麹町学園）地域が活性化され、道路や駅が綺麗になるのはありがたい。とても社会貢献がなされている計画。反対するところはない。ここまで投資をしていただけるのはありがたい。反対の声が大きいと進められないものなのか？
区）現状、地区計画で建物高さの制限は 50ｍ、60ｍという決まりがあり、これを変えていくということになるため、都市計画の手続きが必要となる。その中で、意見書が賛否とも相当な通数が届いた。
麹町学園）そのすべての人が納得するまでやらなければならないのか？
日テレ）事業性のみを鑑みれば、現行のルールの中で計画する方が事業の不確定要素は少ないが、10 年来まちづくりを地域の方と検討してきたなかで、反故にはできない。
まずは地域の方々に懸念点やご要望を聞いている。
麹町学園）反対する人がいるのが疑問。本校は隣接した場所にあるわけではなく、このよ
うに説明をいただけたことは恐縮。何かできることがあればお手伝いする。
日テレ）近隣の教育機関などが、ご心配されていたり、情報が不足しているようであれば、説明に伺うのでお声がけいただければと思う。保護者や学生の皆様さんに説明することもできる。説明すべきところなどあれば教えていただきたい。
日テレ）番町の森や新しくできる広場を利用する企画があれば、気軽にお声がけいただ
きたい。
麹町学園）グラウンドがないので広場は貴重。
日テレ）今後広場の使い方を検討していくので、連携させていただきたい。

【女子学院】
女子学院）スタジオ棟建設時は大変迷惑をした。工事騒音で授業がままならず、高校生の３教室の窓ガラスを二重ガラスにするなどの対策を学校が行った。また、生徒が教室で着替えをするので、校舎側の壁面の窓設置はやめるようお願いし、そこは日テレに対応してもらった。60ｍの建物でも目の前にあるから圧迫感がある。先生たちとしても騒音対応の件もあり不信感がある。付帯決議の協議というのは二段階あると思っている。１つめは建物自体に関すること。２つめは建設後の運営について。建築計画の中で学校側への配慮をお願いしたい。
日テレ）スタジオ棟建設の際はご迷惑をおかけした。今回は車両動線について配慮し出入口の集約を図り、中央通りの一部双方向化により住宅地への車両流入を防ぐ計画としている。また、生徒さんがゆったりと歩けるように歩行空間を敷地外周に確保している。なお、スタジオ棟は現行地区計画の高さ制限を守って建てているものの、建ぺい率が大きくなり圧迫感がある。そうならないように今回の提案も出発している。敷地の一部を広場として位置づけべったり建てられないようにしている。
3

女子学院）都市計画が決まっても少しでも建物高さを抑える努力をすべき。
日テレ）様々な場面で説明している通り、今後も高さを下げる検討をしていく。
女子学院）広場 2000 ㎡であれば、60ｍで建てられる案があるのでは。
日テレ）提案された団体に対して法的に検証して実現不可能であることを都度説明している。
女子学院）懸念点の一つ目は就業人数。テレビ局のときは 24 時間稼働しており、ピーク
時がなかったと思うが、テナントオフィスの場合は通勤・退勤時に就業者の人の流れが集中する。テナント側に呼びかけるなど就業人口を抑えることはできるのか。
日テレ）就業人口は以前本社があった時点と大きく変わらない。提案の方法による就業人口の抑制はできない。
女子学院）二番町の計画がきっかけとなり、四番町、五番町もルールが緩和されていくのではと懸念している。そういった意味で高さや容積自体を抑える必要があると思う。
計画地から離れた学校も含めて、風紀の乱れにつながる店、つきまといなどの事案、そういったことが増えるのではないかと懸念している。
日テレ）広場整備などの地域要望に応えるための緩和で、学識の先生方にも確認していただいたものであり、二番町の緩和がそのまま波及することはない。
女子学院）懸念点の二つ目は広場。番町の森のようなしつらえ（築山など）・規模にはならないのではないか。印象操作をしているのでは。
日テレ）番町の森よりもさらに面積は大きい。今後、設えも含めて皆様と議論しながら作り上げていくため、現在の広場利用者のニーズも考慮する。
女子学院）千代田区としては、広場を重要な災害拠点として位置付けて、足りないスペースを補うためにこの計画を推進しているのか。就業避難者人数が増えることによって、広場に人があふれることになり地域貢献とはならないのではないか。
区）区の避難所としての位置づけではない。防災施設が必要だから本計画を後押ししているということはなく、地域要望として広場を強く望まれている。広場の整備については常時だけでなく非常時の活用も期待できるという考え。区内は全域地区内残留地区
であり就業者は建物内で残留するのが原則。
女子学院）防災については、それぞれの学校も非常時の受け入れやなど地域連携をしている。イベントなどで集まる人が地区内に増え、災害時にあふれることもあるのでは。
日テレ）老朽化したマンションも多く、水の寸断などが想定される。マンホールトイレの設
置や給水車などの受け入れ、ペット連れなど特別な配慮が必要で区の避難所で対応が難しいところについて地域の方の意見を聞きながら検討していきたい。なお、イベン
トは地域住民が参加しているものであり、地域外から人が集まるという性質ではない。

4

女子学院）エリアマネジメントの活動は良いと感じるが、番町全体のコミュニティづくりを
エリアマネジメントにすべて任せるというのは疑問。学校も特色を生かしたイベントなどで地域と連携したこともある。エリアマネジメントの運営主体が株式会社となる場合には、収益を上げるために商業的なイベントも増えるだろう。キッチンカーなどを置け
ば色んな人が集まってくるので子育て関係者の憩いの場に影響を与えるのではないか。収録イベントはしないと聞いている。外部流入者が増えることもあり、そのことを堅持してほしい。
区）ここで説明しているエリアマネジメントに地域すべてのコミュニティ醸成を任せるとは考えていない。
日テレ）この地域にふさわしいエリアマネジメントは、地域の方のコミュニティ醸成に資するものであると考えており、そのような視点でイベントが開催される。現状も大掛かりな収録など、地域の方が使えなくなるような申し出は全てお断りしている。計画の出発点は地域要望を叶えることの積上げから始まっている。それを望まない方もいらっしゃると思うが、約 10 年に渡り落としどころを探ってきた。
女子学院）議論に加わったころには、貢献に応じていかに高さを上げるかという議論だ
ったと思う。イベントは土日にやることが多いと思うが、休日も部活などで通学する生
徒がいるので、安全性を担保するものとしてほしい。学校は学業・部活動等で生徒も先生も精一杯である。地域連携としては、登下校の安全が最優先である。エリアマネジ
メントには距離を置き、緊張感をもって臨みたい。
女子学院）バリアフリーについても印象操作ではないか。6 番出口はテナント就業者のためにも必要であり、地域貢献とは言えない。地域貢献としてバリアフリーの説明が過剰だと思う。改札を出てすぐの 5 番出口がバリアフリー化されないと不完全であり、整備後にバリアフリー化されないことに気づくことになる。
日テレ）就業者と地域の方が利用されるルートは別々に確保している。また、地下鉄通路の拡幅も行い、不自由なく使っていただけるように計画している。地域貢献に対する容積評価の考え方については学識の先生方にも確認していただいた。
女子学院）就業人口が増え深夜まで飲食する人が増えると、地下鉄通路周辺で始発待ちの人などの滞留が起きるのではないか。通学路として使えなくならないよう、整備されてすぐのことでなく将来的なことも考えてほしい。
日テレ）現在も敷地周辺で警備や巡回を置いている。そのような対応を考えている。
女子学院）今まではお互い一方通行のようであったが、このような対話形式の場を設けて頂いたことは良かった。

5令和６年６月 11 日配布資料(環境まちづくり部資料 1-2)の訂正（正誤表）
正誤

環境まちづくり部資料 ２-2
令和６年７月２日

環境まちづくり部資料 1-2

環境まちづくり部資料 1-2

令和 6 年 6 月 11 日

令和 6 年 6 月 11 日

二番町地区のまちづくりについて

二番町地区のまちづくりについて

個別ヒアリングの状況

個別ヒアリングの状況【雙葉学園】【雙葉学園】雙葉学園）素朴な疑問懸念として、貸しビルができたら人通りが増える。麹町駅から通学して雙葉学園）素朴な疑問懸念として、貸しビルができたら人通りが増える。麹町駅から通学してくる子供たちも結構いる。安全の問題、それ以外にも夜間や土日の治安の問題が懸念。まさくる子供たちも結構いる。安全の問題、それ以外にも夜間や土日の治安の問題が懸念。まさ

しく文教地区の環境が害されたりしないかというのは懸念。

しく文教地区の環境が害されたりしないかというのは懸念。

日テレ）広場のイベントは、これまでも地域コミュニティ形成のための内容で、地域主体のもの

日テレ）広場のイベントは、これまでも地域コミュニティ形成のための内容で、地域主体のものに限定してきた。今後も、赤坂でテレビ局が広域集客で行っているようなイベントは予定しに限定してきた。今後も、赤坂でテレビ局が広域集客で行っているようなイベントは予定していない。運営についてはエリアマネジメント団体を組成予定。

ていない。運営についてはエリアマネジメント団体を組成予定。

雙葉学園）地域の受け止めとして日本テレビだけが得しているか、得していないかが見えな雙葉学園）地域の受け止めとして日本テレビだけが得しているか、得していないかが見えない。住民が二分された調整をするということであれば、地域貢献に資するための費用と規い。住民が二分された調整をするということであれば、地域貢献に資するための費用と規制緩和に伴う金銭的メリットとの関係を具体的に数字で示せば判断材料になるのではない

制緩和に伴う金銭的メリットとの関係を具体的に数字で示せば判断材料になるのではないか。

か。

区）事業費等に関して区は説明する立場ではない。ご意見とし承り、今回の計画が日本テレビ

区）事業費等に関して区は説明する立場ではない。ご意見とし承り、今回の計画が日本テレビのためではなく、地域のために推進していることをご理解いただけるよう説明方法を検討のためではなく、地域のために推進していることをご理解いただけるよう説明方法を検討

していく。

していく。

雙葉学園）施設内には集客施設は出来るのか。

雙葉学園）施設内には集客施設は出来るのか。

区）都市計画として「文教地区」がかかっており、用途制限上、劇場等の集客施設は作れない。

区）都市計画として「文教地区」がかかっており、用途制限上、劇場等の集客施設は作れない。

日テレ）現状決まっているのは、駅出入口のバリアフリー整備や広場整備など地域貢献要素と日テレ）現状決まっているのは、駅出入口のバリアフリー整備や広場整備など地域貢献要素としてやるべきことと相応の規制緩和の考え方。用途としては、主に賃貸オフィスで低層部はしてやるべきことと相応の規制緩和の考え方。用途としては、主に賃貸オフィスで低層部は地域向けの商業施設を考えている。日本テレビの本社ではない。テナントについてはスポー

地域向けの商業施設を考えている。日本テレビの本社ではない。テナントについてはスポー

ツジムなども候補にもなる。例えばの話だが、そのスポーツジムにプールなどがあった場合

ツジムなども候補にもなる。例えばの話だが、そのスポーツジムにプールなどがあった場合に連携が可能か。他に、農園などの要望も受けている。出来る部分出来ない部分あるが、まに連携が可能か。他に、農園などの要望も受けている。出来る部分出来ない部分あるが、まずは要望を受けている状況。

ずは要望を受けている状況。

雙葉学園）学校にプールがなく、他の施設のプールを利用しているので検討の余地はあるか雙葉学園）学校にプールがなく、他の施設のプールを利用しているので検討の余地はあるかもしれない。

もしれない。

雙葉学園）四番町はどうなるのか。

雙葉学園）四番町はどうなるのか。

日テレ）二番町の状況もあり全くの白紙。現状は保育園や日本郵便に貸すなどの暫定利用をし日テレ）二番町の状況もあり全くの白紙。現状は保育園や日本郵便に貸すなどの暫定利用をしている。学校の事業と連携して一緒にできることがあると思っている。何かあれば、相談している。学校の事業と連携して一緒にできることがあると思っている。何かあれば、相談していただきたい。

ていただきたい。
1【大妻中学校・高等学校：以下「大妻」】【大妻中学校・高等学校：以下「大妻」】

大妻）デメリットは説明しているのか。

大妻）デメリットは説明しているのか。

区）何をデメリットとするのかは立場や価値観によるが、高さが高くなることによって眺望が区）何をデメリットとするのかは立場や価値観によるが、高さが高くなることによって眺望が変わることや、風の影響を懸念されている声もうかがっている。また、交通量が増えるので変わることや、風の影響を懸念されている声もうかがっている。また、交通量が増えるのではないかなど。これらに対しては当然基準を満たしていることを確認し、丁寧に説明も行っはないかなど。これらに対しては当然基準を満たしていることを確認し、丁寧に説明も行っている。今回のようなヒアリングを通じて改めてご懸念をなるべく解消できるよう計画をしている。今回のようなヒアリングを通じて改めてご懸念をなるべく解消できるよう計画をていきたい。

していきたい。

日テレ）環境影響シミュレーションなどはすべて日本テレビ通り沿道まちづくり協議会、オープ日テレ）環境影響シミュレーションなどはすべて日本テレビ通り沿道まちづくり協議会、オープ

ンハウス、個別の対話でも説明している。

ンハウス、個別の対話でも説明している。

大妻）結果的には、どちらかに決めなければならないが、意見を拾い上げて、丁寧に話し合う大妻）結果的には、どちらかに決めなければならないが、意見を拾い上げて、丁寧に話し合うプロセスを設けるべき。特に影響の大きい学校や住民などに対してヒアリングすべき。人のプロセスを設けるべき。特に影響の大きい学校や住民などに対してヒアリングすべき。人の流れについてもそうだが、学校としては登下校の時に近隣の方から迷惑だとの苦情も来て流れについてもそうだが、学校としては登下校時にうるさいと近隣から言われる。生徒たいる。生徒たちだけでなく、いろいろな人が流れ込んできたときに、お住まいの方たちの説

ちだけでなく、いろいろな人が流れ込んできたときに、お住まいの方たちの説得が必要。

得が必要。
区）付帯決議の中で、これから地域の融和を目指していくべきということが、都市計画審議会

区）付帯決議の中で、これから地域の融和を目指していくべきということが、都市計画審議会

から求められている。本日のような個別ヒアリングの際に直接説明し、懸念点を伺った上でから求められている。本日のような個別ヒアリングの際に直接説明し、懸念点を伺った上で計画の中に盛り込んでいくという具体的な調整をこれから行う。

計画の中に盛り込んでいくという具体的な調整をこれから行う。

大妻）工事期間も長期間になる。工事車両の出入りで騒音も発生し、登下校の生徒に危険もあ大妻）工事期間も長期間になる。工事車両の出入りなどでうるさいし、危険もある。

る。
日テレ）スタジオ棟を建設した時も都度調整しながら進め、テスト期間中の工事はやめるなど日テレ）スタジオ棟を建設した時も都度調整しながら進め、テスト期間中の工事はやめるなど対応してきた。近隣の方と対話しながら進めていく。

対応してきた。近隣の方と対話しながら進めていく。

大妻）広場の防災について、この広場で学生が収容できるのか。

大妻）広場の防災について、この広場で学生が収容できるのか。

日テレ）地域の方々全ての受け入れはできない。建物の中に働いている人たちは建物内にとど日テレ）地域の方々全ての受け入れはできない。建物の中に働いている人たちは建物内にとまる地域。給水所やマンホールトイレなどを確保すること、ペットや特別な配慮が必要な方

どまる地域。給水所やマンホールトイレなどを確保すること、ペットや特別な配慮が必要ななどの受け入れなどで利用できるように検討している。

方などの受け入れなどで利用できるように検討している。

大妻）広場の機能について地域にもたらされるメリットを具体的に示すべき。

大妻）広場の機能について地域にもたらされるメリットを具体的に示すべき。

大妻）議会に対して意見書を出しているが議員は知っているか。

大妻）議会に対して意見書を出しているが議員は知っているか。

区）事前に学校名を示していいか確認した上で提示し審議いただいている。

区）事前に学校名を示していいか確認した上で提示し審議いただいている。

2

【麹町学園】【麹町学園】

麹町学園）地域が活性化され、道路や駅が綺麗になるのはありがたい。とても社会貢献がなさ

麹町学園）地域が活性化され、道路や駅が綺麗になるのはありがたい。とても社会貢献がなされている計画。反対するところはない。ここまで投資をしていただけるのはありがたい。反れている計画。反対するところはない。ここまで投資をしていただけるのはありがたい。反対の声が大きいと進められないものなのか？

対の声が大きいと進められないものなのか？

区）現状、地区計画で建物高さの制限は 50ｍ、60ｍという決まりがあり、これを変えていくと区）現状、地区計画で建物高さの制限は 50ｍ、60ｍという決まりがあり、これを変えていくということになるため、都市計画の手続きが必要となる。その中で、意見書が賛否とも相当ないうことになるため、都市計画の手続きが必要となる。その中で、意見書が賛否とも相当な通数が届いた。

通数が届いた。

麹町学園）そのすべての人が納得するまでやらなければならないのか？

麹町学園）そのすべての人が納得するまでやらなければならないのか？

日テレ）事業性のみを鑑みれば、現行のルールの中で計画する方が事業の不確定要素は少な日テレ）事業性のみを鑑みれば、現行のルールの中で計画する方が事業の不確定要素は少な

いが、10 年来まちづくりを地域の方と検討してきたなかで、反故にはできない。まずは地域

いが、10 年来まちづくりを地域の方と検討してきたなかで、反故にはできない。まずは地の方々に懸念点やご要望を聞いている。

域の方々に懸念点やご要望を聞いている。

麹町学園）反対する人がいるのが疑問。本校は隣接した場所にあるわけではなく、このように

麹町学園）反対する人がいるのが疑問。本校は隣接した場所にあるわけではなく、このように説明をいただけたことは恐縮。何かできることがあればお手伝いする。

説明をいただけたことは恐縮。何かできることがあればお手伝いする。

日テレ）近隣の教育機関などが、ご心配されていたり、情報が不足しているようであれば、説明日テレ）近隣の教育機関などが、ご心配されていたり、情報が不足しているようであれば、説明に伺うのでお声がけいただければと思う。保護者や学生の皆様さんに説明することもできに伺うのでお声がけいただければと思う。保護者や学生の皆様さんに説明することもできる。説明すべきところなどあれば教えていただきたい。

る。説明すべきところなどあれば教えていただきたい。

日テレ）番町の森や新しくできる広場を利用する企画があれば、気軽にお声がけいただきた日テレ）番町の森や新しくできる広場を利用する企画があれば、気軽にお声がけいただきたい。

い。

麹町学園）グラウンドがないので広場は貴重。

麹町学園）グラウンドがないので広場は貴重。

日テレ）今後広場の使い方を検討していくので、連携させていただきたい。

日テレ）今後広場の使い方を検討していくので、連携させていただきたい。

【女子学院】【女子学院】

女子学院）スタジオ棟建設時は大変迷惑をした。工事騒音で授業がままならず、高校生の３教女子学院）スタジオ棟建設時は大変迷惑をした。騒音で授業がままならず、教室の窓ガラスを室の窓ガラスを二重ガラスにするなどの対策を学校が行った。また、生徒が教室で着替えを二重ガラスにするなどの対策を行った。また、生徒が教室で着替えをするので、校舎側の壁するので、校舎側の壁面の窓設置はやめるようお願いし、そこは日テレに対応してもらった。

面のガラスはやめるようお願いし、そこは対応してもらった。60ｍの建物でも目の前にある60ｍの建物でも目の前にあるから圧迫感がある。先生たちとしても騒音対応の件もあり不から圧迫感がある。先生たちとしても不信感がある。付帯決議の協議というのは二段階ある

信感がある。付帯決議の協議というのは二段階あると思っている。１つめは建物自体に関すと思っている。１つめは建物自体に関すること。２つめは建設後の運営について。建築計画

ること。２つめは建設後の運営について。建築計画の中で学校側への配慮をお願いしたい。

の中で学校側への配慮をお願いしたい。

日テレ）スタジオ棟建設の際はご迷惑をおかけした。今回は車両動線について配慮し出入口の日テレ）スタジオ棟建設の際はご迷惑をおかけした。今回は車両動線について配慮し出入口の集約を図り、中央通りの一部双方向化により住宅地への車両流入を防ぐ計画としている。ま

集約を図り、中央通りの一部双方向化により住宅地への車両流入を防ぐ計画としている。また、生徒さんがゆったりと歩けるように歩行空間を敷地外周に確保している。なお、スタジ

た、生徒さんがゆったりと歩けるように歩行空間を敷地外周に確保している。なお、スタジ

オ棟は現行地区計画の高さ制限を守って建てているものの、建ぺい率が大きくなり圧迫感

オ棟は現行地区計画の高さ制限を守って建てているものの、建ぺい率が大きくなり圧迫感がある。そうならないように今回の提案も出発している。敷地の一部を広場として位置づけがある。そうならないように今回の提案も出発している。敷地の一部を広場として位置づけ

べったり建てられないようにしている。

べったり建てられないようにしている。
3

女子学院）都市計画が決まっても少しでも建物高さを抑える努力をすべき。

女子学院）都市計画が決まっても少しでも建物高さを抑える努力をすべき。

日テレ）様々な場面で説明している通り、今後も高さを下げる検討をしていく。

日テレ）様々な場面で説明している通り、今後も高さを下げる検討をしていく。

女子学院）広場 2000 ㎡であれば、60ｍで建てられる案があるのでは。

女子学院）広場 2000 ㎡であれば、60ｍで建てられる案があるのでは。

日テレ）提案された団体に対して法的に検証して実現不可能であることを都度説明している。

日テレ）提案された団体に対して法的に検証して実現不可能であることを都度説明している。

女子学院）懸念点の一つ目は就業人数。テレビ局のときは 24 時間稼働しており、ピーク時が女子学院）懸念点の一つ目は就業人数。テレビ局のときは 24 時間稼働しており、ピーク時がなかったと思うが、テナントオフィスの場合は通勤・退勤時に就業者の人の流れが集中すなかったと思うが、テナントオフィスの場合は通勤・退勤時に就業者の人の流れが集中する。テナント側に呼びかけるなど就業人口を抑えることはできるのか。

る。テナント側に呼びかけるなど就業人口を抑えることはできるのか。

日テレ）就業人口は以前本社があった時点と大きく変わらない。提案の方法による就業人口の日テレ）就業人口は以前本社があった時点と大きく変わらない。提案の方法による就業人口の抑制はできない。

抑制はできない。

女子学院）二番町の計画がきっかけとなり、四番町、五番町もルールが緩和されていくのでは

女子学院）二番町の計画がきっかけとなり、四番町、五番町もルールが緩和されていくのではと懸念している。そういった意味で高さや容積自体を抑える必要があると思う。計画地からと懸念している。そういった意味で容積自体を抑える必要があると思う。計画地から離れた離れた学校も含めて、風紀の乱れにつながる店、つきまといなどの事案、そういったことが学校も含めて、風紀の乱れにつながる店、つきまといなどの事案、そういったことが増える

増えるのではないかと懸念している。

のではないかと懸念している。

日テレ）広場整備などの地域要望に応えるための緩和で、学識の先生方にも確認していただい日テレ）広場整備などの地域要望に応えるための緩和で、学識の先生方にも確認していただいたものであり、二番町の緩和がそのまま波及することはない。

たものであり、二番町の緩和がそのまま波及することはない。

女子学院）懸念点の二つ目は広場。番町の森のようなしつらえ（築山など）・規模にはならない

女子学院）懸念点の二つ目は広場。番町の森のようなしつらえ（築山など）・規模にはならないのではないか。印象操作をしているのでは。

のではないか。印象操作をしているのでは。

日テレ）番町の森よりもさらに面積は大きい。今後、設えも含めて皆様と議論しながら作り上日テレ）番町の森よりもさらに面積は大きい。今後、設えも含めて皆様と議論しながら作り上げていくため、現在の広場利用者のニーズも考慮する。

げていくため、現在の広場利用者のニーズも考慮する。

女子学院）千代田区としては、広場を重要な災害拠点として位置付けて、足りないスペースを女子学院）千代田区としては、広場を重要な災害拠点として位置付けて、足りないスペースを補うためにこの計画を推進しているのか。就業避難者人数が増えることによって、広場に人補うためにこの計画を推進しているのか。就業人数が増えることによって、広場に人があふがあふれることになり地域貢献とはならないのではないか。

れることになり地域貢献とはならないのではないか。

区）区の避難所としての位置づけではない。防災施設が必要だから本計画を後押ししていると区）区の避難所としての位置づけではない。防災施設が必要だから本計画を後押ししているということはなく、地域要望として広場を強く望まれている。広場の整備については常時だけいうことはなく、地域要望として広場を強く望まれている。広場の整備については常時だけ

でなく非常時の活用も期待できるという考え。区内は全域地区内残留地区であり就業者はでなく非常時の活用も期待できるという考え。区内は全域地区内残留地区であり就業者は建物内で残留するのが原則。

建物内で残留するのが原則。

女子学院）防災については、それぞれの学校も非常時の受け入れやなど地域連携をしている。

女子学院）防災については、それぞれの学校も非常時の受け入れやなど地域連携をしている。

イベントなどで集まる人が地区内に増え、災害時にあふれることもあるのでは。

イベントなどで集まる人が地区内に増え、災害時にあふれることもあるのでは。

日テレ）老朽化したマンションも多く、水の寸断などが想定される。マンホールトイレの設置や日テレ）老朽化したマンションも多く、水の寸断などが想定される。マンホールトイレの設置や給水車などの受け入れ、ペット連れなど特別な配慮が必要で区の避難所で対応が難しいと給水車などの受け入れ、ペット連れなど特別な配慮が必要で区の避難所で対応が難しいところについて地域の方の意見を聞きながら検討していきたい。なお、イベントは地域住民がころについて地域の方の意見を聞きながら検討していきたい。なお、イベントは地域住民が参加しているものであり、地域外から人が集まるという性質ではない。

参加しているものであり、地域外から人が集まるという性質ではない。

4

女子学院）エリアマネジメントの活動は良いと感じるが、番町全体のコミュニティづくりをエリ

女子学院）エリアマネジメントの活動は良いと感じるが、番町全体のコミュニティづくりをエリ

アマネジメントにすべて任せるというのは疑問。学校も特色を生かしたイベントなどで地域

アマネジメントにすべて任せるというのは疑問。学校も特色を生かしたイベントなどで地域と連携したこともある。エリアマネジメントの運営主体が株式会社となる場合には、収益をと連携している。エリアマネジメントの運営主体が株式会社となる場合には、収益を上げる

上げるために商業的なイベントも増えるだろう。キッチンカーなどを置けば色んな人が集まために商業的なイベントも増えるだろう。キッチンカーなどを置けば色んな人が集まってくってくるので子育て関係者の憩いの場に影響を与えるのではないか。収録イベントはしないるのでは。

と聞いている。外部流入者が増えることもあり、そのことを堅持してほしい。
区）ここで説明しているエリアマネジメントに地域すべてのコミュニティ醸成を任せるとは考え

区）ここで説明しているエリアマネジメントに地域すべてのコミュニティ醸成を任せるとは考え

ていない。

ていない。

日テレ）この地域にふさわしいエリアマネジメントは、地域の方のコミュニティ醸成に資するも日テレ）この地域にふさわしいエリアマネジメントは、地域の方のコミュニティ醸成に資するものであると考えており、そのような視点でイベントが開催される。現状も大掛かりな収録なのであると考えており、そのような視点でイベントが開催される。現状も大掛かりな収録な

ど、地域の方が使えなくなるような申し出は全てお断りしている。計画の出発点は地域要

ど、地域の方が使えなくなるような申し出は全てお断りしている。計画の出発点は地域要

望を叶えることの積上げから始まっている。それを望まない方もいらっしゃると思うが、約望を叶えることの積上げから始まっている。それを望まない方もいらっしゃると思うが、約10 年に渡り落としどころを探ってきた。

10 年に渡り落としどころを探ってきた。

女子学院）議論に加わったころには、貢献に応じていかに高さを上げるかという議論だったと女子学院）議論に加わったころには、貢献に応じていかに高さを上げるかという議論だったと思う。イベントは土日にやることが多いと思うが、休日も部活などで通学する生徒がいるの思う。イベントは土日にやることが多いと思うが、休日も部活などで通学する生徒がいるので、安全性を担保するものとしてほしい。学校は学業・部活動等で生徒も先生も精一杯であで、安全性を担保するものとしてほしい。

る。地域連携としては、登下校の安全が最優先である。エリアマネジメントには距離を置き、緊張感をもって臨みたい。
女子学院）バリアフリーについても印象操作ではないか。6 番出口はテナント就業者のために

女子学院）バリアフリーについても印象操作ではないか。6 番出口はテナント就業者のためにも必要であり、地域貢献とは言えない。地域貢献としてバリアフリーの説明が過剰だと思も必要であり、地域貢献とは言えない。地域貢献としてバリアフリーの説明が過剰だと思う。改札を出てすぐの 5 番出口がバリアフリー化されないと不完全であり、整備後にバリアう。改札を出てすぐの 5 番出口がバリアフリー化されないと不完全であり、整備後にバリアフリー化されないことに気づくことになる。

フリー化されないことに気づくことになる。

日テレ）就業者と地域の方が利用されるルートは別々に確保している。また、地下鉄通路の拡日テレ）就業者と地域の方が利用されるルートは別々に確保している。また、地下鉄通路の拡幅も行い、不自由なく使っていただけるように計画している。地域貢献に対する容積評価の幅も行い、不自由なく使っていただけるように計画している。地域貢献に対する容積評価の考え方については学識の先生方にも確認していただいた。

考え方については学識の先生方にも確認していただいた。

女子学院）就業人口が増え深夜まで飲食する人が増えると、地下鉄通路周辺で始発待ちの人

女子学院）就業人口が増え深夜まで飲食する人が増えると、地下鉄通路周辺で始発待ちの人などの滞留が起きるのではないか。通学路として使えなくならないよう、整備されてすぐのなどの滞留が起きるのではないか。通学路として使えなくならないよう、整備されてすぐことでなく将来的なことも考えてほしい。

のことでなく将来的なことも考えてほしい。

日テレ）現在も敷地周辺で警備や巡回を置いている。そのような対応を考えている。

日テレ）現在も敷地周辺で警備や巡回を置いている。そのような対応を考えている。

女子学院）今まではお互い一方通行のようであったが、このような対話形式の場を設けて頂いたことは良かった。

5

環境まちづくり部資料 2-3
令和６年７月２日

教育機関ヒアリング結果（項目別）【ヒアリング対象校：雙葉学園、大妻中学・高等学校（以下、大妻）、麹町学園、女子学院】
項目
内容
安全面・治安に 素朴な疑問懸念として、貸しビルができたら人通りが増える。麹町駅から通ついて学してくる子供たちも結構いる。安全の問題。
夜間や土日の治安の問題が懸念。まさしく文教地区の環境が害されたりしないかというのは懸念。
工事期間も長期間になる。工事車両の出入りで騒音も発生し、登下校の生徒に危険もある。

学校
回答等雙葉学園 日テレ）
広場のイベントは、これまでも地域コミュニティ形成のための内容で、地域主体のものに限定してきた。今後も、赤坂でテレビ局が広域集客で行っているようなイベントは予定していない。運営についてはエリアマネジメント団体を組成予定。
大妻日テレ）
スタジオ棟を建設した時も都度調整しながら進め、テスト期間中の工事はやめるなど対応してきた。近隣の方と対話しながら進めていく。

スタジオ棟建設時は大変迷惑をした。工事騒音で授業がままならず、高校生 女子学院 日テレ）の３教室の窓ガラスを二重ガラスにするなどの対策を学校が行った。また、スタジオ棟建設の際はご迷惑をおかけした。今回は車両動線につい生徒が教室で着替えをするので、校舎側の壁面の窓設置はやめるようお願て配慮し出入口の集約を図り、中央通りの一部双方向化により住宅
いし、そこは日テレに対応してもらった。60ｍの建物でも目の前にあるから地への車両流入を防ぐ計画としている。また、生徒さんがゆったりと圧迫感がある。先生たちとしても騒音対応の件もあり不信感がある。
歩けるように歩行空間を敷地外周に確保している。
付帯決議の協議というのは二段階あると思っている。１つめは建物自体に関
なお、スタジオ棟は現行地区計画の高さ制限を守って建てているもすること。２つめは建設後の運営について。建築計画の中で学校側への配慮のの、建ぺい率が大きくなり圧迫感がある。そうならないように今回をお願いしたい。
の提案も出発している。敷地の一部を広場として位置づけべったり建てられないようにしている。
二番町の計画がきっかけとなり、四番町、五番町もルールが緩和されていく 女子学院 日テレ）のではと懸念している。そういった意味で高さや容積自体を抑える必要が広場整備などの地域要望に応えるための緩和で、学識の先生方にもあると思う。計画地から離れた学校も含めて、風紀の乱れにつながる店、つ確認していただいたものであり、二番町の緩和がそのまま波及するこ
きまといなどの事案、そういったことが増えるのではないかと懸念していとはない。
る。
議論に加わったころには、貢献に応じていかに高さを上げるかという議論 女子学院 日テレ）現在も敷地周辺で警備や巡回を置いている。そのような対応だったと思う。イベントは土日にやることが多いと思うが、休日も部活などでを考えている。
通学する生徒がいるので、安全性を担保するものとしてほしい。
就業人口が増え深夜まで飲食する人が増えると、地下鉄通路周辺で始発待ちの人などの滞留が起きるのではないか。通学路として使えなくならないよ
う、整備されてすぐのことでなく将来的なことも考えてほしい。
収録イベントはしないと聞いている。外部流入者が増えることもあり、そのことを堅持してほしい。

1 ページ

項目
内容
学校
回答等
メリット・デメ 地域の受け止めとして日本テレビだけが得しているか、得していないかが見 雙葉学園 区）
リットについて えない。住民が二分された調整をするということであれば、地域貢献に資す
事業費等に関して区は説明する立場ではない。ご意見として承り、今るための費用と規制緩和に伴う金銭的メリットとの関係を具体的に数字で回の計画が日本テレビのためではなく、地域のために推進している
示せば判断材料になるのではないか。
ことをご理解いただけるよう説明方法を検討していく。
デメリットは説明しているのか。
大妻区）
何をデメリットとするのかは立場や価値観によるが、高さが高くなる
ことによって眺望が変わることや、風の影響を懸念されている声もうかがっている。また、交通量が増えるのではないかなど。これらに対しては当然基準を満たしていることを確認し、丁寧に説明も行っている。今回のようなヒアリングを通じて改めてご懸念をなるべく解消できるよう計画をしていきたい。
日テレ）
環境影響シミュレーションなどはすべて日本テレビ通り沿道まちづくり協議会、オープンハウス、個別の対話でも説明している。
地域対話について結果的には、どちらかに決めなければならないが、意見を拾い上げて、丁寧に話し合うプロセスを設けるべき。特に影響の大きい学校や住民などに対してヒアリングすべき。人の流れについてもそうだが、学校としては登下校の時に近隣の方から迷惑だとの苦情も来ている。生徒たちだけでなく、いろい
ろな人が流れ込んできたときに、お住まいの方たちの説得が必要。

大妻区）
付帯決議の中で、これから地域の融和を目指していくべきということが、都市計画審議会から求められている。本日のような個別ヒアリン
グの際に直接説明し、懸念点を伺った上で計画の中に盛り込んでいくという具体的な調整をこれから行う。

地域が活性化され、道路や駅が綺麗になるのはありがたい。とても社会貢献 麹町学園 区）がなされている計画。反対するところはない。ここまで投資をしていただけ
現状、地区計画で建物高さの制限は50ｍ、60ｍという決まりがあるのはありがたい。反対の声が大きいと進められないものなのか？
り、これを変えていくということになるため、都市計画の手続きが必要となる。その中で、意見書が賛否とも相当な通数が届いた。
すべての人が納得するまでやらなければならないのか？
麹町学園 日テレ）
事業性のみを鑑みれば、現行のルールの中で計画する方が事業の不確定要素は少ないが、10年来まちづくりを地域の方と検討してきたなかで、反故にはできない。まずは地域の方々に懸念点やご要望を聞いている。
高さについて都市計画が決まっても少しでも建物高さを抑える努力をすべき。

広場について広場の防災について、この広場で学生が収容できるのか。
広場の機能について地域にもたらされるメリットを具体的に示すべき。

女子学院 日テレ）
様々な場面で説明している通り、今後も高さを下げる検討をしてい
く。
大妻
日テレ）
地域の方々全ての受け入れはできない。建物の中に働いている人た
ちは建物内にとどまる地域。給水所やマンホールトイレなどを確保すること、ペットや特別な配慮が必要な方などの受け入れなどで利用できるように検討している。

グラウンドがないので広場は貴重。

麹町学園 日テレ）
今後広場の使い方を検討していくので、連携させていただきたい。

広場2,000㎡であれば、60ｍで建てられる案があるのでは。

女子学院 日テレ）
提案された団体に対して法的に検証して実現不可能であることを都度説明している。
2 ページ

項目

内容
学校
回答等
番町の森のようなしつらえ（築山など）・規模にはならないのではないか。印 女子学院 日テレ）
象操作をしているのでは。
番町の森よりもさらに面積は大きい。今後、設えも含めて皆様と議論しながら作り上げていくため、現在の広場利用者のニーズも考慮する。

エリマネについ エリアマネジメントの活動は良いと感じるが、番町全体のコミュニティづくりてをエリアマネジメントにすべて任せるというのは疑問。学校も特色を生かしたイベントなどで地域と連携したこともある。
エリアマネジメントの運営主体が株式会社となる場合には、収益を上げるた
めに商業的なイベントも増えるだろう。キッチンカーなどを置けば色んな人が集まってくるので子育て関係者の憩いの場に影響を与えるのではないか。
学校は学業・部活動等で生徒も先生も精一杯である。地域連携としては、登下校の安全が最優先である。エリアマネジメントには距離を置き、緊張感をもって臨みたい。
防災について女子学院 区）
ここで説明しているエリアマネジメントに地域すべてのコミュニティ醸成を任せるとは考えていない。
日テレ）
この地域にふさわしいエリアマネジメントは、地域の方のコミュニティ醸成に資するものであると考えており、そのような視点でイベントが開催される。現状も大掛かりな収録など、地域の方が使えなくなるよ
うな申し出は全てお断りしている。計画の出発点は地域要望を叶えることの積上げから始まっている。それを望まない方もいらっしゃると思うが、約10年に渡り落としどころを探ってきた。

千代田区としては、広場を重要な災害拠点として位置付けて、足りないス 女子学院 区）
ペースを補うためにこの計画を推進しているのか。就業避難者人数が増え
区の避難所としての位置づけではない。防災施設が必要だから本計ることによって、広場に人があふれることになり地域貢献とはならないので画を後押ししているということはなく、地域要望として広場を強く望はないか。
まれている。広場の整備については常時だけでなく非常時の活用も期待できるという考え。区内は全域地区内残留地区であり就業者は建物内で残留するのが原則。
防災については、それぞれの学校も非常時の受け入れやなど地域連携をし 女子学院 日テレ）ている。イベントなどで集まる人が地区内に増え、災害時にあふれることもあ
老朽化したマンションも多く、水の寸断などが想定される。マンホー
るのでは。
ルトイレの設置や給水車などの受け入れ、ペット連れなど特別な配慮が必要で区の避難所で対応が難しいところについて地域の方の意見を聞きながら検討していきたい。なお、イベントは地域住民が参加しているものであり、地域外から人が集まるという性質ではない。

バリアフリーに バリアフリーについても印象操作ではないか。6番出口はテナント就業者の 女子学院 日テレ）
ついてためにも必要であり、地域貢献とは言えない。地域貢献としてバリアフリー
就業者と地域の方が利用されるルートは別々に確保している。また、の説明が過剰だと思う。改札を出てすぐの5番出口がバリアフリー化されな
地下鉄通路の拡幅も行い、不自由なく使っていただけるように計画しいと不完全であり、整備後にバリアフリー化されないことに気づくことになている。地域貢献に対する容積評価の考え方については学識の先生る。
方にも確認していただいた。

3 ページ

項目
内容
テナントについ 施設内には集客施設は出来るのか。
て

学校
回答等
雙葉学園 区）
都市計画として「文教地区」がかかっており、用途制限上、劇場等の集客施設は作れない。
日テレ）
現状決まっているのは、駅出入口のバリアフリー整備や広場整備など
地域貢献要素としてやるべきことと相応の規制緩和の考え方。用途
としては、主に賃貸オフィスで低層部は地域向けの商業施設を考えている。日本テレビの本社ではない。テナントについてはスポーツジムなども候補にもなる。例えばの話だが、そのスポーツジムにプールなどがあった場合に連携が可能か。他に、農園などの要望も受けている。出来る部分出来ない部分あるが、まずは要望を受けている状況。

学校にプールがなく、他の施設のプールを利用しているので検討の余地はあるかもしれない。
就業人口について懸念点の一つ目は就業人数。テレビ局のときは24時間稼働しており、ピーク 女子学院 日テレ）
時がなかったと思うが、テナントオフィスの場合は通勤・退勤時に就業者の就業人口は以前本社があった時点と大きく変わらない。提案の方法
人の流れが集中する。テナント側に呼びかけるなど就業人口を抑えることはによる就業人口の抑制はできない。
できるのか。

意見書について議会に対して意見書を出しているが議員は知っているか。

四番町について四番町はどうなるのか。

大妻

区)
事前に学校名を示していいか確認した上で提示し審議いただいている。
雙葉学園 日テレ）
二番町の状況もあり全くの白紙。現状は保育園や日本郵便に貸すな
どの暫定利用をしている。学校の事業と連携して一緒にできることがあると思っている。何かあれば、相談していただきたい。

ヒアリングにつ 反対する人がいるのが疑問。本校は隣接した場所にあるわけではなく、このいてように説明をいただけたことは恐縮。何かできることがあればお手伝いする。

麹町学園 日テレ）
近隣の教育機関などが、ご心配されていたり、情報が不足しているよ
うであれば、説明に伺うのでお声がけいただければと思う。保護者や学生の皆様さんに説明することもできる。説明すべきところなどあれば教えていただきたい。
番町の森や新しくできる広場を利用する企画があれば、気軽にお声がけいただきたい。
今まではお互い一方通行のようであったが、このような対話形式の場を設け 女子学院―て頂いたことは良かった。

4 ページ

環境まちづくり部参考資料
令和６年７月２日

参考資料目次参考資料１

日本テレビ通り沿道まちづくりの経緯（まちづくり協議会・千代田区議会・都市計画審議会等）

参考資料２① 平成 30 年９月７日配布資料(環境まちづくり部資料 4-5)
H30.9.7 住民→区長への質問書「まちづくり基本構想（素案）」に関する質問書）
参考資料２② 番町地域住民の方々への回答
参考資料３

令和６年６月時点の見解を追記

計画諸元等（敷地面積・建築面積・建蔽率・延床面積(容積率対象)・容積率・高さ・用途・駐車場付置義務台数）

参考資料４

現行地区計画（高さ 60m 案）と変更後の地区計画（高さ 80m 案）との比較（風環境・日照時間・交通量など）※

https://www.bancho-forest.com/pdf/future6.pdf

より引用

参考資料５① 東京都再開発等促進区を定める地区計画運用基準
参考資料５② 令和５年 12 月 14 日配布資料（環境まちづくり部参考資料 2-1）
（二番町地区のまちづくりについて）
参考資料６【二番町地区地区計画変更】都市計画マスタープランとの整合について
・令和５年 12 月 14 日配布資料（環境まちづくり部参考資料 2-2）
・千代田区都市計画マスタープラン（都市マス）について
・都市計画区域の開発、整備及び保全の方針との整合

参考資料７

東京都都市計画地区計画｢二番町地区地区計画の変更｣への答申に関する決議について

参考資料８二番町計画の検討ステップ

環境まちづくり部参考資料１
令和６年７月２日

日本テレビ通り沿道まちづくりの経緯
年度

平成29年度
平成30年度
令和元年度

年月日

項

目

内

容

課題抽出、基本構想の検討、
H30.3.26～
H31.1.31

第１回～第７回まちづくり協議会

高さ（最大150mまでの範囲等）の議論
日テレ跡地開発への要望整理

令和２年度 R3.3.30

第８回まちづくり協議会

第７回までの振り返り

R3.6.13・14

オープンハウス（OH）

地域要望把握R3.7.14

第９回まちづくり協議会

OH報告→日テレに要望

R3.11.30

第１０回まちづくり協議会

日テレより、地域要望を踏まえ、広場、バリアフリー等の提案

R4.2.28

第１１回まちづくり協議会

日テレより、提案の考え方の提示

R4.7.3・4

オープンハウス（OH）

高さ90ｍ案の提示

R4.7.6

環境・まちづくり特別委員会【議会】まちづくりの状況を報告

R4.9.26

第１２回まちづくり協議会

OH報告、意見を踏まえ、日テレから都市計画提案の表明

R4.10.5

環境・まちづくり特別委員会

R4.10.7・9【日テレ】説明会

R4.10.12【日テレ】都市計画提案

R4.10.17

首脳会議

提案を踏まえて進めていくことを確認

R4.10.18

都市計画審議会

都市計画手続きを進めていくことを報告

令和３年度（ＯＨの状況報告）【議会】まちづくりの状況を報告（第１２回協議会の状況報告、都市計画提案の報告）

令和４年度

R4.11.10・13
R4.12.2

16条2項 説明会

【区民】

（縦覧期間２週間）
環境・まちづくり特別委員会（意見書提出期間３週間）【議会】まちづくりの状況を報告（１６条２項説明会の状況報告）

1

年

度

月

日

項

目

内

容

R4.12.8

都市計画審議会

１６条２項説明の状況、意見書の状況報告、公聴会実施の方向性を確認

R5.1.5

広報千代田・HP掲載

公聴会について周知

R5.1.19

環境・まちづくり特別委員会【議会】まちづくりの状況を報告

R5.1.26

16条1項 公聴会

R5.2.7

環境・まちづくり特別委員会

R5.2.28

環境・まちづくり特別委員会（公聴会の実施）【区民】【議会】説明会・公聴会に関する陳情審査【議会】まちづくりの状況を報告（公聴会の状況報告、公聴会等を踏まえた案の送付について報告）【議会】陳情審査、委員会集約
1)区民からの陳情審査において地区計画で高さのルールをもつエリアに、それを超える提案が地権者からされた場合の合意形成及び公平公正な手続きのあり方について議論が集中した。
2)都市計画案に対する地域合意が不十分であり、事業の公共性を確認しながら今後地域を二分することがないように合意形成を図っていける協議の場を検討

令和４年度

すること。
R5.3.3

環境・まちづくり特別委員会

3)千代田区がこれを推進する場合、世論の支持と公益性、経済のバランスについて説明責任が生じる。議会は、この開発の是非について結論、見解を出す立場にはない。このようなケースにおける地区計画制度の変更の手続きは、区長の諮問機関である専門性を有する都市計画審議会において、慎重かつ丁寧な審議を行い特定行政庁としての責任を果たさなければならない。
千代田区は行政庁としての責任者であり、まちづくりの総合調整者としての役割を果たすべきであることを指摘し、執行機関に申し入れる。

R5.3.1017条公告・縦覧【区民】（縦覧期間・意見書の提出期間２週間）
公聴会開催状況、地区計画案の変更内容、区議会における陳情に対する意見集

R5.3.13R5.3.30

都市計画審議会

都市計画審議会約について報告
公聴会等を踏まえた案の送付について報告
審議案件として審議、採決は行わず継続検討となるとともに学識委員による専門家会議を設けることを確認

2

年

度

月

日

項

目

内

容

R5.6.6

第１回専門家会議

都市計画審議会の学識委員による専門家会議を立上げ

R5.7.7

環境まちづくり委員会【議会】陳情審査、今後の進め方について報告

R5.7.10

第２回専門家会議

都市計画手続き、容積率、高さの妥当性、都市マスとの整合性、の４点について見解を整理専門家会議より会議としての見解を報告
・新たな案で手続きはやり直す

R5.7.25

都市計画審議会

・街区公園相当の広場の整備及び地下鉄バリアフリー動線を改善する
・容積率について詳細を確認した結果700％となる
・高さについて60mの街並みに配慮しながら最高で80mを超えない

R5.7.25

環境まちづくり委員会【議会】陳情審査、都市計画審議会の状況報告
専門家会議からの見解を踏まえた再検討を要請
・60ｍの街並みを尊重し、容積率700％前後としても建築物の高さは80ｍ以下とする

令和５年度 R5.7.26

日テレに対して千代田区より要請

・街区公園に相当するような広場を整備する
・地下鉄駅へのバリアフリー動線を整備する
・建築物の一階部分と外部空間との関係をより親密なものとする
・地域防災への取組を強化する

R5.8.23

都市計画審議会

日テレに対する再検討要請を報告

R5.9.5

環境まちづくり委員会【議会】総合設計制度等の比較などの質疑R5.9.26

第３回専門家会議

R5.9.28

環境まちづくり委員会【議会】総合設計制度等の比較などの報告

R5.10.13

環境まちづくり委員会【議会】陳情審査、都市計道路整備などの質疑R5.10.13

第１３回まちづくり協議会

日本テレビ計画概要（修正プラン）について説明

R5.10.16【日テレ】再検討案の提出【日テレ】同日、都市計画提案取り下げ

R5.10.23

首脳会議

再検討案の確認、手続きを進めていくことを確認再検討した計画案が、方向性として専門家会議が提示した内容に沿っているこ
とを確認

3

年

度

月

日

R5.11.6
R5.11.21

目容

都市計画手続きを進めていくことを報告

都市計画審議会
16条公告・縦覧

内【区民】（縦覧期間２週間）（意見書提出期間３週間）

R5.11.24・25

16条2項 説明会

R5.12.1

環境まちづくり委員会【議会】陳情審査、意見書のカウント方法などの質疑R5.12.6

環境まちづくり委員会【議会】陳情審査、都市マスとの整合などの質疑R5.12.8

環境まちづくり委員会

R5.12.14

環境まちづくり委員会

R5.12.18

都市計画審議会

令和５年度 R5.12.25

令和６年度

項

【区民】

【議会】陳情審査、再開発等促進区を定める地区計画運用基準などに関する質疑【議会】陳情審査、まちづくりの状況を報告（１６条２項説明会・意見書の状況報告）
１６条２項説明会の状況、意見書の状況報告
区議会における質疑の状況を報告

環境まちづくり委員会【議会】陳情審査、都市計画手続きなどに関する質疑R6.1.517条公告・縦覧（縦覧期間・意見書の提出期間２週間）

R6.1.19

環境まちづくり委員会【議会】陳情審査、１７条手続きの状況報告

R6.1.25

環境まちづくり委員会【議会】陳情審査、１７条意見書数の口頭報告

R6.2.1

環境まちづくり委員会【議会】陳情審査、１７条意見書の要旨・区の見解の報告

R6.2.6

環境まちづくり委員会【議会】陳情審査、議会の議論に関する集約内容の確認

R6.2.8

都市計画審議会

R6.3.7

予算特別委員会【議会】都市計画手続きの経緯及び2/8都市計画審議会の状況を報告

R6.3.25

環境まちづくり委員会【議会】請願審査、継続審議

R6.3.26

都市計画審議会

附帯決議をつけて地区計画を進めることについて賛成13、反対5で採決

R6.4.26

環境まちづくり委員会

R6.5.24

環境まちづくり委員会【議会】請願審査、陳情審査、今後の進め方について報告

R6.6.11

環境まちづくり委員会【議会】請願審査、教育機関へのヒアリング状況を報告【区民】

審議案件として審議し賛成が過半を占めた
附帯決議を付すこととし、内容については次回確認【議会】請願審査、陳情審査、3/26都市計画審議会の状況及び附帯決議の内容を報告

4

環境まちづくり部参考資料２①
令和6年7月２日環境まちづくり部参考資料２②
令和６年７月２日

番町地域住民の方々への回答
１

令和６年６月時点の見解を追記

基本構想（素案）の住民への周知等について① 日本テレビ通りまちづくり委員会からはその活動内容とまちづくり基本方針（案）について報告を受けています。「各町内会で具体的にどのような活動が行われたか否か」については確認
しておりません。
② まちづくり方針（案）がアンケート結果に即したものであるかについて、区としての判断はおこなっていませんが、この委員会での活動をまちづくりの機運と捉え、平成 30 年 3 月に、地域で活動する様々な主体がまちの課題解決に向けた将来像を共有し、地域主体のまちづくりを推進する場として日本テレビ通り沿道まちづくり協議会を設置したところです。
③ 委員会が実施した説明会とその内容について区は説明する立場にありませんが、委員会での活動をまちづくりの機運と捉えています。
④ 協議会の委員の皆様は、地域で活動し地域を知る方々に、協議会の中で継続的にまちづくりの検討に加わっていただくために区からお声がけしているものです。各委員にはご自身の見識の範囲でのご意見等を頂きますが、地域住民の考え方を正確に反映して頂くことまでは求めていません。協議会に加えるべき考え方等につきましては、必要に応じ委員を追加することで対応していきたいと考えております。
令和６年６月時点の見解：
当時と見解は変わらないため、回答を更新する箇所はありません。

２

基本構想（素案）による具体的な影響について① ② ③ ⑤ ⑥ ⑦［交通量、風、日照等について］
現時点で、区としては具体的な調査等を行っておりません。ご指摘のような現象を起こす可能性の検証及び解決方法については、事業者が計画内容に合わせて必要となる時期に検討し説
明・対応されるものと考えます。一方、区としても、構想段階において、どのような検討ができるのか探っていきたいと考えます。
令和６年６月時点の見解：
基本構想は策定されていませんが、二番町地区地区計画の変更にあたり、既存の地区計画のルールに基づき整備する場合と比較し、高さや容積率に応じた交通量、風、日照等については、影響が少ないことを事業者が説明しております。

④［駅の混雑について］
現時点で、区としては具体的な調査等を行っておりません。麹町駅構内の混雑については、一義的には、交通事業者において対応の検討を図るべき問題と考えます。また、建物の新築等の事業に起因して問題が生じる場合は、事業者の責任において交通事業者と協議して対応するも1

のと考えます。一方、区としても、構想段階において、どのような検討ができるのか探っていきたいと考えます。
令和６年６月時点の見解：
基本構想は策定されていませんが、麹町駅構内の混雑については、二番町地区地区計画の変更にあたり、事業者が東京メトロと協議を行い現在の駅機能の拡充が必要な影響はない
ことを確認しております。また、区としても東京メトロに同様の確認を行っております。

３「千代田区都市マスタープラン」との整合性①② 都市計画マスタープランにおいて、番町地域は住宅と業務空間が共存・調和するまちを目指すとしています。そのような中、日本テレビ通り沿道は商業地域に指定されているため、商業地域として商業・業務用途の利便を増進する地域と位置付けられています。
現在検討しているまちづくり基本構想（素案）は、日本テレビ通り沿道を中心とした区域を対象としているものであり、都市計画マスタープランとの整合性は図られていると考えます。

③④ 現在検討しているまちづくり基本構想（素案）には、「最大 150 メートルもの超高層ビルが建築される」といった将来像は示されておりません。
なお、都市計画は社会経済状況の変化に対応して変更が行われることが予定されている制度です。地区計画においても、社会経済状況の変化のみならず、当該地区計画の目標等に照らしてより良好な市街地の形成を図ることが出来るタイミングにおいて変更する場合もあり得るものと考えます。
令和６年６月時点の見解：
当時と見解は変わらないため、回答を更新する箇所はありません。
なお、変更予定の二番町地区地区計画と都市計画マスタープランとの整合については、参考
資料６に示した見解のとおりです。

４

交通拠点の整備①

現在検討しているまちづくり基本構想（素案）では、「バリアフリー化することと引きかえに
最大 150 メートルもの高さ制限緩和を認める」としておりません。負担額の予想等は行ってお
りません。

②

地域から鉄道事業者あてにバリアフリー化の要望は行われており、区も連絡会等を通じてそうした要望を鉄道事業者に伝えております。なお、協議会での検討過程の中では、要請は行っておりません。

③

協議会での検討過程の中では、バリアフリー化の具体的な検討は行っておりません。
令和６年６月時点の見解：
当時と見解は変わらないため、回答を更新する箇所はありません。

2

環境まちづくり部参考資料３
令和６年７月２日

計画諸元等
60ｍ案

80m案

敷地面積

約13,100㎡

約12,500㎡

建築面積

約8,300㎡

約6,800㎡

建蔽率

約63％

約55％

延床面積

約87,500㎡

約110,000㎡

延床面積（容積率対象）

約67,500㎡

約87,500㎡

容積率

540%

700%

高さ

60ｍ

80m

オフィス、商業店舗、オフィス、商業店舗、

用途

駐車場付置義務台数

エリアマネジメント拠点施設、スタジオ(建設済み)

スタジオ(建設済み)

普通車用 40 台

普通車用 54 台

障害者用 1 台

障害者用 1 台

小型車用 123 台

小型車用 171 台

荷さばき用 13 台

荷さばき用 19 台

計

177台

計

245台

環境まちづくり部参考資料４
令和６年７月２日

現行地区計画（高さ60m案）と変更後の地区計画（高さ80m案）との比較※

https://www.bancho-forest.com/pdf/future6.pdf

より引用

別紙１１

風環境の比較（敷地内を含む）

現行地区計画における計画（高さ６０ｍ）

掲載図は地図・空中写真閲覧サービス（国土地理院）を日本テレビ放送網株式会社で加工して作成

地域課題を解決するために現行地区計画を変更した場合の計画（高さ８０ｍ以下）

掲載図は地図・空中写真閲覧サービス（国土地理院）を日本テレビ放送網株式会社で加工して作成

建物内のため未評価

結果
ランク１：63ヵ所/87ヵ所
ランク２：18ヵ所/87ヵ所
ランク３： 2ヵ所/87ヵ所(建物内のため未評価：4か所/87ヵ所)

結果
ランク１：55ヵ所/87ヵ所
ランク２：30ヵ所/87ヵ所
ランク３： 0ヵ所/87ヵ所(建物内のため未評価：２か所/87ヵ所）

2

別紙１２

日照環境の比較
現行地区計画における計画（高さ６０ｍ）

地域課題を解決するために現行地区計画を変更した場合の計画（高さ８０ｍ以下）

緑で囲った部分が整備される広場となり、記載されている数字が朝８時から夕方４時までの８時間のうちの日照時間を示したものになります。

3

１７．就業者数の比較
Q.
現行地区計画における計画と今回の都市計画案の就業者数の変化について示してくだ
さい。

A.
現行地区計画における計画(高さ６０ｍ)と、今回の提案の比較を下記にお示しします。
現行地区計画における計画(高さ６０ｍ)に比べて、地区計画を変更した場合は900人程度、就業者数の増加が見込まれます。

現行地区計画における計画（高さ６０ｍ）
階数

業務

商業

延べ床面積

40,000㎡

1,500㎡

2,000人

68人

就業者数

スタジオ棟

合計

33,000㎡ 41,500㎡
1,000人

就業者数は3,100人

3,100人

地域課題を解決するために現行地区計画を変更した場合の計画（高さ８０ｍ以下）
階数

業務

商業

延べ床面積

50,000㎡

10,000㎡

2,500人

455人

就業者数

スタジオ棟

合計

33,000㎡ 60,000㎡
1,000人4,000人

就業者数は4,000人※日本ビルヂング協会 ビル実態調査に基づき原単位を設定
4１８．交通量(車)の比較
Q.
現行地区計画における計画と今回の都市計画案の自動車交通量の変化について示してください。

A.
現行地区計画における計画(高さ６０ｍ)と、今回の提案の比較をお示しします。
国土交通省の大規模開発地区関連交通計画マニュアルに基づいて算出した結果です。
ピーク時における車両台数の比較では、１時間あたり約20台増加する見込みです。
この台数で交差点処理が問題ないことを確認しております。

現行地区計画における計画（高さ６０ｍ）

地域課題を解決するために現行地区計画を変更した場合の計画（高さ８０ｍ以下）

ピーク時車両台数はピーク時車両台数は

約44台

約64台
5

１９．交通量(歩行者)の比較
Q.
現行地区計画における計画と今回の都市計画案の歩行者交通量の変化について示してください。
A.
現行地区計画における計画(高さ60m)と、今回の都市計画案の比較をお示しします。
国土交通省の大規模開発地区関連交通計画マニュアルに基づいて算出した結果です。
ピーク時における歩行者数の比較では、1時間当たり約840人増加する見込みです。
この差異は、主に商業施設(スーパーなど)面積が多いこと、すなわち地域の皆さまにご利用いただける施設の多さによるものです。
歩行者数は、麹町駅や周辺駅などから再開発ビルに来る歩行者の合計値となります。
現行地区計画における計画（高さ６０ｍ）

地域課題を解決するために現行地区計画を変更した場合の計画（高さ８０ｍ以下）

ピーク時歩行者数は

ピーク時歩行者数は

約1,260人

約2,100人
6地下鉄通路の歩行者サービス水準の比較
地域課題を解決するために現行地区計画を変更した場合の計画（高さ８０ｍ以下）

現行地区計画における計画（高さ６０ｍ）

A:地下鉄通路現状幅員のまま

B:地下鉄通路現状幅員のままとした場合

C:地下鉄通路現状幅員拡幅（提案）有効幅員4.2m

現況写真

2.8ｍ

現況写真

2.8ｍ

断面
【麹町駅地下鉄通路】

現況(コロナ前)ピーク時 8時： 796人往来/時
計画ピーク時 8時：1,582人往来/時
計画ピーク時歩行者交通量 ：２,378人/往来時
通路幅員2.8ｍにおいて歩行者流量 約14人/m･分⇒サービス水準A（自由歩行可能）【麹町駅地下鉄通路】

現況(コロナ前)ピーク時 8時： 796人往来/時
計画ピーク時 8時：2,646人往来/時
計画ピーク時歩行者交通量 ：3,442人/往来時
通路幅員2.8ｍにおいて歩行者流量 約20人/m･分⇒サービス水準A（自由歩行可能）

現況(コロナ前)ピーク時 8時： 796人往来/時
計画ピーク時 8時：2,646人往来/時
計画ピーク時歩行者交通量 ：3,442人/往来時
通路幅員4.2ｍ(柱を除く有効幅員)において歩行者流量 約14人/m･分⇒サービス水準A（自由歩行可能）国土交通省「大規模開発地区関連交通計画マニュアル」より
歩行者流量によるサービス水準

7

環境まちづくり部参考資料５①
令和6年7月２日

東京都
再開発等促進区を定める地区計画運用基準

東京都都市整備局
令 和 ３ 年 ３ 月

目
第１

次

総則・・・・・・・・・・・・・・・・１

１

目的・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ １２

基本目標・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ １３

本運用基準の位置付け・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ １

４

用語の定義・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２

第２１

策定基準・・・・・・・・・・・・・・6

区域の要件・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6（１）基本計画等との適合・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6（２）基本的要件・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6（３）規模・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6（４）区域の設定・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7（５）主要な公共施設及び地区施設・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 8（６）道路・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 8（７）公園、緑地、広場その他の公共空地・・・・・・・・・・・・・・・・ 9（８）施設の将来管理者及び所有者・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 9（９）計画容積率の設定・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・10（ １０ ）有効空地・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・10（ １１ ）計画建築物の壁面の位置の制限・・・・・・・・・・・・・・・・・・12（ １２ ）計画建築物の高さの最高限度・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12（ １３ ）公共公益施設の整備の推進・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・13（ １４ ）防火地域の指定及び高度地区の廃止・・・・・・・・・・・・・・・・14

２

都市環境への配慮と周辺市街地との調和・・・・・・・・・・・・・・・・15（１）土地利用・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・15（２）都市施設・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・15（３）防災への対応・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・15（４）都市環境への配慮・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・17（５）福祉の都市づくり・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・19（６）駅とまちが一体となる都市づくり・・・・・・・・・・・・・・・・・20

目次- ① -

第３

技術 基準 ・・・・・・・・ ・・・・21１

計画容積率の設定・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・21２見直し相当容積率の設定・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・21（１）都市構造上の位置付けの評価・・・・・・・・・・・・・・・・・・・21（２）骨格的な都市基盤施設（都市計画施設）の評価・・・・・・・・・・・21（３）主要な公共施設及び地区施設の評価・・・・・・・・・・・・・・・・21３

評価容積率の設定の方法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・22（１）有効空地の計画の評価・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・22（２）区域環境の整備、改善及び向上に資する施設計画の評価・・・・・・・22（３）地域の育成及び整備に貢献する施設計画の評価・・・・・・・・・・・23（４）歴史的、文化的環境の保全、整備に資する施設計画の評価・・・・・・25（５）地区基盤施設の評価・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・25（６）開発区域外における基盤整備等の評価・・・・・・・・・・・・・・・26

４

有効空地算定基準・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・26（１）有効空地による評価容積率の設定・・・・・・・・・・・・・・・・・26（２）有効空地面積・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・28（３）有効係数・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・32

５

評価容積率の最高限度等・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・37（１）評価容積率の対象となる部分・・・・・・・・・・・・・・・・・・・37（２）事務所用途に関する制限・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・37（３）住居系用途地域に関する制限・・・・・・・・・・・・・・・・・・・37（４）評価容積率の最高限度及び育成用途の設定・・・・・・・・・・・・・38（５）評価容積率の最高限度及び住宅用途の設定・・・・・・・・・・・・・40（６）高経年マンション建替えに係る評価容積率の最高限度・・・・・・・・42（７）評価容積率の最高限度及び宿泊施設用途の設定・・・・・・・・・・・43（８）高齢者福祉施設に係る評価容積率の最高限度・・・・・・・・・・・・44（９）開発区域外における基盤整備等に係る評価容積率の最高限度・・・・・44

６

容積の適正配分・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・44（１）適正配分後の計画容積率の限度・・・・・・・・・・・・・・・・・・44（２）容積の適正配分の特例・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・44（３）容積の適正配分の算定・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・45

７

用途の適正配置・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・45（１）用途の適正配置の条件・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・45

第４１

計画内容の実現とその担保・・・・・46

主要な公共施設、地区施設等の公共施設及び有効空地等の整備及び管理の確実性 ・・ 46

目次- ② -

（１）開発者負担の協議・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・46（２）開発者負担の内容・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・46
２

建築物等の制限内容の担保・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・47（１）都市計画による担保・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・47（２）建築制限条例による担保・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・47

３

有効空地等の維持管理・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・47（１）有効空地等の維持管理・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・47（２）公衆への周知・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・47

４

帰宅困難者対策の消防計画（事業所防災計画）への記載・・・・・・・・・47

第５

計画手続と運用システム・・・・・・49

１

関係地権者、住民等による地区計画の提案、企画提案書の作成と提出・・・49

２

協議会等連絡体制の整備・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・49

３

計画手続の流れ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・49

第６１

特例地区・・・・・・・・・・・・・53

街並み景観重点地区・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・53（１）街並み景観の形成に資する計画の評価（評価容積率の設定）・・・・・53（２）街並み景観の形成に当たり配慮する事項・・・・・・・・・・・・・・54（３）評価容積率の最高限度と用途制限・・・・・・・・・・・・・・・・・54

２

街並み再生地区・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・54

３

老朽化した住宅団地の建替えを行う地域など・・・・・・・・・・・・・・54（１）区域の設定・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・54（２）周辺市街地との調和・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・55（３）建蔽率の緩和・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・55（４）絶対高さ制限の緩和・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・55（５）評価容積率の最高限度の緩和・・・・・・・・・・・・・・・・・・・55（６）壁面の位置の制限の緩和・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・55（７）住環境等の継承、保全・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・56

４

幹線道路沿道の地域・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・56

５

臨海副都心（台場、青海、有明南、有明北）・・・・・・・・・・・・・・56

６

都市再生特別地区・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・56

第７

その他・・・・・・・・・・・・・・57

目次- ③ -

再開発等促進区を定める地区計画運用基準

第 １

１

総 則

目 的
「再開発等促進区を定める地区計画」は、まとまった低・未利用地など、相当程度の土地の区域において、円滑な土地利用転換を推進するため、公共施設等の都市基盤整備と優良な建築物等の一体的整備に関する計画に基づき、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進を図るとともに、一体的、総合的な市街地の再開発又は開発整備を行うことを目的とした制度であり、計画的に活用することが重要である。
また、東京都内の個々の地域が将来目指すべき市街地像を、きめ細かに示しながら、それぞれの地域のまちづくりの熟度などに合わせて、土地利用転換を段階的に進めるためにも、有効な制度である。
このような目的のため、東京都では、「再開発等促進区を定める地区計画」についての運用基準を定め、その積極的な推進を図ることとする。

２

基 本 目 標本運用基準は、拠点地区などの育成、質の高い住宅の整備、高経年マンションの建替え、駅とまちが一体となる都市づくり、水辺のにぎわい創出、都民提案による身近な街区の再編や住宅団地の再生など、東京の個々の地域特性に応じたまちづくりを推進することを目標として運用する。

３

本運用基準の位置付け
本運用基準は、東京都が区部において決定する、再開発等促進区の面積が３．０ｈａを超える「再開発等促進区を定める地区計画」について、東京都がこれからの都市づくりを進めていくに当たり、その望ましい運用についての原則的な考え方を示したものである。
また、その他の地域や面積が３．０ｈａを超えない規模の区域において、区市町村が決定する「再開発等促進区を定める地区計画」について知事が受ける協議の指針として策定するものである。

-１-

４

用 語 の 定 義本運用基準において使用する主な用語の定義は、次に掲げるところによる。

地区計画

⇒

都市計画法（昭和４３年法律第１００号）第１２条の４第１項第１号に規定する「地区計画」及び同項第４号に規定する「沿道地区計画」

再開発等促進区⇒

都市計画法第１２条の５第３項に規定する「再開発等促進区」
及び幹線道路の沿道の整備に関する法律（昭和５５年法律第３４号。以下「沿道法」という。）第９条第３項に規定する「沿道再開発等促進区」

方針⇒

都市計画法第１２条の５第２項第３号に規定する「区域の整備、 開発及び保全に関する方針 」 、沿 道法第９条 第２項 第２号に規定する「沿道の整備に関する方針」並びに都市計画
法第１２条の５第５項第２号及 び沿 道法 第９条第４項 第２号に規定する「土地利用に関する基本方針」

活用方針

⇒

新しい都市づくりのための都市開発諸制度活用方針

地区整備計画⇒都市計画法第１２条の５第２項第１号に規定する「地区整備計画」及び沿道法第９条第２項第１号に規定する「沿道地区
整備計画」

区域

⇒

地区計画、再開発等促進区及び地区整備計画を定める土地

街区⇒

原則として、四方を都市計画施設、主要な公共施設、地区施設等の道路、公園などに囲まれた土地

地区の区分

⇒

区域を、地区計画及び地区整備計画で定める内容、事項などが同一の地区を単位として区分すること。

指定容積率（％）⇒

用途地域に関する都市計画に定められている容積率
区域内等の指定容積率が、２以上の異なる容積率にわたる場
合は、加重平均容積率とする（以下「本運用基準」における容積率、建蔽率に関して同じ。）。

見直し相当容積率 （％） ⇒再開発、開発整備などによる土地利用転換や公共施設整備後、将来見直すことを想定した場合の指定容積率

計画容積率（％）⇒

地区整備計画で定める「建築物の容積率の最高限度」

評価容積率（％）⇒

地区計画の区域内及び周辺市街地環境の整備、改善等に資する貢献内容や建築計画などの優 良性 を評 価して設定す る容積率-２-

見直し相当用途地域⇒

再開発、開発整備などによる土 地利 用転 換や公共施設 整備
後、将来見直すことを想定した場合の用途地域

指定建蔽率（％）
地区施設⇒⇒

用途地域に関する都市計画に定められている建蔽率
都市計画法第１２条の５第２項第１号に規定する「地区施設」
及び沿道法第９条第２項第１号に規定する「沿道地区施設」。
主として区域内の居住者等の利用に供される道路、公園、緑地、広場その他の公共空地などのこと。

主要な公共施設⇒

都市計画法第１２条の５第５項第１号及び沿道法第９条第４項第１号に規定する施設（土地利用転換により新たに形成される区域に必要なもので、「都市計画施設」及び「地区施設」
を除くもの）

有効空地⇒

当該区域の環境整備に有効で公衆の使用に供する空地で、本
運用基準第２策定基準１（ １０ ）イに適合するもの

有効空地面積（㎡）⇒

有効空地の実面積に、本運用基準第３技術基準に定める有効係数を乗じて得た面積

有効空地率（％）⇒

有効空地面積の合計の敷地面積に対する割合

駅まち一体開発

⇒

駅前広場等

⇒

「活用方針」に定める駅とまちが一体となる都市づくりに寄与する取組「活用方針」で定められた駅まち一体開発に係る駅前広場等

広場状空地

⇒

歩道状空地

⇒

貫通通路

⇒

区域内を貫通し、道路などの公共施設相互間を有効に連絡する主要な公共施設又は地区施設として位置付けられた歩行者専用通路

水辺沿い空地⇒「活用方針」で定められた水辺に面して設ける空地

環境緑地

⇒

樹木による植栽により、みどり豊かな市街地環境の形成を図るため、道路に沿って連続的に設けられた空地で、地区施設等に位置付けられたもの

屋上緑化

⇒

建築物の屋上部分に樹木、多年 草な どを 有効に植栽す ること。

センター・コア・エリア⇒「活用方針」で位置付けられた地域で、おおむね首都高速中央環状線の内側に位置する、東京圏の中核となるエリア

育成用途

⇒

望ましい都市の実現のため、「活用方針」で定められた用途

一団の形態を成す（地上の広場状空地及び駅前広場等が昇降機等で連続した空間である場合を含む。）１，０００㎡以上の空地
道路に沿って設ける歩行者用の空地-３-

企画提案書

⇒「再開発等促進区を定める地区計画」について、区域内の関係地権者、住民等による再開発、開発整備などの計画に関する提案内容を記載した資料

重要文化財指定建築物⇒

文化財保護法（昭和２５年法律第２１４号）第２７条第１項の規定による指定を受けた建築物

歴史的建造物等⇒

重要文化財指定建築物以外で、保存の位置付けがある歴史的建築物、ランドマーク、土木構造物、遺構等

保存緑地

⇒

従前からある良好な自然状態を保存すべき一団の緑地

緑化率⇒

カーボンマイナス⇒

東京における自然の保護と回復に関する条例（平成１２年東京都条例第２１６号）第１４条第１項及び東京における自然の保護と回復に関する条例施行規則（平成１３年東京都規則第３９号）第６条第１項に規定する緑化基準に基づき算出した、敷地面積から建築面積を除いた数値と屋上の面積（屋上のうち建築物の管理に必要な施設に係る部分の面積を除いた面積）の和に対する地上部及び建築物上の緑化面積の合計の割合（％）
省エネルギー対策等によるＣＯ ２ の排出削減

一時滞在施設⇒大規模災害の発生時に、帰宅が可能になるまで待機する場所
がない帰宅困難者を一時的に受け入れる施設

待機スペース⇒

帰宅困難者が一時滞在施設内において待機するための空間

水害時の一時避難施設 ⇒「活用方針」で定められた水害時の一時避難施設

高台まちづくり⇒「活用方針」で定められた高台まちづくり

質の高い住宅⇒「活用方針」で定められた質の高い住宅

サービス付き高齢者 ⇒向け住宅等
サービスアパートメント ⇒「活用方針」で定められたサービス付き高齢者向け住宅等

子育て支援住宅⇒「活用方針」で定められた子育て支援住宅

長期優良住宅⇒「活用方針」で定められた長期優良住宅「活用方針」で定められたサービスアパートメント

-４-

賃貸住宅

⇒

「活用方針」で定められた賃貸住宅

受皿住宅

⇒

「活用方針」で定められた受皿住宅

住み替え用住宅⇒「活用方針」で定められた住み替え用住宅

マンション再生まちづくり推進地区⇒

東京都マンション再生まちづくり制度要綱に定めるマンシ
ョン再生まちづくり推進地区

マンションの建替え計画⇒

子育て支援施設⇒

次のア又はイのいずれかに該当するマンションの建替えをいう。
ア 東京都マンション再生まち づく り制 度要綱により 区市町の認定を受けたマンショ ンの 再生に 係る 計画 の うちの建替え計画イ 防災性の向上などまちづく りの 課題 を抱える地域 において、周辺との共同化をまちづくりと連携して促進する地区における旧耐震マンシ ョン の建替 え計 画で そ の計
画的な必要性が明らかにされたもの「活用方針」で定められた子育て支援施設

高齢者福祉施設⇒「活用方針」で定められた高齢者福祉施設

元気高齢者の交流施設⇒「活用方針」で定められた元気高齢者の交流施設

高齢者福祉施設等⇒「活用方針」で定められた高齢者福祉施設等

宿泊施設

⇒

「活用方針」で定められた宿泊施設

無電柱化

⇒

「活用方針」で定められた無電柱化

歩行者ネットワークの整備⇒「活用方針」で定められた歩行者ネットワークの整備

水辺と開発区域の一体的な整備⇒「活用方針」で定められた水辺と開発区域の一体的な整備

域外貢献

⇒

自転車シェアリング⇒「活用方針」で定められた開発区域外における無電柱化、歩行者ネットワークの整備、水辺との一体整備、みどりの保全・創出、木造住宅密集地域の解消、水害に対応した高台まちづくりの取組「活用方針」で定められた自転車シェアリング

-５-

第 ２
１

策 定 基 準区域の要件
都市計画法第１２条の５第３項又は沿道法第９条第３項に規定する土地の区域で、次の（１）から（14）までの内容に適合すること。

（１）

基本計画等との適合「再開発等促進区を定める地区計画」を策定するに当たっては、都市計画区域の整備、開発及び保全の方針、都市再開発方針等（特に再開発促進地区への位置付け）、区市町村の都市計画に関する基本的な方針などの都市計画や「都市づくりのグランドデザイン」、「都市開発諸制度活用方針」、「用途地域等に関する指定方針
及び指定基準（平成１４年７月東京都）」、「東京都景観計画」その他地域ごとの方針など（本運用基準において、これらを併せて「基本計画等」という。）に適合していなければならない。

（２）

基本的要件
「再開発等促進区を定める地区計画」を策定することができる地域は、再開発等に関する基本計画等があり、その計画に沿った将来目指すべき市街地像の実現を図るべき地域で、原則として、新たに道路、鉄道、鉄道駅等の都市基盤が整備されるなど、「用途地域等に関する指定方針及び指定基準」に基づき用途地域などの見直しができ、かつ、原則として、計画容積率が指定容積率を超える地域であること。
なお、現在工業専用地域に指定されている地域において「再開発等促進区を定める地区計画」を策定する場合は、計画区域内外の工業の立地動向や将来の市街地像などを勘案して行うこと。

（３）

規 模
地区計画の区域などの面積の最低限度は、原則として表－１に示す面積以上と
すること。
表 １
種

別

面 積 の 最 低 限 度

地 区 計 画 の 区 域

定めない

再 開 発 等 促 進 区

１．０ｈａ

地区整備計画の区域
及び区分された地区

０．１ｈａ

街
敷

区
地

見直し相当
用 途 地 域

商 業 系

５００㎡

そ の 他

１，０００㎡

計画容積率

１，０００％以上

５，０００㎡

-６-

（４）

区域の設定
区域は、次のア及びイの内容に適合させて設定する。
ア

地区計画及び再開発等促進区の区域

（ア）

区域の形状
土地利用転換を図る土地及び密接に関係する区域を含め、土地所有の状
況、土地利用の現況及び将来の見通し、現在の用途地域の指定状況、見直し相当用途地域及び見直し相当容積率などを勘案し、可能な限り整った形
状とすること。

（イ）

区域の境界
原則として、道路その他の公共施設、河川その他の地形、地物など、土地の範囲を明示するのに適当なものとすること。
また、見直し相当用途地域及び見直し相当容積率を勘案し、将来の用途
地域及び容積率の境界としてふさわしいものとするとともに、公共施設な
どの配置も考慮して設定すること。

（ウ）

区域の範囲
主要な公共施設、地区施設、建築物等の整備を行うために、ふさわしい
広がりをもった範囲に設定すること。

イ

地区整備計画の区域

（ア）

区域の設定
原則として、街区単位で設定し、街区間相互は、計画の一体性が確保されていること。

（イ）

地区の区分
見直し相当用途地域、見直し相当容積率、方針の内容、地区整備計画で定める内容、事項などが一の地区内で異なる場合は、地区整備計画の区域
を地区区分し、地区計画の計画書及び計画図に明示すること。

（ウ）

段階的策定
地区整備計画の策定及び地区の区分を段階的に行う場合にあっては、その各々が一以上の建築物を含む街区又はこれに準じる区域で、一団の市街
地環境の形成を行う単位として適切なものとなるように定めること。

（エ）

区域の境界
原則として、地区計画の区域及び再開発等促進区の境界に準じるが、見直し相当用途地域、見直し相当容積率又は方針の内容が同一の区域間の境界は、敷地境界とすることができる。

-７-

（５）

主要な公共施設及び地区施設
合理的かつ健全な高度利用を目的とした土地利用転換と都市機能の増進を図る
ために、区域内には、新たな土地利用を支える主要な公共施設及び地区施設を定めなければならない。
なお、主要な公共施設及び地区施設には、都市計画施設を含まないこと。

（６）

道 路
次のアからエまでの内容に適合した計画とする。
ア

主要な公共施設又は地区施設は、周辺の道路の整備状況、基本計画等における位置付けなどを勘案しつつ、土地利用転換後にふさわしい適切な形態及び配置を定め、その幅員は、原則として表－２に示す数値以上とし、区域外の同水準以上の位置付けの道路又は区域外の同水準以上の幅員の道路に連続的に接続し、適切な道路ネットワークを構成するように計画すること。
また、計画建築物などから生じる発生集中交通量等が、当該区域内及び周辺道路に与える負荷についての検証を行うなど、その影響を考慮するとともに、将来の道路の位置付けに配慮し、適切な水準の道路計画とすること。
表－２

見直し相当容積率（Ｖ ０ ）Ｖ ０ ＜３００％

主要な公共施設の道路幅員

地区施設の道路幅員８ｍ
６ｍ

３００％≦Ｖ ０ ＜５００％１２ｍ

５００％≦Ｖ ０ ＜７００％

１６ｍ
８ｍ

７００％≦Ｖ ０２２ｍ

イ

区域内の一部の主要な公共施設の道路幅員については、当該道路に沿って歩道状空地（主要な公共施設又は地区施設に位置付けられるものに限る。）を設けるとともに、壁面の位置の制限及び壁面後退区域における工作物の設置の制限を行うことにより、交通環境の上でより有効な計画となる場合は、その幅員を表－２に示す数値に含めることができる。

ウ

見直し相当容積率が３００％未満の区域における地区施設の道路幅員については、道路のネットワーク構成上及び交通計画上、有効となる場合は、４ｍとすることができる。

-８-

エ

（７）

指定容積率を上回る計画容積率を定める場合には、建築基準法（昭和２５年法
律第２０１号）第５２条第２項の規定に基づく、前面道路の幅員による容積率の低減を考慮して、十分な幅員の道路計画とすること。
公 園 、 緑 地 、 広 場 そ の 他 の 公 共 空 地（以下「公園等」という。）

計画、整備する主要な公共施設又は地区施設の公園等は、次のアからウまでに適合するものとすること。
なお、施設計画は、原則として、都市計画法第３３条に規定する開発許可基準を超える整備水準とすること。
ア

公園
公園の計画は、区域内及び周辺地域の公園の整備状況並びに整備計画、基本計画等における位置付けなどを勘案し、適切な形態、配置及び規模を定めること。

イ

緑地及び広場
緑地及び広場の計画は、休息、鑑賞、散策、運動などの利用目的にふさわしい空間として、適切な形態、配置及び規模を定めること。

ウ（８）

その他の公共空地
その他の公共空地は、区域内で道路、公園等の公共施設を補完する機能を有する空間として、適切な形態、配置及び規模を定めること。
歩道状空地は、連続的で、起伏などのない計画とし、駐車場の出入口、植栽、環境施設などを設置する場合は、それらの配置に十分注意し、歩道状空地の機能及び連続性を妨げないものとすること。
また、道路に沿って環境緑地の積極的な設置に努め、道路や歩道状空地と一体となったオープンスペースとみどりのネットワークを形成し、潤いのある沿道空間の創出及び都市環境の形成に配慮した計画の実現を図ること。
施設の将来管理者及び所有者
主要な公共施設又は地区施設の将来管理者及び所有者については、表－３による。
表－３

施 設 の 種 類
道

路

公

園

緑

地

広

場

その他の公共空地所有者及び管理者

建築敷地の取扱い

公共所有：公 共 管 理

建築敷地から除外する。

①公共所有：公 共 管 理②民間所有：公 共 と の維 持 管 理に 関 す る
協定の締結原則として、建築敷地から除外するが、民間所有で敷地内の空地として一体的に管理できる場合は、建築敷地に含めることができる。

-９-

（９）

計画容積率の設定
計画容積率は、将来の目指すべき市街地像、計画内容の優良性、当該区域及び周辺市街地に対する貢献度、計画規模と都市基盤施設等とのバランス、景観や環境に対する配慮、周辺市街地との調和などを総合的に判断して設定する。

（10）

有 効 空 地ア

有効空地の設置
地区整備計画の区域内には、市街地環境の整備及び改善並びに歩行者空間の確保及び利便性の向上を図るため、有効空地を設けること。

イ

有効空地の対象
有効空地は、下記の（ア）から（オ）までに定めるものとし、（ア）及び（イ）については、その実面積は１００㎡を超えるものとする。

（ア）

区域内の広場、緑地等の青空空地又は建築物の開放空間のうち、日常一般に開放される部分。
なお、主要な公共施設及び地区施設で公共所有・公共管理となるものは除く。
また、当該部分に設ける植栽、花壇、池泉その他の修景施設などを含み、自動車の出入り又は駐車する部分を除くものとする。

（イ）

アトリウムなどの建築物の内部空間で、日常一般に開放されている部分
なお、区域の活性化を図るため、特に必要な場合に限るものとし、当該部分の有効空地面積の合計は、区域内の全有効空地面積の２分の１未満であること。ただし、駅前広場等については、内部空間に含めないものとする。

（ウ）

屋上緑化の部分（エ）

重要文化財指定建築物、歴史的建造物などの保存等に係る敷地の部分（オ）

保存緑地の部分ウ

有効空地率の最低限度
有効空地率は、表 ４に示す数値以上とすること。
なお、有効空地率の最低限度には、屋上緑化の部分の面積は含まないものと
する。

-１０-

表
見直し相当用途地域

４

見直し相当容積率（Ｖ ０ ）住居系用途地域

有効空地率の最低限度
５０％

Vo≦５００％工業系用途地域
４０％
Ｖ ０ ≦４００％
商業系用途地域エ

３５％７００％＜Ｖ ０３０％

有効空地率の最低限度の特例（ア）

有効空地率の最低限度に含めることができる部分
ａ 住居系用途地域における集合住宅の居住者用の共用庭などで、まとまった緑化空間が確保されることなどにより、その形態や機能が、景観上
又は修景上、当該地域の環境形成に寄与する場合は、その部分を有効空地率の最低限度の１／２まで含めることができる。
ｂ

（イ）

オ

４００％＜Ｖ ０ ≦７００％

学校の校庭など地域コミュニティ育成の場として公開することができる場合は、その部分を有効空地率の最低限度に含めることができる。
なお、当該部分は評価容積率の評価対象とはしない。

有効空地率の最低限度の緩和
当該建築物の形態や機能について、区域の活性化に著しく寄与するなど、都市計画上の利点があって、より良好な計画となるとともに、周辺の市街地と一体的に良好な環境が確保される場合又は公益上必要でその用途上やむを得ない場合は、上記ウに示す基準によらないことができる。

複数の計画建築物の敷地の取扱い
複数街区又は街区内の複数の敷地を、一体的かつ総合的に整備する計画においては、それらに含まれる複数の敷地を一つの敷地とみなして前記ウを適用する。
この場合は、有効空地などの規模、配置や連続性などの点から、その形態や機能が向上するとともに、計画建築物の配置などを含め、当該計画が周辺市街地に与える影響の低減などの効果が確実に確保されるように地区の区分を行い、地区整備計画を定めるものとする。

-１１-

（11）

計画建築物の壁面の位置の制限
地区整備計画においては、街並み形成や都市景観などに配慮し、計画建築物の敷地（隣地及び道路）境界線から、壁面の位置の制限を下記により定める。
ア

東京のしゃれた街並みづくり推進条例（平成１５年東京都条例第３０号）第２０条第１項により指定された街並み景観重点地区（以下「街並み景観重点地区」という。）など、条例や基本計画等に位置付けのある区域で、当該区域内の壁面の位置の制限について、都市計画上の考え方や数値がガイドラインや方針などで具体的に示されている場合は、これに適合すること。

イ

上記ア以外の区域においては、表－５に示す数値以上とする。
なお、近隣の土地の利用状況を勘案して支障がない場合や、水辺や崖線沿いにおける良好な環境の創出や公共空間の整備による都市機能の向上により周辺市街地環境や都市機能が向上するなどの都市計画上の合理的な理由がある場合は、この限りでない。

ウ

道路に沿って歩行者交通の処理を適切に補完する必要がある場合には、壁面
後退区域における工作物の設置の制限を行うこと。
表－５
計画建築物の部分の高さ（Ｈ）（12）
ア

壁面の後退距離

Ｈ

＜

１０ｍ

２ｍ

１０ｍ

≦

Ｈ

＜

５０ｍ

６ｍ

５０ｍ

≦

Ｈ

＜

１００ｍ

８ｍ

１００ｍ

≦

Ｈ

１０ｍ

計画建築物の高さの最高限度
高さの最高限度区域内の計画建築物の設計地盤面からの高さの最高限度は、下記により定める。

（ア）

街並み景観重点地区など、条例や基本計画等に位置付けのある区域で、当該区域内の建築物の高さについて、都市計画上の考え方や数値がガイドラ
インや方針などで具体的に示されている場合は、これに適合すること。

（イ）

上記（ア）以外の区域においては、表－６に示す式により算定した数値とすること。
なお、将来の土地利用の動向、周辺市街地に及ぼす影響などから見て、支障がない場合は、この限りでない。

-１２-

表－６
見直し相当用途地域

高さの最高限度（Ｈ ｘ ）Ｖｆ

住居系用途地域×A×

９

１００×（A－B）
Ｖｆ

×A

その他の用途地域

×１２
１００×（A－B）

Ｈ ｘ（ｍ）：建築基準法施行令（昭和２５年政令第３３８号）第２条第１項
第６号による高さ
Ｖ ｆ （%）：計画容積率＋α
α （％）：共同住宅の共用廊下などの用に供する部分に相当する床面積の割合を算入した数値（開放性があることなどから、床面積に算入されない廊下等の部分を除く。）
Ａ （㎡）：計画建築物の敷地面積
Ｂ （㎡）：有効空地面積イ

各部分の高さ
前記アにかかわらず、計画建築物の各部分の高さは、下記によるものとする。

（ア）

街並み景観重点地区など、条例や基本計画等に位置付けのある区域で、当該区域内の建築物の各部分の高さについて、都市計画上の考え方や数値がガイドラインや方針などで具体的に示されている場合は、これに適合すること。

（イ）

上記（ア）以外の区域においては、以下のいずれかによること。
なお、周辺市街地に及ぼす影響などから見て支障がない場合は、この限り
でない。

ａ

ｂ
（1３）

当該部分から道路中心線又は隣地境界線までの水平距離に５（塔状建築物については、周囲の状況により１０）を乗じて得た数値を超えないこと。
上記ａに適合する建築物と同等の天空光を確保すること。

公共公益施設の整備の推進
周辺市街地の公共公益施設の整備状況や区域特性を踏まえ、表 ７に掲げる
公共公益施設のうち、計画区域に必要な施設の整備が行われる内容とすること。
なお、計画に当たり整備する公共公益施設の種類、規模、配置、費用の負担などについては、東京都、区市町村等の関係機関と協議し、計画に反映させたものとすること。
また、子育て支援施設については、「活用方針」に定める協議を実施すること。

-１３-

表
種

類

７
公共公益施設の名称等

ア

交通補完施設

公共駐車場、公共駐輪場、交通広場、歩行者専用
デッキ、地下鉄出入口、公共用歩廊、バスターミ
ナル、タクシーベイ、地下コンコースなど

イ

供給処理施設

地域冷暖房施設、中水道施設、ゴミ中間処理施設、
地域変電施設、自家発電設備、雨水貯水槽など

ウ

防災、保安施設

防災備蓄倉庫、防火貯水槽、防災機器収納庫、一時滞在施設、巡査派出所など

エ

地域コミュニティ施設（子育て支援施設及び高齢者福祉施設等を除く。
以下同じ。）

図書館、地域集会所など

オ

福祉施設（子育て支援施
設及び高齢者福祉施設等を除く。以下同じ。）

障害者支援施設など

カ

健康・医療施設

障害者、高齢者を主たる対象とした健康増進施設、
回復期・維持期リハビリテーション施設など

キ

子育て支援施設「活用方針」で定められた子育て支援施設

ク

高齢者福祉施設等「活用方針」で定められた高齢者福祉施設、元気
高齢者の交流施設

ケ

歴史的、文化的環境の保全、整備に資する施設

文化財保護法に基づく条例などの定めにより、現状変更の規制及び保存のための措置が講じられている建築物、土木構造物、遺構など（1４）

防火地域の指定及び高度地区の廃止

ア

防火地域の指定見直し相当容積率が４００％以上の区域は、原則として、防火地域を指定する
ものとする。
その他の地区整備計画の区域は、必要に応じて、防火地域を指定するものとする。

イ

最高限度高度地区の廃止
地区整備計画の区域で最高限度高度地区が指定されている場合は、原則として
当該最高限度高度地区を廃止すること。

-１４-

２

都市環境への配慮と周辺市街地との調和計画に当たっては、当該計画の実現が、都市環境及び周辺市街地に与える影響などに配慮するとともに、みどりや水など、自然との共生を図るため、次の（１）から（６）までに定める事項を踏まえた計画内容とする。

（１）

土 地 利 用計画区域について、基本計画等で示された将来の市街地像の実現を目指すとともに、周辺市街地の形成過程、今後の動向などに配慮しつつ 、それらとの調和を図
ること。

（２）

都 市 施 設都市施設との整合を図り、都市機能の維持及び増進並びに都市環境の保持及び質の向上を図ること。
なお、次のア及びイに定める事項については、計画区域の開発容量などが周辺地
域の都市施設に与える負荷を適切に処理できる内容とすること。

（３）ア

都市交通基盤施設への影響
当該区域の再開発などにより発生する交通量が、区域内及び周辺道路などに与える影響について、「大規模開発地区関連交通計画マニュアル（平成２６年６月
国土交通省都市局都市計画課）」などによる予測を行い、必要な対策を講じること。
なお、相当規模の土地の区域において再開発又は開発整備を行う場合は、それらの事業が順次、段階的に行われることが想定される。
こうした段階的な再開発又は開発整備を行う場合には、事業の途中段階において交通などに著しい支障が生じることが考えられるので、あらかじめ代替又は臨時施設での対応や、当該地区計画において定める主要な公共施設や地区施設の暫
定整備、暫定供用を含め、それぞれの段階での発生集中交通量に関する予測調査を行った上で、関係部局と協議、調整し、計画を策定すること。
また、歩行者交通による歩道、地下鉄出入口、地下通路、地下広場などへの負荷など、計画区域外や周辺地域においても、一定の影響範囲での整備、改善の必要性の有無などに関する調査及び検証を行うこと。

イ

下水道等の供給処理施設に対する影響
下水、雨水、ゴミなどの発生量の予測を行い、関係行政機関と調整を図り、必要な対策を講じること。
防災への対応計画建築物等の各施設及び有効空地は、東京都地域防災計画、区市町村の防災計画などに沿った内容とするとともに、次のアからクまでに定める事項に従い計画
すること。

-１５-

ア

予防措置
地盤、建築物の配置、構造、設備、材料などに留意して、災害の発生防止に有効な措置を講じること。

イ

避難
避難時間、避難人口密度などに留意して、適切な避難経路及び避難空間を確保
すること。

ウ

消防
消防関係機関、地元消防組織などによる消防活動が円滑に実施できるよう配慮
すること。

エ

落下物
落下物による危険を防止するよう区域内の有効空地、歩道状空地及び隣接区域に配慮した計画とすること。

オ

帰宅困難者対策等
東京都帰宅困難者対策条例（平成２４年東京都条例第１７号）の趣旨を踏まえ、大規模災害時における建築物の自立性確保について、原則として一定レベル以上の取組を行うとともに、より一層の帰宅困難者対策に努めること。

（ア）

大規模災害時における建築物の自立性の確保
大規模災害時に、従業員や居住者などが計画建築物内に一定期間滞在することで、帰宅困難者による混乱及び事故の発生等を防止するため、「活用方針」に定める防災備蓄倉庫及び自家発電設備を設けること。

（イ）

一時滞在施設の整備
帰宅困難者のための一時滞在施設を整備するよう努めること。
なお、一時滞在施設を整備する場合は、「一時滞在施設の確保及び運営のガイドライン（平成２７年２月２０日首都直下地震帰宅困難者等対策連絡調整会議）」に沿って整備及び運営が行われるよう努めること。

カ

水害に対応した高台まちづくりの促進「活用方針」に定める対象地域においては、水害に対応した取組に努めるとともに、対象地域外で浸水が予想される地域においても、水害時の一時避難施設等を整備するよう努めること。
また、浸水想定区域図又は浸水予想区域図において浸水が想定される区域については「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」（令和 2 年 国土交
通省、経済産業省）を踏まえ、水害時における建築物の自立性の確保に努めること。

キ

無電柱化の促進「活用方針」に定める協議を実施すること。
また、当該協議の上、開発区域内の道路においては、無電柱化を実施するこ

-１６-

と。
なお、無電柱化に取り組む場合において、無電柱化を実施する道路の歩道幅
員が狭い場合など、道路上に無電柱化の実施に必要な地上機器を設置することが困難な場合には、有効空地に地上機器を設置することができる。この場合、土地所有者は、設置部分について無償で区市町又は事業者に貸与すること。
ク

開発区域外における防災都市づくりの促進
開発区域外においても、高台まちづくりに資する取組及び木造住宅密集地域の解消に資する取組に努めること。

（４）

都市環境への配慮
環境に関する法令などの趣旨と内容を踏まえ、環境と共生する都市環境の形成のために有効な計画となるよう努めるとともに、次のアからエまでに定める事項に従い計画すること。
また、東京における自然の保護と回復に関する条例第１４条第１項及び施行規則
第６条第１項に規定する緑化基準以上の緑化に努めるとともに、都民の健康と安全を確保する環境に関する条例（平成１２年東京都条例第２１５号）に従い、より一層評価の高い優良な建築物となるよう積極的に努めること。
ア

自然的環境

（ア）
ａ

緑化の増進
緑あふれる東京の実現のため、地上の空地内及び屋上緑化のみならず、壁面や工作物などの緑化の推進、駐車場等の芝生化などを推進することとし、「活用方針」に定める「緑化基準値」を満たすこと。
また、「活用方針」に定める「緑化誘導値」への到達に努めること。

ｂ 「公開空地等のみどりづくり指針」等に基づき、緑地の配置や周辺の緑とのネットワークなどを考慮した質の高い効果的な緑化空間を形成するよう努めること。
ｃ「活用方針」に定める「環境軸周辺」緑化推進エリアにおける開発は、厚みと広がりを持った豊かなみどりを確保するとともに、「 環境軸推進計画書」
で示された環境軸の形成に向けての配慮事項に適合すること。

ｄ 「活用方針」に定める「ヒートアイランド対策」緑化推進エリアにおける開発は、壁面の緑化、広場等の芝生化など、熱環境に配慮した被覆対策を積極的に行うこと。
e「活用方針」に定める水辺の緑化推進エリアにおける開発は、水辺と開発区域の一体的な整備による連続した緑化などにより、都市に潤いを与える
水と緑のネットワークの形成を積極的に図ること。

-１７-

ｆ 周辺地域を含め、自然環境の創出、保全及び向上に有効な既存の緑地の保存と新たな植栽などによるみどりの創出及び回復を図ること。
また、開発区域外においても、「活用方針」で対象とするみどりにおいて、みどりの保全・創出に資する取組に努めること。
ｇ 生物の生息空間の整備や、生物多様性に配慮した資材調達など、生物多様性の保全に資する取組に努めること。
（イ）ａ

カーボンマイナスの推進
環境性能に優れた計画を実現するため、計画段階から先進的な環境技術
や高レベルのエネルギー仕様の導入を図ることとし、次のａから c までに定める事項に従い計画すること。
建築物の外皮の熱負荷抑制及び設備システムの高効率化については、「活用方針」に定める「評価基準」を満たすこと。
また、各地区整備計画区域の建築物の床面積の合計が１０，０００㎡を超える場合は、「活用方針」に定める「誘導水準」への到達に努めること。

ｂ 「活用方針」に定めるエネルギー面的利用の導入、既存の地域冷暖房施設との接続及び再生可能エネルギーの導入の検討を行うこと。
c

駐車場を整備する場合には、原則として「活用方針」に定める EV 及びPHV 用充電設備を設置すること。

（ウ）

水と緑のネットワークの形成
水辺と開発区域の一体的な整備によるにぎわいの創出や連続した緑化などにより、都市ににぎわいと潤いを与える水と緑のネットワークの形成を図る計画となるよう努めること。
また、「活用方針」に定める水辺のにぎわい創出エリアにおいては、同方針に定める協議の上、原則としてにぎわい施設と連動した水辺沿い空地の整備や河川・港湾区域と開発区域の一体的な整備等開発外も含めた取組などにより、水辺のにぎわい創出等を積極的に図ること。

（エ）

日照など
周辺の土地利用の現況及び将来の市街地像並びに土地の自然的条件に配慮し、計画区域及び周辺地域の良好な環境を確保する計画とすること。

（オ）

風環境
高層建築物を計画する場合は、当該区域の通風の確保や風害の防止など、
風環境に十分配慮し、地域特性に応じた配置とするとともに、風洞実験その他のシミュレーションなどにより、風環境の影響を予測し、その予防及び改善のための適切な措置を講じること。

イ

歴史的、文化的環境-１８-

当該区域又は周辺地域において、良好な歴史的、文化的環境が形成されている
場合は、それらの街並み、コミュニティ空間などの維持、保全や継承、調和に十分配慮すること。
ウ 都市景観（ア） 計画区域内における建築物などの各施設の高さ、形態、意匠などの景観形成要素は、東京都及び区市町村の景観計画などに適合するとともに、骨格的な都市景観や周辺市街地との均衡に配慮し、個性ある美しい空間の形成に寄与する計画とすること。
また、東京都及び区市町村の景観条例に基づき、景観関係部局と十分に調整を行うこと。
（イ）

街並み景観重点地区に指定される場合は、街並み景観ガイドラインを策定することを原則とし、質の高い都市景観の形成を図ること。

（ウ）

建築物などの形態、色彩などが周辺地域に与える影響については、個々の建築物のデザインだけではなく、建築物相互の調和に配慮するとともに、計画区域全体が、質の高い都市景観を創出する計画とすること。

（エ）

建築物と道路、空地との関係にも配慮し、質の高い、快適な空間の創出を図る計画とすること。

（オ）

有効空地内には、原則として、広告物その他の工作物の設置を行わないこと。ただし、別に定める細目の要件に適合するものについては、この限り
でない。

エ

（５）

その他
資源の適正利用、省エネルギーに十分配慮した計画とすること。
計画建築物による電波障害の影響を軽減するとともに、影響に対しては適切な対策をとること。
雨水の流出抑制に配慮した計画とすること。
福祉の都市づくりア

福祉、健康・医療施設の整備促進
少子高齢・人口減少社会に対応するため、子育て支援施設や高齢者福祉施設など、福祉、健康・医療施設等の整備促進を積極的に図ること。
また、子育て支援施設については、「活用方針」に定める協議を実施すること（第２策定基準１（１３）公共公益施設の整備の推進参照）。

イ

福祉のまちづくりの推進
東京都福祉のまちづくり条例（平成 7 年東京都条例第３３号）第１４条第１項に定める整備基準及び高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（平成１８年法律第９１号）第１４条第１項に定める建築物移動等円滑化基準に-１９-適合するように努め、高齢者、障害者などを始め、全ての人が、施設などを安全
かつ快適に利用できるよう、福祉のまちづくりに十分配慮すること。
（６）

駅とまちが一体となる都市づくり
駅周辺において本制度を適用する場合は、次のア及びイに従うとともに、駅を中心とした広場空間の整備や機能の集積によるにぎわいの創出、地上・地下の歩行者ネットワークの整備、バスや自転車シェアリングなどの交通手段と鉄道ネットワークとの連携強化による地域の回遊性の向上を図るなど、駅とまちが一体となった都市づくりを積極的に行うこと。
そのため、必要に応じて、駅を含む地域全体のデザイン・ガイドライン等を策定し、地域特性に応じた駅周辺の整備の方向性を示し、その実現に向けた取組を行うこと。
また、当該デザイン・ガイドライン等に基づき取組を行う際に、当該地域で複数の都市開発を想定している場合は、適切な役割分担を図ること。
ア

地下鉄駅とまちが一体となる取組
地下鉄駅周辺における本制度の適用に当たっては、原則として次の取組を行うこと。
（ア）駅前広場等の整備
地下鉄駅と接続する都市開発を行うに当たっては、地下鉄駅の連絡通路等と接続する駅前広場としての人だまり空間を、開発区域内に原則として整備すること。
なお、人だまり空間の規模については、500 ㎡以上かつ敷地面積の１０％以上を原則としつつ、「活用方針」に定める協議等に基づいて適切に設定すること。
また、「活用方針」に定める協議等を踏まえ、必要に応じて、駅前広場から他の街区等につながる主要な通路を整備すること。
（イ）駅利用者の動線の改善「活用方針」に定める協議の上、バリアフリー化などの駅利用者の動線の改善を図ること。
（ウ）交通結節機能の向上「活用方針」に定める協議の上、バスベイやタクシー乗降場、公共駐輪
場、自転車シェアリングのサイクルポートの整備などにより、交通結節機
能の向上を図ること。
なお、敷地内にバスターミナルなどの公共交通の用に供する空間を整備する場合は、その整備面積を有効空地とみなすことができる。

イ

地上駅とまちが一体となる取組
地上駅周辺における本制度の適用に当たっては、上記ア（イ）及び（ウ）の取組を原則として行うこと。

-２０-

第 ３ 技術基準
１

計画容積率の設定
計画容積率については、見直し相当容積率に評価容積率を加えた範囲内で、計画内容の優良性、当該区域及び周辺市街地に対する貢献度、計画規模と都市基盤施設等とのバ
ランス、住宅など、地域環境の育成及び整備に対する貢献度、景観に対する配慮、周辺
市街地との調和等を総合的に判断して設定する。
なお、計画容積率は次に示す算定方式による。

計 画 容 積 率 ≦ 見直し相当容積率 ＋ 評 価 容 積 率２見直し相当容積率の設定
見直し相当容積率は、当該区域の都市構造上の位置付け、土地の高度利用や都市機能の増進への貢献度、質の高い住宅の整備や業務商業機能の開発、整備及び育成への寄与度などを勘案して、「用途地域等に関する指定方針及び指定基準（平成１４年７月東京都）」に基づき設定する。
その際、見直し相当用途地域及び見直し相当容積率は、計画区域又は周辺地域の骨格的な都市基盤施設等の整備状況などを勘案して、次の（１）から（３）までの内容を総合的に評価し設定する。

（１）

都市構造上の位置付けの評価
基本計画等の位置付けなどを考慮し、用途地域及び容積率を総合的に評価する。

（２）

骨格的な都市基盤施設（都市計画施設）の評価
地区計画により骨格的な都市基盤施設を整備する場合又は既に完成された施設で開発規模などに応じた必要な対策が講じられている場合は、内容、貢献度などを総合的に評価する。

（３）

主要な公共施設及び地区施設の評価
土地利用転換後に必要な施設であることから、見直し相当容積率で評価することを原則とする。
第２策定基準１（６）イの歩道状空地についても、本項に基づき評価する。
なお、当該区域の公共施設が、既に土地利用転換後の区域に応じた整備水準にあり、特に地区計画によって整備する必要がない場合においては、これら既存の公共施設などを総合的に勘案し、適宜、第３技術基準３（５）に規定する「地区基盤施設の評価」により評価することができる。

-２１-

評価容積率

計画容積率
見直し相当容積率３

指 定 容 積

評価容積率の設定の方法

原則として、地区整備計画の区域の区分された地区ごとに、再開発等の計画内容が当該区域及び周辺市街地の開発、整備に貢献する度合いなどを勘案し、次の（１）から（６）までの内容を総合的に評価して評価容積率を設定する。
評価の対象とする施設は、見直し相当容積率の範囲内で設けられたものに限ることとする。
また、容積不算入の扱いとなる施設の全部又は一部については、評価の対象にはしない。
なお、（２）から（４）までにおいて評価容積率設定の対象とする施設は、住宅、宿泊施設及び第２策定基準１（１３）表－７に掲げる施設とする。
（１）

有効空地の計画の評価
計画建築物の敷地内に設ける有効空地は、その形態、規模、配置、機能などにより、第３技術基準４「有効空地算定基準」に基づき、その実面積に有効係数を乗じて得た、有効空地面積に相当する面積や緑化の取組を勘案して、評価容積率を設定
する。

（２）

区域環 境 の 整備 、 改 善 及 び向 上 に 資す る施設 計 画 の 評価

区域環境の整備、改善及び向上に資する施設計画で、次のアからウまでに掲げるものについては、計画内容及び整備水準に応じた評価を行うものとする。
ア

区域の交通環境の整備、改善等に資する施設の計画
交通補完施設等におけるその計画施設面積の敷地面積に対する割合を勘案した
評価容積率を設定することができる。

イ

区域の供給処理機能の整備、改善等に資する施設の計画
供給処理施設等におけるその計画施設面積の敷地面積に対する割合を勘案した
評価容積率を設定することができる。

ウ

災害に強いまちづくりへ貢献する施設の計画
防災、保安施設等におけるその計画施設面積の敷地面積に対する割合を勘案した評価容積率を設定することができる。

-２２-

また、
「活用方針」に定める基準に適合する一時滞在施設を設ける場合は、以下により評価容積率を設定することができる。
待機スペースの床面積÷敷地面積×１００％×０．４
さらに、「活用方針」に定める基準に適合する水害時の一時避難施設を整備する場合は、次式で得られた値による。
割増容積率＝［（避難スペース ※１ 面積×0.６）／敷地面積］×100※１ 避難スペース：水害時に一時的に避難者を受け入れるスペース
ただし、「活用方針」に定める公益的施設の導入に努めることとし、想定浸水深以下の部分に設ける住宅については、住宅供給促進型における住宅割合の算定から除外することとし、住宅の評価及び高齢者福祉施設（通所施設、短期入所施設を除く。）の評価は行わない。

（３）

地域の育成及び整備に貢献する施設計画の評価
質の高い住宅の整備など、地域の育成及び整備に貢献する施設を導入する計画で、次のアからクまでのものについては、計画内容及び施設の整備水準に応じて評価を行うものとする。
評価容積率
評価の対象となる施設の設置により設定される
評 価 容 積 率 の 割 合

計画容積率見直し相当容積率
評価容積率設定のために必要な施 設 の 容 積 対 象 の 部 分（見直し相当容積率内）

ア

住宅の供給の促進に寄与する施設の計画
下記のエリア内で計画された住宅の用に供する床面積のうち、容積対象部分の面積を評価の対象とすることができる。評価容積率については、それぞれ次に定めるところによる。

（ア）

センター・コア・エリア内における以下の地域において住宅を設ける場合
ア 国際ビジネス交流ゾーン（中核的な拠点地区を除く。）

-２３-

イ
ウ
エ

中核的な拠点周辺地区
活力とにぎわいの拠点地区
都市計画のマスタープランなどにおいて都市計画的な位置付けが明確にされた区域（中核的な拠点地区を除く。）
オ 中核的な拠点地区の内、都市計画のマスタープランなどにおいて都市計
画的な位置付けが明確にされた区域で、かつ、周辺との一体性の確保が可能で特に支障がない区域
住宅床面積のうち容積対象部分の面積÷敷地面積×１００％×１．０（イ） センター・コア・エリア外で、かつ、中枢広域拠点域内において延べ面積の２／３以上の住宅を設ける場合
住宅床面積のうち容積対象部分の面積÷敷地面積×１００％×０．８
イ

住み替え用住宅等の整備の促進に寄与する計画
受け皿住宅及び住み替え用住宅を整備する場合
住み替え用住宅等のうち容積対象部分の面積÷敷地面積×１００％×１．０

ウ

旧耐震マンションの建替えに寄与する計画
マンションの建替え計画において、旧耐震マンションを建替える場合
住宅床面積のうち容積対象部分の面積 ※ ÷敷地面積×１００％×１．０※除却する旧耐震マンションの容積対象部分の面積を上限とする。

エ

文化、教育等及び地域社会のコミュニティの向上に貢献する施設の計画
地域コミュニティ施設等を計画するものに、次式で得られた値を評価容積率として適用することができる。
地域コミュニティ施設等の床面積÷敷地面積×１００％×０．５

オ

福祉、健康・医療施設の計画
福祉、健康・医療施設等を計画するものに、次式で得られた値を評価容積率として適用することができる（健康・医療施設については、表—７に掲げる施設とする。）。
福祉施設等の床面積÷敷地面積×１００％×０．６

カ

子育て支援のために必要な施設の計画
子育て支援施設を計画するものに、次式で得られた値を評価容積率として適用することができる。
子育て支援施設の床面積÷敷地面積×１００％×１．０

-２４-

キ

高齢者福祉施設等の整備促進に係る計画
高齢者福祉施設等を計画するものに、次式で得られた値を評価容積率として適用することができる。
高齢者福祉施設等の床面積÷敷地面積×１００％×１．０

ク

宿泊施設の整備の促進に寄与する計画「活用方針」で定められた宿泊施設の整備を促進すべきエリア内で計画された宿
泊施設の用に供する床面積（一般の利用に供する集会場、店舗、飲食店その他こ
れらに類する用途に供する部分を除く。）のうち、容積対象部分の面積を評価の対象とすることができる。評価容積率については、次式で得られた値による。ただし、評価容積率は３００％を限度とする。
宿泊施設の床面積÷敷地面積×１００％×１．０（４）

歴史的、文化的環境の保全、整備に資する施設計画の評価

重要文化財指定建築物、歴史的建造物等の保存、修復など、歴史的、文化的環境の保全、整備に資する計画を行うものに、評価容積率を設定することができる。
当該建築物の重要性、規模、公開性など、地域への寄与度などを勘案した評価容積率を、以下のように設定することができる。

（５）

ア

建造物全体を登録文化財等として保存する場合には、その床面積等に相当する部分の敷地面積に対する割合を評価容積率として設定できる。

イ

建造物全体の外観又は建築的に価値のある外壁などを保存する場合は、保存、修復等の困難性などに応じて、一定の評価容積率を設定できる。

地区基盤施設の評価
主要な公共施設及び地区施設については、整備水準等に応じて評価を行うものとする。
ア

主要な公共施設の評価
原則として、見直し相当容積率で評価するが、施設の内容、規模等を勘案し、区域特性を踏まえて評価することが妥当な場合は、本項により評価を行うことができる。
この場合において、当該施設の整備内容、規模及び当該施設の都市機能の増進に対する貢献度などを勘案して、評価を行う。

イ

地区施設の評価
原則として、見直し相当容積率で評価するが、施設の内容、規模等を勘案し、区域特性を踏まえて評価することが妥当な場合は、本項により評価を行うことができ

-２５-

る。
この場合において、区域及び周辺市街地環境の整備、改善に資する貢献度などを考慮して評価を行う。
（６）

開発区域外における基盤整備等の評価「活用方針」に定める協議に基づき、域外貢献を行う場合は、次に定めるところにより、評価容積率を設定することができる。ただし、域外貢献による評価容積率の合計は、２００％を限度とする。
アイ

無電柱化の評価
不動産鑑定評価基準に基づく収益還元法により算出した値による。
歩行者ネットワークの整備の評価
駅利用者の動線の改善、地域全体のデザイン・ガイドライン等に位置付けのある
地下通路、デッキ、道路の表層整備等については、次式で得られた値による。
施設整備面積÷敷地面積×１００％×係数
係数は、地域の整備改善寄与度に応じて定めるものとし、上限は 10 とする。ただし、施設整備が地域の回遊性の向上等に資するもので、特に必要があると認められる場合の上限は、この限りでない。

ウ

水辺との一体整備の評価
河川や港湾区域と開発区域の一体的な基盤整備や表層整備などの親水空間の整備については、次式で得られた値による。
施設整備面積÷敷地面積×１００％×係数
係数は、地域の整備改善寄与度に応じて定めるものとし、上限は 10 とする。ただし、施設整備が地域の回遊性の向上等に資するもので、特に必要があると認められる場合の上限は、この限りでない。

エ

みどりの保全・創出に資する取組の評価「活用方針」に定める「対象とするみどり」の区域において、みどりの保全・創出に資する取組については、次式で得られた値による。
施設整備面積÷敷地面積×係数×１００％×誘導係数
係数は、地域の整備改善寄与度に応じて定めるものとし、上限は 10 とする。ただし、特に必要があると認められる場合の上限は、この限りでない。

オ

高台まちづくりに資する取組の評価「活用方針」に定める高台まちづくりに資する取組については、次式で得られた
値による。

-２６-

施設整備面積÷敷地面積×係数×１００％×誘導係数
係数は、地域の整備改善寄与度に応じて定めるものとし、上限は 10 とする。ただし、特に必要があると認められる場合の上限は、この限りでない。
カ

木造住宅密集地域解消に資する取組の評価「活用方針」に定める木造住宅密集地域の解消に資する取組については、次式で得られた値による。
施設整備面積÷敷地面積×係数×１００％×誘導係数
係数は、地域の整備改善寄与度に応じて定めるものとし、上限は 10 とする。ただし、木造住宅密集地域解消に大きく寄与するもので、特に必要があると認められる場合の上限は、この限りでない。

キ

４

誘導係数
誘導係数は、活用方針、都市開発諸制度の適用に関する環境都市づくりに係る規定の取扱い指針及び都市開発諸制度の適用に関する防災都市づくりに係る規定の取扱い指針によるものとする。

有効空地算定基準（１）

有効空地による評価容積率の設定

有効空地による評価容積率は以下のとおりとする。
ア 評価容積率
有効空地により設定する評価容積率は、表—８に示す式により算定した数値とする。
なお、同表中のＰは、有効空地率（有効空地面積／敷地面積）とする。
表—８見直し相当用途地域

見直し相当容積率（Ｖ ０ ）評価容積率（％）

住居系用途地域Ｖ ０ ≦ ５００％

（Ｐ－４０）×５

Ｖ ０ ≦ ４００％

（Ｐ－３０）×５

４００％ ＜ Ｖ ０ ≦ ７００％

（Ｐ－２０）×５

７００％ ＜ Ｖ ０（Ｐ－１０）×５

工業系用途地域

商業系用途地域

-２７-

（２）

有効空地面積有効空地面積は以下のとおりとする。
ア

評価容積率設定に係る有効空地面積
評価容積率を設定する際には、対象とする有効空地の実面積に第３技術基準４（３）に示す有効係数や緑化係数を勘案して、有効空地面積を以下のように算定する。

評価容積率設定に係る有効空地面積＝ 有効空地Ａ（※１）の実面積 × 有効係数 × 緑化係数（※２）＋ 有効空地Ｂ（※３）の実面積 × 有効係数 × 緑化係数
※１

有効空地Ａ
（３）イ（ア）緑化の特例及び（オ）保存緑地の特例の適用が可能な有効空地のこと。
※２ 緑化係数
有効空地Ａに係る部分は、緑化率が４０％未満の場合に適用する。
※３ 有効空地Ｂ
有効空地Ａ以外の有効空地のこと。
緑化係数は次のように定める。
（ア）緑化率３０％の場合、緑化係数０．９５（イ）緑化率４０％の場合、緑化係数１．００（ウ）エリアごとに次のように定める。
① 一般地区において緑化率が５０％以上の場合、緑化係数１．０５② 緑化推進エリアにおいて緑化率が５４％以上の場合、緑化係数１．０７

なお、緑化率が（ア）から（ウ）までの間の値の場合は、それぞれの緑化係
数の値の線形補完※により算出するものとする。
また、複数街区を一体的かつ総合的に整備する計画で、同時に地区整備計
画を定める都市計画決定を行う場合には、複数街区を一体的とみなして緑化率を適用することができる。
※線形補完

1.07

緑化推進エリア1.05
緑化
係
数 1.00

一般地区
30%
（ア）

35%

40%
（イ）

0.95
緑化率

-２８-

45%

50%
（ウ）
①

54%
（ウ）
②

緑化率は以下の式により算出し、緑化面積の算出方法、算出対象などについては、東京における自然の保護と回復に関する条例及び東京における自然の保護と回復に関する条例施行規則の規定によるものとする。
緑化率（％）＝

地上部の緑化面積 ＋ 建築物上の緑化面積
×１００％（敷地面積—建築面積）＋屋上の面積※※屋上の面積屋上のうち建築物の管理に必要な施設に係る部分の面積を除いた面積
緑化率が４０％を超える場合は、点数表※による点数に応じて、緑化率に割増係数※を乗じて緑化係数を設定することができる。

-２９-

※点数表
評価項目

評価内容

評価区分

点数 ※ １

周辺みど
りとの連
続性

近隣の公園
や隣接する
有 効空地 ※ ２
等のみどり
との連続性

「公園その他の緑地、有効空地、道路及び河川に接する部分の長さ」に占める「周辺の緑沿いに設ける一定以上の幅を確保した緑の延長」の割合70%以上

2060%以上 70%未満

15

50%以上 60%未満

10

樹種の多
様性

落葉樹・常
緑樹のバラ
ンスのとれ
た植栽

高木本数（既存樹木を含む。）に対する落葉高
木の割合

50%以上

15

40%以上 50%未満

10

30%以上 40%未満

5

既存樹木
の保全・
活用

既存樹木の
うち、健全
な樹木の保
全・活用

「地上高さ 1.2ｍにおけ る 幹 周 り 60cm 以
上の保全・活用すべき既存樹木」の保全・活
用割合

50%以上

15

25%以上 50%未満

10

0%超 25%未満

5

樹高の高
い木の植
栽

植栽基盤を
確保した上
での、より
樹高の高い
木の植栽

生育に必要な土壌厚さを確保した樹高の高い木（既存樹木を含む。）
の平均樹高

7m 以上

20

6m 以上 7m 未満

155m 以上 6m 未満

10

芝生・水
面による
被覆

まとまりの
ある芝生地
及び水系施
設の整備

一定 以上（10 ㎡以上のまとまり）の芝生地の面積及び水面面積の有効空地※２に占める
割合

10%以上

10

5%以上 10%未満

8

0%超 5%未満

5

建築物上
の緑化

地上部から
視認性の高
い建築物上
の緑化

道路に面する地盤面からの 高さが 20ｍまでの部分の壁面面積に対する緑化、屋上緑化及びベランダ緑化の面積
の割合

15%以上

10

10%以上 15%未満

8

5%以上 10%未満

5

生物の生息
空間の整備

「生物の生息空間」の面積の有効空地※２に
占める割合

10%以上

10

5%以上 10%未満

8

0%超 5%未満

5

生物多様
性の確保

※１
※２

評価区分に合致しない場合の点数は０とする。
この点数表における有効空地は、第２策定基準１（１０）イ（ア）における、建築
物の内部空間を除く空間を対象とする。

-３０-

※割増係数点数表による合計得点

80点以上

61∼79点

40∼60点

39点以下

割増係数

1.3

1.2

1.1

1.0

イ

その他の有効空地面積
有効空地率の最低限度や計画建築物の高さの算定に係る有効空地面積は、対象とする有効空地の実面積に第３技術基準４（３）に示す有効係数を乗じて得た数値とする。

有効空地面積 ＝ 有効空地の実面積 × 有効係数

-３１-

（３）

有
ア

効

係

数

一般例
表—９

開放型空間

地

上（地

下）

有効空地と道路等との段差

有効係数

０

有効空地

青空空地型
プラザ
パーク
サンクンガ
ーデン
デッキなど

段差

歩道

～

１．５ｍ以内１．０

１．５ｍ超～

３．０ｍ以内０．８

３．０ｍ超～

６．０ｍ以内０．６

６．０ｍ超～１２．０ｍ以内

０．４

０

車道
境界

歩道

車道

段差
有効空地

境界

・高さの幅に対する割合が1/1以上の場合

側面開放型
ピロティ
アーケード
サンクンガ
ーデンなど

建築物
高さ
歩道

車道

～

１．５ｍ以内０．８

１．５ｍ超～

３．０ｍ以内０．６

３．０ｍ超～

６．０ｍ以内０．５

６．０ｍ超～１２．０ｍ以内

０．３

０

有効空地
幅

境界

歩道

建築物

車道
境界

（地下）
高さ
有効空地
幅

・高さはおおむね５ｍ以上とする。
・高さの幅に対する割合が 1/2 以上
1/1 未満の場合
建築物
高さ
有効空地
車道

歩道
幅
境界

車道

歩道

～

１．５ｍ以内０．６

１．５ｍ超～

３．０ｍ以内０．５

３．０ｍ超～

６．０ｍ以内０．４

６．０ｍ超～１２．０ｍ以内

０．２

建築物
高さ

境界
有効空地
幅
・高さはおおむね５ｍ以上とする。

-３２-

閉鎖型空間

地

上（地

下）

屋内広場

屋内広場型
歩道

有効空地

歩道

有効係数

０

おおむね
12m
以上

境界

屋内広場

有効空地と道路等との段差

おおむね
12m
以上

有効空地

～

１．５ｍ以内０．４

１．５ｍ超～

３．０ｍ以内０．３

３．０ｍ超～

６．０ｍ以内０．２

０～１．５ｍ以内０．４

１．５ｍ超～

３．０ｍ以内０．３

３．０ｍ超～

６．０ｍ以内０．２

境界

空間の水平投影面積の外周のおおむ
ね 1/4 以上が、屋外広場等に２方向
以上で接続すること。

←上部は建築物又は屋根

3m
以上

コンコース

コンコース型

地下通路、
ガレリア、
パッサージ
ュなど

歩道等
境界

有効空地
おおむね６m 以上←上部は建築物又は屋根

歩道等
コンコース

境界

3m
以上

有効空地

おおむね６m 以上

幅員おおむね６ｍ以上で屋外広場等に２方向以上で接続すること。

道路等：

原則として、区域、地区及び街区の接する道路のレベルをいう。

道路等が複数ある場合は、それぞれの部分との段差とする。
また、空中歩廊、歩行者デッキ、地下歩行者ネットワークなどの施設に接続するものにあっては、その部分からの段差とする。
アトリウム（天窓開放型吹き抜け空間）など、特別な場合は、この表によらず、別途その規模、形状などにより、有効係数を定める。

-３３-

イ

特例
有効空地のうち、土地の高度利用、自然的環境の保護、回復、創出及び文化的環
境の向上に資するよう計画された部分などについては、次の特例によることができる。
なお、下記（ア）の適用を受ける有効空地は、原則として有効空地面積の合計の２分の１を超えてはならない。

（ア）

緑化の特例
有効空地（専用庭及び青空駐車場の用に供するものを除く。）のうち、樹木、草木又は水面を配置する部分の特例は、次に掲げる内容とする。

ａ

地表部分の緑化の特例
有効係数は、（ａ）又は（ｂ）を適用する場合には、表－９に定める有効係数に、１．２を乗じて得た数値とする。

（ａ）一定範囲の土地を柵、縁石等で区画し、その土地に適正に植栽する場合
ａ）

面積算定
その区画した部分とする。
ｂ） 樹木の本数などの要件
土地１０㎡につき、表—１０に掲げる樹種と本数の樹木を植栽することを標準とする。
表—１０
土地１０㎡につき、植栽する樹木の樹種及び本数の組合せの標準
高木（通常の成木の樹高が３ｍ以上で、植樹時に２．０ｍ以上のもの）

１本

中木（通常の成木の樹高が２ｍ以上で、植樹時に１．２ｍ以上のもの） ２本
低木（植樹時に樹高が０．３ｍ以上のもの）

３本（ｂ）独立して植栽する場合ａ）

面積算定
上記（ａ）に該当しない場合で、支柱をするなど、樹木の生育及び保護のために適切な措置がとられているときに限り、表—１１に掲げる数値とみなす。
表—１１
樹種１本当たりのみなし算出面積の標準

高木
中木
低木

３㎡
植栽時に樹高が３ｍを超えるものは、その高さの７割を直径とする円の面積２㎡
枝葉の広がりが直径６０ｃｍ以上あるものは１本当たり１㎡
枝葉の広がりが直径６０ｃｍに満たない場合は、低木(２本～８本程度)を寄植えして、枝葉の広がりが６０ｃｍ以上に植栽することにより、１㎡とする。

-３４-

ｂ

屋上緑化の特例（ａ）有効空地面積
屋上緑化によって生じる緑化面積（植栽基盤の面積）に有効係数０．２を乗じて得た数値を、有効空地面積として算定することができる。
この場合において、当該屋上緑化による有効空地面積は、第２策定基準—
１（１０）ウ及びエに定める有効空地率の最低限度を算定する場合の面積に加えることはできない。
（ｂ）屋上緑化に関する留意事項
屋上緑化に当たっては、次に掲げる事項に適合すること。
ａ） 継続的な緑化の効果や建物の維持管理を考慮し、樹木、多年草などを有効に植栽すること。
ｂ） 土その他これに類するものを、植栽、樹木などの生育に必要な深さ以上入れることができる植栽基盤があること。
ｃ） 原則として、１㎡当たり低木１本以上の割合で植栽すること。
なお、植栽を中木で行う場合においては、中木１本を低木２本と、高木で行う場合においては、高木１本を低木３本とみなす。
ｄ） 緑地を維持し得る散水施設を設けること。
ｅ） 樹木や土壌が風などにより飛散することを防止すること。
ｆ） 建築物の躯体を、樹木などの根によって傷めることがないような樹種の選定及び防根を行うこと。
（イ）

歩道状空地の特例
歩道状空地のうち、歩道との段差がなく、歩道と歩道状空地を合わせた幅員が４ｍ以上１０ｍ以下、かつ、延長が連続して２０ｍ以上ある部分の有効係数
は、表－９に定める有効係数に１．２を乗じて得た数値とする。
なお、この部分に緑化があっても、緑化の特例と重複して適用することはで
きない。

（ウ）

広場状空地の特例
広場状空地（一団の形態を成す（地上の広場状空地及び駅前広場等が昇降機
等で連続した空間である場合を含む。）１，０００㎡以上の空地に限る。）の有効係数は、表－９に定める有効係数に１．２を乗じて得た数値とする。
また、緑化の特例と広場状空地の特例を重複して適用する場合は、広場の空間形成や快適性、安全性などを考慮し広場としての質に配慮すること。
なお、広場状空地に庇（ひさし）、屋根を設置することで、よりにぎわいや交流の形成が図られる空間となるように計画された場合の有効係数は、その空地を青空空地とみなした上で、広場状空地の特例を適用できるものとする。

（エ）

重要文化財指定建築物、歴史的建造物等の保存等に係る敷地の特例
重要文化財指定建築物、歴史的建造物等の保存等に係る敷地の部分の有効係数は、１．２とする。

-３５-

（オ）

保存緑地の特例
保存緑地の有効係数は、１．２とする。
なお、緑化の特例と重複して適用することはできない。

（カ）環境施設の特例
歩道に面した有効空地などに、その区域の環境の向上に必要な施設（彫刻、モニュメント、水飲み施設、ベンチなど）を設置する部分の有効係数は、表－９に定める有効係数に、１．１を乗じて得た数値とする。

（キ）

閉鎖型空間の特例
建築物の内部の歩行者専用通路などの空地が、区域内のネットワークを形成するよう計画され、地区計画の地区施設等の整備の方針に記載され、かつ、地区施設等として位置付けられる場合は、その有効空地の係数は、表－９に定める有効係数に０．２を加えて得た数値とする。

（ク）

貫通通路（区域内の歩行者専用通路）の特例
区域内の屋外空間を動線上、自然に通り抜けることができ、かつ、道路、公園等の公共施設相互間を有効に連絡する歩行者専用通路で、地区施設等として位置付けられたものの有効係数は、表－９に定める有効係数に１．２を乗じて得た数値とする。
なお、この部分に緑化があっても、緑化の特例と重複して適用することはで
きない。

（ケ）

側面開放型の特例
歩行者専用通路に庇（ひさし）、屋根等を設置することで、より快適な空間となるように計画され、公共施設等の整備の方針と整合し、かつ、地区施設等として位置付けられる場合は、その有効空地の係数は、表—９に定める有効係数に０.２を加えて得た数値とする。
また、庇（ひさし）、屋根等の高さは開放性等に配慮されたものとする。
なお、この部分に緑化があっても、緑化の特例と重複して適用することはで
きない。

（コ）

駅前広場等の特例
地区施設等として位置付けられた駅前広場等は、表—９によらず有効係数１．
０とすることができる。
また、駅前広場等の特例以外の特例と重複して適用する場合は、表—９に定める有効係数を１．０と読み替える。
ただし、閉鎖型空間の特例と重複して適用することはできない。

（サ）

水辺沿い空地の特例
水辺沿い空地に面してにぎわい施設（商業施設、公開を目的とした施設、その他これらに類する施設）を設置した場合、水辺沿い空地の有効係数は、表—９に定める有効係数に１．２を乗じて得た数値とする。
また、緑化の特例と水辺沿い空地の特例を重複して適用する場合は、水辺沿-３６-

い空地の空間形成や快適性、安全性などを考慮し水辺沿い空地としての質に配慮すること。
なお、水辺沿い空地に庇（ひさし）、屋根を設置することで、よりにぎわいや交流の形成が図られる空間となるように計画された場合の有効係数は、その空地を青空空地とみなした上で、水辺沿い空地の特例を適用できるものと
する。
（シ）

５

高台まちづくりの特例「活用方針」に定める水害に対応した高台まちづくりの促進対象地域において、有効空地を浸水深以上の高さに設ける場合の有効係数は、浸水の対策に資する最低限の高さを基準高さとして表—９を適用することができる。

評価容積率の最高限度等「活用方針」に定める区分に応じて、評価容積率の最高限度及びその用途の内訳などを定めるものとする。
（１）

評価容積率の対象となる部分
見直し相当容積率の範囲内において設けられた用途についてのみ、評価容積率設定の対象とする。

（２）

事務所用途に関する制限「中枢広域拠点域内」のうち、「中核的な拠点地区」、「中核的な拠点周辺地区」及び「活力とにぎわいの拠点地区・地区群」を除く区域においては、原則として事務所の用途に供する部分は、見直し相当容積率の範囲内とする。
なお、表—１２に掲げる地域においては、見直し相当容積率の範囲内を超えて、事務所の用途に供する部分を設けることができる。
表—１２

ア

事務所用途を導入することについて、基本計画等で都市計画上の位置付けがある地域

イ

周辺市街地との土地利用上の一体性を確保することが可能で、特に支障がない地域（３）

住居系用途地域に関する制限「中枢広域拠点域」の外側の地域で、かつ、「中核的な拠点地区」、「中核的な拠点周辺地区」、「地域の拠点」及び「枢要な地域の拠点地区」以外の地域のうち、見直し
相当用途地域が、住居系の用途地域である地域においては、評価容積率の部分の用途は、第一種中高層住居専用地域に建築できる建築物の用途に限定するものとする。

-３７-

（４）

評価容積率の最高限度及び育成用途の設定
評価容積率の最高限度と育成用途に供する部分の割合は、表—１３に示すとおりとする。
なお、育成用途には、表—７に掲げる公共公益施設を含めることができる。

◎

評価容積率の最高限度【一般型】

中
枢
広
域
拠
点
域
内
（
環
７
内
側
）

表—１３

区域の位置

評価容積率の最高限度

育成用途の設定割合 ※２

中核的な拠点地区

３００％ かつ
０．７５Ｖ ０※１

評価容積率 ※3 の１／２
以上を育成用途とする。

２５０％ かつ
０．５Ｖ ０

評価容積率 ※3 のうち
２００％以下の部分の１／２以上と２００％を超える部分とを育成用途とする。

２５０％ かつ
０．５Ｖ ０

評価容積率 ※3 のうち
２００％以下の部分の１／２以上と２００％を超える部分とを育成用途とする。

活力とにぎわいの拠点地
区

２５０％ かつ
０．５Ｖ ０

評価容積率 ※3 のうち
２００％以下の部分の１／５以上と２００％を超える部分の２／５以上とを育成用途とする。

その他の地域

２５０％ かつ
０．５Ｖ ０

評価容積率 ※3 のうち２００％を超える部分を育成用途とする。

中核的な拠点地区

３００％ かつ
０．７５Ｖ ０

評価容積率 ※3 の１／２
以上を育成用途とする。

中核的な拠点周辺地区

２００％ かつ
０．５Ｖ ０

評価容積率 ※3 の１／２
以上を育成用途とする。

活力とにぎわいの拠点地区

２５０％ かつ
０．５Ｖ ０

評価容積率 ※3 の１／５以上を育成用途とする。

その他の地域

２００％ かつ
０．５Ｖ ０

—

国
際
ビ
ジ
ネ
ス
交
流
ゾ
ー
ン

中核的な拠点周辺地区

活力とにぎわいの拠点地
区群

-３８-

（中
環 枢 中核的な拠点地区
７広
外域
側拠
）点
域
外 中核的な拠点周辺地区

３００％ かつ
０．７５Ｖ ０

評価容積率 ※3 の１／２
以上を育成用途とする。

２５０％ かつ
０．５Ｖ ０又は
２００％ かつ
０．５Ｖ ０※4

評価容積率 ※3 の１／２
以上を育成用途とする。

枢要な地域の拠点地区

２５０％ かつ
０．５Ｖ ０

評価容積率 ※3 の１／５以上を育成用途とする。

地域の拠点地区

２５０％ かつ
０．５Ｖ ０又は
２００％ かつ
０．５Ｖ ０※4

評価容積率 ※3 の１／５以上を育成用途とする。

その他の地域

２００％ かつ
０．５Ｖ ０—※１ Ｖ ０ ：見直し相当容積率（以下同様）※2 第 3 技術基準３（３）ア、イ又はウに定める住宅の確保に対する評価容積率の設定を行う場合で、かつ、整備地域等において老朽建築物の除却・共同化や基盤整備により地域の不燃化を促進するなど、地域の防災性向上に特に寄与する計画については、その地域貢献を育成用途とみなすことができる。ただし、この場合において、地域特性に応じた育成用途２分類以上（住宅を除く。）を必要量設けるものとする。
※3 第 3 技術基準３（２）ウにおける一時滞在施設及び水害時の一時避難施設による割増し部分は含まない。
※4 「活用方針」の表１による。

-３９-

（５）

◎

評価容積率の最高限度及び住宅用途の設定

住宅の供給の促進に寄与する計画に対する評価容積率の最高限度と住宅用途の設定割合等、育成用途の設定割合は、表—１３にかかわらず、表—１４に示すとおりとする。
適用する区域は、中枢広域拠点域内における以下の地域とする。
ア 国際ビジネス交流ゾーン（中核的な拠点地区を除く。）
イ 中核的な拠点周辺地区
ウ 活力とにぎわいの拠点地区
エ センター・コア・エリア内で、都市計画のマスタープランなどにおいて都市計画的な位置付けが明確にされた区域（中核的な拠点地区を除く。）
オ 中核的な拠点地区の内、都市計画のマスタープランなどにおいて都市計画的な位置付けが明確にされた区域で、かつ、周辺との一体性の確保が可能で特に支障がない区域【住宅供給促進型】
表—１４

評価容積率の最高限度

住宅用途の設定割合等

育成用途の設定割合

５００％ かつ
１．０Ｖ ０ ※２【住宅供給促進型Ⅰ】

建築物の延べ面積のうち、２／３以上
を住宅用途に供する。

表—１３は適用しない。

４００％ かつ
０．７５Ｖ ０ ※２
【住宅供給促進型Ⅱ】

住宅用途、及び域外貢献による評価容積率に関して、表—１３の評価容積率の最高限度を超えることができる。
なお、住宅用途により超える部分は、住宅用途に供する延べ面積の１／２を限度とする。

表—１３は適用しない。ただし、地域特性に応じた育成用途
２分類以上（住宅を除く。）を必要量設けること。 ※１

４００％ かつ
０．７５Ｖ ０ ※２
【住宅複合型】

住宅用途、及び域外貢献による評価容積率に関して、表—１３の評価容積率の最高限度を超えることができる。
なお、住宅用途により超える部分は、住宅用途に供する延べ面積の１／２を限度とする。

表—１３に定める評価容積率の最高限度以下の評価容積率に限定して、表—１３を適用する。

※１ 第３技術基準３（３）ア、イ又はウに定める住宅の確保に対する評価容積率の設定を行う場合で、かつ、整備地域等において老朽建築物の除却・共同化や基盤整備により地域の不燃化を促進するなど、地域の防災性向上に特に寄与する計画については、その地
域貢献を育成用途とみなすことができる。ただし、この場合において、地域特性に応じた育成用途２分類以上（住宅を除く。）を必要量設けるものとする。
※２ 住宅用途により、表—１３に定める評価容積率の最高限度を超える部分の評価容積率については、第３技術基準３評価容積率の設定の方法によらず、次のアからエに定める
質の高い住宅や受皿住宅の整備、開発区域外の公共貢献を行う場合の評価容積率によることとする。なお、第３技術基準３評価容積率の設定の対象とした施設の部分については、本項目の評価容積率の対象としない。

-４０-

ア

サービス付き高齢者向け住宅等、サービスアパートメント、子育て支援住宅又は長期優良住宅に係る評価容積率
サービス付き高齢者向け住宅等については、サービス付き高齢者向け住宅等について
は、サービスを提供する者が駐在するスペース、相談室、集会室・交流スペース等を含むが、高齢者福祉施設として評価する部分は除くものとする。子育て支援住宅について
は、キッズルーム、相談室、集会室・交流スペース等を含むが、子育て支援施設として評価する部分は除くものとする。
施設整備床面積 ※ ÷敷地面積×１００％×２．０※サービス付き高齢者向け住宅等、サービスアパートメント、子育て支援
住宅又は長期優良住宅の床面積イ

賃貸住宅の整備に係る評価容積率
賃貸住宅の床面積÷敷地面積×１００％×１．０

ウ

受皿住宅の整備に係る評価容積率
受皿住宅の床面積÷敷地面積×１００％×２．０

エ

開発区域外における公共貢献の評価
第３技術基準３（６）開発区域外における基盤整備等に定める方法によるものとする。

（事例）国際ビジネス交流ゾーン外の「中核的な拠点周辺地区」における育成用途及び住宅
用途の設定【住宅複合型】【住宅供給促進型Ⅱ】【住宅供給促進型Ⅰ】
５00%

※４

４00%

【一般型】

住宅Ａ

育成
2０0%

用途

育成
※３

※４

※２
４00%
※３

用途

住宅Ｂ

住宅Ａ

※２

ただし書き
の育成用途

※３

※２

住宅

住宅Ｂ
（住宅）

見直し相当
容積率

見直し相当
容積率

※３
※４

A ≦ B

見直し相当

見直し相当

容積率

容積率

第３技術基準３評価容積率の設定の方法による評価容積率
第３技術基準３（６）開発区域外における基盤整備等の方法による評価容積率

-４１-

２
／
３
以※３
上
の
住
宅

（６）

高経年マンション建替えに係る評価容積率の最高限度

マンション建替え計画における、評価容積率の最高限度及び育成用途の設定割
合は、表—１３にかかわらず、表—１５に示すとおりとする。
◎【高経年マンション建替え型】

対象となる計画
マンションの建替え計画

表—１５

評価容積率の最高限度
３００％ かつ
０．７５Ｖ ０※１

育成用途の設定割合
表—１３に定める評価容積率の最高限度以下の評価容
積率に限定して、表—１３を適用する。
なお、通常の分譲住宅を育成用途とする場合、国際ビジネ
ス交流ゾーン又は中枢広域拠点域内の中核的な拠点地
区、中核的な拠点周辺地区若
しくは活力とにぎわいの拠
点地区においては、地域特性に応じた育成用途２分類以上（住宅を除く。）を必要量設けること。

※１ 第３技術基準３（３）ウにおける評価容積率に限定して、評価容積率の最高限度０．７５Ｖ ０ を超えることができる。

-４２-

（７）

評 価 容 積率 の 最 高 限 度及 び 宿 泊施 設用途 の 設定

宿泊施設の整備の促進に寄与する計画に対する評価容積率の最高限度と宿泊施設用
途（一般の利用に供する集会場、店舗、飲食店その他これらに類する用途に供する部分を除く。）の設定割合、育成用途の設定割合は、表—１３にかかわらず、表—１６に示すとおりとする。この場合において、観光バスの発着等により道路交通への影響が想定される地域においては、これを軽減するための施設整備など必要な措置を講ずること。
適用する区域は、「活用方針」で定められた宿泊施設の整備を促進すべきエリアとする。
◎【宿泊施設推進型】

表—１６

区域の位置

評価容積率の最高限度

宿泊施設用途の設定割合

育成用途の設定割合「活用方針」
で定められた
宿泊施設の整備を促進すべきエリア

５００％ かつ
１．０Ｖ ０

建築物の延べ面積のうち、２／３以上を宿泊施設用途に供する。

表—１３は適用しない。

４００％ かつ
０．７５Ｖ ０

宿泊施設用途の割合が、２／３未満の場合には、宿泊施設用途に限定して、表—
１３の評価容積率の最高限度を超えることができる。
なお、超える部分は、宿泊施設用途に供する延べ面積の１／２を限度とする。

表—１３に定める評価容積率の最高限度以下の評価容
積率に限定して、
表—１３を適用する。

（事例）国際ビジネス交流ゾーン外の「中核的な拠点周辺地区」における育成用途及び宿泊施設用途の設定【一般型】【宿泊施設推進型】

宿泊施設 A

200%

育成
用途

４00%

育成
用途
宿泊施設 B

見直し相当
容積率
A ≦ B

見直し相当
容積率

-４３-

５00%
２
／
３
未
満
の
宿
泊
施
設

宿泊施設

宿泊施設

見直し相当
容積率

２
／
３
以
上
の
宿
泊
施
設

（８）

高齢者福祉施設に係る評価容積率の最高限度
高齢者福祉施設を評価することにより容積率を割り増した場合には、高齢者福祉施設による評価容積率に限定して、表－１３、表—１４、表—１５又は表—１６の評価
容積率の最高限度を超えることができる。

（９）

開発区域外における基盤整備等に係る評価容積率の最高限度域外貢献を評価することにより容積率を割り増した場合には、域外貢献による評価
容積率に限定して、表－１３又は表—１５の評価容積率の最高限度を２００％を上限として超えることができる。また、上限を超える部分については、育成用途の規定は適用しない。
なお、開発区域外の歩行者ネットワーク整備と一体的かつ総合的に行う開発区域内の歩行者ネットワーク等の整備を行う場合において、地域全体の回遊性の向上に資す
るなど、特に必要だと認められるときには、有効空地の整備による評価容積率のうち当該施設整備面積によるものに限り、上記域外貢献と同様に取扱うことができる。

６

容積の適正配分
地区整備計画の区域内の区分された地区間で、容積の適正配分を行う場合は、原則としてそれぞれの地区を同時に都市計画決定するものとし、適正配分後の計画容積率は、
表—１７によるものとする。

（１）

適正配分後の計画容積率の限度
表－１７
計画容積率

見直し相当用途地域

見直し相当容積率（Ｖ ０ ） 配分先の上限

商業系の用途地域

６００％≦V０
V０ ＜６００％

商業系以外の用途地域

—

配分元の
下限

１，３００％
かつ
１．５V０

２００％

１．５V０

５０％

計画容積率が６００％以上の区域については、地区整備計画に容積率の最低限度を定めるものとする。
この場合の最低限度の数値は、計画容積率１／３以上、かつ、現行の指定容積率以上とする。
（２）

容積の適正配分の特例
地区整備計画の区域内において、区分された隣接する相互の地区の間（道路等を挟-４４-んでいる場合を含む。）の容積の配分に限っては、当該計画が、水辺や崖線沿い等において良好な環境を創出するなど周辺の市街地環境への配慮や区域内環境の向上により貢献した建築計画の実現に資し、あるいは、主要な公共施設等に位置付けられた広場などの有効性の確保と向上が認められ、かつ、容積の配分による交通負荷な
どの交通上の支障がなく、より優良な計画となる場合は、表—１７によらないことができる。ただし、計画容積率の配分元の下限は、５０％とする。
（３）

容積の適正配分の算定原則として、地区整備計画の区域内の区分された地区ごとに算定した計画容積率の数値に、当該数値の定められた区域内の敷地面積を乗じたものの合計の範囲内で、建築物の容積を適正配分するものとする。

７

用途 の適正配置（１）

用途の適正配置の条件
一体的かつ総合的に整備する複数の街区又は地区整備計画の区域内の区分された相互の地区間において、一部の用途を集約することなどが、より良好な環境の形成、育成用途による区域の活性化などに寄与する計画となる場合は、育成用途などの建築物の用途を相互に適正に配置することができる。
なお、適用に当たっては、次のアからエまでに適合することを条件とする。

ア

用途の適正配置について、地区計画の方針に位置付けられていること。

イ

地区整備計画において、当該用途の制限、容積率の最高限度などが定められており、複数の街区又は相互の地区において、地区整備計画を同時に都市計画決定すること。
なお、基 本計 画等 で 、用 途別のフレームや容積率が定 めら れ、 地区整備 計画の 区域内全体で、整合が図られる場合はこの限りでない。

ウ

地区整備計画の区域内の評価容積率の合計が、適正配置を適用しない場合の合計を超えないこと。

エ地区整備計画の区域内で、本来必要となる育成用途などの面積の合計が、適正配置を適用しない場合の合計を下回らないこと。

-４５-

第 ４

計画内容の実現とその担保「再開発等促進区を定める地区計画」において定める計画内容を確実に実現するた
め、関係地権者、住民等は、次の１から４までに掲げる事項を行うものとする。
１

主要な公共施設、地区施設等の公共施設及び有効空地等の整備及び管理の確実性
主要な公共施設、地区施設等の公共施設、有効空地、住宅など、容積率の算定の対象となる施設などの整備は、本運用基準に基づく容積率の算定及び建築基準法の規定による認定等の条件となることから、対象となる区域や地区の建築物及び関連する施設が供用される時期に合わせ、行われるべきものである。
これらの施設等の整備は、「再開発等促進区を定める地区計画」についての企画提案を行った関係地権者、住民、開発事業者等の責任と費用の負担によって行われることを原則とする。
企画提案書の記載内容の実現にあたり、計画容積率の設定に必要な事項や整備スケ
ジュール等について、関係地権者等と東京都との間で協定を締結するものとする。
なお、これらの施設等を民間の地権者等が管理する場合は、関係地権者等と区市町村との間で、整備、維持及び管理に関する協定等を締結すること。

（１）

開発者負担の協議
地区計画の区域内の主要な公共施設及び地区施設の整備については、「再開発等促進区を定める地区計画」に関する企画提案段階で、区市町村、関係地権者、住民、開発事業者等の間で、それぞれの施設の整備の主体、規模、時期、将来の所有、維持、管理等について、事前に協議を行い、原則として都市計画決定前に、その協議内容について協定等を締結し、その写しを企画提案書に添えて、東京都へ提出するものとする。
なお、地区計画及び再開発等促進区のみを定める場合には、開発動向等の状況を勘案して、協定内容は関係地権者、開発事業者等がそれぞれの施設を地区整備計
画策定の段階までに確実に整備することを内容としたものとすることができる。

（２）

開発者負担の内容
原則として、次のア及びイに掲げる施設は、計画区域内の関係地権者等の受益の限度に応じて、開発者負担で整備すること。
アイ

主要な公共施設及び地区施設
その他の施設、有効空地など

当該区域の開発、整備に基づく計画の内容、開発容量、発生交通量などが、周辺
市街地の環境に対して著しく影響を与えるおそれがある場合には、開発事業者等- 46 -

による区域外の公共施設等の整備を開発条件とし、開発事業者等は応分の負担をするものとする。
２

建築物等の制限内容の担保（１）

都市計画による担保

地区整備計画では、地区計画の方針に沿って具体的に建築物等の用途、形態、規模等の制限を定めること。
公共施設等については、主要な公共施設、地区施設への位置付けを行うとともに、その他の有効空地についても、同様の位置付けを行うよう努めること。
住宅、公共公益施設など、評価容積率の設定の対象となる施設の用途の部分の容積率については、地区整備計画の容積率の最高限度にその内訳を記載すること。
（２）

建築制限条例による担保
建築物の敷地、構造、建築設備又は用途、形態に関する事項で、地区整備計画に定められたものは、原則として建築基準法第６８条の２第１項の規定に基づく条例で、これらに関する制限として定めなければならない。

３

有効空地等の維持管理（１）

有効空地等の維持管理「再開発等促進区を定める地区計画」の企画提案者又は建築主若しくは所有者（以下「所有者等」という。）は、次に掲げる施設（以下「有効空地等」という。）の維持管理を適切に行うことについて、管理責任者を選任しなければならない。
また、管理責任者は、有効空地等を適切に維持管理し、その状況を１年ごとに東京都に報告しなければならない。
ア
イ
ウ
エ
オ

（２）

有効空地
育成用途
企画提案書の記載内容の実現に当たり、計画容積率の設定に必要な事項
第２策定基準２（３）オ（ア）に掲げる防災備蓄倉庫の用に供する部分
第２策定基準２（３）オ（イ）に掲げる一時滞在施設の用に供する部分（ただし、第３技術基準３（２）ウに掲げる評価容積率の設定をするものに限る。）

公衆への周知所有者等又は管理責任者は、有効空地等（上記（１）イに掲げる施設を除く。）
について、その設定の対象とした部分を示す位置、内容、管理責任者などを記載した標示板を、一般の公衆、居住者など、施設の利用者に認知できるように、計画区域内の日常一般に公開される場所に設置しなければならない。

４

帰宅困難者対策の消防計画（事業所防災計画）への記載
所有者等又は管理責任者は、大規模災害時における建築物の自立性確保及び一時滞- 47 -

在施設の確保に係る部分について、その整備内容等を東京都震災対策条例（平成１２年東京都条例第２０２号）第１０条に基づく事業所防災計画に記載し、東京消防庁に届け出るとともに、東京消防庁が受理した当該計画書の写しを東京都に提出しなければならない。

- 48 -

第 ５
１

計画手続と運用システム

関係地権者、住民等による地区計画の提案、企画提案書の作成と提出
関係地権者、住民等が、東京都に対して地区計画に関する企画の提案及び都市計画手続の依頼を行うときは、企画提案書等の資料を提出するものとする。
資料の提出に当たっては、提案者全員の氏名又は名称及び住所を記載した書面を添付し、原則として、区を経由するものとする。
また、公共施設等に関する維持、管理等についての協定書等を添付するものとする。
東京都は、提出された企画提案書等について、本運用基準への適合性など、都市計画上の妥当性、計画の優良性など、提案された計画内容についての評価を行い、適当と判断される場合は、地区計画に関する都市計画の原案作成などの手続を進めることとする。

２

協議会等連絡体制の整備
企画に対する評価及び地区計画の決定については、本運用基準の実効性ある運用を図るために、必要に応じて、東京都又は区市町村の地区計画担当部署が事務局となってまちづくり協議会などへの事務的な連絡及び執行体制の整備を行うものとする。

３

計画手続の流れ「再開発等促進区を定める地区計画」は、当該区域における将来目指すべき市街地像の実現に向けて、関係地権者等の合意形成、関係機関との調整、企画提案、都市計
画決定、建築基準法の申請などの諸手続、開発行為及び建築行為による開発、整備までの幾つかの段階を踏まえて進めていく計画である。
具体的には、次の手続を踏んで進めることが望ましい。

第１段階（準備段階）
区域内の関係地権者、住民等によるまちづくり案の検討① 将来目指すべき市街地像に向けてのイメージづくり② 再開発等を行う旨の区域内の関係地権者等の合意形成③ 周辺市街地の住民等への説明、意見の聴取④ 土地利用の転換など、将来の市街地像の基本計画づくり⑤ 計画区域内及び周辺市街地の関係地権者のおおむねの合意形成- 49 -

第２段階（企画段階）
地区計画制度適用のための諸条件の整理① 将来目指すべき市街地像の明確化② 望ましいまちづくりの手法の検討と選択③ 基本計画等への適合性の確認④ 区域内の関係地権者等による協議と合意形成⑤ 地元区市町村等の担当部署との協議、調整
第３段階（案の作成段階）
地区計画制度適用による都市計画決定を想定した企画内容についての合意形成① 関係地権者、住民等の開発、整備予定者と計画内容について、東京都及び区市町村との協議、調整、計画内容などの確認② 建築物や空地の形態や配置に関する計画について、特定行政庁による許可、認定を受けようとする者と特定行政庁との十分な調整③ 計画に対する評価事項と計画施設などの整備内容の担保性確保の検討④ 関係機関との協議、調整⑤ 周辺市街地の住民等への説明、意見の聴取
第４段階（都市計画決定段階）
都市計画決定手続の直近の段階の具体的開発事項についての合意形成と都市計画に関する手続① 都市機能の増進に対する寄与度や周辺市街地環境の整備、改善、向上に対する貢献度の確認② 周辺住民に対する説明会の開催など、開発、整備の内容についての周知、
合意形成、協力③ 計画、整備内容について、関係地権者間の最終的な合意形成④ 関係機関との計画内容についての再確認⑤ 企画提案書の提出、都市計画手続の依頼⑥ 計画についての説明会等の開催⑦ 一連の都市計画手続⑧ 再開発等促進区を定める地区計画の都市計画決定
第５段階（運用段階）
都市計画決定内容に基づく建築物に関する事項の許可、認定など、開発、整備についての具体化に向けての手続段階① 主要な公共施設や地区施設の整備の確実性及び建築物等の計画内容の実現に関する担保と関係者間の合意形成② 第４計画内容とその担保１における、関係地権者等と東京都との間で締結する協定に定める事項についての整備スケジュール等の公表、定期的な報告- 50 -

③④

計画建築物に関する許可、認定
建築確認など第６段階（供用段階）
関係地権者、住民、管理者等が、完成した施設建築物、公共施設、空地などについて、計画当初のルールに従って、適切に維持、管理、運営、報告
第７段階（新たな展開段階）
当該区域において、再開発等促進区を定める地区計画により実現された市街地像とその手続を基に、周辺市街地のまちづくりへと展開、波及
第５段階までの計画手続のおおむねの流れは、「 再開発等促進区を定める地区計画の流れ」による。

- 51 -

再開発等促進区を定める地区計画の流れ
関係地権者、住民等

東京都・区市町村

関連事項○ まちづくり案の検討【第１段階】（準備段階）

再開発、開発整備の機運
将来の市街地像のイメージづくり東京都内のゾーンや個々の地域特性に対応した将来市街地像
都市づくりのビジョン

関係地権者の合意形成
周辺市街地の意見聴取
将来の市街地像の基本計画づくり

【第２段階】（企画段階）○ 地区計画制度の検討

基本計画等に即した地区ごとのまちづくりの方向性
まちづくりの課題の整理

将来の市街地像の明確化
関係者間の合意形成

再開発等促進区を定める地区計画適用の判断、関連制度の検討

まちづくり手法の検討
地元区市町村、東京都等の担当部署との協議、調整
計画内容の取りまとめ
区域内の権利者の合意
公共施設管理の協議【第３段階】

周辺市街地への周知、説明、意見の反映

計画内容に対する精査
再開発等促進区を定める
地区計画適用の決定○ 企画提案書の作成（都市計画決定段階）

企画評価書の作成

企画提案書の作成・提出
都市計画手続の依頼
区市町村と公共施設に関する協定書の締結○ 都市計画手続
公共施設整備、建築計画についての詳細計画、費用負担などについて、関係者間の協議、合意形成□都市基盤と建築物の一体的整備
・土地利用転換と都市機能の増進
・土地の合理的・健全な高度利用・一体的、総合的再開発、開発整備
・まちづくりの熟度に合わせた、段階的土地利用転換

基本計画等との適合性の確認、課題の整理、関連する都市計画との調整（案の作成段階）【第４段階】□基本計画等
・都市計画区域マスタープラン
・区市町村都市計画マスタープラン
・都市再開発方針等
・東京構想２０００
・都市づくりのグランドデザインなど

都市計画の素案の作成□用途地域等指定方針・指定基準
見直し相当用途地域、容積率など□大規模交通計画マニュアル
主要な公共施設、地区施設など□企画評価（運用基準との適合）
・基本計画等との適合性
・都市基盤整備、建築物の整備水準
・公共貢献、環境整備・向上の水準
・将来の用途地域の見直し など
・環境影響、街並み形成 など

都市計画の原案の作成
都市計画の案を作成するための説明会、意見聴取
都市計画の原案の縦覧

都市計画の案の作成
建築確認申請、許可・認定手続についての協議
都市計画の案の説明会等
意見聴取
都市計画の案の縦覧□都市計画法第１６条
区域内の関係地権者の意見聴取□再開発等促進区を定める地区計画
・地区計画（目標、方針など）
・再開発等促進区（主要な公共施設、土地利用方針など ）・地区整備計画（地区施設、建築物等の制限など）□都市計画法第１７条
利害関係者の意見聴取

関係部局の意見聴取・協議
都市計画審議会での審議【第５段階】○ 許可、認定、建築確認手続

都市計画審議会の答申
都市計画決定（告示）（運用段階）
用途許可、容積率認定申請など、建築確認申請

許可、認定、建築確認、建築制限条例制定など

工事着工

整備ｽｹｼﾞｭｰﾙ等の公表、報告

工事完了

供用開始前の確認-52-□建築基準法第６８条の２、３など
許可・認定など

第 ６

特例地区

下記の地区、地域においては、本運用基準第１から第５までに示す内容に適合することを原則としつつ、本章において示す内容によるものとする。
１

東京のしゃれた街並みづくり推進条例第２０条の規定による「街並み景観重点地
区」
２ 東京のしゃれた街並みづくり推進条例第６条の規定による「街並み再生地区」
３ 老朽化した住宅団地の建替えを行う地域など
４ 幹線道路沿道の地域
５ 臨海副都心（台場、青海、有明南、有明北の各地区）
６ 都市再生特別地区
１

街並み景観重点地区
街並み景観重点地区内においては、以下の規定によることができるものとする。

（１）

街並み景観の形成に資する計画の評価（評価容積率の設定）
街並み景観の形成に資する計画については、表として設定することができる。
表

ア

イ

ウ

街
並
み
景
観
重
点
地
区
で
あ
る
こ
と

１８に示す数値を、評価容積率

１８

評価容積率の設定の要件

評価容積率○ 街並み景観協議会により、当該区域の「街並み景観ガイ
ドライン」に適合していると認められた建築物等の計画であること。
○ 当該区域の「街並み景観ガイドライン」の考え方が、企画提案書に明記されること。

５０％○ 街並み形成に関する考え方が、地区計画の目標などに明示され、地区整備計画において、壁面の位置の制限、建築物の高さの最高限度及び形態又は意匠の制限などが、その趣旨を反映して定められていること。
○ 当該地区計画の区域が、他の「街並み景観ガイドライン」
策定区域と重なる場合又は隣接する場合で、それらの考え方を踏まえて、地区整備計画が策定されること。

５０％○ 上記ア及びイの両方の要件を満たすこと。

- 53 -

１００％（２）街並み景観の形成に当たり配慮する事項
街並み景観づくりを推進するため、表
表１９に掲げる事項に配慮すること。
１９

スカイラインの形成に関する考え方
ア （建築物、建築物群の高さの最高限度及び各部分の高さに関する都市計画上の考え方を含む。）
建築物の配置に関する考え方
イ（建築物の隣棟間隔についての考え方を含む。）
ウ

道路等の公共施設、空地の整備、修景に関する考え方（歩行者空間についての計画を含む。）

エ

建築物の形態、意匠に関する考え方（色彩、素材、意匠についての計画を含む。）

オ

緑化、植栽に関する考え方

カキ

看板、サインの設置に関する考え方
モニュメント、彫刻、アート等の環境施設の設置に関する考え方（３）

評価容積率の最高限度と用途制限
評価容積率の最高限度及び育成用途などの割合は、表１５によるものとする。

２１３、表－１４又は表街並み再生地区「街並み再生方針」において、当該街並み再生地区の特性などに応じ、街区再編
まちづくりの推進のために必要な事項に関して、その考え方や数値などの定めが示された場合には、本運用基準を適用しないことができる。

３

老 朽 化 し た 住 宅 団 地 の 建 替 え を 行 う 地 域 など
表

ア
イ

（１）

２０の地域においては、本節の規定によることができるものとする。
表 ２０
老朽化した住宅団地の建替えを行う地域（一団地の住宅施設の都市計画を廃止する場合を含む。）
住居専用地域内で、農地等低未利用地を土地利用転換することなどにより、良好な住宅市街地形成を図る地域
区域の設定

地区計画の区域は、住環境の形成、保全及び公共施設の整備など周辺地域のまちづくりも勘案して、当該団地、農地などを含む適切な区域とすること。

- 54 -

原則として、当該団地、農地など、全体を地区整備計画の区域とすること。
（２）

周辺市街地との調和
周辺市街地に及ぼす影響に十分配慮し、住宅の配置や高さなどについて、隣接する土地の利用状況等と調和した計画とすること。
住居専用地域等において、建蔽率や絶対高さ制限の緩和を行う場合は、地域に定められている高度地区、日影規制などを考慮しつつ、原則として、境界部分における建築物の高さ等を抑制する計画とすること。

（３）

建蔽率の緩和見直し相当容積率を設定する場合は、見直し相当建蔽率についても、用途地域等に関する指定基準に基づき適切に設定すること。
また、見直し相当容積率が現行指定容積率と同じ場合でも、隣接する土地の形状、利用状況等に応じて建築物の高さを抑えつつ土地の高度利用を図る必要があり、かつ、良好な環境の形成に必要な、適切な規模の有効空地や緑化空間を確保すること
により、周辺市街地との調和が図られるときに限って、６／１０を上限として、当該区域にふさわしい数値まで建蔽率を緩和することができる。

（４）

絶対高さ制限の緩和
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域及び田園住居地域における絶対高さ制限を緩和するときは、良好な周辺の住宅市街地の環境との調和を図り、当該区域の特性にふさわしいものとするため、２０ｍの限度の範囲内で、必要に応じて地区整備計画の区域の区分された地区を単位として高さの最高限度を定めること。
原則として、東京都総合設計許可要綱に規定された絶対高さ制限に関する緩和基準（方位別斜線制限）の条件に合った、高さの最高限度制限を設定すること。ただし、土地利用の状況や緑地の確保等、計画上の配慮などにより、支障がないと認められる場合は、この限りでない。

（５）

評価容積率の最高限度の緩和
上記アの地域で、見直し相当容積率が２００％以下の区域においては、評価容積率の最高限度を１００％かつ０．７５Ｖｏとする。

（６）

壁面の位置の制限の緩和
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域及び田園住居地域については、
２０ｍ以下の絶対高さの制限が定められていることを考慮し、第２策定基準１（１１）表－５のうち、６ｍ（１０ｍ≦Ｈ＜５０ｍ）とあるのを、４ｍ（１０ｍ≦Ｈ＜２０ｍ）と読み替える。

- 55 -

（７）

住環境等の継承、保全
樹木、緑地などのみどり、広場、集合住宅共用庭などの空地、歩行者専用通路などのネットワークなど、住環境形成に関する重要な要素については、継承及び保全を図ること。

４

幹線道路沿道の地域
沿道整備道路沿道の区域においては、道路交通騒音により生ずる障害の防止に有効な計画である場合は、第２策定基準１（１０）及び（１２）イ（イ）を適用しないことができる。

５

臨海副都心（台場、青海、有明南、有明北）臨海副都心においては、表－２１に掲げる基本計画等の中で、まちづくりの考え方や数値などの定めが示された場合には、本運用基準を適用しないことができる。
表２１

臨海副都心まちづくり推進計画
臨海副都心まちづくりガイドライン

平成９年３月（最終一部見直し平成 28 年７月）：東京都

２０１６改定平成 ２８ 年７月：東京都

臨海副都心青海ＧＨ・ＬＭ街区のまちづくりガイドライン
臨海副都心有明北地区まちづくりマスタープラン

平成 １１ 年３月：東京都
平成 11 年 11 月（最終一部見直し平成 26 年７月）：東京都

臨海副都心有明北地区まちづくりガイドライン

平成 ２６ 年７月：東京都

６

改定

都市再生特別地区
都市再生特別地区については、本運用基準を適用しないことができる。

- 56 -

第 ７

その他

本運用基準の施行に当たって、必要な細目は、別に定めるものとする。
附 則（平成８年７月１０日付８都市地土第１４７号）
この運用基準は、平成８年７月１９日から施行する。
附 則（平成１３年２月２８日付１２都市地土第４３５号）
この運用基準は、平成１３年４月１日から施行する。
附 則（平成１５年６月２３日付１５都市政土第１１８号）
この運用基準は、平成１５年７月１日から施行する。
附 則（平成１８年３月３１日付１７都市政土第５５９号）
この運用基準は、平成１８年４月１日から施行する。
附 則（平成１９年３月３１日付１８都市政土第５９９号）
この運用基準は、平成１９年４月１日から施行する。
附 則（平成２１年１月２３日付２０都市政土第５１４号）
この運用基準は、平成２１年２月２日から施行する。
附 則（平成２３年８月１日付２３都市政土第１８７号）
この運用基準は、平成２３年８月２日から施行する。
附 則（平成２５年３月２９日付２４都市政土第８６２号）
この運用基準は、平成２５年６月１日から施行する。
附 則（平成２６年３月２８日付２５都市政土第８５１号）
この運用基準は、平成２６年６月１日から施行する。
附 則（平成２７年３月２７日付２６都市政土第１００５号）
この運用基準は、平成２７年４月１日から施行する。

- 57 -

附 則（平成２８年６月２４日付２８都市政土第２８７号）
この運用基準は、平成２８年６月２４日から施行する。
附 則（平成２９年３月３０日付２８都市政土第１１０８号）
この運用基準は、平成２９年４月１日から施行する。
附 則（平成３０年３月３０日付２９都市政土第１３８９号）
この運用基準は、平成３０年４月１日から施行する。
附 則（平成３１年３月２９日付３０都市政土第１３８８号）
この運用基準は、平成３１年４月１日から施行する。
ただし、平成３３年（２０２１年）３月３１日までに都が企画評価書を作成したものについては、平成３０年３月３０日付２９都市政土第１３８９号を適用することができる。
附 則（令和２年１２月２２日付２都市政土第８００号）
この運用基準は、令和２年１２月２４日から施行する。
ただし、令和３年（２０２１年）３月３１日までに都が企画評価書を作成したものについては、平成３０年３月３０日付２９都市政土第１３８９号を適用することができる。
附 則（令和３年３月３１日付２都市政土第１１４１号）
この運用基準は、令和３年４月１日から施行する。

- 58 -

東京都再開発等促進区を定める地区計画運用基準 評価容積率（最高限度・用途の設定割合）早見表（中枢広域拠点域内（環７内側））
評価容積率のメニュー

都市構造上の位置付け

中
枢
広
域
拠
点
域
内
（
環
７
内
側
）

国
際
ビ
ジ
ネ
ス
交
流
ソ
ー
ン

空地による
評価容積率
の最高限度

住宅による
評価容積率の最高限度ア） 中核的な拠点地区

旧耐震マンションの建替え、住み替え用住宅
等、コミュニティ施設、福祉施設等※１、歴史的建造物、街並み形成などによる評価容積率の最高限度

評価容積率全体の最高限度

評価容積率部分（あるいは、延べ床面積全体）に対する用途規制
育成用途の設定割合

宿泊施設
による
評価容積
率の最高
限度

域外貢献
による評
価容積率
の最高限
度

※２

【一般型】※10【住宅供給促進型】

３００％ かつ見直し相当容積率×０．７５倍※２【高経年マンション建替え型】※10【宿泊施設推進型】

事務所用途規制など

評価容積率の１／２以上を育成用途とする。
評価容積率のうち２００％以下の部
分の１／２以上と２００％を超える部分とを育成用途とする。
評価容積率のうち２００％以下の部
分の１／５以上と２００％を超える部分の２／５とを育成用途とする。

イ） 中核的な拠点周辺地区
ウ） 活力とにぎわいの拠点地区
群

２５０％ かつ見直し相当容積率
×０．５倍

限度なし

エ） 活力とにぎわいの拠点地区

３００％

※３の場合
５００％ かつ見直し相当容積率×１．０倍※４又は※５の場合
４００％ かつ見直し相当容積率×０．７５倍オ） その他の地域
限度なし

限度なし

カ） 中核的な拠点地区

２００％
３００％ かつ見直し相当容積率×０．７５倍２００％ かつ見直し相当容積率
×０．５倍※２キ） 中核的な拠点周辺地区

限度なし

２５０％ かつ見直し相当容積率
×０．５倍ク） 活力とにぎわいの拠点地区

ｾﾝﾀｰ･ｺｱ･ｴﾘｱ内：※２ケ） その他の地域※６
ｾﾝﾀｰ･ｺｱ･ｴﾘｱ外：
限度なし

２００％ かつ見直し相当容積率
×０．５倍※１ 福祉施設等には、子育て支援施設又は高齢者福祉施設を含む。
※２ 下記に掲げる場合は、住宅の確保による評価容積率を設定できる。
（ア）ケ）その他の地域においては、センター・コア・エリア内の区域で、かつ、住宅を導入することについて、都市計画上の位置付けがある地区（イ）ア）及びカ）中核的な拠点地区においては、次のア及びイに該当する地区
ア 住宅を導入することについて、都市計画上の位置付けがある地区
イ 周辺市街地との土地利用上の一体性の確保が可能で、特に支障のない地区※３ 建築物の延べ面積のうち２／３以上を住宅とし、かつ、評価容積率のうち【一般型】の上限を超える部分を質の高い住宅や受皿住宅の整備、開発区域外の公共貢献により設定する計画⇒【住宅供給促進型Ⅰ】※４ 【一般型】の評価容積率全体の最高限度を超える部分が、住宅用途、及び域外貢献による評価容積率となっている計画。ただし、住宅用途により超える部
分は、住宅用途に供する延べ面積の１／２以内、かつ、当該部分の評価容積率を質の高い住宅や受皿住宅の整備、開発区域外の公共貢献により設定すること。
⇒【住宅供給促進型Ⅱ】※５ 【一般型】の評価容積率全体の最高限度を超える部分が、住宅用途及び域外貢献による評価容積率となっている計画。ただし、住宅用途により超える部分
は、住宅用途に供する延べ面積の１／２以内となっていること。⇒【住宅複合型】

※２
※３の場合
５００％ かつ見直し相当容積率×１．０倍マンションの建替え計画の場合
３００％ かつ見直し相当容積率×０．７５倍
なお、
旧耐震マン
ションの建替えに係る評価容積率については、見直し容積率×０．
７５倍を超えることができる。

建築物の延べ面積のうち、２／３
以上を宿泊施設とする場合
５００％かつ見直し相当容積率
×１．０倍
※７の場合
４００％かつ見直し相当容積率×０．７５倍

【一般型】※９
※11

原則、
事務所の用
途に供する部分は、見直し相当容積率の範囲内とする。※８

評価容積率のうち２００％を超える
部分育成用途とする。

評価容積率の１／２以上を育成用途とする。

※４又は※５の場合
４００％ かつ見直し相当容積率×０．７５倍

評価容積率の１／５以上を育成用途とする。

ｾﾝﾀｰ･ｺｱ･ｴﾘｱ内：※２※６
ｾﾝﾀｰ･ｺｱ･ｴﾘｱ外：－【住宅供給促進型】※３場合は、育成
用途の設置を必要としない。
※４の場合は、
育成用途の設置を必要としない。
ただし、地域特性に応じた育成用
途２分類以上（住宅を除く。
）を必要量設けること。
※５の場合は、
評
価容積率のうち
一般型に定める
上限以下の部分
は、一般型と同等の育成用途を設置する。※９

原則、事務所の用途に供する部分は、見直し相当容積率の範囲内とする。※８【高経年マンショ
ン建替え型】※11

評価容積率のうち一般型に定める上限以下の部分は、一般型と同等の育成
用途を設置する。
なお、通常の分譲住
宅を育成用途とす
る場合、地域特性に応じた育成用途２
分類以上（住宅を除く。
）を必要量設けること。

【宿泊施設推進型】

建築物の延べ
面積のうち、
２／３以上を宿泊施設とする場合は、育成用途の設置を必要としない。
※７の場合は、評価容積率のうち一般型に定める上限以下の部分は、
一般型と同等の育成用途を設置する。

評価容積率のうち一般型に定める上限以下の部分は、一般型と同等の育成
用途を設置する。

※６ 区市町の都市マスタープランなどにおける位置付けが明確にされ、かつ、都市基盤の整った地域等の場合は、宿泊施設の確保による評価容積率を設定できる。
※７ 建築物の延べ面積のうち、宿泊施設用途の設定割合が２／３未満の場合で、かつ、【一般型】の評価容積率全体の最高限度を超える部分が宿泊施設用途に供する延べ面積の１／２以内となっている計画※８ 下記に掲げる場合は、見直し相当容積率の範囲を超えて。事務所の用途に供することができる。
（ア） 事務所を導入することについて、都市計画上の位置付けがある地区（イ） 周辺市街地との土地利用上の一体性の確保が可能で、特に支障のない地区※９ 住宅の確保に対する評価容積率の設定を行う場合で、かつ、整備地域等において老朽建築物の除却・共同化や基盤整備により地域の不燃化を促進するな
ど、地域の防災性向上に特に寄与する計画については、その地域貢献を育成用途とみなすことができる。ただし、この場合において、地域特性に応じた育成用途２分類以上（住宅を除く。
）を必要量設けるものとする。
※10 域外貢献により評価容積率を設定した場合には、当該評価容積率に限定して、【一般型】又は【高経年マンション建替え型】に定める評価容積率の最高限度を２００％を上限として超えることができる。
※11 評価容積率のうち、域外貢献により【一般型】又は【高経年マンション建替え型】に定める最高限度を超える部分については、育成用途の規定は適用しない。

東京都再開発等促進区を定める地区計画運用基準 評価容積率（最高限度・用途の設定割合）早見表（中枢広域拠点域外（環７外側））
評価容積率のメニュー

都市構造上の位置付け

中
枢
広
域
拠
点
域
外
（
環
７
外
側
）

空地による
評価容積率の最高限度

旧耐震マンションの建替
え、住み替え用住宅等、コミュニティ施設、福祉施設
等※１、歴史的建造物、街並み形成などによる評価容積率の最高限度

評価容積率全体の最高限度

育成用途の設定割合
宿泊施設に
よる
評価容積率
の最高限度

域外貢献による
評価容積率の最高限度

３００％シ） 枢要な地域の拠点地区
限度なし

限度なし

２００％

ス） 地域の拠点地区※３セ） その他の地域【一般型】※５

３００％ かつ見直し相当容積率×０．７５倍２５０％ かつ見直し相当容積率
×０．５倍
又は２００％ かつ見直し相当容積率
×０．５倍コ） 中核的な拠点地区サ） 中核的な拠点周辺地区

２５０％ かつ見直し相当容積率×０．５倍
２５０％ かつ見直し相当容積率
×０．５倍
又は２００％ かつ見直し相当容積率×０．５倍
２００％ かつ見直し相当容積率
×０．５倍※１ 福祉施設等には、子育て支援施設又は高齢者福祉施設を含む。
※２ 建築物の延べ面積のうち、宿泊施設用途の設定割合が２／３未満の場合で、かつ、【一般型】の評価容積率全体の最高限度を超える部分が宿泊施設用途に供する延べ面積の１／２以内となっている計画※３ 区市町の都市マスタープランなどにおける位置付けが明確にされ、かつ、都市基盤の整った地域等の場合は、宿泊施設の確保による評価容積率を設定できる。
※４ 住宅の確保に対する評価容積率の設定を行う場合で、かつ、整備地域等において老朽建築物の除却・共同化や基盤整備により地域の不燃化を促進するな
ど、地域の防災性向上に特に寄与する計画については、その地域貢献を育成用途とみなすことができる。ただし、この場合において、地域特性に応じた育成用途２分類以上（住宅を除く。
）を必要量設けるものとする。
※５ 域外貢献により評価容積率を設定した場合には、当該評価容積率に限定して、【一般型】又は【高経年マンション建替え型】に定める評価容積率の最高限度を２００％を上限として超えることができる。
※６ 評価容積率のうち、域外貢献により【一般型】又は【高経年マンション建替え型】に定める最高位限度を超える部分については、育成用途の規定は適用しない。

評価容積率部分（あるいは、延べ床面積全体）に対する用途規制【高経年マンション建替え型】※５【宿泊施設推進型】

事務所用途規制など

建築物の延べ面積のうち、２／３以上を宿泊施設とする
場合
５００％ かつ見直し相当容積率×１．０倍
マンションの建替え計画の場合
３００％ かつ見直し相当容積率×０．
７５倍【一般型】※４※６【高経年マンション建替え型】※６【宿泊施設推進型】

評価容積率の１／２以上を育成用途とする。

※２の場合
４００％ かつ見直し相当容積率×０．
７５倍

なお、旧耐震マンションの建替えに係る評価容積率については、見直し容積率×０．
７５倍を超えることができる。

評価容積率の１／５以上を育成用途とする。

※３
見直し相当用途
地域が住居系の場合、第一種中
高層住居専用地域の用途に制限する。

評価容積率のうち一般型に定める上限以下の部分は、一般型と同等の育成用途を設置する。

建築物の延べ面積のうち、２／３
以上を宿泊施設とする場合は、育成用途の設置を必要としない。
※２の場合は、評価
容積率のうち一般型に定める上限以下の部分は、一般型と同等の育成用途を設置する。

二番町地区のまちづくりについて

環境まちづくり部 参考資料 ２-1
1
令 和 ５ 年 1 2 月 1 4 日

・ 計画容積率の設定

環境まちづくり部参考資料５②
令和6年7月２日
東京都再開発等促進区を定める地区計画運用基準 P21,22

1

2

・見直し相当容積率の設定
用途地域等に関する指定方針及び指定基準（東京都_R1.10）(10)商業地域 指定、配置及び規模等の基準

指定標準

１指定すべき区域(1)中核的な拠点又は中核的な拠点の周辺の区域(2)拠点性の高い計画的複合市街地(3)活力とにぎわいの拠点、枢要な地域の拠点若しくは地域の拠点の区域又は生活の中心地(4)乗降人員の多い鉄道駅周辺の区域(5) 幹線道路沿いで、商業・業務施設等が立地している区域又は立地を図る区域(6) 近隣商業地域では許容されない商業施設が多く立地している区域

東京メ
ト ロ 麴町駅
東京メトロ麴町駅

乗降者数の推移

70,00070,00060,00060,00050,00040,00050,00030,000コロナ禍

20,00040,00010,00030,000020102011

2012
2012

2013 2014
2014

2015
2016 2016

2017
2018

20182020
2019

2020
2022

出展１：https://statresearch.jp/traffic/train/stations/passengers_station_130_109.html
出展２：
https://www.tokyometro.jp/corporate/enterprise/passenger_rail/transportation/passengers/index.html

2019年乗降客数65,607人/日→年間 約2,400万人▼
乗車人員は乗降客数×1/2→年間乗車員数は約1,200万人

麴町駅の年間乗車員数は約1,200万人(コロナ禍においても約800万人)
商業地域、指定標準４を適用

2

・見直し相当容積率の設定

3

中枢広域拠点：千代田区内は全て中枢広域拠点域内

東京都都市整備局HP（都市開発諸制度の概要より引用）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/seisaku/new_ctiy/katsuyo_hoshin/pdf/kaihatsu_gaiyou01.pdf

3

4・見直し相当容積率の設定（考え方イメージ）
見直し

現況
D-1地区
商業600％(路線式)

二住400％（集団）

商業600％
(路線式)

D-2地区

商業500％（集団）

二住400％（集団）※スタジオ棟敷地は商業にしない
二住500％(路線式)

二住500％(路線式)

敷地面積
約13,100㎡※敷地面積に参入しない

指定容積率

見直し相当
容積率

468％

488％

加重平均

加重平均

敷地面積×容積率
13,100㎡×468％

敷地面積×容積率
12,500㎡×488％

61,400㎡

敷地面積
約12,500㎡

61,100㎡
45・評価容積率の設定
有効空地による評価容積率の設定（運用基準 P22、P27～ ）広場2-1号・2-2号
約2,500㎡
一部ピロティを含む

広場・空地（地区施設等）を評価 ⇒ ２２０％
広場等約4,900㎡ その他空地約2,100㎡ 計約7,000㎡⇒有効公開空地面積 約8,000㎡・有効公開空地率 約64％
有効空地評価（64-20）×５＝２２０％

面積 約600㎡
面積 約230㎡
面積 約530㎡
面積 約740㎡
エリアマネジメント
拠点施設
250㎡以上※広場2-1号・2-2号が約2,000㎡の場合
広場等約4,400㎡ その他空地約2,100㎡ 計約6,500㎡⇒有効公開空地面積 約7,400㎡・有効公開空地率 約59％
有効空地評価（59-20）×５＝１９５％ （ー２５％）

地域の育成及び整備に貢献する施設計画の評価（運用基準 P24）

エリアマネジメント拠点施設を評価⇒

１％

開発区域外における基盤整備等の評価（運用基準 P26，P44）
地下鉄接続の通路整備を評価

⇒

６９％

5

6

・計画容積率の設定について

東京都再開発等促進区を定める地区計画運用基準 P21,22

有効空地評価２２０％
地域育成施設評価１％
区域外基盤整備評価 ６９％
評価容積率 合計
２９０％

７７８％ ⇒ ７００％
見直し相当容積率

４８８％

４６８％

6

7
・ 区域の要件
東京都再開発等促進区を定める地区計画運用基準 P678・ 都市づくりのグランドデザイン

当地区

都市づくりのグランドデザイン P35,36（平成29年9月 策定）

8

環境まちづくり部参考資料６
令和6年7月２日
環境まちづくり部参考資料２－２
令和 5 年 12 月 14 日

１

千代田区都市計画マスタープラン（都市マス）について
都市計画法第 18 条の２（都市計画に関する基本的な方針）

都市計画法（市町村の都市計画に関する基本的な方針）
第十八条の二 市町村は、議会の議決を経て定められた当該市町村の建設に関する基本構想並びに都市計画区域の整備、開発及び保全の方針に即し、当該市町村の都市計画に関する基本的な方針（以下この条において「基本方針」という。）を定めるものとする。
２ 市町村は、基本方針を定めようとするときは、あらかじめ、公聴会の開催等住民の意見を反映させるために必要な措置を講ずるものとする。
３ 市町村は、基本方針を定めたときは、遅滞なく、これを公表するとともに、都道府県知事に通知しなければならない。
４ 市町村が定める都市計画は、基本方針に即したものでなければならない。

都市計画区域マスタープラン（区域マス）（都市計画区域の整備、開発及び保全の方針）
第六条の二 都市計画区域については、都市計画に、当該都市計画区域の整備、開発及び保全の方針を定めるものとする。
２ 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針には、第一号に掲げる事項を定めるものとするとともに、第二号及び第三号に掲げる事項を定めるよう努めるものとする。
一 次条第一項に規定する区域区分の決定の有無及び当該区域区分を定めるときはその方針
二 都市計画の目標
三 第一号に掲げるもののほか、土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する主要な都市計画の決定の方針３ 都市計画区域について定められる都市計画（第十一条第一項後段の規定により都市計画区域外において定められる都市施設（以下「区域外都市施設」という。）に関するものを含む。）は、当該都市計画区域の整備、開発及び保全の方針に即したものでなければならない。
（都市計画を定める者）
第十五条 次に掲げる都市計画は都道府県が、その他の都市計画は市町村が定める。
一 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針に関する都市計画
２

都市計画区域の開発、整備及び保全の方針との整合
1
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—

—
3

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(1)-３173

環境まちづくり部参考資料 ７
令和6年7月2日

環境まちづくり部資料１
令和６年５月24日

二番町計画の検討ステップ

環境まちづくり部参考資料８
令和6年7月2日

学識経験者

区議会

意見交換

適宜報告

千代田区
個別ヒアリング

関係機関（教育機関等）

日本テレビ

前向きに話し
合える場の
検討・設置

与件
整理

基本計画

（１）事業の具体化に当たっては、地区内の融和に向けて事業者・関係住民・関係機関などとともに真摯な努力を重ねること。

附帯決議

区議会

日本テレビ通り全体のまちづくり方針の早期策定⇒【まちづくり協議会】

協定
締結

協議

基本設計

適宜報告

実施設計

工事着工
～工事竣工

（２）地区計画の決定事項である
高さや容積率はそれぞれその上限を定めたものであり、事業者
が地区の要望を受け止めて上限に対してゆとりを持った計画内容とすることを妨げるものではないので、今後の建築物の設計段階においてその可能性について事業者と十分に協議すること。

（３）地区計画によって確保された地区施設の管理運営のあり方については千代田区と事業者との協定によりその骨格が定められることとなるが、関係者の納得を得られるよう真摯な努力をし、当該協定（協定に基づく取り決めを含む）の決定、変更の手続きに遺漏がないよう慎重に進めること。

（４）上記（２）及び（３）については、それぞれの進展状況について適切な節目に応じて当審議会に報告すること。

運用開始