2022 年３月 22 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区日本橋一丁目４番１号
日本アコモデーションファンド投資法人
代表者名 執行役員
池田 孝（コード番号 3226）
資産運用会社名
株式会社三井不動産ｱｺﾓﾃﾞｰｼｮﾝﾌｧﾝﾄﾞﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
代表者名 代表取締役社長
伊倉 健之
問合せ先 取締役財務本部長 川上 哲司（TEL. 03-3246-3677）

国内不動産の取得に関するお知らせ（パークアクシス菊川）
日本アコモデーションファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会社である株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメントは、本日、国内不動産の取得につき、下記のとおり決定しましたのでお知らせいたします。
記

１．取得の理由
規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、着実な資産規模の拡大と、ポートフォリオの分散と充実を図るため、本物件の取得を決定しました。

２．取得の概要（１）

取得予定資産の名称

パークアクシス菊川（２）

取得予定資産の種類

不動産

（３）

取得予定価格2,410,000,000 円（注１）

（４）

鑑定評価額

2,680,000,000 円（注２）（５）

売買契約締結日

2022 年３月 22 日

（６）

引渡予定日

2022 年４月４日（注３）

（７）

取得先

三井不動産レジデンシャル株式会社（８）

取得資金借入金及び自己資金による

（９）

支払方法

引渡時全額支払（注１）「取得予定価格」は、取得予定資産に関する不動産売買契約書に記載された売買代金（取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を含んでいません。）を記載しています。
（注２）「鑑定評価額」は、大和不動産鑑定株式会社が、取得予定資産に関して作成した不動産鑑定評価書（価格時点 2021 年 12月 31 日）の記載に基づいております。
（注３）不動産売買契約に従い、買主及び売主が別途合意した日（2022 年４月４日までの日）に引渡日が変更になる場合があります。

（以下余白）

1

３．取得予定資産の内容（１）取得予定資産の概要
取得予定資産の名称
取得予定資産の種類
鑑定評価会社取得時の鑑定評価額（注１）
同 価格時点（注１）
所在地
住居表示
建蔽率（注２）
容積率（注２）
土地用途地域
敷地面積（注３）
所有形態
竣工年月日（注４）
構造／階数（注５）
用途（注５）
建物
延床面積（注５）
所有形態
賃貸可能戸数
賃貸可能面積担保設定の有無
特記事項（注６）

パークアクシス菊川
不動産
大和不動産鑑定株式会社
2,680,000千円
2021年12月31日
東京都墨田区菊川三丁目14番24号
80％
500％
商業地域
552.44㎡
所有権
2014年６月20日
鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
共同住宅・駐車場・駐輪場・ゴミ置場・物置
3,378.28㎡
所有権81戸
2,595.60㎡
なし
なし

物件特性

本物件は、都営新宿線「菊川」駅から徒歩4分、都営新宿線・東京メト
ロ半蔵門線「住吉」駅から徒歩8分と複数駅・複数路線が利用可能です。
「菊川」駅周辺には大手スーパーマーケットが存し、生活利便性に優れています。立地条件を重視する単身社会人やDINKS等の需要が想定されます。

賃貸借の内容（注７）

テナントの総数１

賃貸可能戸数81 戸

賃貸戸数75 戸

賃貸可能面積2,595.60 ㎡

賃貸面積2,416.63 ㎡

稼働率93.1％

敷金・保証金

16,911 千円

月額賃料収入10,114 千円（注１）「取得時の鑑定評価額」、「同価格時点」は、大和不動産鑑定株式会社が、取得予定資産に関して作成した不動産鑑定評価書の記載に基づいております。
（注２）土地の「建蔽率」は、建築基準法第 53 条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であり、用途地域等に応じて都市計画で定められている数値を記載しています。土地の「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であり、用途地域等に応じて都市計画で定められている数値を記載しています。
（注３）土地の「敷地面積」は、登記簿に記載されている地積を記載しています。
（注４）建物の「竣工年月日」は、登記簿に記載されている日付を記載しています。
（注５）「構造／階数」、「用途」及び「延床面積」は、登記簿の記載に基づいています。
（注６）「特記事項」には、本日現在において本投資法人の認識する、取得予定資産の権利関係・利用等及び評価額・収益性等への影響を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
（注７）「賃貸借の内容」欄に関する説明(ⅰ)「テナントの総数」は、マスターリース会社との間でマスターリース契約（一括賃貸借契約）が締結されている場合、１として記載しています。取得予定資産については、三井不動産レジデンシャルリース株式会社をマスターリース会社とするマスターリース契約が締結されており、上記のテナント総数はかかるマスターリース契約締結後のテナント総数を記載しています。
(ⅱ)「賃貸可能戸数」は、取得予定資産全体について賃貸が可能な戸数を記載しています。

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(ⅲ)「賃貸戸数」、「賃貸面積」、「敷金・保証金」は 2022 年 1 月 31 日現在の状況であり、売主から受領した資料に基づきます。
(ⅳ)「賃貸可能面積」は、取得予定資産全体について賃貸が可能な建物の面積の合計を記載しています。
(ⅴ)「稼働率」は「賃貸面積」の「賃貸可能面積」に対する比率であり、小数第２位を四捨五入しています。
(ⅵ)「月額賃料収入」は、2022 年 1 月 31 日現在においてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約書等に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。）を記載しています。なお、千円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。

（２）建物状況調査等の概要
委託調査会社
調査報告書日付
緊急修繕費用
建物状況調査短期修繕費用今後 12 年間に必要と思われる修繕・更新費用
再調達価格
委託調査会社
地震リスク診断
調査報告書日付
PML 値（注１）

東京海上ディーアール株式会社
2022 年１月 18 日－－
52,959 千円
808,300 千円
東京海上ディーアール株式会社
2022 年１月 18 日
4.9％

（注１） 本地震リスク診断報告書については、委託調査会社の見解に過ぎず、内容を保証するものではありません。PML（Probable Maximum Loss）値とは、地震による予想最大損失率を指し、ここでは、想定した予定使用期間中に、想定される最大規模の地震（再現期間 475 年に一度の最大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の最大地震）によりどの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率（％）で示したものを意味します。

（以下余白）

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４．取得先の概要
名称
所在地
代表者

三井不動産レジデンシャル株式会社
東京都中央区日本橋室町三丁目２番１号
代表取締役社長 嘉村 徹

主な事業内容中高層住宅事業、戸建住宅事業、賃貸住宅事業、海外事業、市街地再開発事業・マンション建替え事業、販売受託事業、シニアレジデンス事業

資本金40,000 百万円
設立年月日
2005 年 12 月 26 日
純資産（2021 年３月末日現在） 153,103 百万円
総資産（2021 年３月末日現在） 896,058 百万円
株 主 名

大株主及び持株比率

持株比率
100.0％（2021 年 12 月末日現在）

三井不動産株式会社
投資法人・資産運用会社との関係
当該会社は、2021 年８月末日現在において、本投資法人の発行済総投資口数の資本関係3.09％の投資口を保有しています。また、当該会社は資産運用会社の親会社である三井不動産株式会社の子会社です。
2021 年８月期において、本投資法人又は本資産運用会社と当該会社との間に人的関係は、人的関係はありません。
2021 年８月期において、本投資法人は当該会社から３物件の不動産を取得して取引関係います。この他 2021 年８月期において、本投資法人又は本資産運用会社と当該会社との間には、取引関係はありません。
当該会社は、本投資法人の関連当事者には該当しません。また、当該会社は、関連当事者への本資産運用会社の親会社である三井不動産株式会社の子会社（100％）であり、該当状況関連当事者に該当します。
５．物件取得者等の状況

物件所有者等の状況

物件：パークアクシス菊川

前所有者等

前々所有者等

名称

三井不動産レジデンシャル株式会社（注）なし

特別な利害関係にある者との関係

資産運用会社の親会社である三井不動産株式会
社の 100％子会社―

取得経緯・理由等

三井不動産株式会社が開発（注）―取得価格（その他費用を含む）

―

―

取得時期

―

―

（注）三井不動産株式会社の賃貸住宅事業に関する権利義務は、会社分割により 2015 年 10 月 1 日付で三井不動産レジデンシャル株式会社に承継されています。

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６．媒介の概要
該当事項はありません。

７．利害関係人等との取引取得予定資産の取得先である三井不動産レジデンシャル株式会社は利害関係人等（注）に該当するため、利害関係人等との取引に関する本投資法人の資産運用にかかる自主ルールに従い、不動産売買契約の締結に関して、資産運用会社のコンプライアンス委員会による審議及び承認と投資委員会による審議及び決定を経ています。
取得予定資産のマスターリース会社及びプロパティ・マネジメント会社となる三井不動産レジデンシャルリース株式会社は利害関係人等（注）に該当するため、利害関係人等との取引に関する本投資法人の資産運用にかかる自主ルールに従い、マスターリース契約及びプロパティ・マネジメント契約の締結に関して、資産運用会社のコンプライアンス委員会による審議及び承認を経ており、今後投資委員会による審議及び決定を経る予定です。
（注）

利害関係人等とは投資信託及び投資法人に関する法律施行令第 123 条に定める本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。

８．耐震性に関する事項
取得予定資産は、平成 18 年法律第 92 号により改正された建築基準法に基づく構造計算適合性判定を受けています。
なお、本投資法人では、物件を取得する際のデュー・ディリジェンスにおいて、確認検査機関による建築確認の調査とは別に、第三者機関に構造設計図や構造計算書等を用いた図面審査等の地震リスク診断を実施しています。
９．本物件取得後の運用状況見通し
2022 年８月期（第 33 期：2022 年３月１日～2022 年８月 31 日）における本投資法人の業績に与える影響は軽微であり、運用状況の予想に変更はありません。

510．鑑定評価書の概要
鑑定評価額
鑑定評価会社

大和不動産鑑定株式会社

価格時点

2021年12月31日

項目

直接還元法による価格[④÷⑤]128,744(a)可能総収益

135,957(b)空室等損失

7,212

4,848
1,319
2,476(f)プロパティマネジメントフィー

4,422(g)テナント募集費用等

3,543(h)公租公課

5,963(i)損害保険料

296(j)その他費用

1,139

運営純収益[①-②]104,735(k)一時金の運用益

95④

純収益[③+(k)-(l)]

⑤

還元利回り

DCF法による価格

3,389

予定契約額に基づき計上。
類似不動産の水準及び過年度実績額に基づき査定。
修繕費は、エンジニアリング・レポートの修繕費用及び類似不動産の修繕費の水準を参考に計上。賃借人の退去に伴うメンテナンス費用を、過年度実績額及び類似不動産の水準を参考に査定。
類似不動産の水準を参考に査定。
過年度実績額を参考に、類似不動産の水準に基づき査定。
実績額に基づき、負担水準、地価動向及び経年による補正を考慮のうえ査定し計上。
見積額に基づき計上。
雑費等について過年度実績等を参考に査定し計上。
運用的側面と調達的側面双方の観点から総合的に勘案のうえ運用利回りを査定し、これを想定預かり敷金等の額に乗じて求めた額を計上。
エンジニアリング・レポートの更新費用及び類似不動産の更新費の水準を参考に計上。

101,4413.7％

最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の諸条件及び現行賃料の市場賃料に対する水準等の条件によるスプレッドを加減し、同一需給圏における還元利回り等を参考に査定。

2,650,000

割引率

3.5％

最終還元利回り

3.9％

積算価格

類似不動産の新規賃料の水準及びその動向に基づき、中長期的競争力を勘案のうえ査定。
空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に基づき、対象不動産の競争力等を考慮して査定。

24,009(e)修繕費(l)資本的支出（単位：千円）概要等
将来の純収益の変動を明示することによって価格を導いたDCF法による収益価格がより説得力が高いと判断し、直接還元法による収益価格からの検証も行い試算。

2,740,000

運営収益[(a)-(b)]② 運営費用[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)](c)維持管理費(d)水道光熱費③

内容2,680,000

収益価格①2,680,000千円

類似不動産の取引事例との比較から求める方法と金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法
を併用のうえ、投資家に対するヒアリング等を参考に査定。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

1,560,000

土地比率

58.1％

建物比率

41.9％

その他、鑑定評価会社が鑑定評価に当たって留意した事項－以6上【添付資料】
１．取得予定資産取得後のポートフォリオの状況
２．取得予定資産の写真及び地図＊ 本投資法人のウェブサイト

：https://www.naf-r.jp

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＜添付資料１＞取得予定資産取得後のポートフォリオの状況

取得（予定）価格の総額

340,340 百万円

物件数135 物件

総戸数（店舗等を含む）

13,356 戸

資産の運用比率
賃貸住宅
ホスピタリティ施設取得（予定）価格（注１）

投資比率（注２）

322,641 百万円

94.8％

17,699 百万円

5.2％

340,340 百万円

100.0％

取得（予定）価格（注１）

投資比率（注３）

東京 23 区

285,660 百万円

88.5％

その他東京圏（注４）

14,426 百万円

4.5％

地方主要都市（注５）22,555 百万円

7.0％

322,641 百万円

100.0％

総合計「賃貸住宅」におけるエリア別比率

賃貸住宅合計（注１）「取得（予定）価格」には、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を含んでいません。
（注２）取得（予定）価格の総額に対する資産分類別の割合を記載しています。
（注３）「賃貸住宅」における取得（予定）価格の総額に対するエリア別の割合を記載しています。
（注４）「その他東京圏」は、東京都（東京23区を除く）、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県を指します。
（注５）「地方主要都市」は、東京圏以外の全国の主要都市及びそれらの周辺部を指します。
（注６）ポートフォリオ全体におけるエリア別比率は、東京23区85.7％、東京23区以外14.3％となります。
（注７）直近のポートフォリオ一覧については、本投資法人のウェブサイトをご確認下さい。
https://www.naf-r.jp/portfolio/5-1.html

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＜添付資料２＞取得予定資産の写真及び地図

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