催しものガイド

管理組合交流会＆相談会

参加費・相談料
無料

交流会

分譲マンションの管理組合が抱えている問題について、他の管理組合と情報交換をしませんか？
お互いの知恵や経験、アイデアを持ち寄って、管理組合活動のヒントを見つけてください。
開 催 場 所 大阪市立住まい情報センター 3階ホール
開 催 日 時 平成26年3月2日（日）13：30〜16：30

員 30名（申込多数の場合は、登録管理組合を優先して抽選）

定

締 め 切 り 平成26年2月19日
（水）

相談会

開 催 場 所 大阪市立住まい情報センター 4階 情報プラザ内相談室

相 談 時 間 1組あたり45分

開 催 日 時 平成26年2月23日（日）13：00〜16：00
定

締 め 切 り 平成26年2月12日（水）

員 12組（申込多数の場合は、登録管理組合を優先して抽選）法律相談6組・技術相談3組・管理一般相談3組

申込方法

はがき、
ＦＡＸ又はホームページから

住所・氏名・年齢・電話番号・FAX番号・マンション名・築年数・総戸数・手話希望の有無〈交流会希望の場合〉話してみたい聞いてみたい内容 〈相談希望の場合〉相談の概要
上記についてご記入の上、はがき、FAX又はホームページからお申込みください。

〒530-8582 大阪市立住まい情報センター4階
住情報プラザ内 大阪市マンション管理支援機構「交流会＆相談会」係

大阪市マンション管理支援機構事務局（交流会）
大阪市立住まい情報センター（相談会）
TEL:06-4801-8232 FAX:06-6354-8601
http://www.osakacity-mansion.jp/

お問い合わせ支援メンバー瓦版 （一社）マンションリフォーム推進協議会〜良質で長持ちマンションをリフォームしながら〜

マンション管理の基礎講座

開催日時：平成26年2月23日（日）
13:00〜16:30（開場は12:30〜）
開催場所：大阪市立住まいの情報センター 3階ホール
定員：70名（先着順受付・事前申込必要）
テ ー マ：1. 耐震改修促進法の改正とマンションの耐震化について
2. マンションの給水管・排水管改修工事について
3. マンション管理に関する法律問題〜入居者の行為に対する管理組合としての対処方法及び法的責任〜
申込方法：氏名・年齢・管理組合役職名・郵便番号・住所・マンション名・電話番号・FAX番号・建築年・総戸数をご記入の上、下記「一般社団法人 マンションリ
フォーム推進協議会 近畿支部事務局」
へはがき
又はＦＡＸでお申込ください。
受付が完了しましたら、「参加証」
をお送りします。
〒541-0046
大阪市中央区平野町4-1-2 大阪ガスビル3F
一般社団法人 マンションリフォーム推進協議会
近畿支部事務局宛て【T E L＆F A X】06-6202-7477【ホームページ】http://www.repco.gr.jp/

現在、分譲マンションのストック数は約590万戸と増大の一途をたどり、ここ数年で築30年以上のマンションが100万戸を超える状況となっております。
今後、益々増加するマンションリフォーム需要に対して、「 いいものをつくって、
しっかりと手入れをして、長く大切に使っていく」という長期優良住宅の掲げるストック重視を念頭に、○一般消費者や管理組合への啓発活動○国土交通省住宅局をはじめとした関係官庁・他団体との連携強化○リフォームの担い手育成強化○会員企業への有用な情報・研鑽の場の提供
等々を通じて、
リフォームによる性能向上・長期優良化に資する良質なマンションストックの形成に努めてまいります。

◎マンションリフォームマネジャー(MRM)資格の役割

各条件下で限られた空間を活かした住まい作りについて専門知識を発揮し、また管理組合ほか関係者間の調整をはかり、お客様のご要望をスムーズに実現する役割。

◎会員募集中来るべき本格的なストック時代に経営戦略を合わせている企業の新規加入を募っています！
！

インターネットホームページ

本部：東京都千代田区

公共団体

専門家団体

民間事業者団体● 大阪市● 大阪市住まい公社●（独）住宅金融支援機構● 大阪弁護士会● 大阪司法書士会● 大阪土地家屋調査士会●（社）大阪府不動産鑑定士協会● 近畿税理士会●（公社）大阪府建築士会●（一社）マンション管理業協会 関西支部●
（一社）不動産協会 関西支部●
（一社）マンションリフォーム推進協議会

近畿支部

2
0
1
4
年
2
月
発
行
編
集
・
発
行
／
大
阪
市
マ
ン
シ
ョ
ン
管
理
支
援
機
構

より快適なマンションライフを応援します。

大阪市マンション管理支援機構通信事務局〒530-0041 大阪市北区天神橋6丁目4-20
大阪市立住まい情報センター4階（地下鉄堺筋線・谷町線「天神橋筋六丁目」
駅3番出口すぐ）TEL.06-4801-8232 FAX.06-6354-8601

http://www.osakacity-mansion.jp/〈平日・土曜〉9：00〜19：00 〈日曜・祝日〉
10：00〜17：00〈休館日〉火曜日（祝日の場合は翌日）、
祝日の翌日（日曜日、月曜日の場合を除く）
、
年末年始

0
6
・
4
8
0
1
・
8
2
3
2
〒
5
3
0
ー
0
0
4
1
大
阪
市
北
区
天
神
橋
6
丁
目
4
ー
2
0
大
阪
市
立
住
ま
い
情
報
セ
ン
タ
ー
4
階

http://www.repco.gr.jp/
近畿支部：大阪市

大阪市マンション管理支援機構の構成団体

近畿支店

マ
ン
シ
ョ
ン
ら
い
ふ
あ
っ
ぷ

● 大阪ガス（株）基礎講座報告・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1 〜 4
マンション管理フェスタ講演報告・・・・ 5 6「大規模修繕工事見学会」
報告・・・・・・・・ 7
防災力向上アクションプラン
策定マニュアルのご案内・・・・・・・・・・・・・・・・ 8
管理組合だより・・・・9「梅田シティビラアクトⅢ管理組合」
お知らせ「管理組合資金」みんなでチェック！・・・・ 10
催しものガイド 管理組合交流会＆相談会

平成25年度「マンション管理の基礎知識」

11/9

基礎講座報告
第1日目

（日）

講座1

平成25年度「マンション管理の基礎知識」

11/9
講座2

命を守るために必要な耐震化、耐震診断から
改修までの進め方を把握することが大切です。
山田 宏至 （やまだ ひろゆき）

生活基本計画

耐震化の現状活基本計画を打ち出しています。

79％、平成27年は9割を国の目標として●ソフト面の充実により、住生活を充実さ

災対策についての世論調査では、

国は今、住生活基本法に基づいた住生

ポイントは
せる

●住宅ストックの管理、再生対策の推進でいます。大阪市が平成23年度に行った震●耐震改修工事費用の1/2以内、［相談1］管理組合と管理会社●昭和56年6/1以降に建築耐震化の必要性

1棟200万円まで
1棟400万円まで

1棟1000万円まで

いずれか低い方ですが、棟数制限など（耐震性がある） 32.5％もあるので詳しくは⇒

耐震改修もしていない

受付窓口 電話 06-6882-7053●わからないく使うことを求めています。

〈講師〉住まい情報センター マンション管理相談員

私が2年間相談員をしてきたなかで、代表的な相談についてお話しします。

標を掲げています。また、各マンション・管理組合が適切な維持修繕をして、長

33％

26.1％

となっています。

耐震改修を行っていない理由としては●費用がかかるから 39.6％

大阪市都市整備局 耐震・密集市街地整備◎住宅金融支援機構の融資上限額引き上げ（平成25年11月から）

マンション管理組合がマンション共用●マンションや長屋で住民全員の調整が部分の耐震改修工事に、1戸当たりの融きても倒壊または損壊しない建築物が建●改修工事の効果がわからない 11.6％

げられました。条件など詳しくは⇒る基準のことをいいます。

難しいということです。補助事業もありま

耐震基準とは、一定の強さの地震が起築されるように、建築基準法が定めてい

できない

12.3％

耐震改修費用が高いので、合意形成も現行の耐震基準（新耐震）では「震度5

すが、知っている方はわずか4％。さらに傷しない、震度6強〜7程度のとき、倒壊・ます。大阪市ではアドバイザー派遣や助旧耐震基準（1981年以前）
では、震度6強と思います。

強程度の地震が起きた際にはほとんど損崩壊しない」
ことを目標としていますが、〜7程度に対する規定はありません。

大きな地震が起きるごとに耐震基準は改正されてきましたが、1995年の阪神淡地震は来ないという楽観的な認識もあり成制度もあるので、ご相談いただければ耐震化の進め方

まず耐震診断ですが、それには管理組資上限額を150万円→500万円に引き上
住宅金融支援機構

近畿支店 まちづくり推進グループ
電話 06-6281-9266

改正耐震改修促進法（平成25年11月25日施行）●全てのマンションに耐震診断及び必要に応じた耐震改修の努力義務が創設されました。さらに以下のものには耐震診断が義務づけられます。

路大震災のあと、耐震改修促進法が制定

合の合意が必要です。そのあと耐震診断、改修促進法が施行されます（後述）。

画を立て業者を選定、改修となります。

→下層に不特定多数のものが利用す

ると、阪神淡路大震災では大破の棟数83

り、一般的には第二次診断が多く行われ建築物のうち大規模なもので、上層

旧々耐震では31で、割合では新耐震が断が必要です。まず現地調査をし、耐震診され、さらに2013年11月には、改正耐震地震によるマンションの被害を分析すのうち新耐震基準が10、旧耐震が42、
0 . 3％、旧 耐 震 が 2 . 3％、旧々耐 震では8.5％、旧々耐震は新耐震の約28倍と、ダメージが大きいことが明確になりました。
また、阪神淡路大震災での死亡された

方の原因は、家屋・家具類の倒壊による圧迫死と思われるものが全体の約88％、あその結果で耐震化を検討します。改修計

耐震診断には簡易・第一次・第二次があています。助成金を希望するなら二次診→緊急輸送道路などの避難路沿道のマンションる建築物及び避難弱者が利用する
がマンションとなる複合用途建物の一部断を行い耐震性能が出ます。耐震性能は●改修工事により建築面積がオーバー

震度6強以上の大地震に対して、建物がれます。また耐震改修を行うときの決Is（アイエス）
値で表しますが、Is値≧0.6→

倒壊や崩壊する危険性が低いことになります。0.6が、耐震改修をするかどうかのする場合、容積率や建ぺい率が緩和さ
議要件が、3/4→1/2になりました
（要
認定）
。

境になります。

当協会は、これからも耐震化の促進を支は災害直後の死亡者を減少させ、建築物◎民間マンションの耐震診断・耐震改修ました。

て副次的には、財政負担を抑制します。

●耐震診断費用の2/3以内、とは焼死その他です。耐震化は、直接的にの被害も減少させることができます。そしマンションに関する法律や事例を知り、より適切なマンション管理を。

●耐震改修設計費用の2/3以内、●耐震診断も比率を平成32年までに95％という目マンション管理の相談事例

耐 震 化 の 進 捗 状 況は平 成 2 0 年で約す。そして耐震性を有する住宅ストック

補助制度（大阪市）

第1日目

（日）

マンションの耐震化に関する課題と取り組み〈講師〉一般社団法人 マンション管理業協会 技術センター長

基礎講座報告援していきます。どうもありがとうござい

設備の故障や大規模修繕工事まで、管理会社が主導的に進めてしまう。
管理組合の主役は区分所有者で、管理会社は専門知識をアドバイスして理事長
以下の役員の仕事を補佐する立場です。
管理会社が工事など主導的に進める場合は注意して、相見積もりを取るなり、コンサルに相談しましょう。輪番制の理事長でも、自分が金を出して発注している位の覚悟でやって欲しいものです。
総ての責任は管理組合側に生じます。

［相談2］議決権

桐石 正史 （きりいし まさし）

［相談4］役員のなり手不足

役員のなり手を増やす方法はないか。
また総会出席者が少ないが対策は？
高齢化に加え、総会に参加資格のない賃借人が増えています。5年前の国交省の調査では、総会会場への出席率は平均25％。委任状を揃えてなんとか成立はしますが、総会で決めるべき重要なことが2割位の人だけで決まるのは問題です。出
席者や役員のなり手を増やすのに、区分所有者がご主人なら、奥さんでもOK、
また管理規約の変更が必要ですが、子供や親族も2親等程度までに広げるなど国交省も考え方に柔軟性をもたせ、区分所有者が了解すれば賃借人もOKとするのもありとの方針が出ています。

入居している者が、後に他で暴力団と発覚した場合に排除できるかどうか、議論が分かれているところです。

［相談7］管理規約の改正

管理規約の改正を上手に実施するにはどうすればいい？
これまでお話したことや、国交省の標準管理規約の改定に合わせて管理規約の改正の必要が出てきます。
管理規約の改正には特別決議（全区分所有者の3/4の賛成）が必要ですが、これはかなりハードルが高い。例えば委任状の提出をしない・出席するつもりが急用ができた方なども、結果的には反対したと同じことになり、そういう方が多いと否決になってしまいます。なので、根回しに時間をかける必要があります。説明会で趣旨を説明して少なくとも「なるほど…」と分からせる。最後、委任状または議決権行使書を必ず出すように促し、浸透した頃に総会または臨時総会を開きます。総会で否決されてまた同じ議案は出せないので、一発勝負の覚悟が必要です。

管理規約に「区分所有者及び議決権の過半数の賛成で決議する（普通決議）」と ［相談5］
駐車場の外部貸しあるが、議決権とは？
駐車場の空きが増える一方、近隣からは
議決権は区分所有法で制定されたも貸してほしいとの要望があるが？
の。
ビルの1フロア所有者と、20平米程度
管理組合は自主運営組織で税金対象の所有者が同じ1票では不公平なので、 外ですが、外部貸しは国税局に営業とみ
所有面積比率を議決権の比率にするもの
なされます。区分所有者の優先・管理規約です。標準管理規約には両方あるため総で外部貸しを認める変更をする・収益は会では賛成者の過半数、さらに賛成者の修繕積立金に充当する・得た収入は確定 ［相談8］大規模修繕と建替え
所有面積を全部足し、全専有面積の1/2申告をするなどのクリアが必要です。申告
築40年超のマンションで排水管が傷み超で普通決議は通過します。両者で結果すると、たとえば自動販売機の場所代等、 部屋に水が漏れた。排水管の更新を提案
が違うことはほとんどない上、総会中の複他の収入もチェックされるので注意が必したが、一部の区分所有者から「応急措置
雑な計算も大変です。なので管理規約を要です。
ただ安定収入が入るので、管理組だけで工事はせず、建替えの検討」の要改正して議決権を省くのもありです。
合に取ってはプラスもあります。
望が出たが？
要は今後そのマンションに何時まで住み続けるのか？それを決めることによって［相談3］脱法（シェア）ハウス ［相談6］暴力団関係者の排除
これからの修繕計画も効率的に計画でき
脱法ハウスとは？ また部屋を塾や倉庫に
平成23年10月に「暴力団排除条例」がるようになります。鉄筋コンクリートの寿すると問題があるか。
全都道府県で成立したが、管理組合でも命は60〜70年といわれていますが、管理貸主はシェアハウスの方が通常貸しよ何か対処すべきか。
の仕方で10年程度は延ばせます。修繕しり儲かる。ただこういう部屋は夜中に騒ぐ
昨今、入居時に暴力団の入居はダメとなど、迷惑をかけることが多い。シェアハ
いう条項が入れられるようになりました。 て永く住むのか、建替えを早くするのか。
いずれにしても末期になっての合意形成
ウスの定義はなく、建築基準法に則して実際の相談事例ですが、理事長が暴力団と建替え手法の決定には非常に時間がかいれば、即違法との決め付けはできず、今員と発覚し、調べると管理組合のお金がかります。
年10月ある管理組合のシェアハウス禁止
数千万使い込まれており訴訟した。返還
これは一マンションの問題ではなく、の訴えが却下された例もあります。
これら
命令が出たものの当人が雲隠れし、お金600万戸を超える全国のマンションにおを阻止するには、管理規約に禁止条項をは戻っていない事例がありました。管理規
ける今後の国家的課題です。国でもいく
入れる必要があります。
約を改正し、入居時に暴力団員でないとつかの対策の検討に入ったが、基本的にその場合、塾や倉庫なども締め出すのの「誓約書」を提出させる条項を入れるな
は個人財産ですので、個々の区分所有者
か、自分が貸主になる場合も考えてどうす
ど、効果のある対策等を、早々に検討に入が今後考えていくべき大問題です。
るかなど、管理組合で議論が必要です。
るのがいいと思います。問題は以前から

平成25年度「マンション管理の基礎知識」

11/16

基礎講座報告
第2日目

（土）

講座1

平成25年度「マンション管理の基礎知識」

11/16
講座2

〜安心して工事を進めるために〜

予期せぬ瑕疵や倒産に備えるために、工事会社の瑕疵保険加入条件化が有効です。
瑕疵保険制度は、3年前にできた制度です。瑕疵担保責任は10年前からありま
すが、履行するにはいろんなハードルがあります。一番のポイントは、
これが国の定めたものであるということです。

五十嵐 彰 （いがらし あきら）

◎瑕疵保険とは瑕疵があった場合、申告により工事費等が支払われます。工事会社が万一倒産

模修繕・改修があります。

大規模修繕には予期せぬ事故がついて回るし、100％きれいにはならないと思ってください。そして事故にあったとき、工事会社とトラブルになる。この時に瑕疵保険があれば解決への道筋がつくのです。

瑕疵保険とは？

まず平成12年に品格法が施行、これには3つの柱がありました。

1.新築住宅の瑕疵担保責任の特例（10年間の瑕疵担保責任）

2.住宅性能表示制度

3.住宅紛争処理機関の設置

平成17年、構造計算書偽装問題が発覚。法律では裁かれたものの、工事会社が倒産。これを受けて、たとえ会社が倒産

しても、あとに残された建物の管理組合が困らないようにできたのが、平成21年10月に全面施行された履確法（特定住宅
瑕疵担保責任の履行の確保に関する法律）です。柱は次の3つです。
1.資力確保措置（会社は供託か保険いずれかを選択）

2.保険の引き受け主体の整備
3.住宅紛争処理体制の整備

そして平成22年、大規模修繕工事瑕疵

担保責任保険 認可取得。瑕疵保険とは、
国土交通省が認可した管理組合保護のための保証制度です。

現在、全国でマンションには約1450万

長田 康夫 （おさだ やすお）
理者に対し総会の招集を請求できます。

人が住んでいて、いろいろな問題がありこの請求を理事長がイヤだと言った場ました。

の総会を請求された5分の1の方が総会ます。平成24年度の相談は、7700件あり

合、請求権が移るので、そこで初めて、そ総合保険で補償

り、管理規約はいわばマンションの憲法。

屋上防水の工事をしたところに、むくりがらないといけません。
またマンションで起【スケジュール・手続き】が必要です。役員・理事に対して、多くは●理事会で今年度の活動方針の確認が活かせる特別な制度です。

将来への課題の一つとして、適切な大規〈講師〉公益財団法人 マンション管理センター

証明（保険付き保証証明）を管理組合におに直接お支払いします。証券発行時、付保者世帯の高齢化、マンションの賃貸化、空不全化などが挙げられます。そうした中の、強風により近隣住宅の瓦が飛来し、外壁

自分たちの共有部分を守るという意識を持ち、事前準備や話し合いでスムーズな総会を。

を直撃。外壁タイルが破損。

ていただければと思います。瑕疵保険は、

室化、建物の老朽化、理事会・組合の管理

施工瑕疵の事故［ケース1］

スムーズな総会の運営方法や機能不全に陥った場合には、管理組合

マンションライフが抱える課題

マンションの抱える課題としては、入居

第2日目

（土）

大規模修繕工事のかし保険〈講師〉一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会

基礎講座報告渡ししているので、それを見て問い合わせ
保険契約者がいなくなっても保険の権利◎瑕疵保険のメリット●予期せぬ瑕疵・倒産トラブルへの備え●書類審査・現場検査で品質確保

第三者チェックがあり、管理組合にとって安心。未然に事故が防げることもあります。

●工事会社の選定条件にして品質確保工事を発注する時に、工事会社に保険加入をリクエストするのがおすすめです。

●トラブル時の道義的責任をカバー

大規模修繕後の施工ミスが発覚した

時、当時の理事会や修繕委員会が責任を問われるなどのトラブルを防げます。

●マンション総合保険のみでは瑕疵事故
はカバーできない●事故対策は長期修繕計画では想定外

管理組合の瑕疵保険利用への意識が益々高まっています。ぜひ、見積もり合わ
せや入札の時に、瑕疵保険加入を条件化するなど、工事会社選定にも利用いただ

ければと思います。

他の保険との違いは？

マンションの管理組合では、一般的にマンション総合保険に入っています。ただこれは、修繕工事のミスは対応しないため、これを補填できるのが瑕疵保険です。

今までの保険では補えなかった施行ミスによる瑕疵に対応できる。

たとえば工事完了後にタイルが剥落した、といった施工ミスで発生した損害には、
瑕疵保険が対応します。

→自然災害の事故のため、マンション［ケース2］
出てきた→下地補修の際、水が残っていた。施工ミスによるもので、水が浸入する危険性があるため、瑕疵保険で対応できます。

※損害保険は、損害が発生してから払われるが、瑕疵保険は、本来持っている基本性能がないと考えられる場合も賄われます。

《大規模修繕瑕疵保険》
まとめ
保険対象となる部分（付保範囲）
1.構造耐力上主要な部分

2.雨水の浸入を防止する部分
3.給排水管路
4.給排水設備
5.電気設備
6.ガス設備

7.防錆工事を行った手すり等の鉄部

8.外壁タイル（剥落特約、オプション）※7.8.は単独での加入は不可※基本は5年、屋上防水等は10年
政令都市では、月に30件は工事会社がマンション管理の主体は管理組合であ

みんなで集まって決めた方針・規約は守こったことは全員の問題と認識すること
役 員 報 酬は出していませ ん が 、役 員になった方は、自分たちの共有部分を守るという気持ちで活動していただきたいとを招集することができます。

通常総会開催日までの準備●開催日の決定と開催場所の確保●スケジュールを作る

開催日から発送、印刷、監査、議案決

定を遡ってスケジュールを作ります。

思います。

●次年度の役員候補探し

管理組合総会について●招集通知【管理組合とはどんな組織か】す。規約改正なら規約の新旧と、理由も合を「マンションの管理を行う区分所有法書の3点セットを添付して通知します。

間）。文書で日時、場所、議題を記載しま書きます。出席届・委任状・議決権行使

第3条等に規定する団体等」となっていま【こんな場合は】も決めて行く。総会は管理組合の最高の●白紙委任状→有効。捺印がなくても自●書類未提出→棄権になる

議決権の行使者も出席と見なします。

【総会の議長】標準管理規約では、議長は理事長が務する、2.議場の秩序を維持する 権限を【総会の議事】

議長を含む出席組合員の議決権の過半数で決議し、過半数の賛成を得られな

かった場合（同数含む）
は否決となります。

また区分所有法第37条1項にある通り、
緊急動議は認めないのが原則です。

議案は十分な説明がなされることが大切で、揉めないためには、事前にアンケー

区分所有者は、区分所有関係に入るこ●出席届、委任状、議決権行使書を全部また、管理費5000円値上げを3500円

管理組合入会拒否の選択肢はありませらなければ、棄権扱いとするのが無難【管理組合は必ず入会しなければならないか】とで管理組合の構成員となる、したがってん。区分所有者ではない賃借人は組合員

ではありません。

あり。原則はもらってください。

にする修正決議は有効だが、1500円減でしょう。

【採決の方法】

法第39条2項では、議決権は書面で、ま数える。拍手だけではNGです。
また、義務なった組合員の議決権行使を制限するこ●欠席で意見は言えないか→区分所有ます。委任状は代理人を証するもの、書一つとして、大規模修繕工事発注の際に、は集会を招集しなければならない。」とあをつける場合は、読めばわかる内容で区分所有法第34条第1項に「集会は、第2項に、「管理者は、少なくとも毎年1回ります。
つまり管理者である理事長は毎年1回、総会を開催する必要があります。

［組合員は総会を招集できるか】原則として区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有する者は、管ら、提出議案の修正を考えます。

出す方→本人の意思確認が必要。わか管理者が招集する。」、区分所有法第34条

瑕疵保険についても考えていただければ席が必要となります。書面や代理人によるトや説明会を実施し、多くが反対意見ないます。一番は、管理組合が、自分たちでと思います。

総会の成立は、標準管理規約では、議決権総数の半数以上を有する組合員の出署ならOK、
ゴム印の名前や印刷は問題

意思決定機関です。

【総会は管理会社が招集するのか】

建物を守るという意識が大切です。その占有者（賃借人）※意見は述べられるが決議には参加できない

持っています。

倒産または事業をやめています。また実際に瑕疵事故も、一定の割合で発生して管理会社職員・管理員●利害関係を有する者

管理規約に2週間とあれば2週間をの管理を行うための団体を構成し」とあす。管理組合では総会を開催して、何ごと

標準管理規約第46条第4項・第5項●理事会が必要と認めた者

める、としています。議長は、1.議事を整理

守って招集（発送日からでなく中2週

り、マンション管理適正化法では、管理組●組合員から代理権を与えられた者

ある程度の根回しは必要です。

区分所有法では「区分所有者は全員で、建物並びにその敷地および附属施設員以外の出席も認められています。

たは代理人によって行使できるとあり
面は議決権行使書です。議決権行使書作ります。

通常総会開催当日の業務【総会への出席】標準管理規約では次の場合には組合額と反対方向は認められません。

あとで議事録を見てわかるように、数は違反者に対する措置や滞納訴訟の対象ととはできません。

閉会後の業務

【議事録の作成】

通常は議事録を作成し保管します。議事録は回覧する程度でいいと思います（細則による）。

平成25年度「マンション管理フェスタ講演」

9/8

基礎セミナー報告
第1日目

（日）

講演 1

9/8

基礎セミナー報告

講演2

震災体験の聞き取り調査をベースにわかりやすく楽しい防災啓発を提案

マンション管理とコミュニティ活動〈講師〉
マンションコミュニティ研究会代表
考えずに不要なものを備蓄している

間分で、ボンベは70本程度必要です。

私たちは、防災訓練・防災の取り組みのケースが多々あります。マンションの●その他……昇降用の担架。救助工具

くれるスタイルの開発・普及活動をしてい揃えていただきたいものを分けて、整ンなら万能斧とボルトクリッパーなどがやり方を少し変えて、たくさんの人が来てます。ベースには、阪神淡路大震災の体験があり、被災者167人の声を集めて徹底的に調査しています。例えば、水道が止

まってしまった時にラップをお皿にかぶせて使う、車のジャッキで人を救出した、けが人を運ぶのに畳や雨戸を使った、懐中電灯より両手の空くヘッドライトがいい、などの声を、
わかりやすく皆さんに伝えています。

地震ITSUMOプロジェクト

共用部分に必要なもの、住民の方で理します。

【2】住民向けの防災マニュアルブックの制作

セットも、木造家屋用と違って、マンショい。家族形態も変化し、最近は世帯人数

い足す、を繰り返していると、1年で全部蓄して、それを月に1回食べる。週末に買入れ替わる。そうすると、3年5年の保存食

やすいマニュアルを作ります。

ではなく日常のレトルト食品が非常食にマニュアルの配布だけでは、なかなかでカセットコンロとカセットボンベを多めなり、おいしいものが食べられます。自宅

住民に伝わらないので、防災の講座に用意すれば、お湯を沸かして、湯煎であラストをつけて、「 地震ITSUMO」というントなどをマンション内で実施します。

いもの食べたかった」と、被災者が皆さん

とめているので、マンションの掲示板に貼

具体的には次のような備蓄が必要です。

被災者が語った防災面の知識と技にイ

サイトで公開しています。わかりやすくまるなどして、ぜひお使いいただきたいと思います。

実際、被災後にマンション内で生活するには、まずヘッドライトを人数分、それから

今は、深い関係を望まない人が増え

ちなみに食べ物には、ローリングストッ

民の方にマンションの防災設備や防【3】防災のイベントや講座の実施

1.近隣のつながりの希薄化ています。プライバシーを盾に名簿をク法が推奨されています。少し多めに備災備蓄を知ってもらうために、わかり

マンションコミュニティの現状となりたちあれば十分です。

防災備蓄品の使い方について知らな
いと、いざというとき困りますから、住て、現役世代が役員のマンションは役員がいない事態になりました。

2.コミュニティの意味

コミュニティには、地域を主体とした

共同で水の管理、道路の普請などをしが非常食、という風に組み立てる。水はト「イザ！カエルキャラバン」も行っていま

体と2つの意味があります。マンション

感覚を取り入れて、学びます。小さい子どません。区分所有者と賃借人が力を合ムも開発しています。

ションの価値を守ることになります。

ジャッキで救出するといった風にゲーム
も向けには人形劇や紙芝居、カードゲー

家族の電話番号がケータイやスマート●炊き出しセット…みんなエントランスロ

見られません。なので私は蛇腹折りの名ます。そういうとき、公開空地や広場が倉庫に入れている防災用品をイベントで利です。

ズや、非常食の入れ替え時期に試食イベ

話帳機能をつけて、書き込んで財布に入れています。

マンションの防災を啓発

マンション住民向けに防災啓発のお手伝いもしています。その際、ポイントは3つあります。

【1】共用部に必要不可欠な備蓄品をセレクト

今までの経験やマンションの状態をあるマンションなら、セットがあると便これをマンションでやり始めています。

いう結びつきがあります。マンションの賃貸化が進むと、所有者の団体である管理組合と、住人のコミュニティはずれて来ますが、今はそんなこと言ってられ
わせてコミュニティを作る方が、マン

3.人と人とのつながりのでき方

マンション内では、ご近所であるこ

使ってみる。倉庫の中に何がある？のクイと、管理組合の役員になって知り合う、●トイレ…専有部ではシートタイプの携ントにするなど。最後は、コミュニティが一係などでつながりができて行きます。趣

用部ではラップポンという非常に優れにしたり、子どもに店員をしてもらうなど

帯トイレを、4人家族なら50〜60個。共た仮設トイレがあり、首都圏のタワーマンションでは導入を始めています。

●情報発信…トランシーバーやホワイ
トボ ード、そ れに 紙とマ グ ネット、マジック。

●発電機…カセットボンベ式のもの。1週番重要です。炊き出しをパーティーみたいして、うまく巻き込むと親も出てきます。
ぜひ皆さんのところでも、参考にしていただければと思います。

NPO法人プラス・アーツ

http://www.plus-arts.net

趣味のサークルや、子どもの友だち関

味のサークルをマンションで登録して、いざという時には活躍してもらう、という方法も有効です。

マンション管理におけるコミュニティ

【コミュニティ形成】

標準管理規約には、コミュニティ形成

電機やトランシーバーも使う。そして全戸

やってほしいです。今回の震災でも中高たちを巻き込んだ、
コミュニティ総出の防災対策を考えて欲しいと思います。

【管理組合として】【活用事例】

保、
さらに復旧工事の発注、合意形成も必マンションのコミュニティ形成事例としすが、マンションは、同じ目的があるとは、共同で何かしなくても生きていけま

プラリーとして防災に関わる所を見て、発いくかも含めて考える必要があります。

す。子ども向けに、消火器の的を工夫してつもの、その中でも比較的おいしいα

刺サイズの「防災マニュアルブック」に電地域包括支援センターとどうつながってが顔を合わせて座れるようにする。建物診

下ならOKです。

ビーなどに集まって来て炊き出しをしの見守りができないという。民生委員やて、濃いコミュニティがありました。今る。
なまず人形に押しつぶされたカエルをフォンに入っていても、電源が切れるとは、オートロックのマンションだと高齢者

防災について楽しみながら学ぶイベン

ウォーターサーバーでも備蓄できま米などを選びます。

マンションと地域とがつながっていなては、管理組合の行事の活用があります。

にすべり止めシートを敷いて、上に段ボー

また災害時、大事なのは電話帳です。

たとか、新しい試みも必要と思います。

昔の日本の村社会は、生きるために消火訓練の面白いプログラムにしたり、
カですから防災備品の使い方も、お祭りな

生が、とても頑張ってくれました。子ども「イザ！カエルキャラバン」

エル人形と担架を作って救助の練習をすがわからない、といったことがありました。

いのが現状です。たとえば民生委員さん●水・食糧…基本は専有部で。2〜3日はす。その上で共用部では、食料は5年持

子どもたちのダンスチームを呼んだら盛古くて使えない、
トランシーバーの使い方

東日本大震災では平日昼間に発災しの担い手だった主婦と子どもも忙しい。

ンションだったら貯湯タンクに取り出し

ル箱を積んで、天井との隙間が2センチ以

参加者が減ることもあります。お祭りにを回って、困っている人を助ける訓練もは、その両方を併せ持っています。

口 が ありま す 。他 に ペットボトル やのは大変で、子どもが成長してしまうと震災では倉庫の扉が開かない、燃料が【マンションと地域】

2〜3個のLEDランタンがいります。家具の転倒防止にも、L字金具だけでなく、下参加者皆が楽しめるイベントを企画する

高齢者は孤立しがちです。
コミュニティ

が2.5人程度。仕事中心の単身男性や言っています。

受水漕やエコキュート、
オール電化のマは管理組合の仕事の一つとありますが、 【防災対策】

どとリンクするといいですね。防災スタン

集合体、価値観や興味を共有する集合

冷蔵庫にあるものでしのぎ、次の3日分

廣田 信子 （ひろた のぶこ）

り上がったとか、地域の大学生を招待し提出しない、不安だからと表札を出さな

たたかいカレーが食べられる。
「あたたかや楽しみながら学べる防災訓練イベ

りょく〜災害時に発揮されたコミュニティ力〜

大震災でマンションは心強いと実感！
いざという時助け合えるコミュニティづくりを

永田 宏和 （ながた ひろかず）

被災体験の調査をもとに

第1日目

（日）

災害に備えて、
マンション内で できること〈講師〉
NPO法人プラス・アーツ代表

平成25年度「マンション管理フェスタ講演」

たとえばマンションの総会で、同じ階の人

断も、建物探険団のように、子どもを含め管理組合には、建物維持管理、安全確要です。組織図より、自分ができることはやろうという意識を育ててほしいと思います。
またIT関連では、ブログやメーリン
グリストがとても役に立ちました。最悪を想定したワークショップや訓練を、ぜひた行事にする。
クリーンデーとして、草取やって、集まって住む心強さの再確認から分たちですることで意識も高まり、会話も私たちが求めるコミュニティは、昔の濃りや清掃をみんなでする。管理業務を自始めていただければと思います。

自然に交わせます。隣近所の方に切手ないものではありません。ゆるやかでいなできる方法ですね。

物本位で選んだリーダーがいる、そんなしで年賀状を出すのも、手間なく交流が震災で実感した
コミュニティの大切さ【災害時のマンション】

私は千葉県浦安市で実際に被災して、いかに備えが甘かったかを実感しました。
そして、いざという時頼りになるのは隣近所の人で、マンションは心強いと考え直す

きっかけになりました。

実際、災害では行政や管理会社も被災します。
だからいざという時、コミュニティ
の力で生き延びる覚悟が必要です。今、
マ

ンションの人はマンションにとどまるよう言われていますが、その時どうするかも考えて欲しいと思います。

がら、いざという時助けを求められる。人マンションのコミュニティが求められています。皆さんも管理とコミュニティを融合させて、すばらしいコミュニティを作っていただければと思います。

「大規模修繕工事見学会」報告
管理組合の熱心な取り組みと監理者・施工会社との連携で満足の行く工事を
今回は、築30年の平野加美グリーンマンション管理組合にご協力いただき、見学会を実施。
管理組合の方、監理者、施工会社の方のお話と説明いただきながらの現場見学は、参加者の皆さんにとって大変有意義な時間になりました。

▼ 管理組 合 主 導でより暮らしやすいマンションに
平野加美グリーンマンションの大規模工事は今回が3回目。まず管理組合の理事長さんにお話を伺いました。もともと管理会社に業務委託していたのが、自主管理に移行。顧問建築士が携わるようになり約20年、今回の修繕となりました。こちらでは理事会に誰でも参加できる
ようオープンにして、計画をねっていきました。
「 一番の懸案はベランダの防水改修。別途工事として、玄関扉に断熱サッシも入れ替えまし新着情

既存マンション向け報

防災力向上
アクションプラン策定マニュアル〜マンションの防災力を高めよう〜を作成しました。

大阪市では、平成21年8月から大阪市防災力強化マンション認定制度を実施しておりますが、このたび既存マンションにおける防災
性や防災意識の向上を図るために具体的な取り組みを紹介した「防災力向上アクションプラン策定マニュアル」を作成しました。
マニュアルは下記のURLよりダウンロードできます。
検 索

大阪市防災力強化マンション認定制度

http://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000048313.html#07

た。マンションは長く住んでいる人が多く、もう親戚のよう。手を携えてやってきました」とのお話に、参加者の方も感心しきりです。

▼ 着工までの準備と20年超での工事の特長▼ 現場見学でも熱心な質問が飛び交って次に顧問建築士でもある設計監理者からお話しいた

このあと参加者は、3グループに分かれて現場見学

だきました。着工の1年以上前、12年5月の総会から、へ。1階では今回設置した非常用電源にもなる太陽光

準備に時間をかけます。
「20年以上経っての修繕工事で

LED外灯や、足場とゴンドラについての説明を聞き、は、エントランス全面改修やBS放送の共聴アンテナのサッシ工事が進行中のフロアでは、工事の過程の説明

設置など生活水準を上げる工事や設備工事、アルミ部

や実際に施工中のサッシ玄関扉取替え、廊下の防水工

材のコーティングなども必要です」とのこと。

事等を見たあとに屋上にも上がり、屋上防水工事につ施工会社からは、工事の概要、足場とゴンドラを併マニュアルはと「基本編」「対策編」で構成しています。

基本編ではプラン作成のきっかけとなる様、被害想定や災害後の状況などといった基本的な内容を、対策編では具体的な災害に対する備えについて、それぞれ紹介しています。お住まいのマンションの防災力向上に向けたご検討をされる際には、是非ともご活用ください。
大阪市防災力強化マンション認定制度に関するお問い合わせは、下記担当までお願い致します。

いても説明をいただきました。

用したメリットやアフター点検についても話がありま

参加者は、管理組合の方、設計監理者、施工会社、した。さらにサッシメーカーからは、カバー工法でのメーカーの担当者に疑問点などを熱心に質問していまサッシ入れ替え、断熱効果の高いLow-E複層ガラスにした。それぞれの大規模修繕工事を視野に入れ、工事

ついて、防犯・耐震性能を備えた最新の玄関ドアにつや管理組合の運営等、皆さん大変参考になったのではいての説明がありました。

ないでしょうか。

見 学マンションと工事概要 ▼（大阪市平野区）
平野加美グリーンマンション
昭和58年8月竣工（築30年）

11階建・総戸数86戸・自主管理方式［ 工事 内 容 ］

躯体修繕工事／シーリング新設打替工事／

外壁等の塗装替工事／鉄部等塗装替工事／

防水工事／その他改修工事／環境改善工事／※玄関扉・サッシ取替工事（※直接メーカーに発注）［工期］

2013年8月中旬〜12月下旬

お問い合わせ先：大阪市都市整備局企画部住宅政策課
電話番号：06-6208-9649

防災・耐震化計画グループ

FAX番号：06-6202-7064

管理組合だより

Vol.24

梅田シティビラアクトⅢ

マンション概要

役員体制

所
総
駐

役員任期／ 5 年
役 員 数／ 10 名
定例総会／ 1 回／年

月に一

在
戸
輪

地／大阪市北区大阪市北区堂山町１５
建 築 年／ 1980 年
数／ 147 戸
構造・規模／ SRC 造 地上 14 階
場／ 68 台度の選出方法／立候補・推薦制
理 事 会／ 1 回／月

マンション内カフェでコミュニティを活性化「梅田シティビラアクトⅢ」
は地下鉄谷町線中崎町駅から徒歩３分、
阪急梅田駅からも徒歩6分に立地する、今年で築34年になる総戸
数１４７戸の超都心型マンションです。今回は都心に立地するマンション特有の問題点やマンション内で行っているコミュニティ活動についてお聞きしました。

都心型マンション特有の問題点
梅田シティビラアクトⅢは大阪一のビジネス街である梅田からも程近いことから、分譲当初より投資物件としての人気が高い分譲マンションでした。
また事務所として使用されることも多いので、実際に区分所有者自身が住んでいる住戸は半分もなく、
コミュニティの形成が非常に困難でした。

月1回の「和み茶館（なごみちゃかん）」でコミュニティを活性化
このような状況で、マンション入居者間のコミュニケーションを深めようと、集会室を利用し月に１回「和み茶館」というカフェを開催しています。この「和み茶館」
はマンションに住んでいる区分所有者や賃借人はもちろん、最近では近隣の方々やマンションに出入りする業者の方まで参加するようになり毎回大盛況とのこと。本格的な厚切りトーストとコーヒーで１００円（実費）。
もう一つ、特徴的な取組として年１回行っている「いらない人からいる人へ」というマンション内のリサイクルイベントがあります。これは、「いらない人」
が使わなくなった物を決められた場所に陳列し、「いる人」
がそれを自由に持って帰ってもいいというものです。まだまだ使える物を捨ててしまうのはもったいないと考える人も多く、出品する人ももらう人もお互いに「助かっている」とのこと。

管理組合の修繕積立金や管理費といったマンションを維持していくために必要な資金が横領などの犯罪被害にあっている事件がたびたび報道されています。
このような事件を未然に防ぐためには、マンションの資金管理を管理会社や特定の管理組合役員に任せきりにするのではなく、区分所有者全員がマンションの資金管理に関心を持ち、常に注意を払う必要があります。また、外部の監査を定期的に受けるなど、専門家を活用することもトラブル防止に有効です。

資金を守るための対応策＜主なチェック項目＞□ 銀行口座の印鑑と通帳は別々に管理されているか。
□ 管理組合資金を同じ人が長年管理していないか。
□ 出納状況が管理会社から毎月書面で交付されているか。
□ 収支の報告と通帳の記載を毎月照合しているか。

マンション管理組合の資金に関する事件の例●管理人が集金した管理費等を着服。
●管理会社のフロントマンが勝手に別口座を作り、資金移動して引き出す。
●管理組合役員が修繕積立金口座から勝手に払い戻して着服。
●管理組合役員が知り合いの工事業者に大規模修繕工事費を水増しして高額で発注。

大阪市内の分譲マンション管理組合のみなさまへ
ス登
テ録
ッマ
カン
ーシ
ョ
ン

自分達のマンションは自分たちで守る
一昨年、賃借人が勝手にマンション内で風紀を乱すような営業行為を行っていることが発覚。突然、マンション内を見知らぬ人が出入りするようになり、住人は困惑。警察に相談しても取り締まることができないとのことで、らちがあきませんでした。そこで管理組合は一致団結し、弁護士の指導のもと、当該部屋の使用禁止の仮処分申請を行い、この賃借人を早期に退去させることができました。
このトラブル解決の際にも、「和み茶館」
で培われたコミュニティ力（りょく）が発揮されたことは言うまでもありません。

情報を全てオープンにして進めた大規模修繕工事
取材にお伺いした秋口は、
ちょうど大規模修繕の真っ最中でした。施工業者選定の際には、全ての情報をオープンにしガラス張りの運営を心がけたとのこと。
この記事がマンションらいふあっぷに掲載されるころには、
梅田シティビラアク
トⅢは、より美しいたたずまいを現していることでしょう。

大阪市が中心となり、弁護士会などの専門家団体やマンション関連事業者団体などが連携し、マンション管理組合を応援しています。
管理組合としてご登録いただくと、マンション管理セ
ミナーや大規模修繕工事見学会、管理組合交流会などの案内、情報誌「らいふあっぷ」やマンション管理セミ
ナーＤＶＤの進呈など様々な特典がすべて無料で受けられます。
登録料・年会費などすべて無料

WEB サ イ ト か ら 登 録 で き ま す。
大阪市マンション管理
検索

お問い合わせマンション管理セミナー

大阪市マンション管理支援機構事務局☎06-4801-8232