ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人
第 15 期（2023 年 12 月期）決算説明会

2024 年 2 月 16 日

イベント概要[企業名]

ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人[企業 ID]3487[イベント言語]

JPN[イベント種類]

決算説明会[イベント名]

第 15 期（2023 年 12 月期）決算説明会[決算期]

2023 年 12 月期[日程]

2024 年 2 月 16 日

[ページ数]

40[時間]

16:00 – 17:00（合計：60 分、登壇：26 分、質疑応答：34 分）[開催場所]

インターネット配信[会場面積][出席人数][登壇者]

1名
ＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社 代表取締役社長
伊藤 毅（以下、伊藤）サポート
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1

[アナリスト名]*

SMBC 日興証券

鳥井 裕史

野村證券

大村 恒平

みずほ証券

大畠 陽介

岡三証券

並木 幹郎

SBI 証券小澤 公樹*質疑応答の中で発言をしたアナリスト、または質問が代読されたアナリストの中で、
SCRIPTS Asia が特定出来たものに限る

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登壇

司会：皆さま、お待たせいたしました。定刻になりましたので、これよりＣＲＥロジスティクスフ
ァンド投資法人、第 15 期決算説明会を開催いたします。
本日はお忙しい中ご参加いただき、誠にありがとうございます。また、日頃より本投資法人の運営にご支援いただき、心より感謝申し上げます。
本日は、ＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社、代表取締役社長、伊藤毅からご説明した後、質疑応答の時間を設けております。皆さまからご質問の意思表示をしていただき、こちらでミュートを解除し、ご発言いただく流れとなります。
ライブ配信での開催となり、通信環境が不安定になる場面もあるかもしれませんが、どうぞご容赦くださいますよう、よろしくお願い申し上げます。
なお、お電話でご参加の方は本投資法人のホームページに決算説明資料を掲載しておりますので、併せてご覧ください。
それでは、伊藤より、皆さまへご説明申し上げます。
伊藤：ＣＲＥリートアドバイザーズの伊藤でございます。本日は、ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の第 15 期決算説明会をご視聴くださり、誠にありがとうございます。
本投資法人は、2023 年 12 月末をもちまして第 15 期決算を滞りなく締めることができました。これもひとえに、関係者の皆さまのご支援の賜物と深く感謝申し上げます。
本日は、私より、画面上の資料に沿いましてご説明を差し上げた後、質疑応答へと進みますので、よろしくお願いいたします。
それでは、早速ご説明を開始いたします。

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右下 1 ページ、目次をご覧ください。
まず、第 1 パートとして運用ハイライトについてご説明を差し上げた後、第 2 パートとして明確な成長戦略についてご説明を申し上げます。その後、4 パートの市場環境について、特に皆さまの関心が強い首都圏における需給環境の見通しについて簡潔にご説明したいと思います。

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4それでは、2 ページより、運用ハイライトについてご説明を申し上げます。

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3 ページのサマリーでございます。
まず、1 点目の主要指標に関しまして、鑑定評価額は 6 月末対比で上昇し、また含み益が拡大したことにより 1 口当たり NAV は 0.9%増加いたしました。
2023 年 12 月期の 1 口当たり分配金は、2023 年 6 月期に取得した 2 物件が 6 カ月間通期寄与したこと、また適切なコストコントロールを遂行したことにより、売却益が発生した 2022 年 12 月期を除いて、本投資法人として過去最高の 3,820 円で着地することができました。
成長戦略に関連し、2021 年から 2024 年に満了する賃貸借契約において、年率の賃料変動率はプ
ラスの 1.0%と、着実に内部成長につなげることができております。
本投資法人のポートフォリオはインフレの影響を受けにくい収支構造であり、水道光熱費や修繕費・資本的支出は安定的に推移しております。
3 点目の財務運営に関しましては、従来と変わらぬ方針を続けております。
Loan to Value は 12 月末時点で 44.1%まで低下し、今後につきましても 43～45%を目安に運用する方針です。

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6市場金利の上昇に対応すべく、一部借入を、変動金利を導入し、資本調達コストを適切にコントロールいたしました。
また、手元資金を有効に活用しつつ、財務運営については柔軟に対応しております。
ESG については、さらに強化をもって取り組みました。
保有する物件の 8 割超において太陽光発電を備え、ポートフォリオが使用する全電力量の 75%の
自然エネルギーを生成しております。
グリーンファイナンスについても積極的に推進し、現在、グリーンローンおよびグリーンボンドの有利子負債に占める割合は 57%を超過しました。

続きまして、4 ページです。
左上の 1 口当たり分配金に関しましては、先ほどもご説明いたしましたとおり、2022 年 12 月期
においては、1 物件の売却による売却益の計上、多額の分配金をお支払いすることになりました
が、その特殊な期を除きますと、2023 年 12 月期は本投資法人として過去最高水準となる 3,820 円の分配金を計上するに至りました。

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7本日、新たに 2024 年 12 月期の業績予想について公表しておりますが、そちらの内訳については後ほど詳細をご説明申し上げます。
Loan to Value に関しましては、2023 年 6 月期に公募増資に際する建物の取得、建物に係る消費税見合いで短期の借入を実施しましたので、23 年 6 月末において一時的に上昇いたしましたが、23 年 12 月期において消費税還付金、あるいは手元の資金を活用し、借入金を返済しましたことから、12 月末時点では 44.1%と、適切な水準まで押し下げることができました。今後についても、
この 43 から 45%の範囲内で運用を継続していきます。

続きまして 5 ページ、分配金の実績について、前期との対比、予算との対比についてご説明申し上げます。
5 ページ上半分が 23 年 6 月期との対比でございます。
主な要因に記載しておりますとおり、まず第 14 期、具体的には 2023 年 4 月に取得した 2 物件が6 カ月間通期寄与いたしましたので、そのプラスの効果がございました。賃料の増額改定に伴うプラスの効果もある一方、修繕費については増加いたしましたので、マイナスの要因が発生しており
ます。

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業績に連動する資産運用報酬体系を導入しておりますので、先ほど申し上げましたプラスの効果、
これが非常に大きかったものですから、資産運用報酬の増加、つまり費用の増加というマイナスのインパクトも生じております。
これらの結果、23 年 12 月期については、23 年 6 月期対比で 194 円の増配という結果に終わりました。
下半分が予算との対比でございます。主には 3 点ございます。
まず一つは、スポンサーとの連携の上、適切な物件運営をいたしましたので、修繕費が計画よりも減少いたしましたプラスの効果があります。また、予備費を計上しておりましたが、結果としては使用せずに終わりましたので、こちらもプラス要因となりました。
営業外費用に関しましても、金融機関との適切なコミュニケーションの結果、融資関連費用や支払利息の減少につなげることができ、これらの結果、予算との対比では 35 円の上振れという結果を出すことができました。

続きまして 6 ページ、予想分配金についてご説明申し上げます。

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92024 年 6 月期の業績予想については、8 月に公表した水準と同水準となる 3,619 円と改めて公表を申し上げております。
進行期である当期においては、賃貸借契約の満了に伴うテナントの退去が 1 件想定されており、4月末のご退去でございますので、念のため 5 月、6 月はいずれも空室である想定をおき、これがマ
イナスの要因として発生しております。
また、昨年 4 月に取得した 2 物件の固定資産税、都市計画税がこの 1 月 1 日より費用発生しております。そのマイナスのインパクトも発生し、これらの結果、2024 年 6 月期については、先ほど申し上げましたとおり、3,619 円と予想を公表しております。
続いて、2024 年 12 月期に関しては本日新たに公表いたしました。
床の埋め戻しについては順調にリーシング活動が進んでおりますので、24 年 12 月期については 6
月期対比では短い空室期間の想定を置いておりますので、そのプラスの要因を見込んでおります。
営業外費用に関しましては、やはり市中金利が上昇しておりますので、リファイナンスの都度、支払利息は増加するであろうということを前提に、マイナスの作用を見込んでおります。
これらの結果、順調にリーシング活動、埋め戻しが進むということを前提とし、2024 年 6 月期対比では 35 円の増配、2024 年 12 月期の決算公表としては 3,654 円の分配金予想を公表しておりま
す。

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10それでは、7 ページより、継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略についてご説明申し上
げます。

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8 ページに掲載している外部環境の変化を踏まえた成長戦略に関しましては、半年前に公表した内容と大きく変化はございません。
8 月において環境認識として掲載した、インフレが一時的にとどまらず継続する可能性、あるいは
長期金利水準の切り上がりと、今後さらに上昇する可能性については、引き続き現在においても認識しております。
資産、負債面における成長戦略についても、それぞれ Net Cash Flow の引き上げ、あるいは負債
コストの削減と、財務安定性の確保といった点についても引き続き遂行してまいる方針です。
純資産に関連して、資本コストを意識した資金調達と掲載しておりますが、もちろんこの考え方は今も変わっておりませんが、足元の投資口価格の水準を考えますと、公募増資の実施は極めて困難な状況であると認識しております。来るべきこうしたチャンスに備え、当面は内部運営に注力してまいります。

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続きまして、9 ページです。
営業収益の最大化に関しましては、この棒グラフは 2021 年から 2024 年にかけて契約を満了した賃貸借契約のそれぞれの賃料増額改定、あるいはリテナントに対する対応をお示ししております。
平均いたしますと、年率の賃料変動率はプラス 1.0%と、着実に内部成長につなげることができました。
2024 年 6 月期、進行期におきましては、複数の賃貸借契約が期限を迎えます。
まず、濃いグレーでハイライトした減額/リテナントの契約ですが、現在のテナントは一時的な条件として、市場賃料よりも割高な契約でこの 1 年間ご入居いただいております。この 3 月末に最終
的にはようやくご退去いただけることになりましたので、私どもとしては後継テナントを空室期間ゼロで早急に探索し、市場賃料並みの条件で賃貸借契約を締結済みでございます。
現行のテナントの賃貸借条件が市場賃料より割高であるため、それとの比較では減額となります
が、私どもとしてはリテナント活動をスムーズに終えられたものと評価しております。

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13そして、棒グラフの上段の薄いグレーでハイライトしているもの、こちらについても契約の満了がございます。全てで 5 区画ございますが、1 区画においては現行テナントが継続して利用すると。
口頭ベースでは条件の合意に至っておりますので、めどは立っております。
残りの 4 区画につきましても複数の申込書を頂戴しておりますが、私どもとしては残る数十円のさらなる条件の改善を求めてカウンターオファーを出しております。
市場賃料の上昇を踏まえ、テナントとしてもそれは認識しつつも、1 円でも安くご入居したいという交渉を仕掛けておりますし、私どもとしては市場賃料相場の上昇を踏まえて 1 円でも高く賃貸をしたいと、この最後のせめぎ合いが、数十円の賃貸条件のすり合わせというところにつながっております。
早急に賃貸条件の交渉を終え、速やかに空室を稼働に持っていけるよう、最終の調整を進めてまいります。

続きまして 10 ページ、適切なコストコントロールについてご説明申し上げます。

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左側の棒グラフがお示しのとおり、本投資法人のポートフォリオはインフレの影響を受けにくい収
支構造となっており、経費の大半はインフレの影響を直に受けにくい固都税や管理委託費となっております。
インフレの影響を受ける水光熱費や修繕費は経費に占める割合はごくわずかであり、また水光熱損
益率については、右上の折れ線グラフがお示しのとおり、安定的に一定で推移しております。
工事金額が減価償却費に占める割合も、過去実績としてはおおむね低位で推移しており、今後についても 5～15%程度で推移することを想定しています。

続きまして 11 ページ、資産・負債の期間に対する考え方、いわゆる ALM 管理についてご説明申し上げます。
上段の賃貸借契約期限の分散状況にも記載しておりますが、本投資法人が契約する賃貸借契約は平均 7.2 年となっており、右上のグラフの差異にもご紹介しているとおり、物流施設の賃貸借契約
は、現在は 5 年が標準的な期間となっております。

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下半分の有利子負債の返済期限の分散状況にも記載のとおり、本投資法人は借入金の平均調達期間
は 5.5 年となっておりますので、この資産サイドと負債サイドのデュレーションをできるだけマッチさせるよう、今後も意識しながら運営を続けてまいります。
左上の点線に囲ってありますとおり、2025 年から 2026 年にかけて多くの賃貸借面積が期限到来を迎えますので、本投資法人としては市場賃料相場の上昇に照らし合わせてしっかりと賃上げを実現し、内部成長を追求してまいります。

続きまして、12 ページです。
財務運営については、従来と大きく変えることなく、引き続き遂行しております。
左上の一覧表にありますが、固定金利比率は現在 81%程度となっており、今後の金利上昇リスクを鑑みますと、これ以上変動比率を上げることは想定しておりません。今後につきましては、固定比率が約 8 割、変動金利比率が約 2 割といった水準を維持しながら遂行していく予定です。

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続きまして 13 ページ、手元資金の活用についてご説明申し上げます。
本投資法人は、減価償却費見合いのフリーキャッシュのうち、利益超過分配を除きますと、基本的にはキャッシュが手元に積み上がっていく、そのような収支構造となっております。
左上の棒グラフがお示ししていますが、2023 年 12 月期に関しましては、23 年 6 月期に実施した公募増資に際する物件取得、それに伴う建物消費税見合いのお借入を消費税の還付金や手元資金をもって返済いたしましたので、おおむね、そうしたものに資金を使ってまいりました。
今後につきましては、この棒グラフに掲載されている借入金返済に充当した金額が手元キャッシュとして積み上がっていくことを見込んでおります。
手元資金の活用の使途については、右上の青枠の記載のとおりでございます。
まず、継続的な利益超過分配については今後も実施いたします。そして、昨今、テナントからは、従業員の皆さまの庫内の就労環境の改善という観点から、空調設備の設置や LED への交換といったご要請を承るケースが多くなっております。

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本投資法人といたしましても、テナントとのリレーション構築、テナント企業における従業員の皆さまの就労環境の改善といった観点では、こうしたご要請には積極的に応じていく必要があるものと考えています。
しかしながら、こうした資本的支出に資金を投ずる以上、リターンがないというわけにはまいりませんので、テナント企業としっかりコミュニケーションをとって、この投資に対するリターンはしっかりと確保し、NOI の向上を伴う、そして DPU 成長につながる資本的支出を実施してまいります。
それでもなお、余剰資金がある場合は、借入金の返済により、より柔軟な財務運営を可能にする体制や、自己投資口の取得により資本効率を高めていくといった選択肢をしっかりと検討していきた
いと考えております。

続きまして、14 ページです。
資本コストを意識した資金調達ということで、この青枠に掲載されている物件取得の考え方は本投資法人の上場来、一切変えてございません。

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先ほど申し上げましたとおり、現在の投資口価格の水準を考えますと、公募増資の実施は極めて困難と考えておりますので、来るべきタイミングに備えて引き続き内部運営にしっかりと注力してまいります。

15 ページにおきましては、パイプラインをご紹介しております。
スポンサーである CRE においては、良質な開発素地を比較的リーズナブルな、合理的な価格で仕入れられていると報告を受けております。プレリーシングも極めて順調に進んでいるという報告を受けておりますので、将来の外部成長につなげられるパイプラインは十分にありますが、まずは内部運営に注力していくと考えております。

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続きまして、ESG に対する取り組みをご紹介申し上げます。
右上の円グラフがお示しのとおり、保有する 8 割超の物件で太陽光発電を導入し、特にこの濃いグリーンでお示ししている自家消費スキームの割合がどんどん増えております。
昨年 4 月に取得したロジスクエア白井およびロジスクエア枚方におきましても、11 月に太陽光発電の通電がスタートいたしましたので、この自家消費スキームの発電割合がより高まるものと期待しております。

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続きまして、17 ページです。
グリーンファイナンスにつきましては、本投資法人は保有する物件 100%全てがグリーンビルディ
ング認証を得ておりますので、これら施設にひも付けたローンという観点では、現在は通常のローンであっても、リファイナンスの都度、グリーンローンにしっかりと切り替えていくことを推し進
めておりますので、割合は年々高まってきております。
また、右上の TCFD に沿った開示、目標・実績の公表についてですが、2023 年度上半期における温室効果ガスの排出量は前年度同期実績よりも削減することができました。半年後の 8 月には2023 年度通期の実績をこの折れ線グラフに追記できるものと思いますので、着実な削減をご報告できるよう努力してまいります。

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21それでは、市場環境について、最後に簡潔にご説明申し上げたいと思います。22 ページ以降とな
ります。

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22

物流不動産のファンダメンタルズは、引き続き強固であると考えております。もちろん足元において、特に首都圏におきましては空室の拡大、空室率の上昇が見受けられますが、これは需要の減退によって発生しているものではございません。テナントからの需要は引き続き極めて強固でありま
すが、いかんせん 2022 年、2023 年と、新規供給が多過ぎたことが原因となっております。
特に、3 番でお示ししている物流施設の老朽化、高度経済成長期に建築された大量の物流倉庫は築40 年から 50 年が経過しており、現在の使用方法には耐えられないスペックとなっておりますので、数多くの物流施設がスクラップされております。
こうしたマイナスの供給を勘案しますと、供給も十分に吸収できる、そのような範囲に収まると見込んでおります。

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また、24 ページの 6 番に掲載のとおり、東日本大震災や新型コロナウイルス感染症の拡大を踏まえ、サプライチェーンが度々寸断したことを経験し、製造業におかれましては just in time ではな
く just in case への移行、そして適切な在庫をより多く持つという傾向が強まっております。こうした増加した在庫を保管する良質な物流施設に対する需要が非常に強まっております。

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24

続きまして、26 ページをご覧ください。
首都圏・関西圏の需給バランスについて掲載させていただきましたが、特に首都圏について、需給の見通しについて簡潔にご説明したいと思います。
まず、この棒グラフについては、グレーが供給、そして濃い藍色が需要をお示ししております。
総需要に関しましては、2022 年に初めて 100 万坪を超過し、107 万坪となりました。そして、昨年は 106 万坪と、2 年連続で 100 万坪を超過しております。
その一方で、空室が増加している要因は、2021 年から始まった需要を超過する新規供給、多くの新規供給となっております。特に 2022 年は 114 万坪、2023 年は 121 万坪の新規供給がございましたので、いかに堅調なテナント需要があったとしても、やはり空室が発生してしまっております。
私どもの見立てでは、2024 年は約 90 万坪、2025 年は 60 万坪強の新規供給を見込んでおりますが、堅調なテナント需要が推移すれば、これらの供給を十分に消化した上で、現在の空室も消化されていくものと見込んでおります。すなわち、空室率についても早晩ピークアウトをするのではな
いかと期待しております。
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繰り返しとなりますが、物流不動産のファンダメンタルズは強固であり、テナント需要も一切減退しておりませんことから、私どもも市場賃料の上昇というトレンドに沿って、賃料の引き上げをしっかりと実現できるものと見込んでおります。
私からのご説明は以上となります。
ご質問、ご意見等ございましたら、よろしくお願いいたします。

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質疑応答

司会 [M]：これより、質疑応答に入ります。
ただ今、2 名の方の挙手を確認しております。
初めに、鳥井様、ミュートを解除しますので、お待ちください。
鳥井 [Q]：SMBC、鳥井です。よろしくお願いします。私から 2 点お伺いさせていただきます。
まず業績予想で、2024 年の 12 月期につきましては、リーシングが進捗することで若干プラスになっていく想定であったことと、リーシングは順調でありますので、そこまで心配しなくていいのかなという印象は受けてはいるんですが、こちらについては、あくまでも順調に進みそうだということなのか、既にめどは立って決まっているのか、お答えいただける範囲で、いま一度お伺いできればと思います。
2 点目です。物件取得のパイプラインもかなり積み上がっている一方で、今の投資口価格であれば増資は厳しいというご認識ではありましたけれども、物件取得のタイミングにつきましては、ブリッジファンド等で、柔軟で、特に売主サイドから急かされるリスクは特段考えなくていいのかにつ
いて、こちらもいま一度確認させていただければと思います。
以上 2 点、よろしくお願いします。
伊藤 [A]：承知いたしました。順にご回答申し上げたいと思います。
まず 1 点目のリーシングの進捗についてでございますが、平均稼働率なども決算資料には掲載させていただきましたとおり、順調に床が埋まっていくものと想定しております。
先ほどご説明の中でも、複数の申込書をいただいていることは言及いたしましたが、私どもとしても 1 円でも高く賃貸をしたい。もちろんテナント企業は 1 円でも安く賃借をしたいということで、申込書にも比較的市場賃料よりも安い、低い水準で申込書を出してこられますので、それに対して私どもとしてもカウンターオファーをしっかりと出して、1 円でも高い条件で賃貸をする、このよ
うなステータスになっております。
足元ですと、何千何百円というところのギリギリのところまで来ているんですが、100 円の中での10 円単位の交渉の最終の詰めになってきている状況ですので、私どもは、ぐっとテナントサイド

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に譲歩して決めてしまいたい誘惑にはかられるんですけれども、そこは踏ん張って何とか 10 円でも引き上げていきたい、そのような最終交渉の段階にきております。
リーガルバインディングな合意が書面でできていれば、この棒グラフも少し色を変えてお示しできるんですけれども、もう少し粘ってみようかなと思っておりますので、あまり埋め戻しについて私どもとしては心配しておりません。最後の詰めのところをしっかりと進めていきたいと考えています。
それから、パイプラインに関しましてでございます。15 ページにも掲載させていただきましたと
おり、かなり豊富にありますが、私どもとしては、このタイミングでの取得は極めて困難であると考えておりますので、優先交渉物件についてはブリッジスキームの組成に既に着手しております。
スポンサーは 7 月決算でございますので、2024 年 7 月期にどの物件を売却する予定かということは公表しておりますが、私どもの取得タイミングとはしっかり調整しますので、売主である CRE
から、スポンサーから急かされて買わざるを得ない状態には追い込まれぬよう、既にブリッジスキームの組成に着手しております。
以上 2 点、ご回答申し上げました。
鳥井 [M]：どうもありがとうございました。
伊藤 [M]：ありがとうございました。
司会 [M]：鳥井様、ありがとうございました。
ほかにご質問はございますでしょうか。
それでは続きまして、並木様、ミュートを解除いたしますので、少々お待ちください。
並木 [Q]：岡三証券、並木でございます。いつもお世話になっております。質問がいくつかあります。
まず 1 点目です。今のご回答の中でテナントの交渉があったけれども、結局、数十円の単位でというところをおっしゃっていましたけれども、交渉は、おそらくそちらはかなりノウハウを持っていますので、あまりそういうことは考えなくてもいいのかなと思います。いろいろな交渉の中で、数十円のところの刻みというところですけれども、高く言ってしまって逃げてしまうテナントさん
は、今までいたんでしょうか。あるいは、今後もそういうことは考えられるんでしょうか。交渉の術について、もうちょっとお話しいただければと思います。

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2 点目です。6 ページ目の、業績予想の今回の 6 月期のところですけれども、営業利益から棒が引っ張ってあるところの二つ目に「個別事情による一時的な賃料増額の剥落」とありますけれども、これで 20 円程度下がっているわけですが、これの要因は何なんでしょうか。
以上の 2 点でございます。よろしくお願いいたします。
伊藤 [A]：承知いたしました。
まず 1 点目の、高く要求しすぎてしまって逃げてしまうというケースですけれども、おそらく、そういった前に、もうこれ以上は無理ですというテナントサイドからの上限が提示されることになろうかと思います。
例えば何千何百、例えば 30 円と 50 円の攻防で、もう絶対に 50 円は払えませんというアラームがあったあとに、それでも私どもが 50 円を要求し続けて、それではもう断念しますということはあるのかもしれません。
私どもとしても、もちろん空庫のインパクトは大きいものですから、最後、数十円のところで、どうしてもテナントサイドが受け入れていただけない場合は、もちろんご入居を促すように勘案することもありますし、あるいは、ほかに複数テナントによる競り上がりというような環境もつくれま
すと、私どもとしては、では、他のテナントさんにというお話もできますので。もちろん状況によっては変わりますけれども。
私どもの意図しないところで、最後の 20 円、30 円にこだわった、突然交渉が没交渉になってしまうといったことはあまり起こらないものと考えております。
ですので、私どもとしては、先ほど申し上げましたとおり、複数テナントの間で競り上がらせる形で何とか交渉を進めていくように、これがベストの環境というか、交渉環境にはなろうかなとは考えております。
足元において、今回のリーシング活動、埋め戻しにおいてテナントさんがご検討していただいたものの、最後ドロップしたというのは、荷主企業と倉庫のスペックについて事細かにデザインしてみたところ、どうしてもマテハンの導入について難があるであるとか、そういった賃料条件ではない
ところでドロップしたというのは、もちろんこの半年、1 年ぐらいで経験はしておりますが、数字のところで逃したというところは今のところは起きておりません。
2 点目の、2024 年 6 月期個別事情の剥落という点でございます。こちらにつきましては、2024 年
6 月期、この 3 月末に、1 年間だけ市場賃料よりも高い契約でご入居いただいていた先がご退去されるという事情がございます。
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29先ほど、21 年から 24 年の間の賃料増額の平均がプラスの 1.0%であるという棒グラフをお示ししたかと思います。ページで言いますと 9 ページでございますね。こちらの減額/リテナントとお示ししている契約が、24 年 3 月末にご退去される契約となっております。
こちらについては 2017 年からご入居いただいているんですが、過去に 2 度、ご退去のお約束を守れずに期限延長をいたしました。昨年 1 年間に関しましては、私どもも市場賃料よりも 1 割ほど高い条件での 1 年間延長に応じたという経緯がございます。
そして、24 年 3 月末に最終的にようやくご退去が実現するということで、この 1 年間、一時的とはいえ、市場賃料よりも約 1 割高い条件でご入居いただいていた先がご退去し、4 月 1 日から新しいテナントと市場賃料並みの条件で合意したということでございます。
この影響をお示ししているのが、先ほど並木様がご質問された、6 ページの個別事情による一時的な賃料増額が 4 月 1 日以降剥落すると。そのマイナス要因ということで掲載させていただいております。
以上 2 点、ご回答申し上げました。
並木 [M]：ありがとうございます。非常によく分かりました。先ほどおっしゃっていたことが、こちらのほうに反映されたということだったんですね。ありがとうございます。
司会 [M]：並木様、ありがとうございました。
続きまして、大村様、ただ今ミュートを解除しますので、お待ちください。
大村 [Q]：野村證券、大村です。2 点お願いいたします。
まず 1 点目が、マーケットの観点についてご指摘いただいていると思うんですけれども、足元、上場会社さんの決算を見ていると、BtoC、BtoB の取扱個数がちょっと低減しているケースもあるんですけれども、それでもやはりテナント需要は強いという認識でいいのか。
二つ目が、後段のページで「手元資金活用の使途」というところがありますが、これは優先順位ということなのか。選択肢としては並列で捉えているのか。あと、手元キャッシュがたまる構造なので、いざとなれば取り得る選択肢はあるというメッセージとして捉えていればいいのか、ちょっと補足して説明いただければと思います。よろしくお願いします。
伊藤 [A]：ありがとうございます。順にご回答申し上げます。

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まずテナント需要についてですけれども、確かに宅配便の伸びが減退しているとか、アフターコロ
ナということで、EC についてもコロナ中に比べると伸びが鈍化しているといったことは、確かに指摘されているところではございます。
しかしながら、BtoB におきましては、先ほどの企業在庫の増加による需要は非常に顕著でございます。それから、物流事業会社においても 2024 年問題がありますので、いわゆる密度を濃くした拠点配置、こうしたもののニーズが非常に今、高まっていると認識しております。
テナント需要については、極めてニュートラルに CRE のマーケティングチームが数値を追っかけておりますけれども、実績としては着実に積み上がっておりますので、引き続き強くあると考えております。
ただ、足元、非常に特徴的なのは、2022 年、2023 年に竣工した築浅の物件において多くの空室がありまして、開発物件に対するプレリーシングというよりは、築 1 年未満、2 年未満の新しい空室への需要がかなり集中していると考えております。
したがいまして、需要もそちらに向かいがち、テナント企業も実際に中を実査して、実測を図っていろいろプランを練れるほうが入居に対する検討も進めやすいという事情もありますので、そちらに結構需要が向かっている結果として、新規開発案件のプレリーシングが少し遅れているというところは、今の特徴としては見受けられるのかなと考えております。
ただ、これは需要自体が減退しているからうんぬんということではなくて、需要が向かっている床が開発中の床ではなくて、竣工したけれども、まだ埋まっていない築 1 年未満、2 年未満の床に向かっているというトレンドかなと、興味深く見ておるところでございます。
3 カ月ごとにデータは集計しておりますので、私どもとしてもしっかり 3 カ月ごとにその数値をフ
ォローしながら、需要の減退が起きていないのかをしっかり確認していきたいと思っております。
続きまして、2 点目の資金使途の、右上に掲載させていただきました、優先順位を示しているのかという、ちょっといいツッコミだなという気はいたしますけれども。
まず 1 点目の継続的な利益超過分配については、本投資法人としても上場来、こちらを継続的に実施しておりますので、こちらはまず、何事もなければ基本的には実施すると。優先度としては確かに高いと考えております。
そして、2 点目のテナントからの要請に基づく資本的支出につきましても、テナントとのリレーシ
ョン構築、より快適に私どもの施設をご利用いただくという前提に立ちますと、よほどのことがな
い限り、基本的にはお断りはしないと考えております。
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もちろん先ほどご説明したとおり、私どもも資本的支出を支弁するからには、しっかりとリターンを確保するというのが大前提でございまして、リターンがないのに資本的支出だけ支弁せよ、というリクエストは応じかねると思いますけれども、さすがにテナントサイドも、そこはギブアンドテ
イクの世界だと思っておりますので、そのようなリクエストにはしっかりと応じていく必要がある
ものと位置づけております。
それから先の借入金の返済、自己投資口の取得、物件の取得はなかなか現実的ではないと思います
けれども、ここについては特に優先順位は設けておりません。そのときの状況に応じて、ここから先、金利が上昇して金融がタイトになっていくと、銀行との付き合い方も今とは変えていかなければなりませんし、そういった点については柔軟な財務運営を心がけていきたいと考えております。
また、自己投資口取得についても、投資口価格の水準次第では、やるべき、見送るべきといった判断が変わってまいりますので、そこは柔軟に検討していきたいと考えております。
以上、ご回答申し上げました。
大村 [M]：よく分かりました。ありがとうございます。
司会 [M]：大村様、ありがとうございました。
それでは、大畠様、ただ今ミュートを解除しますので、お待ちください。
大畠 [Q]：みずほ証券の大畠です。お願いします。
1 点、株価に対する認識について伺いたいです。半年前ぐらいに株価が NAV を下回って、今日の引け値だと 17%強、NAV を下回る水準ということで、J-REIT の平均とか物流リートの平均も下回
るような水準にあるんですけれども、この原因と評価をどのように受け止められているのか、株価を上げるために何が効果的なのか、どのようにお考えなのかを伺いたいと思います。
今の低株価水準というのは、必ずしもファンダメンタルとか御社の経営能力を正確に反映したものではない、需給とか外部環境の逆風とかもあると思うんですけれども、そうはいっても現実ではあるので、その中で、今の環境の中で株価を引き上げるために何をしていくのか、基本的な方針を改めて確認させていただければと思います。よろしくお願いします。
伊藤 [A]：承知しました。
原因と評価というところは、非常にご回答が難しいご質問ではあるとは思うんですけれども、一つは、私どものスポンサーが着実にパイプラインを積み上げておりますので、これらを消化するためサポート
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に本投資法人が多少無理な公募増資を実行するんではないかというマーケットからの懸念はあるのではないかと想像しております。
そしてもう一つは、私どもは賃貸借状況についてかなりオープンに開示しておりますので、この進行期である 2024 年 6 月期にも一定の床が発生するということも公表を申し上げております。足元、首都圏における空室率が上昇していることを踏まえて、この埋め戻しがうまく進まないのではないかということも、ひょっとするとご懸念を抱かれている可能性はあるのかなと感じております。
この点に関しましては、私どもとしてももう実績でお示しするしかないと思っておりますので、早急に埋め戻しをして、稼働率も 100%にもう 1 回戻していくところをしっかりとお示しする必要があると考えております。
そして、ここから先ですけれども、当面は内部運営にしっかりと注力するということで、ご説明の中でも申し上げたとおり、まずは賃料をしっかり引き上げていく、内部成長をしっかりと実現することが、私どもとして、まず必ずできることだと考えております。
幸いなことに、2025 年におきましては、多くの賃貸借契約が期限を到来するということで、4 本の期限到来、それから 1 本については長期 10 年契約の、ちょうど賃料の見直し条項に抵触するタイミングを控えていますので、合計 5 テナントについて、現在、賃上げ交渉を進めております。そのうち、3 テナントについては、賃上げについて妥結いたしましたので、速やかにリーガルバイン
ディングな書面の合意を進めていきたいと考えております。
残り 2 テナントについても、テナントサイドは市場賃料が上昇しているというご認識は持っていらっしゃいますが、賃上げ幅について、もちろんなるべく低くというスタンスですし、私どもはなるべく大きく引き上げていきたいと交渉を続けておりますので、なるべくこの賃上げをより大きく妥
結していくことを実現したいと思っております。
この 2025 年の賃貸借契約期限に向けた交渉結果というものは、またしかるべきタイミングで公表することで、しっかりと内部成長が実現できていることをお示しできるかと思いますので、この点については、まずしっかりと取り組んでいきたいと考えております。
さらに、株価を引き上げるためということでございますけれども、残念ながら外部成長は今の投資
口価格水準ではなかなか難しいということですので、株価が低いときにできることというと、自己投資口の取得ということになります。

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33この点につきましては、先ほど 13 ページで、自己投資口を取得する場合、あるいはリターンを生む資本的支出を行う場合、これらがそれぞれ効用として DPU 成長がどうなのか、LTV がどうなのか、こうしたものを比較検討した上で取り組んでいきたいとは思っておりますけれども、より効率的な資金の使い道を見つけて、株価の引き上げに資する取り組みを実行に移したいと考えております。
繰り返しになりますが、まずできることという意味では、埋め戻しは早急にする、そして次に2025 年の賃上げはしっかりと結果をお示しする、そして余剰キャッシュについては、リターンを生む資本的支出に使うのか、それとも低位な投資口価格をもって自己投資口取得を行うのか、これは比較検討の上、慎重に検討して実行に移すと。こうしたことをやっていくべきだと考えております。
以上、ご回答申し上げました。
大畠 [M]：ありがとうございます。
伊藤 [M]：ありがとうございました。
司会 [M]：大畠様、ありがとうございました。
それでは、黒木様、ただいまミュートを解除しますので、お待ちください。
黒木 [Q]：お世話になっています。三菱 UFJ アセットマネジメントの黒木と申します。私から 2
点お願いいたします。
一つはパイプライン、15 ページですけれども、今回、一宮、これをブリッジに移すというお話がございました。前回の資料を見ると、福岡小郡と掛川も対象だったと思うんですが、今回、絵にはあるものの、優先交渉物件の範疇にはなっていないと。この辺りの経緯を追加でご説明いただければありがたいです。
あともう一つは、当面は内部運営に傾注するという形で伊藤社長はおっしゃられましたし、それを受けて、9 ページにあるように、年率の賃料変動率プラス 1%、これを標準としたときに、内部運営に傾注することによって、従前ですと PO をかませながら DPU をこれくらい伸ばしたいというお話がありました。それが内部成長を中心にとなったときには、どの程度の DPU 成長がベンチマークというか、目安になるのか。金利も上がっているので単純にこの 1%というのが、トップラインが増えたとしても、それがボトムラインまですっと落ちてくるのかどうかも含めてお教えいただ
ければと思います。よろしくお願いします。

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伊藤 [A]：承知いたしました。順にご回答申し上げます。
まず、1 点目のパイプラインについてでございます。今、黒木様がご指摘いただきましたとおり、半年前の資料におきましては、掛川と福岡小郡についても優先交渉権ということで網掛けをかけておりました。
今般、スポンサーと協議いたしまして、この 2 物件もスポンサーにおいては 2024 年 7 月期に売却を計画すると彼らも公表しておりますけれども、私どもとしても現状、投資法人が取得することは現実的に難しいという状況認識のもと、改めてスポンサーと協議いたしましたところ、スポンサーとして適切な売却活動をしたいと。彼らも上場企業ですので、より高い値段で売却したいという意向を踏まえまして、私どもとして現在、買える状況にない以上は、優先交渉権を返上しても構わないということで、返上しております。
では、なぜ一宮を残したのかということですが、本投資法人としても優先交渉物件がゼロの状態というのはあまり好ましいものではないと考えました。私ども主導で、リート主導でブリッジスキー
ムを組成して、本投資法人として取得するタイミングを適切に時間調整した上で、将来取得するチ
ャンスを残すためにも、優先交渉物件はゼロではなくて 1 物件は残してほしいということで、この一宮についてはしっかりと確保しております。
こちらの物件は昨年 9 月に竣工して、10 月 1 日より上場企業 2 社によって 100%稼働となっておりますので、物件の安定性という意味においては、高い評価を得られる施設であると確信しております。しかるべくブリッジスキームに収めて、将来の成長の糧としてしっかりと活用するために、この物件についてはリートに残したというものでございます。
そして、2 点目の内部運営に注力する、では、内部成長でどれくらい DPU 成長がつくれるのかという点でございます。まさにコメントの中でございましたとおり、金利次第で少し答えにくかろうというところは非常にまさにそのとおりでございます。金利の上昇による支払利息の増加が内部成長の逆にマイナスに作用いたしますので、ここがちょっと読みきれないというところではございま
すが、幸い 2025 年、2026 年は多くの床が賃貸期限を迎え、賃料増額のチャンス、内部成長のチ
ャンスが控えております。
私としては、1 期当たり 1%程度の DPU 成長は、この賃上げによってつくり込んでいきたいと考えております。これはもちろん支払利息の増加を吸収してなお、ということでございます。ですので、1 期で 1%であれば、年間でいうと 2%程度はチャレンジをしっかりしていきたいと。そのために、賃上げ交渉については妥協なく進めていきたいと考えております。

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将来、投資口価格が回復し、または資本市場がリートの公募増資について許容してくださるような環境になった場合には、これに加えて外部成長をどれだけ加えていけるかということを念頭に置いております。
以上、ご回答申し上げました。
黒木 [M]：ありがとうございます。
伊藤 [M]：ありがとうございました。
司会 [M]：黒木様、ありがとうございました。
それでは、小澤様、ミュートを解除しますので、お待ちください。
小澤 [Q]：SBI 証券、小澤です。すみません、もうかなり質問が出たので 1 点だけです。
最後の黒木さんの質問のところの、15 ページのパイプラインの話ですけれども、一応スポンサー
が今期 7 月決算までで 5 物件を売ろうということですので、先ほどの優先交渉権の返上の話があったかと思います。
基本的にスポンサーさんだったら私募リートとかを持たれているので、そこかどうかは分からないですが、そこにいく感じに多分なってしまうのかと思いますけれども、もうそこにいった物件はス
ポンサーさんも高く売るということなので、またブリッジと違って、それが入ることはなくてという感じで、でも逆に 2025 年 7 月期とかになると、またスポンサーさんも、今、直近、資料だと 6
物件売る計画になっているので、そのときに投資口価格が戻れば、違う物件、返上した物件ではな
くて、そういうところもまた入れていくみたいな感じで見たらいいのか。
先のことなのでちょっとなかなか読めないかと思いますが、現実的には返上した物件はなかなか入らず、そのあとの物件が入ってくる可能性が投資口次第ではありますと、そんな感じで理解しておけばよろしいでしょうか。
伊藤 [A]：ありがとうございます。ご回答させていただきたいと思います。
まさに今、小澤様からご指摘いただいた点を踏まえて、私どもとしては交渉をいたしました。まず、掛川と福岡小郡をどのように売却するのか、私募ファンドに売却するのか、それとも全くの第三者に売却してしまうのか。ここはスポンサー次第でございますので、リートとしては優先交渉権を返上した以上は、CRE に対して口を出すものではございません。

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36ただ、原則としては、今、ご指摘いただきましたとおり、売却をしてしまえば、リートとしては取得するチャンスはかなり小さくなると認識しております。
そして、私どもが優先交渉権を放棄するにあたっても、リートとして、これら 2 物件についてはいくらで購入するということは、意思表示をした上で優先交渉権を得ておりますので、これよりも安い値段で売却することは基本的には無しよということで、スポンサーとは話をしております。
裏を返せば、私どもが出せる価格よりも高い値段でおそらく売却することになりますので、その点においても、私どもが取得するチャンスはかなり小さくなると考えております。
そして、コメントの続きとして、そうはいっても 2025 年以降も多くのパイプラインがあるので、というフレーズでコメントを頂戴しました。それについても、まさにそのとおりでございます。私どもリートとしては、これだけ豊富なパイプラインが存在する中で、この掛川と福岡小郡がないと、私どもの成長戦略は練られなくなるということではなく、この 2 物件を放棄したとしても、2025 年、2026 年以降に豊富に竣工するパイプラインがございますので、私どもとしての成長戦略に十分応えられるパイプラインが存在いたしますので、別の物件でしっかりと実現できればいいと考えております。
もちろん 2025 年に市場が回復しなければ、2026 年以降にまたパイプラインの中から私どもの成長戦略を練っていくことになろうかと思います。
以上、ご回答申し上げました。
小澤 [M]：分かりました。ありがとうございます。
伊藤 [M]：ありがとうございました。
司会 [M]：小澤様、ありがとうございました。
ほかにご質問はございますでしょうか。
ご質問を全てお受けしたようですので、本日の説明会を終了とさせていただきます。
本日はご参加いただき、誠にありがとうございました。
それでは、皆さま、失礼いたします。
伊藤 [M]：ありがとうございました。失礼いたします。
［了］______________
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脚注
1. 音声が不明瞭な箇所に付いては[音声不明瞭]と記載
2. 会話は[Q]は質問、[A]は回答、[M]はそのどちらでもない場合を示す

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