証券コード３４８７

ロードショー資料2019年6月

新投資口発行及び投資口売出し

ロジスクエア春日部
主要幹線道路である国道16号線と国道4号線（越谷春日部バイパス）に程近く、両国道の交差部分である「庄和」インターチェンジより約1.8kmに位置しています。
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また、今後予定されている国道4号線（東埼玉道路）の延伸により、利便性の向上が期待されます。

ご投資にあたって• 本資料はロードショー資料であり、金融商品取引法（以下「金商法」といいます。）に定める目論見書ではありません。
• 本資料は、ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）及びＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）が作成するものです。

• 本資料で提供している情報に関しては万全を期していますが、その情報の正確性及び完全性を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更又は廃止される場
合がありますので、予めご了承ください。

• 本資料には、本投資法人及び本資産運用会社の現時点での分析、判断、その他の見解が含まれています。これらについて異なった見解が存在し、又は本投資法人及び本資産運用会社が将来その見解を変更する可能性があります。

• 本資料には、現在の計画、目標、予想及びその業績に関するその他の将来の見通しが含まれています。これらの見通しは、将来の業績を完全に見通したものであるとは限らず、将来の業績に影響を与えうるリスクや不確実な要素が含まれています。実際の業績は、さまざまな要因により、これらの見通しとは異なることがあります。

• 本投資法人の投資口の投資目的、運用方針、投資物件、リスク要因等の情報は「新投資口発行及び投資口売出届出目論見書」（訂正事項分（作成された場合）を含みます。
以下同じ。）に記載されています。お申込みにあたっては、必ず「新投資口発行及び投資口売出届出目論見書」をご覧ください。「新投資口発行及び投資口売出届出目論見書」は下記の証券会社の本支店・営業所の窓口でご請求ください。ご購入を希望される方は、ご希望の内容を下記証券会社までお申し付けください。

• 本資料に掲載されている物件写真には、2019年6月27日現在の本投資法人の保有資産及び取得予定資産の一部の物件写真が含まれています。ただし、本投資法人は、今後、保有資産及び取得予定資産を第三者に対する売却その他の方法により処分することがあり、これを保有し続けるとは限りません。また、本投資法人は必ずしも取得予定資産を購入できるとは限りません。

手数料・リスク等重要事項• 不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。不動産投資証券を募集等により取得する場合には、購入対価のみお支
払いいただくことになります。

ＳＭＢＣ日興証券株式会社、野村證券株式会社、大和証券株式会社、みずほ証券株式会社、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社

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1

オファリング概要
オファリング概要

新投資口発行スケジュール （発行価格等決定日が2019年7月8日（月）の場合）

投資証券発行者

ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人

資産運用会社

ＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社

上場取引所

株式会社東京証券取引所 不動産投資信託証券市場

募集方法

一般募集

募集投資口数

28,100口

月

火

水

木

金

土

6/23

6/24

6/25

6/26

6/27

6/28

6/29

7/5

7/6

有価証券
届出書提出日

6/30

7/1

7/2

7/3

7/4

需要状況等の把握期間（注1）

7/7

オーバーアロットメント
2,810口（上限）による売出口数
本募集前後の発行済投資口数

2019年6月27日現在の発行済投資口の総口数 231,150口
本募集後の発行済投資口の総口数 259,250口調達する資金の額（差引手取概算額）

一般募集における手取金

発行価格等決定日（最短）2019年7月8日（月）申込期間（最短）日

3,039,000,000円（注）注：2019年6月7日（金）現在の本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額

2019年7月9日（火）～7月10日（水）（発行価格等決定日の翌営業日から連続する２営業日間）

払込期日（最短）2019年7月16日（火）

受渡期日（最短）2019年7月17日（水）引受人

ＳＭＢＣ日興証券株式会社、野村證券株式会社、大和証券株式会社、
みずほ証券株式会社、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社

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7/8

7/9

7/15
海の日

7/11

7/12

7/13

7/18

7/19

7/20

申込期間（注2）

発行価格等決定日（注2）

7/14

7/10

7/16

7/17

払込期日

受渡期日

（注2）

（注2）

（注1）需要状況等の把握期間は、2019年7月4日（木）から、最短で2019年7月8日（月）まで、最長で2019年7月11日（木）までを予定しています。
（注2）発行価格等決定日は2019年7月8日（月）から2019年7月11日（木）までの間のいずれかの日を予定していますが、
上記表は発行価格等決定日が2019年7月8日（月）の場合を示しています。なお、①発行価格等決定日が2019年7月8日（月）の場合は、申込期間は「2019年7月9日（火）から2019年7月10日（水）」、
払込期日は「2019年7月16日（火）」、受渡期日は「2019年7月17日（水）」②発行価格等決定日が2019年7月9日（火）の場合は、申込期間は「2019年7月10日（水）から2019年7月11日（木）」、
払込期日は「2019年7月17日（水）」、受渡期日は「2019年7月18日（木）」③発行価格等決定日が2019年7月10日（水）の場合は、申込期間は「2019年7月11日（木）から2019年7月12日（金）」、
払込期日は「2019年7月18日（木）」、受渡期日は「2019年7月19日（金）」④発行価格等決定日が2019年7月11日（木）の場合は、申込期間は「2019年7月12日（金）から2019年7月16日（火）」、
払込期日は「2019年7月19日（金）」、受渡期日は「2019年7月22日（月）」となりますので、ご注意ください。

2

オファリング・ハイライト 兼 目次

１． １口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長の実現

・・・ 5ページ•

１口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長を実現させることにより、投資主価値を向上•

取得予定資産の平均鑑定NOI利回りが5.0％であり、インプライドキャップレートを上回る適正な価格での取得•

ブリッジ機能の活用により、投資口価格に配慮し機動的に物件を取得

２． ロジスクエアへの投資により質の高いポートフォリオを維持

・・・ 9ページ• キャッシュ・フローの安定性、長期契約、立地の良さは従前のポートフォリオと同様の高品質を確保

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3

オファリング・ハイライト 兼 目次

３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略•

・・・ 18ページ

ＣＲＥグループとの連携のもと、取得予定資産取得後のポートフォリオと同規模以上のパイプライン（延床面積ベース）をすでに確保し、継続的な投資主価値の向上を目指し、適正な価格での物件取得を今後も推進•

新規借入先からの調達、長期の借入れ及び返済期限の分散により安定的な財務運営を推進•

分配金の最大化及びLTV低減を目指した効率的なキャッシュマネジメント•

スポンサー及び本資産運用会社の各経営陣による投資口の保有により、投資主利益と合致した体制を強化

４．

Appendix （市場動向、ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴）

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・・・ 25ページ

4１． １口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長の実現

ロジスクエア川越
主要幹線道路である国道254 号線、国道16 号線至近であり、国道17 号新大宮上尾道路へのアクセスにも優れた好立地。

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川越工業団地内の工業専用地域に所在するため、周辺は倉庫・工場が多く、24時間稼働が可能です。

5

１． １口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長の実現

１口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長により投資主価値を向上
１口当たり分配金

１口当たりNAV（注1）の上昇効果

3,500

3,351

１口当たり分配金の継続的な上昇を目指す

372

3,000

120,000

2,585

1口当たりNAV

130,000＋ 1.0％

114,936

117,317

118,541

110,000

2,500

326
100,000
2,000

2,979
90,000

2,259
1,500

80,00070,000

1,000
（円）

第４期

第５期

（2018年6月期）（2018年12月期）

１口当たり利益分配金

（円）

第４期末

（注2）

（2018年6月期）

第５期末

（注2）

本募集後

（注3）

（2018年12月期）

１口当たり利益超過分配金

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１． １口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長の実現

平均鑑定NOI利回りが5.0％であり、インプライドキャップレートを上回る適正な価格での取得
強力なスポンサーサポートによる適正な価格での取得
取得予定資産平均鑑定NOI利回り（注1）

＞

5.0％

本投資法人
インプライドキャップレート（注2）（注3）

首都圏キャップレート水準（注4）

4.6％

4.5％

各取得予定資産の鑑定NOI利回り（注5）

鑑定NOI利回り
ディスカウント率（注6）

Ｍ-７
ロジスクエア川越

Ｍ-８
ロジスクエア春日部

5.0％

5.1％

△ 5.1％△ 7.5％

川越エリア

春日部エリア

5.00%

4.50%

4.00%

3.50%

各取得予定資産の鑑定NOI利回り

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他リート保有物件のNOI利回り水準（注7）7１． １口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長の実現

ブリッジ機能の活用により、投資口価格に配慮し機動的に物件を取得
リース会社によるブリッジ機能等を活用し、投資口価格に配慮し機動的に物件を取得
2018.2竣工

ロジスクエア川越

2018.6
リーシング完了（注1）2017.7
リーシング完了（注1）

ロジスクエア春日部

2018.6竣工

取得

2018.7売却

取得

リース会社
決算期：7月上場以降の投資口価格（終値）推移 （2019年6月20日時点）
130,000

2018年2月
上場

第４期末

ＣＲＥ第10期末

第５期末（2018年6月末）（2018年7月末）（2018年12月末）

120,000

110,000

IPO時公募価格
110,000円
100,000

90,00080,000
（円）

2018/
2/7

3/9

4/8

5/8

6/7

7/7

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8/6

9/5

10/5

11/4

12/4

2019/
1/3

2/2

3/4

4/3

5/3

6/2

8

２． ロジスクエアへの投資により質の高いポートフォリオを維持

ロジスクエア春日部
照明や家具の企画・製造・販売を手がける小泉産業グループのコイズミ物流株式会社様に、東日本一帯をカバーする拠点としてご使用いただいています。

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全館の照明に小泉産業グループの製品を採用しています。

9

２． ロジスクエアへの投資により質の高いポートフォリオを維持

保有資産、取得予定資産及びパイプラインの立地

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２． ロジスクエアへの投資により質の高いポートフォリオを維持

従前のポートフォリオと同様の高品質を確保

第５期末

取得予定資産（2018年12月期末）取得予定資産取得後（注10）

7 物件

2 物件

9 物件

取得（予定）価格

47,725 百万円

6,390 百万円

54,115 百万円

鑑定評価額（算定価額）

50,480 百万円

6,870 百万円

57,350 百万円

含み益（注1）

3,173 百万円

480 百万円

3,653 百万円

平均鑑定NOI利回り（注2）

4.9 ％

5.0 ％

4.9 ％

平均償却後鑑定NOI利回り（注3）

3.7 ％

平均築年数（注4）

2.4 年

1.1 年

2.3 年

100.0 ％

100.0 ％

100.0 ％

平均賃貸借契約期間（注6）8.9 年

10.0 年

9.0 年

平均賃貸借残存期間（注7）

6.7 年

9.1 年

7.0 年

テナント数（注8）

10 件

2件

12 件

100.0 ％

100.0 ％

100.0 ％

物件数

稼働率（注5）

ＣＲＥ開発比率（注9）Copyright (C) 2019 CRE Logistics REIT, Inc. All Rights Reserved.

+

4.1 ％

=

3.7 ％

11

２． ロジスクエアへの投資により質の高いポートフォリオを維持

従前のポートフォリオと同様の高品質を確保

物件
番号

取
得
予
定
資
産

物件名称

所在地

取得（予定） 鑑定評価額
価格（百万円） （百万円）

鑑定NOI 延床面積（注1） 築年数 ﾃﾅﾝﾄ数
稼働率 開発者
BTS（注3）（注2）（年）（注4）
利回り（％）
（㎡）
（件）
（％）

M-1

ロジスクエア久喜

埼玉県久喜市9,759

10,3004.8

40,907.13

3.0

1

BTS

100.0

ＣＲＥ

M-2

ロジスクエア羽生

埼玉県羽生市

6,830

7,060

4.9

33,999.61

2.9

1

BTS

100.0

ＣＲＥ

M-3

ロジスクエア久喜Ⅱ

埼玉県久喜市

2,079

2,170

5.1

11,511.22

2.3

1

BTS

100.0

ＣＲＥ

M-4

ロジスクエア浦和美園

埼玉県さいたま市

13,06013,900

4.7

48,738.29

2.3

3

―

100.0

ＣＲＥ

M-5

ロジスクエア新座

埼玉県新座市

6,960

7,270

4.8

25,355.82

2.2

1

―

100.0

ＣＲＥ

M-6

ロジスクエア守谷

茨城県守谷市

6,157

6,630

5.1

32,904.90

2.1

2

―

100.0

ＣＲＥ

M-7

ロジスクエア川越

埼玉県川越市

1,490

1,570

5.0

7,542.56

1.3

1

―

100.0

ＣＲＥ

M-8

ロジスクエア春日部

埼玉県春日部市

4,900

5,300

5.1

21,315.54

1.0

1

BTS

100.0

ＣＲＥ

O-1

ロジスクエア鳥栖

佐賀県鳥栖市

2,880

3,150

5.2

16,739.40

1.3

1

BTS

100.0

ＣＲＥ

54,11557,3504.9 239,014.47

2.3

12

―

100.0

―

合計／平均

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２． ロジスクエアへの投資により質の高いポートフォリオを維持

質の高いポートフォリオ ①キャッシュ・フローの安定性
2021年4月末まで稼働率100.0％を維持予定（注1）
2021年4月末
最も早く到来する
契約満了日

稼働率推移

2021年12月

2021年11月

2021年10月

2021年9月

2021年8月

2021年7月

2021年6月

2021年5月

2021年4月

2021年3月

2021年2月

2021年1月

2020年12月

2020年11月

2020年10月

2020年9月

2020年8月

2020年7月

2020年6月

2020年5月

2020年4月

第９期末（2020年12月末）

2020年3月

2020年2月

2020年1月

2019年12月

2019年11月

2019年10月

2019年9月

2019年8月

2019年7月

2019年6月

2019年5月

2019年4月

第７期末（2019年12月末）

2019年3月

2019年2月

2019年1月

2018年12月

2018年11月

2018年10月

2018年9月

2018年8月

第５期末（2018年12月末）

2018年7月

2018年6月

2018年5月

2018年4月

0%

2018年2月上場

2018年3月

50%

予想

実績

2018年2月

100%

安定的運営が可能な契約形態

築浅物件の組入れにより修繕費は低い水準• 契約期間内に中途解約する場合は、その後の未経過賃料相当分が違約金となります。
• 契約満了日の１年前に再契約の締結又は期間満了による終了の意向確認を行います。

• 築浅物件の組入れにより、保有資産に係る第5期（2018年12月期）までの修繕費は1期1百万円未満という低い水準で推移しています。

定期借家契約比率（注2）

固定賃料比率（注3）

築年数（注4）
2年未満
17.1%

定期借家契約

100.0％

平均築年数

固定賃料

2.3年

100.0％

2年以上5年未満
82.9%

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２． ロジスクエアへの投資により質の高いポートフォリオを維持

質の高いポートフォリオ ②多様なテナントとの長期契約
中堅企業から大手企業まで幅広いテナントが長期の契約を締結し、専用センターとして利用
賃貸借契約期間（注1）

平均

9.0年

賃貸借残存期間（注1）

5年未満

10年以上15年未満

12.9%

3.8%

マルチ

5年未満

平均

5年以上10年未満

テナント数（注2）
35.5%

24.2%

シングル

7.0年

16.7%

64.5％

シングル
64.5%

10年以上15年未満
5年以上10年未満

70.4%

71.9%

物件名

テナント名

主な事業内容

上場市場

ロジスクエア久喜

株式会社サンゲツ

卸売業

トータルインテリア商品の開発・ 販売

東証一部

ロジスクエア羽生

大手物流会社（注3）

陸運業

物流事業全般及び関連事業

非開示

ロジスクエア久喜Ⅱ

富双合成株式会社

製造業

建築内装材及びインテリア製品の製造・販売―

日本通運株式会社

陸運業

物流事業全般及び関連事業

東証一部

東武デリバリー株式会社

陸運業

一般貨物自動車運送事業・貨物運送取扱事業―

株式会社イノメディックス

卸売業

医療機器等の仕入・販売・企画・賃貸及び修理・保守―

株式会社ビルディング・ブックセンター

倉庫・運輸関連業

出版物の荷受、在庫管理、出荷業務―

株式会社リクサス

陸運業

貨物自動車運送事業・貨物運送取扱事業―

サイバーステップ株式会社

情報・通信業

ネットワーク・エンターテイメントソフトウェアの開発

東証二部

ロジスクエア川越

東京ロジファクトリー株式会社

陸運業

自動車運送取扱事業―

ロジスクエア春日部

コイズミ物流株式会社

陸運業

貨物利用運送事業―

ロジスクエア鳥栖

日本通運株式会社

陸運業

物流事業全般及び関連事業

東証一部

ロジスクエア浦和美園（東武鉄道株式会社100%子会社）（オリックス株式会社100％子会社）

ロジスクエア新座
ロジスクエア守谷
取
得
予
定
資
産

業種

（株式会社KADOKAWA100％子会社）

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２． ロジスクエアへの投資により質の高いポートフォリオを維持

質の高いポートフォリオ ③立地の良さ
高い需要が見込まれる物流適地を中心に所在し、テナントの労働力確保にも配慮
インターチェンジまでの走行距離（注）首都圏比率（注）
首都圏以外

5km以上

5.3%

11.8%

1km未満

16.5%

94.7％

徒歩10分超20分以内
3.8%

24.1%

3km以上5km未満

首都圏比率

公共交通機関からの所要時間（注）平均

徒歩10分以内

3.6km

96.2％

首都圏

1km以上3km未満

94.7%

47.6%

徒歩10分以内96.2%

注：取得（予定）価格ベース

例：ロジスクエア浦和美園

東北自動車道「浦和」インターチェンジより約700m、埼玉高速鉄道「浦和美園」駅より約450m、徒歩6分に位置。
周辺地域では、大規模な複合型まちづくりが推進されており、職住近接による労働力の確保にも高い優位性が見込まれる。

浦和IC

700m

450m
徒歩6分

浦和美園駅

ロジスクエア浦和美園
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２． ロジスクエアへの投資により質の高いポートフォリオを維持

取得予定資産 ① M-7 ロジスクエア川越

ボックス型
首都圏
シングル

工業団地内に所在し、24時間稼動も可能なロジスクエア

圏央道、関越自動車道、
国道254号、国道16号

BELS
★★★★

所在地

埼玉県川越市芳野台
二丁目8番地45

アクセス

圏央道「川島」IC約6.9km
関越自動車道「川越」IC
約10km

建物構造

鉄骨造合金メッキ鋼板ぶ
き２階建

延床面積

7,542.56 ㎡

総賃貸可能面積

7,542.56 ㎡

取得予定価格1,490 百万円

鑑定評価額

1,570 百万円

鑑定NOI利回り
竣工年月

2018年2月

稼働率

100.0 ％

賃貸借契約期間

10.0 年

テナント
物件の特徴
•

5.0 ％

東京ロジファクトリー株式会社

基本仕様

圏央道「川島」ICより約6.9km、関越自動車道「川越」ICより約10km、主要幹線道路である国道254 号線、国道16 号線至近であり、国道17 号新大宮上尾道路へのアクセスにも優れた好立地。川越北環状線の開通により利便性が向上。

バース奥行

13.5m以上

有効天井高

1階6.15m、2階6.0m•

川越工業団地内の工業専用地域に所在するため、周辺は倉庫・工場が多く、24時間稼働が可能。

柱スパン

10.0m×8.8m•

ロジスクエアの標準装備である緊急地震速報システムの導入や AED の設置、さらに延焼拡大防止対策として自動火災報知設備に断路器を設置して、万一の火災時における配線ショートによる防火シャッターの機能停止を防ぎ、延焼の拡大を防ぐ。

床荷重

1.5ｔ/㎡

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サンドイッチパネル〇

16

２． ロジスクエアへの投資により質の高いポートフォリオを維持

取得予定資産 ② M-8 ロジスクエア春日部

ボックス型
首都圏
BTS・シングル

駅から徒歩圏内に位置し、雇用確保に優位なロジスクエア

東北自動車道
国道16号
国道4号

CASBEE
埼玉県
Aランク

BELS
★★★★★

所在地

埼玉県春日部市永沼字向通2126番地 他

アクセス

東北自動車道「岩槻」IC
約15km

建物構造

鉄筋コンクリート・鉄骨造
合金メッキ鋼板ぶき３階建

延床面積

21,315.54 ㎡

総賃貸可能面積21,315.54 ㎡

取得予定価格4,900 百万円

鑑定評価額

5,300 百万円

鑑定NOI利回り
竣工年月

2018年6月

稼働率

100.0 ％

賃貸借契約期間

10.0 年

テナント
物件の特徴

•

5.1 ％

コイズミ物流株式会社

基本仕様

主要幹線道路である国道16号線と国道4号線（越谷春日部バイパス）に程近く、両国道の交差部分である「庄和」ICより約1.8kmに位置。また、今後予定されている国道4号線（東埼玉道路）の延伸により、利便性の向上が期待される。

バース奥行

13.4m＋庇4.0m

有効天井高

6.0m

•

東武アーバンパークライン「南桜井」駅より約1.1kmと徒歩圏内にあるため、雇用確保においても優位な立地。

柱スパン

10.7m（一部10.8ｍ）×10.5m•

1 階のトラックバースを北東側・北西側の 2 面に、計 26 台分のトラック接車バースを配置。また、場内出入口は入口専用、出口専用の計 2 ヵ所のゲートを設け、敷地内車両動線をワンウェイにすることにより、トラック車両の渋滞や接触事故の防止に配慮。

床荷重1.5ｔ/㎡

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サンドイッチパネル〇

17

３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略

ロジスクエア春日部

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本投資法人の取得（予定）資産9物件中6物件で屋根を賃貸し、賃借人が太陽光発電することにより自然エネルギーの創出に貢献しています。

18

３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略

取得予定資産取得後のポートフォリオと同規模以上のパイプラインをすでに確保
ＣＲＥグループ（注1）との連携のもと、継続的な分配金成長を目指し、適正な価格での物件取得を今後も推進
パイプライン（注2）
合計

8 物件

取得予定資産取得後のポートフォリオ
合計 9 物件

延床面積 291,906.36 ㎡

ロジスクエア千歳①2017年11月②19,760.00㎡③北海道千歳市
ロジスクエア川越Ⅱ①2019年6月②14,786.36㎡③埼玉県川越市
狭山日高IC開発計画（仮）①2020年6月②84,132㎡③埼玉県飯能市
ロジスクエア大阪交野①2021年1月②80,226㎡③大阪府交野市

延床面積 239,014.47 ㎡取得（予定）価格合計
ロジスクエア上尾①2019年4月②19,142.84㎡③埼玉県上尾市
ロジスクエア久喜

ロジスクエア羽生

ロジスクエア久喜Ⅱ

ロジスクエア浦和美園

ロジスクエア新座

ロジスクエア守谷

ロジスクエア鳥栖

ロジスクエア川越

ロジスクエア神戸西①2020年4月②16,026㎡③兵庫県神戸市
ロジスクエア三芳①2020年6月②40,752㎡③埼玉県三芳町
住之江物流センター①1992年1月②17,081.16㎡③大阪府大阪市①竣工（予定）日②（予定）面積③所在地

原則としてＣＲＥが開発し保有する物流関連施設の全てについて取得する機会の提供を受ける（注3）ロジスクエア春日部

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541 億円は取得予定資産は優先交渉物件

19

３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略

本投資法人の物件取得の考え方・ＣＲＥの物件売却と開発の考え方
本投資法人の物件取得の考え方• 投資主価値向上のため、１口当たり分配金・１口当たりNAVが希薄化しない物件取得が前提。
取得予定資産の平均鑑定NOI利回りがインプライドキャップレートを上回る水準であり、上記は可能と考える。

• ブリッジ機能を活用する等、投資口価格に配慮した機動的な外部成長を行う。
IPO時に3物件をリース会社から取得。本募集でもリース会社から1物件を取得する予定であり、スポンサーの物件売却とリートの取得時期は調整可能。

• 手元資金を生かした、中規模の物件取得や準共有持分の取得も可能。
延床面積5,000㎡以上の物件が投資対象であり、減価償却費分の手元資金により数億～数十億円規模の物件取得が可能。

• 中期目標である資産規模1,000億円は早期達成にはこだわらず、投資主価値向上を伴いながら実施する（注） 。
第4期（2018年6月期）決算説明資料においては上場後2～3年後の目標としたが、上記の通り早期達成にはこだわらず、投資口価格に配慮して実行する。
注：あくまでも2019年6月27日現在の目標であり、その実現を保証するものではありません。

ＣＲＥの物件売却と開発の考え方

リートの中長期的な安定的運営がＣＲＥにとって最重要課題
ＣＲＥにおけるアセットマネジメント事業の位置づけ

用地取得時から本資産運用会社が関与し、規律ある開発を推進
リーシング
開発

開発リスクを織り込み計画を策定

アセットマネジメント

REITマーケットでの取得時キャップレート水準を共有

コンストラクション
マネジメント

適切なコストコントロール• アセットマネジメント事業をストックビジネスの第２の柱へ成長させる。
• 自社開発物件をＣＲＥロジスティクスファンド投資法人に売却することで、アセットマネジメント報酬、プロパティマネジメント報酬を継続的に獲得。

リーシング

出所：株式会社シーアールイー 「長期経営方針」（2016年9月12日）に基づき本資産運用会社が作成

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賃料査定（立地や道路付け等を点数化）

テナントを誘致

結果的に計画を上回る利益を確保

20

３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略

新規借入先からの調達、長期の借入れ及び返済期限の分散により安定的な財務運営を推進
長期での借入れを推進

新たに三井住友信託銀行から借入れを実施予定

本借入れ前

本借入れ後

本借入れ前のバンクフォーメーション（注4）（注5）

（注1）

差異

（2019年5月末日）（2019年7月末日）

23,820 百万円

27,386 百万円+ 3,566 百万円

長期負債比率（注2）100.0 ％

100.0 ％―％

平均残存年数（注3）

2.1 年

3.1 年

+ 1.0 年

有利子負債

西日本シティ銀行
8.5%
三井住友銀行
日本政策投資銀行
12.0%
りそな銀行
14.6%

25.3%

みずほ銀行
20.4%

三
井
住
友
信
託
銀
行

三菱ＵＦＪ銀行
19.2%

返済期限の分散を推進

負債に対する考え方

物件取得に伴う借入れに加え、2019年7月に借換えを実施予定。
• 本投資法人のLTVの水準は45％程度とし、原則として50％が上限。

2019年7月31日借換え実施予定
8,000

6,680

既存借入金

6,000

3,967
267

4,000

3,574 3,680

2,400

本借入れ

3,680 3,300 3,680

3,105

3,700

2,000
0
（百万円）

2019年

2020年

2020年

2021年

2021年

2022年

2022年

2023年

2023年

2024年

2024年

12月期

6月期

12月期

6月期

12月期

6月期

12月期

6月期

12月期

6月期

12月期

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• 上記水準は他上場物流リートよりやや高い水準ではあるが、長期契約によりキャッシュ・フローが安定しているため、借入れを有効に活用することを選択。
• 長期・固定金利で借入れをすることで、長期安定性に重点を置いた財務運営を遂行。
• 手元資金は、物件取得等への活用を検討した上で、財務余力の拡大・借入コストの削減のため、返済を検討。

21

３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略

効率的なキャッシュマネジメント
分配金最大化及び財務余力の拡大のため、減価償却費による手元資金を効率的に使用

300,000

借入金の返済200,000

手元資金

期限前返済
200,000

数億～数十億円
規模の物件や
準共有持分の取得

減価償却費

減価償却費

LTVの
低減

287,097

分配金の最大化

100,000

利益超過分配85,987

利益超過分配減価償却費の30％相当を目途

他の選択肢についても検討の上、原則として毎期継続的に利益を超えた金銭を分配

資本的支出 682
0
（千円）

列2

2018年12列1

第5期 （2018年12月期）
月期

本取組後

列3

取得予定資産取得後

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22

３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略

ガバナンスの強化によって投資主利益と合致した運営体制を構築
スポンサー及び本資産運用会社の各経営陣による投資口の保有• スポンサー及び本資産運用会社の各経営陣がスポンサーの保有投資口を保有し、本投資法人へのコミットメントを強化
500口

本件取引（注2）前 33,100口 14.3％
本件取引後28,790口 11.1％（注3）

1,000口ＣＲＥ 代表取締役社長
亀山 忠秀 210口 →710口

本投資法人 執行役員
本資産運用会社 代表取締役社長
伊藤 毅（注1） 58口→1,058口• 累積投資制度（2018年10月より買付開始）の導入及び社内規程に基づき
本資産運用会社の全役職員（注4）が本投資法人の投資口を保有
役職

保有口数（注5）

氏名（2019年5月末日）

代表取締役社長

伊藤

毅

58口

常務取締役投資運用部長

岡

武志

32口

他従業員

９名全員が投資口を保有

資産運用報酬の改定の検討に着手（注6）

本資産運用会社の高い独立性• より投資主利益と合致した報酬体系への改定を検討• 独立系アセットマネジメント会社として創業した経緯から、ほぼ全員がプロパー社員。採用及び人事評価にＣＲＥは関与しない

現状の報酬体系
報酬

上限

運用報酬１

総資産額×0.4％

運用報酬２

税引前当期純利益×5.0％

取得時報酬

取得価額×1.0％

売却時報酬

売却価額×0.5％（利害関係者との取引は0.5％）

検討事項
減額し、EPU（注7）
連動の報酬を新設―

売却時報酬の撤廃

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区分

人数（注4）

常勤取締役

2名

従業員

9名

（内、ＣＲＥからの出向者）

合計

1名（注8）
11名

23３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略

ＥＳＧ への取組み（注1）

BELS（注2）を全物件、CASBEE （注3）は８割の物件で取得 （取得（予定）価格ベース）
物件名

BELS

BELSを全物件で取得。

取
得
予
定
資
産

CASBEE

太陽光パネルの設置

サンドイッチパネル

LED照明

8割の物件でCASBEEを取得。 （取得（予定）価格ベース）

屋根を賃貸し、賃借人が太陽光パネルを設置し発電することによって、自然エネルギー創出に貢献。

外壁にデザイン性と断熱効果の高いサンドイッチパ
ネルを採用し、冷暖房設備
設置時の熱負荷を低減。

CO2削減のみならず、テナン
ト負担となる電気代の削減、照明の取替コストの削減、就労環境の改善等にも寄与。

M-1 ロジスクエア久喜★★★★★

埼玉県Aランク○○○

M-2 ロジスクエア羽生★★★★★

埼玉県B+ランク○○○M-3 ロジスクエア久喜Ⅱ★★★★★

埼玉県Aランク○○○

M-4 ロジスクエア浦和美園★★★★★

埼玉県Aランク―○○

M-5 ロジスクエア新座★★★★★

埼玉県Aランク○○○

M-6 ロジスクエア守谷

★★★★★

―

○

○

○

M-7 ロジスクエア川越

★★★★

―

―

○

○

M-8 ロジスクエア春日部★★★★★

埼玉県Aランク○○○

O-1 ロジスクエア鳥栖

★★★★★

―

―

○

○

壁面緑化
壁面緑化は建物の表面温度を下げる効果があり、また、CO2削減にも貢献。

屋根散水設備の設置
井戸水を利用した屋根散水設備を設置し、倉庫内温度低減に寄与。

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目論見書印刷用紙を削減
案件により異なるものの、平均すれば23.6ページ（注４）となる口絵（目論見書の表紙に続くカラー印刷ページをいいます。）を省略することにより、環境保全に貢献。

24

４． Appendix

ロジスクエア川越
川越ゆかりの「川越唐桟織」と「紫陽花（あじさい）」をモチーフにしたデザインをベースとし、施設内の機能を可視化したサインを採用しています。

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サインは各階ごとに色分けし現在位置の把握をしやすくし、柱の目盛りは荷物を積む際の目安として使用されています。

25

４． Appendix ― 市場動向

市場動向サマリ
直近の市場動向
空室率：3.38％ 前Q比： やや悪化 （＋0.78％）

首都圏
27～28ページ

今Qは過去最大の新規供給で空室上昇。旺盛な需要は継続。
空室率：7.18％ 前Q比： やや改善 （△0.49％）

大阪圏
27ページ

4Q連続で需要が供給を上回り、空室率改善。

物流施設賃貸需要の高まり
東京都市圏の物流施設の約３割は築40～50年を経過。

① 物流施設の建替需要
29ページ

3PL市場規模② 3PL市場・EC市場の拡大

EC市場規模・EC化率

2009年

2017年

2010年

2017年

1.2兆円

2.8兆円

7.8兆円

16.5兆円

2.8％

5.8％

30ページ

8年で2.2倍

7年で2.1倍

実施予定の主要なコスト削減策１位は、物流拠点の見直し。

③ 高まる拠点戦略の重要性
31ページ

注：各数値の算定方法その他の詳細については後記27～31ページをご参照ください。

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26

４． Appendix ― 市場動向

市場動向 ①首都圏・大阪圏 （ロジスクエアマーケットレポートより）
首都圏

過去最大の供給で空室上昇。旺盛な需要は継続

空室率 5%未満
空室率 5%以上 10%未満
空室率 10％以上

空室率：3.38％ 前Q比：やや悪化

全体の需要は20万坪弱と、前Qと同水準の需要を維持し、非常に旺盛な状態が継続している。
一方、今Qの新規供給が約23万坪超と過去最大の供給により、今Qの空室率の上昇に繋がった。
2019CYは約71万坪と年間でも過去最大の新規供給を予定している。
2Q~4Qにかけて48万坪超の新規供給が予定されているが、現時点で6割弱の内定が確認されているため大幅な空室率の悪化には繋がらないものと推察する。
1,800

10%

1,600
8%

1,400
1,200

6%

1,000
800

4%

600
400

2%

200
0

0%

（万㎡） 201606 201609 201612 201703 201706 201709 201712 201803 201806 201809 201812 201903
稼動面積

大阪圏

空室面積

空室率

4Q連続で需要が供給を上回り、空室率改善

空室率：7.18％ 前Q比：やや改善

空室率は7.18％と前Qより0.49pt減少した。
今Q新規供給された2物件も満床での竣工を迎えたことと、既存物件の消化が進んだことで、空室率が改善した。
4Q連続で供給に比べ需要が高く、旺盛な需要が維持されている。
2Q以降2019CYには約11万坪の新規供給が見込まれているが、すでに4割内定している情報もあるため、空室率の改善の傾向は今後も継続するものと思われる。
600

20%

500
15%
400

300

10%

200
5%

100
0
（万㎡） 201606 201609 201612 201703 201706 201709 201712 201803 201806 201809 201812 201903
稼動面積

空室面積

0%

空室率

出所：株式会社シーアールイー「倉庫・物流不動産ロジスクエアマーケットレポート2019年3月」

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27

４． Appendix ― 市場動向

市場動向 ②首都圏各エリア （ロジスクエアマーケットレポートより）
浦和美園

埼玉県南部エリア

埼玉県関越東北道エリア

空室率：0.00％ 前Q比：横ばい

空室率：9.21％ 前Q比：やや悪化

空室率は0%と前Qと同様極めて低い水準を維持している。
今Qの新規供給は満床稼働で竣工を迎え、4Q連続で空室率0%を維持しニーズが高いエリアであることが再確認された。2Q以降2019CYには、約2万坪の新規供給の予定に対し内定率は3割程度だが、ストック量の多さ・ニーズの高さを考慮すると空室率への影響は限定的と推察する。

空室率は9.21%と前Qより0.97pt増加した。
既存物件の消化は順調に進んだものの、今Qに約6万坪超の新規供給が約5割
未消化のまま竣工を迎えたことが要因。2Q以降2019CYには、7万坪超の新規供給が予定され約4割が内定しているが、空面積が2017CY4Qの約2倍以上の水準の約8万坪であり、楽観視できない状況が続くものと思われる。
3,000

15%

1,000

10%

2,000

10%

500

5%

1,000

5%

0

0%

0
（千㎡）

千

15%

千

1,500

（千㎡） 201606 201609 201612 201703 201706 201709 201712 201803 201806 201809 201812 201903
稼動面積
空室面積
空室率

0%
201606 201609 201612 201703 201706 201709 201712 201803 201806 201809 201812 201903
稼動面積
空室面積
空室率

内訳：埼玉県関越東北道エリア

埼玉県関越道エリア

川越

20%

2,000

羽生

久喜Ⅱ

春日部

空室率：12.76％

20%

千

空室率：6.00％

埼玉県東北道エリア

千

2,000

新座

久喜

1,500

15%

1,500

15%

1,000

10%

1,000

10%

500

5%

500

5%

0

0%

0

0%

（千㎡） 201606 201609 201612 201703 201706 201709 201712 201803 201806 201809 201812 201903
稼動面積
空室面積
空室率

出所：株式会社シーアールイー「倉庫・物流不動産ロジスクエアマーケットレポート2019年3月」

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（千㎡） 201606 201609 201612 201703 201706 201709 201712 201803 201806 201809 201812 201903
稼動面積
空室面積
空室率

28

４． Appendix ― 市場動向

物流施設賃貸需要の高まり ①物流施設の建替需要• 東京都市圏の物流施設の約３割は、高度経済成長期もしくはバブル期に建設されており築40～50年を経過。
• 物流施設の税法上の耐用年数は38年（注1）であり、機能性を求めた建替需要も高まっていると見られる。
東京都市圏全体の物流施設建設年代別の割合
100%

1969年以前

立地件数分布

10%

80%

18%

60%

23%

1970～1979年

築20～40年であり、将来の建替需要1980～1989年
1990～1999年
2000年以降

約３割が築40～50年を超過

40%

24%
10~29件

20%

25%
0%

外資系デベロッパーが日本において開発を開始し、先進的物流施設が建設され始めた2000年以降の建築

30~59件
60件以上
高速道路など注1：鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの
注2：「東京都市圏」は東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県中南部、栃木県南部及び群馬県南部。調査時点は2013年10月
注3：東京都市圏交通計画協議会「第5回物資流動調査(平成25～26年度）」より本資産運用会社が作成。

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29

４． Appendix ― 市場動向

物流施設賃貸需要の高まり ②3PL市場・EC市場の拡大• 企業各社の物流業務を包括的に外部へ委託する動きが加速し、物流業務を受託する3PLの市場規模は増加。

• EC市場規模は年々拡大しているが、我が国のEC化率は他の先進諸国と比べて低く、上昇余地は大きい。

3PL（サードパーティロジスティクス）市場規模
3.0
2.5

1.78 1.88

2.0
1.5

1.27

2.04

2.25

国内BtoC

2.48 2.59

2.85

20.0

15.0

1.46

7.8

10.0

5.0

0.0

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

（年）

12.8

13.8

7.2%

15.1

8.0%

16.5

18.0

20%

米国

15%

8.8%

9.6%
10%

5%

5.8% 6.2%
4.8% 5.4%
4.4%
日本
3.9%
2.8% 3.2% 3.4%

0.5
0.0

9.5

8.5

11.2

6.4%
5.3% 5.8%
4.4% 4.8%

1.0

（兆円）

EC市場規模推移

（兆円）

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

0%

2018 （年）日本EC市場規模（左軸）日本EC化率（右軸）
米国EC化率（右軸）
注1：BtoC-ECにおける市場規模と日本EC化率は経済産業省「電子商取引に関する市場調査」、米国EC化率
はUnited States Census Bureauより本資産運用会社が作成。
注2：全ての商取引金額（商取引市場規模）に対する、電子商取引市場規模の割合を記載。BtoC-ECにおけるEC化率は、物販系分野における値を記載。

出所：月刊ロジスティクス・ビジネス2018年9月号• 2014年から倉庫の新規着工面積が店舗を逆転。

新規建築着工面積の推移
20,000

店舗

倉庫

15,00010,000

5,000

0
（千㎡）

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018 （年度）

注：国土交通省「建築着工統計調査報告」より本資産運用会社が作成。

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30

４． Appendix ― 市場動向

物流施設賃貸需要の高まり ③高まる拠点戦略の重要性• 実施予定の主要なコスト削減策として、物流拠点の見直しを挙げる会社が最も多い。

• 大手物流会社の売上原価に占める倉庫賃料は10％未満に留まり、人件費等の他の原価に比してその割合は小さい。

• 物流拠点の見直しを行うことにより、倉庫賃料が上昇したとしても 、雇用や配送等の観点からコスト削減につながる余地が大きいと考えられる。
実施予定の主要なコスト削減策（注1）29

物流拠点の見直し

在庫削減

15

輸配送の共同化14積載率の向上14

A社

12

配送頻度の見直し
輸配送経路の見直し

10

モーダルシフト10

アウトソーシング料金の見直し

7

物流情報システムの導入

7（回答数） 0

大手物流会社の売上原価に占める倉庫賃料（注2）（注3）

20

注1：公益社団法人日本ロジスティクスシステム協会「2017年度物流コスト調査報告書」より
本資産運用会社が作成。

40

B社

売上原価に占める倉庫賃料の割合

7.0％

8.5％

売上原価に占める
人件費の割合

23.8％

10.2％

注2：証券コード協議会の「業種別分類に関する取扱い要領」別表の業種（中分類）において「陸運業」に属する上場会社の売上高上位20社から電気鉄道会社に属しない上場会社を除外した上で、①当該上場会社の有価証券報告書に当該上場会社単体の売上原価明細が記載されており、かつ、②当該上場会社の単体及び連結の売上原価を考慮した上で本資産運用会社において当該会社が当該会社の属するグループ会社の中核会社であると判断した上場会社2社の情報を記載しています。大手物流会社の中でも特定の2社にかかる傾向であり、他の大手物流会社についても同様の傾向が当てはまるとは限りません。
注3：上記各社の2018年3月期有価証券報告書より本資産運用会社が作成。

ドライバー不足、庫内従業員の確保、燃料価格の上昇により拠点戦略の重要性がますます高まる。

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31

４． Appendix ―ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴

本投資法人の特徴・優位性
特徴

１． ロジスクエアに重点をおいたポートフォリオ

２． 長期安定的な資産運用

３． 明確な外部成長戦略

質の高いポートフォリオ （取得予定資産取得後）① キャッシュ・フローの安定性② 多様なテナントとの長期契約③ 立地の良さ

優
位
性

稼働率

定期借家契約

100.0％

100.0％

賃貸借契約期間

賃貸借残存期間シングル比率

首都圏比率

ICまでの走行距離

公共交通機関から徒歩10分以内

直接賃貸借契約締結先

自社によるリーシング実績

154物件

他上場リートを含む
内覧会の実績

管理面積

他社からの受託（注2）他上場物流リートからの受託

100.0％
平均 9.0年

94.7％

固定賃料

平均 7.0年

平均 3.6ｋｍ

64.5％

96.2％

スポンサーは物流不動産に特化した不動産会社（注1）① リーシング力② プロパティマネジメント力③ 開発力

1,070社

1,578物件 475万㎡

約７割

85万㎡

• 日々の管理・リーシング活動により得られた要望を施設開発に最大限反映。
• 不動産証券化黎明期である2006年から、リート組入れ可能な物件（注3）を開発。

投資口価格に配慮した機動的な物件取得が可能•

ブリッジ機能の活用が可能。すでにIPO時に3物件をブリッジスキームを活用し、本募集においても1物件をブリッジ機能を活用し取得予定。

•

手元資金を生かした、中規模の物件取得や準共有持分の取得も可能。

•

取得予定資産取得後のポートフォリオを超える、8物件29万㎡（延床面積）のパイプラインをすでに確保。

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32

４． Appendix ―ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴

スポンサーは物流不動産に特化した不動産会社
スポンサーであるＣＲＥは、日本の物流不動産分野で50年以上の実績を有する
アセットマネジメント事業を開始 ・ 2018年2月本投資法人上場
開発事業への参画 ・ 大型施設の管理受託
中小型倉庫の資産活用提案 ・ テナントとのリレーションの構築

1964年

2005年

1980年設立
1964年設立㈱コマーシャル・アールイー

全社員が物流不動産に関与

142

建築・設計

21名
26名

2014年
子会社化

2006年設立

他社からの管理受託実績が豊富

連結従業員数（2018年7月末現在）（注1）

リーシング

2010年
事業譲受
2011年
吸収合併

㈱天幸総建

プロパティマネジメント

2014年

2009年設立

25名

本投資法人は、スポンサーによる475万㎡の管理実績に基づくノウハウを活用可能。
本投資法人
5%
マスターリース
30%

11
19
36

不動産管理事業
物流投資事業
アセットマネジメント事業
管理部門

他社保有物件
310万㎡の管理を受託
他上場物流リート18%

管理面積1,578物件
475万㎡
私募ファンド等47%

合計208名
注1：株式会社シーアールイー「2018年7月期有価証券報告書」より本資産運用会社が作成。

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注2：2019年1月末日現在。各数値には、物流関連施設以外の不動産のプロパティマネジメント及びマス
ターリースに係る実績を含む。

33

４． Appendix ―ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴

ＣＲＥのリーシング力―多くのリーシング機会により情報を蓄積
物流事業者に留まらない多様なテナントとの直接契約により成約賃料、増額、減額などの賃料動向を即時に把握

ＣＲＥのリーシング力により空室リスクを低減
本投資法人保有物件のリーシング完了時期
テナント
BTS
数

• ＣＲＥが借主となり直接テナントと賃貸借契約を締結するマスターリース
により、賃料水準を把握することが可能。
• 物流事業者のみならず多様な業種のテナントとのリレーションを構築。

マスターリーステナント総数（注）その他
消費者サービス

運輸サービス

法人サービス
マスターリース
テナント総数小売

1,070社

中間流通
不動産・建設製造業

物流事業者以外が約７割

取
得
予
定
資
産

リーシング
完了時期

M-1
ロジスクエア久喜

1

BTS

竣工前

M-2
ロジスクエア羽生

1

BTS

土地取得時

M-3
ロジスクエア久喜Ⅱ

1

BTS

土地取得時

M-4
ロジスクエア浦和美園

3―

竣工後6ヵ月

M-5
ロジスクエア新座

1

―

竣工前

M-6
ロジスクエア守谷

2―

竣工後7ヵ月

M-7
ロジスクエア川越

1―

竣工後4ヵ月

M-8
ロジスクエア春日部

1

BTS

竣工前

O-1
ロジスクエア鳥栖

1

BTS

竣工前

土地取得

竣工

注： 2018年7月末日現在。物流関連施設以外の不動産のテナントを含む。

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34

４． Appendix ―ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴

ＣＲＥのリーシング力―業界リーディングカンパニーとしての情報収集
ロジスクエアマーケットレポートの発行
四半期ごとに、賃貸大型倉庫（総賃貸面積10,000 ㎡以上）を中心に、主要エリアの市場動向をまとめたレポート。大型倉庫以外にも、マスターリース物
件のデータベースをもとに、賃貸中小型倉庫（総賃貸面積3,305.8㎡未満／ＣＲＥ管理のみ）の情報も掲載。

ロジスクエアマップ（大型物流施設マップ）の発行
開発予定を含む過去10年間の主要な賃貸大型物流施設（総賃貸面積10,000 ㎡以上）を地図上にプロット。年1回発行。

ＣＲＥフォーラムの開催企業が抱えるロジスティクスの課題を共有することを目的に、2013年から計61回開催。延べ3,677名が参加。（注1）

登壇企業名（抜粋）（注2）• 株式会社日通総合研究所• 株式会社日立製作所• サンスター グループ
• 株式会社タニタ• JD.com京東日本株式会社• 株式会社豊田自動織機• サッポログループマネジメント株式会社• CBcloud株式会社• ケービーエスクボタ株式会社• 株式会社オフィスエフエイ・コム• 株式会社MUJIN
注1：2019年5月末日現在。
注2：物流施設情報サイト「ロジスクエア」より本資産運用会社が作成。

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35

４． Appendix ―ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴

ＣＲＥのプロパティマネジメント力―他上場リートを含む多様な顧客層
他上場リート・私募ファンド等から受託

物流施設中心型ＰＭ会社（注2）で３位の管理実績（注3）主要な顧客（注1）
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•

ラサールロジポート投資法人• 東京官書普及㈱スターアジア不動産投資法人• ヤマトホームコンビニエンス㈱ケネディクス商業リート投資法人• 宝産業㈱65.5
ユナイテッド・アーバン投資法人• 東急不動産キャピタル・マネジメント㈱5.2
日本ロジスティクスファンド投資法人• UIGアセットマネジメント㈱5
産業ファンド投資法人• ユニバース開発㈱三菱地所物流リート投資法人• ＣＲＥリートアドバイザーズ㈱4
大和ハウスリート投資法人• ストラテジック・パートナーズ㈱、等
3.4
ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人（敬称略、順不同）
タカラアセットマネジメント㈱3ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント㈱ESR㈱2
公共投資顧問㈱住商リアルティ・マネジメント㈱
0.8
住友商事㈱
1
Challenger㈱モルガン・スタンレー・キャピタル㈱0
大栄不動産㈱プロロジス SGリアルティ（百万㎡） 大和ハウス 日本GLP㈱LCパートナーズ
プロパティ
東西アセット・マネジメント㈱マネジメント
三井物産リアルティ・マネジメント㈱㈱イデラ キャピタルマネジメント
PGIMリアルエステート・ジャパン㈱三菱地所投資顧問㈱フォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン（同）
注2：「物流施設中心型PM会社」とは、受託面積の70%以上が物流施設であるプロパティ・マネジメント

5.0

注1：株式会社シーアールイー「2019年7月期第２四半期決算説明会資料」

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会社をいいます。なお、「受託面積」には物流関連施設以外の不動産の管理面積も含んでいます。
注3：綜合ユニコム株式会社「月刊プロパティマネジメント」（2018年11月号）より本資産運用会社が作成。
管理面積は2018年8月末日現在。社名は株式会社を省略。

36

４． Appendix ―ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴

ＣＲＥの開発力―汎用性を確保し、かつ、テナント要望を取り込んだ開発
汎用性を確保した上で、テナント要望を取り込むことで、長期契約とリテナントリスクの低減を実現＝ ＣＲＥによって開発されたテナントニーズに応える良質な物流施設
汎用性

＝

立地

＋

基本仕様

＋

拡張性

＋

快適性

＋

入居テナント独自の要望

日々の管理・リーシング活動により得られた要望を施設開発に最大限反映させ、利便性を向上

利便性の向上・将来コストの低減

開発・コンストラクションマネジメント社員
要望や管理状況を開発計画に反映

リーシング社員

プロパティマネジメント社員

コミュニケーション

テナント企業Copyright (C) 2019 CRE Logistics REIT, Inc. All Rights Reserved.

及び

潜在顧客

37

４． Appendix ―ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴

ＣＲＥの開発力―テナントの利便性を最優先に考慮した開発
テナントの利便性を最優先に考慮し、立地特性に応じた最適なプランで開発
低層型

スロープ型

作業効率を重視するテナント向け

ボックス型

立地と作業効率を重視するテナント向け

入出庫の利便性を高め、1～2層で施設開発しているタイプ。 テナント需要が厚い立地に所在するため、容積率の消化を保管機能と集配送機能の双方に適しており、集配送等の作考慮し3～4層とし、かつ、スロープを設けることによってト
業効率を重視するテナントに適する。
ラックが直接出入り可能であることから2層と同じ使い方が可能なタイプ。
保管機能と集配送機能の双方に適しており、立地と作業効率の両方を重視するテナントに適する。
例：ロジスクエア羽生

保管機能を重視するテナント向け
都心部に近くテナント需要が厚い戦略的立地にあるため、容積率の消化を重視し3～4層で施設開発しているタイプ。
物流施設として最も標準的な機能である保管機能に優れており、荷物の保管を重視するテナントに適する。

例：ロジスクエア浦和美園
2層
1階両面バース

場内出入口を分け、敷地内車両動線は一方通行。

例：ロジスクエア新座
4層
1・3階片面バース

場内出入口を1・2階テナントと3・4階テナントそれぞれに設け、敷地内のトラック動線を完全分離。

倉庫部分3層
1階片面バース

場内出入口を分け、敷地内車両動線を一方通行。

全てのタイプにおいて、場内車両渋滞や接触事故防止に配慮
敷地内の車両の動線
トラックバース

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38

４． Appendix ―ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
累積延床面積期中に開発が完了した又は完了する予定の物件の延床面積合計
はコマーシャル・アールイー開発物件
はＣＲＥ開発物件
はコマーシャル・アールイーとケネディクスとの共同開発物件
はＣＲＥ開発物件（予定）は他リート保有物件
は本投資法人保有資産 は取得予定資産は優先交渉物件

ＣＲＥの開発力―不動産証券化黎明期より開発

物流不動産の証券化黎明期より開発を行い、リート組入れ可能な施設開発のノウハウを蓄積

30物件、約57万㎡の開発実績

ロジスクエア千葉北Ⅱ

800

ロジスクエア千歳

ロジスクエア神戸西

ロジスクエア久喜Ⅱ

ロジスクエア鳥栖

狭山日高IC開発計画（仮）ロジスクエア三郷

ロジスクエア八千代

ロジスクエア浦和美園

ロジスクエア川越

ロジスクエア上尾

ロジスクエア三芳

ロジスクエア瑞穂A

ロジスクエア鳥栖Ⅱ

ロジスクエア新座

ロジスクエア春日部

ロジスクエア川越Ⅱ

717

576

141

700
ロジスクエア瑞穂B

ロジスクエア加須Ⅱ

ロジスクエア久喜

ロジスクエア相模原

ロジスクエア守谷

542

600
500

400

ロジスクエア松崎Ⅰ

ロジスクエア市川田尻

ロジスクエア鳥栖Ⅰ

ロジスクエア松崎Ⅱ

300
横浜福浦物流センター

200

118

100

ロジスクエア加須Ⅰ

8

0
（千㎡）

物流リートの上場時期

2006年3月期
2005年5月

167
49

ロジスクエア所沢

220
53

ロジスクエア草加

248
29

ロジスクエア八潮26719

ロジスクエア日高

ロジスクエア羽生

477

358

119

283
16

75

2015年7月期

2016年7月期

34

65

110
2007年3月期

2008年3月期

2009年3月期

2013年7月期

2014年7月期

2012年12月 2013年2月

2016年2月 8月

2017年7月期

2018年7月期

2019年7月期

2020年7月期

（計画）

（計画）

2017年9月 2018年2月 9月

初の物流施設特化型
本投資法人上場
リートの上場
注：上記には保有資産及び取得予定資産以外の物件も含まれますが、本投資法人はＣＲＥグループとの間で保有資産及び取得予定資産以外の上記各資産について具体的な交渉を行っておらず、現時点において取得する予定はなく、また今後取得できる保証もありません。また、第三者に売却済の物件も含まれます。更に、ＣＲＥ開発物件（予定）については2019年6月27日現在、開発は完了しておらず、完成予想図、延床面積及び開発完了時期は2019年6月27日現在の計画に基づくものであり、実際とは異なる場合があります。上記物件は、建物竣工時点を開発完了時点として記載しています。

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４． Appendix ―ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴

ロジスクエアの特徴
ロジスクエアは、ＣＲＥによって開発された物流施設のブランド名であり、テナントニーズに応える良質な物流施設
半たわみ性舗装を採用し、
わだち掘れの発生を抑制

外壁にサンドイッチパネルを使用し、冷暖房設備設置時の熱負荷を低減し、美しい外観を維持

倉庫内温度低減のために井戸水を利用した屋根散水設備の設置
1・3階合計44台の大型トラックが同時接車可能バース奥行13.5m

40ftコンテナとシャーシが納められる奥行きを確保

1・3階にトラックバースを分け、かつ、場内出入口を1・2階テナントと3・4階テナントそれぞれに設けることで、敷地内のトラック動線を完全分離。場内車両渋滞や接触事故防止に配慮

ウッドデッキ0

ロジスクエア浦和美園

駐輪場

ウッドデッキの休憩スペース

注：上記はロジスクエアの特徴の例を紹介しており、本投資法人の保有物件全てが上記の特徴を備えているものではありません。

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40

４． Appendix ―ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴

ロジスクエアの特徴
ロジスクエアは、倉庫内での作業効率・働きやすさの向上や、将来コストの削減に寄与
防火区画壁には断熱性、耐震性、美観に優れた耐火断熱パネルを全面採用

全館LED照明で節電に寄与

防火区画開口部を最大限確保
6.0ｍ

柱スパン10.3m×10.35m

有効天井高6.0ｍとし、冷蔵パネルを設置した場合においても有効天井高を5.5m確保できるよう設計

10.3ｍ
10.35ｍ

倉庫機能をデザインとして｢可視化｣した倉庫内のサイン

床荷重1.5t/㎡
ロジスクエア浦和美園

窓事務所と倉庫スペースの内壁に窓を設置することで、円滑な意思疎通が可能

女子トイレに小物入れを設置し、女性従業員が快適に過ごせるよう配慮

注：上記はロジスクエアの特徴の例を紹介しており、本投資法人の保有物件全てが上記の特徴を備えているものではありません。

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事務所部分の将来的な増床ニーズを想定し、法令を遵守できるようにあらかじめ窓や換気扇を設置しており、将来のコスト削減に寄与

41

４． Appendix ―ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴

質の高いポートフォリオ ④中規模施設の優位性
中規模かつ少数テナントで物流施設を使用したい企業は多く、ＣＲＥが開発する物流施設へのテナントニーズは分厚い12

首都圏における１拠点あたりの利用面積

首都圏の物流施設において、荷主・物流企業が利用する1拠点あたりの面積は、5,000坪（約16,500㎡）未満が約8割を占めます（注1） 。

11%

1,000坪未満

41%
21%

今後の意向として75％の企業がシングルテナントの施設を望むと回答しました。
シングルテナントがよい（他テナントの同居は許
容しない）
24%

マルチテナント（同居テナントが3社以上）がよい25%

4% 3%

シングルテナントを選んでいる理由

シングルテナントの施設を利用している理由として、
使い方・レイアウトの自由度の高さ、情報管理・防犯体制の強化、長期の賃貸契約の締結のしやすさが挙げられます。
使い方・レイアウト

73%の自由度が高い1,000坪以上3,000坪未満
3,000坪以上5,000坪未満
基本シングルテナントがよいが、同居テナント
が少数（1～2社）いても
構わない
51%

5,000坪以上10,000坪未満
10,000坪以上15,000坪未満
15,000坪以上

20%

3

望ましいテナント構成

情報管理・防犯体制

長期の賃貸契約

n=655棟
出所：株式会社三井住友トラスト基礎研究所の調査

n＝145社
出所：株式会社三井住友トラスト基礎研究所の調査

438%を締結しやすい75％がシングルを希望

1拠点16,500㎡未満が約8割39%を強化できる

n＝94社
出所：株式会社三井住友トラスト基礎研究所の調査

首都圏の施設規模別空室率の推移

1テナントあたり5,000坪の賃貸面積を必要とし3テナントの入居を許容すると仮定して15,000坪（約50,000㎡）の物流施設を基準においた場合、
15,000坪未満の物流施設の空室率は15,000坪以上のマルチテナント型（注2）物流施設と比較して概ね低い水準で推移しており、ニーズの高さが窺えます。
20%

15,000坪以上マルチテナント型

15%

15,000坪未満

10%

5%
0%
2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

（年）

出所：シービーアールイー株式会社
注1：株式会社三井住友トラスト基礎研究所が2017年8月から同年9月までの間に行った調査（以下「本調査」といいます。）により算出した数値を示しています。本調査においては、荷主企業及び物流企業3,022社にアンケートを送付し、そのうち199社から得た回答を集計しています。以下、本頁における株式会社三井住友トラスト基礎研究所の調査を出所とする記載について同じです。
注2：「首都圏の施設規模別空室率の推移」における「マルチテナント型」とは、原則として開発当時において複数テナント利用を前提として企画・設計されたものをいいます。

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42

４． Appendix ―ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴

質の高いポートフォリオ ④中規模施設の優位性
1テナント当たりの平均賃貸面積は建物の大きさによって変わらないため、
少数テナントで使用したいテナントにとって、中規模施設は利便性が高い
物流リートにおける、各物件の賃貸面積と1テナント当たりの平均賃貸面積の関係（注1）（注2）

本投資法人における平均賃貸面積
全物件

マルチテナント施設

1

シングルテナントの施設が全体の物件の6割を占める。

2

5万㎡以上の施設を1棟借りできるテナントは全体の2.3％。

物件の平均賃貸面積

29,939㎡

40,430㎡

3

2テナント以上のマルチテナント施設では、建物の大きさにかかわらず
1テナント当たりの平均賃貸面積は2万㎡以下に集中する。

1テナント当たりの平均賃貸面積20,957㎡

16,172㎡

本投資法人における平均のマルチテナント施設のイメージ

100,000

1
90,000マルチテナント施設の場合、
2.5テナントが入居

2
80,000

１
テ
ナ
ン
ト
当
た
り
平
均
賃
貸
面
積

1テナントの使用イメージ
70,00060,000マルチテナント施設の1テナント当たりの平均賃貸面積

10,999㎡

50,00040,000

物流リートにおける平均賃貸面積
全物件

マルチテナント施設

物件の平均賃貸面積42,264㎡

66,162㎡

1テナント当たりの平均賃貸面積

14,764㎡

10,999㎡

30,0003

物流リートにおける平均のマルチテナント施設のイメージ

20,00010,0000（㎡）

020,00040,00060,00080,000100,000 120,000 140,000 160,000 180,000 200,000 （㎡）

各物件における賃貸面積
注1：バブルの大きさは各物件におけるテナント数を表す。
注2：日本ロジスティクスファンド投資法人、GLP投資法人、日本プロロジスリート投資法人、ラサールロジポート投資法人、
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人、三菱地所物流リート投資法人、伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人及び本投資法人の直近の決算短信より、本資産運用会社が作成。

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マルチテナント施設の場合、６テナントが入居
1テナントの使用イメージ

43

４． Appendix

投資主の状況
主要な投資主（注1）

所有者別投資主数
名称

投資口数
（口）

比率（注2）（％）

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）

35,67415.4

株式会社シーアールイー

33,10014.3

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

29,64212.8

福岡地所株式会社

10,0004.3

その他国内法人173人 2.2%

外国人

55人 0.7%

証券会社
18人 0.2%

金融機関

34人 0.4%

8,004人
個人・その他
7,724人 96.5%

株式会社九州リースサービス

5,000

2.2

野村信託銀行株式会社（投信口）

4,789

2.1

近畿産業信用組合

4,380

1.9

GOLDMAN,SACHS&CO.REG

3,835

1.7

株式会社横浜銀行

3,662

1.6

GOLDMAN SACHS INTERNATIONAL

3,249

1.4

133,33157.7

合計

所有者別投資口数

個人・その他

金融機関

その他国内法人

外国人

証券会社

231,150口

第5期

25.2%

41.6%

26.1%

6.0% 1.0%（2018年12月期）

58,21496,23260,395

13,984 2,325

第4期

21.3%

42.1%

26.4%

9.7%

0.6%

（2018年6月期）

49,12897,214

61,122

22,361

1,325

注1：2018年12月末日現在。
注2：発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合を小数第２位を四捨五入して記載しています。

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注記
本資料において、特に記載のない限り、いずれも記載金額は単位未満を切り捨て、比率は小数第２位を四捨五入しています。

6ページ
注1：「NAV」とは、本投資法人の保有資産（2019年６月27日現在において本投資法人が保有する資産をいいます。以下同じです）や取得予定資産の鑑定評価額を考慮した純資産価値（Net Asset Value）をいいます。以下同じです。
注2：各期末時点の「１口当たりNAV」は、以下の計算式により求めています。
各期末時点の「１口当たりNAV」＝（当該期末時点の貸借対照表上の純資産額＋当該期末時点の保有資産の鑑定評価額合計－当該期末時点の保有資産の期末帳簿価額合計－当該期末時点の分配金総額）÷当該期末時点の本投資法人の発行済投資口の総口数
注3：本募集後の「１口当たりNAV」は、以下の計算式により求めています。
本募集後の１口当たりNAV＝（第５期（2018年12月期）末時点の貸借対照表上の純資産額＋本募集による発行価額の総見込額*＋第５期（2018年12月期）末時点の保有資産の鑑定評価額**合計－第５期（2018年12月期）末時点の保有資産の期末帳簿価額合計＋取得予定資産の鑑定評価額**合計－取得予定資産の取得予定価格***合計－第５期（2018年12月期）末時点の分配金総額)÷本募集後の本投資法人の発行済投資口の総口数* 本募集による発行価額の総見込額として3,039,000,000円を見込んでいます。かかる見込額は、2019年6月7日（金）現在の株式会社東京証券取引所（「以下「東京証券取引所」といいます。）における本投資口の普通取引の終値（118,000円）を基準として、発行価額を本投資口１口当たり108,155円と仮定して算出したものです。したがって、本募集における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった場合には、本募集による発行価額の総額は前記
金額よりも減少することとなり、実際の取得予定資産取得後の１口当たりNAVは上記よりも低くなる可能性があります。逆に、実際の発行価額が前記仮定額よりも高額となった場合には、本募集による発行価額の総額が前記金額よりも増加し、実際の取得予定資産取得後の１口当たりNAVは上記よりも高くなる可能性があります。
**各保有資産及び各取得予定資産に係る不動産鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所及び株式会社谷澤総合鑑定所に委託しており、「鑑定評価額」は、保有資産については、2018年12月末日を価格時点、取得予定資産については、2019年５月末日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された不動産鑑定評価額に基づき算出しています。以下同じです。
***「取得予定価格」は、各取得予定資産に係る信託受益権譲渡契約に記載された各信託受益権の売買代金をいいます。「取得価格」とは、各保有資産に係る信託受益権譲渡契約に記載された各信託受益権の売買代金をいいます。
また、取得価格及び取得予定価格を「取得（予定）価格」といいます。なお、かかる売買代金には、消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。以下同じです。
本募集後の１口当たりNAVは、上記の仮定の下に算出した2019年6月27日現在における見込値であり、実際の本募集後の１口当たりNAVと一致するとは限りません。
7ページ
注1：取得予定資産の「平均鑑定NOI利回り」は、各取得予定資産の取得予定価格の合計に対して各取得予定資産の鑑定NOI（鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net Operating Income）をいい、
減価償却費を控除する前の収益をいいます。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF（純収益、Net Cash Flow）とは異なります。以下同じです。）の合計が占める割合を、百分率で小数第２位を四捨五入して記載しています。平均鑑定NOI利回りは、本資産運用会社が算出した数値であり、鑑定評価書に記載されている数値ではありません。なお、本投資法人による取得予定資産取得後の実績値とは異なる可能性があります。以下同じです。
注2：「インプライドキャップレート」とは、投資口価格をベースに算出される投資家の不動産要求利回りをいいます。
注3：「本投資法人のインプライドキャップレート」は、以下の計算式で算出した値を、百分率で小数第２位を四捨五入して記載しています。
インプライドキャップレート＝年間巡航NOI*÷｛2019年６月７日時点の本投資法人の時価総額＋第５期（2018年12月期）末時点の有利子負債額＋第５期（2018年12月期）末時点の預り敷金－（第５期（2018年12月期）末時点の現預金－第５期（2018年12月期）末時点の使途制限付預金）｝* 「年間巡航NOI」は、保有資産のうち第４期（2018年６月期）に取得したロジスクエア久喜Ⅱ、ロジスクエア浦和美園、ロジスクエア新座、ロジスクエア守谷及びロジスクエア鳥栖に係る固定資産税及び都市計画税等が費用化されたと仮定し、第５期（2018年12月期）末時点の各保有資産の実績NOI（運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net Operating Income）の実績値を第５期（2018年12月期）の運用期間を踏まえて年換算した数値をいいます。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF（純収益、Net Cash Flow）とは異なります。）の合計から上記固定資産税及び都市計画税等の見込額を控除した数値を記載しています。以下同じです。
注4：「首都圏キャップレート水準」は、一般社団法人不動産証券化協会（以下「ARES」といいます。）が公表しているデータベース（ARES J-REIT Property Database）より首都圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県、群馬県及び山梨県を指します。以下同じです。）に所在する上場不動産投資法人保有の物流施設を抽出し、当該各物流施設に係る直近期の実績NOI×２÷直近期末時点の鑑定評価額で計算した値を単純平均した上で、百分率で小数第２位を四捨五入して記載しています。
注5：各取得予定資産の「鑑定NOI利回り」は、取得予定価格に対する各取得予定資産の鑑定NOIの割合であり、百分率で小数第２位を四捨五入して記載しています。鑑定NOI利回りは、本資産運用会社が算出した数値であり、鑑定評価書に記載されている数値ではありません。なお、本投資法人による取得予定資産取得後の実績値とは異なる可能性があります。以下同じです。
注6：「ディスカウント率」は、以下の計算式で算出した値を、百分率で小数第２位を四捨五入して記載しています。
ディスカウント率＝（取得予定価格－鑑定評価額）÷鑑定評価額
なお、かかるディスカウント率により示される潜在的な価値が、将来的にキャピタルゲイン等の形で具体的に実現されることが保証されているわけではないことにご留意ください。
注7：「他リート保有物件のNOI利回り水準」は、ARESが公表しているデータベース（ARES J-REIT Property Database）より川越エリア（埼玉県川越市を指します。）又は春日部エリア（埼玉県春日部市を指します。）に所在する上場不動産
投資法人保有の物流施設を抽出し、当該各物流施設に係る直近期の実績NOI×２÷直近期末時点の鑑定評価額で計算した値を、百分率で小数第２位を四捨五入して記載しています。
8ページ
注1：「リーシング完了」とは、賃貸借条件の骨子について合意に至る等により、対象となる資産のテナントが確定することをいいます。以下同じです。
注2：株式会社シーアールイーを「ＣＲＥ」又はスポンサーとしてのＣＲＥを「スポンサー」ということがあります。以下同じです。
9ページ
注 ：「ロジスクエア」とは、ＣＲＥによって開発された、テナントニーズに応える良質な物流関連施設（不動産を構成する建物が物品の輸・配送、保管、備蓄、荷役、梱包、仕分け、流通加工及び情報提供の各機能から構成される企業間物流
業務及び販売物流業務に供する諸施設の用途（以下「物流施設用途」といいます。）のみで構成される単一施設若しくは不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち物流施設用途の床面積が最大である複合施設又は不動産を構成する建物が消費者との間の寄託契約に基づき物品の保管の用途（以下「寄託保管用途」といいます。）のみで構成される単一施設若しくは不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち寄託保管用途の床面積が最大である
複合施設をいい、これらに付帯する設備及び事務所を含みます。以下同じです。）を指す名称です。以下同じです。

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注記
10ページ
注1：「パイプライン」とは、①本投資法人及び本資産運用会社並びにＣＲＥとの間で締結した2017年９月26日付スポンサーサポート契約（その後の変更を含みます。）（以下「スポンサーサポート契約」といいます。）に基づき本投資法人がすでに優先的売買交渉権を取得している物件（以下「優先交渉物件」といいます。）、②ＣＲＥが開発中の物件であり、今後同契約に基づき優先的売買交渉権が付与される予定の物件をいいます（取得予定資産を除きます。）。なお、ス
ポンサーサポート契約上、本投資法人又は本資産運用会社はＣＲＥグループが開発し保有する全ての物件について優先的売買交渉権を付与され、当該物件を取得する機会の提供を受けます（ただし、スポンサーサポート契約に定める適用除外事由に該当する場合を除きます。）が、かかる優先的売買交渉権が付与された場合であっても、本投資法人が、優先的売買交渉権付与が付与された物件の取得を義務付けられることはありません。以下同じです。
注2：開通未定の道路について、実際に開通することを保証できるものではありません。
注3：ロジスクエア神戸西は2020年４月に、狭山日高IC開発計画（仮）及びロジスクエア三芳は2020年６月に、ロジスクエア大阪交野は2021年１月に竣工する予定です。
注4：2019年６月27日現在、優先交渉権の有無にかかわらず、本投資法人はＣＲＥとの間で取得予定資産を除くＣＲＥ保有・開発中物件について具体的な交渉は行っておらず、現時点において取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
11ページ
注1：第５期（2018年12月期）末の「含み益」は、第５期（2018年12月期）末時点の各保有物件に係る2018年12月末日を価格時点とする鑑定評価書記載の鑑定評価額の合計額から当該物件に係る当該時点における帳簿価額の総額を控除して算出しています。取得予定資産の「含み益」は、各取得予定資産に係る2019年５月末日を価格時点とする鑑定評価書記載の鑑定評価額の合計額から取得予定価格の合計額を控除して算出しています。必ずこの含み益が実現されることが保証されているわけではないことにご留意ください。
注2：「平均鑑定NOI利回り」は、各保有資産又は各取得予定資産の取得（予定）価格の合計に対して各時点における各保有資産又は各取得予定資産の鑑定NOI（各保有資産については、2018年12月末日を価格時点とする鑑定評価書に基づく鑑定NOI、取得予定資産については、2019年５月末日を価格時点とする鑑定評価書に基づく鑑定NOIをいいます。以下同じです。）の合計が占める割合を、百分率で小数第２位を四捨五入して算出しています。平均鑑定NOI
利回りは、本資産運用会社が算出した数値であり、鑑定評価書に記載されている数値ではありません。
注3：「平均償却後鑑定NOI利回り」は、各保有資産又は各取得予定資産の取得（予定）価格の合計に対して、各時点における各保有資産又は各取得予定資産の鑑定NOIから減価償却費の見込額を控除した数値の合計が占める割合を、百分率で小数第２位を四捨五入して算出しています。平均償却後鑑定NOI利回りは、本資産運用会社が算出した数値であり、鑑定評価書に記載されている数値ではありません。
注4：「平均築年数」は、各時点における本投資法人の保有資産又は取得予定資産の築年数（各物件に係る不動産登記簿上の新築年月から、2019年５月末日までの年数をいいます。以下同じです。）を、取得（予定）価格で加重平均し、小数第２位を四捨五入して算出しています。
注5：「稼働率」は、各時点における本投資法人の保有資産又は取得予定資産について、2019年５月末日現在における当該物件に係る賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を、取得（予定）価格で加重平均し、百分率で小数第２位を四捨五入して記載しています。
注6：「平均賃貸借契約期間」は、各時点における本投資法人の保有資産又は取得予定資産について、2019年５月末日現在における当該物件に係る賃貸借契約期間を、取得（予定）価格で加重平均し、小数第２位を四捨五入して算出しています。
注7：「平均賃貸借残存期間」は、各時点における本投資法人の保有資産又は取得予定資産の賃貸借残存期間（2019年6月27日から、2019年５月末日現在における当該物件について締結されている賃貸借契約（パススルー型マスター
リース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約）に規定された賃貸借契約満了日までの期間をいいます。以下同じです。）を、取得（予定）価格で加重平均し、小数第２位を四捨五入して算出しています。
注8：「テナント数」は、各時点における本投資法人の保有資産又は取得予定資産のテナント数（マスターリース会社との間でマスターリース契約の締結が予定されている場合、パススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナン
トの総数を記載し、固定賃料型マスターリースの物件についてはかかるマスターリース会社のみをテナントとしてテナント数を記載しています。また、エンドテナントが第三者を同居させ、又は一部区画を第三者に転貸している場合であっても、かかる第三者の数はテナント数には含めていません。以下同じです。）の合計を記載しています。
注9：「ＣＲＥ開発比率」は、各時点における本投資法人の保有資産又は取得予定資産に占めるＣＲＥ（ＣＲＥが出資（匿名組合出資を含みますが、これに限られません。）する特別目的会社（2019年6月27日現在、解散し、清算を結了している特別目的会社を含みます。）を含みます。）の開発した物件の比率（取得（予定）価格ベース）をいいます。
注10：「取得予定資産取得後」とは、取得予定資産の取得が完了する時点をいいます。なお、取得予定資産取得後のポートフォリオに関する各数値は、一定の仮定の下、保有資産及び取得予定資産に係る一定の時期における各数値をそ
れぞれ単純に合算して算出したものであり、実際の取得予定資産取得後の数値と一致するとは限りません。以下同じです。
12ページ
注1：「延床面積」は、各物件に関し、不動産登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。なお、附属建物の面積も含みます。以下同じです。
注2：「築年数」は、各物件に係る不動産登記簿上の新築年月から2019年５月末日までの年数を、小数第２位を四捨五入して算出し、また、「平均築年数」は、各時点における本投資法人の保有資産又は取得予定資産の築年数（各物件に係る不動産登記簿上の新築年月から、2019年５月末日までの年数をいいます。）を、取得（予定）価格で加重平均し、小数第２位を四捨五入して算出しています。
注3：「BTS」とは、ビルド・トゥ・スーツの略称であり、特定の企業向けにその要望を仕様に取り入れ開発された物流不動産をいいます。以下同じです。
注4：「開発者」欄における「ＣＲＥ」には、ＣＲＥが出資（匿名組合出資を含みますが、これに限られません。）している特別目的会社を含みます。
13ページ
注1：2019年５月末日現在における各保有資産及び各取得予定資産に係る各賃貸借契約に基づき記載しており、かつ、2021年４月末日までテナントからの中途解約がないことを前提としています。実際には、テナントからの中途解約がなされることその他の理由により記載の稼働率が維持されない可能性があります。
注2：「定期借家契約比率」は、2019年５月末日現在における各保有資産及び各取得予定資産に占める定期借家契約を締結している物件の比率（取得（予定）価格ベース）をいいます。
注3：「固定賃料比率」は、2019年５月末日現在における各保有資産及び各取得予定資産に占める固定賃料型の賃貸借契約を締結している物件の比率（取得（予定）価格ベース）をいいます。
注４：取得（予定）価格ベース。
14ページ
注1：取得（予定）価格ベース。
注2：「シングル」及び「マルチ」は、2019年５月末日現在における各保有資産及び各取得予定資産に占めるシングルテナント及びマルチテナントの物件の比率（取得（予定）価格ベース）を記載しています。なお、前記11ページの注８（詳細は本ページをご参照ください。）記載の方法により算出したテナント数が１である物件をシングルテナントの物件、２以上である物件をマルチテナントの物件といいます。
注3：賃借人から開示の承諾が得られていないため、やむを得ず非開示としています。なお、当該テナントは投資信託及び投資法人に関する法律上の利害関係人等及び本資産運用会社の社内規程である利害関係者取引規程上の利害関係者のいずれにも該当しません。

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注記
19ページ
注1：「ＣＲＥグループ」とは、ＣＲＥ及びそのグループ会社をいいます。ＣＲＥグループは、ＣＲＥ並びにその子会社及び関連会社（2019年１月末日現在、連結子会社７社、非連結子会社３社、持分法適用関連会社３社、持分法非適用関連会社
３社）で構成されます。以下同じです。
注2：2019年6月27日現在、本投資法人はＣＲＥグループとの間でかかるパイプラインについて具体的な交渉を行っておらず、現時点において取得する予定はなく、また今後取得できる保証もありません。また、2019年6月27日現在、パイプラインのうち、ロジスクエア神戸西、狭山日高IC開発計画（仮）、ロジスクエア三芳及びロジスクエア大阪交野の開発は完了しておらず、完成予想図、竣工予定日及び予定面積は2019年6月27日現在の計画に基づくものであり、実際とは異なる可能性があります。なお、2019年6月27日現在のパイプラインを記載していますが、優先的売買交渉権はこれらの物件以外にも随時付与され、また、ＣＲＥグループはこれらの物件以外についても随時開発を進めていきます。
注3：スポンサーサポート契約に定める適用除外事由に該当する場合を除きます。
21ページ
注1：「本借入れ後（2019年７月末日）」の各数値は、2019年６月27日現在において予定している取得予定資産の取得及びそれらの附帯費用等の支払資金の一部に充当することを目的として、2019年７月16日を借入実行日とする借入れ（以下「本借入れ①」といいます。）並びに既存の借入金の一部の返済を目的として、2019年７月末日を借入実行日とする借入れ（以下「本借入れ②」といい、本借入れ①と合わせて「本借入れ」と総称します。）及び本借入れ②による既存の借入金の一部の返済（以下「本リファイナンス」といいます。）を踏まえた、2019年７月末日時点における数値を算出しています。本借入れ①については、その上限額である3,567百万円として算出しています。本借入れ①の金額及び条件は、本募集による手取金等の事情を勘案した上、借入実行の時点までに変更されることがあり、また、本借入れ②に係る条件等も借入実行時までに変更されることがあるため、本借入れ後（2019年７月末日）の各数値は、2019年７月末日の実際の各数値と一致するとは限りません。特に、本借入れ①は借入期間4.0年の借入れ及び借入期間1.0年の借入れにより構成されますが、2019年6月27日現在、前者につき2,900百万円、後者につき267百万円となることを予定しており、また、後者については取得予定資産取得後に還付される消費税還付金を原資として返済を行うことを予定していますが、これらの事情は反映されていません。以下同じです。
注2：「長期負債比率」は、各時点における有利子負債総額に占める長期負債（借入期間が１年超の負債をいい、１年内返済予定の負債を含みます。）の比率をいいます。
注3：「平均残存年数」は、各時点における各有利子負債の借入残存期間（2019年７月末日から各有利子負債の返済期日までの期間）を各有利子負債の残高で加重平均して算出しています。
注4：本借入れ前（2019年5月末日）における有利子負債総額に占める各金融機関の借入れの元本額の割合を算出しています。
注5：企業名は略称を使用しています。
23ページ
注1：伊藤毅は、本投資法人の執行役員を兼務しており、金商法第31条の４第１項に従い、2016年２月18日付で金融庁長官に兼職の届出を行っています。
注2：本投資法人のスポンサーであるＣＲＥは、本投資法人の執行役員兼本資産運用会社の代表取締役社長である伊藤毅及び本資産運用会社の取締役兼ＣＲＥの代表取締役社長である亀山忠秀に対して、それぞれ、本募集の発行価格と同額で、1,000口及び500口の投資口を売却する予定であり、かかる取引を以下「本件取引」といいます。
注3：本件取引後の保有口数及び比率はＳＭＢＣ日興証券株式会社により、オーバーアロットメントによる売出しに関してＣＲＥから付与されたグリーンシューオプションが全て行使された場合を前提として算出しています。そのため、ＳＭＢ
Ｃ日興証券株式会社により、オーバーアロットメントによる売出しに関して付与されたグリーンシューオプションの全て又は一部について行使されない場合には、本件取引後の保有投資口数及び割合は変動します。
注4：2019年3月末日時点。
注5：本投資法人の投資口を投資口累積投資制度及び社内規程に基づき所有しています。なお、口数は１口未満を切捨てて記載しています。
注6：本投資法人及び本資産運用会社は、資産運用報酬の改定に係る規約の一部変更に係る議案を2019年９月に開催予定の本投資法人の投資主総会に上程する予定です。ただし、2019年6月27日現在において、資産運用報酬に係る具体的な変更内容は確定していません。また、規約の一部変更については投資主総会の特別決議を要する事項であるため、仮に上程されたとしても必ずしも本投資法人及び本資産運用会社が企図した内容の改定案が成立するとは限りません。
注7：「EPU」とは、１口当たり当期純利益をいいます。
注8：企画部IR担当者であり、物件取得等の検討には関与しません。
24ページ
注1：「ESG」とは、環境（Environment）、社会（Social）及びガバナンス（Governance）の３つの分野を総称していいます。
注2：「BELS」とは、建築物省エネルギー性能表示制度をいい、国土交通省が定める「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のための評価ガイドライン（2013）」に基づき、第三者機関が非住宅建築物を対象とした省エネルギー
性能の評価及び表示を的確に実施することを目的として開始された制度をいいます（なお、2016年４月以降は、建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（平成27年法律第53号。その後の改正を含みます。）第７条に基づく建築物のエネルギー消費性能の表示に関する指針（平成28年国土交通省告示第489号。その後の改正を含みます。）に定められた第三者認証制度の１つとなり、また、住宅が適用範囲に追加されています。）。本制度では、新築建物、既存建物に関わらず様々な尺度を基に第三者機関が省エネルギー性能を評価し、その評価は５段階（★～★★★★★）で表示されます。以下同じです。
注3：「CASBEE」とは、建築環境総合性能評価システムをいい、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構が制定する建築物の環境性能を評価し格付する手法であり、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮の他、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムをいいます。評価結果は、「Sランク（素晴らしい）」から、「Aランク（大変良い）」、「B＋ランク（良い）」、「B－ランク（やや劣る）」、「Cランク（劣る）」という５段階のランキングで与えられます。以下同じです。
注4：「他REITの口絵（目論見書の表紙に続くカラー印刷ページをいいます。）の平均ページ数」は、2018年１月１日から2018年12月末日までの期間において行われたJ-REITの公募増資のうち、特定有価証券の内容等の開示に関する内
閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第11条の３に規定する参照方式による有価証券届出書の提出がなされた公募増資に利用された口絵のページ数を平均して算出しています。本投資法人は、環境保全に貢献すること等を目的に口絵を省略した目論見書を作成しました。なお、上記期間後において、本募集に係る目論見書の他に口絵を省略した目論見書が１件作成されています（2019年5月末日現在）。
32ページ
注1：2019年１月末日現在。各数値には、物流関連施設以外の不動産のプロパティマネジメント及びマスターリースに係る実績を含みます。
注2：「他社からの受託」には、ＣＲＥの管理面積から本投資法人からの受託に係る面積及びＣＲＥがマスターレッシ―として関与している物件に係る面積を除いた管理面積（他上場物流リート及び私募ファンド等からの受託に係る管理面積）がＣＲＥの管理面積全体に占める割合を記載しています。
注3：「リート組入れ可能な物件」とは、証券化・信託設定の適性があり、汎用性が確保され、基本的な仕様が満たされていると本投資法人が考える物件をいいます。

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