【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

2020年１月７日【発行者名】

ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都港区虎ノ門二丁目10番１号【事務連絡者氏名】

ＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社
企画部長
戸田 裕久

【電話番号】

03-5575-3600【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券に係る投資法人の名称】

ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集
10,754,000,000円
売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
557,000,000円

伊藤毅（注１）発行価額の総額は、2019年12月20日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。ただし、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異なります。
（注２）売出価額の総額は、2019年12月20日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

安定操作に関する事項

１.

２.

【縦覧に供する場所】

今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場
投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令第20条第１項に規定する安定操
作取引が行われる場合があります。
上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
１【募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）】（１）【投資法人の名称】
ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人（英文表示：CRE Logistics REIT, Inc.）（以下「本投資法人」といいます。）（注）

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき設立された投資法人です。

（２）【内国投資証券の形態等】
本書に従って行われる募集（以下「一般募集」又は「本募集」といいます。）又は売出しの対象である有価証券は、本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資
口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第２項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はあ
りません。
（注）

投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
88,000口（注）

一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の主幹事会社であるＳＭＢＣ日興
証券株式会社が、株式会社シーアールイー（以下「ＣＲＥ」ということがあります。）から4,400口を上限として借り入れる本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事
項 １オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。

（４）【発行価額の総額】
10,754,000,000円（注）

後記「（13）引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、後記「（13） 引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、2019年12月20日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【発行価格】
未定（注１）

発行価格等決定日（後記「（13）引受け等の概要」で定義します。以下同じです。）の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値）に0.90～1.00を乗じた価格（１円未満切捨て）を仮条件として需要状況等を勘案した上で決定します。
今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメント
による売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］https://cre-reit.co.jp/）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載
内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
（注２） 上記仮条件により需要状況等を勘案した上で、2020年１月15日（水）から2020年１月20日（月）までの間のいずれかの日（発行価格等決定日）に一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が本投資口１口当たりの払込金として引受人から受け取る金額）を決定します。
（注３） 後記「（13） 引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格の総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金となります。

- 1 -（６）【申込手数料】
該当事項はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位（８）【申込期間】
2020年１月16日（木）から2020年１月17日（金）まで（注）

申込期間は、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記申込期間
は、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2020年１月14日（火）から、最短で2020年１月15日（水）まで、最長では2020年１月20日（月）までですが、実際の発行価格等決定
日は、2020年１月15日（水）から2020年１月20日（月）までの間のいずれかの日です。
したがって、① 発行価格等決定日が2020年１月15日（水）の場合、申込期間は「2020年１月16日（木）から2020年１月17日（金）まで」② 発行価格等決定日が2020年１月16日（木）の場合、申込期間は「2020年１月17日（金）から2020年１月20日（月）まで」③ 発行価格等決定日が2020年１月17日（金）の場合、申込期間は「2020年１月20日（月）から2020年１月21日（火）まで」④ 発行価格等決定日が2020年１月20日（月）の場合、申込期間は「2020年１月21日（火）から2020年１月22日（水）まで」となりますので、ご注意下さい。

（９）【申込証拠金】
発行価格と同一の金額です。
（１０）【申込取扱場所】
引受人の本店及び全国各支店並びに営業所（１１）【払込期日】
2020年１月21日（火）（注）

払込期日は、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記払込期日
は、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2020年１月14日（火）から、最短で2020年１月15日（水）まで、最長では2020年１月20日（月）までですが、実際の発行価格等決定
日は、2020年１月15日（水）から2020年１月20日（月）までの間のいずれかの日です。
したがって、① 発行価格等決定日が2020年１月15日（水）の場合、払込期日は「2020年１月21日（火）」② 発行価格等決定日が2020年１月16日（木）の場合、払込期日は「2020年１月22日（水）」③ 発行価格等決定日が2020年１月17日（金）の場合、払込期日は「2020年１月23日（木）」④ 発行価格等決定日が2020年１月20日（月）の場合、払込期日は「2020年１月24日（金）」となりますので、ご注意下さい。

（１２）【払込取扱場所】
株式会社三井住友銀行 丸ノ内支店
東京都千代田区丸の内三丁目４番２号（注）

上記払込取扱場所では、本投資口の買付けの申込みの取扱いを行いません。

- 2 -（１３）【引受け等の概要】
以下に記載する引受人は、2020年１月15日（水）から2020年１月20日（月）までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額（引受価額）にて本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行います。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。ただし、引受人は、払込期日に発行価額の総額を本投資法人に払い込むものとし、一般募集における発行価格の総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金とします。
引受人の名称

住所

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号

野村證券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目９番１号

みずほ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目５番１号

大和証券株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目９番１号

三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社
合引受投資口数未定

東京都千代田区丸の内二丁目５番２号

計-88,000口（注１） 本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託しているＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。
（注２） 上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。
（注３） 主幹事会社は、ＳＭＢＣ日興証券株式会社です。
（注４） 各引受人の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定されます。

（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１５）【手取金の使途】
一般募集における手取金10,754,000,000円については、後記「第二部 参照情報 第２ 参照
書類の補完情報 ２ 投資対象 （１）第７期取得資産及び取得予定資産の概要 ① 第７期取得資産及び取得予定資産の概要」に記載の資産（以下「取得予定資産」といいます。）の取得
資金の一部に充当します。
（注１） 調達する資金については、支出するまでの間、金融機関に預け入れる予定です。
（注２） 上記の手取金は、2019年12月20日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

- 3 -（１６）【その他】① 申込みは、前記「（８） 申込期間」に記載の申込期間内に前記「（10） 申込取扱場所」に記載の申込取扱場所に前記「（９） 申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うものとします。
② 申込証拠金には利息をつけません。
③ 申込証拠金のうち発行価額（引受価額）相当額は、前記「（11） 払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金に振替充当します。
④ 一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。
したがって、（イ）発行価格等決定日が2020年１月15日（水）の場合、受渡期日は「2020年１月22日（水）」（ロ）発行価格等決定日が2020年１月16日（木）の場合、受渡期日は「2020年１月23日（木）」（ハ）発行価格等決定日が2020年１月17日（金）の場合、受渡期日は「2020年１月24日（金）」（ニ）発行価格等決定日が2020年１月20日（月）の場合、受渡期日は「2020年１月27日（月）」となりますので、ご注意下さい。
一般募集の対象となる本投資口は、上記受渡期日から売買を行うことができます。
振替法の適用により、本投資口の売買は、保管振替機構又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

- 4 -２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】（１）【投資法人の名称】
前記「１ 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）
称」と同じです。
（２）【内国投資証券の形態等】
前記「１ 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）の形態等」と同じです。

（１）投資法人の名（２） 内国投資証券（３）【売出数】
4,400口（注１） オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社がＣＲＥから4,400口を上限として借り入れる本投資口の売出しです。
したがって、上記売出数は、オーバーアロットメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況
等により減少する場合、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
（注２） オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事
項 １ オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。
今後、売出数が決定された場合には、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金）及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取
金、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人
ウェブサイト（［URL］https://cre-reit.co.jp/）（新聞等）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。

（４）【売出価額の総額】
557,000,000円（注）

上記の売出価額の総額は、2019年12月20日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【売出価格】
未定（注）

売出価格は、前記「１ 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）
価格と同一の価格とします。

（５）発行価格」に記載の発行（６）【申込手数料】
該当事項はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位（８）【申込期間】
2020年１月16日（木）から2020年１月17日（金）まで（注）

申込期間は、前記「１ 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）
期間と同一とします。

（８）申込期間」に記載の申込（９）【申込証拠金】
売出価格と同一の金額です。
（１０）【申込取扱場所】
ＳＭＢＣ日興証券株式会社の本店及び全国各支店（１１）【受渡期日】
2020年１月22日（水）（注）

受渡期日は、前記「１ 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）
渡期日と同一とします。

- 5 -（16）その他④」に記載の受（１２）【払込取扱場所】
該当事項はありません。
（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１５）【手取金の使途】
該当事項はありません。
（１６）【その他】① 申込みは、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（10） 申込取扱場所」に記載の申込取扱場所に前記「（９） 申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うものとします。
② 申込証拠金には利息をつけません。
③ オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「（11） 受渡期日」に記載の受渡期日から売買を行うことができます。
振替法の適用により、本投資口の売買は、保管振替機構又は口座管理機関における振替口
座での振替により行われます。

- 6 -第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。

第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。

- 7 -第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
１

オーバーアロットメントによる売出し等について
一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社がＣＲＥから4,400口を上限として借り入れる本投資口の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメント
による売出しの売出数は、4,400口を予定していますが、当該売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少する場合、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、借入
投資口の返還を目的として、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限として、本投資口を一般募集の発行価額と同一の価格でＣＲＥから追加的に買取る権利（以下「グリーンシューオプション」といいます。）を、2020年２月14日（金）を行使期限としてＣＲＥから付与されます。また、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出
しの申込期間の終了する日の翌日から2020年２月14日（金）までの間（以下「シンジケートカバ
ー取引期間」といいます。（注））、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場
合があります。ＳＭＢＣ日興証券株式会社がシンジケートカバー取引により買い付けた全ての本
投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わない場合、又はオーバー
アロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる
場合があります。
更に、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操
作取引及びシンジケートカバー取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、グリーンシューオプションを行使し、本投資口をＣＲＥから取得する予定です。
なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントによる売出しが行われる場合の売出数については、発行価格等決定日に決定されます。オーバーア
ロットメントによる売出しが行われない場合は、ＳＭＢＣ日興証券株式会社によるＣＲＥからの本投資口の借入れ及びＣＲＥからＳＭＢＣ日興証券株式会社へのグリーンシューオプションの付与は行われません。また、東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引も行われません。
（注） シンジケートカバー取引期間は、① 発行価格等決定日が2020年１月15日（水）の場合、シンジケートカバー取引期間は「2020年１月18日（土）から2020年２月14日（金）までの間」② 発行価格等決定日が2020年１月16日（木）の場合、シンジケートカバー取引期間は「2020年１月21日（火）から2020年２月14日（金）までの間」③ 発行価格等決定日が2020年１月17日（金）の場合、シンジケートカバー取引期間は「2020年１月22日（水）から2020年２月14日（金）までの間」④ 発行価格等決定日が2020年１月20日（月）の場合、シンジケートカバー取引期間は「2020年１月23日（木）から2020年２月14日（金）までの間」となりますので、ご注意下さい。

２

売却・追加発行の制限（１） 本投資法人の執行役員兼本資産運用会社の代表取締役社長である伊藤毅、本資産運用会
社の取締役兼ＣＲＥの代表取締役社長である亀山忠秀及びＣＲＥの筆頭株主である京橋
興産株式会社は、一般募集に際し、ＳＭＢＣ日興証券株式会社との間で、発行価格等決
定日から一般募集の受渡期日以降180日を経過する日までの期間、ＳＭＢＣ日興証券株式
会社の事前の書面による承諾を受けることなしに、本投資口の売却等を行わない旨を合意します。
上記の場合において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、その裁量で、当該制限を一部若し
くは全部につき解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有します。

- 8 -（２） ＣＲＥは、一般募集に際し、ＳＭＢＣ日興証券株式会社との間で、発行価格等決定日から一般募集の受渡期日以降180日を経過する日までの期間、ＳＭＢＣ日興証券株式会社の事前の書面による承諾を受けることなしに、本投資口の売却等（ただし、オーバーアロ
ットメントによる売出しに伴うＳＭＢＣ日興証券株式会社への本投資口の貸付け及びグリーンシューオプションの行使に基づくＳＭＢＣ日興証券株式会社への本投資口の売却等を除きます。）を行わない旨を合意します。
上記の場合において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、その裁量で、当該制限を一部若し
くは全部につき解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有します。
（３） 本投資法人は、一般募集に際し、ＳＭＢＣ日興証券株式会社との間で、発行価格等決定日から一般募集の受渡期日以降90日を経過する日までの期間、ＳＭＢＣ日興証券株式会
社の事前の書面による承諾を受けることなしに、本投資口の発行等（ただし、本投資口の投資口分割等の場合の発行等を除きます。）を行わない旨を合意します。
上記の場合において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、その裁量で、当該制限を一部若し
くは全部につき解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有します。

- 9 -第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法」といいます。）第27条において準用する金商法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照下さい。
１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間 第６期（自2019年１月１日
提出

至2019年６月30日）

2019年９月24日関東財務局長に

２【半期報告書】
該当事項はありません。
３【臨時報告書】
該当事項はありません。
４【訂正報告書】
訂正報告書（上記1の有価証券報告書の訂正報告書）を2020年１月７日に関東財務局長に提出- 10 -

第２【参照書類の補完情報】
参照書類である、2019年９月24日付の本投資法人の第６期有価証券報告書（2020年１月７日提出の有価証券報告書の訂正報告書により訂正済み。以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、本書の提出日現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている事項については、本書の提出日現在、変更がないと判断しています。
なお、以下の文中における将来に関する事項及び参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の提出日現在において本投資法人が判断したものです。
（注）

本書に記載する数値は、別途注記する場合を除き、金額については表示単位未満を切り捨てて記載し、面積、年数及び比率については表示単位未満を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額、面積、年数又は比率の合計が一致しない
場合があります。

- 11 -

１

投資方針（１）オファリング・ハイライト
本投資法人は、本募集における特色として本投資法人が訴求するポイント（オファリング・
ハイライト）は、以下の３点であると考えています。本投資法人は、本募集及び本募集と並行して実行する新規借入れによる調達資金を利用した取得予定資産の取得を通じて、投資主価値の向上を図ります。
＜１口当たり分配金・１口当たりNAV（注１）の向上に資する外部成長の実現＞
・１口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長により、投資主価値を向上
・インプライドキャップレート（注２）を上回る適正な価格で、時機を捉えた機動的な取得・投資主価値向上に資する物件を厳選した、本投資法人初の外部取得＜ロジスクエア（注３）への投資によりポートフォリオの質を向上＞
・新たに外環道・東京西側エリアの物件を取得
・キャッシュ・フローの安定性、長期契約、立地の良さは従前のポートフォリオと同様の高品
質を確保
・上場後約２年間で２回の公募増資により、ポートフォリオの分散が進展＜継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略＞
・ＣＲＥグループ（注４）との連携による取得予定資産取得後（注５）のポートフォリオと同規模のパイプライン（延床面積ベース）（注６）により（注７）、継続的な投資主価値の向上を目指し、適正な価格での物件取得を今後も推進
・LTV（注８）の低減、新規借入先からの調達、長期の借入れ及び返済期限の分散により安定的な財務運営を推進
・分配金の最大化及びLTV低減を目指した効率的なキャッシュマネジメント
・資産運用報酬の改定、スポンサー及び本資産運用会社の各経営陣による本投資口の保有により、投資主利益と合致した体制を構築（注１）「NAV」とは、本投資法人の保有資産（本書の提出日現在において本投資法人が保有する資産をいいます。以下同
じです。）や取得予定資産の鑑定評価額を考慮した純資産価値（Net Asset Value）をいいます。計算方法の詳細については、後記「① １口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長の実現 （イ）１口当たり分配
金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長により、投資主価値を向上」をご参照下さい。以下同じです。
（注２） 「インプライドキャップレート」とは、投資口価格をベースに算出される投資家の不動産要求利回りをいいます。
詳細については、後記「① １口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長の実現 （ロ） インプラ
イドキャップレートを上回る適正な価格で、時機を捉えた機動的な取得」をご参照下さい。以下同じです。
（注３） 「ロジスクエア」とは、ＣＲＥ又は同社に事業譲渡される前の株式会社コマーシャル・アールイー（ＣＲＥは、2010年８月に同社の事業系不動産のマスターリース事業及び賃貸管理事業を譲り受けています。）によって開発された、テナントニーズに応える良質な物流関連施設（不動産を構成する建物が物品の輸・配送、保管、備蓄、荷役、梱包、仕分け、流通加工及び情報提供の各機能から構成される企業間物流業務及び販売物流業務に供する諸施設の用途（以下「物流施設用途」といいます。）のみで構成される単一施設若しくは不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち物流施設用途の床面積が最大である複合施設又は不動産を構成する建物が消費者との間の寄託契約に基づき物品の保管の用途（以下「寄託保管用途」といいます。）のみで構成される単一施設若しくは不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち寄託保管用途の床面積が最大である複合施設をいい、これらに付帯する設備
及び事務所を含みます。以下同じです。）を指す名称です。以下同じです。なお、ロジスクエアの特徴の詳細については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針 （１） 投資方針
① 基本方針 （ニ）ロジスクエア（テナントニーズに応える良質な物流関連施設）の特徴」をご参照下さい。
（注４） 「ＣＲＥグループ」とは、ＣＲＥ（なお、スポンサーとしてのＣＲＥを、以下「スポンサー」ということがあります。）及びそのグループ会社をいいます。ＣＲＥグループは、ＣＲＥ並びにその子会社及び関連会社（2019年７月
末日現在、連結子会社７社、関連会社７社）で構成されます。以下同じです。
（注５） 「取得予定資産取得後」とは、取得予定資産の取得が完了する時点をいいます。なお、取得予定資産取得後のポー
トフォリオに関する各数値は、一定の仮定の下、保有資産及び取得予定資産に係る一定の時期における各数値をそ
れぞれ単純に合算して算出したものであり、実際の取得予定資産取得後の数値と一致するとは限りません。以下同じです。
（注６） 「パイプライン」とは、①本投資法人及び本資産運用会社並びにＣＲＥとの間で締結した2017年９月26日付スポン
サーサポート契約（その後の変更を含みます。）（以下「スポンサーサポート契約」といいます。）に基づき本投資法人がすでに優先的売買交渉権を取得している物件（以下「優先交渉物件」といいます。）、②ＣＲＥが開発中の物件であり、今後同契約に基づき優先的売買交渉権が付与される予定の物件をいいます（取得予定資産を除きます。）。なお、スポンサーサポート契約上、本投資法人又は本資産運用会社はＣＲＥグループが開発し保有する全ての物件について優先的売買交渉権を付与され、当該物件を取得する機会の提供を受けます（ただし、スポンサー
サポート契約に定める適用除外事由に該当する場合を除きます。）が、かかる優先的売買交渉権が付与された場合であっても、本投資法人が、優先的売買交渉権が付与された物件の取得を義務付けられることはありません。以下同じです。
（注７） 本書の提出日現在、本投資法人はＣＲＥグループとの間でかかるパイプラインについて具体的な交渉を行っておらず、現時点において取得する予定はなく、また今後取得できる保証もありません。また、本書の提出日現在、パイプラインのうち、ロジスクエア神戸西、狭山日高IC開発計画（仮）、ロジスクエア三芳、ロジスクエア大阪交野、
ロジスクエア三芳Ⅱ及び埼玉県ふじみ野市での開発計画の開発は完了しておらず、延床面積は本書の提出日現在の計画に基づくものであり、実際とは異なる可能性があります。なお、本書の提出日現在のパイプラインを記載して- 12 -

（注８）①

いますが、優先的売買交渉権はこれらの物件以外にも随時付与され、また、ＣＲＥグループはこれらの物件以外についても随時開発を進めていきます。
「LTV」とは、本投資法人の総資産額のうち、借入額の残高が占める割合をいいます。以下同じです。

１口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長の実現（イ）１口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長により、投資主価値を向上
本募集に伴う取得予定資産の取得を通じ、本募集後の１口当たりNAV（注１）は123,251円となる見込みであり、第１回公募増資（注２）後の119,557円（注３）から3.1％上昇することにより投資主価値の向上を実現する予定です。また、本募集後も１口当たり分配金の継続的な上昇を図り、投資主価値の着実な向上を目指します。
（注１）

本募集後の「１口当たりNAV」は、以下の計算式により求めています。
本募集後の１口当たりNAV＝（第６期（2019年６月期）末時点の貸借対照表上の純資産額＋第１回公募増資による発行価額の総額＋本募集による発行価額の総見込額*＋第６期（2019年６月期）末時点の保有資産の鑑定評価額**
合計－第６期（2019年６月期）末時点の保有資産の期末帳簿価額合計＋第７期取得資産（以下の（注２）にて定義します。以下同じです。）の鑑定評価額**合計－第７期取得資産の取得価格***合計＋取得予定資産の鑑定評価額**合計－取得予定資産の取得予定価格***合計－第６期（2019年６月期）の分配金総額)÷本募集後の本投資法人の発行済投資口の総口数*
本募集による発行価額の総見込額として10,754,000,000円を見込んでいます。かかる見込額は、2019年12月20日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（133,000円）を基準として、発行価額を本投資口１口当たり122,208円と仮定して算出したものです。したがって、本募集における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった場合には、本募集による発行価額の総額は前記金額よりも減少することとなり、実際の取得予定資産取得後の１口当たりNAVは上記よりも低くなる可能性があります。逆に、実際の発行価額が前記仮定額よりも高額となった場合には、本募集による発行価額の総額が前記金額よりも増加し、実際の取得予定資産取得後の１口当たりNAVは上記よりも高くなる可能性があります。
**
各保有資産及び各取得予定資産に係る不動産鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会
社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社に委託しており、「鑑定評価額」は、第７期取得資産を除く
保有資産については2019年６月末日を価格時点、第７期取得資産については2019年５月末日を価格時点、取得予定資産については2019年11月末日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された不動産鑑定評価額に基づき算出しています。詳細は、保有資産については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第１ファンドの状況 ５ 運用状況 （２） 投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの （イ）不動産等の概要
ｅ．不動産鑑定評価書等の概要」、第７期取得資産及び取得予定資産については後記「２ 投資対象 （２）
第７期取得資産及び取得予定資産の個別信託不動産の概要」をご参照下さい。以下同じです。
*** 「取得予定価格」とは、各取得予定資産に係る信託受益権譲渡契約に記載された各信託受益権の売買代金をいいます。「取得価格」とは、各保有資産に係る信託受益権譲渡契約に記載された各信託受益権の売買代金をいいます。また、取得価格及び取得予定価格を「取得（予定）価格」といいます。なお、かかる売買代金には、消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。以下同じです。
本募集後の１口当たりNAVは、上記の仮定の下に算出した本書の提出日現在における見込値であり、実際の本募集
後の１口当たりNAVと一致するとは限りません。
（注２） 「第１回公募増資」及び「第１回PO」とは、上場後初となる2019年7月16日を払込期日として行われた前回の公募増資をいいます。また、「第７期取得資産」とは、第１回公募増資による手取金等を用いて第７期中に取得した物
件をいいます。更に、第1回公募増資及び第１回POとの対比で、本募集を「第２回公募増資」又は「第２回PO」ということがあります。以下同じです。
（注３） 第１回公募増資後の「１口当たりNAV」は、以下の計算式により求めています。以下同じです。
第１回公募増資後の１口当たりNAV＝（第６期（2019年６月期）末時点の貸借対照表上の純資産額＋第１回公募増資による発行価額の総額＋第６期（2019年６月期）末時点の保有資産の鑑定評価額合計－第６期（2019年６月期）
末時点の保有資産の期末帳簿価額合計＋第７期取得資産の鑑定評価額合計－第７期取得資産の取得価格合計－第６期（2019年６月期）の分配金総額)÷第１回公募増資後の本投資法人の発行済投資口の総口数- 13 -

＜１口当たりNAVが上昇＞（注）

第６期末の「１口当たりNAV」は、以下の計算式により求めています。
第６期末の１口当たりNAV=（第６期（2019年６月期）末時点の貸借対照表上の純資産額＋第６期（2019年６月期）
末時点の保有資産の鑑定評価額合計－第６期（2019年６月期）末時点の保有資産の期末帳簿価額合計－第６期（2019年６月期）の分配金総額）÷第６期（2019年６月期）末時点の本投資法人の発行済投資口の総口数（ロ）インプライドキャップレートを上回る適正な価格で、時機を捉えた機動的な取得
本投資法人は、適正な価格での取得を実現し、取得予定資産の平均鑑定NOI利回り（注１）は、本投資法人のインプライドキャップレート（注２）や首都圏キャップレー
ト水準（注３）を上回る4.7％となる予定です。このように、取得予定資産の平均鑑定
NOI利回りが本投資法人のインプライドキャップレートや首都圏キャップレート水準よりも高いことは、本投資法人の既存のポートフォリオに対して投資家が要求していると考えられる不動産利回りや他の上場投資法人が保有している物流施設の利回りよりも高い利回りで取得予定資産を購入することを意味すると考えられ、その結果、本投資法人のポートフォリオの価値の向上、ひいては投資主価値の向上につながるものと考えてい
ます。
（注１）

（注２）

（注３）

取得予定資産の「平均鑑定NOI利回り」は、各取得予定資産の取得予定価格の合計に対して各取得予定資産の鑑定
NOI（鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net Operating Income）をいい、減価償却費を控除する前の収益をいいます。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF（純収益、Net CashFlow）とは異なります。以下同じです。）の合計が占める割合を、百分率で小数第２位を四捨五入して記載しています。平均鑑定NOI利回りは、本資産運用会社が算出した数値であり、鑑定評価書に記載されている数値ではありません。なお、本投資法人による取得予定資産取得後の実績値とは異なる可能性があります。以下同じです。
「本投資法人のインプライドキャップレート」は、以下の計算式で算出した値を、百分率で小数第２位を四捨五入して記載しています。
インプライドキャップレート＝年間巡航NOI*÷｛2019年12月20日時点の本投資法人の時価総額＋第６期（2019年６月期）末時点の有利子負債額＋2019年７月16日新規借入れの有利子負債額－2019年７月末日借換えによる借入金純減額＋第６期（2019年６月期）末時点の預り敷金－（第６期（2019年６月期）末時点の現預金－第６期（2019年６月期）末時点の使途制限付預金）｝*「年間巡航NOI」は、第６期（2019年６月期）末時点の各保有資産の実績NOI（運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net Operating Income）の実績値を第６期（2019年６月期）の運用期間を踏まえて年換算した数値をいいます。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF（純収益、Net Cash Flow）とは異なります。）の合計に第７期取得資産の2019年５月末日を価格時点とする鑑定NOIを加えた数値を記載しています。
「首都圏キャップレート水準」は、一般社団法人不動産証券化協会（以下「ARES」といいます。）が公表している
データベース（ARES J-REIT Property Database）より首都圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県、群馬県及び山梨県を指します。以下同じです。）に所在する上場不動産投資法人保有の物流施設を抽出し、- 14 -

当該各物流施設に係る直近期の実績NOI×２÷直近期末時点の鑑定評価額で計算した値を単純平均した上で、百分率で小数第２位を四捨五入して記載しています。

＜インプライドキャップレート及び首都圏キャップレート水準を上回る
適正な価格での取得＞＜各取得予定資産の鑑定NOI利回り（注１）＞

（注１）

（注２）

各取得予定資産の「鑑定NOI利回り」は、取得予定価格に対する各取得予定資産の鑑定NOIの割合であり、百分率で小数第２位を四捨五入して記載しています。鑑定NOI利回りは、本資産運用会社が算出した数値であり、鑑定評価書に記載されている数値ではありません。なお、本投資法人による取得予定資産取得後の実績値とは異なる可能性があります。以下同じです。
「ロジスクエア瑞穂Ａ」、「ロジスクエア瑞穂Ｂ」の物件名称は、本書の提出日現在、それぞれ「ＣＲＥ瑞穂町物
流センターＡ棟」、「ＣＲＥ瑞穂町物流センターＢ棟」ですが、取得時までに変更を予定しているため、変更後の名称を記載しています。以下同じです。

以下のグラフ記載のとおり、第１回公募増資は、本投資法人の投資口価格が上場時の発行価格を安定して上回って推移し新投資口発行による希薄化の影響が小さくなると判断できるようになった後、速やかに実行しており、今後もこのように投資口価格の推移等を勘案し、時機を捉えて、機動的な資金調達及び物件取得を行っていく方針です。
＜時機を捉えた機動的な資金調達及び物件取得を実現＞（ハ）投資主価値向上に資する物件を厳選した、本投資法人初の外部取得
取得予定資産は、これまでの取得資産と異なりスポンサーパイプライン以外の物件であり、本投資法人にとって初の外部取得となります。具体的には、取得予定資産はいずれもＣＲＥ又は株式会社コマーシャル・アールイーによって開発された後、特別の利害関係のない外部私募ファンドに売却され、当該ファンドにて運用されていた資産となります（注）。本資産運用会社の物件情報の収集力と取得に向けた交渉力を活用し、取得予定資産が本投資法人の投資方針に合致した物件であることを確認するとともに、当該ファンド（その後一旦取得予定資産は国内リース会社に売却されており、本投資法人の直接の取得先は当該リース会社となります。）及び当該リース会社との間で、取得予定
資産の取得及びその条件について交渉を重ねました。その結果、本投資法人が適切と考える取得予定価格にて、本投資法人の投資方針に合致した物件を外部から取得することが可能となりました。これにより、投資主価値向上に資する外部成長を実現できることとなりました。
（注）

本投資法人が、本募集後に取得予定資産を取得するに際しては、後記の第７期取得資産同様、当該ファンドは一旦国内リース会社に取得予定資産を売却しているため、今回の取得予定資産の取得先は当該国内リース会社となる予定です。第１回公募増資時に取得した第７期取得資産も、投資口価格に配慮しつつ機動的に物件を取得するため、リース会社によるブリッジ機能を活用し、スポンサーから国内リース会社に対し、将来の本投資法人に対する売却を視野に入れながら一旦売却を行っており、その後本投資法人において取得しました。このため、取得予定資産も第７期取得資産も直接の取得先は国内リース会社となる点は同じですが、今回の取得予定資産は、特別の利害関係- 15 -

のない外部私募ファンドにて運用されていた資産であり、当該ファンドとの間での交渉により取得に至ったものであることから、本投資法人にとって初の外部取得と位置づけています。

＜外部物件を厳選取得することで適正な価格水準を維持＞（注）

各取得予定資産の「償却後鑑定NOI利回り」は、取得予定価格に対する各取得予定資産の鑑定NOIから減価償却費の見込額を控除した数値の合計が占める割合を、百分率で小数第２位を四捨五入して算出しています。償却後鑑定
NOI利回りは、本資産運用会社が算出した数値であり、鑑定評価書に記載されている数値ではありません。なお、
本投資法人による取得予定資産取得後の実績値とは異なる可能性があります。以下同じです。

＜本投資法人初のスポンサー以外からの物件取得（取得（予定）価格ベース）＞- 16 -

＜ＣＲＥ開発の良質な物流施設へ引き続き投資（取得（予定）価格ベース）＞（注）②「ＣＲＥ開発」とは、ＣＲＥ開発比率の算定の基礎となる、ＣＲＥ及び同社に事業譲渡される前の株式会社コマー
シャル・アールイー（両社が出資（匿名組合出資を含みますが、これに限られません。）する特別目的会社（本書の提出日現在、解散し、清算を結了している特別目的会社を含みます。）を含みます。）の開発した物件をいいます。「ＣＲＥ開発比率」とは、各時点における本投資法人の保有資産又は取得予定資産に占めるＣＲＥ開発の比率（取得（予定）価格ベース）をいいます。以下同じです。

ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質を向上（イ）新たに外環道・東京西側エリアの物件を取得
保有資産及び取得予定資産は、インターチェンジから距離が近く、また、労働力確保の観点から公共交通機関へのアクセスの良さも備えた物流適地を中心に所在しています。パイプラインについても同様です。
また、本募集においては、取得予定資産として、新たに外環道・東京西側エリアに所在する物件を取得する予定です。

（注１）
（注２）

開通年度未定の道路について、実際に開通することを保証できるものではありません。
ロジスクエア神戸西は2020年４月に、狭山日高IC開発計画（仮）及びロジスクエア三芳は2020年６月に、ロジスク
エア大阪交野は2021年１月に、ロジスクエア三芳Ⅱは2021年３月に竣工する予定であり、埼玉県ふじみ野市での開発計画は竣工時期未定です。
（注３） 本書の提出日現在、優先交渉権の有無にかかわらず、本投資法人はＣＲＥとの間で取得予定資産を除くＣＲＥ保有・開発中物件について具体的な交渉は行っておらず、現時点において取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。

- 17 -

（ロ）従前のポートフォリオと同様の高品質を確保
本投資法人は、取得予定資産は、いずれも、参照有価証券報告書「第一部 ファンド
情 報 第 １ フ ァ ン ドの 状況 ２ 投資 方 針 （ １ ） 投 資方 針 ① 基 本方 針（ニ）ロジスクエア（テナントニーズに応える良質な物流関連施設）の特徴」に記載された立地、基本仕様、拡張性及び快適性の４つの要素において従前のポートフォリオと同様の高品質を有しているものと判断しています。したがって、取得予定資産取得後も質の高いポートフォリオを維持できるものと考えています。

（注１）「第１回公募増資後」には、第１回公募増資に伴う第７期取得資産の取得が完了した時点である2019年７月16日において保有していた各資産に係る指標を記載しています。なお、各指標の基準時点については以下の各注をご参照下さい。
（注２） 「平均鑑定NOI利回り」は、各保有資産又は各取得予定資産の取得（予定）価格の合計に対して各保有資産又は各取得予定資産の鑑定NOI（第７期取得資産を除く各保有資産については2019年６月末日を価格時点、第７期取得資産については2019年５月末日を価格時点、取得予定資産については2019年11月末日を価格時点とする鑑定評価書に基づく鑑定NOIをいいます。以下同じです。）の合計が占める割合を、百分率で小数第２位を四捨五入して算出しています。平均鑑定NOI利回りは、本資産運用会社が算出した数値であり、鑑定評価書に記載されている数値ではありません。
（注３） 「平均償却後鑑定NOI利回り」は、各保有資産又は各取得予定資産の取得（予定）価格の合計に対して、各保有資産又は各取得予定資産の鑑定NOIから減価償却費の見込額を控除した数値の合計が占める割合を、百分率で小数第２位を四捨五入して算出しています。平均償却後鑑定NOI利回りは、本資産運用会社が算出した数値であり、鑑定評価書に記載されている数値ではありません。
（注４） 「平均築年数」は、本投資法人の保有資産又は取得予定資産の築年数（各物件に係る不動産登記簿上の新築年月から、2019年11月末日までの年数をいいます。以下同じです。）を、取得（予定）価格で加重平均し、小数第２位を四捨五入して算出しています。
（注５） 「稼働率」は、本投資法人の保有資産又は取得予定資産について、2019年11月末日現在における当該物件に係る賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を、取得（予定）価格で加重平均し、百分率で小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注６） 「平均賃貸借契約期間」は、本投資法人の保有資産又は取得予定資産について、2019年11月末日現在における当該物件に係る賃貸借契約期間を、取得（予定）価格で加重平均し、小数第２位を四捨五入して算出しています。
（注７） 「平均賃貸借残存期間」は、本投資法人の保有資産又は取得予定資産の賃貸借残存期間（本書の提出日から、2019
年11月末日現在における当該物件について締結されている賃貸借契約（パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約）に規定された賃貸借契約満了日までの期
間をいいます。以下同じです。）を、取得（予定）価格で加重平均し、小数第２位を四捨五入して算出しています。
（注８） 「テナント数」は、2019年11月末日現在における本投資法人の保有資産又は取得予定資産のテナント数（所有者とマスターリース会社との間でマスターリース契約の締結が予定されている場合、パススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントの総数を記載し、固定賃料型マスターリースの物件についてはかかるマスターリース
会社のみをテナントとしてテナント数を記載しています。また、エンドテナントが第三者を同居させ、又は一部区画を第三者に転貸している場合であっても、かかる第三者の数はテナント数には含めていません。以下同じです。）の合計を記載しています。

- 18 -

＜取得予定資産取得後のポートフォリオ＞（注１）「延床面積」は、各物件に関し、不動産登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。なお、附属建物の面積も含みます。以下同じです。
（注２） 「築年数」は、各物件に係る不動産登記簿上の新築年月から2019年11月末日までの年数を、小数第２位を四捨五入して算出しています。
（注３） 「BTS」とは、ビルド・トゥ・スーツの略称であり、特定の企業向けにその要望を仕様に取り入れ開発された物流
不動産をいいます。以下同じです。
（注４） 「開発者」欄における「ＣＲＥ」には、ＣＲＥが出資（匿名組合出資を含みますが、これに限られません。）している特別目的会社及び株式会社コマーシャル・アールイーを含みます。

（ハ）上場後約２年間で２回の公募増資により、ポートフォリオの分散が進展
本投資法人においては、上場後約２年間で２回の公募増資を行うことにより、テナン
トの上位５テナント比率（賃貸面積ベース）及び賃貸借期限の分散（賃貸面積ベース）の二つの観点から、ポートフォリオの分散が進展する見込みです。
＜テナント分散（賃貸面積ベース）＞- 19 -

＜賃貸借期限の分散（賃貸面積ベース）＞（ニ）質の高いポートフォリオ
ａ．キャッシュ・フローの安定性
本投資法人は、保有資産について、多くの場合、テナントが契約期間内に中途解約す
る際には、その後の未経過賃料相当分が違約金となるなど、安定的運営が可能な契約形態を採用しており、取得予定資産についても、原則として、同様の契約形態を採用する
予定です。また、契約満了日の１年前に再契約の締結又は期間満了による終了の意向確認を行います。

（注１）（注２）「定期借家契約比率」とは、2019年11月末日現在における各保有資産及び各取得予定資産に占める定期借家契約を締結している物件の比率（取得（予定）価格ベース）をいいます。
「固定賃料比率」とは、2019年11月末日現在における各保有資産及び各取得予定資産に占める固定賃料型の賃貸借契約を締結している物件の比率（取得（予定）価格ベース）をいいます。

また、本投資法人は主に築浅物件（注）を組み入れており、取得予定資産取得後の平均築年数は4.3年となる見込みです。取得予定資産取得後も浅い平均築年数を維持します。
（注）

本投資法人では、原則として築年数が10年未満の物件を築浅物件と判断しています。以下同じです。

- 20 -

（注）取得予定資産取得後。取得（予定）価格ベース

更に、既存ポートフォリオは築浅物件で構成され、各物件のプロパティマネジメント
業務を委託しているＣＲＥによる適切な物件管理も寄与し、修繕費・資本的支出は2019
年６月期までのところ、低い水準で推移しています。

ｂ．長期の賃貸借契約
本投資法人の保有資産及び取得予定資産については、テナントが専用センター（注１）として利用することで、長期の賃貸借契約が締結可能となっています。

（注１）
（注２）
（注３）

（注４）

「専用センター」とは、1テナントのみが入居し、当該入居テナント専用の施設として使用されている場合の当該施設をいいます。
取得予定資産取得後。取得（予定）価格ベース
一定期間経過後又は一定の時期に残期間全額の賃料を支払わずに解約する権利や賃貸借期間を短縮する権利等が賃借人に留保されている場合があり、必ずしも賃貸借残存期間の全期間にわたり賃料を収受できることが契約上保証されているわけではありません。
「シングル」及び「マルチ」は、2019年11月末日現在における各保有資産及び各取得予定資産に占めるシングルテ
ナント及びマルチテナントの物件の比率を記載しています。なお、前記「（ロ）従前のポートフォリオと同様の高品質を確保」中の（注８）記載の方法により算出したテナント数が１である物件をシングルテナントの物件、２以上である物件をマルチテナントの物件といいます。

- 21 -

ｃ．立地の良さ
本投資法人の保有資産及び取得予定資産は、首都圏等の大需要地又はその近接地に立地し、自動車でのアクセスに優れた、物流施設に対する高い需要が見込まれる物流適地を中心に所在し、公共交通機関によるアクセスも比較的容易であり、テナントの労働力確保にも配慮しています。

（注）③

取得（予定）価格ベース。なお、第１回公募増資後の首都圏比率は94.7%でした。

継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略（イ）ＣＲＥグループとの連携による取得予定資産取得後のポートフォリオと同規模のパイプライン（延床面積ベース）
本投資法人は、ＣＲＥグループとの連携のもと、継続的な分配金成長を目指し、適正な価格での物件取得を今後も推進します。

（注１）

（注２）

本書の提出日現在、本投資法人はＣＲＥグループとの間でパイプラインについて具体的な交渉を行っておらず、現時点において取得する予定はなく、また今後取得できる保証もありません。また、本書の提出日現在、パイプライ
ンのうち、ロジスクエア神戸西、狭山日高IC開発計画（仮）、ロジスクエア三芳、ロジスクエア大阪交野、ロジス
クエア三芳Ⅱ及び埼玉県ふじみ野市での開発計画の開発は完了しておらず、完成予想図、竣工予定日及び予定面積
は本書の提出日現在の計画に基づくものであり、実際とは異なる可能性があります。なお、本書の提出日現在のパイプラインを記載していますが、優先的売買交渉権はこれらの物件以外にも随時付与され、また、ＣＲＥグループ
はこれらの物件以外についても随時開発を進めていきます。
スポンサーサポート契約に定める適用除外事由に該当する場合を除きます。

（ロ）本投資法人の物件取得の考え方・ＣＲＥの物件売却と開発の考え方
ａ．本投資法人の物件取得の考え方
本投資法人は、以下の物件取得の考え方に基づき、投資主価値向上を伴う物件取得を目指します。
- 22 -

（注）あくまでも本書の提出日現在の目標であり、その実現を保証するものではありません。

ｂ．ＣＲＥの物件売却と開発の考え方
ＣＲＥは、以下の物件売却と開発の考え方に基づき、規律ある開発を推進し、本投資法人の外部成長をサポートします。

出所：株式会社シーアールイー「長期経営方針」（2016年９月12日）に基づき本資産運用会社が作成- 23 -

（ハ）LTVの低減、新規借入先からの調達、長期の借入れ及び返済期限の分散を推進
本投資法人は、以下のとおり、取得予定資産の取得及びそれらの附帯費用等の支払資金の一部に充当することを目的として、2020年２月３日を借入実行日とする借入れ（以下「本借入れ」といいます。）を行う予定です。

区分
（注１）

借入先

借入
予定日

借入予定
変動・
金額（上限）
固定の
（百万円）
区分
（注２）

長期
借入金

株式会社三井住友銀行をアレ 2020年
ンジャーとする協調融資団
２月３日

5,600

変動

長期
借入金

株式会社三井住友銀行をアレ 2020年
ンジャーとする協調融資団
２月３日

3,400

変動

短期
借入金

株式会社三井住友銀行

2020年
２月３日

600

変動

長期
借入金

株式会社三井住友銀行

2020年
２月３日

500

変動

（注１）
（注２）

（注３）

（注４）

（注５）

利率
（％）
基準金利
（注３）
＋0.45％
基準金利（注３）＋0.50％
基準金利（注４）＋0.30％
基準金利（注４）＋0.35％

返済期日

借入
期間

2025年
5.0年
１月31日
2026年
6.0年
１月30日
2021年
1.0年
１月29日
2021年
1.5年
７月30日

返済
方法
期限
一括
弁済
期限
一括
弁済
期限
一括
弁済
期限
一括
返済

摘要

無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証
無担保
無保証

「長期借入金」とは、借入期間が１年超の借入れをいい、「短期借入金」とは、借入期間が１年以下の借入れをいいます。以下同じです。
「借入予定金額（上限）」は、本書の提出日現在の借入予定金額の上限額を記載しています。実際の借入金額は、借入予定金額（上限）の範囲内で、本募集における手取金額等の事情を勘案して変動する可能性があり、最終的には、本募集の発行価額の決定後に締結する予定の金銭消費貸借契約により決定されます。以下同じです。
「基準金利」とは、各利払期日の直前の利払日（初回は借入実行日）の２営業日前の日の午前11時における利息計
算期間に対応する期間の一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する３か月日本円TIBOR（365日ベース）をいいます。なお、上記借入先に支払われる融資関連手数料は含んでいません。また、金利スワップ契約を締結し、実質的に金利を固定化する予定です。
「基準金利」とは、各利払期日の直前の利払日（初回は借入実行日）の２営業日前の日の午前11時における利息計
算期間に対応する期間の一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する１か月日本円TIBOR（365日ベース）をいいます。なお、上記借入先に支払われる融資関連手数料は含んでいません。
本借入れについては、本書の提出日現在、金銭消費貸借契約は締結しておらず、アレンジャーである株式会社三井住友銀行から取得した「協調融資団の組成および融資の意向について」と題する書面に基づいて記載しています。
したがって、実際に借入れが行われることは保証されているものではなく、また、実際の借入金額等も変更されることがあります。以下同じです。

本借入れ後（2020年２月３日）（注１）の本投資法人の財務状況は、以下のとおりです。長期の借入れにより、本借入れ後の平均残存年数（注２）は3.3年となる予定です。更に、本借入れにより、LTVを低減させることを目指します（注３）。
（注１）

（注２）
（注３）

「本借入れ後（2020年２月３日）」の各数値は、本書の提出日現在において予定している本借入れについて、本書の提出日現在の借入予定額の上限額で借入れを行うと仮定して算出した、2020年２月３日時点における数値を算出
しています。本借入れの金額及び条件は、本募集による手取金等の事情を勘案した上、借入実行の時点までに変更されることがあり、本借入れ後（2020年２月３日）の各数値は、2020年２月３日の実際の各数値と一致するとは限りません。以下同じです。
「平均残存年数」は、各時点における各有利子負債の借入残存期間（2020年２月３日から各有利子負債の返済期日までの期間）を各有利子負債の残高で加重平均して算出しています。以下同じです。
第６期（2019年６月期）末の本投資法人のLTVは、47.7％でした。本借入れ後のLTVは、以下の計算式による試算では、短期借入金及び期限前弁済を行うことを予定しているものを除いたベースで47.3％となりますが、実際の本借入れ後のLTVと一致するとは限りません。
本借入れ後の「LTV」は、以下の計算式により求めています。
本借入れ後のLTV＝｛第６期（2019年６月期）末時点の有利子負債額＋2019年７月16日新規借入れの有利子負債額－2019年７月末日借換えによる借入金純減額＋本借入れ後の想定長期借入金増加額（9,000百万円）｝÷｛第６期（2019年６月期）末時点の総資産額＋2019年７月16日新規借入れの有利子負債額－2019年７月末日借換えによる借入金純減額＋本借入れ後の想定長期借入金増加額（9,000百万円）＋第１回公募増資による発行価額の総額＋本募集による発行価額の総見込額｝
なお、上記の本借入れ後のLTVの試算については、本借入れについて、本書の提出日現在の借入予定額の上限額で借入れを行うことを仮定した数値ではなく、2019年12月20日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（133,000円）を基準として、発行価額を本投資口１口当たり122,208円と仮定した場合の本借入れの想
定借入額9,850百万円から、短期借入金及び2020年６月期中に期限前弁済することを見込んでいる金額（合計850百万円）を控除した額に基づいて算出しています。なお、本募集による発行価額の総見込額についても同様に2019年
12月20日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（133,000円）を基準とした仮定に基づいて算出しています。本募集による発行価額の総見込額の詳細については、前記「① １口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長の実現 （イ）１口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長により、投資主価値を向上」中の（注１）をご参照下さい。

- 24 -

＜長期での借入れを推進＞

有利子負債
長期負債比率（注）平均残存年数
（注）

本借入れ前

本借入れ後

2019年12月末

2020年２月３日予定

26,719百万円

36,819百万円

2019年12月末

2020年２月３日予定

100.0％

98.4％

2020年２月３日

2020年２月３日予定

2.6年

3.3年

差異
＋10,100百万円
△1.6％
＋0.6年

「長期負債比率」とは、各時点における有利子負債総額に占める長期負債（借入期間が１年超の負債をいい、１年内返済予定の負債を含みます。）の比率をいいます。

また、本投資法人は、多様な金融機関から借入れを実施し、バンクフォーメーションの更なる安定化を図ります。本募集に伴う借入れについては、新たに株式会社福岡銀行
から借入れを実施予定です。
＜本借入れ前のバンクフォーメーション＞

（注１）
（注２）

本借入れ前（2019年７月末日）における有利子負債総額に占める各金融機関の借入れの元本額の割合を算出しています。
企業名は略称を使用しています。

更に、本投資法人は、これまでも借入金の返済期限の分散を図ってきましたが、本借入れにおいても返済期限の分散を図ることにより、財務運営の安定化を推進します。
＜返済期限の分散を推進＞- 25 -

＜負債に対する考え方＞（ニ）分配金の最大化及びLTV低減を目指した効率的なキャッシュマネジメント
物流関連施設においては、土地建物価格に占める建物価格比率が高いという特性を有し、減価償却費が他のアセットクラスに比較して高めに計上される傾向にあるため、本投資法人は、修繕や資本的支出への活用の他、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討の上、原則として毎期継続的に利益を超えた金銭を分配する方針です。継続的な利益超過分配の水準は、本投資法人の財務状況等を勘案し、当面の間、分配金の最大化のため、減価償却費の30％に相当する金額を目処に設定するとともに、財務余力の拡大のため、手元資金の残高、キャッシュ・フローの見込み
等を考慮した上で適切と判断されるときには借入金の返済や物件の取得等に効率的に使用します。

（ホ）ガバナンスの強化① より投資主利益と合致した資産運用報酬体系への変更
本投資法人及び本資産運用会社は、資産運用報酬について、より投資主利益と合致した報酬体系を導入するため、2019年９月27日付の本投資法人の投資主総会にて規約変更を決議し、2020年６月期より、資産運用報酬体系を変更する予定です。当該変更においては、総資産ベース及び当期純利益ベースの運用報酬を減額し、新たに１口当たり当期純利益ベースの運用報酬を設けることにより、１口当たり当期純利益との連動性が高まり、より投資主利益と合致した報酬体系を導入しました。また、売却時報酬について
は、投資主利益を毀損するような売却損を計上する物件売却を行った場合でも報酬が発生するため、廃止しました。
- 26 -

＜変更前及び変更後の資産運用報酬体系＞（へ）ガバナンスの強化② スポンサー・本資産運用会社の各経営陣による本投資口の保有
ａ．スポンサー及び本資産運用会社の各経営陣による本投資口の保有
本投資法人の第１回公募増資においては、スポンサー及び本資産運用会社の各経営陣
がスポンサーの保有する本投資口を取得し、本投資法人へのコミットメントを強化しま
した。

（注１）

（注２）
（注３）

本投資法人のスポンサーであるＣＲＥは、本投資法人の執行役員兼本資産運用会社の代表取締役社長である伊藤毅
及び本資産運用会社の取締役兼ＣＲＥの代表取締役社長である亀山忠秀に対して、それぞれ、第１回公募増資の発行価格と同額で、1,000口及び500口の本投資口を売却しています。
伊藤毅は、本投資法人の執行役員を兼務しており、金商法第31条の４第１項に従い、2016年２月18日付で金融庁長官に兼職の届出を行っています。
2019年５月末日時点

ｂ．本資産運用会社の役職員による本投資口の保有
また、累積投資制度（2018年10月より買付開始）及び社内規程に基づき本資産運用会
社のほぼ全役職員（注１）が本投資口を保有しています。

（注１）
（注２）

2019年12月末日時点
他従業員８名は、2019年６月末日時点で本投資口を合計76口保有しています。また、各口数は１口未満を切捨てて記載しています。

- 27 -

ｃ．本資産運用会社の高い独立性
本資産運用会社は独立系アセットマネジメント会社として創業した経緯から、全員がプロパー社員です。採用及び人事評価にＣＲＥは関与しないことから、本資産運用会社
は高い独立性を備えていると本投資法人は考えています。

（注）

本書の提出日現在（ト）ESG（注１）への取組み
取得予定資産取得後のポートフォリオにおいては、BELS（注２）及びCASBEE（注３）をそれぞれ７割の物件で取得しています（取得（予定）価格ベース）。
また、本投資法人の取得（予定）資産13物件中８物件で屋根を賃貸し、賃借人が太陽
光パネルを設置し発電することにより自然エネルギーの創出に貢献しています。

（注１）
（注２）

（注３）

「ESG」とは、環境（Environment）、社会（Social）及びガバナンス（Governance）の３つの分野を総称していいます。
「BELS」とは、建築物省エネルギー性能表示制度をいい、国土交通省が定める「非住宅建築物に係る省エネルギー
性能の表示のための評価ガイドライン（2013）」に基づき、第三者機関が非住宅建築物を対象とした省エネルギー
性能の評価及び表示を的確に実施することを目的として開始された制度をいいます（なお、2016年４月以降は、建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（平成27年法律第53号。その後の改正を含みます。）第７条に基づく建築物のエネルギー消費性能の表示に関する指針（平成28年国土交通省告示第489号。その後の改正を含みます。）に定められた第三者認証制度の１つとなり、また、住宅が適用範囲に追加されています。）。本制度では、
新築建物、既存建物に関わらず様々な尺度を基に第三者機関が省エネルギー性能を評価し、その評価は５段階（★
～★★★★★）で表示されます。以下同じです。
「CASBEE」とは、建築環境総合性能評価システムをいい、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構が制定する建築物の環境性能を評価し格付する手法であり、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮の他、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムをいいます。評価結果は、「Sランク（素晴らしい）」から、「Aランク（大変良い）」、「B＋ランク（良い）」、「B－ランク（やや劣る）」、「Cランク（劣る）」という５段階のランキングで与えられます。以下同じです。

- 28 -

（２）補足情報① スポンサーによるプロパティマネジメント業務の受託実績についてスポンサーが、他上場物流リートからプロパティマネジメントを受託している物件の管理面積の合計は102万㎡に及びます。また、本投資法人は、スポンサーによる492万㎡の管理実績に基づくノウハウを活用することができます（注）。

（注）②

2019年７月末日現在。ＣＲＥ提供の資料に基づき本資産運用会社が作成。なお、各数値には、物流関連施設以外の不動産のプロパティマネジメント及びマスターリースに係る実績を含みます。

本投資法人の保有資産のリーシング完了時期について
ＣＲＥは、開発した施設について自らテナント誘致活動を行っていますが、保有資産に関するリーシング完了時期（賃貸借条件の骨子について合意に至る等により、対象となる資産のテナントが確定した時点をいいます。）は以下のとおりとなっています。保有資産はいず
れも、建物の竣工前又は竣工後４ヵ月～７ヵ月でリーシング完了時期を迎えており、このことは、ＣＲＥのリーシング力の高さを示すものであると本投資法人は考えています。

- 29 -

２

投資対象（１）第７期取得資産及び取得予定資産の概要① 第７期取得資産及び取得予定資産の概要
本投資法人は、2019年７月16日付で、第７期取得資産を取得しました。また、本投資法人
は、本募集及び本借入れにより調達する資金並びに手元資金により、取得予定資産を取得することを予定しています。取得予定資産の取得予定価格の合計は19,560百万円です。
本投資法人は、取得予定資産について、2020年１月７日付で、各取得予定資産の売主との間で各信託受益権の売買契約（以下「本件売買契約」と総称します。）を締結しています。
本件売買契約においては、取得予定資産の売買代金の資金調達を完了したこと等が売買代金支払の条件とされており、かかる条件が満たされず、かつ、本投資法人が取得予定資産の売買代金の支払を選択しない場合には、本投資法人は、違約金の支払義務その他何らの義務を負担することなく本件売買契約を解除できるものとされています。したがって、一般募集
又は資金の借入れ等が完了できずに本件売買契約上の代金支払義務を履行できない場合において、当該履行できないことにより違約金を支払うことにはならないため、本投資法人の財務及び分配金等に直接的に重大な悪影響を与える可能性は低いと考えています。
なお、第７期取得資産であるロジスクエア川越の取得は、投信法に定める利害関係人等との取引及び本資産運用会社の自主ルールである利害関係者取引規程に規定する利害関係者取引に該当することから、本資産運用会社は、投信法及び利害関係者取引規程その他の社内規
程に基づき、必要な審議及び決議を経ており、また、第７期取得資産であるロジスクエア春
日部及び取得予定資産の取得についても同様の手続きを経ています。なお、利害関係者取引規程に基づくルールについては、参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報 第３
管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限 (２) 本資産運用会社の自主ルール（利害関係者取引規程）」をご参照下さい。
取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概況は、後記「（３） ポートフォリオ（取得予定資産取得後）の概況」をご参照下さい。
第７期取得資産及び取得予定資産の物件名称、取得（予定）価格、不動産鑑定評価額、対不動産鑑定評価額、取得先、取得（予定）年月日及び権利形態は、以下のとおりです。
取得（予定）
価格
（百万円）
（注２）

不動産
鑑定評価額
（百万円）
（注３）

対不動産
鑑定評価額
（％）
（注４）

1,490

1,570

94.9

4,900

5,300

92.5

6,390

6,870

93.0

8,109

8,580

94.5

5,073

5,330

95.2

2,794

2,940

95.0

3,584

3,760

95.3

取得予定資産小計

19,56020,61094.9

合計25,95027,480

94.4

物件
番号
（注１）

物件名称

第７期取得資産
ロジスクエアＭ-７
川越
ロジスクエアＭ-８
春日部
第７期取得資産小計
取得予定資産
ロジスクエアＭ-９
草加
ロジスクエアＭ-10
八潮
ロジスクエアＭ-11
瑞穂Ａ
ロジスクエア
Ｍ-12
瑞穂Ｂ

（注１）

（注２）

取得（予定）年月日
（注５）

権利形態
（注６）

2019年７月16日

所有権2019年７月16日

所有権

－

－

2020年２月３日

所有権2020年２月３日

所有権2020年２月３日

所有権2020年２月３日

所有権

－

－

－

－

－

－

取得先

株式会社シー
アールイー
国内リース会社（注７）－
国内リース会社（注７）
国内リース会社（注７）
国内リース会社（注７）
国内リース会社（注７）「物件番号」は、第７期取得資産及び取得予定資産について、物件ごとに、タイプを示す符合とともに、番号を付して記載しています。なお、首都圏に所在する物流関連施設は「Ｍ」、首都圏以外の地域に所在する物流関連施設
は「Ｏ」の符合を付して記載しています。以下同じです。
「取得（予定）価格」は、各第７期取得資産及び各取得予定資産に係る売買契約書に記載された各第７期取得資産及び各取得予定資産の売買代金を記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。

- 30 -

（注３）

各第７期取得資産及び各取得予定資産に係る不動産鑑定評価については、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産
鑑定株式会社に委託しており、「不動産鑑定評価額」には、第７期取得資産については2019年５月末日を価格時点、取得予定資産については2019年11月末日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された不動産鑑定評価額を記載しています。詳細については、後記「④ 鑑定評価書の概要」をご参照下さい。
（注４） 「対不動産鑑定評価額」は、各第７期取得資産又は各取得予定資産の取得（予定）価格を不動産鑑定評価額で除した値をいい、小数第２位を四捨五入しています。なお、小計欄又は合計欄には、第７期取得資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の小計又は合計を不動産鑑定評価額の小計又は合計で除した値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注５） 「取得（予定）年月日」は、各第７期取得資産又は各取得予定資産に係る売買契約に記載された各信託受益権の譲渡実行日を記載しています。
（注６） 「権利形態」は、各信託不動産に係る土地及び建物に関して、信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
（注７） 取得先からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ず非開示としています。なお、取得先は、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の社内規程である「利害関係者取引規程」上の利害関係者のいずれにも該当しません。

②

信託受益権の概要

物件
番号

物件名称

信託受託者（注１）

信託期間満了日（注２）第７期取得資産Ｍ-７

ロジスクエア川越

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

2039年７月31日

Ｍ-８

ロジスクエア春日部

株式会社ＳＭＢＣ信託銀行

2039年７月31日

取得予定資産Ｍ-９

ロジスクエア草加

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

2040年２月29日

Ｍ-10

ロジスクエア八潮

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

2040年２月29日

Ｍ-11

ロジスクエア瑞穂Ａ

みずほ信託銀行株式会社

2040年２月29日

Ｍ-12

ロジスクエア瑞穂Ｂ

みずほ信託銀行株式会社

2040年２月29日

（注１）
（注２）

「信託受託者」は、本書の提出日現在における信託受託者を記載しています。
「信託期間満了日」は、第７期取得資産については現在有効な信託契約、また、取得予定資産については本投資法
人による取得時に有効となる予定の変更契約に基づく変更後の信託契約に基づいて記載しています。

- 31 -

③

所在地、面積及び規模等
第７期取得資産及び取得予定資産に係る信託不動産の所在地、敷地面積、延床面積、建築
時期、取得（予定）価格、投資比率、年間賃料、賃貸可能面積、賃貸面積、テナント数及び稼働率は以下のとおりです。

取得（予定）価格

物件
番号

物件名称

所在地

敷地面積
（㎡）
（注１）

延床面積
（㎡）
（注２）

建築時期
（注３）

年間賃料
賃貸
投資 （消費税別） 可能面積
価格
比率
（百万円）
（㎡）
（百万円） （％）
（注５）
（注７）
（注４）

賃貸面積 テナント 稼働率
（㎡）
数
（％）
（注８） （注９） （注10）

第７期取得資産
ロジスクエア 埼玉県
2018年
6,295.88 7,542.56
川越
川越市
２月15日
ロジスクエア 埼玉県
2018年
Ｍ-８
13,662.01 21,315.54
春日部
春日部市
６月１日

Ｍ-７

第７期取得資産小計 19,957.89 28,858.10

－

1,490

23.3

4,900

76.7

6,390

100.0

8,109

41.5

5,073

25.9

2,794

14.3

3,584

18.3

非開示
7,542.56 7,542.56（注６）
非開示
21,315.54 21,315.54
（注６）
367

１

100.0

１

100.0

28,858.10 28,858.10

２

100.0

29,073.87 29,073.87

１

100.0

18,330.05 18,330.05

１

100.0

13,471.04 13,471.04

１

100.0

15,708.00 15,708.00

１

100.0

取得予定資産
ロジスクエア 埼玉県
草加
草加市
ロジスクエア 埼玉県
Ｍ-10
八潮
八潮市
ロジスクエア 東京都
Ｍ-11
瑞穂Ａ
瑞穂町
ロジスクエア 東京都
Ｍ-12
瑞穂Ｂ
瑞穂町
Ｍ-９

2013年
６月14日
2014年
10,507.68 19,068.60
１月31日
2007年
13,223.33 13,755.16
２月５日
2007年
15,371.92 16,016.37
２月５日
15,056.45 28,817.59

非開示
（注６）
非開示
（注６）
非開示
（注６）
非開示
（注６）

取得予定資産小計 54,159.38 77,657.72－

19,560100.0

1,065 76,582.96 76,582.96

４

100.0

合計 74,117.27 106,515.82－

25,950100.0

1,433 105,441.06 105,441.06

６

100.0

（注１）

「敷地面積」は、各第７期取得資産又は各取得予定資産に関し、不動産登記簿上表示されている地積を記載しています。
（注２） 「延床面積」は、各第７期取得資産又は各取得予定資産に関し、不動産登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。なお、附属建物の面積も含みます。
（注３） 「建築時期」は、各第７期取得資産又は各取得予定資産に関し、不動産登記簿上の主たる建物の新築年月日を記載
しています。
（注４） 「投資比率」は、各第７期取得資産及び各取得予定資産の取得（予定）価格の小計に占める各第７期取得資産又は各取得予定資産の取得（予定）価格の割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注５） 「年間賃料（消費税別）」は、2019年11月末日現在における各第７期取得資産又は各取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。なお、屋根、看板、駐車場等の使用料を含みません。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている各第７期取得資産又は取得予定資産についてはその合計額であり、消費税を含みません。以下同じです。）を記載しています。フリーレント（賃貸借契約の開始に際して当初の一定期間の賃料の支払いを免除又は相当低廉な賃料を設定することをいいます。以下同じです。）及びレントホリデー（賃貸借期間中、毎年、特定の月の賃料の支払いを免除することをいいます。以下同じです。）は考慮していません。なお、当該第７期取得資産又は当該取得予定資産につき、パスス
ルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
（注６） テナントより賃料の開示についての承諾が得られていないため、非開示としています。
（注７） 「賃貸可能面積」は、2019年11月末日現在における各第７期取得資産又は各取得予定資産に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。
（注８） 「賃貸面積」は、2019年11月末日現在における各第７期取得資産又は各取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該第７期取得資産又は当該取得予定資産につき、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
（注９） 「テナント数」は、第７期取得資産については、2019年11月末日時点において効力を有する、取得予定資産については、本投資法人の取得予定日時点において効力を有する予定の各第７期取得資産又は各取得予定資産に係る賃貸借契約に基づき本投資法人から当該不動産を賃借する又は賃借する予定の者の数を記載しています。なお、マスターリース会社との間でマスターリース契約の締結がなされている又は予定されている場合、パススルー型マスター
リースの物件についてはエンドテナントの総数を記載し、固定賃料型マスターリースの物件についてはかかるマス
ターリース会社のみをテナントとしてテナント数を記載しています。また、エンドテナントが第三者を同居させ、又は一部区画を第三者に転貸している場合であっても、かかる第三者の数はテナント数には含めていません。
（注10） 「稼働率」は、2019年11月末日現在における各第７期取得資産又は各取得予定資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

- 32 -

④

鑑定評価書の概要
本資産運用会社が、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社に第７期取得資産及び取得予定資産の鑑定評価を委託し作成された鑑定評価書の概要は、以下のとおりです。
当該鑑定評価書は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、株式会社
谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社と、本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
収益価格（百万円）

物件
番号

鑑定
評価額
（百万円）

積算
価格
（百万円）

直接
還元
利回り
（％）

鑑定
機関

価格時点

Ｍ-７ ロジスクエア川越

株式会社谷澤総合
鑑定所

2019年
５月31日

1,570

1,520

1,590

4.6

Ｍ-８ ロジスクエア春日部

株式会社谷澤総合
鑑定所

2019年
５月31日

5,300

5,130

5,430

4.5

物件名称

直接還元
法による
価格

DCF法に
よる価格

割引率
（％）

最終還元
利回り
（％）

第７期取得資産
1～9年
度4.5
1,560
10年度
以降4.7
1～9年
度4.4
5,250
10年度
以降4.6

4.8

4.7

取得予定資産
1～4年
度4.1
5～9年
8,490
度4.2
10年度
以降4.3
1～5年
度4.1
5,290
6年度以
降4.3

Ｍ-９ ロジスクエア草加

株式会社谷澤総合鑑定所

2019年
11月30日

8,580

8,400

8,790

4.2

Ｍ-10 ロジスクエア八潮

株式会社谷澤総合鑑定所

2019年
11月30日

5,330

5,310

5,410

4.2

大和不動産鑑定株
式会社
大和不動産鑑定株式会社

2019年
11月30日2019年
11月30日

2,940

2,780

2,980

4.4

2,920

4.2

4.6

3,760

3,210

3,790

4.4

3,740

4.2

4.6

Ｍ-11 ロジスクエア瑞穂Ａ
Ｍ-12 ロジスクエア瑞穂Ｂ- 33 -

4.4

4.4

⑤

物件
番号

建物状況報告書の概要
本資産運用会社が、大和不動産鑑定株式会社又は株式会社アースアプレイザルに第７期取得資産及び取得予定資産の建物状況調査を委託し作成された建物状況報告書の概要は、以下のとおりです。
当該建物状況報告書の内容は、一定時点における建物状況報告書作成者の判断と意見にすぎず、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、大和不動産鑑
定株式会社又は株式会社アースアプレイザルと、本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

物件名称

調査業者

緊急修繕費
（千円）
（注１）（注２）

短期修繕費
（千円）
（注１）（注３）

長期修繕費
（千円）
（注１）（注４）

第７期取得資産Ｍ-７

ロジスクエア川越

大和不動産鑑定株式会社――

18,497

Ｍ-８

ロジスクエア春日部

株式会社アースアプレイザル――

60,302

取得予定資産Ｍ-９

ロジスクエア草加

株式会社アースアプレイザル――

75,710Ｍ-10

ロジスクエア八潮

株式会社アースアプレイザル――

59,224

Ｍ-11

ロジスクエア瑞穂Ａ

大和不動産鑑定株式会社――

96,068

Ｍ-12

ロジスクエア瑞穂Ｂ

大和不動産鑑定株式会社――

79,852

（注１）
（注２）

（注３）

（注４）

「緊急修繕費」、「短期修繕費」及び「長期修繕費」は、建物状況調査報告書の記載に基づき記載しています。
「緊急修繕費」とは、主として人命、安全に関わる事項で危険な状態にあり、直ちに対策が必要な不具合、テナン
トに影響を及ぼす著しい不具合及び遵法性調査により確認された明らかな違反事項、重要なシステムの状態不良や老朽化に対して、緊急に修繕あるいは更新が推奨される費用をいいます。
「短期修繕費」とは、主として日常の保守よりも優先的に修繕や部品交換が必要な不具合、保守の遅れが認められるものの、著しく耐用年数が経過しているものに対して、今後１年以内に修繕あるいは更新が推奨される費用をいいます。
「長期修繕費」とは、経年に伴う劣化に対して一般的な機能維持、安全稼働をしていくために修繕又は更新が推奨される費用であり、今後12年間に生じるものの合計をいいます。

- 34 -

⑥物件
番号第７期取得資産及び取得予定資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造設計者及び構造計算確認機関
第７期取得資産及び取得予定資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造設計者及び構造計算確認機関は、以下のとおりです。
物件名称

設計者

施工者

確認検査機関

構造設計者

構造計算
確認機関

第７期取得資産Ｍ-７

ロジスクエア川越

Ｍ-８

ロジスクエア春日部

関東建設工業株式会 関東建設工業株式会 ビューローベリタス 株式会社福島設計
社一級建築士事務所 社
ジャパン株式会社
株式会社INO設計
東洋建設株式会社一東洋建設株式会社一
株式会社東京建築検 級建築士事務所
東洋建設株式会社
級建築士事務所
査機構
株式会社エスパス建築事務所

株式会社都市居住評
価センター
一般財団法人日本建築センター

取得予定資産
Ｍ-９

Ｍ-10

Ｍ-11
Ｍ-12

株式会社大林組一級
株式会社大林組
建築士事務所

一般財団法人日本建 株式会社大林組一級 株式会社都市居住評
築センター
建築士事務所
価センター
株式会社都市居住評
価センター（建築一般財団法人日本建株式会社錢高組一級物）
株式会社錢高組一級
ロジスクエア八潮株式会社錢高組
築設備・昇降機セン
建築士事務所
株式会社国際確認検 建築士事務所
ター
査センター（工作物）
株 式 会 社 フ ジ タ 一 株式会社フジタ東京 株式会社都市居住評 株式会社フジタ一級－（注）
ロジスクエア瑞穂Ａ
級建築士事務所
支店
価センター
建築士事務所
株 式 会 社 フ ジ タ 一 株式会社フジタ東京 株式会社都市居住評 株式会社フジタ一級－（注）
ロジスクエア瑞穂Ｂ
級建築士事務所
支店
価センター
建築士事務所（注）
構造計算適合性判定制度が法制化される前に建築されているため、該当事項はありません。なお、本投資法人は、2019年７月に、大和不動産鑑定株式会社より、これらの物件について構造計算の検証結果に関するレポートを取得
しています。
ロジスクエア草加- 35 -

⑦

地震リスク調査報告書の概要
各第７期取得資産及び各取得予定資産に係る地震予想損失率PML値（再現期間475年で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。以下同じです。）は、以下のとおりです。各地震予想損失率PML値の数値は、資産の取得に際して作成された、SOMPOリスクマネジメント株式会社による「地震リスク（PML）評価報告書［レベル２］」に基づいて記載しています。なお、本書の提出日現在、第７期取得資産及び取得予定資産に関し地震保険は付保しておらず、付保する予定もありません。
なお、取得予定資産取得後のポートフォリオ全体のPML値は2.53％となります（注）。
当該地震リスク評価報告書の内容は、一定時点における地震リスク評価報告書作成者の判断と意見にすぎず、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、
SOMPOリスクマネジメント株式会社と、本投資法人及び本資産運用会社の間には、特別の利害関係はありません。

物件
番号

物件名称

地震リスク評価者

地震予想損失率PML値（％）

第７期取得資産Ｍ-７

ロジスクエア川越

SOMPOリスクマネジメント株式会社

3.89

Ｍ-８

ロジスクエア春日部

SOMPOリスクマネジメント株式会社

2.99

取得予定資産Ｍ-９

ロジスクエア草加

SOMPOリスクマネジメント株式会社

3.14

Ｍ-10

ロジスクエア八潮

SOMPOリスクマネジメント株式会社

2.94

Ｍ-11

ロジスクエア瑞穂Ａ

SOMPOリスクマネジメント株式会社

4.75

ロジスクエア瑞穂Ｂ

SOMPOリスクマネジメント株式会社

4.75

Ｍ-12

（注）

⑧

取得予定資産取得後のポートフォリオ全体に係る地震予想損失率PML値は、SOMPOリスクマネジメント株式会社による2019年12月５日付「ポートフォリオ地震リスク（PML）評価報告書ロジスクエア13物件」に基づきます。

担保の状況
該当事項はありません。

- 36 -

（２）第７期取得資産及び取得予定資産の個別信託不動産の概要
第７期取得資産及び取得予定資産の個別信託不動産の概要は、以下のとおりです。
なお、以下に記載する各物件の「特定資産の概要」、「賃貸借の概要」及び「不動産鑑定評
価書の概要」の各欄の記載については、特段の記載がない限り以下のとおりであり、2019年11月末日現在の情報に基づいて記載しています。
① 「物件番号」及び「用途」の記載について
・ 「物件番号」は、第７期取得資産及び取得予定資産について、物件ごとに、タイプを示す符合とともに、番号を付して記載しています。なお、首都圏に所在する物流関連
施設は「Ｍ」、首都圏以外の地域に所在する物流関連施設は「Ｏ」の符合を付して記載しています。
・ 「用途」は、第７期取得資産及び取得予定資産について、各用途を記載しています。
②「特定資産の概要」欄の記載について「取得（予定）年月日」は、各第７期取得資産又は各取得予定資産の取得（予定）日を記載しています。
・ 「取得（予定）価格」は、各第７期取得資産又は各取得予定資産に関し、各第７期取得資産又は各取得予定資産に係る信託受益権売買契約に記載される各信託受益権の売買代金をいい、消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸経費を含みません。
・ 「信託受益権の概要」は、各信託不動産について信託受託者又は信託受託者となる予定の者との間で締結されている又は締結される予定の信託契約の内容を記載しています。
・ 土地の「所在地」は、住居表示又は不動産登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
・ 土地の「面積」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しており、共有又は準共有物件の場合にも、建物の敷地全体に係る面積を記載しています。かかる面積は、現況とは一致しない場合があります。
・ 土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。以下同じです。）第８条第１項に規定される地域地区を記載しています。
・ 土地の「建蔽率／容積率」は、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値（指定建蔽率）及び容積率の上限値（指定容積率）（複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、また、指定容積率
は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、いずれも実際に適用される建蔽率及び容積率とは異なる場合があります。
・ 土地及び建物の「所有形態」は、各物件にかかる土地及び建物に関して本投資法人、信託受託者又は信託受託者となる予定の者が保有し、又は保有する予定の権利の種類を記載しています。
・ 建物の「建物構造」及び「竣工年月日」は、各建物に係る不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・ 建物の「延床面積」及び「種類」は、各建物に係る不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。なお、「延床面積」は、附属建物の床面積も含めて記載しています。
・ 「マスターリース会社」は、第７期取得資産については、本書の提出日現在において有効なマスターリース契約を締結している会社を、取得予定資産については、本投資法人による取得に際しマスターリース契約を締結することを予定している会社を記載
しています。
・ 「マスターリース契約」は、各物件について所有者とマスターリース会社との間で締結されている又は締結される予定のマスターリース契約の種類（パススルー型又は固定賃料型の別）を記載しています。
・ 「PM会社」は、第７期取得資産については、本書の提出日現在において有効なプロパ
ティマネジメント契約を締結している会社を、取得予定資産については、本投資法人
・- 37 -

・

・

・

③

による取得に際しプロパティマネジメント契約を締結することを予定している会社を記載しています。
「テナント数」は、第７期取得資産については、2019年11月末日現在において効力を有する各第７期取得資産に係る賃貸借契約に基づき本投資法人から当該不動産を賃借する者の数を、取得予定資産については、本投資法人の取得予定日時点において効力を有する予定の各取得予定資産に係る賃貸借契約に基づき本投資法人から当該不動産を賃借する予定の者の数を記載しています。なお、マスターリース会社との間でマス
ターリース契約の締結がなされ又は締結が予定されている場合、パススルー型マスタ
ーリースの物件についてはエンドテナントの総数を記載しています。また、エンドテ
ナントが第三者を同居させ、又は全部若しくは一部区画を第三者に転貸している場合であっても、かかる第三者の数はテナント数には含めていません。
「本物件の特徴」は、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社作成の「不動産鑑定評価書」の記載等に基づき、また、一部において本資産運用会社が入手した資料に基づいて、各第７期取得資産又は各取得予定資産の基本的性格、特徴、本投資法人による評価、その所在する地域の特性等を記載しています。
「特記事項」は、本書の提出日現在において各物件の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、各第７期取得資産又は各取得予定資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。

「賃貸借の概要」欄の記載について
・ 「賃借人」、「賃貸借形態」、「賃貸借期間」、「賃貸面積」、「賃料」、「敷金、保証金」、「賃料改定」、「中途解約」及び「違約金」は、2019年11月末日現在における各第７期取得資産又は各取得予定資産について締結されている各賃貸借契約（パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約）の内容を記載しています。

④
・「不動産鑑定評価書の概要」欄に関する説明「不動産鑑定評価書の概要」欄は、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社から取得した鑑定評価書に基づいて記載しています。

- 38 -

物件番号

ロジスクエア川越

Ｍ-７

用途

物流関連施設信託受 信託設定日
益権の 信託受託者
概要
信託期間満了日2019年７月16日

特定資産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得年月日

2019年７月16日

取得価格

1,490,000,000円

面積6,295.88㎡

用途地域

工業専用地域

建蔽率／容積率
所有形態

土地

所在地

埼玉県川越市芳野台２丁目８
番地45

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2039年７月31日

建物構造

鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき２
階建

竣工年月日

2018年２月15日

延床面積7,542.56㎡

60％／200％

種類

倉庫

所有権

所有形態

所有権

建物

マスターリース会社

株式会社シーアールイー

PM会社

株式会社シーアールイー

マスターリース契約

パススルー

テナント数

１

本物件の特徴：・首都圏中央連絡自動車道（圏央道）「川島」ICより約6.9km、関越自動車道「川越」ICより約10km、首都高速埼玉大宮線「与野」ICより約16.7km、主要幹線道路である国道254号、国道16号至近であり、国道17号新大宮上尾道路へのアクセスにも優れた好立地。川越北環状線の開通により利便性が向上。
・川越工業団地内の工業専用地域に所在するため、周辺は倉庫・工場が多く、24時間稼働が可能。
・倉庫部分の基本スペックは、床荷重は1.5ｔ/㎡、有効天井高は１階6.15ｍ・２階6.0ｍ、柱スパンは10.0ｍ×8.8ｍ、照度は300ルクスを確保し、外壁には断熱性の高い金属サンドイッチパネルを採用。１階はブレース（筋交い）がな
く、２階は柱を一部減らすことで保管効率の向上に寄与。
・庫内搬送設備については、荷物用エレベーター（積載荷重3.5t）を２基実装。また、階層を２階建てに抑えること
で、多層階施設特有の上下搬送に起因した時間的なロスを極小化し、スピーディな入出荷オペレーションの実現を可能とした汎用性の高い施設。
・トラックヤードは大型車待機場としても活用できるようスペースを確保し、多様な使い方に柔軟に対応できるよう配慮。バース奥行は13.5ｍ以上。
・環境対策として、全館LED照明、人感センサー、節水型衛生器具の導入等によりBELS評価（★★★★）を取得しており、第三者機関による認証を取得することにより省エネルギーに配慮した施設。
・ロジスクエアの標準装備である緊急地震速報システムの導入やAEDの設置、更に延焼拡大防止対策として自動火災報知設備に断路器を設置して、万一の火災時における配線ショートによる防火シャッターの機能停止を防ぎ、延焼の拡
大を防ぎます。
・施設内のサインには、川越ゆかりの「川越唐桟織」と「紫陽花（あじさい）」をモチーフにしたデザインをベースとし、有効天井高、床荷重、照度などの施設内の機能を可視化したサインなど、庫内作業者の快適性を高めるために工夫。サインは各階ごとに色分けし現在位置の把握をしやすくし、柱の目盛りは荷物を積む際の目安として使用されて
います。
特記事項：
該当事項はありません。

賃貸借の概要
賃借人

業種

賃貸借形態

賃貸借期間

賃貸面積

賃料

敷金、保証金

東京ロジファクトリー
株式会社

陸運業

定期建物賃貸借

10年間

7,542.56㎡

非開示（注）

非開示（注）

賃料改定

不可

中途解約

不可。ただし、やむを得ない事情により中途解約をする場合は、１年前までに書面による通知の上、中途解約違約金を支払うことにより可能。

違約金

未経過賃料相当額（注）

賃借人から開示の承諾が得られていないため、やむを得ず非開示としています。

- 39 -

- 40 -

物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点
項目
収益価格

不動産鑑定評価書の概要
ロジスクエア川越
1,570,000,000円
株式会社谷澤総合鑑定所
2019年５月31日
内容
1,570,000,000円

直接還元法による収益価格（１）運営収益①可能総収益②空室等損失等（２）運営費用
a.維持管理費
b.水道光熱費
c.修繕費
d.PMフィー
e.テナント募集費用等
f.公租公課
g.損害保険料
h.その他費用（３）運営純収益（４）一時金の運用益（５）資本的支出
純収益
還元利回り

DCF法による収益価格
割引率

最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に 特になし
当たって留意した事項（注）

1,590,000,000円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
74,170,131円
非開示（注）
非開示（注）
72,992,561円
4.6％

概要等
DCF法による収益価格を標準として、直接還元法による検証を行い、収益還元法による収益価
格を試算
①－②

a.からh.までの合計（１）－（２）（３）＋（４）－（５）近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定

1,560,000,000円
1～9年度 4.5％ 金融商品の利回りを基にした積上法等により倉
10年度以降 4.7％ 庫のベース利回りを定め、当該ベース利回りに対象不動産に係る個別リスクを勘案することにより査定
4.8％ 還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定
1,520,000,000円
48.1％
51.9％

本項目については、実績値に基づく数値を参考としていることから、本項目を開示した場合、本投資法人の競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本投資法人が判断したことから非開示としています。

- 41 -

物件番号

ロジスクエア春日部

Ｍ-８

用途

物流関連施設信託受 信託設定日
益権の 信託受託者
概要
信託期間満了日2018年７月27日

特定資産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得年月日

2019年７月16日

取得価格

4,900,000,000円

株式会社ＳＭＢＣ信託銀行
2039年７月31日

建物構造

鉄筋コンクリート・鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき３階建

面積13,662.01㎡

竣工年月日

2018年６月１日

用途地域

地域指定なし（市街化調整区 建物
域）

延床面積

21,315.54㎡

建蔽率／容積率60％／200％

種類

倉庫

所有形態

所有権

所有形態

所有権

土地

所在地

埼玉県春日部市永沼字向通
2126番地他

マスターリース会社

株式会社シーアールイー

PM会社

株式会社シーアールイー

マスターリース契約

パススルー

テナント数

１

本物件の特徴：・東北自動車道「岩槻」ICより約15.0km。前面道路は幅員約16ｍあり、国道４号へ約400ｍでアクセスが可能。
・主要幹線道路である国道16号と国道４号（越谷春日部バイパス）に程近く、両国道の交差部分である「庄和」ICより
約1.8kmに位置しています。また、今後予定されている国道４号（東埼玉道路）の延伸により、利便性の向上が期待されます。
・東武アーバンパークライン「南桜井」駅より約1.1kmと徒歩圏内にあるため、雇用確保においても優位な立地。
・１階のトラックバースを北東側・北西側の２面に、計26台分のトラック接車バースを配置。また、場内出入口は入口専用、出口専用の計２箇所のゲートを設け、敷地内車両動線をワンウェイにすることにより、トラック車両の渋滞や接触事故の防止に配慮。バース奥行は13.4ｍ＋庇4.0ｍ。
・倉庫部分の基本スペックは、平均照度300ルクス以上、床荷重は各階1.5ｔ/㎡、有効天井高は各階6.0ｍ、柱スパンは10.7ｍ（一部10.8ｍ）×10.5ｍ、外壁には金属製サンドイッチパネル、防火区画壁には耐火断熱パネルを採用、更にブレース（筋交い）や間柱を無くすことで保管効率の向上に寄与する設計。
・庫内搬送設備については、荷物用エレベーター（積載荷重4.1t、45ｍ/min）を２基、垂直搬送機３基を実装し、スピーディかつ効率的な庫内オペレーションの実現が可能。また各階に２箇所の将来コンベア貫通用床開口を想定した構造設計を採用し、将来的に上下階に跨った縦搬送マテハン設備の設置が可能。垂直搬送機やドックレベラーの増設対応や、倉庫内空調用の配管ルートや室外機置場・キュービクル増設スペース等の確保など、入居テナントの将来ニーズを含めた様々な物流ニーズに対応し得る汎用性の高い施設。
・環境対策として、全館LED照明、人感センサー、節水型衛生器具の導入、更に屋根全面に出力0.84メガワットの太陽
光発電設備を設置することにより、CASBEE埼玉県のＡランク認証及びBELS評価（★★★★★）を取得。
・ロジスクエアの標準装備である緊急地震速報システムの導入及びAEDの設置、更に非常用電源供給装置や、万一の火災時における延焼拡大防止対策として自動火災報知設備に断路器を設置。
・施設内のサインとして、有効天井高、床荷重、照度などの倉庫機能を可視化し、敷地内休憩スペースの設置など、庫内作業者の快適性を高めるために工夫。
・照明や家具の企画・製造・販売を手がける小泉産業グループ（注）のコイズミ物流株式会社に、東日本一帯をカバーする拠点として使用されている。全館の照明に小泉産業グループの製品を採用。
特記事項：
該当事項はありません。
（注）「小泉産業グループ」とは、小泉産業株式会社及びそのグループ会社をいいます。以下同じです。

賃貸借の概要
賃借人

業種

賃貸借形態

賃貸借期間

賃貸面積

賃料

敷金、保証金コイズミ物流株式会社

陸運業

定期建物賃貸借

10年間

21,315.54㎡

非開示（注）

非開示（注）

賃料改定

不可

中途解約

不可。ただし、やむを得ない事情により中途解約をする場合は、１年前までに書面による通知の上、中途解約違約金を支払うことにより可能。

違約金

未経過賃料相当額（注）賃借人から開示の承諾が得られていないため、やむを得ず非開示としています。

- 42 -

- 43 -

物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点
項目
収益価格

不動産鑑定評価書の概要
ロジスクエア春日部
5,300,000,000円
株式会社谷澤総合鑑定所
2019年５月31日
内容
5,300,000,000円

直接還元法による収益価格（１）運営収益①可能総収益②空室等損失等（２）運営費用
a.維持管理費
b.水道光熱費
c.修繕費
d.PMフィー
e.テナント募集費用等
f.公租公課
g.損害保険料
h.その他費用（３）運営純収益（４）一時金の運用益（５）資本的支出
純収益
還元利回り

DCF法による収益価格
割引率

最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に 特になし
当たって留意した事項（注）5,430,000,000円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
247,623,146円
非開示（注）
非開示（注）
244,194,413円
4.5％

概要等
DCF法による収益価格を標準として、直接還元法による検証を行い、収益還元法による収益価
格を試算
①－②

a.からh.までの合計（１）－（２）（３）＋（４）－（５）近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定

5,250,000,000円
1～9年度 4.4％ 金融商品の利回りを基にした積上法等により倉
10年度以降 4.6％ 庫のベース利回りを定め、当該ベース利回りに対象不動産に係る個別リスクを勘案することにより査定
4.7％ 還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定
5,130,000,000円
47.6％
52.4％

本項目については、実績値に基づく数値を参考としていることから、本項目を開示した場合、本投資法人の競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本投資法人が判断したことから非開示としています。

- 44 -

物件番号

ロジスクエア草加

Ｍ-９

用途

物流関連施設信託受 信託設定日
益権の 信託受託者
概要
信託期間満了日2014年４月30日

特定資産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定年月日2020年２月３日

取得予定価格

8,109,000,000円

面積15,056.45㎡

用途地域

工業専用地域

建蔽率／容積率
所有形態

土地

所在地

埼玉県草加市青柳一丁目５番
35号（住居表示）

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2040年２月29日

建物構造

鉄筋コンクリート・鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき４階建

竣工年月日

2013年６月14日

延床面積28,817.59㎡

60％（注）／200％

種類

倉庫・事務所

所有権

所有形態

所有権

建物

マスターリース会社

株式会社シーアールイー

PM会社

株式会社シーアールイー

マスターリース契約

パススルー

テナント数

１

本物件の特徴：・外環道内側に所在し、外環道「外環三郷西」IC及び「草加」ICより約３km、首都高速三郷線「八潮南」ICより約4.5kmと優れた交通利便性、都心近接性を有し、外環道を経由し各主要高速道路へアクセスすることが可能。
・草加八潮工業団地内の工業専用地域に所在するため、周辺は倉庫・工場が多く、24時間稼働が可能。
・最寄り駅の東武伊勢崎線「獨協大学前」駅前には大規模な住宅団地が存在し、労働力確保の点でも問題なく、敷地内
乗用車駐車場65台分確保し車通勤者にも対応。
・大型トラック34台が同時接車可能であり、大型トラック用待機スペースを確保。
・トラックヤード全域には、わだち掘れの発生を抑制し、路面温度の低減にも寄与する半たわみ性舗装を採用。
・倉庫部分の基本スペックは、各階床荷重1.5t/㎡、各階有効天井高6.0ｍ、柱スパン10.5ｍ×10.0ｍ、バース庇奥行
10.0ｍ、庫内照度300ルクスとなっており汎用性と要求水準を十分に確保。
・外壁には断熱性や止水性に優れ、デザイン面にも配慮したサンドイッチパネルを採用し、構造はブレースのない純ラーメン構造の為、フレキシブルな庫内作業動線の構築が可能。
・庫内搬送設備については、荷物用エレベーター（積載荷重4.1t）を６基実装し、スピーディかつ効率的な庫内オペレーションの実現が可能。
・荷物用エレベーター２基、垂直搬送機４基をオプションにて増設対応可能にし、汎用性の確保が可能。
・将来の冷凍冷蔵設備やマテハン設備等の設置による更なる使用電力量増加にも対応が可能な受変電設備増設スペースの確保など、入居テナントの将来ニーズを含めた様々な物流ニーズに対応し得る汎用性の高い施設。
・事務所及び駐輪場、喫煙スペースを東西２箇所に設けることにより、複数テナントによる分割使用も可能。
・地震対策として、建物構造にハイブリッド構法を採用する事により、鉄骨造に比べて地震時の揺れを抑制。また、ロジスクエアの標準装備である緊急地震速報システムを導入し、気象庁からの地震速報ではカバーできない直下型地震に対しても館内に警報を発することが可能。
・水害対策として、東西２箇所の受変電設備をGL＋３ｍ程度の高さに設置し、浸水による電源喪失を防ぐ。
・環境対策として、太陽光パネルの設置のほか、人感センサーや節水型衛生器具の採用、全熱交換機の設置により、電気設備、給排水設備、空調設備それぞれにおいて省エネルギーに配慮。
・施設内の機能を可視化したサインを採用しており、物流施設で求められる機能性と働く人が楽しくなるようなデザインの両立を趣旨に作成された施設内のサインデザインが、公益社団法人日本サインデザイン協会が実施するＳＤＡ賞を受賞。サインは各階ごとに色分けし現在位置の把握をしやすくし、柱の目盛りは荷物を積む際の目安として使用されています。
特記事項：
対象土地の一部（46.29㎡）において、送電線路の設置及びその保全のための土地立入、送電線路に支障となる行為の禁止等を目的とし、埼玉県草加市松江四丁目716番を要役地とする地役権が設定されており、また、対象土地の一部（869.17㎡）において、東京電力株式会社との間で同社の送電線路に支障となる行為の禁止等を内容とする契約が締結されています。
（注）建蔽率は本来60％ですが、角地緩和の適用により70％となっています。

賃貸借の概要
賃借人

業種

賃貸借形態

賃貸借期間

賃貸面積

賃料

敷金、保証金非開示（注）

陸運業

定期建物賃貸借非開示（注）

29,073.87㎡

非開示（注）

非開示（注）

賃料改定

非開示（注）

中途解約

非開示（注）

違約金

非開示（注）（注）

賃借人から開示の承諾が得られていないため、やむを得ず非開示としています。

- 45 -

- 46 -

物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点
項目
収益価格

不動産鑑定評価書の概要
ロジスクエア草加
8,580,000,000円
株式会社谷澤総合鑑定所
2019年11月30日
内容
8,580,000,000円

概要等
DCF法による収益価格を標準として、直接還元法による検証を行い、収益還元法による収益価
格を試算

直接還元法による収益価格（１）運営収益①可能総収益②空室等損失等（２）運営費用
a.維持管理費
b.水道光熱費
c.修繕費
d.PMフィー
e.テナント募集費用等
f.公租公課
g.損害保険料
h.その他費用（３）運営純収益（４）一時金の運用益（５）資本的支出
純収益
還元利回り

8,790,000,000円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
373,841,168円
非開示（注）
非開示（注）
369,206,612円
4.2％

DCF法による収益価格
割引率

8,490,000,000円
1～4年度4.1％ 金融商品の利回りを基にした積上法等により倉5～9年度4.2％ 庫のベース利回りを定め、当該ベース利回りに10年度以降4.3％ 対象不動産に係る個別リスクを勘案することにより査定
4.4％ 還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定
8,400,000,000円
70.4％
29.6％

最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に 特になし
当たって留意した事項
（注）

①－②

a.からh.までの合計（１）－（２）（３）＋（４）－（５）近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定

本項目については、実績値に基づく数値を参考としていることから、本項目を開示した場合、本投資法人の競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本投資法人が判断したことから非開示としています。

- 47 -

物件番号

ロジスクエア八潮

Ｍ-10

用途

物流関連施設信託受 信託設定日
益権の 信託受託者
概要
信託期間満了日2014年10月31日

特定資産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定年月日2020年２月３日

取得予定価格5,073,000,000円

面積10,507.68㎡

用途地域

工業地域

建蔽率／容積率
所有形態

土地

所在地

埼玉県八潮市大字南後谷字粒田北116番地２

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2040年２月29日

建物構造

鉄筋コンクリート・鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき４階建

竣工年月日

2014年１月31日

延床面積19,068.60㎡

60％／200％

種類

倉庫・事務所

所有権

所有形態

所有権

建物

マスターリース会社

株式会社シーアールイー

PM会社

株式会社シーアールイー

マスターリース契約

パススルー

テナント数

１

本物件の特徴：・外環道「草加」ICより約3.8km、首都高速三郷線「八潮南」ICより約4.0kmと優れた交通利便性、都心近接性を有し、
外環道を経由し各主要高速道路へアクセスすることが可能。
・外環道内側の工業地域に位置し、周辺に多数の工業団地が存在するため、生産地への接近性が良好。かつ、東京都心部まで25km圏内であり最大の消費地への接近性も良好。
・最寄り駅の東武伊勢崎線「草加」駅周辺は共同住宅が存在し、約1.5kmと徒歩圏内にあるため、雇用確保においても優位な立地。
・接車バースは大型トラック20台の同時接車が可能。
・トラックヤード及びトラック車両出入口には、わだち掘れの発生を抑制し、路面温度の低減にも寄与する半たわみ性舗装を採用。
・倉庫部分の基本スペックは、各階床荷重1.5t/㎡、各階有効天井高6.0ｍ、柱スパン11.5ｍ×9.8ｍ、バース庇奥行
10.0ｍ、庫内照度300ルクスとなっており汎用性と要求水準を十分に確保。
・外壁には断熱性や止水性に優れ、デザイン面にも配慮したサンドイッチパネルを採用。
・庫内搬送設備については、荷物用エレベーター（積載荷重4.1t）を２基、垂直搬送機（積載荷重1.5t）を２基実装するとともに、テナントニーズにより垂直搬送機２基をオプションにて増設対応が可能。
・地震対策として、建物構造にハイブリッド構法を採用する事により、鉄骨造に比べて地震時の揺れを抑制。また、ロジスクエアの標準装備である緊急地震速報システムを導入し、気象庁からの地震速報ではカバーできない直下型地震に対しても館内に警報を発することが可能。
・水害対策としては、雨水貯留槽の流入口を増加分散させる事でゲリラ豪雨対策を図るとともに、キュービクルをGL＋2.7ｍ程度の高さに設置し想定外の浸水による電源喪失を防ぐ計画となっている。
・環境対策として、太陽光パネルの設置のほか、建物壁面緑化や緑化駐車場等を取り入れる事で環境負荷低減を計画。
人感センサーや節水型衛生器具、全熱交換器の採用により、電気設備、給排水設備、空調換気設備それぞれにおいて省エネルギーに配慮。
特記事項：
消防用設備等点検結果報告書等において指摘事項がありますが、本投資法人の取得までに、売主の費用及び責任において是正する予定です。
賃貸借の概要
賃借人

業種

賃貸借形態

賃貸借期間

賃貸面積

賃料

敷金、保証金非開示（注）

陸運業

定期建物賃貸借非開示（注）

18,330.05㎡

非開示（注）

非開示（注）

賃料改定

不可

中途解約

不可。ただし、やむを得ない事情により中途解約をする場合は、６か月前までに書面による通知の上、中途解約違約金を支払うことにより可能。

違約金

未経過賃料相当額（注）賃借人から開示の承諾が得られていないため、やむを得ず非開示としています。

- 48 -

- 49 -

物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点
項目
収益価格

不動産鑑定評価書の概要
ロジスクエア八潮
5,330,000,000円
株式会社谷澤総合鑑定所
2019年11月30日
内容
5,330,000,000円

概要等
DCF法による収益価格を標準として、直接還元法による検証を行い、収益還元法による収益価
格を試算

直接還元法による収益価格（１）運営収益①可能総収益②空室等損失等（２）運営費用
a.維持管理費
b.水道光熱費
c.修繕費
d.PMフィー
e.テナント募集費用等
f.公租公課
g.損害保険料
h.その他費用（３）運営純収益（４）一時金の運用益（５）資本的支出
純収益
還元利回り

5,410,000,000円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
230,831,084円
非開示（注）
非開示（注）
227,124,587円
4.2％

DCF法による収益価格
割引率

5,290,000,000円
1～5年度4.1％ 金融商品の利回りを基にした積上法等により倉6年度以降4.3％ 庫のベース利回りを定め、当該ベース利回りに対象不動産に係る個別リスクを勘案することにより査定
4.4％ 還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定
5,310,000,000円
71.0％
29.0％

最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に 特になし
当たって留意した事項
（注）

①－②

a.からh.までの合計（１）－（２）（３）＋（４）－（５）近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定

本項目については、実績値に基づく数値を参考としていることから、本項目を開示した場合、本投資法人の競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本投資法人が判断したことから非開示としています。

- 50 -

物件番号

ロジスクエア瑞穂Ａ

Ｍ-11

用途

物流関連施設信託受 信託設定日
益権の 信託受託者
概要
信託期間満了日2006年３月29日

特定資産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定年月日2020年２月３日

取得予定価格2,794,000,000円

面積13,223.33㎡

用途地域

工業地域

建蔽率／容積率
所有形態

土地

所在地

東京都西多摩郡瑞穂町大字箱
根ケ崎字武蔵野896番地４他

みずほ信託銀行株式会社
2040年２月29日

建物構造

鉄筋コンクリート・鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき２階建

竣工年月日

2007年２月５日

延床面積13,755.16㎡

60％／200％

種類

倉庫

所有権

所有形態

所有権

建物

マスターリース会社

株式会社シーアールイー

PM会社

株式会社シーアールイー

マスターリース契約

パススルー

テナント数

１

本物件の特徴：・圏央道「青梅」ICより約2.6km、中央自動車道「八王子」ICより約14.6㎞と高速道路へのアクセスに優れ、主要幹線道路である国道16号まで約1.0kmとアクセスが容易。
・東京都多摩地区のほぼ中央部に存し、各高速道路の利用により、首都圏広域の拠点として多頻度小口配送が必要な荷主・物流会社の利用はもちろんのこと、北陸・東北方面及び東海方面への配送も可能。
・バス停から約750ｍであり、後背地である周辺の武蔵村山市や所沢市等を中心に住宅の集積が見られるため、従業員の確保は比較的容易。
・１階の北面は、ほぼ全体にわたりトラックバースが20台分備えられており、入出荷作業における利便性が高い。また、バース庇の奥行きは12.5ｍと、悪天候下での入出荷作業に支障がないよう配慮されており、多様な入出庫オペレ
ーションが可能。
・床面積13,000㎡強の２階建て倉庫であり、テナントの利便性に配慮された設計となっている。
・有効天井高は各階5.5ｍが確保されており、各階床荷重は1.5t/㎡となっており、汎用性の高い仕様。
・柱スパンは10.2ｍ×10.2ｍと、様々な庫内レイアウトに対応可能な汎用性を確保している。
・庫内搬送設備については、荷物用エレベーター（積載荷重4.1t）を４基、ドックレベラー２基を実装し、効率的な庫内オペレーションの実現が可能となっている。
・対象物件は、汎用性を確保したBTS型施設であり、竣工以来、継続して同一の物流企業が入居している。また施設の一部を転借しているテナントが冷凍設備を持ち込んだ上で利用していることから、長期での利用が見込まれている。
特記事項：
消防用設備等点検結果報告書等において指摘事項がありますが、本投資法人の取得までに、テナントの費用及び責任において是正する予定です。
賃貸借の概要
賃借人

業種

賃貸借形態

賃貸借期間

賃貸面積

賃料

敷金、保証金非開示（注）

陸運業

定期建物賃貸借非開示（注）

13,471.04㎡

非開示（注）

非開示（注）

賃料改定

不可

中途解約

不可。ただし、賃借人の事情により中途解約をする場合は違約金を支払うことにより可能。

違約金解約を予定する日の属する月の初日から賃貸借期間満了日までの賃料相当額（注）賃借人から開示の承諾が得られていないため、やむを得ず非開示としています。

- 51 -

- 52 -

物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点
項目
収益価格

不動産鑑定評価書の概要
ロジスクエア瑞穂Ａ
2,940,000,000円
大和不動産鑑定株式会社
2019年11月30日
内容
2,940,000,000円

概要等
将来の純収益の変動を明示することによって価格を導いたDCF法による収益価格がより説得力が高いと判断し、直接還元法による価格からの検証を行い試算

直接還元法による収益価格（１）運営収益①可能総収益②空室等損失等（２）運営費用
a.維持管理費
b.水道光熱費
c.修繕費
d.PMフィー
e.テナント募集費用等
f.公租公課
g.損害保険料
h.その他費用（３）運営純収益（４）一時金の運用益（５）資本的支出
純収益
還元利回り

2,980,000,000円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
137,227,713円
非開示（注）
非開示（注）
131,191,882円
4.4％

DCF法による収益価格
割引率

2,920,000,000円
4.2％ 類似の不動産の取引事例等との比較から求める方法及び金融商品の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法を併用し査定
4.6％ 還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定
2,780,000,000円
63.8％
36.2％

最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に 特になし
当たって留意した事項
（注）

①－②

a.からh.までの合計（１）－（２）（３）＋（４）－（５）最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準とし、同一需給圏及びその周辺地域
におけるJ-REIT物件等の鑑定評価における還元
利回り等を参考に査定

本項目については、実績値に基づく数値を参考としていることから、本項目を開示した場合、本投資法人の競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本投資法人が判断したことから非開示としています。

- 53 -

物件番号

ロジスクエア瑞穂Ｂ

Ｍ-12

用途

物流関連施設信託受 信託設定日
益権の 信託受託者
概要
信託期間満了日2006年３月29日

特定資産の概要
特定資産の種類

信託受益権

取得予定年月日2020年２月３日

取得予定価格3,584,000,000円

面積15,371.92㎡

用途地域

工業地域

建蔽率／容積率
所有形態

土地

所在地

東京都西多摩郡瑞穂町大字箱
根ケ崎字武蔵野896番地３他

みずほ信託銀行株式会社
2040年２月29日

建物構造

鉄筋コンクリート・鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき２階建

竣工年月日

2007年２月５日

延床面積16,016.37㎡

60％／200％

種類

倉庫

所有権

所有形態

所有権

建物

マスターリース会社

株式会社シーアールイー

PM会社

株式会社シーアールイー

マスターリース契約

パススルー

テナント数

１

本物件の特徴：・圏央道「青梅」ICより約2.6km、中央自動車道「八王子」ICより約14.6㎞と高速道路へのアクセスに優れ、主要幹線道路である国道16号まで約1.0kmとアクセスが容易。
・東京都多摩地区のほぼ中央部に存し、各高速道路の利用により、首都圏広域の拠点として多頻度小口配送が必要な荷主・物流会社の利用はもちろんのこと、北陸・東北方面及び東海方面への配送も可能。
・バス停から約750ｍであり、後背地である周辺の武蔵村山市や所沢市等を中心に住宅の集積が見られるため、従業員の確保は比較的容易。
・１階の北面は、ほぼ全体にわたりトラックバースが22台分備えられており、入出荷作業における利便性が高い。また、バース庇の奥行きは11.0ｍと、悪天候下での入出荷作業に支障がないよう配慮されており、多様な入出庫オペレ
ーションが可能。
・床面積15,000㎡強の２階建て倉庫であり、テナントの利便性に配慮された設計となっている。
・有効天井高は各階5.5ｍが確保されており、各階床荷重は1.5t/㎡となっており、汎用性の高い仕様。
・柱スパンは10.2ｍ×10.2ｍと、様々な庫内レイアウトに対応可能な汎用性を確保している。
・庫内搬送設備については、貨物用エレベーター（積載荷重4.1t）を２基、垂直搬送機２基、ドックレベラー２基を実装し、効率的な庫内オペレーションの実現が可能となっている。
・対象物件は、汎用性を確保したBTS型施設であり、竣工以来、継続して同一の物流企業が入居している。
特記事項：
該当事項はありません。

賃貸借の概要
賃借人

業種

賃貸借形態

賃貸借期間

賃貸面積

賃料

敷金、保証金非開示（注）

陸運業

定期建物賃貸借非開示（注）

15,708.00㎡

非開示（注）

非開示（注）

賃料改定
中途解約
違約金

賃貸借開始日から５年経過時及び以降５年経過毎において、物価の変動、土地建物に対する租税公課の増減、近隣土地建物の賃料の変動、その他諸般の経済情勢に著しい変動等があったと
きは、互いに協議し合意の上、改定可能。
不可。ただし、賃借人の事情により中途解約をする場合は、６か月前までに書面による通知の上、可能。
―（注）賃借人から開示の承諾が得られていないため、やむを得ず非開示としています。

- 54 -

- 55 -

物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点
項目
収益価格

不動産鑑定評価書の概要
ロジスクエア瑞穂Ｂ
3,760,000,000円
大和不動産鑑定株式会社
2019年11月30日
内容
3,760,000,000円

概要等
将来の純収益の変動を明示することによって価格を導いたDCF法による収益価格がより説得力が高いと判断し、直接還元法による価格からの検証を行い試算

直接還元法による収益価格（１）運営収益①可能総収益②空室等損失等（２）運営費用
a.維持管理費
b.水道光熱費
c.修繕費
d.PMフィー
e.テナント募集費用等
f.公租公課
g.損害保険料
h.その他費用（３）運営純収益（４）一時金の運用益（５）資本的支出
純収益
還元利回り

3,790,000,000円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
171,246,755円
非開示（注）
非開示（注）
166,966,284円
4.4％

DCF法による収益価格
割引率

3,740,000,000円
4.2％ 類似の不動産の取引事例等との比較から求める方法及び金融商品の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法を併用し査定
4.6％ 還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定
3,210,000,000円
64.2％
35.8％

最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に 特になし
当たって留意した事項
（注）

①－②

a.からh.までの合計（１）－（２）（３）＋（４）－（５）最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準とし、同一需給圏及びその周辺地域
におけるJ-REIT物件等の鑑定評価における還元
利回り等を参考に査定

本項目については、実績値に基づく数値を参考としていることから、本項目を開示した場合、本投資法人の競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本投資法人が判断したことから非開示としています。

- 56 -

（３）ポートフォリオ（取得予定資産取得後）の概況① ポートフォリオ一覧
取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオに係る物件名称、取得（予定）価格、投資比率は、以下のとおりです。
取得（予定）価格
価格
投資比率
（百万円）
（％）（注）
Ｍ-１
ロジスクエア久喜
埼玉県久喜市
9,759
13.2
Ｍ-２
ロジスクエア羽生
埼玉県羽生市
6,830
9.3
Ｍ-３
ロジスクエア久喜Ⅱ
埼玉県久喜市
2,079
2.8
Ｍ-４
ロジスクエア浦和美園
埼玉県さいたま市
13,06017.7
Ｍ-５
ロジスクエア新座
埼玉県新座市
6,960
9.4
Ｍ-６
ロジスクエア守谷
茨城県守谷市
6,157
8.4
Ｍ-７
ロジスクエア川越
埼玉県川越市
1,490
2.0
Ｍ-８
ロジスクエア春日部
埼玉県春日部市
4,900
6.7
Ｍ-９
ロジスクエア草加
埼玉県草加市
8,109
11.0
Ｍ-10
ロジスクエア八潮
埼玉県八潮市
5,073
6.9
Ｍ-11
ロジスクエア瑞穂Ａ
東京都瑞穂町
2,794
3.8
Ｍ-12
ロジスクエア瑞穂Ｂ
東京都瑞穂町
3,584
4.9
Ｏ-１
ロジスクエア鳥栖
佐賀県鳥栖市2,880
3.9
合計
73,675100.0（注）「投資比率」は、各保有資産及び各取得予定資産の取得（予定）価格の合計に占める各保有資産又は各取得予定資産の取得（予定）価格の割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
物件
番号

②

物件名称

所在地

種類別、地域別、用途別等による投資割合（イ）用途別投資比率

（注）

用途

取得（予定）価格（百万円）

比率（％）（注）

物流関連施設73,675100.0「比率」は、保有資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の総額に対する、各項目に該当する保有資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。

（ロ）投資エリア別投資比率

（注）

③

地域

取得（予定）価格（百万円）

比率（％）（注）首都圏

70,795

96.1

その他

2,880

3.9

「比率」は、保有資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の総額に対する、各項目に該当する保有資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。

主要な不動産の概要
本投資法人が取得予定資産を全て予定どおり取得した場合において、ポートフォリオのう
ち、賃料合計が全年間賃料合計の10％以上を占めることになる不動産は、以下のとおりで
す。
賃貸面積
（㎡）
（注３）

賃貸可能面積
（㎡）
（注４）

稼働率
（％）
（注５）

773百万円

47,885.92

47,885.92

100.0

１

非開示（注６）40,879.78

40,879.78

100.0

１

非開示（注６）29,073.87

29,073.87

100.0

テナントの
総数
（注１）

物件
番号

物件名称

Ｍ-４

ロジスクエア浦和美園

３Ｍ-１

ロジスクエア久喜

Ｍ-９

ロジスクエア草加

（注１）

（注２）

総賃料収入
（注２）

「テナントの総数」は、2019年11月末日現在における各保有資産又は各取得予定資産に係る各賃貸借契約に基づく
テナントの数を記載しています。なお、マスターリース会社との間でマスターリース契約の締結が予定されている
場合、パススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントの総数を記載し、固定賃料型マスターリースの物件についてはかかるマスターリース会社のみをテナントとしてテナント数を記載しています。また、エンドテ
ナントが第三者を同居させ、又は一部区画を第三者に転貸している場合であっても、かかる第三者の数はテナント
数には含めていません。以下同じです。
「総賃料収入」は、2019年11月末日現在における各保有資産又は各取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。なお、屋根、看板、駐車場等の使用料を含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。以下同じです。）を12倍することにより年換算し- 57 -

（注３）

（注４）
（注５）
（注６）

④

て算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている保有資産又は取得予定資産についてはその合計額であり、消費税を含みません。以下同じです。）を記載しています。なお、当該保有資産又は当該取得予定資産につき、パス
スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。以下同じです。
「賃貸面積」は、2019年11月末日現在における各保有資産又は各取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該保有資産又は当該取得予定資産につき、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。以下同じです。
「賃貸可能面積」は、2019年11月末日現在における各保有資産又は各取得予定資産に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。以下同じです。
「稼働率」は、2019年11月末日現在における各保有資産又は各取得予定資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ず非開示としています。

主要なテナントの概要
本投資法人が取得予定資産を全て予定どおり取得した場合において、当該テナントへの賃
貸面積がポートフォリオの総賃貸面積の合計の10％以上を占めることになるテナントの概要は以下のとおりです。
物件名称

賃貸面積
（㎡）

ロジスクエア羽生

34,009.62

非開示
（注３）

非開示
（注３）

非開示
（注３）

ロジスクエア
浦和美園

24,843.30

非開示
（注３）

非開示
（注３）

非開示
（注３）

ロジスクエア
鳥栖

16,949.40

非開示
（注３）

非開示
（注３）

非開示
（注３）

株式会社サンゲ
ロジスクエア卸売業
ツ久喜

40,879.78

非開示
（注３）

非開示
（注３）

非開示
（注３）

テナントの名称業種

大手物流会社
陸運業
（注３）

（注１）
（注２）
（注３）

⑤

年間賃料
契約満了日
（消費税別） （注１）

敷金・保証金（注２）

契約更改の方法
定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。
定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。
定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。
定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。

「契約満了日」は、2019年11月末日現在における各保有資産又は各取得予定資産に係る各賃貸借契約に規定された
契約満了日を記載しています。
「敷金・保証金」は、2019年11月末日現在における各保有資産又は各取得予定資産に係る各賃貸借契約に規定された敷金・保証金を記載しています。
賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ず非開示としています。なお、テナントはいずれも投信
法上の利害関係人等及び本資産運用会社の社内規程である利害関係者取引規程上の利害関係者のいずれにも該当しません。

ポートフォリオ全体の賃貸借の概要
本投資法人が取得予定資産を全て予定どおり取得した場合における、ポートフォリオ全体の賃貸借の概要は以下のとおりです。
テナントの総数
16

年間賃料（消費税別）の合計（百万円）

賃貸面積の
合計（㎡）

4,217

- 58 -

315,016.04

賃貸可能面積の合計（㎡）
315,016.04

稼働率（％）
100.0

３

投資リスク
以下は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ３ 投資リスク」に記載された投資リスクに関し、参照有価証券報告書提出日以後本書の提出日現在までに、その内容について変更又は追加があった項目のみを抜粋の上、変更又は追加があった箇所
につき下線で示しています。なお、リスク項目については参照有価証券報告書から変更がない
項目も含み参照有価証券報告書記載のリスク項目を全て列挙した上で、参照有価証券報告書提出日以後変更又は追加があった項目に※を付しています。
（１）リスク要因
以下には、本投資口（以下、本「３ 投資リスク」の項において「本投資証券」ということがあります。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載
しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではな
く、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、取得予定資産及び保有資産に特有のリスクについては、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ５運用状況 （２） 投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの （ニ） 保有資産の個別信託
不動産の概要」及び前記「２ 投資対象 （２） 第７期取得資産及び取得予定資産の個別信託
不動産の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが顕在化した場合、本投資証券の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下、その他財務状況の悪化による分配金の減少が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項並びに参照有価証
券報告書を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
なお、本書又は参照有価証券報告書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の提出日現在における本投資法人及び本資産運用
会社の判断によるものです。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
①

投資証券の商品性に関するリスク（イ）本投資証券の市場価格の変動に関するリスク（ロ）本投資証券の市場での取引に関するリスク（ハ）金銭の分配に関するリスク（ニ）収入及び支出の変動に関するリスク※（ホ）投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことに関するリスク（ヘ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク②

本投資法人の運用方針に関するリスク（イ）投資対象が物流関連施設に特化していることによるリスク（ロ）少数のテナントに依存していることによるリスク※（ハ）シングルテナント物件に関するリスク※（ニ）ＣＲＥからの物件取得が想定どおり行えないリスク（ホ）PM会社に関するリスク（ヘ）不動産を取得又は処分できないリスク（ト）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク※（チ）レバレッジ投資及びLTVに関するリスク（リ）敷金及び保証金に関するリスク③

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク（イ）ＣＲＥとそのグループ会社への依存、利益相反に関するリスク（ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク（ハ）本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材（個人の能力、経歴、ノウハウ）に依存しているリスク（ニ）本投資法人及び本資産運用会社の実績が浅いことによるリスク- 59 -

（ホ）本投資法人の投資方針及び運用体制の変更に関するリスク（ヘ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク④

不動産及び信託の受益権に関する法的リスク（イ）不動産の欠陥・瑕疵及び境界に関するリスク（ロ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク（ハ）賃貸借契約に関するリスク（ニ）災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク（ホ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク（ヘ）不動産の地域的な偏在に関するリスク（ト）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク（チ）法令の制定・変更に関するリスク（リ）売主の倒産等の影響を受けるリスク（ヌ）マスターリース会社に関するリスク（ル）転貸に関するリスク（ヲ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク（ワ）区分所有建物に関するリスク（カ）共有物件に関するリスク（ヨ）借地物件に関するリスク（タ）借家物件に関するリスク（レ）開発中の物件に関するリスク（ソ）底地物件に関するリスク（ツ）仮換地及び保留地に関するリスク（ネ）有害物質に関するリスク（ナ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク（ラ）信託の受益権の準共有等に関するリスク（ム）フォワード・コミットメント等に関するリスク⑤

税制に関するリスク（イ）導管性要件に関するリスク（ロ）税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク（ハ）税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担の発生するリスク（ニ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（ホ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク（ヘ）借入れに係る導管性要件に関するリスク（ト）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク（チ）一般的な税制の変更に関するリスク⑥

その他（イ）専門家の意見への依拠に関するリスク（ロ）減損会計の適用に関するリスク（ハ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク※（ニ）取得予定資産を組み入れることができないリスク※①

投資証券の商品性に関するリスク（中略）（ニ）収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、テナン
トとの協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、
参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ３ 投資リスク（１） リスク要因 ④ 不動産及び信託の受益権に関する法的リスク （ハ） 賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。参照有価証券報告書及び本書において開示されている保有資産及び取得予定資産の年間賃料合計等も、当該不動産の今後の年間賃- 60 -

料合計等と必ずしも一致するものではありません。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得や管理等に要する費用、その他不動産に関する支出及び支払金利が状況により増大し、キャッシュ・フロー
を減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資法人の投資口１口当たりの価値が下落する可能性が
あります。
（中略）
② 本投資法人の運用方針に関するリスク（中略）（ロ）少数のテナントに依存していることによるリスク
本投資法人の保有する資産は、一部の少数のテナントへ賃貸されており、また、取得予定資産についても同様に、一部の少数のテナントへ賃貸される予定です。本投資法人の収入は、かかるテナントに大きく依存しています。これらのテナントの財務状況及び経営成績が悪化し、賃料支払が遅延したり、中途解約その他の理由により物件から退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。本投資法人は、保有する資産に関して締結している賃貸借契約において可能な限り中途解約時にも未経過賃料相当額を違約金として支払う義務を賃借人に負わせる方針ですが、一定期間経過後又は一定の時期に残期間全額の賃料を支払わずに解約する権利や賃貸借期間を短縮する権利等が賃借人に留保されている場合もあり、必ずしも賃貸借契約期間の全期間にわたり賃料を収受できることが契約上保証されているわけではありません。取得
予定資産についても同様です。
（ハ）シングルテナント物件に関するリスク
本投資法人の保有する資産の一部は、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件であり、また、取得予定資産は全て、単一のテナントへ物件全体を賃貸しています。
このような物件において既存テナントが退去した場合、当該物件の稼働率が大きく減
少し、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなり、賃料収入に大きな影響を及ぼす可能性があります。また、新たなテナントのニーズに合わせて本投資法人の負担で大規模な工事を行わざるを得なくなる可能性もあります。特に、特定のテ
ナントのニーズに合わせて開発されるビルド・トゥ・スーツ型物流不動産において、これらのリスクが顕著となる可能性があります。
更に、このようなシングルテナントを含む、単一又は少数の核となる大規模テナントが存在する物件においては、当該テナントとの間で、優先購入権や処分禁止に関する合意（その内容は様々です。）がなされることがあり、物件の所有権又はこれらを信託財産とする信託の受益権を第三者に売却しようとする場合に、当該テナントに優先購入権が与えられている等により、物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります。かかる合意がなされている場合、取得及び売却により多くの時間や費用を要した
り、価格の減価要因となる可能性があります。
（中略）（ト）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金融市場の情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で、投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はありません。本投資法人において、これらの方法による資金調達ができなかった場合、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
次に、本投資法人が金銭の借入れを行う場合において、当該金銭の借入れの条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、又は投資主への金銭の分配を制約する等の投資- 61 -

法人が金銭の借入れを行う際に一般的とされる財務制限条項が設けられることがあります。本書の提出日現在、本投資法人の金銭の借入れについても、かかる財務制限条項が設けられており、本投資法人の財務状況等によって規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場
合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、又は当該借入れに係る借入金若しく
は投資法人債の元利金について期限の利益を喪失する等の可能性があり、その結果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。なお、本投資法人の本書の提出日現在の借入金については、一般的な財務制限条項が設けられており、本借入れについても、一般的な財務制限条項が設けられる見込みですが、本書の提出日現在において、当該財務制限条項に抵触する事実又は抵触するおそれがある事実は生じていません。
本投資法人の運用資産に新たな担保が設定された場合、本投資法人が担保の設定された運用資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望通りの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。この場合、他の借入れ等のために担保が既に設定されているなどの理由で担保に供する適切な資産がない可能性もあります。また、担保不動産
からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、本投資法
人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。更に、担保に供する適切な資産がないために、本投資法人の希望通りの借入れ等を行えない可能性もあります。
更に、借入れの金利は、借入時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れの金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
加えて、本投資法人は変動金利による借入れの金利固定化を目的に、本書の提出日現
在、一部の借入れについて金利スワップ取引を行っており、今後も行うことがあります
が、大幅な金利の低下等に伴い、借入金利とスワップ金利が釣り合わず、本投資法人の収支が悪化する可能性や、金利スワップ取引における会計処理が不適当となり、本投資法人の財務状況が悪化し、収益に悪影響をもたらす可能性があります。
（中略）
⑥ その他
（中略）
（ハ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
保有資産又は取得予定資産の過去の収支状況を開示する場合、当該情報は本投資法人の会計方針に沿った会計監査等の手続を経たものではなく、前所有者又は現所有者等から提供を受けたあくまでも参考としての情報にすぎません。特に契約形態が大きく異なる場合、比較可能性の低い情報となることがあります。また、当該情報は不完全である
おそれがあるほか、その正確性も担保されていない情報です。したがって、本投資法人が当該資産を取得した後に、適用ある会計原則に従ってそれらの収支を作成し監査済み
財務諸表を作成した場合、当該監査済みの収支は上記情報に基づく収支とは大幅に異なるおそれがあります。
（ニ）取得予定資産を組み入れることができないリスク
本投資法人は、2020年２月３日付で、前記「２ 投資対象 （１） 第７期取得資産及び取得予定資産の概要」に記載の取得予定資産を取得することを予定しています。しかし、経済環境等が著しく変わった場合又は相手方の事情等により売買契約において定められた停止条件又は前提条件が成就しない場合等においては、取得予定資産を取得できない可能性があります。また、一般募集と並行して行われる借入れが実行できない場合においても、同様の可能性があります。
- 62 -

取得予定資産を取得することができない場合、本投資法人は、代替資産の取得のための努力を行う予定ですが、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証はな
く、短期間に物件を取得することができず、かつ、かかる資金を有利に運用することができない場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
（２）投資リスクに対する管理体制
本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。
（中略）（ニ）内部監査による検証
本資産運用会社の内部監査は、監査の目的達成のために必要とされる事項に関し、本資産運用会社の全ての組織及び本資産運用会社業務の全般を対象として行うものとされています。本資産運用会社の内部監査は、内部監査室が担当し、当該内部監査室長は、
監査実施上必要あると認めたときは、社内及び社外専門家を含め、臨時に内部監査担当者を任命することができます。
内部監査責任者は、前年度の内部監査結果をはじめ、被監査部署におけるリスクの種
類・程度・管理状況等を理解した上で、年度監査計画を策定し、本資産運用会社の取締役会に上程し、その承認を得ます。特命事項その他により、計画に重大な変更のあったときも同様とします。また、本資産運用会社の取締役会から見直しの指示があった場合
は、速やかに見直しを行います。年度監査計画には、当該事業年度の監査方針、監査の対象、監査実施の時期、その他必要事項を示します。
内部監査は、本資産運用会社の内部監査規程上、最低年１回、全部署について、年度
監査計画に基づいて本資産運用会社の取締役会の承認を得て実施することとされています。ただし、必要な場合には、本資産運用会社の取締役会の承認を得てこれを変更して実施することができます。内部監査責任者は、監査終了後速やかに監査の報告を取りまとめ、本資産運用会社の取締役会へ報告し、内部監査実施者は監査の結果を被監査部署の責任者へ伝達します。当該伝達を受けた当該部署の責任者は、内部監査の結果、提案を受けた事項について、改善の方針や内容、期限等を記載した改善計画（社内諸規則の制改定等を含みます。）を作成し、速やかに内部監査責任者へ提出しなければならず、
内部監査責任者は、当該回答書を取りまとめ、その内容について本資産運用会社の取締
役会及び役職員に報告します。内部監査責任者は、指摘事項の改善実施状況につき適宜、調査・確認を行うものとされ、確認結果については、適宜取りまとめ、その内容について本資産運用会社の取締役会及び役職員へ報告します。
（後略）
４

課税上の取扱い
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いについては、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ４ 手数料等及び税
金 （５） 課税上の取扱い」をご参照下さい。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、当該内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。

５

規約の一部変更及び役員の選任
2019年９月27日開催の第４回投資主総会において、本投資法人の規約を一部変更する議案及び役員を選任する議案が、本投資法人の提案のとおり承認可決されました。規約変更の主たる内容
は、本投資法人が本資産運用会社に支払う資産運用報酬体系の変更であり、その概要については「１ 投資方針 （１） オファリング・ハイライト ③ 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略 （ホ） ガバナンスの強化① より投資主利益と合致した資産運用報酬体系への変更」をご参照下さい。また、本書の提出日現在における本投資法人の役員は、執行役員伊藤毅、監督役員磯部健介及び中村健一です。

- 63 -

第３【参照書類を縦覧に供している場所】
ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人（東京都港区虎ノ門二丁目10番１号）

本店

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）- 64 -

第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
１

名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人及び手数料
本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人であるみずほ信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本投資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第１項）。投資
主は、保管振替機構又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における保有欄に譲渡に係る数の増加の記載又は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数の減少の記載又は記録を受けることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第228条、第140条）。なお、本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第１項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりです。
取扱場所
東京都中央区八重洲一丁目２番１号
みずほ信託銀行株式会社 本店証券代行部
取次所
該当事項はありません。
投資主名簿等管理 東京都中央区八重洲一丁目２番１号
人の住所及び名称 みずほ信託銀行株式会社
手数料
該当事項はありません。

２

投資主に対する特典
該当事項はありません。

３

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

４その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

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第２【その他】
１. 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙、表紙裏、裏表紙及び裏表紙裏に、本投資法人の名称、英文名称（CRE Logistics REIT, Inc.）又はその略称、本投資法人のロゴマーク並
びに保有資産又は取得予定資産の写真、図案等並びに「オファリング・ハイライト」として前記「第二部 参照情報 第２ 参照書類の補完情報 １. 投資方針 （１） オファリング・ハイラ
イト」に記載された内容の要約及び新投資口発行に係るスケジュールを記載することがあります。
２. 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に、以下のとおり記載します。
「募集又は売出しの公表後における空売りについて（１） 金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法施行令」といいます。）第26条の６の規定により、有価証券の取引等の規制に関す
る内閣府令（平成19年内閣府令第59号。その後の改正を含みます。）（以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の５に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間）において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令
第26条の２の２第７項に規定する私設取引システムにおける空売り（注１）又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ（注２）の決済を行うことはできません。
（２） 金融商品取引業者等は、（１）に規定する投資家がその行った空売り（注１）に係る有価証券の借入れ（注２）の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
（注１）

（注２）

取引等規制府令第15条の７各号に掲げる、次の取引を除きます。
・先物取引
・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）等の空売り
・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り取引等規制府令第15条の６に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」

３. 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に、以下のとおり金融商品の販売等に関する法律（平成12年法律第101号。その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を行います。
「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。
運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」
４. 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に、以下のとおり記載を行います。
「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、オーバーアロットメ
ントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］https://crereit.co.jp/）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」- 66 -