２．福岡都市計画地区計画の決定（福岡市決定）
都市計画今津地区地区計画を次のように決定する。
名

称位

今津地区地区計画[参置面

福岡市西区今津の一部

積

備考

約４．９ha

考]

総 括 表
区

分

計画決定済
うち

再開発等促進区を含む地区計画

うち集落地区計画

今回決定分

地区計画等箇所数

面

積(ha)

１１６

約

１３１６．２

１１

約５３．６

１

約

７．７

１

約

４．９

うち

再開発等促進区を含む地区計画－－

うち集落地区計画－－計１１７

約 １３２１．１

参－４

今津地区地区計画について

参考資料

今津地区においては、少子高齢化等の課題を受け、今津校区自治協議会を中心に「今津まちづくり計画書」を策定し、校区の活性化に向けた取組みを行っているところです。
まちづくり計画書では、今津長浜地区において、新規居住ゾーンを設定し、新たな住宅建設を可能とする都市計画法第 34 条第 11 号の区域指定とあわせて、周辺環境と調和した良好な域の合意形成が整ったことから、地区計画の手続きを進めていきたいと考えております。

１．今津地区の取組み状況（今津まちづくり計画書）□□ 策定の趣旨等○策定趣旨：今津校区の人口減少、少子高齢化の進行の影響等による校区全体の活性化の必要性から策定○策定主体：今津校区自治協議会

具体のルール（概要）

地区計画の目標
当地区は、自然環境に恵まれた集落である。近年、当地区を含む今津地域では、人口減少等が進行し、地域活動の維持が困難となっており、地域により定められた「今津まちづくり計画」を踏まえ、一定程度の開発を許容する法第34条11号の区域指定を適用するとともに、併せて地区計画により建築ルールを定めてゆとりある街並みを誘導することが地域で望まれている。
このため、周辺の自然環境、営農環境と調和を図りつつ、低層住宅地としての良好な住環境の形成、保全を図ることを目標とする。

＜地区整備計画＞●建築物の用途：建築することができる建築物は，次に掲げるものとする。
建築基準法別表第二（ろ）項※に掲げる建築物。但し、ワンルームマンション、寄宿舎、下宿は不可。

目標の実現に向けて住環境づくりのため、地区計画を活用したルールづくりを行うこととしております。
これまで、地区計画の具体的なルールの内容等について、地域との協議を進め、この度、地２．地区計画の概要※別表第二（ろ）項に掲げる主な建築物〔第二種低層住居専用地域並み〕

・ 戸建住宅・ 兼用住宅・ ２階以下かつ 150 ㎡以下の店舗
・ 幼稚園・小中学校・高等学校
・ 図書館等・ 神社、寺院、教会等
・ 老人ホーム、保育所等
・ 一般公衆浴場、診療所、派出所等○策定年月：平成 24 年 8 月□□ 地域の目指す将来像●容積率：６０％以下

新規居住ゾーン●建ぺい率：４０％以下●敷地の最低面積:２００㎡以上

都市計画法第 34 条第 11 号による区域指定などを定めることにより、新たな住民を迎える住宅地の形成を図るとともに、現在の良好な住環境を保全するゾーン●壁面後退：敷地境界から１ｍ以上●建築物の高さ：10m 以下
北側斜線制限●形態・意匠：周囲の景観に配慮

法第 34 条第 11 号の区域指定に向けた取組●垣・さく：生け垣等緑化に配慮●緑化率：３０％以上

法第 34 条第 11 号の区域指定とは、条例で区域の指定を行うことで、市街化調整区域でも一定の用途（第二種低層住居専用地域並）の開発行為の許可ができる制度です。

□□ 良好な住環境の形成

H2５ 3/8の区域指定

建築条例化

法第 34 条第 11 号

6月

区域指定告示

（参考）

2/25

開発審査会

12/14

開発審査会

周辺と調和した良好な住環境を形成する
ため、３４条１１号で制限ができない建物用途や緑化率、形態制限などの建築ルールを地区計画定めるものです。

5/8

現在
案縦覧

地区計画の策定に向けた取組

4/4～4/18

都市計画審議会

地区計画

12/4～12/17

都市計画決定告示

H2４

第４委員会報告●集落のうるおいある環境の形成
・緑化率 30％以上
・生垣又は透視可能なフェンス等と併せて植栽を施す。

原案縦覧●集落のまとまりを形成建築物、屋外工作物・広告物
は周囲の環境に調和したものとする

建築基準法に基づく市の告示により、市街化調
整区域における診療所や図書館などの用途は、容積率 200%、建ぺい率 60%、住宅系などの用途は、容積率 60％、建ぺい率 40%となっています。

３．地区計画策定までの流れ（予定）

原案の作成●集落の居住環境の保全
・用途の制限
一戸建て住宅、共同住宅(各住戸の床面積 35 ㎡以上)、小規模な店舗など
・建ぺい率40％以下
・容積率 60％以下
・最低敷地面積200㎡
・壁面後退 敷地境界から１ｍ・高さの制限 10ｍなど※赤字は、地区計画による上乗せルール
青字は、法第 34 条 11 号の条例(福岡市開発行為の許可等に関する条例)で定める開発行為の要件ルールに基づくまちづくり

参－５

議案参考資料

別紙１

今津地区地区計画参考資料（都市計画法第３４条第１１号について）
１

市街化調整区域とは

２

今津校区における課題○都市の無秩序な拡大を防止○人口減少・少子高齢化○農林漁業に必要な土地の確保○地域コミュニティの維持○自然環境の保全

建築等の行為に一定の制限※市街化区域と市街化調整区域の当初決定（線引き）昭和 45 年 12 月 28 日

■既存建築物の活用
線引き前からある建築物については、誰でも居住可能、また、従前建築物と同程度の建替えが可能○農業等の衰退■３４条１１号の区域指定

農業等との調和を図りながら、校区内への人口を呼び戻すため、新たな住民を迎え入れる【趣旨】
人口減少や著しい高齢化などの課題を抱える農山漁村等において、市街化調整区域としての地域の特性を踏まえつつ、集落のコミュニティの維持、活性化を図る【市街化調整区域で建てられる住宅の主な例】①農林漁業従事者

自己用住宅(既存集落以外でも建築可)

今津校区の人口と高齢化率の推移（国勢調査）
2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500人②既存集落
内に所有又は居住している者(子や孫を含む)

自己用住宅

Ｓ６０

（H22 に孫の代まで拡大）

4,032

23.5%
29.6%

Ｈ２

分家住宅

4,165

Ｈ７33.6%4,207

Ｈ１２35.5%

4,220

Ｈ１７39.3%

Ｈ２２44.3%

4,056※詳細要件あり③誰でも建築可能※詳細要件あり

線引き前からある既存建築物の建替え(従前建築物と同程度)
線引き前から建築物があり、現在空き地であるもの(従前建築物と同程度)
市長が指定した区域の一定用途の建築物(34 条 11 号）

３ 課題解決に向けて想定される手法

0%

10%

20%

30%

人口

3,896
40%

50%

65歳以上

市街化調整区域の人口と高齢化率の推移（国勢調査）【区域指定の基本的な考え方】○道路や下水などの公共基盤が整っており、新たな公共投資を要しな
いこと○集落人口の回復に資す
る程度の区域規模であること○第二種低層住居専用地
域並みの建築物である
こと【指定の効果】
線引き前から建築物が建っていない敷地であっても、誰でも建築可能となる

４

今津地区での手法の検討■線引き前からある建築物等の活用については、所有者の意向等を踏まえ、活用を図っていく■新たな住民の迎え入れにあたって、３４条１１号の区域指定の手法を用いる■区域については、地域の意
向と下記の指定要件を踏まえ設定する【３４条１１号の区域指定の要件】

５ まちづくり計画書の策定
策定主体：今津校区自治協議会
策定年月：平成２４年８月
主な内容：
まちづくりの方針の一つとして、人口の呼び戻し、定住化促進のため、校区ゾーン区分の一つである「新規居住ゾーン」に３４条１１号の区域指定を検討することを明記＜参３４条１１号と地区計画の策定と手続き

34 条 11 号

地 区 計 画
原 案 縦 覧開 発 審 査 会

案

縦覧

都市計画審議会
指 定 告 示決 定 告 示考＞

●地域による主な取組みの経緯
H16～

自治協議会を中心にまちづくりの取組みを開始

H18

各町内の代表者を中心とした専門部会によるまちづくり勉強会実施（福岡市開発行為の許可等に関する条例）○概ね５０以上の建物が集積していること

６・市より 34 条 11 号の出前講座
H19.5.28

今津校区自治協議会より市に３４条１１号の指定の要望書提出

H19～

まちづくり計画書の検討、３４条１１号の指定区域等の検討○敷地が概ね５０ｍ以内の間隔で存在していること※区域の設定については、自治協議会により校区内住民の意見と指定要件の両方に合致する区域を対象として選定作業を進めた。

○災害のおそれがない区域であること

H21～○区域内の道路・下水道などの整備が整っていること

良好な住環境の形成のための３４条１１号と併せて地区計画の検討

H21.10.28○集落の活性化が必要であること

自治協議会主催により区域内地権者に対してまちづくり計画書(案)について説明（約２０名出席）

H22.1

自治協議会より区域内地権者に対してアンケート調査○地区内のまちづくりの目標などについて、地域住民等による合意形成がなされていること

H24.2.27

まちづくり計画書について自治協議会会長会にて校区としての最終的な合意形成

H24.3.10

自治協議会主催により区域内地権者に対して３４条１１号、地区計画の内容を説明、地権者委員会発足（約３０名出席）○以下の区域を含まないこと

H24.5～

自治協議会・地権者委員会により、区域内地権者の同意書を集約

H24.8.1

自治協議会・地権者委員会より、まちづくり計画書及び３４条１１号、地区計画における区域内地権者の同意書を市（西区）に提出

・農用地区域
・自然公園区域・保安林など20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000人
37,796

14.5%

Ｓ６０

18.0%

Ｈ２

■市街化区域への編入

41,704

Ｈ７21.3%

43,662

Ｈ１２23.7%

42,27228.3%

Ｈ１７40,734
38,717

33.2%

Ｈ２２0%

10%

20%

人口30%

40%

65歳以上

50%

鉄道駅周辺や幹線道路沿道などで良好な市街地整備が確実に実施される地区については、農林漁業などとの調整を図りながら周辺環境を十分に勘案し、市街化区域への編入により計画的なまちづくりを誘導する■併せて良好な住環境の形成を図るための地区計画を定める■下記要件に該当しないため市街化区域編入は不可
・原則、市街化区域に隣接していること(飛地の場合は２０ha 以上)
・農業振興地域を含まないことなど●行政による手続き等
H24.11

地区計画の原案縦覧のお知らせについて、市より区域内地権者へ発送、公報・市政だより・ホームページに掲載するとともに、校区内住民へ地区計画と３４条１１号の資料を回覧

H24.12.4～17

地区計画の原案縦覧→縦覧者３名、意見書なし

H25.3

地区計画の案縦覧のお知らせについて、市より区域内地権者へ発送、公報・市政だより・ホームページに掲載するとともに、校区内住民へ地区計画と 34 条 11 号の資料を回覧

H25.4.4～18

地区計画の案縦覧→縦覧者４名、意見書なし

上記の取組みにより、校区内の住民からの反対意見はない