特集

民泊とマンション管理
民泊は、宿泊施設の不足解消や資産の有効活用などの観点からメリットがある一方で、ごみの処理方法や騒音をはじめとする生活環境の悪化などデメリットも指摘されています。民泊に対するメリット・デメリットを管理組合として十分に議論し、対応していくことが重要です。
以下に、民泊に関する大阪市の状況などについて、マンション管理に関連する内容を中心にお知らせします。

（※Ｐ２の民泊に関するセミナー報告もあわせてご参照ください）

適法な民泊とは民泊を行う事業者は、①旅館業法に基づく許可、または②国家戦略特別区域法に基づく認定（いわゆる特区民泊）のいずれかを受ける必要があります。
①または②の申請に際しては、事業者は近隣住民（マンションの全住戸）に対して説明会や戸別訪問等により周知を行うことが義務付けられています（※①でフロント設置している場合を除く）。また、管理組合が民泊を認めていることを書面で確認する必要があります。
法律等の詳細は、下記のＨＰをご覧ください。
・①旅館業法関連
http://www.city.osaka.lg.jp/kenko/page/0000320642.html
・②国家戦略特別区域法関連
http://www.city.osaka.lg.jp/kenko/
page/0000341012.html
また、国において、民泊に対するさらなる規制緩和（いわゆる民泊新法）について検討がなされており、こうした動きについても注視する必要があります。

違法民泊通報窓口
お住まいのマンションなどにおいて、不特定の外国人が出入りするなど違法民泊が疑われる施設がありましたら、下記の通報窓口に情報をお伝えください。大阪市では、いただいた情報を基に、無許可施設等の実態調査及び適切な指導を行うこととしています。
・電話による受付
大阪市保健所環境衛生監視課（旅館業指導グループ）
電話番号：06-6647-0835 平日9時から17時30分（12月29日から1月3日までを除く）
・ファックスによる受付
ファックス番号：06-6647-0733
24時間受け付けています。
・メールによる受付
メールアドレス：ryokan2016@city.osaka.lg.jp
24時間受け付けています。

管理規約の改正例国の標準管理規約に準じた規定（第12条「専ら住宅として使用するものとする」）によって民泊が禁止されているとする裁判例もありますが、今後の規制緩和の動きもふまえ、管理組合としての意思をより明確にするために、管理規約を改正しておくことも対策の一つです。
以下に、民泊を認める場合と禁止する場合のそれぞれについて、管理規約の改正例をお示しします。管理組合の実情に合った管理規約となるよう、議論・検討の参考としてご活用ください。

「らいふあっぷ（vol.50）」抜粋
大阪市マンション管理支援機構発行※平成29年2月時点の内容となります■民泊を認める場合の例（専有部分の用途）
第○条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。ただし、民泊（住宅の全部又は一部を活用して宿泊を伴うサービスを提供する用途）に使用することはできるものとする。

■民泊を禁止する場合の例※シェアハウスも同時に禁止する例としています。
例１）最小限の改正例（専有部分の用途）
第○条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
第○条の２ 区分所有者は、直接・間接を問わず、その専有部分を宿泊施設及び民泊（専有部分の全部又は一部を活用して宿泊を伴うサービスを提供する用途）又はシェアハウス（親族関係にない複数人の居住者が各自、又は共同で専有部分の全部または一部を占有して居住する等、寄宿舎又は寄宿舎類似の用途）に使用してはならない。
例２）より実効性の高い詳細な内容の改正例（専有部分の用途）
第○条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
第○条の２ 以下の各号は、前条における「住宅」の用途には含まれないものとし、区分所有者は、その専有部分を、直接・間接を問わず、以下の各号の用途に使用してはならない。
（1）
宿泊施設及び民泊（専有部分の全部又は一部を活用して宿泊を伴うサービスを提供する用途）（2）
シェアハウス（親族関係にない複数人の居住者が各自、又は共同で専有部分の全部または一部を占有して居住する等、寄宿舎又は寄宿舎類似の用途）
２ 区分所有者は、その専有部分につき、期間を１ヶ月以内とする賃貸借契約を締結してはならない。
３ 区分所有者は、その専有部分の情報について、媒体を問わず、民泊等あっせん仲介サービスへの登録をしてはならない。
４ 理事長は、対象物件に立ち入った、第１項各号の違反行為に関係すると思料される者に対し、氏名、住所、組合員との関係、訪問先および訪問目的を質問することが出来る。質問を受けた者は、正当の理由のない限りこの質問に回答しなければならない。
５ 理事長は、理事会の決議に基づき、本条に違反している可能性が高いと認められる専有部分につき、当該専有部分の区分所有者及び占有者に対し、立入検査への協力を求めることが出来る。

注 意 事 項
この改正例は，標準管理規約の第１２条を置き換えることを念頭にしていますが、実際の改正に際しては，他の条文との整合性を確認する必要があります。改正に際しては、専門家に相談されることをお勧めします。

判 例 教 室事例

分譲貸し物件における賃借人の規約違反（ペット飼育行為）について、賃貸人たる区分所有者の責任と弁護士費用請求の可否（東京地方裁判所平成２８年３月１８日判決）

区分所有者Yが、賃借人に自ら所有する物件を賃貸していたところ、賃借人がマンション管理規約及び細則（併せて「本件規則等」という。）で禁じられている屋内での犬の飼育を行っていた。マンション管理組合
XはY及び賃借人に対し、犬の飼育の中止と、訴訟の提起に必要となった弁護士費用の請求を行った。
なお、賃借人のペット飼育行為が管理規約違反であることは明らかなので、ここでは区分所有者Yの責任についてのみ記載します。

（1）区分所有者に対してペットの飼育禁止を求めることが出来るか

Y の反論
結論

ペットを飼育しているのは賃借人であって、Y自身ではないからYは責任を負わない。
裁判所は、「本件規約等によれば、本件建物の区分所有者は本件規則等の順守義務を負い、借家人に対しても本件規則等を順守させる義務を負う」
ことを前提に、「被告Ｙは賃借人」
・・・「に対し、本件規則等を順守し、本件ペットを飼育しないようにさせる義務を有していること、これを被告Ｙが履行できていないことは明らかであるから、被告Ｙが、本件規則等につき債務不履行責任を負う」
として、Yの責任を認めました。
その後も賃借人が違法行為を止めない場合は、賃貸人である区分所有者が、賃貸借契約を解除して、賃借人に対し退去を求めることになるでしょう。

※分譲貸しを行う区分所有者は、賃借人の規約違反についても責任を負います。
違反行為の是正を求めたい管理組合としては、実際に居住する賃借人と区分所有者の双方を相手に争うのが良いでしょう。

（2）区分所有者に対して弁護士費用の請求ができるか
結論

本件ではYの不法行為責任を認めず、弁護士費用請求は棄却されました。

ア 弁護士費用請求についての一般論

うのがその理由です。
例外的に弁護士費用の請求が認められるのは、被告の不法行為責任が肯定された場合ですが、単なる管理規約違反が不法行為と判断されることは少ないようです。

弁護士費用は当事者にとって大きな負担ですが、原則として、紛争の相手方に弁護士費用を損害賠償の一部として請求することは出来ません。
弁護士は相手のためではなく、自分のために（弁護士の紛争解決能力を享受するために）委任するから、とい

イ 管理規約で弁護士費用が請求出来る旨規定した場合

ただし、弁護士に支払った費用の全額が請求出来るわけではなく、一部の「相当な」額に限られます。事情によっては全額が認められることもありますが（例えば東京地方裁判所平成２８年３月２３日判決）、一般的には概ね勝ち得た額の一割程度です。

管理組合と区分所有者間で紛争が発生した場合に、弁護士費用を請求出来る旨、管理規約で規定した場合は、不法行為責任が肯定されなくとも、弁護士費用を請求することが出来ます（標準管理規約でも第６０条や第６７条に弁護士費用を併せて請求出来る旨の規定があります）。

興味深い裁判例 （東京地方裁判所平成２８年１月１９日判決）
区分所有者が管理組合の請求に応じないため、管理組合が訴訟提起のために弁護士に事件を委任し、訴訟提起のための着手金を支払った。

訴訟提起直前に、弁護士からの訴訟提起予告通知に驚いた区分所有者が、管理組合の請求に応じたため、訴訟提起が不要になった事例。

状況

管理組合は弁護士に対し、幾らかお金が返ってくるのか尋ねたところ、弁護士は一部返金の可能性を残しつつも、訴訟提起の準備は訴状の作成を含めて全て整っており、必要な業務は行っているので、その点は理解して欲しい、という趣旨の返答をした。管理組合はこの返答を受けて、それ以上返金を求める交渉をしなかった。

結論

裁判所はこの点、弁護士が返金の可能性を否定していない以上、管理組合は返金に向けた協議を行うべきで、それをしなかったということは、管理組合は自らの意思で返金請求権を放棄したのだ、と評価しました。そして、返金を受けられた可能性のある額については、相当な額として認めませんでした。

※弁護士の仕事の量が当初の予定より減少した場合、着手金と報酬をどのように調整するかは、弁護士ごと、またケースにより異なります。委任契約上は、「 着手金は返還しない」とされていることが多く、さらに、結局目的を達成したのであるから当初の契約通りの着手金と報酬を変更しないことも多いようです。

このとき、重要なことは、管理組合は弁護士と着手金・報酬の精算についてしっかり話し合い、その結果を書面で残し、返金請求権の放棄をしたと評価されることがないようにしておくことです。それでも裁判所により減額される可能性はありますが、その減額は最小限となるでしょう。