伊賀市特定空家等対策計画

平成30年11月

伊賀市

1

2

目 次

目
第１章

次

計画策定の背景

第１節 「特定空家等対策計画」策定の背景
第２節 特定空家等対策にかかる取り組みと経緯

第２章
第１節

空家等の定義１０

判断基準及び調査手法

１ 判断の定義
２ 判断基準及び調査手法の確立

第３節
１
２
３
４
５

７

概説

１ 空家法等に定める空家等の定義

第２節

６

１２
１３

空家等実態調査

第３次空家等実態調査
第３次空家等実態調査結果の照査分析
建築物等の解体
所有者等の確知と相続権利者
相続人不存在

１９
２８
３６
３８
４０

第４節 現状分析からみた課題（総括）

４２

第３章
第１節
第２節

基本理念と基本目標、計画期間
基本計画の目標と体系

第４章
第１節

基本計画の基本方針
４６
４６

特定空家等対策の展開

具体的な取組施策

基本目標６ 特定空家等への措置
１ 特定空家等の措置
２ 空家等判断基準の改善
３ 古民家再生及び敷地流通促進
４ 国庫に帰属する空家等への対応

４８
５０
５２
５３
５５

資料
１
２
３
４
５
６

協議会及び専門委員会の組織
庁内推進体制
官民連携体制基本計画策定以後の経過
国土交通省採択モデル事業
条例・規則

５８
６０
６１
６２
６４
９８

3

4

第１章 計画策定の背景

第１章
計画策定の背景5

第１章 計画策定の背景

第１節「特定空家等対策計画」策定の背景

2015（平成27）年5月26日に「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下「空家法」といいます。）が完全施行され、同日「『特定空家等に対する措置』に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」（以下「ガイドライン」といいます。）が施行されました。
そこで、空家法及びガイドラインに基づき、本市の空家等対策を総合的かつ計画的に推進するため、平成28年5月に「伊賀市空家等対策計画」（以下「基本計画」といいます。）を策定しました。
また、2016（平成28）年6月30日には、空家法及びガイドライン並びに基本計画に基づき「伊賀市空家等の適正管理に関する条例」（以下「条例」といいます。）と「伊賀市空家等の適正管理に関する条例施行規則」（以下「規則」といいます。）を制定し、本市の空家等対策がスタートしました。
基本計画策定時には特定空家等の認定には至っていないことから、「特定空家等に対する措置」（第14条第１項の規定による助言若しくは指導、同条第２項の規定による勧告、同条第３項の規定による命令又は同条第９項若しくは第10項の規定による代執行をいう。以下同じ。）を実施するために必要な、周辺地域に与える影響評価や現状分析、行財政面への分析評価が行われていません。
これらの現状分析等を行うため、基本計画の第４章第３節において「基本施策３

空家等の実態把握」で、「第3次空家等実態調査」を行うこととし、当該調査を実施した後、基本計画の第３章第３節、２．計画の見直しでは、「第3次空家等実態調査」実施後、計画の見直しを行うことが明記されています。
そのため、特定空家等数の把握と現状把握、特定空家等に対する措置における改善・除却にかかる所有者への影響分析、特定空家等の発生から見た地域特性等を分析･評価など多角的に分析・評価を行うことで、基本計画期間内（平成３２年３月末まで）における具体的な施策方針と特定空家等対策方針を定め、空家法第６条第２項第６号に定める、「特定空家等に対する措置その他の特定空家等への対処に関する事項」を定めるものです。

6

第１章 計画策定の背景

第２節

特定空家等対策にかかる取り組みと経緯

2015（平成27）年７月から10月にかけて第１次、第２次空家等実態調査を経て空家等の実態把握を行った結果、伊賀市の空家等は2,495戸あり、住宅総数に占める割合が7.6％で、そのうち「利活用が可能と判断された空家等（改善すれば利活用可能と判断された空家等744戸を含める。）」は2,070戸、「特定空家等のおそれのある危険等と判断された空家等（草木の繁茂等により判別が不能な空家等98戸を含める。）」（以下「特定空家等のおそれのある空家等」といいます。）は425戸あることが判りました。
第１次、第２次空家等実態調査で判明した空家等の物的状態の判断を行うため、2015（平成27）年8月から庁内に専門部会を設置し、ガイドライン第２章に定める空家等の物的状態に応じた判断基準の検討を進め、あわせて、市及び有識者、建築団体、三重県と連携し判定基準の検討を進め、伊賀市空家等対策計画策
定協議会の承認を得て、伊賀市独自の判断基準及び調査手法を確立しました。
これらの、判断基準及び調査手法の検証も含め、特定空家等のおそれのある空家等425戸の実態を事前把握するため、2016（平成28）年４月１日から同年６月２日にかけて「第３次空家等実態調査実施に向けた事前調査」（以下「第３次事前調査」といいます。）を実施し、判断基準及び調査手法の検証結果について
は、条例及び規則に反映させ、425戸の第３次事前調査結果から、空家法に定める
特定空家等に該当し、空家等の物的状態がガイドライン第２章に定める状態で、周辺の建築物や通行人等に対して悪影響をもたらすおそれがあると判断した切迫性の高い空家等を優先して、条例及び規則施行後に特定空家等判定調査を行い特定空家等に対する措置を行いました。
特定空家等に対する措置を進めながら、市独自の判断基準と調査手法を基に全国で初となる、空家等調査から特定空家等に対する措置を行える「伊賀市空家等
管理システム」を2016（平成28）11月に構築し、2017（平成29）年１月から運用を開始し、当該システムを使用した「第３次空家等実態調査」（以下「第３次調査」といいます。）を2017（平成29）年２月11日から同年２月27日にかけて、外部委託により実施しました。
第３次調査結果を受け、各種分析を行い、また、関連して国のモデル事業の採択を受け、検証等を平行して進め、伊賀市空家等対策協議会の審議を経て、特定空家等対策計画を策定に取り組みました。
7

8

第２章 概 説

第２章
概

説

9

第２章 概 説

第１節

空家等の定義１．空家法等に定める空家等の定義

基本計画では、空家法第２条に定める「空家等」又は「特定空家等」の判断について、基本指針並びにガイドラインで次のとおり定められています。

（１）空家等「空家等」は、空家法第２条第１項により「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着するものを含む。）をいう。」と定義されています。

ここでいう「建築物」とは建築基準法（昭和25年法律第201号）第２条第１号の「建築物」と同義であり、土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱又は壁を有するもの（これに類する構造のものを含む。）、これに附属する門又は塀等をいい、また「これに附属する工作物」とはネオン看板など門又は塀以外の建築物に附属する工作物が該当します。
伊賀市域内の建築物又はこれに附属する工作物（以下「建築物等」といいます。）のうち「居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの」を空家等と判断し、空家法を適用することとなります。

「居住その他の使用がなされていないこと」とは、人の日常生活が営まれていない、営業が行われていないなど当該建築物等を現に意図をもって使い用いていないことをいいます。

（２）特定空家等「特定空家等」は、先述した「空家等」のうち、空家法第２条第２項において示すとおり、次の状態にあると認められる「空家等」と定義されています。

(ｲ) そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態(ﾛ) そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態(ﾊ) 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態(ﾆ) その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
10

第２章 概 説◇ガイドラインに定める特定空家等の判断基準
空家法に定める特定空家等の定義は、次のとおりガイドラインに明記されています。
イ．そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
１）．建築物が倒壊等するおそれがある
・建築物の著しい傾斜がみられる。 ・建築物の構造耐力上主要な部分の損傷等がみられる。 ・基礎及び土台が破損又は変形、破損している又は、ずれが発生している。 ・柱、はり、筋かい、柱とはりの接合等の腐朽、破損又は変形、ずれが発生している。 ・床、フローリング材などが腐朽又は破損している。

２）．屋根、外壁等が脱落、飛散等するおそれがある
・屋根ふき材、ひさし又は軒、雨樋が剥落、腐朽、垂れ下がっている。 ・外壁の壁体を貫通する穴が生じ、又は、剥落、腐朽又は破損、浮きが生じている。 ・戸、窓等が剥落、腐朽又は破損している。 ・建築物に付属する看板、給湯設
備、屋上水槽等の工作物が剥落、又は、転倒、脱落、破損、腐食している。 ・屋外階段、バルコニーが腐食、破損又は脱落、傾斜している。 ・門又は塀にひび割れ、破損又は傾斜している。

３）．擁壁が老朽化し危険となるおそれがある
・擁壁表面に水がしみ出し、流出している。・水抜き穴の詰まりが生じている。・ひび割れが発生している。

ロ．そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
１）．建築物又は設備等の破損等があり著しく有害となるおそれがある・吹付け石綿等が飛散し暴露するおそれがある。

・浄化槽等の放置、破損等による汚物の流出、臭気の発生がある。

・排水等の流出による臭気の発生がある。

２）．ごみ等の放置、不法投棄により著しく有害となるおそれがある・ごみ等の放置、不法投棄による臭気の発生がある。 ・ごみ等の放置、不法投棄により害虫が発生している。

ハ．適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・町並みの景観を損なっている。

ニ．その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
１）．立木や雑草を放置することが不適切な状態である・立木の腐朽、倒壊、枝折れ等が生じ、近隣の道路にはみ出し、歩行者等の妨げになっている。・近隣家屋の敷地等に枝葉が大量に散らばってる。雑草または灌木が繁茂している。

２）．動物等が住みつき放置することが不適切な状態である
・動物の鳴き声その他の音や糞尿その他の汚物の臭気、毛又は羽毛の飛散など、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。・多数のねずみ、はえ、蚊、のみ等が発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。 ・動物が周辺の土地・家屋に侵入し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼしている。・シロアリが発生し、近隣の家屋に飛来し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼしている。 ・空家等への蜂の営巣により地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。

３）．建築物の不適切な管理等が原因でこのまま放置することが不適切である・門扉が施錠されていない、窓ガラスが割れている等不特定の者が容易に進入できる状態に放置されている。 ・塀、柵等の穴、亀裂等があり不特定の者が容易に進入できる状態に放置されている。 ・屋根の雪止めの破損など不適切な管理により、空家等からの落雪が発生し、歩行者等の通行を妨げている。・周辺の道路、家屋の敷地等に土砂等が大量に流出している。

11

第２章 概 説

第２節

判断基準及び調査手法

１．判断の定義（１）

空家法に定める判断の定義

ガイドラインでは、「特定空家等に対する措置」を講ずるに際しては、空家等の物的状態が先述したイ～ニの各状態であるか否かを判断するとともに、当該空家等がもたらす周辺への悪影響の程度等について考慮する必要があります。
また、「特定空家等」は将来の蓋然性 ※１ を含む概念であるとガイドラインでは明記され、必ずしも定量的な基準により一律に判断することはなじまないとされています。
そのため「特定空家等に対する措置」を講ずるか否かについては、空家等がそのまま放置した場合の悪影響が社会通念上予見可能な状態を指すものであって、実現性に乏しい可能性まで含まないことから「特定空家等」と認められる空家等に関し、周辺の建築物や通行人等に対し悪影響をもたらすおそれがあるか否か、
また、悪影響の程度と危険等の切迫性など総合的に判断されることが重要であると明記されています。
ガイドラインでは、特定空家等に対する措置の判断材料として、「蓋然性」と「概念」、「参考となる基準」の３点が明記され、これに沿った判断基準を設けることが求められています。

※１蓋然性 ある事柄が起こる確実性や、ある事柄が真実として認められる確実性の度合い。確からしさ。これを数量化したものが確率といいます。
12

第２章 概 説

２．判断基準及び調査手法の確立（１）伊賀市独自の考慮する判断基準
伊賀市では、2013（平成25）年４月から空き家等対策を始め、これまでの取り組みのノウハウを活かし、空家法及びガイドラインに基づく判断基準の検討を行うため、「特定空家等判定基準検討専門部会」を庁内に設置し、関係機関及び学識経験者、関係団体の意見を踏まえ判断基準及び調査手法を整備し、条例及び規則に定めました。
空家法では、空家等の物的状態が第１節のガイドラインに定める特定空家等の判断
基準イ～二の各状態であるか否かの判断に際して、ガイドラインに定める「参考となる基準」を基礎としていますが、基本指針では、「特定空家等が現にもたらしている、又はそのまま放置した場合に予見される悪影響の範囲内に、周辺の建築物や通行人等が存在し、又は通行し得て被害を受ける状況にあるか否か等により判断を行い、その際の判断基準は一律とする必要はなく、当該空家等の立地環境等地域の特性に応じて、悪影響が及ぶ範囲を適宜判断することとなる」と明記されています。
こうした基本指針をもとに、伊賀市独自の判断基準を定め、定量性と客観性の確保、防犯面の判定、危険等の切迫性の高い空家等の早急な対処を行うための通報体制と初動体制の確保、危険等の切迫性が急務な空家等の応急措置の実施を可能としています。

13

第２章 概 説（２）条例及び規則
空家等の物的状態を判断する立入調査等については、「空家等調査記録票」を用いて調査を行い、建築物等の状態や周辺住民等への聞き取り内容等総合的に判断を行い「空家等」又は「特定空家等のおそれ」の判定を行います。
空家等調査記録票で「特定空家等のおそれ」と判断した空家等については、特定空家等の判断を行うための立入調査等を、「特定空家等判定調査票」により行い、基本項
目、保安面、防犯面、衛生面、景観面、隣地への影響、敷地面、要壁面・変状形態点を総合的に判断を行い判定を行います。
「特定空家等」と判定した「空家等」に対しては、具体的な「特定空家等に対する措置」の所見を定め、また、猶予期間、応急処置の必要性の有無を判断します。

（３）判断基準
規則における、判断基準は次のとおりとなっています。
空家等の状況、調査員、調査時間、調査方法、立会者、エネル

基本調査
ギー使用状況、構造・規模、用途、建て方、構造・仕上げ（屋（33項目） 根・外壁・門・塀・柵・生垣）、付属工作物、周辺の状況（隣接地・接道）、土砂災害防止法、都市計画法、判定結果

他

保安面
建物の傾斜、基礎、土台、屋根、軒、樋、外壁、窓、工作物、
62基準21項目 付属物、柱、梁、筋交いの接合、床材
防犯面
戸・窓開放、施錠状況、外壁の穴・亀裂・崩落、塀・堀の穴・
９基準３項目 亀裂、侵入の可否 他
衛生・生活環境面 石綿飛散、汚物の流出、臭気の発生、ゴミの放置、害虫、獣
害、動物住みつき、立木・雑草・潅木の腐朽・繁茂・越境、蟻
29基準24項目 害、雪止め破損、土砂の流出
景観面
景観保全ルール不適合、外観、窓、工作物、付属物、立木、ゴ
14基準８項目 ミ、足場・養生資材
隣地への影響
心身、生命、財産等への直接的な影響
３基準１項目敷地面
地盤・のり面の構造（高さ、長さ、勾配、施設排水、保護53基準４項目 工）、崖、土砂災害防止法、敷地面の変状形態 他
擁壁の種類・状態（クラック、水平移動、不同沈下、目地の開擁壁面（変状形態点）
き、ハラミ、傾斜、倒壊、折損、崩壊、張出し床板付擁壁の市
61基準17項目 中の損傷

14

第２章 概 説
様式第３号

特定空家等判定調査票（別紙）（４）調査票記載例
123456

特定空家等判定調査票及び別紙の基
本項目から保安面、防犯面、衛生面、景観面、隣地への影響、敷地面、要壁20面、変 状 形 態 点 の 状態 の 結 果 を 記 載

100

し、各項目結果欄を集計することで、

・
・
・
・
1
10

4
80

空家等の判定を行います。
8
400

判定結果がランクⅠ及びⅡは「空家

3300等」、ラ ン ク Ⅲ 及 び Ⅳ が「特 定 空 家等」と判定されます。
各項目の判定基準については、次のとおりです。

様式第３号

特定空家等判定調査票（別紙）判定基準

15

第２章 概 説（５）判定の流れ
条例では、市民又は通行人・関係者からの通報又は相談により受付を行い、情報を聞き取った後、市が空家等の判定調査、そして所有者等確知調査を行い、空家等と判定した場
合は、適正管理と流通を促します。特定空家等のおそれがあると判断した場合は、特定空家等の判定調査を行い、所有者等へ「特定空家等に対する措置」を行います。

様式第２号
空家等判定調査票

空家等の判定判定結果

・所有者等確知調査

適用

状態に応じて、関係部署又は関係機関へ通報
対象外

空家法に定める建築物等ではない場合は、建物の状態を調査した後、関係部署又は関係機関へ物的状態等の情報を引継ぎ又は通報します。

空家等

空家法第12条及び第13条、条例第13条、規則第５条に基づき所有者等へ適正管理又は活用を促す
通知を行います。

適正管理・流通の促進

立入調査等
特定空家等のおそれ様式第３号及び別紙
特定空家等判定調査票

空家法第９条第２項及び第３項、条例第５条第２項及び第３項の規定による立入調査等を行います。

特定空家等の判定

判定結果

適用

改善依頼・適正管理・流通の促進

基本項目

空家等

空家法第12条及び第13条、条例第13条、規則第５条に基づき所有者等へ適正管理又は活用を促す
通知を行います。

応急措置
保安面
防犯面
衛生面
景観面
隣地への影響敷地面
要壁面

条例第12条及び規則第11条に基づき、特定空家等の倒壊等により人の生命、身体又は財産に対する重大な被害を防ぐために必要最小限の緊急応急措置を行います。

緊急を要する
特定空家等

特定空家等に対する措置
空家法第14条第１項、第２項、第３項、第９項
条例第７条、第８条、第９条、第10条、第11条に基づき行政指導又は行政処分を行います。

特定空家等

16

第２章 概 説（６）データベースを活用した調査手法の確立①

伊賀市空家等管理システム

伊賀市では、空家法第11条に定める空家等に関するデータベースの整備等を行うため、第1次、第2次空家等実態調査並びに所有者等確知調査を行い、情報を集積してきました。

集積した空家等数は約3,500戸※で、建物登記筆数として約5,300筆の登記簿情報を取得し、空家等の位置及び所有者等情報をデータベース化しました。
これらのデータベースの効率的な運用を行うため、全国で初めてとなる空家法及び条例、規則に則った「伊賀市空家等管理システム」の開発を行いました。

②

管理システム定義

システムは、管理システム本体１台と現地調査用タブレットシステム端末２台の構成としています。管理システム本体では、条例及び規則に定める立入調査等結果の管理や特定空家等に対する措置にかかる各種帳票発行管理、措置期限管理と猶予期限管理機能など空家等対策業務を行なうためのシステムを構築しています。
タブレットシステム端末では、現地調査管理用システムとして特定空家等の立入調査等を行い、物的状態の状況判断と写真撮影での状態の記録を行い、空家等又は特定空家等の自動判定を可能とします。また、地理情報システム（以下「ＧＩＳ」といいます。）上に判定を行った空家等の現在地と判定調査内容が表示確認することができます。基本仕様は次のとおりです。

◇管理システム本体
ア．空家等状況管理機能規則第４条第１項様式第２号、様式第３号、様式第３号別紙記載の情報、GIS位置情報

イ．所有者等情報管理機能

固定資産税情報、相続人情報、

ウ．地域情報管理機能

大字、小字、自治会、住民自治協議会情報エ．空家法に基づく措置機能

助言・指導・勧告・命令・訓戒期限管理/帳票発行期
間管理/通知自動判定による発行など◇タブレットシステム端末
ア．空家等調査状況管理機能※3,500戸規則第４条第１項様式第２号、様式第３号、様式第３号別紙記載の情報、空家等自動判定

第1次空家等実態調査において、長屋や別荘、住宅以外の空き店舗、空き工場などの位置情報を取得した約1,000戸数を含みます。
17

第２章 概 説（７）システムフロー
空家法並びに条例及び規則に準じて運用を行います。
①管理システム本体
受付

空家等判定調査

所有者等各地調査
タブレットシステム端末による調査

特定空家等判定調査
調査・判定結果
特定空家等と判定

猶予期限・措置期限管理機能

様式６号

指導書

空家等と判定様式12号 意見陳述書

様式16号 代執行令書

様式７号 弁明の機会

様式13号 公開陳述書

様式20号 過料処分

様式９号 勧告書

様式10号 命令書

様式11号 弁明の機会

様式15号 戒告書

②タブレットシステム端末

情報同期

猶 予・措 置
期間を入力

特定空家等判定調査
基本項目

措置・猶予期間設定

物的状態に応じて入力及び撮影
保安面

防犯面

衛生面

景観面

隣地影響

敷地面

擁壁面

変状形態点

物的状態に
応じて措置
内容入力
空家等自動判定

判定基準に応じてランク付け（ランクⅠ～Ⅳ）18

第２章 概 説

第３節

空家等実態調査

１．第３次空家等実態調査
基本計画第４章第３節で、特定空家等のおそれのある空家等を対象に空家等実態調査を実施することが位置付けられ、実態調査実施後、第３章第３節計画の期間で、計画の見直しを行うと明記されています。
第３章第３節、２．計画の見直し（抜粋）社会経済情勢や関連する制度の見直しなど、地域の状況が大きく変化した場合には、計画期間中においても必要な見直しを行うものとします。
また、計画策定後における特定空家等の確知のための実態把握（第３次調査）を行う場合には、特定空家等がもたらす地域や所有者等への影響から、随時必要な見直しを行うものとします。

第４章第３節、基本目標２、基本施策３（抜粋）◆基本施策３

空家等の実態把握

具体的な施策１

空家等の実態把握と相談窓口の設置（２）空家等実態調査
2015（平成27）年度の「第１次」「第２次」空家等実態調査は、空家等の実態と所有者等を把握するために実施したため、特定空家等の特定には至っていません。
そのため、第３次調査として、「利活用可能空家等」と判定された建築物以外の空家等について「第３次空家等実態調査」を行います。その調査で、空家等と特定空家等に分類し、特定空家等と判定した建築物については、ガイドラインに基づき措置を行い、空家等と判定した建築物は、適正な維持管理又は活用が図れるように支援を行います。合わせて、特定空家等がもたらす周辺地域や所有者等への影響から、本計画の見直しを行い、基本計画期間内における具体的な方針を定めます。

19

第２章 概 説（１）事前調査①概要
特定空家等のおそれのあると判定した空家等に対して、第３次空家等実態調査に向けて、空家等又は特定空家等のおそれがある空家等の選別を行うことを目的に行
いました。
◇期 間
◇調査員
◇方 法
②結果

2016（平成28）年4月10日から同年6月3日まで
市職員（一級建築士）２名
空家等外観調査◇対象数425戸「第1次」「第2次」空家等実態調査で「危険建築物」と「判定不能建築物」と特定した空家等425戸のうち、事前調査の結果、空家等101戸、特定空家等のおそれのある空家等239戸、空家法対象外建築物等※１85戸を特定しました。
空家等

特定空家等
のおそれ

法対象外

計

上野支所

49

143

77

269

伊賀支所

8

23

0

31

島ヶ原支所

8

6

1

15

阿山支所

6

27

0

33

大山田支所

11

16

0

27

青山支所

19

24

7

50

合計

101

239

85

425

支所名

（２）第３次空家等実態調査（注）都市計画区域は、2018（平成30）年4月2日に改正され、伊賀市全域が「非線引都市計画区域」に統一されました。 当該実態調査の分析は、平成28年度中に行ったものとなります。
①概要「特定空家等のおそれ」のあると認められた空家等のうち、建築物等の状態が良好なもので、敷地面に、草木繁茂・立木越境・不法投棄などの状態を確認したものについては、事前調査段階で実態を把握したことから、調査には含まず、建物面に問題のある空家等について、立入調査等を実施しました。
◇期 間2017（平成29）年2月10日から同年2月27日まで◇調査員
一般社団法人三重県建築士事務所協会（一級建築士）１０名◇方 法
伊賀市空家等管理システム タブレットシステムを使用し、外観調査を実施
特定空家等の 特定空家等の
◇対象数
131戸
おそれ
調査済み※２
おそれ※３
計
17
20

（敷地面）

（建物面）

91

131

239

第２章 概 説②結果
調査の結果、地域別の特定空家等発生率では、大山田支所が0.54％と最も高く、次に阿山支所が0.41％と高くなっています。特定空家等と判定した空家等は102戸で総空家数に占める4.0％で、総住宅戸数に占める特定空家等発生率では0.31％といった状況です。しかし、特定空家等発生率は全国的で同様の調査が行われていないため、比較分析はできません。
支所名

空家等

特定空家等（特定空家等発生率）「N=」住宅戸数

法対象外

計

上野支所

15

55（0.28％）N=19,389

4

74

伊賀支所

4

11（0.30％）N=3,689

0

15

島ヶ原支所

1

2（0.23％）N=886

0

3

阿山支所

1

13（0.41％）N=3,167

0

14

大山田支所

2

9（0.54％）N=1,672

0

11

青山支所

2

12（0.29％）N=4,177

0

14

合計

25

102（0.31％）N=32,980

4131

住民自治協議会別判定結果※１※２

空家法対象外建築物等 長屋住宅、不動産事業者管理物件、除却後に更地、除却後に新築された建築物など調査済みとは、事前調査の結果、第3次空家等実態調査実施するまでの間、近隣等に悪影響を及ぼすおそれのある切迫性・緊急性が高いと判断した空家等で先行して調査を行い、空家等に対する措置に係る指導等を行った空家等。
※３ 第２次空家等実態調査で、草木や竹の繁茂により建築物等の確認ができなかったもの98戸を「判定不能」と特定し、事前調査で建築物等の状態を確認し、「特定空家等のおそれ」がない空家等７戸を省いた数を「特定空家等のおそれ（敷地面）」としました。

21

第２章 概 説③基本項目（建築物等の構造等）
特定空家等の多くは、放置年数が10年以上経過したものが７割を占め、そのうち、40年以上経過したものが６割を占めています。管理状況では、３年間で０～３回程度しか管理されていないものが15.6％と、６戸に１戸の割合で存在しています。
特定空家等のおそれのある建築物の構造を見みると、専用住宅が80.9％を占め、構造は木造が77.1％、建て方は戸建が88.5％、階数は平屋建てが70.2％、屋根は瓦葺が52.7％、次にトタン葺が11.6％と多くなっています。
イ.構造

ア.用途
0.8％

1.5％

2.3％
1.5％

12.2％

5.3％ 9.2％

2.3％

6.9％

77.1％

80.9％

N=131

N=131

ウ.建て方

エ.階数
8.4％

0.8％

3.1％
29.0％

70.2％

88.5％

N=131

N=131

カ.外壁

オ.屋根

1.5％
2.3％

14.5％

12.2％
4.6％

9.0％

24.2％

6.1％
9.2％

52.7％

8.0％

14.1％
8.4％

11.5％

N=131
22

9.0％ 13.7％

N=131

第２章 概 説

特定空家等の構造として、木造瓦葺平家建住宅が多く、次に、茅葺を保護するトタン葺が多いことがわかります。
外壁では、土壁が多くを占め、次に漆喰塗り、板張り、トタン張りの順に多くなっています。
門では、18.3％の空家等に設置され、鋼製と木造門が半数を占めています。敷地を囲む塀・柵・生け垣では、29.8％の空家等に設置され、コンクリートブロック塀が半数を占め、次に、生け垣、木製板張り、土塀の順となっています。
建築様式では、城下町では妻入りの切妻造が多く、平家建ての中にはスレート、鋼板を用いたものが多くなっています。郊外では、入母屋造り、合掌造の茅葺にトタンを覆ったものが多く、築年数も100年を超えると推定される建築物が比較的多く占めています。

木造瓦葺平家建て住宅
キ.門

ク.塀・柵・生垣
2.6％

4.2％

2.6％

2.6％

2.6％

8.3％
5.1％
12.5％

29.2％
5.1％

12.5％

7.7％

12.5％

7.7％

20.8％

56.4％

7.7％

N=24

N=39

ケ.工作物

4.5％
11.4％

84.1％

木造茅葺トタン葺平屋建て住宅

N=44
23

第２章 概 説④基本項目（隣接地等の状況等）
特定空家等の隣接する接道の多くは、建築基準法上

ア.接道の道路が79.0％（都市計画区域外を除く）を占め、幅員は4.0ｍ未満が47.3％、4.0ｍ以上が52.7％となっています。敷地と道路の接する長さは、6.0ｍ以上のも21.0％のが87％を占めています。

都市計画区域では、区域内が80％で区域外が20％79.0％となっています。
N=106

隣接地では、道路と住宅が最も多く次ぎに山林が多くなっています。雑木林よりも竹林が多くを占めていイ.都市計画区域

ますが、

19.8％
38.2％
18.3％
23.7％

N=131

ウ.幅員
2.3％

竹林は、成長が早く、空家等の敷地への侵食から
52.7％

45.0％

建築物の外壁近くにまで自生し、屋根や壁などの痛みの劣化の原因となっています。

N=131

エ.敷地と道路の接する長さ

また、生け垣についても同様に、コニファー類や杉類の繁殖が旺盛で、隣地や道路への越境、空家等へ直接的な被害を与えています。

0.8％
6.1％

隣接地が住宅の場合、密接する壁や屋根など、通気性の悪い箇所の腐食や壁の陥没や軒の崩落が6.1％

多く発生しています。

87.0％
N=131

24

第２章 概 説
オ.隣接地
隣接地の状態として、市街化区域では、建築物の隣接が最も多く、市街化調整区域では、道路の隣接が多くなっている。伊賀、島ヶ原、阿山、大山田、青山では、道路と建築物の隣接が多くなっています。市街化区域では道路に隣接していない旗竿敷地がみられ、市街化調整区域と伊賀、島ヶ原、阿山、大山田、青山では、私道が荒廃し道路として機能していない状態が見られます。
道路

建築物

山林・竹林・雑木林⑤エネルギー使用状況
電気、ガス、水道ともに、閉栓とメ ー タ 停 止 が ８ 割 を 超 え、そ の 他

①電気
メータ停止

メータ停止

3.1％

14.5％

③水道

②ガス
2.3％

メータ停止

16.0

6.1％

15.3％

で、電気が作動中のもが２件、ガスボンベが放置されているものが３件

82.4％

あります。
ア.接道

81.7％

78.6％

「建築基準法上の道路」建築基準法第42条に規定された道路及び「非道路」同法上、道路指定されていないものをいいます。
イ.都市計画区域 都市計画法により都市施設計画や土地利用の規制の対象とされる区域
25

第２章 概 説⑥判定結果（各項目）
特 定 空 家 等 102 戸 の う ち、「建 築 物 等 の 修 繕 が 必 要 な 空 家 等」が 29 戸
（28.4％）、「建 築 物 等 の 全 部 又 は 一部を 解 体 除 却 が 必 要な空 家 等」が 73 戸
（71.6％）となり、建築物の主要な構造体に甚大な被害を及ぼしていることが判りました。
ア.保安上危険度判定（保安面）

N=102

イ.防犯上危険度判定（防犯面）

N=102

主要な構造体に甚大な被害を及ぼした主な原因は、屋根の破損、瓦のズレによる雨水の浸入で、侵入期間が長くなるほど、屋根の変形、崩落に至ります。また、雨水の侵入による腐食と建物内部の湿気などによる柱や梁・桁の腐朽、破損、そして、建物全体の傾きが生じ、屋根や軒の変形、瓦等の剥落、屋根ふき材と垂木の腐食が起き、建物全体の崩壊に繋がっています。

26

第２章 概 説

ウ.衛生面・生活環境面への環境影響度判定（衛生面）

N=102

立木竹草の敷地全体への繁茂による建築物等への影響を見ると、丈の短い立木竹草では、特定空家等の割合が低かった反面、丈の長い立木竹草では、特定空家等の割合が高くなり、特に、蔓の繁茂による壁や屋根への直接的な影響が原因であることが判ります。
エ.景観面への影響度判定（景観面）

N=102

隣地への影響については、３割の特定空家等が周辺地域や通行人へ悪影響を及ぼしていることが判ります。敷地面への悪影響は今回の調査では該当がありませんでした。
景観面では、伊賀市には景観に係る悪化状態の改善指標等の建築規制基準を設けていな
いため、景観面での特定空家等の判断に課題があります。

オ.隣地等への影響度判定（隣地面）

N=102

27

第２章 概 説

２．第３次空家等実態調査結果の照査分析（１）概要
特定空家等102戸の判定結果を詳しく分析するため、評価基準における判定分類Ⅳを、評価区分点ごとに分類し、評価項目に該当する箇所が多いほど、物的状態や周辺への影響が増すことが想定され、同基準であっても優劣の差が生じます。
こうした、影響を考慮し、判定結果における最高評価点を基に、判定分類Ⅳを段階的に評価を行うため、評価結果の現地評価分析を次のとおり行いました。
①概要
◇期 間
◇調査員
◇方 法

◇対

象

2017（平成29）年３月１日から同年３月31日まで
ランドブレイン㈱第３次空家等実態調査評価結果を基に、特定空家等と判定された空家等の現地調査を行い評価に対しての照査及び「特定空家等に対する措置」の考察を行う。
特定空家等と判定した102戸

阿山支所
伊賀支所
島ヶ原支所
上野支所

大山田支所

青山支所

28

◇支所別調査対象戸数内訳
上野支所

55戸

伊賀支所

11戸

島ヶ原支所

２戸

阿山支所

13戸

大山田支所

９戸

青山支所

12戸

全体

102戸

第２章 概 説（２）評価項目の考察結果
判定基準

保安面

保安上危険度

０

倒壊のおそれがなく、修理の必要なし

Ⅰ

倒壊のおそれがなく、軽微な修理が必要

Ⅱ

倒壊のおそれが低く、小修理が必要

Ⅲ

倒壊のおそれあり、大修理が必要

Ⅳ-１

倒壊が切迫、修理不能 (100～200点) 隣地倒壊 危険度低

Ⅳ-２の１

倒壊が切迫、修理不能 (200～250点) 隣地倒壊 危険度中

Ⅳ-２の２

倒壊が切迫、修理不能 (250～400点) 隣地倒壊 危険度中

Ⅳ-３

倒壊が切迫、修理不能 (400点～)

判定基準

防犯面

防犯上危険度

０

防犯性あり

Ⅰ

防犯性あり、軽微な修理が必要

Ⅱ

防犯性は低い、小修理が必要

Ⅲ

防犯性なし、大修理が必要

Ⅳ-１

防犯性なし、修理不能(100～150点) 防犯性 侵入可能

Ⅳ-２

防犯性なし、修理不能(150点～)

判定基準

衛生･生活環境面

０周辺への影響なし

Ⅰ

周辺への影響軽微、住民等影響なし

Ⅱ

周辺への影響軽微、住民等影響軽微

Ⅲ

周辺への影響あり、住民等影響あり

Ⅳ-１

周辺への影響大、住民等影響大(100～200点)

健康面 影響低

Ⅳ-２

周辺の影響大、住民等影響大(200～300点)

健康面 影響中

Ⅳ-３

周辺の影響大、住民等影響大(300点～)

健康面 影響高

景観面影響度

０

景観への影響なし

Ⅰ

景観への影響が軽微で、軽微な修理が必要

Ⅱ

景観を損ない、小修理が必要

Ⅲ

景観を損ない、大修理が必要

Ⅳ-１

著しく景観を損ない、大修理が必要(100～150点) 景観区域

Ⅳ-２

著しく景観を損ない、大修理が必要(150～200点) 景観区域

Ⅳ-３

著しく景観を損ない、大修理が必要(200点～)

判定基準

隣地への影響防犯性 容易に侵入可能

衛生面・生活環境面環境影響度

判定基準

景観面

隣地倒壊 危険度高

隣地等影響度

Ⅰ

影響なし

Ⅱ

少し影響があるⅢ

かなり影響がある

Ⅳ

悪影響あり
29

景観区域

第２章 概 説（３）照査・考察結果
102件の調査結果に基づき、地域毎の特性を分析するため、母数の最も多い上野エリ
アと母数の少ない伊賀・島ヶ原・阿山・大山田・青山エリアを合算し２地域に分割し考察を行いました。
各エリアの母数は、上野55、伊賀11、島ヶ原2、阿山13、大山田9、青山12であり、上野エリア以外の母数の合計は47となります。
イ．保安上危険度
特定空家等と判定された建築物等の物的状態は、損傷度Ⅲが半数を占め、大修理を行うことで利活用可能と判断されます。損傷度Ⅳは、上野34％、上野以外では24％と10％の開きがあり、状態の悪いものが上野に集中しています。
照査を行った結果、損傷度０からⅢは調査結果と相違は無く、損傷度Ⅳについては、措置の実態と現況と判断が難しいものがありました。そのため、損傷度Ⅳ-２を境目に判定
基準項目の見直し、又は、調査手法を改める必要があります。

ロ．防犯上危険度
防犯上危険度判定では、開口部の面積に応じての判定であるため、窓の開放のみで特定空家等と判定されているものもあり、判定基準の見直しの必要があります。

30

第２章 概 説
ハ．衛生面・生活環境面環境影響度
環境面・生活環境面影響度判定では、ほぼすべての空家等において、立木竹草の繁茂による隣地への越境で、特定空家等と判定されています。特に、環境悪化度ⅢからⅣ-3にかけて、竹林の侵食による被害が７割近くを占めていることが確認でき、判定項目に一定距離に存在する竹林などの侵食度合からの被害を予見する判定項目が必要です。

ニ．景観面影響度

伊賀市においては、景観重点区域（寺町等）には一定の景観基準は設けられているものの、それ以外の区域には景観基準が無いため、あくまでも、参考評価とする必要があります。

ホ．隣地等影響度
特定空家等の多くは、隣家と離れている、又は、敷地が広いため、近隣への影響が小さい傾向があります。

31

第２章 概 説（４）考察のまとめ①保安上危険度
保安上の危険度は主に建物躯体の状況を示すもので、最も重視する判定となっています。評価点が100点台や200点台前半であれば、修繕や除却費用の面を考慮に入れず、残存させることを主目的として判断した場合、主要な構造体として、柱、梁、桁・軸組
み・基礎の状態次第で、修繕により住める状態となる可能性も含めて判定する必要があります。
そのため、町家や歴史的建造物などの日本家屋
では、手に入りにくい具材や意匠などが多く使われていることから、痛んだ部材を取り替え耐震化を図り、再生することが重要です。
②防犯上危険度

防犯上危険度は、主に建物の物的状態について評価するもので、保安上危険度に応じて、防犯上の危険度も上昇する傾向があります。鉄骨造については建築時期によって躯体は維持されていると考えられ、建具の崩壊やガラスの破損によって、侵入できる状態と判断されます。
◇照査サンプル調査事例※都市計画区域区分は、2018（平成30）年4月2日に改訂されています。

サ
ン
プ
ル
番
号

都
市
計
画
区
域
区
分

事
例
目
的

修
繕
・
除
却

保
安
上
危
険
度
点数

生
活
環
境
面
影
響
度

衛
生
面

判定

点数

判定

点数

判定

防
犯
上
危
険
度

判定

点数

景
観
面
影
響
度

隣
地
等
影
響
度
点数 判定

１

市街化区域

保安

除却 200 Ⅲ 100 Ⅳ

20

Ⅰ

0

0

0

Ⅰ

２

市街化区域

景観・周辺影響

修繕

Ⅰ

0

0

0

0

150

Ⅳ

50

Ⅲ

３

市街化区域

景観・周辺影響

修繕 200 Ⅲ

20

Ⅰ

340 Ⅳ

200

Ⅳ

100 Ⅳ

４

非線引き区域 保安・衛生・生活環境

除却 730 Ⅳ 100 Ⅳ

450 Ⅳ

50

Ⅰ

0

Ⅰ

５

非線引き区域 保安

修繕 110 Ⅲ

70

Ⅲ

120 Ⅲ

50

Ⅰ

10

Ⅱ

40

６

区域外

保安

除却 230 Ⅲ

20

Ⅰ

20

Ⅰ

0

0

0

Ⅰ

７

調整区域

衛生・生活環境

修繕

Ⅱ

20

Ⅰ

100 Ⅲ

50

Ⅰ

0

Ⅰ

８

調整区域

保安・衛生・生活環境

修繕 100 Ⅲ

50

Ⅲ

270 Ⅳ

0

0

50

Ⅲ

除却 590 Ⅳ 150 Ⅳ

150 Ⅳ

50

Ⅰ

100 Ⅳ

９

非線引き区域 保安・衛生・生活環境

32

70

第２章 概 説③衛生面・生活環境面影響度
衛生面・生活環境面については、主に建物以外の評価として、敷地内の樹木等の放置による周辺の影響、建物の破損等による周辺への影響、さらに害虫等の発生による周辺への影響が考えられます。

現地では、敷地内、敷地外からの樹木や竹林の放置によって建物への影響や通風が少なくなり、樹木や雑草の密集による湿度上昇に伴って、建物の劣化が加速されています。そのため、判定で点数が高いが、まだ使用可能な建物の所有者等に対し、適正管理等の指導を徹底し、早い段階で流通等の検討を進める必要があります。

特定空家等の劣化原因となる竹
竹はイネ科タケ亜科に属し、温暖で湿潤な環境に生息します。また、日本では主に三大竹といわれるモウ
ソウチク、マダケ、ハチクが繁殖しています。
通常、竹は地下茎を広げることで繁殖域を拡大していきます。成長力が非常に強く、わずか２～３ヶ月で高さが１０～２０ｍにもなり、成長するのにあまり空間と光を必要としないという特徴がみられます。
日本では戦後、タケノコの栽培や竹材の生産が盛んになり、多くの竹林が植えられました。しかし、農業用の代替資材の普及、また、農家の高齢化や担い手不足等の要因により、手入れのされていない放置された竹林が増加し住宅などの建築物に悪影響を及ぼしています。

④景観面影響度
伊賀市では、景観に対する地域への悪影響の規定が無い状態で、その評価は建物と生活環境の視覚的側面とを複合的に評価するものと考えられます。周辺建物の多い場所ほど、その影響度は大きくなると考えられ、建物の劣化状態も含めた状況判断となっています。一方で周辺建物の少ない場所ほど、その影響度は小さくなっています。

33

第２章 概 説⑤隣地等影響度
隣地等への影響度は、特定空家等に対する措置を講ずる場合の大きな要素なっているた
め、独立した判断が必要と考えられます。調査対象空家等において、周辺建物への近接性の高いケースは接道との近接性によって配点をしています。
建物の近接性の高い市街地では周辺の影響度は大きく、近接性の低い市郊外では、周辺の影響度は小さくなっています。

郊外

市街地

影響度（高い）影響度（低い）⑥照査・考察結果
市街地の密集住宅地では、密着・近接する建物の屋根、庇、軒部分からの腐朽や腐食が多く、また、庭木の繁茂による建物への直接的な影響が見受けられます。郊外では敷地内及びその周辺の樹木や竹林、雑草によって、屋根や壁が直接的な影響を受け、また、湿気が溜まることで、設備や柱等の腐食による劣化が多く見受けられます。共通点として、市街地も市
郊外も外部的な要因による雨漏りや湿気が溜まるような状態が特定空家等を発生させる主要因となっています。
今回の調査では、保安上危険度の項目が重要であること分かりました。そのため、建物の物的状態の評価を行うことが最も重要であり、建物の物的状態と周辺地域に与える、身体・生命・財産への影響を評価するための項目として、保安上危険度以外の項目を参考とすることが望ましいと考えられます。また、今回の保安上危険度の評価点の目安として、約200点
ま で は 修 繕 可 能な もの が 多 く、約200点から 250点
は、建物内部の雨漏りの状況や柱や梁などの主要躯体を確認する必要があり、建物内部への立入調査が必須であると考えます。約250点以上は一部倒壊、半壊、屋根、壁の部分崩落が確認でき、修繕が難しい空家等が多く、外観調査のみで判定が可能であると考えられます。

34

第２章 概 説

ア．基礎・躯体の劣化状態変化と修繕の可否の考え方（保安上危険度）
判定基準
０

機能が維持されている程度
劣化要因の発生

倒壊のおそれがなく、修理の必要なし
倒壊のおそれがなく、軽微な修理が必要

Ⅱ

倒壊のおそれが低く、小修理が必要

Ⅲ

倒壊のおそれあり、大修理が必要

性
能

/

Ⅰ

保安上危険度

※基礎も一般的に躯体が機能を機
能維持する期間程度は機能を維持すると考えられる

Ⅳ-１

倒壊が切迫、修理可能 (100～200) 危険度低

Ⅳ-２の1

倒壊が切迫、要立入調査(200～250) 危険度中修繕可能又は不可

倒壊が切迫、修理不能 (250～400) 危険度中

修繕不可

Ⅳ-２の2
Ⅳ-３

倒壊が切迫、修理不能 (400～)

修繕可能

主要な構造体劣化

低度

主要な構造体劣化
主要な構造体劣化

中度
高度

危険度高
放置年数/経年劣化住宅を構成する各部位について、その材の性質、劣化要因等の観点から、判定基準０では、適正に管理されている状態若しくは、空家等になって時間が経過していないことから、基礎・躯体部分と内外装・設備部分の機能は失われていない状態です。
しかし、放置年数が進むにつれて、内外装設備の経年劣化が進行し、機能は失われ、内外装設備の腐朽・破損にはじまり、外装設備の崩落、屋根材の破損・崩落が進む、主要な構造躯体である柱や梁などの蟻害や腐朽による崩壊が始まります。
主要な構造躯体の劣化の境目として判定基準Ⅳ-１からⅣ-２が最も多く、修繕可能域と修繕不可能域とが混在し、雨漏りが発生しているものは、基礎・躯体部分と内外装、設備部分ともに機能は失われ、判定基準Ⅲ及びⅣの段階では、特定空家等に対する指導が主に建物又は設備等の除却が中心となり、必要最低限の修繕では間に合いません。修繕を行う際には、大修理が必要となり、基礎・躯体部分と内外装・設備部分の多くを取り替えるための費用の負担が所有者等に多く圧し掛かってくることになります。
そのため、空家等対策において、特定空家等に判定される前段階である、判定基準０からⅡの段階での空家等の適正管理に対する指導が最も重要であることがわかります。
しかし、現行の空家法では、第12条に基づく、所有者等による空家等の適切な管理の促進で、「所有者等による空家等の適切な管理を促進するために、これらの者に対し、情報の提供、助言その他必要な援助を行うよう努めるものとする。」と、明記されているのみで、空家等に対する助言の一貫でしか、所有者等に対する適正管理の指導ができないのが現状です。
基本計画では、空家等の利活用を前提としています。空家等に対する措置指導の手法を構築するために、空家等の段階で建築物等の状態を把握していくことが重要であり、条例及び規則に定める特定空家等判定調査票による空家等への調査も同様に行うことが望まれます。
建築・建設・法務・不動産等の団体と連携を図り、特定空家等に進まないための予防と次の住まい手に引継ぐなどの仕組みづくりを構築し、新たな流通の仕組みを検討していく必要があります。
防犯面については、空家法では規定が無いため、Ⅲ以上を対象として措置指導を行うことが望ましいと考えます。

35

第２章 概 説

３．建築物等の解体
空家等の所有者の世帯総収入が、200万円未満の世帯が３割程度あり、「維持管理や修繕するお金がないので管理できない」人が２割いることがわかっています。
そのため、基本計画では、これらの低所得者への支援として、2016（平成28）９月８日に「伊賀市空家等除却費補助金交付要綱（平成28年度伊賀市告示229号）」

を制定し、特定空家等に対する措置指導が行われた人へ支援を行います。
第３次空家等実態調査では、特定空家等と判定した102戸のうち、特定空家等に対する措置が建物の解体と判定したものは73戸と、71.6％を占めています。
基本計画策定後、2017（平成29）年３月31日の間に、解体や措置指導した29戸についても「解体に必要な金銭が捻出できない」所有者等も多くいる中で、空家法第14条３項及びガイドライン第３章第２項では、「措置を行うために必要な金銭がないことは『正当な理由』とはならないと解される。」と記載されています。

そのため、措置指導を行った所有者等から「解体に係る費用が適正であるか」や「市外に住んでいるため解体事業者がわからない」などの相談が増加しています。

上野
伊賀
島ヶ原
阿山
大山田
青山
合計

修繕
12
4
0
3
7
3
29

除却
43
7
2
10
2
9
73

戸数
55
11
2
13
9
12
102

表

管内別判定結果

第３次空家等実態調査（特定空家等判定）結果（１）建設業法等に定める解体工事業「建設業法等の一部を改正する法律（平成２６年法律第５５号）」が平成２８
年６月１日に施行され、建設業許可の業種区分に「解体工事業」が新設されることとなりました。これまで、工作物の解体工事は「とび・土工工事業」に分類されていましたが、法施行後は分離され、「解体工事業」に分類されることになります。

法施行後は、５００万円以上の工作物の解体工事を請け負う場合には原則「解体工事業」の許可が必要となりますが、法施行日までに「とび・土工工事業」の許可を受けて解体工事を営んでいる場合、平成３１年５月３１日までは解体工事業の許可を受けずに工作物の解体工事を請け負うことができます。
36

第２章 概 説（２）特定空家等に対する措置における解体措置実績
基本計画策定以後、2017（平成29）年３月31日（第３次空家等実態調査判定分を除く）までの間、解体された空家等は41戸で、そのうち、空家法に基づく「特定空家等に対する措置」で解体と指導を行った空家等29戸のうち、既に９戸の解体が完了し更地となっています。

これら９戸のうち、伊賀市で解体費用の把握をして７戸の接道の状況は、旗竿
敷地が１戸（A)、接道の幅員が４ｍ未満が２戸（B,G)、４ｍ以上が４戸となっており、構造は、すべて木造平屋建てで、トタン葺茅葺は３戸、瓦葺は４戸となっています。
総工事費に占める、「①養生費」の平均は6.8％、「②解体工事・運搬・処分費」の平均は81.4％、「③管理・重機回送・安全対策・諸経費」の平均は11.8％となっています。床面積に占める「②解体工事・運搬・処分費」の１㎡あたりの単価は、約35千円となっています。「①養生費」及び「③管理・重機回送・安全対策・諸経費」については、立地状況並びに隣地等の補修等費用に左右される面が大きい
ため床面積に占める平米単価には含みません。
（参考例）表 解体工事費の事例（2017年時点）
A

B

C

D

E

F

G

床面積

38.74㎡

84.29㎡

41.32㎡

104.13㎡

88.80㎡

24.60㎡

64.46㎡

接道の状況

旗竿敷地

前面道路

前面道路

前面道路

前面道路

前面道路

前面道路

6.3％

4.6％

4.2％

4.9％

5.6％

15.3％

6.8％

89.0％

88.3％

90.5％

76.7％

82.3％

71.7％

71.2％

4.7％

7.2％

5.3％

18.3％

12.1％

13.0％

22.0％

①養生費
②解体工事・運搬・ 処分費③管理・重機回
送・安全対策・（３）解体後の跡地の活用
解体後、所有者等の多くは、跡地の活用を希望されている人が多く、多くは「流通したい・手放したい」で、次に「税金対策のための現況種目を変更する」となっています。
空家法第13条において、「跡地に関する情報の提供その他これらの活用のために必要な対策を講ずるよう努める。」とし、市町村が空家等の跡地の活用等の対策を講じるように明記されています。
37

第２章 概 説

４．所有者等の確知と相続権利者
特定空家等に対する措置を行ううえで、所有者等の確知が最も重要です。そのため、空家法第10条に基づき固定資産税の課税情報の利用や行政内部情報、電気、ガス等の供給事業者等に対して、空家等の所有者等の把握に関し必要な情報の提供を求めます。
被相続人（登記名義人）の相続関係を調査するため、全国の市区町村へ向け、出生から死亡までの戸籍等の公用申請を行い相続権利者の確知を行う必要があり、相続人確知後には、それぞれの居住地の調査を行なうなど、多くの時間を要することになります。
確知調査による相続相関図実例（右頁図）では、被相続人の相続人確知調査の結果を記載しています。例では、相続権利者が15名いることが判り、被相続人の子は、全員死亡、子孫の多くは市外に居住しています。
また、右記のとおり相続権利者を特定し、居所を確知し、特定空家等に対する措置指導を行ったとしても、空家等の相続権利者は当該空家等の所在地と異なる場
所に居住していることから、「自らが所有する空家等の状態を把握していない。」、「自然相続により取得したため、自らが空家等の所有者であることを認識していない。」、「被相続人や他の相続権利者とも面識が無い」、「相続関係が判らない。」、「他の相続権利者の居所が判らないため、単独で対応もできず相談もできない。」などの問題が生じています。

被相続人（所有権登記名義人等）の出生から死亡までの戸籍類（戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍）の取得

法定相続人となり得る人を抜き出し

法定相続人となり得る人の状況確認・居住地確認

法定相続人の特定
38

第２章 概 説
図確知調査による相続相関図実例
被相続人

空家等の所有者権者

相続人

特定空家等に対する指導先

故人
親族

×

離婚

39

子無し

米国居住

第２章 概 説

５．相続人不存在
条例及び規則施行以降の2016（平成28）年６月30日から2017年（平成29）年３月31日の間、空家法に基づき空家等の判定を行い、空家等の所有者等の確知調査を行った結果、不動産登記簿上の登記名義人（所有者等）が生存している割合は43％、死 亡 し て い る 割 合 が 57％ といった結果が示され、半数を超える件
数が相続登記が行なわれていない状
況にあります。
また、相続未登記のうち、相続人がいない、又は、相続人全員が相続放棄を行っているなどの相続人不存在空家等が33％（３戸に１戸）があるといった状況です。この中には、特定空家等に対する措置指導を行った後に、相続関係人すべてが相続放棄を行う

所有者の生存割合と相続人確知の状況
円グラフ N=53 棒グラフ N=30

ケースも有ります。
◇民法に定める法定相続人の範囲
法定相続人の範囲は、被相続人の死亡の日を基準として、民法等の法令の規定に従って、決定されます。、現行民法の法定相続人の範囲と、明治31 年以降の適用は範囲は異なり、相続分は、相続開始時期
により異なります。
例えば、現行民法が適用される昭和56 年１月１日以降に被相続人が死亡した場合の法定相続人は次のように決定されます。まず、配偶者（被相続人の妻又は夫）がいる場合、配偶者は常に法定相続人となります。次に、第一順位は子（子が被相続人より先に死亡している場合は孫など直系卑属）、第二
順位は父母（父母の両方が被相続人より先に死亡している場合は、祖父母など直系尊属）、第三順位は兄弟姉妹（兄弟姉妹が被相続人より先に死亡している場合はその兄弟姉妹の子）の順位で法定相続人となります。ここで、違う順位の法

定相続人は同時に法定相続人にはなりません。つまり、第二順位の父母が法定相続人になるのは被相続人に直系卑属がない場合（被相続人より先に直系卑属全員が死亡している場合も含む）に限られ、第三順位の兄弟姉妹が法定相続人になるのは被相続人に直系卑属がなく、被相続人の直系尊属が被相続人より先に死亡している場合に限られます。

40

第２章 概 説

18.9%

また、相続人不存在件数については、空家法に基づき措置を行う
前後では、相続人不存在の割合
が、５％から18.9％と14.9ポイン
ト増加し、急激に増加しているこ

5.0%とが、特定空家等に対する措置をより困難なものとしていることがわかります。

平成28年３月

平成29年３月

相続人不存在件数の増加傾向
H28.3 N=106

H29.3 N=53

不在者等財産管理人制度の活用
所有者等が不明な空家等が増加する中で、高齢者単独世帯及び高齢者のみの核家
族世帯が増加傾向にあります。しかし、2030（平成42）年をピークに75歳以上人口が減少に転じ、高齢者が所有する不動産等の相続件数の増加や、コンパクトシティ化の流れを受け、街中や都市部への人口移動に伴う権利者不在の不動産の増加などにより、今後も権利者不在の空家等の増加が想定されます。
将来、このような土地が増大すれば、公共事業のみならず、民間も含めた様々な事業の推進において、土地の円滑な利活用に支障を来たすだけでなく、所有者の探索や不動産等の所有権放棄が増大するおそれがあります。また、不動産の状態が把握できない遠隔地などに居住する権利者の増加に伴い、集落の生活環境にも甚大な影響を与えるおそれがあります。
このため、権利者不在の不動産への対応方針について、「不在者財産管理制度」
や「相続財産管理制度」、「失踪宣告制度」の活用を図り取り組むことが重要です。また、相続権の課題は多様であることから、所有者探索や制度活用に当たってノウハウが必要とされることも空家等対策を進めるうえでより困難にする要因となっていることから関係機関・団体と連携を図り取り組むことが必要です。
また、2017（平成29）年３月に策定された「所有者の所在の把握が難しい土地に関する探索・利活用のためのガイドライン（第２版）」を活用して円滑に事務を遂行する取り組むことが求められます。

41

第２章 概 説

第４節

現状分析からみた課題（総括）１．特定空家等の調査手法
条例及び規則の施行以後、調査及び特定空家等に対する措置等を円滑に進めるため、空家等管理システムによる空家等情報のデータベース化と判定調査管理、特定空家等に対する措置指導等の経過管理などそれぞれの情報管理が行え、また、現地調査
用タブレットシステム端末では、調査員の調査結果のデータ整理、判定結果を集約す
るオートメーション化が図られ、事務の効率化と調査員の負担軽減が図れました。また、調査手法・技法の確立と統一化、判定の均一化が図れたことで、伊賀市の基準に基づく物的状態の客観的な根拠による特定空家等判定調査業務の外部委託が可能となり、費用面においても６分の１に軽減が図れる結果となりました。
しかし、第3次空家等実態調査結果の照査分析において、保安上危険度判定の評価
点数の200点から250点の建物の状態に対する改善又は除却に対する措置指導内容の矛盾が指摘されました。
２．基礎躯体の劣化判定
基礎躯体の劣化状態変化と修繕の可否では、倒壊のおそれがなく、修理の必要が無い判定基準０から、経年劣化又は劣化要因が発生した時点からの基礎躯体に及ぼす影響が放置年数に応じて性能・機能が比例して悪化していきます。機能が維持されている状態は基礎躯体の構造により異なってきますが、主要な構造体の劣化が進むことに
より崩壊に近づく状態が判定基準Ⅲと判定され、崩壊が始まった時点を判定基準Ⅳと捉えています。
この崩壊が始まった判定基準Ⅳの時点から倒壊が切迫する状態までの間の保安上危

険度判定結果から建物の除却と判断した場合が多く、この判断はガイドラインに基づく基準により修繕を行う費用が除却する費用を上回ると推測される場合については基本除却と判断しています。一方で判定基準Ⅳの「倒壊が切迫、修理不能」と判断できるものであっても、100点以上～200点未満では主要な構造体に痛みが比較的少ないものが多く、スケルトンリフォーム ※ を行うことで主要構造体の再利用も可能で、200点以上～250点未満では主要な構造体に痛みが少ないものや、痛みが酷いものが混在し建物の内外両面の調査が重要となります。また、250点以上を超えるものは主要な構造体が腐朽や破損が激しく再利用ができない状態にあります。
こうした状況の中、外観目視による調査では、判定に矛盾が生じ、一概に判定基準
Ⅳは「除却」には至らず、「修繕」の可能性を含め、より詳細な調査を行うことにより、所有者等の対処の判断材料となる物的状態の根拠が明示できることになり、ガイドラインに定める、透明性及び適正性の確保が可能となると考えられます。

42

第２章 概 説

３．状態に即した判定基準Ⅳの運用改善
また、特定空家等の多くは、築50年以上を経過し、中には築100年以上を超えるものもあります。これらの歴史的、文化的価値のある建造物の保存・継承が「地域における歴史的風致の維持および向上に関する法律」第５条に基づいて策定された、「伊賀市歴史的風致維持向上計画」が2016（平成28）年5月19日に主務大臣から認定されたことで、これらの歴史街道や旧宿場町沿い、城下町の中に点在しているものもあり、区域内の歴史的建築物の保存及び継承が求められ、判定基準Ⅳの運用改善により、保存及び継承が可能か否かの判断がより明確化できるもと考えられます。
４．老朽危険長屋住宅
城下町の中に点在する空家等の一戸建て住宅以外に、長屋住宅が約40戸余りあり、その多くは、「第1次」「第2次」空家等実態調査では「危険建築物」と「判定不能建築物」と特定した建築物ではありますが、連続する長屋住宅全体が大半が空き家であったとしても、１棟でも人が住んでいると、空家法並びに基本指針に定める空家等
ではないと判断され空家法の適用除外となります。
５．周辺地域等に悪影響を及ぼさない特定空家等
特定空家等の定義が「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある･･･と認められる空家等をいう」とされるなど、将来の蓋然性を考慮した判断に基づくものであり、周辺地域住民や通行人の身体・生命・財産に悪影響を与える又は悪影響を与えるおそれのあるもので、また、景観法に基づき景観計画を策定し建築物又は工作物の形態意匠等の制限に著しく適合しない、地域で定めた景観保全に係るルー

ルに著しく適合しない状態などであるものに限られています。一方で、これらの状態に該当しない場合は、空家等と判断されます。

※スケルトンリフォームとは、住居をいったんスケルトン（骨組み・構造体）の状態にして、全面的にリフォームすることを言います。

43

第２章 概 説

６．解体後の跡地の活用
特定空家等に対する措置に係る除却指導や、空家等所有者等が将来の維持管理や市場への流通が困難であると判断した空家等を除却した場合、所有者等の多くは更地となった敷地の売却を希望しています。
これまで空家等を放置してきた所有者等は「遠方に住んでいる」や「高齢や身体機能の低下」など維持管理できてこなかった経緯からも、更地となった後も、空き地のまま放置される可能性が高いことが懸念されます。
そのため、空家法では、空家等の跡地の活用等の対策を講じることが明記され、行政の対策が求められています。
７．所有権者不在の空家等
空家等所有権者が亡くなり、相続登記が何代にも渡り行なわれていない特定空家等が３分の１程度あり、相続人自らが権利を有する空家等の所在や状態など認識しておらず、相続人が20人を越える場合も少なくありません。そのため、特定空家等に対する措置に係る指導を受けて初めて相続人であることを知ったケースや、相続人が多数いることから財産権の主張で話がまとまらず、弁護士を挟んでの話し合いなど、相続間の権利トラブルに発展するケースもあります。また、全国に相続人が散らばり、縁故も薄くなり疎遠になっていることから、相続分与割合に応じての対応を相続人同士で話し合いをするにも、他の相続人がどこに居て、何人いるのかも判らず、司法書士や弁護士に相続人調査を依頼し相続人が判明した後、個々の相続人の居住地を特定し相談を取り合い対応を検討するなど、特定空家等に対する措置に係る指導等が前進しないケースがあります。
これまで、切迫性の高い特定空家等にこのようなケースが無かったものの、切迫性、緊急性の高い特定空家等でこのようなケースが発生した場合の対策を検討することが重要となります。
８．相続人不存在の空家等相続人に空家等に対する措置に係る指導を行い、相続人不存在となる空家等が３倍に増加し特定空家等に対する措置を困難なものとしています。これらの多くが、指導通知を受け取った後、前述した縁故も薄く疎遠になり被相続人を知らず、相続人であることも認知していないことから、相続放棄を行うケースや、所有権者が特定空家等を所有し、所有権者が亡くなって３ヶ月以内に全ての相続人が相続放棄するケースが空家法施行以後から増加しています。

44

第３章 計画の基本方針

第３章
計画の基本方針

45

第３章 計画の基本方針

第１節

基本理念と基本目標、計画期間「特定空家等対策計画」は、基本計画における基本方針を踏襲することを基本とし、基本計画で定める「第４章
「第３章

第３節

第３節

基本施策

３空家等の実態調査」実施後、２計画の見直し」に基づき、基本計画に定める計画期間内（平成３２年３月末まで）における特定空家等に対する具体的な施策方針を定め、空家法第６条第２項第６号に規定する、「特定空家等に対する措置その他の特定空家等への対処に関する事項」を定め、本計画「第４章

第３節

基本目標６

特定空家等への措置」の具体的な施策及び、第４章第４節「特定空家等対策」の策定を行うことを目的としています。

第２節

基本計画の目標と体系

基本計画に定める「基本目標６

特定空家等への措置」、「基本施策９

特定空家等に対する措置の実施」における具体的施策について、第２章概説に記載する「現状分析からみた課題（総括）」の課題等に対応するため、基本計画に定める「目標及び体系」の「具体的な施策１から３」の次に、「新たに施策４から７」を加えます。

基本目標

特定空家等への措置

基本施策

特定空家等に対する措置の実施

具体的な施策１．措置の執行２．所有者等不存在空家等への対応
３．低所得者への空家等除却等の支援（再掲）４．空家等判定基準の改善
５．古民家及び敷地（空き地）流通促進とバンク制度の充実
６．所有者等確知調査体制の整備
７．国庫に帰属する空家等への対応

46

第４章 特定空家等対策の展開

第４章
特定空家等対策の展開

47

第４章 特定空家等対策の展開

第１節

具体的な取組施策（注）基本目標６から記載されているのは、基本計画中、基本目標１から５は変更が無い為、本計画に掲載は行なっておりません。

基本目標６．特定空家等への措置◆基本施策９

特定空家等への措置の執行

具体的な施策１

措置の執行（再掲）（１）所有者等の事情の把握
特定空家等に該当すると考えられる場合であっても、直ちに空家法に基づく立入調査や指導等の措置を開始するのではなく、把握した特定空家等の所有者等の事情を勘案し、具体の対応策を検討し、最適な方策を所有者等と共有し、解決に向けて取組みます。
（２）所有者等への助言・指導及び勧告
特定空家等の所有者等は、当該特定空家等の危険性や周辺に及ぼしている悪影
響を認識していない可能性があります。そのため、助言・指導及び勧告の趣旨を示す際には、「どの建築物が対象となっているのか」「当該特定空家等がどのような状態になっているのか」「周辺の生活環境にどのような悪影響をもたらしているか」等を示します。
（３）応急措置
特定空家等の建築資材の飛散など、急迫した危険を回避するために、緊急の必要があると認めるときは、必要最小限の措置を講じます。必要最小限の措置に要した費用は、所有者等の負担とします。
（４）所有者等への命令勧告を受けた者が正当な理由がなく、措置をとらなかった場合は、猶予期限を付けて、勧告に示す措置をとることを命じます。
（５）所有者等に代わっての執行命令を受けた者が、「期間を経過しても必要な措置を履行しないとき」、「履行しても十分でないとき」又は「履行しても期限までに完了する見込みがないとき」は、戒告等の諸手続きを経た後、所有者等に代わって、措置の執行（代執行）を行います。措置の執行にかかった費用については、所有者等の負担とし国税徴収法に準じて請求を行います。
具体的な施策２

所有者等不存在空家等への対応（再掲）

空家等の中に、所有者等が従来の住所又は居所を去ったり、相続人の不在、相続人全員放棄しているなど、所有者等が不明又は存在しないものがあります。所有者等が存在しない空家等は民法の定めにより、国に帰属する財産となります。しかし、そういった空家等の多くは、管理不全状態が長く、周辺地域への影響が懸念されることから、速やかに除去を行う必要があります。
このため、周辺地域に影響のある所有者等不存在空家等は、空家法が定める「略式代執行」又は、「不在者財産管理人制度・相続財産管理人制度」の活用を選択し処分を検
討します。

48

第４章 特定空家等対策の展開
具体的な施策３

低所得者への空家等除去支援 （再掲）

空家等の所有者等の世帯総収入が、２００万円未満の世帯が約３割おり、管理していない
理由として「維持管理や修繕するお金が無いので管理できない」が２割を占めています。
このような空家等は、将来、周辺地域の生活環境に悪影響を及ぼすことから、早急な改善が求められるため、低所得者への空家等の改善及び除去費用の支援を行います。
具体的な施策４

空家等判定基準の改善

2016（平成28）６月に施行した判定基準は、８項目に対して０からⅣまでの５段
階で空家等判定を行っていますが、保安上危険度判定の項目では、修繕又は除却の両方の判定が出ることが指摘されています。また、これ以外の判定項目との整合性を図る必要があるとも指摘されています。
そのため、空家等判定基準の改善と調査手法の確立を図り透明性及び適正性の確保に努めます。
具体的な施策５

古民家再生及び敷地（空き地）流通促進

伊賀市の地勢的・歴史的な背景から、築70年を超える建造物が多数あり、中には築100年や200年を超える建造物もあります。これら古民家と言われる建造物の多くは、現代では流通していない材を使用していることも多く、また、町家や歴史的建造物では、匠の意匠など後世に引継ぐべき伝統も残されています。
これらの空き古民家で利活用可能なものや特定空家等と判定された古民家を再生し、官民連携による古民家活用に取り組み、地域活性化を促進します。
具体的な施策６

所有者等確知調査体制の整備

空家等判定を行う上で所有者等確知調査は、空家等利活用又は敷地利活用等に対する助言等や特定空家等に対する措置を行う際に最も重要な情報です。そのため、相続未登記のため相続人が多岐に亘る場合や所有権者や相続人不在の建築物等が増加する中、全ての相続人の確知及び不在者管理人制度等の資料として必要となるため、専門知識・経験が必要となることから関係団体等の連携を図り所有者等確知調
査体制の整備を図ります。
具体的な施策７

国庫に帰属する空家等への対応

所有権者不在となった空家等は法律に基づき国庫に帰属しますが、全国的な空家等の増加により所有権者不在の空家等も増加しており、国では個々に対処ができな
いといった理由から、対応を行わない意向を示しています。
しかし、基本指針では「住民に最も身近な行政主体であり、個別の空家等の状況を把握可能な立場にある各市町村が、地域の実情に応じて、地域活性化等の観点か
ら空家等の有効活用を図る一方、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす空家等については所要の措置を講ずるなど、空家等に関する対策を実施することが重要となる。」と明記されています。
そのため、これらの空家等が及ぼす周辺地域住民への悪影響の軽減を図るために応急措置により対処し、あわせて相続財産管理制度の活用を行い、不動産の流通促進及び売却処分等を進めるために伊賀流空き家バンク制度の再構築の検討を行います。
49

第４章 特定空家等対策の展開

１．特定空家等の措置（１）特定空家等対策の流れ（行政指導）
空家等の発生又は周辺等へ悪影響を及ぼしている空家等の発生を周辺地域住民や通行人等の通報を受け、空家法並びに条例、規則に基づき立入調査を行い、空家等であるか調査を行い、物的状態等により特定空家等と判定し、次のとおり特定空家等に対する措置を行います。

通報

立入調査及び判定

外観調査又は建物内調査、空家等判定
特定空家等判定

所有者確知調査

固定資産税情報調査、登記情報調査

権利者が生存権利者が死亡（他の市区町村へ戸籍等照会）

公用申請

戸籍又は住民票の取得（相続人調査）
相続人
居住地
判明

緊迫した危険を回避するために、緊急に応急措置が必要と認めるとき相続人の居住地不明

判明再調査

関係人等への聞き取り調査
相続人全員が相続放棄・居住地
不 明・相 続相続放棄確認不在者財産管理制度
失踪宣告制度
相続財産管理制度

相続放棄の有無確認

応急措置

全員放棄
改善

相続放棄申述受理通知書写しを相続人から提出
相続放棄を口頭のみで連絡があった場合は裁判所へ照会

指導完了
助言
指導

不動産市場流通支援
空き家バンク登録

ワンストップ相談窓口

相談（業務協定先）報告
支援・斡旋

伊賀市空家等対策協議会
意見

所有者等の修繕又は解体の意思の有無、切迫性、緊急性などの周辺地域への影響を総合的に審議し、勧告を行うか判断する。
改善

勧告解除
勧告解除通知（所有者等）
改善結果通知（課税課）
修繕及び除草伐採は住宅
用地特例再適用、更地は商用地課税等現況課税

56頁へ勧告が適切であると判断

修繕

三重県建築士事務所協会

解体

三重県建設業協会伊賀支部

除草伐採

伊賀市シルバー人材センター

法務土地

三重県司法書士会

改善意思有（再指導）

意見書審査

弁明の機会

意見書の内容が認められない場合意見書が出されなかった

勧告
勧告実施通知（課税担当部局へ）

住宅用地特例解除（５）特定空家等対策の流れ（行政処分）へ50

対処方法が判らないや遠方で事業者を知らない場
合など市と団体が業務協
定を結び所有者等を支援

三重県土地家屋調査士会

相談第４章 特定空家等対策の展開（２）特定空家等対策の流れ（行政処分）勧告を行った後、所有者等との面談を積極的に行いながら、改善の意思が見られな
い場合は、適宜措置を進め改善を図ります。

勧告
猶予期間を超えた場合命令が不適切であると判断（再勧告）

意見の聴取

弁明の機会

意見書の内容が認められない場合意見書が出され
なかった

命令

改善

命令解除

改善されず命令に違反

裁判所へ過料申立標識の設置及び公示猶予期間を超えた場合

解体設計・発注方法検討

代執行事前準備戒告

動産処分通知動産処分方法検討

改善

執行解除

解体設計

代執行令書

解体工事入札・契約

代執行実施
費用の納付がある

執行完了

動産差押・処分

解体工事実施費用の納付が無い

費用の徴収

納付命令・督促
督促を行っても納付が無い

国税徴収法に基づく強制徴収が差押不動産鑑定評価

差押

差押の実行
公売・売却決定・配当
51

第４章 特定空家等対策の展開

２．空家等判断基準の改善（１）判断基準「特定空家等」に対する措置は、命令、行政代執行といった強い公権力の行使を伴う行為が含まれることから「特定空家等」の判断をするため、国が定めたガイド
ラインを基に独自の判断基準を2016（平成28）年６月29日に条例及び規則として定めました。
公平・公正な判定を行うためには、一定の基準が必要で客観性を担保することが求められています。そのため、2017（平成29）年２月に行った「第３次空家等実態調査」の調査手法及び結果を基に照査分析を行った結果を基に調査を行い、判定を行うことで、より客観性を高め、適切な行政指導を行う必要があります。
評価項目による判定基準
隣地への直接的影響判定
重点評価項目

特定空家等

影響度
修繕可能

保安上危険度判定

除却

衛生・生活環境面環境影響判定
敷地・用壁面保安・安全性判定

参考評価項目空家等

防犯上危険度判定
景観面影響度判定

判定基準

基本調査

０

Ⅰ

Ⅱ

Ⅲ Ⅳ-1 Ⅳ-2 Ⅳ-3 Ⅳ-4「評価項目による判定基準」の図では、縦軸が周辺地域に与える影響度合で、横軸が評価基準点による判定基準となります。現在の規則に定める評価基準は５段階となっていますが、建築物等の柱や梁などの主要な構造体の状況で措置指導内容等
が「修繕」か「除却」に分かれてきます。
これらの主要な構造体の状態により、判定基準Ⅳをさらに４段階※１に分けること
で、措置指導内容等が「修繕」と「除却」の境目となるⅣ-２の基準では、「修繕」と「除却」が混在している状態となり、外観目視調査では「修繕」、建物内立入調
査では「除却」といったように判定と異なってきます。
そのため、客観性を担保し、適切な調査を行うため、Ⅳ-２の基準点では、建物内への立入調査を行うことで、建築物等の物的状態を正しく把握することができます。
また、重点評価項目が特定空家等の判定基準に合致する場合は「特定空家等」とし、参考評価項目が、特定空家等の判定基準に合致する場合であっても、重点評価
項目が特定空家等の判定基準に満たない場合は、空家等とし適正管理及び利活用の促進を図ることが望ましいと考えられます。
※１ 「判定基準Ⅳを４段階に分ける」とは、第３次空家等実態調査結果の照査結果から、判定基準点100から200点を「Ⅳ-1」とし、201から250点を「Ⅳ-2」とし、251から400点を「Ⅳ-3」とし、401以上を「Ⅳ-4」としています。

52

第４章 特定空家等対策の展開

３．古民家及び敷地流通促進
当地域は、京都・奈良や伊勢を結 ぶ大 和街道・伊賀街
道・初 瀬 街 道 を 有 し、古 来 よ り 都（飛 鳥、奈 良、京 都 など）に隣接する地域として、また、文化交流が盛んに行われ、交通の要衝として栄えました。
そのため、城下町やその周辺、また、街道沿いでは、宿場町が形成され、伝統と文化か息づく集落が形成されてきました。
大戦当時、戦火でも大きな被害を免れ、現在も、城下町の町割りは残り、築70年を越える伝統的な日本家屋
が今なお継承されています。
こうした、歴史的な価値を持つ建造物の多くは、近代化が進み、衛生面や環境面、設備面がより発達し、暮ら
しやすさ、便利さ、ゼロエネルギーなど住宅が備える機
能性が高度化してきたことで、古来より継承されてきた日本家屋の設備の陳腐化が進み、現代の生活様式にそぐわないことから、継承されずに主のいない日本家屋が増加し、いわゆる空家等が20年前からこれまで増加の一途を辿っています。
そのため、伝統を引継ぐ空家等の多くは放置年数も長いことから、特定空家等に至るものもあり、倒壊の危機に瀕しているものも少なくありません。
しかし、これら伝統を引継ぐ家屋を「古民家」といい、全国的に再生利用が見直されているものの、所有者等の多くには「古いから」や「便利が悪い」などを理由に流通に消極的な面も見られます。
また、中古住宅の取引市場において取引事例比較法※１による評価が一般的に確立されているものの、これらの古民家の取引市場における評価は、建物価値を適切に反映した土地・建物一体の取引事例がほとんど存在しないこと等もあり、原価法※２が用いられています。その際、法人税法上の耐用年数（木造住宅は22年）などを参考にして、住宅の状態に※１ 「取引事例比較法」とは、不動産鑑定評価の1つで、取引事例情報を元に対象不動産の試算価格を求める方法です。この手法では、多数の取引事例を収集して適切な事例を選び、取引の特殊事情や時期の修正を行い、取引事例の個別的要因を標準補正し、さらに地域格差などを比較して価格を求める手法です。
※２ 「原価法」とは、鑑定評価手法の1つで、不動産の再調達原価をもとに対象不動産の試算価格を求める方法です。この手法では、価格時点において、新しく建築(建物)または造成(土地)を行って再調達する場合の原価を求め、これに減価修正を行って試算価格を求める手法です。

53

第４章 特定空家等対策の展開

関らず、一律に築後20から25年程度で住宅の市場価値がゼロとされる取扱いが一般的であることから古民家などの価値ある意匠や柱、梁などを使っている建物も同様に評価されないことが一層流通に対して消極的にしています。

伊賀市では、こうした、古民家が多く存在していることから、空家等判定時にあわせて、主要な構造体の評価を含めて判定を行い、劣化度合いに応じて、再生利用又は除却後の敷地の流通支援を行うための「伊賀流空き家バンク制度」の再構築に向けて関係機
関団体等と研究・検討を進め流通市場の体制整備を行います。
また、古民家再生による、歴史と文化の継承を進め、官民連携による古民家再生活用に取り組みます。
※国土交通省「平成２９年度空き家所有者情報提供による空き家利活用促進事業」の採択を受け、制度検証を実施しています。（資料６４頁を参照）

54

第４章 特定空家等対策の展開

４．国庫に帰属する空家等への対応
所有者等不在空家等は、空家等の所有者等が既に死亡し、その者に相続人のあることが明らかでない場合に、家庭裁判所が利害関係人等の申立てにより相続財産管理人を選任し、家庭裁判所の監督の下で、相続財産管理人をして、宙に浮いた状態の相続財産を管理・清算させるとともに、存在する可能性のある相続人を捜索し、最終的には国庫に帰属させる制度です。
利害関係人は、相続財産について法律上の利害関係を有する者で、特別縁故者、
特定遺贈を受けた者、相続債権者、被相続人の土地を時効取得した者、相続財産の共有持分権利者等のほか、公共事業等のために土地を取得しようとする国・地方公共団体等が該当するものと解釈されています。
相続財産管理人が行う業務として、相続財産を調査したうえで、財産目録や財産状況に関する報告書を作成して家庭裁判所に提出し、定期的に財産状況を報告します。また、相続債権者等への弁済などの清算をした後に、なお残余財産がある場合には最終的には相続財産を国庫へ帰属させることになります。また、相続財産管理人は必要に応じて家庭裁判所から権限外行為許可を得るなどして、不動産の売却処分を行うことができます。
この場合、相続財産管理人選任の申立てを行う際に、相続財産管理人の候補者を推薦することができ（ただし、その候補者が選任されるかどうかは家庭裁判所の判断に委ねられます。）、候補者を推薦することにより、制度活用が円滑に進むことが期待できます。そのため、所有者等不在空家等を放置することなく、制度を活用し、必要とする者へ引継ぐことで、適切に管理され、移住・定住人口の増加が見込
まれ、残財産についても適切に国庫に帰属させることができ、そうした新たな取組
みの可否を国及び関係機関、団体と協議を進め制度化を目指します。

～遺産の管理義務と相続財産管理制度～
一般的に相続人だった人は相続放棄によって、遺産を相続することがなくなります。
しかし、相続しなくなったからと言って、遺産の管理義務まで無くなるわけではありません。
相続放棄した人は、相続財産が適切に管理されるようになるまで、自分の財産と同一の注
意義務を持って遺産を管理する義務を負います（民法940条）。
もし、不注意によって財産を毀損したら債権者などから損害賠償請求を受けるかもしれま
せんし、不動産の管理不行き届けで周辺住民や通行人などに損害を与えたりすると、やはり損害賠償請求を受ける可能性もあるのです。
本来は、相続放棄を行う前に、「相続財産管理制度」を使うことで、相続放棄した人の財産管理義務がなくなります。このように、相続放棄をしても、相続財産管理人を選任しないと、その義務を免れることができません。

55

第４章 特定空家等対策の展開
財産管理制度を活用した伊賀流空き家バンク制度イメージ※下記イメージは、国の「平成２９年度先駆的空き家対策モデル事業」の採択を受け検証（資料６４頁を参照）

失踪宣告制度
不在者財産管理制度
相続財産管理制度

50頁から

バンク制度の登録条件として、「戸籍上相続人が存在しない場
合」、「戸籍上相続人がいるが、相続資格がない場合（相続放棄等）」、相続財産存在することの確認が必須となります。
条例及び規則応急措置の検討

利害関係人等調査及び財産調査
利害関係人が存在

利害関係人等不存在物件調査及び市場調査

選任依頼

選任候補団体との調整等

連携

物件登録及び相続財産管理人の候補者選任

ホームページ又は情報誌による公開
情報提供・見学

利用登録申込

購入希望者

購入申込書・買付証明書・誓約書・同意書

家庭裁判所へ「相続財産管理制度」手続き開始
審理

申立て

選任の公告

相続財産管理人選任の審判

相続財産管理人及び裁判所手続
伊賀市が申請者に行う手続

２ヶ月経過後相続債権者・受遺者に対する請求申出の公告
家庭裁判所へ申立て

２ヶ月経過後 ６ヶ月以上相続人捜索の公告

相続人不存在の確定

特別縁故者から申立てがあった場合

権限外行為許可
却下

決定

売却・譲渡決定通知

特別縁故者に対する財産分与の申立て

引渡し手続き

分与の審判

却下の審判

利用取下通知分与の実行
売却・譲渡決定通知へ

売却処分費用等の支払
所有権移転登記等

競売開始手続き

相続財産管理人に対する報酬付与の申立て

残余財産及び売却費等 国庫へ帰属
56

引渡し

資料

資料

57

資料

１．協議会及び専門委員会の組織（１）伊賀市空家等対策協議会委員
空家等がもたらす諸問題を解決するには、地域づくり、法務、不動産、建築、福祉、文化等多岐にわたる政策課題に横断的に応える必要があります。
そのため、専門知識、経験を有した関係機関、団体、学識経験者、市民が連携した
うえで基本計画を推進することが最も重要となります。
基本計画を推進するため、空家法第７条に基づく協議会の設置ではなく、市長の諮問機関として位置付け、2016（平成28）年10月に協議会を設置しました。
敬称省略
役職

所属/役職

氏名

１

会長

三重大学大学院工学研究科建築学准教授

浅 野

聡

２

副会長

伊賀市副市長

大森

秀俊

３

委員

島ヶ原地域まちづくり協議会会長

島井

不二雄

４

（一社）三重県建築士事務所協会副会長

相原

清安

５

（公社）三重県宅地建物取引業協会伊賀支部長

西

昭 彦

６

（公社）全日本不動産協会三重県本部理事

前川

伸二

７

（一社）三重県不動産鑑定士協会会長

中西

光男

８

（一社）三重県建設業協会伊賀支部代表

奥 井

実

９

三重弁護士会推薦弁護士

中川

大河

10

三重県土地家屋調査士会代表

石田

利雄

11

三重県司法書士会代表

川合

良司

12

上野商工会議所副会頭

山本

禎昭

13

伊賀市商工会副会長

大田

棟弘

14

社会福祉法人伊賀市社会福祉協議会地域福祉部長

乾

光 哉

58

資料
（２）専門委員会①特定空家等対策専門員会
特定空家等に対する措置に係る指導等の技術的な助言や指導方針の検討を行い、行政指導にかかる勧告を行うに当たり、専門的な見地からの意見を求めることを目的として設置を行いました。
敬称省略
役職

所属/役職

氏名

１

委員長

（一社）三重県建築士事務所協会副会長

相原

清安

２

副委員長

伊賀市副市長大森秀俊

３

三重大学大学院工学研究科建築学准教授

浅 野

聡

４

（一社）三重県建設業協会伊賀支部代表

奥 井

実

５

三重弁護士会推薦弁護士

中川

大河

６

三重県土地家屋調査士会代表

石田

利雄

７

三重県司法書士会代表

川合

良司

８

社会福祉法人伊賀市社会福祉協議会地域福祉部長

乾光 哉（行政関係部署）

建設部都市計画課長

建設部建築住宅課長

勧告対象空家等所在地域の支所担当課②空家等流通促進対策専門委員会
人口維持を図るための空家等を活用した移住・定住対策を促進するために、空家等の中古不動産市場の信頼性確保及び、円滑な市場流通を図るための方策検討を行い、移住･定住を希望する人が安心して住み続けられるための伊賀流空き家バ
ンク制度の充実を図ることを目的として設置を行いました。
敬称省略
役職

所属/役職

氏名

１

委員長

三重大学大学院工学研究科建築学准教授

浅 野

聡

２

副委員長

伊賀市副市長大森秀俊

３

島ヶ原地域まちづくり協議会会長

島井

不二雄

４

（一社）三重県建築士事務所協会副会長

相原

清安

５

（公社）三重県宅地建物取引業協会伊賀支部長

西

昭 彦

６

（公社）全日本不動産協会三重県本部理事

前川

伸二

７

（一社）三重県不動産鑑定士協会会長

中西

光男

８

三重県司法書士会代表

川合

良司

９

上野商工会議所副会頭

山本

禎昭

10

伊賀市商工会副会長

大田

棟弘

11

社会福祉法人伊賀市社会福祉協議会地域福祉部長

乾光 哉（行政関係部署）

関係部署を必要に応じて招致

59

資料

２．庁内推進体制（１）伊賀市空家等対策計画庁内推進会議
空家等の利活用のための不動産流通に関る分野は、これまで行政が経験の無い分野であり、専門知識・経験などのノウハウの蓄積が求められています。また、空家等の利活用は産業・商業振興のための活用や福祉施設活用などニーズに応じた利活用方法があり、それに伴う関係各法の調整や各種計画との調整、課題・ニーズに応えた施策検討など多岐にわたることから、庁内での推進体制が基本計画推進のためには重要なものとなります。
そのため、基本計画を円滑に推進するため庁内推進会議を設置しました。
役職

所属/役職

１

議長

人権生活環境部長

２

副議長

企画振興部

地域づくり推進課長

３

委員

産業振興部

農林振興課長４

産業振興部

商工労働課長５

産業振興部

中心市街地推進課長

６

建設部

都市計画課長７

建設部

建築住宅課長

８

教育委員会

９

消防本部

10

伊賀支所 住民福祉課長

11

島ヶ原支所

12

阿山支所

13

大山田支所住民福祉課長

14

青山支所

文化財課長
予防課長

住民福祉課長
住民福祉課長

住民福祉課長（２）伊賀市空家等対策計画庁内推進会議専門部会
基本計画を推進するため、実務者間での調整と具体的な施策検討を行うため、庁内推進会議に専門部会を設置することができ、多岐にわたる空家等や所有者等が抱える諸課題解決に向けて協議を行うための会議を設置します。
① 空き家バンク制度検討専門部会

60

資料

３．官民連携体制（１）伊賀市空家等対策推進包括連携協定
基本計画に基づく、特定空家等対策及び空家等の利活用をはじめとするあらゆる空家等対策を円滑に進めることを目的に、互いに情報を共有し、包括的な連携を図り、８者各々が持つ専門的な知識や資格、技能、ネットワークを活かし、基本計画を推進するため、互いに交流を深め、円滑な推進体制の構築を図ります。また、この包括連携協定の目的を達成するため、必要に応じて連絡会議を開催し、お互いの情報共有と連携協力体制を深めることを目的に締結を行いました。
（締結８団体）左から
三重県司法書士会長 笠原文 比 古（一社）三重県建築士事務所協会長 濱出 進
（公社）三重県宅地建物取引業協会長 菅尾 悟
伊賀市長 岡本 栄（公社）全日本不動産協会三重県本部長 東辻 広行（一社）三重県不動産鑑定士協会長 中西 光男
三重県土地家屋調査士会長 神戸 照男（一社）三重県建設業協会長 山下 晃

（２）各種協定
基本計画に基づく、特定空家等対策及び空家等の利活用をはじめとするあらゆる空家等対策を円滑に進めることを目的に、各々が持つ専門的な知識や資格、技能、を活かし、ワンストップで相談や専門家の斡旋、業務請負など、制度利用者や空家等所有者等のニーズに応えるため締結を行い、また、古民家再生に向けて締結を行いました。
協定団体（公社）三重県宅地建物取引業協会

業務協定概要
空き家バンク媒介（公社）全日本不動産協会三重県本部 空き家バンク媒介
三重県司法書士会

法務に関する相談、会員派遣ほか（一社）三重県建設業協会伊賀支部

建設に関する相談、会員派遣ほか

三重県土地家屋調査士会

土地・家屋に関する相談、会員派遣ほか（一社）三重県建築士事務所協会

建築に関する相談、判定調査、住宅診断、会員派遣ほか（一社）三重県不動産鑑定士協会

不動産に関する相談、不動産鑑定、会員派遣ほか（公社）伊賀市シルバー人材センター 空家等維持管理業務（独)住宅金融支援機構【フラット３５】低金利融資（一社）ノオト

古民家再生ほか
61

資料

４．基本計画策定以後の経過
日程

内容

平成２８年５月６日 総合政策会議（最終案）
５月１７日 議会全員協議会 伊賀市空家等対策計画策定
６月１０日 伊賀市空家等対策計画推進庁内検討会議設置要綱制定
６月１６日 庁内検討会議 空き家バンク制度検討専門部会設置
６月３０日 伊賀市空家等の適正管理に関する条例及び伊賀市空家等の適正管理に関する条例施行規則制定
７月１日 伊賀市空き家バンク制度設置要綱制定
伊賀市空家等除却費補助金交付要綱制定（公社）三重県宅地建物取引業協会協定締結（公社）全日本不動産協会三重県本部協定締結
７月２１日 三重県司法書士会協定締結
７月２６日 伊賀市空家等維持管理サービス事業者登録制度要綱制定
８月２日 第１回伊賀市空家等対策計画推進庁内検討会議
８月１８日 （一社）三重県建設業協会伊賀支部協定締結
三重県土地家屋調査士会協定締結
８月２９日 （一社）三重県建築士事務所協会協定締結（一社）三重県不動産鑑定士協会協定締結

８月３０日 伊賀市空家等対策推進包括連携協定締結
９月８日 伊賀市伊賀市空家再生等事業補助金交付要綱制定
９月３０日 （公社）伊賀市シルバー人材センター協定締結
１０月１日 伊賀流空き家バンク運用開始
１０月１１日 第２回伊賀市空家等対策計画推進庁内検討会議
１０月２０日 第１回伊賀市空家等対策協議会
１２月２１日 伊賀市空家等対策協議会専門委員会要綱制定
１月１０日 伊賀市空き家バンク制度登録物件鍵保管等に関する内規制定
伊賀市空家等管理及び現地調査支援システム運用等に関する内規 制定
２月２日 伊賀市空家等対策計画改訂に伴う調査業務委託契約

２月３日 伊賀市空家等判定調査業務説明会
２月３日～２８日 伊賀市空家等対策計画改訂に伴う調査業務（現状分析）
２月１０日 伊賀市空家等判定調査業務委託契約
２月１３日～２７日 伊賀市空家等判定調査業務（第３次空家等実態調査）
３月１日～３１日 伊賀市空家等対策計画改訂に伴う調査業務（第３次空家等実態調査分析）
平成２９年４月１日 伊賀市空家等対策計画改訂版（特定空家等対策計画）素案作成
５月２４日 伊賀市空き家移住促進安心住宅リフォーム等補助金交付要綱制定
伊賀市空き家バンク登録物件家財除去サービス事業者登録制度要綱制定
伊賀市空き家バンク活用促進事業補助金交付要綱制定
伊賀市空き家バンク安心住宅促進事業補助金交付要綱制定
６月２２日 第１回伊賀市空家等対策計画推進庁内検討会議

７月１日 独立行政法人住宅金融支援機構【フラット３５】協定締結
７月１０日 第２回伊賀市空家等対策協議会
７月１０日 第１回空家等流通促進対策専門委員会
７月１１日 空き家所有者情報提供による空き家利活用推進事業採択

62

資料

日程

内容

７月２１日 先駆的空き家対策モデル事業採択
８月２１日 空き家所有者情報提供による空き家利活用促進事業（交付決定）事業開始
８月２５日 先駆的空き家対策モデル事業（交付決定）事業開始
９月２９日 伊賀市伊賀市空家再生等事業補助金交付要綱一部改正
１０月１日 伊賀市空き家バンク制度設置要綱一部改正
１０月２日 伊賀市空家等対策業務委託契約締結 三重県司法書士会
１０月１８日 伊賀市空家等調査業務委託契約締結（第４次空家等実態調査） （一社）
三重県建築士事務所協会
１１月１日 農地法第３条第２項第３項
取得面積の特例

農地経営面積改正及び空き家バンク制度農地

１１月９日 先駆的空き家対策モデル事業中間報告（東京）
１１月２４日 伊賀市空家等調査業務委託変更契約 （一社）三重県建築士事務所協会
１２月１日 安心住宅プラン 既存住宅状況調査及び木造耐震診断調査 統一様式試行開始
１２月２１日 伊賀市空家等調査業務委託

成果物納品（一社）三重県建築士事務所協会

１２月２７日 空き家所有者等活用意向調査開始
１月１０日 第２回伊賀市空家等対策計画推進庁内検討会議
１月１５日 第３回伊賀市空家等対策協議会
１月１７日 空き家所有者情報提供による空き家利活用促進事業成果報告（東京）
２月１６日 先駆的空き家対策モデル事業成果報告会（東京）
３月１日 伊賀市空家等の再生推進に関する協定書締結 一般社団法人ノオト
３月３０日 伊賀市空き家移住促進安心住宅リフォーム等補助金交付要綱改正
５月１日 独立行政法人住宅金融支援機構【フラット３５】協定締結（追加協定）
６月１日 伊賀市空き家バンク登録物件家財除去サービス事業者登録制度要綱改正
６月１日 伊賀市空き家バンク活用促進事業補助金交付要綱改正

７月１３日 特定空家等対策専門委員会
７月１７日 議員全員協議会 中間案報告
７月２３日～ パブリックコメント募集
８月２２日
８月 第１回伊賀市空家等対策計画推進庁内検討会議
９月 第４回伊賀市空家等対策協議会
１０月 議員全員協議会 最終案報告

63

資料

５．国土交通省採択モデル事業（１）先駆的空き家対策モデル事業

64

資料

65

資料

66

資料

67

資料

68

資料

69

資料

70

資料

71

資料

72

資料

73

資料

74

資料

75

資料

76

資料

77

資料

78

資料

79

資料

80

資料

81

資料
（２）空き家所有者情報提供による空き家利活用促進事業

82

資料

83

資料

84

資料
２）入力システム
空き家の現況調査では、調査棟数が２，２２６棟あり、調査業務期間の短縮を図ることを目的に、カルテシートを自動判定・作成することを目的に登録システムを作成◆作成にあたっての注意した点
調査業務を請け負う一級建築士が所有しているＰＣのＯＳのバージョン情報を事前調査し、業務上最新のＯＳを使用していることを確認を行い、入力フォームの作成を行っています。
◆システム仕様

登録クリック

Ｍｉｃｒｏｓｏｆｔ ＥＸＣＥＬ２０１０
入力フォーム

登録シート

活用カルテプレビュー

活用カルテシート

入力フォームで調査結果を入力し、活用カルテプレビューに画像を取り込み、登録ボタンをクリックすることで、登録シートに入力フォームの情報を追加し、あわせて、活用カルテシートが自動的に作成されます。
そのため、入力と画像選択、登録を繰り返すことで、簡易にカルテが作成されていく仕組みとなっています。

85

資料

86

資料

87

資料

88

資料

89

資料

90

資料

91

資料

92

資料

93

資料

94

資料

95

資料

96

資料

97

資料

６．条例・規則
伊賀市空家等の適正管理に関する条例（平成28年６月30日条例第27号）（目的）
第１条 この条例は、空家等の適正な管理に関し必要な事項を定めることにより、市民の生命、身体及び財産を保護するとともに、その生活環境の保全を図り、あわせて空家等の活用を促進することを目的とする。
（定義）
第２条 この条例において「市民等」とは、市内に居住する者並びに本市の区域内に滞在する者（通勤、通学等をする者を含む。）及び区域内を通過する者をいう。
２ 前項に定めるもののほか、この条例において使用する用語は、空家等対策の推進に関する特別措置法（平成26年法律第127号。以下「法」という。）において使用する用語の例による。
（空家等の所有者等の適正管理義務）
第３条 空家等の所有者又は管理者（以下「所有者等」という。）は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等を適正に管理しなければならない。
（情報提供）
第４条 市民等は、適正に管理されていないと思われる空家等を発見したときは、市長にその情報を提供するものとする。
（立入調査等）第５条 市長は、前条の情報提供を受けたとき、又は必要があると認めるときは、法第９条第１項の規定により、空家等の所在及び当該空家等の所有者等を把握するための調査その他空家等に関し必要な調査を行うことができる。
２ 市長は、法第９条第２項の規定により、法第14条第１項から第３項までの規定の施行に必要な限度において、当該職員又はその委任した者に、空家等と認められる場所に立ち入って、必要な調査をさせることができる。
３ 市長は、前項の規定により当該職員又はその委任した者を空家等に立ち入らせようとするときは、その５日前までに、当該空家等の所有者等にその旨を通知しなければならない。ただし、当該所有者等に対し通知することが困難であるときは、この限りでない。
４ 第２項の規定により空家等と認められる場所に立ち入ろうとする者は、その身分を示す証明書を携帯し、関係者の請求があったときは、これを提示しなければならない。
５ 第２項の規定による立入調査の権限は、犯罪捜査のために認められたものと解釈してはならない。

98

資料（空家等の所有者等に関する情報の利用等）
第６条 市長は、固定資産税の課税その他の事務のために利用する目的で保有する情報であって氏名その他の空家等の所有者等に関するものについては、この条例の施行のために必要な限度において、その保有に当たって特定された利用の目的以外の目的のために内部で利用することができる。
２ 市長は、この条例の施行のため必要があるときは、法第10条第３項の規定により、関係する地方公共団体の長その他の者に対して、空家等の所有者等の把握に関し必要な情報の提供を求めることができる。
（助言又は指導）第７条 市長は、法第14条第１項の規定により、特定空家等の所有者等に対し、当該特定空家等に関し、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置（そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態にない特定空家等については、建築物の除却を除く。次条において同じ。）を講ずるよう助言又は指導をすることができる。
（勧告）
第８条 市長は、前条の規定による助言又は指導をした場合において、なお当該特定空家等の状態が改善されないと認めるときは、法第14条第２項の規定により、当該助言又は指導を受けた者に対し、相当の猶予期限を付けて、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置を講ずるよう勧告することができる。
（勧告に関する意見聴取等）
第９条 市長は、前条の規定による勧告を行おうとするときは、あらかじめ、その勧告を行おうとする者に対し意見を述べる機会を与えるものとする。
２ 市長は、前条の規定による勧告を行おうとするときは、あらかじめ、第14条に規定する協議会の意見を聴かなければならない。
（措置命令）
第10条 市長は、第８条の規定による勧告を受けた者が正当な理由がなくてその勧告に係る措置を講じなかった場合において、特に必要があると認めるときは、法第14条第３項の規定により、その者に対し、相当の猶予期限を付けて、その勧告に係る措置を講ずることを命ずることができる。
２ 市長は、前項の措置を命じようとする場合においては、あらかじめ、その措置を命じようとする者に対し、その命じようとする措置及びその事由並びに意見書の提出先及び提出期限を記載した通知書を交付して、その措置を命じようとする者又はその代理人に意見書及び自己に有利な証拠を提出する機会を与えなければならない。
３ 前項の通知書の交付を受けた者は、その交付を受けた日から５日以内に、市長に対し、意見書の提出に代えて公開による意見の聴取を行うことを請求することができる。

99

資料

４ 市長は、前項の規定による意見の聴取の請求があった場合においては、第１項の措置を命じようとする者又はその代理人の出頭を求めて、公開による意見の聴取を行わなければならない。
５ 市長は、前項の規定による意見の聴取を行う場合においては、第１項の規定により命じようとする措置並びに意見の聴取の期日及び場所を、その期日の３日前までに、前項に規定する者に通知するとともに、これを公告しなければならない。
６ 第４項に規定する者は、意見の聴取に際し、証人を出席させ、かつ、自己に有利な証拠を提出することができる。
７ 市長は、第１項の規定により措置を命じた場合においては、標識の設置その他国土交通省令・総務省令で定める方法により、その旨を公示しなければならない。
８ 第１項の規定により措置を命ぜられた特定空家等の所有者等は、前項の標識の設置を拒み、又は妨げてはならない。
（代執行等）
第11条 市長は、前条第１項の規定により必要な措置を命じた場合において、その措置を命ぜられた者がその措置を履行しないとき、履行しても十分でないとき、又は履行しても同項の期限までに完了する見込みがないときは、法第14条第９項の規定により、行政代執行法（昭和23年法律第43号）の定めるところに従い、自ら義務者のなすべき行為をし、又は第三者をしてこれをさせることができる。
２ 市長は、前条第１項の規定により必要な措置を命じようとする場合において、過失がなくてその措置を命ぜられるべき者を確知することができないとき（過失がなくて第７条の助言若しくは指導又は第８条の勧告が行われるべき者を確知することができないため前条第１項に定める手続により命令を行うことができないときを含む。）
は、法第14条第10項の規定により、その者の負担において、その措置を自ら行い、又はその命じた者若しくは委任した者に行わせることができる。この場合において、相当の期限を定めて、その措置を行うべき旨及びその期限までにその措置を行わないときは、市長又はその命じた者若しくは委任した者がその措置を行うべき旨をあらかじ
め公告しなければならない。
（応急措置）
第12条 市長は、特定空家等の倒壊等により、人の生命、身体又は財産に対する重大な被害を防ぐため緊急の必要があると認めるときは、当該被害を防ぐため必要な最小限
度の応急措置を講ずることができる。
２ 市長は、前項の措置を講じたときは、当該措置に要した費用を特定空家等の所有者等から徴収することができる。

（空家等の活用の促進及び発生の予防）
第13条 空家等の所有者等は、当該空家等を利用する見込みがないときは、賃貸借、譲渡、売却その他第三者による使用又は管理の方法を積極的に用いるよう努め、地域資源としての活用を図るものとする。

100

資料

２ 建築物（建築基準法（昭和25年法律第201号）第２条第１号に規定する建築物をいう。）の所有者等は、当該建築物が将来において空家等とならないよう、空家等の発生を予防するために必要な措置を講じるよう努めなければならない。
３ 市長は、空家等の所有者等、市民等が空家等の活用及び空家等の発生の予防に関する理解を深め、これを自主的に取り組むよう、広報活動、啓発活動その他必要な措置を講じなければならない。
（空家等対策協議会）
第14条 市長は、この条例の施行のため必要な事項を調査及び審議するため、伊賀市空家等対策協議会（以下「協議会」という。）を置く。
２

協議会は、委員15人以内をもって組織する。

３ 協議会の委員は、法務、不動産、建築等に関する知識経験を有する者その他市長が必要と認めるもののうちから、市長が委嘱する。
４ 委員の任期は、２年とする。ただし、補欠の委員の任期は、前任者の残任期間とする。
５

委員は、再任されることができる。

６

前各項に定めるもののほか、協議会の運営に関し必要な事項は、規則で定める。
（関係機関との連携）

第15条 市長は、この条例の施行に必要と認める場合は、官公署その他の関係機関と必要な措置について協議し、連携して対応を行うものとする。
（委任）第16条 この条例に定めるもののほか、この条例の施行に関し必要な事項は、市長が別に
定める。

附 則
この条例は、公布の日から施行する。

101

資料

伊賀市空家等の適正管理に関する条例施行規則（平成28年７月１日規則第72号）（趣旨）
第１条 この規則は、伊賀市空家等の適正管理に関する条例（平成28年伊賀市条例第27号。以下「条例」という。）の施行に関し、必要な事項を定めるものとする。

（定義）
第２条 この規則において使用する用語は、条例において使用する用語の例による。
（情報提供）第３条
る。

条例第４条の規定による情報提供は、口頭その他適宜の方法によるものとす

２ 市長は、前項の規定により情報の提供を受けたときは、空家等の情報提供受付簿(様式第１号)を作成するものとする。
（立入調査等）第４条 空家等対策の推進に関する特別措置法（平成26年法律第127号。以下「法」という。）第９条第１項及び条例第５条第１項の調査は、空家等調査記録票（様式第２号）又は特定空家等判定調査票（様式第３号）により行うものとする。
２ 法第９条第２項及び条例第５条第２項の調査は、特定空家等判定調査票により行う
ものとする。
３ 法第９条第３項及び条例第５条第３項の規定による通知は、空家等立入調査実施通知書（様式第４号）により行うものとする。ただし、当該空家等の所有者等を確知できないときは、次に掲げる事項を伊賀市公告式規則（平成16年伊賀市規則第56号）第２条に規定する告示等の公示の方法により行うものとする。
⑴

立入調査を実施する空家等の所在地⑵

立入調査の日時⑶

立入調査の範囲⑷

その他市長が必要と認める事項

４ 法第９条第４項及び条例第５条第４項に規定する身分を示す証明書は、立入検査員証（様式第５号）によるものとする。
（空家等の活用促進）
第５条 前条第１項の調査の結果、利活用可能な空家等と認められるときは、空家等の活用の促進及び適正な維持管理について、所有者等に通知するものとする。
（助言又は指導）第６条 法第14条第１項及び条例第７条の助言又は指導は、指導書（様式第６号）により行うものとする。

102

資料

（勧告に関する意見聴取）
第７条 市長は、条例第９条の規定により、所有者等に対して意見を述べる機会について、勧告に対する意見陳述機会の付与通知書（様式第７号）により通知するものとする。
２ 前項の規定による通知を受けて意見を述べようとする者は、勧告に対する意見陳述書（様式第８号）により、市長の指定する期日までに意見を述べなければならない。
（勧告）
第８条 法第14条第２項及び条例第８条の規定による勧告は、勧告書（様式第９号）により行うものとする。
（措置命令）
第９条 法第14条第３項及び条例第10条第１項の規定による命令は、命令書（様式第10号）により行うものとする。
２ 法第14条第４項及び条例第10条第２項に規定する通知書の交付は、命令に係る事前の通知書（様式第11号）により行うものとする。
３ 前項の通知書の交付を受けて意見を述べようとする者は、命令に対する意見陳述書（様式第12号）を市長に提出するものとする。
４ 法第14条第５項及び条例第10条第３項の規定による公開による意見の聴取の請求は、口頭により行うものとする。
５ 法第14条第７項及び条例第10条第５項の通知は、命令に対する意見の公開陳述受理通知書（様式第13号）によるものとする。
６ 法第14条第11項及び条例第10条第７項の公示は、次に掲げる事項を伊賀市公告式規則第２条に規定する告示等の公示の方法により行うものとする。

⑴ 措置を命じた特定空家等の所在地⑵

当該特定空家等の所有者等の住所及び氏名

⑶

措置の内容

⑷

措置の期限

７ 市長は、前項の公示のほか、その事実を示した標識（様式第14号）を当該特定空家等に設置することができる。
（代執行）
第10条 法第14条第９項及び条例第11条第１項の規定による代執行（以下この条において単に「代執行」という。）に係る行政代執行法（昭和23年法律第43号）第３条第１項に規定する戒告は、戒告書（様式第15号）を送付することにより行うものとする。
２ 代執行に係る行政代執行法第３条第２項の代執行令書の様式は、代執行令書（様式第16号）とする。
103

資料

３ 代執行に係る行政代執行法第４条に規定する証票の様式は、執行責任者証（様式第17号）とする。
４ 市長は、代執行費用を徴収する職員に、代執行費用徴収職員証（様式第18号）を交付するものとする。
５ 前項の交付を受けた職員は、代執行費用の徴収事務を行う場合は、代執行費用徴収
職員証を携帯し、関係者から請求があったときは、これを提示しなければならない。
（応急措置）
第11条 条例第12条第１項の応急措置を講じるときは、応急措置実施通知書（様式第19号）により所有者に通知するものとする。
（協議会）
第12条 条例第14条の協議会（以下「協議会」という。）に会長及び副会長を置く。
２

会長は、委員の互選によりこれを定め、副会長は、会長が指名する。

３

会長は、会務を総理し、協議会を代表する。

４ 副会長は、会長を補佐し、会長に事故あるとき、又は欠けたときは、その職務を代理する。
第13条 協議会の会議は、会長が招集し、その議長となる。
２

協議会の会議は、委員の過半数の出席がなければ開くことができない。

３ 協議会の議事は、出席委員の過半数で決し、可否同数のときは、議長の決するところによる。
４ 会長は、必要があると認めるときは、委員以外の者の出席を求め、意見を聴くことができる。

（専門委員会）
第14条
る。

協議会に、専門の事項を調査し、協議するための専門委員会を置くことができ（過料）
第15条 市長は、法第16条第１項の規定により過料に処するときは、過料の処分を受ける者に命令違反過料処分通知書（様式第20号）により通知するものとする。
２ 市長は、法第16条第２項の規定により過料に処するときは、過料の処分を受ける者に立入調査妨害等過料処分通知書（様式第21号）により通知するものとする。
（補則）
第16条 この規則に定めるもののほか、必要な事項は、市長が別に定める。
附則

この規則は、公布の日から施行する。
104

資料

様式第１号（第３条関係）

空家等の情報提供受付簿

105

資料

（表 面）

様式第２号（第４条関係）

空家等調査記録票
番号
通
報
情
報

通

報

日

通

報

者

住
氏

地

伊賀市

況
日

年

空

家

等

所

在

状
調

査

調

査

空

職

家

等

判

月

日（

）

：

所：
名：

：

定

空家等
居住
別荘 物置 不動産管理物件 不明
その他（
）

門

等

構造・仕上げ：況

周辺地域に影響がある。 放置することで今後影響が生じる。
適 正 に 管 理 さ れ て い る。
そ の
（
）

敷

・

規

模
途

て

塀
地

柵
内

方

生
の

垣
状

高さ：

土 砂 災 害 警 戒 区 域

特別警戒区域

警戒区域

対象区域外

都

市

計

画

区

域

市街化調整区域

市街化区域

対象区域外

利

活

用

の

可

否

可能

周 辺 地 域 へ の 影 響

果調
査
結

）

付 属 す る 工 作 物

造

建

の

日（

員

用

そ

月

木造 鉄骨 鉄筋コンクリート造
階建て約
㎡
その他（
）
専用住宅 併用住宅（ 店舗 事務所 工場 ）その他（）
１戸建 長屋建（
軒長屋
うち居住
軒）
その他（
）
看板 煙突 受水槽 室外機 浄化槽 物置 車庫
その他（
）

構

対
象
空
家
等
の
状
況

年

他

留

空家等

意

事

項

修繕後可能
有り

不可
無し

等

特定空家等判定要（立入調査： 要

106

否）

ｍ
他

資料

（裏

空家等所有者情報

確知済み。

面）

不在

居所不明

土地

所
有
者
情
報

住

所

氏

名

連

絡

-

〒

-

先

情 報 取 得
区

〒

建物

分

固定資産税情報

固定資産税情報

所有者

所有者

納税管理人 代納者

その他（）

納税管理人 代納者

その他（）

特 筆 事 項

相
続
人
情
報

続柄

氏名

住所
〒
〒
〒
〒

連絡先
-

対応記録

月 日

内 容

107

相続放棄

資料
（表

面）

様式第３号（第４条関係）

特定空家等判定調査票
番
調査日

年

月

日（

）

午前

午後

時

分～

号
時

分

調査員氏名
空家等所在地
調査方法

伊賀市
外観目視
立会者

立入調査（
有・無（

敷地内

・

所有者・他

建物内

）

続柄

氏名

住所

）

電気

閉栓 メーター停止

その他（

）

ガス

閉栓 メーター停止

その他（

）

水道

閉栓 メーター停止

その他（）

１．空家等の状況
エネルギー使用状
況
構造・規模

木造

鉄骨造

用途

専用住宅

建て方

１戸建

鉄筋コンクリート造

併用住宅（店舗
長屋建（全体

事務所

戸当たり）

軽量鉄骨造
工場）

その他（

）

工場

その他

店舗

階建て

その他（

約

㎡

）

屋根
東
構造・仕上げ等

西

外壁

南
北

付属する工作物

門ｍ

塀､柵､生垣

ｍ

看板

煙突

受水槽

室外機

浄化槽

物置

車庫

その他（

）

２．周辺の状況

周
辺
の
状
況

隣
接
地

接
道

東側

山林 河川

田畑

住宅

その他（

）

西側

山林 河川

田畑

住宅

その他（

）

南側

山林 河川

田畑

住宅

その他（

）

北側

山林 河川

田畑

住宅

その他（

）

建築基準法上の道路

非道路

幅員

ｍ

私道

公道（国

県

市）他

建築基準法上の道路

非道路

幅員

ｍ

私道

公道（国

県

市）他

敷地と道路の接する長さ
土砂災害防止法特別警戒区域

都市計画法

市街化調整区域

ｍ

警戒区域

対象区域外

市街化区域

108

対象区域外

資料
（裏

３

面）

判定結果

※判定表 ※特定空家等判定調査票（別紙）判定結果を転記
判定項目

判定結果

判定項目１（保安面）

損傷度

ランクⅠ

ランクⅡ

ランクⅢ

ランクⅣ

判定項目２（防犯面）

防犯性

ランクⅠ

ランクⅡ

ランクⅢ

ランクⅣ

判定項目３（衛生面）

悪化度

ランクⅠ

ランクⅡ

ランクⅢ

ランクⅣ

判定項目４（景観面）

悪化度

ランクⅠ

ランクⅡ

ランクⅢ

ランクⅣ

隣地への影響

影響度

ランクⅠ

ランクⅡ

ランクⅢ

ランクⅣ

敷地面の安全性

損傷度

ランクⅠ

ランクⅡ

ランクⅢ

ランクⅣ

擁壁面の安全性

損傷度

ランクⅠ

ランクⅡ

ランクⅢ

ランクⅣ

総合判定

空家等

特定空家等

改善除去に係る工事期間（Ｂ）

目安期限（Ａ+Ｂ）

４ 改善方法（措置の内容）※具体的に記入
□修繕方法

□除去

５

改善・除去期間の目安（猶予期限の算定）
見積り期間（A）

６

応急措置の必要性

緊急応急措置の必要性 要否

緊急応急措置の方法

109資料（１/12）

特定空家等判定調査票（別紙）
番号
１．建物に関する状況及び判定評価（１）判定項目１ 保安上危険度判定※評価内容に該当する建物の状態を選び①から④の区分欄を結果欄に記載
評価項目
評価内容
評価区分点
結果
１．「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」であるか否かの判断に際して参考となる基準（１）建築物が倒壊等するおそれがある。
イ．建築物の著しい傾斜・基礎に不同沈下がある。
②20点* 傾斜が120分の1以下①10点* 傾斜が120分の1を超え60分の1未満②20点
・柱が傾斜している。
* 傾斜が60分の1以上で20分の1未満③50点* 傾斜が20分の1以上④100点
ロ．建築物の構造耐力上主要な部分の損傷等（イ）基礎及び土台一部に腐食、腐朽、破損等あり又は複数の箇所に腐①10点
・基礎が破損又食、腐朽、破損等の兆候あり
は変形してい複数の箇所に腐食、腐朽、破損等あり②20点る。
礎石、基礎が破断している。
③50点
一部に腐食、腐朽、破損等あり又は複数の箇所に腐①10点
・土台が腐朽又食、腐朽、破損等の兆候ありは破損してい複数の箇所に腐食、腐朽、破損等あり②20点る。
土台が破断している。
③50点
①10点
・基礎と土台に 一部にずれ等ありずれが発生して 複数の礎石にずれがある。
②20点いる。
全体的にずれがある。
③50点
・基礎耐力上主要な部分が玉石である。
②20点（ロ）柱、梁、筋交い、柱と梁の接合等
一部に腐食、腐朽、破損、変形等あり又は複数の箇②20点
・柱、梁、筋交 所に腐食、腐朽、破損、変形等の兆候あり
いが腐朽、破損 調査範囲の複数の箇所に腐食、腐朽、破損、変形等③50点
又は変形してい ありる。
調査範囲の過半（約1/2以上）に腐食、腐朽、破④100点
損、変形等あり②20点
・柱と梁にずれ 一部にずれ等ありが発生してい複数の箇所にずれがある。
③50点る。
全体的にずれがある。
④100点
（ハ）床材
一部に腐食、腐朽、破損、変形等あり又は複数の箇①10点・床、フローリ 所に腐食、腐朽、破損、変形等の兆候あり
ング材などが腐 調査範囲の複数の箇所に腐食、腐朽、破損、変形等①10点
朽又は破損して ありいる。
調査範囲の過半（約1/2以上）に腐食、腐朽、破①10点
損、変形等あり110

資料（２/12）（２）屋根、外壁等（イ）屋根ふき材、庇又は軒崩落の兆候あり・屋 根 が 変 形 し て い
調査範囲の一部（約1／4未満）に崩落ありる。
調査範囲の約1／4以上に崩落あり

②20点
③50点
④100点

1／10未満の範囲に脱落、剥離又はずれ（脱落等）①10点
あり

・屋根ふき材が剥落し調査範囲の一部（概ね1／10以上1／2未満）に脱落
ている。
②20点
等あり
調査範囲の約1／2以上に脱落等あり③50点
腐食又は腐朽の兆候あり①10点
・軒の裏板、たるき等
調査範囲の一部（約1／4未満）に腐食又は腐朽あり ②20点が腐朽している。
ほぼすべてにわたり崩落している。
③50点
一部が垂れ下がっている。
①10点
・軒が垂れ下がってい概ね全体が垂れ下がっている。
②20点る。
ほぼすべてにわたり崩落している。
③50点
一部が垂れ下がっている。
①10点
・雨樋が垂れ下がって概ね全体が垂れ下がっている。
②20点
いる。
ほぼすべてにわたり崩落している。
②20点
（ロ）外壁
穴が貫通する兆候あり①10点
・壁体を貫通する穴が調査範囲の一部（約1／4未満）に穴があり②20点生じている。
調査範囲の約1／4以上に穴があり③50点
1／10未満の範囲に脱落、剥離、破損、変形等（脱①10点
・外壁の仕上材料が剥 落等）あり
落、腐朽又は破損し、 調査範囲の一部（概ね1／10以上1／2未満）に脱落②20点
下地が露出している。 等あり
調査範囲の約1／2以上に脱落等あり③50点
・外壁のモルタルやタイル等の外装材に浮きが生じている。
②20点

・戸、窓等

複数の戸、窓等に腐食、腐朽、破損、変形等の兆候①10点あり
複数の戸、窓等に腐食、腐朽、破損、変形等あり ②20点
概ね過半の戸、窓等に腐食、腐朽、破損、変形等あ②20点り。複数の戸、窓等に脱落あり（ハ）看板、給湯設備、屋上水槽等
・看板の仕上材料が剥落している。
・看板、給湯設備、屋上水槽等が転倒している。
・看板、給湯設備、屋上水槽等が破損又は脱落している。
・看板、給湯設備、屋上水槽等の支持部分が腐食している。

①10点
②20点
②20点
③50点

大規模な工作物に脱落、剥離、破損、変形等の兆候①10点
あり
・建築物に付属する工 大規模な工作物の一部（約1／2未満）に脱落、剥②20点
作 物（室 外 機、看 板 離、破損、変形等あり
等）
小規模な工作物に脱落、剥離、破損、変形等あり ②20点
大規模な工作物の概ね過半（約1/2以上）に脱落、③50点
剥離、破損、変形等あり

111

資料
（３/12）（二）屋外階段又はバルコニー
・屋外階段、バルコニーが腐食、破損又は脱落している。
・屋外階段、バルコニーが傾斜している。
（ホ）門又は塀
ひび割れ、破損、腐朽の兆候あり
一部（約1／2未満）に傾斜、崩落、腐朽あり
・門、塀等
概ね過半（約1／2以上）に傾斜、崩落、腐朽あり

②20点
③50点
①10点
②20点
③50点

判定結果 ※判定項目23項目
判
定
項
目
１
結
果

①

個

個

個

個

点 ②

点 ③

点 ④

点

(個/17×10点)
保安上危険度判定
損傷度ⅣⅢ(個/25×20点)
Ⅱ(個/16×50点)(個/4×100点)

Ⅰ（評価基準）
区分

判定分類
損傷度Ⅳ

判
定
項
目
１

保
安
上
危
険
度
判
定

（倒壊が切迫、修理不能）
損傷度Ⅲ（倒壊のおそれがあり、大修理が必要）
損傷度Ⅱ（倒壊のおそれが低く、小修理が必要）
損傷度Ⅰ（倒壊のおそれが無く、軽微な修理が必要）

112

判定評価
④が１以上及び評価合計点が100点以上④が無く、評価合計点が100点
以上④③が無く、評価合計点が50点
以上100点未満④③が無く、評価合計点が10点
以上50点未満資料（４/12）（２）判定項目２ 防犯上危険度判定※評価内容に該当する建物の状態を選び①から④の区分欄を結果欄に記載
評価項目
評価内容
評価区分点 結果
１．「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」であるか否かの判断に際して参考となる基準（１）建築物等の不適切な管理等
面積が概ね0.3㎡未満の大きさの戸、窓等が②20点
常時開放されている又は脱落している。
・門扉が施錠 開口部の開放、脱 面積が概ね0.3㎡以上の大きさの戸、窓等が③50点
さ れ て い な 落の状態
常時開放されている又は脱落している。
い、窓 ガ ラス
面積が概ね0.9㎡以上の大きさの戸、窓等が④100点が割れている
常時開放されている又は脱落している。
等不特定の者
面積が概ね0.3㎡未満の大きさの穴、亀裂等が容易に進入②20点がある。
できる状態に放置されてい 外壁の亀裂等の状 面積が概ね0.3㎡以上の大きさの穴、亀裂等 ③50点
態
がある。
る。
面積が概ね0.9㎡以上の大きさの穴、亀裂等
④100点
がある。
面積が概ね0.3㎡未満の大きさの穴、亀裂等
②20点
がある。
面積が概ね0.3㎡以上の大きさの穴、亀裂等
・塀、柵等の穴、亀裂等
③50点
がある。
面積が概ね0.9㎡以上の大きさの穴、亀裂等
④100点
がある。

判定結果
判
定
項
目
２
結
果

※判定項目９項目

②

個

個

個

点 ③

点 ④

点

(個/3×20点)
防犯上危険度判定
防犯性
Ⅳ

Ⅲ

Ⅱ

(個/3×50点)(個/3×100点)

Ⅰ（評価基準）
区分

判定分類
防犯度Ⅳ

判
定
項
目
２

防
犯
上
危
険
度
判
定

（防犯性なし、修理不能又は大修理が必要）
防犯度Ⅲ（防犯性なし、大修理が必要）
防犯度Ⅱ（防犯性は低く、小修理が必要）
防犯度Ⅰ（防犯性はあり、軽微な修理が必要）

113

判定評価
④が１以上又は評価合計点
が100点以上④③が無く、評価合計点が50点以上100点未満④③が無く、②が２④③が無く、②が１

資料（５/12）（３）判定項目３ 衛生面・生活環境面への環境影響度判定※評価内容に該当する建物の状態を選び①から④の区分欄を結果欄に記載
評価項目
評価内容
評価区分点 結果
１．「そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態」であるか否かの判断に際して参考となる
基準（１）建築物又は設備等の破損等
・吹付け石綿等が飛散し暴露する可能性が高い状況である。
④100点
・浄化槽等の放置、破損等による汚物の流出、臭気の発生があり、地域住民の日②20点
常生活に支障を及ぼしている。
・排水等の流出による臭気の発生があり、地域住民の日常生活に支障を及ぼして②20点いる。
（２）ごみ等の放置、不法投棄・ごみ等の放置、不法投棄による臭気の発生があり、地域住民の日常生活に支障②20点を及ぼしている。
・ごみ等の放置、不法投棄により、多数のねずみ、はえ、蚊等が発生し地域住民③50点の日常生活に支障を及ぼしている。
２．「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」であるか否かの判断に際して参考となる基準（１）立木・立木の腐朽、倒壊、枝折れ等が生じ、近隣の道路や家屋の敷地等に枝葉が大量③50点に散らばっている。
道路又は隣地境界付近において繁茂してい
・
②20点
立
る。
木
繁茂の状態 敷地の全体にわたって繁茂している。
②20点の敷地全体にわたって繁茂しており、その高さ
枝③50点
等が概ね１ｍを超えている。
雑草又は潅
が
木
繁茂し、突出している（１ｍ未満）。
②20点
近
道路側への
隣
繁茂し路面からの高さ2.5ｍ未満の部分におい
越境の状況
③50点
の
て１ｍ以上突出している。
道③50点
隣地側への 繁茂し、突出している（２ｍ未満）。
路
等 雑
越境の状況
繁茂し、隣地へ２ｍ以上突出している。
④100点
てに 草
いは 及
繁茂、倒伏又は傾斜し、路面から高さ2.5ｍ未るみ び
満の部分に突出している（１ｍ未満）、又は
。
③50点
出 樹
路面から高さ2.5ｍ以上の部分において突出しし 木
道路側への ている(2ｍ未満)。
、
越境の状況 繁茂、倒伏又は傾斜し、路面から高さ2.5ｍ未歩行満の部分に突出している（１ｍ以上）、又は
樹木（潅木
④100点
者
路面から高さ2.5ｍ以上の部分において突出し以外）等ている(2ｍ以上)。
の通繁茂、倒伏又は傾斜し、突出している（２ｍ③50点
行
隣地側への 未満）。
を越境の状況 繁茂、倒伏又は傾斜し、突出している（２ｍ
妨
④100点
げ
以上）。
幹に腐朽、破損の兆候あり①10点
幹の一部に腐朽、破損あり又は幹の一部が土②20点
・樹木（２ｍ以下の潅木除く。） 地に定着していない。
幹に自立困難な程度の腐朽、破損あり又は幹③50点のほぼ全てが土地に定着していない。
・雑草又は立木が敷地の全体にわたって繁茂している。
③50点

114

資料
（６/12）（２）空家等に住みついた動物等
・動物の鳴き声その他の音が頻繁に発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼし
②20点
ている。
・動物の糞尿その他の汚物の放置により臭気が発生し、地域住民の日常生活に支③50点
障を及ぼしている。
・敷地外に動物の毛又は羽毛が大量に飛散し、地域住民の日常生活に支障を及ぼ
③50点
している。
・多数のねずみ、はえ、蚊、のみ等が発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼ
③50点
している。
・住みついた動物が周辺の土地・家屋に侵入し、地域住民の生活環境に悪影響を③50点
及ぼすおそれがある。
・シロアリが大量に発生し、近隣の家屋に飛来し、地域住民の生活環境に悪影響④100点を及ぼすおそれがある。
３．「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」であるか否かの判断に際して参考となる基準（１）建築物等の不適切な管理等
・屋根の雪止めの破損など不適切な管理により、空家からの落雪が発生し、歩行④100点
者等の通行を妨げている。
・周辺の道路、家屋の敷地等に土砂等が大量に流出している。

判定結果
判
定
項
目
３
結
果

①

④100点

※判定項目29項目

個

個

個

個

点 ②

点 ③

点 ④

点

(個/1×20点)(個/8×20点)
衛生面・生活環境面への環境影響度判定
防犯性
Ⅳ
Ⅲ
Ⅱ
Ⅰ

(個/13×50点)(個/７×100点)（評価基準）
区分

判
定
項
目
３

衛
生
面
・
生
活
環
境
定面
へ
の
環
境
影
響
度
判

判定分類

判定評価

環境悪化度Ⅳ④が１以上及び評価合計点が（周辺地域への影響が甚大で、身体、生命、財産等に100点以上悪影響がある。）
環境悪化度Ⅲ④が無く、評価合計点が100点（周辺地域への影響が大きく、身体、生命、財産等に以上影響がある。）
環境悪化度Ⅱ④③が無く、評価合計点が50点（周辺地域への影響は少なく、身体、生命、財産等へ
以上100点未満の影響が軽微である。）
環境悪化度Ⅰ④③が無く、評価合計点が10点（周辺地域への影響は無く、身体、生命、財産等への以上50点未満
影響が無い。）

115

資料（７/12）（４）判定項目４

景観面への影響度判定※評価内容に該当する建物の状態を選び①から④の区分欄を結果欄に記載
評価項目

評価内容

評価区分点

結果

１．「適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態」であるか否かの判断に際して、参考となる基準（１）既存の景観に関するルールに著しく適合しない状態か否か・地域で定める景観保全に・地域で定められた景観保全に係るルールに著しく係るルールに著しく適合し②20点適合しない状態となっている。
ない状態となっている。
（２）周囲の景観と著しく不調和な状態であるか否か
・屋根、外壁等が汚物や落書き等で、外見上大きく傷み、汚れたまま放置されている。

概ね1／4以上に汚損、腐食、腐朽、剥離又は破損が①10点
屋根、外壁 ある。
その他の建概ね過半（約1／2以上）にわたって汚損、腐食、腐
築物の外観
②20点
朽、剥離又は破損がある。
を構成するほぼ全てにわたって汚損、腐食、腐朽、剥離又は破
部分※
③50点
損がある。

・多数の窓ガラスが割れたまま放置されている。
③50点
・看板が原型を留めず本来の用をなさない程度まで、破損、汚損したまま放置さ
④100点
れている。
・立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂している。
③50点
・敷地内にごみ等が散乱、山積したまま放置されている。
④100点
一部に汚損、腐食、腐朽又は破損がある。

概ね過半（約1／2以上）にわたって汚損、腐食、腐②20点
朽又は破損がある。
ほぼ全てにわたって汚損、腐食、腐朽又は破損があ③50点
・一時的に設置る。
する足場、養生
修繕等が行われないまま、設置期間が概ね１ヶ月をのための資材等②20点
超えている。
修繕等が行われないまま、設置期間が概ね６ヶ月を
設置期間
③50点
超えている。
修繕等が行われないまま、設置期間が概ね１年を超
④100点
えている。
1.※のうち、道路、公園、広場その他の公共の用に供する空地又は隣地から視認することができる部分
2.足場の設置期間の判断については、所有者や近隣住民等へのヒヤリング等により判断する。
状態

備考

①10点

116

資料
（８/12）

判定結果
判
定
項
目
４
結
果

①

※判定項目14項目

個

個

個

個

点 ②

点 ③

点 ④

点

(個/2×20点)
景観面への影響度判定
悪化度
ⅣⅢ(個/4×20点)
Ⅱ(個/5×50点)(個/3×100点)

Ⅰ

（評価基
準）
区分

判定分類
景観影響度Ⅳ

判
定
項
目
４

景
観
面
へ
の
影
響
度
判
定

（著しく景観を損ない、大修理が必要）
景観影響度Ⅲ
（景観を損ない、大修理が必要）
景観影響度Ⅱ（景観を損ない、小修理が必要）
景観影響度Ⅰ（景観への影響が軽微で、小修理が必要

117

判定評価
④が1以上及び評価合計点が100点以上④が無く、評価合計点が100点
以上④③が無く、50点以上100点未
満④③が無く10点以上50点未満

資料（９/12）（５）隣地等への影響度判定（いずれか１つを選択）
評価項目
評価内容
評価区分点
１．隣接地または接道通行者への身体、生命、財産等への直接的な影響
不特定多数の周辺地域住民や通行人など、心身、生命、財産等への直接的な影響④100点が甚大で、放置しておくことが不適切な状態である。
近隣住民や通行人など、心身、生命、財産等への直接的な影響があり、放置して③50点おくことが不適切な状態である。
心身、生命、財産等へ少し影響がある。

①10点

判定結果
隣
地
へ
の
影
響
結
果

影
響
な
し

結果記載無し※判定項目３項目①(0点)
隣接地への影響度判定
影響度
Ⅳ
Ⅲ

結果

個

個

個

点 ③

点 ④

点

(個/1×10点)Ⅱ(個/1×50点)(個/1×100点)

Ⅰ

（評価基
準）
区分

判定分類
影響度Ⅳ（悪影響あり）

隣接地または接道通行者への身体、生命、財産等への直接的な影響判定評価④が１（100点）

影響度Ⅲ（かなり影響がある。） ③が１（50点）
影響度Ⅱ（少し影響がある。）②が１（20点）

影響度Ⅰ（影響なし）

いずれにも該当しない。

118

資料
（10/12）（６）．敷地面に関する保安上影響度判定
構造

状態

岩
の
り
面
・
自
然
斜
面
の
基
礎
的
条
件

地
盤

土砂

高さ
の
り
面

軟岩
砂質土

礫質土

粘性土

不明

硬岩
排水施設

最大高

ｍ

平均高

ｍ

うち擁壁高

ｍ

保護工

特筆事項
不明
有

（のり肩、小段排水）無ｍ 家屋の有無

勾配

度

植生土

構造物

のり面の上部※ 複 合 の り 面 は 擁 壁 高 含 擁壁配置
む。
長さ

無

のり面の下部

のり面の中部
上部

有

無

下部

有

無

前面

建築物の敷地が高さ２ｍを超える崖
崖に近接する建物

該当

該当なし

該当
該当

該当なし
該当なし

(勾配30度を超える傾斜地）
土砂災害防止法

構造

変
状
形
態
評
価

土砂災害警戒区域
土砂災害特別警戒区域

変形状態

小

点

1ｸﾗｯｸ（幅）3㎝未満

1

宅 2陥没（深さ）
地 3沈下（沈下量）
地
盤 4段差（段差量）
5隆起（隆起量）
6湧水、噴砂

20㎝未満
10㎝未満
20㎝未満
20㎝未満
無

2
2
3
7
0

3㎝未満又は複数

1の 2ﾊﾗﾐ（隆起量）
り
面

10㎝未満

3

・
自
然 3ガリー侵食※１
斜面

クラックなどが誘引となって雨滴による侵食が現れはじめた段階

1ｸﾗｯｸ（幅）中3～15㎝未満又は複数
20～50㎝未満
10～25㎝未満
20～50㎝未満
20～50㎝未満
有3～15㎝未満又は複数
10～30㎝未満

のり面の表土が雨裂に陥没するなど
6 放置していると、被害が広がるお
それのある物

点
3
4
4
5
8
1
2
4

※該当する状態欄の点数を○で囲む。
大点
評価点
15㎝以上又は全
5
面
50㎝以上
6
25㎝以上
7
50㎝以上
8
50㎝以上
9
点

15㎝以上又は全面30㎝以上
洞窟状や滝壺状にガリーが進展して家屋の基礎や
7
のり面等の下側に被害を及ぼす様
な状態

3
5

8

点
※1 「ガリー」とは土壌浸食痕の一つで、地表の流水による溝状の侵食で深さ30㎝未満の物（沢の源頭部など、地形的に集水するものは除く。）を「リル」といい、「リル」がさらに発達した溝状の侵食で深さ30㎝以上に達した物（沢の源頭部など地形的に集水するもの、常に流水がある物は除く）を「ガリー」という。

119

資料
（11/12）

部分的な表層す
べり又はのり面
上部の小崩壊4滑落・崩壊

例えば、のり枠のの間詰め陥没又り
面 5のり面保護工の はｺﾝｸﾘｰﾄ吹付工に僅かにﾃﾝｼｮﾝ・ 変状（植生工は ｸﾗｯｸが見られる除く。）
が、吹付工のず
自れは認めらない
然
斜程度
面
天端排水溝にずれ、欠損がある、又は、天端
6排水施設の変状
背面、舗装面にｸﾗｯｸが見られ
る。

敷
地
面
影
響
判
定

7

表層滑りが進ん
でえぐり取られたような状態。
放置すると拡大するおそれのある物又はのり面
中部までの崩壊

7

例えば、のり枠の部分的な破壊又はｺﾝｸﾘｰﾄ吹付工のｸﾗｯｸ部分で陥没・ずれが見受けられる。

3

左に加え、のり面のクラック又は目地からの湧水がある。

7のり面内の水道 破裂して水が流管等の破裂出している。

8

8湧水、落石、転無石

08

全面的な滑り崩壊で、さらに拡大のおそれがある物又はのり面
底部を含む全崩壊

98

例えば、のり枠の浮上り破壊又はｺﾝｸﾘｰﾄ吹付工のラス金網が露出し、ｺﾝｸﾘｰﾄ吹付工にも破損が見受けられる。

95

排水溝が破断沈下するなど、排水機能が失われ
ている。

7

点
有

1

点

判定結果

合計

敷地面に関する保安上影響度判定
悪化度

Ⅳ

Ⅲ

Ⅱ

Ⅰ

点
（評価基準）
区分

判定分類
保安度Ⅳ
（危険・要避難・立入禁
止）
保安度Ⅲ（制限付き立入り）

保安面の判定保安度Ⅱ（当面は災害上問題なし）
保安度Ⅰ（保安面に問題なし）

120

判定評価
8点以上

4点以上～7点未満
1～3点未満０点

資料（12/12）（７）．擁壁面に関する保安上影響度判定
構造

状態□Ｌ（逆Ｔ）型

増
〔

□重力式

積

部

分

壁

部

分

m

増設高

〕
□増積み擁壁

□もたれ式

〕
全擁壁高
m
上
〔

□コンクリート系擁壁
□その他
擁
壁
の
基
礎
的
条
件

□場所打ち
擁
壁
の
種
類

擁
〔

□プレキャスト

部
〕

□間知石

□二段擁壁

□ｺﾝｸﾘｰﾄﾌﾞﾛｯｸ

下
〔

部
〕

□練石積擁壁
□
〔

そ

他
〕

□玉石積
□空石積擁壁の□くずれ石積□張出し床版付擁壁

□間知石
□
〔

擁壁の設置条件
そ

の

他
〕

擁壁の勾配

上部高
m
□
〔
〕

そ

m

下部高

の

他

□切土・盛土境 □軟弱地盤上□その他 □不明
度

①基礎
構造

状態

評価区分
乾燥
①湧水

湿潤
にじみ出し・流出□影響範囲に建物水抜孔有り、天端排水溝有り、表面水の浸透阻止
又は道路がある。
②排水施設 水抜孔有り、天端は表面水が浸透しやすい。
（A）
水抜孔無し、有っても数・寸法が不適当
③高さ
基
礎
点

擁
壁
の
影
響
範
囲

評価点
0
0.4
0.8
0
0.4
0.8

H ≦ 1m（0 点） ・ 1m ＜ H ≦ 3m（0.2 点） ・ 3m ＜ H ≦ 4m（0.4点） ・ 4m＜H≦5m（0.6点） ・ 5m＜H（0.8点）
乾燥

0

湿潤
にじみ出し・流出

0.4
0.8□影響範囲に建物水抜孔有り、天端排水溝有り、表面水の浸透阻止
又は道路がない。
②排水施設 水抜孔有り、天端は表面水が浸透しやすい。
（B）
水抜孔無し、有っても数・寸法が不適当

0
0.4

①湧水

③高さ

評価点

0.8

H≦1m（0点） ・ 1m＜H≦3m（0.1点）
・ 3m＜H≦4m（0.2点） ・ 4m＜H≦5m（0.3点） ・ 5m＜H（0.4点）
基礎点

小計（イ）
点

121

伊賀市特定空家等対策計画

伊賀市〒518-8501 三重県伊賀市上野丸之内116
人権生活環境部市民生活課
平成30年○
発行

122