ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人
第 16 期（2024 年 6 月期）決算説明会

2024 年 8 月 16 日

イベント概要[企業名]

ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人[企業 ID]3487[イベント言語]

JPN[イベント種類]

決算説明会[イベント名]

第 16 期（2024 年 6 月期）決算説明会[決算期]

2024 年６月期[日程]

2024 年 8 月 16 日

[ページ数]

29[時間]

16:00 – 16:42（合計：42 分、登壇：23 分、質疑応答：19 分）[開催場所]

インターネット配信[会場面積][出席人数][登壇者]

1名
ＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社 代表取締役社長
伊藤

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[アナリスト名]*

SMBC 日興証券

鳥井

裕史

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大畠

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SBI 証券小澤公樹*質疑応答の中で発言をしたアナリスト、または質問が代読されたアナリストの中で、
SCRIPTS Asia が特定出来たものに限る

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登壇

司会：皆様、お待たせいたしました。定刻になりましたので、これよりＣＲＥロジスティクスファ
ンド投資法人、第 16 期決算説明会を開催いたします。
本日はお忙しい中ご参加いただき、誠にありがとうございます。また、日頃より、本投資法人の運営にご支援いただきまして、心より感謝申し上げます。
本日は、ＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社、代表取締役社長、伊藤毅からご説明した後、質疑応答のお時間を設けております。皆様からご質問の意思表示をしていただき、こちらでミュートを解除し、ご発言いただく流れとなります。ライブ配信での開催となり、通信環境が不安定になる場
面もあるかもしれませんが、どうぞご容赦くださいますようよろしくお願い申し上げます。
なお、お電話でご参加の方は、本投資法人のホームページに決算説明会資料を掲載しておりますので、併せてご覧ください。
それでは、伊藤より皆様へご説明申し上げます。
伊藤：ＣＲＥリートアドバイザーズの伊藤でございます。本日は、ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の決算説明会をご視聴賜り、誠にありがとうございます。
本投資法人は 6 月末をもちまして、第 16 期決算を滞りなく締めることができました。これも関係者の皆様のご支援の賜物と、深く感謝を申し上げます。
ご説明に先立ちまして、1 点ご報告がございます。本日、大型の台風が関東エリアに接近いたしま
したが、現時点で本投資法人が保有する施設には何ら被害は生じておりません。
それでは、画面上の資料に沿いまして、早速ご説明を開始させていただきます。

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1 ページの目次をご覧ください。
本投資法人は本日、さまざまな施策について決議の上、開示しておりますが、第 1 章の運用ハイラ
イトにおいて、その施策の目的についてご説明差し上げたいと思います。

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4それでは、2 ページより、第 1 章、運用ハイライトについてご説明申し上げます。

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3 ページのサマリーをご覧ください。
第 1 に、含み益を実現し、将来の施策の実行のために必要な資金の確保のため、ロジスクエア久喜
Ⅱの売却を決議いたしました。本投資法人として、上場来、2 棟目の売却の決議を実行いたしました。5 億 7,000 万円の売却益を、今期から再来期の 3 期にわたり投資主の皆様に還元いたします。
帳簿価格に相当する約 19 億円と、それとは別に、毎期積み上がる減価償却費見合いの手元資金と合わせ、投資主還元や物件取得等のため、柔軟に活用してまいる方針です。
第 2 に、明確なスポンサーコミットメントを改めて表明いたします。スポンサーである株式会社シーアールイーは、本投資法人の投資口を追加取得する旨、本日開示いたしました。加えて、パイプ
ライン 2 物件について、ブリッジスキームを組成し、3 年間の運用期間を確保しております。
第 3 に、稼働率の回復と賃料の増額により、ポートフォリオ全体の NOI は増加傾向にあります。
ロジスクエア狭山日高においては、1 テナントが退去し、空室が発生いたしましたが、早期のリー
シング活動が奏功し、計画より前倒しでテナント誘致に成功しております。ほかの施設における賃料の増額や戦略的な資本的支出により、ポートフォリオの NOI は増加傾向が続いております。

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6それでは、4 ページより、分配金の実績についてご説明申し上げます。
上段半分は、2023 年 12 月期との対比です。
賃貸事業損益において、減配要因が発生しております。最も大きな減配要因は、主な要因の最下段に掲載している、第 14 期に取得した 2 物件、ロジスクエア白井およびロジスクエア枚方の固定資産税、都市計画税の費用が発生したことです。
これは、物件の取得に伴い必ず発生するものであり、取得した 2023 年においては固都税の費用負担はございませんが、翌年、すなわち今年の 1 月 1 日より本投資法人による固都税の負担が発生いたしました。
2 番目に大きな要因は、リテナント時の空室でございます。具体的には、ロジスクエア狭山日高において、4 月末に 1 テナントが退去し、5 月および 6 月に一定の空室が発生したことによるものです。
3 点目として、個別事情による一時的な賃料増額の剥落がございます。1 施設において、市場賃料より割高な賃料でご入居いただいていたテナントが、2 度の契約延長を経て、3 月末に無事に退去いただくことができました。4 月 1 日より、すなわちダウンタイムなく、新テナントを誘致するこ
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とができ、新しいテナントとの賃貸借契約上の賃料は市場賃料並みでありますことから、従前の市場賃料より割高な賃料に比べますと、減額、減配要因が発生しております。
本投資法人の資産運用報酬体系は、投資法人の利益水準に連動する要素がございますので、これら減配要因を反映し、資産運用報酬の減少、増配要因が発生しております。
これらの結果、24 年 6 月期は、23 年 12 月期対比では、166 円の減配、3,654 円で着地させました。
4 ページ下半分は、予算との対比でございます。
ロジスクエア狭山日高については、計画より前倒しでテナント誘致に成功し、稼働の増加という増配要因が発生いたしましたが、前倒しで誘致が実現した結果、仲介手数料、つまりリーシングコス
トの発生が前倒しで発生し、減配要因も併せて起きております。
適切なコストコントロールの結果、修繕費については計画より減少させ、また念のため積み立てていた予備費についても、その大半を未使用で終えることができ、結果として、業績予想対比では
35 円の上振れ、3,654 円で着地させております。

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続きまして 5 ページ、予想分配金についてご説明申し上げます。
2024 年 12 月期の業績予想については、半年前に開示した 3,654 円より 87 円上方修正いたしました。24 年 6 月期の対比では、一番大きな要因は物件の売却によるものです。ロジスクエア久喜Ⅱの 30%持分を売却することにより、増配効果を生み出しております。
賃貸事業損益におきましても、着実なリーシングの進展と賃料の増額、一方でリーシングコストの一時的な減少もございまして、増配をしっかりと確保しております。業績の上振れに伴い、運用報酬の増加、減配要因が発生するとともに、市場金利の上昇を反映し、リファイナンスの結果、支払利息の増加も織り込んでおります。
最後に、利益超過分配につきましては、本投資法人は減価償却費の 30%相当額を投資主還元に支弁しておりましたが、売却益を計上する 3 期におきましては、将来の施策の遂行のために必要な手元資金の積み上げを優先し、利益超過分配については、減価償却費の 20%相当額に圧縮し、実施する見通しです。
その結果、24 年 12 月期については、24 年 6 月期対比 87 円の増配、3,741 円として、改めて業績予想を公表しております。
2025 年 6 月期における増配要因は、まずロジスクエア久喜Ⅱについては 37.5%の持分を売却いた
しますので、24 年 12 月期における 30%持分の売却に加えて、さらに増配要因を生み出しております。累計で久喜Ⅱの 67.5%を売却しますので、売却による NOI の減少、減配効果が生まれております。
一方、ロジスクエア狭山日高の稼働の増加、また、ほかの施設における賃料の増額による増配効果もあり、賃貸事業損益は引き続き増配効果を生み出しております。2025 年 1 月には長期借入金の期限到来がまいりますので、リファイナンスによる支払利息の増加も相当程度織り込み、減配効果を見込んでおります。
この結果、25 年 6 月期につきましては、さらに 41 円の増配、3,782 円として、新たに業績予想を公表いたしました。

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続きまして 6 ページ、物件の売却により含み益を実現し、将来施策に必要な手元資金を確保いたします。
一番左の棒グラフは、ロジスクエア久喜Ⅱの帳簿価格と売却益を図示したものです。
久喜Ⅱにつきましては、右側の棒グラフで表記しているとおり、今期以降、30%、37.5%、32.5%を順次売却してまいります。売却益に関しましては、その都度、分配金として投資主の皆様にお配りします。
これらとは別に、本投資法人は 1 期当たり約 7 億 6,000 万円の減価償却費を計上しており、利益超
過分配については、先ほどご説明したとおり、売却益を計上する 3 期においては、償却費の 20%相当額に圧縮し、また本投資法人が保有する施設は築浅の施設で構成されておりますので、資本的支出は限られた金額しか発生いたしません。
この結果、減価償却費を見合いとする手元資金の積み上がりは、水色の棒グラフのとおり、順次積
み上がっていく見通しです。2025 年 12 月期までの 3 期にわたり、現在保有する手元資金に加えて、約 34 億円の手元資金を積み上げられる見通しですので、今後、その活用について慎重に検討してまいります。

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10なお、仮に 10 億円を支弁して施策を遂行した場合の DPU の効果は、左側、青枠に掲載のとおりです。

続きまして 7 ページ、明確なスポンサーコミットメントを改めて表明いたしました。
本日開示いたしましたとおり、スポンサーである CRE は、本投資法人の投資口を追加取得いたします。来週以降、順次買い付けがスタートするものと見込んでおります。
ページ右側にご案内しておりますが、本投資法人は従前、ロジスクエア一宮について優先交渉権を有しておりました。さらに、この 5 月末に竣工し、6 月 1 日よりテナントの入居、賃貸借契約がスタートしているロジスクエア成田について、新たに優先交渉権を頂戴いたしました。一宮について
は 7 月に、成田については本日公表のとおり 9 月にブリッジスキームを組成し、3 年間の運用期間を確保しております。
今後の市場環境の変化、機関投資家の皆様との会話を、コミュニケーションの結果を踏まえ、これら 2 物件の適切なタイミング、適切な方法での取得を検討してまいります。

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続きまして 8 ページ、早期のリーシングと賃料改定についてご説明を申し上げます。
ページ左に掲載のとおり、ロジスクエア狭山日高については、4 月の末に 7,400 坪の床に入居していたテナントが、荷量の増加に伴い、他の施設へ移転、退去いたしました。
7,400 坪の空室の発生により、①にも記載しておりますが、狭山日高の稼働率は約 65%まで下落する見通しでしたが、②に記載のとおり、ダウンタイムなしで、すなわち 5 月 1 日に 1 区画において新しいテナントを誘致した結果、稼働率の下落は 75%程度にとどめることができました。
6 月以降、③に記載のとおり、既存のテナントが荷量の増加に伴い、館内で増床を進めた結果、直前期末である 6 月末時点において、狭山日高の稼働率は 84%まで回復しております。今期に入り、8 月 1 日において、さらに 1 区画において新テナントを誘致いたしましたので、現在の狭山日
高の稼働率は 93.5%となり、残る空室は 1 区画、約 1,400 坪のみとなっております。
残る区画につきましても、大手の物流会社より具体的なお引き合いをいただいておりますので、早期に賃料交渉を終え、狭山日高の稼働率を 100%に戻す、すなわちポートフォリオ全体の稼働率を100%に戻すことを目指してまいります。

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12ページ右側にご紹介しているとおり、高い賃料増額率を実現しております。直前期である 2024 年
6 月期においては、複数の賃貸借契約が期限到来を迎えました。このうち、グレーハイライトしている棒グラフにつきましては、テナント誘致の際にフリーレントを付与いたしましたが、新旧の賃貸借契約における賃料は維持いたしました。
本投資法人は、フリーレントを生じた賃貸借契約の場合は、ならし賃料を計上しておりますので、その意味では減額更改ですが、表面賃料は維持しております。
なお、24 年 6 月期の最も上段にある薄いグリーンの棒グラフ、こちらは先ほどご紹介した狭山日高の最後の空室の 1 区画でございます。
24 年 12 月期におきましては、1 本の賃貸借契約が期限到来を迎えますが、すでに新賃貸借契約
を、フリーレントなし、ダウンタイムなしで、賃料増額 9.1%をもって締結済みでございます。25
年 6 月期においては、4 本の賃貸借契約が期限到来を迎えます。このうち 3 本については、賃料増額を伴う条件、こちらを、書面による合意を取り交わし済みでございます。
残る 1 本、最も上段にあるグリーンの棒グラフにつきましては、既存のテナントが施設の継続利用を希望しており、6 カ月間にわたる賃料増額交渉の結果、すでに増額賃料について口頭ベースで合意に至っており、新賃貸借契約についてもファイナル化しております。現在、テナント企業において、社内稟議決裁手続き中であり、月内には書面の締結ができる見込みです。

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続きまして 9 ページ、戦略的な資本的支出について、具体的な事例をご紹介申し上げます。
9 ページ右上の青枠は、15 期決算説明会資料の 13 ページより抜粋してまいりました。
具体的には、ロジスクエア枚方におきまして、テナントより、庫内の就労環境を改善したいという狙いから、空調設備の設置についてご要望を承りました。本投資法人としては、テナントリレーシ
ョンの強化、またテナントの施設に対する粘着性の強化が図られることから、こうしたご要望については積極的に承っております。
9,400 万円を投じ、空調設備を設置いたしましたが、この投資に対してリターンがないというわけにはまいりません。テナント企業に丁寧に説明し、テナント自身が空調設備を設置した場合、減価償却費やその維持管理コストがかかるということも十分にご理解をいただいた上で、賃料の上乗
せ、NOI の増額としては年間 1,100 万円を確保し、投資利回りとしては 12.6%を確保いたしました。
他の施設においても複数のこうしたご要望が寄せられておりますので、テナントリレーションの強化につながる施策として、本投資法人としては今後も積極的にご要望に応じていく方針です。

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続きまして 10 ページ、稼働率の回復と賃料の増額により、ポートフォリオ全体の NOI は増加傾向にあります。
本投資法人のポートフォリオ NOI は、2024 年 6 月期に 35 億 9,000 万円と、一時的に大きく減少
いたしました。要因は、狭山日高のテナント退去によるものです。しかし、狭山日高のテナントリーシングは順調に進んでおり、計画より一部前倒しでテナント誘致が成功しております。
仮に、ロジスクエア久喜Ⅱを売却せず、21 物件を継続保有の上、運用していた場合の NOI の回復
は、点線の青い棒グラフでお示ししたとおり、25 年 6 月期には 36 億 5,600 万円まで積み上がる見込みでした。しかし、現実的にはロジスクエア久喜Ⅱについては売却を決議いたしましたので、グ
レーの棒グラフのとおり、NOI の回復は 36 億 1,900 万に、まずはとどまる見通しです。
なお、25 年 6 月期に 4 本の賃貸借契約が、期中において順次増額改定が進みます。これら 4 本の契約は、25 年 12 月期におきましては、7 月 1 日から 12 月末まで 6 カ月間、通期寄与いたします
ので、その効果がさらに 1,000 万円積み上がる見通しです。

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今後につきましても、9 ページでご紹介したような戦略的な資本的支出、あるいは他の施設において、順次期限を迎える賃貸借契約の増額更改を経て、さらに NOI の増加傾向を継続させていく方針です。

続きまして 11 ページ、インフレに対応した ALM コントロールを心がけます。
各決算期において、満期を迎える賃貸借契約面積、あるいは借入金の返済金額はばらつきがありますので、全期において、賃料増額が負債コストの増加を上回るとは限りませんが、全体としては賃料増額により負債コストの増加を吸収できる見通しです。
本投資法人の保有する施設の平均賃貸借契約期間は 7.4 年と、平均の負債期間よりは長くなっておりますが、青枠に記載のとおり、物流施設に係る賃貸借契約は、現在は 5 年程度が標準となり、平
均賃貸借期間は徐々に短期化する見通しです。
今後は、インフレ、デフレ両方に対応できるよう、資産と負債のデュレーションをできるだけマッチさせるよう取り組んでまいります。

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また、賃料増額の NOI の増加により、支払利息の増加、負債コストの増加を十分に吸収できる前
提に立ちまして、いたずらに変動借入による負債コストの削減を図るのではなく、金利上昇リスクをしっかりと回避し、原則として、固定金利による長期借入を推進していく方針です。

12 ページをご覧ください。
円グラフに記載のとおり、本投資法人の現在の有利子負債は約 708 億円となっております。今後、支払利息の利率が 0.5%上昇したと仮定すると、支払利息は約 3 億 5,000 万円増加することとなります。本投資法人の年間の賃料収入は約 90 億円でございますので、これを 4%賃上げできれ
ば、支払利息の増加は十分に確保できます。8 ページでご紹介したとおり、過去実績、あるいは今後の見込みを踏まえますと、4%の賃料引き上げは十分に達成できるものと考えております。
LTV の運用につきましては、過去の水準と同様に、引き続き 43 から 45%を目安に運用してまいり
ます。

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17最後に、13 ページ以降、ESG への取り組みをご説明します。
右上の円グラフに記載のとおり、本投資法人は積極的に太陽光発電を導入しており、直近で取得した 2 物件、ロジスクエア白井および枚方につきましても、この自家消費スキームを導入しております。
右下の棒グラフがお示しのとおり、ポートフォリオにおける総電力使用量の 70%に相当する自然エネルギーを生成しております。

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14 ページ左上でご紹介しておりますが、本投資法人が保有する施設は全てグリーンビルディング
でございますので、ノーマルなローンの期限到来時に全てグリーンローンにリファイナンスをすることで、グリーンファイナンスの割合は徐々に高まっております。
また、右上でご紹介しているとおり、原単位ベースの温室効果ガスの排出量は、直近年度においては減少を見せることができました。2030 年度の長期目標の達成に向けて、一歩ずつ進めてまいります。
以上で、私からのご説明を終えさせていただきます。
ご質問、ご意見等ございましたら、ぜひお願いいたします。

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質疑応答

司会 [M]：これより、質疑応答に入ります。
ただ今、2 名の方から挙手をいただいております。
まず初めに、鳥井様、ご発言をお願いいたします。
鳥井 [Q]：SMBC 日興証券、鳥井です。よろしくお願いいたします。私から 2 点お伺いさせていただきます。
今回、物件売却を発表されたということではあるのですが、一方で、その売却資金の使い道といいますか、今後これをどう活用されていくのか。物件取得なのか、デット返済なのか、自己投資口取
得など、売却資金をどう使って収益性を押し上げていくか、プランがあればお伺いできればと思います。
二つ目が、ちょっとそれにもつながるのですが、今回、スポンサーが投資口の 0.4%分、最大で取得するという発表ではあったのですけれども、自己投資口取得という直接的な一口当たりの収益性に与える効果ではなくて、スポンサーが投資口の取得に踏み切った背景、自己投資口取得ではな
く、スポンサーの取得という背景、そこについてもお伺いできればと思います。
以上 2 点、よろしくお願いします。
伊藤 [A]：承知しました。順にご回答申し上げます。
まず、物件の売却資金の使い道でございます。6 ページ、ちょうど開いておりますけれども、まず、来週より決算 IR ということで、機関投資家の皆様と 1on1 のミーティングを実施いたします
ので、今回の私どもの施策の狙いについて丁寧にご説明の上、またご意見を頂戴しながら、私どもとして、資本市場が求める施策はいったい何なのかを慎重に見極めた上で最終的に決断したいと考
えております。
いずれにしましても、利益を生むロジスクエア久喜Ⅱを売却してキャッシュを手にしたわけです
が、キャッシュは預金利息だけではリターンを生みませんので、必ず何かしらの施策にしっかりと活用し、DPU 増配につなげていかなければならないと考えております。

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6 ページで図示しておりますとおり、毎期 10 億円の施策を実行に移すことをできる資金的な手
当、裏づけを得ましたので、これをもちまして、自己投資口の取得であるとか、物件の取得といったものを決断いたしまして、必ず DPU のプラスの効果を取り込んでいきたいと考えております。
まずは、来週から始まる機関投資家の皆様との意見交換を経て、限られた貴重な資金でございますので、慎重に判断を下したいと考えております。
2 点目でございます。CRE による投資口の追加取得ということでございます。なぜ自己投資口取得とは別にということでございますが、こちらについては CRE と協議の上、まずスポンサーといた
しましても、現在の本投資法人の投資口価格が割安であると、取得すべき水準であるという判断をしたと聞いております。
また、現時点の環境を踏まえると、スポンサーコミットメントをより強化する、スポンサーとしてＣＲＥロジスティクスファンド投資法人に対する姿勢を明確に分かりやすくお伝えするという観点
で、投資口の追加の取得について決断したと申し出を受けております。
こちらにつきましては、あくまで CRE の判断ということでございますので、投資法人の立場からすれば、もちろん追加取得というのはウェルカムな立場でございますので、その点はスポンサーと連携して検討を進めてきたというものでございます。
これをもって、私どもとしては、自己投資口買いをしないという判断にはなりませんので、投資法人として適切な判断は、私ども独自に進めてまいりたいと考えております。
以上、ご回答申し上げました。
鳥井 [M]：どうもありがとうございました。
司会 [M]：ご質問いただきまして、ありがとうございました。
それでは次に、大畠様、ご発言をお願いいたします。
大畠 [Q]：みずほ証券の大畠です。2 点、よろしくお願いします。
今の質問とご回答にちょっと絡んでくる部分もあるのですけれども、CRE のスポンサー側の考えもちょっと入ってくるので、その辺りは可能な部分でコメントいただければと思うのですけれど
も、スポンサーコミットメントが高まる具体的なメリットは何かあるのかに関してご説明いただければと思います。

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最近、ほかにも事例があったのですけれども、例えばスポンサーが御社の運用を諦めて、ほかのリートへの合併を模索するようなことは、コミットメントが高まったということは、当面、選択肢にないとわれわれは理解していいのかどうか。
あとは、ほかの進展としては、やはり割安でコミットメントをあげたけれども、評価が芳しくないということが続けば、例えば非上場化という手を模索するとか、こういったことも今のところは全
く念頭にないということでいいのかどうか。この点に関して、1 点目お願いしたいと思います。
2 点目が、首都圏の物流施設、賃貸市場についてです。24 年から供給がピークアウトするため、空室が徐々に低下してくるという見方で、御社の見方は変わらないということでいいのかどうか。
事業面が、空室率が下がってくるにはちょっと弱いような印象も受けているのですけれども、今後どれくらいのペース、どの辺りのタイミングから空室率が下がってくると見られているのか。この点に関して、2 点目よろしくお願いします。
伊藤 [A]：承知いたしました。順にご回答申し上げます。
まず、コミットメントを強めることのメリットでございますけれども、確かにスポンサーが追加取得をしたからといって、DPU が増配するわけでもございませんし、CRE の独りよがりとなってしまうきらいはあるのかもしれませんけれども、スポンサーとしては、純粋に現在の投資口価格が割安であり、CRE が今後も投資法人の健全なる成長にちゃんとコミットしていくんだということを分かりやすい形で表明するという観点で、今回の追加取得を決断していると聞いております。
加えて、本投資法人の投資口価格が回復することこそが、将来の公募増資の実施、物件の取得、これは裏を返せば、CRE の開発物件を健全な形で売却できるということにつながってまいりますので、今回のこの金額の追加取得でそれがすぐ実現できるということではないと、CRE ももちろん考えておりますけれども、まずは、その初めの一歩を踏み出すということで、コミットメントについて分かりやすい形で表明したかったというものでございます。
そして、直近でございました物流リート同士の合併という事例もございますが、コミットを強めたことによって、引き続き CRE 独自でやっていくので、合併等は模索をしないんだ、あるいは非上場化は念頭にないんだ、ということなのかという点についてでございますけれども、まず現時点に
おいて、非上場化等の検討は進めておりません。引き続き、私どもとしては、できる努力をしっかりとし、投資口価格を回復させて、まずは健全な状態に本投資法人を戻していくという努力を続けていきたいと考えております。

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22合併等について、もちろん具体的に今、言及できることは何もないのですけれども、この直近の事
例を踏まえて、何かしらの行動がこの資本市場において起きる可能性はありますけれども、私どもとしては、そうした動きについてはもちろん注視していき、従来から申し上げておりますとおり、
投資主価値の最大化につながるような判断、そうしたものをオープンに検討していくべきだというその立場は変わっておりませんので、スポンサーコミットメントの強化によって、それを除外するということもございませんし、まずはニュートラルにしっかりと努力を続けていく、議論についてはオープンに受け止めていく、そのようなスタンスで今後も臨みたいと考えております。

2 点目のご質問、市場環境についてでございます。ちょうどレジメの 23 ページをお示ししておりますとおり、まず新規供給については、2022 年、23 年、首都圏においては 110 万坪を超える大規
模な新規供給がございましたが、すでにピークアウトしております。暴騰する建築コストを背景として、新たな施設開発については慎重にならざるを得ないという各デベロッパーの判断があろうかと思います。
一方で、テナント需要については非常に堅調でございます。ちょうど総需要として、紺色の棒グラ
フでお示ししている、これは実は 100 万坪を初めて超えた 2 年間でございますけれども、変わらぬ水準でテナント需要については寄せられております。
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足元で起きていることですけれども、テナント需要は、この 2022 年、23 年に埋まりきらなかった
新規供給に現在向かっております。したがいまして、24 年の新規開発物件のプレリーシングは遅れ気味でございます。やはり、テナントとしては内覧ができる築浅の、昨年、一昨年に竣工した物件を内覧して入居を決めるといった動き強うございますので、新規需要は今そちらに向かっているという状況でございます。
そして、空室率がなかなか下がってこない、高止まりしているねというご指摘もよく耳にはするのですけれども、私どもとしては、今何が起きているか、新開発された施設というのは、やはり建築コストを反映して、市場賃料よりも割高な募集賃料設定せざるを得ないと。その募集賃料を維持している限り、なかなか埋まってこないとお見受けしております。
既存ポートフォリオを有している本投資法人からすれば、その募集賃料にフリーライドして、賃料引き上げ交渉を進めていくということは比較的容易であると思っておりますし、そうした割高の募
集賃料の施設がなかなか埋まらない結果として、空室率が下がらないといっても、適切な賃料設定であればしっかりと埋まっていきますので、あまり割高な募集賃料の施設が埋まらない結果として空室率が下がらないということについては、あまり気にしておりません。
今後も建築コストが下がる見通しは全くございませんので、少しこの状況が続いていくのではないかと思っております。テナント需要は堅調である一方、新規供給はこれから減っていきますので、需給はこれからタイトになっていくのかなと見通しております。
以上、ご回答申し上げました。
大畠 [M]：ありがとうございます。
伊藤 [M]：ありがとうございました。
司会 [M]：それでは次に、小澤様、ご発言をお願いいたします。
小澤 [Q]：SBI 証券、小澤と申します。私から 2 点お願いいたします。
1 点目は、今回ブリッジという形の 2 物件がありますが、この辺は、利回り目線はどんな感じになるでしょう。利回り目線と言ったら変ですけれども、3 年間運用期間があるのですけれども、基本
的には、どこかの段階でということなので、償却とかが落ちて、それもちょっと簿価が下がってくるとか、もろもろあるかと思うのですけれども、従来とあまり変わらないのかとか、何かその辺のところを、すみません、リース会社でいくらで買ったとかという、その辺の事情にもよるところはありますが、具体的な数字じゃなくても結構ですので、利回り目線感みたいなところで何かお話しいただけることがあれば、お伺いできればと思っております。
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2 点目が、スポンサーのほうのパイプラインというか、資料でも 39 ページに直近までのところがあったり、あるいはスポンサーも今、中期計画が走っていて、去年とかも中期計画の上方修正をしたり、先の大型物件とかもかなり開発しているので、どんどん物件がたまっていっているような状
況かとは思うのですが、PO による、CRE ロジさんがどんどん今買える状況にはないということはありますが、スポンサーさんは、といっても、先方も中計達成に向けてキャピタルゲインを出していかなきゃいけないので、今回、リース会社のブリッジということですけれども、まだまだリース
会社のそういうブリッジみたいなところに余力があるのかどうか。
あるいは、それは先方、スポンサーが考えることなので、外部に売るということもあるのかもしれないですが、ここら辺のところがどんな感じでスポンサーさんが消化していくのかという、スポンサーにお伺いするような話かもしれないのですけれども、ブリッジの余力を含めて、どんなふうに見たらいいかについてお伺いできればと思います。よろしくお願いします。
伊藤 [A]：承知しました。順にご回答申し上げます。
まず 1 点目の、ブリッジスキームを組成した 2 物件の利回り目線、3 年間における見通しでございますが、いずれの物件も 4%台前半の利回り、一宮のほうが若干利回りとしては低い、クオリティ

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としては高い評価を得ている、成田についてはもう少し利回り目線が高いということですけれども、4%台前半の利回りで、まずはブリッジスキームに一応組み入れております。
先ほど小澤様の言及にもありましたとおり、期間がたてば少し簿価下げが利く、つまり利回りとしては上がっていきますので、私どもとしては 3 年間という長い期限の調整期間を得ましたので、先にいけばいくほど、少し利回りとしては上がっていく。その中で、市場環境の変化を慎重に見極めまして、私どもとして慎重に取得について検討を進めていくということで考えております。ですので、4%台前半から半ばにかけて、この 3 年間で推移していけば、私としてはより取得しやすくな
るのではないかと考えております。
2 点目の、CRE の開発物件、この取り回しをスポンサーとして、どう売却、イグジットしていくのかという点でございます。まず、私どもが明確に申し上げられますのは、本投資法人として優先交渉権を保有しているのは、この 2 物件であるということでございます。
別途グループの中には、私募ファンドの運用会社がございまして、もちろんスポンサーとその私募ファンドの運用会社、それから私ども、情報交換、市場環境等を情報共有しながら、慎重に取り回しを進めておりますが、別途、私募ファンドの組成に向けての取り組みをスタートするという報告は受けております。
幸いなことに、機関投資家の皆様の物流施設の投資意欲はまだ全く損なわれておりませんので、CRE が開発するクオリティの高い物流施設について、エクイティ資金を集めるというのは、比較的めどが立ちやすいという環境と聞いております。
本投資法人としては、願わくば、こうした良質な施設は本投資法人で継続して取得して、分配金の増配効果を生み出したいというのは、今のところではありますけれども、現在の市場環境は小澤様がご指摘されましたとおり、なかなか公募増資による資産取得が難しい状況でございますので、まず、こういう環境なのであれば、私募ファンドへの組み入れ、CRE の売却の実現といったことを優先すべきだと私どもは認識しております。ですので、私どもとしては、できることは、まず私どもの努力として、投資口価格を回復させて、公募増資が実行できるような体制にまず回復するということだと考えております。
したがいまして、ご質問に対する回答としては、私募ファンドの組成により、CRE としては売却を実現する、またグループとしては AUM を拡大して、それは私募か公募かというのは問わずです
けれども、しっかりと連結経営に貢献していくという方針を、報告を受けております。
以上 2 点、ご回答申し上げました。

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小澤 [M]：分かりました。ありがとうございました。
伊藤 [M]：ありがとうございました。
司会 [M]：それでは、ほかにご質問のある方はいらっしゃいますでしょうか。
ご質問は全てお受けしたようですので、本日の説明会を終了とさせていただきます。
本日はご参加いただきまして、誠にありがとうございました。
伊藤 [M]：ありがとうございました。
司会 [M]：それでは、皆様、失礼いたします。
［了］______________

脚注
1. 音声が不明瞭な箇所に付いては[音声不明瞭]と記載
2. 会話は[Q]は質問、[A]は回答、[M]はそのどちらでもない場合を示す

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