建築設備診断業務指針
第１章 総則第２章 予備調査
第３章 診断計画の作成
第４章 診断契約の締結
第５章 診断第１節 診断総則
第２節 電気設備の診断
第３節 空気調和・換気設備の診断
第４節 給排水衛生設備の診断
第６章 診断報告

次のページから本文がご覧になれます。

参考 2

第1章
第１．目的
１

総建築設備診断業務指針

則
摘を行うことをいう。

本指針は，公益社団法人ロングライフビル推進協会（以下「BELCA」という。）及び一般財団法

診断業務：診断及びそれに関連する業務をいう。

人日本建築設備・昇降機センターが定めた建築設

劣化評価：劣化の状況を評価することをいう。

備診断技術者資格制度実施要領第 54 条に基づき，業務環境 機能：建築空間における温熱，空気，「建築設備診断技術者」の資格称号を付与された

光，音，振動等の，業務従事者等の業務

建築設備診断技術者が，建物所有者等から依頼を実施にかかる環境を整える機能をいう。

受けて行う建築設備の劣化の診断に関して，診断保守性：建築設備の操作，保守等のし易さをいの手順，診断の方法等の標準を明らかにすることにより，建築設備診断技術者の建築設備診断の品質等を確保し，もって，建築物の適切な維持保全及び建築物の長寿命化に資することを目的とす

安全機能：建築空間における安全の確保に関する機能をいう。
省エネルギー性：石油・電力・ガスなどのエネルギーを効率的に使用し，その消費量をる。
２う。

本指針は，本指針に則って適切に建築設備の劣節約することができる性能をいう。

化診断が行われることによって，建築基準法第 8

耐震性：地震に耐える性能をいう。

条及び第 12 条において建築物の所有者，管理者

点検：所定の機能・性能を発揮しているか，又等に求められている建築物の維持保全を適切なもは，悪い箇所や異常はないか，確認するのとすることに資する意義を有する。

ことをいう。
調整：建築設備が機能・性能を適切に発揮する

第２．用語の定義ように整えることをいう。

本指針における用語の意義は次のとおりであ

補修：劣化等して機能・性能が低下したものを実用上支障のない水準にまでその機能・る。
劣化：機能・性能が時間の経過とともに低下す性能を回復させることをいう。

ることをいう。地震や火災等によって一

修繕：劣化して機能・性能が低下したものを初時的に機能・性能が低下することは含ま期の水準にまで，又は，実用上支障のなない。

い水準にまでその機能・性能を回復させ

物理的劣化：物理的，化学的，生物的な要因等により劣化する又は劣化していることをることをいう。
更新：劣化したものを新しい同じもの又は同等のものに取替えることをいう。

いう。
社会的劣化：社会におけるニーズの高度化，関改修：劣化したものの初期の水準を超える性能係技術の向上等の進展に対して，機能・を有する新しいものに取替えることをい性能が対応できなくなること又は対応でう。
バックアップ：問題が起きても必要な機能・性きていないことをいう。
診断：劣化の状況や将来の劣化の見込みを明らかにするとともに，必要な対応措置の指1能が確保できるように備えておくことをいう。

フェールセーフ：故障や誤操作があっても安全不具合や事故等の発生を予防して保全するととも側に制御できること，又はその仕組みをに，建物の所有者や利用者等のニーズの向上，新いう。

技術の普及等に伴う社会的劣化に対応するために，建築設備の劣化の状況や将来の劣化の見込み

第３．適用を明らかにし，必要な修繕，更新又は改修の的確１な実施に資するために行うことを目的とする。

本指針は，建築設備診断技術者による電気設
備，空気調和・換気設備，給排水衛生設備等の建２

前項の建築設備診断は，技術的知見から設定さ築設備（昇降機を除く。以下同じ。）に係る診断れる建築設備の耐用年数の接近や到来，建物全体業務に適用する。

についての定期診断，建築設備についての日常の本指針に定められた診断の手順，診断の方法等

点検等における異常や予兆の発見，法的要求事項については，建物所有者等の依頼者や建物利用者の変更などの時期に実施することが必要である。

２

等のニーズ，対象建物の実状等に応じて，適正と３

建築設備診断技術者は，前 2 項に関して，建物認められる範囲で必要な調整，追加，変更等，又所有者等に対して，予防保全の必要性とそれによは，部分的な適用を行うことができる。

る建築設備の長寿命化などの効果等について説明しつつ，これらの時期に建築設備の診断を行うこ第４．建築設備診断技術者の役割と責務
１とを提言するように努める。

建築設備診断技術者は，建築設備にかかる総合

４

建築設備診断は，前各項のほか，建築設備の不的な知識を有するとともに建築設備の診断に精通具合や事故等が発生したときに，その原因を究明する技術者として，建物所有者等の依頼（建築設するとともに，必要な修繕，更新等を明らかにす

備診断技術者から建物所有者等への指摘に応じたるために行われる場合がある。

ものを含む。
）を受けて，本指針を標準に，誠実第６．建築設備診断業務の手順かつ公正に建築設備の診断を行うものとする。
建築設備診断技術者は，対象建物の建築設備の建築設備診断業務は，予備調査，診断計画の作診断業務を通して知り得た秘密について，漏えい成，診断契約の締結，診断（現地調査，劣化評価してはならない。

及び対応措置の検討），診断報告書の作成・提出

２の順に行う。
第５．建築設備診断の目的と診断時期
１

建築設備診断は，物理的劣化による建築設備の第2章

予備調査

第７．予備調査の目的

第８．予備調査の調査事項

予備調査は，診断の依頼の趣旨，建築設備の劣予備調査においては，第 7．の予備調査の目的化の概況その他に対応して，的確で，適切な診断をふまえて，診断目的，診断の対象と範囲，調査計画を立案するために行うことを目的とする。

方法と調査レベル，診断体制等の検討に備えて，次の事項等について調査する。
①診断の依頼の趣旨・動機と診断期間・現地調
2

第９．予備調査の方法

査時間等に対する要望

１②建物の概要予備調査の方法は，原則として，資料・記録等の調査，ヒアリング，現地のウォーク・スルー調③建 築設備の概要（建築設備の諸元を含む。）査とする。と劣化の概況

なお，予備調査によって得た情報は予備調査④建築設備の保守管理の体制と状況シートに記入しておく。予備調査シートの標準的⑤建築物における衛生的環境の確保に関する法な様式は，別添 1 のとおりである。

律等に基づく，関係の環境管理データ
２⑥エネルギー，水の使用状況

予備調査チームを組織して予備調査を行う場合⑦建築設備の不具合，事故等の発生状況

は，チームメンバーは建築設備診断技術者や建築⑧点検，診断，修繕，改修の履歴

設備診断に関して一定の知識を有する技術者と⑨官庁からの指導事項し，診断計画の検討・策定に当たる建築設備診断⑩現地調査に際しての制約事項技術者が中心となって行う。

⑪緊急時の対応や人的災害危険度の大きい建築

３

予備調査において緊急処置が必要な状況を発見した場合は，速やかに建物所有者等に連絡するも設備部位の有無のとする。

⑫診断のための予算の目途

第3章

診断計画の作成
第 11．診断計画における計画事項と内容

第 10．診断計画の作成の手順
診断計画は，予備調査の結果をふまえ，診断目

診断計画においては，次の事項について明らか的，診断対象，診断方法，診断期間と工程，診断にする。なお，診断計画の標準的な様式は，別添体制，診断料の順に検討し，作成する。

2 のとおりである。

１

２

診断計画については，その内容について診断の①建築物と建築設備の概要

依頼者と合意し，原則として診断の内容を示す図②診断目的書として診断契約に添付等するため，診断計画の③診断対象案を作成した段階で依頼者に提示して協議し，所④診断方法要の調整を行うものとする。

⑤診断期間と工程
⑥診断体制
⑦診断料

3

第4章

診断契約の締結

第 12．診断契約の締結③診断を行う者の責務と義務

１

建築設備診断に際しては，事前に契約内容の協④診断期間議・調整を行った上で，依頼者と書面による診断⑤診断料３契約を締結することとする。
２

協議によって，前項以外の方法によることができ診断契約では，別添 3 の標準約款を参考に，次る。の事項その他を明らかにするとともに，第 3 章で作成した診断計画を添付するなどして診断業務の診断契約の締結の形式については，依頼者との４建築設備診断技術者が所属する法人が診断業務を受ける場合は，建築設備診断技術者は，建築設内容を契約の一部とする。

備の診断に当たる技術者として，診断契約書の作①診断業務の依頼者及び診断を行う者の氏名又成，依頼者等との調整を行うものとする。

は名称②診断対象の建築物及び建築設備

第5章第１節
第 13．診断計画に基づく診断

診断

診断総則の建築設備システムに対して水平的に劣化診断を

建築設備の診断については，第 3 章に基づいて展開する場合，又は，代表するものとして抽出し作成し，第 4 章の診断契約に添付等された診断計た建築設備システムについての劣化の精細の把画に基づいて行うものとする。

握，劣化要因の分析，劣化予測を行うなどの場合は，その目的に応じて，関係の建築設備システム

第 14．設備システムを対象とした診断
１を診断対象とする。

建築設備は複数の機器や配管等で構成する建築設備システムとして機能・性能を発揮しているこ

第 15．診断の観点
診断については，通常の場合は，物理的劣化と～ 3 に示す診断対象システムを単位として行うも別表 4 の社会的劣化（業務環境機能，保守性，安のとする。

全機能，省エネルギー性及び耐震性にかかるも２とから，建築設備の診断は，原則として，別表 1

建築物に同一又は同種の建築設備システムが複の）に関して総合的に行うものとする。
ただし，診断目的，予備調査の結果によって劣化が進んでいると考えられる建築設備システム

は，物理的劣化又は社会的劣化に限定し，さらにを抽出し，当該同一又は同種の建築設備システム

社会的劣化に関しては，業務環境機能，保守環境を代表するものとしてその劣化の状況を診断す

機能，安全機能，省エネルギー性又は耐震性のうる。

ちの必要なものに限定することができる。

３数設置されている場合は，そのうちから比較的に前項の診断の結果に応じて，同一又は同種の他
4

第 16．診断の手順

テムを構成する個々の機器，配管等の劣化評価の結果を，技術者として総合的に判断して行う。

診断は，原則として，現地調査，劣化評価及び２対応措置の検討の順に進めるものとする。

建築設備システムの劣化評価をランク分けにより行う場合には，次を標準とする。

第 17．現地調査
１

ランクＡ：設備システム全体として機能・性能が概ね健全

現地調査のレベルは，次の 2 つとする。
レベルⅠ：視診，触診，聴診，部分打診な

ランクＢ：設備システム全体に機能・性能

ど建築設備診断技術者等によるが軽度に劣化，あるいは，一定調査や簡便な計測機器による調の部分の機能・性能が劣化
ランクＣ：設備システムの大部分の機能・査レベルⅡ：サンプルを採取し，又は，内視性能が劣化，あるいは，一定の鏡・Ｘ線写真撮影・超音波検査部分の機能・性能が相当に劣化などの調査機器を用いて行う精ランクＤ：設 備システム全体としての機能・性能が相当に劣化

細調査
２

第 14．の 2 項の診断における現場調査につい３

劣化評価の客観性を確保し，また，複数の診断担当者で分担して行う場合の個人差を排除する等ては，原則として，レベルⅠの調査を行う。
第 14．の 2 項の診断の対象と同一又は同種ののために，建築設備システムを構成する機器，配他の建築設備システムに水平的に劣化診断を展開

管等の劣化度の当該建築設備システム全体の劣化する，第 14．の 3 項前段の二次的な診断におけ度への寄与度（重み）を設定し，その寄与度（重る現場調査については，原則として，当該の第み）に応じて各機器，配管等の劣化評価を積み上14．の 2 項の診断と同じ調査方法によるものとす

げて建築設備システム全体の劣化評価値を算定す

る。

る，BELCA で作成した「建築設備システム診断

３４要領」を用いて劣化評価を行うことが望ましい。

第 14．の 3 項後段の，劣化の精細の把握，劣化要因の分析，劣化予測などの二次的な診断を行第 19．対応措置の検討

Ⅱの調査を行う。

１５う場合は，その目的に応じて，原則としてレベル
現地調査結果については，適切に記録するとともに，必要に応じて機器，配管等の関係の部位・建築設備システム全体についての対応措置としては，第 18．の 2 項の劣化評価のランクに応じて，次を標準とする。
ランクＡ：設備システム全体についての軽部材等の写真撮影等を行うこととする。
現地調査については，適宜，建物所有者等や当微な調整又は補修

該建築設備の運用管理者，保守点検者の立会いをランクＢ：設備システム全体についての計

６

画的な補修又は修繕，あるい求めて行うものとする。
７

現地調査において緊急処置が必要な状況を発見した場合は，速やかに建物所有者等に連絡するもは，劣化している部分の計画的な修繕又は更新
ランクＣ：設備システムの大部分についてのとする。の計画的な修繕又は更新，ある
第 18．劣化評価

いは，相当に劣化している部分

１のすみやかな修繕又は更新

建築設備システムの劣化評価は，建築設備シス
5

ランクＤ：設備システム全体についてのす

３と判断される場合には，その対象，二次的な診断

みやかな修繕，更新又は改修
２対応措置を検討する上で，二次的な診断が必要の必要性と方法を明らかにすることで対応措置に建築設備システムを構成する機器，配管等につ代えることができる。

いての対応措置については，第 18．の 2 の劣化評価のランクにおいて，当該建築設備システム全４対応措置については，劣化診断の一環として検体として機能・性能が概ね健全又は軽度に劣化と討するものであり，対応措置を実際に行う際に評価される程度に回復することを目途として，当は，診断とは別途に，その修繕，更新，改修等に該機器，配管等についての修繕，更新，改修等についての具体的な実施内容，所要予算等について関して，その内容，程度，時期，概算所要額等に精確に検討するべきものであることを前提に，検ついて検討する。

討するものとする。

第２節

電気設備の診断第 20．診断対象単位とする電気設備システム⑴

電気設備分野における診断対象単位は，別表 1

電気供給設備システム群

1）受変電設備システムに示す診断対象システムを単位とする。なお，診①不具合によるビル全体の運営・運用への影響

断目的，予備調査の結果等によって必要と判断さ② 10 ～ 15 年後を見通した場合の適切性と支障れる際には，別表 1 の設備システム又は設備シスの発生可能性

テムを構成する構成要素の一部を除いて診断対象

2）発電機設備システム①保 安用電源（電気設備技術基準に基づくもとすることができる。の）第 21．電気設備システムを構成する機器等にかかる劣化評価②非常用電源（消防法に基づくもの）及び予備電源（建築基準法に基づくもの）の発電機本

第 14．の 2 項及び 3 項の前段の診断において体の劣化状況

当該電気設備システムを構成する機器等にかかる

3）蓄電池設備システム

劣化評価を行う場合については，機器等ごとに示す別表 5 の調査方法（調査項目，検出項目を含蓄電池の仕様と設置後の年数
4）UPS 設備システム蓄電池の設置後の年数

む。
）と評価基準を標準として行う。

⑵ 中央監視設備システム
第 22．電気設備システムの総合的な劣化評価①不具合によるビル全体の運営・運用への影響

１② 10 ～ 15 年以内の支障の発生可能性

電気設備の設備システムの第 18. の 1 項の総合

③中央監視盤及び中央監視配線の経年劣化

設備システムの劣化度を概括的に把握する指標ご④停電対応の適切性との評価基準による劣化評価をふまえて行う。

⑤交換部品の有無などの保守性

２

的な劣化評価については，別表 8 に示す当該電気電気設備の設備システムの第 18. の 1 項の総合的な劣化評価に際しては，各電気設備システムの特性に応じて次の事項に留意して行う。
6⑥地震時の機器の移動・転倒の可能性と復旧の容易性

⑶②インフラ環境

負荷設備システム群

7）映像・音響設備システム

1）幹線設備システム①音源ソフトの読込みツール機能の劣化状況

幹線設備の材料（収容材を含む。）の的確な②利用者の要望

劣化評価

8）監視カメラ設備システム

2）動力設備システム，電灯設備システム及びコ映像の不具合・録画容量不足などについてのンセント設備システム

要望① 10 ～ 15 年以内の支障の発生可能性⑸②機器類の更新の場合の容易性

防災設備システム群（防災用照明設備システ
ム，自動火災報知設備システム，ガス漏れ火災③耐震性に係る支持方法等の適切性⑷ 情報通信設備システム群

警報設備システム及び防火・防排煙設備システ1）放送設備システム

ム）①設備の作動状況についての法定点検の結果

法定の非常放送にかかる設備の劣化状況②機器の設置後の経過年数

2）ＴＶ共聴設備システム③補修用交換部品の供給状況と交換の容易性①受信機能の維持状況⑹②アンテナの取付状況

避雷設備システム
取付状況・破損状況・腐食状況

3）防犯設備システム
３①入退室制御の不具合

電気設備の設備システムの第 18. の 1 項の総合的な劣化評価に際しては，業務環境機能の社会的②クレームや故障内容の履歴

劣化にかかる次の事項に留意して行う。

4）駐車管制設備システム①停電があった場合の主機能の確保

クレームや故障内容の履歴②不具合等の発生しにくさ，バックアップ及び

5）構内情報通信網設備システム

二重化等によるフェールセーフの確保

使用環境や通信速度等
6）電話設備システム①電話機能の維持状況

第3節

空気調和・換気設備の診断

第 23．診断対象単位とする空気調和・換気設備シ

第 24．空気調和・換気設備システムを構成する機器等にかかる劣化評価

ステム
空気調和・換気設備分野における診断対象単位

第 14．の 2 項及び 3 項の前段の診断においては，別表 2 に示す診断対象システムを単位とす

当該空気調和・換気設備システムを構成する機器る。なお，診断目的，予備調査の結果等によって等にかかる劣化評価を行う場合については，機器必要と判断される際には，別表 2 の設備システム

等ごとに示す別表 6 の調査方法（調査項目，検出又は設備システムを構成する構成要素の一部を除項目を含む。）と評価基準を標準として行う。

いて診断対象とすることができる。

7

第 25．空気調和・換気設備システムの総合的な劣①物理的劣化状況

化評価
１②保守環境機能性③安全機能性

空気調和・換気設備の設備システムの第18．の 1 項の総合的な劣化評価については，別表 9 に④法定の必要風量の確保状況

示す対象空気調和・換気設備システムを概括的に⑤保守の適切性⑸

把握する指標ごとの評価基準による劣化評価をふ①中央監視設備についての消耗する部位・劣化まえて行う。
２

自動制御設備システム
しやすい部品の物理的劣化状況・汎用周辺機

空気調和・換気設備の設備システムの第 18．

器類の修理用部品や代替機の供給状況の 1 項の総合的な劣化評価に際しては，各空気調②熱源機器関係システム及び空調機等関係シス

和・換気設備システムの特性に応じて次の事項に留意して行う。

テムについての機能の保持性・制御の乱れの⑴

発生・故障の頻発・異音や異常振動の有無

中央式空気調和設備システム③中央監視配線についてのケーブル・コネクタ①運転停止などのトラブルによるビル全体の運類の亀裂・変色・緩みや腐食の発生

営・運用への影響④中央監視機能・制御プログラムについての制② 15 ～ 20 年後を見通した場合の適切性⑵

御の乱れや誤動作の発生・機能の陳腐化・運個別空気調和設備システム

転効率の低下・省エネルギー性①物理的劣化状況
３②業務環境機能性⑶

空気調和・換気設備の設備システムの第 18. の1 項の総合的な劣化評価に際しては，業務環境機換気設備システム①目的・稼動時間の相違をふまえた評価対象換

能の社会的劣化にかかる次の事項に留意して行う。

気設備システムの抽出の適切性②物理的劣化状況①停電があった場合の主機能の確保③業務環境機能性②不具合等の発生しにくさ，バックアップ及び二重化等によるフェールセーフの確保④個別空調システムとの連動性⑷

排煙設備システム

第4節

給排水衛生設備の診断

第 26．診断対象単位とする給排水衛生設備システ

第 27．給排水衛生設備システムを構成する機器等にかかる劣化評価

ム
給排水衛生設備分野における診断対象単位は，第 14．の 2 項及び 3 項の前段の診断において別表 3 に示す診断対象システムを単位とする。な

当該給排水衛生設備システムを構成する機器等にお，診断目的，予備調査の結果等によって必要とかかる劣化評価を行う場合については，機器等ご判断される際には，別表 3 設備システム又は設備とに示す別表 7 の調査方法（調査項目，検出項目システムを構成する構成要素を一部除いて診断対を含む。）と評価基準を標準として行う。

象とすることができる。

8

第 28．給排水衛生設備システムの総合的な劣化評②スムーズな排水に関しての日常の保守の実施

価
１

状況③排水槽等の悪臭の発生状況

給排水衛生設備の設備システムの第 18. の 1 項

衛生器具設備システム⑷の総合的な劣化評価については，別表 10 に示す給排水衛生設備システムを概括的に把握する指標①衛生器具の機能性ごとの評価基準による劣化評価をふまえて行う。

②利便性及び節水性

２⑸

給排水衛生設備の設備システムの第 18. の 1 項

消火設備システムの総合的な劣化評価に際しては，各給排水・衛生①消防法に基づく定期点検制度の点検事項

設備システムの特性に応じて次の事項に留意して②配管材等の物理的劣化状況
⑹

行う。
⑴

①安全かつ適正な使用状態の維持

給水設備システム②ガス事業者の定期的に漏洩検査等の点検結果①水の衛生性・安全性
３②給水設備システムの耐震性

給排水衛生設備の設備システムの第 18. の 1 項の総合的な劣化評価に際しては，業務環境機能の③ 15 ～ 20 年後を見通した場合の適切性⑵

ガス設備システム

社会的劣化にかかる次の事項に留意して行う。

給湯設備システム①物理的劣化状況①停電があった場合の主機能の確保②湯の安全性・衛生性②不具合等の発生しにくさ，バックアップ及び二重化等によるフェールセーフの確保③省エネルギー性⑶

排水通気設備システム①排水管の物理的劣化の進行状況

第6章

診断報告第 29．診断報告における報告事項と内容

２

診断報告書には，予備調査シート，現地調査

診断報告においては，診断者の氏名又は名称，シート，設備システムの劣化状況の写真，外部検報告の年月日のほか，次の事項について明らかに査機関の検査結果など，診断に関係した資料を添することとする。なお，診断報告書の標準的な様付するものとする。

１３式は，別添 4 のとおりである。

建築設備診断技術者が所属する法人が診断業務①建築物と建築設備の概要を受けた場合は，建築設備診断技術者は，建築設②診断目的及び対象備の診断に当たった技術者として，診断報告書の③診断概要作成を行うものとする。

④劣化評価結果⑤対応措置

9