基礎講座報告 ・・・・・・❶ ❷ ❸❹❺ ❻催し物ガイド ・
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大規模修繕工事見学会、マンション管理組合交流会＆相談会 案内★主催：大阪市立住まい情報センター【 大規模修繕工事見学会 】【 相談会 】

日

時

定

員

申込締切日

令和５年２月11日（土・祝）
13時30分〜16時（予定）（受付開始は13時）
10名

時

令和５年2月26日（日）13時〜16時

定員

12組（法律相談6組・技術相談3組・管理一般相談3組）

令和5年2月6日（月）【 マンション管理組合交流会 】
日時

令和５年３月５日（日）13時30分〜16時30分（受付開始は13時）

定

員

30名

申込締切日

日

申込締切日

令和５年2月17日（金）

令和５年2月27日（月）※いずれの催しも申込者が多数の場合は、登録管理組合を優先して抽選します。※詳細は、
ホームページやチラシでご確認ください。

支援メンバー瓦版

大阪市マンション管理支援機構の構成団体
公共団体等

大阪ガスマーケティング

2023年2月発行★主催：大阪市マンション管理支援機構

68

2 0 2 3 . 2 .1

令和4年度マンション管理基礎講座
10/29（土）

災害に備える講座1

マンション管理マンションの防災の考え方と取組み
マンション管理計画認定制度の基準をクリアして居住価値を向上しましょう■マンション管理計画認定制度とは（以下、「認定制度」という）管理組合の健全な活動による居住価値を客観的に行政が認定する制度として創設され、認定を受けたマンションの市場評価が高まることや、住民の管理意識の向上による管理の適正化が推進されることが期待されます。
【不動産の価値】
1.資産価値は、売却することで対価に変えられる価値で、主に立地や築年など数値化できるハード面の評価です。
2.居住価値は、将来にわたって、安心して快適に暮らせる価値で、主観的な評価のため数値化が難しく、対外的な証明が困難でした。
居住価値は、管理運営を通して管理組合が創出できる価値であり、マンションの防災力もその一つです。認定制度では、地域の実情に合わせた基準を追加できることになっており、大阪市は防災項目を独自基
準に追加しています。

■名簿と大阪市の防災に関する独自基準【防災対策とポイント】
a.災害時の避難場所の周知
災害時の避難場所の確実な周知は、生命・財産等を守るために欠かせません。
▶用語の定義避難者には、在宅避難者や車中泊避難者、旅行者・帰宅困難者が含
まれ、避難所は地域住民によって自主運営されます。
▶在宅避難
発災直後の避難者は極度のストレス状態にあり、健常者でも体調を崩しやすくなります。新耐震のマンションであれば、建物の被災状態によっては、在宅避難も1つの選択肢です。
b.災害対応マニュアル等の作成・配布
発災時の避難等の対応手順や実施体制を明らかにし、確実に周知することは生命・財産等を守るために欠かせません。
＜ポイント1＞使えるマニュアルを作る•災害によって、避難行動は異なる

10/29（土）〈講師〉
マンションみらい価値研究所
エキスパートコンサルタント

丸山 肇 （ ま る や ま は じ め ）•立地・建物・住民の年齢層によって、被害想定や対処策は変わる•自分のマンションの特徴に合わせたマニュアルを作成する＜ポイント2＞
マニュアルに基づいた防災訓練を行う•訓練後の反省会で、マニュアルを修正する（PDCA）•散乱した室内でも見つけられる保管方法•発災時間帯の在宅状況を想定した、活動パターンを整理する
c.ハザードマップ等防災・災害対策に関する情報の収集・周知
区役所等が配布する「市民防災マニュアル」は、マンションで作成する震災マニュアルの被害想定などに活用できます。
d.災害時に必要となる道具・備品・非常食糧の備蓄管理組合として必要な備蓄品の保管、管理方法の検討は欠かせません。
e.高齢者等が入居する住戸を記した防災用名簿の作成
災害時要支援者（高齢者等）が入居する住戸を記した防災用名簿の作成や、日々のコミュニティ活動の中で近所力を高める動機付けが大切です。
＜ポイント＞
大阪市が作成している避難行動要支援者名簿の運用や開示方
針は参考になる
f.災害発生時における居住者の安否確認体制の整備
応用の利く安否確認体制の整備が重要です。
〖事例1〗LEDライトの活用例〖事例２〗安否確認の目的のハウツー例
マンション内で行う安否確認の目的である“救出”する方法などを
防災訓練ワークショップとして実施
g.災害発生時における被害状況・復旧見通しに関する情報の収集・提供
体制の整備
不安を和らげるためには故障箇所を特定し、復旧の目途をコミュニ
ティ全体で共有したり、平時からマンション内の設備の種類や場所を確認し、災害によって起こる被害を想定したマニュアルを整備しておくことが必要です。
＜ポイント1＞
インフラの復旧見通しの情報共有
復旧の見通しに関する情報を収集し、マンションコミュニティの中で共有する＜ポイント2＞
避難生活期の建物・設備等の復旧見通しの情報共有•応急危険度判定や地震保険の査定などは極めてスピーディに行われる•マンション内の受水槽や給水・排水管等の破断、エレベーターのロー
プや枠などが損傷していると、復旧までに時間がかかるケースもある■マンションの強み・弱みから防災を深掘りする
防災の目的は命や体を守ること以外に、生活復興もあります。発災時のけがや避難生活期の病気を予防することは、生活復興に早く取り掛かれ、通常の生活に早く戻れることに繋がります。そのためには、
ハード面やソフト面からの強みと弱みを整理し、スムーズな生活復興の道のりを考える必要があります。被災レベルによって生活復興の困難度合いは大きく変わります。大切なのは、復興のための資金と気力
です。

■最後に
認定制度の認定基準の一つである防災の目的や、求められる水準について考えました。ぜひ、マンションコミュニティ全体のこととして、管理組合で取り組んでいただければと思います。

講座2
平時から準備しておくこと
事前の対策が重要
お住まいのマンションに防災対策を普及させましょう〈講師〉

災害対策研究会事務局長
主任研究員

釡石 徹

（ か ま いし とおる）

■災害に備える
阪神・淡路大震災以降、西日本で発生した直下型地震はM7以上が5カ所で7回、M6以上が17カ所で20回を数え、南海トラフ地震発生の切迫性が高まっていると思われます。大阪市内の上町断層の西側では津
波による浸水が想定されており、南海トラフ地震の可能性を踏まえて、災害対策を行う必要があります。

■防災対策の新しい考え方
1.マンション防災対策の目的（１）マンションで死傷者を出さないこと（２）被災直後の人命救助と初期消火の体制をつくること（３）長期間に及ぶ在宅避難の方法を普段から広めること
2.マンション防災対策の基本的な考え方（1）建物の耐震性を高めることが最重要（2）被災後より確実性が高い事前の対策を重視する（3）停電期間は1週間以上を覚悟する（4）防災委員会は自助の推進を徹底する（5）災害発生時に他人の救助を期待しない（誰もが被災者）（6）二次災害に遭わないよう無理をしない（7）新型コロナウイルス感染症等の3密対策を徹底する＜防災委員会の役割＞
平時（1）建物・設備の点検手順や周辺の状況を把握して対策を検討する（2）住民一人一人に向き合って不安の解消を図る（3）住民の自助を推進するためサポートする（4）災害に備えて•エレベーターの閉じ込め者の救出訓練（訓練ではエレベーターメーカーに協力を依頼して安全を確保してください。）•長期在宅避難に備えることは強力な防災対策になることを周知する
発災時
（1）直後
•建物と設備の被害状況を確認し、継続して居住できるか判断する•排水管の簡易検査を行って、排水の可能性を確認する•各フロア（各ブロック）の安否確認•エレベーター閉じ込め者の捜索・救出（二次災害に注意した安全配
慮が必要）（2）数日経過後•避難所で情報収集を行って、マンション内に伝達•災害支援物資の受け取り※事前に担当者や役割等を明確にしていれば、必ずしも災害対策本部は必要ありません▲

2.大阪市の防災に関する独自基準①定期的な防災訓練の実施に加え、後述のa～gのうちのいずれかの防災対策を講じていること。
※各項目を活用できるようにしておくことが重要です。
②耐震診断と耐震改修等
昭和56年5月31日以前に新築工事に着手したマンションは、耐震診断を実施していること。耐震性が不足している場合は、耐震改修や建替え等について管理組合で議論していること。

基礎講座

災害に備える▲1.国土交通省が管理計画認定基準に定めた名簿
役割１
被災建物の復旧や解体除去の決定には総会決議が必要で、総会の招集手続きを避難先の区分所有者に行うために緊急連絡先が必要です。
役割２
建物の価格の1/2以下が滅失した場合、各区分所有者が滅失した
共用部分を復旧でき、その費用を他の区分所有者に対して持ち分に応じて請求できます。
（総会によって決定した場合は総会決議が優先）（建物の区分所有等に関する法律第61条）
役割３
賃借人を含めたマンション居住者の支援となる災害救助法の応急修理を管理組合が取りまとめて申請する場合は、賃借人の情報も重要です。

1

令和4年度

■自宅で死傷しないために●緊急地震速報の前に揺れた地震
震源地が近い直下型地震では、緊急地震速報の発表前に揺れが来ますので、平時からの備えが重要です。
●自宅でのけがの予防
家具の転倒防止ガラス飛散防止フィルム
非ガラス化（LEDシーリングライトへの変更など）●停電への備え
停電時自動点灯ライト●火災に対する備え
エアゾール式簡易消化具■10日分以上の食糧の備え方●在宅避難時の盲点
家族の食事をいつも作っている人が大けがをしたり、帰宅できな
かった場合、在宅避難者の食事は誰が作りますか？
＜ポリ袋調理＞
時短でヘルシーな調理法を家族全員で覚えることは、家族防災になります。
●災害非常食の注意点
家族全員の非常食を7日分以上も購入しようとすると、お金がかかり、保存場所に困るうえ、買った商品を忘れてしまうこともあるでしょう。
また、商品ごとの賞味期限の管理も面倒です。
＜主食のローリングストック＞
災害時しか食べない食糧ではなく、主食をローリングストックすれば、保存場所にも悩まず、賞味期限の管理も必要なくなります。
＜在宅避難に備えるメニューと食材＞
缶詰、乾物や大豆、ひじき、コーンなどの保存食を普段の食事に組み入れて、少し多めに買いだめしておくと、在宅避難時にそのまま使えます。

■排水管の簡易な検査方法
多くのマニュアルに「排水管が損傷している可能性があるので、調査で損傷していないことがわかるまで水を流してはいけない」と書かれていますが、耐震性のある建物の排水管は簡単には損傷しないというのが建築士の見解です。もちろん、不具合が生じている可能性はあります
ので、排水管の簡易検査は行います。
●災害時のトイレ処理の簡素化
排水管が利用できれば、自宅トイレに小便が流せてトイレゴミが減らせます。
また、大便の臭い漏れにはBOS防臭袋が効果的です。

■エレベーター閉じ込め対策●エレベーター閉じ込め事故
大阪府北部を震源とする地震では、約6万6千台のエレベーターが停まり、346件の閉じ込め事故が起こりました。地震時管制運転装置があっても、初期微動の感知から着床までの間（最大5～6秒）
に本震が到
達すると、
エレベーターは安全装置によって停まり閉じ込めが発生します。震源地から45km圏内で震度が5強以上の場合、閉じ込め発生の可能性が高くなります。
●閉じ込め者の救出訓練
閉じ込められた人の救出は廊下側から行います。決められた工具で扉に30㎝以上の隙間がつくれれば救出可能ですが、そうでない場合は明かり、毛布、飲料水などを差し入れたり、汚物の受け取りや声をかけ続けて消防やレスキューの到着を待ちましょう。
＜地震時に閉じ込め者の救出を実施する条件＞•保守会社と連絡が取れない•保守員がいつ来るか不明•閉じ込められた人の命の危険が迫っている
大災害時の閉じ込め事故の救出作業ではマンションの優先度は低いので、直下型地震対策として救出対応訓練は必要ですが、エレベーター保守
会社に救出訓練を要請しても断られるケースも多いです。オフィスビルのビル管理会社や管理部門でエレベーター救出訓練を行っている場合もありますので、お勤めの方は自社ビルでは誰が救出してくれるのかを確認してみてください。
また、
エレベーター用備蓄ボックスの設置も検討しましょう。

■マンション防災の目標
1.自宅を最高の避難場所にしましょう。
全住戸で1週間以上の在宅避難ができれば、避難物資の手配以外に管理組合がすることは何もありません。
2.住民同士が話し合いの機会を多く持ち、顔の見える関係性を築いて、より楽しいマンション生活を目指しましょう。
自助、共助を確かなものにするため、防災対策を普及させてください。

2令和4年度マンション管理基礎講座
11/6（日）管理組合運営を考える

令和4年度

マンション管理講座3

基礎講座

トラブル事例から考える

マンションは管理が命・管理組合運営に役立つ
事例を紹介

〈講師〉
大阪弁護士会 四辻 明洋（よつじ あきひろ）

11/6（日）管理組合運営を考える
講座4
資産価値の維持から考える

マンション管理計画認定制度等〈講師〉
を理解・活用して、公益社団法人マンションの資産価値の維持・ 大阪府不動産鑑定士協会
山本 祐一郎向上を図りましょう（ や ま もと ゆ う い ち ろう）■役員のなり手不足に関して
質問：理事の欠席者が多く、理事会決議ができない。何かいい対策はな
いか？
回答：WEBによる理事会の開催や理事の定員数の変更、役員報酬の導入などが考えられますが、マンションの状況に応じた解決策を議論することが重要です。
【WEB会議の注意点】•管理規約の整備
マンション標準管理規約（以下、「 標準管理規約」という、国土交通省令和３年６月改定）に理事会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。）と明記されたことから、これに倣った管理規約の場合は、規約変更は不要•後日のトラブルの回避
議決権行使の方法を規約等に定めておく•通信障害の対応
通信障害によって参加できない理事がいた場合、障害が発生していた間に行われた決議は無効になる可能性がある•WEBで参加できない理事への配慮
IT環境やITに関する知識が不十分な理事が、リアル参加できるよう会場を設けるなどの配慮が必要•十分な議論のための進行議論が尽くせるように進行役にスキルが必要•即時性、双方向性が必要【理事の欠員に対する対策】•予め管理規約で「○～○名」と定員に幅を持たせたり、「 ○名以内」と上限を定めておく•予め補欠の理事を総会で選任しておく•補欠の理事を理事会で選任できるように、管理規約に定める•補欠や後任の理事の任期も管理規約で規定しておく（標準管理規約（単棟型）36条2項参照））■管理規約に関して

3

質問：管理規約の改正で参考になるものは？
回答：標準管理規約（令和３年改正）を参考にしてください。
＜問題のある管理規約例＞●事例1
管理費の滞納が発生すれば、管理業者は滞納の事実を遅滞なく理事会に報告しなければならない◇管理規約は区分所有者相互間のルールを定めるもので、管理業者（第三者）の義務を定めても効果はありません。
●事例2
理事長の任期は1年。辞任または任期満了後は、20年間理事長等に就任できないとする改正◇適用される理事長がはっきりしません（前年の理事長にも適用されるのか？規約改定後から適用か？）。
◇理事長「等」の「等」が具体的に他の条文からわかるか。
◇再任禁止期間の20年は非現実的です。
◇長期政権の防止であれば、必要かつ十分な期間でよいと判断されます。
●事例3
専有部分は専ら住居として使用するものとし、区分所有者または親族以外の者を宿泊させてはならない◇管理規約は、『 建物またはその敷地もしくは附属施設の管理または使用に関する区分所有者相互間の事項』を定めるものです。
専有部分に対する制限は、建物全体の維持管理または共同生活上の秩序維持のために必要なものでなければ、所有権の制限を行う
正当性が問題となります。
●事例4『理事会全員の賛成があれば、規約の変更やマンションの建て替えができる』
・『区分所有法31条1項に関わらず、規約の設定、変更また

は廃止は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の多数による集会の決議によってする』とする改正◇強行法規に反する規約は無効です。
◇区分所有法には、規約で修正できる規定と修正できない規定があります。
【規約の制定・改正の重要なポイント】◆不合理な差別がない◆誰もが分かりやすい◆区分所有者または占有者の相互間の決まり◆建物の維持管理・共同生活上の維持に必要であること◆特定の区分所有者に不利益な改正は個別承諾が必要◆強行法規に反しないこと※弁護士やマンション管理士などの専門家を活用しましょう。

■管理費滞納に関して
質問：管理費等の未払いは、いつまでに解決しないといけないか？
回答：支払期限から5年以内に債務を認めさせるか、法的手続きを取らなければ時効にかかります。
質問：弁護士に滞納管理費の訴訟を依頼する場合、弁護士費用は最終的に誰が負担するのか？
回答：規約で定めていれば、弁護士費用を相手に請求できます（標準管理規約60条2項）。
質問：管理費等の滞納者の氏名と顔写真を、マンション内の掲示板に貼りだして支払いを督促したいが、問題ないか？
回答：東京地裁平成11年12月24日判決（判時1712号159頁）では不法行為（名誉毀損）にあたらないとしましたが、実効性に乏しく、世情が変化した現在では名誉毀損やプライバシー侵害に該当する恐れもあり、いずれも控えるべきでしょう。
質問：管理会社が管理をしていなかったので、滞納管理費の一部が時効にかかってしまった。管理会社に責任追及できる？
回答：できない可能性が高い。通常の管理委託契約では、管理会社が管理費の督促を行う期間は決まっており、それ以上の期間の滞納は責任を負いません。
【管理費滞納の重要なポイント】◆管理費の時効は支払期限から5年◆最終的には管理組合の責任◆滞納額が高額になるほど回収が困難
最終的には部屋を強制的に売却させ（区分所有法５９条）、次の所有者から回収することも可能ですが、滞納額が高額な場合には物件の買い手がつきにくく、大きな手間と費用がかかります。滞納は少額のうちに解消しましょう。

■排水管工事に関して
質問：共用部分の排水管工事の際、専有部分の排水管工事も管理組合が行って、修繕積立金を充てられるか？
回答：専有部分は各区分所有者が実費に応じて負担することが原則です。
＜例外的に許容される場合＞•共用部分の配管の取替と専有部分の配管の取替を一体的に行う場合•長期修繕計画に専有部分の配管取替が予定されている場合•専有部分の工事に修繕積立金を充当できる規約になっている場合•先行して工事をした者との衡平が保たれている場合
質問：マンション全体で排水管工事を行うにあたり、「工事の人を絶対に家に入れたくない」と強く主張する区分所有者への対応方法
回答：管理組合で立ち入りが「必要な範囲」かの検証をして、区分所有者に理解を求めて合意の上で進めましょう。裁判所に
「仮処分」
を申し
立てることは、費用と手間がかかることから最終手段と考えましょう。

■最後に区分所有法の改正議論が始まっています。
これからも貪欲に情報収集することをお勧めします。併せて、弁護士などの専門家を積極的に活用ください。

■マンションの管理の適正化の推進に関する法律の改正（以下、「マンション管理適正化法」という）■背景
令和2年時点の築40年超のマンションは81.4万戸ですが、令和12年には198万戸、令和22年には367万戸と大幅に増加し、老朽化や管理組合の担い手不足が顕在化する高経年マンションの急増が見込まれています。一方で、平成31年4月時点のマンションの建替えは累計244件（約19200戸）に留まっており、老朽化を抑制するための維持管理の適正化や、老朽化が進み維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取組強化が喫緊の課題です。
そのため、行政の役割の強化を通じた管理組合による適正管理の推進と、老朽化が進み維持修繕等が困難なマンションの再生（建替えや売却等）のさらなる円滑化を一体的に対応するため、令和4年4月から改正法が施行されました。
■概要①国による基本方針の策定（国の基本方針）
国土交通大臣がマンションの管理の適正化の推進を図るための基
本的な方針を策定②地方公共団体によるマンション管理適正化の推進•マンション管理適正化推進計画の策定（任意）
国の基本方針に基づき、管理の適正化推進のための施策に関する事項等を定める計画を策定•マンション管理適正化指針の策定•マンション管理計画認定制度
マンション管理適正化推進計画を作成した地方公共団体が、一定の基準を満たすマンションの管理計画を認定•管理適正化のための指導・助言等
管理の適正化のために必要に応じて管理組合に対して指導・助言
等を実施■マンション管理計画認定制度について
マンションの管理水準を底上げし、管理組合の自立を促して良好な管理状態を保たせることを目的に令和4年４月から運用が開始されました。
■制度の概要運
営：地方公共団体
審 査 者：地方公共団体
有効期間：5年間
費
用：地方公共団体によって異なる
判
定：認定or非認定
認定基準：16項目+地域で独自基準を設けることもできる※大阪市では４つの基準を独自追加しました■主な認定基準（１）修繕その他管理の方法•長期修繕計画の計画期間が一定期間以上あること等（２）修繕その他の管理に係る資金計画•長期修繕計画に基づき修繕積立金を設定していること等（３）管理組合の運営状況•総会を定期的に開催していること等（４）管理適正化指針・市区独自の管理適正化指針に照らして適切なものであること※管理組合運営を行う上での必要最低限の項目が多い■制度の認定を受けるメリット•居住者の管理意識が向上することで、マンションの管理の適正化が推進されます。
•資産価値が市場で高く評価されることが期待できます。
•認定を取得したマンションには、（ 独）住宅金融支援機構のマンショ

ン共用部リフォーム融資やフラット35維持保全型の金利の引き下げ等の優遇措置があります。
※住まい・る債の金利優遇措置は令和５年度から実施■マンション管理適正評価制度について（一社）マンション管理業協会が運営する制度で、マンションの管理状
態や管理組合運営の状態を6段階で評価して、その結果を当該協会のホームページや不動産情報サイトで公開しています。
■制度の概要と目的「マンション管理計画認定制度」
を補完する民間事業者の評価制度
評 価 者：（一社）マンション管理業協会の定める講習を修了した管理業務主任者及びマンション管理士
有効期間：1年
登 録 料：5,500円（税込）+評価・申請手数料
判
定：6段階評価
審査項目：マンションの管理状態をカテゴリー分けした30項目■評価項目•管理体制（20点）
管理者に関する規定、総会の開催、議事録の保管、規約が標準管理規約に準拠しているか等•耐震診断（10点）
耐震診断の実施有無、
またはその結果による改修計画の有無等•管理組合収支（40点）
余剰金の有無、滞納住戸の有無、修繕積立金の徴収方式等•生活関連（10点）
緊急時の対応、消防訓練の実施有無、防災マニュアルの整備状況等•建築・設備（20点）
長期修繕計画の有無や期間、見直しの頻度、竣工図書や修繕履歴の保管等■適正評価制度を受けるメリット•マンション管理計画認定制度に比べて細かく評価されるので、管理組合の目標設定や設定した目標に向けた運営がしやすくなります。
•管理の行き届いた状態を長期的に維持することができます。
•健全な組合運営や計画的な修繕の実施など、良好な管理を維持することで居住価値の向上が図れます。
•東急リバブル、三井のリハウス等の不動産情報サイトで評価結果が公表され、市場評価が受けられます。
•適切な管理の維持によって、市場でのリセールバリューの向上も見込まれます。

■まとめ
マンション管理は管理会社や管理組合の理事がやってくれるという認識が多いと思いますが、マンションを主体的に維持管理するのは組合員である区分所有者です。建物、設備などのハード面は適正な保守をせずに放置していると、最悪の場合は廃墟化してしまいます。
ソフト面では、
しっかりと理事会、組合運営を行って適正な保守のための健全な経済的基盤を確立していないと、安全で住みやすい住環境を維持できなくなってしまいます。
「マンション管理計画認定制度」
や「マンション管理適正評
価制度」
によって、マンションの管理状況が公表される時代になりました。
他人任せにせず、各区分所有者が主体的にマンションを管理することがますます重要になっています。そのためには、専門家や管理会社をパートナーとしてどのように活用するかが重要になります。

4令和4年度マンション管理基礎講座
11/13（日）高経年マンションの管理を考える
講座５

大阪府建築士会

橋本 賴幸（ は し も と より た か ）■健全な財政基盤に裏打ちされた計画的な補修【長期修繕計画とは】
いつ頃、どのような理由で、どれほどのお金が必要になるかをグラフで可視化して管理することは重要です。経年劣化だけでなく、台風などの災害の被害も想定して共用部の修繕計画を作成します。予想される大規模修繕工事に対応できる財務状況となっているかの検証が長期修繕計画で可能です。管理組合の財政基盤が健全であり続けるために、長期修繕計画の作成が大事です。
【マンションの価値と修繕】
経年劣化部分の補修や修繕だけで完全に新築時の性能を備えた状態に戻すことは難しく、世の中の変化等に合わせた考え方や設備を取り入
れること
（改良）
で、新築時より少しグレードアップできて、マンションの価値も下がりにくくなります。
マンションの価値とは、居住者が満足に、快適に住めるマンションであることを言い、そのために修繕工事を計画的に繰り返し行います。

■独立行政法人
住宅金融支援機構とマンション管理
前身の住宅金融公庫の業務を継承して、政府が全額出資する法人として平成19年に発足した組織で、個人向け住宅ローンのほか、マンションの施策、維持・管理、再生についても支援を行っています。
住宅ローン商品の１つである「フラット35」には、購入するマンションに「管理規約があること」、「長期修繕計画期間が20年以上あること」という条件が定められています。
この点からもマンション管理の重要性をお分かりいただけると思います。
また、
これら管理規約や長期修繕計画は、社会の変化に応じて定期的に見直すことが重要だと考えます。

マンション管理

長期修繕計画の考え方

しっかりとした
長期修繕計画を立て定期的に〈講師〉
見直しましょう
公益社団法人

基礎講座〈講師〉
独立行政法人住宅金融支援機構近畿支店

田中 聡

最近はマンションの開発業者が長期修繕計画を作って販売していることが多く、修繕積立基金、修繕積立一時金という名称で購入代金に含まれていることがあります。築浅のマンションは修繕工事の機会が少ないので、第1回目の大規模修繕工事の費用は賄えます。
しかし、期間の経過に伴って細かい工事が増えるため、長期修繕計画どおりにお金は貯まっている
のに、第2回目の大規模修繕工事から工事資金が不足する管理組合も見受けられます。
必要な資金の準備には、•しっかりと長期修繕計画を立て、修繕積立金を計画的に貯める•計画を適切な時期に見直すことが重要です。

5

11/13（日）■“きちんと”見直す【自分たちで見直すツール】
マンション管理計画認定制度の認定基準の1つである「長期修繕計画の作成及び見直し」に役立つツールとして独立行政法人住宅金融支援機構の「マンションライフサイクルシミュレーション～長期
修繕ナビ～」があります。
【概要】
マンションの規模や築年数、予定される工事の内容などの基礎情報を入力し、同規模、同築年数のマンションの「平均的な大規模修繕工事費用」や、今後40年間の「修繕積立金の負担額」、「修繕積立金会計の収支」などを無料で試算できます。
また、管理組合が抱える大規模修繕工事の不安を解消する冊子として「大規模修繕の手引き」もご活用いただけます。

高経年マンションの管理を考える
講座6
住民の高齢化について
住民の高齢化に関する
諸問題

〈講師〉

大阪司法書士会

岡川 敦也（おかがわ あつや）

（ た な か さ とし ）■マンション管理の基本

マンションライフサイクル
シミュレーション～長期修繕ナビ～

大規模修繕の手引き【必要な見直しとは】
本当に必要な工事かどうかを“きちんと”判断することです。
判断さえできれば、長期修繕計画での工事の実施予定時期を少し先送りしても構いません。
長期修繕計画の見直しでは修繕単価の見直し、修繕積立金の不足などをイメージされるでしょうが、必要な見直しとは、建物の劣化の進行度合
いから、必要な工事の実施時期の目途を見極めることです。

【見直しのポイント】▶改良工事
劣化部分の機能回復のほか、省エネ、バリアフリー、耐震など時代に合わせて必要なもの、変わっていく世の中に対応して、住民が快適に過ごせ【共用部リフォーム融資の利用実態】
るようにするための工事の可能性や必要とされる工事金額を知ることはマンション共用部リフォーム融資を利用された管理組合は過去5年間で大切です。
約1900件（全国）ですが、その約６倍の件数のご相談を受け付けています。 ▶効率的な修繕工事
お申込みが受け付けられなかった事案が多い主な理由は、専門家に技術的な判断を仰がなかったため、不要不急の工事をしたり、必•決算書が作成されていない
要な工事をしなかったりして、建物の劣化が進行し、修繕に膨大なエネル•区分経理ができていない
ギーや時間、費用がかかった事例も多くあります。
技術的な判断は必要です。
•修繕積立金を計画的に積立てていない、もしくは積立て開始から１年▶管理組合の財政基盤
未満
工事の修繕周期が1年延びれば、修繕積立金を1年分多く貯めることがです。
できます。不要不急と判断できれば、工事の実施時期を先送りにする判断も管理組合の財政基盤を考えると非常に重要です。判断を技術的な根拠を持って行うことが本当の見直しだと思います。

■長期修繕計画通りでも修繕積立金が不足する理由

令和4年度【専門家の役割】
長期修繕計画は、作成した時点での将来予想でしかありません。そのため計画の見直しが必要とされるのであって、技術的な知見を有する専門家を活用することは大切です。

■最後に大規模修繕工事に際しては専門委員会の起ち上げなど、継続性を考えて2、3年前から準備される管理組合が多いと思います。長期修繕計画の見直しに関しても同様に住民1人1人に自分のこととして考える意識や関心を持ってもらうことが重要です。そうすれば、実効性の高い長期修繕計画ができ、結果として、マンション管理計画認定やマンション管理適正評
価制度での高い評価にもつながるのではないでしょうか。

▶任意後見制度
後見人の資格制限は特にありませんが、公正証書の作成が必要になることから、成年後見制度に関する十分な知識を有する専門家に相談
分譲マンションでは、区分所有者全員で建物並びにその敷地及び附属することが望ましいです。
設備の管理を行うための団体（管理組合）を構成し、団体の意思決定は総（管理組合ができること）
会で行います。即ち、分譲マンションは区分所有者全員の責任と権限にお成年後見制度の手続きに関与することはできませんので、必要な住いて管理を行います。理事長は建物の区分所有等に関する法律の「管理民への情報提供や地域との連携を深めて支援を行います。
者」としている管理規約が多く、総会で決議した事項の執行を担います。
▶住民に対する成年後見制度や相談機関の情報提供
多くのマンションで業務を行う管理会社は、管理組合から委託を受けてい▶家族等の連絡先の把握
るにすぎません。
▶行政や福祉関係機関、法律専門職との連携■総会での意思決定について•地域包括支援センター
総会の意思決定は、「区分所有者及び議決権の各過半数」
で決すること•大阪市成年後見支援センター
が原則です。
ただし、共用部分の変更、規約の改正等の重要な決議は、決•大阪司法書士会
議要件が加重されます。そのため、マンション管理に参加せず、議決権を•大阪弁護士会行使しない住民が1/4存在すると重要な意思決定ができなくなります。
（３）住民が亡くなられた場合の課題▶「相続登記」を行って相続人名義に変更することが義務化されます■住民の高齢化が進むと（令和6年施行）（マンション管理組合にとっての課題）（１）体力的に役員の仕事を行うことが困難な住民が増加し、役員のなり
遺産分割協議が未了の場合、総会等の議決権を行使する者が決まら手不足が生じます。
ず、議案の可決に支障が出る可能性があります。
（2）認知症や病気等のため、総会で議決権を行使することが難しい住民相続開始による引落口座の凍結等で、管理費の滞納が懸念されます。
が増加し、議案が可決できず管理に支障をきたす事態も起こり得ます。
（複雑な相続手続きが必要な場合）（3）住民が亡くなられた後、相続登記されずに放置されることで、管理費▶相続人の中に認知症の人がいる場合等の滞納が懸念されます。
例えば、高齢のご夫婦で夫が死亡し、妻が認知症だった場合、まず妻（4）住民が介護施設に入所する等、空き家の増加が懸念されます。
の成年後見人を選任する必要があります。
こうした管理不全につながりかねないリスクへの対応が、管理組合に求▶相続人が存在しない場合められます。
相続人がいない（子や孫、親、兄弟姉妹等が誰もいない）、全員が相（１）高齢化による役員のなり手不足
続を放棄した場合などは、利害関係人が家庭裁判所で相続財産管理人
多くのマンションに共通する課題のため、高齢化以外にも原因は様々
選任の申立てをする必要があります。
です。
しかしながら、住民の高齢化は深刻度合を加速します。
（管理組合ができること）
対策
相続手続き自体は何もできませんので、問題が起こった場合に備え（外部専門家への委託）て、住民の意識の向上を図り、円滑な相続手続きのための情報提供を•役員（理事、理事長など）を外部専門家に委託する
行っておきましょう。
•管理規約を変更して理事会を廃止し、管理者を外部専門家に委託する（４）住民の所在不明（外部専門家を活用する際の課題）▶管理組合が所在を把握できていない場合
先を見越した準備と住民の合意形成が重要になります。
•高齢の住民が病気で長期入院したり、介護施設に入所したりして居•管理規約等の整備が必要です
所が分からなくなることがあります•誰に何を依頼するのか十分な検討が必要です•高齢の住民が亡くなり、その相続人の存在や連絡先を把握していな•報酬の支払いが必要です
いことがあります（２）住民が認知症になった場合の問題▶発生する問題•管理費は誰が支払いますか？
•管理費等の滞納（自動引落になっていた通帳の残高不足や口座凍結）•総会の議決権行使は誰が行いますか？
•管理不全による環境悪化•介護施設に入所して空き家になった場合など、専有部分は誰が管理（管理組合ができること）を行いますか？
長期間不在となる場合の連絡先や緊急連絡先の届出等のルールを•住居として利用しなくなっても、売却ができません
決めておきましょう。
対策
また、管理組合が「利害関係人」
として不在者財産管理人の選任申立
区分所有者の代わりに管理（処分）する、成年後見制度を検討しましょう。
てを検討しましょう。
（成年後見制度の基礎知識）▶成年後見制度とは？
「精神上の障害」
により、判断能力が不十分な方を後見人等が支援（財■最後に
産管理・身上保護）を行う制度で、「法定後見制度」と「任意後見制度」に高齢化の問題はどのマンションにも共通に発生します。
マンションは人区分されます。
認知症は「精神上の障害」
に当たりますが、体力の低下やの集まりですから、ご自身ではなく、他の住民が高齢者になっていれば、病気、けがなどの身体的な理由とする場合は制度を利用できません。
それに伴って生じる問題はご自身の問題にもなります。管理組合は個々▶法定後見制度の区分所有者の問題には関与はできませんので、基本的には、個々の区•申立て人は、本人・配偶者などに限られます
分所有者とそのご家族で対応してもらわなければなりません。管理組合•申立書の作成や相談は、司法書士や弁護士に限られます（司法書士・
としては情報提供を行い、住民の知識を増やし、意識を向上させることに弁護士以外の者が申立書作成やその相談を業として行うと犯罪にな努めましょう。
「老い」
は必ずやってきます。
る可能性があります）
困ったときは、早めに気軽に専門家に相談ください。相談のタイミング•親族などが後見人になる場合は、司法書士や弁護士が監督人としてが早ければ早いほど、解決に向けた選択肢は広がります。
指導監督することがあります6