【事件の表示】
　特願２０００−２１５３０５「住宅賃貸システム及び不動産取引システム」拒絶査定不服審判事件〔平成１４年　１月３１日出願公開、特開２００２−　３２４５８〕について、次のとおり審決する。
【結　論】
　本件審判の請求は、成り立たない。
【理　由】
１．手続きの経緯
　本願は平成１２年７月１７日の出願であって、平成１４年１１月２１日付で拒絶査定がなされ、これに対し、同年１２月２７日に拒絶査定に対する審判請求がなされるとともに、平成１５年１月２４日付けで手続補正がなされたものである。
　　　
２．平成１５年１月２４日付の手続補正についての補正却下の決定
［補正却下の決定の結論］
　平成１５年１月２４日付の手続補正を却下する。
［理由］
（１）補正後の本願発明
　本件補正により、特許請求の範囲の請求項１は、
　「所在地、間取り等の物件固有の情報に対して借主が希望する第１の物件情報と、賃料、保証金等の変動可能な情報に対して借主が希望する第１の借主情報とが個々の借主毎に格納された借主データベースと、
　所在地、間取り等の物件固有の情報に対して貸主が提供する第２の物件情報と、賃料、保証金等の変動可能な情報に対して貸主が希望する第１の貸主情報とが個々の物件毎に格納された物件情報データベースと、
　前記借主データベースに格納されている第１の物件情報及び第１の借主情報に合致した物件を前記物件情報データベースから検索し、これを物件検索リストとして表示する検索手段と、
　前記表示された物件検索リストの中の物件に対して、賃貸の申込みのための仮押えを複数で且つ有限数の物件に対して可能とすると共に、仮押えが有効な期間を仮押え時から一定期間とする仮押手段と、
　前記物件検索リストに表示された物件毎に、前記仮押手段による全借主の有効な仮押えに対して各々の仮押え時に基づいた優先順序を付与した仮押え状況を表示する仮押状況表示手段と、
　前記仮押え時が一番早い借主に対して、当該物件の申込みが許可される旨を表示する申込表示手段とを備えた、住宅賃貸システム。」と補正された。
　　
　上記補正は、請求項１に記載した発明を特定するために必要な事項について限定を付加するものであるから、特許法第１７条の２第４項第２号の特許請求の範囲の減縮を目的とするものに該当する。
 　　　　
　そこで、本件補正後の前記請求項１に記載された発明（以下、「本願補正発明」という。）が特許出願の際独立して特許を受けることができるものであるか（平成１５年改正前特許法第１７条の２第５項において準用する同法第１２６条第４項の規定に適合するか）について以下に検討する。
　　　　
（２）引用例
　原審の拒絶の理由に引用された特開平７−２７１８５４号公報（以下、引用例という。）には、「不動産物件仲介業務用システム及び方法」に関して、次の事項が図面と共に記載されている。
 　　　　
　Ａ．「【従来の技術】一般的な不動産物件仲介業務の概要は、不動産業者が複数の不動産物件の斡旋を請負い、それらの不動産物件の情報を保有かつ管理し、顧客の要望に応じて保有する情報の中から選択された不動産物件の紹介を行うものである。さらに、顧客が紹介された物件の予約又は契約を希望した場合は、その手続を支援又は代行する。不動産物件としては、土地又は家屋、賃貸又は分譲、等々の種別があるが、これらの仲介業務においてほぼ共通する従来の手順は以下のようなものである。
賃貸住宅を例にすると、先ず、賃貸希望者（顧客）が不動産業者の営業所を訪れ、希望する家屋の条件を提示して適当な物件の紹介を依頼する。条件には、例えば、物件の所在する場所、賃貸料、間取り等が含まれる。
　Ｂ．「【課題を解決するための手段】上記の目的を実現するために本発明は以下の構成によるシステムを提供する。１）不動産物件を顧客の要望に応じて紹介し、該顧客による該不動産物件の予約要求等を処理する不動産物件仲介業務のためのシステムであって、個々の不動産物件の情報として少なくとも１つの映像データと予約状況データとを含む複数の不動産物件の情報を格納するデータベースと、前記データベースへのアクセス及び前記システム全体のデータを集中して処理するホスト・コンピュータと、前記ホスト・コンピュータと通信手段を介して随時接続可能な複数の端末とを含み、前記複数の端末のそれぞれが、前記システムにおける処理を分散処理するためのＣＰＵと、前記データベースが格納する情報の少なくとも一部又は全部を保有するための記憶装置と、該端末のユーザによる前記ホスト・コンピュータへの要求を入力する入力装置と、前記映像データを含む不動産物件の情報を表示可能な表示装置とを有し、前記端末のユーザにより入力される所定の条件に適合する不動産物件の情報の提示要求に応答して、該端末の前記記憶装置が保有する情報の中から検索することにより、又は前記データベースが格納する情報の中から検索することにより、該所定の条件に適合する不動産物件の情報を該端末の該表示装置上に表示し、前記端末のユーザにより入力される前記表示された不動産物件の予約手続要求に応答して、前記端末の記憶装置又は前記データベースの中の該不動産物件の情報に含まれる予約状況データを予約済に変更することを特徴とする不動産物件仲介業務用システムを提供する。２）上記１）において、前記個々の不動産物件の情報に含まれる前記映像データが、該不動産物件の外観及び内観の双方又はいずれかの写真を含むことを特徴とする不動産物件仲介業務用システムを提供する。」（公報段落番号０００７〜０００８）
　Ｃ．「【実施例】図１に、本発明による不動産物件仲介業務用システム１０の実施例の全体構成図を示す。このシステム１０は、ホストコンピュータセンター１４に設置されたホスト・コンピュータ１２と、ホスト・コンピュータ１２により管理される不動産物件情報データベース１６と、複数の端末制御装置１８及び通信手段２０を介してホスト・コンピュータ１２に随時接続可能な複数の端末から構成されるデータ処理システムである。図１中の端末等は例として描いたものである。不動産業者の営業所５００、５０２にはそれぞれデスクトップ型のコンピュータ１００、１０２やノート型のコンピュータ２００、２０２が置かれている。コンピュータ１００、１０２には記憶装置３００、３０２が接続されており、コンピュータ２００、２０２には、記憶装置４００、４０２が内蔵されている。また、５０６は、例えば顧客のところに出向いて物件の説明等する場合のように営業所以外で業務を行う任意の場所である。この際、携帯可能なノート型コンピュータ２０６を持参することができる。コンピュータ２０６にも記憶装置４０６が内蔵されている。また、５０４は自動車等の移動体であるが、記憶装置４０４を備えたノート型コンピュータ２０４を携帯することができ、移動通信網を介してホスト・コンピュータとの接続も可能である。以上の記憶装置は、一般的にはハードディスク装置又は磁気光学記憶装置等の大容量記憶装置であり、ホスト・コンピュータ１２のデータベース１６の情報をダウンロードして保有している。実施例においてダウンロードする情報量は、ホスト・コンピュータを接続しない状態でも通常の物件紹介業務を十分に行える量であり、従って図１の５０６で示すように顧客の方に出向いて業務を遂行することが可能になる。各端末は、好適にはパーソナル・コンピュータであり、ＣＰＵ、メモリ、記憶装置、表示装置、及び入力装置等の通常の構成要素を具備するとともにホスト・コンピュータ１２との通信機能を備えている。（略）ホスト・コンピュータ１２により管理されるデータベース１６には、多数の不動産物件情報が格納されている。各物件の情報は、複数の業者のそれぞれの端末から入力され、各業者別に区分されて管理されており、それぞれの端末から新規物件の追加、既存物件の削除、及び既存物件の情報内容の変更、追加、削除の要求すなわちアップロードがあれば、それに応じてホスト・コンピュータ１２がデータベース１６内のデータを操作する。（略）
賃貸不動産物件の場合、個々の物件の情報に含まれる一般的なデータとしては、物件の所在、家賃、間取り、最寄駅からの所要時間等がある。本発明によるシステムでは、個々の物件の情報としてさらに映像データを含むことが特徴の１つである。
　Ｄ．「図２は、本発明による不動産物件仲介業務用システムを用いた仲介業務の手順の一例である。ステップ１００は、ホスト・コンピュータ１２のデータベース１６に多数の物件情報が格納されていることを示す。このデータベースに含まれるデータの内容は、各端末からのデータ入力により時々刻々変更されるものである。また、データベースの情報は、少なくともその一部あるいは全部が各端末にダウンロードされその記憶装置内に保有されている。図２のステップ１０１において、顧客がいずれかの不動産業者の営業所を訪れ、物件紹介を依頼すると仲介業務が開始される。本システムの利用を開始するにあたり、本システムの端末であるパーソナル・コンピュータのユーザ（不動産業者）はユーザ名とパスワードを入力する。次にこの端末のユーザは、検索条件設定画面上で、顧客の希望に沿って検索条件を入力する。
この検索条件とは、例えば、路線、間取り、家賃等である。
　Ｅ．「現地において顧客が実際の物件を見た結果、契約したい旨の意志を示した場合、図２のステップ１０４において、本システムを利用してその場で当該物件の予約手続すなわち仮差押え（交渉上の優先権の獲得）をすることができる。図３の例により具体的に示すと、ウィンドウ５０の表示中の選択ボタン５９「予約」をクリックする操作のみでよい。「予約」ボタン５９をクリックすると子ウィンドウ（図示せず）が開かれ、業者の担当者名、パスワード、契約する人の氏名等を入力すると直ちにホスト・コンピュータに予約要求が送られ、当該物件の予約状況データの内容を「予約済」に変更する。これによりこの予約は有効となり、予約手続は完了する。従って、本システムにおいては当該物件の管理会社が休日等で予約手続ができない状況であっても、それに拘らず即座に当該物件を確保し顧客の要望に応じることができる。また、同様な状況で現地で物件の内観を確認できない場合であっても、映像データによりその情報を得ることができそれに基づいて顧客が判断することができる。」（公報段落番号００２０）
　Ｆ．「さらに図２のステップ１０５において、ホスト・コンピュータ１２が、予約又は契約をした顧客についてその氏名、連絡先又は顔写真等の個人情報を物件データベース１６内の当該物件情報の顧客データとして格納する。この顧客データを顧客データベースとして利用することにより、各業者は契約後の顧客との種々の手続を容易に管理することができ、また顧客の動向を把握することができる。例えば、その業者が仲介のみでなくその物件の賃貸管理をも行う場合は、家賃の納入手続や更新の手続のためにこの顧客データベースを利用する。」（公報段落番号００２１）
　
　　ここで、Ｄの記載において「検索条件とは、例えば、路線、間取り、家賃等である。」としか記載されていないが、Ａの記載（「賃貸住宅を例にすると、先ず、賃貸希望者（顧客）が不動産業者の営業所を訪れ、希望する家屋の条件を提示して適当な物件の紹介を依頼する。条件には、例えば、
物件の所在する場所
　そして、引用例の「イ．顧客」および「ロ．家賃や賃貸料」は、それぞれ「イ．借主」および「ロ．賃料」と同じ意味である。また、引用例の不動産物件情報データベース１６に格納される個々の物件の情報は「貸主」が希望する情報であることも自明である。、
　更に、「所在地や間取り」は物件固有の変動のない物件情報であり、また、「賃料」は顧客（借主）や貸主によって変動可能な情報であることも自明である。
　　従って、これらの記載からして、引用例には次のような発明が記載されていると認められる。
　「所在地、間取り等の物件固有の情報に対して借主が希望する第１の物件情報と、賃料等の変動可能な情報に対して借主が希望する第１の借主情報と、
　所在地、間取り等の物件固有の情報に対して貸主が提供する第２の物件情報と、賃料等の変動可能な情報に対して貸主が希望する第１の貸主情報とが個々の物件毎に格納された不動産物件情報データベースと、
　前記借主が希望する第１の物件情報と借主が希望する第１の借主情報に合致した物件を前記不動産物件情報データベースから検索し、これを物件検索リストとして表示する検索手段と、
　前記表示された物件検索リストの中の物件に対して、賃貸交渉のための仮差押えを可能とする仮押手段と、
　を備えた、不動産物件仲介業務用システム。」（以下、引用例記載の発明という。）
　　　　　　
（３） 本願補正発明と引用例記載の発明の対比
  引用例記載の発明の「不動産物件情報データベース」は、本願補正発明の「物件情報データベース」に相当し、また、引用例記載の発明の「不動産物件仲介業務用システム」は、本願補正発明の「住宅賃貸システム」に相当する。
　また、引用例記載の発明の「賃貸交渉のための仮差押え」は、本願補正発明の「賃貸の申込みのための仮押え」と同じ意味である。
　
　従って、両者は、
「所在地、間取り等の物件固有の情報に対して借主が希望する第１の物件情報と、賃料等の変動可能な情報に対して借主が希望する第１の借主情報と、
　所在地、間取り等の物件固有の情報に対して貸主が提供する第２の物件情報と、賃料等の変動可能な情報に対して貸主が希望する第１の貸主情報とが個々の物件毎に格納された物件情報データベースと、
　前記借主が希望する第１の物件情報と借主が希望する第１の借主情報に合致した物件を前記物件情報データベースから検索し、これを物件検索リストとして表示する検索手段と、
　前記表示された物件検索リストの中の物件に対して、賃貸の申込みのための仮押えを可能とする仮押手段と、
　を備えた、住宅賃貸システム」である点で一致し、以下の点で相違する。
　　　　
  （相違点１）
　本願補正発明では「借主が希望する第１の物件情報」と「借主が希望する第１の借主情報」はデータベースに個々の借主毎に格納されているが、引用例記載の発明では、借主に関するこれらのデータはデータベースには格納されていない。
　また、本願補正発明の「借主が希望する第１の借主情報」および「貸主が希望する第１貸主情報」には「保証金」が含まれているが、引用例記載の発明には「保証金」に関しては記載されていない。
　
  （相違点２）
  本願補正発明では、「賃貸の申込みのための仮押えを複数で且つ有限数の物件に対して可能とすると共に、仮押えが有効な期間を仮押え時から一定期間」としているが、引用例記載の発明ではこの点は記載されていない点。
　
  （相違点３）
  本願補正発明では、「前記物件検索リストに表示された物件毎に、前記仮押え手段による全借主の有効な仮押えに対して各々の仮押え時に基づいた優先順序を付与した仮押え状況を表示する仮押状況表示手段」を有しているが、引用例記載の発明にはこの点については記載されていない。
　
　（相違点４）
　本願補正発明では、「前記仮押え時が一番早い借主に対して、当該物件の申込みが許可される旨を表示する申込表示手段」を設けているが、引用例記載の発明ではこの点は記載されていない。
　
（４）当審の判断
　上記相違点について検討する
　　
　（相違点１） について
　本願補正発明では、段落００５４に「図を参照して、本システムに登録された借主が物件情報を検索しようとすると、まずステップＳ１０１において希望する物件情報等を入力して借主データベース４５に格納するか、あるいはすでに借主データベース４５に格納されている自己の登録データ等を取得する。図５はこの物件情報等の具体的内容を示した借主情報テーブルの内容を示した図である。」と記載されているように、借主データベースは検索の際のデータとして利用するためのものであり、それ以外には格別の意味は有していない。
　そして、一般に、目的や利害が共通する関係者をインターネット上でマッチング検索を行う際、事前に関係者のデータベースを作成してそれらのデータベースの情報を基に条件に合う検索を行ってマッチングを行うことは、周知である。（例えば、求人者ＤＢと求職者ＤＢを設けて、これらのデータベースの情報を基に条件に合う関係者を検索してマッチングを行うことは、例示するまでもなく周知である。）
　また、引用例においても、上記「（２）（ａ）Ｆ」に記載のように、データベースの内容は異なるが、登録した顧客（即ち、借主）に関するデータベースを作成することも記載されている。
　したがって、引用例記載の発明においても、「借主が希望する第１の物件情報」と「借主が希望する第１の借主情報」をデータベースに格納するようにすることは、当業者が適宜実施しうる程度のことと認められる。
　なお、不動産物件の斡旋を行う際、借主と貸主との間における交渉や関心項目のひとつとして、「保証金」は例示するもでもなく周知であり、また、この情報自体には格別な技術的な特徴は認められない。　
　したがって、引用例記載の発明において、「借主が希望する第１の借主情報」および「貸主が希望する第１貸主情報」に「保証金」を含めることは、当業者が適宜実施しうる程度のことと認められる。
　
  （相違点２）について
　一般に、不動産物件の仲介業務において、借主は賃貸契約を行う前に複数の物件をチェックを行っている様に、借主希望者が複数の物件に対して取引申込の希望（即ち、本願補正発明でいう借り押さえ）を持つことは、極めて普通のことである。また、その際、不動産業者から、借主希望者の取引申込希望件数に制限を設けること、更には、物件に付いての借り押さえ期間に制限を設けることも、業務のスムーズな運営上当然のことと認められる。そして、これらの点に、格別な技術的な特徴は認められない。
　したがって、引用例記載の発明の仮押手段においても、「賃貸の申込みのための仮押えを複数で且つ有限数の物件に対して可能とすると共に、仮押えが有効な期間を仮押え時から一定期間」とすることは、当業者が適宜実施しうることと認められる
　
  （相違点３）について
　上記「（相違点２）について」で説明したとおり、不動産物件の仲介業務において、借主希望者が複数の物件に対して取引申込の希望（即ち、本願補正発明でいう借り押さえ）を持つことは、極めて普通のことである。
　更に、不動産物件の仲介業務において、一つの物件に複数の取引申込希望（即ち、本願補正発明でいう借り押さえ）が合った場合に、最も早く取引申込を行った人に交渉の優先権を与え、それ以降に申込を行った人に対しては、不動産仲介業者から申込者に対して、当該案件に対して他の人から既に申込が希望があり、申込順番に基づいたキャンセル待ち（例えば、後何番目）である旨伝えることも、ビジネス上通常実施されていることである。
　そして、施設等の予約を端末を通じて行う際、「希望する施設の予約に対して予約時に基づいた優先順序を示した予約状況を表示」することは、周知のことである。［例えば、イ．特開平５−２３３６５２号公報（段落００８０〜００８７，及び、図１５参照。）、ロ．特開平９−２２３１７９号公報（段落００１６、段落００２７〜００２８（注：これらにはキャンセル待ち情報との記載もある。）参照）、ハ．特開２０００−４０１１２号公報（段落００３１〜００３２，段落００４６〜００４８，段落００５６参照］
　したがって、引用例記載の発明においても、当該周知の手段を採用し、複数の借り押さえ希望者が合った場合に、「物件検索リストに表示された物件毎に、前記仮押手段による全借主の有効な仮押えに対して各々の仮押え時に基づいた優先順序を付与した仮押え状況を表示する仮押状況表示手段」を設けるように構成することは、当業者が容易に考えられることと認められる。
　
　（相違点４）について
　上記「（相違点３）について」で説明したとおり、「一つの物件に複数の取引申込希望（即ち、本願補正発明でいう借り押さえ）が合った場合に、最も早く取引申込を行った人に交渉の優先権を与えること」は通常実施されていることであり、また、前記周知例（イ．特開平５−２３３６５２号公報、ロ．特開平９−２２３１７９号公報、ハ．特開平２０００−４０１１２号公報）では、キャンセル待ち予約情報に加え、予約がその時点で実行可能な時にはその旨予約者に知らしめているものである。
　したがって、引用例記載の発明において、同一物件に対して複数の借主希望者がある場合に、借り押さえが一番早い者に対して申込が許可される旨を表示する手段を設けることは、当業者が適宜実施しうることと認められる。
　　　
　そして、本願補正発明の作用効果も、引用例記載の発明および周知技術から当業者が予測できる範囲のものである。　
  したがって、本願補正発明は、引用例記載の発明および周知技術に基づいて、当業者が容易に発明をすることができたものであるから、特許法第２９条第２項の規定により特許出願の際独立して特許を受けることができないものである。
　　　
（５）むすび
　以上のとおり、本件補正は、平成１５年改正前特許法第１７条の２第５項で準用する同法第１２６条第４項の規定に違反するものであり、特許法第１５９条第１項で準用する特許法第５３条第１項の規定により却下されるべきものである。
 　　　　
３．本願発明について
 平成１５年１月２４日付の手続補正は上記のとおり却下されたので、本願の請求項１に係る発明（以下、「本願発明」という。）は、平成１４年８月２９日付手続補正書の特許請求の範囲の請求項１に記載された事項により特定される、以下のとおりのものである。
 「所在地、間取り等の物件固有の情報に対して借主が希望する第１の物件情報と、賃料、保証金等の変動可能な情報に対して借主が希望する第１の借主情報とが個々の借主毎に格納された借主データベースと、
　所在地、間取り等の物件固有の情報に対して貸主が提供する第２の物件情報と、賃料、保証金等の変動可能な情報に対して貸主が希望する第１の貸主情報とが個々の物件毎に格納された物件情報データベースと、
　前記借主データベースに格納されている第１の物件情報及び第１の借主情報に合致した物件を前記物件情報データベースから検索し、これを物件検索リストとして表示する検索手段と、
　前記物件検索リストに表示された物件に対して、当該借主にのみ賃貸の申込みを可能とするための仮押えを可能とする仮押え手段とを備え、
　前記仮押え手段によって同一借主によって仮押えできる物件数は有限であり、且つ仮押え状態が有効な期間は仮押え時から一定期間であり、同一物件に対して、異なった借主は各々仮押え可能であるとともに仮押え時に基づいて優先順位が付けられており、仮押え時が一番早い借主のみが該物件に対して申込みが許可され、前記物件検索リストには、各物件毎に全借主による仮押え状況が併せて表示される、住宅賃貸システム。」
　　
　（１）引用例
   原査定の拒絶の理由に引用された引用例、および、その記載事項は、前記「２．（２）」 に記載したとおりである。
　　　
 （２）対比・判断
   本願発明の構成要件を全て含み、さらに他の構成要件を付加したものに相当する本願補正発明が、前記「２（４）」に記載したとおり、引用例記載の発明および周知技術に基づいて、当業者が容易に発明をすることが出来たものであるから、本願発明も、同様の理由により、引用例記載の発明および周知技術に基づいて、当業者が容易に発明をすることができたものである。
　　　　　
（３）むすび
   以上のとおり、本願発明は、 引用例記載の発明および周知技術に基づいて、当業者が容易に発明をすることができたものであるから、特許法第２９条第２項の規定により特許を受けることができない。
　よって、結論のとおり審決する。