【事件の表示】
　特願２０００−３７９１１２「不動産業務支援システム」拒絶査定不服審判事件〔平成１４年　７月　５日出願公開、特開２００２−１８９７９０〕について、次のとおり審決する。
【結　論】
　本件審判の請求は、成り立たない。
【理　由】
１．手続の経緯
　本願は、平成１２年１２月１３日（優先権主張平成１２年１０月１０日）の出願であって、平成１５年５月１日付けで拒絶査定がなされ、これに対して同年６月１２日に拒絶査定に対する審判の請求がなされるとともに、同日付けで手続補正がなされたものである。
　
２．平成１５年６月１２日付けの手続補正についての却下の決定
［補正却下の決定の結論］
　平成１５年６月１２日付けの手続補正を却下する。
［理由］
（１）補正後の特許請求の範囲
　本補正により、特許請求の範囲の請求項１は、
「【請求項１】業者の端末装置と、ネットワーク上におけるＷｅｂサイトを通じて通信可能な不動産業務支援システムにおいて、
　
不動産業務を支援するための会社により立案された事業計画を
土地の選定から事業終了後の管理までの土地の購入工程と、建造物の設計工程と、建造物の施工工程と、建造物の販売工程と、建造物の管理工程から構成される
すべてを
　前記公募手段に基づく前記業者の前記端末装置からの入札に基づいて工程毎の業者を選定する選定手段と、
　前記選定手段により選定された業者及び選定に対しての詳細情報を前記Ｗｅｂサイト上で公表する公表手段と、
　前記選定手段により選定された業者の端末装置にネットワークを介して前記選定されたことを示す情報を通知する通知手段と、
　を具備する不動産業務支援システム。」
と補正された。
　上記補正は、補正前の請求項１に記載された発明の発明特定事項にさらに限定事項を加えて補正後の請求項１としたものであり、特許法第１７条の２第４項第２号の特許請求の範囲の減縮を目的とするものに該当する。
　
　そこで、本補正後の前記請求項１に記載されている発明（以下、「本願補正発明」という。）が特許出願の際に独立して特許を受けることができ、本補正が平成１５年改正前特許法第１７条の２第５項において準用する同法第１２６条第４項の規定を満たすものであるかについて以下検討する。
　
（２）引用例
（２−１）原査定の拒絶の理由に引用された、”ｅビジネス徹底活用法〜横の繋がりでビジネス変革期を乗り切ろう”，Ｉ／Ｏ別冊　ｅ商売　２０００　ｖｏｌ．２，株式会社工学社，２０００年６月２０日，初版，３〜１５頁（以下、「刊行物１」という。）には、図面とともに次の事項が記載されている。
　　ア　「共同購買者を対象にしたビジネス
−コーポラティブハウスの販売」（８頁上欄１〜３行）
　　イ　「「コーポラティブハウス」とは
　集合住宅では一般的に、人々は出来合いの分譲マンションなどを各自購入することが多い。当然、間取り、建築素材など、住宅そのものへの細かい要求は、かなりの範囲で制限されることになる。
　隣人たちと事前にコミュニティを形成する機会もないまま、行き当たりばったりで出会った人々とマンションの生活を営んで行かなくてはならない。
　また、一般的なマンションの販売には「デベロッパー」という業者が介在し、モデルルームの建設なども必要なので、それらの少なからぬ経費が購入費に上乗せされることになる。
　ところが、コーポラティブハウスという方式では、住宅の購入を考えている人たちが自ら集まり、共同で土地を購入し、ミーティングを繰り返しながら各自の要望を生かした設計を行い、自らが工事を発注して住宅を取得するのである。
　この方式にすれば、介在業者などの諸経費を軽減することができ、一般的な価格の七割から八割にまで購入価格を軽減できる。気の合う仲間同士、そうでなくともミーティングで気心の知れた人々とマンションの生活を営むことができる−という利点もある。設計にもかなり大きな範囲で要求を生かすことができるのである。」（８頁上欄２４行〜同下欄２５行）
　　ウ　「インターネットの普及は、これをコーポラティブハウスへの参加者を募る手段として採用することで、見知らぬもの同士によるコーポラティブハウスという新しい選択肢をもたらすことになった。」（９頁上欄４〜９行）
　　エ　「被災地復興の経験を生かして
　阪神大震災後の神戸で生まれた（株）キューブは、居住者主体の町づくりの具体的展開としてコーポラティブハウスの事業化にコーディネーターおよび設計者として参画している。
　コーディネートにあたって、震災後の集合住宅の建て替えや長屋住宅の共同化を行った際に経験した問題点やそれを乗り越えた方法論を下敷きに、従来のコーポラティブハウス方式が抱えていた限界を乗り越えるシステムの構築に挑んでいる。
　インターネット上ではコーポラティブハウスの販売、用地取得などを展開しているほか、参加者募集には新聞折り込みのチラシとともにホームページを利用している。
　媒体的な効果としては、現在のところ折り込みチラシの方が中心ではあるが、次第にインターネットでの情報公開の効果が上がってきているため、将来的には大きな可能性があると感じているという。
　チラシでは紙面の都合上掲載することのできない情報をインターネットでは公開することができ、それがコーポラティブハウス事業者に不可欠である顧客の信頼性を勝ち取る助けになっている。具体的には、社の概要や事業実績、これまで手掛けた仕事の具体的な情報などを掲載するといった情報公開である。
　また、インターネット上で同時に「コーポラティブハウス友の会」という会員組織も募集している。双方向性というインターネットの特性を活用し、そこで得られた会員のニーズを踏まえて新規の事業用地選定を行うこともできる。
　将来的には、先にプロジェクトごとに確実に参加する会員が一定数集まってから、そのプロジェクトのために事業用地を選定することもあり得るだろう、という。」（９頁下欄６行〜１０頁第２欄３行）
　　オ　１０頁の「コーポラティブハウス建設の見取り図」では、コンピュータシステムを表す絵のそばに「インターネット等によるコーディネート」と記載され、これと「土地所有者」、「設計者」、「施行会社など」が矢印で結ばれている。
　
　これらの記載事項及び図１によれば、刊行物１には、
「コーポラティブハウス事業者がコーポラティブハウスの事業をコーディネートし、インターネット上ではコーポラティブハウスの販売、用地取得などを展開しているほか、参加者募集にはホームページを利用している。これに用いられているコンピュータシステム。」という発明（以下、「引用発明」という。）が記載されている。
　
（２−２）同じく、原査定の拒絶の理由に引用された、中山秀夫，”２１世紀型ネット調達の衝撃”，日経情報ストラテジー，日経ＢＰ社，２０００年９月２４日，第９巻，第９号，４２〜５１頁（以下、「刊行物２」という。）には、図面とともに次の事項が記載されている。
　　ア　「日本ＧＥは今年３月から、間接材の調達にネット・オークションを導入した。競り形式で納入業者が入札価格を下げていく仕組みで、正確には「逆オークション」と呼ばれる。
　すでに事務用品やＯＡ機器、ホテル宿泊など、間接材全体の２〜３割をオークションによる調達に切り替え、更に対象を順次増やしている。
　以前は間接材を調達する際、事業部や社員ごとに納入業者から見積もりを取ったうえで価格を交渉していた。そのため「スケールメリットを生かせないうえに、納入業者との交渉に手間がかかるため、価格を引き下げる余地がかなり残っていた。（吉村部長）。そこで集中購買を進めるのに併せて、ネット・オークションを導入し、手間なく価格を引き下げる体制を整えた。」（４９頁左欄６〜２４行）
　　イ　「過去の実績を考慮しない
　このオークションには、一般的な交渉方法と決定的に異なるポイントが２つある。１つ目は、納入業者に一定水準以上の信用があれば、過去の取引実績を考慮せずに納入条件だけで競わせること。２つめは、選考の結果だけでなく、なぜ落選させたかという理由まで開示することである。
　従来の調達では、価格だけでなく品質の良さや納期、過去に無理を聞いてくれたことがあるかといった諸条件を総合的に判断するケースが多い。この方法なら確かに価格だけで選ぶよりも適切だが、短所も少なくない。
　まず選考方法が複雑なため、システムで自動化できないうえに納入業者の競争意識を引き出しにくい。ところがどの企業でも調達担当者の人数は限られているため、必ずしも十分に納入業者と交渉できていないのが実情だ。
　さらに選考理由を開示しないことが、新規の納入業者を開拓する際に不利に働く。新たに入札してきた納入業者が続けて受注に失敗すれば、「やはり実績重視で既存の取引先を優先している」と判断して、それ以降はギリギリの条件を提示しなくなる可能性が高い。一方で、納入業者なら以後も意欲的に入札してくるだろう。
　インターネット調達ならではといえるそうした効果に注目したのは、日本ＧＥだけではない。総合物流会社の山九や東芝も、オークションとは異なる形で従来の仕組みにない要素を取り入れている。」（４９頁右欄１３行〜５０頁左欄１９行）
　　ウ　「価格と納期で発注先を自動選択
　山九は４月に、新たに調達システムを導入し、納入条件だけで発注先を決めるルールを徹底した。ただし、オークションと違って、価格に加えて納期も考慮に入れるのが特徴だ。
　事務用品やガソリン、ヘルメットなど定期的に発注する資材２万３０００点の調達先を決める仕組みは、次のようなものである。
　まず取引実績のある納入業者１５００社に、資材ごとの価格と納期をインターネットを通じて回答させた。ここでいう納期とは、発注してから商品が届くまでに要する日数のことだ。納入業者が回答した価格と納期は、データベースで管理する。
　以後、山九が資材を注文するときは、調達システムの入力画面で、資材の種類・数量とそれが必要な期限を指定する。するとシステムが自動的に、納期が間に合うなかで最も安い価格を提示した納入業者に発注する。
　このドライな仕組みによって、前年比で調達単価を平均３〜４％下げることに成功した。」（５０頁左欄２０行〜同中欄２１行）
　　エ　「さらに昨年からインターネットを使って下請けの施工業者を公募している戸田建設は、自社のホームページにおいて、どの下請け会社に発注したかを開示している。」（５１頁中欄１４〜１８行）
　
（３）対比
　本願補正発明と引用発明とを対比する。
　引用発明は、コーポラティブハウス事業という不動産業務を支援するものであるから「不動産業務支援システム」ということができる。また、インターネット上で販売、用地取得などを展開しているほか、ホームページを利用しているから、「ネットワーク上におけるＷｅｂサイトを通じて通信可能」となっていることは明らかである。
してみると、本願補正発明と引用発明は、
「ネットワーク上におけるＷｅｂサイトを通じて通信可能な不動産業務支援システム」
である点で一致し、下記の点で相違する。
　
（相違点）本願補正発明では、業者の端末装置と通信可能であり、不動産業務を支援するための会社により立案された事業計画を前記Ｗｅｂサイトにより公表し、前記公表される事業計画に基づいて土地の選定から事業終了後の管理までの土地の購入工程と、建造物の設計工程と、建造物の施工工程と、建造物の販売工程と、建造物の管理工程から構成される一連の不動産事業に係る事業計画の工程毎に関わる業者のすべてを公募する公募手段と、前記公募手段に基づく前記業者の前記端末装置からの入札に基づいて工程毎の業者を選定する選定手段と、前記選定手段により選定された業者及び選定に対しての詳細情報を前記Ｗｅｂサイト上で公表する公表手段と、前記選定手段により選定された業者の端末装置にネットワークを介して前記選定されたことを示す情報を通知する通知手段とを具備するのに対し、引用発明では業者の選定をどう行うか明示されていない点。
　
（４）判断
　　上記（相違点）について検討する。
　引用発明はインターネット上でコーポラティブハウスの販売、用地取得を展開するものである。一方、引用発明におけるコーポラティブハウス事業者はコーディネート（調整）するだけなので、コーポラティブハウス事業には、土地所有者、設計者、施工業者などと契約をしなければならないことは、刊行物１（（２−１）オ参照）に示されているように明らかである。また、マンション等の集合住宅においては販売代行、管理を業者が行うことも商慣習上周知の事項である。そして、引用発明は経費の軽減を指向していること（（２−１）イ参照）、また、インターネットを利用するものであることから、契約する業者を選定するために、刊行物２に記載されているインターネットを利用したネット・オークションで業者を公募し経費を軽減すること（（２−２）ア参照）は、当業者が容易に想到しうることである。しかも、刊行物２にはインターネットを使って施工業者を公募することも記載されている（（２−２）エ参照）から、ネット・オークションを不動産事業に適用することに何ら困難性は認められない。
　そして、公募するからには公募に関する情報として事業計画を公表することが必要であるし、それを専門的知見のあるコーポラティブハウス事業者つまり不動産業務を支援するための会社に作らせることも、容易に思いつくことである。
　してみると、上記ネット・オークションを不動産業務支援システムで実現するにあたって、刊行物２に記載されているようにシステムで自動化して行う（（２−２）イ及びウ参照）ために、不動産業務支援システムを業者の端末装置と通信可能とした上で、「不動産業務を支援するための会社により立案された事業計画を前記Ｗｅｂサイトにより公表し、前記公表される事業計画に基づいて土地の選定から事業終了後の管理までの土地の購入工程と、建造物の設計工程と、建造物の施工工程と、建造物の販売工程と、建造物の管理工程から構成される一連の不動産事業に係る事業計画の工程毎に関わる業者のすべてを公募する公募手段」、「前記公募手段に基づく前記業者の前記端末装置からの入札に基づいて工程毎の業者を選定する選定手段」及び「前記選定手段により選定された業者の端末装置にネットワークを介して前記選定されたことを示す情報を通知する通知手段」を設けることは、当業者が容易に設計できることである。
　さらに、刊行物２にはネット・オークションを効果的にするため選考理由を開示すること（（２−２）イ参照）、施工業者を公募する際に選定された業者を開示すること（（２−２）エ参照）が記載されているから、選定手段により選定された業者及び選定に対しての詳細情報を前記Ｗｅｂサイト上で公表する公表手段を設けることも、当業者が容易になしうることである。
　
　一方、本願補正発明の奏する効果を検討してみても、引用発明及び各刊行物の記載並びに技術常識から想定される範囲を越えるものではない。
　したがって、本願補正発明は、刊行物１及び２に記載された発明に基づいて当業者が容易に発明をすることができたものであるから、特許法第２９条第２項の規定により特許出願の際独立して特許を受けることができないものである。
　
（５）むすび
　以上のとおり、本補正は、平成１５年改正前特許法第１７条の２第５項において準用する同法第１２６条第４項の規定に違反するので、特許法第１５９条第１項で準用する同法第５３条第１項の規定により却下すべきものである。
　
３．本願発明について
　平成１５年６月１２日付けの手続補正は上記２．のとおり却下されたので、本願の請求項１に係る発明（以下「本願発明」という。）は、平成１３年１２月１７日付け手続補正により補正された特許請求の範囲の請求項１に記載された以下のとおりのものと認める。
　「【請求項１】業者の端末装置と、ネットワーク上におけるＷｅｂサイトを通じて通信可能な不動産業務支援システムにおいて、
　土地の選定から開始される一連の不動産事業に係る事業計画を前記Ｗｅｂサイト上で公表するとともに、前記事業計画に基づいて一連の不動産事業に係る事業計画に必要な工程毎に業者を公募する公募手段と、
　前記公募手段に基づく前記業者の前記端末装置からの入札に基づいて工程毎の業者を選定する選定手段と、
　前記選定手段により選定された業者及び選定に対しての詳細情報を前記Ｗｅｂサイト上で公表する公表手段と、
　前記選定手段により選定された業者の端末装置にネットワークを介して前記選定されたことを示す情報を通知する通知手段と、
　を具備することを特徴とする不動産業務支援システム。」
　
（１）引用例
　原査定の拒絶の理由に引用された引用例、及びその記載事項は、前記２．（２）に記載したとおりである。
　
（２）対比・判断
　本願発明は、前記２．で検討した本願補正発明の「不動産業務を支援するための会社により立案された事業計画を前記Ｗｅｂサイトにより公表し、前記公表される事業計画に基づいて土地の選定から事業終了後の管理までの土地の購入工程と、建造物の設計工程と、建造物の施工工程と、建造物の販売工程と、建造物の管理工程から構成される一連の不動産事業に係る事業計画の工程毎に関わる業者のすべてを公募する公募手段」についての限定を省いて「土地の選定から開始される一連の不動産事業に係る事業計画を前記Ｗｅｂサイト上で公表するとともに、前記事業計画に基づいて一連の不動産事業に係る事業計画に必要な工程毎に業者を公募する公募手段」としたものである。
　そうすると、本願発明の発明特定事項をすべて含み、さらに他の要素を含むものに相当する本願補正発明が、前記２．（４）に記載したとおり、刊行物１及び２に記載された発明に基づいて、当業者が容易に発明をすることができたものであるから、本願発明も、同様の理由により、刊行物１及び２に記載された発明に基づいて、当業者が容易に発明することができたものである。
　
（３）むすび
　以上のとおり、本願発明は、刊行物１及び２に記載された発明に基づいて当業者が容易に発明をすることができたものであるから、特許法第２９条第２項の規定により特許を受けることができない。したがって、本願は他の請求項に係る発明について検討するまでもなく、拒絶されるべきものである。
　よって、結論のとおり審決する。