(57)【要約】【課題】設備点検作業者の施設への入出の履歴を活用することによって設備点検のスケジューリングを最適化し、精度向上をはかることができる設備点検スケジュール作成支援装置を提供する。【解決手段】設備点検スケジュール作成支援装置（施設管理サーバ１０）は、設備点検作業者による施設への入出の履歴を取得し、取得した入出の履歴から設備機器の点検にかかる作業時間と移動時間を算出し、これを点検回数分蓄積して、当該蓄積された設備機器毎の作業時間および移動時間に所定の演算を施して最適作業時刻を算出し、この最適作業時刻を含む設備点検スケジュールを生成出力する。設備点検作業者による施設への入出の履歴は、施設管理システム１内に構築される入退管理サブシステム、あるいは、施設管理システムとは別システムで構築される入退管理システムのいずれから取得してもよい。【選択図】図１
2009151733.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
ネットワーク経由で接続される施設内の設備機器を管理する施設管理システムにおける設備点検スケジュール作成支援装置であって、
設備点検作業者による施設への入出の履歴を取得する入出履歴取得手段と、
前記取得された施設への入出の履歴から前記設備機器の点検にかかる作業時間と移動時間を算出する作業実績値算出手段と、
前記作業実績値算出手段で算出された作業時間と移動時間を任意の点検回数分蓄積し、前記蓄積された作業時間および移動時間に所定の演算を実行して前記設備機器にかかる作業および移動のための最適時刻を算出し、前記算出された最適時刻を出力するスケジューリング手段と、を備える
ことを特徴とする設備点検スケジュール作成支援装置。
【請求項２】
前記作業実績値算出手段は、前記施設への入出の履歴から設備点検作業者による設備機器の作業時間と移動時間の近似値を算出する
ことを特徴とする請求項１に記載の設備点検スケジュール作成支援装置。
【請求項３】
前記スケジューリング手段は、同じ設備機器の作業時間の和を点検回数で除した値に、前記設備機器の通算故障回数もしくは通算可動時間に応じて決まる係数を乗じて前記最適時間を算出する
ことを特徴とする請求項１に記載の設備点検スケジュール作成支援装置。
【請求項４】
前記スケジューリング手段は、前記設備機器の点検項目に新規追加がある場合、前記最適値に前記新規の点検項目にかかる概算作業時間を足して前記最適時間を算出する
ことを特徴とする請求項３に記載の設備点検スケジュール作成支援装置。
【請求項５】
前記スケジューリング手段は、前記設備機器を構成する部品の交換サイクル以前に前記部品を交換した場合、前記係数を変更して乗じて前記最適時間を算出する
ことを特徴とする請求項３に記載の設備点検スケジュール作成支援装置。
【請求項６】
入力部と、演算部と、記憶部と、出力部とを備えた設備点検スケジュール作成支援装置と、前記設備点検スケジュール作成支援装置とはネットワーク経由で接続される、施設内の設備機器を管理する複数の設備サブシステムとを有する施設管理システムにおける設備点検スケジュールの作成支援方法であって、
前記演算部は、
前記入力部により設備点検作業者による施設への入出の履歴を取得するステップと、
前記演算部により前記取得した入出の履歴から設備点検作業者による設備機器の点検にかかる作業時間と移動時間を算出するステップと、
前記算出した作業時間と移動時間を前記記憶部に点検回数分蓄積するステップと、
前記蓄積された設備機器毎の作業時間および移動時間に前記演算部による所定の演算を実行し、前記設備機器にかかる作業および移動のための最適時刻を算出するステップと、
前記算出された最適時刻を出力するステップと、を有する
ことを特徴とする施設管理システムにおける設備点検スケジュール作成支援方法。
【請求項７】
施設内の設備機器を管理する複数の設備サブシステムと、前記複数の設備サブシステムとはネットワーク経由で接続される設備点検スケジュール作成支援装置と、を有する施設管理システムであって、
前記ネットワークには、さらに、設備点検作業者による施設への入出の履歴を管理する入退管理システムが接続され、
前記設備点検スケジュール作成支援装置は、前記入退管理システムから設備点検作業者による前記施設への入出の履歴を取得して前記設備機器の点検にかかる作業時間と移動時間を算出し、点検回数分蓄積して、前記蓄積された作業時間および移動時間に所定の演算を実行して前記設備機器にかかる作業および移動のための最適時刻を算出し、前記算出された最適時刻を出力する
ことを特徴とする施設管理システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、施設内における空調や照明等の設備機器の点検作業のスケジューリングを支援する設備点検スケジュール作成支援装置、設備点検スケジュール作成支援方法、および施設管理システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
ビルやマンション等における設備環境を管理する施設管理システムは、設備機器の監視、制御、および仕様や稼動情報、点検、故障情報等の管理を行ない、快適で安全な施設の維持管理、および省エネルギー施策の立案、設備点検作業等、業務の効率化を目的に構築されるものである。
【０００３】
このため、施設管理システムは、施設管理装置を中心とした中央監視装置、設備機器の制御、監視を行なう統合監視コントローラ、設備機器とのインターフェースとなる端末装置、ＰＤＡ（Personal Digital Assistants）等、設備機器の点検作業者が携帯する作業端末等から構成される。
【０００４】
一方、前記した施設内において、不審者の出入りを防ぐために、入出者の出入りを監視する監視システムが知られている。例えば、来訪者の入退出履歴を逐次記録し、許可エリアへの案内、および防護エリアについての警告を表示する入退管理システムが提案されている（例えば、特許文献１参照）。
【０００５】
特許文献１に開示された技術によれば、来訪者に管理符号をマーキングし、その符号を許可エリア及び防護エリアの各ゲートにおいて検出した時、登録データベースに照会して来訪者による進入、進出の可否を判定し、その判定結果を個人情報等と関連付けてデータベースに提供することで、来訪者の行動追跡を行なうことができる。
【０００６】
また、データベースへの登録内容と設定内容とにより、来訪者に対する許可エリアへの案内、および防護エリアについての警告も可能であり、管理者に対し、来訪者ごとの各エリアへの入出履歴、および前記した判定結果を模式的に通知（表示）する案内監視も可能である。
【特許文献１】特開２００５−３１６９４５号公報（段落「０００５」〜「００２８」、図１）
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００７】
ところで、前記した従来の施設管理システムによれば、施設内に設置された設備機器の点検作業について管理を行なうことは可能であるが、そのスケジューリングは、設備点検作業者の手入力に基づいてなされていた。したがって精度が低く、設備点検作業が残業時間までおよぶ、あるいは翌日への作業超過が発生することが多々あった。
【０００８】
これは、設備点検作業者の施設内への出入りを管理するシステムと、点検作業の進捗状況を管理するシステムとが連携していなかったことに起因するものであり、このことが設備点検作業のスケジュール作成の最適化を妨げていた。なお、前記した特許文献１に開示された技術によれば、作業点検者等来訪者の行動追跡、警告、案内監視は可能であるが、設備点検作業のスケジュール作成を支援することを示唆するものではない。
【０００９】
本発明は、前記した課題を解決するためになされたものであり、設備点検作業者の施設への入出の履歴を活用することによって設備点検スケジューリングを補正し、精度向上を図ることができる設備点検スケジュール作成支援装置、設備点検スケジュール作成支援方法、および施設管理システムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【００１０】
前記した課題を解決するために本発明の設備点検スケジュール作成支援装置は、設備点検作業者による施設への入出の履歴を取得し、ここで取得した施設への入出の履歴から設備機器の点検にかかる作業時間と移動時間とを算出し、点検回数分蓄積して当該蓄積された設備機器毎の作業時間および移動時間に所定の演算を実行して設備機器にかかる作業および移動のための最適時刻を算出し、出力する構成とした。
なお、設備点検作業者による施設への入出の履歴は、施設管理システム内に構築される入退管理サブシステムから取得し、あるいは、施設管理システムとは別体のシステムにて構築される入退管理システムから取得するものとする。
【発明の効果】
【００１１】
本発明によれば、設備点検作業者の施設への入出の履歴を活用することによって設備点検のスケジューリングを補正し、精度向上を図ることができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１２】
以下、本発明を実施するための形態を図面に基づいて詳細に説明する。
図１は、本発明の実施の形態に係る施設管理システムの一例を示すシステム構成図である。施設管理システム１は、施設管理装置（以下、施設管理サーバ１０という。）と、この施設管理サーバ１０とはＬＡＮ（Local Area Network）３０等のネットワーク経由で接続される、施設内の設備機器を管理する複数の設備サブシステムとにより構成される。設備サブシステムとして、ここでは、複数の部屋に分散して配置される空調機器１２１、照明機器１２２、あるいは電力機器１２３を管理する、空調サブシステム１２、照明サブシステム１３、電力サブシステム１４のそれぞれが例示されている。また、施設管理サーバ１０には、後記（図３参照）する設備点検スケジュール作成支援装置が実装されている。
【００１３】
空調機器１２１、照明機器１２２、電力機器１２３のそれぞれは、各機器との交信用に接続された端末装置１２４，１２５，１２６、および統合監視コントローラ１１を介してＬＡＮ３０に接続される。
【００１４】
また、ＬＡＮ３０には、入退管理サーバ２０を制御中枢とする入退管理システムも接続されており、同じくＬＡＮ３０経由で接続される入退コントローラ２１を介し、部屋毎に設置される入退管理端末２１Ａ，２２Ａ、およびカードリーダ２１Ｂ，２２Ｂが接続される。また、部屋Ｎｏ．１には空調機器Ａが設置されており、同様に、必要に応じて、照明、電力機器についても設置されるものとする。同様に、部屋Ｎｏ．Ｎには空調機器Ｎが設置されており、必要に応じて、照明、電力機器についても設置されるものとする。
【００１５】
図２は、設備機器の施設配置の一例を示す平面図である。図２に示すように、ここでは、設備機器として空調機器に特化して説明を行なうものとし、説明の簡単化のために、部屋Ｎｏ．１には空調機器Ａ、部屋Ｎｏ．２には空調機器Ｂ、部屋Ｎｏ．３には空調機器Ｃ、部屋Ｎｏ．４には空調機器Ｄが設置されているものとし、設備点検作業者が、各部屋を出入りすることにより各部屋に１機ずつ設置された空調機器の保守点検を行なうものとして説明する。なお、設備機器の施設配置平面図は、入退管理サーバ２０の監視モニタ（不図示）上に表示されるものであってもよい。
【００１６】
図１に戻り、施設管理サーバ１０は、設備機器毎の仕様、稼動情報、点検・故障情報等を保存し、これらを管理するとともに、入退管理サーバ２０のデータベース（後記するＤＢ２００）に格納された設備点検作業者の施設への入出の履歴から設備機器毎の点検作業時間、および移動や下準備のための時間（以下、単に移動時間という。）を算出する。なお、ＰＤＡ４０は、設備機器の保守点検時、設備点検作業者によって携行され、保守点検や故障の情報等を入力して施設管理サーバ１０と無線通信を行なうために用意される。
【００１７】
入退管理サーバ２０は、設備点検作業者を含む従業員の施設への入出の履歴保存、管理や、例えば、図２に示した施設内の設備配置平面図による状態監視、ドア監視、履歴表示等を行なう。入退管理サーバ２０は、ＬＡＮ３０経由で入退コントローラ２１との間で通信を行ない、施設管理サーバ１０と連携して動作を行なう。入退コントローラ２１および入退管理端末２１Ａ，２２Ａは施設出入口に設置されたドアの施開錠制御を行ない、また、カードリーダ２１Ｂ，２２Ｂは、施設への入出時に設備点検作業者を含む従業員のＩＤカードの読み取りを行なう。入退管理サーバ２０には、予め施設への出入りが許可された設備点検作業者を含む従業員のＩＤ番号が保持されているものとする。
【００１８】
なお、ここでは、施設管理サーバ１０の他に、入退管理サーバ２０を使用し、それぞれが連携して動作するシステム構成を想定したが、入退管理サーバ２０による設備点検作業者を含む従業員の施設への入出管理を、空調機器１２１、照明機器１２２、電力機器１２３のための設備サブシステム同様、入退管理サブシステムとして施設管理サーバ１０による管理下においてもよい。
【００１９】
図３は、設備点検スケジュール作成支援装置の内部構成を機能展開して示したブロック図である。設備点検スケジュール作成支援装置は、図１に示す施設管理サーバ１０上に実装されるため、以降、設備点検スケジュール作成支援装置１０として説明を行なう。
【００２０】
図３に示されるように、設備点検スケジュール作成支援装置１０は、入力部１０１と、演算部Ａ（１０２）と、記憶部Ａ（１０３）と、記憶部Ｂ（１０４）と、演算部Ｂ（１０５）と、出力部１０６とにより機能的に区分され、構成される。
【００２１】
なお、前記した入力部１０１と、演算部Ａ（１０２）と、演算部Ｂ（１０５）と、出力部１０６のそれぞれが有する機能は、図１に示す施設管理サーバ１０が内蔵するメモリに格納されたそれぞれのプログラムをＣＰＵ（Central Processing Unit）が逐次読出して実行することにより実現されるものであって、ＣＰＵ内において実体的に他のブロックと区分され内蔵されるもののみを指すのではなく、あくまで説明の簡略化のために各処理部を分けて表現したものである。また、このとき、記憶部Ａ（１０３）と、記憶部Ｂ（１０４）は、前記したメモリのプログラム領域以外の特定の領域に割当てられるものとする。
【００２２】
入力部１０１は、入退管理サーバ２０のデータベース２００から設備点検作業者による施設への入出（入退）の履歴を取得して演算部Ａ（１０２）へ供給する機能を有する。また、演算部Ａ（１０２）は、取得した設備点検作業者の施設への入出の履歴から設備点検作業者による設備機器の点検にかかる作業時間と移動時間（作業実績値）を算出する機能を有する。記憶部Ａ（１０３）には点検回数分の作業実績値が蓄積される。
【００２３】
図４は、設備点検スケジュール作成支援装置の記憶部に格納されるデータ構造の一例を示す説明図である。図４（ａ）に、入退管理サーバ２０のデータベース２００のデータ構造の一例を示し、図４（ｂ）に、設備点検スケジュール作成支援装置１０の記憶部Ａ（１０３）に蓄積される作業実績値のデータ構造の一例を示す。図４（ａ）に示されるように、設備点検作業者の入出の履歴は、部屋番号（部屋Ｎｏ．）と、カードＩＤと、入室時刻と、退室時刻の各データ項目から構成され、作業実績値は、空調機器Ａ〜Ｄに対する作業時間と、各空調機器間の移動時間および下準備時間の各データ項目から構成される。詳細は後記する。
【００２４】
図３に戻り、演算部Ｂ（１０５）は、記憶部Ａ（１０３）に蓄積された設備機器毎の作業実績値と記憶部Ｂ（１０４）に格納された係数データとの演算を実行して設備機器の点検にかかる作業時間と移動時間の最適時間を算出して、出力部１０６へ供給する機能を有する。
【００２５】
出力部１０６は、演算部Ｂ（１０５）で演算された作業と移動にかかる最適時間を含む設備点検スケジュールを生成して出力する機能を有する。ここで生成される設備点検スケジュールは、図７にその一例が示されている。詳細は後記する。
【００２６】
このため、入力部１０１は、本発明の一構成要件である「設備点検作業者による施設への入出の履歴を取得する入出履歴取得手段」として、演算部Ａ（１０２）は、本発明の一構成要件である「前記取得された施設への入出の履歴から前記設備機器の点検にかかる作業時間と移動時間を算出する作業実績値算出手段」として、記憶部Ａ（１０３）と、記憶部Ｂ（１０４）と、演算部Ｂ（１０５）と、出力部１０６が協働することにより、本発明の一構成要件である「前記作業実績値算出手段で算出された作業時間と移動時間を任意の点検回数分蓄積し、前記蓄積された作業時間および移動時間に所定の演算を実行して前記設備機器にかかる作業および移動のための最適時間を算出し、前記算出された最適時間を含む設備点検スケジュールを出力するスケジューリング手段」、としてそれぞれ動作する。
【００２７】
図５は、施設への入出管理の処理および設備点検スケジュール作成支援装置の処理を示すフローチャートである。入退管理サーバ２０による設備点検作業者の施設への入出管理、設備点検スケジュール作成支援装置１０の演算部Ａ（１０２）による作業実績値算出のためのそれぞれの処理手順が示されている。
以下、図５（ａ）、図５（ｂ）のフローチャートを参照しながら、図３、図４に示す本発明の実施の形態に係る設備点検スケジュール作成支援装置の動作について詳細に説明する。
【００２８】
設備点検作業者は、概算スケジュールに従い定期的に発生する保守点検作業時、空調機器Ａが設置された部屋（部屋Ｎｏ．１）に出入りするために、部屋の出入り口近辺に設置されたカードリーダ２１ＢにＩＤカードを差し込む、あるいはかざす。このことにより入退コントローラ２１、ＬＡＮ３０経由で入退管理サーバ２０によりＩＤ番号の照合が行なわれ、予め登録された設備点検作業者は入出が許可される。なお、ＩＤ番号等の照合等が例えば、入退管理端末２１Ａ側で実施されてもよい。
【００２９】
図５（ａ）において、入退管理サーバ２０は、例えば、入退管理端末２１Ａが設備点検作業者の入室を検知すると（Ｓ５０１“Ｙｅｓ”）入退コントローラ２１を介して、データベース（以下、ＤＢ２００という。）にその入室時刻を記録する（Ｓ５０２）。設備点検作業者は、空調機器Ａの保守点検作業を実施し、その結果等につき、携帯したＰＤＡ４０を操作することにより入力してもよい。ここで入力されたデータは、ＬＡＮ３０経由で施設管理サーバ１０によって管理される。
【００３０】
設備点検作業者は、空調機器Ａの保守点検作業を終えると、その部屋（部屋Ｎｏ．１）を出で次の部屋（部屋Ｎｏ．２）に移動するが、このとき、入退管理サーバ２０は、例えば、入退管理端末２１Ａが設備点検作業者の退室を検知して入退コントローラ２１を介して、ＤＢ２００にその退室時刻を記録する（Ｓ５０３、Ｓ５０４）。また、次の部屋（部屋Ｎｏ．２）の入出時にも同様に、部屋への入退情報とその時刻をＤＢ２００に記録する（Ｓ５０１〜Ｓ５０４）。
【００３１】
入退管理サーバ２０は、前記したように設備点検作業者の施設への入出を監視して入退室時刻を記録する一方、施設管理サーバ１０により生成される入退履歴取得要求の到来を監視しており（Ｓ５０５）、この要求が到来した場合（Ｓ５０５“Ｙｅｓ”）、施設管理サーバ１０に対して所定期間分の設備点検作業者の入退履歴情報を送信する（Ｓ５０６）。
【００３２】
一方、施設管理サーバ１０は、図５（ｂ）に示されるように、入退管理サーバ２０に対して送信される、ＤＢ２００に記録された所定期間分の設備点検作業者の施設への入出の履歴を取得するための入退履歴取得要求を定期的に生成している（Ｓ５１１）。この入退履歴取得要求をＬＡＮ３０経由で入退管理サーバ２０に送信することにより、設備点検作業者による施設への入出の履歴を取得した場合（Ｓ５１２“Ｙｅｓ”）、入力部１０１では、設備点検作業者の部屋毎（空調機器毎）の入室時刻と退室時刻に関する項目データを選択して演算部Ａ（１０２）へ供給する。なお、履歴取得要求生成後、設備点検作業者による施設への入出の履歴を取得できなかった場合（Ｓ５１２“Ｎｏ”）は、取得するまで待つ。
【００３３】
演算部Ａ（１０２）は、入室時刻と退室時刻とから空調機器Ａにかかる作業時間（退室時刻時間−入室時刻）を算出することができる（Ｓ５１３）。また、演算部Ａ（１０２）は、設備点検作業者の退室時刻と次の部屋（部屋Ｎｏ．２）への入室時刻とから、移動時間（入室時刻−退室時刻）を算出し、その結果を記憶部Ａ（１０３）へ蓄積する。また、次の部屋（部屋Ｎｏ．２）での空調機器Ｂにかかる作業時間と、移動時間にかかる時間も同様にして算出して、結果を記憶部Ａ（１０３）に蓄積する（Ｓ５１４）。
【００３４】
以下、図６のフローチャートを参照しながら、図３、図４に示す本発明の実施の形態に係る設備点検スケジュール作成支援装置の作業実績値の蓄積、最適時間算出のための動作について詳細に説明する。
【００３５】
図６は、設備点検スケジュール作成支援装置の作業スケジュール作成処理を示すフローチャートである。図６には、記憶部Ａ（１０３）への作業実績値の蓄積、および（演算部Ｂ（１０５）による最適作業時間算出のための処理手順が示されている。ここでは、説明の簡単化のために、空調機器Ａと空調機器Ｂの作業時間についてのみ最適時間算出のための手順が並行して示されている。
【００３６】
演算部Ａ（１０２）は、定期的な保守点検作業発生毎に、空調機器Ａ，Ｂ毎にかかる作業時間を、作業実績値ｘ１〜ｘｎとして逐次記憶部Ａ（１０３）に蓄積する。具体的に、空調器Ａにおいては、第一回目の保守点検にかかる作業時間をＸ１として記憶部Ａ（１０３）に蓄積し（Ｓ６０１）、次に発生する第二回目の保守点検作業にかかる作業時間をＸ２として記憶部Ａ（１０３）に蓄積し（Ｓ６０２）、続いて発生する第三回目の保守点検作業にかかる時間をＸ３として記憶部Ａ（１０３）に蓄積し（Ｓ６０３）、以降、保守点検作業発生毎にその保守点検にかかる作業時間の蓄積動作を繰り返す（Ｓ６０４）。一方、空調機器Ｂにおいても同様、第一回目の保守点検にかかる作業時間をＹ１として記憶部Ａ（１０３）に蓄積し（Ｓ６１１）、次に発生する第二回目の保守点検作業にかかる作業時間をＹ２として記憶部Ａ（１０３）に蓄積し（Ｓ６１２）、続いて発生する第三回目の保守点検作業にかかる時間をＹ３として記憶部Ａ（１０３）に蓄積し（Ｓ６１３）、以降、保守点検作業発生毎にその保守点検にかかる作業時間の蓄積動作を繰り返す（Ｓ６１４）。
なお、記憶部Ａ（１０３）に蓄積される作業実績値は、定期的に実施される保守点検作業回数分の平均をとった近似値としてもよい。ここでは図示省略したが、空調機器以外に照明や電力等についても同様に記憶部Ａ（１０３）に作業実績値を蓄積しているものとする。
【００３７】
演算部Ｂ（１０５）は、管理者から指示される最適値算出のタイミング（イベント）の到来を待って、記憶部Ｂ（１０４）に記憶された係数データを取得し、記憶部Ａ（１０３）に蓄積された作業実績値を読み出して演算を行ない、設備機器毎に要する最適作業時間を算出する（Ｓ６０５、Ｓ６１５）。ここで、演算部Ｂ（１０５）で算出される最適作業時間は、同一設備機器にかかる作業実績値（Ｘ１〜Ｘｎ）の和を保守点検作業実施回数ｎで除したものとする。続いて、出力部１０６は、演算部Ｂ（１０５）により設備機器毎に算出された最適作業時間を時間軸上に割当て設備点検スケジュールを補正出力する（Ｓ６２０）。詳細は図７を用いて後記する。
【００３８】
なお、係数データについては、施設管理サーバ１０が別途管理する設備機器毎の通算故障回数、および通算稼働時間に応じてあらかじめ定義されることとし、ここで定義された係数ｂ，ｃを、先に求めた同一設備機器の作業実績値の和を点検実施回数で除したものに乗じることによって最適作業時間を算出するものとする。例えば、係数ｂは、通算故障回数が５回までの間は“１”、５〜１０回までの間は“１．１”のように、経験値に基づき定義されるものである。
【００３９】
また、点検項目に新規追加がある場合には、さらにその点検作業に要する時間も和するものとし、したがって、Ｓ６０５における最適作業時間は、演算部Ｂ（１０５）で以下の演算式（１）の演算を実行することにより算出される。
（ｂ×ｃ×｛（Ｘ１＋Ｘ２＋Ｘ３＋…＋Ｘｎ）／ｎ｝＋ａ）      …（１）
但し、ここで、Ｘ１、Ｘ２、…、Ｘｎは、１〜ｎ回の定期的な保守点検時の当該設備機器における点検作業時間（設備点検作業者の入退履歴から近似した実績値）であり、ａは、点検項目の新規追加が発生した場合に追加される概算時間、ｂは、通算故障回数に応じた係数、ｃは、通算稼働時間に応じた係数とする。
【００４０】
また、Ｓ６１５における最適作業時間は、演算部Ｂ（１０５）で以下の演算式（２）の演算を実行することにより算出される。
（ｂ×ｃ×｛（Ｙ１＋Ｙ２＋Ｙ３＋…＋Ｙｎ）／ｎ｝＋ａ）      …（２）
但し、ここで、Ｙ１、Ｙ２、…、Ｙｎは、１〜ｎ回の定期的な保守点検時の当該設備機器における点検作業時間（設備点検作業者の入退履歴から近似した実績値）であり、ａは、点検項目の新規追加が発生した場合に追加される概算時間、ｂは、通算故障回数に応じた係数、ｃは、通算稼働時間に応じた係数とする。
【００４１】
なお、前記した係数に各設備機器を構成する部品の交換サイクルを付加し、この交換サイクル以前に部品を交換した場合に通算故障回数に係る係数ｂを高く設定する方向に変更し、これを乗ずるとこによって最適作業時間を算出してもよい。ここでは部品の交換サイクルについても別途、施設管理サーバ１０が統計的なデータとして管理しているものとする。
【００４２】
図７は、設備点検スケジュール作成支援装置による設備点検作業スケジュールの補正出力の一例を模式的に示した説明図である。図７（ａ）に示されるように、定期的に行なわれる設備の保守点検作業は、手入力による概算値に基づいた作業スケジュールにしたがい実行される。
【００４３】
本発明の実施の形態に係る設備点検スケジュール作成支援装置１０によれば、設備点検作業者は、はじめは前記した概算の作業スケジュールにしたがって保守点検作業を行ない、その結果、図７（ｂ）に示されるように、入退管理サーバ２０から取得される空調等の設備機器が設置された部屋への入出の履歴から設備機器の保守点検にかかる作業時間と移動時間とを算出し、ここでは、２０００年６月３日と２００２年８月３０日の２回分について作業実績値として蓄積する。なお、図７（ｂ）に示す第１回の作業結果および第２回の作業結果のＮｏ．３およびＮｏ．４の行間には、昼の休憩時間が含まれている。よって、午後の作業は、第１回作業結果の場合１４時３分（Ｎｏ．４の入室時刻）から開始され、第２回作業結果の場合１３時４７分から開始されている。
【００４４】
そして、図７（ｃ）に示されるように、蓄積された作業実績値に対し、前記した係数データを用いた所定の演算を施すことにより最適作業時間と移動時間とを算出し、設備機器（部屋）毎に、最適化された作業時間と時刻からなる設備点検作業スケジュールを補正出力する。このため、点検回数が増加する毎に実績が反映されることから精度が向上し、また、作業時間として括られることなく、点検時間と、移動／下準備時間とに細分され、それぞれに要する時間がスケジュールとして出力されるため、作業効率が改善される。更に、管理者もしくは設備点検作業者は手入力によるスケジュールデータの入力が不要になって負担が軽減される。
【００４５】
前記した本発明の実施の形態に係る設備点検スケジュール作成支援装置１０によれば、従来、手入力による概算値に基づく作業スケジュールは精度が低く、このため作業が残業時間まで及ぶか、または翌日への作業超過を生じることがあったが、入室時刻と退室時刻から点検にかかる作業時間および移動や下準備にかかる時間を近似して作業実績値を算出し、設備の保守点検作業毎にこの作業実績値を蓄積して所定の演算により最適作業時間を算出して設備点検作業スケジュールを補正出力するものであり、このために要する管理者あるいは設備点検作業者の負担が大幅に軽減される。また、点検回数が増加するに応じて精度が増すため、作業が残業時間まで及ぶ、または翌日への作業超過を生じることはなくなり、作業効率が向上する。
【００４６】
なお、図３に示す設備点検スケジュール作成支援装置（施設管理サーバ１０）が有する各構成ブロックの機能は、全てをソフトウェアによって実現しても、あるいはその少なくとも一部をハードウェアで実現してもよい。例えば、入力部１０１、演算部Ａ（１０２）、演算部Ｂ（１０５）、出力部１０６におけるデータ処理は、１または複数のプログラムによりコンピュータ上で実現してもよく、また、その少なくとも一部をハードウェアで実現してもよい。なお、このとき、記憶部Ａ（１０３）と、記憶部Ｂ（１０４）は、設備点検スケジュール作成支援装置（施設管理サーバ１０）が内蔵するメモリに割り付けられて記憶される。
【００４７】
なお、前記した本発明の実施の形態に係る設備点検スケジュール作成支援装置によれば、施設への入室時刻と退室時刻からなる設備点検作業者の入退履歴は、施設管理サーバ１０とは別体でＬＡＮ３０に接続される入退管理サーバ２０から取得するものとして説明したが、入退管理サーバ２０を施設管理システム１の設備サブシステム（１２，１３，１４）同様、施設管理サーバ１０の管理下に位置付けてもよい。このことにより連携がよりスムーズになり、制御が簡素化される。
【００４８】
また、前記した本発明の実施の形態に係る設備点検スケジュール作成支援装置によれば、設備機器の保守点検作業ついてのみ説明したが、照明機器や電力設備は勿論のこと、図示省略した熱源・衛生や、防災・セキュリティ等、多種多用なビル環境、あるいはマンション等の施設に用いられる設備サブシステムの保守点検に用いても同じ効果が得られる。
【００４９】
また、本発明の設備点検スケジュール作成支援方法は、例えば、図１、図３において、入力部１０１と、演算部１０２，１０５と、記憶部１０３，１０４と、出力部１０６とを備えた施設管理装置（施設管理サーバ１０）と、前記施設管理装置とはネットワーク（ＬＡＮ３０）経由で接続される、施設内の設備機器を管理する複数の設備サブシステム（１２，１３，１４）とを有する施設管理システム１における設備点検スケジュールの作成支援方法であって、例えば、図５（ｂ）、図６に示されるように、前記演算部は、前記入力部により設備点検作業者による施設への入出の履歴を取得するステップ（図５（ｂ）のＳ５１１，Ｓ５１２）と、前記演算部により前記取得した入出の履歴から設備点検作業者による設備機器の点検にかかる作業時間と移動時間を算出するステップ（図５（ｂ）のＳ５１３，Ｓ５１４）と、前記算出した作業時間と移動時間を前記記憶部に点検回数分蓄積するステップ（図６のＳ６０１〜Ｓ６０４，Ｓ６１１〜Ｓ６１４）と、前記蓄積された設備機器毎の作業時間および移動時間に前記演算部による所定の演算を実行し、前記設備機器にかかる作業および移動のための最適時刻を算出するステップ（図６のＳ６０５，Ｓ６１５）と、前記算出された最適時刻を出力するステップ（Ｓ６２０）と、を有するものである。
【００５０】
前記した本発明の実施の形態に係る設備点検スケジュール作成支援方法によれば、設備点検作業者の入退履歴を活用することにより、設備点検作業時間および移動や下準備にかかる時間の実績値を算出し、当該実績値の蓄積により最適な設備点検作業スケジュールの作成を可能とし、かつ、精度の向上がはかれる。
【００５１】
大規模ビル等、最近の建築物における設備機器の数は膨大な数に及び、その保守・点検作業に要する手間は大きい。このため、本発明の実施の形態に係る設備点検スケジュール作成支援装置および方法ならびに施設管理システムによれば、ビル管理やマンション管理を行なう施設管理の分野において実績値に基づく最適な作業スケジュールの作成が管理者や設備点検作業者の負担を要することなく可能であり、このため、設備点検作業業務の効率化に役立つことができる。
【図面の簡単な説明】
【００５２】
【図１】本発明の実施の形態に係る施設管理システムの一例を示すシステム構成図である。
【図２】設備機器の施設配置の一例を示す平面図である。
【図３】設備点検作業スケジュール作成支援装置の内部構成を機能展開して示したブロック図である。
【図４】設備点検スケジュール作成支援装置の記憶部に格納されるデータ構造の一例を示す説明図である。
【図５】施設への入出管理の処理および設備点検スケジュール作成支援装置の処理を示すフローチャートである。
【図６】設備点検スケジュール作成支援装置の作業スケジュール作成処理を示すフローチャートである。
【図７】設備点検スケジュール作成支援装置による設備点検作業スケジュールの補正出力の一例を模式的に示した説明図である。
【符号の説明】
【００５３】
１    施設管理システム
１０    施設管理サーバ（施設管理装置，設備点検スケジュール作成支援装置）
１１    統合監視コントローラ
１２    空調サブシステム
１３    照明サブシステム
１４    電力サブシステム
２０    入退管理サーバ
２１    入退コントローラ
２１Ａ，２２Ａ    入退管理端末
２１Ｂ，２２Ｂ    カードリーダ
３０    ＬＡＮ（ネットワーク）
４０    ＰＤＡ（設備点検作業端末）
１２１    空調機器
１２２    照明機器
１２３    電力機器
１２４，１２５，１２６    端末装置
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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