(57)【要約】【課題】１つの不動産を証券化して複数に分割された証券を販売するにあたって、所有のための証券と投資のための証券とを分離することによって、実入居権者及び投資者両方の負担を軽減することができるようにした不動産証券化を用いた不動産取引システム及び方法を提供する。【解決手段】不動産を買受した不動産流動化専門会社が不動産の権利を実入居権と投資証券とに分離し、投資証券を不動産証券取引所を通じて一般証券のように取引されるようにすると共に、実入居権と投資証券に異なる割合の配当権を設定することによって、実入居を目的とする買受人は、不動産価格の一部だけで実入居が可能であり、投資を希望する人は、自分が投資しようとする実際不動産に対して購買した持分に該当する分だけの不動産投資をすることができる。【選択図】図４
2009151741.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
通信網を介して連結された売買者端末を通じて証券化された不動産持分を売買する不動産取引システムであって、
不動産を買受して不動産の持分権を異なる配当権を有する実入居権と投資証券とに分離し、各証券に対する権利と配当を管理する不動産流動化サーバーと、
前記不動産流動化サーバーが提供する投資証券に関する情報及び前記売買者端末の売渡要請による投資証券売渡情報を価値評価情報とともに提供し、前記売買者端末の買受要請に従って投資証券を分割売買し、それによる権利変化を前記流動化サーバーに提供する不動産証券取引サーバーと、
前記不動産証券取引サーバーに投資証券に対応する不動産の価値評価情報を提供する資産評価サーバーとを含むことを特徴とする不動産証券化を用いた不動産取引システム。
【請求項２】
前記不動産流動化サーバーは、前記不動産の持分権を実入居権と投資証券とに分離する権利設定部をさらに含み、
前記権利設定部は、前記実入居権と投資証券の持分権割合、実入居権と投資証券に対する配当割合、実入居権者になるための買受制限条件、売買時点に対する制限条件、配当時期の条件のうち少なくとも１つ以上の条件を既設定された基準によって決定することを特徴とする請求項１に記載の不動産証券化を用いた不動産取引システム。
【請求項３】
前記不動産証券取引サーバーは、前記不動産流動化サーバーが提供するか、又は売買者端末の売渡要請に従って提供される実入居権及びそれに関する配当情報と前記実入居権に対して既設定された買受制限情報を提供し、前記売買者端末の買受要請に従って前記実入居権を売買し、それによる権利変化を前記流動化サーバーに提供することを特徴とする請求項２に記載の不動産証券化を用いた不動産取引システム。
【請求項４】
前記不動産流動化サーバーは、前記資産評価サーバーを通じて買受する不動産の価値情報を根拠にして実入居権と投資証券及び配当権を決定する権利設定部を含むことを特徴とする請求項１に記載の不動産証券化を用いた不動産取引システム。
【請求項５】
前記不動産流動化サーバーは、
前記買受する不動産に対する売渡が、実入居権と投資証券の分割率、配当率のうち少なくとも１つを含む情報を不動産買受要請とともに売渡情報として登録される売渡情報管理部と、
前記売渡情報管理部が提供する売渡情報を前記不動産証券取引サーバーに提供して取引契約を要請する取引要請部と、
前記不動産証券取引サーバーが提供する取引完了情報を受信し、前記不動産に対する売買代金を支払い、権利を移転した後、契約された取引の履行を前記不動産証券取引サーバーに要請する権利設定部と、を含むことを特徴とする請求項１に記載の不動産証券化を用いた不動産取引システム。
【請求項６】
前記不動産証券取引サーバーは、
不動産の持分権に関する情報を現時価及び配当割合とともに提供する持分情報提供部と、
前記持分情報提供部が提供する情報を売買者端末に提供し、買受及び売渡を要請される持分売買管理部と、
前記持分売買管理部を通じた売買者端末の売買要請に従って買受人情報を既設定された基準と比較して買受可能可否を判断した後、可能な場合、契約や取引を処理する取引処理部と、
前記取引処理部の結果によって買受人と前記不動産流動化サーバーに提供する権利関係変動に関する情報を生成する権利関係処理部と、
前記取引処理部の結果によって売買による決栽と費用を決栽し、費用を構成する税金と手数料を分離精算する売買代金及び費用処理部と、を含むことを特徴とする請求項１に記載の不動産証券化を用いた不動産取引システム。
【請求項７】
前記不動産証券取引サーバーは、
前記不動産流動化サーバーから実入居権や投資証券に対する取引を要請されるか、又は不動産に対する流動化を要請する不動産流動化処理部と；
持分権の権利変動に関する情報を前記不動産流動化サーバーと交換する権利情報更新部と、
売買成功による実入居権や投資証券の時価情報及び配当情報を前記資産評価サーバーにフィードバックする資産評価管理部と、を含むことを特徴とする請求項１に記載の不動産証券化を用いた不動産取引システム。
【請求項８】
前記不動産証券取引サーバーまたは前記不動産流動化サーバーは、オフライン不動産仲介業を提供する外部運用社に実入居権買物に関する情報を提供し、売買された実入居権に関する情報を受信し、取引発生として処理する運用社管理部を含むことを特徴とする請求項７に記載の不動産証券化を用いた不動産取引システム。
【請求項９】
前記不動産証券取引サーバーは、売買成功による売買価格情報と配当率情報を前記資産評価サーバーにフィードバックし、前記資産評価サーバーは、前記フィードバックされた情報を利用して既存の評価情報を更新することを特徴とする請求項１に記載の不動産証券化を用いた不動産取引システム。
【請求項１０】
通信網に連結された不動産と持分売買者端末機との間の不動産取引方法であって、
不動産流動化サーバーが、売渡人端末機が提供する不動産買物情報と当該不動産に関する資産評価情報を根拠にして当該不動産の持分権を異なる配当割合を有する実入居権と投資証券とに分割する不動産流動化段階と、
前記不動産流動化サーバーが提供する投資証券情報を得るか、又はオンライン接続した売買者端末機から投資証券売渡情報を得た不動産証券取引サーバーが売買者端末機に投資証券情報を資産評価情報とともに提供し、売買による権利変動情報を前記不動産流動化サーバーに提供する証券流通段階と、
前記不動産流動化サーバーから権利変動情報を受信した不動産流動化サーバーが不動産持分権に関する権利情報を更新する権利調整段階と、
不動産流動化サーバーが既設定された配当条件を判別し、配当条件になる場合、既設定された異なる配当割合で実入居権と投資証券に対する配当を実施する配当段階と、を含むことを特徴とする不動産証券化を用いた不動産取引方法。
【請求項１１】
前記不動産証券取引サーバーが、前記不動産流動化サーバーが提供する実入居権情報やオンライン接続した売買者端末機から提供される実入居権情報を資産評価情報とともに売買者端末機に提供し、既設定された買受条件を満足する買受人の買受要請に従って取引を実施した後、権利変動情報を前記不動産流動化サーバーに提供する実入居権流通段階をさらに含むことを特徴とする請求項１０に記載の不動産証券化を用いた不動産取引方法。
【請求項１２】
前記不動産証券取引サーバーが、前記不動産流動化サーバーが提供する実入居権と投資証券情報を売買者端末機に提供して売買契約を締結し、その情報を前記不動産流動化サーバーに提供する段階と、
前記不動産流動化サーバーは、受信された売買契約が既設定された基準を達成する場合、前記契約を根拠にして売渡人から不動産を買受して所有権を移転した後、分離された実入居権と投資証券に対する権利を設定する登記権利設定段階と、をさらに含むことを特徴とする請求項１０に記載の不動産証券化を用いた不動産取引方法。
【請求項１３】
前記不動産証券取引サーバーまたは前記不動産流動化サーバーがオフライン不動産仲介業を提供する外部運用社に実入居権買物に関する情報を提供し、前記外部運用社から売買された実入居権に関する情報を受信すれば、前記不動産流動化サーバーが権利を更新する実入居権委託販売段階をさらに含むことを特徴とする請求項１０に記載の不動産証券化を用いた不動産取引方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産取引システム及び方法に関し、より詳細には、１つの不動産を証券化して複数に分割された証券を販売するにあたって、所有のための証券と投資のための証券とを分離することによって、実入居権者及び投資者両方の負担を軽減することができるようにした不動産証券化を用いた不動産取引システム及び方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
不動産は、一般的に高価であり、個別性が強く、且つ局地性が高いため、不動産の投資や管理時に高額の資金はもちろん専門的な知識や経験が必要であるという特性を持っている。また、相対的に取引規模が大きく、換金性及び流動性が非常に低いという特性も持っている。
【０００３】
それにより、不動産景気が沈んだ状態では、企業の資金難解決と構造調整のための買物及び失業による不動産買物は急増するが、不動産の処分は不可能なので、企業の構造調整過程で深刻な障害物になり、このため、金融機関の不実債券が増加するようになり、さらに取引が無くなりながら不動産が暴落する事態が発生することができる。一方、不動産景気が活況の状態では、取引規模が大きく、換金性が低い不動産の特性に起因して、少額投資者の参加が難しいため、投機資本によって不動産市場が歪曲されることができる。
【０００４】
このような不動産市場の特性を克服するために、不動産市場と金融市場を結合した不動産ファンド、リーツのような商品が市販されたが、容易な換金性と高い収益性を有する他の代替投資商品が存在するので、活用度が高くないことが現況である。
【０００５】
不動産ファンドは、不動産投資を目的で造成された資金の集合体であって、集められた資金を専門家が厳選した多様な不動産、すなわち不動産開発事業、収益性不動産、プロジェクトファイナンシング及びＡＢＳなどに投資運用管理し、これにより発生する収益金を分解するようになる。少額資金を募集して不動産を得た収益を投資者に戻すという特徴がある。
【０００６】
リーツは、不動産間接投資市場で投資機構の役目をするという点から、不動産ファンドと同じ性格を有するが、法的性格及び構造などにおいて差異点が多い。リーツは、不動産に投資する株式会社であって、内部に資産運用機能を有しており、資本金も一定金額以上保有していなければならない。また、リーツは、資産の７０％以上を不動産で構成しなければならないし、株式会社であるから、資産運用と関わってリーツは不動産開発に対する投資と資金借り入れが自由でないという特徴がある。ところが、リーツは、投資持分を少額単位で標準化、証券化した商品なので、不動産持分を少額単位で分割して証券化し、資本市場を通じて多数の投資者を連結し、特に少額投資者に不動産投資の機会を提供している。
【０００７】
しかし、投資ファンドやリーツは、いずれも投資という側面に焦点を置いたものであって、少額投資者が不動産投資に参加することができるようにして、多くの人員と資本を不動産市場に引き入れ、投機資本によって不動産市場が搖れないようにするという意味もあるが、不動産の元々の用途は、投資ではなく、実入居、大地の実際使用などであり、投資のためものではない。
【０００８】
したがって、安定的な住居空間のために自分の家を購入することを目標とする多くの人々に既存の不動産投資は実入居に対する考慮がないため、不動産市場に参加しなくなり、投資者は、自分が指摘した不動産に対するターゲット投資が難しい既存の投資方式を回避している実情である。
【０００９】
一方、通信手段の発展に伴って、インターネットのような通信網を介して不動産取引情報を掲示し、売渡人と買受人との間に不動産取引を仲介するシステムが多数登場しているが、これらを見ても、実入居者を考慮した不動産取引は捜してみることができない。例えば、大韓民国特許出願番号１０−２００３−００３３３３４号の“ネットワークを介した不動産取引仲介システム及びその方法”、大韓民国特許出願番号１０−２００４−００１７９４５号の“エスクローと不動産権利保険が適用されたコンピューターネットワークを介した不動産取引方法”などには、通信網を介した不動産取引の危険を緩和するための技術が記載されているが、このような方式は、既存の直接投資に関連されたもので、不動産投資のために不動産の権利を全て支給して所有権を移転される方式に過ぎない。
【００１０】
つまり、所有権移転を基本とする直接投資方式は、投資金額、各種累進税、取引関連税金などの側面で投資者に負担を与えるようになり、持分のみを取引する既存の不動産金融商品は、自分が希望する不動産に対する投資が難しいため、投資者の投資心理を萎縮させ、住居地確保や不動産活用のための実入居者も貸切や賃貸などの消耗的な方式だけで不動産市場に参加するようになる。一方、通信手段の発展に伴って、不動産関連情報を容易に接することができるインフラが構築されている状況でも、不動産の動向に関する情報のみを断片的に活用して、引っ越す家、必要な不動産の時価や買物程度のみを確認するに止まっている。
【００１１】
したがって、既に構築されている通信インフラを活用して投資者及び実入居者両方を満足させることができる新しい方式の不動産取引システム及び方式が切実に要求されている。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【００１２】
上述した従来の不動産取引方法の問題を改善し多様な追加長所を提供するための本発明の実施例の目的は、不動産を買受した不動産流動化専門会社が不動産の権利を実入居権と投資権とに分離し、投資権を投資証券として不動産証券取引所を通じて一般証券のように取引されるようにすると共に、実入居権と投資権に異なる割合の配当権を設定することによって、実入居を目的とする買受人は、不動産価格の一部だけで実入居が可能であり、投資を希望する人は、自分が投資しようとする実際不動産に対して購買した持分に該当する分だけの不動産投資をすることができるようにした不動産証券化を用いた不動産取引システム及び方法を提供することにある。
【００１３】
本発明の実施例の他の目的は、不動産流動化をサービスを提供するサーバーが売渡要請不動産を互いに異なる配当を有する実入居権と投資権によって区分し、証券取引サーバーを通じて販売して売買契約をした後、これを根拠にして売買代金を支払った後、権利設定をし、前記契約によって実入居権と投資権を売り渡すことによって、不動産買受代金の回収負担を低減し、安全な権利移転に対する保障も可能にした不動産証券化を用いた不動産取引システム及び方法を提供することにある。
【００１４】
本発明の実施例のさらに他の目的は、不動産所有権の一部を投資証券化しながら、前記品物に対する権利を多数の持分権に分けてこれを証券と類似の方法で流通させることができ、ひいては、これら持分権の買受人は、自分が買受した持分権を取引所を通じて流通させることができるようにすることによって、１つの不動産品物に対して自由に分割可能な多数の持分権が複数回流通され得るようにした不動産証券化を用いた不動産取引システム及び方法を提供することにある。
【００１５】
本発明の実施例のさらに他の目的は、持分権を売買するにあたって現在時価による評価額を基準にして売渡人が設定した価格で買受人が取引あるいは契約後取引過程を通じて売買を進行するか、又は競争方式を通じて売買を進行し、それによる費用を自動で処理すると共に、不動産流動化専門会社の不動産権利事項を自動で変動するようにして、容易で且つ安全な不動産持分権売が成立できるようにした不動産証券化を用いた不動産取引システム及び方法を提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【００１６】
上記目的を達成するために、本発明の一態様に係る不動産証券化を用いた不動産取引システムは、通信網を介して連結された売買者端末を通じて証券化された不動産持分を売買する不動産取引システムであって、不動産を買受して不動産の持分権を異なる配当権を有する実入居権と投資証券とに分離し、各証券に対する権利と配当を管理する不動産流動化サーバーと、前記不動産流動化サーバーが提供する投資証券に関する情報及び前記売買者端末の売渡要請による投資証券売渡情報を価値評価情報とともに提供し、前記売買者端末の買受要請に従って投資証券を分割売買し、それによる権利変化を前記流動化サーバーに提供する不動産証券取引サーバーと、前記不動産証券取引サーバーに投資証券に対応する不動産の価値評価情報を提供する資産評価サーバーとを含む。
【００１７】
前記不動産流動化サーバーは、前記不動産の持分権を実入居権と投資証券とに分離する権利設定部をさらに含み、前記権利設定部は、前記実入居権と投資証券の持分権割合、実入居権と投資証券に対する配当割合、実入居権者になるための買受制限条件、売買時点に対する制限条件、配当時期の条件のうち少なくとも１つ以上の条件を既設定された基準によって決定することができる。
【００１８】
また、本発明の他の態様に係る不動産証券化を用いた不動産取引方法は、通信網に連結された不動産と持分売買者端末機との間の不動産取引方法であって、不動産流動化サーバーが、売渡人端末機が提供する不動産買物情報と当該不動産に関する資産評価情報を根拠にして当該不動産の持分権を異なる配当割合を有する実入居権と投資証券とに分割する不動産流動化段階と、前記不動産流動化サーバーが提供する投資証券情報を得るか、又はオンライン接続した売買者端末機から投資証券売渡情報を得た不動産証券取引サーバーが売買者端末機に投資証券情報を資産評価情報とともに提供し、売買による権利変動情報を前記不動産流動化サーバーに提供する証券流通段階と、前記不動産流動化サーバーから権利変動情報を受信した不動産流動化サーバーが不動産持分権に関する権利情報を更新する権利調整段階と、不動産流動化サーバーが既設定された配当条件を判別し、配当条件になる場合、既設定された異なる配当割合で実入居権と投資証券に対する配当を実施する配当段階と、を含む。
【００１９】
前記不動産証券取引サーバーが、前記不動産流動化サーバーが提供する実入居権情報やオンライン接続した売買者端末機から提供される実入居権情報を資産評価情報とともに売買者端末機に提供し、既設定された買受条件を満足する買受人の買受要請に従って取引を実施した後、権利変動情報を前記不動産流動化サーバーに提供する実入居権流通段階をさらに含むことができる。
【００２０】
前記不動産証券取引サーバーが、前記不動産流動化サーバーが提供する実入居権と投資証券情報を売買者端末機に提供して売買契約を締結し、その情報を前記不動産流動化サーバーに提供する段階と、前記不動産流動化サーバーは、受信された売買契約が既設定された基準を達成する場合、前記契約を根拠にして売渡人から不動産を買受して所有権を移転した後、分離された実入居権と投資証券に対する権利を設定する登記権利設定段階と、をさらに含むことができる。
【００２１】
前記不動産証券取引サーバーまたは前記不動産流動化サーバーがオフライン不動産仲介業を提供する外部運用社に実入居権買物に関する情報を提供し、前記外部運用社から売買された実入居権に関する情報を受信すれば、前記不動産流動化サーバーが権利を更新する実入居権委託販売段階をさらに含むことができる。
【発明の効果】
【００２２】
本発明によれば、本発明は、不動産を買受した不動産流動化専門会社が不動産の権利を実入居権と投資証券とに分離し、投資証券を不動産証券取引所を通じて一般証券のように取引されるようにすると共に、実入居権と投資証券に異なる割合の配当権を設定することによって、実入居を目的とする買受人は、不動産価格の一部だけで実入居が可能であり、投資を希望する人は、自分が投資しようとする実際不動産に対して購買した持分に該当する分だけの不動産投資をすることができるようにする効果がある。
【００２３】
これにより、実入居権買受人は、不動産価格の一部のみを支払うことによって、不動産を購入すると共に、貸切契約とは異なって持分権の一部に対する権利を行使し、それによって設定された配当をも期待することができるようにする効果があり、また、不動産投資資金が特定の不動産品物に長期間縛られる現象を回避することができ、短期投資が可能なだけでなく、特定の不動産品物に対して巨金の資金なしに少額投資が可能であるという効果を提供する。
【００２４】
特に実入居権の割合を多様に構成することによって、実入居のために不動産を希望する人は、低価格で実入居が可能にして、入居のみを目的とする需要と、入居と配当を同時に目的とする需要を満足させ、所望の不動産に対するターゲット投資が可能なので、多様な投資金を運用する投資者需要を同時に満足させることができる優れた効果がある。
【００２５】
また、不動産流動化サービスを提供するサーバーが売渡要請不動産を互いに異なる配当を有する実入居権と投資権によって区分し、証券取引サーバーを通じて販売して売買契約をした後、これを根拠にして不動産を購買して所有権を移転した後に権利設定をし、前記契約によって実入居権と投資権を売り渡すようにすることによって、不動産流動化専門会社の不動産買受負担を軽減させながらも権利確保に対する信用を高めることができる効果がある。
【００２６】
さらに、投資証券は、単純不動産時価の騰落とは異なって、証券取引市場で決定される価値を有するので、投資証券の流通を通じて投資者は配当以前にも利益を実現することができ、このような証券の価値は、当該不動産の時価にも反映され、一層正確な不動産価値把握が可能になる効果がある。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２７】
以下、添付の図面を参照して本発明の証券化を用いた不動産取引方法を具体的な例を取って説明する。
【実施例】
【００２８】
図１は、不動産証券化に対する概念を示す図である。本発明の実施例では、不動産を中心にして説明するが、信託が可能であり、占有者が占有利益を享受することができると共に、投資利益を期待することができる車両、船舶、美術品、骨董品なども準不動産として見なし、同一のシステムと方法を適用することができることに注目する。
【００２９】
図示のように、不動産を所有している資産保有者１０は、不動産流動化専門会社２０に不動産を売却するようになる。売却時に不動産の所有権全部を売却することもでき、所有権の持分のうち一部に該当する実入居権を除いた残りの部分のみを売却することもでき、実入居権のみを売却することもできる。
【００３０】
売却された不動産は、不動産登記簿謄本に不動産流動化専門会社２０や別に依頼した不動産信託会社名義の所有で記載されるようになり、実入居権と投資証券の所有主は、前記不動産流動化専門会社２０、又は別途信託した場合には信託会社の信託台帳によって確認が可能である。
【００３１】
すなわち、所有権に対する紛争を防止するために、不動産は、持分権を有する実入居者や投資者の共同名義ではない不動産流動化専門会社２０や別途の委託された信託会社の名義にして保存処分または強制執行の対象にならないようにすることによって、持分権者の権利を信頼性あるように保護する。
【００３２】
前記不動産流動化専門会社２０は、全体不動産の所有権を実入居権と投資権とに分けるが、実入居権は、当該不動産を使用／収益することができる権利を有し、投資権は、取引所に上場されるための投資証券形態でさらに細かく分割され、一株当たり価格が付けられながら発行され、不動産証券取引所３０に上場されて投資者に販売される。実入居権も不動産証券取引所３０で販売されることができる。
【００３３】
実入居権を有する者としても、マンションではない土地、倉庫、建物のような場合、個人が運営しにくいから、別途の不動産運用会社５０に不動産を委託して運用することができ、実入居権を有する者は、賃貸収入から不動産運用会社の費用を除いて利益を得ることができる。一方、このような賃貸収入や使用収入が期待される不動産に対しては、実入居権を不動産流動化専門会社２０が所有することもできる。一方、前記不動産運用会社５０は、オフライン不動産仲介を行う不動産チェーンや不動産仲介業者連合であることができ、これを通じて不動産の実際売却（配当や持分権者合意による要請）を要請するか、又は実入居権のように実際不動産を利用しようとする需要者の不動産訪問などが必要な場合、実入居権売買の仲介を要請することもできる。
【００３４】
投資証券は、不動産流動化専門会社２０が当該不動産の価額と選好度などを考慮して実入居権に策定された持分を除いた残りの持分を所要分だけ分けて発行するようになる。例えば、実入居権を保有するために５１％の持分を保有しなければならないので、５１％を実入居権に割り当てる場合、残りの４９％の持分を現在不動産価額の４９％に該当する金額を所要の証券に分けて（例えば１００００株）各証券毎に額面価を表示して不動産証券取引所３０で販売するようにすることができる。
【００３５】
この時、不動産の価額を確定するために、資産評価機関４０に依頼して現在の不動産評価価格を評価されて反映するようにすることができる。一方、資産評価機関４０は、不動産証券取引所３０と連動して証券取引時に不動産評価価格を提供することもでき、売買が成立した証券に対する評価価格をフィードバックされ、評価情報を更新することもできる。
【００３６】
一方、不動産流動化専門会社２０は、実入居権と投資証券とを分離する時、実入居権に対する持分を全体不動産の持分のうち５１％に定めることができるが、これは、変動可能であり、類似の価値を有する隣接不動産に対しても該当持分率は互いに異に設定されることもできる。
【００３７】
投資証券は証券化され、不動産証券取引所３０で需要、供給の原則によって価格が決定されて取引がなされ、このような取引の場合、既存の不動産間接投資とは異なって投資者が直接希望する特定の不動産に対する直接的な投資が可能であるという点から、特定の不動産に対する投資証券価格は、不動産の現在価値と今後価値に敏感な投資者によって実時間変化され、個別不動産の状態や微細な位置差異などによっても価格が差等されることができるので、不動産時価が細分化され精緻になり、実時間特性を有するようになる。したがって、既存の単純な不動産時価情報の提供で個別投資証券の価値を判断することは難しく、単純な基準を提示するだけである。それにより、本実施例では、不動産投資証券の価値を配当権を含んで明確に算定し、実際売買がなされる場合、該当情報を資産評価機関４０にフィードバックすることによって、個別不動産に対する一層正確な資産評価が可能にする。
【００３８】
不動産を現金で清算しなければならない場合（これは、全体投資証券者、実入居権者の協議によることができ、法定の他の条件を満足させる場合）、不動産の売却代金は、それぞれの持分割合に分散されて配当されることができ、実入居権者は、当該不動産を直接使用したり賃貸収益を得る恵みを受けたので、このような清算の場合、配当される割合は、投資証券保有者の持分当たり配当割合が実入居権者よりさらに多いようにすることが好ましい。このような実入居権／投資証券の割合とそれによる配当割合は、不動産流動化専門会社２０が持分権を分割して実入居権と投資証券を決定する時に一緒に決定されることができる。
【００３９】
一方、前記不動産流動化専門会社２０は、持分権を分割する場合、分割割合、配当割合、実入居権買受人の制限条件（個別決定されるか、又は国家施策で決定されるなど既設定されることができる）、売買時点（実入居権者は、買受後に一定の期間の間に売買が禁止されることができる）に対する制限条件、配当時点や条件などに対する各種条件のうち一部を設定することができる。一方、資産保有者１０が売却を要請する時に売却代金や前記各条件のうち選択可能な一部（分割率、配当割合など）に対する設定を要請することができる。
【００４０】
図２は、本発明の実施例に係る方式が一般的な不動産間接投資や入居権を有する貸切権取引方式と差別される要因を示す概念図であって、図示のように、不動産を売り渡す場合、その権利である所有権が不動産流動化専門会社（あるいは信託した信託会社）になりながら資産評価機関の情報を根拠にして持分権を実入居権と投資権とに分離して流動化する過程を示す。
【００４１】
前記流動化過程で、一般的な不動産間接投資とは異なって、実入居権が発生して第１取引対象が発生し、別途の投資権が発生して第２取引対象が発生するようになる。また、一般的な貸切権とは異なって、実入居権は、不動産権利の一部に対する直接的権利が発生し、これを根拠にして不動産価格上昇などによる配当権が付加されて配当利得を期待することができるようになる。一方、投資権は、投資証券に分割されて上場された後、実時間流通され、配当期待と取引を通じた価格上昇期待が可能になるだけでなく、不動産を根本とするので、価格下落の幅が小さいため、安定的投資が可能になる。
【００４２】
したがって、既存の貸切（長期貸切）方式とは異なって、不動産価格増加に対する利得を期待することができるので、居住の安定と投資が同時になされるようになり、実入居権者を満足させることができるようになる。既存の半値マンションや長期貸切などの国家無住宅者政策の失敗原因がこのようなマンションを別途の団地として不人気地域に建設して居住安定性が低い点、マンション入居後に別途の費用が発生したり、単純に減価償却のみが発生する建物だけを販売して入居者の投資心理を全然満足させない点が指摘されており、このために、政府資金が所要される点などの不合理な問題点があったが、本発明の実施例は、このような問題点を全て解消することができるようになる。
【００４３】
すなわち、別途のマンション分譲時に本発明の実施例を適用することができ、既存の住宅やマンションに対しても本発明の実施例を適用することができるので、地域区分や不動産の新規分譲／一般の区分もなく、実入居者と投資者が持分権を買い入れるので、別途の政府負担がなく、実入居者の投資心理と居住安定性を満足させ、投資者のターゲット投資と実時間証券売買を通じた迅速な利益実現と資金回転などの要求を満足させることができる。
【００４４】
図３は、本発明の実施例と一般的な不動産間接投資との差異点をさらに詳しく示すものであって、図示のように、一般的な不動産間接投資方式は、上段の方式が投資費用を募集して運用した後、投資費用と配当収益を投資者に等しく分配する方式であり、このような過程で発生する不動産の使用利得は考慮されない。しかし、本発明の実施例は、下段の方式のように、一定の投資費用Ａと募集された投資費用Ｂを通じて不動産使用利得と配当を得る実入居権と投資に対する配当を期待する投資権をその分類によって運用した後、配当を実施して、不動産価値増加による分配だけでなく、不動産使用利得に対しても一度に管理されるようにしたことという差異点が明らかに分かる。また、投資権を証券化して上場することによって巨大市場を具現し、任意時点の証券取引を通じた資金及び利益回収が可能であるという点も大きい特徴と言える。
【００４５】
図４は、本発明の実施例に係る不動産取引システム構成の一例を示すものであって、図示のように、不動産流動化サーバー１６１及び管理データベース１６２と、不動産証券取引サーバー１２１及び取引データベース１２３と、資産評価サーバー１７１及び不動産時価データベース１７２をはじめとする売買者端末機（売渡人端末機１４０、入居者端末機１８１、投資者端末機１９１）を含む。
【００４６】
前記不動産流動化サーバー１６１は、不動産を買受し、不動産の持分権を異なる配当権を有する実入居権と投資証券とに分離（流動化）し、各証券に対する権利と配当を管理し、前記不動産証券取引サーバー１２１と持分権に関する権利変動情報を交換し（不動産証券取引サーバー１２１を通じて不動産流動化のための売渡が要請される場合）、不動産を売り渡す情報を受信して流動化した後、権利を設定して持分権情報を提供することができる。前記管理データベース１６２は、不動産に対する所有権（所有権ＤＢ）、不動産に対する登記簿謄本上の情報、管理台帳上の情報、管理条件情報（不動産ＤＢ）及び不動産ではないが該当品物を占有して利用利得を得ることができる準不動産に関する情報（準不動産ＤＢ）をそれぞれ格納する。勿論、このような情報以外にも各種会員情報や権利変動に対する手数料、費用、税金などに関する情報もデータベースに管理されることができる。
【００４７】
ここで、管理条件情報は、不動産を実入居権と投資証券とに分割する時に設定されるか、又は追って設定あるいは変更されることができるものであって、不動産使用権利を有する実入居権と投資証券の分割割合、実入居権と投資証券各々の配当割合、実入居権買受人の制限条件、実入居権買受人の買戻し時点、配当条件や時点に対する制限条件などからなり、このような条件のうち一部は、不動産売渡人が売渡価を高めるために指定することもできる。
【００４８】
例えば、実入居権の持分権は、５１％という条件を設定するか、実入居権と投資証券の配当割合を３０：７０に設定するか、実入居権買受人は無住宅者であって、請約１順位者であり、扶養家族が２人以上の者に設定（国家施策によって設定されることができる）するか、買戻し時点は、実入居権取得後に７年間売買が禁止され、投資のための持分権の場合、取得後に直ちに分割売価が可能であると設定するなど不動産の種類と価格、不動産政策の推移、社会に及ぶ影響などを考慮した政策によって管理条件が決定されることができ、これを通じて不動産市場の活性化と安定化水準を調節することができる。一方、このような管理条件は、全体持分売買、最大持分売買、配当支給、持分権者合意、サービス政策変更などのような状況やその他の変更が必要な状況で変更されることができる
【００４９】
前記不動産証券取引サーバー１２１は、前記不動産流動化サーバー１６１及び資産評価サーバー１７１と連結され、上場された投資証券（必要によっては実入居権を含む）に関する情報及び前記売買者端末機（入居者端末機１８１、投資者端末機１８２）の売渡要請による売渡持分権情報（実入居権分割の割合、配当割合のような価値に影響を与える設定内容を含む）を現時価とともに提供し、前記売買者端末機（入居者端末機１８１、投資者端末機１８２）の買受要請による買受持分権の割合と買受を要請した買受人情報を根拠にして売買可能持分率と不動産使用権利及び収益分配割合を既設定された前記管理条件によって決定し、売買による持分権変化を前記不動産流動化サーバー１６１に提供する。すなわち、前記不動産証券取引サーバー１２１は、証券化された不動産の持分権の売買を代行し、持分権保有者の持分権再販売（すなわち持分権流通）機能を提供する。
【００５０】
また、前記不動産証券取引サーバー１２１は、上記のようなサービスを提供するために持分売買のための契約情報、持分に関する情報、不動産に対する登記簿謄本上の情報、管理条件情報（不動産ＤＢ）、管理台帳上の情報を含む権利設定情報、手数料と税金などを含む費用情報、持分売買に対する取引情報、配当に対する配当情報を含む取引データベース１２３を具備することができる。前記取引データベース１２３には、追加に会員情報を管理する会員情報データベース、買受売渡申し込み情報管理データベース、買受人情報データベース、売渡人情報データベースがさらに具備されることができる。
【００５１】
一方、実入居権の売買方式と不動産所有権移転のための不動産買受方式の実施例によって図示の構成は多様に変更されることができる。
【００５２】
例えば、不動産の売買全てを不動産証券取引サーバー１２１に委任する場合、売渡人端末機１４０は、不動産証券取引サーバー１２１を中継して不動産流動化サーバー１６１に連結されるので、連結関係(i)は省略されることができる。一方、売渡人端末機１４０は、不動産流動化サーバー１６１だけを介して売価がなされ、所有権が移転される場合には、連結関係(ii)は省略されることができる。
【００５３】
また、不動産証券取引サーバー１２１が実入居権に対する売買を代行する場合とそうではない場合、連結関係(iii)と連結関係(iv)が選別的に選択されることができる。
【００５４】
前記不動産流動化サーバー１６１は、不動産の持分権を分離して投資証券を上場して販売による権利を変更し、実入居権を所定の方式で販売して権利を変更するようになるが、変更された権利の安定性のために当該不動産の所有権を確保しなければならない。しかし、このような所有権確保のためには、不動産売渡人が所望の価格で不動産をまず買入しなければならないので、不動産買入資金が必要になり、実入居権や投資証券の売買が遅くなるか、又はなされない場合には、負担が増加するようになる。
【００５５】
したがって、このような負担を軽減させるために、本実施例では、不動産流動化サーバー１６１が売渡人の不動産売渡要請に従って不動産を流動化した後、投資証券を不動産証券取引サーバー１２１を通じて取引し、投資証券買受予定者と契約を締結する。実入居権は、別途の方式で売買契約を締結するか、又は不動産証券取引サーバー１２１を通じて売買契約を締結する。このように当該不動産に対して締結される契約が一定の水準（例えば全体価額の８０％）に至れば、このような契約を担保にして金融圏サーバー１６９から不動産代金を借り入れ（連結関係(v)）、売渡人端末機１４０に提供することによって所有権を移転し、以後契約によって投資証券と実入居権を売買した後、それによる権利を各買受人に安全に付与することができる。仮に、不動産流動化サーバー１６１の運用社に資金がある場合、金融圏サーバー１６９を通じて得る不動産代金は、借入金ではない自体資金になることができる。これにより、不動産流動化サーバー１６１は、所有権移転時点と資金の負担に対する問題点を解決することができるようになる。
【００５６】
勿論、すべての持分権が販売契約された後に所有権を移転し、権利を設定した後、不動産売渡人に代金を支給することもできるが、時間が長期化される場合、売渡人と持分買受人両方にご迷惑をかけることができる。
【００５７】
図５は、本発明の実施例に係る不動産流動化サーバー２００の詳細構成を示す例であって、図示のように、買受する不動産に対する売渡が、実入居権と投資証券の分割率、配当率のうち少なくとも１つを含む情報を不動産買受要請とともに売渡情報として登録される売渡情報管理部２１０と、前記売渡情報管理部２１０が提供する売渡情報を不動産証券取引サーバーに提供し、取引契約を要請する取引要請部２２２と、前記不動産証券取引サーバーが提供する取引完了情報を受信し、前記不動産に対する売買代金を支払い、権利を移転した後、契約された取引の履行を前記不動産証券取引サーバーに要請し、必要時に権利問い合わせ要請に従って権利情報を提供する権利設定／問い合わせ部２２１とを選択的に含むことができる。
【００５８】
その他、売買可能可否や売渡要請の妥当性を把握し、取引を承認する取引承認部２１２と、実質的な契約と取引を処理する契約／取引処理部２１１と、実入居権をオフライン不動産仲介が可能な運用社に委託し、それによる売買情報を受信し、権利変動を要請する運用社管理部２２３と、実入居権と投資証券分割のための資産価値情報獲得のために資産評価サーバーと連動する資産評価管理部２２４と、配当条件による時点を管理し、配当を行う配当部２２５とが必要に応じて選択的に構成されることができる。
【００５９】
一方、これらを管理する制御部２２０と、外部サーバーとの情報交換を実施する情報送受信部２３０も構成されることができる。
【００６０】
図６は、本発明の実施例に係る不動産証券取引サーバー３００の詳細構成例を示すブロック図であって、図示のように、不動産流動化サーバー、資産評価サーバー、運用社サーバー及び個人情報問い合わせサーバーと連動される構成を有する。
【００６１】
まず、持分や不動産売渡に関する情報を管理する売渡情報管理部３１０と、持分売買のための情報を提供し、売買を依頼される持分売買管理部３２０と、不動産の持分権に関する情報を現時価及び配当割合とともに提供する持分情報提供部３３４と、売買要請に従って買受人情報を当該不動産に対する管理条件と比較し、買受可能可否を判断した後、可能な場合、契約や取引を処理する契約／取引処理部３２１と、前記契約／取引処理部３２１の結果によって買受人と前記不動産流動化サーバーに提供する権利関係変動に関する情報を生成する権利関係処理部３２２と、前記契約／取引処理部３２１の結果によって売買による決栽を行う売買代金処理部３３５と、費用を決栽し、費用を構成する税金と手数料を分離精算する費用処理部３３３とを含む。
【００６２】
そして、売渡要請不動産を前記不動産流動化サーバーに依頼するか、不動産流動化サーバーから提供される不動産持分情報を登録される不動産流動化処理部３４１と、持分権の権利変動に関する情報を前記不動産流動化サーバーと交換する権利情報更新部３４２と、売買成功による持分の時価情報を前記資産評価サーバーにフィードバックする資産評価管理部３４３と、オフライン不動産仲介業を提供する外部運用社に実入居権買物に関する情報を提供し、売買された実入居権に関する情報を受信し、取引発生として処理する運用社管理部３４４と、これらを不動産流動化サーバー及び資産評価サーバー、個人情報問い合わせサーバー（権利条件満足可否を確認時に必要）、運用社サーバーなどと連結するための情報送受信部３５０とを含む。
【００６３】
一方、前記構成を管理しながら各構成部に対する入出力を互いに連結し、判断に必要な情報や演算機能を提供し、必要な情報を取引データベース１２３で検索して提供するか、又は出力された情報に前記取引データベース１２３の情報を更新し、配当に関わる処理を行う制御部３４０をさらに含むことができる。
【００６４】
一方、前記権利情報更新部３４２は、権利変動が発生する場合、当該不動産の持分権を有する持分権者に権利変動状況を電子メール、短文メッセージ、音声メッセージ、マルチメディアメッセージのような方法で通知する権利変動通知部をさらに具備することができ、このような権利変動通知部は、図５に示した権利設定／問い合わせ部２２１の代わりに具備されることができる。
【００６５】
前記資産評価管理部３４３は、売買成功による持分売買情報を資産評価サーバーに提供し、前記資産評価サーバーは、該当情報を根拠にして既存資産評価情報を更新することができる。
【００６６】
前記持分情報提供部３３４は、売渡人が指定する持分権及び販売価格を登録され、該当情報を時価情報及び配当情報とともに提供し、前記契約／取引処理部３２１は、該当持分権売買を契約後取引、直ちに取引、競争入札中の１つ以上の方式で処理することができる。
【００６７】
前記制御部３４０は、前記信託条件に設定された期限経過や目標収益率達成が充足される場合、時価差益配当を実施し、この時、不動産使用権利を有する持分権の配当率は、投資のための持分権の配当率より低い。一方、前記不動産が単純居住のための住宅の場合、時価差益だけが配当されるが、前記不動産が商家やオフィステル、駐車場などのように自体的に収益を創出することができる場合、該当収益の一部を既設定された期間によって配当されることもでき、この場合、配当率は、時価差益配当率とは異なって、当該不動産を使用して収益を発生させた不動産利用者にさらに高い配当が支給されることができる。あるいは、このような配当に関わる情報を不動産流動化サーバーの配当部に提供して配当を誘導することができ、同一の機能を行う不動産流動化サーバーの配当部を通じて配当過程がなされることができる。
【００６８】
その他、図示されてはいないが、追加的に不動産に関する地理情報や時価変動推移情報などを提供するための手段がさらに具備されることができる。
【００６９】
図７は、本発明による不動産取引方法の手順を示す図である。
【００７０】
本発明の一実施例に係る不動産証券化を用いた不動産取引方法は、双方向データ通信が可能なネットワークを介して売渡人と買受人との間の不動産取引サービスを提供する方法である。
【００７１】
まず、売渡人は、売渡人端末機で前記ネットワークを通じて不動産流動化専門会社サーバーに接続する。売渡人は、売り渡そうとする不動産（例えばマンション、住宅、土地、ビル、商家など）の買物情報を不動産流動化専門会社サーバーに提供することができる。このような情報提供は、ウェブサイト上でウェッブ文書様式で容易に具現されることができる。売渡人は、このように不動産流動化専門会社に不動産を売却、信託するようになる。
【００７２】
不動産流動化専門会社サーバー及び下部サーバーは、売渡人の不動産売却／信託手続のために売却申し込み書様式をウェブ上で提供することができる。売渡申し込み書様式には、例えば当該不動産品物の表示、権利区分（実入居権用、投資権用）、売渡／買受区分、申請者の人的事項（健康保険番号、名前、住所など）、本人確認書類添付（申し込み書とともに添付されるように構成）などが含まれることができる。その他、申し込み書には、地番、不動産の種類（ビル、商家、土地など）などが記載されることができる。
【００７３】
実入居権と投資証券の割合は、不動産流動化専門会社が資産評価機関の自問を経て決定することができるが、資産保有者が指定するか、あるいは不動産を売却しながら実入居権を有することを希望するか、投資権を有することを希望する場合があるから、実入居権と投資権の割合をとれほどに分けたか、投資権をどのように分割したか、時価差益の配当割合、売渡適正価なども指定して含まれることができる（取引承認部の基準に達していない場合、承認されないこともある）。売渡人は、このような買受／売渡申し込み書様式に必要な情報を記入して不動産流動化サーバーに伝送することによって、売渡申し込みを開始することができる。サーバーは、申し込み書の作成要領及び関連説明を提供し、例えば実入居権と投資権に対する用途及び機能を詳しく説明するために、ウェブサイト、電子メール、携帯電話、電話によるカウンセラー連結、掲示板による相談活動、オフライン相談室案内などを支援することが好ましい。
【００７４】
図８は、このような不動産証券化のための申し込み書の一例を示す。図８は、単純な実施例に過ぎず、いくらでも変形された実施例が可能である。不動産証券化申し込み書は、証券化される不動産を確定するために地番が記載され、不動産の種類が表示される。確定を容易にするために、建物の名称がある場合、その名称が記載されることができる。
【００７５】
不動産を証券化するために、以前の権利者は、不動産流動化専門会社や別途依頼した不動産信託会社に変わって表示され、実入居権者と投資権者の持分割合及び収益割合は、信託台帳（あるいは権利台帳）によって確認することができ、実入居権者と投資権者は、互いに異なる色で表示して区分するようにすることができる。また、実入居権者と投資権者は、それぞれ所有した証券によって区分が可能であり、オンライン上の取引ではなく、実際証券を付与される場合、証券の色も異にすることによって、どんな権利を有しているかを容易に確認するようにすることができる。この過程で、原権利者が本人ではない他人を実入居権者にして入居させることも可能である。申し込み書には、実入居権の割合と投資証券の割合を定めることができるようにし、これによる収益割合も別に定めて記入することができる。発行される投資証券の総数と投資証券１株当たりの価格も表示される。このような内容が記入されない場合、該当情報は、不動産流動化専門会社で多様な基準に基づいて決定する。
【００７６】
不動産流動化専門会社サーバーは、本発明によって特定の不動産品物に対して実入居権と投資権及び流通する持分権の権利変動事項を記録した信託登記簿謄本（不図示）を生成して格納し、不動産流動化専門会社サーバーと連動して管理し、アップデートすることができる。また、希望する会員には、無料または実費で前記信託登記簿謄本の内容を閲覧することができるように提供することができる。本発明の不動産流動化専門会社サーバーで提供する信託登記簿謄本の形態は、実際最高裁判所で提供する不動産登記または信託登記と類似の様式を有することができる。
【００７７】
売渡人が特定の不動産を販売／信託（要請）した後、前記不動産は、資産評価機関によって現在価値が判断される。不動産の正確な現在価値の判断が先行される場合、持分権を分割して流通させる時、市場から回避されずに、投資材料としての価値を有するようになる。権利内訳は、信託登記簿謄本あるいはそれに相当する名前として命名されることができ、権利謄本であるから、対象不動産に対するさらに詳しい事項が示されていることが好ましい。
【００７８】
実入居権を有する権利者と投資証券を有する権利者に関する事項は、別に不動産権利台帳を作成し、実入居権者と投資権者に関する諸事項を詳しく記載することが好ましい。
【００７９】
その後、前記不動産流動化専門会社が前記ネットワークを介して前記不動産流動化専門会社サーバーに接続可能な投資者端末機に前記不動産に関する所定権利の少なくとも一部を含む複数の持分権に関する情報を提供し販売する不動産持分権分割段階が進行される。ここで、持分権は、特定の不動産の所有持分を示すことができる。例えば、販売可能な最小持分は、５０％、１０％、５％、または１％あるいはそれ以下の値などで多様であることができる。このような持分は、不動産の時価価額を１００％にして実入居権と投資権とに分割されることができる。持分権は、証書の形態で購買者に配付されることができ、各証書の権利移転は、名義書換え手続によって管理されることもできる。一方、投資証券の場合、前記持分のうち投資権を分割したもので、該当投資権を既設定された数の株式に分割して不動産証券取引所に上場される。
【００８０】
前記投資証券の所有主は、対象不動産を直接占有する権利はなく、ただ投資持分の一部のみを所有し、特定の時期に対象不動産によって上昇された差益に対して一定の配当を有する権利を有する。また、取引所で証券を売買することができる。
【００８１】
実入居権は、前述した多様な方式で売買（オフライン不動産仲介業者を通じた売買、不動産流動化専門会社の直接売買）されることができ、それらのうち１つが不動産証券取引所を通じて販売されるものである。この場合、投資証券とは異なって、１つの証券として見なされることができるので、分割されずに売買され、分割と組合が自由な一般投資証券とは区分される。
【００８２】
その後、例えば、所定の期限が経過したもの、または前記不動産の時価が所定の価額を超過して上昇したもののいずれか１つであることができる所定の配当条件が充足されれば、前記実入居権者及び前記投資者に前記不動産に対して発生した収益を所定の割合で配当する収益配当段階に進行される。収益配当段階は、当該不動産の相場が廃止され、第３者に販売された場合、当該不動産に対する利益を実入居権者及び投資者に配当することによって行われることができる。投資者は、取引所で自分の証券を売ることによって収益を残すことが原則的であるが、特別な場合、不動産が清算されなければならない場合には、その収益が各証券の所有主に配当されることができる。
【００８３】
配当割合は、分譲を受ける時に不動産流動化専門会社、資産評価機関、売渡人の意見を参考することができ、新規分譲時にすぐ適用が可能である。また、政府の不動産政策などによって実入居権と投資権の割合を弾力的に適用することもできる。
【００８４】
本発明の方法の好ましいさらに他の実施例は、実入居権を含む前記持分権を流通させる段階を有する。すなわち前記収益配当段階の以前に、前記投資者は、自分が購買した持分権を不動産証券取引所に上場して流通されるようにすることができる。構成や必要によっては、実入居権も不動産証券取引所で流通されることができる。前記不動産証券取引所サーバーが前記ネットワークを介して接続可能な多数の投資者端末機にこの持分権を販売する持分権流通段階をさらに含む。投資権は、いくつかの証券に分割されて販売されるので、株式が取引される方法で取引されることができる。証券売渡人が自分の有する証券をどれほどの価格に何株を売るかを提示し、買受人もどれほどの価格に何株を買うかを提示し、このような取引リストを実時間に提示することによって、買受注文と売渡注文を符合させることができる場合、取引を成功させるようになる。したがって、投資証券一株当たりの価値は、取引所で取引される価格によって実時間に変わるようになる。
【００８５】
投資者は、ただ収益のみを目的とするので、時価差益が配当されるまで待たずに、その前に持分権を販売することによって、持分権に投資した金額を回収することができる。また、投資者は、本発明によって自分の持分権を所望するだけ分割させて流通させることができる。この場合、投資者は、自分の投資金額のうち所望するだけ所望の期間内に回収することができるようになるので、不動産の投資において、投資の自由度が大きく増加されることができる。
【００８６】
図９は、本発明の実施例に係る不動産権利台帳の一例を示す。前記不動産に関する実入居権者と投資証券の所有主を見るために、当該不動産に対して前記事項が詳しく記載された不動産権利台帳を別に用意する。
【００８７】
例えば、図示の不動産権利台帳は、不動産の地番と建物名称で不動産を表示し、不動産の実入居権と投資証券の権利の割合が表示され、該当証券がどれほどの割合で分けられているかを見ることができる。
【００８８】
また、その下段には、実入居権者と投資証券を所有している投資者を、所有している投資証券の割合とともに表示するようにする。
【００８９】
以上説明したように、本発明は、実入居を目的とする買受人は、ほぼ半値で不動産を購入するようにし、投資を希望する人は、不動産に対して所望の期間と所望の金額で所望の範囲の投資をすることができ、投資金の回収も容易になるようにすることによって、不動産に対する投資を促進させながら、隠れている不動産資金を養成化して産業資金化することができる道が開かれ、新しい不動産市場が形成されることができるネットワーク不動産取引技術に関するもので、不動産取引分野において広く利用可能である。
【図面の簡単な説明】
【００９０】
【図１】本発明の概念を示すためのブロック図である。
【図２】本発明による持分権の分割を説明するための概念図である。
【図３】本発明による持分権の分割と配当を説明するための概念図である。
【図４】本発明の一実施例に係る不動産信託を通じた不動産取引方法が実行されるシステムを説明するための概略的なブロック図である。
【図５】本発明の一実施例に係る不動産流動化サーバーの構成を示すブロック図である。
【図６】本発明の一実施例に係る不動産証券取引サーバーの構成を示すブロック図である。
【図７】本発明の一実施例に係る不動産証券化を用いた不動産取引方法の過程を示す流れ図である。
【図８】不動産証券化申し込み書を示す一実施例である。
【図９】不動産権利台帳を示す図である。
【符号の説明】
【００９１】
１２１  不動産証券取引サーバー
１２３  取引データベース
１４０  売渡人端末機
１６１  不動産流動化サーバー
１６２  管理データベース
１７１  資産評価サーバー
１７２  不動産時価データベース
１８１  入居者端末機
１９１  投資者端末機
【図１】
2009151741.tif 000003
【図２】
2009151741.tif 000004
【図３】
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【図４】
2009151741.tif 000006
【図５】
2009151741.tif 000007
【図６】
2009151741.tif 000008
【図７】
2009151741.tif 000009
【図８】
2009151741.tif 000010
【図９】
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