(57)【要約】【課題】客観的で適正な現在価値を算出することができる不動産価値査定装置を提供する。【解決手段】不動産物件の分譲価格を含む専有財産情報を入力条件として入力する入力部１と、入力部１で入力された分譲価格に対する現在価値を算出するための消費者物価指数を含む算出条件を記憶する各種テーブル２〜５と、入力部１で入力された分譲価格と各種テーブル２〜５に記憶された算出条件とに基づいて現在価値を算出する算出部６と、算出部で算出された現在価値を含む計算書を出力する出力部７と、を備えている。【選択図】      図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
分譲共同住宅専有物件の分譲価格を含む物件固有の入力条件を入力する入力部と、該入力部で入力された分譲価格に対する現在価値を算出するための共有条件を算出条件として記憶するテーブルと、前記入力部で入力された分譲価格を含む物件固有の入力条件と前記テーブルに記憶された算出条件とに基づいて現在価値を算出する算出部と、該算出部で算出された現在価値を含む計算書を出力する出力部と、を備えた不動産価値査定装置において、
前記テーブルには、消費者物価指数が算出条件の一つとして記憶され、
前記算出部は、前記テーブルに記憶された消費者物価指数に基づいて分譲価格を現在価格に補正したうえで、その現在価格に前記入力部で入力された入力条件と前記テーブルに記憶された算出条件とを勘案して現在価値を算出することを特徴とする不動産価値査定装置。
【請求項２】
前記算出部は、前記入力部から入力された入力条件と前記テーブルに記憶された算出条件とに基づいて、前記出力部から評価説明書を出力することを特徴とする請求項１に記載の不動産価値査定装置。
【請求項３】
不動産物件の分譲価格を入力条件として入力する入力ステップと、
入力された分譲価格に対する現在価値を算出するための算出条件の一つとして消費者物価指数を記憶する記憶ステップと、
入力された分譲価格と記憶された消費者物価指数とに基づいて分譲価格を現在価格に補正する補正ステップと、
その補正した現在価格に、分譲時と現在とにおける分譲価格を除く前記入力条件と消費者物価指数を除く前記算出条件とを少なくとも「環境価値」「土地価値」「共有価値」「専有価値」に分類分けしたうえで該各分類毎の按分比と所定の価値比率とを用いて指数化した経年変化指数を乗算して現在価値を算出する算出ステップと、算出された現在価値を含む計算書を出力する出力ステップと、を具備することを特徴とする不動産価値評価方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、分譲共同住宅等の不動産価値を査定する不動産価値査定装置及び不動産物件評価方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
従来から、分譲共同住宅（マンション等）の不動産物件に関し、中古売買を行う際、近隣相場を根拠にして対象物件の現在価値を評価する不動産価値評価装置が周知である。
【０００３】
この際、例えば、不動産物件として分譲共同住宅の１室（専有物件）を売買する際には、その専有物件の広さ・間取り・修繕の有無といった対象物件固有の条件に、共有部分の算出条件（例えば、エレベータの有無・階数・周辺環境・修繕の有無・修繕積立金の状況等）を勘案して算出するのが一般的である（例えば、特許文献１参照）。
【０００４】
尚、これらの各種条件には、さまざまな要素が含まれ、特に、共有部分の算出条件としての、周辺環境の変化（例えば、道路やインターチェンジ等の設置、鉄道新路線の開通や新駅の開設、大型店舗の出店、公益施設の開設等）によっては、不動産価値が上がることがある。
【０００５】
従って、できるだけ客観的な価値を算出するため、不動産物件の価格評価に寄与する複数項目の情報を収集すると共に、収集した不動産物件の価格評価に寄与する少なくとも一部又は全部の項目の内容が予め決められた標準の内容と異なる場合に、該当する項目内容が標準の内容であったと想定した場合の不動産物件の単価を算出して補正したうえで、その標準化補正された不動産物件の単価に経過年数を勘案して評価対象不動産物件の価値（価格）を評価するものも知られている（例えば、特許文献２参照）。
【０００６】
尚、このような不動産物件の評価には、上述した周辺環境や修繕の有無といった条件を用いる他、修繕積立金の積立額を反映して評価価格を決定するといったように、金銭的価値を考慮した査定方式（例えば、特許文献３参照）や、オフィスビルやマンションにおける賃料の査定（例えば、特許文献４参照）等といったように、不動産物件に係わる各種評価があり、そのシステムとしてイントラネットやインターネット等の電気通信回線を利用したシステム（例えば、特許文献５参照）等、多様なものが提案されているが、基本的には、上述した同様の条件に基づいて価値を算出している。
【特許文献１】特開２００５−１２８７２８号公報
【特許文献２】特開２００４−１０２６７２号公報
【特許文献３】特開２００７−０７９９９９号公報
【特許文献４】特開２００２−０４９７４８号公報
【特許文献５】特開２００４−１０２６７３号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００７】
ところが、上記の如く構成された不動産価値査定装置やシステムにあっては、対象物件の価値を算出する際、標準の内容と異なる項目を標準化して補正しただけでは、その標準が客観的な標準であるか否かが曖昧で、適正な現在価値を算出しているものとは言い難いという問題が生じていた。
【０００８】
そこで、本発明は、上記事情を考慮し、分譲価格を客観的な条件を利用して補正したうえで、各種条件に基づいて現在価値を算出することによって、客観的で適正な現在価値を算出することができる不動産価値査定装置及び不動産価値査定方法を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
本発明の不動産価値査定装置は、分譲共同住宅専有物件の分譲価格を含む物件固有の入力条件を入力する入力部と、該入力部で入力された分譲価格に対する現在価値を算出するための共有条件を算出条件として記憶するテーブルと、前記入力部で入力された分譲価格を含む物件固有の入力条件と前記テーブルに記憶された算出条件とに基づいて現在価値を算出する算出部と、該算出部で算出された現在価値を含む計算書を出力する出力部と、を備えた不動産価値査定装置において、前記テーブルには、消費者物価指数が算出条件の一つとして記憶され、前記算出部は、前記テーブルに記憶された消費者物価指数に基づいて分譲価格を現在価格に補正したうえで、その現在価格に前記入力部で入力された入力条件と前記テーブルに記憶された算出条件とを勘案して現在価値を算出することを特徴とする。
【００１０】
この際、前記算出部は、前記入力部から入力された入力条件と前記テーブルに記憶された算出条件とに基づいて、前記出力部から評価説明書を出力するのが好ましい。
【００１１】
また、本発明の不動産価値評価方法は、不動産物件の分譲価格を入力条件として入力する入力ステップと、入力された分譲価格に対する現在価値を算出するための算出条件の一つとして消費者物価指数を記憶する記憶ステップと、入力された分譲価格と記憶された消費者物価指数とに基づいて分譲価格を現在価格に補正する補正ステップと、その補正した現在価格に、分譲時と現在とにおける分譲価格を除く前記入力条件と消費者物価指数を除く前記算出条件とを少なくとも「環境価値」「土地価値」「共有価値」「専有価値」に分類分けしたうえで該各分類毎の按分比と所定の価値比率とを用いて指数化した経年変化指数を乗算して現在価値を算出する算出ステップと、算出された現在価値を含む計算書を出力する出力ステップと、を具備することを特徴とする。
【発明の効果】
【００１２】
本発明の不動産価値査定装置は、分譲価格を客観的な条件を利用して補正したうえで、各種条件に基づいて現在価値を算出することによって、適正な現在価値を算出することができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１３】
次に、本発明の一実施形態に係る不動産価値査定装置について、図面を参照して説明する。
【００１４】
図１は本発明の一実施形態に係る不動産価値査定装置の説明図、図２は本発明の一実施形態に係る不動産価値査定装置における評価ロジックの説明図、図３は本発明の一実施形態に係る不動産価値査定装置を利用した操作ルーチンのフロー図、図４は本発明の一実施形態に係る不動産価値査定装置における価値比率（計算式）に用いられる評価項目とパラメータの説明図、図５は本発明の一実施形態に係る不動産価値査定装置を利用して出力された計算書の一例の説明図、図６は本発明の一実施形態に係る不動産価値査定装置を利用して出力される評価説明書のフォーマット説明図、図７は本発明の一実施形態に係る不動産価値査定装置を利用して出力される評価説明書の詳細項目における記載内容の一部の説明図、図８は本発明の一実施形態に係る不動産価値査定装置を利用して出力される評価説明書の詳細項目における記載内容の他の一部の説明図である。
【００１５】
図１に示すように、本発明の一実施形態に係る不動産価値査定装置は、不動産物件の分譲価格を含む専有財産情報を入力条件として入力する入力部１と、入力部１で入力された分譲価格に対する現在価値を算出するための消費者物価指数を含む算出条件を記憶する各種テーブル２〜５と、入力部１で入力された分譲価格と各種テーブル２〜５に記憶された算出条件とに基づいて現在価値を算出する算出部６と、算出部で算出された現在価値を含む計算書を出力する出力部７と、を備えている。
【００１６】
入力部１には、例えば、パーソナルコンピュータのコンピュータ本体に接続されたキーボードやマウスの他、ネットワークシステム等の電気通信回線を利用して接続された他のコンピュータ等が含まれる。
【００１７】
管理組合テーブル２には、例えば、マンション等の分譲共同住宅の区分所有者等で構成される管理組合が保有・管理する不動産物件全体の共有財産に関するデータ（共有財産情報）が算出条件としてテーブル方式で記憶されている。
【００１８】
尚、管理組合テーブル２に記憶される不動産物件全体の共有財産情報（算出条件）は、上述した入力部１を利用して予め入力され、パーソナルコンピュータ（サーバや端末を含む）のＨＤＤ等に割り当てられた領域に記憶される。
【００１９】
この際、管理組合が保有・管理する不動産物件の共有財産情報（算出条件）としては、例えば、築年数や耐震基準の他、後述するストックとして、修繕積立金額、緑管理費累積金額、修繕積立金残高、共有スペースの修繕履歴、周辺環境（敷地面積、交通機関、公的施設・病院施設、店舗）等が挙げられる。尚、共有財産（算出条件）は、これらに限定されるものではない。
【００２０】
さらに、この管理組合テーブル２は、例えば、「環境価値」（例えば、周辺環境や街の変化を指数化したもの）、「土地価値」（例えば、所有案分土地面積）、「共有価値」（例えば、建物の評価耐用年数より償却残評価）、「内装価値」（例えば、専有財産部分の改装やリフォーム等を行った場合の室内構造価値の再評価）、「設備価値」（例えば、水回り設備、電気設備等の更新）に区分（分類分け）されている。
【００２１】
住戸ＤＢ（データベース）テーブル３には、例えば、マンションの１室（対象物件）等の専有物件に関する固有の専有財産情報としての入力条件が、上述した入力部１を利用して入力された際に、そのデータがテーブル方式で記憶され、パーソナルコンピュータ（サーバや端末を含む）のＨＤＤ等に割り当てられた領域を利用している。
【００２２】
尚、この専有物件に関する固有の入力条件としては、住戸番号（居住者識別番号等でも良い）、専有物件の面積・間取り、住戸特性（南向き、物件階数等）、分譲時価格等であるが、その専有財産（入力条件）は、これらに限定されるものではない。また、この専有物件に関する固有の入力条件は、管理組合テーブル２における「環境価値」「土地価値」「共有価値」「設備価値」と同様に「専有価値」（例えば、内装および設備の償却残評価）として分類分けされて利用される。さらに、この専有物件に関する固有の入力条件は分譲時等に予め入力可能であり、対象物件所有者本人による入力の他、管理組合等による入力も可能である。また、その記憶領域としては、管理組合テーブル２で共有することも可能である。
【００２３】
消費者物価指数記憶テーブル４には、例えば、総務省が毎年発表する消費者物価指数より当該対象地域の接続指数が、上述した入力部１を利用して入力されてテーブル方式で記憶され、パーソナルコンピュータ（サーバや端末を含む）のＨＤＤ等に割り当てられた領域を利用している。
【００２４】
基本設定テーブル５は、例えば、パーソナルコンピュータ（又はサーバや端末を含む）のＲＯＭ（又は他の記憶領域）を利用して、本発明の不動産価値査定に関する算出プログラムが格納されている。
【００２５】
算出部６は、基本設定テーブル５に格納された本発明の不動産価値査定に関する算出プログラムに基づいて、対象物件の現在価値を算出する。
【００２６】
この際、算出部６は、
［ストック指数］＝ストックの総額／戸数／年／基準価（修繕積立金の最低必要額）
を利用して、
［評価耐用年数］＝ストック指数×建物指数（耐震構造）×法定耐用年数
によって、建物の耐用年数を算出すると共に、
［初期価値］＝分譲時価格×消費者物価指数
によって、分譲時価格を現在価値（初期価値）へと補正する。
【００２７】
この際、算出部６は、例えば、基本設定テーブル５に格納された不動産物件に関する時期的な特別価格期間に関するバブル指数、即ち、不動産物件の建築時期が、所謂バブル期（１９８８〜１９９８年頃）であった場合、その時期における建物の分譲時価格は特別な価格である。
【００２８】
従って、その際（バブル期）の分譲時価格をそのまま不動産価値査定に利用したのでは、現在価値の客観性が損なわれてしまうため、予め設定された方法等でバブル期分譲時価格を減額・圧縮（例えば、４０％）した分譲時価格としたうえで、
［初期価値］＝分譲時価格（バブル期補正後価格）×消費者物価指数
によって、分譲時価格を現在価値（初期価値）へと補正する。
【００２９】
具体的には、バブル発生直前の、近隣分譲マンションの単位当たり単価（平米単価）を調査したうえで、対象物件のグレードなどの差異を勘案し、妥当単価の最低値を設定（６２万／ｍ２〜）する。
【００３０】
次に、対象物件の最低単価と最高単価（例えば、一階と最上階では単価が異なる）を調査し、その最低単価が妥当単価の最低値価格とになるように減額する。
【００３１】
そして、さらに単価の増加率が１０％程度になるように、単価を圧縮（実際においては５０％以上の差がある）し、その修正された単価に住戸面積を乗じて推定価格を算出することで、バブル期における分譲価格を推定分譲価格に補正する。
【００３２】
従って、算出部６は、図２に示すように、その補正した現在価格としての初期価値に、「環境価値」「土地価値」「共有価値」「専有価値」「設備価値」に分類分けした各分類毎の按分比と所定の価値比率とを用いて指数化した経年変化指数を乗算して適正資産価値としての現在価値を算出する。
【００３３】
尚、この価値比率は、例えば、環境価値よりも土地価値の方が資産価値としての割合は大きいといったように、各分類分けした各価値の種類によって価値算出の重要度が異なるため、各分類毎に設定され、その価値比率は、住戸ＤＢテーブル３（又は基本設定テーブル５）に格納されている。
【００３４】
出力部７は、例えば、パーソナルコンピュータのコンピュータ本体に接続されたモニタの他、本発明に係わる計算書や評価説明書をプリントアウトするプリンタが含まれる。
【００３５】
尚、この計算書や評価説明書は、例えば、モニタ表示することによる出力の他、電気通信回線を利用した他のパーソナルコンピュータへの送信出力、電子メールによる添付ファイル等を含むものとする。
【００３６】
図３は、図１に示したシステムを利用した操作ルーチン（算出部６の作業ルーチンを含む）を示す。
【００３７】
（ステップＳ１）
先ず、ステップＳ１では、利用者としての管理組合責任者（又はシステム管理者・仲介者）が、入力部１を利用して、共有財産情報（算出条件）を事前入力してステップＳ２へと移行する。
【００３８】
この際、ステップＳ１では、算出部６は、入力された共有財産情報を、管理組合テーブル２に記憶する。
【００３９】
（ステップＳ２）
ステップＳ２では、利用者としての売却要望者（又は管理組合責任者・システム管理者・仲介者）が、入力部１を利用して、入力条件としての専有財産情報（例えば、住戸番号や専有部分の修繕情報等）を入力してステップＳ３へと移行する。
【００４０】
この際、ステップＳ２では、算出部６は、入力された専有財産情報を、住戸ＤＢテーブル３に記憶する。
【００４１】
（ステップＳ３）
ステップＳ３では、利用者としての仲介者（（又は売却要望者・管理組合責任者・システム管理者）が、入力部１を利用して、消費者物価指数を入力してステップＳ４へと移行する。
【００４２】
この際、ステップＳ３では、算出部６は、入力された消費者物価指数を、消費者物価指数記憶テーブル４に記憶する。
【００４３】
（ステップＳ４）
ステップＳ４では、算出部６は、入力された各情報に基づき、分譲時価格を現時点での補正価格、即ち、初期価値として算出してステップＳ５へと移行する。
【００４４】
（ステップＳ５）
ステップＳ５では、算出部６は、分譲時価格を基準として予め設定された按分の環境価値・土地価値・共有価値・内装価値・設備価値に関する経年変化に応じた（例えば、経年数／評価耐用年数）価値比率で経年変化指数を算出し、その経年変化指数を住戸ＤＢテーブル３に記憶してステップＳ６へと移行する。
【００４５】
（ステップＳ６）
ステップＳ６では、算出部６は、初期価値に経年変化指数を乗算して現在価値を算出してステップＳ７又はステップＳ８へと移行する。
【００４６】
（ステップＳ７・ステップＳ８）
ステップＳ７・ステップＳ８では、算出部６は、算出された現在価値に対する計算書（ステップＳ７）並びに評価説明書（ステップＳ８）を、必要に応じて出力部３から出力してこのルーチンを終了する。
【００４７】
図５は、このように算出された現在価値に関する計算書の一例を示す。また、図６は上述した計算書の作成する際の評価項目等を記入した評価説明書のフォーマット例を示し、図７及び図８に示すような、詳細項目が表示される。尚、上述した各条件は、これら計算書又は評価説明書に類するフォーマットをパーソナルコンピュータのモニタに表示し、必要な部分に数値入力することで行うことができる。
【００４８】
尚、図５の計算書の左上覧には、上述した「環境価値」「土地価値」「共有価値」「専有価値」「設備価値」に分類分けした各分類毎の按分比に対する所定の価値比率（計算式）の一例が表示されている。
【００４９】
この際、按分比は、例えば、対象物件の資産価値は、例えば、周辺に緑が多いといった「環境価値」よりも、土地の持分が広い、内装が綺麗である、建物の耐震基準、等の価値の方が重要視されるため、これらを考慮して按分比を設定する。
【００５０】
一例としては、価値分類にて適用する価値比率は物件毎に条件が異なるため、管理組合毎に精査する必要があるが、概ね次のように考えられる。
【００５１】
環境価値（管理組合管理地外構および周辺環境）については５〜１０％程度、土地価値については対象物件の課税地価単価を参考にした単価を算出し、これに按分所有面積を乗じて求めた額を参考にして２０〜３０％程度、専有価値（内装・設備）については、躯体状態から新規に施工した場合と同程度と考えられるので実際のリフォーム実績調査（１０〜１５万円／平米）から判断して３５％程度、共有価値は前述の「環境」「土地」「専有」の残分の４０〜２５％程度、で設定される。
【００５２】
そして、これらの按分比を用い、本実施の形態においては、価値比率は、分母を５００として、「環境価値」「土地価値」「共有価値」「専有価値」「設備価値」に分類分けした各分類毎の按分比に価値比率（計算式）を乗算して算出された指数を加算し、その加算結果を分子として経年変化指数を求めている。
【００５３】
また、この価値比率（計算式）は、図４に示すように、各項目毎に設定されたパラメータを用い、該当する項目のパラメータを入力することで経年変化指数を算出する。
【００５４】
このように、本発明の不動産価値査定装置によれば、消費者物価指数を利用して分譲価格を現在価格に補正し、その現在価格に所定の入力条件並びに算出条件を勘案した経年変化指数で乗算して現在価値を算出することにより、分譲価格を客観的な条件を利用して補正したうえで、各種条件に基づいて現在価値を算出することができ、適正な現在価値を算出することができる。
【００５５】
ところで、上記実施の形態では、本発明の不動産価値査定装置を、所謂分譲マンションの１室の売買における価値評価に適用して説明したが、例えば、建物全体の売買価格は勿論、例えば、オフィスビルやマンションにおける賃料の査定等といったように、不動産全般における各種評価全般に適用することができ、そのシステムとしても、イントラネットやインターネット等の電気通信回線を利用したネットワークシステム等に適用することができる。
【００５６】
尚、建物全体の売買の場合には、上述した専有財産は、共有財産を含むものとなる。また、上記実施の形態では、計算書と評価説明書とは別々のもの（用紙出力）で説明したが、評価説明書を計算書に置き換えても良いし、１枚の用紙に計算書と評価説明書とを併用（用紙の上下又は左右に並列）して出力することも可能である、また、計算書と評価説明書の各記載内容も任意である。
【００５７】
さらに、上記実施の形態では、各種入力を複数当事者によって入力するものとして説明したが、管理組合の代表者が選任して入力業務を行うのが好ましい。また、上述したステップＳ１〜Ｓ３の入力タイミングは任意であり、その順序も限定されるものではない。
【図面の簡単な説明】
【００５８】
【図１】本発明の一実施形態に係る不動産価値査定装置の説明図である。
【図２】本発明の一実施形態に係る不動産価値査定装置における評価ロジックの説明図である。
【図３】本発明の一実施形態に係る不動産価値査定装置を利用した操作ルーチンのフロー図である。
【図４】本発明の一実施形態に係る不動産価値査定装置における価値比率（計算式）に用いられる評価項目とパラメータの説明図である。
【図５】本発明の一実施形態に係る不動産価値査定装置を利用して出力された計算書の一例の説明図である。
【図６】本発明の一実施形態に係る不動産価値査定装置を利用して出力される評価説明書のフォーマット説明図である。
【図７】本発明の一実施形態に係る不動産価値査定装置を利用して出力される評価説明書の詳細項目における記載内容の一部の説明図である。
【図８】本発明の一実施形態に係る不動産価値査定装置を利用して出力される評価説明書の詳細項目における記載内容の他の一部の説明図である。
【符号の説明】
【００５９】
１…入力部
２…管理組合テーブル
３…住戸ＤＢテーブル
４…消費者物価指数記憶テーブル
５…基本設定テーブル
６…算出部
７…出力部
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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