(57)【要約】      （修正有）【課題】過大な評価がなされることがない新規な不動産評価システム及び不動産評価方法を提供する。【解決手段】ユーザが入力した複数の評価項目に対する条件に合致した不動産について評価するための不動産評価システムであって、複数の不動産の価格情報が蓄積される情報蓄積部と、該情報蓄積部の価格情報を複数の評価項目における評価ポイントに基づいて算出する算出部と、該算出部により算出された情報を蓄積する保存部と、該保存部に蓄積された情報をもとにユーザが入力した条件の不動産の評価を提供する提供部を有し、前記評価ポイントには最高点が設けられており、前記算出部が、夫々の不動産の前記価格情報を、複数の評価ポイント夫々における最高点に対する割合で割ることで理想価格を算出する理想価格算出手段と、該理想価格の平均を算出することで基準価格を算出する基準価格算出手段を有することを特徴とする不動産評価システムである。【選択図】図１
2009211324.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
ユーザが入力した複数の評価項目に対する条件に合致した不動産について評価するための不動産評価システムであって、
複数の不動産の価格情報が蓄積される情報蓄積部と、
該情報蓄積部の価格情報を複数の評価項目における評価ポイントに基づいて算出する算出部と、
該算出部により算出された情報を蓄積する保存部と、
該保存部に蓄積された情報をもとにユーザが入力した条件の不動産の評価を提供する提供部を有し、
前記評価ポイントには最高点が設けられており、
前記算出部が、
夫々の不動産の前記価格情報を、複数の評価ポイント夫々における最高点に対する割合で割ることで理想価格を算出する理想価格算出手段と、
該理想価格の平均を算出することで基準価格を算出する基準価格算出手段を有し、
前記提供部が、
ユーザが入力した前記条件を前記評価ポイントに換算し、前記基準価格に夫々の該評価ポイントにおける最高点の割合を乗じることで不動産の評価を行うことを特徴とする不動産評価システム。
【請求項２】
前記算出手段が、前記価格情報から、前記複数の不動産の現在の価格を算出する時価算出手段を有し、
前記理想価格算出手段が、前記現在の価格を複数の評価ポイント夫々における最高点に対する割合で割ることで理想価格を算出することを特徴とする請求項１記載の不動産評価システム。
【請求項３】
前記評価ポイントの最高点が１であることを特徴とする請求項１又は２記載の不動産評価システム。
【請求項４】
前記時価算出手段が、過去の売り出し事例及び／又は成約事例から現在の不動産の価格を算出することを特徴とする請求項２又は３記載の不動産評価システム。
【請求項５】
前記不動産が、土地又は集合住宅の部屋であることを特徴とする請求項１乃至４いずれか記載の不動産評価システム。
【請求項６】
不動産についての複数の評価項目に対する評価ポイントを用いて不動産を評価する不動産評価方法であって、
前記評価ポイントには最高点が設けられており、
不動産の価格情報を、夫々の評価ポイントの最高点に対する割合で割ることで理想価格を算出する工程、
該理想価格の平均を算出することで基準価格を算出する工程、
ユーザが入力した不動産についての条件を前記評価ポイントに換算し、前記基準価格に夫々の該評価ポイントに対する最高点の割合を乗じることで該不動産の評価を行う工程を有することを特徴とする不動産評価方法。
【請求項７】
前記価格情報から、前記不動産の現在の価格を算出する工程を有し、
前記理想価格を算出する工程が、前記現在の価格を、夫々の評価ポイントの最高点に対する割合で割ることで理想価格を算出する工程であることを特徴とする請求項６記載の不動産評価方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、ユーザが入力した複数の評価項目に対する条件に合致した不動産について評価するための不動産評価システム及び不動産評価方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
土地やマンション等の不動産の評価は交通の利便性、立地、周辺環境等の客観的な基準によりなされるが、不動産の評価は人手により個別に行うことが多いのが現状である。そのため、大量の不動産を人手で個別に評価した場合、評価額を決定するまでに時間を要するとともに、個人の判断によりバラツキが生じるという問題があった。
【０００３】
そこで、不動産の評価をシステム化した方法がいくつか開示されている。
例えば、下記特許文献１には、不動産の価値に影響を及ぼす複数の評価項目（例えば、立地等）夫々にポイントを付け、その合計点の高低によって格付けすることで、不動産を評価する方法が開示されている。
【０００４】
しかし、上記評価方法は、各評価項目の評価ポイントを単純に足し合わせたものであって、一つの評価項目が格段に高ければ、他の評価項目が低くても、全体として評価が高くなり、結果として過大な評価になってしまうという問題を有していた。人手で評価を行う場合は、評価人の経験に基づいて過大な評価にならないよう調整することができるが、システム化した場合、このような過大な評価が生じることを抑えることができなかった。
【０００５】
【特許文献１】特開２００３−１３２１３４号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
本発明は上記問題に鑑みてなされたものであり、システム化したとしても過大な評価がなされることがない新規な不動産評価システム及び不動産評価方法を提供することを解決課題とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
請求項１に係る発明は、ユーザが入力した複数の評価項目に対する条件に合致した不動産について評価するための不動産評価システムであって、複数の不動産の価格情報が蓄積される情報蓄積部と、該情報蓄積部の価格情報を複数の評価項目における評価ポイントに基づいて算出する算出部と、該算出部により算出された情報を蓄積する保存部と、該保存部に蓄積された情報をもとにユーザが入力した条件の不動産の評価を提供する提供部を有し、前記評価ポイントには最高点が設けられており、前記算出部が、夫々の不動産の前記価格情報を、複数の評価ポイント夫々における最高点に対する割合で割ることで理想価格を算出する理想価格算出手段と、該理想価格の平均を算出することで基準価格を算出する基準価格算出手段を有し、前記提供部が、ユーザが入力した前記条件を前記評価ポイントに換算し、前記基準価格に夫々の該評価ポイントにおける最高点の割合を乗じることで不動産の評価を行うことを特徴とする不動産評価システムに関する。
【０００８】
請求項２に係る発明は、前記算出手段が、前記価格情報から、前記複数の不動産の現在の価格を算出する時価算出手段を有し、前記理想価格算出手段が、前記現在の価格を複数の評価ポイント夫々における最高点に対する割合で割ることで理想価格を算出することを特徴とする請求項１記載の不動産評価システムに関する。
【０００９】
請求項３に係る発明は、前記評価ポイントの最高点が１であることを特徴とする請求項１又は２記載の不動産評価システムに関する。
【００１０】
請求項４に係る発明は、前記時価算出手段が、過去の売り出し事例及び／又は成約事例から現在の不動産の価格を算出することを特徴とする請求項２又は３記載の不動産評価システムに関する。
【００１１】
請求項５に係る発明は、前記不動産が、土地又は集合住宅の部屋であることを特徴とする請求項１乃至４いずれか記載の不動産評価システムに関する。
【００１２】
請求項６に係る発明は、不動産についての複数の評価項目に対する評価ポイントを用いて不動産を評価する不動産評価方法であって、前記評価ポイントには最高点が設けられており、不動産の価格情報を、夫々の評価ポイントの最高点に対する割合で割ることで理想価格を算出する工程、該理想価格の平均を算出することで基準価格を算出する工程、ユーザが入力した不動産についての条件を前記評価ポイントに換算し、前記基準価格に夫々の該評価ポイントに対する最高点の割合を乗じることで該不動産の評価を行う工程を有することを特徴とする不動産評価方法に関する。
【００１３】
請求項７に係る発明は、前記価格情報から、前記不動産の現在の価格を算出する工程を有し、前記理想価格を算出する工程が、前記現在の価格を夫々の評価ポイントの最高点に対する割合で割ることで理想価格を算出する工程であることを特徴とする請求項６記載の不動産評価方法に関する。
【発明の効果】
【００１４】
請求項１に係る発明によれば、ユーザが入力した複数の評価項目に対する条件に合致した不動産について評価するための不動産評価システムであって、複数の不動産の価格情報が蓄積される情報蓄積部と、該情報蓄積部の価格情報を、複数の評価項目における評価ポイントに基づいて算出する算出部と、該算出部により算出された情報を蓄積する保存部と、該保存部に蓄積された情報をもとにユーザが入力した条件の不動産の評価を提供する提供部を有し、前記評価ポイントには最高点が設けられており、前記算出部が、夫々の不動産の前記価格情報を複数の評価ポイント夫々における最高点に対する割合で割ることで理想価格を算出する理想価格算出手段と、該理想価格の平均を算出することで基準価格を算出する基準価格算出手段を有し、前記提供部が、ユーザが入力した前記条件を前記評価ポイントに換算し、前記基準価格に夫々の該評価ポイントにおける最高点の割合を乗じることで不動産の評価を行うことにより、過大な評価を行うことを防ぐことができる。つまり、評価ポイントに最高点が設けられていることにより、一部の評価項目が突出して優れていたとしても全体として過大な評価になることがなく、また、基準価格算出手段において、理想価格を平均して基準価格を算出することにより、個々の不動産の影響を少なくすることができ、過大な評価を防ぐことができる。また、算出手段で基準価格を算出するため（システム化しているため）、人手による過大又は過小な評価を防ぐこともできる。
【００１５】
請求項２に係る発明によれば、前記算出手段が、前記価格情報から、前記複数の不動産の現在の価格を算出する時価算出手段を有し、前記理想価格算出手段が、前記現在の価格を複数の評価ポイント夫々における最高点に対する割合で割ることで理想価格を算出することにより、現在の価格をもとに不動産の評価を行うことができるので、より正確な評価を算出することができる。
【００１６】
請求項３に係る発明によれば、前記評価ポイントの最高点が１であることにより、評価ポイントと評価ポイントにおける最高点に対する割合が同じ値となり、処理を簡略化することができる。
【００１７】
請求項４に係る発明によれば、前記時価算出手段が、過去の売り出し事例及び／又は成約事例から現在の不動産の価格を算出することにより、現在の価格が不明な場合でも、容易に不動産の現在の価格を算出することができる。
【００１８】
請求項５に係る発明によれば、前記不動産が、土地又は集合住宅の部屋であることにより、不動産が同じような条件であれば同じような価格になるので、本発明に係るシステムに好適に利用することができる。
【００１９】
請求項６に係る発明によれば、不動産についての複数の評価項目に対する評価ポイントを用いて不動産を評価する不動産評価方法であって、前記評価ポイントには最高点が設けられており、不動産の価格情報を、夫々の評価ポイントの最高点に対する割合で割ることで理想価格を算出する工程、該理想価格の平均を算出することで基準価格を算出する工程、ユーザが入力した不動産についての条件を前記評価ポイントに換算し、前記基準価格に夫々の該評価ポイントに対する最高点の割合を乗じることで該不動産の評価を行う工程を有することにより、過大な評価を行うことを防ぐことができる。つまり、評価ポイントに最高点が設けられていることにより、一部の評価項目が突出して優れていても全体として過大な評価になることがなく、また、理想価格を平均して基準価格を算出することにより、個々の不動産の影響を少なくすることができ、過大な評価を防ぐことができる。
【００２０】
請求項７に係る発明によれば、前記価格情報から、前記不動産の現在の価格を算出する工程を有し、前記理想価格を算出する工程が、前記現在の価格を、夫々の評価ポイントの最高点に対する割合で割ることで理想価格を算出する工程であることにより、現在の価格を用いて不動産の評価を行うことができるため、より正確な不動産の評価を行うことができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２１】
以下、本発明の実施形態について図面を参照しつつ説明する。
【００２２】
図１は本発明の実施形態に係る不動産評価システム（１００）を示す説明図である。
不動産評価システム（１００）は、情報蓄積部（１）、算出部（２）、保存部（３）、提供部（４）を有しており、不動産に評価項目ごとに評価ポイントを付して、その評価ポイントをもとに不動産の評価を行うシステムである。また、不動産評価システム（１００）に用いる評価ポイントには最高点が設けられており、最高点以上のポイントを付けることができないようになっている。
また、不動産評価システム（１００）は一定区域ごとに後述する基準価格を算出し、当該基準価格をもとに評価価格を算出する。
なお、情報蓄積部（１）、算出部（２）、保存部（３）、提供部（４）は単一のコンピュータより構成されるものであってもよいし、ネットワーク上に分散した複数のコンピュータより構成されるものであってもよい。
【００２３】
情報蓄積部（１）は、不動産の価格情報を蓄積するものである。不動産の価格情報としては、夫々の不動産において、過去に行われた売り出し事例や成約事例での価格を挙げることができる。
また、情報蓄積部（１）は少なくとも一定区域内の不動産の情報が蓄積されていればよい。
なお、一定区域内の同じような物件は同じような価値を有することが好ましい。不動産評価システム（１００）は、後述するように、一定区域の理想価格の平均を算出した基準価格をもとに評価を行うため、一定区域内で同じような条件の不動産が同じような価格を有さないと不動産の評価を正確に行うことができないからである。つまり、不動産評価システム（１００）では、予め同じような不動産が同じような価格を有するように一定区域を設定し、一定区域ごとに基準価格を算出することで不動産の評価を行うことが好ましい。
また、不動産としては、土地や集合住宅（マンション、アパート、公団住宅等）の部屋等を挙げることができる。土地は一定区域内であれば同じような条件で同じような価格を有する。また、集合住宅は、築年数や整備の状況、部屋の形状等が周りの部屋と類似していることが多く、特定の部屋のみが他の部屋に比して格段に価格が高いということもない。そのため、土地や集合住宅は、同じような条件であれば同じような価格になり、不動産評価システム（１００）が評価する不動産として最適である。
また、価格情報は単位当たりの価格を用いる。具体的には、不動産が土地の場合は、単位面積当たりの価格（坪単価等）、不動産が集合住宅の場合は部屋ごとの価格を用いることができる。単位当たりの価格が情報蓄積部（１）に蓄積されていない場合は、単位当たりの価格を算出する手段を別途設ければよい。
また、情報蓄積部（１）の情報は既にあるシステムの情報を利用してもよい。例えば、不動産が土地の場合、情報蓄積部（１）が蓄積している価格情報として、全国の流通機構（財団法人東日本不動産流通機構、社団法人中部圏不動産流通機構、社団法人近畿圏不動産流通機構、社団法人西日本不動産流通機構）等が蓄積している情報を利用することもできる。
【００２４】
算出部（２）は情報蓄積部（１）の情報を算出するためのものであり、時価算出手段（２１）、理想価格算出手段（２２）、基準価格算出手段（２３）を有する。
なお、算出部（２）における各手段（２１〜２３）は単一のコンピュータより構成されるものであってもよいし、ネットワーク上に分散した複数のコンピュータより構成されるものであってもよい。
【００２５】
時価算出手段（２１）は、情報蓄積部（１）に蓄積された情報から不動産夫々の現在の価格を算出する手段である。
具体的には、情報蓄積部（１）に蓄積されている情報が数年前の情報であれば、評価する不動産の価格の上昇率及び下降率を考慮して現在の不動産の価格を算出する。
また、ある不動産の売り出し事例及び成約事例がない場合、近隣の不動産（例えば、隣の土地や部屋等）の価格をもとにして、売り出し事例及び成約事例のない不動産の現在の価格を算出すればよい。つまり、近隣の不動産の過去の実際の売り出し事例や成約事例での価格をもとに、不動産の価格の上昇率・下降率、近隣の不動産との違いを考慮し、売り出し事例及び成約事例のない不動産の現在の価格を算出すればよい。
なお、上記方法でも適切に現在の不動産の価格を算出することができない場合は、実際に人手で評価を行って算出した価格を用いてもよい。また、公的な不動産（例えば、公園や城等）については評価の対象外としてもよい。公的な不動産は他の不動産と価格が異なるため、公的な不動産を対象とすることで正確な評価を行うことができないからである。その場合は、公的な不動産以外の不動産をもとに不動産の評価を行う。
【００２６】
理想価格算出手段（２２）は、時価算出手段（２１）により算出された不動産の現在の価格から理想価格を算出する手段である。理想価格とは、実際にある不動産において、複数の評価項目の評価ポイントの全てが最高点となったと仮定した場合の価格である。具体的には、不動産の評価項目の情報を評価ポイントに換算し、実際の不動産の価格を、評価ポイントの最高点に対する割合（評価ポイント／最高点）で割ることで理想価格を算出する。
例えば、実際の不動産の価格をＡとし、当該不動産の評価ポイントをａ，ｂ，ｃ，ｄ、評価ポイントの最高点をＢとすると、不動産の理想価格は下記数１で算出される。なお、評価項目の情報と評価ポイントの関係は予め理想価格算出手段（２２）に記憶しておけばよい。
【００２７】
【数１】
2009211324.tif 000003
【００２８】
また、評価ポイントに最高点が設けられているため、一部の評価項目が格段に優れていたとしても、理想価格が高くなりすぎることがない。つまり、一部の不動産による影響を抑えることができ、正確な評価を行うことができる。
【００２９】
また、評価ポイントの上限は１であることが好ましい。上限を１とすることにより評価ポイントの値と評価ポイントを最高点で割った値が同じとなるため、処理を単純化することができるからである。
【００３０】
不動産が土地の場合の評価ポイントとしては、最寄り駅からの距離、間口寸法（土地の縦横比等）、敷地側から見た道路がある側の向き、道路環境（片面道路、角地、三方道路、四方道路、両面道路、三方角地、四方角地等）、前面道路幅、都市計画の種類（市街化区域、市街化区域外、市街化調整区域、都市計画区域外等）、用途地域の種類（第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域、第一種低層住居専用地域、近隣商業地域、第二種住居地域、第二種中高層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域等）、地目（宅地、雑種地、田、畑、山林等）、健ぺい率、容積率、土地の形状（長方形、正方形、三角形、ひし形等）、前面道路種別（公道、私道、位置指定道路等）等を挙げることができる。また、土地の広さを評価ポイントにいれてもよい。例えば、土地の広さがその区域の土地の広さの平均より一定倍（例えば３倍）以上又は一定の割合（例えば１／３）以下の場合に最高点より低い評価ポイントを付すように設定してもよい。
また、不動産が集合住宅の部屋の場合の評価ポイントとしては、部屋の縦横比、階数、間取り等を挙げることができる。
【００３１】
また、各不動産の評価項目の情報は、情報蓄積部（１）や保存部（３）に予め保存しておけばよい。また、不動産が土地であり、情報蓄積部（１）として不動産流通機構のシステムを利用する場合、不動産流通機構のシステムには評価項目の情報も蓄積されているため、当該情報を利用すればよい。
【００３２】
以下、不動産が土地であり、評価項目として最寄り駅からの距離、間口寸法、敷地側から見た道路がある側の向き、前面道路幅の４つを選択した場合を想定して説明する。
具体的には、現在の価格（坪単価）が６０万円で、駅から徒歩２分（評価ポイント１．００）、間口寸法が１：２（評価ポイント０．９５）、北向き（評価ポイント０．８７）、前面道路幅が５ｍ（評価ポイント０．９２）の土地（Ｘ）が存在したと仮定する。
なお、駅から徒歩５分以内、間口寸法が１：１〜１：１．７７、南向き、前面道路幅が６ｍ以上の条件で各ポイントが全て最高点となり、各評価ポイントの最高点は１であると仮定する。
【００３３】
土地（Ｘ）から理想価格を算出する場合、実際の土地の価格６０万円を各評価ポイントの積（１．００×０．９５×０．８７×０．９２）で割る。そして、算出された約７９万円が理想価格となる。つまり約７９万円という価格は、土地（Ｘ）が駅から徒歩５分以内、間口寸法が１：１〜１：１．１７、南向き、前面道路幅が６ｍ以上であると仮定したときの価格となる。
このように、理想価格算出手段（２２）による処理を行うことにより、全ての評価ポイントが最高点である理想の土地の価格を算出することができる。
【００３４】
基準価格算出手段（２３）は、一定区域内の全ての不動産における理想価格の平均である基準価格を算出する手段である。
具体的には、理想価格算出手段（２２）で算出された各不動産の理想価格の平均を算出する。理想価格の平均を算出することにより、一部の不動産の価格が何らかの要因で他の不動産と大きく異なる場合でも、当該要因の影響を小さくすることができ、過大又は過小な評価が行われることを防ぐことができる。つまり、不動産の評価を正確に行うことができる。
また、不動産評価システム（１００）は算出手段で基準価格を算出するため（システム化しているため）、人手による過大又は過小な評価を防ぐこともできる。
【００３５】
保存部（３）は、算出部（２）により算出された情報を適宜保存するためのものであり、提供部（４）がユーザ（５）に情報を提供する際に用いられる。保存部（３）としてはハードディスクやＭＯ、ＣＤ−ＲＷ、ＤＶＤ−ＲＷ等を挙げることができる。また、保存する情報ごとに保存用の媒体を設ける等して複数の媒体で保存部（３）を構成してもよい。
また、保存部（３）には基準価格のみを保存してもよいし、その他に現在の価格や理想価格を保存してもよい。また、各不動産の評価項目の情報を保存しておいてもよい。
【００３６】
提供部（４）は、保存部（３）に保存された情報をユーザ（５）に提供するためのものである。
具体的には、ユーザ（５）が評価したい不動産が存在する区域を選ぶ。そして、評価したい不動産について評価項目ごとに条件を入力し、当該条件を評価ポイントに換算する。その後、基準価格に、換算した評価ポイント夫々における最高点に対する割合（評価ポイント／最高点）を乗じて土地の評価を算出する。
【００３７】
例えば、基準価格をＣとし、不動産の評価ポイントをｅ，ｆ，ｇ，ｈ（評価ポイントの最高点はＢ）とすると、不動産の評価価格は下記数２となる。
【００３８】
【数２】
2009211324.tif 000004
【００３９】
また、評価ポイントには最高点が設けられているため、一部の評価項目が格段に優れていたとしても、全体として評価が高くなることを防ぐことができ、過大な評価をすることを防ぐことができる。
【００４０】
以下、基準価格８０万円で、上記した土地（Ｘ）を評価しようとした場合について具体的に説明する。ユーザは、駅から徒歩２分、間口寸法が１：２、北向き、前面道路幅が５ｍと入力する。提供部（４）は、入力した条件夫々を評価ポイント１．００、０．９５、０．８７、０．９２に換算する。そして、基準価格８０万円に各評価ポイントの積（１．００×０．９５×０．８７×０．９２）を乗ずる。そして、算出された約６０．８万円が土地（Ｘ）の評価価格（坪単価）となる。なお、土地全体の価格は、土地の広さを乗じることで容易に算出することができる。
【００４１】
次いで、不動産評価システム（１００）の動作方法について説明することにより、本発明に係る不動産評価方法についても同時に説明する。
図２は、不動産評価システム（１００）の動作方法（不動産評価方法）の工程を示したフロー図である。
【００４２】
図２に示す如く、まず、時価算出手段（２１）により情報蓄積部（１）の情報から現在の価格を算出する（工程Ａ）。具体的には、不動産における実際の過去の売り出し事例や成約事例での価格から、不動産の価格の上昇率・下降率を加味して現在の価格を算出する。このとき、不動産の単位面積当たりの価格（例えば不動産が土地である場合は坪単価等）を算出する。単位当たりの価格が情報蓄積部（１）に蓄積されていない場合は、単位当たりの価格を計算する手段を別途設ければよい。
また、売り出し事例及び成約事例がない不動産の場合、近隣の不動産（例えば隣の土地等）の価格をもとにして、不動産の価格の上昇率及び下降率、近隣の不動産との違いを考慮して算出すればよい。
なお、上記方法でも適切に現在の不動産の価格を算出することができない場合は、実際に人手で評価を行って算出した価格を用いてもよい。
【００４３】
工程Ａ後、理想価格算出手段（２２）により、夫々の不動産において、現在の価格から理想価格を算出する（工程Ｂ）。具体的には、夫々の不動産の現在の価格を、複数の評価ポイント夫々における最高点に対する割合で割ることで理想価格を算出する。
例えば、実際の不動産の価格をＡとし、不動産の評価ポイントをａ，ｂ，ｃ，ｄ、評価ポイントの最高点をＢとすると、不動産の理想価格は下記数３となる。
【００４４】
【数３】
2009211324.tif 000005
【００４５】
このとき、評価ポイントには最高点が設けられているため、一部の評価項目が格段に優れた不動産があったとしても、全体として評価が高くなることを防ぐことができる。そのため、一部の不動産に影響を受けて正確な評価を行えなくなることを防ぐことができる。
【００４６】
次いで、基準価格算出手段（２３）により、不動産の理想価格の平均を算出することで、基準価格を算出する（工程Ｃ）。このとき一定区域毎に平均を算出する。なお、同じような物件が同じような価値を有するように一定区域を予め設定し、一定区域毎に基準価格を算出して評価を行うことが好ましい。
また、情報蓄積部（１）の情報は随時更新されるのが好ましく、それに伴い、工程Ａ〜Ｃも一定期間ごとに行うことで、最新の情報に更新していくことが好ましい。これにより、情報蓄積部（１）の売り出し事例及び成約事例の情報等が更新されたとしても、更新された情報により基準価格を求めることができるため、より正確な評価を行うことができる。
なお、工程１〜３により得られた情報（基準価格等）は適宜保存部（３）に保存される。
【００４７】
そして、提供部（４）が、ユーザが入力した不動産についての条件をもとに、不動産の評価を行う（工程Ｄ）。
具体的には、ユーザが入力した不動産についての条件を評価ポイントに換算する。そして、評価する不動産が存在する区域における基準価格に評価ポイント夫々における最高点の割合を乗じることで不動産の評価価格を算出する。
例えば、基準価格をＣとし、不動産の評価ポイントをｅ，ｆ，ｇ，ｈ（評価ポイントの最高点はＢ）とすると、不動産の評価価格は下記数４となる。
【００４８】
【数４】
2009211324.tif 000006
【００４９】
また、評価ポイントには最高点が設けられているため、一部の評価項目が格段に優れていたとしても、全体として評価が高くなることを防ぐことができ、実際より過大な評価となることを防ぐことができる。
なお、ユーザが選択した区域の基準価格が算出されていなければ、より広い区域の基準価格をもとに評価価格を算出すればよい。例えば、ユーザが北区大通町３丁目という区域を選択した場合、３丁目の基準価格が算出されていなければ、大通町の基準価格をもとに不動産の評価を行い、大通町の基準価格も算出されていなければ、北区の基準価格をもとに不動産の評価を行う。
【００５０】
また、提供部（４）はユーザ（５）が不動産の条件を入力しやすいように、評価項目ごとに選択肢を設けておくことが好ましい。図３はユーザ（５）が評価項目の条件を入力する際の画面の一例を示す図であり、評価項目ごとに入力する条件を選択することができるようになっている。
また、不動産ヘルプ画面を設けて、各評価項目（特に専門用語等）について説明することが好ましい。具体的には、図３のヘルプボタン（Ｈ）をクリックすることで、ヘルプ画面が表示されるようにする。ヘルプ画面を設けることは、ユーザ（５）が不動産の専門家でない場合等、特に重要である。
【００５１】
なお、上記説明では、情報蓄積部（１）の価格情報として、単位当たりの価格（例えば坪単価等）を用いていたが、必ずしも単位当たりの価格を用いる必要はない。但し、基準価格を算出する前まで（例えば、理想価格を算出した後）に単位当たりの価格にする必要がある。具体的には、情報蓄積部（１）の情報として、例えば土地全体の価格を用い、理想価格を算出した後、土地全体の価格を土地の面積で割ることで単位当たりの価格を求めればよい。
【産業上の利用可能性】
【００５２】
本発明は、一般消費者が家を売買する際の指標を提供するだけでなく、銀行等金融機関の担保評価、不動産評価士の不動産の評価、不動産流通業等の評価査定等にも利用可能である。
【図面の簡単な説明】
【００５３】
【図１】本発明の実施形態に係る不動産評価システムを示す説明図である。
【図２】不動産評価システムの動作方法の工程を示したフロー図である。
【図３】ユーザが評価項目の条件を入力する際の画面の一例を示す図である。
【符号の説明】
【００５４】
１          情報蓄積部
２          算出部
２１        時価算出手段
２２        理想価格算出手段
２３        基準価格算出手段
４          提供部
５          ユーザ
【図１】
2009211324.tif 000007
【図２】
2009211324.tif 000008
【図３】
2009211324.tif 000009