(57)【要約】【課題】支払う税金を合法的に少なくし、節税効果の高い賃貸不動産の処置方法を提供する。【解決手段】第１の会社が土地代を含む賃貸の不動産ビル１０を構築するための資金Ａを用意する工程と、第１の会社が資金Ａを基にして、不動産ビル１０を構築して入居者を募り、不動産ビル１０の収入に基づく実不動産評価格Ｂを、資金Ａより高める工程と、不動産ビル１０の所有者が、第１の会社から倒産隔離された既存の、又は新たに分割された第２の会社に、１）金融機関１１への資金Ａの返還、２）資金Ａを返還した後の余剰金を第１の会社の支配下にある第３の会社１５〜２０へ出資することの取り決めを行う契約を交わした後、第２の会社が不動産ビル１０を担保にする代物弁済特約を行って、実不動産評価格Ｂを認める金融機関１２から実不動産評価格Ｂに応じる融資を受ける工程と、取り決めを実行する工程とを有する。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
第１の会社が土地代を含む賃貸の不動産ビルを構築するための資金Ａを用意する工程と、
前記第１の会社が前記資金Ａを基にして、前記不動産ビルを構築して入居者を募り、該不動産ビルの収入に基づく実不動産評価格Ｂを、前記資金Ａより高める工程と、
前記不動産ビルの所有者が、前記第１の会社から倒産隔離された既存の、又は新たに分割された第２の会社に、１）金融機関への前記資金Ａの返還、及び２）前記資金Ａを返還した後の余剰金を前記第１の会社の支配下にある第３の会社へ出資することの取り決めを行う契約を交わした後、該第２の会社が前記不動産ビルを担保にする代物弁済特約を行って、前記実不動産評価格Ｂを認める金融機関から前記実不動産評価格Ｂに応じる融資を受ける工程と、
前記取り決めを実行する工程とを有することを特徴とする賃貸不動産の処置方法。
【請求項２】
請求項１記載の賃貸不動産の処置方法において、前記資金Ａは銀行から借りたものであることを特徴とする賃貸不動産の処置方法。
【請求項３】
請求項１及び２のいずれか１項に記載の賃貸不動産の処置方法において、前記実不動産評価格Ｂは、前記不動産ビルの年収の８０〜９０％を５％で割った金額を基準にして行うことを特徴とする賃貸不動産の処置方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、収益還元法による価格見直しを利用して、例えば、賃貸ビルなどの不動産を適切に処置する方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
賃貸用の不動産（例えば、賃貸マンション）は、会社又は個人が手持ちの資金そして必要な場合は銀行からの融資を受けて、構築するのが普通である。この場合、構築した賃貸マンションの価格は、土地とそのビル（賃貸マンション）の構築費から算出する方法Ａと、その賃貸マンションの１年の収入から算出する方法Ｂがあり、賃貸マンションの入居者の割合が一定以上になると、方法Ｂによる算出の価格が方法Ａによる算出より高くなるという傾向にある。
【０００３】
従って、方法Ｂによる算出が実際に賃貸マンションの建設にかかった費用より多くなる場合があり、この場合は、賃貸マンションの所有者は方法Ｂによる価格で、その賃貸マンションを売却すると利益がでる。
ところが、賃貸マンションの売却で利益がでると、税金を支払う必要があり、この場合の相談等において、小口のものについては、例えば特許文献１等にも記載されている。
【０００４】
【特許文献１】特開２００２−３２４１７３号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
しかしながら、特許文献１に記載されているものは、通常利益の何十％を税金として支払う必要がある。
本発明はかかる事情に鑑みてなされたもので、支払う税金を合法的に少なくし、節税効果の高い賃貸不動産の処置方法を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
前記目的に沿う本発明に係る賃貸不動産の処置方法は、第１の会社が土地代を含む賃貸の不動産ビルを構築するための資金Ａを用意する工程と、
前記第１の会社が前記資金Ａを基にして、前記不動産ビルを構築して入居者を募り、該不動産ビルの収入に基づく実不動産評価格Ｂを、前記資金Ａより高める工程と、
前記不動産ビルの所有者が、前記第１の会社から倒産隔離された既存の、又は新たに分割された第２の会社に、１）金融機関への前記資金Ａの返還、及び２）前記資金Ａを返還した後の余剰金を前記第１の会社の支配下にある第３の会社へ出資することの取り決めを行う契約を交わした後、該第２の会社が前記不動産ビルを担保にする代物弁済特約を行って、前記実不動産評価格Ｂを認める金融機関から前記実不動産評価格Ｂに応じる融資を受ける工程と、
前記取り決めを実行する工程とを有する。
【０００７】
本発明の賃貸不動産の処置方法において、前記資金Ａは銀行から借りたものであるものであってもよいし、その中に自己の手持ちの資金を含ませたものであってもよい。
倒産隔離の手法としては、第２の会社の出資分に、実不動産価格Ｂを認める金融機関の質権を設定することもできる。
また、本発明に係る賃貸不動産の処置方法において、前記実不動産評価格Ｂは、前記不動産ビルの年収の８０〜９０％を５％で割った金額を基準にして行う。これによって、不動産の年収入と収益率から不動産そのものの価値を逆算できる。
【発明の効果】
【０００８】
本発明の賃貸不動産の処置方法によれば、賃貸不動産の売却によって間接的に得られた利益を、適切に処置して合法的に節税を行うことができる。即ち、第１の会社から第２の会社へ売買を行うと税金がかかるので、分割等により、売買の形をとらないことで節税ができる。
これによって、賃貸不動産の売買が促進して産業界を活性化し、更に、新規な会社もできるので、雇用も促進される。
【発明を実施するための最良の形態】
【０００９】
続いて、添付した図面を参照しつつ、本発明を具体化した実施の形態につき説明し、本発明の理解に供する。
ここで、図１は本発明の一実施の形態に係る賃貸不動産の処置方法の説明図である。
【００１０】
本発明の一実施の形態に係る賃貸不動産の処置方法は以下の通りである。
図１に示すように、Ａ社員、Ｂ社員、Ｃ社員が持ち分の第１の会社の一例であるＡ有限会社が、土地代を含む賃貸の不動産ビルの一例である賃貸ビル（賃貸マンション）１０のオーナー（所有者）であって、この実施の形態では、土地代４０億円、賃貸ビル１０の建設費用（全ての宣伝、広告、登記等の間接費用を含む）５０億円を金融機関（主に国内銀行）１１から借りて、土地を購入し賃貸ビル１０を建てて所有している。従って、９０億円がこの賃貸ビル１０の資金Ａとなる。なお、この賃貸ビル１０は現在９０％が満室で年間の収益率を５％とすると、毎年８億８２３５万円の収入がある。従って、賃貸ビル１０の価格を年収によって計算すると、８億８２３５万円×０．８５÷５％＝約１５０億円（実不動産評価格Ｂ）となる。なお、Ａ有限会社の株式の５０％を超えてＡ社員が所有しているし、Ａ社員は自分の会社Ａ１も所有している。なお、実不動産評価格Ｂを計算する場合の係数０．８５（０．８０〜０．９０の範囲）、５％についても、時代、場所、貸方の金融機関の評価によって左右され、一定ではないので、本発明はこの数値には限定されない。
【００１１】
一方、会社Ａ１及びＡ有限会社と直接関係のない（例えば、Ａ有限会社から倒産隔離された既存の、又は新たに分割された）第２の会社の一例であるＢ会社が存在し、Ａ有限会社（又は会社Ａ１）との間に、賃貸ビル１０について以下のような契約を行う。
１）Ｂ会社が賃貸ビル１０を担保として、代物弁済特約を設けて特定の金融機関から実不動産評価格Ｂのお金を借りること。
２）金融機関１１への資金Ａの返還をすること。
３）資金Ａを返還した後の余剰金を資本として会社Ａ１の支配下にある第３の会社を創設すること。  
【００１２】
この契約の基に、Ｂ会社（分割承継会社）が特定の金融機関（通常、外資系銀行）１２から、賃貸ビル１０を担保に１５０億円の融資を受ける。この場合の特定の金融機関とは、賃貸ビル１０の価値をその収益状況から判断する銀行で、例えば、前述の通り、１年間の収入が８億８２３５万円あると、その０．８５÷５％を実不動産評価格Ｂとして認めている。ただし、代物弁済特約がついているので、借り入れ金を所定の期日までに返還しない場合には、賃貸ビル１０が担保として取られることになる。しかしながら、この取引においては、賃貸ビル１０の名義変更はしないので、不動産登記に要する費用はかからない。
【００１３】
そして、Ｂ会社は金融機関１１に借り入れ金９０億円とその利息を支払うことになる。なお、以下の説明においては、説明を簡単にするため、利息や手数料については考慮しない。そうすると、Ｂ会社には、約６０億円のお金が余ることになるので、これを資本金として第３の会社の一例であり会社Ａ１の支配下にある６個の会社１５〜２０へ出資する。この資本金は出資金であるので、税金はかからないことになる。
そして、この会社１５〜２０の経営権をＡ社員が保有すると、全部の資本金約６０億円を使って次の事業ができることになる。
なお、Ｂ会社は残ったお金約６０億円の全部を使わず、その一部を残しておくこともできる。また、Ｂ会社は匿名組合や別のＤが株主となっている。
【００１４】
前記実施の形態においては、理解を容易にするため、具体的な数字を用いて実施の形態を説明したが、本発明はこの数字に限定されるものではなく、その他の数字であっても適用される。
また、前記実施の形態においては、賃貸ビルについて説明したが、テナントビル等他の賃貸マンション、賃貸不動産についても適用される。
なお、前記実施の形態においては、賃貸ビル１０はＡ有限会社の所有であったが、Ａ社員（個人）の所有であってもよい。
更には、この実施の形態においては、第３の会社は６であったが、本発明はこの数には限定されず、例えば、１の会社であってもよい。
【図面の簡単な説明】
【００１５】
【図１】本発明の一実施の形態に係る賃貸不動産の処置方法の説明図である。
【符号の説明】
【００１６】
１０：賃貸ビル、１１：金融機関（国内銀行）、１２：金融機関（外資系銀行）、１５〜２０：会社
【図１】
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