(57)【要約】 【課題】    賃貸不動産業界での未納退去者情報を業者間で共有し、新規入居希望者の入居審査における与信情報として活用する。また与信照会の際、その被照会者が登録されている未納退去者であった場合、債権者への通知と、オプトアウト処理を条件とした債権回収を行うことを可能とする。 【解決手段】     賃貸不動産未納退去者情報データベース活用により賃貸不動産新規入居者与信情報配信を行うと同時に、未納退去者を発見した際にオプトアウト処理を条件とした未納債権回収を行うシステムを構築する。【選択図】図２
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸不動産未納退去者情報データベース活用により賃貸不動産新規入居者与信情報配信を行うと同時に、未納退去者を発見した際にオプトアウト処理を条件とした未納債権回収を行うシステム。
【請求項２】
賃貸不動産未納退去者のデータをオンラインにてネットワーク会員内で共有のデータベースに登録できるシステム。
【請求項３】
賃貸不動産新規入居希望者の過去の未納履歴等をオンラインにて与信照会を行えるシステム。
【請求項４】
未納滞納者がネットワーク会員内で新規入居を申し込んできた際、与信照会と同時に発見し、債権者へ通知及びネットワーク会員によるオプトアウト処理を条件とした未納債権回収を行うシステム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
賃貸不動産の新規入居希望者に対する安全性確認のための入居資格審査を行う方法、および未納退去者が発生した際には債務者を債権者自身が探索し未納債権を発見・回収方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
従来の賃貸不動産業界においては、賃貸不動産契約の際に入居審査行為は行われていたが、入居希望者の本人確認書類、住民票、印鑑証明、収入証明、源泉徴収票、在籍証明等の書類、及び連帯保証人の各種書類等による各貸主、仲介業者の主観的判断であり、信用情報としては客観性の面で不十分な内容であった。クレジット業界や消費者金融業界のでは「顧客情報表示プログラム」や「顧客情報提供プログラム」等業者間にて不良顧客情報を共有するシステムが存在する。（特許文献１参照。）しかし、賃貸不動産業界においては、そのような与信に関連したシステムは存在していない。
【特許文献１】特開２００６−９９１８５号公報（第１頁、図１）
【０００３】
入居希望者の未納退去暦は本人からの申告以外は、契約以前に貸主が知りうる手段はない。現実的に自主申告するものは皆無であり、貸主は入居希望者の過去の事故暦を知ることはできない状況で契約せざるを得ない状況である。
【０００４】
貸主は、未納退去があった際、未納退去者の債権回収には非常に多くの時間と労力を必要とするものである。債権回収を専門とした業界においては「債権回収の事務情報処理プログラム」により、システム的に債権回収をサポートするプログラムは存在する。（特許文献２参照。）しかし、賃貸不動産業界において債権者はその回収業務に関するノウハウは希薄であり、また回収すべき債権額に対し、その回収コストは高く、未納退去者を追跡し回収を行うことはほぼ不可能である。債権者は未納退去者自らの債権返済や近いエリアでの発見、回収といった偶然に頼るような手段でしか回収できない状況である。
【特許文献２】特開２００３−２５６６４６号公報（第１頁、図１）
【発明の開示】
【課題を解決するための手段】
【０００５】
各々の業者ごとで保有していた不良退去者情報をデータベース化し、ネットワーク会員間で共有する。その際、個人情報保護法のもと個人情報登録に関する同意書を未取得のデータに関しては何がしらの財産権侵害状態である未納退去者のみの情報登録及び配信とする。同意書取得済みデータは、滞納履歴、その他事故、事件事案も登録及び配信する。また、そのデータに関しては、個人情報保護法でいうところの第三者配信扱いとならないよう協同組合方式をとり、ネットワーク利用者は不動産業に関わるものにのみとし、データベース運用会社の指定する協同組合の会員となる。
【０００６】
ネットワーク会員には、インターネットサイトから入会手続きをＩＤ及びパスワードを発行する登録画面より会員登録事項及び支払いに関するクレジット情報等の必要事項を入力し、別途必要書類についてはデータベース運用会社までＦＡＸまたは郵送にて送付する。また、データベース使用における利用規約及び会員登録に関する課金の同意を行った会員に対し、インターネット上の入力によるクレジット決済にて会員登録審査料を徴収する。会員資格が与えられた際にはその課金分を協同組合の加入出資金に振り替える。入金を確認のうえＩＤ及びパスワードがデータベース上で登録され、ｅ−ｍａｉｌにて会員に発行され、データ登録及び与信画面へのログインを可能とする。
【０００７】
未納退去データを会員が入力する際、各会員ＩＤを親番号とし、その下に明細番号がデータ入力毎に発行される。当該登録番号は、オプトアウトによる配信データ削除後も残される。必要項目は必須項目と参考項目に別れ、必須項目を前入力した時点で登録を行う。必須項目に不備がある場合は、データ送信手続きを誤ってとったとしてもエラー通知される。登録時点でネットワーク会員による未納退去者発見時のオプトアウトを条件とした回収を希望する場合には、回収成功の際の回収手数料の課金に同意し、データを送信する。
【０００８】
ネットワーク会員より正常送信された未納退去者情報をデータベース運用会社サーバにて一括管理する。ネットワーク会員の業務において新規入居申込があった際に、各会員ログイン画面よりID及びパスワードを入力の上、与信情報検索画面で被照会者の検索条件を入力し入力情報の確認及び情報配信に対する課金の同意のうえ送信する。
【０００９】
データベースサーバでは、被照会者の過去の事故履歴を検索し、結果を通知する。該当者なしの場合は該当なしとのデータを返信する。該当者があった場合は、該当者ありとのデータを送信すると同時に詳細検索の必要がある場合の問い合わせ番号を発行し送信する。
【００１０】
詳細検索の際には、本人氏名の類似検索及び現住所、住民票住所、電話番号、職場名、職場連絡先、緊急連絡先、連帯保証人名、同居人、その他関係者等の複数の検索条件を指定することができる。入力確認及び再課金に同意の上送信する。
【００１１】
データベースサーバでは、詳細検索データも送信依頼のあった被照会者の詳細事故履歴を送信する。
【００１２】
また、該当ありの判断時点で登録済みの未納退去者の現在情報と発見状況を登録者にｅ−ｍａｉｌ等で通知する。ネットワーク会員による未納退去者発見時のオプトアウトを条件とした回収を希望と登録していた場合、ネットワーク会員が該当者に状況を確認し、オプトアウト及び債権回収についてデータベース運用会社ホームページを活用し説明を行う。オプトアウト及び債権清算の同意を得た後、未納退去者の債務を回収し一定の債権回収手数料を引いた後、データベース運用会社へ送金する。
【００１３】
データベース運用会社は登録データをオプトアウト処理の上、回収報告を未納退去者登録者にｅ-ｍａｉｌ等で通知し、債権回収事務手数料を引いた後あらかじめ約定の〆日に債権者へ送金する。通信手段はFAX及び郵送等を活用することもある。
【発明の効果】
【００１４】
以上説明のように、事前に未納退去者情報をデータベース化しておくことによりネットワーク会員間において、新規入居希望者を申込時点で与信をリアルタイムで行うことにより、契約前の段階で排除、または契約条件の検討等の対処ができる。通信不可能状態の未納退去者であってもデータベースに登録しておくだけでネットワーク会員内にて新規入居申込が行われた際、全国どこであれ発見し、オプトアウト処理を条件とした回収も可能となる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１５】
以下、添付図面を参照しながら、本考案のシステムを実施するための最良の形態を詳細に説明する。
【００１６】
図１は、本考案のシステムの実施状態について、その全体構成を概略的に示す図である。図１において、本実施形態のシステムは、１ネットワーク会員端末、２ネットワーク、３アプリケーションサーバ、４Ｗｅｂサーバ、５メールサーバ、６業務データベース、７データベース運用会社端末及び８アプリケーションを含んでいる。
【００１７】
３アプリケーションサーバ、４Ｗｅｂサーバ、５メールサーバ、６業務データベース、７データベース運用会社端末及び８アプリケーションは、データベース運用会社に設置された与信情報管理システムに含まれている。
【００１８】
１ネットワーク会員端末は、本システムの利用者が、利用者登録や、未納退去者情報の登録、与信情報照会、結果の受信、オプトアウト処理を条件とした回収の通知等を行うための端末である。２ネットワークを介して４Ｗｅｂサーバ及び５メールサーバと通信できるようになっている。また、１ネットワーク会員端末は、一般的なパーソナルコンピュータでありインターネット回線を通じて本システムへの要求等の入力、送信及び結果等の受信ができるようになっている。
【００１９】
２ネットワークは、コンピュータ間の通信を可能にする回線網である。主にインターネットを通じて利用する。
【００２０】
４Ｗｅｂサーバは、２ネットワークに接続され、１ネットワーク会員端末からの要求を受信し、３アプリケーションサーバを利用するためのさまざまなサービスを提供する。ネットワーク会員からのアクセス管理、セッション管理及びインターフェイス処理等を行う。アクセス管理においては、１ネットワーク会員端末の利用者の認証及びアクセス権限の制限などのセキュリティ処理を行う。セキュリティ処理の結果、アクセス権限を確認できた場合のみ３アプリケーションサーバへのアクセスを許可する。
【００２１】
３アプリケーションサーバは、本システムにおいて各ネットワーク会員よりの要求に対し情報、結果等を配信する機能を実質的に提供するサーバーであり、８業務アプリケーション及び６業務データベースを含んでいる。
【００２２】
５メールサーバは、１ネットワーク会員端末に電子メールを送信する。登録内容の受付記録や、要求項目に対する結果配信、データベース運用会社からの各種請求等が電子メールにて配信される。
【００２３】
７データベース運用会社端末は、データベース運用会社が当システム運用に当たり利用するもので一般的なパーソナルコンピュータにてインターネットを介し３アプリケーションサーバに接続されており８業務アプリケーションが提供する機能で１ネットワーク会員端末からの要求に対応することができる。
【００２４】
次に、上記のシステムの動作の流れを説明する。図２は、本システムのネットワーク会員の登録から未納退去者からの回収賃料の清算までの流れを示すフローチャートである。これら処理は主として８業務アプリケーションにより実行されるものである。
図２において、符号は１：ステップ１、２：ステップ２、３：ステップ３、４：ステップ４、５：ステップ５、６：ステップ６、７：ステップ７、８：ステップ８、９：ステップ９、１０：ステップ１０を表す。
【００２５】
まずネットワーク会員登録希望者はインターネットを介して所定の手続きを行いデータベース運用会社においてネットワーク会員登録を行う。（ステップ１）
【００２６】
データベース運用会社では、ネットワーク会員申込者を審査し、入会適格者に対してネットワークログインＩＤとパスワードを発行し、ｅ-ｍａｉｌにて配信する。（ステップ２）
【００２７】
家主、管理会社等の未納退去情報を持つネットワーク会員は、未納退去者情報等データベース登録を希望する情報をインターネットを介してデータベースに入力する。不備がないことを確認し、データベースに情報登録される。（ステップ３）
【００２８】
ネットワーク会員にて新規入居申込者に対する与信情報照会依頼を必要項目を入力しデータベースに送信する。（ステップ４）
【００２９】
ネットワーク会員からの与信情報照会依頼に対し検索結果を紹介元に配信する。（ステップ５）
【００３０】
被照会者が事前に登録されている未納退去者であった場合、未納退去者の登録者よりオプトアウトを条件とした債権回収依頼登録がされていなかった場合には、未納退去者の現在情報を登録者に配信する。（ステップ６）
【００３１】
登録者よりオプトアウトを条件とした債権回収依頼登録がされていた場合には、与信情報照会依頼をかけてきたネットワーク会員に過去滞納の詳細データ及びオプトアウトを条件とする未納賃料清算依頼が送信される。（ステップ７）
【００３２】
与信依頼をかけてきたネットワーク会員より、発見された未納退去者へデータベース運用会社のホームページを活用しオプトアウトを条件とした未納賃料清算提案を行う。清算を拒否されれば、その履歴がデータベースに登録される。（ステップ８）清算されれば、その清算結果をデータベースに送信しデータベースの公開事故情報を削除する。（ステップ９）
【００３３】
上記手続きの上、清算賃料より債権回収手数料を天引きしデータベース運用会社へ残金を送金する。データベース運用会社は未納退去者情報登録元へ清算結果と通知する。（ステップ１０）データベース運用会社は規定の〆日に回収した賃料残金より回収事務手数料を天引きし残金を未納退去者情報登録元へ送金する。
【００３４】
上記のデータ運用を行うにあたり、個人情報保護法等の法令順守の上、的確に行われるように十二分な注意を持って行うこととする。
【００３５】
データベースへのアクセス権を持つ会員登録には、むやみな第三者による情報の濫用を避けるため、申込時の登録審査料の課金を行う。またインターネットからの情報登録及びＦＡＸ、郵送によるネットワーク会員の登録資格の有無の確認の上、会員登録を完了し、登録者以外がシステムを使えないようＩＤ及びパスワードを発行する。
【００３６】
未納退去者情報の「登録」、「配信」は、インターネットにより行い、クリック課金とし従量制とする。インターネットのセキュリティを確保するためにデータ送信の際は暗号化を行い、かつ配信の際はデータの２次加工を避けるためにＰＤＦファイルでのデータ送信とする。
【００３７】
回収業務は、データベース運用会社のホームページより、ネットワーク会員がオプトアウトの説明及び申請を行い、ネットワーク会員が債権回収を行う。回収された債権は即時データベースまで報告を入れ、ネットワーク会員に支払う回収手数料を天引きし速やかにデータベース運用会社に送金する。データベース運用会社は、回収が完了した時点で未納退去者情報登録者へ通知し、規定の〆日に回収事務手数料を天引きし残金を送金する。
【実施例】
【００３８】
次善策として上記の各種情報の送配信をインターネットを介したオンラインではなくＦＡＸにて行うこともできる。
【００３９】
将来的な課題であるが、クレジット及び消費者金融業界と同様に専用回線及び専用端末としセキュリティーの保護力を高めた送配信システムへの発展していくものである。 
【産業上の利用可能性】
【００４０】
財産権侵害にあたる料金未納案件は、個人情報保護法における個人情報保護対象に当たらず、家賃関連だけでなくその他の事案もデータベース化することにより、複合的な個人信用情報ネットワークとして活用することができる。 
【図面の簡単な説明】
【００４１】
【図１】システム全体構成を概略的に示す図である。
【図２】システムの運用の時系列を示したチャート図である。
【図３】（図２）の内「未納退去者登録システム」に関わるチャート図の拡大図である。
【図４】（図２）の内「新規入居希望者与信システム」に関わるチャート図の拡大図である。
【図５】（図２）の内「オプトアウトを条件とした未納債権回収システム」に関わるチャート図の拡大図である。
【符号の説明】
【００４２】
１  ネットワーク会員端末
２  ネットワーク
３  アプリケーションサーバ
４  Ｗｅｂサーバ
５  メールサーバ
６  業務データベース
７  データベース運用会社端末
８  アプリケーション
【図１】
2009129086.tif 000003
【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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