(57)【要約】【課題】建物の収益能力を的確に評価することのできる建物評価装置、建物評価方法及び建物評価プログラムを得る。【解決手段】評価対象とする建物による収益額を導出する際の前提条件となる予め定められた条件情報を、キーボード１４等を介して入力し、ＣＰＵ２２により、入力した前記条件情報に基づいて、前記建物を現状維持した場合の収益額を示す現状維持収益額、前記建物を改修した場合の収益額を示す改修収益額、及び前記建物を建て替えた場合の収益額を示す建替収益額を導出し、当該導出結果に基づいて、前記現状維持、前記改修、及び前記建て替えのうち、最も収益額が高いものを示す情報をディスプレイ１８によって表示する。【選択図】図２
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
評価対象とする建物による収益額を導出する際の前提条件となる予め定められた条件情報を入力する入力手段と、
前記入力手段によって入力された前記条件情報に基づいて、前記建物を現状維持した場合の収益額を示す現状維持収益額、前記建物を改修した場合の収益額を示す改修収益額、及び前記建物を建て替えた場合の収益額を示す建替収益額を導出する導出手段と、
前記導出手段による導出結果に基づいて、前記現状維持、前記改修、及び前記建て替えのうち、最も収益額が高いものを示す情報を表示する表示手段と、
を備えた建物評価装置。
【請求項２】
前記入力手段によって入力された前記条件情報に基づいて、前記現状維持した場合、前記改修した場合、及び前記建て替えた場合の各々の累積キャッシュフローを算出する算出手段を更に備え、
前記表示手段は、前記最も収益額が高いものを示す情報に加え、前記算出手段によって算出された前記累積キャッシュフローを表示する
請求項１記載の建物評価装置。
【請求項３】
前記表示手段は、前記評価対象とする建物が複数存在する場合に、当該複数の建物についての前記導出手段による導出結果に基づいて、建物毎の前記現状維持、前記改修、及び前記建て替えのうちの最も収益額が高いものを一覧表示する
請求項１又は請求項２記載の建物評価装置。
【請求項４】
評価対象とする建物による収益額を導出する際の前提条件となる予め定められた条件情報を入力する入力工程と、
前記入力工程によって入力された前記条件情報に基づいて、前記建物を現状維持した場合の収益額を示す現状維持収益額、前記建物を改修した場合の収益額を示す改修収益額、及び前記建物を建て替えた場合の収益額を示す建替収益額を導出する導出工程と、
前記導出工程による導出結果に基づいて、前記現状維持、前記改修、及び前記建て替えのうち、最も収益額が高いものを示す情報を表示する表示工程と、
を有する建物評価方法。
【請求項５】
評価対象とする建物による収益額を導出する際の前提条件となる予め定められた条件情報を入力する入力ステップと、
前記入力ステップによって入力された前記条件情報に基づいて、前記建物を現状維持した場合の収益額を示す現状維持収益額、前記建物を改修した場合の収益額を示す改修収益額、及び前記建物を建て替えた場合の収益額を示す建替収益額を導出する導出ステップと、
前記導出ステップによる導出結果に基づいて、前記現状維持、前記改修、及び前記建て替えのうち、最も収益額が高いものを示す情報を表示する表示ステップと、
をコンピュータに実行させる建物評価プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、建物評価装置、建物評価方法及び建物評価プログラムに係り、より詳しくは、建物の収益能力を評価する建物評価装置、建物評価方法及び建物評価プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
オフィスビル、賃貸マンション等の建物の所有者や事業主が中・長期的な施設投資戦略を立案する上で、当該建物の収益能力を客観的かつ高精度に評価することは非常に重要である。
【０００３】
そこで、建物の収益能力を評価するために適用することのできる技術として、特許文献１には、簡易かつ速やかに建て替え又は継続利用に関する判断を支援する情報を提供することを目的として、所定期間における類似した複数の建物の過去の収支実績に基づいて建築経年に対する基準収支データを予め記憶手段に記憶しておき、建て替え投資判断対象とする建物の収支に関連する収支関連データを入力させ、当該収支関連データ及び上記基準収支データに基づいて、上記建て替え投資判断対象とする建物の建て替え収支と継続収支との比率を表す収益性を算出する技術が開示されている。
【０００４】
この技術では、既存建物を継続利用する場合の内部利益率を、当該建物の収入額を家賃、駐車場料金、管理費等に応じた現時点での収入単価と延床坪数とから算出すると共に、当該建物の支出額を管理費、人件費、建物公租公課、土地公租公課等を合算することにより算出し、算出した収入額と支出額の差額と、初期投資相当額と、修繕更新費と、に基づいて算出することにより、内部利益率の算出値の高精度化を図っている。
【特許文献１】特開２００３−１０８６４６号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
しかしながら、上記特許文献１に開示されている技術では、建物を建て替えた場合と継続して利用した場合については考慮されているものの、建物を改修した場合については考慮されておらず、建物の収益能力を必ずしも的確に評価できるとは限らない、という問題点があった。
【０００６】
本発明は上記問題点を解消するためになされたものであり、建物の収益能力を的確に評価することのできる建物評価装置、建物評価方法及び建物評価プログラムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
上記目的を達成するために、請求項１記載の建物評価装置は、評価対象とする建物による収益額を導出する際の前提条件となる予め定められた条件情報を入力する入力手段と、前記入力手段によって入力された前記条件情報に基づいて、前記建物を現状維持した場合の収益額を示す現状維持収益額、前記建物を改修した場合の収益額を示す改修収益額、及び前記建物を建て替えた場合の収益額を示す建替収益額を導出する導出手段と、前記導出手段による導出結果に基づいて、前記現状維持、前記改修、及び前記建て替えのうち、最も収益額が高いものを示す情報を表示する表示手段と、を備えている。
【０００８】
請求項１記載の建物評価装置によれば、評価対象とする建物による収益額を導出する際の前提条件となる予め定められた条件情報が入力手段によって入力される。なお、上記入力手段による入力には、キーボード、タッチパネル、タブレット、デジタイザ、マウス等の入力装置を介した入力の他、インターネット、ローカル・エリア・ネットワーク等の通信回線を介した外部装置からの入力が含まれる。
【０００９】
ここで、本発明では、導出手段により、前記入力手段によって入力された前記条件情報に基づいて、前記建物を現状維持した場合の収益額を示す現状維持収益額、前記建物を改修した場合の収益額を示す改修収益額、及び前記建物を建て替えた場合の収益額を示す建替収益額が導出され、当該導出手段による導出結果に基づいて、表示手段により、前記現状維持、前記改修、及び前記建て替えのうち、最も収益額が高いものを示す情報が表示される。なお、上記表示手段による表示には、表示装置による可視表示の他、画像形成装置による永久可視表示、音声生成装置による可聴表示が含まれる。
【００１０】
このように、請求項１記載の建物評価装置によれば、評価対象とする建物による収益額を導出する際の前提条件となる予め定められた条件情報を入力し、入力した前記条件情報に基づいて、前記建物を現状維持した場合の収益額を示す現状維持収益額、前記建物を改修した場合の収益額を示す改修収益額、及び前記建物を建て替えた場合の収益額を示す建替収益額を導出し、当該導出結果に基づいて、前記現状維持、前記改修、及び前記建て替えのうち、最も収益額が高いものを示す情報を表示しているので、建物の収益能力を的確に評価することができる。
【００１１】
なお、本発明は、請求項２に記載の発明のように、前記入力手段によって入力された前記条件情報に基づいて、前記現状維持した場合、前記改修した場合、及び前記建て替えた場合の各々の累積キャッシュフローを算出する算出手段を更に備え、前記表示手段が、前記最も収益額が高いものを示す情報に加え、前記算出手段によって算出された前記累積キャッシュフローを表示するものとしてもよい。これにより、建物の収益能力を、より的確に評価することができる。
【００１２】
更に、本発明は、請求項３に記載の発明のように、前記表示手段が、前記評価対象とする建物が複数存在する場合に、当該複数の建物についての前記導出手段による導出結果に基づいて、建物毎の前記現状維持、前記改修、及び前記建て替えのうちの最も収益額が高いものを一覧表示するものとしてもよい。これにより、建物の収益能力を、より的確に評価することができる。
【００１３】
ところで、通常、建物には、空調設備、給排水設備、照明設備、防災設備、セキュリティ設備、エレベータ等に代表される各種設備や、外装、内装等、建設されてからの経年（築年）に応じて保全を行う必要のある部位が多数存在する。従って、一例として図４に示すように、建物では、建設されてからの築年に応じて当該保全に必要とされる費用である修繕更新費が費やされることになる。
【００１４】
この修繕更新費の築年に応じた推移は、規模、用途等の建物の種類毎に傾向が異なるため、建物の種類毎であれば、過去の実績値から高精度に予想することが可能である。
【００１５】
従って、修繕更新費として実際に支払われた金額の、予め予想されていた金額に対する比率が小さいほど、評価対象とする建物の保全状態が不十分であるものと考えることができる。
【００１６】
この点に着目して、本発明は、前記評価対象とする建物における修繕更新費の予想値である予想修繕更新費を予め記憶した記憶手段を更に備え、前記入力手段が、前記評価対象とする建物の現時点までに実際に支払われた修繕更新費である実修繕更新費を前記条件情報として入力し、前記導出手段が、前記予想修繕更新費に対する前記実修繕更新費の比率に基づいて前記評価対象とする建物の保全状態を示す保全状態情報を導出し、当該保全状態情報に基づいて、前記現状維持収益額、前記改修収益額、及び前記建替収益額を導出するものとしてもよい。これにより、建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。
【００１７】
なお、上記記憶手段には、ＲＡＭ（Random Access Memory）、ＥＥＰＲＯＭ（Electrically Erasable and Programmable Read Only Memory）、フラッシュＥＥＰＲＯＭ（Flash EEPROM）等の半導体記憶素子、スマート・メディア（SmartMedia（登録商標））、フレキシブル・ディスク等の可搬記録媒体やハードディスク等の固定記録媒体、或いはネットワークに接続されたサーバ・コンピュータ等に設けられた外部記憶装置が含まれる。
【００１８】
特に、本発明は、前記入力手段が、前記評価対象とする建物に対する目視により確認されたメンテナンス状態の程度を示すメンテナンス状態情報を更に前記条件情報として入力し、前記導出手段が、前記予想修繕更新費に対する前記実修繕更新費の比率と、前記メンテナンス状態情報とに基づいて、前記保全状態情報を導出するものとしてもよい。これにより、保全状態情報を、より実態に即した高精度なものとすることができ、この結果として建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。
【００１９】
ところで、修繕更新費の築年に応じた推移は、規模、用途等の建物の種類毎に傾向が異なることは前述した通りである。
【００２０】
従って、本発明は、前記記憶手段が、建物の予め定められた種類毎に前記予想修繕更新費を予め記憶し、前記導出手段が、前記評価対象とする建物と同一又は類似する種類の建物に対応する前記予測修繕更新費を用いて前記保全状態情報を導出することが好ましい。これにより、より高精度に保全状態情報を導出することができ、この結果として建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。
【００２１】
一方、建物の収益能力は、当該建物の保全状態に加えて、当該建物の立地条件及び機能状態によっても大きく左右されるものである。
【００２２】
そこで、本発明は、前記入力手段が、前記評価対象とする建物の立地条件を示す立地条件情報及び当該建物の機能状態を示す機能状態情報を更に前記条件情報として入力し、前記導出手段が、前記立地条件情報、前記機能状態情報、及び前記保全状態情報に基づいて、前記現状維持収益額、前記改修収益額、及び前記建替収益額を導出するものとしてもよい。これにより、より高精度に現状維持収益額、改修収益額、及び建替収益額を導出することができ、この結果として建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。
【００２３】
特に、本発明は、前記導出手段が、前記立地条件情報、前記機能状態情報、及び前記保全状態情報の各情報の重要度に応じて当該各情報毎に予め定められた重み値に応じた比率で当該各情報を合算して得られた値に基づいて、前記現状維持収益額、前記改修収益額、及び前記建替収益額を導出するものとしてもよい。これにより、更に高精度に現状維持収益額、改修収益額、及び建替収益額を導出することができる。
【００２４】
なお、本発明は、前記立地条件を、業務集積の状態、前面道路の状態、及び駅からの距離の少なくとも１つの条件とし、前記機能状態を、外観、執務空間、安全性、設備・機能、及び快適性の少なくとも１つの状態としてもよい。これにより、適用した立地条件及び機能状態に応じた現状維持収益額、改修収益額、及び建替収益額を得ることができる。
【００２５】
また、本発明は、前記導出手段が、前記予想修繕更新費及び前記実修繕更新費の差額に基づいて前記評価対象とする建物に必要とされる必要修繕更新費を導出し、当該必要修繕更新費を前記評価対象とする建物の収益能力に対する負の要因として前記現状維持収益額、前記改修収益額、及び前記建替収益額を導出するものとしてもよい。これにより、評価対象とする建物の収益能力の支出要因となる必要修繕更新費を、評価対象とする建物において実際に支払われた修繕更新費に基づく高精度なものとして導出することができるので、この結果として建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。
【００２６】
一方、上記目的を達成するために、請求項４記載の建物評価方法は、評価対象とする建物による収益額を導出する際の前提条件となる予め定められた条件情報を入力する入力工程と、前記入力工程によって入力された前記条件情報に基づいて、前記建物を現状維持した場合の収益額を示す現状維持収益額、前記建物を改修した場合の収益額を示す改修収益額、及び前記建物を建て替えた場合の収益額を示す建替収益額を導出する導出工程と、前記導出工程による導出結果に基づいて、前記現状維持、前記改修、及び前記建て替えのうち、最も収益額が高いものを示す情報を表示する表示工程と、を有する。
【００２７】
従って、請求項４に記載の建物評価方法によれば、請求項１記載の発明と同様に作用するので、請求項１記載の発明と同様に、建物の収益能力を的確に評価することができる。
【００２８】
一方、上記目的を達成するために、請求項５記載の建物評価プログラムは、評価対象とする建物による収益額を導出する際の前提条件となる予め定められた条件情報を入力する入力ステップと、前記入力ステップによって入力された前記条件情報に基づいて、前記建物を現状維持した場合の収益額を示す現状維持収益額、前記建物を改修した場合の収益額を示す改修収益額、及び前記建物を建て替えた場合の収益額を示す建替収益額を導出する導出ステップと、前記導出ステップによる導出結果に基づいて、前記現状維持、前記改修、及び前記建て替えのうち、最も収益額が高いものを示す情報を表示する表示ステップと、をコンピュータに実行させるものである。
【００２９】
従って、請求項５に記載の建物評価プログラムによれば、コンピュータに対して請求項１記載の発明と同様に作用させることができるので、請求項１記載の発明と同様に、建物の収益能力を的確に評価することができる。
【発明の効果】
【００３０】
本発明によれば、評価対象とする建物による収益額を導出する際の前提条件となる予め定められた条件情報を入力し、入力した前記条件情報に基づいて、前記建物を現状維持した場合の収益額を示す現状維持収益額、前記建物を改修した場合の収益額を示す改修収益額、及び前記建物を建て替えた場合の収益額を示す建替収益額を導出し、当該導出結果に基づいて、前記現状維持、前記改修、及び前記建て替えのうち、最も収益額が高いものを示す情報を表示しているので、建物の収益能力を的確に評価することができる、という効果が得られる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００３１】
以下、図面を参照して、本発明を実施するための最良の形態について詳細に説明する。なお、ここでは、本発明を、オフィスビルの収益能力を評価する建物評価装置に適用した場合について説明する。
【００３２】
［第１の実施の形態］
まず、図１及び図２を参照して、本発明が適用された建物評価装置１０の構成を説明する。
【００３３】
図１に示すように、本実施の形態に係る建物評価装置１０は、本装置の全体的な動作を制御する制御部１２と、ユーザからの各種情報等の入力に使用するキーボード１４及びマウス１６と、本装置による処理結果や各種メニュー画面、メッセージ等を表示するディスプレイ１８と、を含んで構成されている。すなわち、本実施の形態に係る建物評価装置１０は、汎用のパーソナル・コンピュータにより構成されている。
【００３４】
次に、図２を参照して、本実施の形態に係る建物評価装置１０の電気系の要部構成を説明する。
【００３５】
同図に示すように、建物評価装置１０は、建物評価装置１０全体の動作を司るＣＰＵ（中央処理装置）２２と、ＣＰＵ２２による各種プログラムの実行時のワークエリア等として用いられるＲＡＭ２４と、各種制御プログラムや各種パラメータ等が予め記憶されたＲＯＭ２６と、各種情報を記憶するために用いられるハードディスク２８と、前述のキーボード１４、マウス１６、及びディスプレイ１８と、外部に接続された装置との間の各種情報の授受を司る外部インタフェース３０とがシステムバスＢＵＳにより相互に接続されて構成されている。なお、外部インタフェース３０にはプリンタ５０（図１では図示省略。）が接続されている。
【００３６】
従って、ＣＰＵ２２は、ＲＡＭ２４、ＲＯＭ２６、及びハードディスク２８に対するアクセス、キーボード１４及びマウス１６を介した各種情報の取得、ディスプレイ１８に対する各種情報の表示、及び外部インタフェース３０を介したプリンタ５０による各種情報の印刷を各々行うことができる。
【００３７】
図３には、建物評価装置１０に備えられたハードディスク２８の主な記憶内容が模式的に示されている。同図に示すように、ハードディスク２８には、各種データベースを記憶するためのデータベース領域ＤＴと、各種処理を行うためのプログラムを記憶するためのプログラム領域ＰＧと、が設けられている。
【００３８】
また、データベース領域ＤＴには、後述する建物評価プログラムの実行時に用いられる予想修繕費データベースＤＴ１、改修費用設定データベースＤＴ２、及び解体・新築費用設定データベースＤＴ３が予め記憶されている。
【００３９】
通常、建物には、空調設備、給排水設備、照明設備、防災設備、セキュリティ設備、エレベータ等に代表される各種設備や、外装、内装等、建設されてからの経年（築年）に応じて保全を行う必要のある部位が多数存在する。従って、一例として図４に示すように、建物では、建設されてからの築年に応じて当該保全に必要とされる費用である修繕更新費が費やされることになる。
【００４０】
この修繕更新費の築年に応じた推移は、規模、用途等の建物の種類毎に傾向が異なるため、建物の種類毎であれば、過去の実績値から高精度に予測することが可能である。
【００４１】
上記予想修繕費データベースＤＴ１は、以上の観点から、過去の実績値に応じて得られた建物の種類毎の予想修繕更新費をデータベース化したものである。本実施の形態に係る予想修繕費データベースＤＴ１は、一例として図５に示すように、多数のオフィスビルにおける過去数十年の修繕更新費の履歴を用いて、築年毎に発生する修繕更新費を予想修繕更新費（各築年毎に、その年までの累積額）として建物の規模毎に導出し、データベース化したものとして構成されている。なお、ここでは、各築年毎の予想修繕更新費として、同一規模の複数のオフィスビルにおける過去数十年の修繕更新費の各築年毎の相加平均額を適用しているが、これに限らず、相加平均額に代えて相乗平均額や、重み付き相加平均額を適用する等、過去の実績値に基づくものであれば如何なる導出手法でも適用することができる。
【００４２】
一方、上記改修費用設定データベースＤＴ２は、建物を改修する際に必要となる費用の算定基礎となる情報をデータベース化したものである。本実施の形態に係る改修費用設定データベースＤＴ２は、一例として図６に示すように、建物を構成する外装、エントランス等の各エリア毎で、かつ予め定められた段階数のグレード毎（ここでは、上・中・下の３段階のグレード毎）に、対応するエリアを改修する際に必要となる費用の単価（ここでは、改修対象とするエリアの所定面積（一例として、１平方メートル）当たりの費用）をデータベース化したものとして構成されている。なお、ここでは、現時点における複数のオフィスビルの各エリア別で、かつグレード毎の改修費用の単価の相加平均額を適用しているが、これに限らず、相加平均額に代えて相乗平均額や、重み付き相加平均額を適用する等、現時点の実績値に基づくものであれば如何なる導出手法でも適用することができる。
【００４３】
更に、上記解体・新築費用設定データベースＤＴ３は、建物を解体して建て替える際に必要となる費用の算定基礎となる情報をデータベース化したものである。本実施の形態に係る解体・新築費用設定データベースＤＴ３は、一例として図７に示すように、建物を解体する際に必要となる費用の単価（ここでは、所定床面積（一例として、１平方メートル）当たりの費用）と、新築する建物の予め定められた段階数のグレード毎（ここでは、上・中・下の３段階のグレード毎）に、新築する際に必要となる費用の単価（ここでは、所定床面積（一例として、１平方メートル）当たりの費用）をデータベース化したものとして構成されている。なお、ここでは、現時点における複数のオフィスビルの解体費用及び新築費用の単価の相加平均額を適用しているが、これに限らず、各々、相加平均額に代えて相乗平均額や、重み付き相加平均額を適用する等、現時点の実績値に基づくものであれば如何なる導出手法でも適用することができる。
【００４４】
次に、図８を参照して、本実施の形態に係る建物評価装置１０の作用を説明する。なお、図８は、ユーザによりキーボード１４、マウス１６の操作によって建物評価の実行指示が入力された際にＣＰＵ２２により実行される建物評価プログラムの処理の流れを示すフローチャートであり、該プログラムはハードディスク２８のプログラム領域ＰＧに予め記憶されている。
【００４５】
まず、同図のステップ１００では、ユーザに対して評価対象とする建物（以下、「評価対象建物」という。）の基本情報を入力させるための基本情報入力画面をディスプレイ１８により表示し、次のステップ１０２にて所定情報の入力待ちを行う。
【００４６】
図９には、本実施の形態に係る基本情報入力画面の表示状態が示されている。同図に示すように、当該画面では、表示されている情報の入力を促すメッセージが表示されると共に、評価対象建物の建物名称、地区、延床面積、賃借可能面積、竣工年、本年等の入力対象とする情報の名称が、対応する情報を入力するための矩形枠と共に表示される。当該画面がディスプレイ１８により表示されると、ユーザは、キーボード１４やマウス１６を用いて、評価対象建物に関するこれらの情報を対応する矩形枠内に入力した後、当該画面の最下部に表示されている「終了」ボタンをマウス１６にてポインティング指定する。これに応じて、上記ステップ１０２が肯定判定となってステップ１０４に移行する。
【００４７】
なお、上記地区は、評価対象建物が建設されている地区（ここでは、市区町村別の地区）を示す情報であり、当該地区を入力することによって当該地区に対応する入居率変化率が、建物評価装置１０により評価対象とされている地域内（一例として、日本国内）の各地区毎に不動産仲介会社等から提供され、ハードディスク２８に予め登録されている空室率情報に基づいて自動的に導出される。本実施の形態に係る建物評価装置１０では、上記入居率変化率として、上記空室率を１００から減算することにより得られる入居率の過去所定年間（一例として、過去１０年間）の各年毎の変化率の相加平均値を適用しているが、これに限らず、相加平均値に代えて相乗平均値や、重み付き相加平均値を適用する等、過去の実績値に基づくものであれば如何なる導出手法でも適用することができる。
【００４８】
ステップ１０４では、ユーザに対して評価対象建物の、その時点までの実際に支払われた修繕更新費を入力させるための修繕更新費入力画面をディスプレイ１８により表示し、次のステップ１０６にて所定情報の入力待ちを行う。
【００４９】
図１０には、本実施の形態に係る修繕更新費入力画面の表示状態が示されている。同図に示すように、当該画面では、これまでの実際に支払われた修繕更新費の入力を促すメッセージが表示されると共に、基本情報入力画面において入力された「竣工年」及び「本年」の各情報に基づいて、評価対象建物が建設されてから現時点までの各築年毎の修繕更新費を入力するための矩形枠が表示される。当該画面がディスプレイ１８により表示されると、ユーザは、キーボード１４やマウス１６を用いて、評価対象建物において実際に支払われた修繕更新費を、対応する矩形枠内に入力した後、当該画面の最下部に表示されている「終了」ボタンをマウス１６にてポインティング指定する。これに応じて、上記ステップ１０６が肯定判定となってステップ１０８に移行する。
【００５０】
ステップ１０８では、ユーザに対して評価対象建物の立地条件に関する情報を入力させるための立地分析情報入力画面をディスプレイ１８により表示し、次のステップ１１０にて所定情報の入力待ちを行う。
【００５１】
図１１には、本実施の形態に係る立地分析情報入力画面の表示状態が示されている。同図に示すように、当該画面では、立地条件として「業務集積」、「前面道路」、「駅からの距離」の各情報の指定を促すメッセージが表示されると共に、「業務集積」の指定対象として「集積大」、「集積中」、「集積小」、「住工混在」の４つのボタンが、「前面道路」の指定対象として「片側３車線以上」、「片側２車線」、「片側１車線」、「１車線一方通行」の４つのボタンが、「駅からの距離」の指定対象として「２分以内」、「５分以内」、「１０分以内」、「１０分超」の４つのボタンが、各々表示される。当該画面がディスプレイ１８により表示されると、ユーザは、マウス１６を用いて、評価対象建物の立地条件における対応するボタンをポインティング指定した後、当該画面の最下部に表示されている「終了」ボタンをマウス１６にてポインティング指定する。これに応じて、上記ステップ１１０が肯定判定となってステップ１１２に移行する。
【００５２】
なお、「業務集積」は、評価対象建物が建設されている地域におけるオフィスビルの密集の度合を示すものであり、予め定めた４段階の度合のうち、密集の度合が最も高い場合に「集積大」ボタンを、２番目に高い場合に「集積中」ボタンを、３番目に高い場合に「集積小」ボタンを、密集の度合が最も低い場合に「住工混在」ボタンを、各々指定する。
【００５３】
ここで、「業務集積」、「前面道路」、「駅からの距離」の各情報における各指定対象には、収益能力の向上に寄与する程度に応じて予め評価点数（図１１では、便宜上、「Ｑ１、Ｑ２、Ｑ３、Ｑ４」と符号化して表現しているが、実際には数値情報。）が定められている。本実施の形態では、最も程度が高い場合に最も大きな値である‘Ｑ１’に対応する値（ここでは、１．０）が、２番目に高い場合に２番目に大きな値である‘Ｑ２’に対応する値が、３番目に高い場合に３番目に大きな値である‘Ｑ３’に対応する値が、最も程度が低い場合に最も小さな値である‘Ｑ４’に対応する値が、各々付与される。例えば、「業務集積」として「集積中」が、「前面道路」として「片側１車線」が、「駅からの距離」として「２分以内」が、各々指定された場合には、「業務集積」の評価点数として‘Ｑ２’に対応する値が、「前面道路」の評価点数として‘Ｑ３’に対応する値が、「駅からの距離」の評価点数として‘Ｑ１’に対応する値が、各々付与される。
【００５４】
なお、図１１に示すように、本実施の形態に係る立地分析情報入力画面では、各指定対象に対する評価点数が表示されているので、ユーザは、評価対象建物の立地条件に対応する指定対象を指定した際の評価点数を容易に把握することができる。
【００５５】
ステップ１１２では、立地分析情報入力画面上でユーザにより指定された評価対象建物の立地条件に基づいて、次の（１）式により立地評価値ＲＨを算出する。
【００５６】
ＲＨ＝（ＧＰ＋ＤＰ＋ＥＰ）／３      （１）
ここで、ＧＰは「業務集積」の評価点数を、ＤＰは「前面道路」の評価点数を、ＥＰは「駅からの距離」の評価点数を、各々表す。
【００５７】
次のステップ１１４では、評価対象建物に対して改修や建て替えを行うことなく現状維持した場合の評価対象建物の収益能力の評価に関する処理を行う現状維持評価処理ルーチン・プログラムを実行する。
【００５８】
以下、図１２を参照して、現状維持評価処理ルーチン・プログラムについて説明する。
【００５９】
同図のステップ２００では、ユーザに対して評価対象建物の機能状態に関する情報を入力させるための機能分析情報入力画面をディスプレイ１８により表示し、次のステップ２０２にて所定情報の入力待ちを行う。
【００６０】
図１３には、本実施の形態に係る機能分析情報入力画面の表示状態が示されている。同図に示すように、当該画面では、表示されている項目の評価結果の指定を促すメッセージが表示されると共に、評価対象建物の機能状態を評価する際の評価対象として予め定められた複数のグループ（本実施の形態では、「外観」、「執務空間」、「安全性」、「設備・機能」、「快適性」の５グループ）毎に、予め定められた「評価対象」及び「評価項目」と、当該「評価項目」に対する評価結果の指定対象として、複数段階分（本実施の形態では、３段階分）の評価結果が明示されたボタンと、が、当該ボタンを指定した際に付与される評価点数（同図では、「値」と表示。）と共に表示される。
【００６１】
同図では、例えば「外観」に関する評価対象として「外装」、「エントランス」等が表示されると共に、例えば「外装」に対する評価項目として「外装の質感」が表示されている。また、例えば、「外装」に対する評価結果の指定対象として、「周辺に比べ高質感ある外装」ボタン、「周辺に見合った外装」ボタン、及び「貧相な外装」ボタンの３つのボタンが、当該ボタンを指定した際に付与される評価点数（各々、Ａ１、Ａ２、Ａ３）と共に表示されている。
【００６２】
なお、同図では、上記評価点数を、便宜上、「Ａ１、Ａ２、Ａ３」、「Ｂ１、Ｂ２、Ｂ３」というように符号化して表現しているが、実際には、同図における表示位置が左側であるほど高い値が表示されている。また、各評価項目における評価点数の最大値は、対応する評価項目の評価対象建物の収益能力に寄与する程度が高いものほど大きな値となるように予め定められている。
【００６３】
当該画面がディスプレイ１８により表示されると、ユーザは、表示されている各評価項目について、評価対象建物に関する評価結果を示すボタンをマウス１６にてポインティング指定し、その後に当該画面の最下部に表示されている「終了」ボタンをマウス１６にてポインティング指定する。これに応じて、上記ステップ２０２が肯定判定となってステップ２０４に移行する。
【００６４】
ステップ２０４では、機能分析情報入力画面上でユーザにより指定された機能状態の評価結果に基づいて、次の（２）式〜（６）式により、各評価対象グループ毎に機能評価値を算出する。
【００６５】
ＧＫ＝Σ（外観評価値）／最大値            （２）
ＳＫ＝Σ（執務空間評価値）／最大値        （３）
ＡＫ＝Σ（安全性評価値）／最大値          （４）
ＢＫ＝Σ（設備・機能評価値）／最大値      （５）
ＫＫ＝Σ（快適性評価値）／最大値          （６）
ここで、ＧＫは外観に関する機能評価値を、ＳＫは執務空間に関する機能評価値を、ＡＫは安全性に関する機能評価値を、ＢＫは設備・機能に関する機能評価値を、ＫＫは快適性に関する機能評価値を、各々表す。また、上記外観評価値は、上記「外観」に属する各評価項目に対してユーザにより指定された評価結果に対応する評価点数を表し、同様に、上記執務空間評価値は、上記「執務空間」に属する各評価項目に対してユーザにより指定された評価結果に対応する評価点数を表し、上記安全性評価値は、上記「安全性」に属する各評価項目に対してユーザにより指定された評価結果に対応する評価点数を表し、上記設備・機能評価値は、上記「設備・機能」に属する各評価項目に対してユーザにより指定された評価結果に対応する評価点数を表し、上記快適性評価値は、上記「快適性」に属する各評価項目に対してユーザにより指定された評価結果に対応する評価点数を表す。
【００６６】
すなわち、（２）式〜（６）式では、各評価対象グループ毎に、ユーザによって指定された評価結果に応じた評価点数を全て合算し、この値を最大値で除算して得られた値が機能評価値として算出されることになる。
【００６７】
なお、（２）式〜（６）式において適用している「最大値」は、各評価対象グループ毎に、対応する評価対象グループに属する各評価項目に対する評価点数の最大値を合算したものであり、各評価対象グループ個別の情報としてデータベース化されて、ハードディスク２８のデータベース領域ＤＴに予め記憶されている（図３では、図示省略。）。
【００６８】
また、ステップ２０４では、次の（７）式により、評価対象建物の総合的な機能評価値である総合機能評価値ＴＨを算出する。
【００６９】
ＴＨ＝Σ（評価対象グループ毎合計評価値）
／Σ（評価対象グループ毎合計最大値）      （７）
ここで、評価対象グループ毎合計評価値は各評価対象グループ毎の各評価項目に対する評価点数の合算値を、評価対象グループ毎合計最大値は各評価対象グループ毎の各評価項目に対する評価点数の最大値の合算値を、各々表す。
【００７０】
すなわち、（７）式では、各評価対象グループ毎の各評価項目に対する評価点数の合算値を全評価対象グループについて合計した値を、各評価対象グループ毎の各評価項目に対する評価点数の最大値の合算値を全評価対象グループについて合計した値で除算して得られた値が総合機能評価値ＴＨとして算出されることになる。
【００７１】
次のステップ２０８では、ユーザに対して評価対象建物の保全状況に関する情報を入力させるための保全状況分析情報入力画面をディスプレイ１８により表示し、次のステップ２１０にて所定情報の入力待ちを行う。
【００７２】
図１４には、本実施の形態に係る保全状況分析情報入力画面の表示状態が示されている。同図に示すように、当該画面では、保全状況として現在のメンテナンス状況の指定を促すメッセージが表示されると共に、当該メンテナンス状況の指定対象として「優」、「良」、「可」、「不可」の４つのボタンが表示される。当該画面がディスプレイ１８により表示されると、ユーザは、マウス１６を用いて、評価対象建物のメンテナンス状況に対応するボタンをポインティング指定する。これに応じて、上記ステップ２１０が肯定判定となってステップ２１２に移行する。
【００７３】
なお、本実施の形態では、上記メンテナンス状況として、評価対象建物に対する建物内部及び外部の清掃状況が適用されており、評価対象建物に対する目視により清掃状態を複数段階（ここでは、「優」、「良」、「可」、「不可」の４段階）で評価し、当該評価結果に対応するボタンを指定する。
【００７４】
ここで、メンテナンス状況における各指定対象には、収益能力の向上に寄与する程度に応じて予め評価点数（図１４では、便宜上、「Ｒ１、Ｒ２、Ｒ３、Ｒ４」と符号化して表現しているが、実際には数値情報。）が定められている。本実施の形態では、最も程度が高い場合である「優」に最も大きな値である‘Ｒ１’に対応する値（ここでは、１．０）が、２番目に高い場合である「良」に２番目に大きな値である‘Ｒ２’に対応する値が、３番目に高い場合である「可」に３番目に大きな値である‘Ｒ３’に対応する値が、最も程度が低い場合である「不可」に最も小さな値である‘Ｒ４’に対応する値が、各々付与される。
【００７５】
なお、図１４に示すように、本実施の形態に係る保全状況分析情報入力画面では、各指定対象に対する評価点数が表示されているので、ユーザは、評価対象建物のメンテナンス状況に対応する指定対象を指定した際の評価点数を容易に把握することができる。
【００７６】
ステップ２１２では、次の（８）式及び（９）式により修繕更新状況評価値Ｃ１及びメンテナンス状況評価値Ｃ２を算出する。
【００７７】
Ｃ１＝Ａ／Ｂ      （８）
Ｃ２＝ＭＨ        （９）
ここで、図１５に示すように、Ａは修繕更新費入力画面上でユーザにより入力された実際の修繕更新費の現時点までの合算額を、Ｂは基本情報入力画面上で入力された延床面積により示される評価対象建物の規模に対応する現時点の予想修繕更新費を、ＭＨは保全状況分析情報入力画面上で指定されたメンテナンス状況に対応する評価点数を、各々表す。なお、上記予想修繕更新費は、上記評価対象建物の規模に対応する現時点の予想修繕更新費をハードディスク２８に記憶されている予想修繕費データベースＤＴ１から読み出すことによって得ることができる。
【００７８】
そして、ステップ２１２では、以上によって算出された修繕更新状況評価値Ｃ１及びメンテナンス状況評価値Ｃ２を用いて、次の（１０）式により保全評価値ＨＨを算出する。
【００７９】
ＨＨ＝（Ｃ１×Ｘ１）＋（Ｃ２×Ｘ２）      （１０）
ここで、Ｘ１及びＸ２は、これらの合計が１．０となるように予め定められた定数であり、Ｘ１は修繕更新状況評価値Ｃ１に対する重み値を、Ｘ２はメンテナンス状況評価値Ｃ２に対する重み値を、各々表すものである。なお、本実施の形態では、重み値Ｘ１として０．７が、重み値Ｘ２として０．３が、各評価値Ｃ１、Ｃ２の建物の収益能力に対する影響の程度を勘案して予め設定されている。
【００８０】
次のステップ２１４では、以上によって得られた立地評価値ＲＨ、総合機能評価値ＴＨ及び保全評価値ＨＨを用いて、次の（１１）式により評価率αを算出する。
【００８１】
α＝ＲＨ×Ｙ１＋ＴＨ×Ｙ２＋ＨＨ×Ｙ３      （１１）
ここで、Ｙ１、Ｙ２及びＹ３は、これらの合計が１．０となるように予め定められた定数であり、Ｙ１は立地評価値ＲＨに対する重み値を、Ｙ２は総合機能評価値ＴＨに対する重み値を、Ｙ３は保全評価値ＨＨに対する重み値を、各々表すものである。なお、本実施の形態では、重み値Ｙ１として０．５が、重み値Ｙ２として０．３が、重み値Ｙ３として０．２が、各々予め設定されているが、これらの値は、過去の多数の建物に対する実際の賃料を目的変数とし、後述する期待賃料ＫＴを算出するために用いられた各種パラメータを説明変数として用いた重回帰分析により、相関係数Ｒが最も高くなる値として得られた値である。
【００８２】
そして、ステップ２１４では、以上によって得られた評価率αを用いて、次の（１２）式により、期待賃料ＫＴを算出する。
【００８３】
ＫＴ＝ＭＴ×α      （１２）
ここで、ＭＴは評価対象建物が建設されている地点が含まれる、予め区分された地域内において既存するオフィスビルの最高賃料を表す。
【００８４】
次のステップ２１６では、次の（１３）式により、評価対象建物に対する今後の所定評価対象期間Ｎ年間における修繕更新費の累計額ＹＳを算出する。
【００８５】
ＹＳ＝Ｃ＋（Ｂ−Ａ）      （１３）
ここで、図１５に示すように、（１３）式におけるＣは予想修繕費データベースＤＴ１から得られる算出対象とする築年に対応する予想修繕更新費と現時点の予想修繕更新費Ｂとの差額を表す。なお、（１３）式により現時点の修繕更新費の累計額ＹＳを算出する場合の差額Ｃは０（零）となる。
【００８６】
次のステップ２１８では、以上の処理によって得られた各種評価値、期待賃料ＫＴ、累計額ＹＳ等に基づいて、次に示すように評価対象期間Ｎ年における累積キャッシュフローを示す情報を算出する。
【００８７】
まず、次の（１４）式により評価対象期間Ｎ年間における収入額の累計額ＩＭを算出する。
【００８８】
ＩＭ＝ＫＴ×ＲＡ×ＭＲ×（ＳＮ−ＭＲ）＋ＫＴ×ＲＡ×ＭＲ×（ＳＮ−２×ＭＲ）
＋・・・＋ＫＴ×ＲＡ×ＭＲ×（ＳＮ−Ｎ×ＭＲ）
＝Ｎ×ＫＴ×ＲＡ×ＭＲ×（ＳＮ−（１＋２＋・・・＋Ｎ）／Ｎ））（１４）
ここで、ＲＡは基本情報入力画面上で入力された賃借可能面積を、ＭＲは基本情報入力画面上で入力された地区に応じて導出された入居率変化率を、ＳＮは基本情報入力画面上で入力された昨年入居率を、各々表す。
【００８９】
次に、次の（１５）式により評価対象期間Ｎ年における支出額の累計額ＯＭを算出する。
【００９０】
ＯＭ＝Ｎ×（ＪＭ＋ＳＥ＋ＡＭ＋ＴＭ）＋ＹＳ      （１５）
ここで、ＪＭは基本情報入力画面上で入力された評価対象建物の昨年管理費を、ＳＥは基本情報入力画面上で入力された昨年水光熱費を、ＡＭは基本情報入力画面上で入力された評価対象建物の昨年保険料を、ＴＭは基本情報入力画面上で入力された昨年租税公課を、各々表す。
【００９１】
最後に、次の（１６）式により評価対象建物の評価対象期間Ｎ年における累積キャッシュフローＧＣを算出する。
【００９２】
ＧＣ＝ＩＭ−ＯＭ      （１６）
本ステップ２１８の処理を終了すると、本現状維持評価処理ルーチン・プログラムが終了され、建物評価プログラム（図８参照。）のステップ１１６に移行して、改修を行った場合の評価対象建物（以下、「評価対象改修建物」という。）の収益能力の評価に関する処理を行う改修評価処理ルーチン・プログラムを実行する。なお、ここでいう「改修」とは、テナントが入居したままで対応できる改修工事の範囲内で機能向上の施設投資を行うことを示す。
【００９３】
以下、図１６を参照して、改修評価処理ルーチン・プログラムについて説明する。
【００９４】
同図のステップ３００では、ユーザに対して評価対象改修建物の機能状態に関する情報を入力させるための機能分析情報入力画面をディスプレイ１８により表示し、次のステップ３０２にて所定情報の入力待ちを行う。なお、ここで表示される機能分析情報入力画面は、図１３に示したものと同様のものである。
【００９５】
機能分析情報入力画面がディスプレイ１８により表示されると、ユーザは、表示されている各評価項目について、評価対象改修建物に関する評価結果を示すボタンをマウス１６にてポインティング指定し、その後に当該画面の最下部に表示されている「終了」ボタンをマウス１６にてポインティング指定する。これに応じて、上記ステップ３０２が肯定判定となってステップ３０４に移行する。
【００９６】
ステップ３０４では、機能分析情報入力画面上でユーザにより指定された機能状態の評価結果に基づいて、上記（２）式〜（６）式により、各評価対象グループ毎に機能評価値を算出する。
【００９７】
また、ステップ３０４では、上記（７）式により、評価対象改修建物の総合的な機能評価値である総合機能評価値ＴＨを算出する。
【００９８】
次のステップ３０６では、ユーザに対して評価対象改修建物の改修費用に関する情報を入力させるための改修費用情報入力画面をディスプレイ１８により表示し、次のステップ３０８にて所定情報の入力待ちを行う。
【００９９】
図１７には、本実施の形態に係る改修費用情報入力画面の表示状態が示されている。同図に示すように、当該画面では、表示されている項目のグレード、面積、及び工事範囲の指定を促すメッセージが表示されると共に、前述した評価対象建物の機能状態を評価する際の評価対象として予め定められた複数のグループ（本実施の形態では、「外観」、「執務空間」、「安全性」、「設備・機能」、「快適性」の５グループ）と同様のグループ毎に、予め定められた「評価対象」及び「評価項目」と、当該「評価項目」に対するグレードの指定対象として、複数段階分（本実施の形態では、‘上’、‘中’、‘下’の３段階分）のグレードが明示されたボタンと、対応する評価対象の面積及び工事範囲を入力するための矩形枠とが表示される。
【０１００】
同図では、例えば「外観」に関する評価対象として「外装」、「エントランス」等が表示されると共に、例えば「外装」に対する評価項目として「外装の質感」が表示されている。また、例えば、「外装」に対するグレードの指定対象として、「周辺に比べ高質感ある外装」ボタン、「周辺に見合った外装」ボタン、及び「貧相な外装」ボタンの３つのボタンが表示されている。
【０１０１】
上記評価対象の面積は、対応する評価対象の改修対象と成り得る全面積を表し、上記評価対象の工事範囲は、当該全面積に対する改修する面積の割合（ここでは、百分率）を表す。同図に示す例では、例えば、外装の改修対象と成り得る全面積が１，７６０ｍ２であり、その１００％が改修対象とする面積であることを示している。ここで、例えば、改修対象とする面積を上記全面積の５０％の面積とする場合、上記工事範囲として５０％を入力すればよい。
【０１０２】
当該画面がディスプレイ１８により表示されると、ユーザは、表示されている各評価項目について、評価対象改修建物に関するグレードを示すボタンをマウス１６にてポインティング指定すると共に、上記評価対象の面積及び工事範囲をマウス１６及びキーボード１４を用いて入力し、その後に当該画面の最下部に表示されている「終了」ボタンをマウス１６にてポインティング指定する。これに応じて、上記ステップ３０８が肯定判定となってステップ３１０に移行する。
【０１０３】
ステップ３１０では、改修費用情報入力画面上でユーザにより指定ないし入力されたグレードと、評価対象の面積及び工事範囲に基づいて、次の（１７）式によって改修費用ＲＭを算出する。
【０１０４】
ＲＭ＝Σ｛ＵＰ×（ＦＳ×ＣＡ／１００）｝      （１７）
ここで、ＵＰは改修費用設定データベースＤＴ２に登録されている上記評価対象の対応するグレードの単価を、ＦＳは上記評価対象の面積を、ＣＡは上記評価対象の工事範囲を、各々表す。
【０１０５】
すなわち、（１７）式では、上記改修費用情報入力画面上でユーザにより入力された、評価対象改修建物における改修対象となる項目毎に改修費用を算出し、算出した全ての項目の改修費用を合算することにより、評価対象改修建物全体としての改修費用が算出されることになる。
【０１０６】
次のステップ３１２では、次の（１８）式により、保全評価値ＨＨとして‘１’を設定する。すなわち、本実施の形態に係る改修評価処理ルーチン・プログラムでは、建物の改修を行う場合には、当該改修によって当該建物の保全状態が経年相当の状態に戻ったものと見なしている。
【０１０７】
ＨＨ＝１      （１８）
次のステップ３１４では、上記ステップ１１２の処理によって得られた立地評価値ＲＨと、上記ステップ３０４の処理によって得られた総合機能評価値ＴＨと、上記ステップ３１２の処理によって得られた保全評価値ＨＨを用いて、上記（１１）式により評価率αを算出した後、上記（１２）式により、期待賃料ＫＴを算出する。
【０１０８】
次のステップ３１６では、次の（１９）式により、評価対象改修建物に対する今後の所定評価対象期間Ｎ年間における修繕更新費の累計額ＹＳを算出する。
【０１０９】
（Ｂ−Ａ）−ＲＭ≧０のとき、ＹＳ＝（Ｂ−Ａ）−ＲＭ＋Ｃ      （１９）
（Ｂ−Ａ）−ＲＭ＜０のとき、ＹＳ＝Ｃ                        （１９）
ここで、図１５に示すように、（１９）式におけるＣは予想修繕費データベースＤＴ１から得られる算出対象とする築年に対応する予想修繕更新費と現時点の予想修繕更新費Ｂとの差額を表す。なお、（１９）式により現時点の修繕更新費の累計額ＹＳを算出する場合の差額Ｃは０（零）となる。
【０１１０】
次のステップ３１８では、以上の処理によって得られた各種評価値、期待賃料ＫＴ、累計額ＹＳ等に基づいて、次に示すように、評価対象改修建物の評価対象期間Ｎ年における累積キャッシュフローを示す情報を算出する。
【０１１１】
まず、上記（１４）式により評価対象期間Ｎ年間における収入額の累計額ＩＭを算出する。なお、ここで適用する期待賃料ＫＴは、上記ステップ３１４の処理によって算出されたものである。
【０１１２】
次に、次の（２０）式により評価対象期間Ｎ年における支出額の累計額ＯＭを算出する。
【０１１３】
ＯＭ＝Ｎ×（ＪＭ＋ＳＥ＋ＡＭ＋ＴＭ）＋ＲＭ＋ＹＳ      （２０）
最後に、次の（２１）式により、評価対象改修建物の評価対象期間Ｎ年における累積キャッシュフローＫＣを算出する。なお、ここで適用する収入額の累計額ＩＭ及び支出額の累計額ＯＭは、本ステップ３１８の処理によって算出されたものである。
【０１１４】
ＫＣ＝ＩＭ−ＯＭ      （２１）
本ステップ３１８の処理を終了すると、本改修評価処理ルーチン・プログラムが終了され、建物評価プログラム（図８参照。）のステップ１１８に移行して、建て替えを行った場合の評価対象建物（以下、「評価対象建替建物」という。）の収益能力の評価に関する処理を行う建替評価処理ルーチン・プログラムを実行する。
【０１１５】
以下、図１８を参照して、建替評価処理ルーチン・プログラムについて説明する。
【０１１６】
同図のステップ４００では、ユーザに対して評価対象建替建物の機能状態に関する情報を入力させるための機能分析情報入力画面をディスプレイ１８により表示し、次のステップ４０２にて所定情報の入力待ちを行う。なお、ここで表示される機能分析情報入力画面は、図１３に示したものと同様のものである。
【０１１７】
機能分析情報入力画面がディスプレイ１８により表示されると、ユーザは、表示されている各評価項目について、評価対象建替建物に関する評価結果を示すボタンをマウス１６にてポインティング指定し、その後に当該画面の最下部に表示されている「終了」ボタンをマウス１６にてポインティング指定する。これに応じて、上記ステップ４０２が肯定判定となってステップ４０４に移行する。
【０１１８】
ステップ４０４では、機能分析情報入力画面上でユーザにより指定された機能状態の評価結果に基づいて、上記（２）式〜（６）式により、各評価対象グループ毎に機能評価値を算出する。
【０１１９】
また、ステップ４０４では、上記（７）式により、評価対象建替建物の総合的な機能評価値である総合機能評価値ＴＨを算出する。
【０１２０】
次のステップ４０６では、ユーザに対して評価対象建替建物の建て替え費用に関する情報を入力させるための建替費用情報入力画面をディスプレイ１８により表示し、次のステップ４０８にて所定情報の入力待ちを行う。
【０１２１】
図１９には、本実施の形態に係る建替費用情報入力画面の表示状態が示されている。同図に示すように、当該画面では、評価対象建替建物のグレードの指定を促すメッセージが表示されると共に、当該グレードの指定対象として、複数段階分（本実施の形態では、‘上’、‘中’、‘下’の３段階分）のグレードが明示されたボタンが表示される。
【０１２２】
当該画面がディスプレイ１８により表示されると、ユーザは、評価対象建替建物のグレードを示すボタンをマウス１６にてポインティング指定し、その後に当該画面の最下部に表示されている「終了」ボタンをマウス１６にてポインティング指定する。これに応じて、上記ステップ４０８が肯定判定となってステップ４１０に移行する。
【０１２３】
ステップ４１０では、建替費用情報入力画面上でユーザにより指定された評価対象建替建物のグレードに基づいて、次の（２２）式によって新築費用ＣＭを算出する。
【０１２４】
ＣＭ＝ＮＡ×ＴＰ      （２２）
ここで、ＮＡは評価対象建替建物の延床面積を、ＴＰは解体・新築費用設定データベースＤＴ３に登録されている、建替費用情報入力画面上でユーザにより指定された評価対象建替建物のグレードに対応する新築費用の単価を、各々表す。
【０１２５】
また、本ステップ４１０では、次の（２３）式によって解体費用ＫＭを算出する。
【０１２６】
ＫＭ＝ＨＡ×ＫＰ      （２３）
ここで、ＨＡは基本情報入力画面上で入力された評価対象建物の延床面積を、ＫＰは解体・新築費用設定データベースＤＴ３に登録されている解体費用の単価を、各々表す。
【０１２７】
次のステップ４１２では、上記（１８）式により、保全評価値ＨＨとして‘１’を設定し、次のステップ４１４では、上記ステップ１１２の処理によって得られた立地評価値ＲＨと、上記ステップ４０４の処理によって得られた総合機能評価値ＴＨと、上記ステップ４１２の処理によって得られた保全評価値ＨＨを用いて、上記（１１）式により評価率αを算出した後、上記（１２）式により、期待賃料ＫＴを算出する。
【０１２８】
次のステップ４１６では、予想修繕費データベースＤＴ１の評価対象建替建物に対応する築年１年からＮ年までの予想修繕更新費の合算額を新築後Ｎ年後までの修繕更新費の累計額ＹＳ’として算出し、次のステップ４１８では、以上の処理によって得られた各種評価値、期待賃料ＫＴ、累計額ＹＳ’等に基づいて、次に示すように、評価対象建替建物の評価対象期間Ｎ年における累積キャッシュフローを示す情報を算出する。
【０１２９】
まず、上記（１４）式により評価対象期間Ｎ年間における収入額の累計額ＩＭを算出する。なお、ここで適用する期待賃料ＫＴは、上記ステップ４１４の処理によって算出されたものである。
【０１３０】
次に、次の（２４）式により評価対象期間Ｎ年における支出額の累計額ＯＭを算出する。
【０１３１】
ＯＭ＝ＫＭ＋ＣＭ＋Ｎ×（ＪＭ＋ＳＥ＋ＡＭ＋ＴＭ）＋ＹＳ’      （２４）
最後に、次の（２５）式により、評価対象建替建物の評価対象期間Ｎ年におけるキャッシュフローＴＣを算出する。なお、ここで適用する収入額の累計額ＩＭ及び支出額の累計額ＯＭは、本ステップ４１８の処理によって算出されたものである。
【０１３２】
ＴＣ＝ＩＭ−ＯＭ      （２５）
本ステップ４１８の処理を終了すると、本建替評価処理ルーチン・プログラムが終了され、建物評価プログラム（図８参照。）のステップ１２０に移行して、上記ステップ１１４、ステップ１１６、及びステップ１１８の各々の処理によって算出された評価対象建物、評価対象改修建物、及び評価対象建替建物の各々の累積キャッシュフローを示す情報から所定築年（ここでは、２０年）の収益額を抽出し、当該収益額が最も高い値となっている対策（「現状維持」、「改修」、「建て替え」の何れかの対策）を特定する。
【０１３３】
次のステップ１２２では、上記各累積キャッシュフローと、上記ステップ１２０の処理によって抽出された収益額及び特定された対策に基づいて、予め定められた評価結果画面を構成してディスプレイ１８により表示した後、本建物評価プログラムを終了する。
【０１３４】
図２０には、上記ステップ１２２の処理によってディスプレイ１８により表示された評価結果画面の一例が示されている。同図に示す例では、現状維持した場合、改修した場合、及び建て替えした場合の累積キャッシュフローが同一のグラフ上に表示される。従って、ユーザは、当該累積キャッシュフローを参照することにより、現状維持した場合、改修した場合、及び建て替えした場合の、現時点で予測される今後の収益状態の流れや、収益の優劣等を視覚的かつ直感的に把握することができる結果、今後の中・長期的な施設投資戦略を立案する際の重要な情報として活用することができる。
【０１３５】
また、同図に示される評価結果画面では、上記ステップ１２０の処理において抽出された、「現状維持」、「改修」、「建て替え」の各対策別に所定築年（ここでは、２０年）の収益額（同図に示す例では、「現状維持  ２，８００，０００千円」等）、及び当該所定築年において最も収益額が高いものとして特定された対策（同図に示す例では、「建替」）が表示される。従って、ユーザは、これらの情報を参照することにより、上記所定築年時において最も収益が高いものと予想される対策を、他の対策との間の収益の高さの定量的な比較を行いつつ、把握することができる。
【０１３６】
以上詳細に説明したように、本実施の形態では、評価対象とする建物による収益額を導出する際の前提条件となる予め定められた条件情報を入力し、入力した前記条件情報に基づいて、前記建物を現状維持した場合の収益額を示す現状維持収益額、前記建物を改修した場合の収益額を示す改修収益額、及び前記建物を建て替えた場合の収益額を示す建替収益額を導出し、当該導出結果に基づいて、前記現状維持、前記改修、及び前記建て替えのうち、最も収益額が高いものを示す情報（ここでは、図２０に示される情報）を表示しているので、建物の収益能力を的確に評価することができる。
【０１３７】
また、本実施の形態では、入力した前記条件情報に基づいて、前記現状維持した場合、前記改修した場合、及び前記建て替えた場合の各々の累積キャッシュフローを算出し、表示手段（ここでは、ディスプレイ１８）により、算出した前記累積キャッシュフローを表示しているので、建物の収益能力を、より的確に評価することができる。
【０１３８】
また、本実施の形態では、前記評価対象とする建物における修繕更新費の予想値である予想修繕更新費を記憶手段（ここでは、ハードディスク２８）により予め記憶しておき、前記評価対象とする建物の現時点までに実際に支払われた修繕更新費である実修繕更新費を前記条件情報として入力し、前記予想修繕更新費に対する前記実修繕更新費の比率に基づいて前記評価対象とする建物の保全状態を示す保全状態情報を導出し、当該保全状態情報に基づいて、前記現状維持収益額、前記改修収益額、及び前記建替収益額を導出しているので、建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。
【０１３９】
特に、本実施の形態では、前記評価対象とする建物に対する目視により確認されたメンテナンス状態の程度を示すメンテナンス状態情報を更に前記条件情報として入力し、前記予想修繕更新費に対する前記実修繕更新費の比率と、前記メンテナンス状態情報とに基づいて、前記保全状態情報を導出しているので、保全状態情報を、より実態に即した高精度なものとすることができ、この結果として建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。
【０１４０】
また、本実施の形態では、前記記憶手段により、建物の予め定められた種類毎に前記予想修繕更新費を予め記憶し、前記評価対象とする建物と同一又は類似する種類の建物に対応する前記予測修繕更新費を用いて前記保全状態情報を導出しているので、より高精度に保全状態情報を導出することができ、この結果として建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。
【０１４１】
また、本実施の形態では、前記評価対象とする建物の立地条件を示す立地条件情報及び当該建物の機能状態を示す機能状態情報を更に前記条件情報として入力し、前記立地条件情報、前記機能状態情報、及び前記保全状態情報に基づいて、前記現状維持収益額、前記改修収益額、及び前記建替収益額を導出しているので、より高精度に現状維持収益額、改修収益額、及び建替収益額を導出することができ、この結果として建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。
【０１４２】
特に、本実施の形態では、前記立地条件情報、前記機能状態情報、及び前記保全状態情報の各情報の重要度に応じて当該各情報毎に予め定められた重み値に応じた比率で当該各情報を合算して得られた値に基づいて、前記現状維持収益額、前記改修収益額、及び前記建替収益額を導出しているので、更に高精度に現状維持収益額、改修収益額、及び建替収益額を導出することができる。
【０１４３】
また、本実施の形態では、前記立地条件を、業務集積の状態、前面道路の状態、及び駅からの距離の少なくとも１つの条件とし、前記機能状態を、外観、執務空間、安全性、設備・機能、及び快適性の少なくとも１つの状態としているので、適用した立地条件及び機能状態に応じた現状維持収益額、改修収益額、及び建替収益額を得ることができる。
【０１４４】
更に、本実施の形態では、前記予想修繕更新費及び前記実修繕更新費の差額に基づいて前記評価対象とする建物に必要とされる必要修繕更新費を導出し、当該必要修繕更新費を前記評価対象とする建物の収益能力に対する負の要因として前記現状維持収益額、前記改修収益額、及び前記建替収益額を導出しているので、評価対象とする建物の収益能力の支出要因となる必要修繕更新費を、評価対象とする建物において実際に支払われた修繕更新費に基づく高精度なものとして導出することができるため、この結果として建物の収益能力を、より高精度に評価することができる。
【０１４５】
［第２の実施の形態］
上記第１の実施の形態では、評価対象とする建物として１つの建物を適用した場合について説明したが、本第２の実施の形態では、評価対象とする建物として複数の建物を適用する場合の形態例について説明する。
【０１４６】
なお、本第２の実施の形態に係る建物評価装置１０の構成は、上記第１の実施の形態に係るものと同様であるので、ここでの説明は省略する。
【０１４７】
次に、図２１を参照して、本第２の実施の形態に係る建物評価装置１０の作用を説明する。なお、図２１は、ユーザによりキーボード１４、マウス１６の操作によって実行指示が入力された際にＣＰＵ２２により実行される投資効率評価処理プログラムの処理の流れを示すフローチャートであり、該プログラムもハードディスク２８のプログラム領域ＰＧに予め記憶されている。
【０１４８】
まず、同図のステップ５００では、前述した建物評価プログラム（図８も参照。）を実行し、次のステップ５０２では、上記建物評価プログラムの実行によって得られた各種値（ここでは、評価対象建物、評価対象改修建物、評価対象建替建物の評価対象期間Ｎ年間における収入額の累計額及び支出額の累計額の各値）をハードディスク２８の所定領域に記憶し、更に、次のステップ５０４では、評価対象とする全ての建物について、上記ステップ５００及びステップ５０２の処理が終了したか否かを判定し、否定判定となった場合は上記ステップ５００に戻る一方、肯定判定となった時点でステップ５０６に移行する。なお、上記ステップ５００〜ステップ５０４の処理を繰り返し実行する際には、それまでに処理対象としなかった建物を処理対象とする。
【０１４９】
ステップ５０６では、以上の処理によってハードディスク２８の所定領域に記憶された情報に基づいて、予め定められた評価結果画面を構成してディスプレイ１８により表示した後、本投資効率評価処理プログラムを終了する。
【０１５０】
図２２には、上記ステップ５０６の処理によってディスプレイ１８により表示された評価結果画面の一例が示されている。同図に示す例では、横軸を投資額（上記所定築年の累積投資額）とし、縦軸を収益額（上記所定築年の累積キャッシュフロー）として表現した投資効率マップに対し、各評価対象建物の最も収益額が高い対策における結果をプロットしたものが表示される。従って、ユーザは、当該画面を参照することにより、評価対象建物間における投資効率の優劣を視覚的かつ直感的に判断することができる結果、対策の優先度を判断することができる。
【０１５１】
上記投資効率マップでは、「より少ない投資」で「より多くの収益」を上げるほど、投資効率がよいものと判断する。従って、プロット位置が投資効率マップ上の左上となっているほど投資効率がよく、右下となっているほど投資効率が悪いことになる。図２３に示した例では、Ｂビル→Ａビル→Ｃビルの順で投資効率がよい（優先的に対応すべき建物）ということになる。
【０１５２】
以上詳細に説明したように、本第２の実施の形態では、上記第１の実施の形態と同様の効果を奏することができると共に、表示手段（ここでは、ディスプレイ１８）により、評価対象とする建物が複数存在する場合に、当該複数の建物についての前記導出結果に基づいて、建物毎の現状維持、改修、及び建て替えのうちの最も収益額が高いものを一覧表示しているので、建物の収益能力を、より的確に評価することができる。
【０１５３】
なお、上記各実施の形態では、評価対象建物をオフィスビルとした場合について説明したが、本発明はこれに限定されるものではなく、例えば、賃貸住宅、分譲住宅等の住宅や、商用ビル等の他の種類の建物を評価対象とする形態とすることもできる。この場合、予想修繕費データベースＤＴ１、改修費用設定データベースＤＴ２、及び解体・新築費用設定データベースＤＴ３として評価対象とする建物の種類に応じたものを用意することになる。この場合も、上記各実施の形態と同様の効果を奏することができる。
【０１５４】
また、上記各実施の形態で説明した建物評価装置１０の構成（図１〜図３参照。）は一例であり、本発明の主旨を逸脱しない範囲内において適宜変更可能であることは言うまでもない。
【０１５５】
例えば、上記各実施の形態では、本発明を単体のパーソナル・コンピュータで実現した場合について説明したが、当該パーソナル・コンピュータをサーバ装置としてインターネットに接続し、各種表示画面をアクセス元のクライアント装置に設けられたディスプレイ装置に表示させる構成とすることにより、インターネットを介したシステムとして構成することもできる。
【０１５６】
また、例えば、上記各実施の形態では、評価結果の表示をディスプレイ１８による表示によって行う場合について説明したが、例えば、プリンタ５０による印刷によって行う形態とすることもできる。
【０１５７】
また、上記各実施の形態で示した各種プログラムの処理の流れ（図８，図１２，図１６，図１８，図２１参照。）も一例であり、本発明の主旨を逸脱しない範囲内において適宜変更可能であることは言うまでもない。
【０１５８】
また、上記各実施の形態で示した各種画面の構成（図９〜図１１，図１３，図１４，図１７，図１９，図２０，図２２参照。）も一例であり、本発明の主旨を逸脱しない範囲内において適宜変更可能であることは言うまでもない。
【０１５９】
また、上記各実施の形態で示した各種演算式（（１）式〜（２５）式）も一例であり、本発明の主旨を逸脱しない範囲内において適宜変更可能であることは言うまでもない。
【０１６０】
例えば、（１２）式において適用した最高賃料ＭＴに代えて、評価対象建物が建設されている地点が含まれる、予め区分された地域内において既存するオフィスビルの平均賃料や、当該平均賃料に所定定数を乗じて得られた金額を適用することもできる。この場合も、上記各実施の形態と同様の効果を奏することができる。
【０１６１】
更に、上記各実施の形態で示した各種データベースの構成（図５〜図７参照。）も一例であり、本発明の主旨を逸脱しない範囲内において適宜変更可能であることは言うまでもない。
【図面の簡単な説明】
【０１６２】
【図１】実施の形態に係る建物評価装置の外観を示す斜視図である。
【図２】実施の形態に係る建物評価装置の電気系の要部構成を示すブロック図である。
【図３】実施の形態に係る建物評価装置に備えられたハードディスクの主な記憶内容を示す模式図である。
【図４】実施の形態に係る予想修繕費データベースの説明に供する図であり、建物の建設されてからの築年と修繕更新費との関係の一例を示すグラフである。
【図５】実施の形態に係る予想修繕費データベースの構成を示す模式図である。
【図６】実施の形態に係る改修費用設定データベースの構成を示す模式図である。
【図７】実施の形態に係る解体・新築費用設定データベースの構成を示す模式図である。
【図８】実施の形態に係る建物評価プログラムの処理の流れを示すフローチャートである。
【図９】実施の形態に係る基本情報入力画面の表示状態を示す概略図である。
【図１０】実施の形態に係る修繕更新費入力画面の表示状態を示す概略図である。
【図１１】実施の形態に係る立地分析情報入力画面の表示状態を示す概略図である。
【図１２】実施の形態に係る現状維持評価処理ルーチン・プログラムの処理の流れを示すフローチャートである。
【図１３】実施の形態に係る機能分析情報入力画面の表示状態を示す概略図である。
【図１４】実施の形態に係る保全状況分析情報入力画面の表示状態を示す概略図である。
【図１５】実施の形態に係る修繕更新状況評価値及び修繕更新費の累計額の演算式の説明に供するグラフである。
【図１６】実施の形態に係る改修評価処理ルーチン・プログラムの処理の流れを示すフローチャートである。
【図１７】実施の形態に係る改修費用情報入力画面の表示状態を示す概略図である。
【図１８】実施の形態に係る建替評価処理ルーチン・プログラムの処理の流れを示すフローチャートである。
【図１９】実施の形態に係る建替費用情報入力画面の表示状態を示す概略図である。
【図２０】第１の実施の形態に係る評価結果画面の表示状態例を示す概略図である。
【図２１】第２の実施の形態に係る投資効率評価処理プログラムの処理の流れを示すフローチャートである。
【図２２】第２の実施の形態に係る評価結果画面の表示状態例を示す概略図である。
【図２３】投資効率マップの説明に供するグラフである。
【符号の説明】
【０１６３】
１０    建物評価装置
１４    キーボード（入力手段）
１６    マウス（入力手段）
１８    ディスプレイ（表示手段）
２２    ＣＰＵ（導出手段、算出手段）
２８    ハードディスク（記憶手段）
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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【図１９】
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【図２０】
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【図２１】
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【図２２】
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【図２３】
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