(57)【要約】【課題】賃貸不動産入居者の家賃の支払いに関する処理を行うシステムに関し、入居者の家賃の滞納状況に応じて返戻金の金額を変動させることができる返戻金計算システムを提供することを目的とする。【解決手段】賃貸管理システム１０は、返戻金計算システム２００を含む。返戻金計算システム２００は、カレンダーデータ２２１、個別情報データ２２２、契約台帳２２３、月別滞納明細２２４、滞納入金日別明細２２５、および預かり予算２２６をデータベースとして格納し、これらに基づいて退去する入居者への返戻金の金額を算出する。【選択図】図１
2009140463.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸不動産入居者の家賃の支払いに関する処理を行う、返戻金計算システムであって、
前記返戻金計算システムは、前記入居者の前記家賃の支払いの滞納に関する情報を記録し、
前記返戻金計算システムは、前記入居者が前記賃貸不動産から退去する際に前記入居者に支払われるべき返戻金の金額を、前記滞納に関する情報に基づいて算出する
ことを特徴とする、返戻金計算システム。
【請求項２】
前記滞納に関する情報は、前記入居者のそれぞれに関連する顧客コードと、前記入居者が支払いを滞納した滞納回数とを含む滞納履歴データであり、
前記返戻金計算システムは、前記返戻金の金額を算出する際に、前記顧客コードに基づいて前記滞納履歴データを検索することによって、前記入居者の前記滞納回数を取得し、
前記滞納回数が１以上である場合は、前記返戻金の金額を０とし、
前記滞納回数が０である場合は、前記入居者が前記賃貸不動産に入居していた期間に基づいて前記返戻金の金額を算出する
ことを特徴とする、請求項１に記載の返戻金計算システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
この発明は、賃貸不動産における金銭の支払いに関連する処理を行うシステムに関し、とくに退去時に支払われるべき返戻金に関連する処理を行うシステムに関する。
【背景技術】
【０００２】
賃貸不動産における家賃の支払いを管理するコンピュータシステムが知られている。従来の家賃管理用コンピュータシステムの例は、特許文献１に記載される。なお、不動産賃貸契約において、入居者が退去する際になんらかの名目で返戻金が支払われることになっている場合がある。
【０００３】
【特許文献１】特開２００７−５８５５０号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、従来のシステムでは、入居者の家賃の滞納状況を記録することができなかった。このため、入居者が退去する際に、家賃の滞納状況に応じて返戻金の金額を変動させることができず、そのようなビジネスモデルを実現することができなかった。
【０００５】
この発明は、このような問題点を解決するためになされたものであり、入居者の家賃の滞納状況に応じて返戻金の金額を変動させることができる返戻金計算システムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
上述の問題点を解決するため、この発明に係る返戻金計算システムは、賃貸不動産入居者の家賃の支払いに関する処理を行う、返戻金計算システムであって、返戻金計算システムは、入居者の家賃の支払いの滞納に関する情報を記録し、返戻金計算システムは、入居者が賃貸不動産から退去する際に入居者に支払われるべき返戻金の金額を、滞納に関する情報に基づいて算出することを特徴とする。
【０００７】
滞納に関する情報は、入居者のそれぞれに関連する顧客コードと、入居者が支払いを滞納した滞納回数とを含む滞納履歴データであり、返戻金計算システムは、返戻金の金額を算出する際に、顧客コードに基づいて滞納履歴データを検索することによって、入居者の滞納回数を取得し、滞納回数が１以上である場合は、返戻金の金額を０とし、滞納回数が０である場合は、入居者が賃貸不動産に入居していた期間に基づいて返戻金の金額を算出してもよい。
【発明の効果】
【０００８】
この発明に係る返戻金計算システムは、入居者の滞納状況に関する情報を格納し、これを参照して退去時の返戻金の金額を算出するので、入居者の滞納履歴に応じて返戻金の金額を変動させることができる。これによって、入居者の滞納履歴に応じて返戻金の金額を変動させるビジネスモデルが実現される。
【発明を実施するための最良の形態】
【０００９】
実施の形態１．
図１に、この発明の実施の形態１に係る返戻金計算システム２００を含む賃貸管理システム１０の構成を示す。賃貸管理システム１０は、不動産会社が入居者の管理を行う業務に関連する処理を実行する入居管理システム１００と、入居者が退去する際に返戻される返戻金の額を計算する返戻金計算システム２００と、入居者が自身に関連する情報を閲覧あるいは編集するための処理を実行するＷｅｂサーバ３００とを含む。また、賃貸管理システム１０は、不動産会社の複数の営業店にそれぞれ設置される営業所端末２０と、入居者がそれぞれ使用する入居者ＰＣ３０とを含む。
【００１０】
入居管理システム１００、返戻金計算システム２００、Ｗｅｂサーバ３００、営業所端末２０、および入居者ＰＣ３０は、周知の構成を有するコンピュータであり、演算を行う演算手段であるＣＰＵと、情報を格納するための磁気ディスクおよび半導体メモリを含む記憶手段と、入力装置であるキーボードおよびマウスと、出力装置であるディスプレイおよびプリンタと、ネットワークに対する入力装置と出力装置とを兼ねるネットワークインタフェースとを備える。また、これらのコンピュータは、それぞれの記憶手段に格納されたプログラムを実行することによって、本明細書に記載するすべての機能を実現する。
【００１１】
入居管理システム１００は、たとえば大型汎用機またはホストコンピュータと呼ばれるコンピュータである。また、入居者ＰＣ３０およびＷｅｂサーバ３００は、互いにＨＴＴＰプロトコルに従って通信する機能を有する。ここで、Ｗｅｂサーバ３００は、ＡＳＰ（Active Server Page：アクティブサーバページ）機能を有し、入居者ＰＣ３０からの要求に応じて動的にＨＴＭＬファイルを生成し、これを入居者ＰＣ３０に送信することができる。
【００１２】
入居管理システム１００、返戻金計算システム２００、およびＷｅｂサーバ３００は、互いに通信可能に接続されている。また、入居管理システム１００と、営業所端末２０のそれぞれとは、通信可能に接続されている。さらに、Ｗｅｂサーバ３００と、入居者ＰＣ３０のそれぞれとは、インターネット４０を介して通信可能に接続されている。
【００１３】
入居管理システム１００の記憶手段は、図２に示す情報をデータベースとして記憶し格納する。格納されるデータベースは、マスタ１２１と、項目ルールマスタ１２２と、原状回復標準原価マスタ１２３と、実際原価マスタ１２４とを含む。これらのデータベースの構成は、それぞれ、図４、図５、図６、および図７に示される。
同様に、返戻金計算システム２００の記憶手段は、図３に示す情報をデータベースとして記憶し格納する。格納されるデータベースは、カレンダーデータ２２１と、個別情報データ２２２と、契約台帳２２３と、月別滞納明細２２４と、滞納入金日別明細２２５と、預かり予算２２６とを含む。これらのデータベースの構成は、それぞれ、図８、図９、図１０、図１１、図１２、および図１３に示される。なお、個別情報データ２２２に含まれる顧客コードは、契約台帳２２３、月別滞納明細２２４、滞納入金日別明細２２５、および預かり予算２２６に含まれるコードと関連付けられている。
【００１４】
以上のような構成を有する賃貸管理システム１０の動作を、以下に説明する。
まず、返戻金計算システム２００の動作を説明する。
図１４は、返戻金の計算に関して返戻金計算システム２００が実行する処理の流れを説明するフローチャートである。この処理は、外部からの返戻金算出指示に応じて開始される。ここで、外部からの指示は、入居管理システム１００からの指示、Ｗｅｂサーバ３００からの指示、および返戻金計算システム２００の運用担当者からの指示を含む。
【００１５】
まず、返戻金計算システム２００は、外部から、返戻金算出指示の対象となる入居者に関連する顧客コードを取得する（ステップＳ１）。この顧客コードは、返戻金算出指示を出した外部の手段から取得される。たとえば、入居管理システム１００によって送信されるか、Ｗｅｂサーバ３００によって送信されるか、または返戻金計算システム２００の運用担当者によって入力される。このステップＳ１で取得した顧客コードを、以下では「処理中の顧客コード」と呼ぶ。
【００１６】
次に、返戻金計算システム２００は、処理中の顧客コードに関連する入居期間を算出する（ステップＳ２）。ここで、返戻金計算システム２００は、顧客コードに基づいて個別情報データ２２２（図９）および契約台帳２２３（図１０）を検索し、その顧客コードに関連する契約期間の開始日および終了日、またはその顧客コードに関連する入居日および退去日を取得した後、これらに基づいて入居期間を算出する。
次に、返戻金計算システム２００は、処理中の顧客コードに関連する滞納履歴が存在するかどうかの判定を行う（ステップＳ３）。この判定は、顧客コードに基づいて月別滞納明細２２４（図１１）および滞納入金日別明細２２５（図１２）を検索し、該当するデータが存在するかどうかを調べることによってなされる。
【００１７】
ステップＳ３において滞納履歴が存在すると判定された場合、返戻金計算システム２００は、返戻金の金額を算出する（ステップＳ４）。この算出は、保証料および返金料率に基づいてなされる。ここで、保証料および返金料率の算出は、ステップＳ２で算出された入居期間と、カレンダーデータ２２１（図８）、個別情報データ２２２（図９）、契約台帳２２３（図１０）、月別滞納明細２２４（図１１）、滞納入金日別明細２２５（図１２）、および預かり予算２２６（図１３）のうち処理中の顧客コードに関連するデータとに基づいて行われる。なお、ステップＳ４では、滞納履歴の内容に応じて返金料率が縮小され、返戻金の金額が減額される。
【００１８】
ステップＳ３において滞納履歴が存在しないと判定された場合、返戻金計算システム２００は、返戻金の金額を算出する（ステップＳ５）。この算出は、保証料および返金料率に基づいてなされる。ここで、保証料および返金料率の算出は、ステップＳ２で算出された入居期間と、カレンダーデータ２２１（図８）、個別情報データ２２２（図９）、契約台帳２２３（図１０）、月別滞納明細２２４（図１１）、滞納入金日別明細２２５（図１２）、および預かり予算２２６（図１３）のうち処理中の顧客コードに関連するデータとに基づいて行われる。なお、ステップＳ５では、上述のステップＳ４と異なり、返金料率は縮小されない。
【００１９】
ステップＳ４またはＳ５において返戻金の金額が算出されると、返戻金計算システム２００は、算出された金額を外部に出力する（ステップＳ６）。この出力は、返戻金算出指示を出した外部の手段に応じてなされる。たとえば、入居管理システム１００に対して送信するか、Ｗｅｂサーバ３００に対して送信するか、または返戻金計算システム２００の運用担当者に対して出力する。
【００２０】
次に、営業所端末２０および入居管理システム１００の動作を説明する。
まず、営業所端末２０は、営業店の従業員から、返戻金算出指示と、その指示の対象となる入居者の顧客コードの入力を受け付ける。営業所端末２０はこれに応じて、入居管理システム１００に、返戻金算出指示と顧客コードとを送信する。入居管理システム１００はこれらを受信し、さらにこれらを返戻金計算システム２００に送信する。ここで、返戻金計算システム２００は上述のように返戻金の金額を算出して入居管理システム１００に送信するので、入居管理システム１００はこれを受信し、さらにこれを営業所端末２０に送信する。営業所端末２０はこれを受信し、さらにこれを営業店の従業員に対して出力する。
【００２１】
なお、営業所端末２０および入居管理システム１００は、従来の入居管理システムが通常有する処理機能も有する。たとえば、入居管理システム１００は、家賃計上処理を実行する。この家賃計上処理は、初期費用については日割計上なし、契約開始日から日割計上開始、契約終了日で日割計上終了とする。対象項目は、家賃、共益費、固定費、変動費科目、水道代、ガス代、リース代、および浄水器代を含む。
【００２２】
実際の運用において、ある不動産の入居者が退去する場合、営業所の従業員は、その入居者の顧客コードを営業所端末２０に入力するとともに、返戻金算出指示を与える。なお、この返戻金算出指示は、従業員からの特別の入力である必要はなく、たとえば退去日が入力されたことをもって返戻金算出指示が入力されたものとしてもよい。上述の処理の後、営業所端末２０は、返戻金の金額をたとえばディスプレイに出力する。このようにして営業所の従業員は退去する入居者への返戻金の金額を知ることができる。
【００２３】
次に、入居者ＰＣ３０およびＷｅｂサーバ３００の動作を説明する。
まず、入居者ＰＣ３０は、入居者から、返戻金算出指示および入居者自身の顧客コードの入力を受け付ける。入居者ＰＣ３０はこれに応じて、Ｗｅｂサーバ３００に、返戻金算出指示と顧客コードとを送信する。Ｗｅｂサーバ３００はこれらを受信し、さらにこれらを返戻金計算システム２００に送信する。ここで、返戻金計算システム２００は上述のように返戻金の金額を算出してＷｅｂサーバ３００に送信するので、Ｗｅｂサーバ３００はこれを受信し、さらにこれを入居者ＰＣ３０に送信する。入居者ＰＣ３０はこれを受信し、さらにこれを入居者に対して出力する。
【００２４】
実際の運用において、ある不動産の入居者が返戻金の金額を知りたいと思った場合、入居者は、まず入居者ＰＣ３０を操作してＷｅｂサーバ３００に対する入力インタフェース画面を表示させ、これに自分の顧客コードを入力するとともに、返戻金算出指示を与える。上述の処理の後、入居者ＰＣ３０は、返戻金の金額をたとえばディスプレイに出力する。このようにして各入居者は、自身が退去すると仮定した場合の返戻金の金額を知ることができる。
【００２５】
上記のように動作する返戻金計算システム２００によって、以下に説明するような滞納家賃保証事業が可能となる。
図１５は、返戻金計算システム２００を運用する滞納家賃保証事業者の事業形態を示す概略図である。
賃貸人が管理する不動産に入居者が入居し、その際に賃貸借契約が締結される。ここで、入居者が本来支払うべき家賃をなんらかの都合によって支払えなくなる場合が考えられる。このような場合に備え、入居者は、滞納家賃保証事業者と滞納家賃の保証委託契約を締結するとともに、滞納家賃保証事業者に保証料を支払う。この際、滞納家賃保証事業者は賃貸借契約における連帯保証人となり、賃貸人に対して滞納家賃の支払いを保証する。
【００２６】
家賃の滞納が発生した場合、滞納家賃保証事業者は、保証委託契約に基づき、滞納された家賃を賃貸人に支払う。また、これに応じて月別滞納明細２２４および滞納入金日別明細２２５が周知の方法によって作成または更新される。
入居者が退去する際、滞納家賃保証事業者は、営業所端末２０を操作し、上述の処理によってその入居者への返戻金を算出する。ここで、優良な入居者、たとえば滞納履歴のない入居者に対しては、ステップＳ５（図１４）によって返戻金が算出され、比較的高額の返戻金が支払われる。また、そうでない入居者に対しては、ステップＳ４によって返戻金が算出され、滞納履歴に応じて比較的低額の返戻金が支払われるか、または返戻金は支払われない。
【００２７】
以上のように、賃貸管理システム１０によれば、返戻金計算システム２００が月別滞納明細２２４および滞納入金日別明細２２５を格納し、これらを参照して退去する入居者への返戻金の金額を算出するので、入居者の滞納履歴に応じて返戻金の金額を変動させることができる。すなわち、優良な入居者に対しては比較的高額の返戻金、そうでない入居者に対しては比較的低額の返戻金とすることができ、入居者が家賃を滞納せず支払うよう促すことができる。また、返戻金の算出は返戻金計算システム２００によって自動的に行われるので、運用者による計算作業が不要となり、業務を効率化することができる。
【００２８】
実施の形態２．
実施の形態２は、実施の形態１において、返戻金計算システムの構成および動作を一部変更するものである。以下、実施の形態１との相違点を説明する。
図１に、この発明の実施の形態２に係る返戻金計算システム２０１を含む賃貸管理システム１１の構成を示す。賃貸管理システム１１は、不動産会社が入居者の管理を行う業務に関連する処理を実行する入居管理システム１０１と、入居者が退去する際に返戻される返戻金の額を計算する返戻金計算システム２０１と、入居者が自身に関連する情報を閲覧あるいは編集するための処理を実行するＷｅｂサーバ３０１とを含む。
【００２９】
返戻金計算システム２０１の記憶手段は、図１６に示す情報をデータベースとして記憶し格納する。格納されるデータベースのうち、カレンダーデータ２２１と、個別情報データ２２２と、月別滞納明細２２４と、預かり予算２２６とは、実施の形態１の返戻金計算システム２００（図３）と同一である。
【００３０】
返戻金計算システム２０１に格納される情報は、実施の形態１における契約台帳２２３を含まず、この代わりに契約台帳２２３’を含む。契約台帳２２３’の構成を図１７に示す。契約台帳２２３’は、実施の形態１の契約台帳２２３（図１０）の内容に加え、各入居者を表す顧客コードに関連する保証料の金額を表す値を含む。なお、簡明のため、図１０に示される項目の一部を図１７では省略する。
【００３１】
また、返戻金計算システム２０１に格納される情報は、実施の形態１における滞納入金日別明細２２５を含まず、この代わりに弁済請求データ明細２２５’を含む。弁済請求データ明細２２５’の構成を図１８に示す。弁済請求データ明細２２５’は、入居者が滞納した家賃等に関連して滞納家賃保証事業者が賃貸人に支払いを行った際の、滞納に関する明細データを含む。また、弁済請求データ明細２２５’では、図１８に示される項目に加え、各明細コードに対して、営業所コード、レコード区分、役割、単位、および月合計が関連付けられている。
【００３２】
さらに、返戻金計算システム２０１に格納される情報は、退去連絡情報２２７、滞納履歴データ２２８、および返戻テーブル２２９を含む。
図１９は、入居者から連絡される退去予定日を管理する、退去連絡情報２２７の構成を示す。退去連絡情報２２７では、退去予定の連絡があった入居者について、その入居者を表す顧客コードに、退去予定日およびその連絡日が関連付けられている。
図２０は、入居者ごとの家賃の支払いの滞納に関する情報を記録する、滞納履歴データ２２８の構成を示す。滞納履歴データ２２８では、各入居者について、これまで家賃等を滞納した回数と、それぞれの滞納が発生した日とが関連付けられている。なお、滞納が発生した日は、たとえば弁済請求データ明細２２５’（図１８）における弁済日と対応するものである。
図２１は、入居期間と保証料返金料率との関係を表す返戻テーブル２２９の構成を示す。返戻テーブル２２９では、退去する入居者が入居していた期間と、その期間に対応して変動する保証料の返金料率とが関連付けられている。
【００３３】
以上のような構成を有する賃貸管理システム１１の動作を、以下に説明する。
まず、図２２および図２３を用いて、返戻金計算システム２０１の動作を説明する。図２２は、家賃等の滞納が発生し、賃貸人から滞納分の弁済請求があった場合に返戻金計算システム２０１が実行する処理の流れを説明するフローチャートである。
まず、返戻金計算システム２０１は、入居管理システム１０１から弁済請求データを受信する（ステップＳ１１）。この弁済請求データは、家賃等を滞納した入居者の顧客コードと、滞納の科目明細と、弁済金額とを含む。
【００３４】
次に、返戻金計算システム２０１は、ステップＳ１１で受信した弁済請求データに基づいて、弁済請求データ明細２２５’を更新する（ステップＳ１２）。この際、返戻金計算システム２０１は各弁済請求ごとに明細コードを決定し、受信した情報を明細コードに関連付ける。たとえば、顧客コード１２３４を有する入居者が、家賃および水道料金を滞納し、その弁済請求が２００３年２月７日になされ、その弁済金額が１０万円である場合、図１８の明細コード１０００１に対応する行が作成される。
【００３５】
次に、返戻金計算システム２０１は、ステップＳ１１で受信した弁済請求データに基づいて、滞納履歴データ２２８を更新する（ステップＳ１３）。この際、返戻金計算システム２０１は、該当の顧客コードについて、滞納回数を１だけ増加するとともに、弁済請求データを受信した日付をリストに追加する。たとえば、顧客コード１２３４を有する入居者について２００３年２月７日および３月７日に弁済請求データが受信され、顧客コード１２３５を有する入居者および１２３６を有する入居者については弁済請求データを受信していない場合、滞納履歴データ２２８は図２０に示す内容となる。
以上のようにして、返戻金計算システム２０１は弁済請求データの受信に伴う処理を実行する。
【００３６】
図２３は、入居者が退去する際に、返戻金の計算に関して返戻金計算システム２０１が実行する処理の流れを説明するフローチャートであり、実施の形態１における図１４のフローチャートに対応する。
ステップＳ２１〜Ｓ２３は、図１４におけるステップＳ１に対応する。まず、返戻金計算システム２０１は、入居管理システム１０１から、退去連絡データを受信する（ステップＳ２１）。退去連絡データは、退去する入居者の顧客コードと、退去が予定されている日付である退去予定日と、退去する旨の連絡を受け付けた日付である退去連絡日とを含む。
【００３７】
次に、返戻金計算システム２０１は、ステップＳ２１で受信した退去連絡データに基づいて、退去連絡情報２２７を更新する（ステップＳ２２）。たとえば、顧客コード１２３４を有する入居者が２００８年３月３１日付けで退去する予定であるという連絡が２００８年２月２０日にあった場合、図１９の顧客コード１２３４に対応する行が作成される。
次に、返戻金計算システム２０１は、ステップＳ２１で受信した退去連絡データに基づいて、契約台帳２２３’を更新する（ステップＳ２３）。この際、返戻金計算システム２０１は、処理中の顧客コードに退去予定日を関連付けて記憶する。図１７は、顧客コード１２３４を有する入居者および１２３５を有する入居者についてはすでに退去連絡があり、退去予定日が関連付けられているが、顧客コード１２３６を有する入居者についてはまだ退去連絡がなく、退去予定日が関連付けられていない状態を表す。
【００３８】
次に、返戻金計算システム２０１は、処理中の顧客コードに関連する入居期間を算出する（ステップＳ２４）。このステップは、図１４のステップＳ２に対応する。ここで、返戻金計算システム２０１は、顧客コードに基づいて契約台帳２２３’を検索し、その顧客コードに関連する入居日および退去予定日を取得した後、これらに基づいて入居期間を算出する。たとえば、図１７の例では、顧客コード１２３４については入居期間が２年６ヶ月であり、顧客コード１２３５については入居期間が２年４ヶ月となる。
【００３９】
次に、返戻金計算システム２０１は、処理中の顧客コードに関連する滞納履歴が存在するかどうかの判定を行う（ステップＳ２５）。このステップは、図１４のステップＳ３に対応する。返戻金計算システム２０１は、顧客コードに基づいて滞納履歴データ２２８（図２０）を検索し、滞納回数を取得する。滞納回数が０である場合は滞納履歴が存在しないと判定し、０でない場合（すなわち１以上である場合）は滞納履歴が存在すると判定する。
【００４０】
ステップＳ２５において滞納履歴が存在すると判定された場合、返戻金計算システム２０１は、返戻金の金額を０に決定する（ステップＳ２６）。このステップは図１４のステップＳ４に対応する。
ステップＳ２５において滞納履歴が存在しないと判定された場合、返戻金計算システム２０１は、返戻金の金額を算出する（ステップＳ２７）。このステップは図１４のステップＳ５に対応する。ここで、返戻金計算システム２０１は、ステップＳ２４で算出された入居期間に基づいて返戻テーブル２２９（図２１）を検索し、返金料率を取得する。たとえば、顧客コード１２３５については入居期間が２年４ヶ月であるので、返金料率は１０％となる。さらに、返戻金計算システム２０１は顧客コードに基づいて契約台帳２２３’を検索して保証料を取得し、保証料に返金料率を掛けたものを返戻金の金額とする。顧客コード１２３５については保証料が９０，０００円であるので、返戻金の金額はその１０％の９，０００円となる。
【００４１】
ステップＳ２６またはＳ２７において返戻金の金額が決定されると、返戻金計算システム２０１は、決定された金額を入居管理システム１０１に出力する（ステップＳ２７）。このステップは図１４のステップＳ６に対応する。
【００４２】
実際の作業の流れは次のようになる。
ある不動産に入居者が入居すると、返戻金計算システム２０１は、入居管理システム１０１からデータを受信することによって、またはオペレータからの直接の入力を受けることによって、契約台帳２２３’にその入居者に対応する行を作成する。ここで、保証料としては、たとえば家賃の６０％に相当する金額が入力される。この保証料は、滞納家賃保証委託契約に基づいて決定され、入居時に一度だけ入居者から滞納家賃保証事業者に支払われるものである。なお、返戻金計算システム２０１は契約台帳２２３’に家賃の金額を表すデータを記憶してもよく、これに応じて保証料を自動的に計算してもよい。
各入居者の入居期間中、不動産会社が家賃等の支払い状況をチェックし、滞納が発生した場合には滞納家賃保証事業者に対して弁済請求を行う。これに伴い、入居管理システム１０１から返戻金計算システム２０１に弁済請求データが送信され、図２２に示す処理によって滞納履歴データ２２８（図２０）が更新される。
【００４３】
ある入居者が退去する場合、営業所の従業員は、退去する入居者の顧客コードと、退去予定日と、退去の連絡を受けた日とを、営業所端末２０に入力する。これは実施の形態１における返戻金算出指示の入力に対応する。営業所端末２０はこれらの入力を受け付けるとともに入居管理システム１０１に送信する。
入居管理システム１０１はこれらを受信し、さらにこれらを返戻金計算システム２０１に送信する。
【００４４】
返戻金計算システム２０１は、上述の図２３のフローチャートに従って返戻金の金額を算出して入居管理システム１０１に送信する。ここで、たとえば顧客コードが１２３４であった場合、返戻金計算システム２０１はこの入居者に滞納履歴があると判定し、返戻金額を０円とする。また、顧客コードが１２３５であった場合、返戻金計算システム２０１はこの入居者に滞納履歴がないと判定し、返戻金を９，０００円とする。
返戻金計算システム２０１は、このように決定した返戻金額を入居管理システム１０１に送信する。入居管理システム１０１はこれを受信し、さらにこれを営業所端末２０に送信する。営業所端末２０はこれを受信し、さらにこれを営業店の従業員に対して出力する。このようにして営業所の従業員は退去する入居者への返戻金の金額を知ることができる。
【００４５】
以上のように、賃貸管理システム１１によれば、返戻金計算システム２０１が滞納履歴データ２２８を格納し、これを参照して退去する入居者への返戻金の金額を算出するので、入居者の滞納履歴に応じて返戻金の金額を決定することができる。すなわち、滞納履歴のない優良な入居者に対しては返戻金を支払い、滞納履歴のある入居者に対しては返戻金を支払わないとすることができ、入居者が家賃を滞納せず支払うよう促すことができる。また、返戻金計算システム２０１は各入居者の入居期間に基づいて返金料率を決定するので、入居期間に応じた保証料を差し引いた額とすることができる。また、返戻金の算出は返戻金計算システム２０１によって自動的に行われるので、運用者による計算作業が不要となり、業務を効率化することができる。
【００４６】
なお、実施の形態２において、返戻金計算システム２０１は弁済請求に対する支払いを行う機能を有してもよい。たとえば、返戻金計算システム２０１は銀行等金融機関のコンピュータと通信可能に接続されていてもよく、図２２のステップＳ１２またはその前後において、金融機関のコンピュータに対して弁済請求データに基づく支払いを指示してもよい。この指示は、たとえば、その金融機関における滞納家賃保証事業者の口座から、その金融機関または他の金融機関における不動産会社の口座へ、弁済金額を振り込む旨の指示とすることができる。
【００４７】
また、実施の形態２において、返戻金計算システム２０１は弁済請求の取り消しを行う機能を有してもよい。たとえば、入居管理システム１０１またはオペレータから明細コードの入力を受けつけ、これに応じて、弁済請求データ明細２２５’（図１８）の該当する行を削除したり、滞納履歴データ２２８（図２０）の該当する滞納日を削除するとともに該当する顧客コードの滞納回数を１だけ減少させる機能を有してもよい。このような機能により、より柔軟な運用が可能となり、不動産会社および滞納家賃保証事業者の利便性が向上する。
また、実際の運用では、たとえば家賃支払いの約定日が毎月２７日である場合、約定日後に一定の弁済猶予期間を設けて弁済請求日を翌月７日とし、さらにその後に一定の取消可能期間を設けて最終期限を翌月１０日とすることができる。この場合、ある月の７日に弁済請求データが送信され滞納履歴データ２２８（図２０）が更新された後であっても、同月１０日までに入居者からの支払いが確認された場合、不動産会社が滞納家賃保証事業者に弁済請求を取り消す旨の連絡を行い、これに伴って弁済請求が取り消され、返戻金計算システム２０１は一旦記録された滞納履歴を削除することができる。
【図面の簡単な説明】
【００４８】
【図１】この発明の実施の形態１および２に係る返戻金計算システムを含む賃貸管理システムの構成を示す。
【図２】実施の形態１の入居管理システムの記憶手段が記憶する情報を示す。
【図３】実施の形態１の返戻金計算システムの記憶手段が記憶する情報を示す。
【図４】図２のマスタの構成を示す。
【図５】図２の項目ルールマスタの構成を示す。
【図６】図２の原状回復標準原価マスタの構成を示す。
【図７】図２の実際原価マスタの構成を示す。
【図８】図３のカレンダーデータの構成を示す。
【図９】図３の個別情報データの構成を示す。
【図１０】図３の契約台帳の構成を示す。
【図１１】図３の月別滞納明細の構成を示す。
【図１２】図３の滞納入金日別明細の構成を示す。
【図１３】図３の預かり予算の構成を示す。
【図１４】実施の形態１の返戻金計算システムの処理の流れを説明するフローチャートである。
【図１５】図１の返戻金計算システムを運用する滞納家賃保証事業者の事業形態を示す概略図である。
【図１６】この発明の実施の形態２に係る入居管理システムの記憶手段が記憶する情報を示す。
【図１７】図１６の契約台帳の構成を示す。
【図１８】図１６の弁済請求データ明細の構成を示す。
【図１９】図１６の退去連絡情報の構成を示す。
【図２０】図１６の滞納履歴データの構成を示す。
【図２１】図１６の返戻テーブルの構成を示す。
【図２２】図１６の返戻金計算システムが弁済請求データを受信した際の処理の流れを説明するフローチャートである。
【図２３】図１６の返戻金計算システムが退去連絡データを受信した際の処理の流れを説明するフローチャートである。
【符号の説明】
【００４９】
１０，１１  賃貸管理システム、２０  営業所端末、３０  入居者ＰＣ、４０  インターネット、１００，１０１  入居管理システム、２００，２０１  返戻金計算システム、２２１  カレンダーデータ、２２２  個別情報データ、２２３，２２３’  契約台帳、２２４  月別滞納明細（入居者の家賃の支払いの滞納に関する情報）、２２５  滞納入金日別明細（入居者の家賃の支払いの滞納に関する情報）、２２５’  弁済請求データ明細、２２６  預かり予算、２２７  退去連絡情報、２２８  滞納履歴データ（入居者の家賃の支払いの滞納に関する情報）、２２９  返戻テーブル、３００，３０１  Ｗｅｂサーバ。
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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【図１９】
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【図２０】
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【図２１】
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【図２２】
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【図２３】
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