(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
入力された現状の財務情報、および今後の見込み収入及び支出に基づいて、所定の期限までの財務情報を想定財務情報として算出する想定財務情報算出手段と、
前記想定財務情報算出手段により算出された前記想定財務情報を記憶する記憶手段と、
前記記憶手段に記憶された想定財務情報に含まれる項目に基づいて所得を改善するために、前記項目に含まれる減価償却費および借入金に基づいて前記減価償却費がゼロとなる年が前記借入金を完済する年より早い場合に、建屋種別ごとの耐用年数に基づいて新規投資の投資タイミングおよび返済期間を生成する新規投資に関するアドバイス、前記項目に含まれる減価償却費および借入金に基づいて前記減価償却費がゼロとなる年より前記借入金を完済する年が遅い場合に、減価償却対象年を繰上返済開始年に設定するとともに、借入金残金完済年を繰上返済終了年として設定する繰上返済に関するアドバイス、前記項目に含まれる物件ごとの減価償却費および借入金に基づいて大規模修繕を行った場合の家賃上昇額を算出する大規模修繕に関するアドバイス、前記項目に含まれる納税原資に基づいて相続人追加と生命保険の活用と積み立て退職金の活用とのそれぞれの場合に基づいた節税額に関するアドバイスのうちいずれかを生成するアドバイス生成部と、
前記アドバイス生成部により生成されたアドバイスを出力する出力手段と、
を備えたことを特徴とする資産運用支援装置。
【請求項２】
前記項目には、減価償却費および借入金が含まれており、
前記アドバイス生成部は、
前記減価償却費がゼロとなる年が前記借入金を完済する年より早い場合に、建屋種別ごとの耐用年数に基づいて新規投資の投資タイミングおよび返済期間を生成する新規投資アドバイス生成手段、
を備え、
前記出力手段は、前記新規投資アドバイス生成手段により生成された投資タイミングおよび返済期間をアドバイスとして出力する
ことを特徴とする請求項１記載の資産運用支援装置。
【請求項３】
前記新規投資アドバイス生成手段は、さらに、
前記項目に含まれる所得と相続税と、ユーザ指向とに基づいて、新規投資を行う投資タイミングおよび返済期間を生成し、
前記出力手段は、前記新規投資アドバイス生成手段により生成された投資タイミングおよび返済期間をアドバイスとして出力する
ことを特徴とする請求項２記載の資産運用支援装置。
【請求項４】
前記項目には、減価償却費および借入金が含まれており、
前記アドバイス生成部は、
前記減価償却費がゼロとなる年より前記借入金を完済する年が遅い場合に、減価償却対象年を繰上返済開始年に設定するとともに、借入金残金完済年を繰上返済終了年として設定する繰上返済アドバイス生成手段
を備え、
前記出力手段は、前記繰上返済アドバイス生成手段により生成された前記繰上返済開始年および前記繰上返済終了年をアドバイスとして出力する
ことを特徴とする請求項１記載の資産運用支援装置。
【請求項５】
前記繰上返済アドバイス生成手段は、
被相続人に対して、減価償却費がゼロになるときの借入金残高と、この借入金で購入した物件名とを抽出し、年末の借入金残高がゼロとなる年度を抽出し、
相続人に対して、減価償却費がゼロになるときの借入金残高を相続割合で除した合計と、この借入金で購入した物件名とを抽出し、年末の借入金残高がゼロとなる年度を抽出し、
前記出力手段は、前記繰上返済アドバイス生成手段により抽出された借入金残高、物件名、年度、合計をアドバイスとして出力する
ことを特徴とする請求項４記載の資産運用支援装置。
【請求項６】
前記項目には、物件ごとの減価償却費および借入金が含まれており、
前記アドバイス生成部は、
入力された修繕金額、建物種別、戸数、借入金額、借入期間、金利に基づいて、家賃上昇額を算出する大規模修繕アドバイス生成手段、
を備え、
前記出力手段は、前記大規模修繕アドバイス生成手段により生成された家賃上昇額をアドバイスとして出力する
ことを特徴とする請求項１記載の資産運用支援装置。
【請求項７】
前記記憶手段に記憶された想定財務情報には、納税原資となる項目が含まれており、
前記想定財務情報に基づいて、法定相続按分および各相続人に対して任意に設定された相続按分での各年度の相続税の納税額を算出する納税額算出手段と、
各年の前記納税原資となる項目の合計額から前記算出された納税額を減算した額を資金残額として算出する資金残額算出手段と、を備え、
前記納税額算出手段は、
前記相続人を追加した場合における納税額を第１納税額として算出し、前記項目に含まれる預貯金の額を生命保険に活用した場合における納税額を第２納税額として算出し、前記項目に含まれる所得および預貯金の額のうち積み立て退職金の最大金額を活用した場合における納税額を第３納税額として算出し、
前記アドバイス生成部は、
前記納税額に対する前記第１〜第３納税額それぞれとの差額を節税額として算出する節税アドバイス生成手段を備え、
前記出力手段は、
前記資金残額算出手段により算出された資金残額がマイナスとなる場合に、相続に問題がある旨のメッセージを出力する
ことを特徴とする請求項１記載の資産運用支援装置。
【請求項８】
入力された現状の財務情報、および今後の見込み収入及び支出に基づいて、所定の期限までの財務情報を想定財務情報として算出する想定財務情報算出ステップと、
前記想定財務情報算出ステップにより算出された前記想定財務情報を記憶手段に記憶させる記憶制御ステップと、
前記記憶手段に記憶された想定財務情報に含まれる項目に基づいて所得を改善するために、前記項目に含まれる減価償却費および借入金に基づいて前記減価償却費がゼロとなる年が前記借入金を完済する年より早い場合に、建屋種別ごとの耐用年数に基づいて新規投資の投資タイミングおよび返済期間を生成する新規投資に関するアドバイス、前記項目に含まれる減価償却費および借入金に基づいて前記減価償却費がゼロとなる年より前記借入金を完済する年が遅い場合に、減価償却対象年を繰上返済開始年に設定するとともに、借入金残金完済年を繰上返済終了年として設定する繰上返済に関するアドバイス、前記項目に含まれる物件ごとの減価償却費および借入金に基づいて大規模修繕を行った場合の家賃上昇額を算出する大規模修繕に関するアドバイス、前記項目に含まれる納税原資に基づいて相続人追加と生命保険の活用と積み立て退職金の活用とのそれぞれの場合に基づいた節税額に関するアドバイスのうちいずれかを生成するアドバイス生成ステップと、
前記アドバイス生成ステップにより生成されたアドバイスを出力する出力ステップと、
をコンピュータに実行させることを特徴とする資産運用支援プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、ユーザにとって適切な資産運用を支援する資産運用支援装置および資産運用支援プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
個人が行う資産運用の手段として、例えば、株式投資や不動産投資などがある。
【０００３】
資産運用を行う際、どの程度所得を増加できるのかを把握するため、売り上げ、費用、納税額などを踏まえた収益計算が必要となる。
【０００４】
例えば、特許文献１には、記憶部が記憶する物件情報及び財務情報に基づいて、物件を購入した場合の会計年度ごとの賃借対照表、損益計算書又はキャッシュフロー計算書の少なくともいずれか一つを構成する勘定科目データを算出することで、物件を購入した場合の将来の財務データをシミュレーションする不動産投資シミュレーションシステムが記載されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００５】
【特許文献１】特許第６６１２８２８号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
特許文献１に記載の不動産投資シミュレーションシステムでは、物件を購入した場合の将来の財務データをシミュレーションするが、ユーザはそのシミュレーション結果に基づいてどのように分析すればよいか迷うことが多い。ユーザは、所得を増加させるために、現状の財務情報のどこに問題点があるのかが明確になることを切望していた。
【０００７】
しかしながら、特許文献１に記載の不動産投資シミュレーションシステムでは、シミュレーションを実行するに留まるため支援が不十分で、ユーザはシミュレーション結果に基づいて財務上の問題点を把握するのが困難であった。そのため、収益上の問題点を解消し適切に資産運用することはさらに困難となっていた。
【０００８】
本発明は、上記問題点に鑑みてなされたものであり、ユーザにとって適切な資産運用を支援する資産運用支援装置および資産運用支援プログラムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
上記目的を解決するため、本発明に係るおよび資産運用支援装置の第１の特徴は、
入力された現状の財務情報、および今後の見込み収入及び支出に基づいて、所定の期限までの財務情報を想定財務情報として算出する想定財務情報算出手段と、
前記想定財務情報算出手段により算出された前記想定財務情報を記憶する記憶手段と、
前記記憶手段に記憶された想定財務情報に基づいた資産運用に関するメッセージを出力する出力手段と、
を備えたことにある。
【００１０】
本発明に係るおよび資産運用支援装置の第２の特徴は、
前記所定の期限までの各年間における前記記憶された前記想定財務情報に含まれる項目について変化量を算出する変化量算出手段と、
前記変化量算出手段により算出された年毎の項目のうち所得がマイナスとなる期間において、前記所得のマイナスに起因する１以上の項目を抽出する起因項目抽出手段を、さらに備え、
前記出力手段は、前記起因項目抽出手段により抽出された項目に基づいて、現状の問題点に関するメッセージを出力する
ことにある。
【００１１】
本発明に係るおよび資産運用支援装置の第３の特徴は、
前記項目は、収入カテゴリと、支出カテゴリと、税金カテゴリに分類されており、
前記起因項目抽出手段は、
前記収入カテゴリに分類された項目のうち、最も減少した項目を抽出するとともに、前記支出カテゴリと前記税金カテゴリに分類された項目のうち、最も増加した項目を抽出する
ことにある。
【００１２】
本発明に係るおよび資産運用支援装置の第４の特徴は、
前記記憶手段に記憶された想定財務情報に含まれる項目に基づいて所得を改善するためのアドバイスを生成するアドバイス生成部
をさらに備えたことにある。
【００１３】
本発明に係るおよび資産運用支援装置の第５の特徴は、
前記所得のマイナスを低減するために、前記起因項目抽出手段により抽出された項目を改善するアドバイスを生成するアドバイス生成部
をさらに備えたことにある。
【００１４】
本発明に係るおよび資産運用支援装置の第６の特徴は、
前記項目には、減価償却費および借入金が含まれており、
前記アドバイス生成部は、
前記減価償却費がゼロとなる年が前記借入金を完済する年より早い場合に、建屋種別ごとの耐用年数に基づいて新規投資の投資タイミングおよび返済期間を生成する新規投資アドバイス生成手段、
を備え、
前記出力手段は、前記新規投資アドバイス生成手段により生成された投資タイミングおよび返済期間をアドバイスとして出力する
ことにある。
【００１５】
本発明に係るおよび資産運用支援装置の第７の特徴は、
前記新規投資アドバイス生成手段は、さらに、
前記項目に含まれる所得と相続税と、ユーザ指向とに基づいて、新規投資を行う投資タイミングおよび返済期間を生成し、
前記出力手段は、前記新規投資アドバイス生成手段により生成された投資タイミングおよび返済期間をアドバイスとして出力する
ことにある。
【００１６】
本発明に係るおよび資産運用支援装置の第８の特徴は、
前記想定財務情報算出手段は、新規投資を行った場合における所定の期限までの財務情報を想定財務情報として算出し、
前記出力手段は、前記想定財務情報算出手段により算出された前記想定財務情報と、相続までの収益効果、相続税の節税効果、および分割後の収益効果の判定条件うち入力された１以上の判定条件とに基づいて、新規投資における効果を出力する
ことにある。
【００１７】
本発明に係るおよび資産運用支援装置の第９の特徴は、
前記項目には、減価償却費および借入金が含まれており、
前記アドバイス生成部は、
前記減価償却費がゼロとなる年より前記借入金を完済する年が遅い場合に、減価償却対象年を繰上返済開始年に設定するとともに、借入金残金完済年を繰上返済終了年として設定する繰上返済アドバイス生成手段
を備え、
前記出力手段は、前記繰上返済アドバイス生成手段により生成された前記繰上返済開始年および前記繰上返済終了年をアドバイスとして出力する
ことにある。
【００１８】
本発明に係るおよび資産運用支援装置の第１０の特徴は、
前記繰上返済アドバイス生成手段は、
被相続人に対して、減価償却費がゼロになるときの借入金残高と、この借入金で購入した物件名とを抽出し、年末の借入金残高がゼロとなる年度を抽出し、
相続人に対して、減価償却費がゼロになるときの借入金残高を相続割合で除した合計と、この借入金で購入した物件名とを抽出し、年末の借入金残高がゼロとなる年度を抽出し、
前記出力手段は、前記繰上返済アドバイス生成手段により抽出された借入金残高、物件名、年度、合計をアドバイスとして出力する
ことにある。
【００１９】
本発明に係るおよび資産運用支援装置の第１１の特徴は、
前記項目には、物件ごとの借入金が含まれており、
前記アドバイス生成部は、
前記借入金の残高がゼロとなるときの物件ごとの固定資産評価額を算出し、前記算出した固定資産評価額を相続人で案分することにより贈与予定金額を算出する建物移転アドバイス生成手段
を備え、
前記出力手段は、前記建物移転アドバイス生成手段により生成された贈与予定金額をアドバイスとして出力する
ことにある。
【００２０】
本発明に係るおよび資産運用支援装置の第１２の特徴は、
前記項目には、物件ごとの減価償却費および借入金が含まれており、
前記アドバイス生成部は、
入力された修繕金額、建物種別、戸数、借入金額、借入期間、金利に基づいて、家賃上昇額を算出する大規模修繕アドバイス生成手段、
を備え、
前記出力手段は、前記大規模修繕アドバイス生成手段により生成された家賃上昇額をアドバイスとして出力する
ことにある。
【００２１】
本発明に係るおよび資産運用支援装置の第１３の特徴は、
前記記憶手段に記憶された想定財務情報には、納税原資となる項目が含まれており、
前記想定財務情報に基づいて、法定相続按分および各相続人に対して任意に設定された相続按分での各年度の相続税の納税額を算出する納税額算出手段と、
各年の前記納税原資となる項目の合計額から前記算出された納税額を減算した額を資金残額として算出する資金残額算出手段と、
を備え、
前記出力手段は、
前記資金残額算出手段により算出された資金残額がマイナスとなる場合に、相続に問題がある旨のメッセージを出力する
ことにある。
【００２２】
本発明に係るおよび資産運用支援装置の第１４の特徴は、
前記納税額算出手段は、
前記相続人を追加した場合における納税額を第１納税額として算出し、前記項目に含まれる預貯金の額を生命保険に活用した場合における納税額を第２納税額として算出し、前記項目に含まれる所得および預貯金の額のうち積み立て退職金の最大金額を活用した場合における納税額を第３納税額として算出し、
前記納税額に対する前記第１〜第３納税額それぞれとの差額を節税額として算出する節税アドバイス生成手段を備えた
を備えたことにある。
【００２３】
本発明に係るおよび資産運用支援プログラムの第１の特徴は、
入力された現状の財務情報、および今後の見込み収入及び支出に基づいて、所定の期限までの財務情報を想定財務情報として算出する想定財務情報算出ステップと、
前記想定財務情報算出ステップにより算出された前記想定財務情報を記憶手段に記憶させる記憶制御ステップと、
前記所定の期限までの各年間における前記記憶された前記想定財務情報に含まれる項目について変化量を算出する変化量算出ステップと、
前記記憶手段に記憶された想定財務情報に基づいたメッセージを出力する出力ステップと、
をコンピュータに実行させることにある。
【発明の効果】
【００２４】
本発明に係る資産運用装置および資産運用支援プログラムによれば、ユーザにとって適切な資産運用を支援することができる。
【図面の簡単な説明】
【００２５】
【図１】本発明の一実施形態である資産運用支援装置の概略構成を示した概略構成図である。
【図２Ａ】本発明の一実施形態である資産運用支援装置が備える内部作成データ記憶部６に記憶された各種内部作成データの一例を示した図である。
【図２Ｂ】本発明の一実施形態である資産運用支援装置が備える内部作成データ記憶部に記憶された各種内部作成データの一例を示した図である。
【図２Ｃ】本発明の一実施形態である資産運用支援装置が備える内部作成データ記憶部に記憶された各種内部作成データの一例を示した図である。
【図２Ｄ】本発明の一実施形態である資産運用支援装置が備える内部作成データ記憶部に記憶された各種内部作成データの一例を示した図である。
【図２Ｅ】本発明の一実施形態である資産運用支援装置が備える内部作成データ記憶部に記憶された各種内部作成データの一例を示した図である。
【図２Ｆ】本発明の一実施形態である資産運用支援装置が備える内部作成データ記憶部に記憶された各種内部作成データの一例を示した図である。
【図３】モニタ２に表示されたトップ画面の一例を示した図である。
【図４】本発明の一実施形態である資産運用支援装置の処理内容を示したフローチャートである。
【図５】内部作成データＡ，Ｅ，Ｈ，Ｋ（想定財務情報）に基づいて生成された、現在から今後４０年後（所定の期限）までの各項目の変化量の一例を示した図である。
【図６】図５に示す項目を、収入減少理由に関する項目と、支出増加理由に関する項目と、税金増加理由に関する項目に並び替えたものである。
【図７】それぞれの項目について、変化量の最大と、変化量が最大となったときの年を示したものである。
【図８Ａ】本発明の一実施形態である資産運用支援装置による表示データ作成処理の処理内容を示したフローチャートである。
【図８Ｂ】本発明の一実施形態である資産運用支援装置による表示データ作成処理の処理内容を示したフローチャートである。
【図９】本発明の一実施形態である資産運用支援装置が備える内部作成データ記憶部に記憶されたメッセージテーブルの一例を示した図である。
【図１０】表示された問題点表示画面の一例を示した図である。
【図１１】本発明の一実施形態である資産運用支援装置の新規投資アドバイス生成手段による新規投資に関するアドバイスを生成する処理を示したフローチャートである。
【図１２】本発明の一実施形態である資産運用支援装置の表示制御手段により表示された新規投資アドバイス画面の一例を示した図である。
【図１３】本発明の一実施形態である資産運用支援装置の繰上返済アドバイス生成手段による繰上返済に関するアドバイスを生成する処理を示したフローチャートである。
【図１４】本発明の一実施形態である資産運用支援装置の表示制御手段により表示された被相続人に対する繰上返済アドバイス画面の一例を示した図である。
【図１５】本発明の一実施形態である資産運用支援装置の建物移転アドバイス生成手段による建物移転に関するアドバイスを生成する処理を示したフローチャートである。
【図１６】本発明の一実施形態である資産運用支援装置の表示制御手段により表示された建物移転アドバイス画面の一例を示した図である。
【図１７】本発明の一実施形態である資産運用支援装置の大規模修繕アドバイス生成手段による大規模修繕に関するアドバイスを生成する処理を示したフローチャートである。
【図１８】本発明の一実施形態である資産運用支援装置の表示制御手段により表示された大規模修繕アドバイス画面の一例を示した図である。
【図１９】本発明の一実施形態である資産運用支援装置の相続税納税時の問題点抽出の処理内容を示したフローチャートである。
【図２０】本発明の一実施形態である資産運用支援装置において、相続税納税時の問題点抽出結果表示画面の一例である。
【図２１】本発明の一実施形態である資産運用支援装置の節税アドバイス生成手段により節税アドバイスの生成処理の処理内容を示したフローチャートである。
【図２２】本発明の一実施形態である資産運用支援装置において、基礎控除を適用した場合の節税アドバイス画面の一例である。
【図２３】本発明の一実施形態である資産運用支援装置において、死亡保険を適用した場合の節税アドバイス画面の一例である。
【図２４】本発明の一実施形態である資産運用支援装置において、死亡退職金を適用した場合の節税アドバイス画面の一例である。
【図２５】本発明の一実施形態である資産運用支援装置の最適物件検索の処理内容を示したフローチャートである。
【図２６】本発明の一実施形態である資産運用支援装置における判定条件入力画面の一例を示した図である。
【図２７】本発明の一実施形態である資産運用支援装置における効果比較処理により生成された内部作成データＪ（効果比較）の一例を示している。
【図２８】本発明の一実施形態である資産運用支援装置における分割後収益合算の処理により作成された内部作成データＬの一例を示している。
【発明を実施するための形態】
【００２６】
以下、本発明の実施の形態について、図面を参照して説明する。各図面を通じて同一若しくは同等の部位や構成要素には、同一若しくは同等の符号を付している。ただし、図面は模式的なものであり、現実のものとは異なることに留意すべきである。また、図面相互間においても互いの寸法の関係や比率が異なる部分が含まれている。
【００２７】
また、以下に示す実施の形態は、この発明の技術的思想を具体化するための装置等を例示するものであって、この発明の技術的思想は、各構成部品の配置等を下記のものに特定するものでない。この発明の技術的思想は、特許請求の範囲において、種々の変更を加えることができる。
【００２８】
以下、本発明の一実施形態である資産運用支援装置について説明する。
【００２９】
図１は、本発明の一実施形態である資産運用支援装置の概略構成を示した概略構成図である。
【００３０】
図１に示すように、資産運用支援装置１には、モニタ２と入力デバイス３とが接続されている。
【００３１】
モニタ２は、有機ＥＬ（electroluminescence）ディスプレイや、液晶ディスプレイ等で構成されており、資産運用支援装置１の指示に基づいて各種画面を表示する。
【００３２】
入力デバイス３は、マウスやキーボード等を備えており、ユーザ操作により入力信号を生成して資産運用支援装置１へ供給する。
【００３３】
資産運用支援装置１は、主に不動産投資による資産運用を支援する装置である。
【００３４】
資産運用支援装置１は、入出力インタフェース部５と、内部作成データ記憶部６と、制御部１０とを備えている。
【００３５】
入出力インタフェース部５は、入力デバイス３から問題点の表示やアドバイスの表示を要求する信号を受け付けたり、各種データを受け付けたりする。また、入出力インタフェース部５は、問題点表示画面やアドバイス表示画面など各種画面を表示させる信号をモニタ２に送信する。
【００３６】
内部作成データ記憶部６は、各種内部作成データを記憶する。
【００３７】
図２Ａ〜図２Ｆは、内部作成データ記憶部６に記憶された各種内部作成データの一例を示した図である。
【００３８】
図２Ａ〜図２Ｆに示すように、各種内部作成データは、内部作成データＡ〜Ｚと、内部作成データＡＡ〜ＡＨとを含んでいる。内部作成データＡ〜Ｚ、ＡＡ〜ＡＨには、図２Ａ〜図２Ｃのデータ例に示すデータが含まれている。ここで、相続人は、（配偶者）（子供１）〜（子供５）であるとする。
【００３９】
内部作成データＡは、被相続人の税務申告上の数字と、実際のキャッシュフローを４０年間に渡り、試算を行った結果を表すデータである。生活費変更入力・不動産収入・収入内訳変更入力・減価償却計算・借入金推移表・確定申告変更入力・土地評価変更・建物評価集計表の各データをもとに作成される。このデータをもとに、分割資金繰り、相続計算等を行ったり、新規損益・資金繰りのデータを組み合わせることにより、対策後損益・資金繰り、対策後相続計算、対策後分割資金繰り等が作成される。現状に於いての、被相続人の収入面での元データとなる。
【００４０】
内部作成データＢは、フォーマットとしては内部作成データＡと同様である。不動産の新規投資を行った場合における新規投資単体の数字を表している。インターフェースとして使用し、新規投資の数字を受け渡すデータとなる。内部作成データＢは、事業概要・敷地概要・返済計画表・減価償却費・土地評価変更入力・建物評価変更入力の各データをもとに作成される。返済計画表、減価償却費、土地評価変更入力はCHANGプログラム内での名称であり、FUTUREプログラム内でのそれとは別データとなる。CHANGプログラムの中には、新規投資に関する入力画面とデータ及び、プログラムがあり、FUTUREプログラムの中にも、現状の資産・収支情報などの入力画面とデータ及びプログラムが含まれている。
【００４１】
内部作成データＣは、被相続人について、対策前に、現状と繰上返済をした場合の手取り収入を比較したデータである。内部作成データＣは、損益・資金繰りの手取り収入を、図示しない繰上返済入力前データセーブボタンを押下操作することにより、現状手取り収入が作成され、繰上返済を実行した後の損益・資金繰りの手取り収入を繰り上げ返済後とすることにより、双方を比較したデータである。そのデータをもとにグラフ表示される。
【００４２】
また、内部作成データＣは、任意相続按分で相続した場合に、対策前の現状と繰上返済をした場合の、それぞれ相続人ごとの手取り収入を比較したデータである。詳細には、分割資金繰り（配偶者）（子供１）〜（子供５）それぞれの手取り収入を、図示しない繰上返済比較表内に設けられた繰上返済入力前データセーブボタンを押下された同じタイミングで、現状手取り収入を作成し、繰上返済を実行した後の分割資金繰り（配偶者）（子供１）〜（子供５）の手取り収入を繰り上げ返済後とすることにより、双方の比較したデータである。グラフ表示する際は、グラフ表示選択にて、０、１〜５を入力することによりそれぞれのグラフ表示を行うために用いられる。
【００４３】
内部作成データＤは、現状の資産から年々変化する資産評価額と手残りの現金等を考慮し、法定相続按分で、一次・二次相続を４０年間計算し、それを合算したデータである。土地評価変更・建物評価集計表・相続評価・返済計画表合計のデータをもとに、相続税計算を行うためのものである。また、節税アドバイスの処理として、法定相続人１名追加、死亡保険金追加、死亡退職金追加の前後を比較するため、処理前のデータも記憶されている。
【００４４】
内部作成データＥは、内部作成データＡをもとに、任意相続按分で相続した場合の相続人それぞれの税務申告上の数字と、実際のキャッシュフローを４０年間に渡り、試算を行った結果を表すデータである。内部作成データＥは、配偶者の場合、生活費変更入力（配偶者）・不動産収入分割・収支内訳変更入力（配偶者）・分割減価償却推移表・分割借入金推移表（配偶者）・確定申告書変更入力（配偶者）のデータをもとに作成される。（子供１）〜（子供５）も同様なデータを持つ。現状に於いての、配偶者及び子供１〜５の収入面での元データとなる。また、このデータに新規資金繰り分割を合わせることにより、対策後分割資金繰り（配偶者）（子供１）〜（子供５）が作成される。
【００４５】
内部作成データＦは、内部作成データＴをもとに、返済金額、うち元金、うち利息、ローン残高、繰上返済、建物評価額、固定資産税を各年ごとで合計し、４０年間の変化を表したデータである。すなわち、内部作成データＴ（返済計画表１〜１２）を集計したデータである。これをもとに、借入金推移表が作成され、それが損益・資金繰りに反映される。
【００４６】
内部作成データＧは、内部作成データＦをもとに、元金、利息、返済金額、ローン残高を抽出したものに、新規投資の内部作成データＮのデータを加算し、対策後の数字を求めたデータである。内部作成データＧは、新規返済計画表・対策後返済計画表合計をもとに作成される。それぞれのデータを建替え、繰上返済の条件を加味し数字を求める。これをもとに、対策後損益・資金繰りのデータに反映される。
【００４７】
内部作成データＨは、内部作成データＡと内部作成データＢとを加算し、対策後の数字を求めたデータである。内部作成データＨは、損益・資金繰り、新規損益・資金繰り、不動産収入、対策後土地評価変更、対策後建物評価集計表、減価償却計算、対策後借入金推移表の各データをもとに作成される。対策後での、被相続人の収支面での元データとなる。
【００４８】
内部作成データＩは、内部作成データＤと同様に、現状の資産から年々変化する資産評価額と新規投資で新たに加わった資産を合算し、かつ、新規投資を加えたことにより変更された手残り現金等を考慮し、法定相続按分で、一次・二次相続を４０年間計算し、それを合算したデータである。内部作成データＩは、対策後土地評価変更・対策後建物評価集計表・相続評価・建物評価集計表・新規返済計画表・贈与入力・対策後返済計画表合計をもとに、相続計算が実行されたデータである。
【００４９】
内部作成データＪは、内部作成データＡと内部作成データＨとを比較し、収入効果を算出したデータ、内部作成データＤと内部作成データＩとを比較し、相続効果を算出したデータ、および収入効果と相続効果を合算して効果合計を求めたデータを含んでいる。損益・資金繰り、対策後損益・資金繰りの手取り収入を比較する収入比較を行い、相続税印刷、対策後相続税印刷の相続税総額を比較する相続比較を行った結果である。
【００５０】
内部作成データＫは、内部作成データＥと、内部作成データＢを新規建物相続割合及び、対策後相続割合で入力された割合で各相続人に分割したデータとを、各相続人ごとで合算したデータである。内部作成データＫは、対策後土地評価変更・新規資金繰り分割・分割資金繰り（配偶者）（子供１）〜（子供５）・分割返済計画（配偶者）（子供１）〜（子供５）・対策後分割借入金推移表・分割減価償却推移表をもとに作成される。
【００５１】
内部作成データＬは、内部作成データＥと、内部作成データＫそれぞれの手取り収入を、該当年から４０年後までの合算値を求めたデータから差額を求め、対策前後で、相続する側の観点から、相続後に得られる収益を求めたデータである。内部作成データＬは、分割資金繰り（配偶者）（子供１）〜（子供５）・対策後分割資金繰り（配偶者）（子供１）〜（子供５）をもとに作成される。配偶者、子供１〜５の効果を算出するために、収入比較で活用するためのデータである。
【００５２】
内部作成データＮは、新規投資物件単体の、返済データ（内部作成データＦと同様な項目）と、団信利用時のマイナスデータ及び、繰上返済データである。また、最適価格判定・最適物件検索の各処理時のプログラム間で受け渡すデータである。内部作成データＮは、CHANGプログラム内の事業概要、敷地概要、一次融資、二次融資、三次融資、建物評価、損益・資金繰り、団信集計をもとに作成される。
【００５３】
内部作成データＭは、最適価格を画面上に結果表示するために、内部作成データＮから帰ってくる内容を２１件蓄積されたデータ集合体である。詳細には、現在の本体価格を中心に、前後１００万円づつ加算及び減少させた場合の合計２１件について、収入効果、相続効果を検証する。その場合の諸費用は自動計算し、自己資金、借入金１、２、３の率を一定にする。
【００５４】
内部作成データＯは、現状の資産から年々変化する資産評価額と手残りの現金等を考慮し、任意相続按分で、一次相続を４０年間計算し、それを合算したデータである。相続計算、土地評価変更、分割返済計画（配偶者）（子供１）〜（子供５）、建物評価、建物評価集計表、法定相続人、相続評価をもとに作成される。
【００５５】
内部作成データＰは、内部作成データＡ又は、内部作成データＥの指定された該当データを読込、問題点及びアドバイスのための各画面表示に必要なデータである。内部作成データＱは、問題点抽出で、現状問題点及び分割後問題点が選択された場合の、問題点画面又は、アドバイス画面の表示に用いられる。
【００５６】
内部作成データＱは、該当データを読込、相続問題点及び、節税アドバイスのための各画面表示に必要なデータである。内部作成データＱは、問題点抽出で、現状問題点（法定相続按分）及び分割後問題点（任意相続按分）が選択された場合の、問題点画面又は、節税アドバイス画面を表示するために用いられる。
【００５７】
内部作成データＲは、被相続人が所有する土地・建物の資産状況、及び、現金・有価証券・その他財産（生命保険金、退職手当金）等のデータである。また、それぞれの相続割合も入力されている。入力する部分と、そのデータをもとに各相続人にデータ分割する部分で構成される。入力部分は、大きく分けて土地、建物、その他財産であり、土地及び建物は借入があるものとないものに区画される。借入がある土地、建物については、借入金情報入力の内容から一部参照される。
【００５８】
内部作成データＳは、内部作成データＴをもとに、借入金情報入力で指定された相続割合に応じて作成された、各人の相続後の返済計画表である。借入金関連は、借入金情報入力、返済計画表を、建物関連は、相続評価、建物評価集計表をもとにデータ作成される。
【００５９】
内部作成データＴは、借入金情報入力で入力された情報をもとに、返済金額、うち元金、うち利息、ローン残高、繰上返済、建物評価額を４０年間の変化を表すデータである。借入金情報入力で入力された情報をもとにデータ作成し、金利変更入力及び、繰上返済入力で変更をされた場合には、その内容で更新される。このデータをもとに、収支面では借入金推移表を介して、損益・資金繰りの支払利息、借入返済額、借入元金残額に反映され、相続面では、返済計画表合計を介して、相続計算の借入残に反映される。
【００６０】
内部作成データＵは、借入金情報入力で入力された情報をもとに、各物件ごとの課税標準額・相続税評価額・固定資産税等を経年減点補正率と建物評価額変更入力の内容をもとに４０年間の推移を示すデータである。返済計画表、借入金情報入力、相続評価をもとに作成され、建物評価変更入力で評価額変更が入力された場合には、その内容で更新される。この情報が、返済計画表合計の建物評価額及び、固定資産税に反映、又は、損益・資金繰りの租税公課（建物）に反映される。相続面では、相続計算の建物評価へと反映される。
【００６１】
内部作成データＶは、入力された、借入金の内容と、その建物の固定資産税及び経過年数、および相続割合のデータである。ここで、借入金と物件を関連付ける。ここで入力されたデータが、返済計画表及び、建物評価集計表作成の元データとなる。また、相続評価の借入金のある土地、建物へと必要データを受け渡すことになり、双方が関連付けられる。
【００６２】
内部作成データＷは、入力された、被相続人及び相続人の氏名・年齢のデータである。それにより相続人数並びに作成すべき分割後のデータが認識される。さらに、入力された、現金・有価証券・その他財産の相続割合も含んでいる。相続割合は、予め入力された値である。具体的には、引き継ぐ収入を不動産収入、引き継ぐ物件の経費を減価償却費の計算（不動産）、引き継ぐ借入を借入金情報入力、引き継ぐ不動産を相続評価で入力する。ここではその他財産である、現金、有価証券、その他財産の相続割合を入力する。
【００６３】
内部作成データＸは、現金を内部作成データＤから取得し、有価証券を内部作成データＲから取得し、小規模共済を内部作成データＡから取得し、内部作成データＷの相続割合に準じて、現金相続額を算出し、内部作成データＯから納税額を取得し差額を算出し、これを各相続人に対し行い４０年間を算出したデータである。分割後納税可能額と対策後分割納税可能額をもとに、残金比較グラフ、残金効果グラフ及び、残金効果が作成される。
【００６４】
内部作成データＹは、今現在の確定申告書が入力されているが、時間と共に変更が予想されるため、それを期間を区切って変更するためのデータである。内部作成データＡに移行され、税金計算に反映される。収入金額等、所得金額、所得から差し引かれる金額、青色申告控除のそれぞれの項目を期間を区切って金額を入力するデータと、入力された内容を年度ごとのデータへと変換するデータとを含んでいる。
【００６５】
内部作成データＺは、確定申告書の不動産所得の収入の内訳のデータである。不動産所得の収入の内訳のデータと、収入変更入力で期間を区切って入力された収入増減率を掛け合わせて、年度ごとの収入に変換されたデータとを含んでいる。また、建替を選択された場合に該当物件を差し引くためのデータも有する。
【００６６】
内部作成データＡＡは、収益比較を内部作成データＬ、相続比較を内部作成データOと内部作成データＡＧから、効果確認画面で表示するための準備データである。分割資金繰り（配偶者）（子供１）〜（子供５）と、対策後分割資金繰り（配偶者）（子供１）〜（子供５）を集計した分割後収益合算で収入面を、分割後相続計算、対策後分割相続計算で相続面を対策前後で比較するために用いられる。
【００６７】
内部作成データＡＢは、内部作成データＡと、内部作成データＥと、内部作成データＨと、内部作成データＫとを損益・資金繰り画面で表示するための準備データである。詳細には、対策前後、氏名で指示することにより、損益・資金繰り、分割資金繰り（配偶者）（子供１）〜（子供５）、対策後損益・資金繰り、対策後分割資金繰り（配偶者）（子供１）〜（子供５）の中から対応するデータが準備される。
【００６８】
内部作成データＡＣは、内部作成データＰと同様のフォーマット及び処理内容で、読込データが内部作成データＨ及び、内部作成データＫであることが異なる。効果確認画面の検証時に表示するためのデータである。指示エリアに、９又は０、１〜５を与えることにより、対策後損益・資金繰り、対策後分割資金繰り（配偶者）（子供１）〜（子供５）の中から対応するデータが準備される。
【００６９】
内部作成データＡＤは、内部作成データＰと内部作成データＡＣの処理の一部を切り出し、変化量、変化量累計、変化量最大、変化量最大年度を求め、不動産収入の表示用データとなる。損益・資金繰り問題点、対策後分割検証、不動産収入分割、対策後不動産収入分割をもとに作成される。
【００７０】
内部作成データＡＥは、内部作成データＡＤと同様で、読込データが減価償却費であることが異なる。損益・資金繰り問題点、対策後分割検証、減価償却費計算をもとに作成される。
【００７１】
内部作成データＡＦは、内部作成データＡＤ又は、内部作成データＡＥが読み込まれることで、詳細表示の為の準備データとなる。問題点抽出の損益・資金繰りボタンまたは、効果の検証時の損益・資金繰りボタンが押下された際に、損益・資金繰り表示中に不動産収入又は、減価償却費の詳細を表示するためのデータである。詳細表示（不動産収入）又は、詳細表示（減価償却費）のデータを読み込む。
【００７２】
内部作成データＡＧは、内部作成データIをもとに、任意相続按分で、一次相続を４０年間計算し、それを合算するデータである。対策後相続計算、対策後土地評価変更、分割返済計画（配偶者）（子供１）〜（子供５）、建物評価、建物評価集計表、法定相続人、相続評価をもとに作成する。
【００７３】
内部作成データＡＨは、現金を内部作成データIから、有価証券を内部作成データＲから、小規模共済を内部作成データＡから取得し、内部作成データＷの相続割合に準じて、現金相続額を算出したデータである。内部作成データＡＧから納税額を取得して差額を求める。これを各相続人に対し行い４０年間を算出する。この、分割後納税可能額と対策後分割納税可能額をもとに、残金比較グラフ、残金効果グラフ及び、残金効果を作成する。
【００７４】
制御部１０は、ＣＰＵなどの演算処理部を有しており、その機能上、データ生成手段１０１と、問題点抽出部１１０と、アドバイス生成部１２０と、効果検証手段１３０と、表示制御手段１４０とを構成する。
【００７５】
データ生成手段１０１は、入力デバイス３から受け付けた各種データに基づいて、内部作成データＡ〜Ｚ，ＡＡ〜ＡＨを生成し、内部作成データ記憶部６に記憶させる。例えば、データ生成手段１０１は、入力された現状の財務情報、および今後の見込み収入及び支出に基づいて、所定の期限までの財務情報を内部作成データＡ〜Ｚ，ＡＡ〜ＡＨとして生成する。
【００７６】
問題点抽出部１１０は、問題点抽出の要求があると、内部作成データＡ〜Ｚ，ＡＡ〜ＡＨと、入力デバイス３から受け付けたデータとに基づいて、所得がマイナスとなった問題点を抽出する。
【００７７】
図３は、モニタ２に表示されたトップ画面の一例を示した図である。
【００７８】
図３に示すように、トップ画面には、収益関連における現状の問題点の抽出が要求されるための現状問題点ボタンＢ１０１と、相続関連における現状の問題点の抽出が要求されるための現状問題点ボタン（法定相続按分）Ｂ１０２とが設けられている。
【００７９】
ユーザは、トップ画面から、現状問題点ボタンＢ１０１を押下操作すると、収支関連における現状の問題点の抽出が要求される。具体的には、現状問題点ボタンＢ１０１が押下操作されると、内部作成データＡ（損益・資金繰りI〜VI）を主に処理が展開される。
【００８０】
また、現状問題点ボタンＢ１０１の下方に位置する分割後問題点の配偶者、子供1〜５のいずれかのボタンＢ１０３が押下操作されると、内部作成データＥ（分割資金繰り（配偶者）（子供１）〜（子供５））を主に処理が展開される。
【００８１】
現状問題点ボタン（法定相続按分）Ｂ１０２を押下操作すると、相続関連における現状の問題点の抽出が要求される。具体的には、現状問題点（法定相続按分）ボタンＢ１０２が押下されると、内部作成データＤ（相続計算）を主に処理が展開される。
【００８２】
また、現状問題点ボタン（法定相続按分）Ｂ１０２の下方に位置する分割後問題点（任意相続按分）の配偶者、子供1〜５のいずれかのボタンＢ１０４が押下されると、内部作成データO（分割後相続計算）を主に処理が展開される。
【００８３】
アドバイス生成部１２０は、内部作成データ記憶部６に記憶された想定財務情報に基づいて所得を改善するためのアドバイスを生成する。例えば、アドバイス生成部１２０は、所得変化量のマイナスを低減するために、起因項目抽出手段により抽出された項目を改善するアドバイスを生成する。
【００８４】
効果検証手段１３０は、アドバイス生成部１２０により生成されたアドバイスの効果を検証する。具体的には、効果検証手段１３０は、アドバイス生成部１２０により生成されたアドバイスを適用した場合と適用しなかった場合について、所定の期間（例えば、４０年）の手取り収入とを比較したデータを生成する。
【００８５】
表示制御手段１４０は、内部作成データ記憶部６に記憶された想定財務情報に基づいた資産運用のためのメッセージを出力する。例えば、表示制御手段１４０は、問題点抽出部１１０により抽出された問題点が含まれる問題点表示画面や、アドバイス生成部１２０により生成されたアドバイスを含むアドバイス表示画面や、効果検証手段１３０により効果検証画面などの各種画面をモニタ２に表示させるための画面データを生成し、入出力インタフェース部５を介してモニタ２に送信する。
【００８６】
問題点抽出部１１０は、変化量算出手段１１１と、起因項目抽出手段１１２と、納税額算出手段１１３と、資金残額算出手段１１４と、を有している。
【００８７】
変化量算出手段１１１は、記憶された内部作成データＡ，Ｅ，Ｈ，Ｋ（想定財務情報）に基づいて、現在から例えば、今後４０年後（所定の期限）までの各年間における所得（手取り収入）を含む各項目の変化量を算出する。想定財務情報は、今後４０年後（所定の期限）までの各年間の各項目のデータが含まれる。ここで、所得（手取り収入）とは、収入から支出を減算したものである。収入には、不動産の賃貸料やそのほか不動産以外の収入なども含まれる。支出には、租税公課、修繕費、支払利息、保険料、生活費、税金などが含まれる。項目とは、上述した収入、支出の項目であり、例えば、不動産の賃貸料、そのほか不動産以外の収入、租税公課、修繕費、支払利息、保険料、生活費、税金などである。
【００８８】
起因項目抽出手段１１２は、変化量算出手段１１１により算出された年毎の項目のうち所得（手取り収入）がマイナスとなる期間において、所得のマイナスに起因する１以上の項目を抽出する。
【００８９】
納税額算出手段１１３は、想定財務情報に基づいて、法定相続按分および各相続人に対して任意に設定された相続按分での各年度の相続税の納税額を算出する。
【００９０】
資金残額算出手段１１４は、各年の納税原資となる項目の合計額から算出された納税額を減算した額を資金残額として算出する。
【００９１】
アドバイス生成部１２０は、所得変化量のマイナスを低減するために、起因項目抽出手段１１２により抽出された項目を改善するアドバイスを生成する。アドバイス生成部１２０は、新規投資アドバイス生成手段１２１と、繰上返済アドバイス生成手段１２２と、建物移転アドバイス生成手段１２３と、大規模修繕アドバイス生成手段１２４と、節税アドバイス生成手段１２５とを有している。
【００９２】
新規投資アドバイス生成手段１２１は、減価償却費がゼロとなる年が借入金を完済する年より早い場合に、建屋種別ごとの減価償却期間の満了年に基づいて新規投資の投資タイミングおよび返済期間を生成する。より具体的には、新規投資アドバイス生成手段１２１は、減価償却費がゼロとなる年が借入金を完済する年より早い場合に、効果的な返済期間と、建屋種別ごとの減価償却期間の効果満了年及び、重視される項目別で新規の投資タイミングを生成する。
【００９３】
繰上返済アドバイス生成手段１２２は、減価償却費がゼロとなる年より借入金を完済する年が遅い場合に、減価償却対象年を繰上返済開始年に設定するとともに、借入金残金完済年を繰上返済終了年として設定する。
【００９４】
建物移転アドバイス生成手段１２３は、借入金の残高がゼロとなるときの物件ごとの固定資産評価額を算出し、算出した固定資産評価額を相続人で案分することにより贈与予定金額を算出する。
【００９５】
大規模修繕アドバイス生成手段１２４は、入力された修繕金額、建物種別、戸数、借入金額、借入期間、金利に基づいて、家賃上昇額を算出する。また、大規模修繕アドバイス生成手段１２４は、課税される所得がプラスとなる年から、減価償却費の減少額が大きいものを順次表示して、画面左側の大規模修繕のタイミングを提案する。
【００９６】
節税アドバイス生成手段１２５は、相続人を追加した場合における納税額を第１納税額として算出し、項目に含まれる預貯金の額を生命保険に活用した場合における納税額を第２納税額として算出し、項目に含まれる所得および預貯金の額のうち積み立て退職金の最大金額を活用した場合における納税額を第３納税額として算出し、納税額に対する第１〜第３納税額それぞれとの差額を節税額として算出する。
【００９７】
次に、本発明の一実施形態である資産運用支援装置１における作用について説明する。
【００９８】
図４は、本発明の一実施形態である資産運用支援装置１の処理内容を示したフローチャートである。図４に示す処理は、上述したトップ画面から、現状問題点ボタンＢ１０１を押下操作されると、実行される。
【００９９】
図４に示すように、ステップＳ１０１において、変化量算出手段１１１は、内部作成データ記憶部６に記憶された内部作成データＡ，Ｅ（想定財務情報）に基づいて、現在から今後４０年後（所定の期限）までの各項目の変化量を算出する。
【０１００】
ステップＳ１０３において、変化量算出手段１１１は、算出した各項目の変化量を内部作成データ記憶部６に一時記憶させる。
【０１０１】
ステップＳ１０５において、手取り収入がマイナスとなる年があるか否かを判定する。
【０１０２】
手取り収入がマイナスとなる年がある場合（ステップＳ１０５；ＹＥＳ）、変化量算出手段１１１は、減価償却費の減少額が大きいものから順にソートし（ステップＳ１０７）、ソートした減価償却費減少データを、内部作成データ記憶部６に一時記憶させる（ステップＳ１０９）。
【０１０３】
ステップＳ１１１において、起因項目抽出手段１１２は、所得（手取り収入）がマイナスとなる期間において、各項目の変化量を累積し、累積した各項目の変化量の累積額を内部作成データ記憶部６に一時記憶させる（ステップＳ１１３）。ここでは、マイナスになる期間に於いて、どの項目が最も手取り収入のマイナスに起因しているかを推測するために累積額を算出している。例えば、ある項目が、単年度で手取り収入のマイナスに大きく起因していても、トータル８年間で見た時には、その他の項目の方が、もっと手取り収入のマイナスに関係している可能性もあるからである。
【０１０４】
図５は、内部作成データＡ，Ｅ（想定財務情報）に基づいて生成された、現在から今後４０年後（所定の期限）までの各項目の変化量の一例を示した図である。ここでは、現在を令和２年とし、９年後の令和１１年までの変化量を示している。図６は、図５に示す項目を、収入減少理由に関する項目と、支出増加理由に関する項目と、税金増加理由に関する項目に並び替えたものである。図７は、それぞれの項目について、変化量の最大と、変化量が最大となったときの年を示したものである。
【０１０５】
図５に示した手取り収入は、令和３年にマイナスとなっており、令和１０年までマイナスの状態が継続しているので、ここでは、所得（手取り収入）がマイナスとなる期間は、令和３年〜令和１０年となる。
【０１０６】
図６に示すように、項目のうち、不動産収入、不動産収入以外は、収入減少理由（収入カテゴリ）に分類され、租税公課、その他、借入返済額、生活費、税金合計は、支出増加理由（支出カテゴリ）に分類され、租税公課（土地）、租税公課（建物）、修繕費、減価償却費、支払利息、損害保険、その他、不動産以外控除は、税金増加理由（税金カテゴリ）に分類されている。税金合計の詳細が、税金増加理由（税金カテゴリ）に分類されることになる。
【０１０７】
ステップＳ１１５において、起因項目抽出手段１１２は、一時記憶させた各項目の変化量の累積額に基づいて、収入カテゴリにおいて最も減少した項目の年と変化量の累積額とを抽出し、内部作成データ記憶部６に一時記憶させる。
【０１０８】
図７に示すように、各項目について変化量が累積されている。図７に示した例では、収入カテゴリにおける変化量の累積額が最も減少した項目は、「不動産収入」であり、−９４５，１３８円となる。そしてそのときの年は「令和７年」となる。ここで、最も減少した項目の年は、累積した変化量が最も減少した最初の年としている。
【０１０９】
さらに、ステップＳ１１７において、起因項目抽出手段１１２は、一時記憶させた各項目の変化量の累積額に基づいて、支出カテゴリにおいて最も増加した項目の年と変化量の累積額とを抽出し、内部作成データ記憶部６に一時記憶させる。
【０１１０】
図７に示した例では、支出カテゴリと税金カテゴリにおける変化量の累積額が最も増加した項目は、「借入返済額」であり、２７４，４５８円となる。そしてそのときの年は「令和５年」となる。ここで、最も増加した項目の年は、累積した変化量が最も増加した最初の年としている。
【０１１１】
ステップＳ１１９において、制御部１０は、表示データ作成処理を実行する。
【０１１２】
図８Ａ〜図８Ｂは、表示データ作成処理の処理内容を示したフローチャートである。
【０１１３】
ステップＳ２０１において、制御部１０は、内部作成データ記憶部６に記憶された各項目の変化量の累積額を読み込む。
【０１１４】
ステップＳ２０３において、手取り収入がマイナスとなる年があるか否かを判定する。
【０１１５】
手取り収入がマイナスとなる年がある場合（ステップＳ２０３；ＹＥＳ）、変化量算出手段１１１は、手取り収入がマイナスとなった年をマイナス開始年として抽出する（ステップＳ２０５）。
【０１１６】
ステップＳ２０７において、変化量算出手段１１１は、手取り収入がマイナスである期間が継続し最後の年をマイナス終了年として抽出する。
【０１１７】
ステップＳ２０９において、変化量算出手段１１１は、マイナス開始年からマイナス終了年までの収入の変化量の累積額を算出する。
【０１１８】
ステップＳ２１１において、変化量算出手段１１１は、マイナス開始年からマイナス終了年までの支出の変化量の累積額および税金の変化量の累積額を算出する。
【０１１９】
ステップ２１３において、起因項目抽出手段１１２は、理由を決定する（ステップＳ２１３）。具体的には、起因項目抽出手段１１２は、「収入減少」、「支出増加」のいずれか一方、または「収入減少」、「支出増加」の両方理由として決定する。例えば、収入が手取り収入の減少額の９０％以上である場合、理由を「収入減少」とする。また、収入が手取り収入の減少額の１０％以下である場合、理由を「支出増加」とする。また、収入が手取り収入の減少額の１０％以上９０％未満である場合、理由を「支出増加」および「収入減少」とする。
【０１２０】
ステップＳ２１７において、理由が「収入減少」ではない場合（ＮＯ）、起因項目抽出手段１１２は、支出増加理由として、最大の項目が「税金合計」であるか否かを判定する（ステップＳ２２１）。
【０１２１】
最大の項目が「税金合計」である場合（ステップＳ２２１；ＹＥＳ）、税金増加理由について詳細に表示するために、起因項目抽出手段１１２は、税金増加理由として最小の項目と累積額とを抽出する（ステップＳ２２３）。例えば、図７に示した例では、税金増加理由として最小の項目は、「減価償却費」であり、累積額は、−５２３，５５１円となる。そしてそのときの年は「令和８年」となる。
【０１２２】
ステップＳ２２５において、理由が「支出増加」ではない場合（ＮＯ）、起因項目抽出手段１１２は、不動産収入の額が不動産収入以外の額より小さいか否かを判定する（ステップＳ２２７）。
【０１２３】
不動産収入の額が不動産収入以外の額より大きい場合（ステップＳ２２７；ＮＯ）、表示制御手段１４０は、内部作成データ記憶部６に記憶されたメッセージテーブルに基づいて、収入メッセージ３および収入メッセージ５をモニタ２に表示させる（ステップＳ２３７）。
【０１２４】
図９は、内部作成データ記憶部６に記憶されたメッセージテーブルの一例を示した図である。なお、図９では、メッセージのうち、収入メッセージについて示している。メッセージは、収入メッセージの他、支出メッセージと税金メッセージとがある。
【０１２５】
図９に示すように、メッセージ番号とメッセージ内容とが関連付けられて記憶されている。
【０１２６】
例えば、表示制御手段１４０は、収入メッセージ３と収入メッセージ５とを表示させる場合、「不動産収入が減少しています。」というメッセージと、「全体的には“不動産収入の年号”の減少率が大きいです。」というメッセージとを組み合わせて表示させる。ここで、“不動産収入の年号”には、変化量の最大の年が当てはめられる。
【０１２７】
ステップＳ２２７において、不動産収入の額が不動産収入以外の額より小さいと判定された場合（ＹＥＳ）、起因項目抽出手段１１２は、内部作成データＡＤに基づいて、名称が新規投資か否かを判定する（ステップＳ２２９）。この名称は、物件の名称であり、最大の要因として、内部データＺに記載されている物件の名称以外の新規の名称が入力されている場合、名称が新規投資と判定される。
【０１２８】
ステップＳ２２９において、名称が新規投資であると判定された場合（ＹＥＳ）、表示制御手段１４０は、内部作成データ記憶部６に記憶されたメッセージテーブルと内部作成データＡＤとに基づいて、収入メッセージ１を、モニタ２に表示させる（ステップＳ２３１）。
【０１２９】
図９に示すように、収入メッセージ１は、「不動産収入が減少しています。詳細を見ると、“年度”に“名称”が“最大値”円減少しています。新規投資の家賃入力画面を確認してください。」となっている。
【０１３０】
そこで、表示制御手段１４０は、内部作成データＡＤとに基づいて、該当する“年度”、“名称”、“最大値”のデータを当てはめて、モニタ２に表示させる。
【０１３１】
ステップＳ２２９において、名称が新規投資ではないと判定された場合（ＮＯ）、表示制御手段１４０は、内部作成データ記憶部６に記憶されたメッセージテーブルと内部作成データＡＤとに基づいて、収入メッセージ２を、モニタ２に表示させる（ステップＳ２３３）。
【０１３２】
ステップＳ２３５において、表示制御手段１４０は、内部作成データ記憶部６に記憶されたメッセージテーブルに基づいて、収入メッセージ４を、モニタ２に表示させる（ステップＳ２３５）。
【０１３３】
制御部１０は、ステップＳ２３７において、支出増加要因作成処理を実行する。具体的には、表示制御手段１４０は、支出カテゴリの項目のうち、変化量の累積額が大きい項目に応じて、支出メッセージを決定し、決定した支出メッセージをモニタ２に表示させる。
【０１３４】
制御部１０は、ステップＳ２３９において、税金増加要因作成処理を実行する。具体的には、表示制御手段１４０は、税金カテゴリの項目のうち、変化量の累積額が大きい項目に応じて、税金メッセージを決定し、決定した税金メッセージをモニタ２に表示させる。
【０１３５】
図１０は、表示された問題点表示画面の一例を示した図である。
【０１３６】
図１０に示すように、問題点（１）から複数の問題点が抽出されており、問題点タブＤ１０１を押下操作することにより、問題点の表示を切り替えることができる。
【０１３７】
Ｄ１０３は、手取り収入がマイナスとなった期間が表示されており、図１０に示した例では、令和１６年〜令和２１年が、手取り収入がマイナスとなった期間として表示されている。
【０１３８】
そして、その期間における収入の項目合計の累積額が減少として表示されており、支出の項目合計の累積額が増加として表示されている。この場合、理由として「収入減少と支出増加」と設定されている。
【０１３９】
ここでは、〔収入減少〕要因として、Ｄ１０９には、収入メッセージ２と収入メッセージ４が表示されている。収入メッセージ２は、「不動産収入が減少しています。詳細を見ると、“年度”に“名称”が“最大値”円減少しています。収入変更入力画面を確認してください。」である。そこで、表示制御手段１４０は、内部作成データＡＤとに基づいて、該当する“年度”、“名称”、“最大値”のデータを当てはめて、「不動産収入が減少しています。詳細を見ると、令和２１年にフェルブール松山がー９１７，０８８円減少しています。収入変更入力画面を確認してください。」とモニタ２に表示させる。
【０１４０】
また、収入メッセージ４は、「全体的には、“不動産収入の年号”の減少率が大きいです。」である。そこで、表示制御手段１４０は、内部作成データＡＤとに基づいて、該当する“不動産収入の年号”のデータを当てはめて、「全体的には、令和２１年の減少率が大きいです。」とモニタ２に表示させる。
【０１４１】
Ｄ１１１には、〔支出増加〕要因として、「税金合計」が設定されている。
【０１４２】
そのため、〔税金合計増加〕要因として、Ｄ１１３には、税金メッセージが表示されている。収入メッセージと同様に、表示制御手段１４０は、税金カテゴリの項目のうち、変化量の累積額が大きい項目に応じて、税金メッセージを決定し、決定した税金メッセージをモニタ２に表示させる。
【０１４３】
また、Ｄ１１５には、グラフ化された不動産経費推移表が表示されており、Ｄ１１７には、グラフ化された納税額推移表が表示されている。Ｄ１１５に表示される項目は、土地、建物、修繕費、減価償却費、支払利息、損害保険料、その他であり、Ｄ１１７に表示される項目は、所得税、住民税、個人事業税、税金合計、手取り収入である。
【０１４４】
問題点表示画面には、アドバイスボタンＤ１２１、閉じるボタンＤ１２３、損益・資金繰りボタンＤ１２５とが配置されている。
【０１４５】
閉じるボタンＤ１２３が押下操作されると、問題点表示画面が閉じられる。
【０１４６】
損益・資金繰りボタンＤ１２５が押下操作されると、被相続人の場合には内部作成データＡに基づいて、損益・資金繰りのデータが表示され、相続人の場合には内部作成データＥに基づいて、損益・資金繰りのデータが表示される。具体的には、それぞれ不動産収入、減価償却費、不動産以外収入、生活費などが表示される。さらに、損益・資金繰りのデータで表現しきれない部分については、画面に配置された不動産収入、減価償却費、不動産収入以外、生活費などの各ボタンを押下することで、収入減少要因、支出増加要因、税金合計増加要因等を求めるのと同様の処理を実行し、その項目内での増加又は、減少要因をより詳細に表示することができる。例えば、令和８年から令和９年に生活費で1,401,000円増えていた場合、それだけでは生活費の種別もたくさんあり、内訳がわからない。もう少し詳細を出したい場合に、生活費の項目として、基本生活費、車両費、教育費などの詳細項目ごとの内訳を含む詳細表示（生活費）の画面を表示することで、いずれの詳細項目が生活費の増加に起因しているのかが明確となる。
【０１４７】
アドバイスボタンＤ１２１が押下操作されると、アドバイス生成部１２０が各種アドバイスを生成する。ここで、アドバイスには、新規投資、繰上返済、建物移転、大規模修繕に関するアドバイスがある。なお、後述するように、節税アドバイス生成手段１２５は、節税アドバイスボタンＤ６０２が押下操作されると、節税に関するアドバイスを生成する。
【０１４８】
図１１は、新規投資アドバイス生成手段１２１による新規投資に関するアドバイスを生成する処理を示したフローチャートである。
【０１４９】
図１１に示すように、ステップＳ３０１において、新規投資アドバイス生成手段１２１は、セットされている氏名が被相続人か否かを判定する。
【０１５０】
ステップＳ３０１において、セットされた氏名が相続人である場合（ＮＯ）、新規投資アドバイス生成手段１２１は、内部作成データＯを読み込み、相続人の相続税と課税される所得を算出する（ステップＳ３０３）。
【０１５１】
ステップＳ３０１において、セットされた氏名が被相続人である場合（ＹＥＳ）、新規投資アドバイス生成手段１２１は、内部作成データＤを読み込み、法定相続按分での相続税が課税される所得を算出する（ステップＳ３０５）。
【０１５２】
ステップＳ３０７において、新規投資アドバイス生成手段１２１は、読み込んだ内部作成データＡおよび内部作成データＥとに基づいて、減価償却費がゼロとなる年があるか否かを判定する（ステップＳ３０７）。
【０１５３】
減価償却費がゼロとなる年がある場合（ステップＳ３０７；ＹＥＳ）、新規投資アドバイス生成手段１２１は、減価償却費がゼロとなる年が借入金を完済する年より早いか否かを判定する（ステップＳ３０９）。
【０１５４】
減価償却費がゼロとなる年が借入金を完済する年より早い場合（ステップＳ３０９；ＹＥＳ）、残りの借入金を返済するのが困難となる可能性があるので、新規投資を行うことのメリットが大きい。
【０１５５】
そこで、ステップＳ３１１において、新規投資アドバイス生成手段１２１は、木造の耐用年数の満了年を抽出する。
【０１５６】
ステップＳ３１３において、新規投資アドバイス生成手段１２１は、Ｓ造の耐用年数の満了年を抽出する。
【０１５７】
ステップＳ３１４において、新規投資アドバイス生成手段１２１は、減価償却費がゼロになっているにも関わらず、借入金が残っている場合に、減価償却費がゼロになる年までの年数を抽出する。
【０１５８】
ステップＳ３１５において、新規投資アドバイス生成手段１２１は、１番目の年を「収益重視」の場合にセットする。この「収益重視」は、ユーザ指向である、「収益重視」、「所得重視」、「相続重視」、「所得相続重視」の４つのうちの１つである。それぞれのユーザ指向に基づいて算出されることになる。
【０１５９】
ステップＳ３１７において、新規投資アドバイス生成手段１２１は、「所得重視」の場合における投資タイミングとして、課税される所得がプラスになる年の５年前をセットする。新規投資を行った場合、例えば、木造であれば耐用年数である約１５年間は、手取り収入としてはプラスであっても、減価償却が大きい為、新規投資単体での税務申告上の数字としてはマイナスとなり、これを利用することになる。所得税減税効果を重視する「所得重視」の場合、課税される所得がプラスとなる年から５年前を表示することになる。理由としては、青色申告をすることにより、赤字は５年間繰り越すことができることから５年前を選択している。
【０１６０】
ステップＳ３１９において、新規投資アドバイス生成手段１２１は、「相続重視」の場合における投資タイミングとして、相続税がプラスになる年の３年前をセットする。相続税の節税効果は、投資した金額と、相続税評価額である固定資産税評価額との間の相違を利用する。相続税減税効果を重視する「相続重視」の場合、相続税が掛かり始める年度の３年前を表示することになる。理由としては、建物完成後３年を経過しないと相続税の節税効果を認めてもらえないためである。
【０１６１】
ステップＳ３２１において、新規投資アドバイス生成手段１２１は、「所得相続重視」の場合における投資タイミングとして、所得がプラスとなる年から５年以上前であって、相続税がプラスになる年の３年以上前の条件を満たす年をセットする。
【０１６２】
これにより、新規投資アドバイス生成手段１２１は、項目に含まれる所得と相続税と、ユーザ指向とに基づいて、新規投資を行う投資タイミングを生成することができる。
【０１６３】
そして、表示制御手段１４０は、生成された新規投資を行う投資タイミングを新規投資アドバイス画面に表示させる。
【０１６４】
図１２は、表示制御手段１４０により表示された新規投資アドバイス画面の一例を示した図である。
【０１６５】
図１２に示すように、Ｄ２０１には、新規投資、繰上返済、建物移転、大規模修繕のタブで切り替えそれぞれセットされたアドバイスが表示されるようになっている。
【０１６６】
図１２に示した例では、Ｄ２０３に、〔新規投資での解決〕の内容が表示されている。具体的には、表示制御手段１４０が、木造の耐用年数と、減価償却費がゼロになる年までの年数と、Ｓ構造の減価償却対象年とに基づいて、Ｄ２０３に、〔新規投資で解決〕を表示する。
【０１６７】
Ｄ２０５には、〔投資タイミング〕として、ユーザ指向として設定されている、「収益重視」、「所得重視」、「相続重視」、「所得相続重視」に応じてセットされた投資タイミングを表示させる。
【０１６８】
また、Ｄ２０７の〔新規投資での解決〕において、「 “令和２１年”年以降の対策ならば、全部または、一部の返済期間を“返済期間”にすることが効果的です」のメッセージが表示されている。減価償却費がゼロになっているにも関わらず、借入金が残っている場合は、所得税が重税になり、収支バランスが悪くなる。そのため、その時点までに新規物件の返済を終わらせておけば、収入すべてが手元に残ることになる。よって、その時点での補填となることから、減価償却費がゼロになる年を求め、それが何年後かを計算し、ここの年数を“返済期間”として算出されて表示されている。
【０１６９】
図１３は、繰上返済アドバイス生成手段１２２による繰上返済に関するアドバイスを生成する処理を示したフローチャートである。
【０１７０】
図１３に示すように、ステップＳ４０１において、繰上返済アドバイス生成手段１２２は、減価償却費がゼロとなる年が借入金を完済する年より早いか否かを判定する。
【０１７１】
繰上返済アドバイス生成手段１２２は、減価償却費がゼロとなる年が借入金を完済する年より遅い場合（ステップＳ４０１；ＮＯ）、繰上返済アドバイス生成手段１２２は、耐用年数が経過する年である減価償却対象年を繰上返済開始年にセットする（ステップＳ４０３）。
【０１７２】
ステップＳ４０５において、繰上返済アドバイス生成手段１２２は、借入金を完済する年である借入金残金完済年を繰上返済終了年にセットする（ステップＳ４０５）。
【０１７３】
ステップＳ４０７において、繰上返済アドバイス生成手段１２２は、セットされた氏名が被相続人であるか否かを判定する（ステップＳ４０７）。
【０１７４】
セットされた氏名が被相続人である場合（ステップＳ４０７；ＹＥＳ）、繰上返済アドバイス生成手段１２２は、内部作成データＦから、減価償却着がゼロとなるときのローン残高（借入金残高）を抽出する（ステップＳ４０９）。
【０１７５】
ステップＳ４１１において、繰上返済アドバイス生成手段１２２は、内部作成データＴから、現時点でローン残高がある物件名を抽出する。
【０１７６】
ステップＳ４１７において、繰上返済アドバイス生成手段１２２は、内部作成データＴに基づいて、被相続人が所有する物件名と年末残高がゼロとなる年を抽出する（ステップＳ４１７）。
【０１７７】
一方、ステップＳ４０７において、セットされた氏名が相続人である場合（ＮＯ）、繰上返済アドバイス生成手段１２２は、相続割合がゼロより大きいか否かを判定する（ステップＳ４１９）。
【０１７８】
ステップＳ４１９において、相続割合がゼロより大きいと判定された場合（ＹＥＳ）、繰上返済アドバイス生成手段１２２は、内部作成データＳと内部作成データＶとに基づいて、減価償却費がゼロとなるときのローン残高／各相続人割合の合計を算出する（ステップＳ４２１）。これにより、相続人全員分のローン残高の合計を算出することができる。
【０１７９】
ステップＳ４２３において、繰上返済アドバイス生成手段１２２は、内部作成データＫに基づいて、ローン残高がある物件名を抽出する。
【０１８０】
ステップＳ４２５において、繰上返済アドバイス生成手段１２２は、内部作成データＴに基づいて、相続人がそれぞれ所有する全ての物件名と年末残高がゼロとなる年を抽出する。
【０１８１】
このように、繰上返済アドバイス生成手段１２２が、減価償却費がゼロとなる年より、借入金を完済する年が遅い場合に、減価償却対象年を繰り上げ返済開始年に設定するとともに、借入金残金完済年を繰上返済終了年として設定するので、繰上返済の適切なタイミングをアドバイスすることができる。
【０１８２】
図１４は、表示制御手段１４０により表示された被相続人に対する繰上返済アドバイス画面の一例を示した図である。
【０１８３】
図１４に示すように、Ｄ２０１には、新規投資、繰上返済、建物移転、大規模修繕のタブで切り替えそれぞれセットされたアドバイスが表示されるようになっている。
【０１８４】
図１４に示した例では、表示制御手段１４０は、繰上返済アドバイス画面上に、Ｄ３０３と、Ｄ３０５と、Ｄ１１５と、Ｄ１１７とを表示させる。
【０１８５】
Ｄ３０３およびＤ３０５に、〔繰上返済での解決〕の内容が表示されている。Ｄ３０３は、Ｄ３０３ａと、Ｄ３０３ｂと、Ｄ３０３ｃと、Ｄ３０３ｄとを有している。
【０１８６】
Ｄ３０３ａには、繰上返済を行うことにより大きな効果を得ることができる繰上返済開始年が表示され、Ｄ３０３ｂには、繰上返済を行うことにより大きな効果を得ることができる繰上返済終了年が表示され、Ｄ３０３ｃには、その際に必要となる繰上金額が表示される。
【０１８７】
Ｄ３０３ｄには、繰上返済を行うことにより、Ｄ３０３ａからＤ３０３ｂの期間に効果が出る物件名のみを表示している。理由としては、現時点で残高があっても、返済計画表でＤ３０３ａよりも早く返済が終了してしまう物件では、いくら繰上返済を行っても対象期間に効果は出ないからである。
【０１８８】
Ｄ３０５には、被相続人が所有する物件名と年末残高がゼロとなる年とが表示されている。
【０１８９】
図１５は、建物移転アドバイス生成手段１２３による建物移転に関するアドバイスを生成する処理を示したフローチャートである。
【０１９０】
図１５に示すように、ステップＳ５０１において、建物移転アドバイス生成手段１２３は、内部作成データＴおよび内部作成データＵとに基づいて、物件ごとに、ローン残高がゼロとなる年と、そのときの固定資産評価額を算出する。理由としては、ローン残高がある状況で贈与を行った場合、税法上の負担付贈与の扱いとなり、移転時のコスト上昇で、十分な効果を出すことが出来ないため、このタイミングを算出している。
【０１９１】
ステップＳ５０３において、建物移転アドバイス生成手段１２３は、内部作成データＷおよび内部作成データＶとに基づいて、全ての固定資産について固定資産評価額を各相続人で按分する（ステップＳ５０３）。
【０１９２】
ステップＳ５０５において、建物移転アドバイス生成手段１２３は、按分されたそれぞれの固定資産評価額を贈与予定金額として記憶する。
【０１９３】
図１６は、表示制御手段１４０により表示された建物移転アドバイス画面の一例を示した図である。
【０１９４】
図１６に示すように、Ｄ２０１には、新規投資、繰上返済、建物移転、大規模修繕のタブで切り替えそれぞれセットされたアドバイスが表示されるようになっている。
【０１９５】
図１６に示した例では、表示制御手段１４０は、建物移転アドバイス画面上に、Ｄ４０３と、Ｄ４０５とを表示させる。
【０１９６】
Ｄ４０３には、〔借入残のある建物の移転タイミング〕の内容が表示されている。Ｄ４０３には、物件名（建物名）と、ローン残高がゼロとなる年と、その年の固定資産評価額とが表示されている。
【０１９７】
Ｄ４０５には、相続人ごとに按分された固定資産評価額が表示されている。
【０１９８】
図１７は、大規模修繕アドバイス生成手段１２４による大規模修繕に関するアドバイスを生成する処理を示したフローチャートである。
【０１９９】
図１７に示すように、図４に示したフローチャートのステップＳ１０７において生成され、内部作成データ記憶部６に一時記憶された減価償却費減少データを大規模修繕のタイミングとして表示し、かつ、減少幅の大きい上位２つの年度を表示する。
【０２００】
大規模修繕の条件について、修繕金額、建物種別、戸数、借入金額、借入期間、金利が入力されると（ステップＳ６０１；ＹＥＳ）、大規模修繕アドバイス生成手段１２４は、建物種別が「木造」か否かを判定する（ステップＳ６０３）。
【０２０１】
建物種別が「木造」であると判定された場合（ステップＳ６０３；ＹＥＳ）、大規模修繕アドバイス生成手段１２４は、木造の償却率を採用する。建物種別が「木造」はないと判定された場合（ステップＳ６０３；ＮＯ）、大規模修繕アドバイス生成手段１２４は、建物種別が「重量鉄骨」か否かを判定する（ステップＳ６０７）。
【０２０２】
建物種別が「重量鉄骨」であると判定された場合（ステップＳ６０７；ＹＥＳ）、大規模修繕アドバイス生成手段１２４は、重量鉄骨の償却率を採用する（ステップＳ６０９）。
【０２０３】
建物種別が「重量鉄骨」ではないと判定された場合（ステップＳ６０７；ＮＯ）、大規模修繕アドバイス生成手段１２４は、ＲＣ（鉄筋コンクリート造）の償却率を採用する（ステップＳ６１１）。
【０２０４】
ステップＳ６１３において、大規模修繕アドバイス生成手段１２４は、修繕金額と償却率から大規模修繕により追加できる減価償却費を算出する。
【０２０５】
ステップＳ６１５において、大規模修繕アドバイス生成手段１２４は、借入金額、借入期間、金利により月々の支払額を算出し、その額を戸数で除することにより家賃上昇額の目安を算出する。
【０２０６】
このように、大規模修繕アドバイス生成手段１２４は、大規模修繕を行うタイミングとしては、所得税が掛からない状況で投資を行っても経費を使うだけとなり、無駄な投資となる。そこで、減価償却費減少額及び年度の部分では、所得税が掛かり始めた年度以降でかつ、減少額の大きい順でソートした結果を表示することによりユーザに適切な投資タイミングを促す。また、入力された修繕金額、建物種別、戸数、借入金額、借入期間、金利に基づいて、家賃上昇額を算出するので、大規模修繕を行った際に、どの程度家賃を上昇させればよいか、どの程度の修繕金額を投資すれば、減価償却費減少分を補填できるかを把握することができる。
【０２０７】
図１８は、表示制御手段１４０により表示された大規模修繕アドバイス画面の一例を示した図である。
【０２０８】
図１８に示すように、Ｄ２０１には、新規投資、繰上返済、建物移転、大規模修繕のタブで切り替えそれぞれセットされたアドバイスが表示されるようになっている。
【０２０９】
図１８に示した例では、表示制御手段１４０は、大規模修繕アドバイス画面上に、Ｄ５０１を表示させる。
【０２１０】
Ｄ５０１には、〔大規模修繕のタイミング〕の内容が表示されている。Ｄ５０１には、家賃上昇額などが表示される。
【０２１１】
次に、本発明の一実施形態である資産運用支援装置１において、相続税納税時の問題点抽出の処理について説明する。
【０２１２】
図１９は、本発明の一実施形態である資産運用支援装置１の相続税納税時の問題点抽出の処理内容を示したフローチャートである。図１９に示す処理は、図３に示したトップ画面から、現状問題点ボタン（法定相続按分）Ｂ１０２が押下操作されると実行される。
【０２１３】
図１９に示すように、ステップＳ７０１において、氏名が入力されると、納税額算出手段１１３は、内部作成データ記憶部６から、内部作成データＡおよび内部作成データＥを読み込み、４０年分のデータを展開する。氏名の入力は、図３に示したトップ画面からボタンの押下操作で行われる。現状問題点ボタン（法定相続按分）Ｂ１０２が押下操作された場合、被相続人がセットされ、分割後問題点（任意相続按分）の配偶者、子供1〜５のいずれかのボタンＢ１０４が押下操作された場合、押下操作されたボタンに対応する相続人がセットされる。
【０２１４】
ステップＳ７０３において、納税額算出手段１１３は、内部作成データ記憶部６から、内部作成データＸのうち、各年の現預金、有価証券、その他財産、納税原資を読み込む。
【０２１５】
ステップＳ７０５において、納税額算出手段１１３は、入力された氏名が被相続人か否かを判定する（ステップＳ７０７）。
【０２１６】
入力された氏名が被相続人である場合（ステップＳ７０７；ＹＥＳ）、納税額算出手段１１３は、内部作成データＤから法定相続按分で計算した時の納税額を読み込む。
【０２１７】
一方、入力された氏名が被相続人でない場合（ステップＳ７０７；ＮＯ）、納税額算出手段１１３は、内部作成データＯから相続人の各年の納税額を読み込む。
【０２１８】
ステップＳ７１３において、納税額算出手段１１３は、年ごとに、納税原資から納税額を減算することにより、各年の差額を算出する。この各年の差額がそれぞれプラスであれば、税金を支払うことができるが、マイナスの年がある場合、支払いができない可能性がある。
【０２１９】
図２０は、本発明の一実施形態である資産運用支援装置１において、相続税納税時の問題点抽出結果表示画面の一例である。
【０２２０】
図２０に示すように、相続税納税時の問題点抽出結果表示画面には、Ｄ６０１と、Ｄ６０２と、Ｄ６０３とを有している。
【０２２１】
Ｄ６０１には、現預金、有価証券、その他財産、納税原資、相続納税額、差額が各年に表示されている。
【０２２２】
Ｄ６０３には、差額が相続税納税可能判定グラフとしてフラフ表示されている。
【０２２３】
Ｄ６０２は、節税アドバイスボタンであり、このボタンが押下操作されると、節税アドバイス生成手段１２５が、アドバイスを生成する。
【０２２４】
図２１は、本発明の一実施形態である資産運用支援装置１の節税アドバイス生成手段１２５により節税アドバイスの生成処理の処理内容を示したフローチャートである。
【０２２５】
図２１に示すように、入力デバイス３から、相続人氏名に新たな相続人が追加されると（ステップＳ８０１）、節税アドバイス生成手段１２５は、内部作成データＷと内部作成データＤと内部作成データＯに基づいて、新たに追加された相続人を含んだ相続計算、すなわち基礎控除を増やして相続税の納税額（第１納税額）の計算を行うことにより、節税額を算出する（ステップＳ８０３）。
【０２２６】
ステップＳ８０５において、節税アドバイス生成手段１２５は、内部作成データＲと内部作成データＤと内部作成データＯとに基づいて、預貯金を生命保険に入れたときの相続税の納税額（第２納税額）の計算を行うことにより、節税額を算出する。
【０２２７】
ステップＳ８０７において、節税アドバイス生成手段１２５は、内部作成データＹと内部作成データＺと内部作成データＤと内部作成データＡとに基づいて、小規模共済の掛け金を最大にしたときの納税額（第３納税額）の計算を行うことにより、相続税節税額と所得税節税額とを算出する。
【０２２８】
ステップＳ８０９において、節税アドバイス生成手段１２５は、ステップＳ８０３〜Ｓ８０７において算出した算出結果を内部作成データ記憶部６に記憶させる。
【０２２９】
このように、新たに相続人を追加する基礎控除、預貯金を生命保険に入れる死亡保険、小規模共済の掛け金を最大にする死亡退職金について、それぞれアドバイス前の相続税とアドバイス後の相続税を比較することにより、節税額を算出することができる。
【０２３０】
図２２は、本発明の一実施形態である資産運用支援装置１において、基礎控除を適用した場合の節税アドバイス画面の一例である。
【０２３１】
図２２に示すように、節税アドバイス画面は、Ｄ７０１を有している。Ｄ７０１は、基礎控除、死亡保険、死亡退職金、新規投資のタブで切り替えそれぞれ設定された節税アドバイスが表示されるようになっている。図２２に示した例では、基礎控除に関する節税アドバイスが表示されている。
【０２３２】
図２２に示すように、基礎控除を適用した場合の節税アドバイス画面は、Ｄ７０２とＤ７０３とを有している。
【０２３３】
Ｄ７０２には、各年の基礎控除を適用していない場合の納税額である「相続税納税額」と、基礎控除を適用した場合の納税額である「養子縁組後」と、節税額とが表示されている。
【０２３４】
Ｄ７０３には、「相続税納税額」と「養子縁組後」とをグラフ化した基礎控除比較グラフが表示されている。
【０２３５】
これにより、相続人を追加して基礎控除を増やすことにより、毎年どの程度節税することができるか一目で確認することができる。
【０２３６】
図２３は、本発明の一実施形態である資産運用支援装置１において、死亡保険を適用した場合の節税アドバイス画面の一例である。
【０２３７】
図２３に示すように、節税アドバイス画面は、Ｄ７０１を有している。Ｄ７０１は、基礎控除、死亡保険、死亡退職金、新規投資のタブで切り替えそれぞれ設定された節税アドバイスが表示されるようになっている。図２３に示した例では、死亡保険に関する節税アドバイスが表示されている。
【０２３８】
図２３に示すように、死亡保険を適用した場合の節税アドバイス画面は、Ｄ８０２とＤ８０３とを有している。
【０２３９】
Ｄ８０２には、各年の死亡保険を適用していない場合の納税額である「相続税納税額」と、死亡保険を適用した場合の納税額である「対策後納税額」と、節税額とが表示されている。
【０２４０】
Ｄ８０３には、「相続税納税額」と「対策後納税額」とをグラフ化した死亡保険比較グラフが表示されている。
【０２４１】
これにより、預貯金を活用して死亡保険（生命保険）に加入することにより、毎年どの程度節税することができるか一目で確認することができる。
【０２４２】
図２４は、本発明の一実施形態である資産運用支援装置１において、死亡退職金を適用した場合の節税アドバイス画面の一例である。
【０２４３】
図２４に示すように、節税アドバイス画面は、Ｄ７０１を有している。Ｄ７０１は、基礎控除、死亡保険、死亡退職金、新規投資のタブで切り替えそれぞれ設定された節税アドバイスが表示されるようになっている。図２４に示した例では、死亡退職金に関する節税アドバイスが表示されている。
【０２４４】
図２３に示すように、死亡退職金を適用した場合の節税アドバイス画面は、Ｄ９０２とＤ９０３とを有している。
【０２４５】
Ｄ９０２には、各年の死亡退職金を適用した場合の相続税の節税額である「相続税節税額」と、死亡退職金を適用した場合の節税額である「所得税等節税額」と、これら節税額の合計とが表示されている。
【０２４６】
Ｄ９０３には、「相続税節税額」と「所得税等節税額」と「節税額」をグラフ化したものが表示されている。
【０２４７】
これにより、小規模共済の掛け金を最大にすることにより、毎年どの程度節税することができるか一目で確認することができる。
【０２４８】
また、不動産投資を行うユーザは、７０代・８０代の高齢者が断然的に多い。その高齢者が３０年から３５年の長期に渡っての投資を決断する理由としては、被相続人から相続人への配慮が投資理由の大部分を占める。具体的には、相続税の節税効果及び、相続後の収益改善である。しかしながら、相続する側から見たときに不動産投資の結果、相続後の収益改善や、相続税節税による、納税後の手残り残金が増えることも収益と考え投資判断を行いたいが、把握することは困難であった。それを解決する手段として、上記の問題点抽出部１１０・アドバイス生成部１２０・効果検証手段１３０がある。
【０２４９】
それに加えて、各相続人それぞれが相続する内容が異なるため各効果も異なる。例えば、基礎控除を増やすことでも、ある相続人は数百万円の効果があっても、その他の相続人では数十万円の効果しかない事もある。このように各相続人ごとの収益改善や節税効果内容を確認できるよう切望されていたものを可能にした。
【０２５０】
以上のように、本発明の一実施形態である資産運用支援装置１によれば、入力された現状の財務情報、および今後の見込み収入及び支出に基づいて、今後４０年後（所定の期限）までの財務情報を内部作成データＡ〜Ｚ，ＡＡ〜ＡＨとして生成するデータ生成手段１０１と、内部作成データＡ〜Ｚ，ＡＡ〜ＡＨを記憶する内部作成データ記憶部６と、記憶された内部作成データＡ，Ｅ，Ｈ（想定財務情報）に基づいた資産運用に関するメッセージを出力する表示制御手段１４０とを備える。
【０２５１】
これにより、適切なデータに基づいて生成された資産運用のための適切なメッセージを出力することができる。
【０２５２】
また、本発明の一実施形態である資産運用支援装置１によれば、内部作成データＡ〜Ｚ，ＡＡ〜ＡＨを記憶する内部作成データ記憶部６と、記憶された内部作成データＡ，Ｅ，Ｈ（想定財務情報）に基づいて、現在から例えば、今後４０年後（所定の期限）までの各年間における所得（手取り収入）を含む各項目の変化量を算出する変化量算出手段１１１と、変化量算出手段１１１により算出された年毎の項目のうち所得（手取り収入）がマイナスとなる期間において、所得（手取り収入）のマイナスに起因する１以上の項目を抽出する起因項目抽出手段１１２とを備える。
【０２５３】
これにより、所得（手取り収入）のマイナスに起因する１以上の項目が抽出されるので、収益上の問題点を解消しユーザが適切に資産運用することを支援することができる。
【０２５４】
また、上述した実施形態は、コンピュータにインストールした資産運用支援プログラムを実行させることにより実現することもできる。資産運用支援プログラムがインストールされることにより、資産運用支援装置が実現する。
【０２５５】
また、新規投資の際、最適物件検索を行うことができる。
【０２５６】
図２５は、本発明の一実施形態である資産運用支援装置１の最適物件検索の処理内容を示したフローチャートである。
【０２５７】
図２５に示すように、図２６に示した判定条件入力画面の入力ボックスＤ１００１から、「＊＊年後に相続が発生した場合」が入力され（ステップＳ９０１；ＹＥＳ）、検索開始ボタンＤ１００７が押下操作されると（ステップＳ９０３；ＹＥＳ）、表示制御手段１４０は、内部作成データ記憶部６から、登録されている新規投資条件データを読み込み（ステップＳ９０５）、ＣＨＡＮＧプログラムにセットする事で、ＦＵＴＵＲＥプログラムへ、内部作成データＢ及びＮを介して受け渡す（ステップＳ９０７）。
【０２５８】
データを受け取ると、ＦＵＴＵＲＥプログラムが実行されることにより、内部作成データＪ（効果比較）と内部作成データＬ（分割後収益合算）の作成処理へと移る。
【０２５９】
ＦＵＴＵＲＥプログラムが実行されることで、まず、効果比較処理が実行される（ステップＳ９３１）。
【０２６０】
図２７は、効果比較処理により生成された内部作成データＪ（効果比較）の一例を示している。
【０２６１】
図２７に示すように、作成された内部作成データＪ（効果比較）では、収入比較Ｄ１１０１と相続比較Ｄ１１０２とに分類されて、それぞれの収入効果合計と相続効果を加算して効果合計Ｄ１１０３として表される。
【０２６２】
収入比較Ｄ１１０１の、対策前／年は、内部作成データＡ（損益・資金繰りＩ〜IV）の手取り収入を、対策後／年は、内部作成データＨ（対策後損益・資金繰りＩ〜IV）の手取り収入をそれぞれセットされている。その効果を累計していくことで、相続が発生した場合の、その年までの収益効果を、収入効果合計で表している。
【０２６３】
相続比較Ｄ１１０２では、対策前納税額は、内部作成データＤ（相続計算）の相続税総額を、対策後納税額は、内部作成データＩ（対策後相続計算）の相続税総額を、それぞれセットされている。その差を求めることで、その年に相続が発生した場合の節税効果を相続効果として表している。
【０２６４】
内部作成データＪでは、被相続人の収益面の、その年までのメリットが収入効果合計Ｄ１１１１に表され、相続がその年に発生した場合の、相続税節税額が相続効果Ｄ１１１２へと表される。
【０２６５】
次に、ＦＵＴＵＲＥプログラムが実行されることで、分割後収益合算が作成される（ステップＳ９３３）。
【０２６６】
図２８は、分割後収益合算の処理により作成された内部作成データＬの一例を示している。
【０２６７】
図２８に示すように、内部作成データＬでは、相続人ごとの４０年間の手取り収入データが生成されている。なお、ここでは、令和２年から令和１１年までの例を示している。各相続人の該当年（ここでは、令和２年とする）に、翌年の令和３年から令和４１年までの手取り収入の効果が表される。各相続人の効果を合計したものを最下部の効果合計Ｄ１２０１で集計している。
【０２６８】
例えば、令和２年の配偶者であれば、対策前は、内部作成データＥ（分割資金繰り（配偶者））の手取り収入をもとに、令和３年から令和４１年までの累計を表し、対策後は、内部作成データＫ（対策後分割資金繰り（配偶者））の手取り収入をもとに、令和３年から令和４１年までの累計を表している。このことにより、相続人（配偶者）の相続発生後、翌年から収益上のメリットが算出される。
【０２６９】
また、ここに表すデータの前提条件として、新規投資物件建築予定地は現在農地であり、配偶者と子供１が土地を５０％ずつ相続する予定で、新規建物はすべて子供１が相続する事が選択されている。このデータの見方としては、子供１の８年後である令和９年を例に説明すると（Ｄ１２０２）、対策前は、令和１０年から令和４１年までの手取り収入の合計が105,905,364円だったものが、この新規投資を行うことで、125,696,875円となり、効果としては19,791,511円であることがわかる。
【０２７０】
子供２及び子供３は、この新規投資物件を相続しないので、収入効果はゼロであり、配偶者は、新規投資を行う土地だけ相続する設定となっているので、農地から宅地へと変わることで固定資産税が増えることにより手取り収入効果は-1,082,104円となっている。よって、新規投資検索データ（2番目データ）を投資した場合、8年後に相続が発生すれば相続人全体としての効果は、18,709,406円となる。
【０２７１】
表示制御手段１４０は、内部作成データＪとＬの内容を、内部作成データＮ（返済計画表）の最適物件検索処理回答エリアに受け渡す（ステップＳ９３５）。詳細としては、内部作成データＪの収入効果合計を内部作成データＮの収入効果、内部作成データＪの相続効果を内部作成データＮの相続効果、内部作成データＪの効果合計を内部作成データＮの効果合計、内部作成データＬの効果合計を内部作成データＮの分割後収益効果合計へセットされる。
【０２７２】
表示制御手段１４０は、相続年データを抽出する（ステップＳ９０９）。具体的には、内部作成データＮの４０年分の回答データより、相続年入力で入力された該当年のデータのみをデータベースへとセットする。この例では、８年後を相続発生としているので、内部作成データＮの８件目の収入効果、相続効果、効果合計、分割後収益効果合計が、データベースの２件目のデータへセットされる。
【０２７３】
データベース内の処理としては、効果合計と分割後収益効果合計を加算したものを合計へセットする。収入効果と分割後収益効果合計を加算したものを相続前収益・分割後収益へセットする。相続効果と分割後収益効果合計を加算したものを相続効果分割後収益へセットする。
【０２７４】
最終データまで処理した場合（ステップＳ９１１；ＹＥＳ）、表示制御手段１４０は、判定条件入力の条件選択で、相続までの収益効果・相続税の節税効果・分割後の収益効果の３項目を選択することで（ステップＳ９１３）、データベースを参照し、以下の判定条件で効果最大のデータ表示を行う（ステップＳ９１５）。
【０２７５】
条件としては、図２６に示すように、相続までの収益効果、相続税の節税効果、分割後の収益効果を選択可能にそれぞれ相続までの収益効果チェックボックスＤ１００３ａ、相続税の節税効果チェックボックスＤ１００３ｂ、分割後の収益効果チェックボックスＤ１００３ｃが設けられている。
【０２７６】
表示制御手段１４０は、このチェックボックスのチェックに基づいて、効果最大のデータ表示を行う。具体的には、収益効果チェックボックスＤ１００３ａがチェックされている場合、収益効果が表示される。節税効果チェックボックスＤ１００３ｂがチェックされている場合、相続効果が表示される。分割後の収益効果チェックボックスＤ１００３ｃがチェックされている場合、分割後収益効果合計が表示される。収益効果チェックボックスＤ１００３ａと節税効果チェックボックスＤ１００３ｂとがチェックされている場合、効果合計が表示される。収益効果チェックボックスＤ１００３ａと分割後の収益効果チェックボックスＤ１００３ｃとがチェックされている場合、相続前収益分割後収益が表示される。節税効果チェックボックスＤ１００３ｂと分割後の収益効果チェックボックスＤ１００３ｃとがチェックされている場合、相続効果分割後収益が表示される。収益効果チェックボックスＤ１００３ａと節税効果チェックボックスＤ１００３ｂと分割後の収益効果チェックボックスＤ１００３ｃとがチェックされている場合、合計が表示される。
【０２７７】
そして、該当するデータが表示された状態で、読込ボタンＤ１００９が押下操作されると（ステップＳ９１７；ＹＥＳ）、データをＣＨＡＮＧプログラムに再度読込、詳細の確認及び、修正が可能となる（ステップＳ９１９）。
【０２７８】
なお、内部データベースとして説明を行ったが、図２５の最適物件検索に示すように外部データベースとして不動産業者データベースや建築業者データベースから、不動産業者が情報を有する中古物件及び、建築業者が情報を有する、土地購入からの新築物件にも対応できる。このことにより、ユーザが自身の固有情報を入力すれば、数々の投資案件の中より、入力されたユーザ嗜好により最適案件を検索することが出来る。
【０２７９】
また、ステップＳ９３３で説明したように、内部作成データＬ内で、最下部の効果合計を参照しているが、これが意味するものは、家族全体で考えた場合に、最も相続後の収益が最大となるものを求めるという事である。これを、例えばその他の相続人は考慮に入れず、子供１が最も効果を得られる最適物件検索を行いたい場合は、内部作成データJの対策前納税額を内部作成データＸ（分割後納税可能額）の子供１の納税額に、対策後納税額を内部作成データＡＨ（対策後分割納税可能額）の子供1の納税額にそれぞれ読み替え、かつ、内部作成データＬの最下部にある効果合計ではなく、子供１欄の効果を参照することにより可能となる。
【０２８０】
また、資産運用支援プログラムは、コンピュータ言語で作成されていてもよいし、例えば表計算ソフト上で実行されるようにしてももちろんよい。
【符号の説明】
【０２８１】
１  資産運用支援装置
２  モニタ
３  入力デバイス
５  入出力インタフェース部
６  内部作成データ記憶部
１０  制御部
１０１  データ生成手段
１１０  問題点抽出部
１１１  変化量算出手段
１１２  起因項目抽出手段
１１３  納税額算出手段
１１４  資金残額算出手段
１２０  アドバイス生成部
１２１  新規投資アドバイス生成手段
１２２  繰上返済アドバイス生成手段
１２３  建物移転アドバイス生成手段
１２４  大規模修繕アドバイス生成手段
１２５  節税アドバイス生成手段
１３０  効果検証手段
１４０  表示制御手段
【要約】
【課題】ユーザにとって適切な資産運用を支援する。
【解決手段】入力された現状の財務情報、および今後の見込み収入及び支出に基づいて、今後４０年後（所定の期限）までの財務情報を内部作成データＡ〜Ｚ，ＡＡ〜ＡＨとして生成するデータ生成手段１０１と、内部作成データＡ〜Ｚ，ＡＡ〜ＡＨを記憶する内部作成データ記憶部６と、記憶された内部作成データＡ，Ｅ，Ｈ，Ｋ（想定財務情報）に基づいて、現在から例えば、今後４０年後（所定の期限）までの各年間における所得（手取り収入）を含む各項目の変化量を算出する変化量算出手段１１１と、変化量算出手段１１１により算出された年毎の項目のうち所得（手取り収入）がマイナスとなる期間において、所得（手取り収入）のマイナスに起因する１以上の項目を抽出する起因項目抽出手段１１２とを備える。
【選択図】図１【図１】
0006960186.tif 000002
【図２Ａ】
0006960186.tif 000003
【図２Ｂ】
0006960186.tif 000004
【図２Ｃ】
0006960186.tif 000005
【図２Ｄ】
0006960186.tif 000006
【図２Ｅ】
0006960186.tif 000007
【図２Ｆ】
0006960186.tif 000008
【図３】
0006960186.tif 000009
【図４】
0006960186.tif 000010
【図５】
0006960186.tif 000011
【図６】
0006960186.tif 000012
【図７】
0006960186.tif 000013
【図８Ａ】
0006960186.tif 000014
【図８Ｂ】
0006960186.tif 000015
【図９】
0006960186.tif 000016
【図１０】
0006960186.tif 000017
【図１１】
0006960186.tif 000018
【図１２】
0006960186.tif 000019
【図１３】
0006960186.tif 000020
【図１４】
0006960186.tif 000021
【図１５】
0006960186.tif 000022
【図１６】
0006960186.tif 000023
【図１７】
0006960186.tif 000024
【図１８】
0006960186.tif 000025
【図１９】
0006960186.tif 000026
【図２０】
0006960186.tif 000027
【図２１】
0006960186.tif 000028
【図２２】
0006960186.tif 000029
【図２３】
0006960186.tif 000030
【図２４】
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【図２５】
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【図２６】
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【図２７】
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【図２８】
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