(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸物件の入居者が操作する入居者端末を少なくとも備える、退去支援システムであって、
退去予定の入居者の入居者端末への操作により、入居者の入居時の過失により発生した物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に関する第１状態情報を受け付ける第１状態情報受付手段と、
物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に関する状態と、該状態から次の入居者に引き渡すことができる状態にするための費用とを関連付けて記憶する費用記憶手段と、
費用記憶手段に記憶された物件内の状態と、該状態に関連付けて記憶された費用とを基にして、受け付けた第１状態情報に応じて、退去費用を算定する費用算定手段と
を備える、退去支援システム。
【請求項２】
第１状態情報受付手段が、予め登録された物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に関する複数の画像データから、実際の物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に相当する画像データの選択を受け付けるものであり、
費用算定手段が、選択された物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に関する画像データに応じて、退去費用を算定する、請求項１に記載の退去支援システム。
【請求項３】
第１状態情報受付手段が、予め登録された物件内のキズ、汚れ及び／又は破損の程度が異なる複数の画像データから、実際の物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に相当する画像データの選択を受け付けるものである、請求項２に記載の退去支援システム。
【請求項４】
第１状態情報受付手段が、実際の物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に関する画像データを受け付けるものであり、
費用算定手段が、受け付けた実際の物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に関する画像データに応じて、退去費用を算定する、請求項１に記載の退去支援システム。
【請求項５】
受け付けた実際の物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に関する画像データを解析する画像解析手段を備え、
費用算定手段が、解析の結果に応じて、退去費用を算定する、請求項４に記載の退去支援システム。
【請求項６】
画像解析手段が、機械学習により生成されたプログラムにより、画像データを解析する、請求項５に記載の退去支援システム。
【請求項７】
賃貸物件の入居者が操作する入居者端末と、入居者端末と通信接続が可能なサーバ装置とを備える退去支援システムにおける、サーバ装置にて実行される退去支援プログラムであって、
サーバ装置を、
退去予定の入居者の入居者端末への操作により、入居者の入居時の過失により発生した物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に関する第１状態情報を受け付ける第１状態情報受付手段と、
物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に関する状態と、該状態から次の入居者に引き渡すことができる状態にするための費用とを関連付けて記憶する費用記憶手段と、
費用記憶手段に記憶された物件内の状態と、該状態に関連付けて記憶された費用とを基にして、受け付けた第１状態情報に応じて、退去費用を算定する費用算定手段
として機能させる、退去支援プログラム。
【請求項８】
賃貸物件の入居者が操作する入居者端末を少なくとも備える退去支援システムにおいて実行される退去支援方法であって、
退去予定の入居者の入居者端末への操作により、入居者の入居時の過失により発生した物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に関する第１状態情報を受け付ける第１状態情報受付ステップと、
物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に関する状態と、該状態から次の入居者に引き渡すことができる状態にするための費用とを関連付けて記憶する費用記憶ステップと、
費用記憶ステップにて記憶された物件内の状態と、該状態に関連付けて記憶された費用とを基にして、受け付けた第１状態情報に応じて、退去費用を算定する費用算定ステップと
を有する、退去支援方法。
【請求項９】
賃貸物件の入居者が操作する入居者端末を少なくとも備える、退去支援システムであって、
退去予定の入居者の入居者端末への操作により、入居者の入居時の過失により発生した物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に関する第１状態情報を受け付ける第１状態情報受付手段と、
同じ部屋の同じ個所に複数のキズがある場合に、１つのキズのみがあるものとして、同じ部屋の同じ個所に複数の汚れがある場合に、１つの汚れのみがあるものとして、及び／又は、同じ部屋の同じ個所に複数の破損がある場合に、１つの破損のみがあるものとして、退去費用を算定する費用算定手段と
を備える、退去支援システム。
【請求項１０】
費用算定手段が、
同じ部屋の同じ個所に複数のキズがある場合に、複数のキズの中で、次の入居者に引き渡すことができる状態にするために最も高額となるキズに対する費用を用いて、
同じ部屋の同じ個所に複数の汚れがある場合に、複数の汚れの中で、次の入居者に引き渡すことができる状態にするために最も高額となる汚れに対する費用を用いて、及び／又は、
同じ部屋の同じ個所に複数の破損がある場合に、複数の破損の中で、次の入居者に引き渡すことができる状態にするために最も高額となる破損に対する費用を用いて、
退去費用を算定する、
請求項９に記載の退去支援システム。
【請求項１１】
賃貸物件の入居者が操作する入居者端末と、入居者端末と通信接続が可能なサーバ装置とを備える退去支援システムにおける、サーバ装置にて実行される退去支援プログラムであって、
サーバ装置を、
退去予定の入居者の入居者端末への操作により、入居者の入居時の過失により発生した物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に関する第１状態情報を受け付ける第１状態情報受付手段と、
同じ部屋の同じ個所に複数のキズがある場合に、１つのキズのみがあるものとして、同じ部屋の同じ個所に複数の汚れがある場合に、１つの汚れのみがあるものとして、及び／又は、同じ部屋の同じ個所に複数の破損がある場合に、１つの破損のみがあるものとして、退去費用を算定する費用算定手段
として機能させる、退去支援プログラム。
【請求項１２】
賃貸物件の入居者が操作する入居者端末を少なくとも備える退去支援システムにおいて実行される退去支援方法であって、
退去予定の入居者の入居者端末への操作により、入居者の入居時の過失により発生した物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に関する第１状態情報を受け付ける第１状態情報受付ステップと、
同じ部屋の同じ個所に複数のキズがある場合に、１つのキズのみがあるものとして、同じ部屋の同じ個所に複数の汚れがある場合に、１つの汚れのみがあるものとして、及び／又は、同じ部屋の同じ個所に複数の破損がある場合に、１つの破損のみがあるものとして、退去費用を算定する費用算定ステップと
を有する、退去支援方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、賃貸物件の入居者が退去する際に、その物件の管理者の立会いのもと、物件の状況を確認しなくても、退去の手続きを行うことができる退去支援システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来から、アパート、マンション、戸建て住宅等を賃貸することが行われている。入居者が賃貸していた住宅から退去する際には、入居者とその物件の管理者が立会いの下、物件の状態を確認したうえで、鍵と物件の引渡しを行うなど、退去の手続きを行うことが一般的である。しかし、物件の引渡しを行うためには、入居者と管理者の間で引き渡しのための日程の調整を行うことが必要である。そのため、管理者としては、複数の入居者の退去が同時期に重なった場合には、日程を調整することが難しかったり、或いは、引渡しの手続きのために物件へ移動する時間や労力が大きな負荷となる場合があった。
【０００３】
また、入居者と管理者は相互に面識がないことも多く、入居者としても、物件の中で見知らぬ管理者と物件の状況を確認するのは、心理的な負担が大きい場合がある。このように、賃貸物件の入居者が退去する際に、その物件の管理者の立会いのもと、物件の状況を確認しなくても、退去の手続きを完了したいというニーズが存在する。
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
本発明は、このような課題を解決するためのものである。すなわち、本発明は、賃貸物件の入居者が退去する際に、その物件の管理者の立会いのもと、物件の状況を確認しなくても、退去の手続きを行うことが可能な退去支援システムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００５】
本発明によれば、上記目的は、
［１］賃貸物件の入居者が操作する入居者端末と、入居者端末と通信接続が可能なサーバ装置とを備える、退去支援システムであって、退去予定の入居者の入居者端末への操作により入力された物件内の状態に関する第１状態情報を受け付ける第１状態情報受付手段と受け付けた第１状態情報を、サーバ装置にて記憶する第１状態情報記憶手段とを備える、退去支援システム；
［２］賃貸物件の管理者が操作する管理者端末及び／又は退去後の賃貸物件を次の入居者が入居できる状態へ回復する施工者が操作する施工者端末とを備え、さらに、受け付けた第１状態情報を、管理者端末及び／又は施工者端末にて表示する第１状態情報表示手段とを備える、［１］に記載の退去支援システム；
［３］賃貸物件の管理者が操作する管理者端末及び／又は退去後の賃貸物件を次の入居者が入居できる状態へ回復する施工者が操作する施工者端末とを備え、さらに、管理者の管理者端末又は施工者の施工者端末への操作により入力された、管理者又は施工者による第１状態情報が所定の条件を満たすか否かに関する判定情報を受け付ける判定情報受付手段とを備える、［１］又は［２］に記載の退去支援システム；
［４］賃貸物件の管理者が操作する管理者端末及び／又は退去後の賃貸物件を次の入居者が入居できる状態へ回復する施工者が操作する施工者端末とを備え、さらに、管理者の管理者端末又は施工者の施工者端末への操作により入力された物件内の状態に関する第２状態情報を受け付ける第２状態情報受付手段とを備える、［１］又は［２］に記載の退去支援システム；
［５］受け付けた第２状態情報をもとに、第１状態情報が所定の条件を満たすか否かを判定する条件判定手段とを備える、［４］に記載の退去支援システム；
［６］第１状態情報が所定の条件を満たす場合は、第１状態情報受付手段により第１状態情報を受け付けた時をもとに入居者の退去時を設定し、第１状態情報が所定の条件を満たさない場合は、第１状態情報を受け付けた時をもとに設定される退去時よりも後となる時を退去時に設定する、［１］、［２］、［３］及び［５］のいずれかに記載の退去支援システム；
［７］設定された退去時をもとに、入居者の退去費用を算定する退去費用算定手段とを備える、［６］に記載の退去支援システム；
［８］物件内の状態に関する第１状態情報が、入居者の入居時の過失により発生した物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に関する情報である、［１］〜［７］のいずれかに記載の退去支援システム；
［９］物件内の状態と、該状態から次の入居者に引き渡すことができる状態にするための費用とを関連付けて記憶する費用記憶手段と、費用記憶手段に記憶された物件内の状態と、該状態に関連付けて記憶された費用とを基にして、入力された第１状態情報に応じて、退去費用を算定する費用算定手段とを備える、［１］〜［８］のいずれかに記載の退去支援システム；
［１０］第１状態情報受付手段が、予め登録された物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に関する複数の画像データから、実際の物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に相当する画像データの選択を受け付けるものであり、費用算定手段が、選択された物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に関する画像データに応じて、退去費用を算定する、［９］に記載の退去支援システム；
［１１］第１状態情報受付手段が、実際の物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に関する画像データを受け付けるものであり、受け付けた実際の物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に関する画像データに応じて、退去費用を算定する、［９］に記載の退去支援システム；
［１２］費用算定手段が、物件内の部屋毎及び／又は部屋の所定の個所毎に、次の入居者に引き渡すことができる状態にするための費用を算定し、算定した費用を加算することで、退去費用を算定するものであり、第１状態情報受付手段が、同一の部屋及び／又は同一の所定の個所について、実際の物件内のキズ、汚れ及び／又は破損に相当する複数の画像データの選択を受け付けた場合に、費用算定手段が、受け付けた複数の画像データに対応する費用のうち、最も高額となる費用を、同一の部屋及び／又は同一の所定の個所における、次の入居者に引き渡すことができる状態にするための費用として算定する、［９］〜［１１］のいずれかに記載の退去支援システム；
［１３］賃貸物件の入居者が操作する入居者端末と、入居者端末と通信接続が可能なサーバ装置とを備える退去支援システムにおける、サーバ装置にて実行される退去支援プログラムであって、サーバ装置を、退去予定の入居者の入居者端末への操作により入力された物件内の状態に関する第１状態情報を受け付ける第１状態情報受付手段、受け付けた第１状態情報を、サーバ装置にて記憶する第１状態情報記憶手段として機能させる、退去支援プログラム；
［１４］賃貸物件の入居者が操作する入居者端末と、入居者端末と通信接続が可能なサーバ装置とを備える退去支援システムにおいて実行される退去支援方法であって、退去予定の入居者の入居者端末への操作により入力された物件内の状態に関する第１状態情報を受け付ける第１状態情報受付ステップと、受け付けた第１状態情報を、サーバ装置にて記憶する第１状態情報記憶ステップとを有する退去支援方法；
により達成することができる。
【発明の効果】
【０００６】
本発明によれば、賃貸物件の入居者が退去する際に、その物件の管理者の立会いのもと、物件の状況を確認しなくても、退去の手続きを行うことが可能な退去支援システムを提供することを目的とする。
【図面の簡単な説明】
【０００７】
【図１】本発明の実施の形態にかかる退去支援システムの構成を示すブロック図である。
【図２】本発明の実施の形態にかかる入居者端末の構成を示すブロック図である。
【図３】本発明の実施の形態にかかるサーバ装置の構成を示すブロック図である。
【図４】本発明の実施の形態にかかる退去支援システムにおける情報入力処理のフローチャートを表す図である。
【図５】本発明の実施の形態にかかる入居者端末の表示画面の一例を示す図である。
【図６】本発明の実施の形態にかかる退去支援システムにおける費用算定処理のフローチャートを表す図である。
【図７】本発明の実施の形態にかかる費用テーブルの一例を示す図である。
【図８】本発明の実施の形態にかかる退去支援システムにおける判定処理のフローチャートを表す図である。
【発明を実施するための形態】
【０００８】
以下、本発明の実施の形態について説明をするが、本発明の趣旨に反しない限り、本発明は以下の実施の形態に限定されない。
【０００９】
図１は、本発明の実施の形態にかかる退去支援システムの構成を示すブロック図である。図示するように、退去支援システムは、入居者端末１と、サーバ装置２と、通信ネットワーク３と、管理者端末４と、施工者端末５とから構成されている。入居者により操作される入居者端末１は、通信ネットワーク３を介してサーバ装置２と通信接続が可能である。また、退去支援システムは、複数の入居者端末１から構成されていてもよい。
【００１０】
また、管理者端末４は、物件を管理する管理者（例えば、物件の管理会社の担当者）が操作するものであり、据え置き型で管理会社のオフィス等に設置されたものでもよく、携帯型で管理者が移動する際にも管理者に携帯されたものでもよい。施工者端末５は、管理者からの依頼により退去後の物件の補修等を行い、次の入居者が入居できる状態へ回復する施工者（施工会社の担当者）が操作するものであり、管理者端末４と同様に、据え置き型で管理会社のオフィス等に設置されたものでもよく、携帯型で管理者が移動する際にも管理者に携帯されたものでもよい。
【００１１】
退去支援システムは、管理者端末４及び施工者端末５の両方を備えるものであってもよく、管理者端末４又は施工者端末５のいずれか一方のみを備えるものであってもよい。管理者端末４や施工者端末５は、通信ネットワーク３を介してサーバ装置２と通信接続が可能である。
【００１２】
入居者端末１は、表示画面と入力部を有するコンピュータ装置であれば特に限定されないが、例えば、従来型の携帯電話、タブレット型端末、スマートフォン、デスクトップ型・ノート型のパーソナルコンピュータなどが挙げられる。管理者端末４や施工者端末５も、同様に、表示画面と入力部を有するコンピュータ装置であれば特に限定されない。
【００１３】
図２は、本発明の実施の形態にかかる入居者端末の構成を示すブロック図である。入居者端末１は、制御部１１、ＲＡＭ１２、ストレージ部１３、グラフィック処理部１４、通信インタフェース１５、インタフェース部１６からなり、それぞれ内部バスにより接続されている。
【００１４】
制御部１１は、ＣＰＵやＲＯＭから構成される。制御部１１は、ストレージ部１３に格納されたプログラムを実行し、入居者端末１の制御を行なう。ＲＡＭ１２は、制御部１１のワークエリアである。ストレージ部１３は、プログラムやデータを保存するための記憶領域である。制御部１１は、プログラム及びデータをＲＡＭ１２から読み出して処理を行なう。制御部１１は、ＲＡＭ１２にロードされたプログラム及びデータを処理することで、描画命令をグラフィック処理部１４に出力する。
【００１５】
グラフィック処理部１４は表示部１８に接続されている。表示部１８は表示画面１９を有している。制御部１１が描画命令をグラフィック処理部１４に出力すると、グラフィック処理部１４は、表示画面１９上に画像を表示するためのビデオ信号を出力する。ここで、表示部１８はタッチセンサを備えるタッチパネルであってもよい。
【００１６】
通信インタフェース１５は無線又は有線により通信ネットワーク３に接続が可能であり、通信ネットワーク３を介して、サーバ装置２とデータを送受信することが可能である。通信インタフェース１５を介して受信したデータは、ＲＡＭ１２にロードされ、制御部１１により演算処理が行われる。インタフェース部１６には外部メモリ１７（例えば、ＳＤカード等）が接続されている。
【００１７】
管理者端末４及び施工者端末５は、入居者端末１と同様の構成を有するものであり、例えば、制御部、ＲＡＭ、ストレージ部、グラフィック処理部、通信インタフェース、インタフェース部からなり、それぞれ内部バスにより接続されている。
【００１８】
図３は、本発明の実施の形態の少なくとも１つに対応する、サーバ装置の構成を示すブロック図である。サーバ装置２は、制御部２１、ＲＡＭ２２、ストレージ部２３及び通信インタフェース２４を少なくとも備え、それぞれ内部バスにより接続されている。
【００１９】
制御部２１は、ＣＰＵやＲＯＭから構成され、ストレージ部２３に格納されたプログラムを実行し、サーバ装置２の制御を行う。また、制御部２１は時間を計時する内部タイマを備えている。ＲＡＭ２２は、制御部２１のワークエリアである。ストレージ部２３は、プログラムやデータを保存するための記憶領域である。制御部２１は、プログラム及びデータをＲＡＭ１２から読み出し、入居者端末１から受信した情報等をもとに、プログラム実行処理を行う。
【００２０】
入居者は、退去支援システムを利用する前に、賃貸している物件から退去することを、物件の管理会社へ申請する。入居者は、例えば、物件名、部屋番号、契約者、契約者の連絡先、退去予定日、契約終了希望日等の必要な情報を記入した申請書を、ＦＡＸや郵送、ｅメールにて管理会社へ提出する。
【００２１】
申請書の提出を受けた管理会社は、入居者が、退去支援システムを利用するためのアプリケーションプログラムをダウンロードできるように、該プログラムのダウンロードが可能なＷｅｂサイトのＵＲＬを発行し、入居者へそのＵＲＬを伝える。入居者は、入居者端末１から発行されたＵＲＬへアクセスし、退去支援システムを利用するためのアプリケーションプログラムをダウンロードすることができる。
【００２２】
なお、入居者の居住年数が所定の期間以上である場合は、ＵＲＬを発行しないこととしてもよい。居住年数が長い場合は、入居時に発生したキズや破損も多くなる傾向にあるため、退去支援システムを利用せずに、入居者と管理者の立ち合いのもと、物件の引き渡し手続きを行うことが好ましい場合もあるためである。
【００２３】
入居者は、退去予定日、或いは、退去予定日よりも前に、賃貸している物件から所有物等を引き払い、鍵の引渡しさえすれば、退去が完了する状態とする。このような状態となったうえで、入居者は、ダウンロードした退去支援システムを利用して、退去を完了するための手続きを行う。
【００２４】
次に、退去支援システムにおける情報入力処理について、説明する。図４は、本発明の実施の形態にかかる退去支援システムにおける情報入力処理のフローチャートを表す図である。まず、入居者は、入居者端末１にダウンロードされたアプリケーションプログラムを起動し、サーバ装置２へアクセスすることで、退去支援システムにログインをする（ステップＳ１）。
【００２５】
入居者は、入居者端末１を操作して、退去支援システムの利用規約に同意するとともに、退去する物件の契約者の氏名等の必要な情報を入力する（ステップＳ２）。入力された契約者名は、サーバ装置２へ送信され、サーバ装置２のＲＡＭ、ストレージ部等の記憶手段に記憶される。
【００２６】
次に、入居者端末１の表示画面には、入居者は身分証明書または賃貸契約書の画像データを送信するように求めるメッセージが表示される。入居者は、入居者端末１を操作して身分証明書または賃貸契約書の画像データをサーバ装置２へ送信する（ステップＳ３）。送信された画像データは、サーバ装置２のＲＡＭ、ストレージ部等の記憶手段に記憶される。
【００２７】
入居者端末１から送信される画像データは、入居者端末１のカメラ機能により予め撮影され、保存されたものを用いてもよく、本アプリケーションプログラムの実行中にカメラ機能を起動し、撮影したものを用いることもできる。また、身分証明書や賃貸契約書に画像データについては、複数の画像データを送信するように、入居者に求めることができる。例えば、運転免許証のような身分証明書を送信する場合であれば、表面と裏面のそれぞれの面の画像データを送信するように求めることもできる。或いは、賃貸契約書を送信する場合であれば、複数ページにわたる賃貸契約書のそれぞれのページ、或いは、その一部のページの画像データを送信するように求めることができる。
【００２８】
ステップＳ３にて、身分証明書または賃貸契約書の画像データを送信すると、入居者端末１の表示画面では、契約している物件の住所を入力するように求めるメッセージが表示される。入居者は、入居者端末１を操作して、退去の対象となる物件の住所を入力する（ステップＳ４）。入力された物件の住所はサーバ装置２へ送信され、サーバ装置２のＲＡＭ、ストレージ部等の記憶手段に記憶される。
【００２９】
ステップＳ４にて、物件の住所が入力されると、入居者端末１の表示画面には、入居者のその物件での居住年数を入力するように求めるメッセージが表示される。入居者は、入居者端末１を操作して居住年数を入力する（ステップＳ５）。入居者端末１の表示画面には、例えば「２年未満」、「２年〜４年未満」、「４年〜６年未満」、「６年以上」といった選択肢が表示され、入居者はこれらの選択肢から回答を選択することができる。
【００３０】
例えば、入居者の居住年数に応じて、入居者が負担する退去時の費用を変更することができる。具体的には、入居者の居住年数が短くなるほど、退去時の費用が高額となり、入居者の居住年数が長くなるほど、退去時の費用を低額とすることができる。入力された居住年数は、サーバ装置２へ送信される。送信された居住年数は、サーバ装置２のＲＡＭ、ストレージ部等の記憶手段に記憶される。
【００３１】
ステップＳ５にて、居住年数が入力されると、入居者端末１の表示画面には、設備の不具合の有無について入力するように求めるメッセージが表示される。入居者は、物件内の設備に不具合があるか否かを入力する（ステップＳ６）。設備としては、例えば、靴箱、浴室乾燥機、洗濯機、エアコン、クローゼットなどがあげられる。入居者端末１の表示画面には選択肢として、例えば、「靴箱」、「浴室乾燥機」、「洗濯機」、「エアコン」、「クローゼット」、「不具合なし」が表示され、入居者はこれらの選択肢から回答を選択することができる。なお、退去の対象となっている物件に応じて、入居者端末１の表示画面に選択肢として表示される項目が自動的に変更されるような構成とすることもできる。
【００３２】
入居者は、不具合のある設備について、複数の選択肢の中から、１の選択肢だけでなく２以上の選択肢を選択することができる。例えば、「浴室乾燥機」、「エアコン」の２つを選択することができる。ただし、「不具合なし」を選択する場合は、他の選択肢を選択することはできない。入力された回答はサーバ装置２へ送信され、サーバ装置２のＲＡＭ、ストレージ部等の記憶手段に記憶される。
【００３３】
ステップＳ６にて、設備の不具合について入力がされると、入居者端末１の表示画面には、喫煙の有無についての入力を求めるメッセージが表示される。入居者は、入居者端末１を操作して喫煙の有無について入力をする（ステップＳ７）。入居者端末１の表示画面には、「有り」、「無し」の選択肢が表示され、入居者によりいずれかの選択肢が選択される。
【００３４】
入居者が物件内で喫煙をしていた場合は、喫煙の結果、室内から発生する臭い等が出なくなるように、室内を洗浄する必要があるため、入居者が退去時に負担する費用に、その洗浄のための費用が加算される。入力された喫煙の有無に関する情報は、サーバ装置２へ送信され、サーバ装置２のＲＡＭ、ストレージ部等の記憶手段に記憶される。
【００３５】
ステップＳ７にて、喫煙の有無の入力が完了すると、入居者端末１の表示画面には、ペットの飼育の有無についての入力を求めるメッセージが表示される。入居者は、入居者端末１を操作してペットの飼育の有無について入力をする（ステップＳ８）。入居者端末１の表示画面には、「有り」、「無し」の選択肢が表示され、入居者によりいずれかの選択肢が選択される。入力されたペットの飼育の有無に関する情報は、サーバ装置２へ送信され、サーバ装置２のＲＡＭ、ストレージ部等の記憶手段に記憶される。
【００３６】
ステップＳ８にて、ペットの飼育の有無の入力が完了すると、入居者端末１の表示画面には、キズ、汚れ又は破損に関する情報の入力を求めるメッセージが表示される。入居者は、物件の床や壁等に、入居者の過失により発生したキズ、汚れ又は破損などがあるか否かを入力する（ステップＳ９）。入居者端末１の表示画面には選択肢として、例えば、「キズ」、「汚れ」、「破損」、「無し」が表示され、入居者はこれらの選択肢から回答を選択することができる。ステップＳ９にて入力された回答はサーバ装置２へ送信され、サーバ装置２のＲＡＭ、ストレージ部等の記憶手段に記憶される。
【００３７】
ステップＳ１０では、ステップＳ９にて「キズ」、「汚れ」、「破損」を選択した否かが、入居者端末１又はサーバ装置２にて判定される。ステップＳ９にて「キズ」、「汚れ」、「破損」を選択した場合（ステップＳ１０にてＹｅｓ）はステップＳ１１に移行し、ステップＳ９にて「無し」を選択した場合（ステップＳ１０にてＮｏ）は、ステップＳ１１〜Ｓ１４を経ずにステップＳ１５に移行する。
【００３８】
ステップＳ９にて「キズ」、「汚れ」、「破損」を選択した場合は、そのキズ、汚れ、破損の程度を入力するように求めるメッセージが表示される。入居者は、入居者端末１を操作し、そのキズ、汚れ、破損の程度を入力する（ステップＳ１１）。例えば、ステップＳ９にて「キズ」を選択した場合、入居者端末１の表示画面には、事前に登録されているキズの程度が異なる複数の画像が表示される。入居者は、これらの複数の画像の中から、退去する物件内の実際のキズの程度と同程度と思われる画像を選択することができる。このような構成とすることで、入居者は、実際のキズの程度を正確に、退去支援システムに登録することができる。ステップＳ１１にて、入力された回答はサーバ装置２へ送信され、サーバ装置２のＲＡＭ、ストレージ部等の記憶手段に記憶される。
【００３９】
また、ステップＳ９にて「汚れ」を選択した場合、入居者端末１の表示画面には、事前に登録されている汚れの程度が異なる複数の画像が表示され、入居者は、これらの複数の画像の中から、退去する物件内の実際の汚れの程度と同程度と思われる画像を選択することができる。ステップＳ９にて「破損」を選択した場合も、「キズ」や「汚れ」を選択した場合と同様に、破損の程度が異なる複数の画像が表示され、入居者は、これらの複数の画像の中から、退去する物件内の実際の破損の程度と同程度と思われる画像を選択することができる。
【００４０】
ステップＳ１１にて選択された、キズ、汚れ、破損の程度を示す画像に応じて、入居者が退去時に負担する費用も変わる。例えば、９段階のキズの程度が異なる画像を登録しておき、入居者が選択した画像が、キズが大きいものであるほど、退去時に負担する費用は高額となる。汚れ、破損についても、同様に、その汚れ、破損の程度が大きいものであるほど、退去時に負担すべき費用を高額とすることができる。この場合、キズの程度の比較的小さい３つの画像、キズの程度が中程度の３つの画像、キズの程度が大きい３つの画像といったように３つに分類をし、同じ分類の画像を選択した場合は、退去時に負担する費用が同じになるようにしてもよい。
【００４１】
ステップＳ１１にて、キズ、汚れ又は破損の程度を入力すると、そのキズ、汚れ、破損が、退去する物件のどの部屋のものであるかの入力を求めるメッセージが表示される。入居者は、入居者端末１を操作して、ステップＳ１１にて入力したキズ、汚れ又は破損が、どの部屋のものであるかを入力する（ステップＳ１２）。入居者端末１の表示画面には選択肢として、例えば、「玄関」、「キッチン」、「リビングルーム」、「バス／トイレ」、「クローゼット」、「洋間１」、「洋間２」が表示され、入居者はこれらの選択肢から回答を選択することができる。
【００４２】
なお、退去の対象となっている物件に応じて、入居者端末１の表示画面に選択肢として表示される部屋についての項目が自動的に変更されるような構成とすることもできる。ステップＳ１２にて、入力された回答はサーバ装置２へ送信され、サーバ装置２のＲＡＭ、ストレージ部等の記憶手段に記憶される。
【００４３】
ステップＳ１２にて、ステップＳ１１にて入力したキズ、汚れ又は破損が、どの部屋のものであるかを入力すると、そのキズ、汚れ、破損が、その部屋のどの個所のものであるかの入力を求めるメッセージが表示される。入居者は、入居者端末１を操作して、ステップＳ１１にて入力したキズ、汚れ又は破損が、ステップＳ１２にて選択した部屋のどの個所のものであるかを入力する（ステップＳ１３）。入居者端末１の表示画面には選択肢として、例えば、「天井／壁」、「床」、「その他」が表示され、入居者はこれらの選択肢から回答を選択することができる。ステップＳ１３にて、入力された回答はサーバ装置２へ送信され、サーバ装置２のＲＡＭ、ストレージ部等の記憶手段に記憶される。
【００４４】
ステップＳ１３にて、ステップＳ１１にて入力したキズ、汚れ又は破損が、部屋のどの個所のものであるかを入力すると、そのキズ、汚れ又は破損をしている個所の画像データを送信するように求めるメッセージが表示される。入居者は、入居者端末１を操作して、画像データをサーバ装置２へ送信する（ステップＳ１４）。入居者端末１から送信される、キズ、汚れ又は破損についての画像データは、入居者端末１のカメラ機能により予め撮影され、保存されたものを用いてもよく、本アプリケーションプログラムの実行中にカメラ機能を起動し、撮影したものを用いることもできる。送信された画像データは、サーバ装置２のＲＡＭ、ストレージ部等の記憶手段に記憶される。
【００４５】
なお、この実施の形態では、物件内で発生したキズ、汚れ、破損について、入居者から退去支援システムに報告をするための処理として、ステップＳ９〜Ｓ１４の処理を実行している。このうち、ステップＳ１１にて、事前に登録されているキズ、汚れ、破損の程度が異なる複数の画像を選択し、さらに、ステップＳ１４にて、そのキズ、汚れ、破損についての画像データをサーバ装置２へ送信することとしたが、ステップＳ１１を省略して、ステップＳ９、Ｓ１２、Ｓ１３及びＳ１４のみを実行することも可能である。
【００４６】
ステップＳ１１〜Ｓ１４の処理が終了すると、ステップＳ９に戻り、再度、入居者端末１の表示画面には、キズ、汚れ又は破損に関する情報の入力を求めるメッセージが表示される。既に、ステップＳ１１〜Ｓ１４にて入力したキズ、汚れ、破損以外にも、キズ、汚れ、破損がある場合は、残りのキズ、汚れ、破損についても、ステップＳ９〜Ｓ１４の処理を繰り返して実行する。入居者は、すべてのキズ、汚れ、破損についての入力を終えた段階で、ステップＳ９にて、入居者端末１の表示画面に表示された「無し」の選択肢を選択する。
【００４７】
ステップＳ９にて「無し」の選択肢が選択されると（ステップＳ１０にてＮｏ）、ステップＳ９〜１４までの繰り返し処理は終了され、入居者端末１から送信された情報をもとに、サーバ装置２にて退去費用が算定される（ステップＳ１５）。
【００４８】
算定された退去費用は、確定した退去費用ではなく、暫定的な見積もりとすることができる。費用の精算以外の退去手続きが完了した後、管理会社又は施工会社のいずれかの担当者が、退去の対象となる物件を後日訪れ、入居者が入力した物件の状態を確認する。退去支援システムを利用して入居者から報告された、物件内のキズ、汚れ、破損等の情報と、実際の物件内の状態が異なっているような場合は、実際の物件内の状態にあわせて、再度、退去費用の算定を行うこともできる。
【００４９】
算定された退去費用については、入居者端末１に送信され、入居者端末１の表示画面に表示される（ステップＳ１６）。これらのステップＳ１〜Ｓ１６の処理を通して、入居者は、退去に必要な費用を知ることができるだけでなく、管理者等の立会いのもと、物件の引き渡しを行うことなく、費用の支払い以外の退去の手続きを完了することができる。
【００５０】
次に、本発明の退去支援システムにおける入居者端末１の表示画面１９について説明する。図５は、本発明の実施の形態にかかる入居者端末の表示画面の一例を示す図である。図５は、ステップＳ５の居住年数の入力、及び、Ｓ６の設備の不具合についての入力を実行する際の表示画面を示すものである。ステップＳ４にて、入居者により物件の住所が入力されると、質問者マーク３１ａとともに、質問３２ａ及び選択肢３３ａが表示される。質問３２ａとして「居住年数を教えて下さい」と表示される。選択肢３３ａとしては「２年未満」、「２年〜４年未満」、「４年〜６年未満」、「６年以上」が表示される。入居者は、これらの選択肢３３ａのうちのいずれかを選択することができる。入居者が選択肢３３ａのうちのいずれかを選択すると、選択された回答が表示される。
【００５１】
入居者が、選択肢３３ａのうち「２年未満」を選択すると、回答３４ａとして「２年未満」が表示される。回答３４ａが表示された後、質問者マーク３１ｂとともに、質問３２ｂ及び選択肢３３ｂが表示される。質問３２ｂとして「設備の不具合がありますか」と表示される。選択肢３３ｂとしては、「靴箱」、「浴室乾燥機」、「洗濯機」、「エアコン」、「クローゼット」、「不具合なし」が表示される。入居者は、これらの選択肢３３ｂのうちのいずれかを選択することができる。入居者が選択肢３３ｂのうちのいずれかを選択すると、選択された回答が表示される。入居者が、選択肢３３ｂのうち「浴室乾燥機」を選択すると、回答３４ｂとして「浴室乾燥機」が表示される。
【００５２】
図５では、ステップＳ５の居住年数の入力、及び、Ｓ６の設備の不具合についての入力を実行する際の表示画面を示したが、ステップＳ２〜Ｓ１４の各ステップに応じた質問やメッセージ、選択肢が表示され、入居者が、入居者端末１を操作して、表示された質問、メッセージに対して回答を行うと、次の質問、メッセージ又選択肢が表示される。
【００５３】
次に、ステップＳ１５における費用算定処理について、説明をする。図６は、本発明の実施の形態にかかる退去支援システムにおける費用算定処理のフローチャートを表す図である。まず、ステップＳ９〜Ｓ１４において、入居者端末１から送信された複数のキズ、汚れ、破損に関する情報のそれぞれについて、費用テーブルをもとに、次の入居者に引き渡すことができる状態にするための補修費用を算定する（ステップＳ２１）。
【００５４】
費用テーブルは、物件内の状態と、該状態から次の入居者に引き渡すことができる状態にするための費用とを関連付けて記憶するものである。費用テーブルは、サーバ装置２のＲＡＭ、ストレージ部等に設定されている。また、費用テーブルは、１種類のみが設定されているのではなく、玄関、キッチン、リビングルーム、バス／トイレ、クローゼット、洋間、和室などの部屋の種類毎に異なる複数の費用テーブルが設けられている。同じ部屋であっても、天井、壁、床などの部屋の補修が必要な個所毎に異なる複数の費用テーブルが設けられている。さらに、同じ部屋の種類で、且つ、同じ個所であっても、キズ、汚れ、破損などの不具合の種類毎に異なる複数の費用テーブルが設けられている。つまり、費用テーブルは、部屋の種類、部屋の補修が必要な個所及び不具合の種類に応じて、異なる複数の費用テーブルが設定されている。
【００５５】
これらの費用テーブルでは、物件内のキズ、汚れ又は破損の状態と、これらの不具合のある状態から次の入居者に入居者に引き渡すことができる状態にするための補修費用とが関連付けて記憶されている。例えば、ステップＳ１１において、キズ、汚れ又は破損の程度を示す９段階の画像が選択できる場合であれば、費用テーブルにて、それらの各段階に応じた補修費用が設定されている。
【００５６】
図７は、本発明の実施の形態にかかる費用テーブルの一例を示す図である。費用テーブル４０は、キズの程度４１と、そのキズを補修するための費用４２とを関連付けて記憶するものである。図７におけるキズの程度４１の「１」〜「９」の数字は、例えば、ステップＳ１１にて選択されるキズの画像とそれぞれ対応するものであり、数字が小さいほど、キズの程度は小さくなる。図７の費用テーブル４０によれば、キズの程度の比較的小さい第１〜３段階は同じ額が設定され、キズの程度が中程度の第４〜６段階も同じ額が設定されており、さらに、キズの程度が大きい第７〜９段階でも同じ額が設定されている。例えば、ステップＳ１１において、第４段階のキズがあるとして入力され、サーバ装置へ送信された場合は、その費用は「５，０００円」となる。
【００５７】
なお、費用テーブル４０は、図７のように３段階ごとに同じ費用４２が設定されているものではなく、９段階のすべてにおいて異なる費用４２が設定されていてもよい。また、これらの費用テーブル４０にて設定される費用４２は、単位面積当たりの費用であってもよい。この場合、単位面積当たりの費用に、補修の必要な部屋の床、壁又は天井の面積を乗じることで、補修費用が算定される。
【００５８】
ステップＳ２１にて、入居者端末１から送信された複数のキズ、汚れ、破損に関する情報のそれぞれについて、補修費用を算定した後、算定された費用を合算する（ステップＳ２２）。
【００５９】
なお、同じ部屋の同じ個所に複数のキズがある場合は、この部屋のこの箇所に１つのキズのみがあるものとして、費用として特定することができる。複数のキズを補修する場合であっても、それが同じ部屋の同じ箇所である場合は、補修に必要な労力は変わらないからである。同様に、同じ部屋の同じ個所に複数の汚れがある場合は、この部屋のこの箇所に１つの汚れのみがあるものとして、費用として特定することができる。また、同様に、同じ部屋の同じ個所に複数の破損がある場合は、この部屋のこの箇所に１つの破損のみがあるものとして、費用として特定することができる。
【００６０】
また、同じ部屋の同じ個所に複数のキズがある場合、それらのキズの中で最も高額の費用を、その部屋のその箇所を補修するための費用として特定してもよい。同様に、同じ部屋の同じ個所に複数の汚れがある場合は、それらの汚れの中で最も高額な費用を、その部屋のその箇所を補修するための費用として特定してもよく、同じ部屋の同じ個所に複数の破損がある場合は、それらの破損の中で最も高額の費用を、その部屋のその箇所を補修するための費用として特定してもよい。さらには、同じ部屋の同じ個所にキズ、汚れ及び破損のいずれかが複数ある場合は、それらのキズ、汚れ及び破損の中で最も高額の費用を、その部屋のその箇所を補修するための費用として特定してもよい。
【００６１】
一つの箇所を補修するための労力は、キズ、汚れ、破損が１つであっても、複数であっても、大きく変わらないためである。この場合、ステップＳ２１では、物件内の部屋毎及び／又は部屋の所定の個所毎に、キズ、汚れ、破損を補修するための費用が算定され、ステップＳ２２では、算定された物件内の部屋毎及び／又は部屋の所定の個所毎の補修費用が合算される。
【００６２】
次に、ステップＳ２２にて合算して得られたキズ、汚れ及び破損の補修費用だけでなく、喫煙によるクリーニング費及びクロス張替費の加算、不具合のある設備の修繕費の加算、未払いの家賃を加算、入居者に返還する敷金の減算など、他の費用の加算又は減算が行われ（ステップＳ２３）、退去のための清算費用が算定されることになる。なお、入居者が原状回復特約付きの家賃保証に入っている場合は、原状回復費用が代位代弁されるため、算定される清算費用から家賃、クリーニング費・クロス張替費、入居者の過失による補修費、家賃等の全部又は一部を除くことができる。
【００６３】
なお、上で述べたステップＳ２１〜Ｓ２３では、ステップＳ１１にて選択された、キズ、汚れ、破損の程度を示す画像に応じて、キズ、汚れ、破損を補修するための費用を算定する構成としているが、ステップＳ１４にて、入居者端末１からサーバ装置２へ送信された画像データをもとに、キズ、汚れ、破損を補修するための費用を算定するような構成とすることができる。この場合、サーバ装置２において、ステップＳ１４にてサーバ装置２へ送信された画像データを画像解析し、キズ、汚れ又は破損の程度が費用テーブル４０のいずれの段階のものであるかを特定することで、補修費用を算定することができる。また、画像解析は、ディープラーニングにより機械学習をしたプログラムにより実行される構成としてもよい。
【００６４】
次に、本発明の退去支援システムにおける、入居者端末１により送信された物件内の状態に関する情報が、適切なものであるか否かの判定処理について、説明をする。図８は、本発明の実施の形態にかかる退去支援システムにおける判定処理のフローチャートを表す図である。
【００６５】
ステップＳ２〜Ｓ１４の処理を通して、物件内の状態に関する情報をサーバ装置２にて受信すると、サーバ装置２にて、費用の精算以外の退去の手続きが完了したことが登録される。費用の精算以外の退去の手続きが完了した後、管理者又は施工者は、退去された後の物件に訪れ、入居者端末１から送信された物件内の状態についての情報が、現実の物件内の状態と合致しているか否か、或いは、入居者端末１から送信された物件内の状態が、現実の物件内の状態よりも良い状態を示すものではないかを確認する。
【００６６】
管理者が管理者端末４にて、専用のアプリケーションプログラムを起動し、サーバ装置２へアクセスすることで、退去支援システムにログインをする、或いは、施工者が施工者端末５にて、退去支援システムにログインをすると（ステップＳ３１）、管理者端末４又は施工者端末５は、入居者端末１にて入力され、サーバ装置２へ送信された物件内の状態に関する情報について、サーバ装置２から管理者端末４又は施工者端末５へ送信するよう、送信要求をする（ステップＳ３２）。サーバ装置２にて送信要求２を受信する（ステップＳ３３）と、サーバ装置２から管理者端末４又は施工者端末５へ、物件内の状態に関する情報が送信される（ステップＳ３４）。
【００６７】
管理者端末４又は施工者端末５にて、物件内の状態に関する情報を受信すると（ステップＳ３５）、受信した物件内の状態に関する情報を、表示画面に表示する（ステップＳ３６）。より具体的には、入居者が報告した物件内の状態に関する情報として、ステップＳ６にて入力された設備の不具合の有無、ステップＳ７にて入力された喫煙の有無、ステップＳ８にて入力されたペットの飼育の有無、ステップＳ９〜Ｓ１４にて入力された、入居者の過失により発生したキズ、汚れ又は破損などの情報が、サーバ装置２から送信され、管理者端末４又は施工者端末５の表示画面に表示される。
【００６８】
管理者又は施工者は、表示画面に表示された物件内の状態に関する情報と、実際の物件内の状態とを比較し、入居者端末１から送信された物件内の状態についての情報が、所定の条件を満たすか（つまり、現実の物件内の状態と合致しているか、或いは、入居者端末１から送信された物件内の状態が、現実の物件内の状態よりも良い状態を示すものではないか）について確認をする。その結果、管理者又は施工者は、所定の条件を満たしているか否かの判定の結果を、管理者端末４又は施工者端末５に入力する（ステップＳ３７）。入力された判定の結果は、サーバ装置２へ送信される（ステップＳ３８）。次に、ステップＳ３８にて送信された所定の条件を満たすか否かの判定の結果を、サーバ装置２にて受信する（ステップＳ３９）。
【００６９】
なお、ステップＳ３２〜Ｓ３９では、管理者又は施工者が、入居者端末１から送信された物件内の状態についての情報が所定の条件を満たすかを判定し、管理者端末４又は施工者端末５に入力し、サーバ装置２へ送信する構成としたが、以下のような構成とすることができる。
【００７０】
退去支援システムによる退去手続きが完了した後、管理者又は施工者が、物件内のキズ、汚れ又は破損を確認する。管理者又は施工者は、管理者端末４又は施工者端末５のカメラ機能を起動し、キズ、汚れ又は破損を撮影し、得られた画像データをサーバ装置２に送信する。サーバ装置２では、送信された画像データをもとに、入居者端末１により送信された物件内の状態に関する情報が、所定の条件を満たすか否かを判定することができる。例えば、管理者端末４又は施工者端末５から送信された画像データについて画像解析を行い、ステップＳ１１にて選択された画像データと照合することで、所定の条件を満たすか否かの判定を行う。
【００７１】
入居者端末１からサーバ装置２へ送信された物件内の状態に関する情報が、前記所定の条件を満たすものである場合（ステップＳ４０にてＹＥＳ）は、入居者端末１により物件内の状態に関する情報が入力された時、或いは、サーバ装置２に送信された時が、入居者の退去時に設定される（ステップＳ４１）。一方、入居者端末１からサーバ装置２へ送信された物件内の状態に関する情報が、前記所定の条件を満たさないものである場合（ステップＳ４０にてＮＯ）は、退去の申し込みをした際に設定した退去日のままとなる。
【００７２】
次に、サーバ装置２では、設定された退去時をもとに、入居者が管理会社へ支払うべき費用、或いは、管理者が入居者に返還すべき敷金等の精算額の算定を行う（ステップＳ４２）。以上により、ステップＳ３１〜Ｓ４２による一連の処理は、終了する。
【００７３】
このような構成とすることにより、退去の申し込みをした際に設定した退去日よりも早くに、入居者端末１からサーバ装置２へ物件内の状態に関する情報を送信して、退去の手続きが完了した場合は、退去日が早まることになる。通常、賃貸物件の家賃は、月ごとの家賃が定められており、月の途中で退去する場合は、日割りで家賃の計算をすることになる。退去日が早まることで、日割りで支払いを求められる家賃の額が低くなる。つまり、入居者は、物件内の状態に関する情報として、虚偽の情報を入力せずに、正確な情報を入力することで、家賃の精算のもととなる退去日を早めることができる。
【符号の説明】
【００７４】
１  入居者端末、２  サーバ装置、３  通信ネットワーク、４  管理者端末
５  施工者端末、１１  制御部、１２  ＲＡＭ、１３  ストレージ部
１４  グラフィック処理部、１５  通信インタフェース、１６  インタフェース部
１７  外部メモリ、１８  表示部、１９  表示画面、２１  制御部、２２  ＲＡＭ
２３  ストレージ部、２４  通信インタフェース、３１  質問者マーク
３２  質問、３３  選択肢、３４  回答、４０  費用テーブル
４１  キズの程度、４２  費用
【図１】
0006968462.tif 000002
【図２】
0006968462.tif 000003
【図３】
0006968462.tif 000004
【図４】
0006968462.tif 000005
【図５】
0006968462.tif 000006
【図６】
0006968462.tif 000007
【図７】
0006968462.tif 000008
【図８】
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