【手続補正書】
【提出日】平成20年4月3日(2008.4.3)
【手続補正１】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】特許請求の範囲
【補正方法】変更
【補正の内容】
【特許請求の範囲】
【請求項１】
地価を評価するシステムであって、
所定の評価価格決定要因に応じて所定地域内の各対象地の一次評価値を算出する一次評価手段と、
当該各対象地の当該価格決定要因及び当該一次評価手段による当該一次評価値を記憶するデータベースと、
当該データベースから抽出条件に合致する一次評価結果を抽出する抽出手段と、
当該抽出手段の抽出結果を表示する表示手段と、
オペレータの指示に従い所望の一次評価結果を調整する調整手段
とを具備することを特徴とする地価評価システム。
【請求項２】
当該抽出手段は、連続する複数の路線を指定する第１抽出モードと、所望の状況類似地区内を指定する第２抽出モードと、隣接する状況類似地区の境界付近を抽出する第３抽出モードを具備する請求項１に記載の地価評価システム。
【請求項３】
当該抽出手段は、当該第３抽出モードでは、隣接する状況類似地区の境界線の幅、及び、隣接する路線間の距離に従い、隣接する状況類似地区間の境界付近にあって互いに隣接する路線を決定する請求項２に記載の地価評価システム。
【請求項４】
当該表示手段は、当該抽出手段により抽出される当該一次評価結果をその評価価格決定要因とともに対比的に表示する請求項１に記載の地価評価システム。
【請求項５】
当該表示手段は、関連する複数の一次評価結果を並置して表示し、各一次評価結果について、当該評価価格決定要因の内、プラス値を持つ要因とその値を上方向に積層して表示すると共に、マイナス値を持つ要因とその値を下方向に積層して表示する請求項４に記載の地価評価システム。
【請求項６】
当該調整手段が、オペレータの入力に応じた調整係数を当該一次評価値に乗算する請求項１に記載の地価評価システム。
【請求項７】
当該調整手段が、オペレータの指示に従う当該一次評価値の調整量を当該所定の価格決定要因の内の指定の要因に割り振る請求項１に記載の地価評価システム。
【請求項８】
当該地価が路線価である請求項１に記載の地価評価システム。
【請求項９】
地価を評価する方法であって、
所定の評価価格決定要因に応じて所定地域内の各対象地の一次評価値を算出し、当該各対象の当該価格決定要因及び当該一次評価手段による当該一次評価値をデータベースに格納する一次評価ステップと、
当該データベースから抽出条件に合致する一次評価結果を抽出し、検証し、調整する抽出・検証・調整ステップ
とを具備することを特徴とする地価評価方法。
【請求項１０】
当該抽出・検証・調整ステップが、
連続する複数の路線に対する当該一次評価値を検証・調整する連続路線検証・調整ステップと、
状況類似地区内の当該一次評価値を検証・調整する状況類似地区内検証・調整ステップと、
隣接する当該状況類似地区の境界付近における当該一次評価値を検証・調整する境界検証・調整ステップ
とを具備する請求項９に記載の地価評価方法。
【請求項１１】
当該境界検証・調整ステップが、隣接する状況類似地区の境界線の幅及び隣接する路線間の距離に従い、隣接する状況類似地区間の境界付近にあって互いに隣接する路線を抽出するステップを具備する請求項１０に記載の地価評価方法。
【請求項１２】
更に、所望の複数の当該一次評価結果をその評価価格決定要因とともに対比的に表示する対比表示ステップを具備する請求項９に記載の地価評価方法。
【請求項１３】
当該対比表示ステップは、関連する複数の一次評価結果を並置して表示し、各一次評価結果について、当該評価価格決定要因の内、プラス値を持つ要因とその値を上方向に積層して表示すると共に、マイナス値を持つ要因とその値を下方向に積層して表示する請求項１２に記載の地価評価方法。
【請求項１４】
当該地価が路線価である請求項９に記載の地価評価方法。
【請求項１５】
地価の評価を補助するシステムであって、
所定の評価価格決定要因に応じて評価される複数の対象地の評価値を当該各対象地の当該価格決定要因と共に記憶するデータベースと、
当該データベースから抽出条件に合致する評価結果を抽出する抽出手段と、
当該抽出手段により抽出される当該評価結果をその評価価格決定要因とともに対比的に表示する表示手段と、
オペレータの指示に従い所望の対象地の評価結果を調整する調整手段
とを具備することを特徴とする地価評価補助システム。
【請求項１６】
当該抽出手段は、連続する複数の路線を指定する第１抽出モードと、所望の状況類似地区内を指定する第２抽出モードと、隣接する状況類似地区の境界付近を抽出する第３抽出モードを具備する請求項１５に記載の地価評価補助システム。
【請求項１７】
当該抽出手段は、当該第３抽出モードでは、隣接する状況類似地区の境界線の幅、及び、隣接する路線間の距離に従い、隣接する状況類似地区間の境界付近にあって互いに隣接する路線を決定する請求項１６に記載の地価評価補助システム。
【請求項１８】
当該表示手段は、関連する複数の一次評価結果を並置して表示し、各一次評価結果について、当該評価価格決定要因の内、プラス値を持つ要因とその値を上方向に積層して表示すると共に、マイナス値を持つ要因とその値を下方向に積層して表示する請求項１５に記載の地価評価補助システム。
【請求項１９】
当該調整手段が、オペレータの入力に応じた調整係数を当該一次評価値に乗算する請求項１５に記載の地価評価補助システム。
【請求項２０】
当該調整手段が、オペレータの指示に従う当該一次評価値の調整量を当該所定の価格決定要因の内の指定の要因に割り振る請求項１５に記載の地価評価補助システム。
【請求項２１】
当該地価が路線価である請求項１５に記載の地価評価補助システム。
【手続補正２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０００６
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０００６】
固定資産税評価での価格決定要因は、大きく、街路条件、交通・接近条件、環境条件及び行政的条件の４条件に区分される。街路条件は、接する道路の幅員、その歩道の有無、幹線道路・県道・主要地方道の区別、及び道路の形態（通り抜けの可否）等からなる。交通・接近条件は、最寄り駅までの距離、バス停までの距離、幹線道路までの距離、地区中心までの距離、及び小学校までの距離等からなる。環境条件は、下水道の有無、周辺の土地利用状況、地勢、嫌悪施設の有無と距離、建物立地の状況及び自然環境などからなる。行政的条件は、都市計画法の指定状況、容積率及び防火地域の指定などからなる。
【手続補正３】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１４
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１４】
【課題を解決するための手段】
本発明に係る地価評価システムは、地価を評価するシステムであって、所定の評価価格決定要因に応じて所定地域内の各対象地の一次評価値を算出する一次評価手段と、当該各対象地の当該価格決定要因及び当該一次評価手段による当該一次評価値を記憶するデータベースと、当該データベースから抽出条件に合致する一次評価結果を抽出する抽出手段と、当該抽出手段の抽出結果を表示する表示手段と、オペレータの指示に従い所望の一次評価結果を調整する調整手段とを具備することを特徴とする。
【手続補正４】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１６
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１６】
好ましくは、当該抽出手段は、連続する複数の路線を指定する第１抽出モードと、所望の状況類似地区内を指定する第２抽出モードと、隣接する状況類似地区の境界付近を抽出する第３抽出モードを具備する。これにより段階的な調整を行え、より妥当性のある結論を導き出すことができる。
【手続補正５】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１７
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１７】
好ましくは、当該抽出手段は、当該第３抽出モードでは、隣接する状況類似地区の境界線の幅、及び、隣接する路線間の距離に従い、隣接する状況類似地区間の境界付近にあって互いに隣接する路線を決定する。これにより、隣接する状況類似地区間の境界付近で隣接する路線を的確に検出できる。
【手続補正６】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２１
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２１】
本発明に係る地価評価方法は、地価を評価する方法であって、所定の評価価格決定要因に応じて所定地域内の各対象地の一次評価値を算出し、当該各対象の当該価格決定要因及び当該一次評価手段による当該一次評価値をデータベースに格納する一次評価ステップと、当該データベースから抽出条件に合致する一次評価結果を抽出し、検証し、調整する抽出・検証・調整ステップとを具備することを特徴とする。
【手続補正７】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２３
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２３】
当該境界検証・調整ステップは、隣接する状況類似地区の境界線の幅及び隣接する路線間の距離に従い、隣接する状況類似地区間の境界付近にあって互いに隣接する路線を抽出するステップを具備する。これにより、隣接する状況類似地区間の境界付近で隣接する路線を的確に検出できる。
【手続補正８】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２６
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２６】
本発明に係る地価評価補助システムは、地価の評価を補助するシステムであって、所定の評価価格決定要因に応じて評価される複数の対象地の評価値を当該各対象地の当該価格決定要因と共に記憶するデータベースと、当該データベースから抽出条件に合致する評価結果を抽出する抽出手段と、当該抽出手段により抽出される当該評価結果をその評価価格決定要因とともに対比的に表示する表示手段と、オペレータの指示に従い所望の対象地の評価結果を調整する調整手段とを具備することを特徴とする。これにより、抽出条件に合致する対象地を抽出し、その評価値とその要因を対比的にオペレータに表示するので、オペレータは、評価の妥当性、調整の必要性と程度を容易に判断することができるようになる。
【手続補正９】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２７
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２７】
好ましくは、当該抽出手段は、連続する複数の路線を指定する第１抽出モードと、所望の状況類似地区内を指定する第２抽出モードと、隣接する状況類似地区の境界付近を抽出する第３抽出モードを具備する。これにより段階的な調整を行え、より妥当性のある結論を導き出すことができる。
【手続補正１０】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２８
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２８】
好ましくは、当該抽出手段は、当該第３抽出モードでは、隣接する状況類似地区の境界線の幅、及び、隣接する路線間の距離に従い、隣接する状況類似地区間の境界付近にあって互いに隣接する路線を決定する。これにより、隣接する状況類似地区間の境界付近で隣接する路線を的確に検出できる。
【手続補正１１】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００３５
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００３５】
オペレータは、評価対象の路線番号、価格決定要因、従前路線価格及び相続税路線価格を評価装置１４に入力する。評価装置（ソフトウエア）１４は、法定されている評価基準に従い、その入力情報に基準価格データベース１０の情報及び価格決定要因テーブル１２を適用して、その評価対象地の評価点及び評価価格を算定する（Ｓ１）。なお、評価点は、評価対象地の価格を基準地の評価価格に対する乗数として点数化したものであり、基準対象地の評価価格にその評価点を乗算すると、その評価対象地の評価価格が得られる。手順としては、基準地との対比上で、各価格決定要因の比較から、基準地の評価点を１００としたときの評価対象地の評価点を算出し、得られた評価点を基準地の評価価格に乗算して、評価対象地の評価価格を算定する。従って、評価点は、基準地の価格に対して相対的な評価対象地の評価価格を示すものといえる。
【手続補正１２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００６２
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００６２】
図３、図４及び図６では、全ての調整を終了してから、調整結果をデータベース（コピー）１８に書き込んでいるが、個々の路線の調整の都度、データベース（コピー）１８に暫定的に反映させ、他の路線の検証の際に、その暫定調整結果を利用するようにしてもよい。
【手続補正１３】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００６８
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００６８】
例えば、境界検証において、路線番号１２３４５の路線が対象路線、路線番号２３４５６の路線が隣接路線、路線番号３２３３４の路線が参照路線である。対象路線（路線番号１２３４５）に対する価格均衡補正値９９（％）は、連続路線検証又は状況類似地区内検証による調整の結果、調整係数２０として導入されたものであり、境界検証で隣接路線（路線番号２３４５６）及び参照路線（路線番号３２３３４）との対比より更に調整され得る。上述の計算例からも分かるように、ここでは、調整係数は、価格決定要因から計算される比準率計を修整する乗算係数として導入されている。これにより、調整量を定量的に把握できる。