(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
三階層の住戸を、少なくとも中間階に設けられ階層空間を二分割できる着脱可能な間仕切り壁と、各上下階層間を封鎖するための、前記二分割した一方の中間階の階層空間とその上階の階層空間との間、及び、前記二分割した他方の中間階の階層空間とその下階の階層空間との間を含む前記上下階層間の複数箇所において部分的に着脱可能な天井スラブと、該天井スラブを取り外した部分に設けられ、上下階層間を連結する着脱可能な複数の昇降手段と、外壁に設けられ、出入り口を構成する着脱可能な玄関とを備えて構成し、
上記天井スラブの全面封鎖により上記住戸をその各階層からなる３つの小割り住戸に分割可能とし、かつ、
前記間仕切壁を設置することにより前記中間階の階層空間を二分割し、前記二分割した一方の中間階の階層空間とその上階の階層空間との間、及び、前記二分割した他方の中間階の階層空間とその下階の階層空間との間の天井スラブを部分的に取り外すとともに、その他の上下階層間の天井スラブを全面封鎖し、前記天井スラブを取り外した部分に上下階層間を連結するように前記昇降手段を設置することにより、前記二分割した一方の中間階の階層空間及びその上階の階層空間からなる小割り住戸と、前記二分割した他方の中間階の階層空間及びその下階の階層空間からなる小割り住戸とに分割可能としたことを特徴とする住戸システム。
【請求項２】
前記間仕切壁は、着脱可能であるとともに適宜位置へ移動して固設可能に設けられていることを特徴とする請求項１に記載の住戸システム。
【請求項３】
前記外壁の外方に、上層に位置する前記小割り住戸に達する外階段が備えられていることを特徴とする請求項１または２に記載の住戸システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、自宅用と賃貸用の空間比率を自由に変更することができる多世代居住・資産活用型住宅の実現を可能とする住戸システムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
従来の集合住宅では、一住戸は、容易には撤去不可能な外壁や界壁、界床などで完全に仕切られて、独立した住空間として構築されている。この点は、戸建て住戸でも同様であって、住空間を変更するために増築や改築をするとなると、補修などとは異なり相当大掛かりなものとなって、費用も嵩む。
【０００３】
【発明が解決しようとする課題】
上述した従来の集合住宅のデザインは、ターゲットとする顧客層を選定するとか、あるいは顧客が選択しやすい物件を提供するようにしていて、購入時における顧客のライフスタイル（生活形態）やライフステージ（年齢や家族構成など）には対応できても、長期間多世代にわたりそれぞれの世代のライフスタイルやライフステージに応じて住空間をフレキシブルに変更可能としながら快適に居住でき、かつ余剰空間の資産運用までを可能とする設計思想はなかった。
【０００４】
特に、集合住宅では、購入時点でのライフスタイルやライフステージに着目して物件を選択する傾向にあるが、上述したように従来の集合住宅にあっては、住空間の変更に融通が利かないため、多世代にわたって居住する場合、小規模なリフォームは可能であっても、変化する顧客のライフステージやライフスタイルのニーズに応じて大幅な住空間の変更が必要となった場合には、住み替えなどを余儀なくされる。さらに、集合住宅は、居住しながら、ライフステージの変化に従って発生する余剰空間を賃貸に供するなどの、住空間を資産として有効に活用できる構造にはなっていない。
【０００５】
この点を具体的実情に沿って説明すると、マンションなどの集合住宅の場合、通常、購入時点の状況に見合う物件を購入することが多いため、その後の住空間に対する要求を満たすためには、引っ越しなどが必要になる。図５に示すように、世帯主が２５歳〜３５歳で、家族２〜５人の世帯が、家族規模に見合った都市近郊のマンションａを購入したと仮定する（（ａ）参照）。３５歳〜５５歳では、親との同居を考えると家族が４〜６人に増えてより広い住空間が必要になることから、郊外の広いマンションｂへの引っ越しを余儀なくされる（（ｂ）参照）。５５歳〜７０歳では、親もなくなり、子供も独立したため、二人暮らしとなり広い住空間をもてあますことになる（（ｃ）参照）。７０歳〜８５歳では便利な都市近郊に移りたくても、郊外のマンションは資産価値が低く、買い替えが難しい（（ｄ）参照）。
【０００６】
また、戸建て住宅の場合は、通常、郊外の物件を購入することとなるため、次のように想像される。図６に示すように、世帯主が２５歳〜３５歳で、家族２〜５人の世帯が、将来の必要住空間の増加を想定して、郊外の一戸建て住宅ｃを購入したと仮定する（（ａ）参照）。３５歳〜５５歳では、親との同居を考えると家族が４〜６人に増えるため、二世帯住宅に増築ｄする（（ｂ）参照）。５５歳〜７０歳では、親もなくなり、子供も独立したため、二人暮らしとなり広い住空間をもてあますことになる（（ｃ）参照）。７０歳〜８５歳では修繕の必要性も多くなり、ますます大きな住空間をもてあますことになる（（ｄ）参照）。
【０００７】
すなわち、従来の一住戸はその設計思想も含めて、多世代にわたって多様に変化する居住者数の増減に対応して住空間の量を増減変化させることはできず、仮に余分な住空間ができても、居住したままで、独立した新たな住空間を創り出すことが困難であって資産活用を目的とした賃貸などへの利用が難しく、このためライフステージに合わせた有効な資産運用を行うことができなかった。
【０００８】
また、ライフスタイルやライフステージの変化に対応させて、余剰な住空間を利用して吹き抜けなどの快適空間を創り出したり、階数を減らして階高を上げて住空間の形態を変化させることなども不可能である。さらに、若年層が将来のライフステージに合わせて余剰空間を含めて予め購入することは、資金的な負担が大きくてできない。また、核家族に適した集合住宅には余分な住空間はなく、二世帯住宅にすることも無理であった。
【０００９】
これらのことに対応するためには、従来型の住戸、特に集合住宅では、住み替えを考慮せざるを得ず、場合によっては戸建てを選択せざるを得なかった。こういった理由から、一般的には集合住宅の購入自体を控える理由になり、集合住宅の企画・販売の推進を妨げる要因にもなっていた。また戸建てであっても必ずしも、ライフスタイルに合わせた住空間の変更や当該住空間の効率的な運用を容易に実現できるものではなかった。
【００１０】
よって、多世代にわたって居住しつつ、同時にライフスタイルやライフステージに応じて、住空間の大規模な変更あるいは賃貸などの資産活用が可能な住戸の案出が望まれている。
【００１１】
本発明は、かかる従来の課題に鑑みて創案されたもので、自宅用と賃貸用の空間比率を自由に変更することができる多世代居住・資産活用型住宅の実現を可能とする住戸システムを提供することを目的とする。
【００１２】
【課題を解決するための手段】
本発明にかかる住戸システムは、三階層の住戸を、少なくとも中間階に設けられ階層空間を二分割できる着脱可能な間仕切り壁と、各上下階層間を封鎖するための、前記二分割した一方の中間階の階層空間とその上階の階層空間との間、及び、前記二分割した他方の中間階の階層空間とその下階の階層空間との間を含む前記上下階層間の複数箇所において部分的に着脱可能な天井スラブと、該天井スラブを取り外した部分に設けられ、上下階層間を連結する着脱可能な複数の昇降手段と、外壁に設けられ、出入り口を構成する着脱可能な玄関とを備えて構成し、上記天井スラブの全面封鎖により上記住戸をその各階層からなる３つの小割り住戸に分割可能とし、かつ、
前記間仕切壁を設置することにより前記中間階の階層空間を二分割し、前記二分割した一方の中間階の階層空間とその上階の階層空間との間、及び、前記二分割した他方の中間階の階層空間とその下階の階層空間との間の天井スラブを部分的に取り外すとともに、その他の上下階層間の天井スラブを全面封鎖し、前記天井スラブを取り外した部分に上下階層間を連結するように前記昇降手段を設置することにより、前記二分割した一方の中間階の階層空間及びその上階の階層空間からなる小割り住戸と、前記二分割した他方の中間階の階層空間及びその下階の階層空間からなる小割り住戸と、に分割可能としたことを特徴とする。
【００１３】
また、前記間仕切壁は、着脱可能であるとともに適宜位置へ移動して固設可能に設けられていることを特徴とする。
【００１４】
さらに、前記外壁の外方に、上層に位置する前記小割り住戸に達する外階段が備えられることを特徴とする。
【００１５】
【発明の実施の形態】
以下に、本発明にかかる住戸システムの好適な実施形態を、添付図面を参照して詳細に説明する。本実施形態にかかる住戸システムは図１に示すように基本的には、三階層の住戸１を、各上下階層間を封鎖するための、部分的に撤去可能な天井スラブ２と、天井スラブ２の撤去部分に設けられ、上下階層間を連結する撤去可能な昇降手段３と、外壁４に設けられ、出入り口を構成する撤去可能な玄関５とを備えて構成し、天井スラブ２の全面封鎖により住戸１を複数の小割り住戸１ａ，１ｂ，１ｃに分割可能とする。階層内には、その階層空間を仕切る壁６が移動自在かつ撤去可能に設けられる。また、外壁４の外方に、上層に位置する小割り住戸に達する外階段（図３中、符号７で示す）が撤去可能に備えられる場合もある。
【００１６】
本実施形態にかかる住戸システムは基本的に一住戸１を対象とし、ライフスタイルに応じた住空間の変更、並びにライフステージに応じた有効な資産活用が可能なように、一住戸１の区画を３層とする。この住戸システムでは、従来周知のさまざまな高耐久の構法、例えばセパレートスケルトンなどを適用し、さらに立体的に住戸区画および住空間を変更することができるように、少なくとも部分的に撤去可能な天井スラブ２、階段やエレベータなどの撤去可能な昇降手段３、外壁４を部分的に撤去した箇所に設けられる撤去可能な玄関５、移動自在かつ撤去可能な壁６を空間構成の基本システムとした多層メゾネットを一住戸単位とする。
【００１７】
図１には、マンションなどの集合住宅の一住戸１もしくは戸建て住宅として、多層、例えば３層のメゾネット住戸とされたものが例示されている。各階層には、一方にバルコニー９が設けられ、反対側に共用廊下８が設けられている。特に集合住宅の場合には、共用廊下８は、図示しない外部共用階段に通じていて、この外部共用階段からも各層に達することができるようになっている。そして各層それぞれに、共用廊下８側からの出入り口が確保されている。この出入り口は、共用廊下８に面していても、階段室への通路に面していてもよい。そして住戸１内では、１階から２階、２階から３階へと各層間に撤去可能な階段や昇降路等の昇降手段３が２箇所備えられている。この昇降手段３の位置は共用廊下８側とバルコニー９側とで互い違いに設けるなど、自由である。この昇降手段３部分の天井スラブ２を封鎖することにより、各階層の住空間の独立性が確保される。これにより、小割り住戸１ａ，１ｂ，１ｃに分割するなどの多様な住戸区画の創出や住空間の変更を可能としている。また、適宜位置へ移動して固設することが可能な壁６が備えられている。
【００１８】
部分的に撤去可能な天井スラブ２とは、上下階層間に位置する梁に固定することが可能で、これにより上下階層間を封鎖するとともに、梁から取り外した天井スラブ部分は、別の場所へ移動して収納しておいたり、あるいは吊り上げ式やパンタグラフ機構で天井側に引き上げて格納できるようになっている。撤去可能な昇降手段３とは、従来周知の取り外し可能な階段、伸縮式の階段、住宅用エレベータなどがあり、取り外した昇降手段３は別の場所へ移動して収納しておいたりすることができる。撤去可能な外壁４およびその撤去部分に取り付け可能な撤去可能な玄関５としては、ユニットバスのように、これらを外壁ユニットや玄関ユニットとして構成して提供するようにし、必要に応じて購入して交換できるようになっている。玄関５は予め取り付けておいて、使用しない形態も含む。
【００１９】
また、階層内で移動自在かつ撤去可能な壁６としては、内壁面に室内の奥行き方向などに沿って適宜間隔を隔てて取付アタッチメントなどを着脱自在に取り付け可能としておき、この取付アタッチメントを介して壁６を固定するようにすればよい。このような構造を備えることにより、一住戸１の区画は図２に示すように、きわめて自由な比率で変更することが可能となる。これにより、購入当初は住空間として大規模なものであっても、ライフステージやライフスタイルに合わせて、不要な空間を賃貸などに活用することができ、引っ越しや増築を行わずに住空間を変更することができて、ライフサイクルコストを軽減することができる。このため、資産価値の高い、都市型の大規模な住宅を購入することが可能となる。
【００２０】
ところで、共用廊下８側の出入り口のつく外壁４位置を住戸１側に引き込んで当該外壁４の外側に外階段７を設置することにより、各層に必ず共用廊下８等が必要になるものではなく、上層に位置する小割り住戸に出入りする経路を容易に確保することができる（図３（ａ）参照）。
【００２１】
これにより、図２に示すように、全階層を一括して自宅用とすることで、最低限の昇降手段３を設置して床面積を最大限に利用したり、さらに昇降手段３の数を増やして回遊性のある住空間を創り出したり、あるいは一部の天井スラブ２を撤去して吹き抜けを創り出すなど、ライフスタイルに合わせた住空間を創成できる（（ａ）参照）。また、一層の小割り住戸を賃貸用としたり、この小割り住戸を二世帯の一方の世帯用として使用することができる（（ｂ）参照）。また、中層を乾式界壁などの壁６で区切って二層メゾネットを二つ創り出すようにし、いずれかを賃貸用に使用したりすることができる。この場合、壁６の位置変更で、中層の区画比率を微妙に変えることもできる（（ｃ）参照）。さらに、２層を別々の賃貸用あるいは一括貸しとするなどの運用を図ることもできる（（ｄ）参照）。
【００２２】
このように本住戸システムでは、一住戸１において、自宅用の自由空間と賃貸用空間とを創出でき、かつそれら空間の比率を自由にかつ簡易に変更することができるという、従来にない優位性がある。
【００２３】
本実施形態にかかる住戸システムによれば、独立空間の多様な可変性が可能となる。そして、一住戸をさまざまに区画することができるので、必要のない空間を小割り住戸として賃貸用にし、これによりローン負担の軽減や老後の生活資金に充てることができる。従ってこの住戸システムにより、多世代居住を目的とする集合住宅購入希望者の趣向、引っ越しや増築を必要とすることなくライフステージやライフスタイルの変化への対応、資金計画、不要となった住空間の活用による多世代にわたる資産活用計画などのニーズに対し、購入者がライフステージなどに合わせた居住空間および賃貸空間の比率を自由に変えられるなど、住戸空間の有効活用ができ、多世代居住資産活用型集合住宅の企画・設計に活用できる。そして、本住戸システムによれば、不要な空間は賃貸として活用することで将来に必要となる空間を先行して購入することができることから、当初から大規模な空間を購入しやすくすることが可能であり、ライフステージやライフスタイルの変化に対応した住空間を得ることができる。
【００２４】
図３に示すように、世帯主が２５歳〜３５歳で、家族２〜５人の世帯が、資産形成を兼ねて本システムにかかる３層の住戸１を購入し、ローンの負担を軽減するために上階は賃貸とする（（ａ）参照）。３５歳〜５５歳では、親との同居のため、全階層を使用する（（ｂ）参照）。５５歳〜７０歳では、親もなくなり、子供も独立したため、二人暮らしとなることから、半分を賃貸として、老後の資金を蓄える（（ｃ）参照）。７０歳〜８５歳では３層を個々に使用することとして、他の２層を賃貸とし、家賃収入を生活資金に充てる（（ｄ）参照）。本システムにかかる一住戸１は、家賃収入による資産形成に資することから、ライフサイクルでは負担を軽減できてゆとりのある住戸を購入したり、都市近郊の収益性の高い立地に建てることができる。
【００２５】
図４は、間口方向にＬ字型断面でメゾネット住戸１を構成し、上下各層に、共用廊下や階段室への通路に通じる玄関５を設け、かつ住戸１内のメゾネット部分に撤去可能に昇降手段３を設けた例を示している。図中、１０は戸境壁である。このような住戸形態にあっては、簡単なリフォームによって、より自由な比率で自在に小割り住戸１ａ〜１ｃを創出することができ、上記実施形態と同様な作用・効果を確保することができる。例えば、全体の居室面積が１６０ｍ２として、これを全部自用としたり（（ａ）参照）、下層に壁６を設置して１２０ｍ２のメゾネットと４０ｍ２のワンルームに分けて、自用および賃貸用の住空間を創り出したり（（ｂ）参照）、あるいは床２を全面的に設置し昇降手段３を撤去して６０ｍ２の上層と１００ｍ２の下層とに分け、自用および賃貸用の住空間を創り出したり（（ｃ）参照）、さらには床２と壁６を設置し昇降手段３を撤去して６０ｍ２のワンルーム２室と４０ｍ２のワンルーム１室を創り出すなど、必要に応じて各種の小割り住戸１ａ〜１ｃに分割することができる。また壁６を移動可能とすることで、さらにバリエーションを増やすことも可能である。また、上下方向の空間の増減だけでなく、水平方向の空間の増減も可能であることから、小割り住戸とした場合に同じ居室面積であっても、上下に階層を重ねるだけのバリエーションよりも水平方向に広げることによって広い空間を形成することができ、さらに空間の使い方の自由度を高めることができる。
【００２６】
以上の実施形態の説明にあっては、自宅の一部を自由な比率で賃貸空間とする場合を例にとって説明したが、全体を投資用の賃貸空間として、需要や収益性などを考慮して自由な比率で小割り住戸を設定して賃貸に利用するようにしてもよい。
【００２７】
以上説明したように本発明にかかる住戸システムにあっては、着脱可能な天井スラブや昇降手段、さらには外壁、玄関の組み合わせによって、一住戸をさまざまに自在に区画することができるので、ライフスタイルに応じた住空間の創出や、ライフステージに応じて必要のない住空間を小割り住戸として資産運用に活用することができる。
【００２８】
移動自在かつ撤去可能な壁を備えるにより、住空間の変更の自由度をさらに向上することができる。
【００２９】
外階段を備えることにより、階層位置にかかわらず小割り住戸を自在に設定することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明にかかる住戸システムの好適な一実施形態を示す側断面図である。
【図２】図１の住戸システムによる住空間の変更例を説明する説明図である。
【図３】図１の住戸システムの使用例を説明する説明図である。
【図４】本発明にかかる住戸システムの他の実施形態における住空間の変更例を説明する説明図である。
【図５】従来の集合住宅入居者の住戸使用形態の一例を説明する説明図である。
【図６】従来の戸建て住宅入居者の住戸使用形態の一例を説明する説明図である。
【符号の説明】
１  住戸
１ａ，１ｂ，１ｃ  小割り住戸
２  天井スラブ
３  昇降手段
４  外壁
５  玄関
６  壁
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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