(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
物件の計画を支援する物件計画支援システムであって、
計画物件の評価に影響する要素の要素レコードを登録する要素データベースと、
既存物件の物件レコードを登録する物件データベースと、
グラフィカルユーザインターフェース部と、
演算処理部と、を有し、
前記要素レコードは、
要素の種別を登録する種別フィールドと、
要素が計画物件に与える影響度を登録する影響度フィールドと、
要素の所在地の座標を登録する要素座標フィールドと、を有し、
前記物件レコードは、
既存物件の所在地の座標を登録する物件座標フィールドと、
既存物件の価格を登録する物件価格フィールドと、
既存物件の総合評価値を登録する総合評価値フィールドと、を有し、
前記演算処理部は、
前記グラフィカルユーザインターフェース部を介してユーザから計画物件の予定地の入力を受け付ける計画物件入力部と、
利便性に影響を与える要素として予め定められた種別である第１の種別各々について、当該第１の種別が前記種別フィールドに登録されている前記要素レコードを前記要素データベースから検索し、検索した前記要素レコードの中から、前記要素座標フィールドに登録されている座標から前記予定地までの距離が最も短い前記要素レコードを、前記要素データベースから抽出すると共に、
前記第１の種別以外の種別である第２の種別が前記種別フィールドに登録されており、且つ前記要素座標フィールドに登録されている座標から前記予定地までの距離が第１の所定値以内である前記要素レコードを、前記要素データベースから抽出する要素抽出部と、
前記要素抽出部により抽出された前記要素レコード各々について、前記影響度フィールドに登録されている影響度に、前記要素座標フィールドに登録されている座標から前記予定地までの距離に反比例した値を乗算して評価値を算出し、前記要素抽出部で抽出された前記要素レコード各々の評価値の合計を、前記予定地が入力された計画物件の総合評価値に決定する評価値算出部と、
前記物件座標フィールドに登録されている座標から前記予定地までの距離が第２の所定値以内であり、且つ前記総合評価値フィールドに登録されている総合評価値と前記予定地が入力された計画物件の総合評価値との差分が第３の所定値以内である前記物件レコードを、前記物件データベースから抽出する物件抽出部と、
前記要素抽出部で抽出された前記要素レコード各々の評価値、前記評価値算出部で決定された総合評価値、および前記物件抽出部により抽出された前記物件レコードを、前記グラフィカルユーザインターフェース部を介してユーザに提示する評価情報提示部と、を有する
ことを特徴とする物件計画支援システム。
【請求項２】
請求項１に記載の物件計画支援システムであって、
前記演算処理部は、
前記物件抽出部により抽出された前記物件レコードの前記物件価格フィールドに登録されている価格の平均値を算出し、算出した平均値を、前記予定地が入力された計画物件の目安価格に設定する目安価格算出部をさらに有し、
前記評価情報提示部は、
前記目安価格算出部により設定された目安価格を、前記グラフィカルユーザインターフェース部を介してユーザに提示する
ことを特徴とする物件計画支援システム。
【請求項３】
請求項２に記載の物件計画支援システムであって、
物件モデルプランのモデルプランレコードを登録するモデルプランデータベースをさらに有し、
前記モデルプランレコードは、
物件モデルプランの総繰延面積を含む設計情報を登録する設計情報フィールドと、
物件モデルプランの価格を登録するモデル価格フィールドと、を有し、
前記計画物件入力部は、
前記グラフィカルユーザインターフェース部を介して、ユーザから前記予定地の購入価格の入力を受け付け、
前記演算処理部は、
前記グラフィカルユーザインターフェース部を介して、ユーザから前記モデルプランデータベースに登録されている前記モデルプランレコードの選択を受け付けるモデルプラン選択部と、
前記モデルプラン選択部により選択された前記モデルプランレコードの前記モデル価格フィールドに登録されている価格および前記予定地の購入価格の合計値を、当該選択された前記モデルプランレコードの前記設計情報フィールドに登録されている総繰延面積で割ることにより、前記予定地が入力された計画物件の平米単価を推定する計画物件価格推定部と、をさらに有し、
前記評価情報提示部は、
前記計画物件価格推定部により推定された平米単価を、前記目安価格算出部により設定された目安価格と共に、前記グラフィカルユーザインターフェース部を介してユーザに提示する
ことを特徴とする物件計画支援システム。
【請求項４】
請求項１乃至３のいずれか一項に記載の物件計画支援システムであって、
地図データベースをさらに有し、
前記要素抽出部は、
前記利便性に影響を与える要素として予め定められた種別である第１の種別各々について、当該第１の種別が前記種別フィールドに登録されている前記要素レコードを前記要素データベースから検索し、検索した前記要素レコード毎に、前記地図データベースを用いて、前記要素座標フィールドに登録されている座標から前記予定地までの推奨ルートを探索し、当該推奨ルートの距離が最も短い前記要素レコードを、前記検索した前記要素レコードの中から抽出する
ことを特徴とする物件計画支援システム。
【請求項５】
請求項１乃至４のいずれか一項に記載の物件計画支援システムであって、
前記物件レコードは、
既存物件の購買層を登録する購買層フィールドをさらに有し、
前記計画物件入力部は、
前記グラフィカルユーザインターフェース部を介してユーザから計画物件の購買層の入力を受け付け、
前記物件抽出部は、
前記物件座標フィールドに登録されている座標から前記予定地までの距離が前記第２の所定値以内であり、且つ前記総合評価値フィールドに登録されている総合評価値と前記予定地が入力された計画物件の総合評価値との差分が前記第３の所定値以内であり、さらに、前記計画物件の購買層が前記購買層フィールドに登録されている前記物件レコードを、前記物件データベースから抽出する
ことを特徴とする物件計画支援システム。
【請求項６】
物件計画支援システムが物件の計画を支援する物件計画支援方法であって、
前記物件計画支援システムは、
要素の種別を登録する種別フィールド、要素が計画物件に与える影響度を登録する影響度フィールド、および要素の所在地の座標を登録する要素座標フィールドを有する、計画物件の評価に影響する要素の要素レコードを登録する要素データベースと、
既存物件の所在地の座標を登録する物件座標フィールド、既存物件の価格を登録する物件価格フィールド、および既存物件の総合評価値を登録する総合評価値フィールドを有する、既存物件の物件レコードを登録する物件データベースと、
グラフィカルユーザインターフェース部と、
演算処理部と、を有し、
前記演算処理部は、
前記グラフィカルユーザインターフェース部を介して、ユーザから計画物件の予定地の入力を受け付ける計画物件入力ステップと、
利便性に影響を与える要素として予め定められた種別である第１の種別各々について、当該第１の種別が前記種別フィールドに登録されている前記要素レコードを前記要素データベースから検索し、検索した前記要素レコードの中から、前記要素座標フィールドに登録されている座標から前記予定地までの距離が最も短い前記要素レコードを、前記要素データベースから抽出する第１の要素抽出ステップと、
前記第１の種別以外の種別である第２の種別が前記種別フィールドに登録されており、且つ前記要素座標フィールドに登録されている座標から前記予定地までの距離が第１の所定値以内である前記要素レコードを、前記要素データベースから抽出する第２の要素抽出ステップと、
前記第１の要素抽出ステップおよび前記第２の要素抽出ステップにより抽出された前記要素レコード各々について、前記影響度フィールドに登録されている影響度に、前記要素座標フィールドに登録されている座標から前記予定地までの距離に反比例した値を乗算して評価値を算出し、前記第１の要素抽出ステップおよび前記第２の要素抽出ステップで抽出された前記要素レコード各々の評価値の合計を、前記予定地が入力された計画物件の総合評価値に決定する評価値算出ステップと、
前記物件座標フィールドに登録されている座標から前記予定地までの距離が第２の所定値以内であり、且つ前記総合評価値フィールドに登録されている総合評価値と前記予定地が入力された計画物件の総合評価値との差分が第３の所定値以内である前記物件レコードを、前記物件データベースから抽出する物件抽出ステップと、
前記第１の要素抽出ステップおよび前記第２の要素抽出ステップで抽出された前記要素レコード各々の評価値、前記評価値算出ステップで決定された総合評価値、および前記物件抽出ステップにより抽出された前記物件レコードを、前記グラフィカルユーザインターフェース部を介してユーザに提示する評価情報提示ステップと、を行う
ことを特徴とする物件計画支援方法。
【請求項７】
コンピュータに、
要素の種別を登録する種別フィールド、要素が計画物件に与える影響度を登録する影響度フィールド、および要素の所在地の座標を登録する要素座標フィールドを有する、計画物件の評価に影響する要素の要素レコードを登録する要素データベース、
既存物件の所在地の座標を登録する物件座標フィールド、既存物件の価格を登録する物件価格フィールド、および既存物件の総合評価値を登録する総合評価値フィールドを有する、既存物件の物件レコードを登録する物件データベース、
グラフィカルユーザインターフェースを介してユーザから計画物件の予定地の入力を受け付ける計画物件入力手段、
利便性に影響を与える要素として予め定められた種別である第１の種別各々について、当該第１の種別が前記種別フィールドに登録されている前記要素レコードを前記要素データベースから検索し、検索した前記要素レコードの中から、前記要素座標フィールドに登録されている座標から前記予定地までの距離が最も短い前記要素レコードを、前記要素データベースから抽出すると共に、
前記第１の種別以外の種別である第２の種別が前記種別フィールドに登録されており、且つ前記要素座標フィールドに登録されている座標から前記予定地までの距離が第１の所定値以内である前記要素レコードを、前記要素データベースから抽出する要素抽出手段、
前記要素抽出手段により抽出された前記要素レコード各々について、前記影響度フィールドに登録されている影響度に、前記要素座標フィールドに登録されている座標から前記予定地までの距離に反比例した値を乗算して評価値を算出し、前記要素抽出手段で抽出された前記要素レコード各々の評価値の合計を、前記予定地が入力された計画物件の総合評価値に決定する評価値算出手段、
前記物件座標フィールドに登録されている座標から前記予定地までの距離が第２の所定値以内であり、且つ前記総合評価値フィールドに登録されている総合評価値と前記予定地が入力された計画物件の総合評価値との差分が第３の所定値以内である前記物件レコードを、前記物件データベースから抽出する物件抽出手段、および
前記要素抽出手段で抽出された前記要素レコード各々の評価値、前記評価値算出手段で決定された総合評価値、および前記物件抽出手段により抽出された前記物件レコードを、前記グラフィカルユーザインターフェースを介してユーザに提示する評価情報提示手段、
として機能させるためのプログラム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、コンピュータシステムを用いて分譲マンション等の物件の計画・企画を支援する技術に関する。
【０００２】
【従来の技術】
通常、分譲マンション等の物件の計画・企画は、地図上および現地での実地調査により、利便性、環境等の立地条件を確認し、その確認結果を基に価格帯等が決定される。
【０００３】
【発明が解決しようとする課題】
ところで、分譲マンション等の物件の計画・企画の良し悪しは、正しく立地条件の確認が行なわれているか否かにかかっている。この確認が適正に行なわれていないと、価格帯を誤って決定してしまい、これにより、売れない物件を計画・企画してしまうこともある。このように、立地条件の確認は重要であるが、その適正さは担当者の能力に負うところが大きい。担当者の主観により、同じ物件の計画・企画であっても、立地条件の確認結果が大きく異なってくるような事態も考えられ得る。
【０００４】
本発明は、上記事情に鑑みてなされたものであり、本発明の目的は、担当者間でのバラツキの少ない立地条件の確認を行なって、分譲マンション等の物件の計画・企画を支援することにある。
【０００５】
【課題を解決するための手段】
上記課題を解決するために、本発明は、コンピュータに、計画物件の評価（評価ステップ）と、計画物件の目安となる建築済物件の検索（検索ステップ）とを行なわせることにより、物件の計画・企画を支援する。
【０００６】
例えば、本発明は、物件の計画を支援する物件計画支援システムであって、
計画物件の評価に影響する要素の要素レコードを登録する要素データベースと、
既存物件の物件レコードを登録する物件データベースと、
グラフィカルユーザインターフェース部と、
演算処理部と、を有し、
前記要素レコードは、
要素の種別を登録する種別フィールドと、
要素が計画物件に与える影響度を登録する影響度フィールドと、
要素の所在地の座標を登録する要素座標フィールドと、を有し、
前記物件レコードは、
既存物件の所在地の座標を登録する物件座標フィールドと、
既存物件の価格を登録する物件価格フィールドと、
既存物件の総合評価値を登録する総合評価値フィールドと、を有し、
前記演算処理部は、
前記グラフィカルユーザインターフェース部を介してユーザから計画物件の予定地の入力を受け付ける計画物件入力部と、
予め定められた第１の種別各々について、当該第１の種別が前記種別フィールドに登録されている前記要素レコードを前記要素データベースから検索し、検索した前記要素レコードの中から、前記要素座標フィールドに登録されている座標から前記予定地までの距離が最も短い前記要素レコードを、前記要素データベースから抽出すると共に、
前記第１の種別以外の第２の種別が前記種別フィールドに登録されており、且つ前記要素座標フィールドに登録されている座標から前記予定地までの距離が第１の所定値以内である前記要素レコードを、前記要素データベースから抽出する要素抽出部と、
前記要素抽出部により抽出された前記要素レコード各々について、前記影響度フィールドに登録されている影響度に、前記要素座標フィールドに登録されている座標から前記予定地までの距離に反比例した値を乗算して評価値を算出し、前記要素抽出部で抽出された前記要素レコード各々の評価値の合計を、前記予定地が入力された計画物件の総合評価値に決定する評価値算出部と、
前記物件座標フィールドに登録されている座標から前記予定地までの距離が第２の所定値以内であり、且つ前記総合評価値フィールドに登録されている総合評価値と前記予定地が入力された計画物件の総合評価値との差分が第３の所定値以内である前記物件レコードを、前記物件データベースから抽出する物件抽出部と、
前記要素抽出部で抽出された前記要素レコード各々の評価値、前記評価値算出部で決定された総合評価値、および前記物件抽出部により抽出された前記物件レコードを、前記グラフィカルユーザインターフェース部を介してユーザに提示する評価情報提示部と、を有する。
【０００７】
なお、上記の物件計画支援システムにおいて、前記演算処理部に、前記物件抽出部により抽出された前記物件レコードの前記物件価格フィールドに登録されている価格の平均値を算出し、算出した平均値を前記予定地が入力された計画物件の目安価格に設定する目安価格算出部をさらに設けてもよい。そして、前記評価情報提示部に、前記目安価格算出部により設定された目安価格を、前記グラフィカルユーザインターフェース部を介してユーザに提示させるようにしてもよい。
【０００８】
本発明によれば、計画物件の総合評価値が、計画物件の所在地から予め登録された要素各々までの距離と、前記要素各々に付与されている影響度とに基づいて、コンピュータにより自動算出される。したがって、この総合評価値に、担当者間でのバラツキは存在しない。
【０００９】
また、本発明によれば、計画物件の所在地近辺に存在する物件であって、略同等の総合評価値を持つ物件各々の物件情報を特定することができる。したがって、この特定した物件情報各々を参考に、計画物件の価格帯等を決定することが可能となる。
【００１０】
【発明の実施の形態】
以下に、本発明の実施の形態について説明する。
【００１１】
図１は、本発明の一実施形態が適用された物件計画支援システムの概略図である。なお、本実施形態では、計画を支援する物件として新規マンションの建築を想定している。
【００１２】
図示するように、本実施形態の物件計画支援システムは、表示画面を介してユーザより各種指示を受け付けたり、ユーザに情報を提示したりするＧＵＩ（Graphic User Interface）部１０１と、要素データベース（ＤＢ）１０３と、物件ＤＢ１０４と、地図データが登録された地図ＤＢ１０５と、モデルプランＤＢ１０６と、要素抽出部１０７と、評価値算出部１０８と、物件抽出部１０９と、目安価格算出部１１０と、価格推定部１１１と、を有する。
【００１３】
要素ＤＢ１０３には、計画する物件の評価に影響するものとして予め選出された要素の情報が登録されている。
【００１４】
図２に、要素ＤＢ１０３の登録内容例を示す。図示するように、要素ＤＢ１０３に登録されている各レコード（以下、要素レコードと呼ぶ）１０３１は、種別（交番、レストラン、スーパー、駅、市役所、工場、大型道路等）を登録するためのフィールド１０３２と、名称、所在地等の識別情報を登録するためのフィールド１０３３と、計画物件の評価に与える影響度を登録するためのフィールド１０３４と、所在地の座標（緯度、経度）を登録するためのフィールド１０３５と、を含んで構成される。
【００１５】
ここで、フィールド１０３４に登録される影響度は、プラスの値のみならず、マイナスの値を持つものもある。これは、計画物件の評価にマイナスに働く要素もあることを考慮したためである。例えば、交番、レストラン、スーパー、駅、市役所等が近所にあることは、利便性が向上するため、計画物件の評価にプラスに働く。しかし、騒音等の原因となる可能性のある大型道路や工場等が近所にあることは、計画物件の評価にマイナスに働く。
【００１６】
物件ＤＢ１０４には、既に建築された物件（マンション）の情報が登録されている。ここで、物件ＤＢ１０４に登録する物件の情報を、過去数年以内に建築されたものであって、且つ、販売率（入居率）が所定値以上の物件のものに限定している。これは、あまりに古いの物件の情報やいわゆる売れ残りの多い物件の情報は、新たに建築する物件の参考として適切ではないからである。
【００１７】
図３に、物件ＤＢ１０４の登録内容例を示す。図示するように、物件ＤＢ１０４に登録されている各レコード（以下、物件レコードと呼ぶ）１０４１は、物件の購買層（グレード：ワンルーム、ファミリ向け、高級、超高級等）を登録するためのフィールド１０４２と、名称、所在地、室数、総延べ面積等の物件情報を登録するためのフィールド１０４３と、物件の価格（例えば平米単価）を登録するためのフィールド１０４４と、予め算出された物件の総合評価値を登録するためのフィールド１０４５と、所在地の座標（緯度、経度）を登録するためのフィールド１０４６と、を含んで構成される。ここで、物件の総合評価値については、後述する。
【００１８】
モデルプランＤＢ１０６には、物件（マンション）の建築に際してモデル（雛型）となる物件の情報が登録されている。
【００１９】
図４に、モデルプランＤＢ１０６の登録内容例を示す。図示するように、モデルプランＤＢ１０６に登録されている各レコード（以下、モデルプランレコードと呼ぶ）１０６１は、物件の購買層を登録するためのフィールド１０６２と、階数、室数、総述べ面積、間取り、駐車場等の付帯設備の有無等の条件情報を登録するためのフィールド１０６３と、設計図等の設計情報を登録するためのフィールド１０６４と、物件の価格（例えば平米単価）を登録するためのフィールド１０６５と、を含んで構成される。
【００２０】
要素抽出部１０７は、ＧＵＩ部１０１を介してユーザより受け付けた計画物件の予定地の近辺に存在する要素各々の要素レコード１０３１を要素ＤＢ１０３から抽出する。
【００２１】
評価値算出部１０８は、要素抽出部１０７が抽出した要素レコード１０３１各々について、フィールド１０３４に登録されている影響度と、地図ＤＢ１０５を用いてルート探索により検出した、計画物件の予定地およびフィールド１０３５に登録されている座標値より特定される要素の所在地間の推奨ルートの距離とに応じて、計画物件に対する評価値を算出する。そして、以上のようにして算出した各要素レコード１０３１の評価値を合計し、これを計画物件に対する総合評価値に決定する。
【００２２】
物件抽出部１０９は、ＧＵＩ部１０１で受け付けた予定地の近辺に存在する物件であって、フィールド１０４５に登録されている総合評価値と、評価値算出部１０８で算出した計画物件の総合評価値との差分が所定値以内である物件各々の物件レコード１０４１を物件ＤＢ１０４から抽出する。
【００２３】
目安価格算出部１１０は、物件抽出部１０９が抽出した各物件レコード１０４１のフィールド１０４４に登録されている価格に基づいて、計画物件の目安価格を算出する。
【００２４】
価格推定部１１１は、ＧＵＩ部１０１を介してユーザより、モデルプランＤＢ１０６の中から所望のモデルプランレコード１０６１の選択を受け付ける。そして、選択されたモデルプランレコード１０６１により特定される設計内容で計画物件を建築した場合に予想される物件の価格を推定する。
【００２５】
さて、上記構成の物件計画支援システムは、例えば図５に示すような、ＣＰＵ９０１と、メモリ９０２と、ハードディスク装置等の外部記憶装置９０３と、ＣＤ-ＲＯＭやＤＶＤ-ＲＯＭ等の可搬性を有する記憶媒体９０４からデータを読み取る読取装置９０５と、キーボードやマウス等の入力装置９０６と、ＣＲＴやＬＣＤ等の出力装置９０７と、インターネット等のネットワークを介して通信を行う通信装置９０８と、これらの各装置を接続するバス９０９とを備えた、一般的な構成を有するコンピュータシステム、あるいは、このコンピュータシステムを複数備えたネットワークシステム上に構築することができる。
【００２６】
このようなコンピュータシステムあるいはネットワークシステム上に、上記の物件計画支援システムを実現するためのプログラムは、外部記憶装置９０３から、あるいは、読取装置９０５を介して記憶媒体９０４から、メモリ９０２上にロードして、ＣＰＵ９０１に実行させるようにしてもよい。もしくは、通信装置９０８を介してネットワークからメモリ９０２上にロードして、ＣＰＵ９０１に実行させるようにしてもよい。
【００２７】
なお、各ＤＢ１０３〜１０６には、外部記憶装置９０３や記憶媒体９０４、あるいは、ネットワークを介して物件計画支援システムに接続されたサーバ等を利用できる。ここで、各ＤＢ１０３〜１０６の登録内容、特に、物件ＤＢ１０４の登録内容は、定期的に更新されるようにするとよい。
【００２８】
次に、上記構成の物件計画支援システムの動作について説明する。
【００２９】
図６は、本発明の一実施形態が適用された物件計画支援システムの動作フローを説明するための図である。
【００３０】
先ず、ＧＵＩ部１０１は、表示画面を介してユーザより、計画物件が対象とする購買層（グレード）および予定地の入力を受け付ける（Ｓ６０１）。例えば、図７（ａ）に示すように、表示画面に入力受付フォーム７０２を表示して、ユーザより計画物件の購買層および予定地の入力を受け付けてもよい。計画物件の予定地に関しては、図７（ｂ）に示すように、表示画面に地図を表示し、ユーザにより操作されたカーソル７０１が指し示す地点の座標値を、計画物件の予定地の入力として受け付けてもよい。なお、符号７０３は、入力受付フォーム７０２に入力された情報を確定する場合の確定ボタン、そして、符号７０４は、キャンセルする場合のキャンセルボタンである。
【００３１】
なお、図７（ａ）に示すような入力受付フォーム７０２を介して計画物件の予定地の住所が入力された場合、ＧＵＩ部１０１は、図示していない住所-座標値変換テーブルを用いて、入力された予定地の住所を座標値に変更する。
【００３２】
次に、要素抽出部１０７は、ＧＵＩ部１０１を介してユーザより受け付けた計画物件の予定地の近辺に存在する要素各々の要素レコード１０３１を要素ＤＢ１０３から抽出する（Ｓ６０２）。
【００３３】
先ず、要素抽出部１０７は、予め定められた種別（駅、スーパー、交番、郵便局等の利便性に影響を与える要素、以下、第１種別と呼ぶ）毎に、計画物件に最も近い要素の要素レコード１０３１を要素ＤＢ１０３から抽出する。例えば、ある第１種別に注目し、フィールド１０３２にこの第１種別が登録されている全ての要素レコード１０３１を要素ＤＢ１０３から抽出する。次に、抽出した各要素レコード１０３１について、地図ＤＢ１０４を用いて、既存のルート探索技術により、要素レコード１０３１のフィールド１０３５に登録されている座標値と計画物件の予定地の座標値とを結ぶ推奨ルートを検出する。そして、この推奨ルートが最も短い要素レコード１０３１を、計画物件に最も近い前記第１種別の要素の要素レコード１０３１とする。以上の処理を、予め定められた全ての第１種別各々に対して行なう。
【００３４】
次に、要素抽出部１０７は、前記予め定められた種別以外の種別（以下、第２種別と呼ぶ）であって、計画物件の予定地を含むエリア（例えば、計画物件の予定地を中心とする半径数ｋｍ以内）に存在する要素の要素レコード１０３１を要素ＤＢ１０３から抽出する。
【００３５】
以上のようにして、要素レコード１０３１を抽出したならば、評価値算出部１０８は、抽出した要素レコード１０３１各々ついて、計画物件に対する要素の評価値を算出する（Ｓ６０３、６０４）。つまり、抽出した要素レコード１０３１各々ついて、地図ＤＢ１０４を用いて、既存のルート探索技術により、要素レコード１０３１のフィールド１０３５に登録されている座標値と計画物件の予定地の座標値とを結ぶ推奨ルートを検出する。そして、フィールド１０３４に登録されている影響度に、推奨ルートの距離に反比例した値を乗算することにより、評価値を算出する。したがって、影響度がプラスの場合は、距離が近くなるほど評価値が大きくなり（プラス値が大きくなる）、影響度がマイナスの場合は距離が近くなるほど評価値が小さくなる（マイナス値が大きくなる）。
【００３６】
さて、評価値算出部１０８は、抽出した要素レコード１０３１各々ついて、計画物件に対する要素の評価値を算出したならば、これらを合計し、その合計値を、計画物件の総合評価値に決定する（Ｓ６０５）。
【００３７】
次に、物件抽出部１０９は、フィールド１０４２に登録されている購買層が計画物件のそれと一致し、且つ、計画物件の予定地の近辺（例えば、計画物件の予定地とフィールド１０４６に登録されている座標値との間の距離が数ｋｍ以内）に存在する建築済物件であって、フィールド１０４５に登録されている総合評価値と、Ｓ６０５で決定した計画物件の総合評価値との差分が所定値以内（例えば誤差数〜十数％以内）である建築済物件各々の物件レコード１０４１を、物件ＤＢ１０４から抽出する（Ｓ６０６）。ここで、該当する物件レコードが物件ＤＢ１０４に１つも存在しない場合は、前記予定地の近辺の範囲および/または前記差分の所定値を広げるなどして、該当する物件レコードを物件ＤＢ１０４から少なくとも１つ抽出できるように条件を変更する。
【００３８】
次に、ＧＵＩ部１０１は、以上の処理により求めた、計画物件に対する各要素の評価値、計画物件の総合評価値、および、建築済物件各々の物件情報を、表示画面を介してユーザに提示する（Ｓ６０７）。
【００３９】
図８は、計画物件に対する各要素の評価値、計画物件の総合評価値および建築済物件各々の物件情報をユーザに提示するための表示画面例を示している。図８（ａ）は、各要素の評価値、計画物件の総合評価値および建築済物件各々の物件情報のリスト８０２を表示した例を、そして、図８（ｂ）は、各要素の評価値と計画物件および建築済物件の総合評価値とを、地図上に表示した例を示している。ここで、符号８０５は、図８（ａ）および図８（ｂ）間で表示切替えを行なうためのボタン、符号８０３は、Ｓ６０１に戻って予定地および購買層の受け付けからやり直すためのボタン、そして、符号８０４は、計画物件の目安価格の算出依頼を受け付けるためのボタンである。
【００４０】
以上のような表示画面を通じて、ユーザは、計画物件の予定地近辺に存在する、計画物件の比較対象として最適な、つまり、利便性や環境等において略同じ総合評価値を持つ建築済物件の情報を得ることができる。
【００４１】
さて、図８に示すような表示画面において、カーソル７０１によりボタン８０４が選択されたならば（Ｓ６０８）、目安価格算出部１１０は、物件抽出部１０９が抽出した各物件レコード１０４１のフィールド１０４４に登録されている価格に基づいて、計画物件の目安価格を算出する（Ｓ６０９）。例えば、各物件レコード１０４１のフィールド１０４４に登録されている価格の平均をとり、これを計画物件の目安価格に設定する。ＧＵＩ部１０１は、目安価格算出部１１０が算出した目安価格を、表示画面を介してユーザに提示する（Ｓ６１０）。
【００４２】
図９は、目安価格をユーザに提示するための表示画面例を示している。ここでは、各物件レコード１０４１のフィールド１０４４に登録されている価格が価格帯であり、各物件レコード１０４１の価格帯の最低値平均〜最高値平均を、目安価格として表示している。なお、符号９０４は、計画物件を予定地に建築した場合における推定価格の算出依頼を受け付けるためのボタンである。
【００４３】
さて、図９に示すような表示画面において、カーソル７０１によりボタン９０４が選択されたならば（Ｓ６１１）、ＧＵＩ部１０１は、さらに、図１０に示すような入力受付フォーム１００２を表示して、ユーザより計画物件の予定地の購入価格の入力を受け付ける（Ｓ６１２）。それから、ＧＵＩ部１０１は、モデルプランの選択画面を表示して、Ｓ６０１で受け付けた購買層を対象とするモデルプランの中から、所望のモデルプランを選択させる（Ｓ６１３）。
【００４４】
図１１は、モデルプランの選択画面の一例を示している。図示するように、モデルプランＤＢ１０６より抽出された、Ｓ６０１で受け付けた購買層がフィールド１０６２に登録されているモデルプランレコード１０６１の情報のリスト１１０２が表示される。ここで、符号１１０４は、モデルプランレコード１０６１のフィールド１０６４に登録されている設計情報へのリンクであり、このリンク１１０４が選択されると、対応する設計情報を別画面で表示したり、あるいは、別窓で表示したりする。ユーザは、カーソル７０３を操作して所望のモデルプランレコード１０６１の情報のチェックボックス１１０３にチェックを入れ、確定ボタン７０３を選択することにより、所望のモデルプランレコード１０６１の情報を選択することができる。
【００４５】
さて、ユーザによりモデルプランが選択されたならば、計画物件価格推定部１１１は、選択されたモデルプランレコード１０６１のフィールド１０６５に含まれる価格（総コスト）およびフィールド１０６３に含まれる条件情報と、予定地の購入価格とを用いて、計画物件の価格を推定する（Ｓ６１４）。例えば、モデルプランの総コストおよび予定地の購入価格の合計値を、条件情報に含まれる総延べ面積で割ることにより、平米単価を推定する。ＧＵＩ部１０１は、図１２に示すように、推定価格をＳ６０９で算出した目安価格と共に表示する（Ｓ６１５）。なお、図１２において、符号１２０４は、このフローを終了するための終了ボタンである。
【００４６】
以上のような表示画面を通じて、ユーザは、どのモデルプランで建築すれば、目安価格に近い価格で物件を建築できるかを確認することができる。これにより、近隣にある建築済物件と競争力のある物件を計画することが可能となる。
【００４７】
以上、本発明の一実施形態について説明した。
【００４８】
本実施形態によれば、計画物件の総合評価値が、計画物件の予定地から各要素までの距離と前記各要素に付与されている影響度とに基づいて、自動算出される。したがって、この総合評価値に、ユーザ（担当者）間でのバラツキは存在しない。また、計画物件の予定地近辺に存在する物件であって、略同等の総合評価値を持つ建築済物件各々の物件情報を特定することができる。したがって、この特定した物件情報各々を参考に、計画物件の価格帯等を決定することが可能となる。さらに、どのモデルプランで採用すれば、競争力のある物件を計画することができるかの判断を支援できる。
【００４９】
なお、本発明は上記の実施形態に限定されるものではなく、その要旨の範囲内で数々の変形が可能である。
【００５０】
例えば、図６のＳ６１３において、ユーザが選択したモデルプランの修正を受け付けることができるようにしてもよい。そして、計画物件価格推定部１１１に、修正によるモデルプランの総コストの増減を計算し、この増減を考慮した上で計画物件の価格を推定させるようにしてもよい。
【００５１】
また、本実施形態の物件計画支援システムに、インターネットへ接続するためのインターフェースを追加し、ＧＵＩ部１０１が前記インターフェースを介してネットワーク端末から指示を受け付けることで、当該ネットワーク端末に情報を表示するように、つまり、物件計画支援システムがＡＳＰ（Application Service Provider）として機能するように構成してもよい。
【００５２】
また、上記の実施形態では、計画物件として新築マンションを想定しているが、本発明は、それ以外の様々な物件の計画（例えば分譲住宅の新規建築等）にも同様に適用できる。
【００５３】
【発明の効果】
以上説明したように、本発明によれば、担当者間でのバラツキが少なくなるように、物件の計画・企画を支援することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の一実施形態が適用された物件計画支援システムの概略図である。
【図２】図１に示す要素ＤＢ１０３の登録内容例を示す図である。
【図３】図１に示す物件ＤＢ１０４の登録内容例を示す図である。
【図４】図１に示すモデルプランＤＢ１０６の登録内容例を示す。
【図５】図１に示す物件計画支援システムのハードウエア構成例を示す図である。
【図６】本発明の一実施形態が適用された物件計画支援システムの動作フローを説明するための図である。
【図７】計画物件が対象とする購買層（グレード）および予定地の入力受付画面例を示す図である。
【図８】計画物件に対する各要素の評価値、計画物件の総合評価値および建築済物件各々の物件情報をユーザに提示するための表示画面例を示す図である。
【図９】目安価格の表示画面例を示す図である。
【図１０】計画物件の予定地の購入価格の入力受付画面例を示す図である。
【図１１】モデルプランの選択画面の一例を示している。
【図１２】推定価格の表示画面例を示す図である。
【符号の説明】
１０１…ＧＵＩ部
１０３…要素ＤＢ
１０４…物件ＤＢ
１０５…地図ＤＢ
１０６…モデルプランＤＢ
１０７…要素抽出部
１０８…評価値算出部
１０９…物件抽出部
１１０…目安価格算出部
１１１…計画物件価格推定部
９０１…ＣＰＵ
９０２…メモリ
９０３…外部記憶装置
９０４…記憶媒体
９０５…読取装置
９０６…入力装置
９０７…出力装置
９０８…通信装置
９０９…バス
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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