(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
商店街の再開発を支援するシステムであって、
少なくとも再開発前および再開発後の商店や仮営業所の位置、店舗の外観や立体構造などの図形を含む商店街関連属性ファイルと、
再開発前および再開発後の商店街の少なくとも店舗の配置を前記商店街関連属性ファイルを参照して再現した仮想商店街の画像をネットワークを通じてＨＴＴＰプロトコルを用いて送出する情報発信手段と、
少なくとも前記商店街の顧客の連絡先を含む顧客データベースと、
前記顧客データベースに格納された前記商店街の顧客の連絡先を用いて顧客に仮想商店街の情報を配信する配信手段と、
を備え、
さらに前記情報発信手段は、
再開発前の商店街を再現した仮想商店街の画像における商店の位置には、再開発後の商店街を再現した仮想商店街の画像における前記商店に対応する商店を表示させるリンクをあわせて送出し、
再開発後の商店街を再現した仮想商店街の画像における商店の位置には、再開発前の商店街を再現した仮想商店街の画像における前記商店に対応する商店を表示させるリンクをあわせて送出することにより、
双方の画像における対応する商店を相互に関連づけることを特徴とする再開発支援システム。
【請求項２】
さらに実在の店舗若しくは仮設店舗に関する情報を含む再開発店舗関連属性ファイルを備え、
前記情報発信手段は、
前記再開発店舗関連属性ファイルに含まれた実在の店舗若しくは仮設店舗に関する情報をネットワークを通じてＨＴＴＰプロトコルを用いて送出可能であって、
前記仮想商店街の画像における各商店の位置に、対応する実在の店舗若しくは仮設店舗に関する情報を表示させるリンクをあわせて送出することにより相互に関連づけることを特徴とする請求項１記載の再開発支援システム。
【請求項３】
前記顧客データベースには再開発後の複合建物の顧客の情報を含み、
前記配信手段が顧客に配信する情報には、仮想商店街の情報に加えて、前記複合建物の情報を含むことを特徴とする請求項１記載の再開発支援システム。
【請求項４】
前記情報発信手段は、前記仮想商店街の画像を、複数の他の再開発事業についての仮想商店街を表示させるリンクをあわせて送出することを特徴とする請求項１記載の再開発支援システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、既存商店街において既存店舗を、店舗の他に住宅、事務所などを併設する複合建物に再開発することを円滑に促進するために役立つ商店街の再開発支援システムおよび再開発支援方法に関する。
【０００２】
【従来の技術】
駅前などの利便性に優れた土地には、旧来から多くの商店が建ち並び、いわゆる商店街が形成されている場合が多い。かかる商店街において、既存店舗が老朽化したり、ビジネス競争力を高めるための模様替えなどで、店舗を改装、改築、新築する要請がある。
【０００３】
一方、このような商店街の立地は、その優れた利便性から、分譲マンションや業務用ビルの再開発用地としても高い可能性を持っている。従って、再開発を行う再開発事業者の立場では、商店街は、取りまとめの困難を克服することができれば、優良な事業を行うことが可能な、事業化に最適な立地であると言える。そこで敷地有効活用などの観点から、隣接する複数の既存店舗を全面的に取り壊して撤去し、一階に店舗、上階に住宅や事務所などを併設する複合建物を建設することが広汎に行われている。
【０００４】
【発明が解決しようとする課題】
しかし商店街は、古くから栄え、価値の高い場所ほど土地の権利が細分化されている傾向にあり、また商店としても繁栄している。また大規模な再開発を行うとなると連続した複数の店舗をまとめて取り壊さなくてはならない。このため、これらの権利を調整し、一団の土地にまとめ、大規模な再開発を行うことは困難であった。
【０００５】
具体的には、商店街の再開発が行われる場合、再開発完了まで商店を休業するか仮設店舗での営業が必要であり、馴染みの顧客が離れてしまう恐れがあるため、各商店経営者の決断が難しく、再開発に同意する障害となっていた。しかし、現状では、馴染みの顧客との関係維持については、商店側の工夫と努力だけに任され、再開発事業者および建築会社側には、消耗品、食事等を地元商店で購入する程度の協力しかできていない。
【０００６】
ここで、再開発対象の全店をまとめて営業させる仮設店舗の確保は、特に都心地域では難しく、行ったとしても、再開発事業の事業採算が悪化し、商店、再開発事業者および建築会社双方の負担が大きくなり、再開発の可能性を低くしていた。また完成後の緑地や公開空地の予定地に、既存店舗の一部を残したり仮設店舗を建設することが可能であっても、建築工事の障害となって建築費用の増加や工期の長期化を招いたり、再開発物件や商店街のイメージの悪化させたりすることが多かった。
【０００７】
また、既存店舗から新規店舗に交替するまで当該店舗の営業継続の困難のみならず、近隣店舗にも集客力の低下等の多大な影響を及ぼすことが不可避である。特に、再開発期間が長期にわたる大規模超高層型の都心再開発が増加しており、多数の商店やオフィスを長期間巻き込んだ事業となり、当該商店街の大半の商店を閉鎖せざるを得ないような場合も多くなっている。ここで、工事の影響と完成後の日影障害を受ける近隣商店や住民から反対運動が起これば、再開発完了後の複合建物の購入希望者や入居希望者へのイメージをも悪化させるおそれがある。
【０００８】
これらのことから、再開発を実現するまでに要する種々の障害や問題点を解決するための労力が多大で、複合建物の再開発ができなかったり、多大な期間が掛かったりすることがあった。
【０００９】
一方、近年はインターネット等の通信インフラが本格的に普及し、インターネットを通じた商品売買が浸透しつつあり、地域ポータルサイトという形での仮想商店街を開設する既存商店街も多く現れ、未だ仮想商店街を開設していない商店街の中には、開設を望む商店主も多く存在している。しかしながら、大半の商店主は高齢化しており、自ら仮想商店街を開設することは難しかった。開設できたとしても、日々その内容を更新し発展させ、その存在を広く認知させて多くの顧客を集めるには、費用的にも技術的にも限界があった。
【００１０】
また、再開発事業者が複合建物の事業計画を立案する場合、一般的に周辺先行事例を参考にしたり、費用と手間を掛けて市場調査を行ったりして設計企画を行っており、最終的に事業計画は担当者や経営者の経験と勘により決定されていた。ここで、商店街を利用する周辺住民は、商店街に複合建物が完成した場合の最大の顧客であり利用者である。したがって、商店街の顧客の家族数や年代、年収層、消費性向、持ち家率、居住年数、自家用車保有率等のデータが利用できれば、複合建物の設計企画を立案する上で非常に重要な資料とすることができ、更には、商店街の顧客を複合建物完成後の主要な利用者、購入者として見込むことができる。
【００１１】
また、再開発完成後の複合建物を分譲マンションとして販売したり、賃貸マンション、貸事務所、貸店舗として入居者を募集する場合には、その立地する商店街の商圏とほぼ同じエリアの住民に対し、新聞折込チラシ等を配布することにより入居希望者を募集しており、商店街の顧客と範囲が重なっている。
【００１２】
また、分譲マンションの販売においては、周辺商業施設に関し詳しく紹介するガイドブックを配布することが一般的に行なわれており、複合建物の分譲においても同様に、周辺エリア以外からの入居希望者にとっては、事前に周辺商店を認知したい希望がある。これに対し、商店街にとっては、新たな住民となる入居者にいち早く商店を知らしめたい希望がある。
【００１３】
本発明は、既存の商店街において既存店舗を複合建物に建て替える際に発生する種々の課題、すなわち、建替え時の再開発店舗の営業継続を確保し、近隣店舗への影響を軽減し且つ商店街全体を活性化し、更に複合建物の分譲又は賃貸を促進するなどの効用を付与し、商店街および複合建物当事者の双方にメリットがあり、全体として建替えを円滑に進行することを支援する商店街の再開発支援システムを提供することを目的としている。
【００１４】
【課題を解決するための手段】
上記課題を解決するために、本発明にかかる再開発支援システムの代表的な構成は、商店街の再開発を支援するシステムであって、少なくとも再開発前および再開発後の商店や仮営業所の位置、店舗の外観や立体構造などの図形を含む商店街関連属性ファイルと、再開発前および再開発後の商店街の少なくとも店舗の配置を商店街関連属性ファイルを参照して再現した仮想商店街の画像をネットワークを通じてＨＴＴＰプロトコルを用いて送出する情報発信手段と、少なくとも商店街の顧客の連絡先を含む顧客データベースと、顧客データベースに格納された商店街の顧客の連絡先を用いて顧客に仮想商店街の情報を配信する配信手段と、を備え、さらに情報発信手段は、再開発前の商店街を再現した仮想商店街の画像における商店の位置には、再開発後の商店街を再現した仮想商店街の画像における商店に対応する商店を表示させるリンクをあわせて送出し、再開発後の商店街を再現した仮想商店街の画像における商店の位置には、再開発前の商店街を再現した仮想商店街の画像における商店に対応する商店を表示させるリンクをあわせて送出することにより、双方の画像における対応する商店を相互に関連づけることを特徴とする。
【００１５】
上記構成のシステムを用いることにより、再開発期間中の商店街の営業継続を確保することができると共に、顧客に広告などの情報配信を行うことができる。
【００１６】
また、再開発後の商店街および複合建物の告知を早期に行うことができ、商店街の顧客、複合建物の顧客のいずれに対しても有用な情報を提供することができる。
【００１７】
さらに実在の店舗若しくは仮設店舗に関する情報を含む再開発店舗関連属性ファイルを備え、情報発信手段は、再開発店舗関連属性ファイルに含まれた実在の店舗若しくは仮設店舗に関する情報をネットワークを通じてＨＴＴＰプロトコルを用いて送出可能であって、仮想商店街の画像における各商店の位置に、対応する実在の店舗若しくは仮設店舗に関する情報を表示させるリンクをあわせて送出することにより相互に関連づけることを特徴とする。これにより再開発期間中であっても商店街の顧客を容易に仮設店舗に導くことができると共に、再開発後にあっても商店街の顧客は従前の商店街を利用する気分で店舗を利用することができる。
【００１８】
また顧客データベースには再開発後の複合建物の顧客の情報を含み、配信手段が顧客に配信する情報には、仮想商店街の情報に加えて、複合建物の情報を含むことを特徴とする。これにより再開発事業者は顧客範囲が重なる商店街の顧客情報を得ることができ、また当該範囲の顧客に対し複合建物の広告などの情報配信を行うことができる。また複合建物のための資金の一部を仮想商店街に割り当てることもでき、大規模なシステムの構築および仮想商店街の宣伝広告などを行うことができる。
【００１９】
また情報発信手段は、仮想商店街の画像を、複数の他の再開発事業についての仮想商店街を表示させるリンクをあわせて送出することを特徴とする。これにより、商店街の顧客に対しては、従来訪れることのなかった商店街や隣接商店街で容易に買い物をすることができ、業種の充実や競争、合同キャンペーン等により、商店街同士の相乗効果が見込める。また、同様の複合建物を求める顧客に対しては各地の複合建物を効率的に広告宣伝することができるだけでなく、一般の分譲マンションの広告宣伝活動にも活用できる。
【００２０】
【発明の実施の形態】
本発明にかかる再開発支援システムの実施形態について、図を用いて説明する。なお本発明は以下において説明する装置構成または通信規格などに限定するものではなく、今後技術発展に伴って出現する同種のものが利用可能である。
【００２１】
［システムの外観構成］
本システムを外観からとらえれば、再開発前の商店街を再現したウェブサイトなどからなる仮想商店街と（いわゆるプルコンテンツ）、メールやＦＡＸなどによる情報配信（いわゆるプッシュコンテンツ）とに大別される。
【００２２】
まず、仮想商店街について説明する。図１は再開発前の商店街を配置のみ再現した平面図、図２は店舗情報の詳細を表示した例を示す図、図３は再開発前の商店街の配置と外観を再現した立体図、図４は再開発後の商店街の配置と予想外観を再現した立体図である。
【００２３】
仮想商店街はネットワーク上に設置し、顧客などがアクセスすることにより情報が発信されるプルコンテンツである。現時点ではインターネット上のHTTPプロトコルを用いたウェブサイトが有効であるが、少なくとも再開発前の商店街の店舗の配置を再現した画像を送出可能であり、さらには画像に表示した店舗と関連づけて当該店舗の所定の情報を送出可能な情報発信手段であれば、技術発展に伴って出現する種々のものが代替可能である。
【００２４】
図１は、再開発前の商店街をマップ状に表したものであり、店舗の配置のみを再現している。図において斜線にて示した部分が再開発に係る再開発店舗１であり、他の店舗は再開発に参加しない近隣店舗２である。
【００２５】
ここで、商店街とは商業的に一体性のある商店群を指し、一般的に「商店会」等の名称で組織化されたものをいい、商店の家並が不連続の場合も含まれる。再開発店舗とは商店街において既存店舗を複合建物に建て替える対象の店舗の他に、廃業や移転する店舗、新たに複合建物に入居する新規店舗も含まれ、その数は案件に依って異なり、限定されない。近隣店舗とは商店街において再開発店舗以外の店舗を指し、地理的に隣近所の店舗のみを指すものではない。
【００２６】
また図に示すように、再開発店舗１については、実在する仮設店舗３の位置もあわせて表示させる。仮設店舗３は単に表示しておくのみでもよいが、何らかの形で再開発店舗１と仮設店舗３を関連づけることが好ましく、例えば再開発店舗１をクリックすると仮設店舗３まで何らかの画像が移動するようにしたり、再開発店舗１上をカーソルが移動した際に再開発店舗１と仮設店舗３の両方の色を変化させたりするなどが考えられる。
【００２７】
再開発店舗１及び近隣店舗２には、いずれも図1(b)に示すような概要画面をリンクし、再開発前の店舗の画像、簡単な店舗の紹介を表示する。概要画面からは図２に示すような店舗情報の詳細を表示した画面をリンクし、住所や電話番号などの連絡先、取扱商品の写真、メールアドレスへのリンクなどを表示する。また通信販売や商品の配達が可能な業種に関しては、さらに注文ページへのリンクを設け、ウェブサイトからの注文を受け付け可能とすることが好ましい。
【００２８】
なお、図1(b)の概要画面や図２の詳細画面を、図1(a)のマップと同一ウインドウに表示するか、別ウインドウに表示するかは単にレイアウト上の問題であって任意である。また概要画面を介することなく詳細画面のみを用いることでも仮想商店街の機能を損なうことはない。
【００２９】
複合建物のうち分譲される部分は、通常、建築工事完了の１年から２年前より分譲営業活動に入り、その販売事務所およびモデルルームは、建築現場に近い場所に開設することが一般的である。したがって図1(a)に示すように、当該仮想商店街の中に販売事務所４の場所を表示することにより、既存商店と同様に営業を行うことができ、購入希望者を集客することができる。
【００３０】
図3(a)は再開発前の商店街の配置と外観を再現した立体図であり、実写写真やフルコンピューターグラフィックによって既存商店街の店舗やアーケードなどの外観を電子データ化し、視点が仮想商店街内部を移動可能とすることが好ましい。そして各店舗には、マップ状の仮設商店街の場合（図１）と同様に、概要画面（図3(b)）や詳細画面（図２）をリンクさせ、営業も可能とする。
【００３１】
なお立体図においては仮設店舗３を同時に表示するのは、ビル内の一室や倉庫内での営業で表示が困難であったり、顧客に対し従前の商店街の雰囲気をなくしてしまうおそれがあるため、マップ状の画像を例えば概要画面に表示、または概要画面からリンクさせることが有効である。販売事務所４も立面図内に表示させるのみでなく、容易に到達させるため、立体図の枠外にリンクを設けることが好ましい。また、立体図の中に販売事務所の立て看板を表示させることもできる。
【００３２】
図4(a)は再開発後の商店街の配置と予想外観を再現した立体図である。再開発事業がまとまり、新しい建物の設計が決まれば、新しい街並みを早く周知することが望ましい。したがって図に示すように、仮想商店街の街並みの画像を完成予想図に差し替えることも可能である。また差し替えせず、同時に両方の画像を公開し、どちらからでも店舗情報の詳細画面等にリンクして利用できるようにすることで、早く新しい商店街に馴染んでもらうこともできる。また仮想商店街の開設当初から、新旧両方の仮想商店街を設置することでもよい。なお新旧両方の仮想商店街を併用する場合、新旧の商店街、及び新旧の店舗を相互にリンクさせることが好ましい。
【００３３】
また再開発事業が完了した後は、ウェブサイトにはまず再開発後の仮想商店街を表示し、見る者の意志により再開発前の仮想商店街に切り換え可能とすることが好ましい。ウェブサイトによる営業を考えると、現実を反映していることが好ましいからである。また工事完了後は図4(b)において完成予想図を実写の外観写真に差し替えたり、図3(b)や図4(b)において仮設店舗マップへのリンクをなくしたり、複合建物の販売終了後は図3(a)や図4(a)において販売事務所へのリンクをなくすなど、適宜修正を行う。
【００３４】
また、各地において複数の他の再開発事業についての仮想商店街が構築される場合に、これらを相互にリンクを用いて関連づけることも有効である。これにより、商店街の顧客に対しては、従来訪れることのなかった商店街や隣接商店街で容易に買い物をすることができ、業種の充実や競争、合同キャンペーン等により、商店街同士の相乗効果が見込める。また、同様の複合建物を求める顧客に対しては各地の複合建物を効率的に広告宣伝することができるだけでなく、一般の分譲マンションの広告宣伝活動にも活用できる。
【００３５】
さらに当該ウェブサイトには、仮想商店街のみならず、サーチエンジンや有益なサイトへのリンクを充実させ、地域のポータルサイトとしての役割を持たせることも有効である。すなわちポータルサイトとして顧客に利用してもらえれば、顧客がインターネットを利用する際にまず当該ウェブサイトを閲覧するため、電子メールなどによるプッシュコンテンツが機能していない顧客に対しても、随時情報を更新し伝達することが可能となるからである。
【００３６】
次に、情報配信について説明する。情報配信は顧客などの意志によらずに情報が顧客の手元に届くプッシュコンテンツであり、電子メールや携帯電話に対するメール、UDPによるメッセージング等の電子的な配信手段が望ましいが、ＦＡＸやダイレクトメールなどの紙を用いた既存の通信手段を用いることでもよい。また今後、冷蔵庫や電子レンジ等がインターネットに接続され、食品や日用品の広告が各家庭のキッチンに直接配布されるようになることが予想されるため、仮想商店街の情報配信はこれらの通信技術を用いることができる。
【００３７】
情報配信の内容は、商店街の宣伝広告、再開発事業の進渉状況、複合建物の宣伝広告などである。情報配信の配信先は、商店街の顧客、複合建物の顧客である。商店街顧客は、商店街の商店などで商品、サービスなどの購入関連者の他に、何らかのコンタクト情報などによる見込み客、当該商店街に関心ある人々なども含まれ、地理的に近隣の居住者に限定されない。複合建物顧客は購入または賃借の契約者の他に、再開発事業者にコンタクトした購入または賃借希望者も含まれる。
【００３８】
［システムの内部構成］
図５を用いて、システムの内部構成について説明する。本実施形態に係る再開発支援システムは、所定の情報を格納した記憶手段10と、各手段の制御を行う演算処理手段11と、記憶手段10に情報を入力するための入力手段12と、仮想商店街を実現する発信手段13（情報発信手段）と、情報配信を行う配信手段14と、発信手段13および配信手段14をネットワークに接続する接続手段15とを有している。
【００３９】
記憶手段10には、再開発店舗が取り扱う商品や店舗に関連した情報を格納した再開発店舗関連属性ファイル10ａ、近隣店舗について同様の情報を格納した近隣店舗関連属性ファイル10ｂ、商店街全体のイベントやセール、お知らせ、共同配達システムなどを格納した商店街関連属性ファイル10ｃ、各商店の馴染みの顧客データを格納した商店街顧客関連属性ファイル10ｄ、複合建物関連属性ファイル10ｅ、複合建物顧客関連属性ファイル10ｆ、の各ファイルが収められる。
【００４０】
再開発店舗関連属性ファイル10ａには、再開発店舗について再開発店舗属性データ項目と再開発店舗営業属性データ項目を含む。再開発店舗属性データ項目は、再開発前の店舗の所在地、仮営業所の所在地、電話、ファックス、電子メール、受注、配送など仮営業所の案内、紹介、および、移転した場合の所在地、連絡先の案内、廃業した場合の営業譲渡先の所在地、連絡先の案内などに関連するものである。再開発店舗営業属性データ項目は、営業日、時間、商品、推奨品、特別セールなど営業に関連するものである。
【００４１】
近隣店舗関連属性ファイル10ｂには、近隣店舗について近隣店舗属性データ項目と近隣店舗営業属性データ項目を含む。近隣店舗属性データ項目は、近隣店舗の所在地、電話、ファックス、電子メール、受注、配送など近隣店舗の案内、紹介などに関連するものである。近隣店舗営業属性データ項目は、営業日、時間、商品、推奨品、特別セールなど営業に関連するものである。再開発店舗関連属性ファイル10ａと近隣店舗関連属性ファイル10ｂは当初は同時に情報を格納され、再開発範囲の確定後に分離される。
【００４２】
商店街関連属性ファイル10ｃには、再開発店舗と近隣店舗からなる商店街全体について商店街属性データ項目と仮想商店街属性データ項目を含む。商店街属性データ項目は、商店街全体に関る催事、共同セール、近隣地域の行事などに関連するものである。仮想商店街属性データ項目は、商店や仮営業所の位置、経路などのアクセス案内、店舗の外観や立体構造などの図形に関連するものも含む。
【００４３】
商店街顧客関連属性ファイル10ｄには、商店街顧客について商店街顧客属性データ項目を含む。商店街顧客属性データ項目は、顧客の住所、氏名、電話番号、FAX番号、電子メールアドレス等の必要情報の他、家族数や年代、年収レベル、消費性向、現住居形態、居住年数、自家用車所有等の顧客属性情報、更に、趣味嗜好、今後購入したい物、今後欲しい情報、電子メールチラシの受信の諾否等の購入動向情報などを含む。
【００４４】
複合建物関連属性ファイル10ｅには、複合建物について複合建物属性データ項目と販売事務所属性データ項目と販売事務所営業属性データ項目を含む。複合建物属性データ項目は、複合建物の所在地や面積等の概要だけでなく、各階別利用用途、外観、配置、設計や立体構造などの図形に関連するものも含む。販売事務所属性データ項目は、複合建物再開発事業者の分譲または賃貸に関連する販売事務所の所在地、電話、ファックス、電子メール、営業日、時間などの案内、紹介などに関連するものである。販売事務所営業属性データ項目は、複合建物の分譲または賃貸に関する分譲価格、賃料、間取り、専有面積、募集方法、募集期間、仮想モデルルームを含むモデルルーム情報などに関連するものである。
【００４５】
複合建物顧客関連属性ファイル10ｆには、複合建物顧客について複合建物顧客属性データ項目を含む。複合建物顧客属性データ項目の具体的な内容は、基本的には商店街顧客属性データ項目と同様である。
【００４６】
入力手段12は演算処理手段11に接続され、上記各ファイルに各データ項目を入力するために用いられる。入力手段12はオペレータにより操作されるインターフェースの他、データファイルから読み込み、あるいはネットワークを介して外部から入力する手段も含まれる。
【００４７】
発信手段13は顧客などのアクセス要求に応じて、演算処理手段11による演算処理結果（情報）を通信網を経由して出力するものであり、具体的にはHTTPサーバに代表されるネットワークサーバーである。発信手段13は、ネットワーク外部から接続手段15を介して送られてきた要求に応じて、所定の情報を所定の形式で送信する。
【００４８】
配信手段14は電子メールや携帯電話に対するメールやメッセージ、UDPによるメッセージング等を顧客データベース、すなわち商店街顧客関連属性ファイル10ｄ、複合建物顧客関連属性ファイル10ｆを用いて配信するものである。なお配信手段14は、適宜配信するものの種類に応じて、電子メールであればメールクライアント、ファックスであればダイヤル送信装置などを含む。
【００４９】
接続手段15は、本システムをインターネットなどの系外のネットワークに接続するものである。なおネットワークは技術発展に伴って出現する種々のものが代替可能であり、接続手段15もそれに応じたものを含む。また図において単一の接続手段15のみを表示しているが、発信手段13と配信手段14が異なる通信規格を用いる場合には必然的に個々に接続手段15を有することとなり、また例えば配信手段14が電子メールやＦＡＸなど複数の通信規格を用いる場合には、さらに多くの接続手段15を有することとなる。
【００５０】
なお上記記憶手段10、演算処理手段11、発信手段13、配信手段14などは、物理的には単一の計算機（サーバーマシン、コンピュータ等）を用いてもよいし、複数の計算機を用いてもよく、さらには地理的に離隔した複数の計算機を用いることでもよい。
【００５１】
［システムの運用］
図６を用いて、上記構成を有する再開発支援システムを用いて再開発事業を行う際の運用について説明する。再開発事業は、未だ仮想商店街を開設していないか、又は、仮想商店街を開設していても活性化していない商店街に対し、以下の手法を提案する。これにより次に述べるように再開発に関与する各人にとって利点を有するため、商店街地権者との共同事業として円滑に推進することができる。
【００５２】
図に示すように、本システムを運用するにあたっては、複合建物の流れ（Ｋ）、再開発の流れ（Ｍ）、仮想商店街の流れ（Ｌ）があるが、あわせて時間軸に沿って段階を説明する。
【００５３】
まず、再開発予定地の情報を入手する（Ｍ１）。予定地の情報とは、所在地、交通手段、用途地域などの建築基礎情報、再開発可能範囲、有力地権者情報などである。予定地の情報を元に周辺市場調査を行う（Ｋ１）。周辺市場調査とは、先行分譲事例分析、周辺民力調査などをいう。それから、権利関係、許認可関係の調査をする（Ｍ２）。具体的には、法務局調査や建築関係役所調査、マスタープラン案設計や事業計画作成、抵当権や借地権等の権利関係分析、資金税金関係調査、提案書作成などである。これらの調査結果を基にして、事業化判断を行う（Ｎ）。
【００５４】
事業化することが決定すると、まずキーマンである有力地権者を説得（Ｍ３）する。説得に際しては、マスタープラン案、還元区画案、資金税金関係、仮店舗案などを提示し、地元要望（個人、商店街）ヒアリング、休業保障交渉を行う。特に、仮想商店街システムを利用した商店街再開発プランを紹介し（Ｌ１）、その効用を説明することで再開発事業への理解と仮想商店街システムの作成への同意を得やすくなる。
【００５５】
キーマンの次に、商店街を説得する（Ｍ４）。説得に際しては、同様にマスタープラン案、再開発後の商店街イメージ等を提示し、工事施工計画を説明し、商店街要望ヒアリングを行う。この場合においても、仮想商店街システムの事例を紹介、実演を行う（Ｌ２）。すなわち、再開発事業期間中の不都合を極力減らし、商店街の近代化を促す、商店街再開発プランを提示することで、再開発に対する合意を促進することができる。
【００５６】
商店街の合意が得られると、店舗データベース及び顧客データベースの作成を開始する（Ｌ３）。店舗データベースとは図５を用いて説明した再開発店舗関連属性ファイル10ａ、近隣店舗関連属性ファイル10ｂ、商店街関連属性ファイル10ｃなどをいい、顧客データベースとは上述したように商店街顧客関連属性ファイル10ｄおよび複合建物顧客関連属性ファイル10ｆをいう。
【００５７】
そして各店舗の協力の下に上記の各データベースに実際のデータ（商品情報、営業情報、顧客情報）を収集する（Ｌ４）。商品情報には各店舗の取扱商品リストを含む。商品情報の格納には、通常、商品ごとに付与されているバーコード表示を使用し分類されることが望ましい。営業情報は各店舗の営業時間や休業日、場所、配達の有無、連絡先等の他、小中学校等の指定店かどうか、クレジットカードや地域内で発行されたポイントサービスカード、電子マネー、デビットカード等の利用の可否等の営業情報をまとめる。
【００５８】
顧客情報である商店街顧客関連属性ファイル10ｄの作成は、仮想商店街の参加申込書（図７参照）の形で各商店の馴染みの顧客に所定の情報（電子メールアドレス等）を記入してもらい、基礎データを収集する。また仮想商店街のウェブサイトからも、顧客の意志により会員登録可能とする。他にも、再開発事業者が複合建物について販売活動を行なうインターネットのウェブサイトに仮想商店街へのリンクや広告を載せたり、購入検討客へのアンケートに仮想商店街への加入希望を問う欄を設けることが考えられる。仮想商店街への参加申込に当たっては、事後の決済手段としての利便性を考えても、クレジットカードや電子マネー等との同時加入が望ましい。そして各店舗ごとに収集された顧客情報から重複情報を排除し、項目毎に検索、分類、集計できるように格納する。
【００５９】
店舗データベース及び顧客データベース用の基礎データ収集は各商店により行われるが、データベース作成、および、仮想商店街の作成、開設、日常のメンテナンス、維持管理は、基本的には再開発事業者が行い費用も負担する。付加的な各電子商店のホームページの加工や機能の追加は各商店が負担する。
【００６０】
複合建物を企画する再開発事業者は、作成した店舗データベース及び顧客データベースを基礎データとして分析することで、詳細な市場調査（Ｋ２）を行うことができる。すなわち再開発エリア周辺の商店街利用者の家族数や年代、年収層等の分布状態、消費性向、持ち家率、戸建と集合住宅の比率、居住年数、自家用車保有率等のデータを得ることができ、複合建物の各住戸の間取り構成や専有面積の大小、設備、仕様のレベル、駐車場の台数、共用施設の内容やレベル等の設計企画内容を決める重要な指標を得ることができる。
【００６１】
商店街のデータベースを作成する作業と並行して再開発に賛同する地権者をまとめ再開発範囲の選定を行い（Ｍ５）、マスタープラン修正案設計をする。そして実際に再開発にかかる土地の地権者を個別に説得し（Ｍ６）、地権者ごとのマスタープラン案説明、取得区画設計案提示、資金税金関係提示を行う。再開発範囲が確定すると、再開発詳細設計決定、許認可取得を行う（Ｍ７）。あわせて地権者取得区画決定、仮設店舗設計決定、商店街補償案、工事期間、工事時間帯等決定、アーケード撤去範囲、工事車輌進入路、ガードマン配置計画等も決定する。
【００６２】
再開発の詳細が決定すると、店舗データベース及び顧客データベースを利用して、再開発事業期間の店舗として再開発前の商店を再現した仮想商店街の作成（Ｌ５）を開始する。仮想商店街は、再開発前の商店街の少なくとも各店舗の配置を再現したものであり、さらには実写写真や、フルコンピューターグラフィックによる既存商店街の電子データ化を行うことが好ましい。なお、再開発建物の設計検討段階で、竣工後の完成予想CG商店街を創り、既存近隣商店との整合性やデザイン、利用者の回遊性や利便性を検討することもできる。また、設計完了段階で完成予想仮想商店街と既存仮想商店街を両方利用できるようにし、両方の仮想商店街に店舗データベース及び顧客データベースをリンクさせ実物の商店街に近い機能を持たせることもできる。
【００６３】
仮想商店街の開業にあたっては（Ｌ６）、商店街顧客関連属性ファイルから馴染みの顧客リストに対し電子メールやＦＡＸで仮想商店街の広告宣伝活動を行う。既存の新聞折込チラシを併用することも可能である。仮想商店街は24時間営業とし、顧客データベースの顧客データに、開業通知の電子メールチラシを発信する。営業中の各店舗は、図８に示すように、タイムサービスや今日の目玉商品等の通知を電子メールチラシで随時配信し、各家庭のキッチンや各顧客の携帯電話にダイレクトで伝える。また通信技術の向上により、テレビＣＭに似た動画コマーシャルメッセージのような形態でタイムサービス等をリアルタイム配信することも可能になると考えられる。仮想商店街での購入の場合、商店街で運営する配達システムにより各戸に配達する。このように仮設店舗や一時休業店舗は電子メールチラシと仮想商店街で営業活動を行い事業を継続するが、廃止店舗については営業譲渡先や同一フランチャイズの近隣店舗を紹介するコメントを仮想商店街上や電子メールチラシ上で発信する。商店街の開業は解体工事（Ｍ８）の開始前に行う。
【００６４】
一方、複合建物を販売するための販売事務所の用地を選定するために商店街内の空き地、空きビル調査、商店街の人の流れ調査をする。販売事務所が決定すると、仮想商店街にバナー広告を設け、仮想商店街内に看板を設置したり、実在の再開発現地や販売事務所用地に看板設置などを行って販売予告を開始する（Ｋ３）。また図９に示すように、商店街顧客リストに電子メール広告を行い、再開発建物の概要のお知らせと入居者募集の予告通知を発信する。
【００６５】
解体工事を開始すると、店舗移転、仮設店舗開業などを行う（Ｍ８）。このとき閉店セール、仮設店舗開店セール、アーケード撤去を伴う場合がある。複合建物建築工事（Ｍ９）がある程度進行すると、仮想商店街の街並みの画像を工事の進渉に応じて完成予想仮想商店街と差し替え、または両方設置してあわせて開業し（前述した如く当初から新旧両方の仮想商店街を開業することでもよい）、新しい商店街に早く馴染んでもらうこともできる（図４参照）。
【００６６】
また建築工事（Ｍ９）がある程度進行すると、販売事務所をオープンして複合建物の販売開始する（Ｋ４）。完成後予想仮想商店街内の販売事務所用地にモデルルームのＣＧを置き、建築中の複合建物の内部の体験ができるようにする。同様に、完成予想仮想商店街内の再開発現地に複合建物のＣＧを置き内部の体験ができるようにする。複合建物について仮想商店街にバナー広告、商店街顧客リストに電子メール広告を発信する。また、あわせて新聞紙面、折込チラシ、住宅情報誌等の広告宣伝活動を行い、複合建物だけでなく仮想商店街の告知も行う。
【００６７】
店舗データベース及び顧客データベースの顧客に、複合建物の分譲住戸の販売広告を電子メールチラシに載せて発信する（Ｌ７）。仮想商店街の電子メールチラシ受信者に対する事前販売会や特典付販売会を開催することにより、複合建物購入検討客に対して仮想商店街の売込みを行い、また周辺居住者以外の仮想商店街の顧客を増やすことも可能である。これらの複合建物の販売活動により、仮想商店街および複合建物販売の夫々の尾顧客に対し相乗効果が期待できる。
【００６８】
工事竣工、店舗入居し新商店街が完成すると（Ｍ１０）、仮設店舗を閉鎖解体し、新店舗を開店する。また複合建物も引渡し、購入者が入居する（Ｋ５）。再開発が完成すると仮想商店街は再開発事業者にとっては不要となるため、仮想商店街システムを商店街に譲渡し、商店街が主になって仮想商店街を運営する（Ｌ８）。このとき再開発前の商店街を仮想商店街として末永く残すことで、昔からの顧客やレトロファンの満足度を高めることができる。
【００６９】
またマンション内の電子情報システムに仮想商店街をリンクさせ、24時間営業の商店街として営業し、各住戸から注文を受け、各住戸に配達する。これにより複合建物の新規入居者に対しても利便性の高いサービスを提供することができる。
【００７０】
［システムの利点］
上記構成および運用を行うことにより、再開発に関与する者にとって、それぞれ以下のような作用と効果を生じさせることができる。
【００７１】
（商店街の利点）
本発明に係る再開発支援システムを用いることにより、再開発期間中の商店街の営業を継続し、仮店舗や移転先を告知することができ、期間中の利益状態を填補することができる。これにより少ない損失で、老朽化した店舗を、ビジネス競争力を高めるために新築することができる。
【００７２】
また商店街の外に一時移転したり、顧客にとっては利便性の悪いビルの上階や倉庫で営業を続ける実在の仮設商店の場所や連絡先を表示した電子商店と併用することで、再開発前の商店街のブランドや雰囲気、馴れや親しみを維持でき、馴染みの顧客を繋ぎとめることができ、商店街としての継続性が確保できる。
【００７３】
また、商店街の全ての商店が再開発に参加しない場合、残った商店は、建設工事期間中、大型車両の通行や騒音、粉塵等により客足が衰えたり、夜間の賑わいが無くなったり、工事部分のアーケードが途切れたりすることで売上が減少し被害を被ることが多いが、それらの近隣店舗にも本システムを提供することにより、再開発期間中の営業上の損失を軽減することができる。
【００７４】
また仮想商店街システムに、ネットワーク上からも仮想商店街の会員登録可能とする仕組みを組み込むことで、商店街としては、複合建物の購入者だけでなく購入検討をした人たちまで新たな仮想商店街の顧客として獲得することができる。
【００７５】
また、一般的に、分譲マンションの販売においては総販売価格の３％前後の広告宣伝費を使い、新聞紙面広告、新聞折込チラシ、住宅情報雑誌掲載、ダイレクトメール、電子メール、ホームページ上のバナー広告等の手段により販売物件と販売事務所の場所を告知、広告することが行われる。その広告宣伝費総額は、通常、物件の規模により3000万円から３億円程度に上るため、その広告媒体のスペースの一部に本システムの仮想商店街の広告を載せることにより、商店街としては全く負担がなく、かつ通常では考えられないような広範囲の広告宣伝活動が可能となる。
【００７６】
店舗データベース及び顧客データベースは、商店街がその権利を所有する。したがって本システムは、複合建物の企画だけでなく、再開発完了後においても各種新商品の開発やモニター、一般の分譲マンション等の企画にも利用可能であり、商店街の財産として様々な活用が考えられる。その場合、商店街は、広告配信などの費用を業者から受け取ることにより、仮想商店街の追加運営費用、機能向上費用に充てることができる。なお、顧客データベースを利用するにあたっては、当然、プライバシーの保護が前提である。
【００７７】
（再開発事業者の利点）
再開発事業者は、本システムを商店街に提案し、上記利点を説明することにより、商店街の再開発に対する同意を得やすくなる。また本システムの仮想商店街は、実在の仮設店舗を完全な形で建設するよりもはるかに安い費用と負担で商店街の機能を維持させることができる。
【００７８】
また複合建物の購入者と商店街の顧客の範囲が大きく重なることから、商店街の顧客情報を得ることにより極めて効率的に詳細な市場調査を行うことができ、複合建物の設計企画内容を決める重要な指標を得ることができる。また、商店街の顧客に対して複合建物の広告などの情報配信を行うことにより、購入の可能性の高い顧客の範囲に効率的に広告を行うことができる。
【００７９】
また仮想商店街の認知度が高まり、顧客データベースが充実することで、そのリストを利用して、複合建物の分譲部分の販売告知を電子メールを用いて配布することが可能となる。その場合、再開発事業者は、新聞掲載広告や折込チラシの配布を減らすことができ、何度も配布するよりはるかに安い費用で周辺住民や購入希望者に告知、広告することができる。
【００８０】
（商店街の顧客の利点）
商店街の顧客にとっては、ネットワーク上に再開発前の仮想商店街が提供されることで、既存店舗が解体されても以前と変わらない環境で買い物ができる。また、完成予想仮想商店街が提供されることにより、新しい商店街にも早くから馴染むことができる。さらに再開発が完了した後においても再開発前の商店街を仮想商店街として末永く残すことで、昔からの顧客やレトロファンの満足度を高めることができる。
【００８１】
また仮想商店街が現実の商店街と連携し、今後の通信技術の向上によって冷蔵庫や電子レンジ等がネットワークに接続されることにより、より簡便に買い物ができ、顧客にとって商店街がより身近な存在となる。
【００８２】
（複合建物の顧客の利点）
複合建物の顧客（購入希望者）にとっては、広告物に仮想商店街の情報が載り、仮想商店街を訪ねる事で、事前に周辺商店街について知ることができる。
【００８３】
また複数の再開発事業についての前記仮想商店街を相互に関連づけることにより、同様の複合建物を求める顧客は、各地の複合建物の情報を効率的に得ることができる。
【００８４】
（他の利点）
本発明に係る再開発支援システムを商店街再開発プロジェクト推進の要として数多く利用し、各地に開設した複数の本システムを組織化することで、既存の新聞広告や折込チラシ配布システムに取って代わる、ペーパーレスの情報伝達システムを構築することができる。更には、広範囲な市場調査システム、商品モニターシステムとしても活用できる。
【００８５】
【発明の効果】
上記説明した如く、本発明に係る再開発支援システムは、再開発期間中の再開発店舗の営業継続を確保し、近隣店舗への影響を軽減し、且つ商店街全体を活性化することができるため、再開発に対する合意を促進することができる。また本システムは再開発後の複合建物の分譲、賃貸等を促進する効用を付与し、商店街、顧客、および再開発事業者のいずれにも利点を有し、全体として再開発を円滑に進行することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】再開発前の商店街を配置のみ再現した平面図である。
【図２】店舗情報の詳細を表示した例を示す図である。
【図３】再開発前の商店街の配置と外観を再現した立体図である。
【図４】再開発後の商店街の配置と予想外観を再現した立体図である。
【図５】本実施形態に係る再開発支援システムの内部構成を説明する図である。
【図６】本実施形態に係る再開発支援システムを用いて再開発事業を行う際の運用について説明するフローチャートである。
【図７】仮想商店街の参加申込書の例を示す図である。
【図８】商店街の宣伝広告の電子メールチラシの例を示す図である。
【図９】複合建物の宣伝広告の電子メールチラシの例を示す図である。
【符号の説明】
１    …再開発店舗
１ａ  …店舗
１ｂ  …店舗
２    …近隣店舗
３    …仮設店舗
４    …販売事務所
10    …記憶手段
10ａ  …再開発店舗関連属性ファイル
10ｂ  …近隣店舗関連属性ファイル
10ｃ  …商店街関連属性ファイル
10ｄ  …商店街顧客関連属性ファイル
10ｅ  …複合建物関連属性ファイル
10ｆ  …複合建物顧客関連属性ファイル
11    …演算処理手段
12    …入力手段
13    …発信手段
14    …配信手段
15    …接続手段
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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