(57)【要約】      （修正有）【課題】売り手側と買い手側の双方に対して相関性のある取引成立確率を算出する不動産取引システム、サーバ、プログラム及び記録媒体を提供する。【解決手段】不動産取引システム１００は、通信部と、売却確率格納部とを有する売却ユーザー端末１０２と、通信部と、購入確率格納部とを有する購入ユーザー端末１０３と、相場価格格納部と、最低落札希望価格格納部と、入札情報格納部と、購入確率算出部と、売却確率算出部と、入札件数判別部とを有するサーバ１０１とを備えている。【選択図】図１
2017004459.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産を売却するユーザーが使用する売却ユーザー端末と、不動産を購入するユーザーが使用する購入ユーザー端末と、前記売却ユーザー端末及び前記購入ユーザー端末とネットワークを介してデータ通信が可能なサーバとを備える不動産取引システムであって、
前記売却ユーザー端末は、
前記サーバに対して物件情報を送信し、前記サーバから送信される相場価格を受信し、前記サーバに対して最低落札希望価格を送信し、及び前記サーバから送信される売却確率を受信する通信部と、
前記サーバから送信される売却確率を格納する売却確率格納部と、
を有し、
前記購入ユーザー端末は、
前記サーバに対して少なくとも入札価格が含まれる入札情報を送信し、及び前記サーバから送信される購入確率を受信する通信部と、
前記サーバから送信される購入確率を格納する購入確率格納部と、
を有し、
前記サーバは、
前記売却ユーザー端末から送信される前記物件情報に応じた前記相場価格を格納する相場価格格納部と、
前記売却ユーザー端末から送信される前記最低落札希望価格を格納する最低落札希望価格格納部と、
前記購入ユーザー端末から送信される前記入札情報を格納する入札情報格納部と、
前記最低落札希望価格及び前記入札価格を用いて購入確率を算出する購入確率算出部と、
前記相場価格、前記最低落札希望価格及び前記購入確率の少なくとも一つを用いて売却確率を算出する売却確率算出部と、
所定の閾値を超えているかによって入札件数を判別する入札件数判別部と、
を有することを特徴とする不動産取引システム。
【請求項２】
前記購入確率算出部は、前記最低落札希望価格及び前記入札価格を用いて得られる値を正規分布の累積分布関数に代入して前記購入確率を算出する請求項１に記載の不動産取引システム。
【請求項３】
前記購入確率算出部は、前記最低落札希望価格を基準とする第一のスコアと全ての前記入札価格の平均入札価格を基準とする第二のスコアとを合成した合成スコアを正規分布の累積分布関数に代入して前記購入確率を算出する請求項２に記載の不動産取引システム。
【請求項４】
前記第一のスコアは、前記入札価格から前記最低希望落札価格を減じた値を全ての前記入札価格のＲＭＳ誤差で除した値であり、前記第二のスコアは、前記入札価格から前記平均入札価格を減じた値を前記ＲＭＳ誤差で除した値である請求項３に記載の不動産取引システム。
【請求項５】
前記売却確率算出部は、入札件数が２件未満の場合には前記相場価格及び前記最低落札希望価格を用いて得られる値を正規分布の累積分布関数に代入して前記売却確率を算出し、前記入札件数が２件以上の場合には全ての前記入札における最低落札希望価格を超える入札の割合及び前記購入確率のうち最も高い値を売却確率として前記売却確率を算出する請求項４に記載の不動産取引システム。
【請求項６】
不動産を売却するユーザーが使用する売却ユーザー端末及び不動産を購入するユーザーが使用する購入ユーザー端末とネットワークを介してデータ通信が可能なサーバであって、
前記サーバは、
前記売却ユーザー端末から送信される物件情報に応じた相場価格を格納する相場価格格納部と、
前記売却ユーザー端末から送信される最低落札希望価格を格納する最低落札希望価格格納部と、
前記購入ユーザー端末から送信される、少なくとも入札価格が含まれる入札情報を格納する入札情報格納部と、
前記最低落札希望価格及び前記入札価格を用いて購入確率を算出する購入確率算出部と、
前記相場価格、前記最低落札希望価格及び前記購入確率の少なくとも一つを用いて売却確率を算出する売却確率算出部と、
所定の閾値を超えているかによって入札件数を判別する入札件数判別部と、
を有することを特徴とするサーバ。
【請求項７】
前記購入確率算出部は、前記最低落札希望価格及び前記入札価格を用いて得られる値を正規分布の累積分布関数に代入して前記購入確率を算出する請求項６に記載のサーバ。
【請求項８】
前記購入確率算出部は、前記最低落札希望価格を基準とする第一のスコアと全ての前記入札価格の平均入札価格を基準とする第二のスコアとを合成した合成スコアを正規分布の累積分布関数に代入して前記購入確率を算出する請求項６に記載のサーバ。
【請求項９】
前記第一のスコアは、前記入札価格から前記最低希望落札価格を減じた値を全ての前記入札価格のＲＭＳ誤差で除した値であり、前記第二のスコアは、前記入札価格から前記平均入札価格を減じた値を前記ＲＭＳ誤差で除した値である請求項６に記載のサーバ。
【請求項１０】
前記売却確率算出部は、入札件数が２件未満の場合には前記相場価格及び前記最低落札希望価格を用いて得られる値を正規分布の累積分布関数に代入して前記売却確率を算出し、前記入札件数が２件以上の場合には全ての前記入札における最低落札希望価格を超える入札の割合及び前記購入確率のうち最も高い値を売却確率として前記売却確率を算出する請求項９に記載のサーバ。
【請求項１１】
請求項６乃至１０の何れか一項に記載のサーバとしてコンピュータを機能させるためのプログラム。
【請求項１２】
請求項１１に記載のプログラムを記録したコンピュータ読み取り可能な記録媒体。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産を売却するユーザーと不動産を購入するユーザーとの間の不動産取引を支援するための不動産取引システム、サーバ、プログラム及び記録媒体に関する。
【背景技術】
【０００２】
不動産は、居住用としての他、収益物件として、即ち投資の対象としても広く取引されている。従来、不動産が流通する市場においては、物件に関する情報は仲介業者等の不動産業者が保有していることが前提となっており、その上で取引の仲介等がなされていた。そのため、消費者自身が不動産を比較・検討するための情報や、不動産を分析するためのツールは十分に提供されているとはいえなかった。また、投資用の不動産を売却する場合、従来は仲介取引によって売却するか買い取り業者に買い取りを依頼するといった選択肢に限られていたところ、売り主は、不動産の適正な市場価格を把握するための情報が十分に得られないという問題が生じていた。
【０００３】
ところで、不動産は商品その他の動産と同様に、ネットワークを介したオークションによって取引することが可能である。これに関して、例えば特許文献１には、入力された物件情報と仮想的な入札者情報とに基づいて、仮想的にオークションを実行し、落札価格の確率分布（予想落札価格の確率分布）を算出・グラフ化する技術が開示されている。また、例えば特許文献２には、いくらで落札できそうかを予想することにより入札者を支援するシステムに関して、賃貸利回り・ブックマーク数・ページ閲覧数・信託受益権か否かを変数とする計算式により落札確率を算出する技術が開示されている。
【０００４】
しかしながら、上記のような技術は、売り手側又は買い手側の双方に対して相関性のある取引成立確率を算出するものではなく、一方の側に取引成立確率を提示するだけではもう一方の側の意識への働きかけが無いため、取引成立に寄与するとは言い難かった。そこで、売り手側と買い手側の双方に対して相関性のある取引成立確率を算出して取引を促進させるための技術が求められていた。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００５】
【特許文献１】特開２００８−０７０９１７号公報
【特許文献２】特開２００７−１６４７５１号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
本発明は、以上のような事情に鑑みてなされたものである。即ち、本発明は、売り手側と買い手側の双方に対して相関性のある取引成立確率を算出する不動産取引システム、サーバ、プログラム及び記録媒体を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
以上の課題を解決するために、本発明に係る不動産取引システムは、不動産を売却するユーザーが使用する売却ユーザー端末と、不動産を購入するユーザーが使用する購入ユーザー端末と、売却ユーザー端末及び購入ユーザー端末とネットワークを介してデータ通信が可能なサーバとを備える不動産取引システムであって、売却ユーザー端末は、サーバに対して物件情報を送信し、サーバから送信される相場価格を受信し、サーバに対して最低落札希望価格を送信し、及びサーバから送信される売却確率を受信する通信部と、サーバから送信される売却確率を格納する売却確率格納部と、を有し、購入ユーザー端末は、サーバに対して少なくとも入札価格が含まれる入札情報を送信し、及びサーバから送信される購入確率を受信する通信部と、サーバから送信される購入確率を格納する購入確率格納部と、を有し、サーバは、売却ユーザー端末から送信される物件情報に応じた相場価格を格納する相場価格格納部と、売却ユーザー端末から送信される最低落札希望価格を格納する最低落札希望価格格納部と、購入ユーザー端末から送信される入札情報を格納する入札情報格納部と、最低落札希望価格及び入札価格を用いて購入確率を算出する購入確率算出部と、相場価格、最低落札希望価格及び購入確率の少なくとも一つを用いて売却確率を算出する売却確率算出部と、所定の閾値を超えているかによって入札件数を判別する入札件数判別部と、を有することを特徴とする。
【０００８】
購入確率算出部は、最低落札希望価格及び入札価格を用いて得られる値を正規分布の累積分布関数に代入して購入確率を算出しても良い。
【０００９】
購入確率算出部は、最低落札希望価格を基準とする第一のスコアと全ての入札価格の平均入札価格を基準とする第二のスコアとを合成した合成スコアを正規分布の累積分布関数に代入して購入確率を算出しても良い。
【００１０】
第一のスコアは、入札価格から最低希望落札価格を減じた値を全ての入札価格のＲＭＳ誤差で除した値であり、第二のスコアは、入札価格から平均入札価格を減じた値をＲＭＳ誤差で除した値であっても良い。
【００１１】
売却確率算出部は、入札件数が２件未満の場合には相場価格及び最低落札希望価格を用いて得られる値を正規分布の累積分布関数に代入して売却確率を算出し、入札件数が２件以上の場合には全ての入札における最低落札希望価格を超える入札の割合及び購入確率のうち最も高い値を売却確率として売却確率を算出しても良い。
【００１２】
また、本発明に係るサーバは、不動産を売却するユーザーが使用する売却ユーザー端末及び不動産を購入するユーザーが使用する購入ユーザー端末とネットワークを介してデータ通信が可能なサーバであって、売却ユーザー端末から送信される物件情報に応じた相場価格を格納する相場価格格納部と、売却ユーザー端末から送信される最低落札希望価格を格納する最低落札希望価格格納部と、購入ユーザー端末から送信される、少なくとも入札価格が含まれる入札情報を格納する入札情報格納部と、最低落札希望価格及び入札価格を用いて購入確率を算出する購入確率算出部と、相場価格、最低落札希望価格及び購入確率の少なくとも一つを用いて売却確率を算出する売却確率算出部と、所定の閾値を超えているかによって入札件数を判別する入札件数判別部と、を有することを特徴とする。
【００１３】
購入確率算出部は、最低落札希望価格及び入札価格を用いて得られる値を正規分布の累積分布関数に代入して購入確率を算出しても良い。
【００１４】
購入確率算出部は、最低落札希望価格を基準とする第一のスコアと全ての入札価格の平均入札価格を基準とする第二のスコアとを合成した合成スコアを正規分布の累積分布関数に代入して購入確率を算出しても良い。
【００１５】
第一のスコアは、入札価格から最低希望落札価格を減じた値を全ての入札価格のＲＭＳ誤差で除した値であり、第二のスコアは、入札価格から平均入札価格を減じた値をＲＭＳ誤差で除した値であっても良い。
【００１６】
売却確率算出部は、入札件数が２件未満の場合には相場価格及び最低落札希望価格を用いて得られる値を正規分布の累積分布関数に代入して売却確率を算出し、入札件数が２件以上の場合には全ての入札における最低落札希望価格を超える入札の割合及び購入確率のうち最も高い値を売却確率として売却確率を算出しても良い。
【００１７】
また、本発明に係るプログラムは、上記の何れかのサーバとしてコンピュータを機能させることを特徴とする。
【００１８】
また、本発明に係る記録媒体は、上記のプログラムを記録したコンピュータ読み取り可能な記録媒体であることを特徴とする。
【発明の効果】
【００１９】
本発明によれば、売り手側と買い手側の双方に対して相関性のある取引成立確率を算出する不動産取引システム、サーバ、プログラム及び記録媒体を提供できる。
【図面の簡単な説明】
【００２０】
【図１】不動産取引システム１００の全体構成を示した図である。
【図２】サーバ１０１の構成を示した図である。
【図３】売却ユーザー端末１０２の構成を示した図である。
【図４】購入ユーザー端末１０３の構成を示した図である。
【図５】売却ユーザー端末１０２とサーバ１０１との間の情報処理を示したフローチャートである。
【図６】サーバ１０１の情報処理を示したフローチャートである。
【図７】売却ユーザー端末１０２とサーバ１０１との間の情報処理及び購入ユーザー端末１０３とサーバ１０１との間の情報処理を示したフローチャートである。
【図８】売却ユーザー端末１０２とサーバ１０１との間の情報処理を示したフローチャートである。
【図９】最低落札希望価格格納部１２８のデータ構造の一例を示した図である。
【図１０】入札情報格納部１２９のデータ構造の一例を示した図である。
【図１１】相場価格格納部１３１のデータ構造の一例を示した図である。
【図１２】売却確率・購入確率格納部１３０のデータ構造の一例を示した図である。
【図１３】パラメータ格納部１３２のデータ構造の一例を示した図である。
【図１４】ユーザー情報格納部１２７のデータ構造の一例を示した図である。
【図１５】物件情報登録画面３８０の一例を示した図である。
【図１６】入札画面４００の一例を示した図である。
【図１７】物件情報管理画面４２０の一例を示した図である。
【図１８】入札情報管理画面４４０の一例を示した図である。
【発明を実施するための形態】
【００２１】
以下、本発明に係る不動産取引システムの一実施形態を詳細に説明する。
【００２２】
図１は、本実施形態に係る不動産取引システム１００の全体構成を示した図である。図示されるように、不動産取引システム１００は、サーバ１０１と、売却ユーザー端末１０２と、購入ユーザー端末１０３とを備えており、売却ユーザー端末１０２及び購入ユーザー端末１０３は、ネットワーク１０４を介してサーバ１０１とデータ通信が可能な構成になっている。
【００２３】
サーバ１０１は、売却ユーザー端末１０２及び購入ユーザー端末１０３とデータ通信を行い、オークション処理を実行するコンピュータである。
【００２４】
売却ユーザー端末１０２は、不動産を売却するユーザーが使用する端末である。具体的には、パーソナルコンピュータ、携帯電話、ＰＤＡ、スマートフォン等を用いることができ、特に限定されない。また、本発明において、売却ユーザー端末１０２の台数は特に限定されない。
【００２５】
購入ユーザー端末１０３は、不動産を購入するユーザーが使用する端末である。具体的には、パーソナルコンピュータ、携帯電話、ＰＤＡ、スマートフォン等を用いることができ、特に限定されない。また、本発明において、売却ユーザー端末１０３の台数は特に限定されない。
【００２６】
次に、図２を参照しながら、サーバ１０１の構成について説明する。
【００２７】
図２は、本実施形態に係るサーバ１０１の構成を示した図である。図示されるように、サーバ１０１は、バス１３４を介して、ＣＰＵ１２０、ＲＡＭ１２１、通信部１２２、プログラム格納部１２３及びデータ格納部１２６を備えている。
【００２８】
ＣＰＵ１２０は、サーバ１０１の中枢として機能する中央演算処理装置であり、プログラム格納部１２３及びデータ格納部１２６から必要なプログラム及びデータを取り出し、ＲＡＭ１２１にロードしてプログラムを実行する。
【００２９】
ＲＡＭ１２１は、半導体記憶素子等を用いた記憶装置である。
【００３０】
通信部１２２は、ネットワーク１０４を介して売却ユーザー端末１０２及び購入ユーザー端末１０３とデータを送受信する通信装置である。
【００３１】
プログラム格納部１２３は、各種のプログラムを格納するための記憶装置である。プログラム格納部１２３には、売却確率を算出する売却確率算出部１２４、購入確率を算出する購入確率算出部１２５及び所定の閾値を超えているかによって入札件数を判別する入札件数判別部１３３が格納されており、売却確率算出部１２４、購入確率算出部１２５及び入札件数判別部１３３は、ＲＡＭ１２１にロードされ、ＣＰＵ１２０によって実行されることにより売却確率の算出処理及び購入確率の算出が実現される。
【００３２】
データ格納部１２６は、各種のデータを格納するための記憶装置であり、データ格納部１２６には、ユーザー情報格納部１２７、最低落札希望価格格納部１２８、入札情報格納部１２９、売却確率・購入確率格納部１３０、相場価格格納部１３１及びパラメータ格納部１３２が格納されている。
【００３３】
ユーザー情報格納部１２７は、売却ユーザー及び購入ユーザーの情報を格納する。図１４は、ユーザー情報格納部１２７のデータ構造の一例を示した図である。図示されるように、ユーザー情報格納部１２７は、記憶エリア３６１乃至３６６を有するテーブル３６０を備えており、ユーザー毎に割り当てられるユーザーＩＤ、氏名、年齢、住所、メールアドレス等が格納されている。なお、ユーザー情報格納部１２７に格納される情報はこれらに限定されるものではなく、必要に応じて格納する情報を追加・削除して良い。
【００３４】
最低落札希望価格格納部１２８は、最低落札希望価格を物件毎に格納する。図９は、最低落札希望価格格納部１２８のデータ構造の一例を示した図である。図示されるように、最低落札希望価格格納部１２８は、記憶エリア２６１及び２６２を有するテーブル２６０を備えており、物件毎に最低落札希望価格が格納されている。
【００３５】
入札情報格納部１２９は、購入ユーザーから送信される入札情報を物件毎に格納する。図１０は、入札情報格納部１２９のデータ構造の一例を示した図である。図示されるように、入札情報格納部１２９は、記憶エリア２８１乃至２８４を有するテーブル２８０を備えており、入札情報を送信した購入ユーザーのユーザーＩＤ及び入札価格が物件毎に格納されている。また、記憶エリア２８５には、平均入札価格が物件毎に格納されている。なお、図１０においては入札情報の件数が３件まで格納されるようになっているが、格納する入札情報の件数はこれに限定されず、必要に応じて格納する入札情報の件数を増減して良い。
【００３６】
売却確率・購入確率格納部１３０は、売り手側の取引成立確率である売却確率及び買い手側の取引成立確率である購入確率を物件毎に格納する。図１２は、売却確率・購入確率格納部１３０のデータ構造の一例を示した図である。図示されるように、売却確率・購入確率格納部１３０は、記憶エリア３２１乃至３２５を有するテーブル３２０を備えており、売却確率が物件ＩＤ毎に格納されている。また、購入確率が入札情報毎に格納されている。
【００３７】
相場価格格納部１３１は、市場価格としての相場価格を物件毎に格納する。図１１は、相場価格格納部１３１のデータ構造の一例を示した図である。図示されるように、相場価格格納部１３１は、記憶エリア３０１乃至３０２を有するテーブル３００を備えており、相場価格が物件ＩＤ毎に格納されている。
【００３８】
パラメータ格納部１３２は、売却確率演算部１２４及び購入確率算出部１２５がそれぞれ確率を算出する際に売却確率演算部１２４及び購入確率算出部１２５によって参照される各種のパラメータを格納する。図１３は、パラメータ格納部１３２のデータ構造の一例を示した図である。図示されるように、パラメータ格納部１３２は、記憶エリア３４１乃至３４３を有するテーブル３４０を備えており、売却確率演算部１２４及び購入確率算出部１２５がそれぞれ確率を算出する際に用いる各種のパラメータが格納されている。
【００３９】
次に、図３を参照しながら、売却ユーザー端末１０２の構成について説明する。
【００４０】
図３は、本実施形態に係る売却ユーザー端末１０２の構成を示した図である。図示されるように、売却ユーザー端末１０２は、バス１４７を介して、ＣＰＵ１４０、ＲＡＭ１４１、通信部１４２、プログラム格納部１４３、入力部１４４、表示部１４５及び売却確率格納部１４６を備えている。
【００４１】
ＣＰＵ１４０は、売却ユーザー端末１０２の中枢として機能する中央演算処理装置であり、プログラム格納部１４３及び売却確率格納部１４６から必要なプログラム及びデータを取り出し、ＲＡＭ１４１にロードしてプログラムを実行する。
【００４２】
ＲＡＭ１４１は、半導体記憶素子等を用いた記憶装置である。
【００４３】
通信部１４２は、ネットワーク１０４を介してサーバ１０１とデータを送受信する通信装置である。
【００４４】
プログラム格納部１４３は、サーバ１０１に対して物件情報を送信し、サーバ１０１から送信される相場価格を受信し、サーバ１０１に対して最低落札希望価格を送信し、サーバ１０１から送信される売却確率を受信し、受信した売却確率を表示し、及び受信した売却確率を格納するように売却ユーザー端末１０２を機能させるプログラムを格納するための記憶装置である。
【００４５】
入力部１４４は、売却ユーザーによる入力操作を受け付ける装置であり、例えば、キーボード、カメラ、マウス、マイク、タッチパネル等で構成されている。
【００４６】
表示部１４５は、売却確率等を表示する装置であり、例えば、液晶表示素子や有機ＥＬ等を用いたディスプレイで構成されている。
【００４７】
売却確率格納部１４６は、サーバ１０１から送信される売却確率を格納するための記憶装置である。
【００４８】
次に、図４を参照しながら、購入ユーザー端末１０３の構成について説明する。
【００４９】
図４は、本実施形態に係る購入ユーザー端末１０３の構成を示した図である。図示されるように、購入ユーザー端末１０３は、バス１６７を介して、ＣＰＵ１６０、ＲＡＭ１６１、通信部１６２、プログラム格納部１６３、入力部１６４、表示部１６５及び購入確率格納部１６６を備えている。
【００５０】
ＣＰＵ１６０は、購入ユーザー端末１０３の中枢として機能する中央演算処理装置であり、プログラム格納部１６３及び購入確率格納部１６６から必要なプログラム及びデータを取り出し、ＲＡＭ１６１にロードしてプログラムを実行する。
【００５１】
ＲＡＭ１６１は、半導体記憶素子等を用いた記憶装置である。
【００５２】
通信部１６２は、ネットワーク１０４を介してサーバ１０１とデータを送受信する通信装置である。
【００５３】
プログラム格納部１６３は、サーバ１０１に対して入札価格が含まれる入札情報を送信し、サーバ１０１から送信される購入確率を受信し、受信した購入確率を表示し、受信した購入確率を格納するように購入ユーザー端末１０３を機能させるプログラムを格納するための記憶装置である。
【００５４】
入力部１６４は、購入ユーザーによる入力操作を受け付ける装置であり、例えば、キーボード、カメラ、マウス、マイク、タッチパネル等で構成されている。
【００５５】
表示部１６５は、購入確率等を表示する装置であり、例えば、液晶表示素子や有機ＥＬ等を用いたディスプレイで構成されている。
【００５６】
購入確率格納部１６６は、サーバ１０１から送信される購入確率を格納するための記憶装置である。
【００５７】
次に、図５を参照しながら、売却ユーザーが出品する物件の物件情報を登録する初期段階における、物件情報が送信されてから売却確率が格納されるまでの本実施形態に係る不動産取引システム１００の動作について説明する。
【００５８】
図５は、売却ユーザー端末１０２とサーバ１０１との間の情報処理を示したフローチャートである。まず、売却ユーザー端末１０２を操作する売却ユーザーが入力部１４４を操作して物件情報を入力すると、売却ユーザー端末１０２がサーバ１０１に対して、物件情報を送信する（ステップＳ１８０）。続いて、サーバ１０１が、ステップＳ１８０において送信された物件情報を受信する（ステップＳ１８１）。なお、サーバ１０１は、ステップＳ１８１において受信した物件情報を、データ格納部に格納される物件情報格納部（図示せず）に格納して良い。続いて、サーバ１０１が売却ユーザー端末１０２に対して、ステップＳ１８１において受信した物件情報に応じた相場価格を送信する（ステップＳ１８２）。続いて、売却ユーザー端末１０２が、ステップＳ１８２において送信された相場価格を受信する（ステップＳ１８３）。続いて、売却ユーザー端末１０２がサーバ１０１に対して、最低落札希望価格を送信する（ステップＳ１８４）。続いて、サーバ１０１が、ステップＳ１８４において送信された最低落札希望価格を受信する（ステップＳ１８５）。続いて、売却確率算出部１２４が、売却確率を算出する（ステップＳ１８６）。続いて、サーバ１０１が売却ユーザー端末１０２に対して、ステップＳ１８６において算出した売却確率を送信する（ステップＳ１８７）。続いて、売却ユーザー端末１０２が、ステップＳ１８７において送信された売却確率を受信し、受信した売却確率を売却確率格納部１４６に格納する（ステップＳ１８８）。続いて、売却ユーザー端末１０２が、ステップＳ１８８において受信した売却確率を表示部１４５に表示する（ステップＳ１８９）。サーバ１０１は、ステップＳ１８７に引き続き、ステップＳ１８６において算出した売却確率を売却確率・購入確率格納部１３０に格納する（ステップＳ１９０）。続いて、サーバ１０１は、ステップＳ１８５において受信した最低落札希望価格を最低落札希望価格格納部１２８に格納する（ステップＳ１９１）。なお、ステップＳ１８７、ステップＳ１９０及びステップＳ１９１の順序はこれに限られず、例えば、算出した売却確率を先に売却確率・購入確率格納部１３０に格納し、受信した最低落札希望価格を最低落札希望価格格納部１２８に格納した上で売却ユーザー端末１０２に対して送信しても良い。売却ユーザー端末１０２においても、ステップＳ１８８において受信した売却確率を先に表示部１４５に表示した上で売却確率格納部１４６に格納しても良い。また、ステップＳ１９０は、ステップＳ１８６と同時になされても良く、ステップＳ１９１は、ステップＳ１８５と同時になされても良い。
【００５９】
売却ユーザーが出品する物件の物件情報を登録する初期段階では、購入ユーザーからの入札状況を反映した上で売却確率を算出することができない。これは、購入ユーザーからの入札件数が２件に満たない場合においても同様である。従って、ステップＳ１８６では、入札件数が２件以上の場合とは異なる方式によって売却確率を算出する。
【００６０】
以下、ステップＳ１８６において売却確率を算出する際の方式及び購入ユーザーからの入札件数が２件に満たない場合において売却確率を算出する際の方式（Ａ方式と定義する）について説明する。
【００６１】
Ａ方式では、売却確率算出部１２４が、相場価格及び最低落札希望価格を所定の式に代入し、得られた値を正規分布の累積分布関数に代入することにより売却確率を算出する。具体的には、売却確率算出部１２４は、相場価格格納部１３１から相場価格を読み出し、また、最低落札希望価格格納部１２８から最低落札希望価格を読み出す。次に、売却確率算出部１２４は、読み出した相場価格及び最低落札希望価格を用いて以下の計算を行う。
【数１】
2017004459.tif 000003
ここで、数１におけるオフセット値とは、Ａ方式によって算出する売却確率の範囲を決定・変更する値である他、最低落札希望価格が相場価格と同一の場合における売却確率を定めるものである。売却確率算出部１２４は、パラメータ格納部１３２を参照し、パラメータ０１の値を数１におけるオフセット値に代入する。
【００６２】
続いて、売却確率算出部１２４は、数１によって得られた値を、正規分布の累積分布関数に代入する。正規分布の累積分布関数は、数２により定義される。
【数２】
2017004459.tif 000004
ここで、算術平均が０且つ標準偏差が１の場合、数２は標準正規分布の累積分布関数となる。
【００６３】
続いて、売却確率算出部１２４は、正規分布の累積分布関数に代入することによって得られた値に１００を乗じる。それによって得られる値が、売却確率［％］となる。
【００６４】
Ａ方式によれば、購入ユーザーからの入札状況を反映した形で売却確率を算出することが難しい初期段階において、相場価格及び最低落札希望価格を用いて売却確率を簡易に算出することができる。また、数１におけるオフセット値を変更することのみで、算出される売却確率の範囲を適宜調節することができる。
【００６５】
例えば、相場価格が２，０００万円の物件について最低落札希望価格を２，１００万円とした場合、数１の計算結果は以下のようになる。なお、オフセット値については、図１３におけるパラメータ０１の値である０．５を用いるとする。
（２１００／２０００−１）×（−５）＋０．５＝０．２５
続いて、上記の０．２５を、正規分布の累積分布関数に代入する。ここで、数１によって得られる値を代入する正規分布は、標準正規分布に従うものとして良い。マイクロソフト社が提供する表計算ソフトＥｘｃｅｌ（登録商標）では、以下のようにＮＯＲＭＳＤＩＳＴ関数を用いることができる。
ＮＯＲＭＳＤＩＳＴ（０．２５）＝０．５９８７≒０．５９９
従って、この場合における売却確率は５９．９［％］と算出される。
【００６６】
次に、入札情報を送信してから購入確率及び売却確率を格納するまでの本実施形態に係る不動産取引システム１００の動作について説明するが、まず、図６を参照しながら、札情報を受信してから購入確率及び売却確率を格納するまでのサーバ１０１の動作について説明する。
【００６７】
図６は、サーバ１０１の情報処理を示したフローチャートである。まず、サーバ１０１は、購入ユーザー端末１０３から送信される入札情報を受信できるよう待機する（ステップＳ２００）。続いて、サーバ１０１は、購入ユーザー端末１０３から送信された入札情報を受信する（ステップＳ２０１）。続いて、サーバ１０１は、ステップＳ２０１において受信した入札情報に係る物件の入札情報として格納されている情報を入札情報格納部１２９から読み出す（ステップＳ２０２）。続いて、入札件数判別部１３３は、ステップＳ２０１において受信した入札情報に係る物件の合計の入札件数が２件以上になるか否かを判別する（ステップＳ２０３）。ステップＳ２０１において受信した入札情報に係る物件の合計の入札件数が２件以上になる場合には、ステップＳ２０４に進み、そうならない場合には、ステップＳ２１１に進む。ステップＳ２０１において受信した入札情報に係る物件の合計の入札件数が２件以上になると判別した場合には、購入確率算出部１２５は、ステップＳ２０１において受信した入札情報に係る物件の入札情報毎に購入確率を算出する（ステップＳ２０４）。続いて、サーバ１０１は、ステップＳ２０４において算出した購入確率を、該当する購入ユーザー端末１０３に対してそれぞれ送信する（ステップＳ２０５）。続いて、サーバ１０１は、ステップＳ２０４において算出した購入確率を売却確率・購入確率格納部１３０に格納する（ステップＳ２０６）。なお、ステップＳ２０６は、ステップＳ２０４と同時になされても良い。続いて、売却確率算出部１２４は、売却確率を算出する（ステップＳ２０７）。続いて、サーバ１０１は売却ユーザー端末１０２に対して、ステップＳ２０７において算出した売却確率を送信する（ステップＳ２０８）。続いて、サーバ１０１は、ステップＳ２０７において算出した売却確率を売却確率・購入確率格納部１３０に格納する（ステップＳ２０９）。なお、ステップＳ２０９は、ステップＳ２０７と同時になされても良い。続いて、サーバ１０１は、ステップＳ２０１において受信した入札情報を入札情報格納部１２９に格納する（ステップＳ２１０）。なお、ステップＳ２１０は、ステップＳ２０１と同時になされても良い。一方、ステップＳ２０１において受信した入札情報に係る物件の合計の入札件数が２件に満たないと判別した場合には、購入確率算出部１２５は、ステップＳ２０１において受信した入札情報に係る購入確率を算出する（ステップＳ２１１）。続いて、サーバ１０１は、ステップＳ２１１において算出した売却確率を、該当する購入ユーザー端末１０３に対して送信する（ステップＳ２１２）。続いて、サーバ１０１は、ステップＳ２１１において算出した購入確率を売却確率・購入確率格納部１３０に格納する（ステップＳ２１３）。なお、ステップＳ２１３は、ステップＳ２１１と同時になされても良い。続いて、サーバ１０１は、上述のステップＳ２１０に進む。
【００６８】
次に、入札情報を送信してから購入確率及び売却確率を格納するまでの本実施形態に係る不動産取引システム１００の動作について説明する。なお、前提として、以下の説明において例示する物件に対する入札情報の送信は購入ユーザー端末１０３（ａ）が最初であり、２件目の入札情報の送信が購入ユーザー端末１０３（ｂ）よりなされたものとする。つまり、購入ユーザー端末１０３（ａ）から入札がなされるまで入札件数はゼロであり、購入ユーザー端末１０３（ｂ）から入札がなされたことによって、以下の説明において例示する物件に対する入札件数が２件となったものとする。
【００６９】
図７は、売却ユーザー端末１０２とサーバ１０１との間の情報処理、購入ユーザー端末１０３（ａ）とサーバ１０１との間の情報処理、及びを購入ユーザー端末１０３（ｂ）とサーバ１０１との間の情報処理示したフローチャートである。まず、
購入ユーザー端末１０３（ａ）がサーバ１０１に対して、入札情報（ａ）を送信する（ステップＳ２２０）。続いて、サーバ１０１が、ステップＳ２２０において送信された入札情報（ａ）を受信する（ステップＳ２２１）。ここで、ステップＳ２２１は、ステップＳ２０１に対応する。つまり、ステップＳ２０３において合計の入札件数が２件に満たないと入札件数判別部１３３が判別するため、サーバ１０１は、入札情報（ａ）を入札情報格納部１２９に格納する。なお、Ｓ２０３において合計の入札件数が２件に満たないと判別した場合、ステップＳ２１２に進むが、ここではその説明を省略する。続いて、購入ユーザー端末１０３（ｂ）がサーバ１０１に対して、入札情報（ｂ）を送信する（ステップＳ２２２）。続いて、サーバ１０１が、ステップＳ２２２において送信された入札情報（ｂ）を受信する（ステップＳ２２３）。ここで、ステップＳ２２３も、ステップＳ２２１と同様にステップＳ２０１に対応する。つまり、サーバ１０１は、ステップＳ２０２において入札情報（ａ）を入札情報格納部１２９から読み出し、ステップＳ２０３において合計の入札件数が２件以上になると入札件数判別部１３３が判別する。続いて、購入確率算出部１２５が、入札情報毎に購入確率（ａ）及びを購入確率（ｂ）を算出する（ステップＳ２２４及び２２５）。ここで、ステップＳ２２４及び２２５は、ステップＳ２０４に対応する。また、購入確率（ａ）及びを購入確率（ｂ）を算出する順序はこれに限定されず、任意に決定して良い。続いて、サーバ１０１が、ステップＳ２２４及び２２５において算出した購入確率（ａ）及びを購入確率（ｂ）を、購入ユーザー端末１０３（ａ）及び購入ユーザー端末１０３（ｂ）に対してそれぞれ送信する（ステップＳ２２６及び２２９）ここで、ステップＳ２２６及び２２９は、ステップＳ２０５に対応する。また、購入確率（ａ）及びを購入確率（ｂ）を送信する順序はこれに限定されず、任意に決定して良い。購入ユーザー端末１０３（ａ）は、ステップＳ２２６において送信された購入確率（ａ）を受信し、受信した購入確率を購入確率格納部１６６に格納する（ステップＳ２２７）。続いて、購入ユーザー端末１０３（ａ）が、ステップＳ２２７において受信した購入確率（ａ）を表示部１６５に表示する（ステップＳ２２８）。一方、購入ユーザー端末１０３（ｂ）は、ステップＳ２２９において送信された購入確率（ｂ）を受信し、受信した購入確率を購入確率格納部１６６に格納する（ステップＳ２３０）。続いて、購入ユーザー端末１０３（ｂ）が、ステップＳ２３０において受信した購入確率（ｂ）を表示部１６５に表示する（ステップＳ２３１）。サーバ１０１は、ステップＳ２２６及び２２９に引き続き、ステップＳ２２４及び２２５において算出した購入確率を売却確率・購入確率格納部１３０に格納する（ステップＳ２３２）。ここで、ステップＳ２３２は、ステップＳ２０６に対応する。なお、ステップＳ２３２は、ステップＳ２２４及び２２５と同時になされても良い。続いて、売却確率算出部１２４が、売却確率を算出する（ステップＳ２３３）。ステップＳ２３３は、ステップＳ２０７に対応する。続いて、サーバ１０１が売却ユーザー端末１０２に対して、ステップＳ２３３において算出した売却確率を送信する（ステップＳ２３４）。続いて、売却ユーザー端末１０２が、ステップＳ２３４において送信された売却確率を受信し、受信した売却確率を売却確率格納部１４６に格納する（ステップＳ２３５）。続いて、売却ユーザー端末１０２が、ステップＳ２３５において受信した売却確率を表示部１４５に表示する（ステップＳ２３６）。サーバ１０１は、ステップＳ２３４に引き続き、ステップＳ２３３において算出した売却確率を売却確率・購入確率格納部１３０に格納する（ステップＳ２３７）。続いて、サーバ１０１が、既に入札情報格納部１２９に格納されている入札情報（ａ）に加えて、ステップＳ２２３において受信した入札情報（ｂ）を入札情報格納部１２９に格納する（ステップＳ２３８）。なお、ステップＳ２３７及び２３８の順序はこれに限られず、逆であっても良い。また、ステップＳ２３７は、ステップＳ２３３と同時になされても良く、ステップＳ２３８は、ステップＳ２２３と同時になされても良い。
【００７０】
ステップＳ２２４及び２２５における購入確率算出部１２５による購入確率の算出は、入札価格及び最低落札希望価格を所定の式に代入し、得られた値を正規分布の累積分布関数に代入することにより行う。具体的には、購入確率算出部１２５は、既に入札情報格納部１２９に格納されている入札情報を入札情報格納部１２９から読み出し、また、最低落札希望価格格納部１２８から最低落札希望価格を読み出す。次に、購入確率算出部１２５は、読み出した入札情報、最低落札希望価格及び購入確率を算出するステップの直前のステップにおいて受信した入札情報を用いて、以下に説明する各計算を行う。
【００７１】
まず、購入確率算出部１２５は、読み出した入札情報及び購入確率を算出するステップの直前のステップにおいて受信した入札情報を用いて以下の計算を行い、平均入札価格を算出する。
【数３】
2017004459.tif 000005
【００７２】
続いて、購入確率算出部１２５は、以下の計算を行い、ＲＭＳ（Ｒｏｏｔ  Ｍｅａｎ  Ｓｑｕａｒｅ）誤差を算出する。
【数４】
2017004459.tif 000006
【００７３】
続いて、購入確率算出部１２５は、入札情報毎に以下の計算を行い、第一のスコアを算出する。
【数５】
2017004459.tif 000007
ここで、数５によって得られた値である第一のスコアは、最低落札希望価格を基準とした指数、即ち、最低落札希望価格に対する入札価格の魅力度を示す絶対的な指数として扱うことができる。
【００７４】
続いて、購入確率算出部１２５は、入札情報毎に以下の計算を行い、第二のスコアを算出する。
【数６】
2017004459.tif 000008
ここで、数６によって得られた値である第二のスコアは、平均入札価格を基準とした指数、即ち、競合する他の入札の中における相対的な指数として扱うことができる。
【００７５】
もっとも、購入確率は、第一のスコア又は第二のスコアの何れかを正規分布の累積分布関数に代入することによっても算出することができる。しかしながら、上述のとおり、第一のスコアと第二のスコアはそれぞれ異なる特徴と有していることから、これらを合成した合成スコアを正規分布の累積分布関数に代入することによって購入確率を算出することが好ましい。購入確率算出部１２５は、入札情報毎に以下の計算を行い、合成スコアを算出する。
【数７】
2017004459.tif 000009
ここで、数７における第一のスコアの反映割合とは、合成スコアに対して第一のスコアを反映させる割合を定めるものである。購入確率算出部１２５は、パラメータ格納部１３２を参照し、パラメータ０３の値を数７における第一のスコアの反映割合に代入する。同様に、数７における第二のスコアの反映割合とは、合成スコアに対して第二のスコアを反映させる割合を定めるものである。購入確率算出部１２５は、パラメータ格納部１３２を参照し、パラメータ０４の値を数７における第二のスコアの反映割合に代入する。第一のスコアの反映割合及び第二のスコアの反映割合を適宜調節することにより、購入確率を算出するにあたって第一のスコアと第二のスコアのどちらを重視するか、といった重み付けをすることができる。
【００７６】
続いて、購入確率算出部１２５は、数７によって入札情報毎に得られた合成スコアの値を、正規分布の累積分布関数に入札情報毎に代入する。
【００７７】
続いて、購入確率算出部１２５は、正規分布の累積分布関数に代入することによって得られた値に１００を乗じる。それによって得られる値が、入札情報毎の購入確率［％］となる。
【００７８】
なお、例えば極端に高額な入札価格を入札した場合には、購入確率が１００［％］に限りなく近い値となってしまう。そこで、合成スコアの閾値を設定した上で、数７によって合成スコアを算出する毎に算出した合成スコアが閾値を超えていないかを確認し、算出した合成スコアが閾値を超えている場合には合成スコアを閾値に置換するようにしておくとより好ましい。このプロセスは、数７によって合成スコアを算出する毎に購入確率算出部１２５がパラメータ格納部１３２に格納されているパラメータ０２を参照することによって実現できる。
【００７９】
次に、売却確率算出部１２５４がステップＳ２３３において売却確率の算出する際の方式について説明する。
【００８０】
売却ユーザーが出品する物件の物品情報を登録する初期段階や購入ユーザーからの入札件数が２件に満たない場合には、購入ユーザーからの入札状況を反映した上で売却確率を算出することができなかった。それに対して、購入ユーザーからの入札件数が２件以上となった場合には、入札状況を反映した上で売却確率を算出することができる。従って、ステップＳ２３３では、売却ユーザーが出品する物件の物件情報を登録する初期段階や購入ユーザーからの入札件数が２件に満たない場合とは異なる方式によって売却確率を算出する。
【００８１】
以下、ステップＳ２３３のように購入ユーザーからの入札件数が２件以上となった場合において売却確率を算出する際の方式（Ｂ方式と定義する）について説明する。なお、Ａ方式とＢ方式のどちらを用いるかについての基準とする入札件数、即ち、入札件数判別部１３３が用いる閾値は必ずしも２件である必要はなく、３件やそれ以上の件数等に適宜変更しても良いことは言うまでもない。本実施形態において入札件数判別部１３３が用いる閾値は、図１３におけるパラメータ０６の値であり、入札件数判別部１３３が入札件数の判別を行う際、入札件数判別部１３３がパラメータ０６の値を参照する。
【００８２】
Ｂ方式では、売却確率算出部１２４が、全ての入札件数における最低落札希望価格を超える入札の割合及び購入確率算出部１２５によって算出された購入確率のうち最も高い値を売却確率として売却確率を算出する。具体的には、売却確率算出部１２４は、売却確率・購入確率格納部１３０から入札情報毎の購入確率を読み出す。また、売却確率算出部１２４は、最低落札希望価格格納部１２８から最低落札希望価格を読み出し、入札情報格納部１２９から入札情報を読み出す。売却確率算出部１２４は、読み出した最低落札希望価格及び入札情報を用いて以下の計算を行う。
【数８】
2017004459.tif 000010
ここで、数８によって得られた値に１００を乗じた値が、最低落札希望価格を超える入札の割合［％］となる。
【００８３】
続いて、売却確率算出部１２４は、数８によって得られた値に１００を乗じた値と、売却確率・購入確率格納部１３０から読み出した入札情報毎の購入確率のうち最も高い確率を売却確率［％］として決定する。
【００８４】
なお、例えば全ての入札価格が最低落札希望価格を超えている場合、数８によって得られる値は１となってしまう。この場合、数８によって得られる値である１に１００を乗じた値、即ち、１００［％］が売却確率として必然的に決定されてしまう。そこで、最低落札希望価格を超える入札の割合の閾値を設定した上で、数８によって最低落札希望価格を超える入札の割合を算出する毎に算出した割合が閾値を超えていないかを確認し、算出した割合が閾値を超えている場合には算出した割合を閾値に置換するようにしておくとより好ましい。このプロセスは、数８によって最低落札希望価格を超える入札の割合を算出する毎に売却確率算出部１２４がパラメータ格納部１３２に格納されているパラメータ０５を参照することによって実現できる。
【００８５】
次に、売却ユーザーが出品する物件の物件情報を登録した後、任意の段階で最低落札希望価格を変更する場合の本実施形態に係る不動産取引システム１００の動作について説明する。
【００８６】
図８は、売却ユーザー端末１０２とサーバ１０１との間の情報処理を示したフローチャートである。まず、売却ユーザー端末１０２を操作する売却ユーザーが入力部１４４を操作して新たな最低落札希望価格を入力すると、売却ユーザー端末１０２がサーバ１０１に対して、新たな最低落札希望価格を送信する（ステップＳ２４０）。続いて、サーバ１０１が、ステップＳ２４０において送信された新たな最低落札希望価格を受信する（ステップＳ２４１）。続いて、サーバ１０１が、ステップＳ２４１において受信した新たな最低落札希望価格に係る物件の入札情報として格納されている情報を入札情報格納部１２９から読み出す（ステップＳ２４２）。続いて、入札件数判別部１３３が、ステップＳ２４１において受信した新たな最低落札希望価格に係る物件の入札件数が２件以上であるか否かを判別する（ステップＳ２４３）。ステップＳ２４１において受信した新たな最低落札希望価格に係る物件の入札件数が２件以上である場合には、ステップＳ２４４に進み、そうでない場合には、ステップＳ２５３に進む。ステップＳ２４１において受信した新たな最低落札希望価格に係る物件の入札件数が２件以上であると判別した場合には、購入確率算出部１２５は、ステップＳ２４２において読み出した入札情報毎に購入確率を算出する（ステップＳ２４４）。続いて、サーバ１０１は、ステップＳ２４４において算出した購入確率を、該当する購入ユーザー端末１０３に対してそれぞれ送信する（ステップＳ２４５）。続いて、サーバ１０１は、ステップＳ２４４において算出した購入確率を売却確率・購入確率格納部１３０に格納する（ステップＳ２４６）。なお、ステップＳ２４６は、ステップＳ２４４と同時になされても良い。続いて、売却確率算出部１２４は、Ｂ方式に基づいて売却確率を算出する（ステップＳ２４７）。一方、ステップＳ２４１において受信した新たな最低落札希望価格に係る物件の入札件数が２件に満たないと判別した場合には、購入確率算出部１２５は、購入確率算出部１２５は、ステップＳ２４２において読み出した入札情報に係る購入確率を算出する（ステップＳ２５３）。続いて、サーバ１０１は、ステップＳ２５３において算出した購入確率を、該当する購入ユーザー端末１０３に対して送信する（ステップＳ２５４）。続いて、サーバ１０１は、ステップＳ２５３において算出した購入確率を売却確率・購入確率格納部１３０に格納する（ステップＳ２５５）。なお、ステップＳ２５５は、ステップＳ２５３と同時になされても良い。ただし、ステップＳ２４２において読み出すべき入札情報が存在しない場合には、サーバ１０１は、ステップＳ２５３乃至２５５を省略する。続いて、売却確率算出部１２４は、Ａ方式に基づいて売却確率を算出する（ステップＳ２５６）。続いて、サーバ１０１が売却ユーザー端末１０２に対して、ステップＳ２４７又は２５６において算出した売却確率を送信する（ステップＳ２４８）。続いて、売却ユーザー端末１０２が、ステップＳ２４８において送信された売却確率を受信し、受信した売却確率を売却確率格納部１４６に格納する（ステップＳ２４９）。続いて、売却ユーザー端末１０２が、ステップＳ２４９において受信した売却確率を表示部１４５に表示する（ステップＳ２５０）。サーバ１０１は、ステップＳ２４８に引き続き、ステップＳ２４７又は２５６において算出した売却確率を売却確率・購入確率格納部１３０に格納する（ステップＳ２５１）。続いて、サーバ１０１が、ステップＳ２４１において受信した最低落札希望価格を最低落札希望価格格納部１２８に格納する（ステップＳ２５２）。なお、ステップＳ２５１及び２５２の順序はこれに限られず、逆であっても良い。また、ステップＳ２５１は、ステップＳ２４７又は２５６と同時になされても良く、ステップＳ２５３は、ステップＳ２４１と同時になされても良い。
【００８７】
以上のように、売却ユーザーは、出品する物件の物件情報を登録した後、任意の段階で最低落札希望価格を変更することができ、売却ユーザー端末１０２は、最低落札希望価格を変更した時における購入ユーザーからの入札状況に応じて適切な売却確率を取得することができる。また、購入ユーザー端末１０３は、売却ユーザーによって最低落札希望価格が変更された場合、新たな最低落札希望価格に応じて適切な購入確率を自動的に取得することができる。
【００８８】
次に、図１５を参照しながら、売却ユーザー端末１０２の表示部１４５に表示される物件情報登録画面について説明する。
【００８９】
図１５は、売却ユーザー端末１０２の表示部１４５に表示される物件情報登録画面３８０の一例を示した図である。図示されるように、物件情報登録画面３８０には、物件情報を入力するフィールド３８１乃至３８５が設けられている。売却ユーザーによって入力部１４４が操作され、フィールド３８１乃至３８５に物件情報が入力されると、売却ユーザー端末１０２がサーバ１０１に対して、物件情報を送信する。サーバ１０１は、売却ユーザー端末１０２から送信された物件情報に応じた相場価格を売却ユーザー端末１０２に対して送信する。すると、サーバ１０１から送信された相場価格が、フィールド３８６に表示される。続いて、売却ユーザーがフィールド３８６に表示された相場価格を踏まえて最低落札希望価格をフィールド３８７に入力すると、売却ユーザー端末１０２がサーバ１０１に対して、最低落札希望価格を送信する。サーバ１０１は、売却ユーザー端末１０２から送信された最低落札希望価格を受信すると、Ａ方式に基づいて売却確率を算出し、算出した売却確率を売却ユーザー端末１０２に対して送信する。すると、サーバ１０１から送信された売却確率が、フィールド３８８に表示される。売却ユーザーが、フィールド３８８に表示された売却確率を踏まえて登録ボタン３８９を押すと、物件情報の登録が完了する。物件情報の登録の完了は、売却ユーザー端末１０２がサーバ１０１に対して登録リクエストを送信し、送信された登録リクエストをサーバ１０１が受信することによってなされても良い。また、フィールド３８７に入力した最低希望落札価格は、フィールド３８８に表示される売却確率を踏まえて変更できるように構成しても良い。
【００９０】
次に、図１６を参照しながら、購入ユーザー端末１０３の表示部１６５に表示される入札画面について説明する。
【００９１】
図１６は、購入ユーザー端末１０３の表示部１６５に表示される入札画面４００の一例を示した図である。図示されるように、入札画面４００には、物件情報が表示されるフィールド４０１乃至４０５が設けられている。また、相場価格が表示されるフィールド４０６が表示されている。購入ユーザーによって入力部１６４が操作され、フィールド４０７に入札価格が入力されると、購入ユーザー端末１０３がサーバ１０１に対して、入札価格を含む入札情報を送信する。サーバ１０１は、購入ユーザー端末から送信された入札情報を受信すると、購入確率を算出し、算出した購入確率を購入ユーザー端末１０３に対して送信する。すると、サーバ１０１から送信された購入確率が、フィールド４０８に表示される。購入ユーザーが、フィールド４０８に表示された購入確率を踏まえて入札ボタン４０９を押すと、入札が完了する。入札の完了は、購入ユーザー端末１０３がサーバ１０１に対して入札リクエストを送信し、送信された入札リクエストをサーバ１０１が受信することによってなされても良い。また、フィールド４０７に入力した入札価格は、フィールド４０８に表示される売却確率を踏まえて変更できるように構成しても良い。
【００９２】
次に、図１７を参照しながら、売却ユーザー端末１０２の表示部１４５に表示される物件情報管理画面４２０について説明する。
【００９３】
図１７は、売却ユーザー端末１０２の表示部１４５に表示される物件情報管理画面の一例を示した図である。図示されるように、物件情報管理画面４２０には、フィールド４２１及び４２２が設けられている。フィールド４２１には、売却確率が表示されている。売却ユーザーによって入力部１４４が操作され、フィールド４２２に新たな最低落札希望価格が入力されると、売却ユーザー端末１０２がサーバ１０１に対して、新たな最低落札希望価格を送信する。サーバ１０１は、売却ユーザー端末１０２から送信された新たな最低落札希望価格を受信すると、新たな最低落札希望価格に係る物件の入札件数が２件以上であるかに応じて、Ａ方式又はＢ方式に基づいて新たな売却確率を算出し、算出した新たな売却確率を売却ユーザー端末１０２に対して送信する。すると、サーバ１０１から送信された新たな売却確率が、フィールド４２１に表示される。売却ユーザーが、フィールド４２１に表示された売却確率を踏まえて変更ボタン４２３を押すと、最低落札希望価格の変更が完了する。最低落札希望価格の変更の完了は、売却ユーザー端末１０２がサーバ１０１に対して変更リクエストを送信し、送信された変更リクエストをサーバ１０１が受信することによってなされても良い。また、フィールド４２２に入力した最低希望落札価格は、変更ボタン４２３を押すまでの間、フィールド４２１に表示される売却確率を踏まえて変更できるように構成しても良い。
【００９４】
次に、図１８を参照しながら、購入ユーザー端末１０３の表示部１６５に表示される入札情報管理画面４４０について説明する。
【００９５】
図１８は、購入ユーザー端末１０３の表示部１６５に表示される入札情報管理画面の一例を示した図である。図示されるように、入札情報管理画面４４０には、フィールド４４１及び４４２が設けられている。フィールド４４１には、購入確率が表示されている。売却ユーザーによって入力部１６４が操作され、フィールド４４２に新たな入札価格が入力されると、購入ユーザー端末１０３がサーバ１０１に対して、新たな入札価格を含む入札情報を送信する。サーバ１０１は、購入ユーザー端末１０３から送信された新たな入札情報を受信すると、新たな購入確率を算出し、算出した新たな購入確率を購入ユーザー端末１０３に対して送信する。すると、サーバ１０１から送信された新たな購入確率が、フィールド４４１に表示される。購入ユーザーが、フィールド４４１に表示された購入確率を踏まえて変更ボタン４４３を押すと、入札価格の変更が完了する。入札価格の変更の完了は、購入ユーザー端末１０３がサーバ１０１に対して変更リクエストを送信し、送信された変更リクエストをサーバ１０１が受信することによってなされても良い。また、フィールド４４２に入力した入札価格は、変更ボタン４４３を押すまでの間、フィールド４４１に表示される売却確率を踏まえて変更できるように構成しても良い。
【００９６】
以上のように、本発明によれば、売り手側である売却ユーザーが売却確率を踏まえた上で最低落札希望価格を変更し、売却確率を高める一方、買い手側である購入ユーザーが購入確率を踏まえた上で入札価格を変更し、購入確率を高めようとする。このように、売り手側と買い手側の双方が取引成立のためにそれぞれの確率を高めようと意識することによって、取引が成立する可能性がより高まる。また、売却確率・購入確率がリアルタイムに変動することによって、最低落札希望価格及び入札価格がより迅速に収斂し、双方のいわゆる落しどころに到達する時間が短縮され、また、取引を処理するサーバの処理負担も軽減される。さらに、売却確率・購入確率には、価格そのものだけでなく、その物件の人気の度合いも反映されるため、市場における物件の評価・価値がより明確となる。
【００９７】
また、これまでの不動産の取引においては、どの買い手がどの程度の意欲で購入を検討しているのか、という情報が仲介業者等によって秘匿されていた。その結果として、不動産の取引市場では、いわゆる囲い込みが行われる土壌が形成されていた。本発明によれば、市場における物件の評価や取引の透明性が担保され、また、正しい情報の全てが自動的且つリアルタイムに売り手側に開示されるため、情報の秘匿が起こり得ない取引が実現できる。
【００９８】
これまで不動産取引システムに係る実施形態を中心に説明を行ったが、本発明はこの実施形態に限定されるものではなく、不動産取引システムの機能を実現するためのプログラムとしての形態やそのプログラムが記録されたコンピュータ読み取り可能な記録媒体の形態として提供や実施がなされても良い。
【００９９】
記録媒体としては、磁気記録装置、光ディスク、半導体メモリ、光カード等を用いることができる。例えば、磁気記録装置としては、フレキシブルディスク、磁気テープを、光ディスクとしては、ＤＶＤ−ＲＡＭ(Digital Versatile Disc Random Access Memory)、ＣＤ−ＲＯＭ(Compact Disc Read Only Memory)、ＣＤ−Ｒ(Recordable)／ＲＷ(ReWritable)を、半導体メモリとしては、フラッシュメモリを挙げることができる。
【０１００】
プログラムの流通は、そのプログラムを記録したＣＤ−ＲＯＭ等の可搬型記録媒体を販売、譲渡、貸与等することによって行うことができる。また、プログラムを他のサーバ等に格納しておき、インターネット等のネットワークを介して、ユーザー端末やサーバからの要求に応じて転送することにより流通させる形態としても良い。
【０１０１】
また、読み出したプログラムをコンピュータが実行することにより本発明が実施されるだけでなく、そのプログラムの指示に基づいて、コンピュータ上で稼働しているＯＳ(Operating System)等が実際の処理の一部を行い、その処理によって本発明が実施されても良い。
【０１０２】
以上、本発明の好適な実施形態について説明したが、本発明は上記の実施形態に限定されるものではなく、本発明の趣旨を逸脱しない範囲において種々の改変が可能であることは言うまでもない。
【符号の説明】
【０１０３】
１００    不動産取引システム
１０１    売却ユーザー端末
１０２    購入ユーザー端末
１０３    サーバ
１０４    ネットワーク
１２０    ＣＰＵ
１２１    ＲＡＭ
１２２    通信部
１２３    プログラム格納部
１２４    売却確率算出部
１２５    購入確率算出部
１２６    データ格納部
１２７    ユーザー情報格納部
１２８    最低落札希望価格格納部
１２９    入札情報格納部
１３０    売却確率・購入確率格納部
１３１    相場価格格納部
１３２    パラメータ格納部
１３３    入札件数判別部
１３４    バス
１４０    ＣＰＵ
１４１    ＲＡＭ
１４２    通信部
１４３    プログラム格納部
１４４    入力部
１４５    表示部
１４６    売却確率格納部
１６０    ＣＰＵ
１６１    ＲＡＭ
１６２    通信部
１６３    プログラム格納部
１６４    入力部
１６５    表示部
１６６    購入確率格納部
２６０    テーブル
２８０    テーブル
３００    テーブル
３２０    テーブル
３４０    テーブル
３６０    テーブル
３８０    物件情報登録画面
４００    入札画面
４２０    物件情報管理画面
４４０    入札情報管理画面
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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