(57)【要約】【課題】住宅買い替えに係る利便性向上を支援することのできる住宅買い替え支援システム、住宅買い替え支援方法、及びプログラムを提供する。【解決手段】現住居に関する売却物件情報、及び当該現住居に係る債務情報を登録する第１の登録部と、売却物件情報及び債務情報を用いて、一定期間現住居が売却されなかった場合に業者が買い取りを保証する買取保証金額の推定値を算出する算出部と、買取保証金額の推定値を含む住宅買い替えシミュレーション結果を、ネットワークを介して提示する第１の提示部と、現住居の買い取りを保証する業者による査定結果に基づく買取保証金額を登録する第２の登録部と、査定結果に基づく買取保証金額を、ネットワークを介して提示する第２の提示部と、新住居の購入に係るローン審査結果を登録する第３の登録部と、ローン審査結果をネットワークを介して提示する第３の提示部とを備える。【選択図】図１２
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
現住居から新住居への買い替えを支援する住宅買い替え支援システムであって、
売却対象である前記現住居に関する売却物件情報、及び当該現住居に係る債務情報を登録する第１の登録部と、
前記売却物件情報及び前記債務情報を用いて、一定期間、前記現住居が売却されなかった場合に業者が買い取りを保証する買取保証金額の推定値を算出する算出部と、
算出した前記買取保証金額の前記推定値を含む住宅買い替えシミュレーション結果を、ネットワークを介して提示する第１の提示部と、
前記現住居の買い取りを保証する前記業者による査定結果に基づく前記買取保証金額を登録する第２の登録部と、
前記査定結果に基づく前記買取保証金額を、前記ネットワークを介して提示する第２の提示部と、
前記新住居の購入に係るローン審査結果を登録する第３の登録部と、
前記ローン審査結果を、前記ネットワークを介して提示する第３の提示部と
を備える住宅買い替え支援システム。
【請求項２】
前記第２の提示部は、前記査定結果に基づく前記買取保証金額を用いて更新された前記住宅買い替えシミュレーション結果を提示する、
請求項１記載の住宅買い替え支援システム。
【請求項３】
前記現住居に対する前記業者による査定の申込み、及び前記新住居の購入に係るローン審査の申込み、の少なくとも一方を受け付ける入力部
を更に備える請求項１又は請求項２記載の住宅買い替え支援システム。
【請求項４】
前記現住居から前記新住居へ買い替える顧客、及び買い替えを仲介する仲介会社が利用可能である、
請求項１乃至請求項３のいずれか１項記載の住宅買い替え支援システム。
【請求項５】
前記第１の登録部は、前記顧客又は前記仲介会社からの少なくとも一方の入力に応じて、前記売却物件情報及び前記債務情報を登録する、
請求項４記載の住宅買い替え支援システム。
【請求項６】
前記新住居の購入に係る購入契約、前記現住居の売却に係る売却契約、当該購入又は売却の少なくとも一方に係る媒介契約の情報を登録する第４の登録部
を更に備える請求項１乃至請求項５のいずれか１項記載の住宅買い替え支援システム。
【請求項７】
現住居から新住居への買い替えを支援する住宅買い替え支援システムが、
売却対象である前記現住居に関する売却物件情報、及び当該現住居に係る債務情報を登録するステップと、
前記売却物件情報及び前記債務情報を用いて、一定期間、前記現住居が売却されなかった場合に業者が買い取りを保証する買取保証金額の推定値を算出するステップと、
算出した前記買取保証金額の前記推定値を含む住宅買い替えシミュレーション結果を、ネットワークを介して提示するステップと、
前記現住居の買い取りを保証する前記業者による査定結果に基づく前記買取保証金額を登録するステップと、
前記査定結果に基づく前記買取保証金額を、前記ネットワークを介して提示するステップと、
前記新住居の購入に係るローン審査結果を登録するステップと、
前記ローン審査結果を、前記ネットワークを介して提示するステップと
を行う住宅買い替え支援方法。
【請求項８】
現住居から新住居への買い替えを支援する住宅買い替え支援システムに、
売却対象である前記現住居に関する売却物件情報、及び当該現住居に係る債務情報を登録する処理と、
前記売却物件情報及び前記債務情報を用いて、一定期間、前記現住居が売却されなかった場合に業者が買い取りを保証する買取保証金額の推定値を算出する処理と、
算出した前記買取保証金額の前記推定値を含む住宅買い替えシミュレーション結果を、ネットワークを介して提示する処理と、
前記現住居の買い取りを保証する前記業者による査定結果に基づく前記買取保証金額を登録する処理と、
前記査定結果に基づく前記買取保証金額を、前記ネットワークを介して提示する処理と、
前記新住居の購入に係るローン審査結果を登録する処理と、
前記ローン審査結果を、前記ネットワークを介して提示する処理と
を実行させるためのプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明に係るいくつかの態様は、住宅買い替え支援システム、住宅買い替え支援方法、及びプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
中古住宅の流通促進は近年の国の重要施策の一つとなっており、中古住宅の売買件数は年々高まりつつある。これに伴い、既に住宅を所有している人が、その住宅を売却した上で新たに別の住宅を購入する（買い替える）ことを支援する方法も、種々考えられている。例えば特許文献１には、不動産の売却と購入を同時に行う際の見積りを作成することのできる不動産取引支援システムが開示されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２０１３−０６９１９１号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
既に住宅を所有している人が、その住宅を売却し、新たに別の住宅を購入する（買い替える）際には、現住居のローンの残債務の影響で新住居を購入しづらい、現住居から新住居への転居のタイミングが合わせづらい、現住居を思うような価格で売却できない等、様々な障壁がある。しかしながら、特許文献１記載の手法では、このような障壁については何ら考慮されていない。
【０００５】
本発明のいくつかの態様は前述の課題に鑑みてなされたものであり、住宅買い替えに係る利便性向上を支援することのできる住宅買い替え支援システム、住宅買い替え支援方法、及びプログラムを提供することを目的の１つとする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
本発明に係る住宅買い替え支援システムは、現住居から新住居への買い替えを支援する住宅買い替え支援システムであって、売却対象である前記現住居に関する売却物件情報、及び当該現住居に係る債務情報を登録する第１の登録部と、前記売却物件情報及び前記債務情報を用いて、一定期間、前記現住居が売却されなかった場合に業者が買い取りを保証する買取保証金額の推定値を算出する算出部と、算出した前記買取保証金額の前記推定値を含む住宅買い替えシミュレーション結果を、ネットワークを介して提示する第１の提示部と、前記現住居の買い取りを保証する前記業者による査定結果に基づく前記買取保証金額を登録する第２の登録部と、前記査定結果に基づく前記買取保証金額を、前記ネットワークを介して提示する第２の提示部と、前記新住居の購入に係るローン審査結果を登録する第３の登録部と、前記ローン審査結果を、前記ネットワークを介して提示する第３の提示部とを備える。
【０００７】
本発明に係る住宅買い替え支援方法は、現住居から新住居への買い替えを支援する住宅買い替え支援システムが、売却対象である前記現住居に関する売却物件情報、及び当該現住居に係る債務情報を登録するステップと、前記売却物件情報及び前記債務情報を用いて、一定期間、前記現住居が売却されなかった場合に業者が買い取りを保証する買取保証金額の推定値を算出するステップと、算出した前記買取保証金額の前記推定値を含む住宅買い替えシミュレーション結果を、ネットワークを介して提示するステップと、前記現住居の買い取りを保証する前記業者による査定結果に基づく前記買取保証金額を登録するステップと、前記査定結果に基づく前記買取保証金額を、前記ネットワークを介して提示するステップと、前記新住居の購入に係るローン審査結果を登録するステップと、前記ローン審査結果を、前記ネットワークを介して提示するステップとを行う。
【０００８】
本発明に係るプログラムは、現住居から新住居への買い替えを支援する住宅買い替え支援システムに、売却対象である前記現住居に関する売却物件情報、及び当該現住居に係る債務情報を登録する処理と、前記売却物件情報及び前記債務情報を用いて、一定期間、前記現住居が売却されなかった場合に業者が買い取りを保証する買取保証金額の推定値を算出する処理と、算出した前記買取保証金額の前記推定値を含む住宅買い替えシミュレーション結果を、ネットワークを介して提示する処理と、前記現住居の買い取りを保証する前記業者による査定結果に基づく前記買取保証金額を登録する処理と、前記査定結果に基づく前記買取保証金額を、前記ネットワークを介して提示する処理と、前記新住居の購入に係るローン審査結果を登録する処理と、前記ローン審査結果を、前記ネットワークを介して提示する処理とを実行させる。
【０００９】
尚、本発明において、「部」や「手段」、「装置」、「システム」とは、単に物理的手段を意味するものではなく、その「部」や「手段」、「装置」、「システム」が有する機能をソフトウェアによって実現する場合も含む。また、１つの「部」や「手段」、「装置」、「システム」が有する機能が２つ以上の物理的手段や装置により実現されても、２つ以上の「部」や「手段」、「装置」、「システム」の機能が１つの物理的手段や装置により実現されても良い。
【図面の簡単な説明】
【００１０】
【図１ａ】本発明の実施形態に係る住宅買い替え支援システムを利用して提供可能な住宅買い替え支援サービスの例を説明するための図である。
【図１ｂ】本発明の実施形態に係る住宅買い替え支援システムを利用して提供可能な住宅買い替え支援サービスの例を説明するための図である。
【図１ｃ】本発明の実施形態に係る住宅買い替え支援システムを利用して提供可能な住宅買い替え支援サービスの例を説明するための図である。
【図２】本発明の実施形態に係る住宅買い替え支援システムを利用して提供可能な住宅買い替え支援サービスの処理の流れを説明するための図である。
【図３】本発明の実施形態に係る住宅買い替え支援システムが表示させる表示画面の具体例を示す図である。
【図４】本発明の実施形態に係る住宅買い替え支援システムが表示させる表示画面の具体例を示す図である。
【図５】本発明の実施形態に係る住宅買い替え支援システムが表示させる表示画面の具体例を示す図である。
【図６】本発明の実施形態に係る住宅買い替え支援システムが表示させる表示画面の具体例を示す図である。
【図７】本発明の実施形態に係る住宅買い替え支援システムが表示させる表示画面の具体例を示す図である。
【図８】本発明の実施形態に係る住宅買い替え支援システムが表示させる表示画面の具体例を示す図である。
【図９】本発明の実施形態に係る住宅買い替え支援システムが表示させる表示画面の具体例を示す図である。
【図１０】本発明の実施形態に係る住宅買い替え支援システムが表示させる表示画面の具体例を示す図である。
【図１１】本発明の実施形態に係る住宅買い替え支援システムが表示させる表示画面の具体例を示す図である。
【図１２】本発明の実施形態に係る住宅買い替え支援システムの機能構成を示すブロック図である。
【図１３】本発明の実施形態に係る住宅買い替え支援システムを実装可能なハードウェア構成を示すブロック図である。
【発明を実施するための形態】
【００１１】
以下に本発明の実施形態を説明する。以下の説明及び参照する図面の記載において、同一又は類似の構成には、それぞれ同一又は類似の符号が付されている。
【００１２】
図１乃至図１３は、実施形態を説明するための図である。以下、これらの図を参照しながら、以下の流れに沿って実施形態を説明する。まず、「１」で実施形態に係る住宅買い替え支援システムを利用して提供される住宅買い替え支援サービスの概要を、具体的なサービス事例を挙げながら説明する。「２」では、実施形態に係る住宅買い替え支援システムを利用して提供される住宅買い替え支援サービスに係る処理の流れを、表示画面の具体例と共に説明する。「３」では、住宅買い替え支援システムの機能構成を説明し、「４」では、当該住宅買い替え支援システムを実装可能なハードウェア構成の具体例を説明する。最後に、「５」以降で、本実施形態に係る効果などを説明する。
【００１３】
（１  概要）
近年、中古住宅の流通を促進するための各種施策が国により施行されており、これに伴い、中古住宅の購入及び売却の件数や、住宅購入及び売却に占める中古住宅の割合も年々増加しつつある。しかしながら、住宅の買い替え、即ち売却と購入の両者を実現するには、現住居に係るローンの残債務の影響で新住居を購入しづらい、現住居から新住居への転居のタイミングを合わせづらい、現住居を思うような価格で売却できない等、様々な障壁があるため、住宅の買い替えの実現は容易ではない。一部の不動産流通会社は、住宅買い替えのための様々な仕組みやサービスを提案しているが、いずれのサービスも、住宅買い替えを行うユーザの新居購入に際しての自由度の確保と、高い価格での売却機会の獲得という、２つの課題を同時に解決できるものではない。
【００１４】
本実施形態に係る住宅買い替え支援システムは、一般顧客と不動産流通会社の双方が利用できる住宅買い替えサービスを実現するためのものである。当該住宅買い替えサービスは、特に、現住居に係るローン債務が残っており、かつ、新住居をローンにより購入する顧客が住宅買い替えを行う際の利便性の向上を目指す。すなわち当該サービスは、新居購入に際しての自由度の確保と、高い価格での売却機会の獲得を可能とする。
【００１５】
以下、図１ａ乃至図１ｃを参照しながら、本実施形態に係る住宅買い替え支援システムを利用して不動産会社Ｒが提供可能な住宅買い替えサービスの３つの具体例を説明する。
【００１６】
（１．１  サービス例１）
まず、住宅買い替えサービスの第１の例を、図１ａを参照しながら説明する。図１ａにおいて、顧客Ｃは現住居ＣＨを所有しており、新住居ＮＨへの買い替えを検討しているものとする。仲介会社Ａは、新住居ＮＨの売買を仲介（媒介）する仲介業者である。
【００１７】
ここで、現住居ＣＨに係るローンの支払いが残っている場合には、顧客Ｃが新住居ＮＨを購入するためには、通常、現住居ＣＨを売却して当該現住居ＣＨのローンを返済した上で、新住居ＮＨ購入のためのローンを新たに組む必要がある。また現住居ＣＨに係るローンの支払いが残っていなくとも、特に例えば顧客Ｃが高齢者等である場合には新規の住宅ローンを組むのが難しいため、顧客Ｃが現住居ＣＨの売却をして得られる資金を充当しなければ新住居ＮＨを購入できない場合もある。つまり、ローンの残債がある場合や、現住居ＣＨを売却しないかぎり新住居ＮＨを購入するための資金の調達が困難な場合には、顧客Ｃは新住居ＮＨの購入と同時又は事前に現住居ＣＨを売却する必要があるため、現住居ＣＨ売却のための十分な期間を確保することが難しい。
【００１８】
また、通常は顧客Ｃが入居した状態で現住居ＣＨの購入希望者に内覧させることになるため、内覧スケジュールの調整が必要となり、結果として多くの購入希望者に内覧させることが難しい。つまり、十分な売却機会を確保することが困難である。更に、入居した状態の現住居ＣＨは、生活感が出やすい等の理由により、空室状態の場合と比べて内覧の際に購入希望者に与える印象が劣ることが多い。これらの理由により、顧客Ｃは現住居ＣＨを思うように売却できないことが多く、また、売却価格も低くなりやすい。
【００１９】
このような事態を避けるため、顧客Ｃが新住居ＮＨの購入前に予め現住居ＣＨを売却しておくことも考えられるが、この場合には通常、現住居ＣＨの売却及び引渡しから新住居ＮＨの購入及び引渡しまでの間、顧客Ｃは仮住まいする必要がある。これに伴い、顧客Ｃは仮住まいに係る諸費用を支払う必要があり、また、２回引越しを行う負担が生じる。
【００２０】
つまり、従来、現住居ＣＨのローンを抱えている場合や、現住居ＣＨを売却しない限り新住居ＮＨ購入のための資金の調達が難しい場合には、顧客Ｃが現住居ＣＨから新住居ＮＨへ買い替えることは難しかった。また、新住居ＮＨを販売又は仲介（媒介）する業者側にとっても、顧客Ｃが現住居ＣＨを売却できないリスクを考慮する必要があるため、新住居ＮＨを顧客Ｃに販売しづらかった。
【００２１】
そこで本実施形態に係る住宅買い替えサービスでは、不動産会社Ｒが、顧客Ｃが現住居ＣＨを売却する前に当該現住居ＣＨを査定し、その査定の結果に応じた金額での買取保証を行う。これは、例えば１年などの一定期間、顧客Ｃが現住居ＣＨが売却できなかった場合には、当該買取保証金額で現住居ＣＨを買い取ることを不動産会社Ｒが保証するものである。
【００２２】
不動産会社Ｒが現住居ＣＨに係る買取保証を行っているため、不動産会社Ｒと提携する銀行Ｂは当該買取保証金額に応じて、現住居ＣＨに係るローンを返済するためのつなぎ融資を顧客Ｃに対して行う。特に、つなぎ融資の金額が不動産会社Ｒによる買取保証金額の範囲内であれば、銀行Ｂは貸し倒れのリスクを回避することができる。
【００２３】
また、つなぎ融資とは別に、銀行Ｂは新住居ＮＨを顧客Ｃが購入するために、住宅ローン、又は現住居ＣＨを担保とする不動産担保ローンを顧客Ｃに提供する。これにより、顧客Ｃは、現住居ＣＨに係るローンの残債務の影響を考慮せずに新住居ＮＨを購入することができる。また、例えば顧客Ｃが高齢者等で住宅ローンを組みづらい場合であっても、現住居ＣＨを担保とする不動産担保ローンにより銀行Ｂから融資を受けることで、現住居ＣＨの売却前に、新住居ＮＨを購入することができる。当該不動産担保ローンは、後日の現住居ＣＨの売却に伴い、顧客Ｃから銀行Ｂへ返済される。
【００２４】
更に、顧客Ｃは新住居ＮＨの購入後、例えば１年などの長期間に渡って現住居ＣＨを売却することができる。この際、顧客Ｃは新住居ＮＨに居住できるため、現住居ＣＨは空室の状態となる。よって、顧客Ｃの予定に関わらず、購入希望者に現住居ＣＨを内覧させることができるため、売却機会を十分に確保することができる。また、現住居ＣＨをクリーニングしたり、壁紙貼り替え等により現住居ＣＨをリフォームしたりすれば、購入希望者に好印象を与えることも可能である。つまり、顧客Ｃは現住居ＣＨを高値で売却しやすくなる。
【００２５】
もし仮に、現住居ＣＨを顧客Ｃが１年等の一定期間の間に第三者に売却できない場合であっても、不動産会社Ｒが買取保証を行っているため、少なくとも当該買取保証金額では、顧客Ｃは現住居ＣＨを売却することが可能である。
【００２６】
図１ａに示す第１の例では、顧客Ｃが新住居ＮＨを購入する際に、当該新住居ＮＨの購入を仲介する仲介会社Ａが不動産会社Ｒに連絡し、当該新住居ＮＨの購入を不動産会社Ｒと仲介会社Ａとが共同仲介する。このとき、現住居ＣＨの買取保証を不動産会社Ｒが行うことにより、仲介会社Ａは現住居ＣＨが売却できないリスクを考慮することなく、新住居ＮＨの購入を顧客Ｃに勧めることが可能である。
【００２７】
（１．２  サービス例２）
図１ｂは、住宅買い替えサービスの第２の例を示す図である。第２の例は、顧客Ｃによる新住居ＮＨの購入を、不動産会社Ｒが単独で直接仲介している例である。この場合も、不動産会社Ｒが現住居ＣＨに対する買取保証を行うことで、第１の例と同様のメリットを顧客Ｃは享受することができる。
【００２８】
（１．３  サービス例３）
図１ｃは、住宅買い替えサービスの第３の例を示す図である。第３の例では、不動産会社Ｒが新住居ＮＨの販売会社であり、不動産会社Ｒ自身が新住居ＮＨを顧客Ｃに販売している。この場合であっても、不動産会社Ｒが現住居ＣＨに対する買取保証を行うことで、第１の例及び第２の例と同様のメリットを顧客Ｃは享受することができる。
【００２９】
（１．４  小括）
以上説明したように、より具体的には、本実施形態に係る住宅買い替え支援システムが提供可能とする住宅買い替えサービスは、以下のような特徴を有する。
【００３０】
・残存する現住居ＣＨのローンが、新住居ＮＨの購入の足かせとなることを抑制する。また、現住居ＣＨのローン残高が十分に少ない、又は残っていない場合であっても、現住居ＣＨの売却が完了していないことにより十分な資金が調達できないことが、新住居ＮＨの購入の足かせとなることを抑制する。
・現住居ＣＨの売却は新住居ＮＨ購入の後で良いため、顧客Ｃは仮住まいが不要であり、転居が１度で済む。また仮住まいに伴う賃料等の金銭的負担もない。
・新住居ＮＨ購入のタイミングに合わせて現住居ＣＨを売却する必要がなく、例えば最大１年間等の長期に渡って現住居ＣＨの売却期間を確保することができる。このため、顧客Ｃは高めの価格設定での売却機会を確保できる。
・現住居ＣＨの売却期間の大半において、現住居ＣＨの空室状態とすることができる。これにより、現住居ＣＨの購入検討者への内覧対応が容易であり、また室内のメンテナンスを施したり、クリーニングを終えたりした状態で内覧させることができるため好印象を与えやすい。
・現住居ＣＨの住宅ローンがつなぎ融資により弁済されるため、売却活動中の月々のローンの支払は新住居ＮＨのローン分のみとなる。つまり、顧客Ｃに二重ローンのような重い支払負担が生じない。
【００３１】
また、本実施形態に係る住宅買い替え支援システムは、このような住宅買い替えサービスを提供するために不動産会社Ｒが管理するものであって、不動産会社Ｒと共に顧客Ｃや仲介会社Ａも、例えばインターネットを通じ利用可能なものである。詳細は後述するが、本実施形態に係る住宅買い替え支援システムは、以下のような特徴を有する。
【００３２】
・住宅買い替えサービスの利用可否がインターネットを利用して即座に分かり、またその場で査定やローン審査の申込みまで進められる。
・住宅買い替えサービスを利用した今後のスケジュールや資金計画等がシミュレーション機能により即座に確認できる。
・住宅買い替えサービスの利用中に様々な情報をアップデートしていくことにより、上記シミュレーションの精度が向上していく。
・顧客Ｃだけでなく、新住居ＮＨの購入を仲介する仲介会社Ａも利用可能である。また本サービスを提供する不動産会社Ｒも同様に利用可能である。
【００３３】
（２  住宅買い替えサービスの流れ）
以下、図２乃至図１１を参照しながら、本実施形態に係る住宅買い替え支援システム１００を利用して、不動産会社Ｒが住宅買い替えサービスを提供する際の処理の流れや表示画面の具体例を説明する。図２は、不動産会社Ｒが住宅買い替えサービスを提供する際の処理の流れを示すタイミングチャートである。なお、図２の例では、説明のために「サービス利用仮登録」「物件実査定」「ローン審査」「媒介契約」「購入」「売却」の６つの独立のフェーズに分けているが、それらの処理は必ずしもこれらの順序に、独立して行われる必要はない。例えば、物件実査定とローン審査を同時に顧客Ｃが申し込み、並行して物件実査定及びローン審査に係る各処理を進めることも可能である。
【００３４】
なお、以下では、図１ｂに示した、顧客Ｃによる新住居ＮＨの購入を不動産会社Ｒが仲介する上記第２の例の処理の流れを中心に説明する。しかしながら、図１ａや図１ｃに示した上記第１の例及び上記第３の例であっても、処理の流れはほぼ同様となる。
【００３５】
（２．１  サービス利用仮登録）
まず、サービス利用仮登録の流れを説明する。顧客Ｃは、例えばインターネット上のウェブサイトとしてサービスを提供する住宅買い替え支援システム１００に対して、住宅買い替えサービスを利用するための各種データを登録する（Ｓ１０１）。ここで顧客Ｃが住宅買い替え支援システム１００に対して登録する情報は、大きく分けて、顧客Ｃに関する顧客情報、購入しようと考えている新住居ＮＨに関する購入物件情報、売却しようと考えている現住居ＣＨに関する売却物件情報、及び現住居ＣＨに係る残債務情報を含む。図３乃至図６に、顧客Ｃが住宅買い替えサービスに各種データを登録するための画面例を示す。図３乃至図６に示す表示画面例は、顧客Ｃが操作する例えばＰＣ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ  Ｃｏｍｐｕｔｅｒ）の表示装置に、ブラウザが表示させることができる。
【００３６】
図３は、顧客Ｃがユーザ登録を行うためのユーザ登録画面３００である。前述のとおり、住宅買い替え支援システム１００は、顧客Ｃのみならず、仲介会社Ａも利用可能である。よって、図３に示すユーザ登録画面３００では、ウェブサイトの利用者が、住宅買い替えサービスを利用しようとしている顧客Ｃ本人であるか、若しくは仲介会社Ａであるかがラジオボタン３１０により選択できる。
【００３７】
また、ユーザ登録画面３００上では、顧客Ｃが当該ウェブサイトを利用するためのユーザアカウントとなるメールアドレス及びパスワードをアカウント情報登録領域３２０内のテキストボックスに入力できる。顧客Ｃがこれらの情報を入力し、選択ボタン３３０を選択すると、ユーザ登録画面３００から図４に示す顧客情報登録画面４００に表示画面が遷移する。
【００３８】
図４に示す顧客情報登録画面４００では、住宅買い替えサービスを利用する顧客Ｃの氏名や電話番号、メールアドレス、生年月日、年収等の情報が、顧客情報登録領域４１０において登録できる。また、仲介会社Ａが当該ウェブサイトを利用している場合には、当該仲介会社Ａの情報を仲介会社情報登録領域４２０に入力できる。顧客Ｃがこれらの情報を入力し、選択ボタン４３０を選択すると、顧客情報登録画面４００から図５に示す物件購入情報登録画面５００に表示画面が遷移する。
【００３９】
図５に示す物件購入情報登録画面５００では、顧客Ｃが購入しようとしている新住居ＮＨの物件種別や土地権利形態、入居希望年月、物件価格、住所等の購入物件情報を購入予定物件登録領域５１０において登録できる。また、物件購入情報登録画面５００のローン情報登録領域５２０において、顧客Ｃは利用しようとしているローンが住宅ローンであるか不動産担保ローンであるかのローン種別や、住宅ローンを利用する場合の頭金や返済希望期間等の借入ローン情報を登録できる。顧客Ｃがこれらの情報を入力し、選択ボタン５３０を選択すると、物件購入情報登録画面５００から図６に示す物件売却情報登録画面６００に表示画面が遷移する。なお物件購入情報登録画面５００に入力する内容は、顧客Ｃの新住居ＮＨの購入検討の状況に応じて修正可能とする。
【００４０】
図６に示す物件売却情報登録画面６００では、顧客Ｃが売却しようとしている現住居ＣＨの住所や最寄駅及び路線、最寄駅からの徒歩分数、マンション名や築年月等の売却物件情報を、売却予定物件登録領域６１０において登録できる。また、物件売却情報登録画面６００の残債務情報登録領域６２０において、顧客Ｃは現住居ＣＨに係る住宅ローンの残債務に関する情報を登録できる。
【００４１】
図６の物件売却情報登録画面６００において、顧客Ｃが選択ボタン６３０を選択すると、住宅買い替え支援システム１００は、現住居ＣＨの査定額や買取保証金額の推定値（仮査定額及び仮買取保証金額ともいう。）を算出する（図２のＳ１０２）。この上で、住宅買い替え支援システム１００は、顧客Ｃの住宅買い替えに係るシミュレーション結果を、図７に示すシミュレーション結果画面７００又は図８に示すシミュレーション結果画面８００として顧客Ｃに提示する（Ｓ１０３）。
【００４２】
図７及び図８に示すシミュレーション結果画面７００及び８００は、先述の通り、顧客Ｃの住宅買い替えに係るシミュレーション結果を示す画面である。シミュレーション結果画面７００は顧客Ｃが新住居ＮＨの購入にあたり住宅ローンを利用する場合、シミュレーション結果画面８００は不動産担保ローンを利用する場合のシミュレーション結果を示している。
【００４３】
図７のシミュレーション結果画面７００やシミュレーション結果画面８００においては、「［Ｂ］売却物件査定」に、住宅買い替え支援システム１００が売却対象である現住居ＣＨを、物件売却情報登録画面６００で顧客Ｃにより登録された情報に基づいて仮査定（推定）した結果が示されている。図７の例では、物件の価値を示す査定価格を２８００〜２９００万円、顧客Ｃが売り出す際の参考となる売出提案価格を３４００〜３５００万円と、不動産会社Ｒによる買取保証金額を２５２０〜２６１０万円として査定（推定）している。
【００４４】
住宅買い替え支援システム１００による現住居ＣＨの査定手法は種々考えられる。例えば、顧客Ｃにより物件売却情報登録画面６００で登録された、住所や沿線、最寄駅、駅からの交通、マンション名、部屋番号、築年数、専有面積、間取り、向き等の売却物件情報に基づき、類似する物件の取引事例をデータベースから抽出する。この際、抽出された取引事例が少数（例えば３事例以下）の場合には、抽出条件を緩めても良い。
【００４５】
その上で、抽出されたそれぞれの取引事例と、今回の査定対象である現住居ＣＨとの比較演算を行う。より具体的には、まず、査定対象物件の条件に基づく評価点と、各取引事例物件の評価点を算出する。また、取引時の不動産相場の状態を示す相場係数（下落係数）を呼び出す。これにより、各取引事例物件に対して比較修正価格を算出することができるので、各取引事例物件の比較修正価格の平均値を算出する。当該比較修正価格の平均値に基づき、査定対象物件の評価点に基づいて査定物件の査定価格を算出することができる。なお、実際の物件の状態により実際の査定金額には変動するため、算出する査定価格には幅を持たせる。
なお、買取保証金額や売出提案価格は、例えば、算出した現住居ＣＨの査定金額に所定の係数を乗算した値として算出することが可能である。
【００４６】
図７及び図８に示したシミュレーション結果画面７００及び８００においては、算出した買取保証価格に応じて、顧客Ｃに提示するつなぎ融資の借入金額（図７の例では２０００万円、図８の例では５００万円）が「［Ｃ］つなぎ融資」で示されている。更に、図８に示したシミュレーション結果画面８００においては、当該算出した買取保証価格に応じて、顧客Ｃに提示する不動産担保ローンの借入金額（図８の例では１５００万円）が「［Ｄ］不動産担保ローン」に示されている。つなぎ融資の借入金額や、不動産担保ローンの借入金額は、少なくとも両者の合計が買取保証金額以下となる範囲で、なるべく顧客Ｃの必要とする資金に近くなるように算出すれば良い。
【００４７】
図７のシミュレーション結果画面７００及び図８のシミュレーション結果画面８００においては、「［Ｅ］買い替えシミュレーション」に、スケジュールや、現住居売却にかかる資金シミュレーションが示される。これにより、どのようなスケジュールで今後の買い替えが進むのかや、現住居ＣＨの売却価格に応じてどの程度の利益が得られるのか等を顧客Ｃは把握することができる。
【００４８】
（２．２  物件実査定）
続いて、物件実査定の流れを説明する。顧客Ｃは、住宅買い替え支援システム１００のウェブサイト上で現住居ＣＨに対する不動産会社Ｒの実査定を申込むことができる（図２のＳ１１１）。なお、物件の実査定の申込みは、必ずしも住宅買い替え支援システム１００のウェブサイト上で行う必要はない。例えば顧客Ｃが直接又は仲介会社Ａを通じて口頭や書面により不動産会社Ｒに申し込めるようにしても良い。
【００４９】
図９に、顧客Ｃが実査定を申込むための実査定申込み画面９００の具体例を示す。図９の画面では、実査定だけを申込むか、或いは実査定と共にローンの事前審査も同時に申込むかを選択するためのラジオボタン９１０が配置される。
【００５０】
また、実査定を申込むに当たり、顧客ＣがＳ１０１において登録した顧客情報、購入物件情報、借入ローン情報、売却物件情報、残債務情報等を確認及び修正するための確認ボタン９２０も実査定申込み画面９００に配置される。顧客Ｃが確認ボタン９２０を選択すると、図４乃至図６に示したものと同様の表示画面において、各種情報を確認及び修正することができる。
【００５１】
顧客Ｃが各情報を確認後、申込みボタン９３０を選択すると、実査定の申込みが行われた旨が住宅買い替え支援システム１００から不動産会社Ｒに対して通知される（Ｓ１１２）。
【００５２】
不動産会社Ｒは、顧客Ｃから現住居ＣＨに関する実査定の申込みがあった旨を把握すると、顧客Ｃに連絡して現住居ＣＨの管理状態や周辺の環境、眺望等を実際に確認等することにより、現住居ＣＨを査定する（Ｓ１１３）。不動産会社Ｒは、実査定が完了すると査定結果を住宅買い替え支援システム１００に登録する（Ｓ１１４）。住宅買い替え支援システム１００は、登録された査定金額等に基づいて各種情報を更新して（Ｓ１１５）、シミュレーション結果を図１０に示すシミュレーション結果画面１０００や図１１に示すシミュレーション結果画面１１００として顧客Ｃに提示する（Ｓ１１６）。シミュレーション結果画面１０００は顧客Ｃが新住居ＮＨの購入にあたり住宅ローンを利用する場合、シミュレーション結果画面１１００は不動産担保ローンを利用する場合のシミュレーション結果を示している。
【００５３】
実査定終了後に表示される図１０のシミュレーション結果画面１０００及び図１１のシミュレーション結果画面１１００を、仮査定の際に表示される図７のシミュレーション結果画面７００及び図８のシミュレーション結果画面８００と比較すると、図１０及び図１１の画面では、「［Ｂ］売却物件査定」の項目に記載されている査定価格、売出提案価格、及び買取り保証価格が、幅を持った推定値ではなく、確定金額となっている点が異なる。図１０及び図１１の例では、査定価格は２９００万円、売出提案価格は３４８０万円、買取保証価格は２６１０万円として示されている。また、これに伴い、図１０のシミュレーション結果画面１０００及び図１１のシミュレーション結果画面１１００では、「［Ｅ］買い替えシミュレーション」に示される資金シミュレーションも修正されている。
このように、不動産会社Ｒによる実査定を受けることで、顧客Ｃはより精度の高い結果を得ることができる。
【００５４】
（２．３  ローン審査）
次に、ローン審査の流れを説明する。顧客Ｃは、住宅買い替え支援システム１００のウェブサイト上で、新住居ＮＨの購入のための住宅ローン又は不動産担保ローン、及び現住居ＣＨ売却までのつなぎ融資の審査（以下、全て含めローン審査という。）を申込む（Ｓ１２１）。なお、ローン審査の申込みは、必ずしも住宅買い替え支援システム１００のウェブサイト上で行う必要はない。例えば顧客Ｃが直接又は仲介会社Ａを通じて口頭や書面にて不動産会社Ｒに申し込んでも良い。
【００５５】
不動産会社Ｒは、住宅買い替え支援システム１００からの通知（Ｓ１２２）等により、顧客Ｃからローン審査の申込みがあったことを把握すると、当該ローン審査の申込み内容を確認する（Ｓ１２３）。この時、例えばローン審査のために必要な所得証明等のための書類の不足や、書類記載内容の不備等があれば、不動産会社Ｒは顧客Ｃにその旨を連絡しても良い。不動産会社Ｒはこのようなローン審査の申込内容の確認後、銀行Ｂにローン審査を依頼する（Ｓ１２４）。この際、不動産会社Ｒは銀行Ｂに現住居ＣＨの買取保証に関する情報も合わせて伝達する。
【００５６】
不動産会社Ｒは当該ローン審査依頼を受けて、顧客Ｃの新住居ＮＨ購入に係る住宅ローン又は不動産担保ローン、及びつなぎ融資が可能であるか否かの審査を行う（Ｓ１２５）。特につなぎ融資及び不動産担保ローンに関しては、合計貸付金額を少なくとも不動産会社Ｒによる買取保証金額の範囲内に抑えれば、銀行Ｂにとっては特にリスクなく顧客Ｃに資金を融資することが可能である。また、新住居ＮＨの購入にかかる住宅ローンの審査に際しても、現住居ＣＨに係るローンの残債務を考慮する必要がない。このため、顧客Ｃは、現住居ＣＨが未売却の場合であっても、新住居ＮＨの購入に必要な十分な住宅ローンを組んだり、現住居ＣＨを担保とする不動産担保ローンにより融資を受けたりすることで、資金を調達しやすい。
【００５７】
銀行Ｂは、ローン審査が完了すると、審査結果を不動産会社Ｒに通知する（Ｓ１２６）。不動産会社Ｒは、当該ローン審査の結果を住宅買い替え支援システム１００に登録する（Ｓ１２７）。住宅買い替え支援システム１００は、登録されたローン審査結果で各種情報を更新して（Ｓ１２８）、顧客Ｃに各種情報をウェブサイト上で提示する（Ｓ１２９）。
【００５８】
（２．４  媒介契約）
このような現住居ＣＨの実査定及びローン審査の結果に基づき、顧客Ｃが実際に当該住宅買い替えサービスを利用することを申し込む場合には、顧客Ｃは不動産会社Ｒとの間で媒介契約を締結する（Ｓ１３１）。当該媒介契約は、顧客Ｃが現住居ＣＨを売却する際の売却の仲介、及び顧客Ｃが新住居ＮＨを購入する際の購入の仲介を含むことができる。なお、不動産会社Ｒが新住居ＮＨの売主である場合には（図１ｃに示した第３の例）、購入の仲介は媒介契約には含まれない。不動産会社Ｒが顧客Ｃとの間で媒介契約を締結すると、不動産会社Ｒはその旨を住宅買い替え支援システム１００に登録する（Ｓ１３２）。住宅買い替え支援システム１００は当該登録に応じて各種情報を更新し（Ｓ１３３）、ウェブサイトを通じて顧客Ｃにそれらの情報を提示できるようにする（Ｓ１３４）。
【００５９】
（２．５  購入）
媒介契約が完了すると、顧客Ｃは不動産会社Ｒによる仲介の下、新住居ＮＨの購入に係る購入契約を売主との間で締結する（Ｓ１４１）。なお先述の通り、不動産会社Ｒが新住居ＮＨの売主である場合には、不動産会社Ｒは新住居ＮＨの媒介は行わない。よって、媒介契約は新住居ＮＨの購入契約前に完了している必要はない。
【００６０】
新住居ＮＨの購入契約が締結されると、不動産会社Ｒは当該購入情報を住宅買い替え支援システム１００に登録する（Ｓ１４２）。住宅買い替え支援システム１００は当該登録に応じて各種情報を更新し（Ｓ１４３）、ウェブサイトを通じて顧客Ｃにそれらの情報を提示できるようにする（Ｓ１４４）。
【００６１】
（２．６  売却）
また、現住居ＣＨの購入者が現れた場合には、顧客Ｃは不動産会社Ｒによる仲介の下（Ｓ１５２）、現住居ＣＨの売却に係る売却契約を購入者との間で締結する（Ｓ１５１）。現住居ＣＨの売却契約が締結されると、不動産会社Ｒは当該売却情報を住宅買い替え支援システム１００に登録する（Ｓ１５３）。住宅買い替え支援システム１００は当該登録に応じて各種情報を更新し（Ｓ１５４）、ウェブサイトを通じて顧客Ｃにそれらの情報を提示できるようにする（Ｓ１５５）。また、新住居ＮＨの購入、及び現住居ＣＨの売却が完了すると、顧客Ｃによる住宅買い替えは完了したことになるため、住宅買い替え支援システム１００は顧客Ｃに対するサービスを終了してもよい。
【００６２】
（３  システムの機能構成）
次に、図１２を参照しながら、本実施形態に係る住宅買い替え支援システム１００の概略機能構成を説明する。図１２は、住宅買い替え支援システム１００の概略機能構成を示すブロック図である。図１２に示すように、住宅買い替え支援システム１００は、ウェブサイト提供部１２１０、仮情報登録部１２２０、実査定情報登録部１２３０、ローン審査情報登録部１２４０、契約情報登録部１２５０、シミュレーション部１２６０、通知発行部１２７０、及びデータベース（ＤＢ）１２８０を含む。
【００６３】
ここで、住宅買い替え支援システム１００の各機能は、１台の情報処理装置により実現してもよいが、これに限られるものではなく、互いに通信可能な複数台の情報処理装置により実現することも可能である。
【００６４】
ウェブサイト提供部１２１０は、住宅買い替え支援サービスを行うためのウェブサイトを、顧客Ｃや仲介会社Ａ、不動産会社Ｒが情報端末を用いて利用可能に提供する。すなわち、ウェブサイト提供部１２１０は、顧客Ｃや仲介会社Ａ、不動産会社Ｒが各種情報を入力したり、情報を閲覧したりするための入出力インタフェースを提供する。ウェブサイト提供部１２１０は、顧客Ｃや仲介会社Ａ、不動産会社Ｒが情報を入力するための入力部１２１１、及び、顧客Ｃや仲介会社Ａ、不動産会社Ｒに情報を閲覧させるための情報提示部１２１２を有する。例えば、図３乃至図１１に示した画面において顧客Ｃ等が情報を入力するための各種ボタンやテキストボックス、ラジオボタン等は入力部１２１１を構成する。また、図３乃至図１１に示した画面において、顧客Ｃ等に確認させる情報の提供機能は、情報提示部１２１２を構成する。
【００６５】
仮情報登録部１２２０は、顧客Ｃから入力部１２１１への入力に応じて、顧客Ｃが住宅買い替えサービスの仮登録のために入力した各種情報を、ＤＢ１２８０に登録する。より具体的には、例えば顧客Ｃが顧客情報登録画面４００や物件購入情報登録画面５００、物件売却情報登録画面６００において入力した顧客情報１２８１、購入物件情報１２８２、借入ローン情報１２８３、売却物件情報１２８４、残債務情報１２８５を、仮情報登録部１２２０はＤＢ１２８０に登録する。
【００６６】
実査定情報登録部１２３０は、不動産会社Ｒから入力部１２１１への入力に応じて、現住居ＣＨを不動産会社Ｒが実際に査定した査定結果を用いて、ＤＢ１２８０に含まれる売却物件情報１２８４や査定情報１２８６を更新又は登録する。
【００６７】
ローン審査情報登録部１２４０は、不動産会社Ｒから入力部１２１１に対して入力される、銀行Ｂによる住宅ローン又は不動産担保ローン、及びつなぎ融資のためのローン審査結果に応じて、ＤＢ１２８０に含まれる借入ローン情報１２８３、つなぎ融資情報１２８７等を更新又は登録する。
【００６８】
契約情報登録部１２５０は、不動産会社Ｒから入力部１２１１への入力に応じて、ＤＢ１２８０に含まれる契約情報１２８８を更新する。契約情報１２８８は、例えば顧客Ｃ及び不動産会社Ｒの間の媒介契約締結時や、現住居ＣＨの売却契約締結時、新住居ＮＨの購入契約締結時等に登録される。
【００６９】
シミュレーション部１２６０は、顧客Ｃや仲介会社Ａ、不動産会社Ｒが入力又は更新した情報に基づいて、顧客Ｃの住宅買い替えに係る各種シミュレーションを行う。より具体的には、シミュレーション部１２６０は、売却物件情報１２８４及び取引事例情報１２８９に基づいて、現住居ＣＨに対する仮査定を行う。またシミュレーション部１２６０は、当該仮査定結果に応じて、資金シミュレーションを行う。仮査定結果及び資金シミュレーション結果は、例えば図７や図８に示したシミュレーション結果画面７００や８００として情報提示部１２１２が顧客Ｃに提示することができる。また、シミュレーション部１２６０は仮査定結果をＤＢ１２８０の査定情報１２８６として登録する。
【００７０】
更に、シミュレーション部１２６０は、実査定結果やローン審査結果が実査定情報登録部１２３０やローン審査情報登録部１２４０により登録された場合には、それらの結果に基づいて再度シミュレーションを行い、査定情報１２８６を更新することもできる。更新した査定情報１２８６は、図１０や図１１に示したシミュレーション結果画面１０００や１１００として情報提示部１２１２が顧客Ｃに提示することができる。
【００７１】
通知発行部１２７０は、顧客Ｃや仲介会社Ａ、不動産会社Ｒに必要に応じてメールなどの手段により各種通知を行う。例えば、ウェブサイト提供部１２１０の提供するウェブサイト上で顧客Ｃ又は仲介会社Ａが実査定やローン審査を申し込んだ際には、通知発行部１２７０は不動産会社Ｒの関係部署にその旨を通知する。また、実査定結果やローン審査結果が不動産会社Ｒから住宅買い替え支援システム１００に登録された場合には、通知発行部１２７０はメール等により顧客Ｃや仲介会社Ａにその旨を通知する。
【００７２】
ＤＢ１２８０は、例えばＨＤＤ（Ｈａｒｄ  Ｄｉｓｋ  Ｄｒｉｖｅ）等の記憶媒体上に読み書き可能に各種情報を格納する。図１２の例では、ＤＢ１２８０は顧客情報１２８１、購入物件情報１２８２，借入ローン情報１２８３、売却物件情報１２８４、残債務情報１２８５、査定情報１２８６、つなぎ融資情報１２８７、契約情報１２８８、取引事例情報１２８９を格納する。
【００７３】
顧客情報１２８１は、住宅買い替えサービスを利用する顧客Ｃに関する情報である。顧客情報１２８１には、例えば顧客Ｃの氏名、電話番号、メールアドレス、生年月日、年収の他、例えば配偶者の合算者等とペアローンを組む場合には、当該配偶者の生年月日や年収等の情報を含むことができる。顧客情報１２８１は、例えば、ウェブサイト提供部１２１０が提供するウェブサイトの一部として表示される顧客情報登録画面４００において、顧客Ｃや仲介会社Ａが入力することができる。
【００７４】
購入物件情報１２８２は、顧客Ｃが購入しようとしている新住居ＮＨに関する情報である。購入物件情報１２８２には、例えば新住居ＮＨが新築であるか中古であるか、一戸建てであるかマンションであるか等の物件種別、土地の権利が所有権であるか否か等の土地権利種別、入居希望日、物件価格、住所、マンション名称、部屋番号等の情報を含むことができる。購入物件情報１２８２は、例えば、ウェブサイト提供部１２１０が提供するウェブサイトの一部として表示される物件購入情報登録画面５００において、顧客Ｃや仲介会社Ａが入力することができる。
【００７５】
借入ローン情報１２８３は、顧客Ｃが新住居ＮＨを購入するために必要となる住宅ローンや不動産担保ローンに関する情報である。借入ローン情報１２８３には、ローンが住宅ローンであるか不動産担保ローンであるかのローン種別や、顧客Ｃが用意する頭金の金額、返済希望期間、住宅ローンタイプ、借入金利、住宅ローンや不動産担保ローンによる借入希望金額等の情報を含むことができる。借入ローン情報１２８３は、例えば、ウェブサイト提供部１２１０が提供するウェブサイトの一部として表示される物件購入情報登録画面５００において、顧客Ｃや仲介会社Ａが入力することができる。また、銀行Ｂによるローン審査が完了した際には、不動産会社Ｒが当該ローン審査結果に応じて借入ローン情報１２８３を更新することもできる。
【００７６】
売却物件情報１２８４は、顧客Ｃが売却する現住居ＣＨに関する情報である。売却物件情報１２８４には、例えば住所、沿線、最寄駅、最寄駅までの交通手段及び必要時間、築年月、専有面積、間取り等の情報を含むことができる。売却物件情報１２８４は、例えば、ウェブサイト提供部１２１０が提供するウェブサイトの一部として表示される物件売却情報登録画面６００において、顧客Ｃや仲介会社Ａが入力することができる。売却物件情報１２８４は、例えば実査定を行った際に、不動産会社Ｒがその内容に応じて更新することもできる。
【００７７】
残債務情報１２８５は、現住居ＣＨに係る借入ローンの残債務に関する情報である。残債務情報１２８５には、例えば残債務金額の情報を含むことができる。残債務情報１２８５は、例えば、ウェブサイト提供部１２１０が提供するウェブサイトの一部として表示される物件売却情報登録画面６００において、顧客Ｃが入力することができる。また、不動産会社Ｒによる買取保証等に基づき、銀行Ｂが顧客Ｃに対してつなぎ融資を行い、顧客Ｃが当該つなぎ融資を用いてローンの残債務を返済した場合には、顧客Ｃ又は不動産会社Ｒが残債務情報１２８５を更新することもできる。
【００７８】
査定情報１２８６は、現住居ＣＨに係る査定結果に関する情報である。査定情報１２８６には、例えば査定価格や売出提案価格、買取り保証価格等の情報を含むことができる。査定情報１２８６は、例えば、ウェブサイト提供部１２１０が提供するウェブサイトを通じて顧客Ｃや仲介会社Ａが登録した情報に基づいて、シミュレーション部１２６０が仮査定を行うことにより、生成することができる。また、不動産会社Ｒが現住居ＣＨに対する実査定を行った場合には、その結果に基づいて不動産会社Ｒが査定情報１２８６を更新することもできる。
【００７９】
つなぎ融資情報１２８７は、例えば、不動産会社Ｒによる現住居ＣＨの買取保証に基づき、銀行Ｂが顧客Ｃにするつなぎ融資に関する情報である。つなぎ融資情報１２８７には、つなぎ融資により顧客Ｃが借り入れる借入金額、金利等の情報を含むことができる。つなぎ融資情報１２８７は、銀行Ｂによるローン審査に応じて、不動産会社Ｒが更新することができる。
【００８０】
契約情報１２８８は、顧客Ｃが現住居ＣＨから新住居ＮＨへの買い替えに伴い締結する契約に関する情報である。契約情報１２８８には、不動産会社Ｒが顧客Ｃの取引を仲介するための媒介契約、新住居ＮＨを購入する際の購入契約、現住居ＣＨを売却する際の売却契約等に関する情報を含むことができる。
【００８１】
取引事例情報１２８９は、様々な取引事例に関する情報である。取引事例情報１２８９では、取引対象の物件の住所や沿線、成約価格、専有面積、間取り、向き等の各種情報が取引毎に管理される。シミュレーション部１２６０は、ウェブサイト提供部１２１０の提供するウェブサイト上で顧客Ｃから仮査定を依頼されると、仮査定対象の現住居ＣＨと類似する条件の取引事例を取引事例情報１２８９から抽出し、抽出された取引事例に基づいて仮査定を行う。
【００８２】
（４  ハードウェア構成）
図１３を参照しながら、住宅買い替え支援システム１００のハードウェア構成を説明する。図１３に示すように、住宅買い替え支援システム１００は、制御部１３０１と、通信インタフェース（Ｉ／Ｆ）部１３０５と、記憶部１３０７と、表示部１３１１と、入力部１３１３とを含み、各部はバスライン１３１５を介して接続される。
【００８３】
制御部１３０１は、ＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ  Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ  Ｕｎｉｔ。図示せず）、ＲＯＭ（Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ。図示せず）、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ  Ａｃｃｅｓｓ  Ｍｅｍｏｒｙ）１３０３等を含む。制御部１３０１は、記憶部１３０７に記憶される制御プログラム１３０９を実行することにより、一般的なコンピュータとしての機能に加え、上述した住宅買い替え支援サービスに係る処理を実行可能に構成される。例えば、図１２を参照しながら説明したウェブサイト提供部１２１０、仮情報登録部１２２０、実査定情報登録部１２３０、ローン審査情報登録部１２４０、契約情報登録部１２５０、シミュレーション部１２６０、及び通知発行部１２７０は、ＲＡＭ１３０３に一時記憶された上で、ＣＰＵ上で動作する制御プログラム１３０９として実現可能である。
【００８４】
また、ＲＡＭ１３０３は、制御プログラム１３０９に含まれるコードの他、図１２に示した顧客情報１２８１、購入物件情報１２８２、借入ローン情報１２８３、売却物件情報１２８４、残債務情報１２８５、査定情報１２８６、つなぎ融資情報１２８７、契約情報１２８８、及び取引事例情報１２８９を格納するＤＢ１２８０の一部又は全部を一時的に保持する。更にＲＡＭ１３０３は、ＣＰＵが各種処理を実行する際のワークエリアとしても使用される。
【００８５】
通信Ｉ／Ｆ部１３０５は、顧客Ｃや仲介会社Ａ、不動産会社Ｒの社員が操作する情報端末等との間で、有線又は無線によるネットワークを介したデータ通信を行うためのデバイスである。図１２に示すウェブサイト提供部１２１０が外部の情報端末に入出力インタフェースを提供するためのウェブサイトに係る通信は、全て通信Ｉ／Ｆ部１３０５が行う。
【００８６】
記憶部１３０７は、例えばＨＤＤ（Ｈａｒｄ  Ｄｉｓｋ  Ｄｒｉｖｅ）やフラッシュメモリ等の不揮発性の記憶媒体である。記憶部１３０７は、一般的なコンピュータとしての機能を実現するためのオペレーティングシステム（ＯＳ）やアプリケーション及びデータ（図示せず）を記憶する。また記憶部１３０７は、制御プログラム１３０９及びＤＢ１２８０を記憶する。前述のとおり、図１２に示したウェブサイト提供部１２１０、仮情報登録部１２２０、実査定情報登録部１２３０、ローン審査情報登録部１２４０、契約情報登録部１２５０、シミュレーション部１２６０、及び通知発行部１２７０は、制御プログラム１３０９に含まれる。
【００８７】
ＤＢ１２８０は、住宅買い替え支援サービスに必要な各種データ、例えば図１２に示した顧客情報１２８１、購入物件情報１２８２、借入ローン情報１２８３、売却物件情報１２８４、残債務情報１２８５、査定情報１２８６、つなぎ融資情報１２８７、契約情報１２８８、及び取引事例情報１２８９などを含むことができる。ＤＢ１２８０に含まれる各種データは、必要に応じてＲＡＭ１３０３等にロードされ、制御部１３０１に含まれるＣＰＵから参照される。
【００８８】
表示部１３１１は、管理者に情報を表示するためのディスプレイ装置である。表示部１３１１の具体例としては、例えば液晶ディスプレイや有機ＥＬ（Ｅｌｅｃｔｒｏ−Ｌｕｍｉｎｅｓｃｅｎｃｅ）ディスプレイ等が挙げられる。入力部１３１３は、管理者から入力を受け付けるためのデバイスである。入力部１３１３の具体例としては、キーボードやマウス、タッチパネル等を挙げることができる。
【００８９】
なお、住宅買い替え支援システム１００は、表示部１３１１及び入力部１３１３を必ずしも備える必要はない。また表示部１３１１及び入力部１３１３は、ＵＳＢ（Ｕｎｉｖｅｒｓａｌ  Ｓｅｒｉａｌ  Ｂｕｓ）やディスプレイポート等の各種インタフェースを介して外部から住宅買い替え支援システム１００に接続されても良い。
【００９０】
（５  本実施形態の効果）
以上説明したように、本実施形態に係る住宅買い替え支援システム１００は、顧客Ｃによる住宅買い替えを支援する住宅買い替え支援サービスの提供のために用いることができる。当該住宅買い替え支援サービスでは、新住居ＮＨの購入前に不動産会社Ｒが現住居ＣＨに対する査定を行い、当該査定結果に応じて現住居ＣＨの買い取りを保証する。これにより、たとえ現住居ＣＨに係るローンの残債務があったとしても、現住居ＣＨの売却前に、銀行Ｂは新住居ＮＨ購入に係る住宅ローンや不動産担保ローンを提供可能である。また、新規の住宅ローンを顧客Ｃが組むのが難しい場合であっても、現住居ＣＨを担保とする不動産担保ローンにより銀行Ｂから融資を受けることで、顧客Ｃは現住居ＣＨの売却前に、新住居ＮＨ購入のための資金を調達することが可能である。
【００９１】
また、顧客Ｃは現住居ＣＨを新住居ＮＨの購入後に、時間をかけて売却することができるため、売り急ぐ必要がなく、また空室の状況で購入希望者に内覧させることができるため、顧客Ｃの居住する状況で、新住居ＮＨの購入に合わせて売却する場合よりも、高い価格で売却できる可能性が高い。
【００９２】
加えて、本実施形態に係る住宅買い替え支援システム１００を用いることで、顧客Ｃは住宅買い替え支援サービスの利用の可否がインターネットを利用して即座にわかり、またその場で実査定やローン審査まで申込むことが可能である。また、当該住宅買い替え支援サービスを利用した場合の今後のスケジュールやお金の出入りを、シミュレーション機能により一目で確認することができる。更に、その後、実査定やローン審査の結果を反映させることで、住宅買い替え支援システム１００は、シミュレーションの精度を向上させることが可能となっている。また、本住宅買い替え支援システム１００は、一般個人である顧客Ｃのみならず、その購入を支援する仲介会社Ａも利用可能である。
【００９３】
（６  付記事項）
尚、前述の実施形態の構成は、組み合わせたり或いは一部の構成部分を入れ替えたりしてもよい。また、本発明の構成は前述の実施形態のみに限定されるものではなく、本発明の要旨を逸脱しない範囲内において種々変更を加えてもよい。
【符号の説明】
【００９４】
１００    ：住宅買い替え支援システム
１２１０  ：ウェブサイト提供部
１２１１  ：入力部
１２１２  ：情報提示部
１２２０  ：仮情報登録部
１２３０  ：実査定情報登録部
１２４０  ：ローン審査情報登録部
１２５０  ：契約情報登録部
１２６０  ：シミュレーション部
１２７０  ：通知発行部
１２８０  ：データベース（ＤＢ）
１３０１  ：制御部
１３０３  ：ＲＡＭ
１３０５  ：通信インタフェース部
１３０７  ：記憶部
１３０９  ：制御プログラム
１３１１  ：表示部
１３１３  ：入力部
１３１５  ：バスライン
【図１ａ】
2017134608.tif 000003
【図１ｂ】
2017134608.tif 000004
【図１ｃ】
2017134608.tif 000005
【図２】
2017134608.tif 000006
【図３】
2017134608.tif 000007
【図４】
2017134608.tif 000008
【図５】
2017134608.tif 000009
【図６】
2017134608.tif 000010
【図７】
2017134608.tif 000011
【図８】
2017134608.tif 000012
【図９】
2017134608.tif 000013
【図１０】
2017134608.tif 000014
【図１１】
2017134608.tif 000015
【図１２】
2017134608.tif 000016
【図１３】
2017134608.tif 000017