(57)【要約】      （修正有）【課題】集合住宅における不動産物件の価格を客観的で信頼感に足りる基準によって算出し所有者に提示する不動産マッチングシステム、プログラム及び方法を提供する。【解決手段】中古販売価格を算定する住戸である算定住戸を含む集合住宅である算定集合住宅における算定住戸の中古販売価格を算定するための不動産取引マッチングシステムであって、算定集合住宅の中古売約済の住戸である売約済住戸以外の算定住戸について、前記売約済住戸の新築時の売出価格と、算定住戸の新築時の売出価格の関係と、前記売約済住戸の中古販売価格と、に基づいて算定住戸の中古販売価格を算定するためのルールである算定ルールを保持する算定ルール保持部と、保持されている算定ルールに基づいて算定住戸の中古販売価格を算定する算定部と、を有する。【選択図】図１
2017021652.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
集合住宅を構成する不動産物件である区分所有不動産物件の取引をマッチングするためのシステムであって、
区分所有不動産物件の所有者を特定するための情報である不動産区分所有者情報を、該当する集合住宅中の区分所有不動産物件と関連付けて保持する不動産区分所有者情報保持部と、
前記区分所有不動産物件の推定価格を算出する推定価格算出部と、
推定価格を算出された区分所有不動産物件に関連付けて保持されている所有者であって、後記区分公開部にて区分所有不動産物件の情報を公開していない所有者に対して算出された推定価格を含む資産関連情報を取得させるために推定価格を出力する推定価格出力部と、
出力された推定価格を含む資産関連情報と、区分所有不動産物件の売出をすることに関連した応答である売出応答か、売出をしないことに関連した応答である拒否応答のいずれかの応答である可否応答の要求である可否応答要求を前記所有者の利用する端末装置に通知する資産関連情報通知部と、
資産関連情報通知部からの通知に応じた可否応答を受信する可否応答受信部と、
受信した可否応答が売出応答か、拒否応答か判断する応答判断部と、
区分所有不動産物件の情報を取得する区分所有不動産物件情報取得部と、
受信した可否応答が売出応答であると判断された場合に、この応答に基づいて取得した前記所有者に関連付けられている区分所有不動産物件の情報を売出のためにネットワークを介して公開する区分公開部と、
を有する不動産取引マッチングシステム。
【請求項２】
推定価格算出部は、
前記集合住宅中の中古売約済の区分所有不動産物件である売約済物件の新築時の売出価格と、
前記集合住宅中の推定価格の算出対象となる区分所有不動産物件の売出を表明していない所有者が所有する区分所有不動産物件の新築時の売出価格と、
前記売約済物件の中古販売価格と、
に基づいて区分所有不動産物件の推定価格を算出する対比算出手段を有する請求項１に記載の不動産取引マッチングシステム。
【請求項３】
該当する集合住宅の情報を保持する集合住宅情報保持部と、
集合住宅情報保持部に保持された集合住宅の情報を公開する集合住宅公開部と、
を有し、
集合住宅公開部は、
公開された集合住宅の情報の閲覧者からその集合住宅に関する関心度合に応じて選択可能な一又は複数の入力である集合住宅関心度識別情報を受付けるための集合住宅関心度合入力受付手段と、
集合住宅関心度合入力受付部にて受付けた集合住宅関心度識別情報をその集合住宅並びに区分所有不動産物件に関連付けて保持する集合住宅関心度識別情報保持手段と、
を有する請求項１又は２に記載の不動産取引マッチングシステム。
【請求項４】
資産関連情報通知部は、
集合住宅関心度合識別情報保持手段に保持された集合住宅関心度識別情報をさらに含む可否応答要求である関心付可否応答要求を前記所有者の利用する端末装置に通知する関心付可否応答要求通知手段をさらに有する請求項３に記載の不動産取引マッチングシステム。
【請求項５】
区分公開部は、
公開された区分所有不動産物件の情報の閲覧者からその区分所有不動産物件に対する関心度合に応じて選択可能な一又は複数の入力である関心度識別情報を受付けるための関心度合入力受付手段と、
関心度合入力受付手段に入力された関心度識別情報をその区分所有不動産物件に関連付けて保持する関心度識別情報保持手段と、
を有する請求項３又は４に記載の不動産取引マッチングシステム。
【請求項６】
区分公開部は、
閲覧者を識別するための閲覧者識別情報を保持する閲覧者識別情報保持手段を有し、
関心度識別情報保持手段は、
閲覧者識別情報と関連付けて関心度識別情報を保持する閲覧者別関心度識別情報保持器を有する請求項５に記載の不動産取引マッチングシステム。
【請求項７】
区分公開部は、
関心度識別情報保持手段に保持されている関心度識別情報をそれぞれ単独で又は／及び統計処理して該当する区分所有不動産物件に関連付けて公開する関心度識別情報公開手段を有する請求項５又は６に記載の不動産取引マッチングシステム。
【請求項８】
閲覧者別関心度識別情報保持器に保持されている関心度識別情報のうち、関心度識別情報が所定のレベルに達しているか判断する関心度判断部と、
関心度判断部での判断結果が所定のレベルに達しているとの判断結果である場合に、その関心度合いを有する閲覧者である特定閲覧者がその関心度を示した区分所有不動産物件の所有者の端末装置に対してその旨の通知を行うことを可能とする関心度合通知部と、
を有する請求項６又は請求項６に従属する請求項７に記載の不動産取引マッチングシステム。
【請求項９】
不動産取引の仲介者であるエスクローを特定するための情報であるエスクロー情報を保持するエスクロー情報保持部と、
売出応答をした不動産区分所有者である売出応答不動産区分所有者又は／及び特定閲覧者からエスクローによる取引仲介を要求する仲介要求を受け付ける仲介要求受付部と、
仲介要求受付部にて受け付けた仲介要求に応じて一又は複数のエスクロー情報を抽出する抽出部と、
抽出部にて抽出されたエスクロー情報を売出応答不動産区分所有者及び前記特定閲覧者に出力するエスクロー情報出力部と、
売出応答をした不動産区分所有者である売出応答不動産区分所有者又は／及び特定閲覧者から出力された一以上のエスクローの選択を受付けるエスクロー選択受付部と、
を更に有する請求項８に記載の不動産取引マッチングシステム。
【請求項１０】
エスクロー選択受付部にて受付けたエスクローに対してエスクロー仲介手数料の要求情報を含む仲介手数料要求情報を出力する仲介手数料要求情報出力部をさらに有する請求項９に記載の不動産取引マッチングシステム。
【請求項１１】
区分所有不動産物件の所有者を特定するための情報である不動産区分所有者情報を、該当する集合住宅中の区分所有不動産物件と関連付けて保持する不動産区分所有者情報保持部を有し集合住宅を構成する不動産物件である区分所有不動産物件の取引をマッチングするためのシステムの動作方法であって、
前記区分所有不動産物件の推定価格を算出する推定価格算出ステップと、
推定価格を算出された区分所有不動産物件に関連付けて保持されている所有者であって、後記区分公開ステップにて区分所有不動産物件の情報を公開していない所有者に対して算出された推定価格を含む資産関連情報を取得させるために推定価格を出力する推定価格出力ステップと、
出力された推定価格を含む資産関連情報と、区分所有不動産物件の売出をすることに関連した応答である売出応答か、売出をしないことに関連した応答である拒否応答のいずれかの応答である可否応答の要求である可否応答要求を前記所有者の利用する端末装置に通知する資産関連情報通知ステップと、
資産関連情報通知ステップによる通知に応じた可否応答を受信する可否応答受信ステップと、
受信した可否応答が売出応答か、拒否応答か判断する応答判断ステップと、
区分所有不動産物件の情報を取得する区分所有不動産物件情報取得ステップと、
受信した可否応答が売出応答であると判断された場合に、この応答に基づいて取得した前記所有者に関連付けられている区分所有不動産物件の情報を売出のためにネットワークを介して公開する区分公開ステップと、
からなる不動産取引マッチングシステムの動作方法。
【請求項１２】
区分所有不動産物件の所有者を特定するための情報である不動産区分所有者情報を、該当する集合住宅中の区分所有不動産物件と関連付けて保持する不動産区分所有者情報保持部を有し集合住宅を構成する不動産物件である区分所有不動産物件の取引をマッチングするためのシステムを動作させるためのプログラムであって、
前記区分所有不動産物件の推定価格を算出する推定価格算出ステップと、
推定価格を算出された区分所有不動産物件に関連付けて保持されている所有者であって、後記区分公開ステップにて区分所有不動産物件の情報を公開していない所有者に対して算出された推定価格を含む資産関連情報を取得させるために推定価格を出力する推定価格出力ステップと、
出力された推定価格を含む資産関連情報と、区分所有不動産物件の売出をすることに関連した応答である売出応答か、売出をしないことに関連した応答である拒否応答のいずれかの応答である可否応答の要求である可否応答要求を前記所有者の利用する端末装置に通知する資産関連情報通知ステップと、
資産関連情報通知ステップによる通知に応じた可否応答を受信する可否応答受信ステップと、
受信した可否応答が売出応答か、拒否応答か判断する応答判断ステップと、
区分所有不動産物件の情報を取得する区分所有不動産物件情報取得ステップと、
受信した可否応答が売出応答であると判断された場合に、この応答に基づいて取得した前記所有者に関連付けられている区分所有不動産物件の情報を売出のためにネットワークを介して公開する区分公開ステップと、
を有するプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、マンション等の集合住宅における不動産物件の取引を活性化させるためのマッチングシステムなどに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来より、不動産取引を活発にするためにコンピュータを用いて需要者と供給者とをマッチングするための技術が知られている。具体的にいえば、特許文献１には、不動産物件の売り手と買い手とを、双方が登録した情報に基づいてマッチングするマッチングシステムに関する技術が開示されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２０１３−１５２５９８号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながらこれらの従来技術は既に所有する不動産物件を売却する積極意思をもつ所有者からの情報取得を前提としたものであり、所有する物件の売出しに消極的な所有者あるいは売出しを検討していない所有者における潜在的な売出需要を喚起するものではなく、市場の取引活性化に資するものとは言い難かった。
【課題を解決するための手段】
【０００５】
以上のような課題を解決するために、本発明は、集合住宅を構成する不動産物件である区分所有不動産物件の取引をマッチングするためのシステムであって、区分所有不動産物件の所有者を特定するための情報である不動産区分所有者情報を、該当する集合住宅中の区分所有不動産物件と関連付けて保持する不動産区分所有者情報保持部と、前記区分所有不動産物件の推定価格を算出する推定価格算出部と、推定価格を算出された区分所有不動産物件に関連付けて保持されている所有者であって、後記区分公開部にて区分所有不動産物件の情報を公開していない所有者に対して算出された推定価格を含む資産関連情報を取得するために推定価格を出力する推定価格出力部と、出力された推定価格を含む資産関連情報と、区分所有不動産物件の売出をすることに関連した応答である売出応答か、売出をしないことに関連した応答である拒否応答のいずれかの応答である可否応答の要求である可否応答要求を前記所有者の利用する端末装置に通知する資産関連情報知部と、資産関連情報通知部からの通知に応じた可否応答を受信する可否応答受信部と、受信した可否応答が売出応答か、拒否応答か判断する応答判断部と、区分所有不動産物件の情報を取得する区分所有不動産物件情報取得部と、受信した可否応答が売出応答であると判断された場合に、この応答に基づいて取得した前記所有者に関連付けられている区分所有不動産物件の情報を売出のためにネットワークを介して公開する区分公開部と、を有する不動産取引マッチングシステムなどを提案する。
【発明の効果】
【０００６】
主に上記のような構成をとる本発明を採用することによって、売出しを検討していない不動産物件所有者における潜在的な売出需要を喚起しひいては不動産物件の取引活性化を図ることが可能になる。
【図面の簡単な説明】
【０００７】
【図１】実施形態１の不動産取引マッチングシステムの機能ブロックの一例を示す図
【図２】不動産区分所有者情報保持部における情報保持の一例を表す図
【図３】推定価格算出の一例を説明するためのグラフ
【図４】取得する区分所有不動産物件情報の一例を表す図
【図５】実施形態１の不動産取引マッチングシステムの機能的な各構成をハードウェアとして実現した際の構成の一例を示す概略図
【図６】実施形態１の不動産取引マッチングシステムの処理の流れの一例を示す図
【図７】実施形態２の不動産取引マッチングシステムの機能ブロックの一例を示す図
【図８】集合住宅公開部にて公開された集合住宅の情報の一例を示す図
【図９】実施形態２の不動産取引マッチングシステムの処理の流れの一例を示す図
【図１０】実施形態３の不動産取引マッチングシステムの機能ブロックの一例を示す図
【図１１】実施形態３の不動産取引マッチングシステムの処理の流れの一例を示す図
【図１２】実施形態４の不動産取引マッチングシステムの機能ブロックの一例を示す図
【図１３】実施形態５の不動産取引マッチングシステムの機能ブロックの一例を示す図
【図１４】実施形態５の不動産取引マッチングシステムの処理の流れの一例を示す図
【図１５】実施形態６の不動産取引マッチングシステムの機能ブロックの一例を示す図
【図１６】実施形態６の不動産取引マッチングシステムの処理の流れの一例を示す図
【図１７】実施形態７の不動産取引マッチングシステムの機能ブロックの一例を示す図
【図１８】実施形態７の不動産取引マッチングシステムの処理の流れの一例を示す図
【発明を実施するための形態】
【０００８】
以下、本発明の各実施形態について図面と共に説明する。実施形態と請求項の相互の関係は、以下のとおりである。まず、実施形態１は、主に請求項１、２、１１、１２などに対応する。実施形態２は、主に請求項３、４などに対応する。実施形態３は、主に請求項５などに対応する。実施形態４は、主に請求項６などに対応する。実施形態５は、主に請求項７などに対応する。実施形態６は、主に請求項８などに対応する。実施形態７は、主に請求項９、１０などに対応する。なお、本発明はこれらの実施形態に何ら限定されるものではなく、その要旨を逸脱しない範囲内において、様々な態様で実施し得る。
【０００９】
＜＜実施形態１＞＞
＜機能的構成＞
図１は、本実施形態の不動産取引マッチングシステムの機能ブロックの一例を示す図である。この図にあるように、本実施形態の「不動産取引マッチングシステム」０１００は、「不動産区分所有者情報保持部」０１０１と、「推定価格算出部」０１０２と、「推定価格出力部」０１０３と、「資産関連情報通知部」０１０４と、「可否応答受信部」０１０５と、「応答判断部」０１０６と、「区分所有不動産物件情報取得部」０１０７と、「区分公開部」０１０８と、を有する。
【００１０】
なお、以下に記載する不動産取引マッチングシステムの機能ブロックは、ハードウェア、ソフトウェア、又はハードウェア及びソフトウェアの両方として実現され得る。具体的には、コンピュータを利用するものであれば、ＣＰＵやメインメモリ、ＧＰＵ、画像メモリ、グラフィックボード、バス、あるいは二次記憶装置（ハードディスクや不揮発性メモリ、ＣＤやＤＶＤなどの記憶媒体とそれらの媒体の読取ドライブなど）、情報入力に利用される入力デバイス、タッチパネル、プリンタ、スキャナ装置その他の外部周辺装置などのハードウェア構成部、またその外部周辺装置用のインターフェース、通信用インターフェース、それらハードウェアを制御するためのドライバプログラムやその他アプリケーションプログラムなどが挙げられる。そして、メインメモリ上に展開したプログラムに従ったＣＰＵの演算処理によって、入力デバイスやその他インターフェースなどから入力されメモリやハードウェア上に保持されているデータなどが加工、蓄積されたり、前記各ハードウェアやソフトウェアを制御するための命令が生成されたりする。ここで、上記プログラムは、モジュール化された複数のプログラムとして実現されてもよいし、２以上のプログラムを組み合わせて一のプログラムとして実現されても良い。さらにこのプログラムを記録した記憶媒体としてもよい。
【００１１】
なお、本実施形態の不動産取引マッチングシステムは、一または複数の装置との組み合わせによりシステムとして実現可能である。そして、このような装置の一部をソフトウェアとして構成することも可能である。さらに、そのようなソフトウェアが記録された記憶媒体も当然に本発明の技術的な範囲に含まれる（本実施形態に限らず、本明細書の全体を通じて同様である。）。
【００１２】
「不動産区分所有者情報保持部」０１０１は、区分所有不動産物件の所有者を特定するための情報である不動産区分所有者情報を、該当する集合住宅中の区分所有不動産物件と関連付けて保持するように構成されている。不動産区分所有者情報の具体例としては、氏名・名称や電話番号、Ｅメールアドレス、あるいは区分所有不動産物件の所有者を識別するために固有に割り当てられたＩＤである識別ＩＤなどが考えられる。不動産区分所有者情報は、当該不動産区分所有者からの入力を受け付けることにより取得し保持される。
【００１３】
ここで図２を示す。同図は不動産区分所有者情報保持部にて保持される不動産区分所有者情報の一例を示す図である。同図に示されているように、識別ＩＤや氏名・名称、電話番号、Ｅメールアドレス、区分所有不動産物件の取得年月日が不動産区分所有者情報として保持されており、これらの情報が集合住宅中の所有する区分所有不動産物件を識別するためのＩＤである物件ＩＤと関連付けられている。ここで物件ＩＤは後記区分所有不動産物件情報取得部の説明で詳述する区分所有不動産物件情報と関連付けられている。
なお、不動産区分所有者情報には当該所有者の住所・居所は含まない。不動産区分所有者情報は物件ＩＤと関連付けられており住所・居所を不動産区分所有者情報に含めて保持しておく必要がないためである。
【００１４】
「推定価格算出部」０１０２は、前記区分所有不動産物件の推定価格を算出するように構成されている。推定価格算出の具体的な処理方法はさまざまに考えられるが、例えば不動産価格指数等の公表された指標を用いることで客観性の高い推定価格を算出することができる。
【００１５】
なおここでいう不動産価格指数とは、国土交通省が所定の統計処理を施したうえで市場などから取得した毎月の不動産価格の情報を、前年同月における不動産価格の情報と比較して指数化したものが一例として挙げられる。具体的にいえば、不動産価格指数をもちいてひと月ごとの指数を算出し（この指数のことを「月単位価格指数」という）、当該月単位価格指数を用いて算定月において想定される推定価格を算出する。例えば、算定月の不動産価格指数が１０６（前年比６％の価格上昇を意味する）とされた場合には、この値をひと月あたり換算（（１０６−１００）÷１２）した値である０．５を月単位価格指数とする。この値はつまり、月あたり０．５％の価格上昇を意味している。
【００１６】
そして区分所有不動産物件が直近に取引された際の取引価格を取得し、当該取引価格に対し、上記月単位価格指数に直近の取引時からの経過月数を乗算することにより推定価格を算出する。区分所有不動産物件に過去取引された履歴が無い場合には、新築時の売出価格を基準として推定価格を算出する。ここでいう直近に取引された際の取引価格や新築時の売出価格は、後記区分所有不動産物件情報取得部にて取得される。
【００１７】
次に推定価格算出の別の一例について説明する。ここでは、推定価格算出部が、集合住宅中の中古売約済の区分所有不動産物件である売約済物件の新築時の売出価格と、集合住宅中の推定価格の算出対象となる区分所有不動産物件の売出を表明していない所有者が所有する区分所有不動産物件の新築時の売出価格と、前記売約済物件の中古販売価格と、に基づいて区分所有不動産物件の推定価格を算出する対比算出手段を備えるものとして説明を行う。具体的には、これらの価格の差分や割合を算出して推定価格の算出に用いる（具体的な算出方法については後述する）。また、ここでいう「区分所有不動産物件の売出を表明していない所有者」とは、本実施形態の不動産取引マッチングシステムを用いて自身の所有する区分所有不動産物件の売出を表明する処理を行っていない所有者のことを指しており、潜在的な区分所有不動産物件売却希望者と位置付けられる。
【００１８】
推定価格の算出方法についていくつかのバリエーションを説明する。端的には、売約済物件の新築時の売出価格と、区分所有不動産物件の新築時の売出価格と、前記売約済物件の中古販売価格と、をどのように用いるかによって複数のバリエーションが考えられる。ここでは、売約済物件の新築時の売出価格をＡ１、区分所有不動産物件の新築時の売出価格をＡ２、売約済物件の中古販売価格をＢ１、区分所有不動産物件の中古販売価格（推定価格）をＢ２として、説明を行う。
【００１９】
（算出方法のバリエーションその１〜差分算出方法〜）
Ａ１とＡ２の差分を用いると推定価格Ｂ２は以下の式１にて算出される。特にＡ１とＡ２の差分が小さい場合（例えばプラスマイナス５００万円以内）であれば、差分算出方法は簡易明快に中古販売価格を算出することができ、高い客観性および信頼感を与える算出結果を出力することができる。
【００２０】
［式１］
2017021652.tif 000003
【００２１】
（算出方法のバリエーションその２〜第一割合算出方法〜）
Ａ１とＡ２の割合を用いると推定価格Ｂ２は以下の式２にて算出される。ここでｋとは所定の係数、αは所定数を表し、通常は係数ｋは１であり所定数αはゼロである。ただし、不動産取引市場の相場が急激に変動しているような場合にはｋに具体的な数値を代入することがある。また、算定住戸及び／又は売約済住戸特有の取引材料（備えつけの家具の有無、リフォームの必要性の有無等）がある場合などには所定数αを加除する。
【００２２】
［式２］
2017021652.tif 000004
【００２３】
（算出方法のバリエーションその３〜第二割合算出方法〜）
また、Ａ１とＢ１の割合を用いると推定価格Ｂ２は以下の［式３］にて算出されるが、算出結果は第一割合算出方法と同じ値となる。第一割合算出方法および第二割合算出方法は、Ａ１とＡ２の差分が大きい場合（例えばプラスマイナス５００万円の範囲を外れる場合）には、差分算出方法に比べてより客観性の高い算出結果を得ることができ、信頼性の強い算出結果を出力することができる。
【００２４】
［式３］
2017021652.tif 000005
【００２５】
通常、集合住宅新築時の各区分所有不動産物件の売出価格は全て売出権限をもつデベロッパーが設定しておりそれぞれ異なっている。デベロッパーは各物件の間取り、広さ、見晴らし、騒音の有無及び程度、日当たり、日照時間、配置位置（例えば角部屋かどうかなど）、その他各物件の属性に応じて新築時売出価格を設定する。
例えば、一般的には角部屋とそれ以外の部屋とでは隣の部屋からの騒音の程度（両隣りからの騒音の影響を受けるか否か）やベランダスペースの広さ等が異なるので角部屋の価格が高い水準になる。また、一般的には建物の階層が上に行けばいくほど眺望が良くなるので物件の価格水準は上昇する傾向があるが、隣接するビルの最上階と同じ高さにある区分所有不動産物件は、ひとつ上の階層にある物件よりも眺望が著しく劣ることから、上記水準に比べて販売価格が安くなる傾向がある。
デベロッパーは上記のような種々の属性を踏まえて綿密な検討に基づき各物件の新築時売出価格を決定しており、その信頼性は相当程度高度なものと認められる。それゆえ各物件間の売出価格の差分や割合も合理的で信頼できる値といえ、かかる比率を算定住戸の中古販売価格の算出に用いることで極めて信頼性の高い中古販売価格を算出し利用者に提供することが可能となる。
【００２６】
ここで図３を示す。同図（ａ）（ｂ）はそれぞれ、対比算出手段における推定価格算出の一例を説明するために用いる新築時の売出価格と中古販売価格の変遷を示すグラフであり、上のグラフ（ａ）がある集合住宅の１８０２号室の価格の変遷を示すグラフ、下のグラフ（ｂ）が同一マンションの１７０２号室の価格の変遷の予測を示すためのグラフである。
同図に示した例の場合においてｋ＝１、α＝ゼロとすると、推定価格はそれぞれ以下のように算出される。
まず［式１］を用いる差分算出方法によれば、現在時点における１７０２号室の推定価格は、５２００万円＋（５３８０万円―５５３０万円）＝５０５０万円と算出され、［式２］を用いる第一割合算出方法によれば、５３８０万円／５５３０万円×５２００万円＝５０５８．９５万円と算出される（［式３］を用いる第二割合算出方法によっても第一割合算出方法を用いた場合と同じ算出結果を得ることができる）。
【００２７】
「推定価格出力部」０１０３は、推定価格を算出された区分所有不動産物件に関連付けて保持されている所有者であって、後記区分公開部にて区分所有不動産物件の情報を公開していない所有者に対して算出された推定価格を含む資産関連情報を取得させるために推定価格を出力するように構成されている。具体的な出力態様については特に限定されず、ＥメールやＦＡＸ、当該所有者に交付するための記録媒体への出力などの態様が考えられる。
【００２８】
なお推定価格出力部では、後記区分公開部にて区分所有不動産物件の情報を公開していない所有者に対して推定価格を定期的に出力する推定価格定期出力手段を有する構成であってもよい。具体的には、１か月ごと、３か月ごと、もしくは６か月ごとといったように利用者が推定価格の関心を失わない程度の短期間ごとに定期的に算出された推定価格を出力するような構成を採用することが考えられ、出力する推定価格と前回出力した推定価格とを比較可能に出力するとさらによい。当該構成を採用することにより、所有者に対し自身の区分所有不動産物件の価値の変遷をリアルタイムで把握させることができ、推定価格の客観性ないし信頼性を所有者に認識させることができる。また所有者にとっても、当該構成により区分所有不動産物件の売却タイミングを図ることができる。
【００２９】
推定価格の出力対象は上記のとおり、後記区分公開部にて区分所有不動産物件の情報を公開していない所有者に限定される。これは自身の所有する区分所有不動産物件の現在価値に興味関心のなかったような区分所有不動産物件所有者に対しまずは現在価値に対する興味関心をもってもらうためである。売却や賃貸を念頭に置いておらず、ゆえに区分所有不動産物件の情報を公開していない所有者に対してのみ推定価格を出力する構成を採用することにより、潜在的な区分所有不動産物件の売主となり得る所有者に対し、物件売却を検討する動機付けを与え、中古不動産売買市場活性化のきっかけを与えることが可能になる。
【００３０】
「資産関連情報通知部」０１０４は、出力された推定価格を含む資産関連情報と、区分所有不動産物件の売出をすることに関連した応答である売出応答か、売出をしないことに関連した応答である拒否応答のいずれかの応答である可否応答の要求である可否応答要求を前記所有者の利用する端末装置に通知するように構成されている。資産関連情報には推定価格のほか、将来の所定時期における推定価格である将来推定価格、将来推定価格を算出する根拠となる情報である算出根拠情報などが含まれ得る。ここでいう算出根拠情報の一例としては、所有者の住宅ローンの残高や返済スケジュール、住宅ローンや区分所有不動産物件売買に係る税制改正などの情報であることが考えられる。これらの情報をあらかじめネットワークを介するなどして取得しておき、上記推定価格出力部から出力された推定価格とともに資産関連情報として出力する。
【００３１】
資産関連情報を通知するタイミングは、前記推定価格出力部にて推定価格を出力するタイミングと連動させることが望ましく、さらに税制改正のタイミングや、利用者からの随時の要求に応じたタイミングで出力されてもよい。当該構成を採用することにより、通知を受けた所有者に対し、自身の所有する区分所有不動産物件の現時点における推定価格以外の詳細な情報を与え、物件売却の可否やその適切な時期につきより真剣に検討を促すことが可能になる。
【００３２】
可否応答要求は売出をすることに関連した売出応答か、売出をしないことに関連した応答である拒否応答かのいずれかを応答するよう要求する。ここでいう「売出をすることに関連した」とは、所有する区分所有不動産物件を売出すことを内容とする積極意思を示す応答である場合のほか、当該物件を売出すかどうかを見極めるために後記区分公開部に対し当該物件の情報を公開する事を内容とする応答を含んでもよい。当該構成を採用すれば、売出しを躊躇する所有者に対し、情報を公開した反響を踏まえた最終的な決断を促すことが可能になる。なお、拒否応答は売出をしないことに関連した応答であるが、これは売出を拒否する内容のほか、売出を検討していないことを内容とする応答を含む。
【００３３】
「可否応答受信部」０１０５は、資産関連情報通知部からの通知に応じた可否応答を受信するように構成されている。可否応答の送信元は上記資産関連情報通知部の通知先となった端末装置のほか、いずれの端末装置であってもよい。
【００３４】
「応答判断部」０１０６は、受信した可否応答が売出応答か、拒否応答か判断するように構成されている。なおここでの判断結果が拒否応答であるとの内容である場合には、後記区分公開部における区分所有不動産物件の情報の公開は行わない。
【００３５】
「区分所有不動産物件情報取得部」０１０７は、区分所有不動産物件の情報を取得するように構成されている。ここでいう区分所有不動産物件の情報とは、物件を識別するためのＩＤである物件ＩＤ、物件の間取り、広さ、新築時売出価格、坪単価、中古販売価格、売買時期その他区分所有不動産物件の取引に影響を与え得る情報のことをいう。具体的な取得態様としては、新築された集合住宅の区分所有不動産物件の売出時に、デベロッパーや不動産事業者からネットワークを介して間取り、広さ、売出価格、坪単価などの情報を取得し、当該物件が中古にて売買された時点において、同じく不動産事業者や当該中古売買の当事者からネットワークを介して中古の売買価格や売買時期などの情報を取得する。取得する情報の内容やタイミングはそれぞれ異なっていてよい。取得した区分所有不動産物件の情報は、不動産区分所有者情報保持部にて保持されている区分所有不動産物件と紐付けて保持される。上述したように、区分所有不動産物件の情報を区分所有不動産物件とともに不動産区分所有者情報保持部にて保持してもよい。
【００３６】
ここで図４を示す。同図はある集合住宅（マンションを識別するためのマンションＩＤが４００２３Ｘである「Ａマンション」とする）を構成する各区分所有不動産物件の情報を一覧形式にて示す図である。不動産区分所有者情報は、上述したように区分所有不動産物件（同図の例を用いれば各部屋番号を用いた物件ＩＤにて特定される物件）と関連付けられるほか、同図で示されたような各区分所有不動産物件に関する情報（間取り、広さ、新築時売出価格、坪単価、中古販売価格、売買時期など）とともに関連付けて保持されている。これらの情報が物件ＩＤと関連付けられて取得され保持されていることにより、前記不動産区分所有者情報保持部にて保持される不動産区分所有者情報から、その不動産区分所有者がどのような物件を所有しているかを把握することが可能になる。
【００３７】
「区分公開部」０１０８は、受信した可否応答が売出応答であると判断された場合に、この応答に基づいて取得した前記所有者に関連付けられている区分所有不動産物件の情報を売出のためにネットワークを介して公開するように構成されている。ここで公開の対象となる区分所有不動産物件の情報は、前記所有者に関連付けられている全ての情報である必要はなく、例えば所有者によって選択された一部の区分所有不動産物件情報のみを公開するような構成を採用してもよい。例えば図４にて示したように、公開対象となる各区分所有不動産物件の情報を表形式にて公開する方法も考えられるし、閲覧者からの検索を受け付けて検索結果となる区分所有不動産物件の情報のみを公開する方法も採り得る。これらのいずれの公開態様においても、例えば、間取りや広さは公開するが新築時売出価格は公開しない、といったような場合が考えられる。当該構成を採用すれば、所有者にとって自身の購入時価格のような公開を望まない情報について無理に公開する必要がなくなることから、所有者に対し可能な範囲での積極的に情報公開を促し、その結果不動産取引の機会を広げることを可能にすることができる。
【００３８】
なお、区分公開部にて区分所有不動産物件の情報を公開するとき、当該区分所有不動産物件により構成される集合住宅の他の区分所有不動産物件の所有者に対し上記公開の事実を通知する他物件公開通知部を設けてもよい。具体的には上記他の区分所有不動産物件の所有者が管理する端末に対し電子メールを送信する方法などが考えられる。このとき通知対象となる情報は上記公開の事実のみとし、公開された区分所有不動産物件の区分所有不動産物件情報や不動産区分所有者情報、推定価格情報などの情報は通知に含めない。当該構成をとることにより、区分所有不動産物件の所有者に関するプライバシーを公にせず、他の区分所有不動産物件の所有者に対し集合住宅内に売却を検討している所有者がいることを通知することができ、よって通知を受けた所有者に対しても物件売却を検討するきっかけとすることができる。
【００３９】
＜具体的な構成＞
図５は、本実施形態の不動産取引マッチングシステムを一の装置にて実現した場合の機能的な各構成をハードウェアとして実現した際の構成の一例を示す概略図である。これらの図を利用して、それぞれのハードウェア構成部の働きについて説明する。不動産取引マッチングシステムは、各種演算処理を実行するための「ＣＰＵ」０５０１と、「記憶装置（記憶媒体）」０５０２と、「メインメモリ」０５０３と、「出力インターフェース」０５０４と、「入力インターフェース」０５０５と、「ネットワークインターフェース」０５０６と、を備え、入出力インターフェースを介して、例えば「ディスプレイ」０５１４や「プリンタ」０５２４と、「タッチパネル」０５１５や「キーボード」０５２５、また、ネットワークインターフェースを介して不動産区分所有者などが利用する「端末装置」０５１６などの外部周辺装置と情報の送受信を行う。なお、記憶装置には以下で説明するような各種プログラムが格納されており、ＣＰＵはこれら各種プログラムをメインメモリのワーク領域内に読み出して展開、実行する。なお、これらの構成は、「システムバス」０５０７などのデータ通信経路によって相互に接続され、情報の送受信や処理を行う。
【００４０】
（不動産区分所有者情報保持部の具体的な構成）
具体的にはコンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、特にコンピュータの記憶領域に不動産区分所有者情報が該当する集合住宅中の区分所有不動産物件と関連付けて格納されている。この記憶領域は不揮発性メモリであるハードディスクやメインメモリである。これら記憶領域にデータベースを構築することで不動産区分所有者情報保持部を構成することになる。
【００４１】
（推定価格算出部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが記憶装置から「推定価格算出プログラム」０５２０をメインメモリに読み出して実行し、前記区分所有不動産物件の推定価格を算出しその結果をメインメモリの所定のアドレスに格納する。
【００４２】
（推定価格出力部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが記憶装置から「推定価格出力プログラム」０５３０をメインメモリに読み出して実行し、推定価格算出プログラムの実行により得られた推定価格を出力する。
【００４３】
（資産関連情報通知部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが記憶装置から「資産関連情報通知プログラム」０５４０をメインメモリに読み出して実行し、推定価格出力プログラムの実行により出力された推定価格を含む資産関連情報と、区分所有不動産物件の売出をすることに関連した応答である売出応答か、売出をしないことに関連した応答である拒否応答のいずれかの応答である可否応答の要求である可否応答要求を前記所有者の利用する端末装置に対し通知する処理を行う。
【００４４】
（可否応答受信部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが記憶装置から「可否応答受信プログラム」０５５０をメインメモリに読み出して実行し、前記資産関連情報通知プログラムの実行による通知に応じた可否応答を受信し、メインメモリの所定のアドレスに格納する。
【００４５】
（応答判断部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが記憶装置から「応答判断プログラム」０５６０をメインメモリに読み出して実行し、可否応答受信プログラムの実行により得られた可否応答が売出応答か、拒否応答か判断する処理を行う。
【００４６】
（区分所有不動産物件情報取得部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが記憶装置から「区分所有不動産物件情報取得プログラム」０５７０をメインメモリに読み出して実行し、区分所有不動産物件の情報を取得し、メインメモリの所定のアドレスに格納する。
【００４７】
（区分公開部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが記憶装置から「区分公開プログラム」０５８０をメインメモリに読み出し、前記応答判断プログラム実行の結果可否応答が売出応答と判断された場合に同プログラムを実行し、同応答に基づいて取得した所有者に関連付けられている区分所有不動産物件の情報を、売出のためにネットワークを介して公開する処理を行う。
【００４８】
＜処理の流れ＞
図６は、本実施形態の不動産取引マッチングシステムにおける処理の流れの一例を示す図である。同図の処理の流れは以下のステップからなる。最初にステップＳ０６０１では、区分所有不動産物件の推定価格を算出するかどうかを判断する。ここでの判断結果が算出しないとの内容であればその後の処理を行わず、算出するとの判断結果である場合にはステップＳ０６０２として算出対象となる区分所有不動産物件を識別するための情報である物件ＩＤを入力する。ステップＳ０６０３では、ステップＳ０６０２にて入力された区分所有不動産物件の推定価格を算出し（推定価格算出ステップ）、ステップＳ０６０４にて算出された推定価格を出力する（推定価格出力ステップ）。ステップＳ０６０５では推定価格出力ステップにて出力された推定価格を含む資産関連情報と、売出応答か拒否応答のいずれかの応答である可否応答の要求である可否応答要求を所有者の利用する端末装置に対し通知する（資産関連情報通知ステップ）。ステップＳ０６０６では、推定情報通知ステップの処理により通知を受け付けた端末装置からの可否応答を受信し（可否応答受信ステップ）、ステップＳ０６０７で前記受信した可否応答が売出応答か、拒否応答かを判断する（応答判断ステップ）。ここでの判断結果が売出応答であるとの内容である場合にはステップＳ０６０８の処理に移行し、拒否応答であるとの内容である場合には、例えばステップＳ０６０７の処理をやり直すかその後の処理を行わない。そしてステップＳ０６０８では区分所有不動産物件の情報を取得し（区分所有不動産物件情報取得ステップ）、ステップＳ０６０９では当該区分所有不動産物件の情報を公開する（公開ステップ）。
【００４９】
なお、区分所有不動産情報取得ステップは、応答判断ステップと区分公開ステップの間で処理するのではなく、例えば可否応答受信ステップの前後にて処理されるような構成であってもよい。
【００５０】
＜効果＞
以上の構成を有する本発明によって、売出しを検討していない不動産物件所有者における潜在的な売出需要を喚起しひいては不動産物件の取引活性化を図ることが可能になる。
【００５１】
＜＜実施形態２＞＞
＜概要＞
本実施形態の不動産取引マッチングシステムは、基本的に実施形態１の不動産取引マッチングシステムと同様であるが、該当する集合住宅の情報を保持するとともに、集合住宅情報の閲覧者からその集合住宅に関する関心度合に応じて選択可能な一又は複数の入力である集合住宅関心度識別情報を受付け可能に公開し、受け付けた集合住宅関心度識別情報をその集合住宅並びに区分所有不動産物件に関連付けて保持することを特徴として備えている。
【００５２】
＜基本的構成＞
図７は、本実施形態の不動産取引マッチングシステムの機能ブロックの一例を示す図である。この図にあるように、本実施形態の「不動産取引マッチングシステム」０７００は、「不動産区分所有者情報保持部」０７０１と、「推定価格算出部」０７０２と、「推定価格出力部」０７０３と、「推定情報通知部」０７０４と、「可否応答受信部」０７０５と、「応答判断部」０７０６と、「区分所有不動産物件情報取得部」０７０７と、「区分公開部」０７０８と、「集合住宅情報保持部」０７０９と、「集合住宅公開部」０７１０と、を有し、集合住宅公開部はさらに「集合住宅関心度合入力受付手段」０７１１と、「集合住宅関心度識別情報保持手段」０７１２と、をさらに有する。本実施形態の不動産取引マッチングシステムの基本的な構成は、実施形態１の不動産取引マッチングシステムと共通するため、以下では相違点である「集合住宅情報保持部」０７０９、「集合住宅公開部」０７１０、「集合住宅関心度合入力受付手段」０７１１、そして「集合住宅関心度識別情報保持手段」０７１２の機能について説明する。
【００５３】
「集合住宅情報保持部」０７０９は、集合住宅の情報を保持するように構成されている。ここでいう集合住宅の情報とは、名称や所在地、最寄駅、築年数、何階建てか、周辺に存在する公共施設その他集合住宅を特徴づける情報のほか、集合住宅を構成する各区分所有不動産物件の中古販売価格の平均額や売買価格帯、取引実績などの算定住戸の相場を示す情報を含めてもよい。新築時の集合住宅の外観画像や新築時の区分所有不動産物件販売時に使われた資料（パンフレット等）の情報などが用いられてもよい。集合住宅の情報は、デベロッパーや不動産事業者からのネットワークを介しての入力により取得保持されるほか、ｗｅｂ上に存在する集合住宅に関するファイルを収集するためのプログラムであるクローラープログラムを用いることにより取得保持されてもよい。これらの情報を集合住宅の情報に含めることにより、集合住宅全体にまつわる経済的価値（価格のトレンドや現在価値、中古売買の有無に伴う流動性の高低等）を把握することが可能になる。
【００５４】
「集合住宅公開部」０７１０は、集合住宅情報保持部に保持された集合住宅の情報を公開するように構成される。集合住宅公開部においては、保持された集合住宅の情報は全て公開することが好ましい。区分所有不動産物件の情報に比べ個々人のプライバシーに配慮する必要性が相対的に低く、むしろ当該構成を採用することにより、集合住宅ごとの経済的価値をより客観的に比較することができる。
【００５５】
ここで図８を示す。同図はディスプレイによって実現される集合住宅公開部にて公開される集合住宅「Ａマンション」の集合住宅情報の表示例を示す図である。集合住宅情報として集合住宅の名称や所在地、築年数（建築年月）、階数（何階建てか）が表示公開されており、マウス等で「カーソル」０８０１を移動させて「もっと表示する」ボタンをクリックすることによりさらに集合住宅情報を表示して公開することが可能である。さらには集合住宅を構成する各区分所有不動産物件の中古販売価格の売買価格帯も表示公開されており、「詳しく見る」ボタンをクリックすると当該中古販売価格の時期や売買価格の詳細などを表示公開させることも可能である。公開者が最も公開したい、すなわち関心を持ってもらいたい情報を優先させて公開表示させるこれらの表示態様を用いることで、公開された集合住宅への興味関心を持たせやすくすることができる。
【００５６】
なお、「集合住宅関心度合入力受付手段」０７１１は、集合住宅公開部にて公開された集合住宅の情報の閲覧者からその集合住宅に関する関心度合に応じて選択可能な一又は複数の入力である集合住宅関心度識別情報を受付けるために設けられている。集合住宅に関する関心度合は最も簡易には、閲覧者からの「関心がある」旨の情報により取得可能である。そこで「関心がある」旨の情報の入力のみによりこれを集合住宅関心度識別情報として受け付けることが可能である。それ以外にも関心度合によって複数の情報の入力を受け付けることも可能であり、これは例えば「関心度１」「関心度２」のように単に関心の程度を示す情報の入力を集合住宅関心度識別情報として受け付けてもよいし、「このマンションに住んでみたい」「内見してみたい」「もっと詳しい情報を知りたい」「気になる」などのように関心を示す具体的な内容と関連付けられた情報の入力を集合住宅関心度識別情報として受け付けてもよい。当該構成を採用することにより、閲覧者は集合住宅に対する自身の関心の有無をその程度とあわせて本システムの管理者に対し知らせることが可能になる。
【００５７】
なお、入力を受け付けた集合住宅関心度識別情報をその内容に応じて公開する関心度合公開部をさらに設けることも考えられる。当該構成を採用すれば、閲覧者が、集合住宅における他の閲覧者の関心度合いを把握することが可能になるため、公開内容に応じて当該集合住宅に対する閲覧者の関心を高めさせることが可能になる。
【００５８】
ここで再び図８を用いて説明する。同図に示されているディスプレイには「気になる」「内見したい」「住んでみたい」とのボタンが表示されており、公開されているＡマンションの集合住宅の閲覧者からその関心度合いに応じて上記各ボタンのクリックを通じて集合住宅関心度識別情報の入力を受け付ける。ここで閲覧者は上記各ボタンのうち一のボタンだけクリックしてもよいし、複数のボタンをクリックしてもよい。そのような構成を採用することにより、閲覧者の率直な関心度合いを把握することが可能になる。
【００５９】
「集合不動産関心度識別情報保持手段」０７１２は、集合住宅公開部にて集合住宅関心度合入力受付部にて受付けた集合住宅関心度識別情報をその集合住宅並びに区分所有不動産物件に関連付けて保持するように構成されている。集合住宅関心度識別情報をその集合住宅に関連付けて保持することにより集合住宅ごとに関心度合いの程度を把握することが可能になる。また、集合住宅だけでなく区分所有不動産物件とも関連付けて保持をすることにより、例えば「関心度の高いＡマンション物件を購入希望の需要者が多い」「Ｂマンションは内見を希望する需要者は多いが購入希望まで希望する需要者はあまり多くない」というように、集合住宅の関心度合いを区分所有不動産物件の関心度合いを示す情報として把握し、今後の広告宣伝など取引活性化のための対外的なアピールの参考情報とすることが可能になる。
【００６０】
なお、集合住宅関心度合識別情報保持手段に保持された集合住宅関心度識別情報を資産関連情報通知とともに通知してもよい。具体的には、資産関連情報通知部にて、集合住宅関心度識別情報を更に含む可否応答要求である関心付可否応答要求を所有者の利用する端末装置に通知する関心付可否応答要求通知手段を更に有するように構成することが考えられる。当該構成を採用することにより、区分所有不動産物件の所有者に対し、自身の所有する物件を含む集合住宅が需要者に対しどのような評価を受けているかといった具体的な情報を踏まえたうえで納得して可否応答を発信させるよう促すことが可能になる。
【００６１】
また、本実施形態では区分公開部にて区分所有不動産物件の情報を公開するとき、集合住宅関心度合入力受付手段に対し集合住宅関心度識別情報を出力した閲覧者に対し、区分所有不動産物件の情報公開の事実を通知する閲覧者通知部を設けてもよい。当該構成を採用する事により、集合住宅の取得に関心のある閲覧者に対しタイムリーに上記公開の事実を把握させることができ、取引の活性化を促すことができる。
【００６２】
＜具体的な構成＞
本実施形態の不動産取引マッチングシステムのハードウェア構成は、基本的に図５を用いて既に説明した実施形態１の不動産取引マッチングシステムのハードウェア構成と同様である。そこで以下では、実施形態１で説明しなかった「集合住宅情報保持部」、「集合住宅公開部」、「集合住宅関心度合入力受付手段」、そして「集合住宅関心度識別情報保持手段」の具体的な処理について述べる。
【００６３】
（集合住宅情報保持部の具体的な構成）
具体的にはコンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、特にコンピュータの記憶領域に集合住宅の情報を集合住宅ごとに関連付けて格納している。この記憶領域は不揮発性メモリであるハードディスクやメインメモリである。これらの記憶領域にデータベースを構築することで集合住宅保持部を構成する。
【００６４】
（集合住宅公開部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、集合住宅保持部にて保持される集合住宅の情報を読み出し公開する処理を行う。
【００６５】
（集合住宅関心度合入力受付手段の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、集合住宅公開プログラムの実行に際し「集合住宅関心度合入力受付サブプログラム」を実行し、公開された集合住宅の情報の閲覧者からその集合住宅に関する関心度合に応じて選択的な一又は複数の入力である集合住宅関心度識別情報を受付ける。
【００６６】
（集合住宅関心度識別情報保持手段の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、特にコンピュータの記憶領域に上記集合住宅関心度合入力受付サブプログラムの実行により得られた集合住宅関心度識別情報をその集合住宅並びに区分所有不動産物件に関連付けて格納する。この記憶領域もまた、ハードディスクやメインメモリなどの不揮発性メモリである。これらの記憶領域にデータベースを構築することで集合住宅関心度識別情報保持手段が構成されている。
【００６７】
＜処理の流れ＞
図９は、本実施形態の不動産取引マッチングシステムにおける処理の流れの一例を示す図である。同図の処理の流れは以下のステップからなる。最初にステップＳ０９０１では、保持されている集合住宅情報を公開し（集合住宅情報公開ステップ）、ステップＳ０９０２でその集合住宅に関する関心度合いに応じて一又は複数の入力である集合住宅関心度識別情報の入力を受け付ける（集合住宅関心度合入力受付ステップ）。その後ステップＳ０９０３で区分所有不動産物件の推定価格を算出するかどうかを判断する。ここでの判断結果が算出しないとの内容であればその後の処理を行わず、算出するとの判断結果である場合にはステップＳ０９０４として算出対象となる区分所有不動産物件を識別するための情報である物件ＩＤを入力する。ステップＳ０９０５では、ステップＳ０９０４にて入力された区分所有不動産物件の推定価格を算出し（推定価格算出ステップ）、ステップＳ０９０６にて算出された推定価格を出力する（推定価格出力ステップ）。ステップＳ０９０７では推定価格出力ステップにて出力された推定価格を含む資産関連情報と、売出応答か拒否応答のいずれかの応答である可否応答の要求である可否応答要求を所有者の利用する端末装置に対し通知する（資産関連情報通知ステップ）。ステップＳ０９０８では、推定情報通知ステップの処理により通知を受け付けた端末装置からの可否応答を受信し（可否応答受信ステップ）、ステップＳ０９０９で前記受信した可否応答が売出応答か、拒否応答かを判断する（応答判断ステップ）。ここでの判断結果が売出応答であるとの内容である場合にはステップＳ０９１０の処理に移行し、拒否応答であるとの内容である場合には、例えばステップＳ０９０９の処理をやり直すかその後の処理を行わない。そしてステップＳ０９１０では区分所有不動産物件の情報を取得し（区分所有不動産物件情報取得ステップ）、ステップＳ０９１１では当該区分所有不動産物件の情報を公開する（公開ステップ）。
【００６８】
なお、集合住宅情報公開ステップおよび集合住宅関心度合入力受付ステップの処理はステップＳ０９０３以降のいずれにおいて行われてもよい。
【００６９】
＜効果＞
本実施形態の不動産取引マッチングシステムを利用することにより、集合住宅自体に関心のある需要者の意向を汲み取り、関連性のある集合住宅を需要者に対しレコメンドしたり、当該関心があるとされた集合住宅の区分所有不動産物件の所有者に対し、自身の物件に対する関心度を伝え、取引への関心を高めさせるきっかけとしたりすることができる。
【００７０】
＜＜実施形態３＞＞
＜概要＞
本実施形態の不動産取引マッチングシステムは、基本的に実施形態２の不動産取引マッチングシステムと同様であるが、区分所有不動産物件の情報の閲覧者からその区分所有不動産物件に対する関心度合に応じた入力を受付け、その入力結果を区分所有不動産物件に関連付けて保持することを特徴とする。
【００７１】
＜機能的構成＞
図１０は、本実施形態の不動産取引マッチングシステムの機能ブロックの一例を示す図である。この図にあるように、本実施形態の「不動産取引マッチングシステム」１０００は、「不動産区分所有者情報保持部」１００１と、「推定価格算出部」１００２と、「推定価格出力部」１００３と、「推定情報通知部」１００４と、「可否応答受信部」１００５と、「応答判断部」１００６と、「区分所有不動産物件情報取得部」１００７と、「区分公開部」１００８と、を有し、区分公開部は「関心度合入力受付手段」１０１８と、「関心度識別情報保持手段」１０２８と、をさらに有する。本実施形態の不動産取引マッチングシステムの基本的な構成は、実施形態２の不動産取引マッチングシステムと共通するため、以下では相違点である「関心度合入力受付手段」１０１８、「関心度識別情報保持手段」１０２８の機能について説明する。
【００７２】
「関心度合入力受付手段」１０１８は、区分公開部にて、公開された区分所有不動産物件の情報の閲覧者からその区分所有不動産物件に対する関心度合に応じて選択可能な複数の入力である関心度識別情報を受付けるように構成されている。関心度識別情報の入力受付の具体的な態様としては、基本的には既に説明した集合住宅関心度識別情報の入力受付と同様である。すなわち、ディスプレイの表示画面上に表示公開された関心度合を示す複数のボタンのなかから区分所有不動産物件に対する関心度合に応じたボタンの選択がクリックすることなどによりなされたことをもって関心度合入力を受け付ける。
【００７３】
「関心度識別情報保持手段」１０２８は、区分公開部にて、関心度合入力受付手段に入力された関心度識別情報をその区分所有不動産物件に関連付けて保持するように構成されている。具体的な保持の態様についても、やはり既に説明した集合住宅関心度識別情報と同様である。
【００７４】
なお関心度合識別情報保持手段に保持された関心度識別情報を資産関連情報通知の際に用いてもよい。具体的には、資産関連情報通知部にて、関心度識別情報を更に含む可否応答要求である物件別関心付可否応答要求を所有者の利用する端末装置に通知する物件別関心付可否応答要求通知手段を更に有するように構成することが考えられる。当該構成を採用することにより、区分所有不動産物件の所有者に対し、自身の所有する物件が需要者に対しどのような評価を受けているかといった具体的な情報を踏まえたうえで納得して可否応答を発信させるよう促すことが可能になる。
【００７５】
＜具体的な構成＞
本実施形態の不動産取引マッチングシステムのハードウェア構成は、基本的に既に説明した実施形態２の不動産取引マッチングシステムのハードウェア構成と同様である。そこで以下では、実施形態１で説明しなかった「関心度合入力受付手段」および「関心度識別情報保持手段」の具体的な処理について述べる。
【００７６】
（関心度合入力受付手段の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、公開プログラムの実行に際しＣＰＵが「関心度合入力受付サブプログラム」をメインメモリに読み出して実行し、公開された区分所有不動産物件の情報の閲覧者からその区分所有不動産物件に対する関心度合に応じて選択可能な一又は複数の入力である関心度識別情報を受け付ける処理を行う。
【００７７】
（関心度識別情報保持手段の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、特にコンピュータの記憶領域に上記関心度合入力受付サブプログラムの実行により得られた関心度識別情報をその区分所有不動産物件に関連付けて格納する。この記憶領域もまた、ハードディスクやメインメモリなどの不揮発性メモリである。これらの記憶領域にデータベースを構築することで関心度識別情報保持手段が構成されている。
【００７８】
＜処理の流れ＞
図１１は、本実施形態の不動産取引マッチングシステムにおける処理の流れの一例を示す図である。同図の処理の流れは以下のステップからなる。最初にステップＳ１１０１では、区分所有不動産物件の推定価格を算出するかどうかを判断する。ここでの判断結果が算出しないとの内容であればその後の処理を行わず、算出するとの判断結果である場合にはステップＳ１１０２として算出対象となる区分所有不動産物件を識別するための情報である物件ＩＤを入力する。ステップＳ１１０３では、ステップＳ１１０２にて入力された区分所有不動産物件の推定価格を算出し（推定価格算出ステップ）、ステップＳ１１０４にて算出された推定価格を出力する（推定価格出力ステップ）。ステップＳ１１０５では推定価格出力ステップにて出力された推定価格を含む資産関連情報と、売出応答か拒否応答のいずれかの応答である可否応答の要求である可否応答要求を所有者の利用する端末装置に対し通知する（資産関連情報通知ステップ）。ステップＳ１１０６では、推定情報通知ステップの処理により通知を受け付けた端末装置からの可否応答を受信し（可否応答受信ステップ）、ステップＳ１１０７で前記受信した可否応答が売出応答か、拒否応答かを判断する（応答判断ステップ）。ここでの判断結果が売出応答であるとの内容である場合にはステップＳ１１０８の処理に移行し、拒否応答であるとの内容である場合には、例えばステップＳ１１０７の処理をやり直すかその後の処理を行わない。そしてステップＳ１１０８では区分所有不動産物件の情報を取得し（区分所有不動産物件情報取得ステップ）、ステップＳ１１０９では当該区分所有不動産物件の情報を公開する（公開ステップ）。そしてステップＳ１１１０では、公開された区分所有不動産物件の情報の閲覧者からその区分所有不動産物件に対する関心度合に応じて選択可能な一又は複数の入力である関心度識別情報の入力を受け付ける（関心度合入力受付ステップ）。
【００７９】
＜効果＞
本実施形態の不動産取引マッチングシステムを利用することにより、個々の区分所有不動産物件に対する需要者の関心の程度を把握して不動産取引活性化のための宣伝広告などの態様を検討反映させることができる。
【００８０】
＜＜実施形態４＞＞
＜概要＞
本実施形態の不動産取引マッチングシステムは、基本的に実施形態３の不動産取引マッチングシステムと同様であるが、閲覧者を識別するための情報と関心度識別情報とを関連付けて保持することを特徴としている。
【００８１】
＜機能的構成＞
図１２は本実施形態の不動産取引マッチングシステムの機能ブロックの一例を示す図である。この図にあるように、本実施形態の「不動産取引マッチングシステム」１２００は、「不動産区分所有者情報保持部」１２０１と、「推定価格算出部」１２０２と、「推定価格出力部」１２０３と、「推定情報通知部」１２０４と、「可否応答受信部」１２０５と、「応答判断部」１２０６と、「区分所有不動産物件情報取得部」１２０７と、「区分公開部」１２０８と、を有し、区分公開部は「関心度合入力受付手段」１２１８と、「関心度識別情報保持手段」１２２８と、「閲覧者識別情報保持手段」１２３８と、をさらに有するとともに、関心度識別情報保持手段は「閲覧者別関心度識別情報保持器」１２１９をさらに有する。本実施形態の不動産取引マッチングシステムの基本的な構成は、実施形態２の不動産取引マッチングシステムと共通するため、以下では相違点である「閲覧者識別情報保持手段」１２３８、「閲覧者別関心度識別情報保持器」１２１９の機能について説明する。
【００８２】
「閲覧者識別情報保持手段」１２３８は、区分公開部にて閲覧者を識別するための閲覧者識別情報を保持するように構成されている。閲覧者識別情報の具体例としては、閲覧者の氏名、性別、年齢、年収、現在居住している物件の所在地や築年数等の情報、電話番号、電子メールアドレスなどのほか、本実施形態の不動産取引マッチングシステムを利用するにあたりシステム管理者から付与される固有のＩＤである利用者ＩＤなどが考えられる。システム管理者が利用者による同システムの利用開始に先立ち上記に例示したような情報の入力を受付け、これらの情報をデータベースに利用者ごとに一の利用者ＩＤと関連付けて格納することによって閲覧者識別情報保持手段として機能する。
【００８３】
「閲覧者別関心度識別情報保持器」１２１９は、関心度識別情報保持手段にて閲覧者識別情報と関連付けて関心度識別情報を保持するように構成されている。ここでは、関連付けの対象となる閲覧者識別情報は所定の範囲に限定する構成があってもよい。例えば、閲覧者識別情報とされる情報のうち氏名や電話番号、電子メールなど重要なプライバシーに関わる情報については関連付けの対象としない構成も考えられる。当該構成をとることにより、閲覧者の個人情報を不必要に利用対象として情報流出のリスクを高めてしまうような事態の発生を回避することができる。いずれにせよ当該構成を採用することにより、特定の区分所有不動産物件に対して閲覧者がどのような関心度合いを示しているかを把握するだけでなく、どの閲覧者が、あるいはどのような属性をもつ閲覧者が区分所有不動産物件に関心を示しているかまでも詳細に把握することが可能になる。
【００８４】
＜具体的な構成＞
本実施形態の不動産取引マッチングシステムのハードウェア構成は、基本的に既に説明した実施形態３の不動産取引マッチングシステムのハードウェア構成と同様である。そこで以下では、実施形態３で説明しなかった「閲覧者識別情報保持手段」および「閲覧者別関心度識別情報保持器」の具体的な処理について述べる。
【００８５】
（閲覧者識別情報保持手段の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、特にコンピュータの記憶領域に閲覧者を識別するための閲覧者識別情報を格納する。この記憶領域もまた、ハードディスクやメインメモリなどの不揮発性メモリである。これらの記憶領域にデータベースを構築することにより閲覧者識別情報保持手段が構成される。
【００８６】
（閲覧者別関心度識別情報保持器の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、関心度識別情報保持部にて保持されている関心度識別情報を閲覧者識別情報保持部にて保持されている閲覧者識別情報とを関連付けて保持するように構成されている。より具体的には、関心度識別情報保持手段において構築されているデータベースにおいて、関心度識別情報と閲覧者識別情報とを紐付けた状態にて格納する。
【００８７】
＜処理の流れ＞
本実施形態の不動産取引マッチングシステムの処理の流れは、基本的に既に実施形態３で説明した不動産取引マッチングシステムの処理の流れと同様である。
【００８８】
＜効果＞
本実施形態の不動産取引マッチングシステムを利用することにより、需要者の需要事項を把握し、供給者に対しどのような需要者が取引を望んでいるかを円滑に伝え供給者の取引に対する意欲を向上させることが可能になる。
【００８９】
＜＜実施形態５＞＞
＜概要＞
本実施形態の不動産取引マッチングシステムは、基本的に実施形態３または４の不動産取引マッチングシステムと同様であるが、関心度識別情報をそれぞれ単独で又は／及び統計処理して該当する区分所有不動産物件に関連付けて公開することを特徴として備えている。
【００９０】
＜機能的構成＞
図１３は、本実施形態の不動産取引マッチングシステムの機能ブロックの一例を示す図である。この図にあるように、本実施形態の「不動産取引マッチングシステム」１３００は、「不動産区分所有者情報保持部」１３０１と、「推定価格算出部」１３０２と、「推定価格出力部」１３０３と、「推定情報通知部」１３０４と、「可否応答受信部」１３０５と、「応答判断部」１３０６と、「区分所有不動産物件情報取得部」１３０７と、「区分公開部」１３０８と、を有し、区分公開部は「関心度合入力受付手段」１３１８と、「関心度識別情報保持手段」１３２８と、「関心度識別情報公開手段」１３３８と、をさらに有する。本実施形態の不動産取引マッチングシステムの基本的な構成は、実施形態３の不動産取引マッチングシステムと共通するため、以下では相違点である「関心度識別情報公開手段」１３３８の機能について説明する。
【００９１】
「関心度識別情報公開手段」１３３８は、関心度識別情報保持手段に保持されている関心度識別情報をそれぞれ単独で又は／及び統計処理して該当する区分所有不動産物件に関連付けて公開するように構成されている。関心度識別情報それ単独の公開態様としては、単に利用者の関心度を示すために表示公開されてもよいし、所定の内容の関心度識別情報のみを公開するようにしてもよい。いっぽう関心度識別情報を統計処理して公開する具体的な態様としては、他の利用者と関連付けられている関心度識別情報との相対的な評価等も合わせて公開してもよい。例えば「この物件に関心を持っているユーザがあなた以外にあと１００人います」などのように関心度識別情報を有するユーザの数を公開する態様とか、「この物件の関心度レベルはＡＡです」などのように関心度識別情報により示される関心度合いを絶対評価する態様などが考えられる。いずれの構成を採用しても、関心度合いが公開されることにより、需要者に対しては低い関心度合いが示されることによって当該物件のお値打ち感を強調する事ができ、高い関心度合いが示されることによって購入希望の需要者に対し迅速な取引を促す契機になる。また区分所有不動産物件の所有者に対しても低い関心度合いが示されている場合には取引の誘引となる条件の付加等を検討するきっかけとすることができ、高い関心度合いが示される場合には需要者との取引において有利な交渉を進めることができ、いずれにしても不動産取引の活性化を促すことができる。
【００９２】
＜具体的な構成＞
本実施形態の不動産取引マッチングシステムのハードウェア構成は、基本的に既に説明した実施形態３の不動産取引マッチングシステムのハードウェア構成と同様である。そこで以下では、実施形態３で説明しなかった「関心度識別情報公開手段」の具体的な処理について述べる。
【００９３】
（関心度識別情報公開手段の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが公開プログラムの実行に際してメインメモリに読み出されている「関心度識別情報公開サブプログラム」を実行し、関心度識別情報を単独で又は／及び統計処理して該当する区分所有不動産物件に関連付けて公開する処理を行う。
【００９４】
＜処理の流れ＞
図１４は、本実施形態の不動産取引マッチングシステムにおける処理の流れの一例を示す図である。同図の処理の流れは以下のステップからなる。最初にステップＳ１４０１では、区分所有不動産物件の推定価格を算出するかどうかを判断する。ここでの判断結果が算出しないとの内容であればその後の処理を行わず、算出するとの判断結果である場合にはステップＳ１４０２として算出対象となる区分所有不動産物件を識別するための情報である物件ＩＤを入力する。ステップＳ１４０３では、ステップＳ１４０２にて入力された区分所有不動産物件の推定価格を算出し（推定価格算出ステップ）、ステップＳ１４０４にて算出された推定価格を出力する（推定価格出力ステップ）。ステップＳ１４０５では推定価格出力ステップにて出力された推定価格を含む資産関連情報と、売出応答か拒否応答のいずれかの応答である可否応答の要求である可否応答要求を所有者の利用する端末装置に対し通知する（資産関連情報通知ステップ）。ステップＳ１４０６では、推定情報通知ステップの処理により通知を受け付けた端末装置からの可否応答を受信し（可否応答受信ステップ）、ステップＳ１４０７で前記受信した可否応答が売出応答か、拒否応答かを判断する（応答判断ステップ）。ここでの判断結果が売出応答であるとの内容である場合にはステップＳ１４０８の処理に移行し、拒否応答であるとの内容である場合には、例えばステップＳ１４０７の処理をやり直すかその後の処理を行わない。そしてステップＳ１４０８では区分所有不動産物件の情報を取得し（区分所有不動産物件情報取得ステップ）、ステップＳ１４０９では当該区分所有不動産物件の情報を公開する（公開ステップ）。そしてステップＳ１４１０では、公開された区分所有不動産物件の情報の閲覧者からその区分所有不動産物件に対する関心度合に応じて選択可能な一又は複数の入力である関心度識別情報の入力を受け付ける（関心度合入力受付ステップ）。その後ステップＳ１４１１では、保持する関心度識別情報を区分所有不動産物件に関連付けて公開する（関心度識別情報公開ステップ）。
【００９５】
＜効果＞
本実施形態の不動産取引マッチングシステムを利用することにより、閲覧者の関心度合の公開をきっかけとした取引の活性化を図ることができる。
【００９６】
＜＜実施形態６＞＞
＜概要＞
本実施形態の不動産取引マッチングシステムは、基本的に実施形態４または５に記載の不動産取引マッチングシステムと同様であるが、保持する関心度識別情報が所定のレベルに達しているか判断し、達しているとの判断結果である場合に、その関心度を示す閲覧者が関心を示した区分所有不動産物件の所有者の端末装置に対してその旨の通知を行うことを特徴とする。
【００９７】
＜機能的構成＞
図１５は、本実施形態の不動産取引マッチングシステムの機能ブロックの一例を示す図である。この図にあるように、本実施形態の「不動産取引マッチングシステム」１５００は、「不動産区分所有者情報保持部」１５０１と、「推定価格算出部」１５０２と、「推定価格出力部」１５０３と、「推定情報通知部」１５０４と、「可否応答受信部」１５０５と、「応答判断部」１５０６と、「区分所有不動産物件情報取得部」１５０７と、「区分公開部」１５０８と、「関心度判断部」１５０９と、「関心度合通知部」１５１０と、を有し、区分公開部は「関心度合入力受付手段」１５１８と、「関心度識別情報保持手段」１５２８と、「閲覧者識別情報保持手段」１５３８と、をさらに有するとともに、関心度識別情報保持手段は「閲覧者別関心度識別情報保持器」１５１９を有する。本実施形態の不動産取引マッチングシステムの基本的な構成は、実施形態４の不動産取引マッチングシステムと共通するため、以下では相違点である「関心度判断部」１５０９と、「関心度合通知部」１５１０の機能について説明する。
【００９８】
「関心度判断部」１５０９は、閲覧者別関心度識別情報保持器に保持されている関心度識別情報のうち、関心度識別情報が所定のレベルに達しているか判断するように構成される。関心度識別情報が所定のレベルに達しているかどうかは、関心度識別情報により示される関心度合が閾値を超えるかどうかで判断する事が考えられ、当該閾値はシステムの管理者あるいは区分所有不動産物件の所有者により任意に設定および変更することが可能である。当該構成を採用する事により、区分所有不動産物件の所有者は、自身の感性に基づいて関心度合いの程度を判断する事が出来る。
【００９９】
なおここで「所定のレベル」とは関心度合が高いことを示す場合に限らず低いことを示す場合にも用いられ得る。例えば「販売価格が高い」「リフォームが必要な箇所が多い」など否定的な評価を内容とする情報のみにて関心度識別情報が構成された場合には、所定のレベルが一定程度より低いレベルに達しているとの判断を行うことがあってもよい。当該構成を取った場合、判断結果を区分所有不動産物件の所有者に対し通知する低関心度判断通知部を設けてもよい。当該構成を採用すれば、通知を受け取った所有者に対し、不動産取引を活性化させるための打開策（例えば、更なる値下げを行う、リフォーム代金の一部を負担を保証する）を講じさせ不動産取引が停滞しないようにすることができる。
【０１００】
「関心度合通知部」１５１０は、関心度判断部での判断結果が所定のレベルに達しているとの判断結果である場合に、その関心度合いを有する閲覧者である特定閲覧者がその関心度を示した区分所有不動産物件の所有者の端末装置に対してその旨の通知を行うように構成される。通知をする際には、所定のレベルに達していることに加え、関心度合いの内容及び／又は当該関心度合いを有する特定閲覧者の閲覧者識別情報の全部又は一部をも通知の内容とすることが考えられる。当該構成を採用することにより、区分所有不動産物件の所有者に対しどのような属性を有する閲覧者が物件に興味を持っているかを把握させ、取引成約に向けた更なる活動を促すことができる。
【０１０１】
なお、当該通知を受信した所有者が特定閲覧者に対し取引を持ちかけるためのメッセージを送信するメッセージ送信部を設けてもよい。メッセージ送信部の構成としては、受信した閲覧者識別情報に含まれる特定閲覧者のメールアドレスを用いて電子メールを送信する構成であってもよいが、利用者ＩＤのようにそれ自体では本実施形態の不動産取引マッチングシステム以外には特定閲覧者とは連絡が取れないような情報を用いて特定閲覧者に対しメッセージを送信する構成の方が好ましい。当該構成を採用することで、マッチングの初期段階から特定閲覧者の個人情報である電子メールアドレス等を開示しなくても区分不動産物件所有者と特定閲覧者との間でコミュニケーションを交わすことが可能になる。
【０１０２】
＜具体的な構成＞
本実施形態の不動産取引マッチングシステムのハードウェア構成は、基本的に既に説明した実施形態４の不動産取引マッチングシステムのハードウェア構成と同様である。そこで以下では、これまで説明しなかった「関心度判断部」および「関心度合通知部」の具体的な処理について述べる。
【０１０３】
（関心度判断部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが記憶装置から「関心度判断プログラム」をメインメモリに読み出して実行し、閲覧者識別情報と関連付けられている関心度識別情報のうち、関心度識別情報が所定のレベルに達しているかどうかを判断する処理を行う。
【０１０４】
（関心度合通知部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、関心度判断プログラムの実行結果が関心度識別情報が所定のレベルに達しているとの内容であれば、ＣＰＵが記憶装置からメインメモリに読み出していた「関心度合通知プログラム」を実行し、その関心度合いを有する閲覧者である特定閲覧者がその関心度を示した区分所有不動産物件の所有者の端末装置に対してその旨を通知するための処理を行う。
【０１０５】
＜処理の流れ＞
図１６は、本実施形態の不動産取引マッチングシステムにおける処理の流れの一例を示す図である。同図の処理の流れは以下のステップからなる。最初にステップＳ１６０１では、区分所有不動産物件の推定価格を算出するかどうかを判断する。ここでの判断結果が算出しないとの内容であればその後の処理を行わず、算出するとの判断結果である場合にはステップＳ１６０２として算出対象となる区分所有不動産物件を識別するための情報である物件ＩＤを入力する。ステップＳ１６０３では、ステップＳ１６０２にて入力された区分所有不動産物件の推定価格を算出し（推定価格算出ステップ）、ステップＳ１６０４にて算出された推定価格を出力する（推定価格出力ステップ）。ステップＳ１６０５では推定価格出力ステップにて出力された推定価格を含む資産関連情報と、売出応答か拒否応答のいずれかの応答である可否応答の要求である可否応答要求を所有者の利用する端末装置に対し通知する（資産関連情報通知ステップ）。ステップＳ１６０６では、推定情報通知ステップの処理により通知を受け付けた端末装置からの可否応答を受信し（可否応答受信ステップ）、ステップＳ１６０７で前記受信した可否応答が売出応答か、拒否応答かを判断する（応答判断ステップ）。ここでの判断結果が売出応答であるとの内容である場合にはステップＳ１６０８の処理に移行し、拒否応答であるとの内容である場合には、例えばステップＳ１６０７の処理をやり直すかその後の処理を行わない。そしてステップＳ１６０８では区分所有不動産物件の情報を取得し（区分所有不動産物件情報取得ステップ）、ステップＳ１６０９では当該区分所有不動産物件の情報を公開する（公開ステップ）。そしてステップＳ１６１０では、公開された区分所有不動産物件の情報の閲覧者からその区分所有不動産物件に対する関心度合に応じて選択可能な一又は複数の入力である関心度識別情報の入力を受け付ける（関心度合入力受付ステップ）。その後ステップＳ１６１１では、保持する関心度識別情報を区分所有不動産物件に関連付けて公開する（関心度識別情報公開ステップ）。その後ステップＳ１６１２では関心度識別情報が所定のレベルに達しているかどうかを判断する（関心度判断ステップ）。ここでの判断結果が達していないとの内容の場合にはその後の処理を行わないが、達しているとの判断結果の場合にはステップＳ１６１３でその旨の通知を区分所有不動産物件の所有者の端末装置に対して行う（関心度合通知ステップ）。
【０１０６】
＜効果＞
本実施形態の不動産取引マッチングシステムを利用することにより、供給者たる区分所有不動産物件の所有者に対し、取引に熱心な需要者に関する情報をいち早く伝え、その結果取引を促進させることを容易にする。
【０１０７】
＜＜実施形態７＞＞
＜概要＞
本実施形態の不動産取引マッチングシステムは、基本的に実施形態６の不動産取引マッチングシステムと同様であるが、不動産取引の仲介者であるエスクローを特定するための情報を保持し、売出応答をした不動産区分所有者又は／及び特定の閲覧者からエスクローによる取引仲介の要求を受け付け、これに応じて一又は複数のエスクロー情報を抽出し要求元に出力し選択を受けることを特徴としている。
【０１０８】
＜機能的構成＞
図１７は、本実施形態の不動産取引マッチングシステムの機能ブロックの一例を示す図である。この図にあるように、本実施形態の「不動産取引マッチングシステム」１７００は、「不動産区分所有者情報保持部」１７０１と、「推定価格算出部」１７０２と、「推定価格出力部」１７０３と、「推定情報通知部」１７０４と、「可否応答受信部」１７０５と、「応答判断部」１７０６と、「区分所有不動産物件情報取得部」１７０７と、「区分公開部」１７０８と、「関心度判断部」１７０９と、「関心度合通知部」１７１０と、「エスクロー情報保持部」１７１１と、「仲介要求受付部」１７１２と、「抽出部」１７１３と、「エスクロー情報出力部」１７１４と、を有し、区分公開部は「関心度合入力受付手段」１７１８と、「関心度識別情報保持手段」１７２８と、「閲覧者識別情報保持手段」１７３８と、をさらに有するとともに、「関心度識別情報保持手段」１７２８は「閲覧者別関心度識別情報保持器」１７１９と、を有する。本実施形態の不動産取引マッチングシステムの基本的な構成は、実施形態５の不動産取引マッチングシステムと共通するため、以下では相違点である「エスクロー情報保持部」１７１１と、「仲介要求受付部」１７１２と、「抽出部」１７１３と、「エスクロー情報出力部」１７１４の機能について説明する。
【０１０９】
「エスクロー情報保持部」１７１１は、不動産取引の仲介者であるエスクローを特定するための情報であるエスクロー情報を保持するように構成される。エスクローの具体例としては物件の調査や売買契約のチェックを行う中立的第三者としての狭義のエスクローのほか、単に不動産取引を仲介する不動産業者、内見の際に物件の外観等のチェックを行うインスペクター、不動産鑑定士、内装業者、リフォーム業者、引越業者、保険代理店など不動産取引を行うにあたり売主と買主の間に立つ第三者は全て含まれる。エスクロー情報としてはエスクローの名称、所在地、対応できる仲介態様、これまでの実績、電話番号、電子メールアドレスなどのほか、システム管理者から付与される固有のＩＤであるエスクローＩＤなどが考えられる。エスクローが不動産取引マッチングの主体となってももちろんよく、その場合には、既に説明した識別ＩＤや利用者ＩＤとエスクローＩＤとを関連付けて保持することが考えられ、さらに当該関連付けを公開してもよい。当該構成を採用すれば、エスクローが本実施形態の不動産取引マッチングシステムを利用して不動産取引を行う際、相手方にエスクローが取引の相手方であることを表明させることとなり、責任感を持った公正な取引を促すことができる。
【０１１０】
「仲介要求受付部」１７１２は、売出応答をした不動産区分所有者である売出応答不動産区分所有者又は／及び特定閲覧者からエスクローによる取引仲介を要求する仲介要求を受け付けるように構成される。具体的には、取引仲介の要求を要求する仲介態様とともに受け付ける。ここで複数種類の仲介態様を要求することも可能であり（例えば、インスペクターと不動産鑑定士を要求するなど）、また、特定のエスクローＩＤにより識別されるエスクローによる仲介を要求する構成も可能である。当該構成を採用すれば、例えば仲介実績の多いエスクローに仲介要求したい、所在地が集合住宅の近辺であるエスクローに仲介要求したい、インスペクターと狭義のエスクローの両方を担ってもらえるエスクローに仲介要求したいなどの様々な要求に対応でき充実した取引マッチングを実現することが可能になる。
【０１１１】
なお仲介要求は、売出応答不動産区分所有者又は特定閲覧者のいずれかから受け付ける構成であってもよいが、両者からともに仲介要求を受け付けた場合にのみエスクロー情報を抽出するように後記する抽出部を制御する制御部を設けてもよい。当該構成を採用することにより、取引当事者双方にとって信頼のできるエスクローのエスクロー情報を抽出し仲介を依頼することができる。
【０１１２】
「抽出部」１７１３は、仲介要求受付部にて受け付けた仲介要求に応じて一又は複数のエスクロー情報を抽出するように構成される。上記仲介要求の内容に合致するエスクロー情報が複数ある場合には当該複数のエスクロー情報を全て抽出することが望ましい。後記仲介手数料要求出力部にて出力された仲介手数料要求情報に応じて手数料を支払ったエスクローを優先的に抽出するように抽出部を制御する手数料支払順抽出手段を備える構成を採用してもよい。当該構成を備えることにより、本実施形態の不動産取引マッチングシステムの運営をより円滑に行う経済的基盤を確保することが出来る。
【０１１３】
「エスクロー情報出力部」１７１４は、抽出部にて抽出されたエスクロー情報を売出応答不動産区分所有者及び前記特定閲覧者に出力するように構成される。仲介要求受付部にて売出応答不動産区分所有者と前記特定閲覧者のいずれか一方からのみ仲介要求を受け付けた場合にも、その双方に対してエスクロー情報を出力する。複数のエスクロー情報が抽出された場合には全てのエスクロー情報を出力する。そうすることで取引の当事者にとり最も好適なエスクローを選択させ、その後の取引を円滑に進めることが可能になる。
【０１１４】
なお、エスクロー情報を出力する際に、当該エスクロー情報により特定されるエスクローに対し出力の事実を通知するエスクロー情報出力通知部を設けてもよい。前記通知の際出力先の売出応答不動産区分所有者及び前記特定閲覧者の情報をあわせて出力してもよい。当該構成を採用することにより、エスクローは自身が仲介要求されている事実をいち早く認識し、迅速に対応することができる。
【０１１５】
なお、ここまで説明した構成に加え、エスクロー選択受付部にて受付けたエスクローに対してエスクロー仲介手数料の要求情報を含む仲介手数料要求情報を出力するように構成された「仲介手数料要求情報出力部」を設けることも考えられる。仲介手数料要求情報は、エスクローに対し本実施形態の不動産取引マッチングシステムの管理運営者に対して仲介手数料の支払いを要求することを内容とする情報である。仲介手数料要求情報は、不動産取引の当事者からの取引が成約した旨の情報を受信した場合に、当該不動産取引の仲介を行ったエスクローに対して出力される。エスクローが不動産取引の仲介を行ったかどうかはエスクロー情報出力部によるエスクロー情報が出力されたか否かで判断するが、別途エスクローからの不動産取引仲介を行った旨の仲介情報を受信して判断する構成も考えられる。また、仲介情報を取得した場合に仲介手数料要求情報を出力してもよい。以上で述べたいずれの構成を採用した場合であっても、マッチングされた不動産取引の仲介を紹介したエスクローから手数料の徴収を可能にすることができる。
【０１１６】
＜具体的な構成＞
本実施形態の不動産取引マッチングシステムのハードウェア構成は、基本的に既に説明した実施形態６の不動産取引マッチングシステムのハードウェア構成と同様である。そこで以下では、これまで説明しなかった「エスクロー情報保持部」、「仲介要求受付部」、「抽出部」、「エスクロー情報出力部」の具体的な処理について述べる。
【０１１７】
（エスクロー情報保持部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、特にコンピュータの記憶領域に不動産取引の仲介者であるエスクローを特定するための情報であるエスクロー情報を格納する。この記憶領域もまた、ハードディスクやメインメモリなどの不揮発性メモリである。これらの記憶領域にデータベースを構築することでエスクロー情報保持部が構成されている。
【０１１８】
（仲介要求受付部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが「仲介要求受付プログラム」をメインメモリに読み出して実行し、売出応答をした不動産区分所有者である売出応答不動産区分所有者又は／及び特定閲覧者からエスクローによる取引仲介を要求する仲介要求を受け付ける。
【０１１９】
（抽出部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが「抽出プログラム」をメインメモリに読み出して実行し、仲介要求受付プログラムの実行により取得した仲介要求に応じて一又は複数のエスクロー情報を抽出する。
【０１２０】
（エスクロー情報出力部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが「エスクロー情報出力プログラム」をメインメモリに読み出して実行し、抽出プログラムの実行により得られたエスクロー情報を売出応答不動産区分所有者及び前記特定閲覧者に出力する処理を行う。
【０１２１】
（エスクロー選択受付部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが「エスクロー選択受付プログラム」をメインメモリに読み出して実行し、売出応答をした不動産区分所有者である売出応答不動産区分所有者又は／及び特定閲覧者から出力された一以上のエスクローの選択を受付け、その受付結果をメインメモリの所定のアドレスに格納する。
【０１２２】
＜処理の流れ＞
図１８は、本実施形態の不動産取引マッチングシステムにおける処理の流れの一例を示す図である。同図の処理の流れは以下のステップからなる。最初にステップＳ１８０１では、区分所有不動産物件の推定価格を算出するかどうかを判断する。ここでの判断結果が算出しないとの内容であればその後の処理を行わず、算出するとの判断結果である場合にはステップＳ１８０２として算出対象となる区分所有不動産物件を識別するための情報である物件ＩＤを入力する。ステップＳ１８０３では、ステップＳ１８０２にて入力された区分所有不動産物件の推定価格を算出し（推定価格算出ステップ）、ステップＳ１８０４にて算出された推定価格を出力する（推定価格出力ステップ）。ステップＳ１８０５では推定価格出力ステップにて出力された推定価格を含む資産関連情報と、売出応答か拒否応答のいずれかの応答である可否応答の要求である可否応答要求を所有者の利用する端末装置に対し通知する（資産関連情報通知ステップ）。ステップＳ１８０６では、推定情報通知ステップの処理により通知を受け付けた端末装置からの可否応答を受信し（可否応答受信ステップ）、ステップＳ１８０７で前記受信した可否応答が売出応答か、拒否応答かを判断する（応答判断ステップ）。ここでの判断結果が売出応答であるとの内容である場合にはステップＳ１８０８の処理に移行し、拒否応答であるとの内容である場合には、例えばステップＳ１８０７の処理をやり直すかその後の処理を行わない。そしてステップＳ１８０８では区分所有不動産物件の情報を取得し（区分所有不動産物件情報取得ステップ）、ステップＳ１８０９では当該区分所有不動産物件の情報を公開する（公開ステップ）。そしてステップＳ１８１０では、公開された区分所有不動産物件の情報の閲覧者からその区分所有不動産物件に対する関心度合に応じて選択可能な一又は複数の入力である関心度識別情報の入力を受け付ける（関心度合入力受付ステップ）。その後ステップＳ１８１１では、保持する関心度識別情報を区分所有不動産物件に関連付けて公開する（関心度識別情報公開ステップ）。その後ステップＳ１８１２では関心度識別情報が所定のレベルに達しているかどうかを判断する（関心度判断ステップ）。ここでの判断結果が達していないとの内容の場合にはその後の処理を行わないが、達しているとの判断結果の場合にはステップＳ１８１３でその旨の通知を区分所有不動産物件の所有者の端末装置に対して行う（関心度合通知ステップ）。
その後ステップＳ１８１４では、売出応答不動産区分所有者又は／及び特定閲覧者からエスクローによる取引仲介の要求を受付け（仲介要求受付ステップ）、ステップＳ１８１５で仲介要求に応じて保持しているエスクロー情報のなかから一または複数のエスクロー情報を抽出する（抽出ステップ）。なおこのとき抽出すべきエスクロー情報が無かった場合にはその後の処理を行わない。ステップＳ１８１６では、抽出したエスクロー情報を出力する。ステップＳ１８１７では、ステップＳ１８１６で出力されたエスクロー情報のなかから一以上のエスクロー情報の選択を受け付ける。
【０１２３】
＜効果＞
本実施形態の不動産取引マッチングシステムを利用することにより、不動産取引の需要者が必要と考えるエスクローを迅速かつ低廉な費用で利用することができ、エスクローとしても、手数料の支払いと引き換えにコンスタントに不動産取引の仲介業務に従事することができるようになる。
【符号の説明】
【０１２４】
０１００…不動産取引マッチングシステム、０１０１…不動産区分所有者情報保持部、０１０２…推定価格算出部、０１０３…推定価格出力部、０１０４…推定情報通知部、０１０５…可否応答受信部、０１０６…応答判断部、０１０７…区分所有不動産物件情報取得部、０１０８…区分公開部
【図１】
2017021652.tif 000006
【図２】
2017021652.tif 000007
【図３】
2017021652.tif 000008
【図４】
2017021652.tif 000009
【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
2017021652.tif 000019
【図１５】
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【図１６】
2017021652.tif 000021
【図１７】
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【図１８】
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