(57)【要約】【課題】本発明は、不動産情報の広告情報と契約情報との関連性を効果的に解析した不動産解析情報を生成する。に関する。【解決手段】不動産情報管理システム１は、その不動産情報管理装置２が、不動産業者サイト５ａ〜５ｎの出力機器７ａ〜７ｎから受け取った不動産物件の印刷情報等の広告情報を機器管理装置４から取得し、該広告情報の広告態様を特定する。不動産情報管理装置２は、業者端末装置６ａ〜６ｎから不動産情報管理装置３へ送られてくる広告情報が示す不動産物件の契約成否情報を含む契約情報を該不動産情報管理装置３から取得し、該不動産物件の契約情報と上記広告態様を解析して、該契約情報と該広告態様を関連付ける不動産解析情報を生成する。【選択図】          図１
2017107257.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産物件の広告情報を取得する広告情報取得手段と、
取得した前記広告情報の広告態様を特定する広告態様特定手段と、
前記広告情報が示す前記不動産物件の契約成否情報を含む契約情報を取得する契約情報取得手段と、
前記不動産物件の前記契約情報と前記広告態様を解析して、該契約情報と該広告態様を関連付ける不動産解析情報を生成する解析手段と、
を備えていることを特徴とする不動産情報解析装置。
【請求項２】
不動産物件の広告情報の印刷履歴情報を取得する印刷履歴情報取得手段と、
取得した前記印刷履歴情報から前記広告情報の印刷態様を特定する印刷態様特定手段と、
前記広告情報が示す前記不動産物件の契約成否情報を含む契約情報を取得する契約情報取得手段と、
前記不動産物件の前記契約情報と前記印刷態様を解析して、該契約情報と該印刷態様を関連付ける不動産解析情報を生成する解析手段と、
を備えていることを特徴とする不動産情報解析装置。
【請求項３】
前記広告態様特定手段は、
前記広告情報に含まれる不動産に関する画像情報を抽出し、該画像情報を解析するとともに、該広告情報に含まれる該画像情報の割合を算出して、該解析結果と該割合に基づいて前記広告態様を特定することを特徴とする請求項１記載の不動産情報解析装置。
【請求項４】
前記広告態様特定手段は、
抽出した前記画像情報から、価格帯、最寄り駅、間取りタイプ、所在地、徒歩時間、建築構造、占有面積、築年数、部屋の向きのいずれかに関する文字情報を抽出して、該文字情報の解析を行うことを特徴とする請求項３記載の不動産情報解析装置。
【請求項５】
前記印刷態様特定手段は、
前記広告情報の印刷態様として、総印刷枚数、カラー印刷、モノクロ印刷のいずれかを特定することを特徴とする請求項２記載の不動産情報解析装置。
【請求項６】
前記解析手段は、
前記契約情報と前記印刷態様に対して、所定の数式を適用して相関係数を求め、該相関係数に基づいて、各該印刷態様と契約当たりの利益との相関関係を、前記不動産解析情報として生成することを特徴とする請求項２記載の不動産情報解析情報。
【請求項７】
前記解析手段は、
前記広告態様として、広告画像占有率及び担当者、価格帯、最寄り駅、間取りタイプ、所在地、徒歩時間、建築構造、占有面積、築年数、部屋の向きのいずれかを用い、前記契約情報として、契約率、契約当たりの利益、契約利益の相関係数、契約利益の回帰直線のいずれかを用いて、前記不動産解析情報を生成することを特徴とする請求項１記載の不動産情報解析装置。
【請求項８】
前記解析手段は、
前記印刷態様として、総印刷枚数、カラー印刷、モノクロ印刷のいずれかを用い、前記契約情報として、契約率、契約当たりの利益、契約利益の相関係数、契約利益の回帰直線のいずれかを用いて、前記不動産解析情報を生成することを特徴とする請求項２記載の不動産情報解析装置。
【請求項９】
前記不動産情報解析装置は、
前記解析手段の解析した前記不動産解析情報を出力する出力手段を、さらに備えていることを特徴とする請求項１から請求項８のいずれかに記載の不動産情報解析装置。
【請求項１０】
不動産物件の広告情報を出力する広告出力装置と、前記広告情報の前記不動産物件の契約成否情報を含む契約情報を入力する不動産契約情報装置と、不動産情報を解析する不動産情報解析装置とが接続されている不動産情報解析システムであって、
前記広告出力装置の出力する前記不動産物件の広告情報を取得する広告情報取得手段と、
取得した前記広告情報の広告態様を特定する広告態様特定手段と、
前記不動産契約情報装置から前記広告情報が示す前記不動産物件の前記契約成否情報を含む契約情報を取得する契約情報取得手段と、
前記不動産物件の前記契約情報と前記広告態様を解析して、該契約情報と該広告態様を関連付ける不動産解析情報を生成する解析手段と、
を備えていることを特徴とする不動産情報解析システム。
【請求項１１】
不動産物件の広告情報を出力する広告出力装置と、前記広告情報の前記不動産物件の契約成否情報を含む契約情報を入力する不動産契約情報装置と、不動産情報を解析する不動産情報解析装置とが接続されている不動産情報解析システムであって、
前記広告出力装置の印刷出力する前記不動産物件の広告情報の印刷履歴情報を取得する印刷履歴情報取得手段と、
取得した前記広告情報の印刷態様を特定する印刷態様特定手段と、
前記不動産契約情報装置から前記広告情報が示す前記不動産物件の前記契約情報を取得する契約情報取得手段と、
前記不動産物件の前記契約情報と前記印刷態様を解析して、該契約情報と該印刷態様を関連付ける不動産解析情報を生成する解析手段と、
を備えていることを特徴とする不動産情報解析システム。
【請求項１２】
コンピュータに、
不動産物件の広告情報を取得する広告情報取得処理と、
取得した前記広告情報の広告態様を特定する広告態様特定処理と、
前記広告情報が示す前記不動産物件の契約成否情報を含む契約情報を取得する契約情報取得処理と、
前記不動産物件の前記契約情報と前記広告態様を解析して、該契約情報と該広告態様を関連付ける不動産解析情報を生成する解析処理と、
を実行させることを特徴とするプログラム。
【請求項１３】
コンピュータに、
不動産物件の広告情報の印刷履歴情報を取得する印刷履歴情報取得処理と、
取得した前記印刷履歴情報から前記広告情報の印刷態様を特定する印刷態様特定処理と、
前記広告情報が示す前記不動産物件の契約成否情報を含む契約情報を取得する契約情報取得処理と、
前記不動産物件の前記契約情報と前記印刷態様を解析して、該契約情報と該印刷態様を関連付ける不動産解析情報を生成する解析処理と、
を実行させることを特徴とするプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産情報解析装置、不動産情報解析システム及びプログラムに関し、詳細には、不動産情報を解析する不動産情報解析装置、不動産情報解析システム及びプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
不動産の取引においては、不動産業者が、不動産情報を顧客提供し、顧客が、提供される不動産情報に基づいて、取引対象の不動産について契約を行う等の判断を行う。
【０００３】
不動産業者は、多数の不動産情報を蓄積する不動産管理サーバにインターネット等のネットワークを介して接続された不動産業者の業者端末装置と、複合装置、プリンタ装置等の印刷機器やディスプレイ等の出力機器と、が設置されている。業者端末装置は、不動産管理サーバから不動産情報を取得して、印刷機器に印刷出力させ、また、ディスプレイに表示出力させて顧客に該不動産情報を提供する不動産情報提供ソフトウェアを搭載している。
【０００４】
この不動産情報は、一般的に、物件名、価格、間取り、所在地、最寄り駅、最寄り駅からのアクセス情報、専有面積及び契約情報等の画像と文字からなる情報である。
【０００５】
不動産業者は、不動産管理サーバから取得した不動産情報に係る物件の契約が成立すると、業者端末装置の不動産情報提供ソフトウェアから、不動産情報を特定した契約成立情報を不動産管理サーバに送信する。不動産管理サーバは、契約成立情報を該不動産情報に登録して保管管理する（特許文献１等参照）。
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
しかしながら、上記従来技術にあっては、不動産管理サーバが不動産情報を業者端末装置に提供し、商談結果を契約情報として管理するのみであるため、不動産業者にとって提供される不動産情報が、不動産の商談を効果的に進める上で、不十分であるという問題があった。例えば、物件を提供する不動産業者にとっては、より利益のある物件の商談を成立させることが重要であるが、従来の技術では、紹介した物件の性質と商談の成立との関係を可視化することが難しいという問題があった。
【０００７】
そこで、本発明は、不動産情報の広告情報と契約情報との関連性を効果的に解析した不動産解析情報を生成することを目的としている。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
上記目的を達成するために、請求項１記載の不動産情報解析装置は、不動産物件の広告情報を取得する広告情報取得手段と、取得した前記広告情報の広告態様を特定する広告態様特定手段と、前記広告情報が示す前記不動産物件の契約成否情報を含む契約情報を取得する契約情報取得手段と、前記不動産物件の前記契約情報と前記広告態様を解析して、該契約情報と該広告態様を関連付ける不動産解析情報を生成する解析手段と、を備えていることを特徴としている。
【発明の効果】
【０００９】
本発明によれば、不動産情報の広告情報と契約情報との関連性を効果的に解析した不動産解析情報を生成することができる。
【図面の簡単な説明】
【００１０】
【図１】本発明の一実施例を適用した不動産情報解析システムの構成図。
【図２】不動産情報の一例を示す図。
【図３】不動産情報解析装置のブロック構成図。
【図４】不動産情報解析装置の機能ブロック図。
【図５】広告情報の抽出結果の一例を示す図。
【図６】不動産価格と印刷出力枚数の関係を示すグラフ。
【図７】不動産価格とカラー印刷の関係を示すグラフ。
【図８】不動産価格とモノクロ印刷の関係を示すグラフ。
【図９】印刷態様と契約状況の関係を示す図。
【図１０】広告画像占有率と契約済件数の関係を示す図。
【図１１】図１０の広告画像占有率と契約済件数の関係を示すグラフ。
【図１２】印刷態様と契約情報の一例を示す図。
【図１３】図１２の印刷態様の相関関係を示す図。
【図１４】図１２の総出力枚数と契約利益の関係及びカラー出力枚数と契約利益の関係を示す図。
【発明を実施するための形態】
【００１１】
以下、本発明の好適な実施例を添付図面に基づいて詳細に説明する。なお、以下に述べる実施例は、本発明の好適な実施例であるので、技術的に好ましい種々の限定が付されているが、本発明の範囲は、以下の説明によって不当に限定されるものではなく、また、本実施の形態で説明される構成の全てが本発明の必須の構成要件ではない。
【実施例１】
【００１２】
図１〜図１４は、本発明の不動産情報解析装置、不動産情報解析システム及びプログラムの一実施例を示す図であり、図１は、本発明の不動産情報解析装置、不動産情報解析システム及びプログラムの一実施例を適用した不動産情報解析システム１の概略構成図である。
【００１３】
図１において、不動産情報解析システム１は、ネットワークＮＷに、不動産情報解析装置２、不動産情報管理装置３、機器管理装置４、複数の不動産業者サイト５ａ〜５ｎの業者端末装置６ａ〜６ｎ及び出力機器７ａ〜７ｎが接続されている。ネットワークＮＷは、適宜のネットワークが用いられ、例えば、インターネット、ＷＡＮ（Wide Area Network ）等が用いられている。
【００１４】
不動産情報管理装置３は、通常のサーバ等が用いられており、複数の不動産業者サイト５ａ〜５ｎが取り扱う一般仲介物件等の不動産情報を管理する。不動産情報管理装置３は、一般的に、物件毎に物件ＩＤ（Identification）を付与して、その物件の不動産情報を、内部大容量記憶媒体に保管・管理する。また、不動産情報管理装置３は、不動産業者サイト５ａ〜５ｎの業者端末装置６ａ〜６ｎから新たな不動産情報が送られてくると、該不動産情報に物件ＩＤを付与して、管理する。不動産情報管理装置３は、ネットワークＮＷを介して不動産業者サイト５ａ〜５ｎの業者端末装置６ａ〜６ｎから不動産情報の要求があると、要求に応じた不動産情報を、ネットワークＮＷを介して要求元の不動産業者サイト５ａ〜５ｎの業者端末装置６ａ〜６ｎへ送信する。
【００１５】
この不動産情報は、例えば、図２に示すような不動産広告情報であり、一般的に、物件名、価格、間取り、所在地、最寄り駅、最寄り駅からのアクセス情報、専有面積及び契約情報等の画像と文字からなる情報である。この不動産情報は、通常、カラー画像である。
【００１６】
業者端末装置６ａ〜６ｎは、一般的に、通常のハードウェア構成及びソフトウェア構成のコンピュータが用いられており、このコンピュータに、不動産業務用ソフトウェアが搭載されている。業者端末装置６ａ〜６ｎは、その入力デバイスとして、キーボード、マウス、ペン等が接続され、出力機器７ａ〜７ｎとして、カラー印刷が可能な複合装置、プリンタ装置、ファクシミリ装置、ディスプレイ等が接続される。
【００１７】
業者端末装置６ａ〜６ｎは、不動産業務用ソフトウェアが実行されることで、業者の入力デバイスからの操作に応じて、不動産情報管理装置３から意図する不動産情報を取得し、取得した不動産情報を、出力機器７ａ〜７ｎで印刷出力、表示出力する。
【００１８】
出力機器７ａ〜７ｎは、業者端末装置６ａ〜６ｂから送られてくる不動産情報及び後述する不動産解析情報等の不動産関連情報を、表示出力、また、印刷出力して、広告、契約相談等に供する。
【００１９】
出力機器７ａ〜７ｎは、不動産情報の広告出力、特に、印刷出力したときの広告出力関連情報を、取得して、ネットワークＮＷを介して機器管理装置４へ送信する。
【００２０】
また、不動産業者サイト５ａ〜５ｎの業者端末情報６ａ〜６ｎは、出力機器７ａ〜７ｎを用いて広告出力した物件の契約の成否情報が、入力デバイスから入力される。業者端末情報６ａ〜６ｎは、入力された契約成否、契約保留中等の契約情報と物件ＩＤ等の物件特定情報を、ネットワークＮＷを介して不動作情報管理装置３へ送信する。
【００２１】
機器管理装置４は、通常のハードウェア構成及びソフトウェア構成のコンピュータ等が用いられており、機器管理ソフトウェアが搭載されている。
【００２２】
機器管理装置４は、ネットワークＮＷを介して、不動産業者サイト５ａ〜５ｎの出力機器７ａ〜７ｎから広告出力関連情報を取得し、保管管理するとともに、ネットワークＮＷを介して不動産情報解析装置２へ出力する。
【００２３】
不動産情報解析装置２は、通常のハードウェア構成及びソフトウェア構成のコンピュータ等が用いられており、例えば、図３に示すようにブロック構成されている。不動作情報解析装置２は、図３に示すように、ＣＰＵ（Central Processing Unit）１１、ＲＯＭ（Read Only Memory）１２、ＲＡＭ（Random Access Memory）１３、不揮発性メモリ１４、入力Ｉ／Ｆ１５、出力Ｉ／Ｆ１６及び通信Ｉ／Ｆ１７を備えている。不動産情報解析装置２は、上記各部が、バス１８により接続されている。
【００２４】
ＲＯＭ１２は、ＯＳ（Operating System）上に、本発明の不動産情報解析方法のうち不動産情報解析装置２で実行すべき部分のプログラム及びシステムデータ等を記憶している。
【００２５】
ＲＡＭ１３は、ＣＰＵ１１のワークメモリとして利用されるとともに、不動産情報、広告情報等の不動産関連情報等を記憶する。
【００２６】
ＣＰＵ１１は、ＲＯＭ１２内のプログラムに基づいて、ＲＡＭ１３をワークメモリとして利用して、不動産情報解析装置２の各部を制御して、不動産情報解析装置２としての基本処理を実行する。また、ＣＰＵ１１は、ＲＯＭ１２に格納されている本発明の不動産情報解析方法のプログラムに基づいて、本発明の不動産情報解析方法を実行する。
【００２７】
不揮発性メモリ１４は、ＮＶＲＡＭ、ＳＳＤ、ハードディスク等が用いられ、不動産情報解析装置２の電源がオフのときにも記憶内容を保持するメモリである。不揮発性メモリ１４は、不動産情報解析装置２の電源がオフのときにも記憶内容を保持する必要のあるデータとして、例えば、本発明の不動産解析方法に用いる各種情報と解析結果の各種情報が、ＣＰＵ１１の制御下で格納される。
【００２８】
入力Ｉ／Ｆ１５には、キーボード、マウス、スタイラスペン、タッチパネル等の入力デバイス２１が接続され、入力Ｉ／Ｆ１５は、入力デバイス２１から入力される各種命令等をＣＰＵ１１へ出力する。
【００２９】
出力Ｉ／Ｆ１６には、ディスプレイ、ランプ、スピーカ、プリンタ等の出力デバイス２２が接続され、出力Ｉ／Ｆ１６は、ＣＰＵ１１の制御下で、出力デバイス２２に表示データ、点滅データ、音声データ、印刷出力等の出力データを出力する。このディスプレイは、タッチパネル付きディスプレイが用いられていてもよい。
【００３０】
通信Ｉ／Ｆ１７は、ネットワークＮＷが接続され、ネットワークＮＷを通してネットワークＮＷ上の不動産情報管理装置３、機器管理装置４及び業者端末情報６ａ〜６ｎと通信する。
【００３１】
不動産情報解析装置２は、ネットワークＮＷを介して、機器管理装置４から印刷情報、広告情報等の広告出力関連情報を取得し、また、不動産情報管理装置３から不動産情報とその不動産の物件の契約成否情報等の不動産関連情報を取得する。不動産情報解析装置２は、取得した広告出力関連情報と不動産関連情報を解析して、不動産情報の広告情報と不動産情報を効果的に連携させた不動産解析情報を生成し、生成した不動産解析情報を、ネットワークＮＷを介して業者端末情報６ａ〜６ｎに提供する。
【００３２】
なお、上記説明では、不動産業者サイト５ａ〜５ｎに、出力機器７ａ〜７ｎが設置されていて、業者端末装置６ａ〜６ｎから出力機器７ａ〜７ｎに不動産情報を送信して印刷等の不動産情報出力を行わせている。ところが、不動産情報解析システム１は、出力機器７ａ〜７ｎが全ての不動産業者サイト５ａ〜５ｎに設置されている必要はなく、不動産情報の出力、特に、印刷出力については、印刷業者等の印刷装置を利用してもよい。
【００３３】
不動産情報解析装置２は、ＲＯＭ、ＥＥＰＲＯＭ（Electrically Erasable and Programmable Read Only Memory ）、ＥＰＲＯＭ、フラッシュメモリ、フレキシブルディスク、ＣＤ−ＲＯＭ（Compact Disc Read Only Memory ）、ＣＤ−ＲＷ（Compact Disc Rewritable ）、ＤＶＤ（Digital Versatile Disk）、ＵＳＢ（Universal Serial Bus）メモリ、ＳＤ（Secure Digital）カード、ＭＯ（Magneto-Optical Disc）等のコンピュータが読み取り可能な記録媒体に記録されている本発明の不動産情報解析方法を実行するプログラムを読み込んでＲＯＭ１２や不揮発性メモリ１４に導入することで、後述する不動産情報の広告情報と契約情報を効果的に連携させた不動産解析情報を生成する不動産情報解析方法を実行する不動産情報解析装置として構築されている。この不動産情報解析方法のプログラムは、アセンブラ、Ｃ、Ｃ＋＋、Ｃ＃、Ｊａｖａ（登録商標）等のレガシープログラミング言語やオブジェクト指向プログラミング言語等で記述されたコンピュータ実行可能なプログラムであり、上記記録媒体に格納して頒布することができる。
【００３４】
そして、不動産情報解析システム１は、その不動産情報解析装置２が、上記不動産情報解析方法を実行するプログラムが導入されることで、図４に示すように機能ブロックが構築される。すなわち、不動産情報解析装置２は、上記プログラムが導入されることで、図４に示すように、広告情報取得部２１、広告態様特定部２２、印刷履歴情報取得部２３、印刷態様特定部２４、契約情報取得部２５、解析部２６及び解析結果出力部２７が構築される。
【００３５】
広告情報取得部２１は、通信Ｉ／Ｆ１７で構築され、ネットワークＮＷを介して不動産情報管理装置３から不動産情報のうち、不動産物件の広告に関する情報を広告情報として取得する。したがって、広告情報取得部２１は、広告情報取得手段として機能している。
【００３６】
広告態様特定部２２は、ＣＰＵ１１により構築され、広告情報取得部２１の取得した広告情報の広告態様を特定する。したがって、広告態様特定部２２は、広告態様特定手段として機能している。この広告態様は、例えば、不動産物件の広告画像占有率及び担当者、価格帯、最寄り駅、間取りタイプ、所在地、徒歩時間、建築構造、占有面積、築年数、部屋の向き等である。
【００３７】
印刷履歴情報取得部２３は、通信Ｉ／Ｆ１７で構築され、ネットワークＮＷを介して機器管理装置４及び不動産情報管理装置３から不動産情報の広告情報の印刷履歴情報を取得する。したがって、印刷履歴情報取得部２３は、印刷履歴情報取得手段として機能している。
【００３８】
印刷態様特定部２４は、ＣＰＵ１１により構築され、印刷履歴情報から広告情報の印刷態様を特定する。したがって、印刷態様特定部２４は、印刷態様特定手段として機能している。この印刷態様は、例えば、広告情報の印刷の総印刷枚数、カラー印刷、モノクロ印刷等の態様を示す情報である。
【００３９】
契約情報取得部２５は、通信Ｉ／Ｆ１７で構築され、業者端末装置６ａ〜６ｎで入力される広告にかかる不動産物件の契約成否情を含む契約情報報を該業者端末装置６ａ〜６ｎから取得する。したがって、契約情報取得部２５は、契約情報取得手段として機能している。この契約成否情報は、不動産情報管理装置３が業者端末装置６ａ〜６ｎに提供した不動産情報から出力機器７ａ〜７ｎを利用して出力された印刷出力情報を含む広告情報に基づく該不動産情報の不動産物件における契約成否情報を含む契約情報である。契約情報としては、賃貸契約、売買契約等がある。
【００４０】
解析部２６は、ＣＰＵ１１により構築されている。解析部２６は、不動産物件の契約情報取得部２５の取得した契約成否情報を含む契約情報と、広告態様特定部２２が特定した広告態様を解析して、該契約情報と該広告態様を関連付ける不動産解析情報を生成する。また、解析部２６は、不動産物件の契約情報取得部２５の取得した契約成否情報を含む契約情報と、印刷態様特定部２４の特定した印刷態様を解析して、該契約情報と該印刷態様を関連付ける不動産解析情報を生成する。したがって、解析部２６は、解析手段として機能している。なお、解析部２６は、不動産解析情報の解析においては、広告態様と印刷態様を別々に用いて解析を行ってもよいが、広告態様と印刷態様を一緒に用いて解析を行ってもよい。
【００４１】
解析結果出力部２７は、通信Ｉ／Ｆ１７で構築され、解析部２６の生成した不動産解析情報を、業者端末装置６ａ〜６ｎ等の解析情報を要求してきた出力先へ出力する。したがって、解析結果出力部２７は、出力手段として機能している。
【００４２】
次に、本実施例の作用を説明する。本実施例の不動産情報解析システム１は、不動産情報解析装置２が、不動産情報の広告情報と契約情報との関連性を効果的に解析した不動産解析情報を生成する。
【００４３】
すなわち、不動産情報解析システム１は、不動産情報管理装置３が、各不動産業者サイト５ａ〜５ｎの業者端末装置６ａ〜６ｎから送られてきた不動産情報に、不動産ＩＤを付与して保管・管理する。
【００４４】
不動産業者サイト５ａ〜５ｎは、不動産業者が、顧客の要望等を聞いて、該要望に沿った不動産情報を、業者端末装置６ａ〜６ｎを使用して不動産情報管理装置３から取得し、出力装置７ａ〜７ｎへ表示出力、または、印刷出力する。
【００４５】
この不動産情報は、例えば、図２に示したような情報であり、画像情報と文字情報を含んでいる。不動産情報は、画像情報として、間取り、最寄り駅からの案内図等を含んでおり、文字情報として、物件名、価格、専有面積等を含んでいる。
【００４６】
不動産情報は、顧客の直接的な要望とは関係なく、業者端末装置６ａ〜６ｎからの要求に応じて、あるいは、不動産情報管理装置３の管理者の要求に応じて、出力装置７ａ〜７ｎあるいは印刷業者によって印刷が行われて、不動産業者に提供される。なお、以下の説明では、説明を分かりやすくするために、不動産情報の印刷出力等の出力については、不動産業者サイト５ａ〜５ｎの出力機器７ａ〜７ｎで行われるものとする。そして、不動産情報解析システム１は、出力機器７ａ〜７ｂで出力される不動産情報の内容と出力形態は、機器管理装置４が取得して管理する。なお、印刷業者等が不動産情報を印刷する場合には、印刷情報、例えば、総印刷枚数、カラー印刷、モノクロ印刷の種別等を印刷業者が機器管理装置４へ通知するものとする。
【００４７】
そして、不動産情報解析システム１は、機器管理装置４が業者端末装置６ａ〜６ｎに提供した不動産情報について、出力機器７ａ〜７ｎを使用して出力されるが、その不動産情報の不動産物件についての契約の成否情報が業者端末装置６ａ〜６ｎで入力される。業者端末装置６ａ〜６ｎは、入力された不動産物件についての契約成否情報をネットワークＮＷを介して不動産情報管理装置３へ送信し、不動産情報管理装置３が不動産情報と紐付けて契約成否情報を保管管理する。
【００４８】
不動産情報解析装置２は、不動産物件の不動産情報に関して、その広告情報を広告情報取得部２１が取得し、広告態様特定部２２が広告態様を特定する。また、不動産情報解析装置２は、印刷履歴情報取得部２３が不動産物件の広告情報の印刷履歴情報を取得し、印刷態様特定部２４が、印刷履歴情報から広告情報の印刷態様を特定する。
【００４９】
例えば、不動産情報解析装置２は、図２に示したような不動産情報を、広告情報取得部２１が、ＯＣＲ（Optical Character Reader）処理して、画像情報を抽出し、画像情報について、解析を行う。広告態様特定部２２は、例えば、図５に示すように、画像情報から、物件名、価格、間取り、所在地、交通、アクセス（徒歩時間）、専有面積や図示しない築年数、部屋の向き等の文字情報を抽出して、該文字情報の解析を行う。また、広告態様特定部２２は、広告情報に含まれる画像情報の割合を算出し、画像情報の解析結果都外割合にもとづいて、広告態様を特定する。
【００５０】
また、印刷履歴情報取得部２３が、不動産情報の広告の印刷履歴を機器管理装置４から取得し、印刷態様特定部２４が、図５に示すように、印刷履歴情報から、出力枚数、カラー、モノクロ等の印刷態様を特定する。
【００５１】
不動産情報解析装置２は、契約情報取得部２５が、広告態様や印刷態様を特定した不動産情報に関連付けられている契約成否情報を不動産情報管理装置３から取得する。
【００５２】
解析部２６は、不動産物件の契約情報取得部２５が取得した契約成否情報と広告態様特定部２２が特定した広告態様を解析して、該契約成否情報と該広告態様を関連付ける不動産解析情報を生成する。また、解析部２６は、不動産物件の契約情報取得部２５が取得した契約成否情報と印刷態様特定部２４が特定した印刷態様を解析して、該契約成否情報と該印刷態様を関連付ける不動産解析情報を生成する。
【００５３】
例えば、解析部２６は、図６に示すような印刷態様としての印刷出力枚数（総印刷枚数）と不動産価格との関係、図７に示すようなカラー印刷と不動産価格との関係、図８に示すようなモノクロ印刷と不動産価格との関係等を求める。すなわち、図６〜図８からは、安価な価格帯の不動産物件は、より多くの印刷枚数が必要であり、また、価格に比例して印刷する枚数も増えるが、ある価格帯を超えると印刷枚数が少なくても成約率が上昇することが分かる。
【００５４】
さらに、解析部２６は、図９に示すような印刷態様と契約状況の場合、図１０に示すように、広告情報に含まれる不動産に関する画像情報を抽出し、該画像情報を解析するとともに、図１１に示すように、該広告情報に含まれる該画像情報の割合（広告画像占有率）を算出して、該解析結果と該割合に基づいて広告態様を特定する。図１０では、広告画像の占有率が、「５１−６０」の範囲のときに、契約件数が多いことが分かる。解析部２６は、この広告画像占有率と契約件数を、えば、図１１に示すようにグラフ化して、解析結果出力部２７から出力する。図１０及び図１１における広告画像占有率は、主に、広告情報に含まれる間取り画像情報の割合である。
【００５５】
また、解析部２６は、例えば、いま、印刷態様と契約情報に、図１２に示すような関係がある場合、図１３に示すように、総出力枚数、カラー出力枚数及びモノクロ出力枚数の相関係数を算出する。
【００５６】
この相関係数ｒは、例えは、データ列｛（Xi，Yi）｝（i＝１，２，・・・、ｎ）が与えられたときの相関係数ｒの算出式である次式（１）から算出される。
【００５７】
【数１】
2017107257.tif 000003
【００５８】
そして、解析部２６は、図１２の総出力枚数と契約利益との関係及びカラー出力枚数と契約利益との関係を、例えば、次式（２）に示す回帰直線の算出式から算出して、図１４（ａ）及び図１４（ｂ）に示すように求める。
【００５９】
y＝α＋βｘ・・・（２）
ここで、αは、定数項、βは、回帰係数（単回帰係数）である。なお、式（２）は、変数ｘの値から変数ｙの値を予測する式である。
【００６０】
図１４（ａ）は、総出力枚数と契約利益との関係を示す図であり、図１４（ｂ）は、カラー出力枚数と契約利益との関係を示す図である。
【００６１】
解析部２６は、上記総出力枚数と契約利益との関係やカラー出力枚数と契約利益との関係から不動産解析情報を生成し、解析結果出力部２７から出力する。
【００６２】
このように、本実施例の不動産情報管理システム１は、その不動産情報解析装置２が、不動産物件の広告情報を取得する広告情報取得部（広告情報取得手段）２１と、取得した前記広告情報の広告態様を特定する広告態様特定部（広告態様特定手段）２２と、前記広告情報が示す前記不動産物件の契約成否情報を含む契約情報を取得する契約情報取得部（契約情報取得手段）２５と、前記不動産物件の前記契約情報と前記広告態様を解析して、該契約情報と該広告態様を関連付ける不動産解析情報を生成する解析部（解析手段）２６と、を備えている。
【００６３】
したがって、不動産情報の広告情報と契約情報との関連性を効果的に解析した不動産解析情報を生成することができ、不動作契約の成立に対してより効果的な広告を行うことができる。
【００６４】
また、本実施例の不動産情報管理システム１は、その不動産情報解析装置２が、不動産物件の広告情報の印刷履歴情報を取得する印刷履歴情報取得部（印刷履歴情報取得手段）２３と、取得した前記印刷履歴情報から前記広告情報の印刷態様を特定する印刷態様特定部（印刷態様特定手段）２４と、前記広告情報が示す前記不動産物件の契約成否情報を含む契約情報を取得する契約情報取得部（契約情報取得手段）２５と、前記不動産物件の前記契約情報と前記印刷態様を解析して、該契約情報と該印刷態様を関連付ける不動産解析情報を生成する解析部（解析手段）２６と、を備えている。
【００６５】
したがって、不動産情報の広告情報と契約情報との関連性を効果的に解析した不動産解析情報を生成することができ、不動作契約の成立に対してより効果的な広告を行うことができる。
【００６６】
さらに、本実施例の不動産情報管理システム１は、その不動産情報解析装置２が、コンピュータに、不動産物件の広告情報を取得する広告情報取得処理と、取得した前記広告情報の広告態様を特定する広告態様特定処理と、前記広告情報が示す前記不動産物件の契約成否情報を含む契約情報を取得する契約情報取得処理と、前記不動産物件の前記契約情報と前記広告態様を解析して、該契約情報と該広告態様を関連付ける不動産解析情報を生成する解析処理と、を実行させるプログラムを搭載している。
【００６７】
したがって、不動産情報の広告情報と契約情報との関連性を効果的に解析した不動産解析情報を生成することができ、不動作契約の成立に対してより効果的な広告を行うことができる。
【００６８】
また、本実施例の不動産情報管理システム１は、その不動産情報解析装置２が、コンピュータに、不動産物件の広告情報の印刷履歴情報を取得する印刷履歴情報取得処理と、取得した前記印刷履歴情報から前記広告情報の印刷態様を特定する印刷態様特定処理と、前記広告情報が示す前記不動産物件の契約成否情報を含む契約情報を取得する契約情報取得処理と、前記不動産物件の前記契約情報と前記印刷態様を解析して、該契約情報と該印刷態様を関連付ける不動産解析情報を生成する解析処理と、を実行させるプログラムを搭載している。
【００６９】
したがって、不動産情報の広告情報と契約情報との関連性を効果的に解析した不動産解析情報を生成することができ、不動作契約の成立に対して、より効果的な広告を行うことができる。
【００７０】
さらに、本実施例の不動産情報管理システム１は、前記広告態様特定部２２が、前記広告情報に含まれる不動産に関する画像情報を抽出し、該画像情報を解析するとともに、該広告情報に含まれる該画像情報の割合を算出して、該解析結果と該割合に基づいて前記広告態様を特定する。
【００７１】
したがって、広告情報の間取り画像等の不動産に関する画像情報を解析して、その解析結果とその画像情報の広告情報における割合から広告態様を特定することができ、不動産契約の成立に対する広告情報の役割をより一層効果的に把握することができる。
【００７２】
また、本実施例の不動産情報管理システム１は、前記広告態様特定部２２が、抽出した前記画像情報から、価格帯、最寄り駅、間取りタイプ、所在地、徒歩時間、建築構造、占有面積、築年数、部屋の向きのいずれかに関する文字情報を抽出して、該文字情報の解析を行う。
【００７３】
したがって、広告情報の各種文字情報を解析して広告態様を特定することができ、不動産契約の成立に対して広告情報の各種文字情報の役割をより一層効果的に把握することができる。
【００７４】
さらに、本実施例の不動産情報管理システム１は、前記印刷態様特定部２４が、前記広告情報の印刷態様として、総印刷枚数、カラー印刷、モノクロ印刷のいずれかを特定する。
【００７５】
したがって、総印刷枚数、カラー印刷、モノクロ印刷等の広告情報の印刷態様が、不動産契約の成立に対して有する役割を効果的に把握することができる。
【００７６】
また、本実施例の不動産情報管理システム１は、前記解析部２６が、前記契約情報と前記印刷態様に対して、所定の数式を適用して相関係数を求め、該相関係数に基づいて、各該印刷態様と契約当たりの利益との相関関係を、前記不動産解析情報として生成する。
【００７７】
したがって、契約情報と印刷態様との関係をより一層正確に把握することができ、不動産契約の成立に対する広告情報の役割をより一層効果的に把握することができる。
【００７８】
さらに、本実施例の不動産情報管理システム１は、前記解析部２６が、前記広告態様として、広告画像占有率及び担当者、価格帯、最寄り駅、間取りタイプ、所在地、徒歩時間、建築構造、占有面積、築年数、部屋の向きのいずれかを用い、前記契約情報として、契約率、契約当たりの利益、契約利益の相関係数、契約利益の回帰直線のいずれかを用いて、前記不動産解析情報を生成する。
【００７９】
したがって、広告態様と契約情報の関係を、より一層具体的に把握することができ、不動産契約の成立に対して広告情報の各広告態様の役割をより一層効果的に把握することができる。
【００８０】
また、本実施例の不動産情報管理システム１は、前記解析部２６が、前記印刷態様として、総印刷枚数、カラー印刷、モノクロ印刷のいずれかを用い、前記契約情報として、契約率、契約当たりの利益、契約利益の相関係数、契約利益の回帰直線のいずれかを用いて、前記不動産解析情報を生成する。
【００８１】
したがって、印刷態様と契約情報の関係を、より一層具体的に把握することができ、不動産契約の成立に対して印刷態様の役割をより一層効果的に把握することができる。
【００８２】
さらに、本実施例の不動産情報管理システム１は、その不動産情報解析装置２が、前記解析部２６の解析した前記不動産解析情報を出力する解析結果出力部（出力手段）２７を、さらに備えている。
【００８３】
したがって、不動産情報の広告情報と契約情報との関連性を効果的に解析した不動産解析情報を出力することができ、不動作契約の成立に対してより効果的な広告を行うことができる。
【００８４】
以上、本発明者によってなされた発明を好適な実施例に基づき具体的に説明したが、本発明は上記実施例で説明したものに限定されるものではなく、その要旨を逸脱しない範囲で種々変更可能であることはいうまでもない。
【符号の説明】
【００８５】
１  不動産情報解析システム
２  不動産情報解析装置
３  不動産情報管理装置
４  機器管理装置
５ａ〜５ｎ  不動産業者サイト
６ａ〜６ｎ  業者端末装置
７ａ〜７ｎ  出力機器
ＮＷ  ネットワーク
１１  ＣＰＵ
１２  ＲＯＭ
１３  ＲＡＭ
１４  不揮発性メモリ
１５  入力Ｉ／Ｆ
１６  出力Ｉ／Ｆ
１７  通信Ｉ／Ｆ
１８  バス
２１  広告情報取得部
２２  広告態様特定部
２３  印刷履歴情報取得部
２４  印刷態様特定部
２５  契約情報取得部
２６  解析部
２７  解析結果出力部
【先行技術文献】
【特許文献】
【００８６】
【特許文献１】特開２００８‐０１５９８３号公報
【図１】
2017107257.tif 000004
【図２】
2017107257.tif 000005
【図３】
2017107257.tif 000006
【図４】
2017107257.tif 000007
【図５】
2017107257.tif 000008
【図６】
2017107257.tif 000009
【図７】
2017107257.tif 000010
【図８】
2017107257.tif 000011
【図９】
2017107257.tif 000012
【図１０】
2017107257.tif 000013
【図１１】
2017107257.tif 000014
【図１２】
2017107257.tif 000015
【図１３】
2017107257.tif 000016
【図１４】
2017107257.tif 000017