(57)【要約】      （修正有）【課題】物理的な鍵の直接的な受け渡しを不要にした効率的な不動産物件内見システムを提供する。【解決手段】不動産内見支援サーバ(SV)は、携帯端末毎に関連付けられた端末識別情報を認証するための認証情報を格納する記憶部(MEM)と、携帯端末から端末識別情報と、内見対象の不動産物件の物件識別情報を含む内見要求とを受信する受信部(CMC)と、端末識別情報に基づき記憶部に格納される認証情報を参照して、内見を許可するか否かを判定する内見許可判定部(PVDET)と、内見が許可された場合、内見対象の不動産物件に設置された鍵収納端末を開錠する電子キーを発行する発行部(ISS)と、発行された電子キーを含む内見許可応答を前記携帯端末に送信する第１の送信部と、発行された電子キーを含む判定情報を鍵収納端末に送信する第２の送信部(CMC)と、を有する。【選択図】図１
2017187937.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
サーバと、携帯端末と、鍵収納端末とから構成される不動産内見支援システムであって、
前記サーバが、
携帯端末毎に関連付けられた端末識別情報を認証するための認証情報を格納する記憶部と、
前記携帯端末から、該携帯端末に関連付けられた端末識別情報と、内見対象の不動産物件の物件識別情報を含む内見要求と、を受信する受信部と、
前記端末識別情報に基づき、前記記憶部に格納される認証情報を参照して、内見を許可するか否かを判定する内見許可判定部と、
前記内見許可判定部により内見が許可された場合、前記内見対象の不動産物件に設置された前記鍵収納端末を開錠する電子キーを、前記物件識別情報に基づき、発行する発行部と、
前記発行された電子キーを含む内見許可応答を前記携帯端末に送信する第１の送信部と、を有し、
前記携帯端末が、
前記サーバに、当該携帯端末に関連付けられた端末識別情報と、不動産物件の内見要求と、を送信する第１の送信部と、
前記サーバから送信された前記電子キーを含む内見許可応答を受信する受信部と、
前記電子キーを含む開錠要求を前記鍵収納端末に送信する第２の送信部と、を有し、
前記鍵収納端末が、
電子キーによる開錠許否を判定する判定情報を格納する記憶部と、
電子的に開錠されることが可能な収納部であって、不動産物件の鍵が収納される収納部と、
前記携帯端末から送信された電子キーを含む開錠要求を受信する第１の受信部と、
前記電子キーに基づき、前記判定情報を参照して、開錠を許可するか否かを判定する開錠判定部と、
前記開錠判定部により前記電子キーによる開錠が許可された場合、前記収納部に収容される前記鍵を出し入れ可能にするために、該収納部を開錠するロック制御部と、を有する、
ことを特徴とする不動産内見支援システム。
【請求項２】
請求項１に記載の不動産内見支援システムにおいて、
前記サーバが、
前記内見要求に含まれる物件識別情報に基づき、不動産物件毎の内見の履歴を前記記憶部に格納させる内見管理部と、
前記記憶部に格納される不動産物件毎の内見の履歴を出力する出力部と、
をさらに有する、
ことを特徴とする不動産内見支援システム。
【請求項３】
請求項１または２に記載の不動産内見支援システムにおいて、
前記サーバから送信される内見許可応答は、前記電子キーにより前記鍵収納端末を開錠することが可能な内見可能時間帯を含み、
前記携帯端末は、
前記内見可能時間帯を出力する出力部をさらに有し、
前記サーバは、
前記内見可能時間帯を設定するとき、不動産物件毎に、他の内見要求で許可された内見可能時間帯と重複しないように時間帯を調整する内見スケジュール調整部をさらに有する、
ことを特徴とする不動産内見支援システム。
【請求項４】
請求項１〜３のいずれか１項に記載の不動産内見支援システムにおいて、
前記サーバが、
前記電子キーが発行されたとき、該電子キーの対象とする鍵収納端末に、該電子キー、該電子キーから生成された派生情報、または、該電子キーを含む内見許可応答が送信された携帯端末の端末識別情報、を送信する第２の送信部をさらに有し、
前記鍵収納端末は、
前記サーバから送信された、該電子キー、該電子キーから生成された派生情報、または、該電子キーを含む内見許可応答が送信された携帯端末の端末識別情報、を受信する第２の受信部をさらに有し、
前記開錠判定部が、
前記第２の受信部により受信した、該電子キー、該電子キーから生成された派生情報、または、該電子キーを含む内見許可応答が送信された携帯端末の端末識別情報、を前記判定情報として使用する、
ことを特徴とする不動産内見支援システム。
【請求項５】
請求項１〜４のいずれか１項に記載の不動産内見支援システムにおいて、
前記携帯端末が、
自端末の位置を測位する測位部と、
測位した位置を前記サーバに送信する位置情報送信部と、をさらに有し、
前記サーバは、
前記位置を受信する位置受信部と、
前記位置が、不動産物件からの所定の範囲内に入るまで、前記発行された電子キーを含む内見許可応答を前記携帯端末に送信することを制限するように、前記第１の送信部を制御する制御部と、をさらに有する、
ことを特徴とする不動産内見支援システム。
【請求項６】
演算処理装置を請求項１〜５のいずれか１項に記載の不動産内見支援システムを構成するサーバ、携帯端末、および鍵収納端末として機能させる不動産内見支援プログラム。
【請求項７】
請求項６に記載の不動産内見支援プログラムを格納したコンピュータ可読な記憶媒体。
【請求項８】
携帯端末および鍵収納端末と通信を行う不動産内見支援サーバであって、
携帯端末毎に関連付けられた端末識別情報を認証するための認証情報を格納する記憶部と、
前記携帯端末から、該携帯端末に関連付けられた端末識別情報と、内見対象の不動産物件の物件識別情報を含む内見要求と、を受信する受信部と、
前記端末識別情報に基づき、前記記憶部に格納される認証情報を参照して、内見を許可するか否かを判定する内見許可判定部と、
前記内見許可判定部により内見が許可された場合、前記内見対象の不動産物件に設置された前記鍵収納端末を開錠する電子キーを、前記物件識別情報に基づき、発行する発行部と、
前記発行された電子キーを含む内見許可応答を前記携帯端末に送信する第１の送信部と、
前記発行された電子キーを含む判定情報を前記鍵収納端末に送信する第２の送信部と、
を有することを特徴とする不動産内見支援サーバ。
【請求項９】
請求項８に記載の不動産内見支援サーバにおいて、
前記サーバに、当該携帯端末に関連付けられた端末識別情報と、不動産物件の内見要求と、を送信するように、前記携帯端末を制御する、第１の制御部と、
前記サーバから送信された前記電子キーを含む内見許可応答を受信するように、前記携帯端末を制御する、第２の制御部と、
前記電子キーを含む開錠要求を前記鍵収納端末に送信するように、前記携帯端末を制御する、第３の制御部と、
電子キーによる開錠許否を判定する判定情報を記憶部に格納するように、前記鍵収納端末を制御する、第４の制御部と、
前記携帯端末から送信された電子キーを含む開錠要求を受信するように、前記鍵収納端末を制御する、第５の制御部と、
前記電子キーに基づき、前記判定情報を参照して、開錠を許可するか否かを判定するように、前記鍵収納端末を制御する、第６の制御部と、
前記電子キーによる開錠が許可された場合、前記鍵収納端末に含まれ、電子的に開錠されることが可能な収納部であって、収納部に不動産物件の鍵が収納される前記鍵を出し入れ可能にするために、該収納部を開錠するように、前記鍵収納端末を制御する、第６の制御部と、をさらに有する、
ことを特徴とする不動産内見支援サーバ。
【請求項１０】
演算処理装置を請求項９に記載の不動産内見支援サーバとして機能させる不動産内見支援プログラム。
【請求項１１】
請求項１０に記載の不動産内見支援プログラムを格納したコンピュータ可読な記憶媒体。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産内見支援システム、不動産内見支援サーバ、不動産内見支援プログラム、および、コンピュータ可読な記憶媒体に関し、特に、効率的な内見を可能にする不動産内見支援システム、不動産内見支援サーバ、不動産内見支援プログラム、および、コンピュータ可読な記憶媒体に関するものである。
【背景技術】
【０００２】
不動産の営業業務では、不動産物件の内見（契約前の部屋への立ち入り及び下見）を見込み客にしてもらうことが非常に重要である。これは、賃貸でも販売でも同様である。見込み客は、内見（内覧ともいう）、即ち、実際に不動産物件に入り、部屋の内装、設備、大きさ、使い勝手などを確認してから、気にいった場合に賃貸契約や売買契約をする。内見に際しては、不動産会社や賃貸仲介業者、売買仲介業者などの営業員が同行して幾つかの物件を回るのが、最もオーソドックスな営業手法である。これのデメリットは、営業員の労力がかかる点や、場所や物件にもよるが２−３時間で数件程度しか内見させることができず、効率的でない点などがある。さらに、実際に同行して内見しても、成約するとは限らない。営業員の同行の他に、不動産会社を訪れた見込み客に物件の鍵を渡して、見込み客に単独で物件に行って内見してもらう方法も従来からある。
【０００３】
また、不動産の業務ではないが、一般家屋の利便性や防犯性を向上させる目的で、電子キーを利用したシステムも幾つか提案されている。例えば、「住宅用ドアシステム」（特許文献１を参照されたい。）がある。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００４】
【特許文献１】特開2004-92173号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
このような電子キーを利用した従来技術では、玄関ドアの錠を交換するため、工事やシステムが大がかりで、かつ、コストが高いという欠点がある。また、基本的に一般家屋の所有者の家族向けのシステムであり、不動産の業務における不特定多数の見込み客向けに適用可能なシステムではない。
【０００６】
そこで、本発明の目的は、物理的な鍵の直接的な受け渡しを不要にした効率的な不動産物件の内見を支援する不動産内見支援システム、不動産内見支援サーバ、不動産内見支援プログラム、および、コンピュータ可読な記憶媒体を提供することである。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
上述した諸課題を解決すべく、第１の発明による不動産内見支援システム（装置）は、
サーバと、携帯端末と、鍵収納端末とから構成される不動産内見支援システムであって、
前記サーバが、
携帯端末毎に関連付けられた端末識別情報を認証するための認証情報を格納する記憶部と、
前記携帯端末から、該携帯端末に関連付けられた端末識別情報と、内見対象の不動産物件の物件識別情報を含む内見要求と、を受信する受信部と、
前記端末識別情報（および前記物件識別情報）に基づき、前記記憶部に格納される認証情報（端末識別情報そのものとするのが好適である。）を参照して、内見を許可するか否かを判定する内見許可判定部と、
前記内見許可判定部により内見が許可された場合、前記内見対象の不動産物件に設置された前記鍵収納端末を開錠する電子キーを、前記物件識別情報に基づき、発行する発行部と、
前記発行された電子キーを含む内見許可応答を前記携帯端末に送信する第１の送信部と、を有し、
前記携帯端末が、
前記サーバに、当該携帯端末に関連付けられた端末識別情報と、不動産物件の内見要求と、を送信する第１の送信部と、
前記サーバから送信された前記電子キーを含む内見許可応答を受信する受信部と、
前記電子キーを含む開錠要求を前記鍵収納端末に送信する第２の送信部と、を有し、
前記鍵収納端末が、
電子キーによる開錠許否を判定する判定情報を格納する記憶部と、
電子的に開錠されることが可能な収納部であって、不動産物件の鍵が収納される収納部と、
前記携帯端末から送信された電子キーを含む開錠要求を受信する第１の受信部と、
前記電子キーに基づき、前記判定情報を参照して、開錠を許可するか否かを判定する開錠判定部と、
前記開錠判定部により前記電子キーによる開錠が許可された場合、前記収納部に収容される前記鍵を出し入れ可能にするために、該収納部を開錠するロック制御部と、を有する、
ことを特徴とする。
【０００８】
また、第２の発明による不動産内見支援システムは、
前記サーバが、
前記内見要求に含まれる物件識別情報に基づき、不動産物件毎の内見の履歴を前記記憶部に格納させる内見管理部と、
前記記憶部に格納される不動産物件毎の内見の履歴（内見要求、実際に内見したもの、さらに、成約した情報など）を出力する出力部と、
をさらに有する、
ことを特徴とする。
【０００９】
また、第３の発明による不動産内見支援システムは、
前記サーバから送信される内見許可応答は、前記電子キーにより前記鍵収納端末を開錠することが可能な内見可能時間帯を含み、
前記携帯端末は、
前記内見可能時間帯を出力する出力部（或いは表示する表示部）をさらに有し、
前記サーバは、
前記内見可能時間帯を設定するとき、不動産物件毎に、他の内見要求で許可された内見可能時間帯と重複しないように時間帯を調整する内見スケジュール調整部をさらに有する、
ことを特徴とする。
【００１０】
また、第４の発明による不動産内見支援システムは、
前記サーバが、
前記電子キーが発行されたとき、該電子キーの対象とする鍵収納端末に、該電子キー、該電子キーから生成された派生情報、または、該電子キーを含む内見許可応答が送信された携帯端末の端末識別情報、を送信する第２の送信部をさらに有し、
前記鍵収納端末は、
前記サーバから送信された、該電子キー、該電子キーから生成された派生情報、または、該電子キーを含む内見許可応答が送信された携帯端末の端末識別情報、を受信する第２の受信部をさらに有し、
前記開錠判定部が、
前記第２の受信部により受信した、該電子キー、該電子キーから生成された派生情報、または、該電子キーを含む内見許可応答が送信された携帯端末の端末識別情報、を前記判定情報として使用する、
ことを特徴とする。
なお、記憶部に格納された判定情報は、受信したもので少なくとも一部を置換することが好適である。
【００１１】
また、第５の発明による不動産内見支援システムは、
前記携帯端末が、
自端末の位置を測位する測位部と、
測位した位置を前記サーバに送信する位置情報送信部と、をさらに有し、
前記サーバは、
前記位置を受信する位置受信部と、
前記位置が、不動産物件からの所定の範囲内に入るまで、前記発行された電子キーを含む内見許可応答を前記携帯端末に送信することを制限するように、前記第１の送信部を制御する制御部と、をさらに有する、
ことを特徴とする。
【００１２】
上述したように本発明の解決手段をシステム（装置）として説明してきたが、本発明はこれらに実質的に相当する方法、プログラム、プログラムを記録した記憶媒体としても実現し得るものであり、本発明の範囲にはこれらも包含されるものと理解されたい。なお、下記の方法やプログラムの各ステップは、データの処理においては必要に応じて、CPU、DSP、プロセッサなどの演算処理装置を使用するものであり、入力したデータや加工・生成したデータなどを記録媒体、HDD、メモリなどの記憶装置に格納するものである。
【００１３】
例えば、本発明をプログラムとして実現させた、方法をコンピュータに実行させる第７の発明によるプログラムは、
演算処理装置を請求項１〜５のいずれか１項に記載の不動産内見支援システムを構成するサーバ、携帯端末、および鍵収納端末として機能させる不動産内見支援プログラムである。
【００１４】
また、例えば、本発明をコンピュータ可読な記録媒体として実現させた、第７の発明によるコンピュータ可読な記録媒体プログラムは、
第６の発明に記載の不動産内見支援プログラムを格納したコンピュータ可読な記憶媒体である。
【００１５】
また、第８の発明による不動産内見支援サーバは、
携帯端末および鍵収納端末と通信を行う不動産内見支援サーバであって、
携帯端末毎に関連付けられた端末識別情報を認証するための認証情報を格納する記憶部と、
前記携帯端末から、該携帯端末に関連付けられた端末識別情報と、内見対象の不動産物件の物件識別情報を含む内見要求と、を受信する受信部と、
前記端末識別情報に基づき、前記記憶部に格納される認証情報を参照して、内見を許可するか否かを判定する内見許可判定部と、
前記内見許可判定部により内見が許可された場合、前記内見対象の不動産物件に設置された前記鍵収納端末を開錠する電子キーを、前記物件識別情報に基づき、発行する発行部と、
前記発行された電子キーを含む内見許可応答を前記携帯端末に送信する第１の送信部と、
前記発行された電子キーを含む判定情報を前記鍵収納端末に送信する第２の送信部と、
を有することを特徴とする。
【００１６】
また、第９の発明による不動産内見支援サーバは、
前記サーバに、当該携帯端末に関連付けられた端末識別情報と、不動産物件の内見要求と、を送信するように、前記携帯端末を制御する、第１の制御部と、
前記サーバから送信された前記電子キーを含む内見許可応答を受信するように、前記携帯端末を制御する、第２の制御部と、
前記電子キーを含む開錠要求を前記鍵収納端末に送信するように、前記携帯端末を制御する、第３の制御部と、
電子キーによる開錠許否を判定する判定情報を記憶部に格納するように、前記鍵収納端末を制御する、第４の制御部と、
前記携帯端末から送信された電子キーを含む開錠要求を受信するように、前記鍵収納端末を制御する、第５の制御部と、
前記電子キーに基づき、前記判定情報を参照して、開錠を許可するか否かを判定するように、前記鍵収納端末を制御する、第６の制御部と、
前記電子キーによる開錠が許可された場合、前記鍵収納端末に含まれ、電子的に開錠されることが可能な収納部であって、収納部に不動産物件の鍵が収納される前記鍵を出し入れ可能にするために、該収納部を開錠するように、前記鍵収納端末を制御する、第６の制御部と、をさらに有する、
ことを特徴とする。
【００１７】
また、第１０の発明による不動産内見支援プログラムは、
演算処理装置を第９の発明に記載の不動産内見支援サーバとして機能させる不動産内見支援プログラムである。
【００１８】
また、第１１の発明によるンピュータ可読な記憶媒体は、
第１０の発明に記載の不動産内見支援プログラムを格納したコンピュータ可読な記憶媒体である。
【発明の効果】
【００１９】
本発明によれば、物理的な鍵の直接的な受け渡しを不要にした効率的な不動産物件の内見をすることが可能となる。
【図面の簡単な説明】
【００２０】
【図１】図１は、本発明の一実施態様による不動産内見支援システムの概要を示すブロック図である。
【図２】図２は、図１に示したシステムで実行される処理の一例を示すシーケンス図である。
【図３】図３は、図１に示したシステムで記録される内見履歴の一例を示す図である。
【図４】図４は、図１に示したシステムで内見可能時間帯を管理するための内見予定の一例を示す図である。
【図５】図５は、本システムの携帯端末に表示される不動産物件情報の一例を示す図である。
【図６】図６は、本システムの全体の仕組みを示す模式図である。
【図７】図７は、図１に示したシステムで実行される処理の他の一例を示すシーケンス図である。
【図８】図８は、図１に示したシステムで実行される処理の他の一例を示すシーケンス図である。
【図９】図９は、図１に示したシステムで実行される処理の他の一例を示すシーケンス図である。
【図１０】図１０は、図１に示したシステムで実行される処理の他の一例を示すシーケンス図である。
【発明を実施するための形態】
【００２１】
以降、諸図面を参照しながら、本発明の実施態様を詳細に説明する。
【００２２】
図１は、本発明の一実施態様による不動産内見支援システムの概要を示すブロック図である。図に示すように、不動産内見支援システムＲＥＰＶＳは、サーバＳＶ，携帯端末ＭＴ、鍵収納端末ＫＣＴから構成される。サーバＳＶは、携帯端末毎に関連付けられた端末識別情報を認証するための認証情報を格納する記憶部ＭＥＭと、制御部ＣＮＴ、出力部ＯＵＴ、通信部ＣＯＭを有する。記憶部ＭＥＭは、携帯端末毎に関連付けられた端末識別情報を認証するための認証情報を格納する。
【００２３】
制御部ＣＮＴ（プロセッサ、ＣＰＵなど）は、本サーバを不動産内見支援システムの一部として機能させるプログラムが記憶部などから読み込まれ、制御部ＣＮＴ内で、通信制御部ＣＭＣ、内見許可判定部ＰＶＤＥＴ、発行部ＩＳＳ、内見管理部ＰＶＭとして機能する。通信制御部ＣＭＣは、通信部ＣＯＭと共に受信部や送信部として機能する。受信部は、携帯端末から、該携帯端末に関連付けられた端末識別情報と、内見対象の不動産物件の物件識別情報を含む内見要求と、を受信する。第１の送信部は、発行された電子キーを含む内見許可応答を前記携帯端末に送信する。
【００２４】
内見許可判定部ＰＶＤＥＴは、端末識別情報（および前記物件識別情報）に基づき、前記記憶部に格納される認証情報（端末識別情報そのものとするのが好適である。）を参照して、内見を許可するか否かを判定する。発行部ＩＳＳは、内見許可判定部により内見が許可された場合、前記内見対象の不動産物件に設置された前記鍵収納端末を開錠する電子キーを、前記物件識別情報に基づき、発行する。
【００２５】
携帯端末ＭＴは、制御部ＣＮＴ、通信部ＣＯＭを有する。制御部ＣＮＴ（プロセッサ、ＣＰＵなど）は、本携帯端末を不動産内見支援システムの一部として機能させるプログラムが記憶部（図示せず）や他のサーバなどから読み込まれ、制御部ＣＮＴ内で、通信制御部ＣＭＣとして機能する。通信制御部ＣＭＣは、第１の送信部、第２の送信部、受信部などとして機能する。第１の送信部は、サーバに、当該携帯端末に関連付けられた端末識別情報と、不動産物件の内見要求と、を送信する。これは、ネットワークＮＥＴ（携帯電話網などが好適である）を経由してサーバＳＶに届けられる。受信部は、サーバＳＶから送信された電子キーを含む内見許可応答を受信する。
【００２６】
第２の送信部は、電子キーを含む開錠要求を、鍵収納端末ＫＣＴに送信する。これは、Bluetooth(登録商標)などの近接通信手段（見通しで数１０ｃｍ〜数１０ｍ程度）を使用することが好適である。
【００２７】
鍵収納端末ＫＣＴは、電子キーによる開錠許否を判定する判定情報ＤＩを格納する記憶部ＭＥＭ、電子的に開錠されることが可能な収納部ＣＴＲであって、不動産物件の鍵ＫＥＹが収納される収納部ＣＴＲ、携帯端末から送信された電子キーを含む開錠要求を受信する第１の受信部として機能する通信制御部ＣＭＣ、電子キーに基づき、判定情報を参照して、開錠を許可するか否かを判定する開錠判定部ＯＰＤ、開錠判定部により前記電子キーによる開錠が許可された場合、前記収納部に収容される前記鍵を出し入れ可能にするために、該収納部を開錠する鍵制御部ＫＣＯＮを有する。
【００２８】
ここで、本実施態様による効果、利点について列挙する。本構成によれば、内見の効率化ができる。さらに、本構成によれば、鍵の受け渡しが不要となり、内見同行が不要となり、これらによって人件費が低減でき、営業員の人員を削減したり、より、多数の物件を扱ったりすることが可能となる。また、本構成によれば、電子キーは発行後、使用された時点、或いは、使用後所定の時間経過後に破棄して（サーバＳＶから携帯端末を制御して破棄させてもよいが、携帯端末側で単独で破棄するように構成してもよい。）、別の内見者には新たな電子キーを発行可能であるため、セキュリティが向上（防犯性向上）する。また、内見したいユーザにはリアルタイムで物件紹介して内見許可することが可能となり、契約機会の損失を回避できる。また、内見予約をし易くなる。
【００２９】
制御部に含まれる各機能部は、制御部のメモリ空間に読み込まれたプログラムモジュールによって実現することが好適である。通常は、記憶部或いはウェブサイト（他のサーバなど）から、プロセッサを本装置の各部として機能させるソフトウェアをダウンロードして、ＰＣにインストールして起動することで、ＰＣが、本装置として動作する。なお、制御部に設けた各機能部は、機能上一定のまとまりのあるステップを１つにまとめたものに過ぎず、複数の機能部を１つの機能部にしたり、その一部を他の機能部に組み入れたり、他の独立した機能部に分割したりすることが可能である。
【００３０】
このように、生成・抽出した情報や中間データおよび取得したデータを外部に送信したり、表示部に表示したり、生成・抽出した情報や中間データおよび取得したデータなどを記憶部に格納したりすることは、後述する他の実態態様でも同様に可能であることに注意されたい。なお、本装置は、汎用コンピュータ、特定用途コンピュータ、サーバ、ＰＣ、スマートフォンなどの携帯端末などのコンピュータ、或いは、本装置の機能や処理手順（方法）をコンピュータ上で実現（実行）するプログラムモジュールをコンピュータが持つＣＰＵや記憶部に保持したり、外部のサーバやストレージから読み込んだりすることで、コンピュータ上に本装置を構築することが好適であり、後続の各実施態様においても同様である。また、各機能部は、ネットワークで接続された別個のコンピュータや装置に分散させてもよい。また、複数の機能部を１つにしたり、処理ステップの一部を他の機能部にさせたりするような形態でもよい。
【００３１】
図２は、図１に示したシステムで実行される処理の一例を示すシーケンス図である。図に示すように、本システムは、３つの装置、即ち、サーバ、携帯端末、鍵収納端末の連携で動作する。まず、サーバＳＶでは、ステップＳ１１にて、認証情報を格納する。また、鍵収納端末ＫＣＴでは、鍵を収納部に格納し、収納部を施錠しておく。さらに、鍵収納端末ＫＣＴでは、判定情報を格納する。これらの処理は事前準備の処理である。次に、携帯端末ＭＴでは、ステップＳ１２にて、端末識別情報（携帯電話番号、メールアドレス、端末ＩＤなど）と、内見要求とをサーバＳＶに送信する。内見要求には、内見を所望する不動産物件の物件識別情報を含ませることが好適である。
【００３２】
サーバＳＶでは、ステップＳ１３にて、携帯端末ＭＴから送信された、端末識別情報と、内見要求とを受信する。次に、ステップＳ１４にて、内見を許可するか否かを、認証情報を参照して判定する。次に、ステップＳ１５にて、内見許可する場合は、電子キーを発行する。内見許可しない場合は、内見不許可応答を携帯端末ＭＴに送信して処理を終える。ステップＳ１６にて、発行された電子キーを含む内見許可応答を携帯端末ＭＴに送信する。携帯端末ＭＴでは、ステップＳ１７にて、電子キーを含む内見許可応答を受信する。次に、ステップＳ１８にて、電子キーを含む開錠要求を、鍵収納端末ＫＣＴに送信する。
【００３３】
鍵収納端末ＫＣＴでは、ステップＳ１８にて、電子キーを含む開錠要求を受信する。次に、ステップＳ１９にて、受信した電子キーに基づき、判定情報を参照して、開錠する否かを判定する。ステップＳ２０にて、開錠と判定した場合、収納部を開錠する。不許可の場合は、携帯端末に開錠不許可応答を送信して処理を終える。これで、一連の処理は終了である。この後、携帯端末のユーザが、鍵を収納部から取り出し、その鍵で不動産物件の錠を開けて内見をすることが可能となる。
【００３４】
図３は、図１に示したシステムで記録される内見履歴の一例を示す図である。図に示すように、本システムは、ユーザの内見の情報（内見日時、成約の状況、物件情報など）を不動産物件別に記録する。即ち、サーバが、内見要求に含まれる物件識別情報に基づき、不動産物件毎の内見の履歴を前記記憶部に格納させる内見管理部と、記憶部に格納される不動産物件毎の内見の履歴（内見要求、実際に内見したもの、さらに、成約した情報など）を出力する出力部とを有する。また、このとき、端末識別情報であるUSER-IDおよびそれに関連付けられて取得した内見ユーザの属性情報も記録する。例えば、内見日時、単身者、３０代、男性などを記録する。図の例では数が少ないので分かりにくいかもしれないが、このような内見履歴により、物件の成約し易いユーザの属性が判明する。その判明したユーザの属性に基づいて、内見要求が競合する場合には、成約し易い属性のユーザに優先的に内見許可を与えるような構成を取ることが可能となる。各内見要求で許可されたものは、内見履歴ＰＶＨとして、記憶部ＭＥＭに格納され、管理される。
【００３５】
図４は、図１に示したシステムで内見可能時間帯を管理するための内見予定の一例を示す図である。サーバが送信する内見許可応答は、電子キーにより前記鍵収納端末を開錠することが可能な内見可能時間帯を含むものである。この内見可能時間帯は、図４に示す内見予定シートの情報に基づき、空いている時間帯が自動的に選択される。即ち、サーバは、内見可能時間帯を設定するとき、不動産物件毎に、他の内見要求で許可された内見可能時間帯と重複しないように時間帯を調整する内見スケジュール調整部をさらに有する。各内見要求に設定された内見予定は、記憶部ＭＥＭに内見予定ＰＶＰとして格納され、管理される。また、携帯端末は、内見可能時間帯を出力する出力部（或いは表示する表示部）を有する。あるいは、サーバに保持される内見予定シートの時間帯の情報のみを携帯端末に送信し、空いている時間帯から、ユーザの都合に合う時間帯を選択させ、この時間帯を内見要求に含ませてもよい。この例では、月曜、火曜、水曜という短期間の予定を提示したが、より長期間の予定を記録することが可能である。また、この予定から、実際に内見がされた場合に、内見履歴ＰＶＨ（記憶部ＭＥＭ内）に内容をコピーして格納することが好適である。
【００３６】
図５は、本システムの携帯端末に表示される不動産物件情報の一例を示す図である。図に示すように、携帯端末の表示部ＤＩＳ（タッチパネル式で入力部も兼ねる。）には、不動産物件ＢＫ１、ＢＫ２、ＢＫ３、ＢＫ４などが配置された地図ＭＡＰと、その下部には個別の物件情報が表示される。携帯端末のユーザは、地図ＭＡＰに表示された物件のうち募集中のなかから所望の物件をクリックすると、その下部に詳細情報が表示される。これらデータは、全てサーバＳＶから送信されたものである（ただし、地図の建物や道路などは外部の地図情報サーバから取得してもよい。）。この地図に表示される「鍵マーク」が即時に内見可能な物件の電子キーを示すものである。図では、ユーザは、不動産物件ＢＫ２をクリック（選択）し、その下部に詳細情報を表示させている。そこの「内見申し込みボタン」がサーバへ内見要求を送信するためのトリガーになっている。サーバで内見許可がされた場合は、電子キーを含む内見許可応答を携帯端末は得ることができ、そのまま即時にリアルタイムで内見することが可能となる。
【００３７】
図６は、本システムの全体の仕組みを示す模式図である。図に示すように、サーバＳＶ、ユーザＵＳＲが携帯する携帯端末ＭＴ，不動産物件ＢＫ５に設置された鍵収納端末ＫＣＴとで構成される。携帯端末ＭＴから内見要求がサーバＳＶに送信される。サーバＳＶは内見許可をするか否かを判定し、許可した場合は、携帯端末ＭＴに物件に設置された鍵収納端末ＫＣＴを開錠可能な電子キーを含む内見許可応答を送信する。内見許可応答を受信した携帯端末ＭＴは、電子キーを含む開錠要求を鍵収納端末ＫＣＴに送信する。このときの送信は近距離のみで有効な近距離通信手段が好適である（遠隔地からのサイバー攻撃を排除することが可能となる）。電子キーを含む開錠要求を受信した鍵収納端末ＫＣＴは、判定情報を参照して、許可するか否かを判定する。許可した場合は、収納部に入れられた物理的な鍵を取り出し可能にするために、収納部を開錠して鍵を解放する。これで、ユーザは取り出した鍵を使って内見（内覧）が可能となる。
【００３８】
図７は、図１に示したシステムで実行される処理の他の一例を示すシーケンス図である。図７に示す処理は図２のものとほぼ同様の処理であるため、異なる処理のみを記載する。図に示すように、携帯端末ＭＴは、ステップＳ１２の後（前でも構わない）、ステップＫ１５にて、自端末の位置を測位し、測位した位置をサーバＳＶに送信する。サーバＳＶは、ステップＳ１５の後（ステップＳ１６より前であれば、他の処理シーケンスでも構わない）、ステップＫ１６にて、携帯端末ＭＴは、対象の不動産物件から所定の範囲内（１ｋｍ、３００ｍ、アクセス時間が３０分以内、１時間以内など）であるか否かを判定し、範囲内になるまで、その判定動作を繰り返す。範囲内になった場合に、ステップＳ１６に進み、電子キーを含む内見許可応答を送信する。即ち、範囲内に入るまで、電子キーを含む内見許可応答が保留、抑制されることになる。これは、内見可能な場所に存在しない、悪意があるユーザからのサイバー攻撃を防止、抑止することになり、防犯性が高まるというメリットがある。
【００３９】
図８は、図１に示したシステムで実行される処理の他の一例を示すシーケンス図である。図８に示す処理は図２のものとほぼ同様の処理であるため、異なる処理のみを記載する。図に示すように、サーバＳＶは、ステップＳ１６の後（前でも構わない）、ステップＮ１６にて、電子キーを含む判定情報を鍵収納端末ＫＣＴに送信する。鍵収納端末ＫＣＴは、ステップＮ１７にて、電子キーを含む判定情報を受信する。そして、ステップＮ１８にて、受信した判定情報を格納する。これで、携帯端末と。鍵収納端末とでは、発行されたばかりの最新の電子キーの同期が取れる。
【００４０】
図９は、図１に示したシステムで実行される処理の他の一例を示すシーケンス図である。図９に示す処理は図８のものとほぼ同様の処理であるため、異なる処理のみを記載する。図に示すように、鍵収納端末ＫＣＴは、ステップＳ１９の後（開錠許可の判定後であれば、別のタイミングでもよい）、ステップＪ１９にて、開錠許可応答を携帯端末ＭＴに送信する。これを受信した携帯端末ＭＴは、ステップＪ２０にて、電子キーを破棄（削除）する。これで、携帯端末ＭＴのユーザは、再度の開錠をすることが不可能になり、セキュリティが向上する。また、鍵収納端末ＫＣＴでも、ステップＳ２１にて、判定情報（電子キー）を破棄（削除）する。これで、鍵収納端末ＫＣＴは、他の携帯端末ＭＴからの不正に得た電子キーによる、不正な開錠要求を許可することがなくなるので、セキュリティが向上する。
【００４１】
図８、図９のように、電子キーが発行される毎に判定情報をサーバから鍵収納端末に供給する場合は、以下のようにサーバを構成する。サーバ側で全てを制御するので、よりセキュリティは堅牢になる。
【００４２】
携帯端末および鍵収納端末と通信を行う不動産内見支援サーバは、
携帯端末毎に関連付けられた端末識別情報を認証するための認証情報を格納する記憶部と、
前記携帯端末から、該携帯端末に関連付けられた端末識別情報と、内見対象の不動産物件の物件識別情報を含む内見要求と、を受信する受信部と、
前記端末識別情報に基づき、前記記憶部に格納される認証情報を参照して、内見を許可するか否かを判定する内見許可判定部と、
前記内見許可判定部により内見が許可された場合、前記内見対象の不動産物件に設置された前記鍵収納端末を開錠する電子キーを、前記物件識別情報に基づき、発行する発行部と、
前記発行された電子キーを含む内見許可応答を前記携帯端末に送信する第１の送信部と、
前記発行された電子キーを含む判定情報を前記鍵収納端末に送信する第２の送信部と、
を有する。
【００４３】
図１０は、図１に示したシステムで実行される処理の他の一例を示すシーケンス図である。図１０に示す処理は図９のものとほぼ同様の処理であるため、異なる処理のみを記載する。図に示すように、鍵収納端末ＫＣＴは、ステップＳ１９の後（開錠許可の判定後であれば、別のタイミングでもよい）、ステップＰ１９にて、開錠許可応答を携帯端末ＭＴに送信する。これを受信した携帯端末ＭＴは、ステップＰ２０にて、サーバに内見開始情報を送信する。また、この段階で電子キーを破棄（削除）することが好適である。これで、サーバは、内見が実際に開始したことを認識できる。また、鍵収納端末ＫＣＴでも、ステップＰ２２にて、収納部に鍵が戻された後、収納部を閉鎖したことを認識した場合に（収納部の閉鎖、および、鍵が戻されたことを認識できるセンサが設けられている。）、収納部を電子的に施錠し、内見終了情報をサーバＳＶに送信する。サーバは、これらを受信し、内見履歴に内見が実施されたことを記録する。これで、サーバでは適切に内見状況を把握することが可能となる。
【００４４】
なお、上述した実施態様では、携帯端末や鍵収納端末に制御権を与えて自律的に動作するように構成したが、サーバ側で制御権を持ち、携帯端末や鍵収納端末を制御することも可能である。その場合は、以下のようにサーバを構成する。
【００４５】
不動産内見支援サーバは、
前記サーバに、当該携帯端末に関連付けられた端末識別情報と、不動産物件の内見要求と、を送信するように、前記携帯端末を制御する、第１の制御部と、
前記サーバから送信された前記電子キーを含む内見許可応答を受信するように、前記携帯端末を制御する、第２の制御部と、
前記電子キーを含む開錠要求を前記鍵収納端末に送信するように、前記携帯端末を制御する、第３の制御部と、
電子キーによる開錠許否を判定する判定情報を記憶部に格納するように、前記鍵収納端末を制御する、第４の制御部と、
前記携帯端末から送信された電子キーを含む開錠要求を受信するように、前記鍵収納端末を制御する、第５の制御部と、
前記電子キーに基づき、前記判定情報を参照して、開錠を許可するか否かを判定するように、前記鍵収納端末を制御する、第６の制御部と、
前記電子キーによる開錠が許可された場合、前記鍵収納端末に含まれ、電子的に開錠されることが可能な収納部であって、収納部に不動産物件の鍵が収納される前記鍵を出し入れ可能にするために、該収納部を開錠するように、前記鍵収納端末を制御する、第６の制御部と、をさらに有する、
ことを特徴とする。
【００４６】
本発明を諸図面や実施例に基づき説明してきたが、当業者であれば本開示に基づき種々の変形や修正を行うことが容易であることに注意されたい。従って、これらの変形や修正は本発明の範囲に含まれることに留意されたい。例えば、各部、各ステップなどに含まれる処理や機能などは論理的に矛盾しないように再配置可能であり、複数の手段／部やステップなどを１つに組み合わせたり、或いは分割したりすることが可能である。或いは、本発明による装置、方法、プログラムなどの一部の構成要素、機能、処理、ステップなどを遠隔地のサーバなどに配置することも可能であることに注意されたい。
【符号の説明】
【００４７】
ＢＫ１  不動産物件
ＢＫ２  不動産物件
ＢＫ５  不動産物件
ＣＭＣ  通信制御部
ＣＮＴ  制御部
ＣＯＭ  通信部
制御部ＣＮＴ
ＣＴＲ  収納部
ＤＩ  判定情報
ＤＩＳ  表示部
ＩＳＳ  発行部
ＫＣＯＮ  鍵制御部
ＫＣＴ  鍵収納端末
ＫＥＹ  鍵
ＭＡＰ  地図
ＭＥＭ  記憶部
ＭＴ  携帯端末
ＮＥＴ  ネットワーク
ＯＰＤ  開錠判定部
ＯＵＴ  出力部
ＰＶＤＥＴ  内見許可判定部
ＰＶＭ  内見管理部
ＲＥＰＶＳ  不動産内見支援システム
ＳＶ  サーバ
ＵＳＲ  ユーザ
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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