(57)【要約】【課題】営業者だけでなく顧客も不動産の管理を主体的に行うことができ、顧客に対するアクセスの制限も一定程度行うことができる不動産管理装置および不動産管理プログラムを提供すること。【解決手段】システム利用者を認証する認証部１４と、認証部１４により認証されたシステム利用者が営業者の場合には、第１権限を付与し、認証部１４により認証されたシステム利用者が顧客の場合には、第１権限とは異なる第２権限を付与する権限付与部１５と、顧客情報を登録する顧客情報登録部１６と、顧客情報と物件情報とを関連付けて所有情報を登録する所有情報登録部１７と、所有情報登録部１７により登録された所有情報を記憶する所有情報記憶部１８と、顧客ごとの管理用Ｗｅｂページを生成するページ生成部１９と、入力された情報に基づいてシミュレーションを実行するシミュレーション実行部２０とを備える。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
営業者情報を記憶する営業者情報記憶部と、
顧客情報を記憶する顧客情報記憶部と、
物件情報を記憶する物件情報記憶部と、
前記営業者情報記憶部に記憶されている営業者情報、または、前記顧客情報記憶部に記憶されている顧客情報に基づいて、システム利用者を認証する認証部と、
前記認証部により認証されたシステム利用者が営業者の場合には、第１権限を付与し、前記認証部により認証されたシステム利用者が顧客の場合には、前記第１権限とは異なる第２権限を付与する権限付与部と、
前記権限付与部によりシステム利用者が営業者であると認証された場合、任意に入力された情報を顧客情報として前記顧客情報記憶部に登録する顧客情報登録部と、
前記権限付与部によりシステム利用者が営業者であると認証された場合、前記顧客情報記憶部に記憶されている顧客情報と前記物件情報記憶部に記憶されている物件情報とを関連付けて所有情報を登録する所有情報登録部と、
前記所有情報登録部により登録された所有情報を記憶する所有情報記憶部と、
前記所有情報記憶部に記憶されている所有情報に基づいて、顧客ごとの管理用Ｗｅｂページを生成するページ生成部と、
前記認証部によりシステム利用者であると認証され、前記管理用Ｗｅｂページから所定の情報が入力された場合、前記入力された情報に基づいてシミュレーションを実行するシミュレーション実行部とを備え、
前記シミュレーション実行部は、入力された情報に基づいて、物件ごとの収益性をシミュレーションする投資シミュレーションを実行、または、顧客のライフプランをシミュレーションするライフシミュレーションを実行する不動産管理装置。
【請求項２】
前記所有情報記憶部には、営業者により実行された投資シミュレーションの結果が所有情報に関連付けて記憶される請求項１記載の不動産管理装置。
【請求項３】
前記顧客情報登録部は、営業者により入力された任意の情報に含まれている顧客メールアドレスに対して、認証用ＵＲＬを通知し、
前記認証部は、前記認証用ＵＲＬから入力された情報に基づいて、顧客がシステム利用者であるか否かの認証を行う請求項１記載の不動産管理装置。
【請求項４】
前記所有情報には、顧客に提案中の物件情報が関連付けられており、
前記所有情報登録部は、営業者の操作に基づいて、提案中の物件情報を前記管理用Ｗｅｂページに表示する請求項１記載の不動産管理装置。
【請求項５】
前記ページ生成部は、営業者と顧客とで閲覧する元となるリソースは同一であるが、営業者が閲覧する管理用Ｗｅｂページで表示される項目と、顧客が閲覧する管理用Ｗｅｂページで表示される項目とを異ならせる請求項１記載の不動産管理装置。
【請求項６】
営業者情報記憶部に記憶されている営業者情報、または、顧客情報記憶部に記憶されている顧客情報に基づいて、システム利用者を認証する認証工程と、
前記認証工程により認証されたシステム利用者が営業者の場合には、第１権限を付与し、前記認証工程により認証されたシステム利用者が顧客の場合には、第１権限とは異なる第２権限を付与する権限付与工程と、
前記権限付与工程によりシステム利用者が営業者であると認証された場合、任意に入力された情報を顧客情報として顧客情報記憶部に登録する顧客情報登録工程と、
前記権限付与工程によりシステム利用者が営業者であると認証された場合、前記顧客情報記憶部に記憶されている顧客情報と、物件情報記憶部に記憶されている物件情報とを関連付けて所有情報を登録する所有情報登録工程と、
前記所有情報登録工程により登録された所有情報が所有情報記憶部に記憶され、前記所有情報記憶部に記憶されている所有情報に基づいて、顧客ごとの管理用Ｗｅｂページを生成するページ生成工程と、
前記認証工程によりシステム利用者であると認証され、前記管理用Ｗｅｂページから所定の情報が入力された場合、前記入力された情報に基づいてシミュレーションを実行するシミュレーション実行工程とをコンピュータによって実現するための不動産管理プログラムであり、
前記シミュレーション実行工程は、入力された情報に基づいて、物件ごとの収益性をシミュレーションする投資シミュレーションを実行、または、顧客のライフプランをシミュレーションするライフシミュレーションを実行する不動産管理プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産を管理する不動産管理装置および不動産管理プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
マンションやオフィスビルを１棟丸ごと購入したり、ワンルームマンションを１戸単位で購入して、他人に貸すことにより家賃収入を得て資産形成を図る不動産投資という資産運用方法がある。
【０００３】
不動産の販売営業者（以下、営業者と称する）は、タブレット等の端末装置を利用して様々な不動産情報を閲覧しながら、顧客に不動産販売の営業を行っている（例えば、特許文献１を参照）。不動産情報とは、物件名、構造、総戸数、所在地、建物または号室の面積、物件価格、家賃などの情報である。
【０００４】
また、営業者は、当該端末装置を操作して、ある不動産を購入した場合における将来のローン残債や収支の累計などの投資状況をシミュレーションした結果などを顧客に提示して、営業を行う場合もある。さらに、不動産投資だけでなく、自宅も含めたすべての資産およびライフステージごとの支出をもとにしたライフプランニング（以下、ライフシミュレーション）を提示することもある。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００５】
【特許文献１】特開２００２−３６６６２９号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
ところで、当該端末装置に表示される不動産情報や様々なシミュレーションは、営業者の営業ツールとして開発されており、顧客が自由に利用できるものではない。不動産情報や様々なシミュレーションを利用したい顧客は、営業者に連絡して、営業者から不動産情報や様々なシミュレーションを取り寄せる必要がある。
【０００７】
よって、不動産情報へのアクセスや、様々なシミュレーションの実行を営業者のみでなく、顧客自身も自由に利用することができれば、顧客が不動産の管理を主体的に行うことができ、顧客および営業者の両者にとって便利である。また、不動産の管理を行う上で、営業者のみが利用したい情報もあり、顧客に対するアクセスも一定程度制限できればさらに便利である。
【０００８】
本発明では、営業者だけでなく顧客も不動産の管理を主体的に行うことができ、顧客に対するアクセスの制限も一定程度行うことができる不動産管理装置および不動産管理プログラムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
上記目的を達成するために、本発明の一態様における不動産管理装置は、営業者情報を記憶する営業者情報記憶部と、顧客情報を記憶する顧客情報記憶部と、物件情報を記憶する物件情報記憶部と、営業者情報記憶部に記憶されている営業者情報、または、顧客情報記憶部に記憶されている顧客情報に基づいて、システム利用者を認証する認証部と、認証部により認証されたシステム利用者が営業者の場合には、第１権限を付与し、認証部により認証されたシステム利用者が顧客の場合には、第１権限とは異なる第２権限を付与する権限付与部と、権限付与部によりシステム利用者が営業者であると認証された場合、任意に入力された情報を顧客情報として顧客情報記憶部に登録する顧客情報登録部と、権限付与部によりシステム利用者が営業者であると認証された場合、顧客情報記憶部に記憶されている顧客情報と物件情報記憶部に記憶されている物件情報とを関連付けて所有情報を登録する所有情報登録部と、所有情報登録部により登録された所有情報を記憶する所有情報記憶部と、所有情報記憶部に記憶されている所有情報に基づいて、顧客ごとの管理用Ｗｅｂページを生成するページ生成部と、認証部によりシステム利用者であると認証され、管理用Ｗｅｂページから所定の情報が入力された場合、入力された情報に基づいてシミュレーションを実行するシミュレーション実行部とを備え、シミュレーション実行部は、入力された情報に基づいて、物件ごとの収益性をシミュレーションする投資シミュレーションを実行、または、顧客のライフプランをシミュレーションするライフシミュレーションを実行する。
【００１０】
また、本発明の一態様における不動産管理装置では、所有情報記憶部には、営業者により実行された投資シミュレーションの結果が所有情報に関連付けて記憶される構成でもよい。
【００１１】
また、本発明の一態様における不動産管理装置では、顧客情報登録部は、営業者により入力された任意の情報に含まれている顧客メールアドレスに対して、認証用ＵＲＬを通知し、認証部は、認証用ＵＲＬから入力された情報に基づいて、顧客がシステム利用者であるか否かの認証を行う構成でもよい。
【００１２】
また、本発明の一態様における不動産管理装置では、所有情報には、顧客に提案中の物件情報が関連付けられており、所有情報登録部は、営業者の操作に基づいて、提案中の物件情報を管理用Ｗｅｂページに表示する。
【００１３】
また、本発明の一態様における不動産管理装置では、ページ生成部は、営業者と顧客とで閲覧する元となるリソースは同一であるが、営業者が閲覧する管理用Ｗｅｂページで表示される項目と、顧客が閲覧する管理用Ｗｅｂページで表示される項目とを異ならせる。
【００１４】
本発明の一態様における不動産管理プログラムは、営業者情報記憶部に記憶されている営業者情報、または、顧客情報記憶部に記憶されている顧客情報に基づいて、システム利用者を認証する認証工程と、認証工程により認証されたシステム利用者が営業者の場合には、第１権限を付与し、認証工程により認証されたシステム利用者が顧客の場合には、第１権限とは異なる第２権限を付与する権限付与工程と、権限付与工程によりシステム利用者が営業者であると認証された場合、任意に入力された情報を顧客情報として顧客情報記憶部に登録する顧客情報登録工程と、権限付与工程によりシステム利用者が営業者であると認証された場合、顧客情報記憶部に記憶されている顧客情報と、物件情報記憶部に記憶されている物件情報とを関連付けて所有情報を登録する所有情報登録工程と、所有情報登録工程により登録された所有情報が所有情報記憶部に記憶され、所有情報記憶部に記憶されている所有情報に基づいて、顧客ごとの管理用Ｗｅｂページを生成するページ生成工程と、認証工程によりシステム利用者であると認証され、管理用Ｗｅｂページから所定の情報が入力された場合、入力された情報に基づいてシミュレーションを実行するシミュレーション実行工程とをコンピュータによって実現するための不動産管理プログラムである。シミュレーション実行工程は、入力された情報に基づいて、物件ごとの収益性をシミュレーションする投資シミュレーションを実行、または、顧客のライフプランをシミュレーションするライフシミュレーションを実行する。
【発明の効果】
【００１５】
本発明によれば、販売業者だけでなく顧客も不動産の管理を主体的に行うことができ、顧客に対するアクセスの制限も一定程度行うことができる。
【図面の簡単な説明】
【００１６】
【図１】不動産管理装置の構成を示すブロック図である。
【図２】端末に表示される第１の顧客情報登録画面の一例を示す図である。
【図３】端末に表示される第２の顧客情報登録画面の一例を示す図である。
【図４】所有物件がある場合において、端末に表示される所有情報登録画面の一例を示す図である。
【図５】所有物件がない場合において、端末に表示される所有情報登録画面の一例を示す図である。
【図６】端末に表示される管理用Ｗｅｂページのトップページの画面の一例を示す図である。
【図７】端末に表示される投資シミュレーションの結果の一例を示す図である。
【図８】端末に表示されるライフシミュレーションの結果の一例を示す図である。
【図９】不動産管理装置による動作についての説明に供するフローチャートである。
【発明を実施するための形態】
【００１７】
以下、本発明の実施形態に係る不動産管理装置および不動産管理プログラムについて図面を参照しながら説明する。なお、実施形態を説明する全図において、共通の構成要素には同一の符号を付し、繰り返しの説明を省略する。
【００１８】
なお、以下では、一例として不動産の管理を行う不動産管理装置の構成について説明するが、不動産の管理に限られず、動産等の管理を行うこともできる。
【００１９】
図１は、不動産管理装置１の構成を示す。不動産管理装置１は、営業者情報を記憶する営業者情報記憶部１１と、顧客情報を記憶する顧客情報記憶部１２と、物件情報を記憶する物件情報記憶部１３と、システム利用者を認証する認証部１４と、権限を付与する権限付与部１５と、顧客情報を登録する顧客情報登録部１６と、所有情報を登録する所有情報登録部１７と、所有情報を記憶する所有情報記憶部１８と、管理用Ｗｅｂページを生成するページ生成部１９と、シミュレーションを実行するシミュレーション実行部２０とを備える。
【００２０】
営業者情報とは、営業を行う者の情報であり、氏名、年齢、入社年月日などの情報である。顧客情報とは、顧客の氏名、年齢、生年月日、自宅の電話番号、携帯電話番号、勤務先情報などの情報である。物件情報とは、物件名、構造、総戸数、所在地、建物または号室の面積、物件価格、家賃などの情報である。
【００２１】
認証部１４は、営業者情報記憶部１１に記憶されている営業者情報、または、顧客情報記憶部１２に記憶されている顧客情報に基づいて、システム利用者を認証する。例えば、認証部１４は、メールアドレスとパスワードが入力された場合に、顧客情報記憶部１２を参照し、予め登録されているメールアドレスとパスワードの組み合わせに一致するか否かにより認証を行う。認証部１４は、一致する組み合わせがあった場合に、顧客であると認証する。
【００２２】
権限付与部１５は、認証部１４により認証されたシステム利用者が営業者の場合には、第１権限を付与する。第１権限とは、すべての機能を利用できる権限、または、一部の機能を利用できる権限をいう。例えば、マネージャ職の営業者の場合には、すべての機能を利用できる権限である第１権限を付与し、担当者レベルの営業者の場合には、一部の機能を利用できる権限である第１権限を付与することが考えられる。また、権限付与部１５は、認証部１４により認証されたシステム利用者が顧客の場合には、第１権限とは異なる第２権限を付与する。第２権限とは、営業者とは異なる権限であって、すべての機能のうち一部の機能のみを利用できる権限をいう。
【００２３】
顧客情報登録部１６は、営業者（例えば、マネージャ職の営業者）のみが利用することができ、権限付与部１５によりシステム利用者が営業者であると認証された場合、任意に入力された情報を顧客情報として顧客情報記憶部１２に登録する。
【００２４】
ここで、顧客情報登録部１６の動作について説明する。図２は、営業者が所有する端末に表示される第１の顧客情報登録画面である。図３は、第１の顧客情報登録画面から遷移した後の第２の顧客情報登録画面である。第１の顧客情報登録画面および第２の顧客情報登録画面では、顧客情報を登録することができる。
【００２５】
営業者は、図２に示す第１の顧客情報登録画面において、担当営業のプルダウンを表示させて、自身の名前を選択し、顧客の氏名・フリガナを入力し、生年月日の各プルダウンを表示させて、生年月日を選択する。顧客の詳細情報を入力しない場合には、第１の顧客情報登録画面内の「登録ボタン」を操作する。そうすると、ここまで入力した内容が顧客情報として顧客情報記憶部１２に登録される。なお、担当営業や生年月日等の選択は、プルダウンに限られない。
【００２６】
また、営業者は、図２に示す第１の顧客情報登録画面内の「詳細情報を入力」を操作することにより、図３に示す第２の顧客情報登録画面に遷移させることができる。営業者は、図３に示す第２の顧客情報登録画面において、営業情報、顧客の電話・住所情報、および勤務先情報を入力またはプルダウンから選択を行う。第２の顧客情報登録画面内の「登録ボタン」登録ボタンを操作すると、ここまで入力した内容が顧客情報として顧客情報記憶部１２に登録される。なお、営業情報等の選択は、プルダウンに限られない。
【００２７】
所有情報登録部１７は、営業者（例えば、マネージャ職の営業者および担当者レベルの営業者）のみが利用することができ、権限付与部１５によりシステム利用者が営業者であると認証された場合、顧客情報記憶部１２に記憶されている顧客情報と物件情報記憶部１３に記憶されている物件情報とを関連付けて所有情報を登録する。
【００２８】
ここで、所有情報登録部１７の動作について説明する。図４は、営業者が所有する端末に表示される所有情報登録画面である。所有情報登録画面では、顧客と、顧客が所有している物件または提案する物件とを紐づけることができる。なお、図４に示す例では、顧客「特許太郎」は、物件「意匠シティ  ４１０号室」と物件「ザ・商標  ２１０号室」を所有しており、現在新たな物件「特許壱番館  ２１７号室」を提案している場合を想定して示している。また、所有情報登録画面に示す「お客様マイページ」とは、後述する管理用Ｗｅｂページのことをいう。また、図４には図示していないが、所有情報登録画面は、営業者が営業中に気が付いたことなどを備忘録として記録しておきたい情報を入力できるメモ機能を有していてもよい。例えば、当該メモ機能を利用することにより、他の営業者に担当者が代わった場合などにおいて、情報伝達の一手段として有効に活用することができる。
【００２９】
物件情報には、物件名、物件価格、融資を受けたまたは融資を受ける予定の金融機関名、返済期間、金利、所有開始の年月日、物件の家賃、月々の返済額、管理費および修繕積立金、月収支、現在所有中であるのかまたは提案中であるのかを示す情報が含まれている。なお、上述した物件情報は、一例であって、他の情報が含まれていてもよい。なお、所有中の物件情報のうち、実際の購入金額等の購入当初における事実に関する情報は、営業者のみが入力することができ、顧客が後から変更することができない。また、提案中の物件情報は、原則的に後述する管理用Ｗｅｂページには表示されない。ただし、提案中の物件情報を管理用Ｗｅｂページに表示または非表示にする機能を追加してもよい。所有情報登録部１７は、営業者の操作により、管理用Ｗｅｂページに提案中の物件情報を表示する機能が実行された場合、提案中の物件情報を管理用Ｗｅｂページに表示する。また、提案中の物件情報が管理用Ｗｅｂページに表示される期間（ライフタイム）を設定できてもよい。表示される期間は、例えば、１週間、１０日間等である。当該期間が経過後は、提案中の物件情報は、管理用Ｗｅｂページから消滅するが、所有情報登録画面からは消滅しない。再度提案中の物件情報を管理用Ｗｅｂページに表示させたい場合には、提案中の物件情報を管理用Ｗｅｂページに表示する機能を実行すればよい。
【００３０】
所有している物件について「変更  詳細を確認」ボタンを選択すると、物件の詳細を確認できるページに遷移する。当該ページでは、所有している物件の地図情報、外観写真などを閲覧することができ、金融機関名、返済期間、金利などを変更し、保存することができる。また、情報を変更した場合、再計算を行い、月収支などを更新することができる。
【００３１】
また、提案中の物件について「変更  物件ご提案へ」ボタンを選択すると、物件を提案するためのページに遷移する。当該ページでは、提案中の物件の地図情報、外観写真などを閲覧することができ、金融機関名、返済期間、金利などを変更し、保存することができる。また、情報を変更した場合、再計算を行い、月収支などを更新することができる。営業者は、提案中の物件の情報や月収支などを顧客に見せながら物件の販売営業を行うことができる。
【００３２】
また、図４に示す所有情報登録画面内の「お客様情報詳細」ボタンを選択すると、顧客情報を閲覧できるページに遷移する。当該ページでは、顧客「特許太郎」の氏名、年齢、生年月日、自宅の電話番号、携帯電話番号、勤務先情報などの顧客情報を閲覧することができる。
【００３３】
図４に示す所有情報登録画面内の「物件を追加する」ボタンを選択すると、新たな物件を選択して追加するためのページに遷移する。当該ページでは、物件情報記憶１３を参照し、物件情報記憶１３に記憶されている物件を読みだすことができる。営業者は、様々な物件情報を見ながら、顧客に提案するための物件を選択することができる。当該ページで登録された物件は、図４に示す所有情報登録画面に提案中の物件として追加される。
【００３４】
図４に示す所有情報登録画面内の「投資シミュレーション」ボタンを選択すると、投資シミュレーションを実行するためのページに遷移する。投資シミュレーションでは、将来のローン残債や収支の累計などの投資状況を確認できたり、所得税還付などの情報も加えたより詳細なシミュレーションを表示させることができる。営業者は、端末に表示される投資シミュレーションを示しながら、顧客に物件の営業販売を行うことができる。なお、投資シミュレーションの詳細については後述する。
【００３５】
図４に示す所有情報登録画面内の「ライフシミュレーション」ボタンを選択すると、ライフシミュレーションを実行するためのページに遷移する。ライフシミュレーションでは、投資不動産だけでなく、顧客が現在住んでいる自宅を含めたすべての資産、および、ライフステージごとの支出をもとにしたプランニングを行うことができる。営業者は、端末に表示されるライフシミュレーションを示しながら、顧客に物件の営業販売を行うことができる。なお、ライフシミュレーションの詳細については後述する。
【００３６】
また、図４に示す所有情報登録画面内の「確定申告シミュレーション」ボタンを選択すると、確定申告シミュレーションを実行するためのページに遷移する。確定申告シミュレーションでは、確定申告の際のシミュレーションを表示することができる。確定申告シミュレーションは、営業者のみが実行することができる。営業者は、確定申告シミュレーションを営業ツールとして利用することができる。
【００３７】
上述では、顧客が物件を所有している場合を想定したが、所有する物件がなく、かつ提案中の物件もない場合には、図５に示すように、所有情報登録画面には、「物件が紐づけられていません。物件を追加すると、お客様に物件のご提案ができるようになります。」というメッセージ表示される。
【００３８】
所有情報記憶部１８は、上述のように所有情報登録部１７により登録された所有情報を記憶する。
【００３９】
つぎに、管理用Ｗｅｂページの詳細について説明する。図６は、ログイン後の管理用Ｗｅｂページのトップページの画面を示している。顧客は、予め定められた手順によってメールアドレスとパスワードを不動産管理装置１に送信する。認証部１４は、顧客情報記憶部１２を参照し、送信されてきたメールアドレスとパスワードの組み合わせが、予め登録されているメールアドレスとパスワードの組み合わせに一致するか否かにより認証を行う。認証部１４は、一致する組み合わせがあった場合に、顧客であると認証する。顧客であると認証された場合、ページ生成部１９は、所有情報記憶部１８に記憶されている所有情報に基づいて、顧客ごとの管理用Ｗｅｂページを生成する。図６は、営業者および顧客が所有する端末に表示される管理用Ｗｅｂページである。
【００４０】
管理用Ｗｅｂページには、図６に示すように、顧客の資産ポートフォリオを示すポートフォリオと、顧客の不動産運用をサポートするツールである投資シミュレーションと、顧客の人生設計をサポートするツールであるライフシミュレーションとから構成されている。また、管理用Ｗｅｂページは、新着メールの到着を通知する機能、ログイン時間を示す機能、各種のニュースを示す機能と、メールの受信および送信済みメールを確認する機能、メールを作成する機能を含んでいる。また、ページ生成部１９は、営業者と顧客とで閲覧する元となるリソースは同一であるが、営業者が閲覧する管理用Ｗｅｂページで表示される項目と、顧客が閲覧する管理用Ｗｅｂページで表示される項目とを異ならせる構成でもよい。つまり、管理用Ｗｅｂページは、営業者と顧客とで閲覧する元となるインターネット上のリソース（ＵＲＬ）は同一であるが、営業者の権限でログインした場合に表示される項目と、顧客の権限でログインした場合に表示される項目とが異なる。例えば、営業者の権限でログインした場合には、管理用Ｗｅｂページにメモ機能の項目や確定申告に関する項目が表示される。顧客の権限でログインした場合には、メモ機能の項目や確定申告に関する項目が表示されない。
【００４１】
また、営業者の権限でログインした場合には、管理用Ｗｅｂページに、提案中の物件情報を顧客が閲覧する管理用Ｗｅｂページに表示または非表示にする機能を追加してもよい。営業者の操作により、管理用Ｗｅｂページに提案中の物件情報を表示する機能が実行された場合、提案中の物件情報を顧客が閲覧する管理用Ｗｅｂページに表示される。なお、図６に示す管理用Ｗｅｂページは、一例である。
【００４２】
シミュレーション実行部２０は、認証部１４によりシステム利用者であると認証され、管理用Ｗｅｂページから所定の情報が入力された場合、入力された情報に基づいてシミュレーションを実行する。シミュレーション実行部２０は、入力された情報に基づいて、物件ごとの収益性をシミュレーションする投資シミュレーションを実行、または、顧客のライフプランをシミュレーションするライフシミュレーションを実行する。
【００４３】
ここで、投資シミュレーションの詳細について説明する。システム利用者が顧客である場合には、図６に示す管理用Ｗｅｂページ内の「投資シミュレーション」ボタンを選択すると、投資シミュレーションを実行するページに遷移する。図７中のＡが投資シミュレーションの結果である。図７では、全投資物件を選択している場合を示している。建物名は、プルダウンで他の項目を選択することができ、物件ごとに個別に表示することもできる。なお、建物名の選択は、プルダウンに限られない。
【００４４】
例えば、投資シミュレーションの残債の項目により、数年後に残債がどの程度減っているのかを知ることができる。また、投資シミュレーションの収支の項目により、年ごとの収支および累計の収支を知ることができる。
【００４５】
このようにして、投資シミュレーションを利用することにより、将来のローン残債や収支の累計などの投資状況を確認することができる。また、図７中のＢを選択すると、現在表示されている投資シミュレーションをグラフ化して表示させることができる。
【００４６】
また、図７に示すページにおいて、「追加情報を登録・変更する」を選択し、まだ所有していない物件を追加したり、所有している物件または提案されている物件の返済額を変更して、投資シミュレーションを実行することにより、物件の追加した場合の収支、返済額を変更した場合の収支などをシミュレーションすることができる。物件を追加する場合には、シミュレーション実行部２０は、物件情報記憶部１３を参照し、追加する物件情報を読み出す。また、所有している物件または提案されている物件の返済額を変更する場合には、シミュレーション実行部２０は、顧客情報記憶部１２を参照し、顧客情報を読み出して、すでに登録されている返済額の項目を変更する。
【００４７】
さらに、図７に示すページにおいて、「追加情報を登録・変更する」を選択し、所得税の還付があったなどの情報を追加したり、繰り上げ返済・一括返済や金利を変更することができ、より詳細な投資シミュレーションを得ることができる。
【００４８】
さらに、図７に示すページにおいて、「ライフシミュレーション表示」を選択することにより、ライフシミュレーションを実行するページに遷移することができる。
【００４９】
つぎに、ライフシミュレーションの詳細について説明する。システム利用者が顧客である場合には、図６に示す管理用Ｗｅｂページ内の「ライフシミュレーション」ボタンを選択する、または、図７に示すページ内の「ライフシミュレーション表示」ボタンを選択すると、ライフシミュレーションを実行するページに遷移する。図８中のＣがライフシミュレーションの結果である。
【００５０】
例えば、ライフシミュレーションの預貯金の項目により、不動産を所有していない場合の資産の推移を知ることができる。また、ライフシミュレーションの金融資産残高の項目によれば、不動産投資市乳も含めたトータルの資産残高の推移を知ることができる。
【００５１】
このようにして、ライフシミュレーションを利用することにより、投資不動産だけでなく自宅を含めたすべての資産のプランニング、および、ライフステージごとの支出をもとにしたプランニングを行うことができる。また、図８中のＤを選択すると、ライフシミュレーションをグラフ化して表示させることができる。
【００５２】
また、図８に示すページにおいて、「ライフ情報を登録・変更する」を選択すると、例えば、家族構成を変更したり、収入・支出の情報を変更したり、資産・負債の情報を変更することができ、より詳細なライフシミュレーションを得ることができる。
【００５３】
さらに、図８に示すページにおいて、「投資シミュレーション表示」を選択することにより、上述した投資シミュレーションを実行するページに遷移することができる。
【００５４】
つぎに、不動産管理装置１による動作について図９に示すフローチャートを参照しながら説明する。
【００５５】
ステップＳ１において、認証部１４は、システム利用者の認証を行う。例えば、認証部１４は、入力された情報に基づいて顧客情報記憶部１２を参照し、入力された情報が予め登録されているメールアドレスとパスワードの組み合わせである場合に、システム利用者が顧客であると認証する。また、認証部１４は、入力された情報に基づいて営業者情報記憶部１１を参照し、入力された情報が予め登録されている営業者を示すものであれば、システム利用者が営業者であると認証する。なお、認証部１４は、システム利用者が営業者および顧客でもない場合には、処理を終了する。
【００５６】
ステップＳ２において、権限付与部１５は、認証部１４により認証されたシステム利用者が営業者であるか、または顧客であるのかを判断し、営業者である場合には、ステップＳ３に進み、顧客である場合には、ステップＳ９に進む。
【００５７】
ステップＳ３において、顧客情報登録部１６は、顧客情報の登録を行うか否かを判断する。顧客情報を登録する場合（Ｙｅｓ）には、ステップＳ４に進み、顧客情報を登録しない場合（Ｎｏ）には、ステップＳ６に進む。
【００５８】
ステップＳ４において、顧客情報登録部１６は、任意に入力された情報を顧客情報として顧客情報記憶部１２に登録する。
【００５９】
ステップＳ５において、顧客情報登録部１６は、処理を継続するか否かを判断する。処理を継続する場合（Ｙｅｓ）には、ステップＳ６に進み、処理を継続しない場合（Ｎｏ）には、処理を終了する。
【００６０】
ステップＳ６において、所有情報登録部１７は、所有情報の登録を行うか否かを判断する。所有情報の登録を行う場合（Ｙｅｓ）には、ステップＳ７に進み、所有情報の登録を行わない場合（Ｎｏ）には、ステップＳ９に進む。
【００６１】
ステップＳ７において、所有情報登録部１７は、顧客情報記憶部１２に記憶されている顧客情報と物件情報記憶部１３に記憶されている物件情報とを関連付けて所有情報を登録する。
【００６２】
ステップＳ８において、所有情報登録部１７は、処理を継続するか否かを判断する。処理を継続する場合（Ｙｅｓ）には、ステップＳ９に進み、処理を継続しない場合（Ｎｏ）には、処理を終了する。
【００６３】
ステップＳ９において、ページ生成部１９は、所有情報記憶部１８に記憶されている所有情報に基づいて、顧客ごとの管理用Ｗｅｂページを生成する。
【００６４】
ステップＳ１０において、シミュレーション実行部２０は、シミュレーションを実行するか否かを判断する。シミュレーションを実行する場合（Ｙｅｓ）には、ステップＳ１１に進み、シミュレーションを実行しない場合（Ｎｏ）には、処理を終了する。
【００６５】
ステップＳ１１において、シミュレーション実行部２０は、投資シミュレーションまたはライフシミュレーションを実行する。なお、シミュレーション実行部２０は、過去に行ったシミュレーションの変更履歴を保存する構成でもよい。このような構成によれば、シミュレーションを行った年月日を示すことができ、管理に役立てることができる。さらに、シミュレーション実行部２０は、過去に行ったシミュレーションを変更履歴とともにデータも保存する構成でもよい。このような構成によれば、過去に実行したシミュレーションを簡易に読み出すことができ、同じ条件のシミュレーションを何度も実行しなくてもよいメリットがある。
【００６６】
このようにして、不動産管理装置１は、営業者だけでなく顧客も不動産の管理を主体的に行うことができ、顧客に対するアクセスの制限も一定程度行うことができる。
【００６７】
また、所有情報記憶部１８には、営業者により実行された投資シミュレーションの結果が所有情報に関連付けて記憶される構成でもよい。例えば、営業者は、端末に表示されている所有情報登録画面（図４を参照）内の「投資シミュレーション」ボタンを選択し、顧客の将来のローン残債や収支の累計などの投資状況をシミュレーションしたり、所得税還付などの情報も加えたより詳細なシミュレーションを行う。当該シミュレーションの結果を所有情報に関連付けて記憶しておく。その後、営業者は、顧客に対して、投資シミュレーションを実行した旨を伝える。
【００６８】
顧客は、所定の手順により自身の管理用Ｗｅｂページにアクセスし、投資シミュレーションのページを表示することにより、営業者が作成した投資シミュレーションを閲覧することができ、自身で投資シミュレーションを行う手間を省くことができる。
【００６９】
また、顧客情報登録部１６は、営業者により入力された任意の情報に含まれている顧客メールアドレスに対して、認証用ＵＲＬを通知する。認証部１４は、認証用ＵＲＬから入力された情報に基づいて、顧客がシステム利用者であるか否かの認証を行う。
【００７０】
このような構成によれば、不動産管理装置１は、顧客に対して、顧客登録が完了した旨と、認証用ＵＲＬを通知することができ、効率的に運用を図ることができる。
【００７１】
また、本実施例では、主に、営業者だけでなく顧客も不動産の管理を主体的に行うことができ、顧客に対するアクセスの制限も一定程度行うための不動産管理装置１の構成と動作について説明したが、これに限られず、各構成要素を備え、営業者だけでなく顧客も不動産の管理を主体的に行うことができ、顧客に対するアクセスの制限も一定程度行うための方法、およびプログラムとして構成されてもよい。
【００７２】
さらに、不動産管理装置１を構成する各機能を実現するためのプログラムをコンピュータで読み取り可能な記録媒体に記録して、この記録媒体に記録されたプログラムをコンピュータシステムに読み込ませ、実行することによって実現してもよい。
【００７３】
具体的には、当該プログラムは、不動産管理プログラムであって、営業者情報記憶部１１に記憶されている営業者情報、または、顧客情報記憶部１２に記憶されている顧客情報に基づいて、システム利用者を認証する認証工程と、認証工程により認証されたシステム利用者が営業者の場合には、第１権限を付与し、認証工程により認証されたシステム利用者が顧客の場合には、第１機能とは異なる第２権限を付与する権限付与工程と、権限付与工程によりシステム利用者が営業者であると認証された場合、任意に入力された情報を顧客情報として顧客情報記憶部１２に登録する顧客情報登録工程と、権限付与工程によりシステム利用者が営業者であると認証された場合、顧客情報記憶部１２に記憶されている顧客情報と、物件情報記憶部１３に記憶されている物件情報とを関連付けて所有情報を登録する所有情報登録工程と、所有情報登録工程により登録された所有情報が所有情報記憶部１８に記憶され、所有情報記憶部１８に記憶されている所有情報に基づいて、顧客ごとの管理用Ｗｅｂページを生成するページ生成工程と、認証工程によりシステム利用者であると認証され、管理用Ｗｅｂページから所定の情報が入力された場合、入力された情報に基づいてシミュレーションを実行するシミュレーション実行工程とをコンピュータによって実現するためのプログラムである。また、シミュレーション実行工程は、入力された情報に基づいて、物件ごとの収益性をシミュレーションする投資シミュレーションを実行、または、顧客のライフプランをシミュレーションするライフシミュレーションを実行する。
【００７４】
さらに、ここでいう「コンピュータシステム」とは、ＯＳや周辺機器等のハードウェアを含むものとする。また、「コンピュータで読み取り可能な記録媒体」とは、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＣＤ−ＲＯＭ等の可搬媒体、コンピュータシステムに内蔵されるハードディスク等の記憶装置のことをいう。
【００７５】
さらに「コンピュータで読み取り可能な記録媒体」とは、インターネット等のネットワークや電話回線等の通信回線を介してプログラムを送信する場合の通信線のように、短時刻の間、動的にプログラムを保持するもの、その場合のサーバやクライアントとなるコンピュータシステム内部の揮発性メモリのように、一定時刻プログラムを保持しているものも含んでもよい。また、上記プログラムは、前述した機能の一部を実現するためのものであってもよく、さらに前述した機能をコンピュータシステムにすでに記録されているプログラムとの組み合わせで実現できるものであってもよい。
【符号の説明】
【００７６】
１  不動産管理装置、１１  営業者情報記憶部、１２  顧客情報記憶部、１３  物件情報記憶部、１４  認証部、１５  権限付与部、１６  顧客情報登録部、１７  所有情報登録部、１８  所有情報記憶部、１９  ページ生成部、２０  シミュレーション実行部
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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