(57)【要約】【課題】検討対象となる建物について、所定の検討期間内において建替えを実施するのに適した時期を分かり易く提示する。【解決手段】本発明の支援システムは、検討対象の建物について検討する期間として予め定めた所定の検討期間が複数の単位期間に分割され、前記検討期間内の何れかの前記単位期間に検討対象の建物の建替えを実施すると仮定する建替シナリオが定義されており、前記建替シナリオのもとで前記検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用の前記検討期間内に見込まれる累計額を、前記建替シナリオにおいて前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて算出する費用算定部と、前記算出された費用の累計額を、前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて、前記単位期間毎に比較可能に表示する図表を生成する作図部と、を備える。【選択図】図２
2016224752.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
検討対象の建物について検討する期間として予め定めた所定の検討期間が複数の単位期間に分割され、前記検討期間内の何れかの前記単位期間に検討対象の建物の建替えを実施すると仮定する建替シナリオが定義されており、前記建替シナリオのもとで前記検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用の前記検討期間内に見込まれる累計額を、前記建替シナリオにおいて前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて算出する費用算定部と、
前記算出された費用の累計額を、前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて、前記単位期間毎に比較可能に表示する図表を生成する作図部と、
を備えることを特徴とする支援システム。
【請求項２】
前記作図部は、
前記建物の建替えを実施すると仮定した前記単位期間の前記費用の累計額を、前記検討期間の時間の経過に応じた順に並べて表示する前記図表を生成する
ことを特徴とする請求項１に記載の支援システム。
【請求項３】
前記作図部は、
前記単位期間毎の前記費用の累計額をグラフにして表示する
ことを特徴とする請求項１又は請求項２に記載の支援システム。
【請求項４】
前記費用算定部は、
前記単位期間毎の前記費用の累計額の内訳を、「既存の建物の維持に掛る費用」と、「建物の建替えに掛る費用」と、「建替え後の建物の維持に掛る費用」とに分けて算定する
ことを特徴とする請求項１から請求項３の何れか１項に記載の支援システム。
【請求項５】
前記作図部は、
前記単位期間毎の前記費用の累計額の内訳を、「既存の建物の維持に掛る費用」と、「建物の建替えに掛る費用」と、「建替え後の建物の維持に掛る費用」とに分けて表示する
ことを特徴とする請求項１から請求項４の何れか１項に記載の支援システム。
【請求項６】
前記費用算定部は、
前記検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用が将来発生すると見込まれる期間のうちから、前記単位期間を単位にして定めた一部の期間を前記検討期間として設定し、
前記単位期間が１又は複数の年に定められている
ことを特徴とする請求項１から請求項５の何れか１項に記載の支援システム。
【請求項７】
前記費用算定部は、
前記建物に係る機能、性能、品質の程度を金額に変換して、前記費用の累計額の内数にして算定する
ことを特徴とする請求項１から請求項６の何れか１項に記載の支援システム。
【請求項８】
検討対象の建物について検討する期間として予め定めた所定の検討期間が複数の単位期間に分割され、前記検討期間内の何れかの前記単位期間に検討対象の建物の建替えを実施すると仮定する建替シナリオが定義されており、前記建替シナリオのもとで前記検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用の前記検討期間内に見込まれる累計額を、前記建替シナリオにおいて前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて費用算定部が算出するステップと、
前記算出された費用の累計額を、前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて、前記単位期間毎に比較可能に表示する図表を作図部が生成するステップと、
を含むことを特徴とする支援方法。
【請求項９】
検討対象の建物について検討する期間として予め定めた所定の検討期間が複数の単位期間に分割され、前記検討期間内の何れかの前記単位期間に検討対象の建物の建替えを実施すると仮定する建替シナリオが定義されており、前記建替シナリオのもとで前記検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用の前記検討期間内に見込まれる累計額を、前記建替シナリオにおいて前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて費用算定部が算出するステップと、
前記算出された費用の累計額を、前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて、前記単位期間毎に比較可能に表示する図表を作図部が生成するステップと、
をコンピュータに実行させるためのプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、既存の建物の建替え時期を提示する支援システム、支援方法、及びプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
建物の劣化状況の調査を行うと、内装や設備等に多くの不具合が見つかり、多額の修繕や更新コストが必要であることが判明する場合がある。その場合、修繕や更新コストを負担して建物を継続使用すべきか、新たに建替えるべきかについて、建物所有者等は決断を迫られることになる。
現状のファシリティマネジメントの考え方では、既存の建物を延命させる場合のライフサイクルコスト（ＬＣＣ）と、建替えを行う場合のライフサイクルコストとを比較することにより、延命又は建替えの優劣を判定する。このため、現状のファシリティマネジメントの考え方では、建物の建替えを何時行うと効率的であるかの判定ができなかった。
【０００３】
なお、関連する資産運用管理支援システムがある（特許文献１を参照）。この特許文献１に記載の資産運用管理支援システムは、橋梁等の複数の構造物について、維持管理に伴う補修・改修対策や更新対策を、各構造物にとって最適な時期に、かつ、短期、中期および長期予算を満たすように実行するための計画作成を支援する。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００４】
【特許文献１】特開２００６−３２３７４１号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
上記特許文献１に記載の建築物評価システムでは、各橋梁について、健全度の許容レベルと回復レベルとを指標にした複数のシナリオを選定する。そして、特許文献１の建築物評価システムは、橋梁の劣化予測式に基づいて健全度の将来予測を行い、上記複数のシナリオ毎にＬＣＣの累積額の算出処理を実行し、このＬＣＣが最小になるシナリオを選択する。この選択されたシナリオは、予算計画に基づいて実施時期が変更されることがあり、また、他のシナリオに変更されることがある。
しかしながら、特許文献１の建築物評価システムでは、ビル等の建物について、所定の検討期間内において最もコスト的に有利である建替えの時期を提示する方法については開示されていない。
【０００６】
本発明は、斯かる実情に鑑みなされたものであり、本発明の目的は、検討対象となる建物について、所定の検討期間内において建替えを実施するのに適した時期を分かり易く提示できる、支援システム、支援方法、及びプログラムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
本発明は、上記課題を解決するためになされたものであり、本発明の支援システムは、検討対象の建物について検討する期間として予め定めた所定の検討期間が複数の単位期間に分割され、前記検討期間内の何れかの前記単位期間に検討対象の建物の建替えを実施すると仮定する建替シナリオが定義されており、前記建替シナリオのもとで前記検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用の前記検討期間内に見込まれる累計額を、前記建替シナリオにおいて前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて算出する費用算定部と、前記算出された費用の累計額を、前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて、前記単位期間毎に比較可能に表示する図表を生成する作図部と、を備えることを特徴とする。
【０００８】
また、上記支援システムにおいて、前記作図部は、前記建物の建替えを実施すると仮定した前記単位期間の前記費用の累計額を、前記検討期間の時間の経過に応じた順に並べて表示する前記図表を生成することを特徴とする。
【０００９】
また、上記支援システムにおいて、前記作図部は、前記単位期間毎の前記費用の累計額をグラフにして表示することを特徴とする。
【００１０】
また、上記支援システムにおいて、前記費用算定部は、前記単位期間毎の前記費用の累計額の内訳を、「既存の建物の維持に掛る費用」と、「建物の建替えに掛る費用」と、「建替え後の建物の維持に掛る費用」とに分けて算定することを特徴とする。
【００１１】
また、上記支援システムにおいて、前記作図部は、前記単位期間毎の前記費用の累計額の内訳を、「既存の建物の維持に掛る費用」と、「建物の建替えに掛る費用」と、「建替え後の建物の維持に掛る費用」とに分けて表示することを特徴とする。
【００１２】
また、上記支援システムにおいて、前記費用算定部は、前記検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用が将来発生すると見込まれる期間のうちから、前記単位期間を単位にして定めた一部の期間を前記検討期間として設定し、前記単位期間が１又は複数の年に定められていることを特徴とする。
【００１３】
また、上記支援システムにおいて、前記費用算定部は、前記建物に係る機能、性能、品質の程度を金額に変換して、前記費用の累計額の内数にして算定することを特徴とする。
【００１４】
また、本発明の支援方法は、検討対象の建物について検討する期間として予め定めた所定の検討期間が複数の単位期間に分割され、前記検討期間内の何れかの前記単位期間に検討対象の建物の建替えを実施すると仮定する建替シナリオが定義されており、前記建替シナリオのもとで前記検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用の前記検討期間内に見込まれる累計額を、前記建替シナリオにおいて前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて費用算定部が算出するステップと、前記算出された費用の累計額を、前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて、前記単位期間毎に比較可能に表示する図表を作図部が生成するステップと、を含むことを特徴とする。
【００１５】
また、本発明のプログラムは、検討対象の建物について検討する期間として予め定めた所定の検討期間が複数の単位期間に分割され、前記検討期間内の何れかの前記単位期間に検討対象の建物の建替えを実施すると仮定する建替シナリオが定義されており、前記建替シナリオのもとで前記検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用の前記検討期間内に見込まれる累計額を、前記建替シナリオにおいて前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて費用算定部が算出するステップと、前記算出された費用の累計額を、前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて、前記単位期間毎に比較可能に表示する図表を作図部が生成するステップと、をコンピュータに実行させるためのプログラムである。
【発明の効果】
【００１６】
本発明によれば、検討対象となる建物について、検討対象となる建物について、所定の検討期間内において建替えを実施するのに適した時期を分かり易く提示できる。
【図面の簡単な説明】
【００１７】
【図１】本発明の実施形態に係わる支援システム１００の動作の概要を示す説明図である。
【図２】支援システム１００の構成例を示すブロック図である。
【図３】支援システム１００における処理の流れを示す説明図である。
【図４】検討期間の例を示す説明図である。
【図５】既存の建物の維持コストの例を示す説明図である。
【図６】建替え後の建物の維持コストの例を示す説明図である。
【図７】３０年の検討期間において１０年目に建替えを実施する建替シナリオの例を示す説明図である。
【図８】建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）の第１の例を示す説明図である。
【図９】建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）の第２の例を示す説明図である。
【図１０】ファシリティ機能、性能、品質のレベル向上に掛るコスト情報の設定例を示す説明図である。
【発明を実施するための形態】
【００１８】
以下、本発明の実施の形態を、添付図面を参照して説明する。
【００１９】
［概要］
図１は、本発明の実施形態に係わる支援システム１００の動作の概要を示す説明図である。建替えの検討対象となる建物１０は、例えば、オフィスビル等である。支援システム１００は、検討対象となる建物１０について、所定の検討期間（例えば、現在から３０年）において、建物１０の建替えを実施するのに適した時期を図表により提示する。例えば、建物１０の建替えを実施するのに適した時期を最適な時期としてもよい。
【００２０】
支援システム１００は、３０年間の検討期間において、初年度に建替えを実施すると仮定した場合の建替シナリオから、３０年後の最終年度に建替えを実施すると仮定した場合の建替シナリオまでの、それぞれの建替シナリオを作成する。つまり、支援システム１００は、建物１０について、建替えを実施する時期（以下、「建替時期」とも記載）を変化させた場合の複数の建替シナリオを作成する。
【００２１】
そして、支援システム１００は、建替時期が異なる建替シナリオ毎に、建物１０の維持コスト（維持費用）と、建替えに掛る建替コスト（建替費用）とを含むコスト（費用）の累計額Ｔを算出する。支援システム１００は、建替シナリオ毎のコストの累計額Ｔを、建替時期に対応させて、累計額Ｔを比較することが可能な図表を生成する。
これにより、支援システム１００は、検討対象となる建物１０について、所定の検討期間内において建替えを実施するのに適した時期を分かり易く提示することできる。
【００２２】
［支援システム１００の構成例］
次に、支援システム１００の構成例について説明する。
図２は、支援システム１００の構成例を示すブロック図である。この図２に示すように、支援システム１００は、制御部１０１と、入出力インタフェース１０２と、建替シナリオ生成部１１０と、記憶部１５０と、を備える。また、この支援システム１００には、入出力端末装置１６１が接続される。この入出力端末装置１６１は、液晶表示ディスプレイ等の表示部１６２と、マウスやキーボード等の入力装置１６３とを備えている。
【００２３】
制御部１０１は、支援システム１００内の各部を制御し、支援システム１００の全体を統括して制御することにより、支援システム１００に必要とされる処理機能を実現する。入出力インタフェース１０２は、支援システム１００に接続される入出力端末装置１６１とのインタフェースとなる処理部である。
入力装置１６３は、例えば、建物１０の建替シナリオ毎の累計額Ｔを算出する際に必要となるデータの入力に使用される。支援システム１００は、入力装置１６３から入力されたデータを、入出力インタフェース１０２を介して取得して記憶部１５０に記憶する。また、入出力インタフェース１０２は、支援システム１００において作成された建替シナリオ毎の累計額Ｔの図表の情報を入出力端末装置１６１に出力して、表示部１６２に表示させる。
【００２４】
建替シナリオ生成部１１０は、費用算定部１２０と、作図部１３０と、を含んでいる。
建替シナリオ生成部１１０は、予め設定された検討期間（例えば、３０年）の初年度から最終年度までの間において、建替えを実施する年度を変化させた複数の建替シナリオを作成する。つまり、建替シナリオ生成部１１０は、建替時期の異なる複数の建替シナリオを作成する。
費用算定部１２０は、建替時期の異なる建替シナリオ毎に、検討期間内における建物１０の維持コストと建替コストとのコストの累計額Ｔを算出する。
作図部１３０は、費用算定部１２０により算定された建替シナリオ毎のコストの累計額Ｔを、建物１０の建替えを実施する年度に対応させて、各年毎に比較可能な形式で図表を生成する。支援システム１００は、作図部１３０が作成した図表を、入出力端末装置１６１の表示部１６２に表示する。
【００２５】
また、記憶部１５０には、建物属性情報１５１、劣化診断情報１５２、耐震診断情報１５３、長期修繕計画情報１５４、建物の建替えに掛かるコスト情報１５５、既存の建物の維持に掛かるコスト情報１５６、建替え後の建物の維持に掛かるコスト情報１５７、及びファシリティ機能、性能、品質のレベル向上に掛るコスト情報１５８等が記憶されている。
なお、上記の建物属性情報１５１からコスト情報１５８までの各情報は、入出力端末装置１６１の入力装置１６３から予め入力される情報である。支援システム１００は、入力装置１６３から入力された建物属性情報１５１からコスト情報１５８までの各情報を、記憶部１５０に記憶する。
【００２６】
上記の建物属性情報１５１は、建物１０の現況情報、例えば、土地面積、延床面積、建築後の経過年数、建物の耐用年数、及び土地や建物の所有権の情報等である。
劣化診断情報１５２は、建物１０について定期的に行われる劣化診断（例えば、現地調査等）の診断結果の情報である。この劣化診断情報１５２には、例えば、耐久性診断、外壁等劣化診断、設備劣化診断、配管劣化診断などの建物劣化診断の情報が含まれる。
耐震診断情報１５３は、建物１０についての耐震性能の診断結果の情報である。この耐震診断は、建物１０について定期的に行われる劣化診断と合わせて行うことができる。
【００２７】
長期修繕計画情報１５４は、建物の劣化診断情報１５２と、耐震診断情報１５３とに基づいて設定される建物１０の整備計画の情報である。なお、この長期修繕計画情報１５４は、劣化診断情報１５２と、耐震診断情報１５３とに基づいて、建物１０の将来の劣化状態を予測して設定することができる。
建物の建替えに掛かるコスト情報１５５は、建物１０の撤去、設計、新築に掛るコストの情報である。
既存の建物の維持に掛るコスト情報１５６は、上記の長期修繕計画情報１５４に基づいて、建物１０の修繕・改修を行う際に必要となるコストの情報である。
建替え後の建物の維持に掛るコスト情報１５７は、建物１０の建替え後に新たに建てた建物の維持コストの情報である。この建替え後の建物の維持に掛るコスト情報１５７の例については、後述する。
前段までに説明した各コスト情報は、ファシリティ機能、性能、品質を維持することを前提にして、建物１０の修繕・改修並びに建替えを実施する際に掛るコストの情報であった。一方、建物１０の修繕・改修並びに建替えを実施する際に、ファシリティ機能、性能、品質を部分的に向上させる場合がある。そこで、ファシリティ機能、性能、品質のレベルを部分的に向上させる場合についても、ファシリティ機能、性能、品質のレベルをコスト化することにより、統合して検討することができる。ファシリティ機能、性能、品質のレベル向上に掛るコスト情報１５８は、建物１０のファシリティ機能、性能、品質のレベルを向上させる場合に、この向上の程度を金額に変換した情報である。このファシリティ機能、性能、品質のレベル向上に掛るコスト情報１５８の詳細については、後述する。
【００２８】
図３は、支援システム１００における処理の流れを示す説明図である。以下、図３を参照して、支援システム１００における処理の流れについて説明する。
この支援システム１００において、検討対象の建物１０についての処理が開始される（ステップＳ１０）。
検討対象の建物１０についての処理が開始されると、建替シナリオ生成部１１０は、検討対象の建物１０についての検討期間を設定する。この検討期間は、建物１０の機能を維持する期間として設定される。例えば、検討期間は、現在から将来に向けての３０年間として年単位で設定される（ステップＳ２０）。
【００２９】
続いて、建替シナリオ生成部１１０は、３０年間の検討期間において、初年度に建替えを実施すると仮定した場合の建替シナリオから、３０年後の最終年度に建替えを実施すると仮定した場合の建替シナリオまでの、それぞれの建替シナリオを作成する。つまり、建替シナリオ生成部１１０は、建物１０について、建替えを実施する時期を変化させた場合の複数の建替シナリオを作成する（ステップＳ３０）。
続いて、費用算定部１２０は、建替時期が異なる建替シナリオ毎に、建物１０の維持コスト（維持費用）と、建替えに掛る建替コスト（建替費用）とを含むコスト（費用）の累計額Ｔを算出する（ステップＳ４０）。
【００３０】
続いて、作図部１３０は、建替シナリオ毎のコストの累計額Ｔを、建替時期に対応させて、累計額Ｔを比較することが可能な図表を生成する。支援システム１００は、この生成した図表を入出力端末装置１６１の表示部１６２に表示する（ステップＳ５０）。
上記ステップＳ５０において図表を表示部１６２に表示した後に、支援システム１００は、処理を終了する（ステップＳ６０）。
これにより、支援システム１００は、検討対象となる建物１０について、所定の検討期間内において建替えを実施するのに適した時期を分かり易く提示することできる。
【００３１】
［検討期間の例］
支援システム１００において、検討期間は、事業等に供するための「建物１０の目的機能を維持する期間」として設定される。この検討期間ｎは、「現在」から「現在＋ｎ」までの期間として定義される。例えば、検討期間ｎは、３０年である。
図４は、検討期間の例を示す説明図である。この図４では、横方向に、時間の経過を年単位で示し、縦方向に、検討対象となる建物Ａの例と、検討対象となる建物Ｂの例と、検討対象とならない建物Ｃの例と、を並べて示している。
【００３２】
図４に示す例は、検討対象とする建物１０を、検討期間ｎ内に築４０年を超える建物と、現在の時点で築４０年を超えている建物とする例である。このため、建替時期の検討対象となる建物は、検討期間ｎ内に築４０年を超える建物Ａと、現在の時点で築４０年を超えている建物Ｂとなる。
一方、建物Ｃは、検討期間ｎの後に築４０年を迎えるため、検討対象外とする。つまり、現在の時点で新築されたばかりの新しい建物Ｃについては、建替時期の検討対象から除外するのが合理的であるからである。
【００３３】
［建替シナリオのコストの累計額Ｔの算定方法］
次に、費用算定部１２０により行われる建替シナリオのコストの累計額Ｔの算出方法について説明する。
費用算定部１２０は、現在から検討期間ｎの間に発生する修繕・改修・建替に要するコストの累計額Ｔを算出する。この累計額Ｔの算出において、既存の建物１０のｋ年目における維持コスト（修繕・改修コスト）をＭ１ｋ、建物の建替後のｊ年目における維持コストをＭ２ｊ、建替コストをＡ（ｙ）と定義する。
そして、検討期間ｎ内のｙ年目に建替えると仮定し、現在（ｋ＝１）から建替前年度(ｋ＝ｙ−１) までに発生する維持コストの累計額を、
【００３４】
【数１】
2016224752.tif 000003
【００３５】
とする。
また、建替えに要するコストＡ（ｙ）は、建替年度（１年間と仮定）に発生するものとする。
また、建替後の建物において建替の翌年度(ｊ＝１)から検討期間の最終年度(ｊ＝ｎ−ｙ)までに発生する維持コストの累計額を、
【００３６】
【数２】
2016224752.tif 000004
【００３７】
とする。
そして、費用算定部１２０は、下記式（３）により、建替シナリオ毎のコストの累計額Ｔ（ｙ）を算出する。
【００３８】
【数３】
2016224752.tif 000005
【００３９】
ここで、「ｎ：検討期間（年）」、「Ｍ１ｋ：ｋ年目の既存の建物の維持コスト」、「ｙ：建替時期」、「Ｍ２ｊ：建替後のｊ年目の建物の維持コスト」、である。
また、「Ｔ（ｙ）：ｙ年目に建替えを実施する建替シナリオにおけるコストの累計額」、「Ａ（ｙ）：ｙ年目に建替えを実施する建替シナリオにおける建替（撤去、設計、新築）に必要なコスト」、である。
【００４０】
例えば、図５は、既存の建物の維持コストの例を示す説明図である。この図５に示す例は、ケーススタディとして築４６年の既存の建物を対象とし、対象建物の劣化診断を行い、既存建物の維持コストの累計額ΣＭ１ｋを算出する例である。
費用算定部１２０は、記憶部１５０に記憶された長期修繕計画情報１５４に基づいて、「ΣＭ１ｋ：現在からｋ年目までに発生する既存建物の維持コストの累計額」を算出する。
図５において、横軸は、現在から３０年後までの検討期間を年単位のｋで示し、縦軸は、維持コストの累計額ΣＭ１ｋを「千円／ｍ２」の単位で示している。そして、図５では、３０年間の検討期間の各年度ｋに対応させて、維持コストの累計額ΣＭ１ｋをヒストグラムで示している。
【００４１】
この図５に示すように、ヒストグラムの網掛けされた部分で示す「各年毎に発生する維持コストＭ１ｋ」が、毎年発生する。この「各年毎に発生する維持コストＭ１ｋは、ヒストグラムの網掛けされていない部分で示す「前年度までの累計額ΣＭ１ｋ−１」に加算されて、当該年度における新たな「累計額ΣＭ１ｋ」になる。このように、各年毎に発生する維持コストＭ１ｋが累積されることにより、既存の建物１０の維持コストの累計額ΣＭ１ｋが年々増加する。そして、維持コストの累計額ΣＭ１ｋは、検討期間の３０年目の最終年度において、最大になる。
【００４２】
また、図６は、建替え後の建物の維持コストの例を示す説明図である。この図６に示す建替え後の建物の維持コストは、文献（「平成１７年版  建築物のライフサイクルコスト」、一般財団法人建築保全センター）の概算システムで定められる事務所３０００型ｃａｓｅ２の値を用いている。この概算システムで定められる維持コストは、新築から６５年目までとなっており、この値が検討期間の最大値となる。なお、図６では、修繕のグレードとして上記文献の概算システムで定められる事務所３０００型ｃａｓｅ２の値を用いているが、事務所３０００型にはｃａｓｅ２の他に、グレードの要求レベルを比較的高く設定することを条件にするのに適したｃａｓｅ１と、グレードの要求レベルを比較的低く設定することを条件にするのに適したｃａｓｅ３がある。修繕のグレードに適したｃａｓｅを選択することにより、目的に応じたコストを算出できる。また、上述した建替コストＡ(ｙ)は、上記概算システムで定められる値の中から建物用途および規模に合わせた値を用いている。
【００４３】
図６において、横軸は、建替え後の初年度から３０年の期間を年単位のｊで示し、縦軸は、維持コストの累計額ΣＭ２ｊを「千円／ｍ２」の単位で示している。そして、図６では、建替え後の３０年間の期間の各年度ｊに対応させて、維持コストの累計額ΣＭ２ｊをヒストグラムで示している。
【００４４】
この図６に示すように、ヒストグラムの網掛けされた部分で示す「各年毎に発生する維持コストＭ２ｊ」が、毎年発生する。この「各年毎に発生する維持コストＭ２ｊ」は、ヒストグラムの網掛けされていない部分で示す「前年度までの累計額ΣＭ２ｊ−１」に加算されて、当該年度における新たな「累計額ΣＭ２ｊ」になる。このように、各年毎に発生する維持コストＭ２ｊが累積されることにより、建替後の建物１０の維持コストの累計額ΣＭ２ｊが年々増加する。そして、維持コストの累計額ΣＭ２ｊは、建替後の３０年目において、最大になる。
【００４５】
次に、上記築４６年の建物についての建替シナリオの事例について説明する。
図７は、３０年の検討期間において１０年目に建替えを実施する建替シナリオの例を示す説明図である。この図７において、１年目から９年目までは、図５の「既存の建物の維持コスト」の１年目から９年目までの累計額ΣＭ１ｋを示している。
また、１０年目は、１年目から９年目までの維持コストの累計額ΣＭ１ｋ（ｋ＝１〜９）と、建物の建替コストＡ（１０）と、を加算した金額、
ΣＭ１ｋ（ｋ＝１〜９）＋Ａ（１０）、
を示している。上記式における変数ｋは、検討期間の開始年度から建替え実施までの経過年数を示す。
【００４６】
また、１１年目から３０年目までは、１０年目におけるコストの累計額「ΣＭ１ｋ（ｋ＝１〜９）＋Ａ（１０）」に、図６の「建替え後の建物の維持に掛るコストの累計額ΣＭ２ｊ（ｊ＝１〜２０）」を加算した値を示している。変数ｊは、建替え後の初年度から経過した期間を年単位で示す。換言すれば、変数ｊは、建替え実施年度からの経過年数を示す。例えば、１０年目に建替えを実施して、変数ｊの値が５である年は、検討期間の開始から１５年経過した年になる。
そして、検討期間の３０年目における累計額Ｔ（１０）は、
ΣＭ１ｋ（ｋ＝１〜９）＋Ａ（１０）＋ΣＭ２ｊ（ｊ＝１〜２０）、
となる。
そして、図７の例では、累計額Ｔ（１０）が約「５００千円／ｍ２」になっており、この金額が、１０年目の建替シナリオにおけるコストの累計額Ｔ（１０）となる。
【００４７】
以上、１０年目に建替えを実施する建替シナリオの例について説明したが、建替時期ｙは、１年目から３０年目まで変化する。この建替時期ｙの変化に伴い、「既存の建物の維持に掛るコストＭ１ｋ」の発生期間と、「建替え後の建物の維持に掛るコストＭ２ｊ」の発生期間とが、それぞれ変動する。このため、建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）が変動することになる。
【００４８】
次に、上述した検討対象の建物１０の劣化状況を２パターン設定し、建替時期ｙを１年目から３０年目まで変化させた場合の建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）の変動の例を示す。
図８は、建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）の第１の例を示す説明図である。また、図９は、建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）の第２の例を示す説明図である。
ここで、図８は、外壁・屋上・空調設備の劣化が比較的進行している建物についての建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）の変動の例を示し、図９は、屋上の劣化が進行している建物についての建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）の変動の例を示している。つまり、図８は、図９に比べて、建物の劣化が進んでいる例である。
【００４９】
図８及び図９において、グラフの横軸は、１年目から３０年目までの建替時期（ｙ年後）を示し、縦軸は、累計額Ｔ（ｙ）を「千円／ｍ２」の単位で示している。そして、図８及び図９では、建替えをｙ年後に行うと仮定した場合の建替シナリオの累計額Ｔ（ｙ）を、建替えを行うそれぞれ年度ｙに対応させてヒストグラムにより示している。なお、図８及び図９に示す例では、建替コストＡ（ｙ）として固定値を用いているが、建替コストＡ（ｙ）を建替えを行う年度ｙに対応して変化させるようにしてもよい。
【００５０】
図８に示す第１の例では、検討期間の１年目に建替えを行う建替シナリオの累計額Ｔ（１）が、最小になり、１年目に建替えるシナリオが最もコストを抑制できるという結果を示している。これは、建物全体の劣化が進行しており、既存の建物１０の建物機能の回復に多大な維持コストが掛るためと考えられる。
【００５１】
一方、図９に示す第２の例では、１年目、７年目、１１年目に建替えるシナリオが最も累計額Ｔ（ｙ）が小さく、１年目、７年目、１１年目に建替えを実施するとコストを抑制できるという結果を示している。また、１７年目後以降、緩やかに累計額Ｔ（ｙ）が増加していくことが読み取れる。このため、図９に示す第２の例では、建替えを行うのであれば１６年以内に行うと効果的であることが分かる。このことから一定の整備が行われている建物については、現時点では寿命の延命化を図ることが有効であるが、中期的に建替えを視野に入れた建物整備計画を立案するべきという結果が示されている。
このように、支援システム１００は、建物の維持（修繕・改修）と、建替えとを組み合わせた建替シナリオを作成し、建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）を提示することができる。このようにして、支援システム１００は、無駄を省いた建物整備計画の立案を支援する。
また、同じ築４６年の建物であっても劣化状況により、適した建替時期が異なる結果となることから、支援システム１００は、建替えの要素の一つである劣化状態を建替時期の判定に盛り込むように構成する。
また、支援システム１００は、建物１０についての最適な建替時期を提示するので、建物１０の長期整備計画を立案する際の精度が向上する。
【００５２】
［ファシリティ機能、性能、品質のレベル向上の例］
なお、図８及び図９に示す建替シナリオの例では、建物１０の維持コストと建替コストとに基づいて、建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）を算出する例について説明したが、これに限定されない。例えば、費用算定部１２０は、建物のファシリティ機能、性能、品質のレベルを向上させる場合、この向上の程度を金額に変換して、建替シナリオ毎のコストの累計額Ｔ（ｙ）の内数にして算出してもよい。
【００５３】
図１０は、ファシリティ機能、性能、品質のレベル向上に掛るコスト情報の設定例を示す説明図である。例えば、支援システム１００は、この図１０に示す表２００を表示部１６２に表示する。支援システム１００は、この表２００上の各項目について、修繕・改修により実施するか、建物の建替え時に実施するか、或いは、実施しないかを選択できるように表示する。
【００５４】
また、支援システム１００は、建替えにより実施しようとする項目について、当該項目を実施する際に必要となる建替コストの増加分の金額の情報を、この表２００の該当する位置に入力装置１６３により入力できるように表示する。或いは、支援システム１００は、修繕・改修により実施しようとする項目について、当該項目を実施する際に必要となる維持コストの増加分の金額の情報と、実施時期の情報とを、この表２００の該当する位置に入力できるように表示する。
そして、例えば、支援システム１００は、ある項目についてのコストの増加分の金額が入力された場合に、当該項目が実施される項目であると判定し、増加分の金額が入力されなかった項目については、当該項目が実施されない項目であると判定する。
この図１０の表２００に入力された金額の情報と、実施時期の情報とは、記憶部１５０に、「ファシリティ機能、性能、品質に掛るコスト情報１５８」として記憶される。
【００５５】
図１０において、項目１−１の「省エネ機器（ＬＥＤ照明等）の導入」は、例えば、蛍光灯照明をＬＥＤ照明に変更する際に必要となるコストの情報である。
項目１−２の「リフレッシュルームの設置」は、オフィスワーカの福利厚生のための休憩ルームを新たに設置する際に必要となる設備や什器に掛るコストの情報である。
項目１−３の「収納スペースの増加」は、例えば、１部屋毎に、或いは、複数の部屋毎に収納スペースを増加させる際に必要となるコストの情報である。
【００５６】
また、項目２−１の「電気設備容量の増加」は、例えば、電力会社からの受電電力を増加する際に必要となる受電設備の変更や配電線の変更に掛るコストの情報である。項目２−２の「照明の個別制御の導入」は、照明装置を個別にＯＮ／ＯＦＦさせる（或いは、調光制御をさせる）際に必要となるコストの情報である。また、項目２−３の「冷暖房設備の個別制御の導入」は、例えば、１部屋毎に、別々に温湿度制御を行う際に必要になるコストの情報である。
なお、上記各項目の内容及び個数は、固定的なものではなく、検討対象となる建物１０の態様や建物所有者の経営方針等に応じて柔軟に設定されるものである。
【００５７】
この図１０に示す例では、項目１−１の「省エネ機器（ＬＥＤ照明等）の導入」は、修繕・改修により実施されることが選択され、この「省エネ機器（ＬＥＤ照明等）の導入」に必要となる金額２１２と、その実施時期２１３とが表２００の該当する位置に入力されている。
また、項目１−２の「リフレッシュルームの設置」は、修繕・改修により実施されることが選択され、この「リフレッシュルームの設置」に必要となる金額２１４と、その実施時期２１５とが表２００の該当する位置に入力されている。
なお、項目１−３の「収納スペースの増加」は、実施されないため、金額等の情報が入力されていない。
【００５８】
そして、項目１−１の「省エネ機器（ＬＥＤ照明等）の導入」に必要となる金額２１２は、その実施時期２１３に対応する年度の維持コストの内数として加算される。同様にして、項目１−２の「リフレッシュルームの設置」に必要となる金額２１４は、その実施時期２１５に対応する年度の維持コストの内数として加算される。
【００５９】
また、項目２−１の「電気設備容量の増加」と、項目２−２の「照明の個別制御の導入」と、項目２−３の「冷暖房の個別制御の導入」とは、修繕・改修により行うことが選択され、それらを実施する際に必要となる金額と、実施時期とのそれぞれが、表２００の該当する位置に入力されている。
そして、項目２−１の「電気設備容量の増加」と、項目２−２の「照明の個別制御の導入」と、項目２−３の「冷暖房の個別制御の導入」とを実施する際に必要となるそれぞれの金額は、それぞれの実施時期に対応する年度の維持コストの内数として加算される。
【００６０】
これにより、費用算定部１２０は、建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）を算出する際に、ファシリティ機能、性能、品質のレベルを向上させるために必要な維持コストの増加分と、建替コストの増加分とを含めて累計額Ｔ（ｙ）を算出することができる。
このため、支援システム１００は、建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）を算出する際に、ファシリティ機能、性能、品質のレベル向上に掛るコストを累計額Ｔ（ｙ）に盛り込み、コスト化して一元的に評価することができる。
また、建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）を算出する際に、ファシリティ機能、性能、品質のレベル向上に掛るコストを累計額Ｔ（ｙ）に盛り込むことにより、長期整備計画を立案する際の選択肢を増やすことができる。
【００６１】
なお、支援システム１００は、ファシリティ機能、性能、品質のレベル向上の程度をコスト化して評価するだけでなく、建替えに関する他の要素もコスト化して評価することもできる。例えば、支援システム１００は、施設仮設費用、施設の統廃合等の要素をコスト化して評価することもできる。また、例えば、支援システム１００は、建物１０を建替える場合に、自社単独で建替える場合や、他社と共同で建替える場合等について、それぞれの場合における建替費用の要素や経営的な要素をコスト化して評価することもできる。
【００６２】
以上、本発明の実施形態について説明したが、図２に示す支援システム１００は、内部にコンピュータシステムを有している。そして、上述した処理に関する一連の処理の過程は、プログラムの形式でコンピュータ読み取り可能な記憶媒体に記憶されており、このプログラムをコンピュータが読み出して実行することによって、上記処理が行われる。ここで、コンピュータ読み取り可能な記憶媒体とは、磁気ディスク、光磁気ディスク、ＣＤ−ＲＯＭ、ＤＶＤ−ＲＯＭ、半導体メモリ等をいう。また、このコンピュータプログラムを通信回線によってコンピュータに配信し、この配信を受けたコンピュータが当該プログラムを実行するようにしても良い。また、ここでいう「コンピュータシステム」とは、ＯＳ等も含むものとする。
【００６３】
つまり、支援システム１００内の制御部１０１、入出力インタフェース１０２、建替シナリオ生成部１１０における各処理の全部又は一部の処理は、ＣＰＵ等の中央演算処理装置がＲＯＭやＲＡＭ等の主記憶装置に上記プログラムを読み出して、情報の加工、演算処理を実行することにより、実現されるものである。勿論、図２に示す支援システム１００を構成する各処理部は専用のハードウェアにより実現されるものであってもよい。
【００６４】
以上説明したように、本実施形態の支援システム１００は、検討対象の建物１０について検討する期間として予め定めた所定の検討期間ｎが年単位（複数の単位期間）に分割され、検討期間ｎ内の何れかの年度（単位期間）に検討対象の建物１０の建替えを実施すると仮定する建替シナリオを定義する。
そして、費用算定部１２０は、建替シナリオのもとで検討対象の建物１０の維持および建替えに掛る費用を含むコスト（費用）の検討期間ｎ内に見込まれる累計額Ｔ（ｙ）を、建替シナリオにおいて建物１０の建替えを実施すると仮定した年度（単位期間）に対応させて算出する。
作図部１３０は、算出された費用の累計額Ｔ（ｙ）を、建物１０の建替えを実施すると仮定した年度（単位期間）に対応させて、年度毎に比較可能に表示する図表を生成する。
【００６５】
このような構成の支援システム１００であれば、建替シナリオ生成部１１０は、検討期間ｎの初年度に建替えを実施する仮定した建替シナリオから、最終年度に建替えを実施すると仮定した建替シナリオまでの複数の建替シナリオを作成する。そして、費用算定部１２０は、建替えを実施する年度が異なる複数の建替シナリオ毎に、建物１０の維持に掛るコスト（費用）と建替えに掛るコストとの累計額Ｔ（ｙ）を算出する。作図部１３０は、建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）を、建替えを実施する年度に対応させて表示する図表を生成する。
これにより、支援システム１００は、検討対象となる建物１０について、所定の検討期間ｎ内において建替えを実施するのに適した時期を分かり易く提示できる。
【００６６】
また、上記実施形態において、作図部１３０は、建物１０の建替えを実施すると仮定した年度（単位期間）のコスト（費用）の累計額Ｔ（ｙ）を、検討期間ｎの時間の経過に応じた順に並べて表示する図表を生成する。
これにより、支援システム１００は、建物１０の建替えを実施する年度（単位期間）を変化させた場合の累計額Ｔ（ｙ）の変動の様子を、建替えを行う年度順に見やすく表示することができる。
【００６７】
また、上記実施形態において、作図部１３０は、年度（単位期間）毎のコスト（費用）の累計額Ｔ（ｙ）をヒストグラム（グラフ）にして表示する。
これにより、支援システム１００は、建物１０の建替えを実施する年度（単位期間）を変化させた場合の累計額Ｔ（ｙ）の変動の様子を、ヒストグラム（グラフ）により見やすく表示することができる。
【００６８】
また、上記実施形態において、費用算定部１２０は、年度（単位期間）毎のコスト（費用）の累計額Ｔ（ｙ）の内訳を、「既存の建物の維持に掛るコストの累計額ΣＭ１ｋ」と、「建物の建替えに掛る費用Ａ（ｙ）」と、「建替え後の建物の維持に掛るコストの累計額ΣＭ２ｊ」とに分けて算定する。
これにより、支援システム１００では、建物１０の修繕・改修コストの要素と、建替えコストの要素とを盛り込んで、累計額Ｔ（ｙ）を算出することができる。
【００６９】
また、上記実施形態において、作図部１３０は、年度（単位期間）毎のコスト（費用）の累計額Ｔ（ｙ）の内訳を、「既存の建物の維持に掛るコスト（累計額ΣＭ１ｋ）」と、「建物の建替えに掛るコストＡ（ｙ）」と、「建替え後の建物の維持に掛るコスト（累計額ΣＭ２ｊ）」とに分けて表示する。
これにより、支援システム１００は、建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）のコスト（費用）の内訳を区別して見やすく表示することができる。
【００７０】
また、上記実施形態において、費用算定部１２０は、検討対象の建物１０の維持および建替えに掛るコスト（費用）を含む費用が将来発生すると見込まれる期間のうちから、予め定められた単位期間を単位にして定めた一部の期間を検討期間ｎとして設定する。
なお、単位期間が１又は複数の年に定められている。
これにより、支援システム１００は、１又は複数の年を、検討期間を設定する際の単位期間とし、検討対象の建物１０の維持および建替えに掛るコストが将来発生すると見込まれる期間のうちから検討期間ｎを設定することができる。
【００７１】
また、上記実施形態において、費用算定部１２０は、建物１０に係るファシリティ機能、性能、品質の程度を金額に変換して、費用の累計額Ｔ（ｙ）の内数にして算定する。
これにより、支援システム１００は、ファシリティ機能、性能、品質のレベル向上の程度をコスト化して、建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）に含めて算出することができる。このため、支援システム１００は、ファシリティ機能、性能、品質のレベル向上の程度をコスト化して一元的に評価することができる。
【００７２】
以上、本発明の実施の形態について説明したが、本発明の支援システム１００は、上述の図示例にのみ限定されるものではなく、本発明の要旨を逸脱しない範囲内において種々変更を加え得ることは勿論である。
例えば、上記支援システム１００では、検討期間ｎを年単位で設定し、建替シナリオの累計額Ｔ（ｙ）の算出や表示を年単位で行う例を示したが、これに限定されない。例えば、検討期間ｎの設定や、建替シナリオの累計額Ｔ（ｙ）の算出や表示は、月単位、半年単位、或いは、複数年単位で行うようにしてもよい。
【００７３】
なお、上記支援システム１００では、検討期間ｎとして定めた期間を通して、予め定めた共通の条件のもとで検討と判定とを行うものとして説明したが、検討期間ｎとして定めた期間内を複数の期間に分割して、分割された期間毎に判定の条件を変えるようにしてもよい。例えば、中期計画の対象期間と中期計画終了後の期間とに分割する場合が挙げられる。この場合、中期計画の対象期間では、計画実行に当たり建替え時期と建替えに関係する事項を具体化させた条件で判定し、中期計画終了後の期間では、建替え時期として選択する範囲に幅を持たせて選択できるように条件を設定する。より具体的な例を挙げるとすれば、中期計画の対象期間として設定した５年間は、最適な建替え時期を具体的な年度で示し、中期計画終了後の期間では、５年を単位とする期間の何れに、最適な建替え時期が含まれるかを選定できるように設定する。なお、上記の例も一例である。
【符号の説明】
【００７４】
１０・・・建物、１００・・・支援システム、１１０・・・建替シナリオ生成部、
１２０・・・費用算定部、１３０・・・作図部、１５０・・・記憶部、
１６１・・・入出力端末装置、１６２・・・表示部
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
2016224752.tif 000012
【図８】
2016224752.tif 000013
【図９】
2016224752.tif 000014
【図１０】
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