(57)【要約】      （修正有）【課題】住宅物件の有意な評価指標を提供することができる物件評価装置、それを実現するためのコンピュータプログラム及び物件評価方法を提供する。【解決手段】物件評価装置１００は、集合住宅内の個々の住宅又は戸建住宅などの複数の住宅それぞれの居住環境に関する環境情報を収集する収集部を備える。環境情報は、居住環境に関する情報であり、どの程度快適に住むことができるかを判定する際の基礎となる情報である。環境情報は、例えば、各住宅それぞれの空調稼働時間、空調消費電力、室内温度、室内湿度を含む。物件評価装置１００は、さらに、収集部で収集した環境情報に基づいて居住の快適性を示す評価指標を算出する指標算出部１３を備える。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
住宅物件を評価する物件評価装置であって、
複数の住宅それぞれの居住環境に関する環境情報を収集する収集部と、
該収集部で収集した環境情報に基づいて居住の快適性を示す評価指標を算出する算出部と
を備える物件評価装置。
【請求項２】
前記収集部は、
前記環境情報として空調稼働時間、室内温度又は室内湿度の少なくとも１つを収集するようにしてある請求項１に記載の物件評価装置。
【請求項３】
前記算出部は、
前記空調稼働時間、室内温度又は室内湿度それぞれに所定の重み付け係数を乗算して前記評価指標を算出するようにしてある請求項２に記載の物件評価装置。
【請求項４】
前記収集部は、
集合住宅内の１又は複数の住宅それぞれの環境情報を収集するようにしてあり、
前記算出部は、
前記１又は複数の住宅それぞれの評価指標を算出するようにしてある請求項１から請求項３までのいずれか１項に記載の物件評価装置。
【請求項５】
前記集合住宅内の各住宅に関する個別物件情報を記憶する記憶部を備え、
前記算出部は、
前記集合住宅内に前記収集部で前記環境情報を収集することができない未収住宅が存在する場合、前記集合住宅内の前記算出部で評価指標を算出することができた住宅の評価指標及び前記記憶部に記憶した個別物件情報に基づいて、前記未収住宅の評価指標を算出するようにしてある請求項４に記載の物件評価装置。
【請求項６】
前記算出部は、
前記集合住宅内の住宅の環境情報に基づいて、前記集合住宅の評価指標を算出するようにしてある請求項４又は請求項５に記載の物件評価装置。
【請求項７】
前記記憶部は、
複数の集合住宅それぞれに関する集合物件情報を記憶してあり、
前記算出部は、
前記複数の集合住宅内のうち前記収集部で前記環境情報を収集することができない未収集合住宅が存在する場合、前記算出部で評価指標を算出することができた集合住宅の前記評価指標及び前記記憶部に記憶した集合物件情報に基づいて、前記未収集合住宅の評価指標を算出するようにしてある請求項６に記載の物件評価装置。
【請求項８】
前記複数の住宅又は前記集合住宅の地図上で前記位置とともに前記評価指標を表示すべく表示情報を生成する生成部と
を備える請求項１から請求項７までのいずれか１項に記載の物件評価装置。
【請求項９】
コンピュータに、住宅物件を評価させるためのコンピュータプログラムであって、
コンピュータを、
複数の住宅それぞれの居住環境に関する環境情報を収集する収集手段と、
収集した環境情報に基づいて居住の快適性を示す評価指標を算出する算出手段と
して機能させるコンピュータプログラム。
【請求項１０】
住宅物件を評価する物件評価方法であって、
複数の住宅それぞれの居住環境に関する環境情報を収集部が収集するステップと、
収集された環境情報に基づいて居住の快適性を示す評価指標を算出部が算出するステップと
を含む物件評価方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、住宅物件を評価する物件評価装置、該物件評価装置を実現するためのコンピュータプログラム及び物件評価方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
マンションなどの集合住宅又は一戸建て住宅等の住宅物件を購入又は賃貸する際には、住宅物件の物件情報を参考にして所望の住宅物件を探す場合が多い。また、所望の住宅物件を購入又は賃貸する場合には、住宅物件（不動産）の販売価格や賃貸料が重要な指標になる。
【０００３】
そこで、ユーザの入力に基づいて、不動産情報蓄積部における不動産情報を検索し、検索結果に基づいて不動産価格を算出し、算出結果を出力することにより、入力した地域での不動産の適正価格を容易に知ることができる不動産の評価装置が開示されている（特許文献１参照）。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００４】
【特許文献１】特開２００３−２３３６６２号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
しかし、特許文献１の装置にあっては、不動産を比較するための指標として、不動産価格を把握することはできるが、他の指標は考慮されていない。また、不動産の物件情報には、例えば、「南向き」とか「日当たり良好」などの抽象的な謳い文句が記載されているのが一般的である。このため、住宅物件の購入又は賃貸を希望するユーザが、実際にその住宅（マンションや一戸建て）に住んだときに、どの程度快適に生活することができるのかが従来の物件情報からでは分かりにくいという問題がある。
【０００６】
本発明は、斯かる事情に鑑みてなされたものであり、住宅物件の有意な評価指標を提供することができる物件評価装置、該物件評価装置を実現するためのコンピュータプログラム及び物件評価方法を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
本発明の実施の形態に係る物件評価装置は、住宅物件を評価する物件評価装置であって、複数の住宅それぞれの居住環境に関する環境情報を収集する収集部と、該収集部で収集した環境情報に基づいて居住の快適性を示す評価指標を算出する算出部とを備える。
【０００８】
本発明の実施の形態に係るコンピュータプログラムは、コンピュータに、住宅物件を評価させるためのコンピュータプログラムであって、コンピュータを、複数の住宅それぞれの居住環境に関する環境情報を収集する収集手段と、収集した環境情報に基づいて居住の快適性を示す評価指標を算出する算出手段として機能させる。
【０００９】
本発明の実施の形態に係る物件評価方法は、住宅物件を評価する物件評価方法であって、複数の住宅それぞれの居住環境に関する環境情報を収集部が収集するステップと、収集された環境情報に基づいて居住の快適性を示す評価指標を算出部が算出するステップとを含む。
【発明の効果】
【００１０】
本発明によれば、住宅物件に関する有意な評価指標を提供することができる。
【図面の簡単な説明】
【００１１】
【図１】本実施の形態の物件評価システムの構成の一例を示す模式図である。
【図２】環境情報の一例を示す説明図である。
【図３】本実施の形態の物件評価装置による評価指標の算出例を示す説明図である。
【図４】環境情報がある場合の集合住宅内の個々の住宅の評価指標の一例を示す説明図である。
【図５】集合住宅内の各住宅の個別物件情報の一例を示す説明図である。
【図６】環境情報がない場合の集合住宅内の個々の住宅の評価指標の一例を示す説明図である。
【図７】本実施の形態の物件評価装置による集合住宅全体の評価指標の算出例を示す説明図である。
【図８】集合物件情報の一例を示す説明図である。
【図９】評価指標の出力例を示す模式図である。
【図１０】本実施の形態の物件評価装置の処理手順の一例を示すフローチャートである。
【発明を実施するための形態】
【００１２】
［本願発明の実施形態の説明］
本発明の実施の形態に係る物件評価装置は、住宅物件を評価する物件評価装置であって、複数の住宅それぞれの居住環境に関する環境情報を収集する収集部と、該収集部で収集した環境情報に基づいて居住の快適性を示す評価指標を算出する算出部とを備える。
【００１３】
本発明の実施の形態に係るコンピュータプログラムは、コンピュータに、住宅物件を評価させるためのコンピュータプログラムであって、コンピュータを、複数の住宅それぞれの居住環境に関する環境情報を収集する収集手段と、収集した環境情報に基づいて居住の快適性を示す評価指標を算出する算出手段として機能させる。
【００１４】
本発明の実施の形態に係る物件評価方法は、住宅物件を評価する物件評価方法であって、複数の住宅それぞれの居住環境に関する環境情報を収集部が収集するステップと、収集された環境情報に基づいて居住の快適性を示す評価指標を算出部が算出するステップとを含む。
【００１５】
収集部は、複数の住宅それぞれの居住環境に関する環境情報を収集する。算出部は、収集部で収集した環境情報に基づいて居住の快適性を示す評価指標を算出する。住宅は、マンションなどの集合住宅内の住宅、一戸建て（戸建て）の住宅などを含む。環境情報は、居住環境に関する情報であり、どの程度快適に住むことができるかを判定する際の基礎となる情報である。環境情報は、例えば、各住宅それぞれの空調稼働時間、空調消費電力、室内温度、室内湿度などを含む。評価指標は、例えば、値が大きいほど快適性が高いとすることができる。
【００１６】
例えば、所定期間（３か月、夏場、冬場、１年など）に対する空調稼働時間の割合である空調稼働率が大きい住宅は、空調を多く使用しないと暮らしづらいので、評価指標を小さく算出することができる。また、空調稼働率が小さい住宅は、空調をあまり使用しなくても暮らしやすいので、評価指標を大きく算出することができる。これにより、不動産価格や従来の物件情報だけでは分かりにくい、どの程度快適に過ごせるかを示す有意な評価指標を提供することができる。
【００１７】
本発明の実施の形態に係る物件評価装置は、前記収集部は、前記環境情報として空調稼働時間、室内温度又は室内湿度の少なくとも１つを収集するようにしてある。
【００１８】
収集部は、環境情報として空調稼働時間、室内温度又は室内湿度の少なくとも１つを収集する。空調稼働時間、室内温度又は室内湿度の少なくとも１つを用いて評価指標を算出することにより、空調をあまり使わなくてもよい住宅物件であるのか、空調を使わないと暮らしづらい住宅物件であるのかを評価することができ、住宅物件の良さを示す有意な指標を得ることができる。
【００１９】
本発明の実施の形態に係る物件評価装置は、前記算出部は、前記空調稼働時間、室内温度又は室内湿度それぞれに所定の重み付け係数を乗算して前記評価指標を算出するようにしてある。
【００２０】
算出部は、空調稼働時間、室内温度又は室内湿度それぞれに所定の重み付け係数を乗算して評価指標を算出する。各住宅の所定期間（３か月、夏場、冬場、１年など）に亘る空調稼働時間を収集することにより、所定期間での空調稼働率Ｃを求めることができる。例えば、評価指標Ｅは、Ｅ＝Ｋｃ×（１−Ｃ）という式で求めることができる。Ｋｃは重み付け係数である。
【００２１】
また、各住宅の所定期間（３か月、夏場、冬場、１年など）に亘る室内温度を収集することにより、所定期間での室内温度差Ｔ（理想温度と室内温度との差の絶対値の平均値）を求めることができる。室内温度も加味すると、例えば、評価指標Ｅは、Ｅ＝Ｋｃ×（１−Ｃ）−（Ｋｔ×Ｔ）という式で求めることができる。Ｋｔは重み付け係数である。
【００２２】
また、各住宅の所定期間（３か月、夏場、冬場、１年など）に亘る室内湿度を収集することにより、所定期間での室内湿度差Ｈ（理想湿度と室内湿度との差の絶対値の平均値）を求めることができる。室内湿度も加味すると、例えば、評価指標Ｅは、Ｅ＝Ｋｃ×（１−Ｃ）−（Ｋｔ×Ｔ＋Ｋｈ×Ｈ）という式で求めることができる。Ｋｈは重み付け係数である。住居環境の快適性を示す基準となる空調稼働時間（空調稼働率）、室内温度、室内湿度それぞれを重み付けして評価指標を算出することにより、快適性に寄与する種々の基準をその寄与度に応じて考慮することができ、一層精度よく評価指標を算出することができる。
【００２３】
本発明の実施の形態に係る物件評価装置は、前記収集部は、集合住宅内の１又は複数の住宅それぞれの環境情報を収集するようにしてあり、前記算出部は、前記１又は複数の住宅それぞれの評価指標を算出するようにしてある。
【００２４】
収集部は、集合住宅内の１又は複数の住宅それぞれの環境情報を収集する。算出部は、１又は複数の住宅それぞれの評価指標を算出する。これにより、マンションなどの集合住宅内の個別の住宅それぞれについて評価指標を求めることができる。
【００２５】
本発明の実施の形態に係る物件評価装置は、前記集合住宅内の各住宅に関する個別物件情報を記憶する記憶部を備え、前記算出部は、前記集合住宅内に前記収集部で前記環境情報を収集することができない未収住宅が存在する場合、前記集合住宅内の前記算出部で評価指標を算出することができた住宅の評価指標及び前記記憶部に記憶した個別物件情報に基づいて、前記未収住宅の評価指標を算出するようにしてある。
【００２６】
記憶部は、集合住宅内の各住宅に関する個別物件情報を記憶する。個別物件情報は、例えば、間取り（２ＬＤＫ、３ＬＤＫなど）、階（マンションの何階か）、主要採光面（南向き、東向きなど）を含む。算出部は、集合住宅内に環境情報を収集することができない未収住宅が存在する場合、集合住宅内の住宅であって評価指標を算出することができた住宅の評価指標及び記憶部に記憶した個別物件情報に基づいて、未収住宅の評価指標を算出する。
【００２７】
例えば、集合住宅内の住宅ａ１からａ９の９戸のうち、住宅ａ２、ａ３、ａ４、ａ６、ａ８の環境情報を収集することができ、それぞれの評価指標をＥａ２、Ｅａ３、Ｅａ４、Ｅａ６、Ｅａ８とする。当該集合住宅内の住宅ａ１の環境情報を収集することができず、住宅ａ１の評価指標を直接求めることができない場合、集合住宅内の評価指標を算出することができた住宅であって住宅ａ１と物件情報が類似（一致も含む）する住宅を探索し、探索して得られた住宅の評価指標を住宅ａ１の評価指標として算出する。これにより、環境情報を収集することができない住宅であっても、評価指標が直接算出された住宅のうち物件情報が類似する住宅の評価指標を代用することにより、評価指標を求めることができる。なお、物件情報が類似する住宅が複数ある場合には、それらの住宅の評価指標の平均値又は中央値などを住宅ａ１の評価指標として算出してもよい。
【００２８】
本発明の実施の形態に係る物件評価装置は、前記算出部は、前記集合住宅内の住宅の環境情報に基づいて、前記集合住宅の評価指標を算出するようにしてある。
【００２９】
算出部は、集合住宅内の住宅の環境情報に基づいて、集合住宅の評価指標を算出する。例えば、集合住宅Ａ内の住宅ａ１からａ９の９戸のうち、住宅ａ２、ａ３、ａ４、ａ６、ａ８の環境情報を収集することができ、それぞれの評価指標をＥａ２、Ｅａ３、Ｅａ４、Ｅａ６、Ｅａ８とする。集合住宅Ａ全体としての評価指標ＥA を、例えば、評価指標が直接算出された各住宅の評価指標の平均値として求めることができる。なお、平均値に限定されるものではなく、中央値などであってもよい。また、環境情報を収集することができた収集期間の最も長い住宅の評価指標や、収集期間の上位数戸の評価指標の平均値などを用いてもよい。これにより、マンションなどの集合住宅全体としての評価指標を提供することができる。
【００３０】
本発明の実施の形態に係る物件評価装置は、前記記憶部は、複数の集合住宅それぞれに関する集合物件情報を記憶してあり、前記算出部は、前記複数の集合住宅内のうち前記収集部で前記環境情報を収集することができない未収集合住宅が存在する場合、前記算出部で評価指標を算出することができた集合住宅の前記評価指標及び前記記憶部に記憶した集合物件情報に基づいて、前記未収集合住宅の評価指標を算出するようにしてある。
【００３１】
記憶部は、複数の集合住宅それぞれに関する集合物件情報を記憶してある。集合物件情報は、例えば、集合住宅内の住宅の戸数、主要間取り、主要専有面積、主要採光面、築年数、立地条件（周辺環境）などを含む。算出部は、複数の集合住宅内のうち環境情報を収集することができない未収集合住宅が存在する場合、算出部で評価指標を算出することができた集合住宅の評価指標及び記憶部に記憶した集合物件情報に基づいて、未収集合住宅の評価指標を算出する。
【００３２】
例えば、集合住宅Ａ１、Ａ２、Ａ３、Ａ４、Ａ５それぞれの評価指標をＥA1、ＥA2、ＥA3、ＥA4、ＥA5とする。例えば、集合住宅Ｂの環境情報を収集することができないため評価指標を求めることができない場合、評価指標が既に算出されている集合住宅のうち、集合物件情報が集合住宅Ｂの集合物件情報と類似（一致も含む）する集合住宅を探索し、探索して得られた集合住宅の評価指標を集合住宅Ｂの評価指標として算出する。これにより、環境情報を収集することができずに評価指標を直接算出することができない集合住宅であっても、評価指標が直接算出された集合住宅のうち物件情報が類似する集合住宅の評価指標を代用することにより、評価指標を求めることができる。
【００３３】
本発明の実施の形態に係る物件評価装置は、前記複数の住宅又は前記集合住宅の地図上で前記位置とともに前記評価指標を表示すべく表示情報を生成する生成部とを備える。
【００３４】
生成部は、複数の住宅（例えば、戸建て住宅）又は複数の集合住宅の地図上で戸建て住宅又は集合住宅の位置とともに当該戸建て住宅又は集合住宅の評価指標を表示すべく表示情報を生成する。なお、生成した表示情報は、例えば、ユーザが携帯する携帯端末装置の表示画面や不動産業者の店舗に備えられた表示装置の表示画面に地図とともに表示させることができる。これにより、ユーザや業者が住宅物件の評価指標を住宅物件の位置とともに見ることができ、利便性が向上する。
【００３５】
［本願発明の実施形態の詳細］
以下、本発明を実施の形態を示す図面に基づいて説明する。図１は本実施の形態の物件評価システムの構成の一例を示す模式図である。物件評価システムは、住宅物件を評価する物件評価装置１００、集合住宅Ａ、Ｂそれぞれの各住宅に備えられたサービスゲートウェイ装置２、データベースサーバ２００、ユーザや業者が使用する情報処理装置３００などを備える。物件評価装置１００、サービスゲートウェイ装置２、データベースサーバ２００、情報処理装置３００などは、ＬＡＮなどのインターネット又は電話回線などと通信ネットワーク１を介して、所要の情報を送受信することができる。
【００３６】
集合住宅Ａには、個別の住宅ａ１、ａ２、ａ３、ａ４、ａ５、ａ６、ａ７、ａ８、ａ９で構成され、住宅ａ２、ａ３、ａ４、ａ６、ａ８には、サービスゲートウェイ装置２が設置されおり、住宅ａ１、ａ５、ａ７、ａ９には、サービスゲートウェイ装置２が設置されていない。また、集合住宅Ｂには、個別の住宅ｂ１、ｂ２、ｂ３、ｂ４、ｂ５、ｂ６、ｂ７、ｂ８、ｂ９、ｂ１０、ｂ１１、ｂ１２で構成され、住宅ｂ１、ｂ５、ｂ６、ｂ７、ｂ９、ｂ１０には、サービスゲートウェイ装置２が設置されおり、住宅ｂ２、ｂ３、ｂ４、ｂ８、ｂ１１、ｂ１２には、サービスゲートウェイ装置２が設置されていない。なお、図１では、集合住宅Ａ、Ｂを例示しているが、住宅物件には、戸建て住宅も含まれ、また、集合住宅内の構成は図１の例に限定されない。
【００３７】
サービスゲートウェイ装置２は、各住宅内に設置された不図示のエアコン、温度センサ、湿度センサなどから、空調稼働時間、空調消費電力、室内温度、室内湿度などのデータ（環境情報）を、無線通信又は有線通信で受信することができる。サービスゲートウェイ装置２は、通信ネットワーク１を介して空調稼働時間、空調消費電力、室内温度、室内湿度などのデータを物件評価装置１００へ送信する。
【００３８】
データベースサーバ２００は、気象情報データベース２０を備え、例えば、県市町村などの地域毎に外気温、日照時間などの気象情報を蓄積している。
【００３９】
情報処理装置３００は、携帯電話機、スマートフォン、タブレット端末、ノートパソコンなどであり、住宅物件の購入又は賃貸を検討しているユーザ、当該ユーザに不動産を紹介又は仲介する不動産業者などが使用する装置である。
【００４０】
物件評価装置１００は、装置全体を制御するＣＰＵ１０、インタフェース部１１、記憶部１２、指標算出部１３、地図データベース１４、物件情報データベース１５などを備える。
【００４１】
インタフェース部１１は、収集部としての機能を有し、複数の住宅それぞれの居住環境に関する環境情報を収集する。住宅は、マンションなどの集合住宅内の住宅、一戸建て（戸建て）の住宅などを含む。
【００４２】
図２は環境情報の一例を示す説明図である。環境情報は、居住環境に関する情報であり、どの程度快適に住むことができるかを判定する際の基礎となる情報である。図２に示すように、環境情報は、例えば、各住宅それぞれの空調稼働時間、空調消費電力、室内温度、室内湿度などを含む。インタフェース部１１は、収集した環境情報を記憶部１２に記憶する。なお、環境情報は、住宅の所在地に応じて、県市町村などの区分毎に分類して記憶してもよい。
【００４３】
指標算出部１３は、算出部としての機能を有し、収集した環境情報に基づいて居住の快適性を示す評価指標を算出する。評価指標は、例えば、値が大きいほど快適性が高いとすることができる。
【００４４】
例えば、所定期間（３か月、夏場、冬場、１年など）に対する空調稼働時間の割合である空調稼働率が大きい住宅は、空調を多く使用しないと暮らしづらいので、評価指標を小さく算出することができる。また、空調稼働率が小さい住宅は、空調をあまり使用しなくても暮らしやすいので、評価指標を大きく算出することができる。これにより、不動産価格や従来の物件情報だけでは分かりにくい、どの程度快適に過ごせるかを示す有意な評価指標を提供することができる。
【００４５】
また、インタフェース部１１は、環境情報として空調稼働時間、室内温度又は室内湿度の少なくとも１つを収集する。空調稼働時間、室内温度又は室内湿度の少なくとも１つを用いて評価指標を算出することにより、空調をあまり使わなくてもよい住宅物件であるのか、空調を使わないと暮らしづらい住宅物件であるのかを評価することができ、住宅物件の良さを示す有意な指標を得ることができる。
【００４６】
次に、評価指標の算出方法について説明する。図３は本実施の形態の物件評価装置１００による評価指標の算出例を示す説明図である。図３に示すように、評価指標を算出するための算出パラメータとしては、例えば、空調稼働率Ｃ、空調消費電力Ｐ、室内温度差Ｔ、室内湿度差Ｈの少なくとも１つを用いることができる。
【００４７】
空調稼働率Ｃは、所定期間（時間）に対する空調稼働時間の割合として求めることができる。所定期間は、例えば、３か月、夏場、冬場、１年などの期間である。また、空調消費電力Ｐは、例えば、所定期間に亘っての１日当たり、あるいは１月当たりの消費電力の平均値として求めることができる。室内温度差Ｔは、所定期間に亘っての理想温度と実際の室内温度との差の絶対値の平均値として求めることができる。ここで、理想温度は、例えば、夏場の場合には２６℃程度、冬場の場合には１８℃程度とすることができるが、これに限定されるものではない。室内湿度差Ｈは、所定期間に亘っての理想湿度と実際の室内湿度との差の絶対値の平均値として求めることができる。ここで、理想湿度５０％、５５％または６０％のいずれか１つとすることができるが、これらの数値に限定されるものではない。
【００４８】
図３に示すように、評価指標Ｅは、Ｅ＝Ｋｃ×（１−Ｃ）−（Ｋｐ×Ｐ＋Ｋｔ×Ｔ＋Ｋｈ×Ｈ）という式で求めることができる。ここで、Ｋｃ、Ｋｐ、Ｋｔ、Ｋｈは重み付け係数である。すなわち、指標算出部１３は、空調稼働時間（空調稼働率Ｃ）、空調消費電力Ｐ、室内温度（室内温度差Ｔ）又は室内湿度（室内湿度差Ｈ）それぞれに所定の重み付け係数を乗算して評価指標を算出することができる。なお、エアコンなどの空調装置の性能を一定とみなすことができる場合には、空調消費電力に係る項目を省略することができ、その場合には、評価指標Ｅは、Ｅ＝Ｋｃ×（１−Ｃ）−（Ｋｔ×Ｔ＋Ｋｈ×Ｈ）という式で求めることができる。
【００４９】
なお、評価指標は、図３に示す式で求めることができるが、図３の例に限定されるものではない。例えば、各住宅の所定期間（３か月、夏場、冬場、１年など）に亘る空調稼働時間を収集することにより、所定期間での空調稼働率Ｃを求めることができるので、評価指標Ｅは、Ｅ＝Ｋｃ×（１−Ｃ）という式で求めることができる。Ｋｃは重み付け係数である。
【００５０】
また、各住宅の所定期間（３か月、夏場、冬場、１年など）に亘る室内温度を収集することにより、所定期間での室内温度差Ｔ（理想温度と室内温度との差の絶対値の平均値）を求めることができる。室内温度も加味すると、例えば、評価指標Ｅは、Ｅ＝Ｋｃ×（１−Ｃ）−（Ｋｔ×Ｔ）という式で求めることができる。Ｋｔは重み付け係数である。
【００５１】
また、各住宅の所定期間（３か月、夏場、冬場、１年など）に亘る室内湿度を収集することにより、所定期間での室内湿度差Ｈ（理想湿度と室内湿度との差の絶対値の平均値）を求めることができる。室内湿度も加味すると、例えば、評価指標Ｅは、Ｅ＝Ｋｃ×（１−Ｃ）−（Ｋｔ×Ｔ＋Ｋｈ×Ｈ）という式で求めることができる。Ｋｈは重み付け係数である。住居環境の快適性を示す基準となる空調稼働時間（空調稼働率）、室内温度、室内湿度それぞれを重み付けして評価指標を算出することにより、快適性に寄与する種々の基準をその寄与度に応じて考慮することができ、一層精度よく評価指標を算出することができる。
【００５２】
次に、集合住宅内の個々の住宅について説明する。まず、環境情報を収集することができる住宅について説明する。図４は環境情報がある場合の集合住宅内の個々の住宅の評価指標の一例を示す説明図である。図１に例示したように、物件評価装置１００は、集合住宅Ａ内の住宅ａ２、ａ３、ａ４、ａ６、ａ８それぞれの環境情報を収集することができる。
【００５３】
この場合、指標算出部１３は、環境情報を収集することができる住宅それぞれの評価指標を直接算出することができる。例えば、図４に示すように、住宅ａ２、ａ３、ａ４、ａ６、ａ８それぞれの評価指標をＥａ２、Ｅａ３、Ｅａ４、Ｅａ６、Ｅａ８として直接算出することができる。集合住宅Ｂについても同様であるので説明は省略する。これにより、マンションなどの集合住宅内の個別の住宅それぞれについて評価指標を求めることができる。
【００５４】
次に、集合住宅内の住宅のうち環境情報を収集することができない住宅について説明する。この場合には、後述の個別物件情報を利用することにより評価指標を求める。
【００５５】
図５は集合住宅内の各住宅の個別物件情報の一例を示す説明図である。物件情報データベース１５は、記憶部としての機能を有し、集合住宅内の各住宅に関する個別物件情報を記憶する。個別物件情報（物件情報とも称する）は、例えば、間取り（２ＬＤＫ、３ＬＤＫなど）、階（マンションの何階か）、主要採光面（南向き、北向き、東向き、西向きなど）を含む。図５の例は、図１に例示した集合住宅Ａ内の各住宅ａ１、ａ２、ａ３、ａ４、ａ５、ａ６、ａ７、ａ８、ａ９の個別物件情報の一例を示す。なお、個別物件情報は、図５の例に限定されるものではない。
【００５６】
指標算出部１３は、集合住宅内に環境情報を収集することができない未収住宅が存在する場合、集合住宅内の住宅であって評価指標を算出することができた住宅の評価指標及び物件情報データベース１５に記憶した個別物件情報に基づいて、未収住宅の評価指標を算出する。
【００５７】
図６は環境情報がない場合の集合住宅内の個々の住宅の評価指標の一例を示す説明図である。例えば、集合住宅Ａ内の住宅ａ１からａ９の９戸のうち、住宅ａ２、ａ３、ａ４、ａ６、ａ８の環境情報を収集することができ、それぞれの評価指標をＥａ２、Ｅａ３、Ｅａ４、Ｅａ６、Ｅａ８とする。
【００５８】
そして、集合住宅Ａ内の住宅ａ１の環境情報を収集することができず、住宅ａ１の評価指標を直接求めることができない場合、集合住宅Ａ内の評価指標を算出することができた住宅であって住宅ａ１と個別物件情報が類似（一致も含む）する住宅を探索し、探索して得られた住宅の評価指標を住宅ａ１の評価指標として算出する。例えば、図５から、住宅ａ１と住宅ａ２とは、間取り、階、主要採光面が一致するので、図６に示すように、住宅ａ２の評価指標Ｅａ２を代用して、住宅ａ１の評価指標とする。
【００５９】
また、集合住宅Ａ内の住宅ａ５の環境情報を収集することができず、住宅ａ５の評価指標を直接求めることができない場合、集合住宅Ａ内の評価指標を算出することができた住宅であって住宅ａ５と個別物件情報が類似（一致も含む）する住宅を探索し、探索して得られた住宅の評価指標を住宅ａ５の評価指標として算出する。例えば、図５から、住宅ａ５と住宅ａ８とは、間取り、主要採光面が一致するので、図６に示すように、住宅ａ８の評価指標Ｅａ８を代用して、住宅ａ５の評価指標とする。
【００６０】
また、集合住宅Ａ内の住宅ａ７の環境情報を収集することができず、住宅ａ７の評価指標を直接求めることができない場合、集合住宅Ａ内の評価指標を算出することができた住宅であって住宅ａ７と個別物件情報が類似（一致も含む）する住宅を探索し、探索して得られた住宅の評価指標を住宅ａ７の評価指標として算出する。例えば、図５から、住宅ａ７と住宅ａ４とは、間取り、主要採光面が一致するので、図６に示すように、住宅ａ４の評価指標Ｅａ４を代用して、住宅ａ７の評価指標とする。
【００６１】
また、集合住宅Ａ内の住宅ａ９の環境情報を収集することができず、住宅ａ９の評価指標を直接求めることができない場合、集合住宅Ａ内の評価指標を算出することができた住宅であって住宅ａ９と個別物件情報が類似（一致も含む）する住宅を探索し、探索して得られた住宅の評価指標を住宅ａ９の評価指標として算出する。例えば、図５から、住宅ａ９と住宅ａ６とは、間取り、主要採光面が一致するので、図６に示すように、住宅ａ６の評価指標Ｅａ６を代用して、住宅ａ９の評価指標とする。
【００６２】
このように、環境情報を収集することができない住宅であっても、評価指標が直接算出された住宅のうち個別物件情報が類似（一致も含む）する住宅の評価指標を代用することにより、評価指標を求めることができる。なお、個別物件情報が全部一致しない場合には、一致する個別物件情報の数が多い住宅を探索してもよく、あるいは個別物件情報にそれぞれ優先順位を設定しておき、優先順位の高い個別物件情報が一致する住宅を探索するようにしてもよい。なお、物件情報が類似する住宅が複数ある場合には、それらの住宅の評価指標の平均値又は中央値などを、評価指標を求める住宅の評価指標として算出してもよい。
【００６３】
次に、集合住宅全体の評価指標の算出方法について説明する。図７は本実施の形態の物件評価装置１００による集合住宅全体の評価指標の算出例を示す説明図である。指標算出部１３は、集合住宅内の住宅の環境情報に基づいて、集合住宅の評価指標を算出する。例えば、集合住宅Ａ内の住宅ａ１からａ９の９戸のうち、住宅ａ２、ａ３、ａ４、ａ６、ａ８の環境情報を収集することができ、それぞれの評価指標をＥａ２、Ｅａ３、Ｅａ４、Ｅａ６、Ｅａ８とする。この場合、図７に示すように、集合住宅Ａ全体としての評価指標ＥA を、例えば、評価指標が直接算出された各住宅の評価指標の平均値として求めることができる。
【００６４】
また、集合住宅Ｂの各住宅のうち、住宅ｂ１、ｂ５、ｂ６、ｂ７、ｂ９、ｂ１０の環境情報を収集することができ、それぞれの評価指標をＥｂ１、Ｅｂ５、Ｅｂ６、Ｅｂ７、Ｅｂ９、Ｅｂ１０とする。この場合、図７に示すように、集合住宅Ｂ全体としての評価指標ＥB  を、例えば、評価指標が直接算出された各住宅の評価指標の平均値として求めることができる。
【００６５】
なお、平均値に限定されるものではなく、中央値などであってもよい。また、環境情報を収集することができた収集期間の最も長い住宅の評価指標や、収集期間の上位数戸の評価指標の平均値などを用いてもよい。これにより、マンションなどの集合住宅全体としての評価指標を提供することができる。
【００６６】
次に、評価指標を直接算出することができない集合住宅の評価指標の算出方法について説明する。この場合には、集合物件情報を利用する。なお、評価指標を直接算出することができない集合住宅は、例えば、集合住宅内の各住宅から環境情報を収集することができないものであり、集合住宅内の各住宅にサービスゲートウェイ装置２が設置されていない場合、新築マンションなどの場合である。
【００６７】
図８は集合物件情報の一例を示す説明図である。物件情報データベース１５は、複数の集合住宅それぞれに関する集合物件情報を記憶してある。図８に示すように、集合物件情報は、例えば、集合住宅内の住宅の戸数、主要間取り、主要専有面積、主要採光面、築年数、立地条件（周辺環境）などを含む。
【００６８】
指標算出部１３は、複数の集合住宅内のうち環境情報を収集することができない未収集合住宅が存在する場合、評価指標を算出することができた集合住宅の評価指標及び物件情報データベース１５に記憶した集合物件情報に基づいて、未収集合住宅の評価指標を算出する。
【００６９】
例えば、集合住宅Ａ１、Ａ２、Ａ３、Ａ４、Ａ５それぞれの評価指標をＥA1、ＥA2、ＥA3、ＥA4、ＥA5とする。そして、集合住宅Ｂの環境情報を収集することができないため評価指標を求めることができない場合、評価指標が既に算出されている集合住宅のうち、集合物件情報が集合住宅Ｂの集合物件情報と類似（一致も含む）する集合住宅を探索し、探索して得られた集合住宅の評価指標を集合住宅Ｂの評価指標として算出する。これにより、環境情報を収集することができずに評価指標を直接算出することができない集合住宅であっても、評価指標が直接算出された集合住宅のうち物件情報が類似する集合住宅の評価指標を代用することにより、評価指標を求めることができる。
【００７０】
次に、評価指標の出力方法（例えば、表示方法）について説明する。地図データベース１４は、複数の住宅（例えば、戸建て住宅）又は複数の集合住宅の地図上の位置を示す地図情報を記憶する。なお、図１の例では、物件評価装置１００が地図データベース１４を具備する構成であるが、地図データベース１４を、外部のサーバに設けるようにしてもよい。
【００７１】
図９は評価指標の出力例を示す模式図である。ＣＰＵ１０は、生成部としての機能を有し、地図上で戸建て住宅又は集合住宅の位置とともに当該戸建て住宅又は集合住宅の評価指標を表示すべく表示情報を生成する。図９に示すように、生成した表示情報は、例えば、ユーザが携帯する携帯端末装置の表示画面や不動産業者の店舗に備えられた表示装置の表示画面に地図とともに表示させることができる。これにより、ユーザや業者が住宅物件の評価指標を住宅物件の位置とともに見ることができ、利便性が向上する。
【００７２】
次に、本実施の形態の物件評価装置１００の動作について説明する。図１０は本実施の形態の物件評価装置１００の処理手順の一例を示すフローチャートである。便宜上、処理の主体をＣＰＵ１０として説明する。ＣＰＵ１０は、各住宅の環境情報を収集し（Ｓ１１）、各住宅の評価指標を算出する（Ｓ１２）。
【００７３】
ＣＰＵ１０は、住宅の評価指標に基づいて集合住宅の評価指標を算出する（Ｓ１３）。ステップＳ１３での処理は、集合住宅内の個々の住宅の評価指標が算出された場合、算出された個々の住宅の評価指標を用いて、当該個々の住宅で構成される集合住宅の評価指標を算出するものである。
【００７４】
ＣＰＵ１０は、特定の住宅の評価指標の要求の有無を判定する（Ｓ１４）。評価指標の要求は、例えば、ユーザ又は業者の情報処理装置３００から入力される。評価指標の要求がない場合（Ｓ１４でＮＯ）、ＣＰＵ１０は、ステップＳ１４の処理を続ける。評価指標の要求があった場合（Ｓ１４でＹＥＳ）、ＣＰＵ１０は、集合住宅又は戸建住宅のいずれからの要求であるかを判定する（Ｓ１５）。すなわち、評価指標の要求があった特定の住宅が集合住宅内の住宅であるのか戸建住宅であるのかを判定する。
【００７５】
特定の住宅が集合住宅である場合（Ｓ１５で集合住宅）、ＣＰＵ１０は、要求された特定の住宅の評価指標の有無を判定し（Ｓ１６）、評価指標がある場合（Ｓ１６でＹＥＳ）、ＣＰＵ１０は、評価指標を出力し（Ｓ１７）、処理を終了する。
【００７６】
要求された特定の住宅の評価指標がない場合（Ｓ１６でＮＯ）、集合住宅内で物件情報（個別物件情報）が類似する住宅を探索し（Ｓ１８）、探索した住宅の評価指標を特定の住宅の評価指標として出力し（Ｓ１９）、処理を終了する。
【００７７】
特定の住宅が戸建住宅である場合（Ｓ１５で戸建住宅）、ＣＰＵ１０は、要求された戸建住宅の評価指標の有無を判定し（Ｓ２０）、評価指標がある場合（Ｓ２０でＹＥＳ）、ＣＰＵ１０は、ステップＳ１７以降の処理を行う。
【００７８】
要求された戸建住宅の評価指標がない場合（Ｓ２０でＮＯ）、ＣＰＵ１０は、物件情報が類似する戸建住宅を探索し（Ｓ２１）、探索した戸建住宅の評価指標を特定の住宅の評価指標として出力し（Ｓ２２）、処理を終了する。
【００７９】
物件評価装置１００は、ＣＰＵ、ＲＡＭなどを備えた汎用コンピュータを用いて実現することもできる。すなわち、図１０に示すような、各処理手順を定めたコンピュータプログラムをＤＶＤなどの記録媒体に記録しておく。そして、当該記録媒体に記録したコンピュータプログラムを光ディスク装置等で読み込ませることにより、コンピュータに備えられたＲＡＭにロードし、コンピュータプログラムをＣＰＵで実行することにより、コンピュータ上で物件評価装置を実現することができる。
【００８０】
本実施の形態において、物件評価装置１００は、データベースサーバ２００から実際の外気温、実際の日照時間などの気象情報を取得し、例えば、市町村毎の気象情報に基づいて、評価指標を市町村毎に分けて算出することもできる。この場合、理想の外気温と実際の外気温との差の絶対値を外気温差Ｄとし、理想の日照時間と実際の日照時間との差の絶対値を日照時間差Ｓとし、それぞれの算出パラメータＤ、Ｓに対する重み付け係数をＫｄ、Ｋｓとすると、評価指標は、例えば、次の式で算出することができる。
Ｅ＝Ｋｃ×（１−Ｃ）−（Ｋｔ×Ｔ＋Ｋｈ×Ｈ＋Ｋｄ×Ｄ＋Ｋｓ×Ｓ）
【００８１】
以上に開示された実施の形態及び実施例は、全ての点で例示であって制限的なものではないと考慮されるべきである。本発明の範囲は、以上の実施の形態及び実施例ではなく、特許請求の範囲によって示され、特許請求の範囲と均等の意味及び範囲内での全ての修正や変形を含むものと意図される。
【符号の説明】
【００８２】
１  通信ネットワーク
２  サービスゲートウェイ装置
１０  ＣＰＵ
１１  インタフェース部
１２  記憶部
１３  指標算出部
１４  地図データベース
１５  物件情報データベース
１００  物件評価装置
２００  データベースサーバ
３００  情報処理装置
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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