(57)【要約】【課題】判定対象となる建物について、建物を修繕して継続使用すべきか、建替えるべきかを定量的に判定する。【解決手段】本発明の建物建替判定方法は、既存の建物を修繕して継続使用すべきか建替えるべきかを判定する建物建替判定システムにおける建物建替判定方法であって、前記建物を修繕する場合と建替える場合とのそれぞれの場合について、前記建物のライフサイクルコストを建替判定部が算出するライフサイクルコスト算出ステップと、前記建物を修繕する場合と建替える場合とのそれぞれの場合について、前記建物のファシリティ性能の得点を所定の採点基準に基づいて前記建替判定部が算出するファシリティ性能算出ステップと、前記ライフサイクルコストの算出結果と前記ファシリティ性能の得点の算出結果とに基づいて、前記建物を修繕して継続使用すべきか建替えるべきかを前記建替判定部が判定する建替判定ステップと、を含む。【選択図】図４
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
既存の建物を修繕して継続使用すべきか建替えるべきかを判定する建物建替判定システムにおける建物建替判定方法であって、
前記建物を修繕する場合と建替える場合とのそれぞれの場合について、前記建物のライフサイクルコストを建替判定部が算出するライフサイクルコスト算出ステップと、
前記建物を修繕する場合と建替える場合とのそれぞれの場合について、前記建物のファシリティ性能の得点を所定の採点基準に基づいて前記建替判定部が算出するファシリティ性能算出ステップと、
前記ライフサイクルコストの算出結果と前記ファシリティ性能の得点の算出結果とに基づいて、前記建物を修繕して継続使用すべきか建替えるべきかを前記建替判定部が判定する建替判定ステップと、
を含むことを特徴とする建物建替判定方法。
【請求項２】
前記ライフサイクルコストは、前記ライフサイクルコストを算出するように予め設定された所定の項目に従って算出され、
前記ファシリティ性能の得点は、予め設定された所定のファシリティ性能の項目に対して、前記所定の採点基準により採点された採点情報に基づいて算出される
ことを特徴とする請求項１に記載の建物建替判定方法。
【請求項３】
前記ライフサイクルコスト算出ステップにおいて、
前記建物を修繕する場合のライフサイクルコストを修繕後の使用年数と延床面積とで除算した単位面積・単位期間当たりの第１価格と、
前記建物を建替える場合のライフサイクルコストを建替後の使用年数と延床面積とで除算した単位面積・単位期間当たりの第２価格と、
前記第１価格と前記第２価格とに基づいて算出される第１指数と、
を算出し、
前記ファシリティ性能算出ステップにおいて、
前記建物を修繕する場合の前記ファシリティ性能の第１得点と、
前記建物を建替える場合の前記ファシリティ性能の第２得点と、
前記第１得点と前記第２得点とに基づいて算出される第２指数と、
を算出し、
前記建替判定ステップにおいて、
前記ライフサイクルコストについて算出された前記第１指数と、前記ファシリティ性能について算出された前記第２指数とを比較し、この比較結果に基づいて、前記建物を修繕すべきか建替えるべきかを判定する
ことを特徴とする請求項１又は請求項２に記載の建物建替判定方法。
【請求項４】
前記建替判定ステップにおいて、
前記建替判定部が前記第１指数と前記第２指数とに基づいて第３指数を算出し、前記算出された第３指数の大きさに基づいて前記建物を修繕すべきか建替えるべきかを判定する
ことを特徴とする請求項３に記載の建物建替判定方法。
【請求項５】
前記建替判定ステップにおいて、
少なくとも物理的要因に前記ライフサイクルコストの算出結果を含み、機能的要因に前記ファシリティ性能の得点の算出結果を含み、前記物理的要因及び前記機能的要因に基づいて、前記建物を修繕して継続使用すべきか建替えるべきかを判定する
ことを特徴とする請求項１から請求項４の何れか一項に記載の建物建替判定方法。
【請求項６】
前記ライフサイクルコスト算出ステップと、前記ファシリティ性能算出ステップと、前記建替判定ステップの少なくとも何れかのステップを実行する前に、
道路買収計画及び再開発計画の少なくとも何れかの計画の対象地域に含まれるか否かの情報と、建物の経過年数の情報とに基づいて、前記建物を修繕すべきか建替えるべきかを判定する
ことを特徴とする請求項１から請求項５の何れか一項に記載の建物建替判定方法。
【請求項７】
前記建替えと判定された建物について、
当該建物の建替えの形態と利用の形態とを判定する際に用いられる、当該建物の建替方向性情報を設定するステップと、
前記建替方向性情報に基づいて、前記建物の建替えの形態と利用の形態とを判定する建替方向性判定ステップと、
をさらに含むことを特徴とする請求項１から請求項６の何れか一項に記載の建物建替判定方法。
【請求項８】
既存の建物を修繕して継続使用すべきか建替えるべきかを判定する建物建替判定システムであって、
前記建物を修繕する場合と建替える場合とのそれぞれの場合について、前記建物のライフサイクルコストを算出するライフサイクルコスト算出部と、
前記建物を修繕する場合と建替える場合とのそれぞれの場合について、前記建物のファシリティ性能の得点を所定の採点基準に基づいて算出するファシリティ性能算出部と、
前記ライフサイクルコストの算出結果と前記ファシリティ性能の得点の算出結果とに基づいて、前記建物を修繕して継続使用すべきか建替えるべきかを判定する建替判定部と、
を備えることを特徴とする建物建替判定システム。
【請求項９】
既存の建物を修繕して継続使用すべきか建替えるべきかを判定する建物建替判定システムのコンピュータに、
前記建物を修繕する場合と建替える場合とのそれぞれの場合について、前記建物のライフサイクルコストを建替判定部が算出するライフサイクルコスト算出ステップと、
前記建物を修繕する場合と建替える場合とのそれぞれの場合について、前記建物のファシリティ性能の得点を所定の採点基準に基づいて前記建替判定部が算出するファシリティ性能算出ステップと、
前記ライフサイクルコストの算出結果と前記ファシリティ性能の得点の算出結果とに基づいて、前記建物を修繕して継続使用すべきか建替えるべきかを前記建替判定部が判定する建替判定ステップと、
を実行させるためのプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、建物の劣化状況に基づいて、建物を修繕して継続使用すべきか、建替えるべきかを判定する建物建替判定方法、建物建替判定システム、及びプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
建物の劣化状況の調査を行うと、内装や設備等に多くの不具合が見つかり、多額の修繕や更新コストが必要であることが判明する場合がある。その場合、修繕や更新コストを負担して建物を継続使用すべきか、新たに建替えるべきかについて、建物所有者等は決断を迫られることになる。このような場合に、建物を修繕して継続使用すべきか、建替えるべきかについて定量的な判定が行えると、建物所有者等にとって便利である。
【０００３】
なお、関連する建築物評価システムがある（例えば、特許文献１を参照）。この特許文献１に記載の建築物評価システムは、耐震改修の費用対効果を各既存建築物の耐震改修案毎に客観的に把握するようにしている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００４】
【特許文献１】特開２００６−１３３８７１号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
上述した特許文献１の建築物評価システムでは、既存建築物毎に、耐震改修案に対する既存建築物の地震リスクが算定され、この地震リスクに基づいて耐震改修案に対する内部収益率が算定される。そして、この内部収益率に基づいて既存建築物にかかる耐震改修の優先順位が決定される。しかしながら、この特許文献１の建築物評価システムは、耐震改修の費用対効果を各既存建築物の耐震改修案毎に客観的に把握するものであり、建物の劣化状況の調査に基づいて、建物を修繕して継続使用すべきか、建替えるべきかの定量的な判定を行うことができない。
【０００６】
本発明は、斯かる実情に鑑みなされたものであり、本発明の目的は、判定対象となる建物について、建物を修繕して継続使用すべきか、建替えるべきかを定量的に判定できる建物建替判定方法、建物建替判定システム、及びプログラムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
本発明は、上記課題を解決するためになされたものであり、本発明の建物建替判定方法は、既存の建物を修繕して継続使用すべきか建替えるべきかを判定する建物建替判定システムにおける建物建替判定方法であって、前記建物を修繕する場合と建替える場合とのそれぞれの場合について、前記建物のライフサイクルコストを建替判定部が算出するライフサイクルコスト算出ステップと、前記建物を修繕する場合と建替える場合とのそれぞれの場合について、前記建物のファシリティ性能の得点を所定の採点基準に基づいて前記建替判定部が算出するファシリティ性能算出ステップと、前記ライフサイクルコストの算出結果と前記ファシリティ性能の得点の算出結果とに基づいて、前記建物を修繕して継続使用すべきか建替えるべきかを前記建替判定部が判定する建替判定ステップと、を含むことを特徴とする。
【０００８】
また、上記建物建替判定方法において、前記ライフサイクルコストは、前記ライフサイクルコストを算出するように予め設定された所定の項目に従って算出され、前記ファシリティ性能の得点は、予め設定された所定のファシリティ性能の項目に対して、前記所定の採点基準により採点された採点情報に基づいて算出されることを特徴とする。
【０００９】
また、上記建物建替判定方法は、前記ライフサイクルコスト算出ステップにおいて、前記建物を修繕する場合のライフサイクルコストを修繕後の使用年数と延床面積とで除算した単位面積・単位期間当たりの第１価格と、前記建物を建替える場合のライフサイクルコストを建替後の使用年数と延床面積とで除算した単位面積・単位期間当たりの第２価格と、前記第１価格と前記第２価格とに基づいて算出される第１指数と、を算出し、前記ファシリティ性能算出ステップにおいて、前記建物を修繕する場合の前記ファシリティ性能の第１得点と、前記建物を建替える場合の前記ファシリティ性能の第２得点と、前記第１得点と前記第２得点とに基づいて算出される第２指数と、を算出し、前記建替判定ステップにおいて、前記ライフサイクルコストについて算出された前記第１指数と、前記ファシリティ性能について算出された前記第２指数とを比較し、この比較結果に基づいて、前記建物を修繕すべきか建替えるべきかを判定することを特徴とする。
【００１０】
また、上記建物建替判定方法は、前記建替判定ステップにおいて、前記建替判定部が、前記第１指数と前記第２指数とに基づいて第３指数を算出し、前記算出された第３指数の大きさに基づいて前記建物を修繕すべきか建替えるべきかを判定することを特徴とする。
【００１１】
また、上記建物建替判定方法は、前記建替判定ステップにおいて、物理的要因に前記ライフサイクルコストの算出結果を含み、機能的要因に前記ファシリティ性能の得点の算出結果を含み、前記物理的要因及び前記機能的要因に基づいて、前記建物を修繕して継続使用すべきか建替えるべきかを判定することを特徴とする。
【００１２】
また、上記建物建替判定方法は、ライフサイクルコスト算出ステップと、前記ファシリティ性能算出ステップと、前記建替判定ステップの少なくとも何れかのステップを実行する前に、道路買収計画及び再開発計画の少なくとも何れかの計画の対象地域に含まれるか否かの情報と、建物の経過年数の情報とに基づいて、前記建物を修繕すべきか建替えるべきかを判定することを特徴とする。
【００１３】
また、上記建物建替判定方法は、前記建替えと判定された建物について、当該建物の建替えの形態と利用の形態とを判定する際に用いられる、当該建物の建替方向性情報を設定するステップと、前記建替方向性情報に基づいて、前記建物の建替えの形態と利用の形態とを判定する建替方向性判定ステップと、をさらに含むことを特徴とする。
【００１４】
また、本発明の建物建替判定システムは、既存の建物を修繕して継続使用すべきか建替えるべきかを判定する建物建替判定システムであって、前記建物を修繕する場合と建替える場合とのそれぞれの場合について、前記建物のライフサイクルコストを算出するライフサイクルコスト算出部と、前記建物を修繕する場合と建替える場合とのそれぞれの場合について、前記建物のファシリティ性能の得点を所定の採点基準に基づいて算出するファシリティ性能算出部と、前記ライフサイクルコストの算出結果と前記ファシリティ性能の得点の算出結果とに基づいて、前記建物を修繕して継続使用すべきか建替えるべきかを判定する建替判定部と、を備えることを特徴とする。
【００１５】
また、本発明のプログラムは、既存の建物を修繕して継続使用すべきか建替えるべきかを判定する建物建替判定システムのコンピュータに、前記建物を修繕する場合と建替える場合とのそれぞれの場合について、前記建物のライフサイクルコストを建替判定部が算出するライフサイクルコスト算出ステップと、前記建物を修繕する場合と建替える場合とのそれぞれの場合について、前記建物のファシリティ性能の得点を所定の採点基準に基づいて前記建替判定部が算出するファシリティ性能算出ステップと、前記ライフサイクルコストの算出結果と前記ファシリティ性能の得点の算出結果とに基づいて、前記建物を修繕して継続使用すべきか建替えるべきかを前記建替判定部が判定する建替判定ステップと、を実行させるためのプログラムである。
【発明の効果】
【００１６】
本発明によれば、判定対象となる建物について、建物を修繕して継続使用すべきか、建替えるべきかを定量的に判定できる。
【図面の簡単な説明】
【００１７】
【図１】本発明の実施形態に係わる建物建替判定システムの動作の概要を示す説明図である。
【図２】建物建替判定システム１００の構成例を示すブロック図である。
【図３】フェイズ１における処理の流れを示すフローチャートである。
【図４】フェイズ２における処理の流れを示すフローチャートである。
【図５】判定対象となる建物の概要を示す説明図である。
【図６】ライフサイクルコストの算出例を示す説明図である。
【図７】ファシリティ性能の算出例を示す説明図である。
【図８】建物建替判定の具体例を示す説明図である。
【図９】建替の優位性を示す説明図である。
【図１０】フェイズ３における処理の流れを示すフローチャートである。
【図１１】地区分情報の例を示す説明図である。
【図１２】判定パターンＤの種々の態様を示す説明図である。
【発明を実施するための形態】
【００１８】
以下、本発明の実施の形態を、添付図面を参照して説明する。
【００１９】
［概要］
本実施形態の建替判定システムは、建物劣化状況の調査を行った建物について、修繕をして継続して使用すべきか、建替えるべきかを定量的に判定するものである。
建物劣化状況の調査を行うと、特にそれまで事後保全的に或いは場当たり的な劣化対策を行ってきた建物については、内装や設備等に多くの不具合が見つかり、多額の修繕や更新コストが必要であることが判明する場合がある。その場合、当該修繕や更新コストを負担して建物を継続使用すべきか、建替えるべきか、建物所有者等は決断を迫られることになる。
本実施形態の建物建替判定システムは、このような課題に対して、比較的簡単な手続きにより、建物を修繕して継続使用すべきか、建替えるべきかの定量的な判定結果を提供する。また、この建物建替判定システムは、建替えるべきと判定した建物について、その方向性、例えば、自社の単独建替か、他社との共同建替か、余剰面積がある場合に賃貸事業を行うべきか否かなどを判定することもできる。
【００２０】
一般に、企業が建物の建替えを検討するにあたり考慮する要因は、物理的要因と、機能的要因と、外部的要因と、経営的要因とに区分することができる。物理的要因としては、例えば、建替えを検討する時期か否かを判定する経過年数等の要因があり、また、建物を継続使用する場合、多額の大規模修繕が必要とならないか（長期修繕費用等）の要因がある。
また、機能的要因としては、対象となる建物が現在の法令に適合しているか否かの要因として、例えば、耐震性等があり、また、ファシリティ性能に過不足はないかの要因、例えば、床面積の過不足等がある。
また、外部的要因としては、建物の建替えや移転を要求されていないかの要因、例えば、道路買収計画や再開発計画の有無等があり、また、建替え期間中、事業に支障はないかの要因、例えば、仮事務所や営業所の有無等がある。
また、経営的要因としては、十分な収益を計上しているかの要因、例えば、利益、簿価等があり、また、経営戦略上、どのような位置付けかの要因、例えば、本社か支社か等がある。
【００２１】
本実施形態に係わる建替判定システムでは、主として、物理的要因及び機能的要因の観点から、比較的簡便な手続きにより建替判定を行うものであり、また、外部的要因については、客観的な指標として一部の簡易に数値化可能な指標のみに基づき建替判定を行うものである。
つまり、本実施形態の建物建替判定システムでは、詳細な外部的要因や経営的要因については、別途、具体的な検討を行うことを前提としている。これは、企業が建物の建替えを最終的に意思決定するためには、建替期間中の仮事務所や営業所の有無等（外部的要因）や当該建物の経営戦略上の位置付け（経営的要因）を考慮し、さらに収支シミュレーションや経済比較等を行うことが必要であるが、本実施形態の建替判定システムは、特に多数の建物を所有する企業に対して、建替判定に関する一次的なスクリーニング結果を提供しようとするものである。
【００２２】
［建物建替判定システムの動作の概要］
図１は、本発明の実施形態に係わる建物建替判定システムの動作の概要を示す説明図である。本実施形態の建物建替判定システム１００では、判定対象となる建物１０について修繕を行うか建替を行うかの判定を、フェイズ１と、フェイズ２と、フェイズ３との３つのフェイズにより段階的に行う。判定対象となる建物１０は、例えば、オフィスビルである。
【００２３】
この建物建替判定システム１００において、建物建替の判定処理が開始されると（ステップＳ１０）、先ず、フェイズ１の処理が行われる（ステップＳ２０）。建物建替判定システム１００は、このフェイズ１では、簡明な外部的要因及び物理的要因、例えば、道路買収計画や再開発計画等の要求の有無や、建物の経過年数等の簡易な指標に基づき、建物１０を修繕するか建替えるかを判定する。
つまり、建物建替判定システム１００は、フェイズ１では、後述するフェイズ２における詳細な手続きを経るまでもなく、明らかに建替えの検討が不要と判定した場合に「修繕」と判定し（ステップＳ２０：修繕）、建物１０を修繕するものとして選別する（ステップＳ２５）。また、建物建替判定システム１００は、フェイズ１では、明らかに建替えの検討をしなければならない建物を「建替」として判定し（ステップＳ２０：建替え）、建物１０を建替えるものとして選別する（ステップＳ５０）。このフェイズ１の処理の詳細については、後述する。
【００２４】
また、フェイズ２（ステップＳ３０、Ｓ４０）では、フェイズ１で、建物１０について修繕するか建替えるかを選別しなかった場合(ステップＳ２０：非選別)、建物建替判定システム１００は、この選別しなかった建物１０について、物理的要因と機能的要因の観点から定量化を行い（ステップＳ３０）、建物１０を修繕するか建替えるかを定量的に判定する（ステップＳ４０）。上記の物理的要因としてライフサイクルコストが、また、上記の機能的要因としてファシリティ性能が、挙げられる。以下の説明では、上記の物理的要因としてライフサイクルコストを例示して説明し、上記の機能的要因としてファシリティ性能を例示して説明する。なお、物理的要因にライフサイクルコスト以外の要因、また、機能的要因にファシリティ性能以外の要因を含むようにしてもよい。
一般に、「建替」は「修繕」と比較して多くのコストが必要になるが、一方で建物１０が新築になることにより「修繕」の場合と比較して、ファシリティ性能が向上する。フェイズ２の判定では、「建替」によるコストの増分と、同時に生じるファシリティ性能の向上分とをそれぞれ定量化し、後者が前者を上回るときに「建替」と判定し（ステップＳ４０：建替え）、そうでない場合に「修繕」と判定するものである（ステップＳ４０：修繕）。このフェイズ２の処理の詳細については、後述する。
【００２５】
フェイズ３（ステップＳ６０）では、フェイズ１及びフェイズ２で「建替」と判定した建物１０について、その利用方法について判定する。すなわち、建替後の新築建物においては、必要となる自用の床の確保を最優先とするが、敷地規模や容積率から余剰面積が生じる場合で、かつ、その地域に十分な賃貸需要があるのであれば、賃貸事業の実現の可能性を判定する。建物所有者等に賃貸事業のノウハウがない場合等には、他社との共同建替を実施することも検討する余地がある。フェイズ３では、これらの要因を判定の条件にして、建替事業の方向性を判定する。このフェイズ３の処理の詳細については、後述する。
【００２６】
なお、本実施形態の建物建替判定システム１００においては、物理的要因と機能的要因の観点から定量化を行い建替判定を実施して、上記フェイズ1及びフェイズ３の処理を省略することも可能である。
【００２７】
［建物建替判定システム１００の構成例］
次に、建物建替判定システム１００の構成例について説明する。
図２は、建物建替判定システム１００の構成例を示すブロック図である。この図２に示すように、建物建替判定システム１００は、制御部１０１と、入出力インタフェース１０２と、建替判定部１１０と、記憶部１５０と、を備える。また、この建物建替判定システム１００には、入出力端末装置１６１が接続される。この入出力端末装置１６１は、液晶表示ディスプレイ等の表示部１６２と、マウスやキーボード等の入力装置１６３とを備えている。
【００２８】
制御部１０１は、建物建替判定システム１００内の各部を制御し、建物建替判定システム１００の全体を統括して制御することにより、建物建替判定システム１００に必要とされる処理機能を実現する。入出力インタフェース１０２は、建物建替判定システム１００に接続される入出力端末装置１６１とのインタフェースとなる処理部である。利用者が建物建替判定処理に必要なデータを、入出力端末装置１６１の入力装置１６３から入力することにより、入出力インタフェース１０２は、そのデータを取得する。また、建物建替判定システム１００において判定された判定結果を、入出力インタフェース１０２が入出力端末装置１６１に出力して、表示部１６２に表示させる。
【００２９】
建替判定部１１０は、フェイズ１（建替事前判定ステップ）の判定処理を行うフェイズ１判定部１２０と、フェイズ２（建替判定ステップ）の判定処理を行うフェイズ２判定部１３０と、フェイズ３（建替方向性判定ステップ）の判定処理を行うフェイズ３判定部１４０と、を備える。
また、フェイズ２判定部１３０には、判定対象となる建物１０のライフサイクルコスト（Life Cycle Cost）を算出するＬＣＣ算出部（ライフサイクルコスト算出部）１３１と、建物１０のファシリティ性能を得点で算出するファシリティ性能算出部１３２と、を備える。
なお、建物１０を修繕する場合のライフサイクルコストは、建物１０を修繕した後の使用可能期間（使用年数）においてその建物１０を維持管理するのに要する費用である。また、建物１０を建替える場合のライフサイクルコストには、建物１０を建替えた後の使用可能期間（使用年数）においてその建物１０を維持管理するのに要する費用に加えて、建物１０の設計や建設費用等も含まれる。また、以下の説明において、ライフサイクルコストを、単に「ＬＣＣ」と呼ぶことがある。
【００３０】
また、記憶部１５０には、例えば、建物属性情報１５１、外部的要因情報１５２、ライフサイクルコスト算定情報１５３、ファシリティ性能算定情報１５４、及び建替方向性情報１５５等が記憶されている。
例えば、上記の建物属性情報１５１、外部的要因情報１５２、ライフサイクルコスト算定情報１５３、ファシリティ性能算定情報１５４、及び建替方向性情報１５５等は、システムの利用者が入出力端末装置１６１の入力装置１６３から予め入力して、記憶部１５０に記憶させる情報である。
【００３１】
そして、上記建物属性情報１５１は、建物１０の現況情報、例えば、土地面積、延床面積、建築後の経過年数、建物１０の耐用年数、及び土地や建物の所有権の情報等である。
外部的要因情報１５２は、例えば、道路買収計画や再開発計画等の要求の有無の情報である。ライフサイクルコスト算定情報１５３は、フェイズ２の判定処理において、フェイズ２判定部１３０のＬＣＣ算出部１３１が、建物１０を修繕する場合と建替える場合とについて、ライフサイクルコストを算出する際の基礎データとして用いる情報である。
【００３２】
ファシリティ性能算定情報１５４は、フェイズ２の判定処理において、フェイズ２判定部１３０のファシリティ性能算出部１３２がファシリティ性能の得点を算出する際の基礎データとして用いる情報である。このファシリティ性能算定情報１５４には、例えば、ファシリティ性能の採点基準の情報や、この採点基準に基づいて採点された採点情報等が含まれる。
建替方向性情報１５５は、フェイズ３の判定処理において、フェイズ３判定部１４０が、建物を建替える際の方向性を判定する際に用いる情報である。この建替方向性情報１５５には、建替対象となる建物１０の地区区分情報１５６と、この地区区分情報１５６に関連付けされた賃貸需要情報１５７等が含まれる。
上記の建物属性情報１５１、外部的要因情報１５２、ライフサイクルコスト算定情報１５３、ファシリティ性能算定情報１５４、及び建替方向性情報１５５等の具体例については、後述する。
【００３３】
なお、本実施形態の建物建替判定システム１００は、物理的要因であるライフサイクルコストと、機能的要因であるファシリティ性能とについて定量化を行い、この定量化されたライフサイクルコストとファシリティ性能を比較することにより、建替判定を行う。なお、建物建替判定システム１００は、外部的要因に基づいて建替を判定するフェイズ１判定部１２０と、建替方向性を判定するフェイズ３判定部１４０とを、省略した構成にすることも可能である。
【００３４】
［フェイズ１の処理の詳細］
次に、フェイズ1の処理の詳細について説明する。上記構成の建物建替判定システム１００において、建替判定部１１０内のフェイズ１判定部１２０は、例えば、道路買収計画や再開発計画等の少なくとも何れかの計画の対象地域に含まれるか否かの情報や、建物の経過年数の情報等の簡易な指標に基づき、建物１０を修繕するか建替えるかを判定する。
【００３５】
図３は、フェイズ１における処理の流れを示すフローチャートである。なお、このフェイズ１の処理が開始される前に、記憶部１５０には、建物属性情報１５１、外部的要因情報１５２、ライフサイクルコスト算定情報１５３、ファシリティ性能算定情報１５４、及び建替方向性情報１５５が予め記憶されているものとする。
そして、図３のフローチャートを参照して、建物建替判定システム１００においてフェイズ１（建替事前判定ステップ）の処理が開始されると（ステップＳ１００）、フェイズ１判定部１２０は、記憶部１５０に記憶された外部的要因情報１５２を参照し、例えば、道路買収計画や再開発計画等の外部的要因により、建替えや移転が必要とされる状況にあるか否かを判定する（ステップＳ１１０）。そして、道路買収計画や再開発計画等の外部的要因により、建替えや移転が必要とされる状況にあると判定した場合（ステップＳ１１０：Ｙｅｓ）、判定対象となる建物１０は、明らかに建替えの検討が必要であるため、フェイズ１判定部１２０は、「建替」と判定する（ステップＳ１２０）。
【００３６】
一方、ステップＳ１１０において、道路買収計画や再開発計画等の外部的要因により建替えや移転が必要とされる状況にないと判定された場合（ステップＳ１１０：Ｎｏ）、フェイズ１判定部１２０は、ステップＳ１３０の処理に移行し、建物属性情報１５１を参照して、建物が建築されてからの経過年数を抽出し、この経過年数が所定年数以下、例えば、１０年以下であるか否かを判定する。そして、建物１０の建築後の経過年数が所定年数より少なく、１０年以下であると判定された場合（ステップＳ１３０：Ｙｅｓ）、フェイズ１判定部１２０は、明らかに建替えの検討は不要と判定し、建物１０を修繕すると判定する（ステップＳ１４０）。
【００３７】
一方、ステップＳ１３０において、建築後の経過年数が１０年を超えていると判定された場合（ステップＳ１３０：Ｎｏ）、建物建替判定システム１００は、フェイズ２に進んで詳細な建替判定を行う（ステップＳ１５０）。つまり、判定対象となる建物が、ステップＳ１１０における外部的要因の判定処理と、ステップＳ１３０における経過年数の判定処理とにおいて、「修繕」または「建替」と判定されなかった建物１０について、建物建替判定システム１００は、フェイズ２に進んで定量的な建替判定を行うことになる。
【００３８】
このように、建物建替判定システム１００は、フェイズ１の判定を行うことにより、明らかに建替えの検討が不要な建物１０を「修繕」として判定し、明らかに建替えを検討しなければならない建物１０を「建替」として判定することができる。
【００３９】
［フェイズ２の処理の詳細］
次に、フェイズ２の処理の詳細について説明する。
図４は、フェイズ２における処理の流れを示すフローチャートである。このフェイズ２（建替判定ステップ）の判定処理では、物理的要因及び機能的要因の観点から、建物を修繕するか、或いは建替えるかを定量的に判定する。以下、図４を参照して、フェイズ２における処理の流れについて説明する。
フェイズ２の処理が開始されると（ステップＳ２００）、最初に、フェイズ２判定部１３０は、判定対象となる建物１０について、物理的要因の定量化を行う。この物理的要因の定量化は、ライフサイクルコスト（ＬＣＣ）に着目して行われる（ステップＳ２１０）。
【００４０】
より具体的には、まず、現在の建物１０を「修繕」して継続使用する場合と、「建替」えて使用する場合とを想定する。そして、フェイズ２判定部１３０は、修繕する場合のＬＣＣを算出し（ステップＳ２１５）、また、建替える場合のＬＣＣを算出する（ステップＳ２２０）。
【００４１】
続いて、フェイズ２判定部１３０は、修繕の場合のＬＣＣの年・単位面積（ｍ２・年）当たりのＬＣＣ単価（第１価格）と、建替える場合のＬＣＣの年・単位面積（ｍ２・年）当たりのＬＣＣ単価（第２価格）と、をそれぞれ算出し、「建替」のＬＣＣ単価を「修繕」のＬＣＣ単価で割ることにより、ライフサイクルコスト指数（第１指数）を算出する（ステップＳ２２５）。当該第１指数は、「建替」の場合に「修繕」の場合と比較してどの程度、ＬＣＣ単価が増加するかを示すものであり、通常は１よりも大きい数値となる。
このＬＣＣ単価とライフサイクルコスト指数（第１指数）の算出の具体例については、後述する。
【００４２】
続いて、フェイズ２判定部１３０は、機能的要因の定量化を行う（ステップＳ２３０）。機能的要因の定量化は、建物のファシリティ性能に着目して行う。
このために、フェイズ２判定部１３０は、建物１０のファシリティ性能についての所定の採点基準を設け、この採点基準によりファシリティ性能を採点する。例えば、フェイズ２判定部１３０は、建物１０の備える所定のファシリティ性能を所定の採点基準に基づいて採点を行うことにより、修繕の場合のファシリティ性能の得点（第１得点）を算出し（ステップＳ２３５）、また、建替える場合のファシリティ性能の得点（第２得点）を算出」する（ステップＳ２４０）。
【００４３】
より具体的には、フェイズ２判定部１３０は、採点対象となる所定のファシリティ性能の情報を、入出力端末装置１６１の表示部１６２を介してシステムの利用者に提示し、利用者は、提示された項目に対する採点情報を入出力端末装置１６１から入力する。
例えば、フェイズ２判定部１３０は、後述する図７で説明するように、所定のファシリティ性能に関するアンケート表をシステムの利用者に提示し、利用者は、提示されたファシリティ性能の各項目に対して、「○（満足：条件を満たしている）」又は「×（不満足：条件を満たしていない）」の形式で採点情報を入力する。そして、フェイズ２判定部１３０は、利用者が入力した採点情報に基づいて、「修繕」の場合に○で評価されたファシリティ性能の項目の数を集計して第１得点を算出するとともに（ステップＳ２３５）、「建替」の場合に○で評価されたファシリティ性能の項目の数を集計して第２得点を算出する（ステップＳ２４０）。なお、「建替」の場合のファシリティ性能の得点は、建物の敷地形状等に支障がない限り満点となる。
【００４４】
続いて、フェイズ２判定部１３０は、建替の場合の第２得点を「修繕」の場合の第１得点で割ることにより、ファシリティ性能指数（第２指数）を算出する（ステップＳ２４５）。
当該ファシリティ性能指数（第２指数）は、「建替」の場合に、「修繕」の場合と比較してどの程度ファシリティ性能が向上するかを示すものであり、通常は１よりも大きい数値となる。
【００４５】
続いて、フェイズ２判定部１３０は、上記で算出したファシリティ性能指数（第２指数）と、ライフサイクルコスト指数（第１指数）とを比較することにより、建替判定を行う。具体的には、上記で算出したファシリティ性能指数（第２指数）を、ライフサイクルコスト指数（第１指数）で割ることにより、建替えの優位性を示す第３指数（＝第２指数／第１指数）を算出する（ステップＳ２５０）。
続いて、フェイズ２判定部１３０は、第３指数が１を超えているか否かを判定する（ステップＳ２５５）。
【００４６】
そして、ステップＳ２５５において、第３指数が１を超えていると判定された場合（ステップＳ２５５：Ｙｅｓ）、フェイズ２判定部１３０は、当該建物１０を「建替」と判定する（ステップＳ２６０）。これは、「建替」の場合のファシリティ性能の向上のメリットが、ＬＣＣ単価の増加のデメリットを上回るためである。
【００４７】
一方、ステップＳ２５５において、第３指数が１以下であると判定された場合（ステップＳ２５５：Ｎｏ）、フェイズ２判定部１３０は、当該建物１０を「修繕」と判定する（ステップＳ２７０）。これは、「建替」の場合に、ファシリティ性能の向上のメリットよりも、ＬＣＣ単価の増加のデメリットが大きいためである。
つまり、フェイズ２判定部１３０は、「ＬＣＣ単価の増加のデメリット＜ファシリティ性能の向上のメリット」の場合に、建替と判定し、「ＬＣＣ単価の増加のデメリット＞ファシリティ性能の向上のメリット」の場合に、修繕と判定する。
このように、フェイズ２判定部１３０は、フェイズ１で修繕するか建替えるかを判定しなかった建物１０について、フェイズ２の処理を行うことにより、物理的要因及び機能的要因の観点から定量化を行い、建物１０を修繕するか建替えるかを定量的に判定することができる。
【００４８】
次に、フェイズ２におけるライフサイクルコストとファシリティ性能の定量化、及び建替判定の具体的な例を示す。
図５は、判定対象となる建物の概要を示す説明図である。この図５に示す建物は、例えば、オフィスビルであり、延床面積が２，０００．００ｍ２の例である。この図５に示す建物の概要の情報は、記憶部１５０に建物属性情報１５１として記憶されている。
また、「修繕」と「建替」とのそれぞれのライフサイクルコストの算定にあたっては、建物の寿命を示す年数（通算年数）を想定する必要があるが、図５に示す例では、修繕の場合は８０年とし、建替の場合は１００年としている。そして、現在の建物１０の経過年数が５０年であり、今後使用可能な使用年数が、修繕の場合は３０年、建替の場合は１００年としている。
【００４９】
また、図６は、ライフサイクルコストの算出例を示す説明図である。この図６では、修繕の場合と、建替の場合とのそれぞれの場合におけるライフサイクルコストの算出例を示している。
この図６に示す例では、ライフサイクルコストを算出する項目として、Ｃ１：建設・設計コストと、Ｃ２：維持管理コストと、Ｃ３：修繕・更新コストと、Ｃ４：水道光熱コストと、Ｃ５：一般管理コストとを用いた例である。なお、Ｃ３の修繕・更新コストとして、超長期の修繕・更新コストの予測が必要となるが、図６に示す例では、多数のオフィスビルの修繕・更新コストの実績値等を分析し、算定してもよい。
なお、Ｃ１からＣ５のコスト情報は、システムの利用者が入出力端末装置１６１から予め入力して、記憶部１５０にライフサイクルコスト算定情報１５３として記憶される情報である。
【００５０】
そして、この図６に示すように、Ｃ１：建設・設計コストは、修繕の場合がなし（０円）、建替の場合が６８４，０００千円である。
Ｃ２：維持管理コストは、修繕の場合が１７２，０００千円、建替の場合が５７２，０００千円である。Ｃ３：修繕・更新コストは、修繕の場合が４００，０００千円、建替の場合が１，１２０，０００千円である。Ｃ４：水道光熱コストは、修繕の場合が１３０，０００千円、建替の場合が４３２，０００千円である。Ｃ５：一般管理コストは、修繕の場合が５８，０００千円、建替の場合が３７２，０００千円である。
【００５１】
このＣ１からＣ５のコストを合計すると、合計されたライフサイクルコスト（ＬＣＣ）は、修繕の場合は７６０，０００千円、建替の場合は３，１８０，０００千円になる。この合計されたＬＣＣを、使用年数で割ることにより（ＬＣＣの合計÷使用年数）、１年当たりのＬＣＣは、修繕の場合は２５，３３３千円、建替の場合は３１，８００千円になる。さらに、１年当たりのＬＣＣを延床面積で割ることにより（ＬＣＣの合計÷使用年数÷延床面積）、修繕の場合は１２，６６７円／ｍ２・年、建替の場合は１５，９００円／ｍ２・年となる。
続いて、単価比（第１指数）を算出すると、単価比は、１．２６（≒１５，９００円÷１２，６６７円）となる。つまり、建替の場合は、修繕の場合に比較して、ＬＣＣ単価が１．２６倍になる。
なお、図６に示したライフサイクルコストの評価項目は、１例を示すものであって、判定対象となる建物１０の実情等に応じて、適宜に評価項目を変更し、また、評価項目を増加或いは減少することが可能である。
【００５２】
また、図７は、ファシリティ性能の算出例を示す説明図である。この図７では、修繕の場合と、建替の場合とのそれぞれにおけるファシリティ性能を評価するためにアンケート表を使用する例を示している。
この図７に示す算定例では、ファシリティ性能としてオフィスビルスペックと設備性能とを評価対象にしている。
そして、オフィスビルスペックとして、「ＯＡフロアになっているか」、「オフィス面積標準（人／ｍ２）を満たしているか」、「天井高が○ｍｍ以上か」、・・・、「省エネ機器が導入されているか（ＬＥＤ照明等）」等の１１項目が設定され、それぞれの項目毎に、修繕の場合と建替の場合とにおいて、条件を満たしているか（○）、条件を満たしていない（×）かを、システムの利用者が評価する。
【００５３】
また、設備性能として、「動力の電気設備容量に過不足はないか」、「照明の個別制御はできるか」、・・・、「給水の能力の過不足はないか」等の６項目が設定され、それぞれの項目毎に、修繕の場合と建替の場合とにおいて、条件を満たしているか（○）、条件を満たしていない（×）かを、システムの利用者が評価する。
このファシリティ性能の評価は、例えば、図７に示すアンケート表を入出力端末装置１６１の表示部１６２の表示画面上に表示し、利用者が、この表示画面上で、条件を満たしているか（○）、条件を満たしていない（×）かを入力（採点）する。この採点情報は、記憶部１５０にファシリティ性能算定情報１５４として記憶される。
【００５４】
この図７に示す例では、オフィスビルスペックの全１１項目について、修繕の場合、条件を満たしている（○）項目が５項目となり（５／１１）、建替の場合、条件を満たしている（○）項目が１１項目となる（１１／１１）。同様にして、設備性能の全６項目について、修繕の場合、条件を満たしている（○）項目が５項目となり（５／６）、建替の場合、条件を満たしている（○）項目が６項目となる（６／６）。そして、合計すると、修繕の場合、条件を満たしている（○）項目が１０項目となり（１０／１７）、建替えの場合、条件を満たしている（○）項目が１７項目となる（１７／１７）。
そして、フェイズ２判定部１３０は、利用者から入力された採点情報を集計するとともに、その集計結果を、記憶部１５０に、ファシリティ性能算定情報１５４として記憶する。
なお、図７に示す採点項目は、１例を示すものであって、判定対象となる建物１０の実情等に応じて、適宜に採点項目を変更し、また、採点項目を増加或いは減少することが可能である。
【００５５】
図８は、建物建替判定の具体例を示す説明図である。この図８では、図６で説明したライフサイクルコスト（ＬＣＣ）の算出結果と、図７で説明したファシリティ性能の算出結果とに基づいて、フェイズ２判定部１３０が、修繕を行うか、建替を行うかを判定する例を示している。
この図８に示すように、ＬＣＣ単価については、修繕の場合のＬＣＣ単価は１２，６６７円／ｍ２・年であり、建替の場合のＬＣＣ単価は、１５，９００円／ｍ２・年である。このため、ＬＣＣ単価の増加を示すライフサイクルコスト指数（第１指数）は、１．２６（＝１５，９００円／１２，６６７円）となる。
【００５６】
また、ファシリティ性能について、修繕の場合の得点は１０点であり、建替の場合の得点は１７点である。このため、建替の場合のファシリティ性能の向上を示すファシリティ性能指数（第２指数）は、１．７０（＝１７点／１０点）となる。
従って、建替の優位性を示す指数（第３指数）は、１．３５（＝第２指数／第１指数）になる。
以上の判定により、建替の優位性（第３指数）が１よりも大きくなるため、フェイズ２判定部１３０は、フェイズ２の判定結果として建替を選択する。
【００５７】
つまり、図９の建替の優位性を示す説明図に示すように、建替によるファシリティ性能の向上（第２指数）が１．７０であるため、「建替によるファシリティ性能の向上（１．７０）＞建替によるＬＣＣの増加（１．２６）」となる。そして、建替の優位性を示す第３指数（＝第２指数／第１指数）は、１，３５（≒１．７０／１．２６）になる。このように、建替の優位性を示す第３指数が１を超える場合に、フェイズ２判定部１３０は、判定対象となる建物１０を建替えるべきだと判定する。
【００５８】
［フェイズ３の処理の詳細］
次に、フェイズ３の処理の詳細について説明する。
上記フェイズ２において、判定対象となる建物を建替えると判定された場合に、続いて、フェイズ３判定部１４０により、フェイズ３（建替方向性判定ステップ）の判定処理が行われる。
このフェイズ３において、フェイズ３判定部１４０は、建替えと判定された建物について、一定の判定基準に基づいて建替えの方向性を判定する。例えば、フェイズ３判定部１４０は、建替える建物１０について、自社の単独建替か、他社との共同建替か、余剰面積がある場合に賃貸事業を行うべきか否か等を判定する。例えば、フェイズ３判定部１４０は、建替後の新築建物においては、必要となる自用の床の確保を最優先とするが、敷地規模及び容積率から余剰面積が生じる場合で、かつ、その地域に十分な賃貸需要があるのであれば、賃貸事業の実現の可能性の判定を行う。
【００５９】
図１０は、フェイズ３における処理の流れを示すフローチャートである。以下、図１０のフローチャートを参照して、フェイズ３における処理の流れについて説明する。
建物建替判定システム１００において、フェイズ３の処理が開始されると（ステップＳ３００）、最初に、フェイズ３判定部１４０は、記憶部１５０に記憶された建物属性情報１５１を参照して、自用の床の必要面積と建替える建物の床面積とを確認し（ステップＳ３１０）、自用の床の必要面積を確保できるか否かを判定する（ステップＳ３２０）。
【００６０】
そして、ステップＳ３２０の判定処理において、自用床の必要面積を概ね充足できると判定された場合（ステップＳ３２０：概ね充足）、フェイズ３判定部１４０は、ステップＳ３３０に移行し、判定パターンＡとして、自社で単独建替するとともに、容積率を消化し、自用の床のみで建物を使用すると判定し、この判定パターンＡを示す情報を入出力端末装置１６１の表示部１６２に表示する。
【００６１】
また、ステップＳ３２０の判定処理において、自用床の必要面積を確保できないと判定された場合（ステップＳ３２０：確保できない）、フェイズ３判定部１４０は、ステップＳ３４０に移行し、判定パターンＥとして、隣地を取得するか、或いは、他の土地へ移転すると判定し、この判定パターンＥを示す情報を入出力端末装置１６１の表示部１６２に表示する。
【００６２】
また、ステップＳ３２０の判定処理において、自用床の必要面積を確保できるとともに、床面積に余剰があると判定された場合（ステップＳ３２０：余剰あり）、フェイズ３判定部１４０は、ステップＳ３５０に移行し、余剰面積を活用した賃貸事業の検討を行う。つまり、フェイズ３判定部１４０は、記憶部１５０に記憶された建替方向性情報１５５の地区区分情報１５６に関連付けされた賃貸需要情報１５７を参照し、この賃貸需要情報１５７に基づいて、地域の賃貸需要があるか否かを判定する（ステップＳ３６０）。
そして、ステップＳ３６０において、地域の賃貸需要がないと判定された場合（ステップＳ３６０：無）、フェイズ３判定部１４０は、判定パターンＢとして、自社で単独建替を行うとともに、容積率非消化で自用の床のみで使用することを判定し、この判定パターンＢを示す情報を入出力端末装置１６１の表示部１６２に表示する（ステップＳ３７０）。
【００６３】
一方、ステップＳ３６０において、地域の賃貸需要があると判定された場合（ステップＳ３６０：有）、続いて、フェイズ３判定部１４０は、法令等により「所有者等が不動産賃貸事業を積極的に行えるか否か」を判定する（ステップＳ３８０）。  そして、ステップＳ３８０において法令等による制限がないと判定された場合（ステップＳ３８０：無）、フェイズ３判定部１４０は、判定パターンＣとして、自社で単独建替を行うとともに、容積率を消化し、自用の床と共に賃貸床を確保することを判定し、この判定パターンＣを示す情報を入出力端末装置１６１の表示部１６２に表示する（ステップＳ３９０）。
【００６４】
また、ステップＳ３８０において法令等による制限があると判定された場合（ステップＳ３８０：有）、フェイズ３判定部１４０は、判定パターンＤとして、他社と共同で建替を行うとともに、土地を売却して、借家で入居する等を判定し、この判定パターンＤを示す情報を入出力端末装置１６１の表示部１６２に表示する（ステップＳ４００）。
このように、建物建替判定システム１００では、「建替」と判定された建物について、フェイズ３判定部１４０により、その方向性を判定することができる。このため、建物建替判定システム１００は、企業のＣＲＥ（Corporate Real Estate）戦略の推進のために有益な情報を提供することができる。
【００６５】
また、図１１は、地区区分情報の例を示す説明図である。この図１１に示す例では、「固定資産評価基準」に基づく地区区分ごとに、賃貸需要の有無の賃貸需要情報を設定している。
【００６６】
なお、フェイズ３判定部１４０が、建物を判定パターンＤで建替えると判定した場合、つまり、建物１０を他社と共同で建替えると判定した場合に、フェイズ３判定部１４０は、さらに、建物の利用形態と所有権の態様の判定条件を記憶部１５０に設定しておくことにより、この判定条件に基づいて、建替える建物と土地について、種々の利用形態や所有権の態様を判定することも可能である。
例えば、図１２は、判定パターンＤの種々の態様を示す説明図である。この図１２に示すように、Ａ社所有の土地１１上に、Ａ社所有の現況の建物１０が建てられている場合に、フェイズ３判定部１４０は、判定パターンＤ１や、判定パターンＤ２に示す種々の態様で建替えるべきと判定することができる。
【００６７】
この図１２において、判定パターンＤ１は、Ａ社が土地１１を他社に売却し、他社が建物１２の建替えを行い、Ａ社が建物１２に借家で入居する例である。つまり、この判定パターンＤ１は、建物１２を他社が建設し、Ａ社が他社から必要な床面積の部分を賃借すると共に、余剰分の面積を、他社が第３者に賃貸する例である。
また、判定パターンＤ２は、Ａ社が他社と共同で共同ビル１３を建築する例である。つまり、この判定パターンＤ２は、Ａ社は、土地１１の一部を他社に売却し、Ａ社と他社とで共同ビル１３を共同で建設する。そして、Ａ社は、自社が必要とする床面積の部分を所有すると共に、余剰分の面積を他社が所有し、他社は、自社の所有部分を第３者に賃貸する例である。このように、フェイズ３判定部１４０は、建替える建物と土地について、種々の利用形態や所有権の態様を判定することができる。
【００６８】
以上説明したように、本実施形態の建物建替判定システム１００では、判定対象となる建物に対して、比較的簡単な手順により、建物を修繕して継続使用すべきか建替えるべきかを定量的に判定することができる。また、建物建替判定システム１００は、例示したオフィスビルに限らず、企業の保有する種々の事業用の建物についても適用可能であり、さらには、公共施設等を修繕するか建替えるかを判定する際にも適用可能である。
【００６９】
また、建物建替判定システム１００では、判定のために考慮する要因を基本的には物理的要因と機能的要因とに限定し、それぞれに対してＬＣＣ単価とファシリティ性能とに着目して定量化する。これにより、建物建替判定システム１００で行われる判定方法は、企業内部で限られた情報に基づき意思決定を行わなければならない場合に有効に適用できる。また、建物建替判定システム１００は、企業が多数の建物を所有している場合に、建替の候補を抽出するためのスクリーニング用として使用することも可能である。
また、建物建替判定システム１００では、物理的要因の指数（ＬＣＣ単価の増加）の精度を向上させることができる。つまり、ＬＣＣの算定にあたっては、超長期の修繕及び更新コストの把握が必要になるが、建物建替判定システム１００では、修繕及び更新コストの算定にあたり、同種の建物の修繕及び更新コストの実績値から求めた予測値を採用することで、精度を高めることができる。
【００７０】
また、建物建替判定システム１００による基本的な判定結果は、「修繕」「建替」のいずれかであるが、その過程で定量化を行っている。したがって、例えば、「建替」と判定した異なる複数の建物について、物理的要因の指数と機能的要因の指数を比較した指数（上記第３指数）を相互比較することにより、建替えの優先度を検討することができる。
また、建物建替判定システム１００では、「建替」と判定された建物については、フェイズ３により、その方向性を判定することから、企業のＣＲＥ戦略の推進のために有益な情報を提供することができる。
【００７１】
以上、本発明の実施形態について説明したが、図２に示す建物建替判定システム１００は、内部にコンピュータシステムを有している。そして、上述した処理に関する一連の処理の過程は、プログラムの形式でコンピュータ読み取り可能な記憶媒体に記憶されており、このプログラムをコンピュータが読み出して実行することによって、上記処理が行われる。ここで、コンピュータ読み取り可能な記憶媒体とは、磁気ディスク、光磁気ディスク、ＣＤ−ＲＯＭ、ＤＶＤ−ＲＯＭ、半導体メモリ等をいう。また、このコンピュータプログラムを通信回線によってコンピュータに配信し、この配信を受けたコンピュータが当該プログラムを実行するようにしても良い。また、ここでいう「コンピュータシステム」とは、ＯＳ等も含むものとする。
【００７２】
つまり、建物建替判定システム１００内の制御部１０１、入出力インタフェース１０２、建替判定部１１０における各処理の全部又は一部の処理は、ＣＰＵ等の中央演算処理装置がＲＯＭやＲＡＭ等の主記憶装置に上記プログラムを読み出して、情報の加工、演算処理を実行することにより、実現されるものである。勿論、図２に示す建物建替判定システム１００を構成する各処理部は専用のハードウェアにより実現されるものであってもよい。
【００７３】
なお、ここで、本発明と上記実施形態との対応関係について補足して説明する。すなわち、上記実施形態において、本発明における建物建替判定システムは、建物建替判定システム１００が対応する。また、本発明における建替判定部は、建替判定部１１０が対応し、主には、建替判定部１１０のフェイズ２判定部１３０が対応する。このフェイズ２判定部１３０が、ライフサイクルコストとファシリティ性能とを定量化し、建替を行う場合のライフサイクルコストの増分とファシリティ性能の向上分とを比較することにより、建物１０を修繕すべきか建替えるべきかを判定する。
また、本発明におけるライフサイクルコスト算出部は、フェイズ２判定部１３０中のＬＣＣ算出部１３１が対応し、本発明におけるファシリティ性能算出部は、フェイズ２判定部１３０中のファシリティ性能算出部１３２が対応する。また、本発明におけるライフサイクルコスト算出ステップ、ファシリティ性能算出ステップ、及び建替判定ステップは、図１に示すフェイズ２（ステップＳ３０、Ｓ４０）における処理が対応する。より詳細には、ライフサイクルコスト算出ステップは、図４に示すステップＳ２１０からステップＳ２２５の処理が対応し、ファシリティ性能算出ステップは、図４に示すステップＳ２３０からステップＳ２４５の処理が対応し、建替判定ステップは、図４に示すステップＳ２５０及びステップＳ２５５が対応する。
また、本発明における建替方向性判定ステップは、図１に示すフェイズ３（ステップＳ６０）の処理が対応し、より詳細には、建替方向性判定ステップは、図１０に示すステップＳ３００からＳ４００の処理が対応する。
【００７４】
（１）そして、上記実施形態において、建物建替判定方法は、既存の建物１０を修繕して継続使用すべきか建替えるべきかを判定する建物建替判定システム１００における建物建替判定方法であって、上記建物１０を修繕する場合と建替える場合とのそれぞれの場合について、上記建物１０のライフサイクルコストをフェイズ２判定部（建替判定部）１３０が算出するライフサイクルコスト算出ステップ（図４のステップＳ２１０からステップＳ２２５）と、上記建物１０を修繕する場合と建替える場合とのそれぞれの場合について、上記建物１０のファシリティ性能の得点を所定の採点基準に基づいてフェイズ２判定部１３０が算出するファシリティ性能算出ステップ（ステップＳ２３０からＳ２４５）と、ライフサイクルコストの算出結果とファシリティ性能の得点の算出結果とに基づいて、建物１０を修繕して継続使用すべきか建替えるべきかをフェイズ２判定部１３０が判定する建替判定ステップ（ステップＳ２５０、Ｓ２５５）と、を含む。
【００７５】
このようなステップを含む建物建替判定方法であれば、建物建替判定システム１００において、フェイズ２判定部１３０は、ライフサイクルコスト算出ステップ（ステップＳ２１０からステップＳ２２５）により、判定対象となる建物１０について、建物１０を修繕する場合のライフサイクルコストと、建替える場合のライフサイクルコストとをそれぞれ算出する。また、フェイズ２判定部１３０は、ファシリティ性能算出ステップ（ステップＳ２３０からＳ２４５）により、建物１０を修繕する場合のファシリティ性能の得点と、建替える場合のファシリティ性能の得点とをそれぞれ算出する。そして、フェイズ２判定部１３０は、建替判定ステップ（ステップＳ２５０、Ｓ２５５）により、ライフサイクルコストの算出結果と、ファシリティ性能の得点の算出結果とに基づいて、建物１０を修繕するか建替えるかを定量的に判定する。
【００７６】
これは、一般に、「建替」は「修繕」と比較して多くのコストが必要になるが、一方で建物１０が新築になることにより「修繕」の場合と比較して、ファシリティ性能が向上する。このため、建物建替判定システム１００では、「建替」によるコストの増分と、同時に生じるファシリティ性能の向上分とをそれぞれ定量化し、後者が前者を上回るときに「建替」と判定し、そうでない場合に「修繕」と判定する。
これにより、建物建替判定システム１００は、判定対象となる建物１０について、建物１０を修繕して継続使用すべきか、建替えるべきかを定量的に判定できる。
【００７７】
（２）また、上記実施形態の建物建替判定方法において、ライフサイクルコストは、ライフサイクルコストを算出するように予め設定された所定の項目に従って算出され、ファシリティ性能の得点は、予め設定された所定のファシリティ性能の項目に対して、所定の採点基準により採点された採点情報に基づいて算出される。
このような建物建替判定方法であれば、フェイズ２判定部１３０は、例えば、図６に示すように、所定のライフサイクルコストの項目に基づいて、ライフサイクルコストを算出する。また、フェイズ２判定部１３０は、例えば、図７に示すように、建物１０の所定のファシリティ性能の項目についての採点情報に基づいて、「○」と採点されたファシリティ性能の項目数を集計して、ファシリティ性能の得点を算出する。
これにより、建物建替判定システム１００は、建物１０を修繕する場合と建替える場合とについて、ライフサイクルコストを定量化して評価できるとともに、ファシリティ性能を定量化して評価できる。
【００７８】
（３）また、上記実施形態の建物建替判定方法において、フェイズ２判定部１３０は、ライフサイクルコスト算出ステップ（図４のステップＳ２１０からＳ２２５）において、建物１０を修繕する場合のライフサイクルコストを修繕後の使用年数と延床面積とで除算した「ｍ２・年（単位面積・単位期間）」当たりの第１価格と、建物を建替える場合のライフサイクルコストを建替後の使用年数と延床面積とで除算した「ｍ２・年（単位面積・単位期間）」当たりの第２価格と、第１価格と第２価格とに基づいて算出される第１指数と、を算出する。
また、フェイズ２判定部１３０は、ファシリティ性能算出ステップ（ステップＳ２３０からＳ２４５）において、建物１０を修繕する場合のファシリティ性能の第１得点と、建物１０を建替える場合のファシリティ性能の第２得点と、第１得点と第２得点とに基づいて算出される第２指数と、を算出する。
また、フェイズ２判定部１３０は、建替判定ステップ（ステップＳ２５０、Ｓ２５５）において、ライフサイクルコストについて算出された第１指数と、ファシリティ性能について算出された第２指数とを比較し、この比較結果に基づいて、建物１０を修繕すべきか建替えるべきかを判定する。
【００７９】
これにより、建物建替判定システム１００は、建物１０を修繕する場合と建替える場合とにおけるライフサイクルコストの増分とファシリティ性能の向上分と算出し、これらを比較することにより、判定対象となる建物１０を修繕すべきか建替えるべきかを定量的に判定することができる。
【００８０】
（４）また、上記実施形態の建物建替判定方法では、建替判定ステップ（ステップＳ２５０、Ｓ２５５）において、フェイズ２判定部１３０が第１指数と第２指数とに基づいて第３指数を算出し、算出された第３指数の大きさに基づいて、建物１０を修繕すべきか建替えるべきかを判定する。
このような建物建替判定方法であれば、フェイズ２判定部１３０は、ライフサイクルコストについてのファシリティ性能指数（第２指数）とライフサイクルコスト指数（第１指数）との比（第２指数／第１指数）を示す第３指数を算出する。そして、例えば、フェイズ２判定部１３０は、第３指数が、１以下の場合に、修繕を行うと判定し、第３指数が、例えば、１を超える場合に、建替えを行うと判定する。
これにより、フェイズ２判定部１３０は、第３指数に基づいて、「建替」によるコストの増分と、ファシリティ性能の向上分とを比較することができる。このため、フェイズ２判定部１３０は、ファシリティ性能の向上分が、ライフサイクルコストの増分を上回るときに「建替」と判定することができる。
【００８１】
（５）また、上記実施形態の建物建替判定方法では、建替判定ステップ（ステップＳ２５０、Ｓ２５５）において、少なくとも物理的要因にライフサイクルコストの算出結果を含み、機能的要因に前記ファシリティ性能の得点の算出結果を含み、フェイズ２判定部１３０が物理的要因及び機能的要因に基づいて、建物を修繕して継続使用すべきか建替えるべきかを判定する。
これにより、建物建替判定システム１００は、判定対象となる建物１０について、建物１０を修繕して継続使用すべきか、建替えるべきかを、物理的要因及び機能的要因に基づいて定量的に判定できる。
【００８２】
以上、本発明の実施の形態について説明したが、本発明の建物建替判定方法、及び建物建替判定システム１００は、上述の図示例にのみ限定されるものではなく、本発明の要旨を逸脱しない範囲内において種々変更を加え得ることは勿論である。
【符号の説明】
【００８３】
１０・・・判定対象となる建物、１００・・・建物建替判定システム、
１０１・・・制御部、１０２・・・入出力インタフェース
１１０・・・建替判定部、１２０・・・フェイズ1判定部、
１３０・・・フェイズ２判定部（建替判定部）、
１３１・・・ＬＣＣ算出部（ライフサイクルコスト算出部）、
１３２・・・ファシリティ性能算出部、１４０・・・フェイズ３判定部、
１５０・・・記憶部、１５１・・・建物属性情報、
１５２・・・外部的要因情報、１５３・・・ライフサイクルコスト算定情報、
１５４・・・ファシリティ性能算定情報、１５５・・・建替方向性情報、
１５６・・・地区区分情報、１５７・・・賃貸需要情報、
１６１・・・入出力端末装置、１６２・・・表示部、１６３・・・入力装置
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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