(57)【要約】【課題】有益な不動産の取引を提供すること。【解決手段】本願に係る仲介装置は、情報提示部と、選択受付部と、情報仲介部と、特定受付部とを有する。情報提示部は、売主から取得した不動産に関する物件情報を提示する。選択受付部は、買主から前記不動産に関する選択情報を受け付ける。情報仲介部は、売主と買主との間で選択情報によって示される不動産の取引に関する仲介情報を仲介する。特定受付部は、選択情報によって示される不動産の中から不動産を特定する特定情報を買主から受け付ける。【選択図】図３
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
売主から取得した不動産に関する物件情報を提示する情報提示部と、
買主から前記不動産に関する選択情報を受け付ける選択受付部と、
前記売主と前記買主との間で前記選択情報によって示される不動産の取引に関する仲介情報を仲介する情報仲介部と、
前記選択情報によって示される不動産の中から不動産を特定する特定情報を前記買主から受け付ける特定受付部と、
を備えたことを特徴とする仲介装置。
【請求項２】
前記情報仲介部は、
前記特定情報によって示される不動産の交渉情報を受け付ける、
ことを特徴とする請求項１に記載の仲介装置。
【請求項３】
前記選択受付部は、
不動産の取引を仲介する仲介者の中から、前記買主によって選定された仲介者に関する選定情報を受け付け、
前記情報仲介部は、
前記選定情報に対応する仲介者を介して前記交渉情報を受け付ける、
ことを特徴とする請求項２に記載の仲介装置。
【請求項４】
前記情報提示部は、
前記仲介者を過去に選定した買主による評価を含む仲介者情報を提示する、
ことを特徴とする請求項３に記載の仲介装置。
【請求項５】
前記情報提示部は、
前記仲介者に関する過去の交渉情報及び取引履歴に基づいた評価を含む仲介者情報を提示する、
ことを特徴とする請求項３に記載の仲介装置。
【請求項６】
前記情報提示部は、
前記取引が成立するまでは、前記売主、前記買主、及び前記選定情報によって示される仲介者以外には、前記買主に関する前記交渉情報を非公開にする、
ことを特徴とする請求項３〜５のいずれか一つに記載の仲介装置。
【請求項７】
希望価格を含む前記物件情報を受け付ける取引受付部、
をさらに備え、
前記情報提示部は、
前記希望価格を含む前記物件情報を提示し、
前記情報仲介部は、
前記希望価格に関わらず前記交渉情報を受け付ける、
ことを特徴とする請求項２〜６のいずれか一つに記載の仲介装置。
【請求項８】
前記情報仲介部は、
取引ごとに前記交渉情報を受け付ける期間である取引期間の経過前の一定期間中に、一の買主に関する前記交渉情報を受け付けたときは、他の買主に関する前記交渉情報を前記取引期間の経過後の所定期間中に受け付ける、
ことを特徴とする請求項２〜７のいずれか一つに記載の仲介装置。
【請求項９】
前記情報仲介部は、
支払方法及び支払時期を含む前記交渉情報を受け付ける、
ことを特徴とする請求項２〜８のいずれか一つに記載の仲介装置。
【請求項１０】
前記売主によるどの交渉情報を取引対象とするかの決定を示す決定情報を受け付ける決定受付部、
をさらに備えたことを特徴とする請求項２〜９のいずれか一つに記載の仲介装置。
【請求項１１】
コンピュータが実行する仲介方法であって、
売主から取得した不動産に関する物件情報を提示する情報提示工程と、
買主から前記不動産に関する選択情報を受け付ける選択受付工程と、
前記売主と前記買主との間で前記選択情報によって示される不動産の取引に関する仲介情報を仲介する情報仲介工程と、
前記選択情報によって示される不動産の中から不動産を特定する特定情報を前記買主から受け付ける特定受付工程と、
を備えたことを特徴とする仲介方法。
【請求項１２】
売主から取得した不動産に関する物件情報を提示する情報提示手順と、
買主から前記不動産に関する選択情報を受け付ける選択受付手順と、
前記売主と前記買主との間で前記選択情報によって示される不動産の取引に関する仲介情報を仲介する情報仲介手順と、
前記選択情報によって示される不動産の中から不動産を特定する特定情報を前記買主から受け付ける特定受付手順と、
をコンピュータに実行させることを特徴とする仲介プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、仲介装置、仲介方法及び仲介プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、不動産の取引を希望する売主は、仲介者（いわゆる、不動産仲介業者。以下、「エージェント」とする）と媒介契約を締結していた。売主と媒介契約を締結したエージェントは、不動産の査定をして価格を決定した後、交渉相手を募る広告活動を行う。そして、エージェントは、交渉相手の中から買主となる相手を見つけ、取引を成立させることにより、売主から手数料を得る。
【０００３】
また、不動産の買主・借主が予め不動産情報を登録し、不動産の売主・貸主がその不動産情報を閲覧して、その買主・借主に通知することにより、不動産の買主・借主が容易に不動産の売主・貸主を探すことができる逆アプローチ型不動産流通システムも提案されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００４】
【特許文献１】特開２００９−１４６２３９号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
しかしながら、上記の従来技術では、有益な不動産の取引となるとは限らない。具体的には、多数の不動産を扱うエージェントは、価格の操作が可能であるため、エージェントにとって有利になり得るような取引になってしまい、有益な不動産の取引となるとは限らない。
【０００６】
また、上述した逆アプローチ型不動産流通システムも提案されているが、売主から買主へアプローチするため、買主にとって不利な条件となってしまい、適正な価格で取引できるとは限らない。
【０００７】
本願は、上記に鑑みてなされたものであって、有益な不動産の取引を提供することができる仲介装置、仲介方法及び仲介プログラムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
本願に係る仲介装置は、売主から取得した不動産に関する物件情報を提示する情報提示部と、買主から前記不動産に関する選択情報を受け付ける選択受付部と、前記売主と前記買主との間で前記選択情報によって示される不動産の取引に関する仲介情報を仲介する情報仲介部と、前記選択情報によって示される不動産の中から不動産を特定する特定情報を前記買主から受け付ける特定受付部と、を備えたことを特徴とする。
【発明の効果】
【０００９】
実施形態の一態様によれば、有益な不動産の取引を提供することができるという効果を奏する。
【図面の簡単な説明】
【００１０】
【図１】図１は、実施形態に係る仲介処理の一例を示す図である。
【図２】図２は、実施形態に係る仲介システムの構成例を示す図である。
【図３】図３は、実施形態に係る仲介装置の構成例を示す図である。
【図４】図４は、実施形態に係る取引情報記憶部の一例を示す図である。
【図５】図５は、実施形態に係るエージェント情報記憶部の一例を示す図である。
【図６】図６は、実施形態に係る買主用選択ページの一例を示す図である。
【図７】図７は、実施形態に係る選択物件ページの一例を示す図である。
【図８】図８は、実施形態に係るエージェント選択ページの一例を示す図である。
【図９】図９は、実施形態に係るエージェント用取引ページの一例を示す図である。
【図１０】図１０は、実施形態に係るエージェント用取引ページの一例を示す図である。
【図１１】図１１は、実施形態に係る売主用取引ページの一例を示す図である。
【図１２】図１２は、実施形態に係る仲介システムによる仲介処理手順を示すシーケンス図である。
【図１３】図１３は、実施形態に係るエージェント評価更新ページの一例を示す図である。
【図１４】図１４は、実施形態に係るエージェント情報記憶部の一例を示す図である。
【図１５】図１５は、実施形態に係るエージェント情報記憶部の一例を示す図である。
【図１６】図１６は、実施形態に係るエージェント選択ページの一例を示す図である。
【図１７】図１７は、実施形態に係る取引履歴一覧ページの一例を示す図である。
【図１８】図１８は、実施形態に係る取引履歴ページの一例を示す図である。
【図１９】図１９は、実施形態に係るエージェント選択ページの一例を示す図である。
【図２０】図２０は、実施形態に係るエージェント用取引ページの一例を示す図である。
【図２１】図２１は、実施形態に係るエージェント用取引ページの一例を示す図である。
【図２２】図２２は、実施形態に係る取引情報記憶部の一例を示す図である。
【図２３】図２３は、実施形態に係るエージェント用取引ページの一例を示す図である。
【図２４】図２４は、仲介装置の機能を実現するコンピュータの一例を示すハードウェア構成図である。
【発明を実施するための形態】
【００１１】
以下に、本願に係る仲介装置、仲介方法及び仲介プログラムを実現するための形態（以下、「実施形態」と呼ぶ）について図面を参照しつつ詳細に説明する。なお、この実施形態により本願に係る仲介装置、仲介方法及び仲介プログラムが限定されるものではない。また、以下の各実施形態において同一の部位には同一の符号を付し、重複する記載は省略される。
【００１２】
〔１．仲介処理〕
まず、図１を用いて、実施形態に係る仲介処理の一例について説明する。図１は、実施形態に係る仲介処理の一例を示す図である。図１に示した仲介装置１００は、不動産（以下、「物件」とする）の取引を仲介する仲介サービスを提供する。以下では、取引の形態が売買であり、仲介装置１００が、物件の売買における仲介サービスを提供する例を示す。
【００１３】
図１に示すように、仲介装置１００は、売主から物件に関する物件情報を受け付ける（ステップＳ１１）。なお、売主には、売主と密接な関係がある人（配偶者等）や、売主から仲介装置１００への物件情報の登録を委任された人等が含まれてもよい。
【００１４】
図１の例の場合、売主によって送信される物件情報には、物件の所在地が東京都港区であること、敷地面積が５０ｍ２であること、建物面積が４０ｍ２であること、築年月が１９９４年４月であること、間取りが４ＬＤＫであることを示す情報、及び現地写真が含まれる。
【００１５】
続いて、仲介装置１００は、物件の取得を希望する人（以下、「買主」とする）に売主から受け付けた物件情報を提示する（ステップＳ１２）。その後、仲介装置１００は、買主によって選択された物件に関する選択情報、つまり不動産の選択を買主から受け付ける（ステップＳ１３）。ここで、買主には複数の物件情報が提示されるため、買主は複数の物件情報の中から自身の希望に沿う物件を選択することができる。
【００１６】
買主からの選択情報を受け付けた後、仲介装置１００は、買主とその買主に選択された物件の売主との間で仲介情報の仲介を行う。ここで、仲介装置１００は、買主からの仲介情報を受け付けると、その仲介情報を売主へ提示する（ステップＳ１４、Ｓ１５）。また、仲介装置１００は、売主からの仲介情報を受け付けると、その仲介情報を買主へ提示する（ステップＳ１４、Ｓ１５）。つまり、仲介装置１００は、図１に示す順序に関わらず、買主からの仲介情報と売主からの仲介情報とを随時受け付けて、売主や買主へ提示してもよい。なお、仲介情報には、物件の簡単な紹介やお互いの連絡先やプロフィール等、具体的な交渉に入る前に交換される種々の情報が含まれる。また、買主は、複数の不動産を選択することが可能であり、仲介装置１００を介して選択した物件に関する仲介情報をやり取りすることができる。これにより、買主は仲介装置１００を介して売主とやり取りした仲介情報に基づいて、複数の物件の中から具体的な交渉に入る物件を検討することができる。
【００１７】
買主と売主との間で仲介情報をやり取りした後、仲介装置１００は、買主から選択情報によって示される不動産の中から不動産を特定する特定情報を受け付ける（ステップＳ１６）。その後、仲介装置１００は、特定情報によって示される物件の交渉情報を受け付ける。交渉情報には、交渉価格や支払方法等を含む具体的な物件の売買に関する情報を含んでもよい。なお、ステップＳ１７以降の処理は買主自身で行うことも可能であるが、取引を仲介するエージェントを選択した場合を例として以下説明する。
【００１８】
買主から不動産を特定する特定情報を受け付けた後、仲介装置１００は、買主の要求に応じてエージェント情報を提示する（ステップＳ１７）。エージェント情報とは、物件の取引を仲介するエージェントに関する情報であり、エージェント名、及びそのエージェントの評価を示す情報が含まれる。
【００１９】
図１の例の場合、エージェント情報には、エージェント名が「エージェントＡ」、「エージェントＢ」、「エージェントＣ」、「エージェントＤ」等であること、エージェントＡの評価が「対応が良かった」等、エージェントＢの評価が「人気物件を買うことができた」、エージェントＣの評価が「対応が不親切だった」等、エージェントＤの評価が「特に良くも悪くもなく、普通だった」等であることを示す情報が含まれる。
【００２０】
続いて、仲介装置１００は、買主によって選択されたエージェントに関する選定情報、つまりエージェントの選定を買主から受け付ける（ステップＳ１８）。その後、仲介装置１００は、買主によって選定されたエージェントに買主の特定情報により特定される物件情報を提示する（ステップＳ１９）。また、図示することは省略するが、買主はエージェントを選択した際に、適宜の手段により交渉価格を含む交渉情報をエージェントと共有する。例えば、仲介装置１００は、買主がエージェントへ交渉情報等を伝達するために、買主とエージェントのみが閲覧または入力できる専用ページを提供してもよい。なお、買主からエージェントへの交渉情報等の伝達は、例えば電話等、仲介装置１００を介さない手段により行われてもよい。また、買主からエージェントへ伝達される交渉情報については、例えば、交渉価格は「１５００万円〜３０００万円の範囲内」とする指定等、エージェントに裁量を与える情報であってもよい。
【００２１】
そして、仲介装置１００は、エージェントから交渉価格を含む交渉情報を受け付ける（ステップＳ２０）。なお、上述したように、交渉情報の登録は、エージェントを介さずに買主自身が行ってもよい。
【００２２】
図１の例の場合、登録された交渉情報には、買主が物件の購入のために提示している価格である交渉価格が８０００万円であること、支払方法が売主の口座へ振込みであること、支払時期が所有権移転登記と同時であること、手付金が交渉価格の１０％あることを示す情報が含まれる。なお、仲介装置１００は、複数の交渉情報を受け付ける。
【００２３】
続いて、仲介装置１００は、受け付けた交渉情報を売主に提示する（ステップＳ２１）。そして、仲介装置１００は、どの交渉情報を取引対象とするかの決定を示す決定情報を売主から受け付ける（ステップＳ２２）。なお、ステップＳ１７〜Ｓ２２までの処理は、仲介装置１００を介さず、売主と買主やエージェントが直接やり取りすることもできる。
【００２４】
このように、実施形態に係る仲介装置１００において、買主は複数の物件の中から自分の希望に沿う物件を選択できるため、複数の物件の中から最適な物件を選択することができる。また、買主は選択した複数の物件について、並行して売主と仲介情報をやり取りすることができるため、その物件の中から具体的な交渉に入る物件を特定することができ、買主にとってより良い交渉を行うことが期待でき、買主は希望する取引ができる可能性が高くなる。また、実施形態に係る仲介装置１００が売主に交渉情報を提示することで、売主は自身の物件に関する全ての交渉情報を確認できるので、物件にどれくらいの需要があるかを正確に把握できる。これにより、売主にとって最適な買主を選択することができる。具体的には、売主が全交渉情報を見た上で最適な買主を選択することができる。したがって、仲介装置１００は、売主及び買主に有益な不動産の取引を提供することができる。
【００２５】
〔２．仲介システムの構成〕
次に、図２を用いて、実施形態に係る仲介システムの構成について説明する。図２は、実施形態に係る仲介システムの構成例を示す図である。図２に示すように、仲介システム１は、売主端末１０と、買主端末２０と、エージェント端末３０と、仲介装置１００とが含まれる。売主端末１０、買主端末２０、エージェント端末３０、及び仲介装置１００は通信網４０を介して、有線又は無線により通信可能に接続される。なお、図２に示した仲介システム１には、複数台の売主端末１０や、複数台の買主端末２０や、複数台のエージェント端末３０や、複数台の仲介装置１００が含まれてもよい。
【００２６】
売主端末１０は、売主によって利用される情報処理装置である。例えば、売主端末１０は、売主による操作に従って、物件情報を仲介装置１００へ送信したり、仲介装置１００から仲介サービスに関して売主が閲覧するウェブページ（以下、「売主用取引ページ」と表記する）を取得したり、仲介装置１００との間で仲介情報を送受信したり、仲介装置１００にどの交渉情報を取引対象とするかの決定を示す決定情報を送信したりする。なお、以下では、売主端末１０を売主と表記する場合がある。すなわち、以下では、売主を売主端末１０と読み替えることもできる。
【００２７】
買主端末２０は、買主によって利用される情報処理装置である。例えば、買主端末２０は、買主による操作に従って、仲介装置１００から仲介サービスに関して買主が閲覧するウェブページ（以下、「買主用選択ページ」や「買主用取引ページ」と表記する）やエージェントを選択するウェブページ（以下、「エージェント選択ページ」と表記する）を取得したり、仲介装置１００との間で仲介情報を送受信したり、選択情報によって示される不動産の中から不動産を特定する特定情報を送信したり、仲介装置１００に交渉情報を送信したりする。なお、以下では、買主端末２０を買主と表記する場合がある。すなわち、以下では、買主を買主端末２０と読み替えることもできる。
【００２８】
エージェント端末３０は、エージェントによって利用される情報処理装置である。例えば、エージェント端末３０は、エージェントによる操作に従って、仲介装置１００から仲介サービスに関してエージェントが閲覧するウェブページ（以下、「エージェント用取引ページ」と表記する）を取得したり、仲介装置１００に交渉情報を送信したりする。なお、以下では、エージェント端末３０をエージェントと表記する場合がある。すなわち、以下では、エージェントをエージェント端末３０と読み替えることもできる。
【００２９】
仲介装置１００は、例えば、ウェブサーバ等である。図１を用いて説明したように、仲介装置１００は、仲介サービスを提供する。
【００３０】
なお、上述した売主端末１０や、買主端末２０や、エージェント端末３０は、例えば、デスクトップＰＣ（Personal  Computer）や、ノート型ＰＣや、タブレット型端末や、携帯電話機、ＰＤＡ（Personal  Digital  Assistant）等により実現される。
【００３１】
〔３．仲介装置の構成〕
次に、図３を用いて、実施形態に係る仲介装置１００の構成について説明する。図３は、実施例に係る仲介装置１００の構成例を示す図である。図３に示すように、仲介装置１００は、通信部１１０と、記憶部１２０と、制御部１３０とを有する。なお、仲介装置１００は、仲介装置１００の管理者等から各種操作を受け付ける入力部（例えば、キーボードやマウス等）や、各種情報を表示するための表示部（例えば、液晶ディスプレイ等）を有してもよい。
【００３２】
（通信部１１０）
通信部１１０は、例えば、ＮＩＣ（Network  Interface  Card）によって実現される。かかる通信部１１０は、通信網４０と有線又は無線で接続される。そして、通信部１１０は、通信網４０を介して、売主端末１０や買主端末２０やエージェント端末３０との間で情報の送受信を行う。
【００３３】
（記憶部１２０）
記憶部１２０は、例えば、ＲＡＭ（Random  Access  Memory）、フラッシュメモリ（Flash  Memory）等の半導体メモリ素子、または、ハードディスク、光ディスク等の記憶装置によって実現される。実施形態に係る記憶部１２０は、図３に示すように、取引情報記憶部１２１と、エージェント情報記憶部１２２とを有する。
【００３４】
（取引情報記憶部１２１）
実施形態に係る取引情報記憶部１２１は、物件の取引に関する情報を記憶する。例えば、取引情報記憶部１２１は、物件の取引に関する情報として、物件情報や交渉情報等を記憶する。
【００３５】
図４には、実施形態に係る取引情報記憶部１２１の一例を示す。図４に示すように、取引情報記憶部１２１は、「取引ＩＤ」、「物件情報」、「交渉ＩＤ」、「交渉情報」、「買主ＩＤ」、「エージェントＩＤ」といった項目を有する。
【００３６】
「取引ＩＤ」は、物件の取引を識別するための識別情報を示す。「物件情報」は、取引される物件の情報を示す。「交渉ＩＤ」は、登録された交渉情報を識別するための識別情報を示す。「交渉情報」は、買主が物件の取引するために提示している交渉価格、支払方法等の情報を示す。「買主ＩＤ」は、エージェントを選択した買主を識別するための識別情報を示す。「エージェントＩＤ」は、交渉情報を登録したエージェントを識別するための識別情報を示す。
【００３７】
ここで、図４に示した状態について説明する。図４では、取引ＩＤ「Ｉ１１」によって識別される取引が交渉中であり、取引ＩＤに対応する物件情報の物件の所在が東京都港区等である例を示している。また、図４では、取引ＩＤ「Ｉ１１」によって識別される取引に対して、３個の交渉情報が登録されている例を示している。また、図４では、買主ＩＤ「Ｂ１１」によって識別される買主に関する交渉情報は、交渉ＩＤ「Ｎ１１」によって識別される。図４に示す例では、エージェントＩＤ「Ａ１１」によって識別されるエージェントは、買主ＩＤ「Ｂ１１」によって識別される買主に選択されている。ここで、買主ＩＤ「Ｂ１２」によって識別される買主は、エージェントを選択していなため、該当箇所のエージェントＩＤは「‐」となっている。買主ＩＤ「Ｂ１２」の買主に関する交渉情報は、交渉ＩＤ「Ｎ１２」によって識別される。また、買主ＩＤ「Ｂ１３」によって識別される買主に選択され、エージェントＩＤ「Ａ１３」によって識別されるエージェントによって登録された交渉情報は、交渉ＩＤ「Ｎ１３」によって識別される。このように、取引情報記憶部１２１は、取引ＩＤに対応付けて、物件情報に対して登録された交渉情報に対応する交渉ＩＤを記憶する。
【００３８】
なお、取引情報記憶部１２１に記憶される情報は、図４に示した例に限られない。例えば、物件情報を登録した売主を識別するための「売主ＩＤ」等の情報を記憶してもよい。また、物件を選択した状態なのか物件の特定が行われ交渉情報を登録する状態なのかに関する「ステータス」等の情報を記憶してもよい。ここで、「ステータス」が物件を選択した状態である場合、具体的な交渉に入る前の状態であるため交渉情報は未入力の状態になっている。
【００３９】
（エージェント情報記憶部１２２）
実施形態に係るエージェント情報記憶部１２２は、エージェントに関する情報を記憶する。例えば、エージェント情報記憶部１２２は、エージェントに関する情報として、エージェント情報を記憶する。なお、実施形態においては、例えば、仲介装置１００の管理者等がエージェント情報記憶部１２２にエージェント情報を登録する。
【００４０】
図５には、実施形態に係るエージェント情報記憶部１２２の一例を示す。図５に示すように、エージェント情報記憶部１２２は、「エージェントＩＤ」、「エージェント名」、「評価」といった項目を有する。
【００４１】
「エージェントＩＤ」は、エージェントを識別するための識別情報を示す。「エージェント名」は、例えば会社名等、エージェントの名称に関する情報を示す。「評価」は、各エージェントに対する評価に関する情報を示す。なお、「エージェント名」については、実際の会社名等に限られず、本仲介システム内のみで用いられる通称等であってもよい。
【００４２】
ここで、図５に示した状態について説明する。図５では、エージェントＩＤ「Ａ１１」によって識別されるエージェントに関して、エージェント名が「エージェントＡ」、評価が「対応が良かった」、「対応が紳士的で誠実だったので満足」という内容が登録されている。同様に、エージェントＩＤ「Ａ１２」によって識別されるエージェントに関して、エージェント名が「エージェントＢ」、評価が「人気物件を買うことができた」という内容が登録されている。なお、エージェント情報記憶部１２２に評価が記憶されていないエージェントについては、エージェントＩＤ及びエージェント名のみが記憶される。
【００４３】
なお、エージェント情報記憶部１２２に記憶される情報は、図５に示した例に限られない。例えば、エージェントを選択中である買主を示す「買主ＩＤ」等の情報を記憶してもよい。また、例えば、エージェントの評価を登録した買主を示す「買主ＩＤ」等の情報を記憶してもよい。
【００４４】
図３の説明に戻って、制御部１３０は、例えば、ＣＰＵ（Central  Processing  Unit）やＭＰＵ（Micro  Processing  Unit）等によって、仲介装置１００内部の記憶装置に記憶されている各種プログラム（仲介プログラムの一例に相当）がＲＡＭを作業領域として実行されることにより実現される。また、制御部１３０は、例えば、ＡＳＩＣ（Application  Specific  Integrated  Circuit）やＦＰＧＡ（Field  Programmable  Gate  Array）等の集積回路により実現される。
【００４５】
図３に示すように、制御部１３０は、取引受付部１３１と、情報提示部１３２と、選択受付部１３３と、情報仲介部１３４と、特定受付部１３５と、決定受付部１３６とを有し、以下に説明する情報処理の機能や作用を実現または実行する。なお、制御部１３０の内部構成は、図３に示した構成に限られず、後述する情報処理を行う構成であれば他の構成であってもよい。また、制御部１３０が有する各処理部の接続関係は、図３に示した接続関係に限られず、他の接続関係であってもよい。
【００４６】
（取引受付部１３１）
取引受付部１３１は、物件の売却を希望している売主（例えば、売主端末１０）から、物件情報を受け付ける。そして、取引受付部１３１は、物件情報を受け付けた場合に、新たな取引ＩＤを払い出し、取引ＩＤに対応付けて、物件情報を取引情報記憶部１２１の「物件情報」に格納する。このとき、取引受付部１３１は、物件情報を登録した売主に対応する売主ＩＤについても取引情報記憶部１２１に格納してもよい。または、仲介装置１００によって提供される各種サービスを利用する際にログインを要する場合には、売主のログインＩＤ等を売主ＩＤとしてもよい。
【００４７】
なお、取引受付部１３１は、例えば、物件情報を解析することで、物件の所在、敷地面積、建物面積等の各項目に対応する情報を抽出する。例えば、物件情報がＸＭＬ（Extensible  Markup  Language）等のマークアップ言語で記載されている場合には、取引受付部１３１は、物件情報から各項目に対応する情報を容易に抽出することができる。また、物件情報のフォーマットが予め決められている場合には、取引受付部１３１は、予め決められている形式に基づいて、物件情報から各種情報を容易に抽出することができる。
【００４８】
また、取引受付部１３１は、物件情報を入力するための入稿用ページを売主に提示してもよい。例えば、取引受付部１３１は、物件の所在や現地写真等の物件情報を入力するための入稿用ページを提示する。
【００４９】
（情報提示部１３２）
情報提示部１３２は、取引受付部１３１によって受け付けられた物件情報、及び後述する情報仲介部１３４によって受け付けられた交渉情報等を提示する。
【００５０】
例えば、情報提示部１３２は、買主端末２０から買主用選択ページの取得要求を受信した場合に、買主用選択ページを買主端末２０に提示する。このとき、情報提示部１３２は、売主から受け付けた物件情報、及び受け付けた交渉情報に基づいて、取引対象となる物件の物件情報及び交渉情報等が掲載されている買主用選択ページを提示する。
【００５１】
ここで、図６に、実施形態にかかる情報提示部１３２によって生成される買主用選択ページの一例を示す。図６では、図４に示したように、取引ＩＤ「Ｉ１１」に対応する買主用選択ページＷ１０の一例を示す。図６に示す例のように、情報提示部１３２は、買主用選択ページＷ１０の物件表示欄Ｒ１１に、取引情報記憶部１２１に記憶されている取引ＩＤ「Ｉ１１」に対応する物件情報を掲載する。また、取引情報記憶部１２１は、買主用選択ページＷ１０の交渉表示欄Ｒ１２に、取引ＩＤ「Ｉ１１」に対応づけて取引情報記憶部１２１に記憶されている交渉ＩＤ毎の交渉情報や買主名等を掲載する。なお、図６に示す例においては、既に３つの交渉情報が入力されている状態になっているが、交渉情報が入力されていない状態においては、買主用選択ページＷ１０の交渉表示欄Ｒ１２には交渉情報や買主名等は掲載されない。
【００５２】
ここでは図示することは省略するが、情報提示部１３２は、交渉表示欄Ｒ１２に表示されている詳細ボタンが押下された場合には、対応する交渉情報の詳細を買主端末２０に提示する。具体的には、買主Ｂの行の詳細ボタンが押下された場合、対応する交渉情報の各項目について、交渉価格が「９０００万円」であること、支払方法が「小切手」であること、支払時期が「住宅ローン契約後、引き渡し時」であること、手付金が「１５００万円」であること等を掲載した詳細情報ページを買主端末２０に提示する。これにより、買主は各交渉情報の詳細を確認することができ、既に登録された交渉情報の交渉価格等を見てから取引に参加するかを決めることができる。
【００５３】
なお、図６に示した買主用選択ページＷ１０は、図示した例に限られない。例えば、買主用選択ページＷ１０の交渉表示欄Ｒ１２の交渉情報は表示しなくてもよいし、登録されている交渉情報の件数のみを表示してもよい。また、例えば、買主用選択ページＷ１０の交渉表示欄Ｒ１２の交渉情報には、交渉価格のみを掲載して、残りは掲載しなくてもよい。そして、詳細ボタンが押下された場合に、交渉情報の全項目を掲載した詳細ページを買主端末２０に提示してもよい。また、例えば、交渉表示欄Ｒ１２に詳細ボタンを表示しなくてもよい。そして、例えば、交渉表示欄Ｒ１２の交渉情報には、交渉価格と支払時期のみを掲載してもよい。
【００５４】
また、買主が物件を特定した後に具体的な交渉をエージェントに依頼する場合、情報提示部１３２は、物件の取引を仲介するエージェントを選択するためのエージェント選択ページを買主端末２０に提示する。
【００５５】
ここで、図８に、実施形態にかかる情報提示部１３２によって生成されるエージェント選択ページの一例を示す。図８に示す例のように、情報提示部１３２は、エージェント選択ページＷ２０のエージェント表示欄Ｒ２１に、エージェント情報記憶部１２２に記憶されているエージェント情報を掲載する。具体的には、エージェント表示欄Ｒ２１に、エージェント情報記憶部１２２に記憶されている各エージェントのエージェント名及びそのエージェントの評価が掲載される。
【００５６】
（選択受付部１３３）
選択受付部１３３は、主用取引ページＷ１０の物件表示欄Ｒ１１に表示されている物件選択ボタンが押下された場合には、対応する物件が選択されたことを示す選択情報を受け付ける。例えば、図６に示す物件選択ボタンが押下された場合、物件Ａがその買主が選択している物件として追加する。
【００５７】
また、情報提示部１３２は、物件表示欄Ｒ１１の物件選択ボタンが押下された場合、その買主が選択している物件の一覧を掲載した選択物件ページを買主端末２０に提示する。ここで、図７に、実施形態にかかる情報提示部１３２によって生成される選択物件ページの一例を示す。図７に示す例のように、情報提示部１３２は、選択物件ページＷ１１の選択物件表示欄Ｒ１３に、取引情報記憶部１２１に記憶されているその買主が選択している物件の一覧を掲載する。具体的には、選択物件表示欄Ｒ１３に、取引情報記憶部１２１に記憶されているその買主が選択している各物件の物件名及びその物件情報が掲載される。例えば、図７に示す例において、買主Ａは、物件Ａ、物件Ｂ、物件Ｃ、物件Ｄの４つの物件を含む複数の物件を選択している。なお、選択物件表示欄Ｒ１３には各物件名と詳細ボタンのみを表示してもよい。そして、詳細ボタンが押下された場合に、対応する物件の物件情報を掲載した詳細ページを買主端末２０に提示してもよい。
【００５８】
また、選択受付部１３３は、図８に示すエージェント選択ページＷ２０のエージェント表示欄Ｒ２１に表示されている選択ボタンが押下された場合には、対応するエージェントが物件の取引を仲介するエージェントとして選択されたことを示す選定情報を受け付ける。例えば、エージェントＣの行の選択ボタンが押下された場合、エージェントＣが物件の取引を仲介するエージェントとして選択される。また、選択受付部１３３は、エージェント表示欄Ｒ２１の選択ボタンが押下された場合に、物件の取引を仲介するエージェントを選択することを確認するための確認ページを買主端末２０に提示してもよい。これにより、誤った操作により選択ボタンが押下されてしまった場合等に、エージェントを選択してしまうことを防止できる。
【００５９】
なお、図８に示したエージェント選択ページＷ２０は、図示した例に限られない。例えば、エージェント選択ページＷ２０のエージェント表示欄Ｒ２１の評価には、評価の一部のみを掲載して、残りは掲載しなくてもよい。そして、エージェント表示欄Ｒ２１に各エージェントに対応する詳細ボタンを表示してもよい。そして、詳細ボタンが押下された場合に、対応するエージェントの全評価を掲載した詳細ページを買主端末２０に提示してもよい。
【００６０】
また、情報提示部１３２は、エージェント端末３０からエージェント用取引ページの取得要求を受信した場合に、エージェント用取引ページをエージェント端末３０に提示する。このとき、情報提示部１３２は、売主から受け付けた物件情報、及びエージェントから受け付けた交渉情報に基づいて、取引対象となる物件の物件情報及び交渉情報等が掲載されているエージェント用取引ページを提示する。
【００６１】
ここで、図９に、実施形態にかかる情報提示部１３２によって生成されるエージェント用取引ページの一例を示す。図９では、図４に示したように、取引ＩＤ「Ｉ１１」に対応するエージェント用取引ページＷ３０の一例を示す。図９に示す例のように、情報提示部１３２は、エージェント用取引ページＷ３０の物件表示欄Ｒ３１に、取引情報記憶部１２１に記憶されている取引ＩＤ「Ｉ１１」に対応する物件情報を掲載する。また、取引情報記憶部１２１は、エージェント用取引ページＷ３０の交渉表示欄Ｒ３２に、取引ＩＤ「Ｉ１１」に対応づけて取引情報記憶部１２１に記憶されている交渉ＩＤ毎の交渉情報やエージェント名等を掲載する。図９に示す例は、エージェント用取引ページＷ３０の取得要求を送信したエージェントはエージェントＤである場合を示している。なお、図９に示す例においては、既に３つの交渉情報が入力されている状態になっているが、交渉情報が入力されていない状態においては、エージェント用取引ページＷ３０の交渉表示欄Ｒ３２には交渉情報やエージェント名等は掲載されない。
【００６２】
情報提示部１３２は、エージェント用取引ページＷ３０の取得要求を送信したエージェントに対応する買主名を掲載し、交渉情報を更新または取消をするための変更ボタンを表示したエージェント用取引ページＷ３０を生成する。具体的には、図９に示す例においては、エージェント用取引ページＷ３０の取得要求を送信したエージェントＤに対応する行の買主名「買主Ｃ」のみが掲載され、変更ボタンが表示される。これにより、エージェントＤは、自身に取引の仲介を依頼した買主の買主名のみを確認でき、その買主に対応する交渉情報のみを更新または取消をすることができる。また、図９に示す例においては、全ての交渉情報についてエージェント名が表示されているが、エージェントを介さず買主自身が交渉を行っている場合、エージェント名の欄には「‐」などが表示され、エージェント名は表示されない。
【００６３】
ここでは図示することは省略するが、情報提示部１３２は、交渉表示欄Ｒ３２に表示されている変更ボタンが押下された場合には、交渉情報の更新または取消をするための変更ページをエージェント端末３０に提示する。
【００６４】
なお、情報提示部１３２は、買主自身が交渉情報の登録を行う場合、図示することは省略するが、買主用取引ページを買主端末２０に提示してもよい。この場合、情報提示部１３２は、図９に示すエージェント用取引ページと同様の情報が掲載された買主用取引ページを買主端末２０に提示する。なお、買主用取引ページには、エージェント名は表示されなくてもよい。買主は、この買主用取引ページによりエージェントを介さずに自身で交渉情報を登録し、直接売主と取引を行うことができる。
【００６５】
（情報仲介部１３４）
情報仲介部１３４は、図示することは省略するが、情報仲介ページを介して、買主とその買主に選択された物件の売主との間で仲介情報の仲介を行う。具体的には、情報仲介部１３４は、買主端末２０から選択した物件に関する仲介情報を受け付けると、その仲介情報を対応する売主端末１０へ提示する。また、仲介装置１００は、売主端末１０からの仲介情報を受け付けると、その仲介情報を対応する買主端末２０へ提示する。
【００６６】
また、情報仲介部１３４は、変更ページを介して、更新された交渉情報を買主端末２０やエージェント端末３０から受信する。また、情報仲介部１３４は、変更ページを介して、交渉情報の取消をされた場合、交渉を中止する。具体的には、例えば、交渉情報が取り消された場合、取り消された交渉情報の買主に対応する行を削除する。
【００６７】
また、情報提示部１３２は、買主用取引ページやエージェント用取引ページの交渉表示欄に表示されている詳細ボタンが押下された場合には、対応する交渉情報の詳細を買主端末２０やエージェント端末３０に提示する。具体的には、図９に示す買主Ｃの行の詳細ボタンが押下された場合、対応する交渉情報の各項目について、交渉価格が「８０００万円」であること、支払方法が「売主の口座へ振込」であること、支払時期が「所有権移転登記と同時」であること、手付金が「交渉価格の１０％」であること等を掲載した詳細情報ページを買主端末２０やエージェント端末３０に提示する。これにより、買主やエージェントは各交渉情報の詳細を確認することができ、他の買主が提示している交渉価格を含む交渉情報を見ながら、自身の交渉情報を登録できるため、需給関係を適切に反映し、売主と買主との双方にとってより現実的な取引価格になる。
【００６８】
なお、図９に示したエージェント用取引ページＷ３０は、図示した例に限られない。例えば、エージェント用取引ページＷ３０の交渉表示欄Ｒ３２の交渉情報には、交渉価格のみを掲載して、残りは掲載しなくてもよい。そして、詳細ボタンが押下された場合に、交渉情報の全項目を掲載した詳細ページをエージェント端末３０に提示してもよい。また、例えば、交渉表示欄Ｒ３２に詳細ボタンを表示しなくてもよい。そして、例えば、交渉表示欄Ｒ３２には、交渉価格と支払時期のみを掲載してもよい。また、例えば、全エージェントの買主名を掲載してもよい。なお、買主用取引ページについても、同様に掲載する情報を適宜変更できる。
【００６９】
また、取引ページの取得要求を送信した買主やエージェントが、交渉情報を未だ登録していない買主やエージェントである場合、交渉情報登録ボタンを表示した新規取引ページを買主端末２０やエージェント端末３０に提示してもよい。ここで、図１０に、実施形態にかかる情報提示部１３２が生成する新規取引ページの一例を示す。図１０では、図４に示したように、取引ＩＤ「Ｉ１１」に対応する新規取引ページＷ４０の一例を示す。図１０に示す例のように、情報提示部１３２は、新規取引ページＷ４０の物件表示欄Ｒ４１に、取引情報記憶部１２１に記憶されている取引ＩＤ「Ｉ１１」に対応する物件情報を掲載する。また、取引情報記憶部１２１は、新規取引ページＷ４０の交渉表示欄Ｒ４２に、取引ＩＤ「Ｉ１１」に対応づけて取引情報記憶部１２１に記憶されている交渉ＩＤ毎の交渉情報やエージェント名等を掲載する。つまり、図１０に示す例は、取引ページの取得要求を送信した買主やエージェントが、交渉情報を既に登録した買主やエージェント以外である場合を示している。図１０に示す例においては、既に３つの交渉情報が入力されている状態になっているが、買主名は掲載されず、変更ボタンも表示されない。そして、新規取引ページＷ４０の物件表示欄Ｒ４１に、新しく交渉情報を追加するための交渉情報登録ボタンが表示される。なお、新規取引ページを買主端末２０に提示する場合、エージェント名は表示しなくてもよい。
【００７０】
情報提示部１３２は、物件表示欄Ｒ４１に表示されている交渉情報登録ボタンが押下された場合には、交渉情報を入力するための交渉情報入力ページを買主端末２０やエージェント端末３０に提示する。
【００７１】
情報仲介部１３４は、交渉情報入力ページを介して、新しく追加される交渉情報を買主端末２０やエージェント端末３０から受信する。また、情報提示部１３２は、売主端末１０から売主用取引ページの取得要求を受信した場合に、売主用取引ページを売主端末１０に提示する。このとき、情報提示部１３２は、物件情報や交渉情報に基づいて、取引対象となる物件の物件情報及び交渉情報等が掲載されている売主用取引ページを提示する。
【００７２】
ここで、図１１に、実施形態にかかる情報提示部１３２によって生成される売主用取引ページの一例を示す。図１１では、図４に示したように、取引ＩＤ「Ｉ１１」に対応する売主用取引ページＷ５０の一例を示す。図１１に示す例のように、情報提示部１３２は、売主用取引ページＷ５０の物件表示欄Ｒ５１に、取引情報記憶部１２１に記憶されている取引ＩＤ「Ｉ１１」に対応する物件情報を掲載する。また、取引情報記憶部１２１は、売主用取引ページＷ５０の交渉表示欄Ｒ５２に、取引ＩＤ「Ｉ１１」に対応づけて取引情報記憶部１２１に記憶されている交渉ＩＤ毎の交渉情報や買主名等を掲載する。図１１に示す例においては、既に３つの交渉情報が入力されている状態になっている。これにより、取引を希望する人数（つまり、需要）を可視化でき、売主は需要を視覚的に確認することができる。なお、売主が物件情報を登録した直後等、交渉情報が入力されていない状態においては、売主用取引ページＷ５０の交渉表示欄Ｒ５２には交渉情報や買主名等は掲載されない。
【００７３】
ここでは図示することは省略するが、情報提示部１３２は、物件表示欄Ｒ５１に表示されている更新ボタンが押下された場合には、物件情報を更新するための更新ページを売主端末１０に提示する。これにより、情報提示部１３２は、更新ページを介して、更新された物件情報を売主端末１０から受け付ける。更新ボタンを用いる一例としては、売主が物件情報を最初に登録する際に現地写真や間取り図等を用意できていなかったとき等、更新ページを用いて事後的に現地写真や間取り図等を含む物件情報に更新する場合が挙げられる。
【００７４】
また、情報提示部１３２は、物件表示欄Ｒ５１に表示されている取消ボタンが押下された場合には、物件情報に関する物件の取引を中止する。なお、物件情報を登録した物件の取引を中止することは、買主に影響を与えるため、取引の中止を有効とするために一定の条件を課してもよい。取引の中止を有効とする条件の一例としては、取消ボタンを押下したとき既に交渉情報を登録している全ての買主から物件の取引を中止することに同意を得られた場合にのみ、取引の中止を有効とすることが挙げられる。また、情報提示部１３２は、物件表示欄Ｒ５１の取消ボタンが押下された場合に、物件の取引を中止することを確認するための確認ページを売主端末１０に提示してもよい。これにより、誤った操作により取消ボタンが押下されてしまった場合等に、物件の取引を中止してしまうことを防止できる。
【００７５】
なお、物件表示欄Ｒ５１の更新ボタンや取消ボタンが押下され、物件に関する変更があった場合は、情報提示部１３２は、適宜の手段により交渉情報を登録した買主に通知してもよい。通知する手段としては、例えば、買主が予め登録したメールアドレスに、交渉情報を登録した物件情報に関して変更があったことを知らせるメールを送信すること等が挙げられる。
【００７６】
また、情報提示部１３２は、交渉表示欄Ｒ５２に表示されている詳細ボタンが押下された場合には、対応する交渉情報の詳細を売主端末１０に提示する。例えば、買主Ａの行の詳細ボタンが押下された場合、対応する交渉情報の各項目について、交渉価格が「７５００万円」であること、支払方法が「現金」であること、支払時期が「引き渡し時」であること、手付金が「交渉価格の１５％」であること等を掲載した詳細情報ページを売主端末１０に提示する。これにより、売主は各交渉情報の詳細を確認することができる。
【００７７】
（決定受付部１３５）
決定受付部１３５は、買主から選択情報によって示される物件の中から物件を特定する特定情報を受け付ける。決定受付部１３５により選択物件の中から物件を特定する特定情報を受け付けた後、情報仲介部１３４は、交渉情報を買主端末２０やエージェント端末３０から受信する。
【００７８】
ここで、買主が選択した物件の中から特定する一例を図７用いて示す。図７に示す例において、買主は複数の物件を選択している。そのため、図７に示す選択物件ページＷ１１の選択物件表示欄Ｒ１３には、買主が選択している物件Ａ、物件Ｂ、物件Ｃ、物件Ｄを含む複数の物件に関する情報が掲載される。決定受付部１３５は、選択物件ページＷ１１の選択物件表示欄Ｒ１３に表示されている決定ボタンが押下された場合には、選択情報によって示される物件の中から物件を特定する特定情報を受け取る。これにより、買主は、選択している物件の中から具体的な交渉を開始する物件を特定する。なお、買主は、複数の物件を特定し、複数の物件について並行して交渉を開始してもよい。
【００７９】
（決定受付部１３６）
決定受付部１３６は、売主用取引ページＷ５０の交渉表示欄Ｒ５２に表示されている決定ボタンが押下された場合には、どの交渉情報を取引対象とするかの決定を示す決定情報を受け取る。これにより、取引ＩＤ「Ｉ１１」に対応する物件に関して取引する買主が決定する。なお、決定受付部１３６は、交渉表示欄Ｒ５２の決定ボタンが押下された場合に、取引する買主を決定することを確認するための確認ページを売主端末１０に提示してもよい。これにより、誤った操作により決定ボタンが押下されてしまった場合等に、取引する買主を決定してしまうことを防止できる。また、交渉表示欄Ｒ５２の決定ボタンが押下され、取引する買主が決定した場合は、決定受付部１３６は、適宜の手段により交渉情報を登録した買主に通知してもよい。通知する手段としては、例えば、買主が予め登録したメールアドレスに、交渉情報を登録した物件情報に関して取引する買主が決定したことを知らせるメールを送信すること等が挙げられる。
【００８０】
なお、図１１に示した売主用取引ページＷ５０は、図示した例に限られない。例えば、売主用取引ページＷ５０の物件表示欄Ｒ５１に詳細ボタンを表示し、物件情報の一部（例えば、所在）のみを物件表示欄Ｒ５１に掲載して、残りは掲載しなくてもよい。そして、詳細ボタンが押下された場合に、物件情報の全項目を掲載した詳細ページを売主端末１０に提示してもよい。また、例えば、売主用取引ページＷ５０の物件表示欄Ｒ５１に詳細ボタンを表示し、文字情報のみを掲載してもよい。そして、詳細ボタンが押下された場合に、現地写真や間取り図等を掲載した詳細ページを売主端末１０に提示してもよい。また、例えば、売主用取引ページＷ５０の交渉表示欄Ｒ５２には、交渉情報として交渉価格のみを掲載してもよい。
【００８１】
〔４．仲介処理手順〕
次に、図１２を用いて、実施形態に係る仲介システム１による仲介処理の手順について説明する。図１２は、実施形態に係る仲介システム１による仲介処理手順を示すシーケンス図である。
【００８２】
図１２に示すように、売主は、売主端末１０を用いて物件情報を仲介装置１００に送信する（ステップＳ１０１）。この場合、仲介装置１００は、物件情報を取引情報記憶部１２１に格納する。
【００８３】
そして、仲介装置１００は、買主端末２０から物件情報の取得要求を受信した場合に（ステップＳ１０２）、物件情報が掲載された買主用選択ページを買主端末２０に提示する（ステップＳ１０３）。
【００８４】
続いて、仲介装置１００は、買主用選択ページを介して買主端末２０から選択された物件に関する選択情報を受信する（ステップＳ１０４）。買主からの選択情報を受信した後、仲介装置１００は、買主とその買主に選択された物件の売主との間で仲介情報の仲介を行う。ここで、仲介装置１００は、買主からの仲介情報を受け付けると、その仲介情報を売主へ提示する（ステップＳ１０５）。また、仲介装置１００は、売主からの仲介情報を受け付けると、その仲介情報を買主へ提示する（ステップＳ１０６）。
【００８５】
買主と売主との間で仲介情報をやり取りした後、仲介装置１００は、買主から選択情報によって示される不動産の中から不動産を特定する特定情報を受け付ける（ステップＳ１０７）。その後、仲介装置１００は、特定情報によって示される物件の交渉情報を受け付ける。なお、以降の処理は買主自身で行うことも可能であるが、取引を仲介するエージェントを選択した場合を例として以下に説明する。
【００８６】
続いて、仲介装置１００は、買主端末２０からエージェント情報の取得要求を受信した場合に（ステップＳ１０８）、エージェント情報が掲載されたエージェント選択ページを買主端末２０に提示する（ステップＳ１０９）。そして、仲介装置１００は、エージェント選択ページを介して、買主端末２０から選定情報を受信する（ステップＳ１１０）。
【００８７】
続いて、仲介装置１００は、エージェント端末３０から物件情報の取得要求を受信した場合に（ステップＳ１１１）、物件情報が掲載されたエージェント用取引ページをエージェント端末３０に提示する（ステップＳ１１２）。そして、仲介装置１００は、エージェント用取引ページを介して、エージェント端末３０から交渉情報を受信する（ステップＳ１１３）。なお、上述したように、交渉情報の登録は、エージェントを介さずに買主自身が行ってもよい。
【００８８】
続いて、仲介装置１００は、売主端末１０から交渉情報の取得要求を受信した場合に（ステップＳ１１４）、交渉情報が掲載された売主用取引ページを売主端末１０に提示する（ステップＳ１１５）。そして、仲介装置１００は、売主用取引ページを介して、売主端末１０から決定情報を受信する（ステップＳ１１６）。
【００８９】
〔５．変形例〕
上述した実施形態に係る仲介システム１は、上記実施形態以外にも様々な異なる形態にて実施されてよい。そこで、以下では、上記の仲介システム１の他の実施形態について説明する。
【００９０】
〔５−１．エージェント情報の更新〕
上記実施形態では、仲介装置１００の管理者等がエージェント情報記憶部１２２にエージェント情報を登録する例を示した。しかし、仲介装置１００の管理者等に限らず、エージェントや買主がエージェント情報をエージェント情報記憶部１２２に登録してもよい。例えば、エージェント情報のエージェント名等、エージェントの評価以外の項目については、エージェント自身に登録、更新、削除等を行わせてもよい。このように、エージェントにエージェントの評価の登録を認めないことにより、エージェントが自身の評価を意図的に高くしたりする不正を防止することができる。
【００９１】
また、例えば、エージェント情報の評価の項目については、買主に登録させてもよい。図１３に、情報提示部１３２によって生成されるエージェント評価更新ページの一例を示す。図１３に示す例のように、情報提示部１３２は、エージェント評価更新ページＷ６０のエージェント表示欄Ｒ６１に、エージェント情報記憶部１２２に記憶されているエージェント情報を掲載する。具体的には、エージェント表示欄Ｒ６１に、エージェント情報記憶部１２２に記憶されている各エージェントのエージェント名及びそのエージェントの評価が掲載される。
【００９２】
ここでは図示することは省略するが、情報提示部１３２は、エージェント表示欄Ｒ６１に表示されている入力ボタンが押下された場合には、エージェントの評価を入力するための評価入力ページを買主端末２０に提示する。情報提示部１３２は、評価入力ページを介して、エージェントの評価を買主端末２０から受け付ける。
【００９３】
また、情報提示部１３２は、所定の条件を満たす買主のみに、エージェントの評価の登録をさせてもよい。ここでいう所定の条件としては、例えば、以前にそのエージェントを取引の仲介を依頼するエージェントとして選択したことを条件としてもよい。図１３に示す例は、取引の仲介を依頼するエージェントとしてエージェントＤを選択した買主に関するエージェント評価更新ページＷ６０を示している。そのため、図１３の例に示すように、エージェント評価更新ページＷ６０のエージェント表示欄Ｒ６１には、エージェントＤに対応する行にだけ入力ボタンが表示される。つまり、図１３に示す例の場合は、エージェントＤに対する評価のみを登録することができる。このように、買主であっても、評価を入力できるエージェントを制限することにより、エージェントの評価の信用性を高めることができる。また、買主からの高い評価を得るためにエージェント間での競争がおこり、エージェントのサービス向上も期待できる。
【００９４】
また、情報提示部１３２は、売主にもエージェントの評価の登録をさせてもよい。このとき、情報提示部１３２は、所定の条件を満たす売主のみに、エージェントの評価の登録をさせてもよい。ここでいう所定の条件としては、例えば、以前に売主自身が登録した物件情報に対してそのエージェントによって交渉情報が入力されたことを条件としてもよい。このように、売主にもエージェントの評価の登録をさせることにより、売主側と買主側との双方の評価となることによってエージェントの評価がより信用性が高くなる。なお、売主には、エージェントの評価の登録は行わせずに、エージェントの評価の閲覧のみをさせてもよい。
【００９５】
〔５−２．エージェントの評価内容〕
上記実施形態では、仲介装置１００は、エージェント情報について「対応が良かった」等の文章をエージェントの評価としてエージェント情報記憶部１２２に格納していたが、他の形式の情報をエージェントの評価としてエージェント情報記憶部１２２に格納してもよい。
【００９６】
例えば、図１４に示すように、仲介装置１００は、エージェントの評価として、星の数をエージェント情報記憶部１２２に格納してもよい。図１４の例において、仲介装置１００は、エージェントＢの評価として最大である５つの星（★★★★★）をエージェント情報記憶部１２２に格納している。また、仲介装置１００は、エージェントＣの評価として１つの星（★）をエージェント情報記憶部１２２に格納している。この星で表現される評価をエージェント選択ページのエージェント表示欄の評価として掲載することにより、買主が各エージェントの評価を確認し比較することが容易になる。
【００９７】
また、例えば、図１５に示すように、仲介装置１００は、エージェントの評価として、成約数及び交渉物件数をエージェント情報記憶部１２２に格納してもよい。ここでいう、成約数とは、エージェントが交渉情報を登録した全物件数に対する、そのエージェントが取引きするエージェントとして決定された物件数の割合を示している。したがって、成約率が高いほど、物件の取引に成功する期待の高いエージェントであるとわかる。また、交渉物件数は、そのエージェントが交渉情報を登録した物件数を示している。したがって、交渉物件数が多いほど、そのエージェントが経験豊富なエージェントであるとわかる。
【００９８】
図１５の例において、仲介装置１００は、エージェントＡの評価の成約率として５０％を、交渉物件数として１００をエージェント情報記憶部１２２に格納している。また、仲介装置１００は、エージェントＢの評価の成約率として９０％を、交渉物件数として５０をエージェント情報記憶部１２２に格納している。したがって、図１５に示す例においては、買主が経験豊富なエージェントに取引の仲介を依頼したい場合は、エージェントＡがより適したエージェントであるとわかる。また、買主が物件の取引に成功する期待の高いエージェントに取引の仲介を依頼したい場合は、エージェントＢがより適したエージェントであるとわかる。
【００９９】
図１５に示す例においては、仲介装置１００は、取引情報記憶部１２１に格納した情報からエージェントの評価を自動的に算出することができる。このような過去の取引履歴から得られる情報を評価として用いることにより、エージェントの評価が定量的な評価となり、より客観性の高い評価になる。なお、エージェントの評価としては、上記変形例に限らず、エージェントが登録した交渉価格とその物件に対する全交渉価格の平均との差等の交渉価格に関する情報を用いたりしてもよい。また、上記実施形態とこれらの変形例を組み合わせたエージェントの評価を用いてもよい。
【０１００】
〔５−３．エージェントの取引履歴〕
また、情報提示部１３２は、エージェントの取引履歴を提示してもよい。図１６は、情報提示部１３２によって生成されるエージェント選択ページに取引履歴を提示するための履歴表示ボタンが表示された一例を示す。図１６に示す例のように、情報提示部１３２は、エージェント選択ページＷ７０のエージェント表示欄Ｒ７１に、各エージェントのエージェント名及びそのエージェントの評価を掲載し、履歴表示ボタン及び選択ボタンを表示する。
【０１０１】
情報提示部１３２は、エージェント選択ページＷ７０のエージェント表示欄Ｒ７１に表示されている履歴表示ボタンが押下された場合には、対応するエージェントの取引履歴一覧ページを買主端末２０に提示する。図１７は、エージェントＡの行の履歴表示ボタンが押下された場合に、買主端末２０に提示される取引履歴一覧ページの一例を示す。図１７に示す例のように、情報提示部１３２は、取引履歴一覧ページＷ８０の取引履歴一覧表示欄Ｒ８１に、取引ＩＤに加えて各取引ＩＤに対応する売主により取引するエージェントが決定された日を示す取引決定日やそのエージェント名を掲載し、詳細ボタンを表示する。図１７に示す例は、取引ＩＤ「Ｉ１０」で識別される取引について、２０１１年７月３日に取引するエージェントが決定しており、そのエージェント名がエージェントＤであることを示している。
【０１０２】
情報提示部１３２は、取引履歴一覧ページＷ８０の取引履歴一覧表示欄Ｒ８１に表示されている詳細ボタンが押下された場合には、対応する取引ＩＤの取引履歴ページを買主端末２０に提示する。図１８は、取引ＩＤ「Ｉ１０」の行の詳細ボタンが押下された場合に、買主端末２０に提示される取引履歴ページの一例を示す。図１８に示す例のように、情報提示部１３２は、取引履歴ページＷ９０の取引履歴表示欄Ｒ９１に、取引ＩＤ「Ｉ１０」で識別される取引に参加したエージェント名及びそのエージェントが登録した交渉価格を掲載する。具体的は、取引ＩＤ「Ｉ１０」で識別される取引に参加したエージェントである「エージェントＡ」、「エージェントＣ」、「エージェントＤ」の３名のエージェントが掲載され、各エージェントが登録した交渉価格が時系列に沿って掲載される。
【０１０３】
図１８に示す例においては、まず、エージェントＡが２０１１年４月２日に交渉価格を２５００万円とする交渉情報を登録している。続いて、エージェントＣが２０１１年４月５日に交渉価格を２７５０万円とする交渉情報を登録し、エージェントＤが２０１１年５月２日に交渉価格を３０００万円とする交渉情報を登録している。そして、エージェントＡが２０１１年６月３０日に交渉価格を３５００万円として交渉情報を更新し、エージェントＤが２０１１年７月２日に交渉価格を４０００万円として交渉情報を更新している。このような過去の取引におけるエージェントの交渉情報の登録や更新の履歴を見ることにより、買主はより自分に合ったエージェントを選択できる。なお、取引履歴ページは、図１８に示す例に限らず、情報提示部１３２は、日付については時分まで掲載してもよい。また、情報提示部１３２は、交渉価格以外の他の交渉情報の更新についても履歴を掲載してもよい。
【０１０４】
〔５−４．エージェント情報の内容〕
仲介装置１００は、エージェント情報として、エージェントが受け取る手数料をエージェント情報記憶部１２２に格納してもよい。この場合、情報提示部１３２は、各エージェントに対応する手数料を掲載したエージェント選択ページを買主端末２０に提示する。図１９は、情報提示部１３２によって生成されるエージェント選択ページに各エージェントの手数料が掲載された一例を示す。図１９に示す例のように、情報提示部１３２は、エージェント選択ページＷ１００のエージェント表示欄Ｒ１０１に、各エージェントのエージェント名、そのエージェントの評価、及びそのエージェントの手数料を掲載し、選択ボタンを表示する。これにより、買主は、エージェントに支払う手数料を考慮してエージェントを選択することができる。また、情報提示部１３２は、各エージェントに対応する手数料をエージェント端末３０に提示してもよい。これにより、エージェントは、他のエージェントの手数料を把握でき、エージェント間での手数料の競争が期待でき、売主及び買主にとってより良い取引となる。
【０１０５】
〔５−５．他の買主の情報の非公開〕
上記実施形態では、情報提示部１３２は、他の買主の交渉情報も掲載したエージェント用取引ページをエージェント端末３０に提示していたが、他の買主の交渉情報については非公開にしてもよい。図２０は、情報提示部１３２によって生成されるエージェント用取引ページの他の買主の交渉情報が非公開にされた一例を示す。図２０に示す例のように、情報提示部１３２は、物件表示欄Ｒ１１１に物件情報を掲載し、交渉表示欄Ｒ１１２にエージェント用取引ページの取得要求を送信したエージェントに依頼している買主に対応する交渉情報のみを掲載したエージェント用取引ページＷ１１０を生成する。具体的には、図２０に示す例においては、エージェント用取引ページの取得要求を送信したエージェントＤである場合、エージェントＤに依頼した買主Ｃに対応する行の交渉情報のみが掲載される。これにより、他の買主の交渉価格が非公開のためエージェント自身の物件を査定する能力が重要になり、買主がエージェントを選択する時に、エージェントの評価の情報がより有用になる。なお、情報提示部１３２は、買主端末２０に提示する買主用取引ページについても、他の買主の交渉情報については非公開にしてもよい。
【０１０６】
また、ここでは図示することは省略するが、情報提示部１３２は、エージェント用取引ページの取得要求を送信したエージェントに対して、そのエージェントに対応するエージェント名及び交渉情報のみを掲載し、他のエージェントに対応する情報は全て非公開にしてもよい。具体的には、エージェント用取引ページの取得要求を送信したエージェントＤである場合、エージェントＤに依頼した買主Ｃに対応する行のみが掲載される。これにより、他の買主に関する全情報が非公開のため、自分以外に交渉情報を登録したエージェントの数も不明となるため、よりエージェント自身の物件を査定する能力が重要になる。なお、情報提示部１３２は、買主端末２０に提示する買主用取引ページについても、他の買主に対応する情報は全て非公開にしてもよい。
【０１０７】
〔５−６．取引期間〕
仲介装置１００は、物件情報として、交渉情報を受け付ける期間である取引期間を取引情報記憶部１２１に格納してもよい。この場合、情報提示部１３２は、取引期間を掲載したエージェント用取引ページをエージェント端末３０に提示してもよい。図２１は、情報提示部１３２によって生成されるエージェント用取引ページに取引期間が掲載された一例を示す。図２１に示す例のように、情報提示部１３２は、エージェント用取引ページＷ１２０の物件表示欄Ｒ１２１に、掲載された物件情報に対して交渉情報を受け付ける期間を示す取引期間を掲載する。具体的には、図２１に示す例においては、取引期間が２０１４年４月１日から２０１４年７月３１日までであることが掲載される。これにより、エージェントは、交渉情報を登録できる期間を考慮して交渉情報を登録することができる。また、情報提示部１３２は、エージェント用取引ページＷ１２０の交渉表示欄Ｒ１２２に交渉情報を掲載する。なお、エージェント用取引ページは、図２１に示す例に限らず、情報提示部１３２は、取引期間については時分まで掲載してもよい。また、情報提示部１３２は、買主端末２０に提示する買主用取引ページについても、同様に、取引期間を掲載してもよい。
【０１０８】
〔５−７．取引期間の終了直前での入力に対する他買主への猶予〕
上記のように、情報提示部１３２が取引期間を掲載したエージェント用取引ページをエージェント端末３０に提示する場合、あるエージェントが、取引期間の経過直前に、他のエージェントの交渉価格を上回る交渉価格を登録することが想定される。このとき、取引期間の経過直前に登録したエージェント以外の他のエージェントに対して、取引期間の経過後であっても一定期間は、新たな交渉情報の登録を認めてもよい。
【０１０９】
この場合、仲介装置１００は、各エージェントが交渉情報を最後に登録又は更新した最終登録日、及び各エージェントに与えられた猶予期限を、取引情報記憶部１２１に格納してもよい。図２２は、上記「最終登録日」及び「猶予期限」を記憶した取引情報記憶部１２１の一例を示す。
【０１１０】
ここで、図２２に示した状態について説明する。図２２では、取引ＩＤ「Ｉ１１」によって識別される取引が取引期間「２０１４年４月１日〜２０１４年７月３１日」で交渉情報の登録が可能である例を示している。また、図２２では、取引ＩＤ「Ｉ１１」によって識別される取引に対して、４個の交渉情報が登録されている例を示している。そして、図２２に示した一例においては、エージェントＩＤ「Ａ１４」によって識別されるエージェントによって、取引期間の経過直前の２０１４年７月３０日に交渉情報が登録されている。図２２に示す例においては、エージェントＩＤ「Ａ１４」によって識別されるエージェントの交渉価格１００００万円の次に高額な交渉価格９０００万円を登録しているエージェントＩＤ「Ａ１２」によって識別されるエージェントにのみ猶予期限が与えられる。これにより、取引期間の経過直前に駆け込みで他のエージェントの交渉価格よりも高い交渉価格を登録することを抑制し、より適正な価格で取引することができる。
【０１１１】
なお、どのエージェントに対して猶予期限を与えるかは、図２２に示す例に限られず、適宜設定可能である。例えば、取引期間の経過直前に登録したエージェント以外に交渉情報を入力している全エージェントに対して猶予期限を与えてもよい。また、猶予期限についても、図２２に示す例のように取引期間の経過後から１０日に限らず、例えば、取引期間の経過後から２週間等、適宜設定可能である。また、どのような登録又は更新があった場合に猶予期限を与えるかついても適宜設定可能であり、例えば、取引期間の満了日の一週間前に交渉情報の登録又は更新があった場合に猶予期限を与えてもよい。
【０１１２】
また、この場合、情報提示部１３２は、猶予期限を掲載したエージェント用取引ページをエージェント端末３０に提示する。図２３は、情報提示部１３２によって生成されるエージェント用取引ページに猶予期限が掲載された一例を示す。情報提示部１３２は、エージェント用取引ページＷ１３０の物件表示欄Ｒ１３１に物件情報を掲載し、交渉表示欄Ｒ１３２にエージェントに与えられた猶予期限を掲載する。図２３に示す例は、エージェントＢがエージェント用取引ページの取得要求を送信した場合を示しており、対応する行の買主名「買主Ｂ」のみが掲載され、変更ボタンが表示される。図２３に示す例では、エージェントＢにのみ猶予期限が与えられており、その猶予期限が２０１４年８月１０日であることが掲載される。また、情報提示部１３２は、買主端末２０に提示する買主用取引ページについても、同様に、猶予期限を掲載してもよい。
【０１１３】
〔５−８．物件情報の内容〕
仲介装置１００は、物件情報として、売主が物件の売却の対価として希望する価格である希望価格を取引情報記憶部１２１に格納してもよい。これにより、買主またはエージェントは、売主が希望している価格がわかるため、より売主の希望に沿った取引となる。
【０１１４】
また、売主が登録した物件情報に不正確な情報が含まれる場合、仲介装置１００の管理者等が正確な情報に更新してもよい。また、仲介装置１００の管理者等が、売主から取得した情報を基に間取り図等を登録してもよい。
【０１１５】
〔５−９．物件情報の検査〕
上記実施形態の仲介装置１００においては、売主が物件情報を登録しているが、物件情報を専門機関に登録させてもよい。この場合、仲介装置１００は、例えば売主に所在地の情報だけを登録させ、専門機関が物件を調査して間取り図等も作成した後、物件情報を登録する。また、上記実施形態のように仲介装置１００は、売主に物件情報を登録させ、専門機関に物件情報の正確性を調査させてもよい。仲介装置１００は、売主が登録した物件情報が不正確な場合、物件の調査を行った専門機関に物件情報を更新させてもよい。これにより、仲介装置１００に登録される物件情報の正確性が担保され、仲介装置１００を介した取引の信頼性が増す。
【０１１６】
〔５−１０．交渉情報の内容〕
上記実施形態では、仲介装置１００が、交渉情報として、交渉価格、支払方法、支払時期、手付金等の情報を取引情報記憶部１２１に記憶していたが、交渉情報には、交渉価格が含まれていれば、他の情報が適宜変更可能である。例えば、交渉情報は、支払方法についての情報を含まなくてもよい。
【０１１７】
〔５−１１．取引エージェントの決定〕
上記実施形態では、仲介装置１００が、決定受付部１３６を有する構成であったが、決定受付部１３６を有さない構成であってもよい。この場合、仲介装置は、図３に示した情報提示部１３２から売主端末１０に対して交渉情報の提示のみ行う。
【０１１８】
〔５−１２．情報の伝達〕
上記実施形態では、仲介装置１００が、情報提示部１３２を有する構成であったが、情報提示部１３２を有さない構成であってもよい。この場合、仲介装置は、図３に示した取引受付部１３１、選択受付部１３３、及び情報仲介部１３４、決定受付部１３６からの情報を受け付け、受け付けた情報は、例えば電話や紙媒体等の適宜の手段により、売主、買主、及びエージェントへ伝達する。
【０１１９】
〔５−１３．装置構成〕
また、図３に示した仲介装置１００は、取引情報記憶部１２１またはエージェント情報記憶部１２２を有しなくてもよい。具体的には、仲介装置１００は、取引情報記憶部１２１またはエージェント情報記憶部１２２を保持するデータベースサーバと接続されてもよい。
【０１２０】
〔５−１４．プログラム〕
また、上述してきた実施形態に係る仲介装置１００は、例えば図２４に示すような構成のコンピュータ１０００によって実現される。図２４は、仲介装置１００の機能を実現するコンピュータ１０００の一例を示すハードウェア構成図である。コンピュータ１０００は、ＣＰＵ１１００、ＲＡＭ１２００、ＲＯＭ１３００、ＨＤＤ１４００、通信インターフェイス（Ｉ／Ｆ）１５００、入出力インターフェイス（Ｉ／Ｆ）１６００、及びメディアインターフェイス（Ｉ／Ｆ）１７００を有する。
【０１２１】
ＣＰＵ１１００は、ＲＯＭ１３００又はＨＤＤ１４００に格納されたプログラムに基づいて動作し、各部の制御を行う。ＲＯＭ１３００は、コンピュータ１０００の起動時にＣＰＵ１１００によって実行されるブートプログラムや、コンピュータ１０００のハードウェアに依存するプログラム等を格納する。
【０１２２】
ＨＤＤ１４００は、ＣＰＵ１１００によって実行されるプログラム、及び、かかるプログラムによって使用されるデータ等を格納する。通信インターフェイス１５００は、通信網４０を介して他の機器からデータを受信してＣＰＵ１１００へ送り、ＣＰＵ１１００が生成したデータを通信網４０を介して他の機器へ送信する。
【０１２３】
ＣＰＵ１１００は、入出力インターフェイス１６００を介して、ディスプレイやプリンタ等の出力装置、及び、キーボードやマウス等の入力装置を制御する。ＣＰＵ１１００は、入出力インターフェイス１６００を介して、入力装置からデータを取得する。また、ＣＰＵ１１００は、生成したデータを入出力インターフェイス１６００を介して出力装置へ出力する。
【０１２４】
メディアインターフェイス１７００は、記録媒体１８００に格納されたプログラム又はデータを読み取り、ＲＡＭ１２００を介してＣＰＵ１１００に提供する。ＣＰＵ１１００は、かかるプログラムを、メディアインターフェイス１７００を介して記録媒体１８００からＲＡＭ１２００上にロードし、ロードしたプログラムを実行する。記録媒体１８００は、例えばＤＶＤ（Digital  Versatile  Disc）、ＰＤ（Phase  change  rewritable  Disk）等の光学記録媒体、ＭＯ（Magneto-Optical  disk）等の光磁気記録媒体、テープ媒体、磁気記録媒体、または半導体メモリ等である。
【０１２５】
例えば、コンピュータ１０００が実施形態に係る仲介装置１００として機能する場合、コンピュータ１０００のＣＰＵ１１００は、ＲＡＭ１２００上にロードされたプログラムを実行することにより、制御部１３０の機能を実現する。また、ＨＤＤ１４００には、取引情報記憶部１２１及びエージェント情報記憶部１２２内のデータが格納される。コンピュータ１０００のＣＰＵ１１００は、これらのプログラムを記録媒体１８００から読み取って実行するが、他の例として、他の装置から通信網４０を介してこれらのプログラムを取得してもよい。
【０１２６】
〔５−１５．その他〕
また、上記実施形態において説明した各処理のうち、自動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を手動的に行うこともでき、あるいは、手動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を公知の方法で自動的に行うこともできる。この他、上記文書中や図面中で示した処理手順、具体的名称、各種のデータやパラメータを含む情報については、特記する場合を除いて任意に変更することができる。例えば、各図に示した各種情報は、図示した情報に限られない。
【０１２７】
また、図示した各装置の各構成要素は機能概念的なものであり、必ずしも物理的に図示の如く構成されていることを要しない。すなわち、各装置の分散・統合の具体的形態は図示のものに限られず、その全部または一部を、各種の負荷や使用状況などに応じて、任意の単位で機能的または物理的に分散・統合して構成することができる。例えば、図３に示した取引受付部１３１と決定受付部１３６とは統合されてもよい。
【０１２８】
また、上述してきた各実施形態は、処理内容を矛盾させない範囲で適宜組み合わせることが可能である。
【０１２９】
〔５−１６．効果〕
上述してきたように、実施形態に係る仲介装置１００は、情報提示部１３２と、選択受付部１３３と、情報仲介部１３４と、特定受付部１３５とを有する。情報提示部１３２は、売主から取得した不動産に関する物件情報を提示する。選択受付部１３３は、買主から前記不動産に関する選択情報を受け付ける。情報仲介部１３４は、売主と買主との間で選択情報によって示される不動産の取引に関する仲介情報を仲介する。特定受付部１３５は、選択情報によって示される不動産の中から不動産を特定する特定情報を買主から受け付ける。
【０１３０】
これにより、実施形態に係る仲介装置１００は、有益な不動産の取引を提供することができる。
【０１３１】
また、実施形態に係る仲介装置１００において、情報仲介部１３４は、特定情報によって示される不動産の交渉情報を受け付ける。
【０１３２】
これにより、実施形態に係る仲介装置１００は、買主は売主に対して、交渉情報を提示することができる。
【０１３３】
また、実施形態に係る仲介装置１００において、選択受付部１３３は、不動産の取引を仲介する仲介者（実施形態においては、エージェント。以下同じ）の中から、前記買主によって選定された仲介者に関する選定情報を受け付ける。情報仲介部１３４は、選定情報に対応する仲介者を介して前記交渉情報を受け付ける。
【０１３４】
これにより、実施形態に係る仲介装置１００は、買主により選定されたエージェントから交渉情報を受け付けることができる。
【０１３５】
また、実施形態に係る仲介装置１００において、情報提示部１３２は、仲介者を過去に選定した買主による評価を含む仲介者情報（実施形態においては、エージェント情報。以下同じ）を提示する。
【０１３６】
これにより、実施形態に係る仲介装置１００は、エージェントの評価を更新できる人が過去にエージェントを選択した買主に限定されるため、エージェントの評価を含むエージェント情報の信用性が高くなる。
【０１３７】
また、実施形態に係る仲介装置１００において、情報提示部１３２は、仲介者に関する過去の交渉情報及び取引履歴に基づいた評価を含む仲介者情報を提示する。
【０１３８】
これにより、実施形態に係る仲介装置１００は、エージェントの評価がエージェントの過去の交渉情報の履歴等に基づいて導出されるため、より客観性の高いエージェントの評価となる。
【０１３９】
また、実施形態に係る仲介装置１００において、情報提示部１３２は、取引が成立するまでは、売主、買主、及び選定情報によって示される仲介者以外には、買主に関する交渉情報を非公開にする。
【０１４０】
これにより、実施形態に係る仲介装置１００においては、他の買主の交渉価格を含む交渉情報を参考にして、自身が登録する交渉情報を決めることができないため、よりエージェントの物件を査定する能力が問われる取引を提供することができる。
【０１４１】
また、実施形態に係る仲介装置１００は、希望価格を含む物件情報を受け付ける取引受付部１３１を有する。情報提示部１３２は、希望価格を含む物件情報を提示する。情報仲介部１３４は、希望価格に関わらず交渉情報を受け付ける。
【０１４２】
これにより、実施形態に係る仲介装置１００は、買主またはエージェントは、売主が希望している価格がわかるため、より売主の希望に沿った取引を提供することができる。
【０１４３】
また、実施形態に係る仲介装置１００において、情報仲介部１３４は、取引ごとに前記交渉情報を受け付ける期間である取引期間の経過前の一定期間中に、一の買主に関する前記交渉情報を受け付けたときは、他の買主に関する交渉情報を取引期間の経過後の所定期間中に受け付ける。
【０１４４】
これにより、実施形態に係る仲介装置１００においては、取引期間の経過直前に駆け込みで他の買主の交渉価格よりも高い交渉価格を登録することを抑制し、より適正な価格での取引を提供することができる。
【０１４５】
また、実施形態に係る仲介装置１００において、情報仲介部１３４は、支払方法及び支払時期を含む交渉情報を受け付ける。
【０１４６】
これにより、実施形態に係る仲介装置１００は、売主は、交渉価格だけでなく他の情報も考慮して取引するエージェントを決定できるため、より売主の希望に沿った取引を提供することができる。
【０１４７】
また、実施形態に係る仲介装置１００は、売主によるどの交渉情報を取引対象とするかの決定を示す決定情報を受け付ける決定受付部１３６を有する。
【０１４８】
これにより、実施形態に係る仲介装置１００は、売主がどの買主と取引することに決定したかを確認でき、他の買主等に通知等することができる。
【０１４９】
以上、本願の実施形態のいくつかを図面に基づいて詳細に説明したが、これらは例示であり、発明の開示の行に記載の態様を始めとして、当業者の知識に基づいて種々の変形、改良を施した他の形態で本発明を実施することが可能である。
【０１５０】
また、上述してきた「部（section、module、unit）」は、「手段」や「回路」などに読み替えることができる。例えば、取引受付部は、取引受付手段や取引受付回路に読み替えることができる。
【符号の説明】
【０１５１】
１  仲介システム
１０  売主端末
２０  買主端末
３０  エージェント端末
１００  仲介装置
１２１  取引情報記憶部
１２２  エージェント情報記憶部
１３１  取引受付部
１３２  情報提示部
１３３  選択受付部
１３４  情報仲介部
１３５  特定受付部
１３６  決定受付部
【図１】
2016004532.tif 000003
【図２】
2016004532.tif 000004
【図３】
2016004532.tif 000005
【図４】
2016004532.tif 000006
【図５】
2016004532.tif 000007
【図６】
2016004532.tif 000008
【図７】
2016004532.tif 000009
【図８】
2016004532.tif 000010
【図９】
2016004532.tif 000011
【図１０】
2016004532.tif 000012
【図１１】
2016004532.tif 000013
【図１２】
2016004532.tif 000014
【図１３】
2016004532.tif 000015
【図１４】
2016004532.tif 000016
【図１５】
2016004532.tif 000017
【図１６】
2016004532.tif 000018
【図１７】
2016004532.tif 000019
【図１８】
2016004532.tif 000020
【図１９】
2016004532.tif 000021
【図２０】
2016004532.tif 000022
【図２１】
2016004532.tif 000023
【図２２】
2016004532.tif 000024
【図２３】
2016004532.tif 000025
【図２４】
2016004532.tif 000026