(57)【要約】      （修正有）【課題】賃貸不動産物件の賃貸料をクレジットカード決済した場合に、そのクレジットカードが利用停止となった場合にも、賃貸物件管理者又は貸主へ賃貸料の送金が行われる賃貸料決済システムを提供する。【解決手段】賃貸人が賃貸物件に関する管理業務の委託契約を行う賃貸物件管理機構１４と、賃借人１２が賃料保証の委託契約を行い賃料保証に関する処理を行う賃貸保証機構１１と、賃借人１２と賃料支払いに関するクレジットカード決済を行うクレジットカード決済代行機構１５と、賃借人１２に関する賃料の集金代行及び振替管理を行う賃料等振替管理機構１６とを備える。賃貸保証機構１１、クレジットカード決済代行機構１６に対して賃借人１２のクレジットカード決済の可否を問い合わせ、可能である場合は賃借人に対してクレジットカード決済による賃料請求を行い、不可能である場合は賃料等振替管理機構１６を介して賃借人に対して引落による賃料請求を行う。【選択図】図２
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸人が賃貸物件に関する管理業務の委託契約を行う賃貸物件管理機構と、賃借人が賃料保証の委託契約を行うと共に前記賃貸物件管理機構と回線を介して接続されており、賃料保証に関する処理を行うコンピュータ及び賃料保証情報を格納するデータベースを有する賃貸保証機構と、前記賃借人と賃料支払いに関するクレジットカード決済を行う共に前記賃貸保証機構の前記コンピュータと回線を介して接続されているクレジットカード決済代行機構と、前記賃借人に関する賃料の集金代行及び振替管理を行う共に前記賃貸保証機構の前記コンピュータと回線を介して接続されている賃料等振替管理機構とを備えており、
前記賃貸保証機構の前記コンピュータは、前記クレジットカード決済代行機構に対して前記賃借人の前記クレジットカード決済が可能か否かを問い合わせ、可能である場合は前記賃借人に対してクレジットカード決済による賃料請求を行い、不可能である場合及びクレジットカード決済希望者以外の場合は前記賃料等振替管理機構を介して前記賃借人に対して引落による賃料請求を行うように構成され、
前記賃料等振替管理機構は、前記クレジットカード決済が可能である場合及び不可能である場合のいずれにおいても、前記賃貸物件管理機構へ賃料、及び賃料以外の管理費、公益費、駐車場代及び水道代を含む変動費用の立替支払いを行い、前記賃貸保証機構から引落依頼を受け、前記賃借人の口座に対して引落処理を行い、引落結果を前記賃貸保証機構に通知するように構成されており、
前記賃貸保証機構は、前記クレジットカード決済が可能である場合は前記クレジットカード決済代行機構を介して、不可能である場合は前記賃料等振替管理機構を介して、保証料を含む料金の支払いを受けるように構成されていることを特徴とする賃貸料決済システム。
【請求項２】
前記賃貸保証機構の前記コンピュータは、前記賃借人がクレジットカード決済を希望するか否かを判別し、クレジットカード決済を希望する場合は前記賃借人に対してクレジットカード決済による賃料請求を行い、希望しない場合は前記賃料等振替管理機構を介して前記賃借人に対して引落による賃料請求を行うように構成されていることを特徴とする請求項１に記載の賃貸料決済システム。
【請求項３】
前記賃貸物件管理機構は、賃料の支払いを受けた場合に該賃料を前記賃貸人に支払うように構成されていることを特徴とする請求項１又は２に記載の賃貸料決済システム。
【請求項４】
前記賃貸保証機構の前記コンピュータは、前記クレジットカード決済が可能である場合は、最終の引落より１年経過したか否かを判別し、１年経過した場合のみ、口座維持のための手数料の引落の依頼を前記賃料等振替管理機構に対して行うように構成されていることを特徴とする請求項１から３のいずれか１項に記載の賃貸料決済システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、クレジットカードを利用して不動産の賃貸料等を決済する賃貸料決済システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
特許文献１には、不動産物件を賃貸する場合の賃貸料の決済にクレジットカードを利用する賃貸不動産物件の賃料徴収業務支援システムが提案されている。この支援システムは、クレジットカードの発行対象となり得る賃借者（借主）に対して、敷金の支払いを免除する一方、クレジットカードによる賃貸不動産物件の賃貸料決済を義務付け、賃貸不動産物件の貸主又は賃貸物件管理者に対しては、敷金の代わりにクレジットカード発行元（カード会社）による所定の保証を付与し、集金代行手数料の支払いを義務付けるものである。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】国際公開第２００１−０５４０１３号
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、特許文献１に開示の支援システムは、カード会社が中心となって賃貸料の徴収等を行うと共に賃貸物件管理者又は貸主を統括するという賃貸料徴収システムであるため、引き落とし遅延が生じた場合等、ある程度の保証は行われるが、カード会社によって借主のカード利用が停止された場合、賃貸料決済を含むそのカードに関する全ての取り扱いが停止し、従ってその場合、賃貸物件管理者又は貸主への賃貸料の送金が行われなくなってしまう。
【０００５】
このため、賃貸物件管理者又は貸主は、クレジットカードによる賃貸料決済を避ける傾向にあり、これが賃貸不動産物件のクレジットカード決済の普及を遅らせている原因であった。
【０００６】
従って本発明の目的は、賃貸不動産物件の賃料等をクレジットカード決済した場合に、そのクレジットカードが利用停止となった場合にも、賃貸物件管理者又は賃貸人（貸主）へ賃料等の送金が行われる賃貸料決済システムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
本発明によれば、賃貸料決済システムは、賃貸人が賃貸物件に関する管理業務の委託契約を行う賃貸物件管理機構と、賃借人が賃料保証の委託契約を行うと共に賃貸物件管理機構と回線を介して接続されており、賃料保証に関する処理を行うコンピュータ及び賃料保証情報を格納するデータベースを有する賃貸保証機構と、賃借人と賃料支払いに関するクレジットカード決済を行う共に賃貸保証機構のコンピュータと回線を介して接続されているクレジットカード決済代行機構と、賃借人に関する賃料の集金代行及び振替管理を行う共に賃貸保証機構のコンピュータと回線を介して接続されている賃料等振替管理機構とを備えており、賃貸保証機構の前記コンピュータは、クレジットカード決済代行機構に対して賃借人のクレジットカード決済が可能か否かを問い合わせ、可能である場合は賃借人に対してクレジットカード決済による賃料請求を行い、不可能である場合及びクレジットカード決済希望者以外の場合は賃料等振替管理機構を介して賃借人に対して引落による賃料請求を行うように構成され、賃料等振替管理機構は、クレジットカード決済が可能である場合及び不可能である場合のいずれにおいても、賃貸物件管理機構へ賃料、及び賃料以外の管理費、公益費、駐車場代及び水道代を含む変動費用の立替支払いを行い、賃貸保証機構から引落依頼を受け、賃借人の口座に対して引落処理を行い、引落結果を賃貸保証機構に通知するように構成されており、賃貸保証機構は、クレジットカード決済が可能である場合はクレジットカード決済代行機構を介して、不可能である場合は賃料等振替管理機構を介して、保証料を含む料金の支払いを受けるように構成されている。
【０００８】
賃貸保証機構のコンピュータは、賃貸物件の賃借人についてクレジットカード決済が可能か否かをクレジットカード決済代行機構に問い合わせる。その結果が、クレジットカード決済可能である場合は、通常のクレジットカード決済を行う、即ち賃借人に対してクレジットカード決済による賃料請求を行う。一方、その結果が、クレジットカード決済不可能である場合は、収納代行会社による引落決済を行う、即ち賃料等振替管理機構を介して賃借人に対して引落による賃料請求を行う。このように、通常のクレジットカード決済と、収納代行会社による引落決済とを切り替えて決済しているため、賃貸物件管理機構（又は賃貸人）への賃貸料等の送金をカード決済不能の場合にも手続を変更することなく継続して行うことができる。
【０００９】
賃料等振替管理機構は、クレジットカード決済が可能である場合及び不可能である場合のいずれにおいても、賃貸物件管理機構へ賃料の立替支払いを行うように構成されていることが好ましい。
【００１０】
賃貸保証機構のコンピュータは、賃借人がクレジットカード決済を希望するか否かを判別し、クレジットカード決済を希望する場合は賃借人に対してクレジットカード決済による賃料請求を行い、希望しない場合は賃料等振替管理機構を介して賃借人に対して引落による賃料請求を行うように構成されていることも好ましい。
【００１１】
賃貸保証機構は、クレジットカード決済が可能である場合はクレジットカード決済代行機構を介して、不可能である場合は賃料等振替管理機構を介して、保証料を含む料金の支払いを受けるように構成されていることも好ましい。
【００１２】
賃貸物件管理機構は、賃料の支払いを受けた場合にその賃料を賃貸人に支払うように構成されていることも好ましい。
【発明の効果】
【００１３】
本発明によれば、通常のクレジットカード決済と、収納代行会社による引落決済とを切り替えて決済しているため、賃貸物件管理機構（又は賃貸人）への賃貸料等の送金をカード決済不能の場合にも手続を変更することなく継続して行うことができる。
【図面の簡単な説明】
【００１４】
【図１】本発明の一実施形態の賃貸料決済システムにおける全体構成及びデータの流れを概略的に示すブロック図である。
【図２】図１の賃貸料決済システムにおける各構成要素自体の処理内容及び構成要素間の処理内容を示すブロック図である。
【図３】賃借人（借主）が賃貸物件管理機構を介して賃貸保証機構と結ぶ賃貸保証委託契約書の一例を示す図である。
【図４】賃借人（借主）が賃貸保証機構を介して賃料等振替管理機構へ提出する口座振替依頼書の一例を示す図である。
【図５Ａ】図１の賃貸料決済システムにおいて賃料等の決済時の各構成要素の処理の流れの一部を示すフローチャートである。
【図５Ｂ】図１の賃貸料決済システムにおいて賃料等の決済時の各構成要素の処理の流れの一部を示すフローチャートである。
【図５Ｃ】図１の賃貸料決済システムにおいて賃料等の決済時の各構成要素の処理の流れの一部を示すフローチャートである。
【発明を実施するための形態】
【００１５】
図１は本発明の一実施形態の賃貸料決済システムにおける全体構成及びデータの流れを概略的に示しており、図２は図１の賃貸料決済システムにおける各構成要素自体の処理内容及び構成要素間の処理内容を示している。
【００１６】
図１において、１０は本実施形態の賃貸料決済システムを示しており、この賃貸料決済システム１０は、インターネット網１３を介して互いに接続可能となっている賃貸保証機構１１、賃借人（借主）１２、図示しない賃貸人（貸主）から賃貸物件の管理業務を委託されている賃貸物件管理機構１４、クレジットカード決済代行機構１５、及び賃料等振替管理機構１６を備えている。
【００１７】
賃貸保証機構１１は、賃貸物件管理機構１４に対して賃料等のクレジットカード決済を含む滞納保証やその他の保証を行う例えば賃貸保証会社であり、インターネット網１３を介して、賃借人（借主）１２、賃貸物件管理機構１４、クレジットカード決済代行機構１５、及び賃料等振替管理機構１６との間で後述する種々の処理を行う。
【００１８】
賃貸物件管理機構１４は、賃貸保証機構１１と賃貸保証の代理店契約を行っており、賃貸物件について、賃貸人（貸主）及び賃借人（借主）１２と賃貸物件の賃貸借契約を行うと共にその賃貸物件の管理を行う例えば不動産仲介会社である。
【００１９】
クレジットカード決済代行機構１５は、クレジットカード会社１５ａと、このクレジットカード会社１５ａを代行して決済を行うクレジットカード決済代行会社１５ｂとを備えており、賃料のクレジットカードによる決済を行う。
【００２０】
賃料等振替管理機構１６は、賃借人（借主）１２からの賃料等の引落による集金代行を行うと共に振替の管理及び賃料等の立替支払いを行う、例えば収納代行会社である。
【００２１】
なお、本実施形態における賃貸物件とは、用途が住居、店舗又は事務所に係わる賃貸物件であり、例えばビルディングの部屋やフロア、戸建て住宅、アパートやマンションの部屋、店舗、事務所、駐車場等の不動産の賃貸物件を対象とするものである。ただし、工場や倉庫等の賃貸物件に適用することも可能である。また、賃料等とは、賃料自体である家賃の他に、管理費、共益費、駐車場代、及び水道代等の変動費を含むことを意味している。
【００２２】
図１に示すように、賃貸保証機構１１は中央データ処理部１１ａ及び端末部１１ｂを備えており、これら中央データ処理部１１ａ及び端末部１１ｂは専用回線１１ｃを介して相互に接続されている。中央データ処理部１１ａには、ネットワークに接続するためのネットワークサーバと、日常業務で使用される基幹サーバと、賃貸保証に関する全てのデータが格納されているデータベースサーバとが少なくとも設けられている。端末部１１ｂには、複数の端末が設けられている。また、賃貸物件管理機構１４には端末１４ａが、賃借人（借主）１２には端末又はスマートフォン等の携帯端末１２ａがそれぞれ設けられている。
【００２３】
賃貸保証機構１１の端末部１１ｂ、賃料等振替管理機構１６の収納代行会社の端末（図示なし）、賃貸物件管理機構１４の端末１４ａ、クレジット決済代行会社１５ｂの端末（図示なし）、並びに賃借人（借主）１２の端末又は携帯端末１２ａは、インターネット網１３を介して互いに接続可能となっている。もちろん、インターネット網に代えて、専用回線、ＩＳＤＮ等の電話回線、その他のいかなる回線を用いても良いことは明らかである。
【００２４】
図２に示すように、賃貸保証機構１１は、賃貸保証代理店契約を結んでいる賃貸物件管理機構１４に対して、（１）賃貸物件に関してその代理店ネットワーク及びデータベースに基づく入居審査業務、（２）入居者が賃料を滞納した場合、賃料等支払い方法、支払い確約、明渡し交渉等の調査／支払いコンサルティング業務、（３）賃料等を滞納している入居者に対しての訴訟等の法的手続業務、（４）入居者が夜逃げ等で行方不明等の場合に、家財や室内の残留物の搬出、保管及び処分を行う明渡し業務、（５）賃料等が滞納している場合に未納賃料等を保証する保証業務、（６）賃料等の保証に火災（住宅総合・家財）保険が自動付帯されていることによる手続業務、（７）送金予定明細書、振込入金通知書、口座振替結果明細書等のデータ送付業務を行うように構成されている。
【００２５】
賃貸物件管理機構１４は、賃貸人（貸主）１７との間で賃貸物件に関して賃貸管理業務委託契約を結んでおり、この賃貸人（貸主）１７に対して資産運用のコンサルティング業務及び賃貸人（貸主）１７に賃料等（賃料、管理費、共益費、駐車場代、及び水道代等の変動費）を送金する業務も行うように構成されている。
【００２６】
賃貸物件管理機構１４は、また、賃貸保証機構１１との間で賃貸保証の代理店契約を結んでおり、（１）賃貸物件に関する募集業務、（２）賃借人（借主）１２との間で賃貸物件に関して入居申込及び賃貸保証委託契約申込の受付け／契約を行う業務、（３）受け付けた情報を賃貸保証機構１１に送る業務、（４）賃貸保証機構１１が入居審査を行って入居承諾がなされた場合に賃借人（借主）１２との間で賃貸借契約及び賃貸保証委託契約を結ぶ業務、（５）賃借人（借主）１２から賃貸保証委託契約書及び口座振替依頼書と賃貸保証委託契約の保証料とを受け取り、これら賃貸保証委託契約書及び口座振替依頼書を賃貸保証機構１１に送ると共に、受け取った保証料を賃貸保証機構１１に送金する業務を行うように構成されている。なお、図３は賃借人（借主）１２が賃貸物件管理機構１４を介して賃貸保証機構と結ぶ賃貸保証委託契約書の一例を示しており、図４は賃借人（借主）１２が賃貸保証機構１１を介して賃料等振替管理機構１６へ提出する口座振替依頼書の一例を示している。
【００２７】
クレジットカード決済代行機構１５は、カード決済希望者に関して、（１）賃借人（借主）１２に対して賃料等のクレジットカード決済による集金業務、（２）カード情報の提供を受ける業務を行うように構成されており、このカード情報は賃貸保証機構１１にも提供されるように構成されており、また、（３）賃貸保証機構１１からのクレジットカード決済可否情報（オーソリ情報）の問い合わせに対して回答する業務、（４）賃貸保証機構１１からの賃料等の売上確定による集金決済依頼を受ける業務を行うように構成されている。クレジットカード決済代行機構１５は、さらに、（５）賃貸保証機構１１からの指示により、賃料等振替管理機構１６へクレジットカード決済金の集金（直接入金）指示を行うように構成されている。
【００２８】
賃料等振替管理機構１６は、カード決済希望者以外及びカード売上不能者に関して、（１）賃借人（借主）１２からの賃料等の振替口座による集金及びそのための振替口座の管理業務、（２）賃貸物件管理機構１４に対する賃料等（賃料、管理費、共益費、駐車場代、及び水道代等の変動費）の立替送金業務を行うように構成されている。賃貸保証機構１１は、その立替金の精算業務と、この賃料等振替管理機構１６に対して、賃料等の口座振替を依頼する業務とを行うように構成されている。
【００２９】
なお、図２において、破線矢印は各構成要素間における契約や書類の流れを主に示しており、実線矢印は各構成要素間における電子的な指示や情報の流れを主に示している。
【００３０】
図５Ａ〜図５Ｃは、本実施形態の賃貸料決済システムにおける賃料等の決済時の各構成要素の処理の流れの一部を示している。なお、本実施形態の賃貸料決済システムは、この賃料等の決済を行う前に、（ａ）賃貸物件管理機構１４に対する賃貸保証機構１１の代理店審査及び契約処理、（ｂ）賃借人（借主）１２の賃貸保証委託申込処理、（ｃ）この申込者による賃借人（借主）１２のクレジットカード情報の登録処理、（ｄ）賃借人（借主）１２と賃貸保証機構１１との賃貸保証契約処理、（ｅ）賃借人（借主）１２への初回保証料の請求処理、（ｆ）カード情報の更新処理等が行われる。これらの処理は、本発明に直接的に関係せず、また公知技術であるため、本明細書では説明を省略する。以下、月次業務である賃料等の決済処理について、図５Ａ〜図５Ｃを用いて詳細に説明する。
【００３１】
まず、図５Ａを参照して説明を行う。賃貸保証機構１１のコンピュータは、決済開始月以降であるかどうか判別し（ステップＳ１）、決済開始月以降である場合（Ｙｅｓの場合）にのみ、月次締めを行い（ステップＳ２）、そのデータをＤＢへ格納する（ステップＳ３）。
【００３２】
次いで、賃借人（借主）１２が賃料等についてカード決済を希望するか否かを判別し（ステップＳ４）、希望する場合（Ｙｅｓの場合）はそのクレジットカードの情報を取得済であるか否かを判別し（ステップＳ５）、カード情報取得済である場合（Ｙｅｓの場合）は、そのカードが有効期限切れか否かを判別する（ステップＳ６）。
【００３３】
ステップＳ４においてカード決済を希望しない場合（Ｎｏの場合）、ステップＳ５においてカード情報取得済ではない場合（Ｎｏの場合）、及びステップＳ６においてカードが有効期限切れの場合（Ｙｅｓの場合）は、いずれも、図５Ｂとの結合子１へ進む。この場合は、賃料等についての引落決済が行われる。
【００３４】
ステップＳ６においてカードが有効期限切れではない場合（Ｎｏの場合）は、そのクレジットカードについてカード決済の可否を判断するためのオーソリデータを作成する（ステップＳ７）。このオーソリデータは、例えば、代理店（賃貸物件管理機構１４）の受注コード、顧客（賃借人（借主）１２）のＩＤ、及び決済額（オーソリ額（図の例では、５１，４６０円）＝賃料＋月額保証料＋集送金手数料）等を含んでいる。
【００３５】
賃貸保証機構１１のコンピュータは、作成したオーソリデータをクレジットカード決済代行機構１５へ送信してオーソリ処理を依頼し、クレジットカード決済代行機構１５はこのオーソリデータを、例えば月次６日締めで、受信する（ステップＳ８）。
【００３６】
これによりクレジットカード決済代行機構１５は、オーソリデータに基づいてオーソリ処理を行う（ステップＳ９）。即ち、賃借人（借主）１２のこのクレジットカードについてクレジットカード機構（クレジットカード会社１５ｂ）に問い合わせる等してカード決済の可否を判断する。次いで、クレジットカード決済代行機構１５は、オーソリ結果がＯＫであるか否かによって分岐する（ステップＳ１０）。オーソリ結果がＯＫでありカード決済が可能な場合（Ｙｅｓの場合）は、実売上の処理を行い（ステップＳ１１）、クレジットカード機構（クレジットカード会社１５ｂ）に通知する。即ち、この場合は、賃料等についてのクレジットカード決済が行われる。
【００３７】
クレジットカード決済代行機構１５は、オーソリ結果がＯＫでありステップＳ１１の処理を行った後、又はステップＳ１０においてオーソリ結果がＯＫではなくカード決済が不可の場合（Ｎｏの場合）のいずれにも、それらオーソリ結果を賃貸保証機構１１のコンピュータへ通知する（ステップＳ１２）。
【００３８】
これにより、賃貸保証機構１１のコンピュータは、（例えば、オーソリ依頼の３営業日後に）オーソリ結果を取込み（ステップＳ１３）、そのオーソリ結果がＯＫであるか否かによって分岐する（ステップＳ１４）。
【００３９】
一方、クレジットカード決済代行機構１５からステップＳ１１の実売上の通知を受け取ったクレジットカード機構（クレジットカード会社１５ｂ）は、例えば月次１５日締めで、賃料等のクレジットカード決済を行う（ステップＳ１５）。次いで、クレジットカード機構は、例えば２５日入金で、決済額の振込処理を行い（ステップＳ１６）、図５Ｂとの結合子２へ進む。また、クレジットカード機構は、賃借人（借主）１２の口座にアクセスし（ステップＳ１７）、決済額（図の例では、５１，４６０円）の引落処理を行う（ステップＳ１８）。
【００４０】
賃貸保証機構１１のコンピュータは、ステップＳ１４においてオーソリ結果がＯＫではなくカード決済が不可の場合（Ｎｏの場合）には、図５Ｂとの結合子１へ進む。一方、ステップＳ１４においてオーソリ結果がＯＫであり、カード決済が可能な場合（Ｙｅｓの場合）は、最終の引落より１年経過したか否かを判別し（ステップＳ１９）、１年経過した場合（Ｙｅｓの場合）のみ、口座維持のための手数料（図の例では、１０８円）の引落の依頼（２７日振替日の８営業日前）を賃料等振替管理機構１６に対して行い（ステップＳ２０）、図５Ｂとの結合子３へ進む。
【００４１】
次に図５Ｂを参照して説明する。図５Ａとの結合子１に続いて、賃貸保証機構１１のコンピュータは、賃料等（図の例では、５１，４６０円）の引落の依頼（２７日振替日の８営業日前）を賃料等振替管理機構１６に対して行う（ステップＳ２１）。
【００４２】
賃料等振替管理機構１６は、この引落依頼を受付る（ステップＳ２２）。なお、ステップＳ２２における引落依頼の受付けは、図５Ａとの結合子３に続いても行われる。次いで、賃料等振替管理機構１６は、賃借人（借主）１２の口座にアクセスし（ステップＳ２３）、決済額（図の例では、５１，４６０円）の２７日引落処理を行う（ステップＳ２４）。その後、処理は、図５Ｃとの結合子４及び結合子６へ進む。なお、図５Ａとの結合子２からの処理は、そのまま、図５Ｃとの結合子４へと進む。この場合、残高（図の例では、１０２，９２０円）＝カード決済入金分（図の例では、５１，４６０円）＋２７日引落分（図の例では、５１，４６０円）となる。
【００４３】
賃貸保証機構１１のコンピュータは、ステップＳ２１の処理の次に、月次データを作成し、作成した月次データを（２７日振替日の８営業日前に）この賃貸保証機構１１の事務処理部門へ送信する（ステップＳ２５）。事務処理部門はこの月次データから送金予定明細書を作成し、作成した送金予定明細書を（２７日振替日の７営業日前に）賃貸物件管理機構１４へ郵送する（ステップＳ２６）。
【００４４】
賃貸保証機構１１のコンピュータは、ステップＳ２５の処理の次に、初回振替案内データを作成し、作成した初回振替案内データを（２７日振替日の８営業日前に）この賃貸保証機構１１の事務処理部門へ送信する（ステップＳ２７）。事務処理部門はこの初回振替案内データから初回振替案内を作成し、作成した初回振替案内を（２７日振替日の５営業日前に）賃借人（借主）１２へ郵送する（ステップＳ２８）。
【００４５】
賃貸保証機構１１のコンピュータは、ステップＳ２７の処理の次に、振替案内ハガキデータを作成し、作成した振替案内ハガキデータを（２７日振替日の８営業日前に）この賃貸保証機構１１の事務処理部門へ送信する（ステップＳ２９）。事務処理部門はこの振替案内ハガキデータから振替案内ハガキを作成し、作成した振替案内ハガキを（２７日振替日の５営業日前に）賃借人（借主）１２へ郵送する（ステップＳ３０）。
【００４６】
賃貸保証機構１１のコンピュータは、ステップＳ２９の処理の次に、初回カード決済案内データを作成し、作成した初回カード決済案内データを（２７日振替日の８営業日前に）この賃貸保証機構１１の事務処理部門へ送信する（ステップＳ３１）。事務処理部門はこの初回カード決済案内データから初回カード決済案内を作成し、作成した初回カード決済案内を（２７日振替日の５営業日前に）賃借人（借主）１２へ郵送する（ステップＳ３２）。
【００４７】
賃貸保証機構１１のコンピュータは、ステップＳ３１の処理の次に、（変更分）送金予定明細書データを作成し、作成した（変更分）送金予定明細書データをこの賃貸保証機構１１の事務処理部門へ送信する（ステップＳ３３）。事務処理部門はこの（変更分）送金予定明細書データから（変更分）送金予定明細書を作成し、作成した（変更分）送金予定明細書を賃貸物件管理機構１４へ郵送する（ステップＳ３４）。
【００４８】
賃貸保証機構１１のコンピュータは、ステップＳ３３の処理の次に、賃料等振替管理機構１６に対して、賃料の振込依頼を行う（ステップＳ３５）。ここで、賃料の振込額は、図の例では、１００，０００円＝５０，０００円＋５０，０００円となる。
【００４９】
賃料等振替管理機構１６は、この振込依頼を受付け（ステップＳ３６）、図５Ｃとの結合子５へ進む。
【００５０】
次に図５Ｃを参照して説明する。図５Ｂとの結合子４に続いて、クレジットカード決済代行機構１５のクレジットカード機構は、残高と振込額との決済を行う（ステップＳ３７）。ここで、残高は、今までの残高（図の例では、１０２，９２０円）から賃料の振込額（図の例では、１００，０００円）を差し引いた額（図の例では、２，９２０円）となり、これが保証料・集送金手数料等となって賃貸保証機構１１へ送金される（ステップＳ３８）。一方、クレジットカード機構は、振込額（図の例では、１００，０００円）を賃料等振替管理機構１６へ送金し、賃料等振替管理機構１６は図５Ｂとの結合子５で示されるステップＳ３６の振込依頼に従ってこの額を（毎月月末営業日に）賃料として賃貸物件管理機構１４へ振込む（ステップＳ３９）。賃貸物件管理機構１４はこの賃料を受け取り（ステップＳ４０）、賃貸人（貸主）１７へ送金する（ステップＳ４１）。
【００５１】
一方、賃料等振替管理機構１６は、図５Ｂとの結合子６に続いて、２７日引落結果通知を賃貸保証機構１１のコンピュータに対して行う（ステップＳ４２）。
【００５２】
賃貸保証機構１１のコンピュータは、これにより、口座振替の引落結果データを含む引落結果を取込む（ステップＳ４３）。次いで、引落結果データを作成し、作成した引落結果データを事務処理部門へ送信する（ステップＳ４４）。事務処理部門はこの引落結果データを取込み（ステップＳ４５）、口座振替結果明細表を作成し、作成した口座振替結果明細表を（２７日振替日の４営業日後に）賃貸物件管理機構１４へ送信する（ステップＳ４６）。
【００５３】
賃貸保証機構１１のコンピュータは、次いで、引落結果がＯＫであったか否かを判別し（ステップＳ４７）、ＯＫではなかった場合（Ｎｏの場合）のみ、コンビニ請求データを作成し、作成したコンビニ請求データを事務処理部門へ送信する（ステップＳ４８）。事務処理部門はこのコンビニ請求データからコンビニ払込票を作成し、作成したコンビニ払込票を（２７日振替日の４営業日後に）賃借人（借主）１２へ郵送する（ステップＳ４９）。
【００５４】
以上説明したように、本実施形態によれば、オーソリ結果がＯＫでありカード決済が可能な場合は、クレジットカードで賃料等の決済を行い、オーソリ結果がＯＫではなくカード決済が不可の場合は、口座振替により賃料等の引落決済を行うように構成されている。このように、通常のクレジットカード決済と、収納代行会社による引落決済とを切り替えて決済しているため、賃貸物件管理機構（又は賃貸人）への賃貸料等の送金をカード決済不能の場合にも手続を変更することなく継続して行うことができる。
【００５５】
以上述べた実施形態は全て本発明を例示的に示すものであって限定的に示すものではなく、本発明は他の種々の変形態様及び変更態様で実施することができる。従って本発明の範囲は特許請求の範囲及びその均等範囲によってのみ規定されるものである。
【符号の説明】
【００５６】
１０  賃貸料決済システム
１１  賃貸保証機構
１１ａ  中央データ処理部
１１ｂ  端末部
１１ｃ  専用回線
１２  賃借人（借主）
１２ａ  携帯端末
１３  インターネット網
１４  賃貸物件管理機構
１４ａ  端末
１５  クレジットカード決済代行機構
１５ａ  クレジットカード会社
１５ｂ  クレジットカード決済代行会社
１６  賃料等振替管理機構
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５Ａ】
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【図５Ｂ】
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【図５Ｃ】
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