(57)【要約】      （修正有）【課題】ライフステージに応じて必要な気積を有する、部屋の追加や分離が容易に行え、また、住宅建築による環境負荷及び住宅取得におけるローン負担を最小化する集合住宅を提供する。【解決手段】間口および奥行寸法が一定の比率に設定された概ね矩形のユニットを構成し得るように予め基準化されたレイアウトにしたがって配設された、基本パターン住戸から構成されてなり、矩形のユニットを再構成可能に形成されるよう構成した集合住宅。【選択図】図１
2016104948.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
間口および奥行寸法が一定の比率に設定された概ね矩形のユニットを構成し得るように予め基準化されたレイアウトにしたがって配設された、基本パターン住戸から構成されてなることを特徴とする集合住宅。
【請求項２】
前記一の基本パターン住戸から他の基本パターン住戸への変更が容易なように前記矩形のユニットを再構成可能に形成されていることを特徴とする請求項１に記載の集合住宅。
【請求項３】
前記一の基本パターン住戸から他の基本パターン住戸への変更が容易なように前記矩形のユニットが簡易工具で再構成可能に形成されていることを特徴とする請求項１または２に記載の集合住宅。
【請求項４】
ユニットの壁材を木質材料または軽量不燃材料とし、床及び／または天井をプレストレスコンクリートパネルで構成してなることを特徴とする請求項１〜３のいずれかに記載の集合住宅。
【請求項５】
多層階からなり、少なくとも２階層分を隔てて設けられたテラスとその外端を覆う透光面を有することを特徴とする請求項１〜４のいずれかに記載の集合住宅。
【請求項６】
所与の面積の敷地を前記ユニットにより分割し、これを予め基準化されたレイアウトにしたがって配設することにより基本パターン住戸を構成することを特徴とする請求項１〜５のいずれかに記載の集合住宅の建築・設計方法。
【請求項７】
請求項１〜５のいずれかに記載の集合住宅と農地とを組み合わせてなる集合住宅施設。
【請求項８】
ライフステージに応じて必要な気積を確保するように基本パターン住戸を構成することにより若年及び壮年時の住宅所有に伴うコストを最小化し、老齢時においては売却及び／または賃貸による収益を最大化することによる、住宅取得におけるローン負担の最小化方法。
【請求項９】
ライフステージに応じて必要な気積を確保するように基本パターン住戸を構成することによりエネルギーの軽減を図った住宅建設における社会的負担の最小化方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】  本発明は、集合住宅、その建築方法及びその設計方法に関する。特に本発明は基本パターン住戸から構成されてなり、環境的にも配慮されていることを特徴とする集合住宅、その建築・設計方法及び住宅取得におけるローン負担の最小化方法に関する。
【背景技術】
【０００２】  近年、工期の短縮化および現場施工の省力化を図るために、ユニット住宅が普及しつつある。ユニット住宅とは、工場等で、予め定められた規格に基づいて製作されたユニットを、複数組み立てて接合するという施工法によって構築されるものである。ユニット住宅の設計を行うに際しては、従来一般に、ユーザーの希望や設計条件に基づいた自由な設計プランニングが採用されている。この自由設計プランニングとは、具体的には例えば、玄関、浴室、トイレ、台所、リビング等の各ルームを、それぞれ、間口や奥行を希望に応じた寸法にしたがって形成したユニットから構成し、これら各ルームを希望のレイアウトにしたがって自由に組み合わせて配設するという方式のものである。【０００３】  しかし、このような自由設計プランニングに基づいて住宅を構築する従来の施工法では、各ユニットの設計から各ルームのレイアウトに至る一連の作業が、すべて自由なプランに基づいて行なわれるため、自由な設計が可能である反面、逆に建築が難しいという問題がある。特に、各住宅によって全く異なる設計が行なわれるので、設計者は、その都度、設計プランニングをゼロから始めなくてはならず、手間と時間と多くの技術的知識が要求される。このため、設計には熟練と専門技術を持った専門職が当たらなくてはならず、設計から施工までの工期が長くなるなどという問題もある。【０００４】  さらに、設計後のプラン変更やオプションの追加などが難しいという問題がある。例えば、設計後にユーザーから居室ルームを追加したいなどの希望が出された場合には、それまでの設計プランニングを全部あるいは一部変更しなくてはならないといった面倒が生じる。【０００５】  また、これらのユニット住宅は新築を前提としており、中古不動産の活用には役立たないが、このことは、住宅の利用や流通の硬直化を招いている。
すなわち、一般に人はライフステージに応じて必要とする気積が異なっている。例えば、独身時代においては本来的には必要とする気積は大きくない。結婚後には、子供の誕生などを予定することにより、その時点で必要とするよりも大きな住宅をローンによって新築し、または既存の住宅を買い求めることになる。もっとも、子供の成長により家庭において必要な気積と実際に住宅が有する気積とは齟齬を生じる。さらに、子供が独立した後は、必要とする気積は大きく減少するが、既に建築または購入した住宅の売却は必ずしも容易ではなく、不要な気積が無駄に残ることになる。
このように、必要な気積と実際に住宅が有する気積とが齟齬を有する状態のまま、人は一生をすごすことになり、この結果、必要以上のローンを抱え、必要以上の光熱費を負担し、必要以上のエネルギーを用い、個人的にも社会的にも無駄と浪費が大きい。
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】  本発明は、このような事情に鑑みてなされたものであって、建築が容易で、しかも希望に応じたオプションの追加が簡単に行えるものであり、ライフステージに応じた気積の増減が容易な集合住宅を提供することを目的とする。また、住宅建築による環境負荷及び住宅取得におけるローン負担を最小化することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】  本発明は、以下の構成により上記の課題を解決するものである。
［１］間口および奥行寸法が一定の比率に設定された概ね矩形のユニットを構成し得るように予め基準化されたレイアウトにしたがって配設された、基本パターン住戸から構成されてなることを特徴とする集合住宅。
［２］前記一の基本パターン住戸から他の基本パターン住戸への変更が容易なように前記矩形のユニットを再構成可能に形成されていることを特徴とする前記１に記載の集合住宅。
［３］前記一の基本パターン住戸から他の基本パターン住戸への変更が容易なように前記矩形のユニットが簡易工具で再構成可能に形成されていることを特徴とする前記１または２に記載の集合住宅。
［４］ユニットの壁材を木質材料または軽量不燃材料とし、床及び／または天井をプレストレスコンクリートパネルで構成してなることを特徴とする前記１〜３のいずれかに記載の集合住宅。
［５］多層階からなり、少なくとも２階層分を隔てて設けられたテラスとその外端を覆う透光面を有することを特徴とする前記１〜４のいずれかに記載の集合住宅。
［６］所与の面積の敷地を前記ユニットにより分割し、これを予め基準化されたレイアウトにしたがって配設することにより基本パターン住戸を構成することを特徴とする前記１〜５のいずれかに記載の集合住宅の建築・設計方法。
［７］前記１〜５のいずれかに記載の集合住宅と農地とを組み合わせてなる集合住宅施設。
［８］ライフステージに応じて必要な気積を確保するように基本パターン住戸を構成することにより若年及び壮年時の住宅所有に伴うコストを最小化し、老齡時においては売却及び／または賃貸による収益を最大化することによる、住宅取得におけるローン負担の最小化方法。
［９］ライフステージに応じて必要な気積を確保するように基本パターン住戸を構成することによりエネルギーの軽減を図った住宅建設における社会的負担の最小化方法。
【発明の効果】
【０００８】  本発明の集合住宅によれば、規格化されたユニットから成る各住戸が基準のレイアウトにしたがって配設されて基本パターン住戸が形成されているので、この基本パターン住戸に基づいて設計を行えば、建築が容易である。また、各住戸を構成するユニットの設計、および各住戸のレイアウトの工程を省略できるので、設計から施工に至る工期を短縮化することもできる。また、前記の基本パターン住戸は、一の基本パターン住戸から他の基本パターン住戸への変更が容易なように前記矩形のユニットを再構成可能に形成されているので、可変性や自由度が高く、人のライフステージに応じて必要な気積を提供することが可能である。このため、過剰なローンを抱えることも、必要以上の光熱費を負担することも、必要以上のエネルギーを用いることもなく、個人的にも社会的にも有用な住宅が提供される。
【発明を実施するための形態】
【０００９】  以下、本発明の集合住宅についてより詳細に説明する。
第一に、本発明では、気積の経済的な最適化を実現するため、間口および奥行寸法が一定の比率に設定された概ね矩形のユニットを構成し得るように予め基準化されたレイアウトにしたがって配設された、基本パターン住戸から構成されてなることを特徴とする集合住宅が提供される。間口および奥行寸法が一定の比率に設定されているのは、ユニット化された壁材を用い、なおかつ、予め基準化されたレイアウトにしたがって配設可能とするためである。一定の比率については、特に限定はないが、１つの値ではなく複数の値から選択し得るものとする。
例えば、一定の比率を１：２とした場合には、間口のモジュール寸法１に対し、奥行のモジュール寸法が２となるが、これにより、同じ矩形ユニットＡとＢが並んで配設されており、これらが基本パターン住戸を構成している場合、Ａの奥行面にそってＢを２分割して新たなレイアウトに配置し直すことにより、矩形ユニットＡとＢとＣを形成することが可能である。この例から理解されるように、比率は基本的には整数比になるが、これは壁芯からの比率であり、現実には壁厚みを考慮した値としてもよい。整数比の例としては、１：１、１：２、１：３、２：３、１：４、３：４、１：５、２：５、３：５、４：５等（逆比も含む）が挙げられるが、これに限定されるものではない。また、壁厚みを考慮してこれらの比を修正することが可能である。
【００１０】  ユニットからされた壁材を予め工場生産することが可能なように、壁材が一定の寸法を有することが好ましい。この寸法に関しては、施工国において広く用いられている寸法単位（例えば、日本では「間」等）に応じた値とすることが可能である。この場合も壁厚みを考慮した値としてもよい。このユニットは単純な正方形や長方形でもよいが、これらに限定する必要はなく、Ｆ字ないし『字のような屈曲した形状でもよい。各ユニットの一以上は、例えば、玄関ルーム、浴室ルーム、トイレルーム、台所ルーム、リビングルーム、寝室ルーム、収納ルーム等として利用され得る。前述のように、階段その他の共用スペースもこの基本パターンに沿って形成してもよい。
【００１１】  基本パターン住戸とは、前記のユニットの一以上により構成される１戸の住宅単位である。所与の敷地面積に本発明の集合住宅を建築する場合、間口および奥行寸法が一定の比率に設定された概ね矩形のユニットをその中に最大数配置し、これを基本パターン住戸に応じてレイアウトする。建築物内部に通路や配管路・通気路、階段等の上下の連絡手段を設ける場合、これらも前記ユニットで構成するか、これらの占有面積を控除して残りの部分を前記ユニットで構成してもよい。
【００１２】  集合住宅は、これらの基本パターン住戸を複数含むものである。この場合、基本パターン住戸は、もちろん同形である必要はなく、各戸の住人のライフステージや目的に応じた気積を有する。
【００１３】  例えば、ある基本パターン住戸では、玄関ルームが、間口が４モジュール、奥行が３モジュールの長方形のユニットから構成される。ここで、モジュールとは日本の場合、約９１０ｍｍ（半間）を表す単位である。また、ユニットは、概略、床パネルと、この床パネルの周囲に立設された壁パネルとを有して、ほぼ箱型に組み立てられて形成される。浴室ルームは、間口３モジュール、奥行３モジュールの正方形のユニットから構成され得る。また、台所ルームは、間口３モジュール、奥行４モジュールの長方形のユニットから構成され得る。また、リビングルームは、間口、奥行ともに４モジュールの正方形のユニットから構成され得る。さらにまた、寝室ルームは、間口、奥行ともに４モジュールの正方形のユニットから構成され得る。
【００１４】  そして、これらの各住戸は、予め基準化されたレイアウトにしたがって配設されている。すなわち、前記玄関ルームは、建物の北西側の角隅部に配置され、この玄関ルームの東隣には浴室ルームが配置されている。玄関ルームと浴室ルームとは、各ユニットの３モジュールの壁面同士が合わせられて、両者は互いに接合されている。また、浴室ルームの南隣には、台所ルームが配置され、両ルームの各ユニットの３モジュールの壁面同士を合わせて互いに接合されている。また、この台所ルームの西隣でかつ前記玄関ルームの南隣には、リビングルームが配置される。リビングルームと台所ルームとは、各ユニットの４モジュールの壁面同士が合わせられて互いに接合されている。また、リビングルームと玄関ルームとは、リビングルームを構成するユニットの４モジュールの壁面（北側壁面）と、玄関ルームを構成するユニットの４モジュールの壁面（南側壁面）とが合わせられて互いに接合されている。さらに、リビングルームの南側には寝室ルームが接合されている。このようにして、各住戸がそれぞれ予め基準化されたレイアウトにしたがって配設され互いに接合されて、基本パターン住戸が形成される。
【００１５】  このようにしてなる基本パターン住戸には、同一集合住宅内において様々なユニットを併合したり分離することが可能である。例えば、１つの基本パターン住戸に別の基本パターン住戸から１室を追加したり（２ＬＤＫ→３ＬＤＫ）１室を削除したり（２ＤＫ→１ＤＫ）できる。
これは、前記の例で言えば、リビングルームの西隣に、新たなルームが接合されたものである。このルームは、前記の各住戸と同様にユニットから形成され、このユニットの東側の壁面が、リビングルームを構成するユニットの西側４モジュールの壁面に接合可能なように構成されている。
【００１６】  このような可変性により、本発明では、ライフステージに応じて気積を増減可能であるため、当該ライフステージには必要のない過度に広いスペースを確保する必要がない。例えば、前述のように結婚当初においては２ＬＤＫで十分であればその部分の基本パターン住戸であり、結婚後、子供が生まれた段階で追加ルームが併設される。しかる後、さらに子供が生まれる等、新たな追加ルームが必要となった段階で、ユニットを結合して必要な気積を確保し、子供が独立した後は、これらの追加ルームを分離することにより気積を低減する。分離されたルームは他に売却したり賃貸することにより、収益を得ることができる。以上により、住宅購入時の負担を最小化するとともに、ライフステージの変化に応じて余剰の気積を収益化できるため、各個人の経済的負担も軽減される。
【００１７】  以上の説明では、ユニットの構成の自由度の大きい例を挙げたが、ユニットの構成をさらに均一化してこれらの単位の組み合わせにより基本パターン住戸を構成してもよい。
【００１８】  このように、本実施例の集合住宅によれば、規格化されたユニットから成る各住戸が基準のレイアウトにしたがって配設されて基本パターン住戸が形成されているので、この基本パターン住戸を基本として設計プランニングを行えば、建築が容易である。また、各住戸を成すユニットの設計、および各住戸のレイアウトの工程を省略できるので、設計から施工に至る工期を短縮化することもできる。
【００１９】  また、基本パターン住戸は、各住戸が、それぞれのユニットの同一寸法モジュールの壁面を接合したり、ユニットのレイアウトを変更したり分離したりすることにより組み立てられているので、変更が容易である。この点をさらに容易にするため、前記一の基本パターン住戸から他の基本パターン住戸への変更が容易なように前記矩形のユニットは簡易工具で再構成可能に形成されたものであることが好ましい。この目的のためには、ユニットの壁材を木質材料または軽量不燃材料とし、床及び／または天井をプレストレスコンクリートパネルのような壁材のレイアウトにおいて自由度の高い構成とすることが好ましい。
【００２０】  ユニットの壁材を木質材料または軽量不燃材料とすることにより、前記一の基本パターン住戸から他の基本パターン住戸への変更が、壁材を破壊することなく移動することにより実現できる。特に木質材料のような天然材料を用いることにより材料的にＣＯ２排出なく本発明の集合住宅を構成できる。
【００２１】  また、木質材料においては伝統的な宮大工のような釘やボルト等を用いない固定・接合方法も可能であり、この場合、壁材の再利用はさらに容易である。もっとも、この点に関しては、釘やボルトを用いてもよく、また、分離可能なものであれば接着剤を用いてもよい。軽量不燃材料の例としては発泡コンクリートや繊維強化難燃プラスチック、繊維強化ガラス材料等が挙げられる。
【００２２】  前述のように、本発明では、所与の面積の敷地を前記ユニットにより分割し、これを予め基準化されたレイアウトにしたがって配設することにより基本パターン住戸を構成することを特徴とする建築・設計方法が提供される。ここで、前記ユニットにより分割し、これを予め基準化されたレイアウトにしたがって配設する方法は、一般的には複数あり得るものであり、これにより、前述の通り、基本パターン住戸間の変更は容易である。
このことにより、本発明は新築の集合住宅のみならず、中古の集合住宅の活用方法として極めて有用である。
【００２３】  本発明はさらに多層階からなり、少なくとも２階層分を隔てて設けられたテラスとその外端を覆う透光面を有することを特徴とする前記いずれかに記載の集合住宅を提供する。ここで、少なくとも２階層分を隔てて設けられたテラスとは、間にテラスを有しない階を有するものであり、例えば、図１に示すような構造である。この図では、６階以上（例えば、１０階）の多層階からなる住宅において、４階と６階にテラスが設けられた例を示しているが、その上下にも同様のテラスを設けることが好ましい。３階と６階にテラスを設け、その間の階層にはテラスを設けないなどの構成も可能である。一般的にはテラス空間の高さを過度に大きく確保する必要はないため、１階おきにテラスを設ける構成が好ましい。
一般に住宅においてテラスを設ける場合には、日照の取り込みを確保するために張り出し面積の小さなテラスしか設けることができないが、間にテラスを有しない階を設けることにより、テラス上に２階層分の空間が確保できるため、張り出し面積の大きなテラスを設けても十分な日照を確保できる。
このような空間（以下、テラス空間という）を住宅の外壁に設けることにより、夏は外壁の熱取得が低下し、必要な冷房熱が低減できる。また、冬はこの空間が温室のような効果を生じ必要な暖房熱が低減できる。また、住宅の外壁（コンクリート躯体）が蓄熱体として機能するため、テラス空間内での温度保持と住宅内の温度保持がバランスよく行える。さらに、住宅内の排熱をテラス空間に排出してもよいし、より、効果的にテラス空間内での温度保持を行うために、太陽光温水器等を最外壁（テラス端部）に設置してもよいし、さらにヒートポンプボイラーを設けて、必要な箇所（例えば、住居内）に熱の移動を行ってもよい。
テラス空間にはビニール等で透光性材料からなる隔壁を設け、対流による熱の上部への上昇を防いでもよい。また、この図では４階と５階が同一の住人になるメゾネットタイプの住宅を想定しているが、別々の住人の住戸でもよい。
テラス空間は花壇等とするなど広いゆとり空間とすることも可能であるが、農地（ハウス栽培類似のもの）として用いることもできる。また、自然の温泉を引き込み、あるいは種々の熱源を利用して露天風呂としてもよい。すなわち、本発明は農地と住居と（さらには健康施設）を組み合わせた住宅施設をも提供する。この場合、住宅の排気熱をテラス空間にも投入でき、なおかつ、コンクリート躯体が蓄熱体として機能するため、ハウス栽培の熱コストを大きく低減できる。
このようなテラス空間を含む住宅施設を図２に示す。図中、Ｆ型住宅として表記しているのが本発明の住宅である。なお、図２ではテラス空間のみを農地として示しているが、実際には、このような住宅施設を中核としてさらに広い農地を住宅に付随させてもよい。
また、健康施設として病院を複合した住宅施設としてもよい。例えば、病院、住宅、農地、温泉を設け、温泉は加温して病院と入居者用浴場で利用した後、排水熱をハウス空間に送って冬季暖房利用、さらにハウス空間の廃棄熱でヒートポンプのＣＯＰを向上させ、合計３つの用途で活用することができる。
【００２４】  さらに、本発明はライフステージに応じて必要な気積を確保するように基本パターン住戸を構成することにより若年及び壮年時の住宅所有に伴うコストを最小化し、老齢時においては売却及び／または賃貸による収益を最大化することにより、住宅取得におけるファイナンスを最適化する、上述の集合住宅の提供方法を与えるものである。
具体的には、コンピュータシステムを利用した住宅ローン債権の情報提供方法であって、前記コンピュータシステムは、
（１）債務者の属性及びその資金を含む住宅ローン情報を記録するステップと、
（２）住宅購入予定地の土地及び建物に関する情報を含む、予め設定されている基本パターン住戸に関する基準情報を参照して、当該住宅ローンの対象となる前述の基本パターン住戸に関する将来価値を債務者の各ライフステージに応じて必要な気積を考慮して計算するステップと、
（３）前記将来価値を現在価値に換算し、これを前記住宅ローン情報から得られる債務者の信用と比較することにより住宅ローン債権が、特定のローン許与基準を満たしているか否かを判定するステップと、
（４）該判定情報を出力するステップと、
を有することを特徴とする住宅ローン（ノンリコースローン、リバースモーゲージローンを含む）の判定方法
を提供する。
ステップ（１）においては、債務者の属性及びその資金を含む住宅ローン情報を記録する。このようなステップでは、コンピュータシステムは債務者の性別、年齢、職業、婚姻、子供の有無（数）、世帯年収等の属性並びに現状における貯蓄額等の資金調達額を記録する。
【００２５】  ステップ（２）においては、住宅購入予定地の土地及び建物に関する情報を含む、予め設定されている基本パターン住戸の価額及び収益額を算出する。ここで、収益額をも算出するのは、これを賃貸した場合に、その賃料を債務者の収入に加えるためである。さらに、債務者の各ライフステージに応じて必要な気積を算出する。これは例えば、債務者世帯に子供やそれに基づく必要気積の増減等を考慮したものである。すなわち、債務者世帯において、現在は幼児２名がいる場合、現在は１つの部屋を与えていても将来はそれぞれ独立した部屋を与える必要があり得る。さらに、それぞれが家庭から独立した場合には、子供たちのために必要な気積は減少する。そのような予測をライフプランに応じて行う。不必要な気積については、賃貸することで家賃収入に転換可能であり、これによってローン負担を過大にすることなくローンの設計が可能となる。
【００２６】  ステップ（３）においては、前記将来価値を現在価値に換算し、これを前記住宅ローン情報から得られる債務者の信用と比較することにより住宅ローン債権が、特定のローン許与基準を満たしているか否かを判定する。この際にはステップ（１）において記憶されたデータが利用される。
【００２７】  ステップ（４）においては、結果が出力される。この出力は、簡易なパターンであれば携帯電話等の端末によるものでもよいし、より精密なものであればメールや郵便によるものでもよい。
【００２８】  さらに、本発明はライフステージに応じて必要な気積を確保するように基本パターン住戸を構成することによりエネルギーの軽減を図った住宅建設における社会的負担の最小化方法を提供する。
【００２９】  これは、前記の住宅ローンの判定方法における結果を想定される集団において予測し、これに基づいて、集合住宅全体の収益性を算出し、さらに災害等の物理的リスク、住宅環境等の社会的リスク、経済環境や貸し倒れ等の経済的リスクを考慮して、住宅提供に要するコストの証券化を行い、これにより、ローンによる購入を行えない（行わない）住宅需要者にも住戸を提供するものである。
【００３０】  具体的には、コンピュータシステムを利用した住宅証券化債権の情報提供方法であって、前記コンピュータシステムは、想定される債務者集団について
（１）各債務者の想定属性及びその資金を含む住宅ローン情報を記録するステップと、
（２）住宅購入予定地の土地及び建物に関する情報を含む、予め設定されている基本パターン住戸に関する基準情報を参照して、当該住宅ローンの対象となる前述の基本パターン住戸に関する将来価値を債務者の各想定ライフステージに応じて必要な気積を考慮して計算するステップと、
（３）前記将来価値を現在価値に換算し、これを前記住宅ローン情報から得られる債務者の信用と比較することにより住宅ローン債権が、特定のローン許与基準を満たしているか否かを判定するステップと、
（４）該判定情報を出力するステップと、
（５）以上の結果に基づく想定集合住宅の予想収益額を算出するステップと
（６）災害等の物理的リスク、住宅環境等の社会的リスク、経済環境や貸し倒れ等の経済的リスクを算出するステップと
（７）以上を総合して想定集合住宅の予想利益額を算出するステップと
（８）それを市場性に見合ったユニット単位の証券に分割するステップとを含む。
【産業上の利用可能性】
【００３１】  以上説明したように、本発明の集合住宅によれば、規格化されたユニットから成る各住戸が基準のレイアウトにしたがって配設されて基本パターン住戸が形成されているので、この基本パターン住戸を基本として設計プランニングを行えば、建築が容易である。また、各住戸を成すユニットの設計、および各住戸のレイアウトの工程を省略できるので、設計から施工に至る工期を短縮化することもできる。また、前記の基本パターン住戸には、追加ルームが並設接合可能とされているので、簡単にルームを追加して、住人のライフステージに応じて最適化した気積を提供することができる。また、社会全体にとっても、無駄なコストを低減し、最大限の価値を提供できる。
【図１】
2016104948.tif 000003
【図２】
2016104948.tif 000004
【手続補正書】
【提出日】平成27年10月1日(2015.10.1)
【手続補正１】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】  本発明は、集合住宅、その建築方法及びその設計方法に関する。特に本発明は基本パターン住戸から構成されてなり、環境的にも配慮されていることを特徴とする集合住宅、その建築・設計方法及び住宅取得におけるローン負担の最小化方法に関する。
【背景技術】
【０００２】  近年、工期の短縮化および現場施工の省力化を図るために、ユニット住宅が普及しつつある。ユニット住宅とは、工場等で、予め定められた規格に基づいて製作されたユニットを、複数組み立てて接合するという施工法によって構築されるものである。ユニット住宅の設計を行うに際しては、従来一般に、ユーザーの希望や設計条件に基づいた自由な設計プランニングが採用されている。この自由設計プランニングとは、具体的には例えば、玄関、浴室、トイレ、台所、リビング等の各ルームを、それぞれ、間口や奥行を希望に応じた寸法にしたがって形成したユニットから構成し、これら各ルームを希望のレイアウトにしたがって自由に組み合わせて配設するという方式のものである。【０００３】  しかし、このような自由設計プランニングに基づいて住宅を構築する従来の施工法では、各ユニットの設計から各ルームのレイアウトに至る一連の作業が、すべて自由なプランに基づいて行なわれるため、自由な設計が可能である反面、逆に建築が難しいという問題がある。特に、各住宅によって全く異なる設計が行なわれるので、設計者は、その都度、設計プランニングをゼロから始めなくてはならず、手間と時間と多くの技術的知識が要求される。このため、設計には熟練と専門技術を持った専門職が当たらなくてはならず、設計から施工までの工期が長くなるなどという問題もある。【０００４】  さらに、設計後のプラン変更やオプションの追加などが難しいという問題がある。例えば、設計後にユーザーから居室ルームを追加したいなどの希望が出された場合には、それまでの設計プランニングを全部あるいは一部変更しなくてはならないといった面倒が生じる。【０００５】  また、これらのユニット住宅は新築を前提としており、中古不動産の活用には役立たないが、このことは、住宅の利用や流通の硬直化を招いている。
すなわち、一般に人はライフステージに応じて必要とする気積が異なっている。例えば、独身時代においては本来的には必要とする気積は大きくない。結婚後には、子供の誕生などを予定することにより、その時点で必要とするよりも大きな住宅をローンによって新築し、または既存の住宅を買い求めることになる。もっとも、子供の成長により家庭において必要な気積と実際に住宅が有する気積とは齟齬を生じる。さらに、子供が独立した後は、必要とする気積は大きく減少するが、既に建築または購入した住宅の売却は必ずしも容易ではなく、不要な気積が無駄に残ることになる。
このように、必要な気積と実際に住宅が有する気積とが齟齬を有する状態のまま、人は一生をすごすことになり、この結果、必要以上のローンを抱え、必要以上の光熱費を負担し、必要以上のエネルギーを用い、個人的にも社会的にも無駄と浪費が大きい。
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】  本発明は、このような事情に鑑みてなされたものであって、建築が容易で、しかも希望に応じたオプションの追加が簡単に行えるものであり、ライフステージに応じた気積の増減が容易な集合住宅を提供することを目的とする。また、住宅建築による環境負荷及び住宅取得におけるローン負担を最小化することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】  本発明は、以下の構成により上記の課題を解決するものである。
［１］間口および奥行寸法が一定の比率に設定された概ね矩形のユニットを構成し得るように予め基準化されたレイアウトにしたがって配設された、基本パターン住戸から構成されてなることを特徴とする集合住宅。
［２］前記一の基本パターン住戸から他の基本パターン住戸への変更が容易なように前記矩形のユニットを再構成可能に形成されていることを特徴とする前記１に記載の集合住宅。
［３］前記一の基本パターン住戸から他の基本パターン住戸への変更が容易なように前記矩形のユニットが簡易工具で再構成可能に形成されていることを特徴とする前記１または２に記載の集合住宅。
［４］ユニットの壁材を木質材料または軽量不燃材料とし、床及び／または天井をプレストレスコンクリートパネルで構成してなることを特徴とする前記１〜３のいずれかに記載の集合住宅。
［５］多層階からなり、少なくとも２階層分を隔てて設けられたテラスとその外端を覆う透光面を有することを特徴とする前記１〜４のいずれかに記載の集合住宅。
［６］所与の面積の敷地を前記ユニットにより分割し、これを予め基準化されたレイアウトにしたがって配設することにより基本パターン住戸を構成することを特徴とする前記１〜５のいずれかに記載の集合住宅の建築・設計方法。
［７］前記１〜５のいずれかに記載の集合住宅と農地とを組み合わせてなる集合住宅施設。
［８］ライフステージに応じて必要な気積を確保するように基本パターン住戸を構成することにより若年及び壮年時の住宅所有に伴うコストを最小化し、老齢時においては売却及び／または賃貸による収益を最大化することによる、住宅取得におけるローン負担の最小化方法。
［９］ライフステージに応じて必要な気積を確保するように基本パターン住戸を構成することによりエネルギーの軽減を図った住宅建設における社会的負担の最小化方法。
【発明の効果】
【０００８】  本発明の集合住宅によれば、規格化されたユニットから成る各住戸が基準のレイアウトにしたがって配設されて基本パターン住戸が形成されているので、この基本パターン住戸に基づいて設計を行えば、建築が容易である。また、各住戸を構成するユニットの設計、および各住戸のレイアウトの工程を省略できるので、設計から施工に至る工期を短縮化することもできる。また、前記の基本パターン住戸は、一の基本パターン住戸から他の基本パターン住戸への変更が容易なように前記矩形のユニットを再構成可能に形成されているので、可変性や自由度が高く、人のライフステージに応じて必要な気積を提供することが可能である。このため、過剰なローンを抱えることも、必要以上の光熱費を負担することも、必要以上のエネルギーを用いることもなく、個人的にも社会的にも有用な住宅が提供される。
【図面の簡単な説明】
【０００９】
【図１】本発明の一実施形態による階層構造を示す模式図。
【図２】本発明の一実施形態による平面構造を示す模式図。
【発明を実施するための形態】
【００１０】  以下、本発明の集合住宅についてより詳細に説明する。
第一に、本発明では、気積の経済的な最適化を実現するため、間口および奥行寸法が一定の比率に設定された概ね矩形のユニットを構成し得るように予め基準化されたレイアウトにしたがって配設された、基本パターン住戸から構成されてなることを特徴とする集合住宅が提供される。間口および奥行寸法が一定の比率に設定されているのは、ユニット化された壁材を用い、なおかつ、予め基準化されたレイアウトにしたがって配設可能とするためである。一定の比率については、特に限定はないが、１つの値ではなく複数の値から選択し得るものとする。
【００１１】  例えば、一定の比率を１：２とした場合には、間口のモジュール寸法１に対し、奥行のモジュール寸法が２となるが、これにより、同じ矩形ユニットＡとＢが並んで配設されており、これらが基本パターン住戸を構成している場合、Ａの奥行面にそってＢを２分割して新たなレイアウトに配置し直すことにより、矩形ユニットＡとＢとＣを形成することが可能である。この例から理解されるように、比率は基本的には整数比になるが、これは壁芯からの比率であり、現実には壁厚みを考慮した値としてもよい。整数比の例としては、１：１、１：２、１：３、２：３、１：４、３：４、１：５、２：５、３：５、４：５等（逆比も含む）が挙げられるが、これに限定されるものではない。また、壁厚みを考慮してこれらの比を修正することが可能である。
【００１２】  ユニットからされた壁材を予め工場生産することが可能なように、壁材が一定の寸法を有することが好ましい。この寸法に関しては、施工国において広く用いられている寸法単位（例えば、日本では「間」等）に応じた値とすることが可能である。この場合も壁厚みを考慮した値としてもよい。このユニットは単純な正方形や長方形でもよいが、これらに限定する必要はなく、Ｆ字ないし『字のような屈曲した形状でもよい。各ユニットの一以上は、例えば、玄関ルーム、浴室ルーム、トイレルーム、台所ルーム、リビングルーム、寝室ルーム、収納ルーム等として利用され得る。前述のように、階段その他の共用スペースもこの基本パターンに沿って形成してもよい。
【００１３】  基本パターン住戸とは、前記のユニットの一以上により構成される１戸の住宅単位である。所与の敷地面積に本発明の集合住宅を建築する場合、間口および奥行寸法が一定の比率に設定された概ね矩形のユニットをその中に最大数配置し、これを基本パターン住戸に応じてレイアウトする。建築物内部に通路や配管路・通気路、階段等の上下の連絡手段を設ける場合、これらも前記ユニットで構成するか、これらの占有面積を控除して残りの部分を前記ユニットで構成してもよい。
【００１４】  集合住宅は、これらの基本パターン住戸を複数含むものである。この場合、基本パターン住戸は、もちろん同形である必要はなく、各戸の住人のライフステージや目的に応じた気積を有する。
【００１５】  例えば、ある基本パターン住戸では、玄関ルームが、間口が４モジュール、奥行が３モジュールの長方形のユニットから構成される。ここで、モジュールとは日本の場合、約９１０ｍｍ（半間）を表す単位である。また、ユニットは、概略、床パネルと、この床パネルの周囲に立設された壁パネルとを有して、ほぼ箱型に組み立てられて形成される。浴室ルームは、間口３モジュール、奥行３モジュールの正方形のユニットから構成され得る。また、台所ルームは、間口３モジュール、奥行４モジュールの長方形のユニットから構成され得る。また、リビングルームは、間口、奥行ともに４モジュールの正方形のユニットから構成され得る。さらにまた、寝室ルームは、間口、奥行ともに４モジュールの正方形のユニットから構成され得る。
【００１６】  そして、これらの各住戸は、予め基準化されたレイアウトにしたがって配設されている。すなわち、前記玄関ルームは、建物の北西側の角隅部に配置され、この玄関ルームの東隣には浴室ルームが配置されている。玄関ルームと浴室ルームとは、各ユニットの３モジュールの壁面同士が合わせられて、両者は互いに接合されている。また、浴室ルームの南隣には、台所ルームが配置され、両ルームの各ユニットの３モジュールの壁面同士を合わせて互いに接合されている。また、この台所ルームの西隣でかつ前記玄関ルームの南隣には、リビングルームが配置される。リビングルームと台所ルームとは、各ユニットの４モジュールの壁面同士が合わせられて互いに接合されている。また、リビングルームと玄関ルームとは、リビングルームを構成するユニットの４モジュールの壁面（北側壁面）と、玄関ルームを構成するユニットの４モジュールの壁面（南側壁面）とが合わせられて互いに接合されている。さらに、リビングルームの南側には寝室ルームが接合されている。このようにして、各住戸がそれぞれ予め基準化されたレイアウトにしたがって配設され互いに接合されて、基本パターン住戸が形成される。
【００１７】  このようにしてなる基本パターン住戸には、同一集合住宅内において様々なユニットを併合したり分離することが可能である。例えば、１つの基本パターン住戸に別の基本パターン住戸から１室を追加したり（２ＬＤＫ→３ＬＤＫ）１室を削除したり（２ＤＫ→１ＤＫ）できる。
これは、前記の例で言えば、リビングルームの西隣に、新たなルームが接合されたものである。このルームは、前記の各住戸と同様にユニットから形成され、このユニットの東側の壁面が、リビングルームを構成するユニットの西側４モジュールの壁面に接合可能なように構成されている。
【００１８】  このような可変性により、本発明では、ライフステージに応じて気積を増減可能であるため、当該ライフステージには必要のない過度に広いスペースを確保する必要がない。例えば、前述のように結婚当初においては２ＬＤＫで十分であればその部分の基本パターン住戸であり、結婚後、子供が生まれた段階で追加ルームが併設される。しかる後、さらに子供が生まれる等、新たな追加ルームが必要となった段階で、ユニットを結合して必要な気積を確保し、子供が独立した後は、これらの追加ルームを分離することにより気積を低減する。分離されたルームは他に売却したり賃貸することにより、収益を得ることができる。以上により、住宅購入時の負担を最小化するとともに、ライフステージの変化に応じて余剰の気積を収益化できるため、各個人の経済的負担も軽減される。
【００１９】  以上の説明では、ユニットの構成の自由度の大きい例を挙げたが、ユニットの構成をさらに均一化してこれらの単位の組み合わせにより基本パターン住戸を構成してもよい。
【００２０】  このように、本実施例の集合住宅によれば、規格化されたユニットから成る各住戸が基準のレイアウトにしたがって配設されて基本パターン住戸が形成されているので、この基本パターン住戸を基本として設計プランニングを行えば、建築が容易である。また、各住戸を成すユニットの設計、および各住戸のレイアウトの工程を省略できるので、設計から施工に至る工期を短縮化することもできる。
【００２１】  また、基本パターン住戸は、各住戸が、それぞれのユニットの同一寸法モジュールの壁面を接合したり、ユニットのレイアウトを変更したり分離したりすることにより組み立てられているので、変更が容易である。この点をさらに容易にするため、前記一の基本パターン住戸から他の基本パターン住戸への変更が容易なように前記矩形のユニットは簡易工具で再構成可能に形成されたものであることが好ましい。この目的のためには、ユニットの壁材を木質材料または軽量不燃材料とし、床及び／または天井をプレストレスコンクリートパネルのような壁材のレイアウトにおいて自由度の高い構成とすることが好ましい。
【００２２】  ユニットの壁材を木質材料または軽量不燃材料とすることにより、前記一の基本パターン住戸から他の基本パターン住戸への変更が、壁材を破壊することなく移動することにより実現できる。特に木質材料のような天然材料を用いることにより材料的にＣＯ２排出なく本発明の集合住宅を構成できる。
【００２３】  また、木質材料においては伝統的な宮大工のような釘やボルト等を用いない固定・接合方法も可能であり、この場合、壁材の再利用はさらに容易である。もっとも、この点に関しては、釘やボルトを用いてもよく、また、分離可能なものであれば接着剤を用いてもよい。軽量不燃材料の例としては発泡コンクリートや繊維強化難燃プラスチック、繊維強化ガラス材料等が挙げられる。
【００２４】  前述のように、本発明では、所与の面積の敷地を前記ユニットにより分割し、これを予め基準化されたレイアウトにしたがって配設することにより基本パターン住戸を構成することを特徴とする建築・設計方法が提供される。ここで、前記ユニットにより分割し、これを予め基準化されたレイアウトにしたがって配設する方法は、一般的には複数あり得るものであり、これにより、前述の通り、基本パターン住戸間の変更は容易である。
このことにより、本発明は新築の集合住宅のみならず、中古の集合住宅の活用方法として極めて有用である。
【００２５】  本発明はさらに多層階からなり、少なくとも２階層分を隔てて設けられたテラスとその外端を覆う透光面を有することを特徴とする前記いずれかに記載の集合住宅を提供する。ここで、少なくとも２階層分を隔てて設けられたテラスとは、間にテラスを有しない階を有するものであり、例えば、図１に示すような構造である。この図では、６階以上（例えば、１０階）の多層階からなる住宅において、４階と６階にテラスが設けられた例を示しているが、その上下にも同様のテラスを設けることが好ましい。３階と６階にテラスを設け、その間の階層にはテラスを設けないなどの構成も可能である。一般的にはテラス空間の高さを過度に大きく確保する必要はないため、１階おきにテラスを設ける構成が好ましい。
【００２６】  一般に住宅においてテラスを設ける場合には、日照の取り込みを確保するために張り出し面積の小さなテラスしか設けることができないが、間にテラスを有しない階を設けることにより、テラス上に２階層分の空間が確保できるため、張り出し面積の大きなテラスを設けても十分な日照を確保できる。
【００２７】  このような空間（以下、テラス空間という）を住宅の外壁に設けることにより、夏は外壁の熱取得が低下し、必要な冷房熱が低減できる。また、冬はこの空間が温室のような効果を生じ必要な暖房熱が低減できる。また、住宅の外壁（コンクリート躯体）が蓄熱体として機能するため、テラス空間内での温度保持と住宅内の温度保持がバランスよく行える。さらに、住宅内の排熱をテラス空間に排出してもよいし、より、効果的にテラス空間内での温度保持を行うために、太陽光温水器等を最外壁（テラス端部）に設置してもよいし、さらにヒートポンプボイラーを設けて、必要な箇所（例えば、住居内）に熱の移動を行ってもよい。
【００２８】  テラス空間にはビニール等で透光性材料からなる隔壁を設け、対流による熱の上部への上昇を防いでもよい。また、この図では４階と５階が同一の住人になるメゾネットタイプの住宅を想定しているが、別々の住人の住戸でもよい。
【００２９】  テラス空間は花壇等とするなど広いゆとり空間とすることも可能であるが、農地（ハウス栽培類似のもの）として用いることもできる。また、自然の温泉を引き込み、あるいは種々の熱源を利用して露天風呂としてもよい。すなわち、本発明は農地と住居と（さらには健康施設）を組み合わせた住宅施設をも提供する。この場合、住宅の排気熱をテラス空間にも投入でき、なおかつ、コンクリート躯体が蓄熱体として機能するため、ハウス栽培の熱コストを大きく低減できる。
【００３０】  このようなテラス空間を含む住宅施設を図２に示す。図中、Ｆ型住宅として表記しているのが本発明の住宅である。なお、図２ではテラス空間のみを農地として示しているが、実際には、このような住宅施設を中核としてさらに広い農地を住宅に付随させてもよい。
また、健康施設として病院を複合した住宅施設としてもよい。例えば、病院、住宅、農地、温泉を設け、温泉は加温して病院と入居者用浴場で利用した後、排水熱をハウス空間に送って冬季暖房利用、さらにハウス空間の廃棄熱でヒートポンプのＣＯＰを向上させ、合計３つの用途で活用することができる。
【００３１】  さらに、本発明はライフステージに応じて必要な気積を確保するように基本パターン住戸を構成することにより若年及び壮年時の住宅所有に伴うコストを最小化し、老齢時においては売却及び／または賃貸による収益を最大化することにより、住宅取得におけるファイナンスを最適化する、上述の集合住宅の提供方法を与えるものである。
具体的には、コンピュータシステムを利用した住宅ローン債権の情報提供方法であって、前記コンピュータシステムは、
（１）債務者の属性及びその資金を含む住宅ローン情報を記録するステップと、
（２）住宅購入予定地の土地及び建物に関する情報を含む、予め設定されている基本パターン住戸に関する基準情報を参照して、当該住宅ローンの対象となる前述の基本パターン住戸に関する将来価値を債務者の各ライフステージに応じて必要な気積を考慮して計算するステップと、
（３）前記将来価値を現在価値に換算し、これを前記住宅ローン情報から得られる債務者の信用と比較することにより住宅ローン債権が、特定のローン許与基準を満たしているか否かを判定するステップと、
（４）該判定情報を出力するステップと、
を有することを特徴とする住宅ローン（ノンリコースローン、リバースモーゲージローンを含む）の判定方法
を提供する。
ステップ（１）においては、債務者の属性及びその資金を含む住宅ローン情報を記録する。このようなステップでは、コンピュータシステムは債務者の性別、年齢、職業、婚姻、子供の有無（数）、世帯年収等の属性並びに現状における貯蓄額等の資金調達額を記録する。
【００３２】  ステップ（２）においては、住宅購入予定地の土地及び建物に関する情報を含む、予め設定されている基本パターン住戸の価額及び収益額を算出する。ここで、収益額をも算出するのは、これを賃貸した場合に、その賃料を債務者の収入に加えるためである。さらに、債務者の各ライフステージに応じて必要な気積を算出する。これは例えば、債務者世帯に子供やそれに基づく必要気積の増減等を考慮したものである。すなわち、債務者世帯において、現在は幼児２名がいる場合、現在は１つの部屋を与えていても将来はそれぞれ独立した部屋を与える必要があり得る。さらに、それぞれが家庭から独立した場合には、子供たちのために必要な気積は減少する。そのような予測をライフプランに応じて行う。不必要な気積については、賃貸することで家賃収入に転換可能であり、これによってローン負担を過大にすることなくローンの設計が可能となる。
【００３３】  ステップ（３）においては、前記将来価値を現在価値に換算し、これを前記住宅ローン情報から得られる債務者の信用と比較することにより住宅ローン債権が、特定のローン許与基準を満たしているか否かを判定する。この際にはステップ（１）において記憶されたデータが利用される。
【００３４】  ステップ（４）においては、結果が出力される。この出力は、簡易なパターンであれば携帯電話等の端末によるものでもよいし、より精密なものであればメールや郵便によるものでもよい。
【００３５】  さらに、本発明はライフステージに応じて必要な気積を確保するように基本パターン住戸を構成することによりエネルギーの軽減を図った住宅建設における社会的負担の最小化方法を提供する。
【００３６】  これは、前記の住宅ローンの判定方法における結果を想定される集団において予測し、これに基づいて、集合住宅全体の収益性を算出し、さらに災害等の物理的リスク、住宅環境等の社会的リスク、経済環境や貸し倒れ等の経済的リスクを考慮して、住宅提供に要するコストの証券化を行い、これにより、ローンによる購入を行えない（行わない）住宅需要者にも住戸を提供するものである。
【００３７】  具体的には、コンピュータシステムを利用した住宅証券化債権の情報提供方法であって、前記コンピュータシステムは、想定される債務者集団について
（１）各債務者の想定属性及びその資金を含む住宅ローン情報を記録するステップと、
（２）住宅購入予定地の土地及び建物に関する情報を含む、予め設定されている基本パターン住戸に関する基準情報を参照して、当該住宅ローンの対象となる前述の基本パターン住戸に関する将来価値を債務者の各想定ライフステージに応じて必要な気積を考慮して計算するステップと、
（３）前記将来価値を現在価値に換算し、これを前記住宅ローン情報から得られる債務者の信用と比較することにより住宅ローン債権が、特定のローン許与基準を満たしているか否かを判定するステップと、
（４）該判定情報を出力するステップと、
（５）以上の結果に基づく想定集合住宅の予想収益額を算出するステップと
（６）災害等の物理的リスク、住宅環境等の社会的リスク、経済環境や貸し倒れ等の経済的リスクを算出するステップと
（７）以上を総合して想定集合住宅の予想利益額を算出するステップと
（８）それを市場性に見合ったユニット単位の証券に分割するステップとを含む。
【産業上の利用可能性】
【００３８】  以上説明したように、本発明の集合住宅によれば、規格化されたユニットから成る各住戸が基準のレイアウトにしたがって配設されて基本パターン住戸が形成されているので、この基本パターン住戸を基本として設計プランニングを行えば、建築が容易である。また、各住戸を成すユニットの設計、および各住戸のレイアウトの工程を省略できるので、設計から施工に至る工期を短縮化することもできる。また、前記の基本パターン住戸には、追加ルームが並設接合可能とされているので、簡単にルームを追加して、住人のライフステージに応じて最適化した気積を提供することができる。また、社会全体にとっても、無駄なコストを低減し、最大限の価値を提供できる。