(57)【要約】【課題】分譲マンションの所有者の入替が発生した際に管理組合が行わなければならない作業の効率を高めることができる所有者変更自動精算装置、所有者変更自動精算方法及び所有者変更自動精算プログラムを提供することを課題とする。【解決手段】本実施形態では、旧所有者にて作成済みの請求データの内、新所有者に請求するべき金額がある場合、旧所有者の請求データの取消処理（請求のマイナスデータの作成処理）を行う。本実施形態では、旧所有者より（から）入金済みの金額の内、新所有者に対する請求金額分が含まれている場合、旧所有者への返金データを作成する。本実施形態では、新所有者への請求データを作成する。【選択図】図３
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
制御部を備えた所有者変更自動精算装置であって、
前記制御部は、
所有者の変更が行われる不動産物件の当該変更に係る旧所有者への請求金額に関する請求データ及び当該変更に係る日付に基づいて、当該請求金額に当該変更に係る新所有者へ請求するべき金額分が含まれる場合は、当該請求金額から当該金額分を取り消すための負の金額に関する取消データを作成する取消データ作成手段と、
前記請求データ、前記旧所有者からの入金金額に関する入金データ、及び前記日付に基づいて、当該入金金額に前記金額分が含まれる場合は、当該金額分を含む当該旧所有者への返金金額に関する返金データを作成する返金データ作成手段と、
前記請求データ及び前記日付に基づいて、前記金額分に相当する前記新所有者への請求金額に関する請求データを作成する請求データ作成手段と、
を備えたこと、
を特徴とする所有者変更自動精算装置。
【請求項２】
前記請求金額、前記金額分、前記負の金額、前記入金金額、及び前記返金金額は、月単位のものであり、
前記制御部は、前記日付、前記日付が属する月の日数、及び当該月の前記旧所有者への前記請求金額に基づいて、日割の前記金額分を計算する計算手段をさらに備え、
前記旧所有者の前記請求データが前記月の前記請求金額を含むものである場合には、当該月の前記金額分は前記計算手段で計算した前記金額分であること、
を特徴とする請求項１に記載の所有者変更自動精算装置。
【請求項３】
前記取消データ作成手段、前記返金データ作成手段、及び前記請求データ作成手段は、所定のタイミングで同時並行的に動作し始めること、
を特徴とする請求項１または２に記載の所有者変更自動精算装置。
【請求項４】
前記不動産物件は分譲マンションであり、
前記日付は当該分譲マンションの引渡日であること、
を特徴とする請求項１から３のいずれか一つに記載の所有者変更自動精算装置。
【請求項５】
制御部を備えた情報処理装置で実行される所有者変更自動精算方法であって、
前記制御部で実行される、
所有者の変更が行われる不動産物件の当該変更に係る旧所有者への請求金額に関する請求データ及び当該変更に係る日付に基づいて、当該請求金額に当該変更に係る新所有者へ請求するべき金額分が含まれる場合は、当該請求金額から当該金額分を取り消すための負の金額に関する取消データを作成する取消データ作成ステップと、
前記請求データ、前記旧所有者からの入金金額に関する入金データ、及び前記日付に基づいて、当該入金金額に前記金額分が含まれる場合は、当該金額分を含む当該旧所有者への返金金額に関する返金データを作成する返金データ作成ステップと、
前記請求データ及び前記日付に基づいて、前記金額分に相当する前記新所有者への請求金額に関する請求データを作成する請求データ作成ステップと、
を含むこと、
を特徴とする所有者変更自動精算方法。
【請求項６】
制御部を備えた情報処理装置に実行させるための所有者変更自動精算プログラムであって、
前記制御部に実行させるための、
所有者の変更が行われる不動産物件の当該変更に係る旧所有者への請求金額に関する請求データ及び当該変更に係る日付に基づいて、当該請求金額に当該変更に係る新所有者へ請求するべき金額分が含まれる場合は、当該請求金額から当該金額分を取り消すための負の金額に関する取消データを作成する取消データ作成ステップと、
前記請求データ、前記旧所有者からの入金金額に関する入金データ、及び前記日付に基づいて、当該入金金額に前記金額分が含まれる場合は、当該金額分を含む当該旧所有者への返金金額に関する返金データを作成する返金データ作成ステップと、
前記請求データ及び前記日付に基づいて、前記金額分に相当する前記新所有者への請求金額に関する請求データを作成する請求データ作成ステップと、
を含むこと、
を特徴とする所有者変更自動精算プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、所有者変更自動精算装置、所有者変更自動精算方法及び所有者変更自動精算プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
特許文献１には、管理組合の管理業務を簡便かつ短時間で正確に行うことができ、作成したデータや資料を効率的に利用することができるマンション管理システム等に関する技術内容が開示されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２００２−３５１９５８号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、特許文献１においては、或る棟の或る号室の組合員（入居者）の入替が発生したときに管理組合が行わなければならない作業の効率化という観点で改善の余地が残されていた。
【０００５】
本発明は、上記に鑑みてなされたものであって、例えば分譲マンションの所有者の入替が発生したときに管理組合が行わなければならない作業の効率を高めることができる所有者変更自動精算装置、所有者変更自動精算方法及び所有者変更自動精算プログラムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明に係る所有者変更自動精算装置は、制御部を備えた所有者変更自動精算装置であって、前記制御部は、所有者の変更が行われる不動産物件の当該変更に係る旧所有者への請求金額に関する請求データ及び当該変更に係る日付に基づいて、当該請求金額に当該変更に係る新所有者へ請求するべき金額分が含まれる場合は、当該請求金額から当該金額分を取り消すための負の金額に関する取消データを作成する取消データ作成手段と、前記請求データ、前記旧所有者からの入金金額に関する入金データ、及び前記日付に基づいて、当該入金金額に前記金額分が含まれる場合は、当該金額分を含む当該旧所有者への返金金額に関する返金データを作成する返金データ作成手段と、前記請求データ及び前記日付に基づいて、前記金額分に相当する前記新所有者への請求金額に関する請求データを作成する請求データ作成手段と、を備えたこと、を特徴とする。
【０００７】
また、本発明に係る所有者変更自動精算装置は、前記所有者変更自動精算装置において、前記請求金額、前記金額分、前記負の金額、前記入金金額、及び前記返金金額は、月単位のものであり、前記制御部は、前記日付、前記日付が属する月の日数、及び当該月の前記旧所有者への前記請求金額に基づいて、日割の前記金額分を計算する計算手段をさらに備え、前記旧所有者の前記請求データが前記月の前記請求金額を含むものである場合には、当該月の前記金額分は前記計算手段で計算した前記金額分であること、を特徴とする。
【０００８】
また、本発明に係る所有者変更自動精算装置は、前記所有者変更自動精算装置において、前記取消データ作成手段、前記返金データ作成手段、及び前記請求データ作成手段は、所定のタイミングで同時並行的に動作し始めること、を特徴とする。
【０００９】
また、本発明に係る所有者変更自動精算装置は、前記所有者変更自動精算装置において、前記不動産物件は分譲マンションであり、前記日付は当該分譲マンションの引渡日であること、を特徴とする。
【００１０】
また、本発明に係る所有者変更自動精算方法は、制御部を備えた情報処理装置で実行される所有者変更自動精算方法であって、前記制御部で実行される、所有者の変更が行われる不動産物件の当該変更に係る旧所有者への請求金額に関する請求データ及び当該変更に係る日付に基づいて、当該請求金額に当該変更に係る新所有者へ請求するべき金額分が含まれる場合は、当該請求金額から当該金額分を取り消すための負の金額に関する取消データを作成する取消データ作成ステップと、前記請求データ、前記旧所有者からの入金金額に関する入金データ、及び前記日付に基づいて、当該入金金額に前記金額分が含まれる場合は、当該金額分を含む当該旧所有者への返金金額に関する返金データを作成する返金データ作成ステップと、前記請求データ及び前記日付に基づいて、前記金額分に相当する前記新所有者への請求金額に関する請求データを作成する請求データ作成ステップと、を含むこと、を特徴とする。
【００１１】
また、本発明に係る所有者変更自動精算プログラムは、制御部を備えた情報処理装置に実行させるための所有者変更自動精算プログラムであって、前記制御部に実行させるための、所有者の変更が行われる不動産物件の当該変更に係る旧所有者への請求金額に関する請求データ及び当該変更に係る日付に基づいて、当該請求金額に当該変更に係る新所有者へ請求するべき金額分が含まれる場合は、当該請求金額から当該金額分を取り消すための負の金額に関する取消データを作成する取消データ作成ステップと、前記請求データ、前記旧所有者からの入金金額に関する入金データ、及び前記日付に基づいて、当該入金金額に前記金額分が含まれる場合は、当該金額分を含む当該旧所有者への返金金額に関する返金データを作成する返金データ作成ステップと、前記請求データ及び前記日付に基づいて、前記金額分に相当する前記新所有者への請求金額に関する請求データを作成する請求データ作成ステップと、を含むこと、を特徴とする。
【発明の効果】
【００１２】
本発明によれば、例えば分譲マンションの所有者の入替が発生した際に管理組合が行わなければならない作業の効率を高めることができるという効果を奏する。
【図面の簡単な説明】
【００１３】
【図１】図１は、入居者入替処理装置１００の構成の一例を示すブロック図である。
【図２】図２は、入居者入替処理画面Ｍの一例を示す図である。
【図３】図３は、入居者入替処理装置１００で実行される処理の一例を示すフローチャートである。
【図４】図４は、旧入居者への回収予定データの一例を示す図である。
【図５】図５は、マイナスデータの一例を示す図である。
【図６】図６は、新入居者への回収予定データの一例を示す図である。
【図７】図７は、返金データの一例を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【００１４】
本発明の実施形態を図面に基づいて詳細に説明する。なお、本発明は本実施形態により限定されるものではない。特に、本実施形態では、契約上その所有者が支払うべきその所有に伴い発生する金銭（例えば管理費や専用使用料、積立金など）の管理（例えば請求管理や入金管理など）を行う管理組合が存在する分譲マンション（不動産の一例）を例に挙げて説明するが、本発明は、不動産・動産を問わず、当該管理組合に相当する者が存在する物（例えば区分所有ビルなど）の所有者の入替が発生した場面で適用可能である。
【００１５】
［１．概要］
従来は旧所有者の退居精算、新所有者の初回請求という形でそれぞれ処理を行うのが通例であったが、投資用マンション（分譲マンション）の増加に伴い、売主から買主への引き渡し以外にも売却による所有者変更等も多く行われるようになった。その為、一度に同じ処理ができないかというニーズも高まり、本実施形態に係る装置を開発した。
【００１６】
また、本実施形態に係る装置は、例えば、入金に関する処理が終わった後に行われる、過去分を精算したり新データを作ったりする処理などを行うことができる。
【００１７】
［２．構成］
本発明に係る所有者変更自動精算装置を含む本実施形態に係る入居者入替処理装置１００の構成の一例について、図１を参照して説明する。図１は、入居者入替処理装置１００の構成の一例を示すブロック図である。
【００１８】
入居者入替処理装置１００は、市販のデスクトップ型パーソナルコンピュータである。なお、入居者入替処理装置１００は、デスクトップ型パーソナルコンピュータのような据置型情報処理装置に限らず、市販されているノート型パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ  Ｄｉｇｉｔａｌ  Ａｓｓｉｓｔａｎｔｓ）、スマートフォン、タブレット型パーソナルコンピュータなどの携帯型情報処理装置であってもよい。
【００１９】
入居者入替処理装置１００は、制御部１０２と通信インターフェース部１０４と記憶部１０６と入出力インターフェース部１０８と、を備えている。入居者入替処理装置１００が備えている各部は、任意の通信路を介して通信可能に接続されている。
【００２０】
通信インターフェース部１０４は、ルータ等の通信装置及び専用線等の有線又は無線の通信回線を介して、入居者入替処理装置１００をネットワーク３００に通信可能に接続する。通信インターフェース部１０４は、他の装置と通信回線を介してデータを通信する機能を有する。ここで、ネットワーク３００は、入居者入替処理装置１００とサーバ２００とを相互に通信可能に接続する機能を有し、例えばインターネットやＬＡＮ（Ｌｏｃａｌ  Ａｒｅａ  Ｎｅｔｗｏｒｋ）等である。
【００２１】
記憶部１０６には、各種のデータベース、テーブル、及びファイルなどが格納される。記憶部１０６には、ＯＳ（Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ  Ｓｙｓｔｅｍ）と協働してＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ  Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ  Ｕｎｉｔ）に命令を与えて各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録される。記憶部１０６として、例えば、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ  Ａｃｃｅｓｓ  Ｍｅｍｏｒｙ）・ＲＯＭ（Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）等のメモリ装置、ハードディスクのような固定ディスク装置、フレキシブルディスク、及び光ディスク等を用いることができる。
【００２２】
記憶部１０６は、所有者（例えば、入居者など。以下同様。）の回収予定データ（本発明の請求データ及び入金データを含む）を管理する回収予定データテーブル１０６ａと、旧所有者の返金データ（本発明の返金データを含む）を管理する返金データテーブル１０６ｂとを備えている。ここで、回収予定データテーブル１０６ａは、所有者ごとに用意されるものである。返金データテーブル１０６ｂは、旧所有者ごとに用意されるものである。
【００２３】
入出力インターフェース部１０８には、入力装置１１２及び出力装置１１４が接続されている。出力装置１１４には、モニタ（家庭用テレビを含む）の他、スピーカやプリンタを用いることができる。入力装置１１２には、キーボード、マウス、及びマイクの他、マウスと協働してポインティングデバイス機能を実現するモニタを用いることができる。なお、以下では、出力装置１１４をモニタ１１４とし、入力装置１１２をキーボード１１２又はマウス１１２として記載する場合がある。
【００２４】
制御部１０２は、入居者入替処理装置１００を統括的に制御するＣＰＵ等である。制御部１０２は、ＯＳ等の制御プログラム・各種の処理手順等を規定したプログラム・所要データなどを格納するための内部メモリを有し、格納されているこれらのプログラムに基づいて種々の情報処理を実行する。制御部１０２は、機能概念的に、本発明の取消データ作成手段、返金データ作成手段及び請求データ作成手段を含む入居者入替処理部１０２ａを備えている。
【００２５】
入居者入替処理部１０２ａは、オペレータからの指示を受けると、後述する入居者入替処理画面Ｍを出力装置１１４に表示する処理を行う。入居者入替処理部１０２ａは、オペレータが入力装置１１２を操作して入力した入居者入替情報を入居者入替処理画面Ｍに表示する処理を行う。
【００２６】
入居者入替処理部１０２ａは、旧所有者の回収予定データテーブル１０６ａから入居者入替情報に基づいて抽出された旧所有者の回収予定データを、入居者入替処理画面Ｍに表示する処理を行う。入居者入替処理部１０２ａは、旧所有者に対する請求のマイナスデータ（本発明の取消データを含む）を作成し、当該作成したマイナスデータに基づくデータを入居者入替処理画面Ｍに表示する処理を行う。入居者入替処理部１０２ａは、旧所有者の返金データを作成し、当該作成した返金データに基づくデータを入居者入替処理画面Ｍに表示する処理を行う。入居者入替処理部１０２ａは、新所有者の回収予定データを作成し、当該作成した回収予定データを入居者入替処理画面Ｍに表示する処理を行う。
【００２７】
入居者入替処理部１０２ａは、データ登録の指示を受けると、入居者入替処理画面Ｍに表示されているデータを記憶部１０６に登録する処理を行う。
【００２８】
なお、入居者入替処理部１０２ａが実施する処理の詳細については、以下の［４．処理の具体例］にて説明する。
【００２９】
サーバ２００は、一般に市販されるワークステーション、又は、パーソナルコンピュータ等の情報処理装置であってもよい。また、サーバ２００の各機能は、サーバ２００のハードウェア構成中のＣＰＵ、ディスク装置、メモリ装置、入力装置、出力装置、通信制御装置等及びそれらを制御するプログラム等により実現される。ここで、サーバ２００は、回収予定データテーブルと、返金データテーブルとを備えていてもよい。そして、この場合、入居者入替処理装置１００は、回収予定データテーブル及び／又は返金データテーブルに格納された種々のデータを、ネットワーク３００を介してサーバ２００から取得してもよい。
【００３０】
［３．画面構成例］
ここでは、入居者入替処理画面Ｍの構成例について、図２を参照して説明する。図２は、入居者入替処理画面Ｍの一例を示す図である。
【００３１】
入居者入替処理画面Ｍは、大別して、入居者入替情報を入力するための領域Ｍ１と、旧入居者の回収予定データを表示するための領域Ｍ２（垂直スクロールバー及び水平スクロールバー付）と、旧入居者のマイナスデータに基づくデータ及び旧所有者の返金データを表示するための領域Ｍ３（水平スクロールバー付）と、新入居者の回収予定データを表示するための領域Ｍ４（垂直スクロールバー及び水平スクロールバー付）と、「登録」又は「取消」を選択させるためのボタン群Ｍ５と、で構成されている。なお、請求年月に関する項目が多くなった場合、新旧入居者それぞれの回収予定データの欄（領域Ｍ２及び領域Ｍ４）の横スクロールが必要になる。この場合、同時に確認できるよう上下段のスクロールは同期機能（例えば、旧入居者側（領域Ｍ２）のスクロールをすると新入居者側（領域Ｍ４）も自動でスクロールされる仕組み）を有していてもよい。
【００３２】
領域Ｍ１は、大別して、「新規」、「修正」又は「削除」を選択可能に表示するためのリストボックスＭ１１と、請求年月を入力可能に表示するためのエディットボックスＭ１２と、物件コードを入力して物件名を表示するための領域Ｍ１３と、旧入居者の入居者コードを入力して旧入居者名を表示するための領域Ｍ１４と、新入居者の入居者コード枝番を入力して新入居者名を表示するための領域Ｍ１５と、引渡日（年月日）を入力して領域Ｍ１に設定された情報にて処理の実行を指示するための領域Ｍ１６と、で構成されている。
【００３３】
領域Ｍ１３は、物件コードを入力可能に表示するためのエディットボックスＭ１３１と、物件コードに対応する物件名の検索を選択させるためのボタンＭ１３２と、当該ボタン押下により検索された物件名を表示するための領域Ｍ１３３と、で構成されている。領域Ｍ１４は、入居者コードを入力可能に表示するためのエディットボックス群Ｍ１４１と、入居者コードに対応する入居者名の検索を選択させるためのボタンＭ１４２と、当該ボタンの押下により検索された入居者名を表示するための領域Ｍ１４３と、で構成されている。
【００３４】
領域Ｍ１５は、新所有者枝番（入居者コード枝番）を入力可能に表示するためのエディットボックスＭ１５１と、新所有者枝番に対応する入居者名の検索を選択させるためのボタンＭ１５２と、当該ボタンの押下により検索された入居者名を表示するための領域Ｍ１５３と、で構成されている。領域Ｍ１６は、引渡日を入力可能に表示するためのエディットボックスＭ１６１と、領域Ｍ１に設定された情報にて処理の実行を指示するための確定ボタンＭ１６２とで構成されている。
【００３５】
領域Ｍ２は、旧所有者名（旧入居者名）を表示するための領域Ｍ２１と、費目名を表示するための領域Ｍ２２と、請求年月を表示するための領域Ｍ２３と、該当月を表示するための領域Ｍ２４と、各費目の月ごとの請求額及び入金額を表示するための領域Ｍ２５と、現金預り金残を表示するための領域Ｍ２６と、で構成されている。
【００３６】
領域Ｍ３は、請求年月を表示するための領域Ｍ３１と、該当月を表示するための領域Ｍ３２と、月ごとの返金額及び請求取消額を表示するための領域Ｍ３３と、返金額及び請求取消額の各合計額を表示するための領域Ｍ３４と、で構成されている。
【００３７】
領域Ｍ４は、新所有者名（新入居者名）を表示するための領域Ｍ４１と、費目名を表示するための領域Ｍ４２と、請求年月を表示するための領域Ｍ４３と、該当月を表示するための領域Ｍ４４と、各費目の月ごとの請求額及び入金額を表示するための領域Ｍ４５と、で構成されている。
【００３８】
［４．処理の具体例］
本実施形態の処理の具体例について、図２から図７を参照して説明する。図３は、入居者入替処理装置１００で実行される入居者入替処理の一例を示すフローチャートである。
【００３９】
（ステップＳ１：入居者入替処理画面の表示）
オペレータは、入力装置１１２を操作して、入居者入替処理画面Ｍの表示の指示を行う。そして、入居者入替処理部１０２ａは、その指示を受けると、入居者入替処理画面Ｍを出力装置１１４に表示する。
【００４０】
（ステップＳ２：入居者入替情報の入力）
オペレータは、入力装置１１２を操作して、入居者入替情報を領域Ｍ１に設定する。
例えば、オペレータは、リストボックスＭ１１の「新規」を選択する。また、オペレータは、「２０ＸＸ／０７」というデータをエディットボックスＭ１２に入力する。
また、オペレータは、物件コード「０５５０」をエディットボックスＭ１３１に入力し、ボタンＭ１３２を押下する。なお、当該押下により、入居者入替処理部１０２ａは、入居者入替処理装置１００を含むシステムで管理されている物件マスタを参照して、物件コード「０５５０」と紐付く物件名「△△タワー」を抽出し、抽出したこのデータを領域Ｍ１３３に表示する。
また、オペレータは、旧入居者の入居者コードに含まれる数値「０１」、「０１０１」及び「１１」をエディットボックス群Ｍ１４１に入力し、ボタンＭ１４２を押下する。なお、当該押下により、入居者入替処理部１０２ａは、上記システムで管理されている入居者マスタを参照して、これらの数値で特定される入居者コード「０１−０１０１−１１」と紐付く入居者名「○○太郎」を抽出し、抽出したこのデータを領域Ｍ１４３に表示する。
また、オペレータは、新入居者の入居者コードに含まれる枝番「１２」をエディットボックスＭ１５１に入力して、ボタンＭ１５２を押下する。当該押下により、入居者入替処理部１０２ａは、上記システムで管理されている入居者マスタを参照して、旧入居者の入居者コードに含まれる上記数値「０１」及び「０１０１」と新入居者の当該枝番「１２」で特定される入居者コード「０１−０１０１−１２」と紐付く入居者名「××和子」をコピーし、コピーしたこのデータを領域Ｍ１５３に表示する。
また、オペレータは、引渡日「２０ＸＸ／０５／１６」をエディットボックスＭ１６１に入力する。
【００４１】
そして、オペレータは、領域Ｍ１に設定されている情報に基づく処理の実行を指示するべく、入力装置１１２を操作して、ボタンＭ１６２を押下する。なお、以降の説明では、領域Ｍ１に設定されている具体的なデータに基づいて処理が実行されるものとする。
【００４２】
（ステップＳ３：旧入居者に対する精算処理及び新入居者に対する請求処理）
図３に戻り、入居者入替処理部１０２ａは、物件コード「０５５０」と旧入居者の入居者コード「０１−０１０１−１１」の組み合わせに基づいて、旧入居者「○○太郎」の回収予定データテーブル１０６ａを特定する。
【００４３】
入居者入替処理部１０２ａは、特定した回収予定データテーブル１０６ａから、請求年月「２０ＸＸ／０７」以前の年月を請求年月として含み且つ引渡日「２０ＸＸ／０５／１６」で特定される年月「２０ＸＸ／０５」以後の年月を該当年月として含むレコードを抽出する。ここでは、図４に示す回収予定データテーブル１０６ａ−１に含まれるレコードが抽出されたものとする。
【００４４】
入居者入替処理部１０２ａは、抽出したレコードのうち、上記特定される年月「２０ＸＸ／０５」を該当年月として含むレコードに対して、以下の日割金額計算方法に従って、新入居者の日割金額を計算する。ここでは、年月「２０ＸＸ／０５」を該当年月として含むレコードは図４に示す上３つのレコードであるので、これら３つのレコードに対し新入居者の日割金額が以下の通り計算されることになる。なお、引渡日は１６、月日数は３１である。
・新入居者の日割金額＝式１「旧入居者の請求金額−旧入居者の日割金額」に従って算出した金額
※旧入居者の日割金額は、式２「旧入居者の請求金額×（引渡日−当月１日）／月日数」に従って算出した金額の１０円未満を四捨五入した金額。
【００４５】
・費目「管理費」に関する新入居者の日割金額：９，７００（式１「１８，８００−９，１００」に従って算出したもの）
・費目「専用使用料」に関する新入居者の日割金額：１００（式１「２００−１００」に従って算出したもの）
・費目「積立金」に関する新入居者の日割金額：５，８８０（式１「１１，４００−５，５２０」に従って算出したもの）
※費目「管理費」に関する旧入居者の日割金額は、９，１００（式２「１８，８００×（１６−１）／３１」に従って算出した金額「９，０９６」の１０円未満を四捨五入したもの）
※費目「専用使用料」に関する旧入居者の日割金額は、１００（式２「２００×（１６−１）／３１」に従って算出した金額「９６」の１０円未満を四捨五入したもの）
※費目「積立金」に関する旧入居者の日割金額は、５，５２０（式２「１１，４００×（１６−１）／３１」に従って算出した金額「５，５１６」の１０円未満を四捨五入したもの）
【００４６】
入居者入替処理部１０２ａは、抽出したレコード（図４に示す回収予定データテーブル１０６ａ−１に含まれるレコード）、領域Ｍ１に設定されている具体的なデータ、及び計算した新入居者の日割金額に基づいて、以下の「１．旧入居者の請求データの取消処理（請求のマイナスデータの作成処理）」、「２．旧入居者の返金データの作成処理」及び「３．新入居者の請求データの作成処理」を、任意の順序で又は同時並行で実行する。
【００４７】
（１．旧入居者の請求データの取消処理（請求のマイナスデータの作成処理））
入居者入替処理部１０２ａは、抽出したレコード（図４に示す回収予定データテーブル１０６ａ−１に含まれるレコード）をコピーし、上記特定される年月「２０ＸＸ／０５」を該当年月として含むレコードに含まれる請求金額「１８，８００」、「２００」及び「１１，４００」を、計算した新入居者の日割金額にマイナス記号を付した「−９，７００」、「−１００」及び「−５，８８０」に更新する。また、入居者入替処理部１０２ａは、上記特定される年月「２０ＸＸ／０５」後の年月を該当年月として含むコピーしたレコードに含まれる請求金額「１８，８００」、「２００」及び「１１，４００」を、これらにマイナス記号を付した「−１８，８００」、「−２００」及び「−１１，４００」に更新する。
【００４８】
入居者入替処理部１０２ａは、上記特定される年月「２０ＸＸ／０５」を該当年月として含み且つ入金済みとなっているレコードに含まれる入金消込の額「１８，８００」、「２００」及び「１１，４００」を、計算した新入居者の日割金額にマイナス記号を付した「−９，７００」、「−１００」及び「−５，８８０」に更新する。また、入居者入替処理部１０２ａは、上記特定される年月「２０ＸＸ／０５」後の年月を該当年月として含み且つ入金済みとなっているレコードに含まれる入金消込の額「１８，８００」、「２００」及び「１１，４００」を、これらにマイナス記号を付した「−１８，８００」、「−２００」及び「−１１，４００」に更新する。なお、「２０ＸＸ／０８」を該当年月として含むレコードは未入金（０円）となっているので、当該レコードに含まれる入金消込の額は更新されない。
【００４９】
これらの処理の結果、図５に示す回収予定データテーブル１０６−１に含まれるレコード（本発明の取消データを含む）が作成される。
【００５０】
（２．旧入居者の返金データの作成処理）
入居者入替処理部１０２ａは、上記特定される年月「２０ＸＸ／０５」を該当年月として含み且つ入金済みとなっているレコードに対する入金消込の額（具体的には、計算した新入居者の日割金額にマイナス記号を付した「−９，７００」、「−１００」及び「−５，８８０」）と、上記特定される年月「２０ＸＸ／０５」後の年月を該当年月として含み且つ入金済みとなっているレコードに含まれる入金消込の額にマイナス記号を付した「−１８，８００」、「−２００」及び「−１１，４００」（ここでは、２ヶ月分存在する）に基づいて、これらの合計額を計算する。ここでは、合計額として「−７６，４８０」が得られたものとする。
【００５１】
入居者入替処理部１０２ａは、物件コード「０５５０」、物件名「△△タワー」、旧入居者の入居者コード「０１−０１０１−１１」、旧入居者名「○○太郎」、請求年月「２０ＸＸ／０７」に基づいて設定した入金日「２０ＸＸ／０７／０１」（請求年月の初日）、予め設定した入金額「０」、計算した合計額「−７６，４８０」、及び当該合計額の絶対値（プラスの値）「７６，４８０」を含む旧入居者の返金データ（レコード）を作成する。
【００５２】
これらの処理の結果、図７に示す返金データテーブル１０６ｂに含まれるレコード（本発明の返金データを含む）が作成される。
【００５３】
（３．新入居者の請求データの作成処理）
入居者入替処理部１０２ａは、抽出したレコード（図４に示す回収予定データテーブル１０６ａ−１に含まれるレコード）をコピーし、入居者コード「０１−０１０１−１１」、入居者名「○○太郎」、及び入金消込の額を、「０１−０１０１−１２」、「××和子」、及び「０」に更新する。
【００５４】
入居者入替処理部１０２ａは、上記特定される年月「２０ＸＸ／０５」を該当年月として含むレコードに含まれる請求金額「１８，８００」、「２００」及び「１１，４００」を、計算した新入居者の日割金額「９，７００」、「１００」及び「５，８８０」に更新する。なお、上記特定される年月「２０ＸＸ／０５」後の年月を該当年月として含むレコードに含まれる請求金額「１８，８００」、「２００」及び「１１，４００」は更新されない。
【００５５】
これらの処理の結果、図６に示す回収予定データテーブル１０６−２に含まれるレコードが作成される。
【００５６】
（ステップＳ４：データの表示）
図３に戻り、入居者入替処理部１０２ａは、ステップＳ３にて抽出した旧入居者のレコード（ここでは、図４に示す回収予定データテーブル１０６ａ−１に含まれるレコード）に基づいて、図４に示すように、具体的なデータを領域Ｍ２に表示する。
【００５７】
入居者入替処理部１０２ａは、ステップＳ３にて抽出した旧入居者のレコード及びステップＳ３にて計算した新入居者の日割金額に基づいて、図４に示すように、具体的なデータを領域Ｍ３に表示する。なお、領域Ｍ３３において、返金額の欄には、各費目の日割金額の合計及び各費目の入金済み額の合計が表示され、請求取消の欄には、各費目の日割金額の合計及び各費目の請求金額の合計が表示される。
【００５８】
入居者入替処理部１０２ａは、ステップＳ３にて作成された新入居者のレコード（ここでは、図６に示す回収予定データテーブル１０６−２に含まれるレコード）に基づいて、図４に示すように、具体的なデータを領域Ｍ４に表示する。
【００５９】
（ステップＳ５：データの登録）
図３に戻り、オペレータは、入力装置１１２を操作してボタン群Ｍ５に含まれる「登録」ボタンを押下して、入居者入替処理部１０２ａにデータ登録の指示をする。
【００６０】
入居者入替処理部１０２ａは、ステップＳ３の「１．旧入居者の請求データの取消処理（請求のマイナスデータの作成処理）」にて作成したレコード（ここでは、図５に示す回収予定データテーブル１０６−１に含まれるレコード）を、旧入居者の回収予定データテーブル１０６ａに上書きする。
【００６１】
入居者入替処理部１０２ａは、ステップＳ３の「２．旧入居者の返金データの作成処理」にて作成した返金データ（ここでは、図７に示す返金データテーブル１０６ｂに含まれるレコード）を、旧入居者の返金データテーブル１０６ｂに格納する。
【００６２】
入居者入替処理部１０２ａは、ステップＳ３の「３．新入居者の請求データの作成処理」にて作成したレコード（ここでは、図６に示す回収予定データテーブル１０６−２に含まれるレコード）を、新入居者の回収予定データテーブル１０６ａに格納する。
【００６３】
以上で、［４．処理の具体例］の説明を終了する。
【００６４】
なお、入居者入替処理部１０２ａは、引渡日の前日を旧入居者の退去日として設定してもよい。また、旧入居者の請求金額が既に日割された金額となっている場合もあるが、その場合も、入居者入替処理部１０２ａは、その金額を一ヶ月分の請求金額として日割計算を行ってもよい。また、自動で算出した金額と実際の金額に差異がある場合は、手入力にて修正を行ってもよい。
【００６５】
また、「新規」の処理モードが選択されている場合、入居者入替処理部１０２ａは、領域Ｍ１の全項目を入力可能とし、既に新入居者の回収予定データがある場合には「既に処理済みの入居者です」等のメッセージを表示して処理を中断してもよい。また、「削除」の処理モードが選択されている場合、入居者入替処理部１０２ａは、請求年月、物件コード、旧入居者及び新所有者枝番のみを入力可能とし、新入居者が請求に対し既に入金している場合には「既に新入居者にて入金されています。処理を続行しますか？」等の確認メッセージを表示し、処理続行の場合は新入居者の入金消込のデータも併せて削除してもよい。
【００６６】
［５．他の実施形態］
本発明は、上述した実施形態以外にも、特許請求の範囲に記載した技術的思想の範囲内において種々の異なる実施形態にて実施されてよいものである。
【００６７】
例えば、実施形態において説明した各処理のうち、自動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を手動的に行うこともでき、あるいは、手動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を公知の方法で自動的に行うこともできる。
【００６８】
また、本明細書中や図面中で示した処理手順、制御手順、具体的名称、各処理の登録データや検索条件等のパラメータを含む情報、画面例、データベース構成については、特記する場合を除いて任意に変更することができる。
【００６９】
また、入居者入替処理装置１００に関して、図示の各構成要素は機能概念的なものであり、必ずしも物理的に図示の如く構成されていることを要しない。
【００７０】
例えば、入居者入替処理装置１００が備える処理機能、特に制御部にて行われる各処理機能については、その全部または任意の一部を、ＣＰＵおよび当該ＣＰＵにて解釈実行されるプログラムにて実現してもよく、また、ワイヤードロジックによるハードウェアとして実現してもよい。尚、プログラムは、本実施形態で説明した処理を情報処理装置に実行させるためのプログラム化された命令を含む一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録されており、必要に応じて入居者入替処理装置１００に機械的に読み取られる。すなわち、ＲＯＭまたはＨＤＤ（Ｈａｒｄ  Ｄｉｓｋ  Ｄｒｉｖｅ）などの記憶部などには、ＯＳと協働してＣＰＵに命令を与え、各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録されている。このコンピュータプログラムは、ＲＡＭにロードされることによって実行され、ＣＰＵと協働して制御部を構成する。
【００７１】
また、このコンピュータプログラムは、入居者入替処理装置１００に対して任意のネットワークを介して接続されたアプリケーションプログラムサーバに記憶されていてもよく、必要に応じてその全部または一部をダウンロードすることも可能である。
【００７２】
また、本実施形態で説明した処理を実行するためのプログラムを、一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に格納してもよく、また、プログラム製品として構成することもできる。ここで、この「記録媒体」とは、メモリーカード、ＵＳＢ（Ｕｎｉｖｅｒｓａｌ  Ｓｅｒｉａｌ  Ｂｕｓ）メモリ、ＳＤ（Ｓｅｃｕｒｅ  Ｄｉｇｉｔａｌ）カード、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＥＰＲＯＭ（Ｅｒａｓａｂｌｅ  Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ  Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）、ＥＥＰＲＯＭ（登録商標）（Ｅｌｅｃｔｒｉｃａｌｌｙ  Ｅｒａｓａｂｌｅ  ａｎｄ  Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ  Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）、ＣＤ−ＲＯＭ（Ｃｏｍｐａｃｔ  Ｄｉｓｋ  Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）、ＭＯ（Ｍａｇｎｅｔｏ−Ｏｐｔｉｃａｌ  ｄｉｓｋ）、ＤＶＤ（Ｄｉｇｉｔａｌ  Ｖｅｒｓａｔｉｌｅ  Ｄｉｓｋ）、および、Ｂｌｕ−ｒａｙ（登録商標）  Ｄｉｓｃ等の任意の「可搬用の物理媒体」を含むものとする。
【００７３】
また、「プログラム」とは、任意の言語または記述方法にて記述されたデータ処理方法であり、ソースコードまたはバイナリコード等の形式を問わない。なお、「プログラム」は必ずしも単一的に構成されるものに限られず、複数のモジュールやライブラリとして分散構成されるものや、ＯＳに代表される別個のプログラムと協働してその機能を達成するものをも含む。なお、実施形態に示した各装置において記録媒体を読み取るための具体的な構成および読み取り手順ならびに読み取り後のインストール手順等については、周知の構成や手順を用いることができる。
【００７４】
記憶部に格納される各種のデータベース等は、ＲＡＭ、ＲＯＭ等のメモリ装置、ハードディスク等の固定ディスク装置、フレキシブルディスク、及び、光ディスク等のストレージ手段であり、各種処理やウェブサイト提供に用いる各種のプログラム、テーブル、データベース、及び、ウェブページ用ファイル等を格納する。
【００７５】
また、入居者入替処理装置１００は、既知のパーソナルコンピュータまたはワークステーション等の情報処理装置として構成してもよく、また、任意の周辺装置が接続された当該情報処理装置として構成してもよい。また、入居者入替処理装置１００は、当該装置に本実施形態で説明した処理を実現させるソフトウェア（プログラムまたはデータ等を含む）を実装することにより実現してもよい。
【００７６】
更に、装置の分散・統合の具体的形態は図示するものに限られず、その全部または一部を、各種の付加等に応じてまたは機能負荷に応じて、任意の単位で機能的または物理的に分散・統合して構成することができる。すなわち、上述した実施形態を任意に組み合わせて実施してもよく、実施形態を選択的に実施してもよい。
【産業上の利用可能性】
【００７７】
本発明は、特に、分譲マンションの所有者の入替が発生したときに管理組合が行わなければならない「旧所有者に対する管理費等の精算や、新所有者の管理費等に関するデータの作成」などにおいて有用である。
【符号の説明】
【００７８】
１００  入居者入替処理装置（所有者変更処理装置、所有者変更自動精算装置）
１０２  制御部
１０２ａ  入居者入替処理部
１０４  通信インターフェース部
１０６  記憶部
１０６ａ  回収予定データテーブル
１０６ｂ  返金データテーブル
１０８  入出力インターフェース部
１１２  入力装置
１１４  出力装置
２００  サーバ
３００  ネットワーク
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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