(57)【要約】      （修正有）【課題】電力用送電線の敷設など、広範囲にわたり複数の土地権利所有者との用地購入、賃貸などの交渉に際して、円滑化した交渉を行うことができる用地交渉支援システムを提供する。【解決手段】入力部５からの送電線路の始点、終点の地名情報と設置費用情報を入力する土地価格評価装置１０は、地図情報ＤＢ２から該当の地図情報を入力し、権利者毎の区域分け図を作成、公開情報ＤＢ３からの公開土地価格を、かつ公開されてない土地に対しては土地価格を算出して、区域分け図上に表示し、土地情報ＤＢ４からの取引価格情報に基づいて土地価格補正データを作成、経路選択装置６は、設置費用以下で最小となる送電線経路を選択し、土地価格提示装置７に表示する。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
送電線設置に必要な土地に関する所有者との交渉の用地交渉支援システムであって、外部装置からの情報を受信する入力部は、送電線路の始点と終点の地名情報、および所定のしきい値価格が設定された設置費用情報とを土地価格評価装置に出力し、
前記土地価格評価装置は、地図情報データベースから前記始点から前記終点に至るまでの関連する土地の地図情報を入力して、土地所有権利者毎に区域分けされた区域分け土地図を作成し、さらに公開情報データベースから前記区域分け土地図に対応する土地価格データを入力するとともに、前記公開情報データベースに土地価格が公開されてない前記区域分け土地に対しては、逆距離加算法によって土地価格データを算出して、前記区域分け土地図上に前記土地価格データを表示し、さらに加えて土地情報データベースから入力する取引価格情報に基づいて、土地価格補正データを作成して前記土地価格データを補正するものであり、前記土地価格補正データおよび前記設置費用情報を入力する経路選択装置によって、前記始点から前記終点に至る土地価格が前記所定のしきい値価格以下の設置費用であって最小価格となる経路を選択して経路図を作成するとともに、外部の土地価格提示装置に前記経路図を出力することを特徴とする用地交渉支援システム。
【請求項２】
前記公開情報データベースからの前記土地価格データの入力、および前記逆距離加算法による前記土地価格データの算出は前記土地価格評価装置に設けられた土地価格算出部が行うものであり、前記土地価格補正データを作成して前記土地価格データの補正は、前記土地価格評価装置に設けられた土地価格評価部が行うことを特徴とする請求項１に記載の用地交渉支援システム。
【請求項３】
前記土地価格補正データは、前記経路選択装置に入力されるとともに前記土地情報データベースに格納されることを特徴とする請求項１または請求項２に記載の用地交渉支援システム。
【請求項４】
前記経路選択装置によって選択される前記経路は、ダイクストラ法またはベルマン−フォード法、あるいはワーシャル−フロイド法や遺伝的アルゴリズムのいずれか１つの手法を用いてなされるものであることを特徴とする請求項１から請求項３のいずれか１項に記載の用地交渉支援システム。
【請求項５】
前記公開情報データベースに土地価格が公開されてない前記区域分け土地に対する土地価格データの算出は、前記逆距離加算法に代替して、スプライン法またはクリギング法のいずれか１つの手法を用いてなされることを特徴とする請求項１または請求項２に記載の用地交渉支援システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
この発明は、用地交渉支援システムに関するもので、特に電力用送電線などを敷設するために必要な土地の購入や賃貸に関して、土地所有権利者と交渉を円滑化するための用地交渉支援システムに係るものである。
【背景技術】
【０００２】
従来の不動産評価システムであって、不動産検索・評価システムはエリアごとに生成された、少なくとも当該エリアの所定の機能に対するアクセス性を示すアクセシビリティに関する項目のデータを記憶するエリア評価データベースと、特定された評価すべき物件の属性および当該物件が属するエリアを特定し、実際の取引価格を含む取引事例に関するデータと、エリア評価データベース中の項目のデータとに基づき、物件の適正価格を推定する不動産評価部とを備えたものが示されている（例えば特許文献１）。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２００３−１９６３６９号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、上記特許文献１に示された技術は、評価対象となる土地と関連する情報から、対象となる土地１箇所のみの価格を算出するものであり、この技術をもって電力用送電線の敷設など広範囲にわたり複数の土地を必要とする施設の建設に際して、仮に適用したとしても、非常に煩雑な手続を必要とし、かつその土地価格の把握が難しく、実務的には、上記技術は適用不可能なものであるという問題点がある。
【０００５】
この発明は上記のような課題を解決するためになされたものであって、複数の土地を組み合わせた土地価格の評価を可能とした、用地交渉支援システムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
この発明は送電線設置に必要な土地に関する所有者との交渉の用地交渉支援システムであって、外部装置からの情報を受信する入力部は、送電線路の始点と終点の地名情報、および所定のしきい値価格が設定された設置費用情報とを土地価格評価装置に出力し、
土地価格評価装置は、地図情報データベースから始点から終点に至るまでの関連する土地の地図情報を入力して、土地所有権利者毎に区域分けされた区域分け土地図を作成し、さらに公開情報データベースから区域分け土地図に対応する土地価格データを入力するとともに、公開情報データベースに土地価格が公開されてない区域分け土地に対しては逆距離加算法によって土地価格データを算出して、区域分け土地図上に土地価格データを表示し、さらに加えて土地情報データベースから入力する取引価格情報に基づいて、土地価格補正データを作成して土地価格データを補正するものであり、土地価格補正データおよび設置費用情報を入力する経路選択装置によって、始点から終点に至る土地価格が所定のしきい値価格以下の設置費用であって最小価格となる経路を選択して経路図を作成するとともに、外部の土地価格提示装置に経路図を出力するものである。
【発明の効果】
【０００７】
この発明に係る用地交渉支援システムによれば、複数の権利者が所有する土地を経由する送電線の設置計画を行う際、複数の土地の現在時点の価格を算出するとともに、送電線経路の用地の購入や賃貸等のコストが最小となる経路を把握できるという効果があり、また、過去の取引データを利用した経路選択をするので、土地価格の高騰などのリスクを考慮した計画ができる。
【図面の簡単な説明】
【０００８】
【図１】実施の形態１による用地交渉支援システムを示すブロック図である。
【図２】実施の形態１による公開データとして得られる土地データの例を示す図である。
【図３】実施の形態１による土地価格算出部の動作フロー図である。
【図４】実施の形態１による土地価格評価部の動作フロー図である。
【図５】実施の形態１による経路選択装置の動作フロー図である。
【図６】実施の形態１による逆距離加算法による土地価格算出を示す図である。
【図７】実施の形態１による逆距離加算法の動作フローを示す図である。
【図８】実施の形態１によるダイクストラ法による経路選択図である。
【図９】実施の形態１によるダイクストラ法の動作フローを示す図である。
【図１０】実施の形態１による土地データの例を示す図である。
【図１１】実施の形態１による経路決定を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【０００９】
実施の形態１．
以下、この発明の実施の形態１すなわち、例えばＡ県Ｂ市の発電所からＣ県Ｄ市の変電所に送電を行う電力用送電線の建設計画に際し、鉄塔建設地や送電線経路下の土地所有権利者との購入や賃貸契約を行うに当たり、その用地交渉を円滑に行う用地交渉支援システムを図に基づいて説明する。図１に示すように用地交渉支援システム１００には、地図情報データベース（以下、データベースをＤＢと記す）２、公開情報ＤＢ３、土地情報ＤＢ４、土地価格評価装置１０、入力部５および経路選択装置６が設けられており、外部装置１のマウスやキーボード等が出力する電力用送電線の建設計画、例えば鉄塔建設地や送電線経路や予算等の外部情報を入力し、鉄塔建設予定地の土地価格評価と送電線経路の最適化を行って、外部に設置された土地価格提示装置７の例えばディスプレイ等に出力する。
【００１０】
前記土地情報ＤＢ４は、過去取引された土地の取引価格、面積、単価、所有者などの土地データが格納されている。
公開情報ＤＢ３は、国土交通省から公開されている公示価格や路線価、基準地価や国土地理院が調査している宅地利用動向調査データなどの公開データが格納されている。
地図情報ＤＢ２は、電子化された地図情報や登記されている土地の形状情報などの地図データが格納されている。
前記土地価格評価装置１０には、土地価格算出部１１と土地価格評価部１２が設けられている。この土地価格評価装置１０は、前記土地情報ＤＢ４から入力した土地データと、公開情報ＤＢ３から入力した公開データと、地図情報ＤＢ２から入力した地図データとから土地価格を算出、評価した土地価格補正データを出力する。
【００１１】
次にこの土地価格評価装置１０の構成要素の詳細とその機能について説明する。外部装置１から、電力用送電線建設計画の、送電線経路や、鉄塔建設地、土地賃貸あるいは購入等を含む所定のしきい値価格が設定された建設予算等の情報が入力部５を介して土地価格評価装置１０に入力される。
土地価格算出部１１は、入力部５の情報に基づき、土地情報ＤＢ４から土地データを入力する。さらに公開情報ＤＢ３から入力した公示価格や路線価等の公開データと、地図情報ＤＢ２から入力する地図データをもとに、前記公開データの公示価格等のデータを地図データで区域分けされた土地ごとに抽出し、それぞれの区域土地に対して価格を割り付け、土地価格算出データを出力する。この土地価格の算出は、公示価格等のデータを取得し、各地の標準的な地価を取得するものであるが、公示価格等にて示されていない土地、つまり土地情報ＤＢ４から入力した土地データに公示価格が表示されてない土地は、逆距離加算法（ＩＤＷ法）を用いて土地価格を算出する。ＩＤＷ法は、近傍にあるサンプルデータの値を距離に応じて加重平均することにより対象となる点の値を推定することができる。このように土地価格が公開されていないケースではＩＤＷ法で土地価格を推定する。上記で取得または算出した土地価格データを地図データへ割り当てることで、土地価格算出データを出力する。上記土地価格の算出手法としては、ＩＤＷ法以外に、スプライン法やクリギング法を用いて算出することもできる。
【００１２】
次に土地価格評価部１２は、入力部５の情報に基づき、この情報に対応する土地情報ＤＢ４から入力する前述した過去の土地取引価格等の土地データと、前述の土地価格算出部１１の出力する土地価格算出データとから、土地価格評価データを作成する機能を有する。つまり、この土地価格評価部には、土地の用途、形状、売買履歴、周辺の環境等の理由により、土地交渉の際の土地価格変動を算出する。上記土地データおよび土地価格算出データから土地価格の上昇率あるいは下降率を演算し、前述した土地データの土地価格と置き換えるとともに、土地価格補正データを作成し、経路選択装置６に出力する。
【００１３】
経路選択装置６は、土地価格評価部１２からの土地価格補正データを入力し、送電線経路を推論し、経路データを出力するための装置である。経路の選択方法は、ダイクストラ法を用いて算出する。ダイクストラ法は、最短経路問題を効率的に解くグラフ理論におけるアルゴリズムであり、スタートノードからゴールノードまでの最短距離とその経路を求めることができるものであり、地図で指定された始点と終点の周辺の土地を通過する土地を洗い出し、ノードとする。さらにその経路に対してコストを設定し、経路の選択を行う。このようにして、鉄塔や送電線の通過する経路の土地価格の合計値を算出し、全経路の中で最も合計値の低い経路を選択する。経路を選択する手法としては、ダイクストラ法以外に、ベルマン−フォード法、ワーシャル−フロイド法や遺伝的アルゴリズム等を用いて推論することもできる。経路選択装置６にて算出した土地価格の合計値が入力部５にて設定されたしきい値である予算（コスト）よりも大きい場合、入力部５にて始点と終点を再設定できるよう、再帰する。
【００１４】
土地価格提示装置７は、用地交渉支援システム１００より出力された経路データを用いて土地価格情報を表示するための装置である。
【００１５】
図２に公開情報ＤＢ３から入力する公開データとして得られる土地データ（国土交通省の土地総合情報システムより取得される標準地データ）の例を示す。
【００１６】
次に、土地価格評価装置１０の土地価格算出部１１の動作フローを図３によって説明する。尚、以下および図に示すＳＴはステップの略である。ＳＴ１において入力部５からの情報に対応する土地データを土地情報ＤＢ４から、公開情報ＤＢ３からの公開データと、地図情報ＤＢ２からの地図データを入力する。ＳＴ２において入力した地図データの位置に対応する土地データがあるか否かを確認する。対応する土地データがある場合はＳＴ３に進み、ＳＴ３にて地図データ上に土地データの割り付けを行う。対応する土地データがない場合は、ＳＴ４にてＩＤＷ法を実行して土地価格を推定し、その結果をＳＴ３にて地図データ上に土地データの割り付けを行う。ＩＤＷ法の処理法は図６、図７を用いて後述する。ＳＴ５において、全ての土地データに対して地図データが割り付けされているか確認後、ＳＴ６にて処理を終了する。すなわち土地価格算出データが作成される。割り付けられてない場合はＳＴ２に戻り再度演算を行う。
【００１７】
土地価格評価部１２の動作フローを図４によって説明する。ＳＴ１にて土地情報ＤＢ４から土地データを入力するとともに、前述した土地価格算出部１１からの土地価格算出データを入力する。ＳＴ２は、入力した土地データの土地価格と、上記土地価格算出データが示す土地価格との差異を求める。つまり土地価格の上昇率または下降率を演算する。ＳＴ３は上記ＳＴ２の結果を反映させて土地価格補正データを作成するとともに、現在時点の土地データとして土地情報ＤＢ４の土地データの置き換えを行い、ＳＴ４で処理を終了する。尚当然のことながら土地価格の変動がない場合は土地価格算出データの補正は行われない。
【００１８】
経路選択装置６の動作フローを図５によって説明する。ＳＴ１は地図情報ＤＢ２から入力した地図データにおける送電線の始点（後述する図８の土地Ａ）と終点（図８の土地Ｂ）の位置情報と、送電線経路とその周辺における土地価格補正データ（または土地価格算出データ）を入力する。ＳＴ２は送電線経路とその周辺の土地に対して、後述する図８、図９で説明するダイクストラ法を実行して全経路の中で最も低価格の経路を選択し、ＳＴ３で処理を終了する。
【００１９】
ＩＤＷ法の動作を図６と図７に示す動作フローに基づいて説明する。図７においてＳＴ１は、土地データと地図データを取得する。ここで例えば、図６では、ａの土地価格が未知であり、他のｂ、ｃ、ｄが既知とする。ＳＴ２は、取得した土地データと地図データを用いて周辺の土地価格データ（標準地または基準地など）を探索する。ＳＴ３は、土地価格データを発見した場合はＳＴ４にてＩＤＷ法を用いて距離に応じて土地価格を算出し、発見できなかった場合には、ＳＴ２に変わり探索を続ける。また、探索範囲は、パラメータで設定できることとする。例えば、図６にて、算出対象である土地ａから一定の範囲内に既知の土地があるかを判別し、パラメータで定められた数だけ既知の土地があった場合には探索を中止し、定められた数の既知の土地がなかった場合には、探索範囲（土地ａからの距離）を大きくし、更に探索する。ＳＴ４では、土地ｂ、ｃ、ｄの土地価格と土地ａからの距離を用いて計算する。図６の例を用いて計算例を示す。図６において各土地単価（ｍ〜２）をｘ、既知の土地から土地ａまでの距離をｙとすると、ｘ（ａ）＝（ｘ（ｂ）＊ｙ（ｂ）＋ｘ（ｃ）＊ｙ（ｃ）＋ｘ（ｄ）＊ｙ（ｄ））／（ｙ（ｂ）＋ｙ（ｃ）＋ｙ（ｄ））で求められる。土地ｂ、ｃ、ｄの価格と、土地ａまでの距離を図６に表す。図６の値の値を用いて計算すると、土地ａの価格は、３６４３２円となる。ＳＴ５は、算出した土地価格を土地情報ＤＢ４の土地データの置き換えを行う。すなわち算出した土地価格を土地ａにおける中心の位置座標として土地データに登録する。
【００２０】
ダイクストラ法での動作を図８と図９に示す動作フローに基づいて説明する。図９において、ＳＴ１は、送電線経路の始点（土地Ａ）から探索を開始し、始点のコストを土地価格として設定する。ＳＴ２は、始点から価格が最小となるノードを探索し、ＳＴ３にて価格が最小となる最短ルートを更新できるか判断を行う。更新できる場合はＳＴ４にて最短のノードとコスト（土地価格）を保持し、更新できなかった場合はＳＴ２に戻り価格が最小となるノードを探索する。ＳＴ５は、探索のルートを変えて次のノードの探索を行う。最終的にＳＴ６にてノード群の最小値を取得する。図８の例を用いて計算例を示す。図８にてダイクストラ法の始点を土地Ａ、終点を土地Ｂとして経路の選択を行う。各土地の価格を図の黒丸部に示す。それぞれの土地価格はすでにＩＤＷ法にて算出している。ダイクストラ法を用いて計算すると、総合した土地価格を最小とする最短経路は図８の始点から点ア、点イ、点ウ、終点を経由するものとなり、経路の合計価格は１６２，５２４円となる。
【００２１】
以上説明したこの実施の形態１による用地交渉支援システム１００の全体フローを概略的にまとめると、土地価格評価装置１０にて土地データおよび地図データ、公開データを取得し、地図データに対して図１０に例示するように公示価格データを割り付けるとともに、土地価格が公開されてない土地はＩＤＷ法によって土地データを推定し（図１１に黒丸にて示す）、ダイクストラ法によって図１１に示すように始点Ａ、ア、イ、ウ、終点Ｂのコスト最小の経路を決定するものである。
【００２２】
以上のように、この実施の形態１によれば、複数の所有権が設定された土地を経由する電力用送電線施設を建設する際、複数の土地価格を総合して評価することにより、コストを最小とする送電線経路を把握することができ、かつこの際過去の取引データを基にした用地価格を利用した送電線経路を把握可能であり、用地交渉を行う際の土地価格の高騰などのリスクを考慮した計画が実行できるという効果がある。
【００２３】
実施の形態２．
次に実施の形態２について説明する。前述した実施の形態１においては、土地価格評価部１２によって現在時点のデータである土地価格補正データを作成したが、この実施の形態２では前記土地価格補正データを土地情報ＤＢ４に格納する。この際、ＩＤＷ法の処理法を駆使して作成された日付等を付加して格納しておく。すなわち前述した実施の形態１の図１１における最終的に決定した経路以外をも含む各土地の現在時点の土地価格補正データが、土地情報ＤＢ４に格納されることにより、再度あるいは別途の用地交渉時の経路選択を行う際に余分な作業を行うことなく、容易に土地データが取得でき、コスト低減が可能となるという効果がある。
【００２４】
尚、この発明は、その発明の範囲内において、各実施の形態を自由に組み合わせたり、各実施の形態を適宜、変形、省略することが可能である。
【符号の説明】
【００２５】
１  外部装置、２  地図情報ＤＢ、３  公開情報ＤＢ、４  土地情報ＤＢ、
５  入力部、６  経路選択装置、７  土地価格提示装置、１０  土地価格評価装置、
１１  土地価格算出部、１２  土地価格評価部、１００  用地交渉支援システム。
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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