(57)【要約】【課題】不動産業務を活性化させることができる不動産業務支援システムを提供する。【解決手段】不動産業務支援システム１は、サーバ２と、不動産管理会社用金融機関端末１６と、オーナー用金融機関端末１７とを備える。サーバ２は、不動産情報データベース３と、不動産賃借金額データベース４と、不動産賃借金額データベース４が記録した不動産賃借金額と、不動産情報データベース３が記録したローン返済金額の差額を算出可能な差額算出部５と、差額算出部５が差額を算出した結果、ローン返済金額が不動産賃借金額より大きい場合に、差額を、不動産管理会社の口座から出金して、オーナーの口座へ入金することを、不動産管理会社用金融機関端末１６に対してインターネット１５を介して要求可能な振替要求部６を有する。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産についての月毎のローン返済金額を含む、同不動産に関する情報である不動産情報を記録可能な不動産情報記録部と、
該不動産情報記録部が記録した不動産を賃借する賃借者から支払われる金額である月毎の不動産賃借金額を記録可能な不動産賃借金額記録部と、
該不動産賃借金額記録部が記録した前記不動産賃借金額と、前記不動産情報記録部が記録した前記ローン返済金額の差額を算出可能な差額算出部と、
該差額算出部が前記差額を算出した結果、前記ローン返済金額が前記不動産賃借金額より大きい場合に、同差額を、前記不動産情報記録部が記録した不動産の管理を同ローン返済金額の支払義務者から管理委託された不動産管理者の口座から出金して、同支払義務者の口座へ入金することを要求可能な振替要求部とを有するサーバを備える
不動産業務支援システム。
【請求項２】
前記サーバは、所定の条件を記録可能な条件記録部と、
前記不動産情報記録部が記録した不動産情報が、前記条件記録部が記録した条件を満たしているか否かを判定可能な判定部とを有し、
前記振替要求部は、さらに、前記判定部が判定した結果、前記不動産情報が条件を満たしている場合に、前記差額を、前記不動産管理者の口座から出金して前記支払義務者の口座へ入金することを要求可能である
請求項１に記載の不動産業務支援システム。
【請求項３】
前記サーバは、家賃の相場に関する情報である家賃相場情報を、同家賃相場情報の家賃の対象である建物が建てられた土地に関する情報である土地情報と対応させて記録可能な家賃相場情報記録部と、
該家賃相場情報記録部が記録した前記土地情報の土地から所定の範囲内に位置する土地に、ローン返済の対象となる建物であるローン返済対象建物を建てた場合に同ローン返済対象建物についてのローン返済金額の支払義務予定者に関する情報である支払義務予定者情報を記録可能な支払義務予定者情報記録部と、
前記家賃相場情報記録部が記録した前記土地情報の土地から所定の範囲内に位置する土地に建てられる前記ローン返済対象建物に関する情報であるローン返済対象建物情報を記録可能なローン返済対象建物情報記録部と、
前記家賃相場情報記録部が記録した前記家賃相場情報と、前記支払義務予定者情報記録部が記録した前記支払義務予定者情報と、前記ローン返済対象建物情報記録部が記録した前記ローン返済対象建物情報とに基づいて、前記支払義務予定者の予測される収支を算出可能な予測収支算出部とを有する
請求項１または請求項２に記載の不動産業務支援システム。
【請求項４】
前記不動産情報記録部は、前記支払義務者と前記不動産管理者との間で管理委託契約を締結したときの家賃である契約時家賃と、同管理委託契約の締結後に前記不動産の賃借者を募集するときの家賃である募集時家賃を記録可能であり、
前記サーバは、前記募集時家賃が、前記契約時家賃の６０〜６５％になった場合に、前記支払義務者の端末に、前記振替要求部が行なう処理に関する契約であるローン返済サポート契約を解約する予定であることを通知可能な解約予定通知部を有する
請求項１、請求項２または請求項３に記載の不動産業務支援システム。
【請求項５】
前記サーバは、前記振替要求部が前記差額を、前記不動産管理者の口座から出金して、前記支払義務者の口座へ入金することを要求した場合に、同差額に関する情報である差額情報を通信回線を介して送信可能な差額情報送信部を有し、
前記差額情報を受信した場合に、同差額情報の差額に相当する金額を、前記不動産管理者と保険契約を締結した保険者の口座から出金して、同不動産管理者の口座へ入金することを要求可能な保険金振替要求部を有する保険者端末を備える
請求項１、請求項２、請求項３または請求項４に記載の不動産業務支援システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は不動産業務支援システムに関する。詳しくは、例えば賃貸マンションの管理を委託された不動産管理会社の不動産業務を支援する不動産業務支援システムに係るものである。
【背景技術】
【０００２】
土地や建物などの不動産を購入し、購入した物件を第三者に売却または賃貸することによって、収益を得る不動産投資が行なわれている。
【０００３】
また、不動産投資を行なおうとする者が購入資金を準備できない場合には、銀行などの金融機関から資金を借り入れることになる。すなわち、住宅ローンやアパートローンである。
【０００４】
また、金融機関は、貸した資金を回収しなければならないので、融資するにあたっては、債務者の返済能力を厳しく審査している。
【０００５】
例えば特許文献１には、賃貸物件に対するローンであるアパートローンの債権に関するリスクを管理する債権管理サーバが記載されている。
この債権管理サーバは、アパートローンの債務者によるローンの返済が滞るリスクである返済不能リスクの指標を入力するリスク入力部と、返済不能リスクの指標の、債権の健全性を維持するための目安として設定された約定値よりも返済不能リスクが高い指標に、アパートローンの債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件を対応付けて格納する貸出条件データベースと、入力された指標が示す返済不能リスクが、約定値が示す返済不能リスクよりも高い場合に、債権回収のリスクの増大を抑制または低減する貸出条件を貸出条件データベースから抽出して出力する貸出条件出力部とを備える。
【０００６】
このような債権管理サーバによって、アパートの収益性が変動してアパートローンの返済が滞るというリスクをコントロールできる。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００７】
【特許文献１】特開２００４−１６４２４５号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００８】
しかしながら、特許文献１に記載の発明は、債務者のローン返済が滞るというリスクが存在することを前提としており、このようなリスクを発生させないようにするという発想に基づくものではなかった。
【０００９】
そして、ローン返済が滞るという懸念を払拭できない者は、せっかく立地の良い土地を所有していても賃貸物件のオーナーになることに対して消極的になる傾向がある。
さらに、賃貸物件のオーナーになることに対して消極的な者が多いと、賃貸物件のオーナーとの管理委託契約を業務の一部としている不動産管理会社の業績にも悪影響を及ぼすことが懸念される。
【００１０】
本発明は、以上の点に鑑みて創案されたものであり、不動産業務を活性化させることができる不動産業務支援システムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【００１１】
上記の目的を達成するために、本発明の不動産業務支援システムは、不動産についての月毎のローン返済金額を含む、同不動産に関する情報である不動産情報を記録可能な不動産情報記録部と、該不動産情報記録部が記録した不動産を賃借する賃借者から支払われる金額である月毎の不動産賃借金額を記録可能な不動産賃借金額記録部と、該不動産賃借金額記録部が記録した前記不動産賃借金額と、前記不動産情報記録部が記録した前記ローン返済金額の差額を算出可能な差額算出部と、該差額算出部が前記差額を算出した結果、前記ローン返済金額が前記不動産賃借金額より大きい場合に、同差額を、前記不動産情報記録部が記録した不動産の管理を同ローン返済金額の支払義務者から管理委託された不動産管理者の口座から出金して、同支払義務者の口座へ入金することを要求可能な振替要求部とを有するサーバを備える。
【００１２】
ここで、不動産についての月毎のローン返済金額を含む、この不動産に関する情報である不動産情報を記録可能な不動産情報記録部と、不動産情報記録部が記録した不動産を賃借する賃借者から支払われる金額である月毎の不動産賃借金額を記録可能な不動産賃借金額記録部とによって、不動産の賃貸管理を行なうことができる。
【００１３】
また、不動産賃借金額記録部が記録した不動産賃借金額と、不動産情報記録部が記録したローン返済金額の差額を算出可能な差額算出部が差額を算出した結果、ローン返済金額が不動産賃借金額より大きい場合に、差額を、不動産情報記録部が記録した不動産の管理をローン返済金額の支払義務者から管理委託された不動産管理者の口座から出金して、支払義務者の口座へ入金することを要求可能な振替要求部によって、支払義務者は安心して毎月のローンを返済することができる。
【００１４】
また、本発明の不動産業務支援システムにおいて、サーバは、所定の条件を記録可能な条件記録部と、不動産情報記録部が記録した不動産情報が、条件記録部が記録した条件を満たしているか否かを判定可能な判定部とを有し、振替要求部は、さらに、判定部が判定した結果、不動産情報が条件を満たしている場合に、差額を、不動産管理者の口座から出金して支払義務者の口座へ入金することを要求可能であるものとすることができる。
【００１５】
ここで、「所定の条件」とは、不動産管理者が支払義務者をサポートするにあたっての条件を示す。
この場合、不動産管理者は、自らがサポートする支払義務者を選別することができる。
【００１６】
また、本発明の不動産業務支援システムにおいて、サーバは、家賃の相場に関する情報である家賃相場情報を、家賃相場情報の家賃の対象である建物が建てられた土地に関する情報である土地情報と対応させて記録可能な家賃相場情報記録部と、家賃相場情報記録部が記録した土地情報の土地から所定の範囲内に位置する土地に、ローン返済の対象となる建物であるローン返済対象建物を建てた場合にローン返済対象建物についてのローン返済金額の支払義務予定者に関する情報である支払義務予定者情報を記録可能な支払義務予定者情報記録部と、家賃相場情報記録部が記録した土地情報の土地から所定の範囲内に位置する土地に建てられるローン返済対象建物に関する情報であるローン返済対象建物情報を記録可能なローン返済対象建物情報記録部と、家賃相場情報記録部が記録した家賃相場情報と、支払義務予定者情報記録部が記録した支払義務予定者情報と、ローン返済対象建物情報記録部が記録したローン返済対象建物情報とに基づいて、支払義務予定者の予測される収支を算出可能な予測収支算出部とを有するものとすることができる。
【００１７】
この場合、支払義務予定者が不動産のオーナーとして経営を持続できるか、および、不動産管理者の負担がどれくらいになるかを、予めシミュレーションすることができ、シミュレーション結果を金融機関の融資の判断材料にすることもできる。
【００１８】
また、本発明の不動産業務支援システムにおいて、不動産情報記録部は、支払義務者と不動産管理者との間で管理委託契約を締結したときの家賃である契約時家賃と、管理委託契約の締結後に不動産の賃借者を募集するときの家賃である募集時家賃を記録可能であり、サーバは、募集時家賃が、契約時家賃の６０〜６５％になった場合に、支払義務者の端末に、振替要求部が行なう処理に関する契約であるローン返済サポート契約を解約する予定であることを通知可能な解約予定通知部を有するものとすることができる。
【００１９】
この場合、支払義務者に不動産経営に対する危機感を持たせることができる。
【００２０】
また、本発明の不動産業務支援システムにおいて、サーバは、振替要求部が差額を、不動産管理者の口座から出金して、支払義務者の口座へ入金することを要求した場合に、差額に関する情報である差額情報を通信回線を介して送信可能な差額情報送信部を有するものとすることができ、また、本発明の不動産業務支援システムは、差額情報を受信した場合に、差額情報の差額に相当する金額を、不動産管理者と保険契約を締結した保険者の口座から出金して、不動産管理者の口座へ入金することを要求可能な保険金振替要求部を有する保険者端末を備えるものとすることができる。
【００２１】
この場合、不動産管理者のリスクを軽減することができる。
【発明の効果】
【００２２】
本発明に係る不動産業務支援システムは、不動産業務を活性化させることができる。
【図面の簡単な説明】
【００２３】
【図１】本発明を適用した不動産業務支援システムの全体の構成の一例を示す概略図である。
【発明を実施するための形態】
【００２４】
以下、本発明の実施の形態について図面を参照しながら説明し、本発明の理解に供する。
図１は、本発明を適用した不動産業務支援システムの全体の構成の一例を示す概略図である。
【００２５】
図１に示す本発明の不動産業務支援システム１は、サーバ２と、サーバ２とインターネット１５を介して通信可能な不動産管理会社用金融機関端末１６とを備える。
また、本発明の不動産業務支援システム１は、不動産管理会社用金融機関端末１６とインターネット１５を介して通信可能なオーナー用金融機関端末１７と、サーバ２とインターネット１５を介して通信可能なオーナー端末１８とを備える。
【００２６】
さらに、本発明の不動産業務支援システム１は、サーバ２とインターネット１５を介して通信可能な保険会社端末２１と、保険会社端末２１とインターネット１５を介して通信可能な保険会社用金融機関端末２２とを備える。
また、インターネットは通信回線の一例である。
【００２７】
ここで、「オーナー」とは、例えば不動産の所有者を示す。また、「不動産」とは、例えば賃貸物件を示す。また、「賃貸物件」とは、例えばマンション一棟、マンション内の各部屋、一軒家を示す。
【００２８】
また、「オーナー」は、不動産を所有するために金融機関から融資を受け、金融機関に対してその不動産についての月毎のローン返済金額の支払義務を有する者すなわち支払義務者でもある。
また、「金融機関」とは、例えば銀行やクレジットカード会社である。
【００２９】
また、「不動産管理会社」は、不動産の管理を支払義務者であるオーナーから委託された、すなわち、オーナーと管理委託契約を締結した不動産管理者である。
また、「保険会社」は、不動産管理会社と保険契約を締結し、契約で定めた状況が発生した場合に不動産管理会社に保険金を支払うことを引き受けた保険者である。
【００３０】
また、不動産管理会社用金融機関端末１６は、不動産管理会社用口座データベース１６Ａを有する。
また、オーナー用金融機関端末１７は、オーナー用口座データベース１７Ａを有する。
また、保険会社用金融機関端末２２は、保険会社用口座データベース２２Ａを有する。
【００３１】
また、サーバ２は、不動産に関する情報である不動産情報を記録可能な不動産情報データベース３を有する。
ここで、不動産情報は、不動産についての月毎のローン返済金額を含むものである。また、不動産情報データベースは不動産情報記録部の一例である。
【００３２】
また、不動産情報は具体的には例えば、オーナーの氏名、オーナーの連絡先、月毎のローン返済金額、マンション名、マンション所在地、マンションが建てられた土地の土地評価額、マンションの築年数、マンション価格、マンション内の戸数、一軒家所在地、一軒家価格、家賃、入居者名である。
【００３３】
また、不動産情報データベース３は、オーナーと不動産管理会社との間で管理委託契約を締結したときの家賃である契約時家賃と、管理委託契約の締結後に不動産の賃借者を募集するときの家賃である募集時家賃を記録可能である。
【００３４】
また、サーバ２は、不動産情報データベース３が記録した不動産を賃借する賃借者から支払われる金額である月毎の不動産賃借金額を記録可能な不動産賃借金額データベース４を有する。
ここで、不動産賃借金額データベースは不動産賃借金額記録部の一例である。
【００３５】
また、不動産賃借金額は具体的には例えば、賃貸物件がマンションであれば家賃、共益費および駐車場代、賃貸物件が一軒家であれば家賃である。
【００３６】
また、サーバ２は、不動産賃借金額データベース４が記録した不動産賃借金額と、不動産情報データベース３が記録したローン返済金額の差額を算出可能な差額算出部５を有する。
【００３７】
また、サーバ２は、所定の条件すなわち、不動産管理会社がオーナーをサポートするにあたっての条件を記録可能な条件データベース７を有する。
ここで、条件データベースは条件記録部の一例である。
【００３８】
また、サーバ２は、不動産情報データベース３が記録した不動産情報が、条件データベース７が記録した条件を満たしているか否かを判定可能な判定部８を有する。
【００３９】
また、サーバ２は、差額算出部５が差額を算出した結果、ローン返済金額が不動産賃借金額より大きい場合に、かつ、判定部８が判定した結果、不動産情報データベース３が記録した不動産情報が、条件データベース７が記録した条件を満たしている場合に、差額を、不動産管理会社の口座から出金して、オーナーの口座へ入金することを、不動産管理会社用金融機関端末１６に対してインターネット１５を介して要求可能な振替要求部６を有する。
【００４０】
また、不動産情報データベース３は、振替要求部６が差額を、不動産管理会社の口座から出金して、オーナーの口座へ入金することを、不動産管理会社用金融機関端末１６に対してインターネット１５を介して要求したときには、不動産情報データベース３は差額および振替要求部６の要求回数を記録可能である。
【００４１】
また、サーバ２は、家賃の相場に関する情報である家賃相場情報を、この家賃相場情報の家賃の対象である建物が建てられた土地に関する情報である土地情報と対応させて記録可能な家賃相場情報データベース９を有する。
ここで、家賃相場情報データベースは家賃相場情報記録部の一例である。
【００４２】
また、サーバ２が家賃相場情報を外部のデータベースからインターネット１５を介して受信して、家賃相場情報データベース９の家賃相場情報を随時更新することもできる。
【００４３】
また、サーバ２は、家賃相場情報データベース９が記録した土地情報の土地から所定の範囲内に位置する土地に、ローン返済の対象となる建物であるローン返済対象建物を建てた場合にローン返済対象建物についてのローン返済金額のオーナー予定者に関する情報であるオーナー予定者情報を記録可能なオーナー予定者情報データベース１０を有する。
【００４４】
ここで、オーナー予定者情報データベースは支払義務予定者情報記録部の一例である。
また、「オーナー予定者」は、不動産を所有するために金融機関から融資を受け、金融機関に対してその不動産についての月毎のローン返済金額の支払義務を有することになる予定の者すなわち支払義務予定者である。
【００４５】
また、オーナー予定者情報は具体的には例えば、オーナー予定者の氏名、オーナー予定者の収入、オーナー予定者の資産である。
【００４６】
また、サーバ２は、家賃相場情報データベース９が記録した土地情報の土地から所定の範囲内に位置する土地に建てられるローン返済対象建物に関する情報であるローン返済対象建物情報を記録可能なローン返済対象建物情報データベース１１を有する。
ここで、ローン返済対象建物情報データベースはローン返済対象建物情報記録部の一例である。
【００４７】
また、ローン対象建物情報は具体的には例えば、間取り、床面積である。
【００４８】
また、サーバ２は、家賃相場情報データベース９が記録した家賃相場情報と、オーナー予定者情報データベース１０が記録したオーナー予定者情報と、ローン返済対象建物情報データベース１１が記録したローン返済対象建物情報とに基づいて、オーナー予定者の予測される収支を算出可能な予測収支算出部１２を有する。
【００４９】
また、サーバ２は、募集時家賃が、契約時家賃の６０〜６５％になった場合に、オーナー端末１８に、振替要求部６が行なう処理に関する契約であるローン返済サポート契約を解約する予定であることを、インターネット１５を介して通知可能な解約予定通知部１３を有する。
この「ローン返済サポート契約」は、管理委託契約に付随する契約であり、ローンの返済をサポートするための契約である。
【００５０】
また、サーバ２は、予測収支算出部１２が算出した、オーナー予定者の予測される収支を、インターネットなどの通信回線を介して金融機関の端末へ通知可能な予測収支通知部１４を有する。
このときの金融機関は、オーナー予定者に不動産所有のための資金を融資するか否かを検討している金融機関である。
【００５１】
また、サーバ２は、振替要求部６が差額を、不動産管理会社の口座から出金して、オーナーの口座へ入金することを要求した場合に、差額に関する情報である差額情報を、インターネット１５を介して保険会社端末２１に送信可能な差額情報送信部１９を有する。
【００５２】
一方、保険会社端末２１は、差額情報を受信した場合に、差額情報の差額に相当する金額を保険金として、保険会社の口座から出金して、不動産管理会社の口座へ入金することを、保険会社用金融機関端末２２に対してインターネット１５を介して要求可能な保険金振替要求部２１Ａを有する。
【００５３】
また、サーバ２は、不動産情報データベース３が記録した不動産の買取価格を算出可能な不動産買取価格算出部２０を有する。
【００５４】
ここで、不動産買取価格算出部２０は、不動産情報データベース３が記録した振替要求部６の要求回数、賃貸物件の不動産賃借金額の実績、この賃貸物件の築年数、この賃貸物件が建てられている土地について国が公表する土地評価額などに基づいて、不動産の買取価格を算出可能である。
【００５５】
例えば、新築時から１０年の間に、振替要求部６の要求回数すなわち不動産管理会社の負担回数が多いほど、買取価格を低く算出する。
また、サーバ２の不動産買取価格算出部２０が不動産の買取価格を算出することで、オーナーが所有する不動産の買取を行ないやすくなり、また、オーナーは不動産を買取ってもらいやすくなるので、得られた資金に基づいて新たな不動産経営を始めやすくなる。
【００５６】
ここで、サーバは、必ずしも条件記録部と、判定部とを有していなくてもよい。また、振替要求部は、判定部が判定した結果、不動産情報が条件を満たしていなくても、差額を、不動産管理者の口座から出金して、支払義務者の口座へ入金することを要求するようにしてもよい。
【００５７】
しかし、サーバが条件記録部と判定部とを有しており、振替要求部が、判定部が判定した結果、不動産情報が条件を満たしている場合をも条件として、差額を、不動産管理者の口座から出金して、支払義務者の口座へ入金することを要求するようにすれば、不動産管理者は、自らがサポートする支払義務者を選別することができるので好ましい。
【００５８】
また、サーバは、必ずしも家賃相場情報記録部と、支払義務予定者情報記録部と、ローン返済対象建物情報記録部と、予測収支算出部とを有していなくてもよい。
【００５９】
しかし、サーバが家賃相場情報記録部と、支払義務予定者情報記録部と、ローン返済対象建物情報記録部と、予測収支算出部とを有していれば、支払義務予定者が不動産のオーナーとして経営を持続できるか、および、不動産管理者の負担がどれくらいになるかを、予めシミュレーションすることができ、シミュレーション結果を金融機関の融資の判断材料にすることもできるので好ましい。
【００６０】
また、不動産情報記録部は、必ずしも支払義務者と不動産管理者との間で管理委託契約を締結したときの家賃である契約時家賃と、管理委託契約の締結後に不動産の賃借者を募集するときの家賃である募集時家賃を記録可能でなくてもよい。
また、サーバは、必ずしも解約予定通知部を有していなくてもよい。
【００６１】
しかし、不動産情報記録部が、支払義務者と不動産管理者との間で管理委託契約を締結したときの家賃である契約時家賃と、管理委託契約の締結後に不動産の賃借者を募集するときの家賃である募集時家賃を記録可能であり、サーバが解約予定通知部を有していれば、支払義務者に不動産経営に対する危機感を持たせることができるので好ましい。
【００６２】
また、サーバは、必ずしも差額情報送信部を有していなくてもよく、また、本発明の不動産業務支援システムは、必ずしも保険者端末を備えていなくてもよい。
しかし、サーバが差額情報送信部を有しており、そして、本発明の不動産業務支援システムが、保険者端末を備えていれば、不動産管理者が支払義務者に対して差額を支払っても、差額に相当する金額を不動産管理者は得られるので、不動産管理者のリスクを軽減することができ、好ましい。
【００６３】
次に、本発明の不動産業務支援システムを利用して、不動産管理会社が不動産業務を行なうときの流れの一例を説明する。
【００６４】
銀行から融資を受けて賃貸マンション一棟を所有するオーナーと不動産管理会社との間で、賃貸マンションについての管理委託契約を締結する。
【００６５】
また、サーバ２の不動産情報データベース３は、不動産情報例えば、オーナーの氏名、オーナーの連絡先、月毎のローン返済金額、賃貸マンションの名称、賃貸マンションの所在地、賃貸マンションの価格、賃貸マンション内の戸数、家賃を記録する。
また、賃貸マンションへの入居者がいれば、不動産情報データベース３は、賃借者すなわち入居者に関する情報例えば入居者の氏名、入居者の職業、入居者の電話番号を記録する。
【００６６】
また、サーバ２の不動産賃借金額データベース４は、不動産情報データベース３が記録した賃貸マンションを賃借する賃借者から支払われる月毎の不動産賃借金額すなわち、家賃、共益費および駐車場代の合計金額を記録する。
【００６７】
ここで、不動産賃借金額は、不動産管理会社の口座に入金される。そして、不動産管理会社の口座を管理する不動産管理会社用金融機関端末１６は、不動産管理会社の口座に入金された不動産賃借金額を、インターネット１５を介して月毎にサーバ２へ通知する。
また、不動産賃借金額データベース４は、通知された不動産賃借金額を賃借者ごとに記録する。
【００６８】
または、不動産管理会社の担当者が、不動産賃借金額を賃借者ごとにサーバ２に入力して不動産賃借金額データベース４に記録させることもできる。
【００６９】
次に、サーバ２の判定部８は、不動産情報データベース３が記録した不動産情報が、条件データベース７が記録した条件を満たしているか否かを判定する。
【００７０】
一方、サーバ２の差額算出部５は、不動産賃借金額データベース４が記録した不動産賃借金額と、不動産情報データベース３が記録したローン返済金額の差額を算出する。
【００７１】
そして、サーバ２の振替要求部６は、差額算出部５が差額を算出した結果、ローン返済金額が不動産賃借金額より大きい場合に、かつ、判定部８が判定した結果、不動産情報データベース３が記録した不動産情報が、条件データベース７が記録した条件を満たしている場合に、差額を、不動産管理会社の口座から出金して、オーナーの口座へ入金することを、不動産管理会社用金融機関端末１６に対してインターネット１５を介して要求する。
【００７２】
すると、サーバ２の振替要求部６から要求を受けた不動産管理会社用金融機関端末１６は、不動産管理会社用口座データベース１６Ａが記録した金額から差額を減じる出金処理を行なう。
それと同時に、不動産管理会社用金融機関端末１６は、オーナー用金融機関端末１７へ、インターネット１５を介して送金情報を送信する。
【００７３】
一方、オーナー用金融機関端末１７は、不動産管理会社用金融機関端末１６からの送金情報に基づいて、オーナー用口座データベース１７Ａが記録した金額に、差額を加える入金処理を行なう。
【００７４】
また、振替要求部６が差額を、不動産管理会社の口座から出金して、オーナーの口座へ入金することを、不動産管理会社用金融機関端末１６に対してインターネット１５を介して要求したときには、不動産情報データベース３は差額および振替要求部６が要求した回数を記録する。
【００７５】
また、サーバ２の差額情報送信部１９は、振替要求部６が差額を、不動産管理会社の口座から出金して、オーナーの口座へ入金することを要求した場合に、差額情報を、インターネット１５を介して保険会社端末２１に送信する。
【００７６】
すると、保険会社端末２１の保険金振替要求部２１Ａは、差額情報の差額に相当する金額を保険金額として、保険会社の口座から出金して、不動産管理会社の口座へ入金することを、保険会社用金融機関端末２２に対してインターネット１５を介して要求する。
【００７７】
そして、保険会社端末２１の保険金振替要求部２１Ａから要求を受けた保険会社用金融機関端末２２は、保険会社用口座データベース２２Ａが記録した金額から保険金額を減じる出金処理を行なう。
それと同時に、保険会社用金融機関端末２２は、不動産管理会社用金融機関端末１６へ、インターネット１５を介して送金情報を送信する。
【００７８】
一方、不動産管理会社用金融機関端末１６は、保険会社用金融機関端末２２からの送金情報に基づいて、不動産管理会社用口座データベース１６Ａが記録した金額に、保険金額を加える入金処理を行なう。
【００７９】
なお、差額算出部５が差額を算出した結果、不動産賃借金額の方がローン返済金額より大きい場合には、不動産管理会社用金融機関端末１６は、出金処理を行なう。
【００８０】
すなわち、不動産管理会社用金融機関端末１６は、入金された不動産賃借金額から所定の保証料を控除した残額を、不動産管理会社用口座データベース１６Ａが記録した金額から減じる出金処理を行なう。
それと同時に、不動産管理会社用金融機関端末１６は、オーナー用金融機関端末１７へ、インターネット１５を介して送金情報を送信する。
【００８１】
一方、オーナー用金融機関端末１７は、不動産管理会社用金融機関端末１６からの送金情報に基づいて、オーナー用口座データベース１７Ａが記録した金額に、不動産賃借金額から所定の保証料を控除した残額を加える入金処理を行なう。
【００８２】
以上のように、本発明の不動産業務支援システムは、サーバが、不動産賃借金額記録部が記録した不動産賃借金額と、不動産情報記録部が記録したローン返済金額の差額を算出可能な差額算出部が差額を算出した結果、ローン返済金額が不動産賃借金額より大きい場合に、差額を、不動産情報記録部が記録した不動産の管理をローン返済金額の支払義務者から管理委託された不動産管理者の口座から出金して、支払義務者の口座へ入金することを要求可能な振替要求部を有しているので、支払義務者は安心して毎月のローンを返済することができる。
【００８３】
すなわち、例えば賃貸マンションの入居者が減って不動産賃借金額が減少し、不動産賃借金額でローン返済金額を賄えない月があっても、本発明の不動産業務支援システムによって、不動産賃借金額とローン返済金額の差額すなわち不足分は入金してもらえるので、支払義務者であるオーナーは安心して毎月のローンを返済することができる。
【００８４】
その結果、賃貸物件のオーナーになることに対して積極的な者が増え、アパート経営やマンション経営などの不動産投資を促進し、賃貸物件のオーナーとの管理委託契約を業務の一部とする不動産管理会社の業績も良好となるので、本発明の不動産業務支援システムは、不動産業務を活性化させることができる。
【符号の説明】
【００８５】
１    不動産業務支援システム
２    サーバ
３    不動産情報データベース
４    不動産賃借金額データベース
５    差額算出部
６    振替要求部
７    条件データベース
８    判定部
９    家賃相場情報データベース
１０    オーナー予定者情報データベース
１１    ローン返済対象建物情報データベース
１２    予測収支算出部
１３    解約予定通知部
１４    予測収支通知部
１５    インターネット
１６    不動産管理会社用金融機関端末
１６Ａ  不動産管理会社用口座データベース
１７    オーナー用金融機関端末
１７Ａ  オーナー用口座データベース
１８    オーナー端末
１９    差額情報送信部
２０    不動産買取価格算出部
２１    保険会社端末
２１Ａ  保険金振替要求部
２２    保険会社用金融機関端末
２２Ａ  保険会社用口座データベース
【図１】
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