(57)【要約】      （修正有）【課題】マンション建替えを進めるシステムを提供する。【解決手段】貸別荘付きマンション販売を行う。貸別荘付きマンションは、マンション１戸に付き貸別荘１棟の所有利用権利を与える。また、インターネットシステムサーバでの販売促進や受付管理やカメラセキュリティなど貸別荘の運営とともに、貸別荘売上額をシステム管理する。月末毎にマンション購入者へ貸別荘管理会社から売上配当金が支払う。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
マンションや戸建て住宅の建物販売で、老朽マンションや老朽戸建て住宅の建替えを行う販売促進活動で、リゾート別荘地で廃墟化になりつつある老朽別荘の再生改築を行い再生後の別荘に、インターネット貸別荘販売促進情報管理サービスという高付加価値を付けて住宅建物商品と貸別荘をセット販売することで老朽マンションや老朽戸建て住宅の建替えを居住者の負担金なしで実現することが出来る住宅建物販売システムです。
【請求項２】
都心マンションや戸建て住宅の購入者は、１戸購入に付き貸別荘か、又はリゾートマンション１戸の所有権利が与えられます。住宅購入者には、販売営業力がありませんからインターネット貸別荘販売促進情報管理サービスという高付加価値を付けて、貸別荘商品として一般顧客や旅行代理店や企業の福利厚生課での販売活動を行います。そのデータベースを保存するシステムサーバは、貸別荘運営管理会社でシステム情報管理されて貸別荘売上として、毎期決算後にマンションや戸建て住宅購入者へ貸別荘運営管理会社から売上額に応じたオーナー分配金が支払われます。
【請求項３】
「年金付貸別荘マンション」とは、住宅ローンを完済する２０年〜３０年後には、購入者も高齢者となり年金生活になりますが、その際には公的年金と本発明の貸別荘付きマンションや戸建て住宅の売上配当金は継続して年金として支払われますので、悠遊自適の老後生活を過ごせます。これからの時代の年金付マンション・戸建て住宅システムです。
【請求項４】
住宅建物販売で、新築一戸建住宅や新築マンションや中古一戸建住宅や中古マンションの販売と老朽別荘やリゾートマンションの再生改築を行い、別荘やリゾートマンションに貸別荘貸マンションという高付加価値サービスを付けてセット販売することで、住宅ローンを大幅に軽減するインターネット貸別荘販売促進情報管理システムを兼ね備えた住宅販売システムです。
【発明の詳細な説明】
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】本発明は、貸別荘付き住宅の購入者の各種端末機器とインターネット等のネット網を介して運営会社の貸別荘販売促進情報管理システムサーバに接続されて、貸別荘の一般顧客や旅行代理店や大企業の福利厚生課への販売促進・運営管理・売上管理・防犯セキュリティなどと連動して住宅建物販売を行うインターネットサービスシステムに関するもの。
【背景技術】
【０００２】老朽化し耐震性が不足したマンションの取り壊しを容易にし、建替えを促す「マンション建替え円滑化法」第２弾が、２０１４年６月１８日の参議院本会議で可決成立した。
マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律追加２案が制定
我が国のマンションのストック総数は約５９０万戸あり、国土交通省によると、昭和５６年以前の旧耐震基準に基づいて建設されたマンションは約１０６万戸ある。それら古い基準で建設されたマンションの多くは耐震性が不足していると考えられるが、実際に建替えを終えたマンションは累計で１８３件、１４０００戸（Ｈ２５年４月時点）にとどまる。
近い将来、南海トラフ巨大地震や首都圏直下型地震などの巨大地震が発生することが予想されており、巨大地震による建物の倒壊と、建物倒壊に伴う居住者の生命・身体の保護の観点から耐震性不足の老朽化マンションの建替え等を促す必要があります。
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】マンション建替えが進まない理由には、２つの大きな課題があります。１つは、居住者の建替え資金がないこと。２つ目は、居住者の建替え推進決議の合意形成が出来ないこと。現在、老朽化したマンションに住まれている皆さんは高齢居住者の７０代〜８０代で年金生活者の方々なので、建替えには消極的で、後先長くないのでこのまま老後を平穏に暮らしたいと願っています。
【課題を解決するための手段】
【０００４】＊マンション建替えを居住者の費用負担無しで建替えを実現する。
老朽化したマンションの建替えを後押しする為に、国土交通省は耐震性が不足しているマンションを対象に、建て替えの際の容積率の上限を緩和する方針を固めた。
災害時に一時避難所としての役割を果たすことなどを条件に、１．５倍前後に緩める方向です。容積率を緩和する対象は、住民側が耐震診断をして申請し自治体によって耐震不足が確認されたマンション。マンションの建替えには住民の５分の４以上の同意が必要だが、容積率の緩和で増えた床面積を売却して建設費に充て住民の負担を軽くすることが出来れば実現出来ます。
【０００５】ネットのホームページやスマホやチラシやポスターで、全国の老朽マンション居住者に「マンション建替え費用負担無しで建替えを実現します」の広報活動を行う。
【０００６】マンション居住者から費用負担なしでマンション建替えが本当に出来るのですか？という大きな反響が当然ありますので、建替え希望のマンション管理組合理事会に対して、本発明の骨子を説明して居住者５分の４の賛成者での合意決議を執ります。
【０００７】居住者合意決議が確認されましたら、マンション管理組合に対して、所轄の行政機関に、建替えマンションの「耐震診断」工事の申請が必要となります。
【０００８】本発明のマンション建替え事業は、マンションの立地条件が行政の条件に合致しない場合は実現が難しいこともありますので、現地調査を丁寧に実地して「耐震診断」の結果が耐震不足と確認されて建替え事業が開始されます。
【０００９】老朽マンションでも敷地に余剰空地があれば、実現は難しくありませんが敷地一杯に隣家と接地していた場合には、本発明を利用しての建替えの提案をします。
【００１０】本発明は、２００２年に「マンション建替え円滑化法」が制定されたにも拘わらず、一向に建替えが進まない理由を分析し解決しました。大企業デベロッパーも歯が立たない理由は、マンション居住者の意見を纏める事が出来ない為に建替えが出来ない。
それだけの事なのですがそれが難しい。そこで、本発明は上記問題点を解決しました。
「老朽マンションは、居住者に資金がない」ならば、現在居住しているマンションの資産価値を有効利用する知恵を出して資産価値を最大に高める事業計画を居住者に提案して評価を得れば、建替え合意形成を纏める事が出来るのです。そうなれば、建替えを居住者の費用負担無しでのマンション建替えが実現出来ます。
【発明を実施するための形態】
【００１１】本発明の実施の形態の「貸別荘付きマンション」について、図に基づいて説明をします。この実施の形態で示す貸別荘システムは、図１に示すように、１の貸別荘利用者を対象として、インターネットでのホームページやスマホやケータイなどで、、若者グループや乳幼児のいる家族やペットを飼われている家族や三世代が集合できる広い住居がないなど、各人各様の首都圏の顧客層に販促活動を行います。
【００１２】この貸別荘システムを構成するハードウェアは、図１に示すように、１の利用者用の端末機器のパソコン、スマホ、タブレット、ケータイで  ３のインターネットを介して４のマンションシステムサーバに接続されて、５，６の保存部で保存される。
【００１３】図１の５のＣのデータ保存部で、１の利用者の貸別荘売上額を管理します。
【００１４】毎月末にＣの売上明細データを確認して、図１の２の貸別荘運営管理会社を介して、購入者オーナーに貸別荘売上分配金を支払います。
【００１５】図１の３のマンションシステムサーバは、データ保存部でマンション購入者データや貸別荘利用者データや貸別荘トランクルーム宅配サービスデータを管理、保存します。
【発明の効果】
【００１６】もし、明日にも首都圏が大地震に襲われたら、相模湾や伊豆沖が震源地で大地震が起きたなら東日本大震災と同様に大津波が神奈川や東京の海岸線の街、地下鉄を襲い壊滅的な被害を与えます。この誰も予期できぬ天変地異であろうとも、人間の想像力で想定し天災後の日常生活までの準備を整えることは大切です。首都圏でも大震災前に耐震不足の老朽マンションの建替え問題が国家の重要課題であるにも拘らず一向に進まないマンション建替え事業です。そこで、この国家的難題を解決するビジネスモデルを発明致しました。それは、老朽マンションの建替えとリゾート地の老朽別荘の改築をして２つの建物を一緒に販売することで「老朽マンションの建替えと別荘改築の工事費用を居住者負担金なしで実現する」という画期的なビジネスモデル特許を考案しました。
平成２６年１２月２４日に老朽化したマンションの建替えを後押しする為に、国土交通省は耐震性が不足しているマンションを対象に、建替えの際の容積率の上限を緩和する方針を固めた。災害時に一時避難所としての役割を果たすことなどを条件に、１．５倍前後に緩める方向で検討しています。容積率を緩和する対象は住民側が耐震診断をして申請し、自治体によって耐震不足が確認されたマンション。建替え後に、食料備蓄や非常用発電機器の倉庫や、地震災害時に一時避難所の空間や休憩施設を準備する。
マンションの建替えには住民の５分の４以上の同意が必要だが、容積率の緩和で増えた床面積を売却して建設費に充て、住民の負担を軽くすることになり、住民の一致団結でマンションの建て替えを実現させるものとなります。しかし、容積緩和だけでは建替え工事費用が捻出できない高齢居住者が多くいますので、新たなマンション購入者に、建替え後のマンションを高く購入して頂くために「稼げるマンション＋貸別荘付き」の資産価値を高める付加価値のある商品を創作しました。それは、現在底値のリゾート別荘物件を改築し、別荘に大切な思い出のモノなどを事前に移動し、利用しない期間は貸別荘として有効利用します。天災後は首都圏から即、身一つで別荘に移動することで  天災前と何ら変わらない日常生活を継続できます。万一の震災でも別荘の準備が有ると無しでは  天災後の生活の幸福度は大きく変わります。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の実施の形態の「貸別荘付きマンション」システムのハードウェア構成を説明するための図である。
【符号の説明】１  貸別荘利用者の端末機器
２  マンション購入者で貸別荘オーナー
３  インターネットシステム（ネット網）
４  マンションシステムサーバ
５  システムサーバのデータ保存部
６  システムサーバのプログラム保存部
【図１】
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