(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸物件の入居者から集金した家賃を家主に送金し、家主から管理料を徴収する一般管理における物件管理動作と、賃貸物件を家主から借り上げて転貸し、転貸家賃を自己の収益とする借上管理における物件管理動作とを入居状況に応じて切り替えて実行する、賃貸物件管理システムであって、
リフォームの完了したことを示すリフォーム完了情報と、賃貸借契約の開始したことを示す契約開始情報と、賃貸借契約の終了したことを示す契約終了情報とを入力する入力装置、
前記リフォーム完了情報と、前記契約開始情報と、前記契約終了情報とを記憶する記憶装置、
前記リフォーム完了情報と、前記契約開始情報と、前記契約終了情報とを表示する表示装置、
前記一般管理における物件管理動作を実行する一般管理手段、
前記賃貸物件の空室期間をカウントするカウンタ、および
前記カウンタがカウントする前記空室期間が所定期間に達したときに前記借上管理における物件管理動作を実行する借上管理手段を備える、賃貸物件管理システム。
【請求項２】
前記カウンタは、前記リフォーム完了情報に基づいて前記空室期間のカウントを開始する、請求項１に記載の賃貸物件管理システム。
【請求項３】
前記カウンタが前記空室期間のカウントを開始した後であって前記空室期間が前記所定期間に達する前に前記契約開始情報が入力されたとき、前記一般管理手段が物件管理動作を開始する、請求項１または２に記載の賃貸物件管理システム。
【請求項４】
前記一般管理手段は、前記契約終了情報が入力されたときに前記一般管理における物件管理動作を終了する、請求項１ないし３のいずれかに記載の賃貸物件管理システム。
【請求項５】
前記借上管理手段は、前記契約終了情報が入力されたときに前記借上管理における物件管理動作を終了する、請求項１ないし４のいずれかに記載の賃貸物件管理システム。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【産業上の利用分野】
この発明は、賃貸物件の管理業務（併用型管理業務）を効率よく行うために賃貸物件を適切に管理する、賃貸物件管理システムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
賃貸物件の管理は、一般に、家主から管理会社に委託されており、管理会社が、入居者募集，入居手続，家賃の集金，精算書作成，解約手続，退去立会，リフォーム発注等の管理業務を行っている。したがって、管理会社による管理業務がスムーズに行われなければ、賃貸物件の効率的な運用が図れない。
【０００３】
そこで、従来では、リフォームの完了したことを示すリフォーム完了情報，賃貸借契約の開始したことを示す契約開始情報および賃貸借契約の終了したことを示す契約終了情報等を、コンピュータを用いた賃貸物件管理システムにより一括管理し、賃貸物件管理システムの画面上に表示される管理情報に基づいて管理業務を行っていた。
【０００４】
しかし、従来の賃貸物件管理システムは、専ら「賃貸物件の入居者から家賃を集金し、集金した家賃を家主に送金し、家主から管理料を徴収する」といった一般管理およびそれに付随する業務において賃貸物件を管理するものであり、他の管理態様には対応していなかった。
【０００５】
【発明が解決しようとする課題】
賃貸物件の管理態様としては、上述した一般管理の他に、「賃貸物件を家主から所定料金で借り上げて転貸し、転貸家賃を自己の収益とする」といった借上管理が考えられる。また、「通常は一般管理を行い、入居者が退去してから所定期間（免責期間）が経過しても新たな入居者が現れない場合に、借上管理に切り替える」といった併用型管理も考えられる。
【０００６】
かかる併用型管理によれば、入居者がいない場合でも家主に一定の収入が入るため、家主のリスク負担を大幅に軽減できるというメリットがあるが、従来の賃貸物件管理システムでは、併用型管理には対応できなかった。
【０００７】
それゆえに、この発明の主たる目的は、一般管理と借上管理とを併用した併用型管理において賃貸物件を効率よく管理できる、新規な賃貸物件管理システムを提供することである。
【０００８】
【課題を解決するための手段】
この発明は、賃貸物件の入居者から集金した家賃を家主に送金し、家主から管理料を徴収する一般管理における物件管理動作と、賃貸物件を家主から所定料金で借り上げて転貸し、転貸家賃を自己の収益とする借上管理における物件管理動作とを入居状況に応じて切り替えて実行する、賃貸物件管理システムであって、リフォームの完了したことを示すリフォーム完了情報と、賃貸借契約の開始したことを示す契約開始情報と、賃貸借契約の終了したことを示す契約終了情報とを入力する入力装置、リフォーム完了情報と、契約開始情報と、契約終了情報とを記憶する記憶装置、リフォーム完了情報と、契約開始情報と、契約終了情報とを表示する表示装置、一般管理における物件管理動作を実行する一般管理手段、賃貸物件の空室期間をカウントするカウンタ、およびカウンタがカウントする空室期間が所定期間に達したときに借上管理における物件管理動作を実行する借上管理手段を備える、賃貸物件管理システムである。
【０００９】
この発明では、通常は一般管理手段による物件管理動作が実行され、賃貸物件の空室期間が所定期間（免責期間）に達したときに借上管理手段による物件管理動作が実行される。たとえば、リフォーム完了情報が入力されたときにタイマによる空室期間のカウントが開始され、タイマがカウントする空室期間が所定期間（免責期間）に達したときに借上管理手段による物件管理動作が実行される。
【００１０】
【発明の効果】
この発明によれば、併用型管理における賃貸物件の管理を効率よく実現できる。したがって、管理会社においては、併用型管理を採用することが容易になる。そして、管理会社が併用型管理を採用することにより、家主においては、空室によるリスク負担を大幅に軽減できる。
【００１１】
【発明の実施の形態】
図１を参照して、この発明の一実施例の賃貸物件管理システム１０は、管理会社１２による併用型管理をスムーズに行うために、賃貸物件１４を効率よく管理するものである。
【００１２】
なお、既に説明したように、「併用型管理」とは、「一般管理と借上管理とを併用した管理態様」をいい、「一般管理」とは、「管理会社１２が、賃貸物件１４の入居者から家賃を集金し、集金した家賃を家主１６に送金し、家主１６から管理料を徴収する管理態様」をいい、「借上管理」とは、「管理会社１２が、家主１６から所定の借上料で賃貸物件１４を借り上げ、その賃貸物件１４を転貸し、転貸家賃を自己の収益とする管理態様」をいうものとする。
【００１３】
図１において、○印を付した賃貸物件１４は一般管理の遂行中であり、×印を付した賃貸物件１４は未入居（空室）であり、△印を付した賃貸物件１４は借上管理の遂行中である。
【００１４】
賃貸物件管理システム１０は、図２に示すように、入力装置１８，記憶装置２０，表示装置２２およびＣＰＵ２４等からなるハードウェアと、ハードウェアを操作するソフトウェアとによって構成される。
【００１５】
入力装置１８は、併用型管理に必要な各種情報を入力するものであり、具体的には、キーボードまたはマウス等が入力装置１８として用いられる。
【００１６】
記憶装置２０は、入力装置１８により入力された各種の情報や、これらの情報を管理するソフトフェアを記憶するものであり、具体的には、ハードディスク等が記憶装置２０として用いられる。
【００１７】
表示装置２２は、記憶装置２０に記憶された各種の情報を表示するものであり、具体的には、ＣＲＴ等が表示装置２２として用いられる。
【００１８】
ＣＰＵ２４は、入力装置１８，記憶装置２０および表示装置２２を制御するとともに、ソフトウェアの指示に従って各種の演算処理を実行するものである。ＣＰＵ２４は、時間ないし期間をカウントするタイマ２６を備える。
【００１９】
なお、ハードウェアとしては、汎用コンピュータや汎用計算機等をそのまま利用できる。
【００２０】
賃貸物件管理システム１０の駆動スイッチをＯＮし、ソフトウェを立ち上げると、表示装置２２の画面上には、図５に示すような案内画面２８が表示（案内表示）される。案内画面２８には、管理物件リスト，リフォーム未完了リスト，空室リスト，借上料未入力リストおよび借上解除リストを表示させるためのボタン３０が設けられている。たとえば、「管理物件リスト」のボタン３０をクリックすると、図６に示すように、管理物件リスト画面３２が表示される。
【００２１】
管理物件リスト画面３２（図６）には、管理中の賃貸物件１４（図１）ごとにボタン３４が設けられており、各ボタン３４をクリックすると、それに対応する画面が表示される。たとえば、「○○○マンション３０１号室」のボタン３４をクリックすると、図７に示すように、「○○○マンション３０１号室」に関する管理画面３６が表示される。
【００２２】
管理画面３６（図７）は、賃貸物件１４の管理業務に必要な情報を開示する画面である。管理画面３６には、各種の入力ボックス３８，保存ボタン４０および収支明細書ボタン４２等が設けられており、各入力ボックス３８に所定の情報が入力される。入力ボックス３８に入力された情報は、保存ボタン４０をクリックすることにより記憶装置２０（図２）に記憶される。
【００２３】
管理会社１２の行う併用型管理は、具体的には、入居者募集，入居手続，家賃の集金，精算書作成，解約手続，退去立会およびリフォーム発注等の管理業務により成り立っている。したがって、併用型管理をスムーズに行うためには、これらの管理業務に役立つ情報を適宜入力する必要がある。
【００２４】
たとえば、入居者募集業務においては、リフォーム完了日等に関する情報（リフォーム完了情報）の入力が必要となり、集金業務においては、入居者名および家賃に関する情報の他に、賃貸借契約の開始したことを示す情報（契約開始情報）や賃貸借契約の終了したことを示す情報（契約終了情報）の入力が必要となる。
【００２５】
なお、この実施例では、物件管理画面３６に、情報開示機能と情報入力機能とを併有させているが、情報開示画面と情報入力画面とを別々に設けることにより、これらの機能を独立させてもよい。たとえば、物件管理画面３６とは別に情報入力専用の画面を設け、その画面から入力した情報を物件管理画面３６に自動入力するようにしてもよい。また、契約終了日，退去日，リフォーム完了日および契約開始日等の情報を入力装置１８により記憶装置２０に予め登録しておき、日付の到来またはソフトウェアによる命令に従って、登録された情報を物件管理画面３６に自動入力するようにしてもよい。
【００２６】
以下には、図３および図４のフロー図に従って、賃貸物件管理システム１０による「○○○マンション３０１号室」についての管理動作を説明する。
【００２７】
なお、この管理動作は、管理会社１２による管理業務（併用型管理）に対応するため、フロー図の右側には、管理業務との対応関係を記載した。また、この管理動作は、一般管理Ｓ１，リフォーム管理Ｓ３，空室管理Ｓ５および借上管理Ｓ７の４つの段階を経て実行されるため、フロー図の左側には、各ステップの所属する段階（Ｓ１〜Ｓ７）を記載した。ここで、「リフォーム管理」とは、一般管理終了日の翌日からリフォーム完了日までの管理態様をいい、「空室管理」とは、リフォーム完了日の翌日から借上管理開始日の前日までの管理態様をいうものとする。
【００２８】
図３を参照して、物件管理画面３６（図７）において、契約開始日（すなわち契約開始情報），家賃および管理料が入力されると、一般管理Ｓ１が開始され、ステップＳ１ａにおいて、一般管理業務を支援するための各種情報が物件管理画面３６上に「一般管理表示」として表示される。
【００２９】
つまり、図７に示すように、「管理状況」の欄に「一般管理」と表示されるとともに、入居者名，契約開始日，家賃，家賃支払状況，管理料，家主１６への送金額が表示される。
【００３０】
家賃および管理料は、管理会社１２と家主１６との契約等により設定されるものであり、家主１６への送金額は、家賃および管理料に基づいてＣＰＵ２４により自動計算される。この実施例での家賃は、「１００，０００円」であり、管理料は、「６，０００円（家賃の６％）」である。ただし、管理料は、「全集金額の６％」という決め方がされてもよい。
【００３１】
管理会社１２は、「一般管理表示」に基づいて、賃貸物件１４の入居者から家賃（１００，０００円）を集金し、その中から管理料（６，０００円）を徴収し、残額（９４，０００円）を家賃として家主１６へ送金する（図１）。また、一般管理Ｓ１の遂行中に入居者から退去の申し出があると、管理会社１２は、退去立会を行い、リフォーム予定日を決定する。そして、退去日，契約終了日が到来すると、それぞれの日付を物件管理画面３６（図７）に入力する。一般管理Ｓ１の段階において、物件管理画面３６の収支明細書ボタン４２をクリックすると、家主１６へ向けた収支明細書が自動作成される。
【００３２】
続くステップＳ１ｂでは、契約終了日（すなわち契約終了情報）が入力されたか否かが判断され、入力されたと判断されると、リフォーム管理Ｓ３が開始される。リフォーム管理Ｓ３では、まず、ステップＳ３ａにおいて、リフォーム管理業務を支援するための各種情報が物件管理画面３６上に「リフォーム管理表示」として表示される。
【００３３】
つまり、図８に示すように、「管理状況」の欄に「リフォーム管理」と表示されるとともに、退去日および契約終了日が表示される。なお、リフォーム管理Ｓ３の段階では、賃貸物件１４は空室であるため、家賃，管理料，家主への送金額は、いずれも未表示（０円）である。
【００３４】
管理会社１２は、「リフォーム管理表示」に基づいて、家主１６との契約等により適正家賃を設定し、次の入居者を募集する。また、リフォーム管理Ｓ３の遂行中にリフォームが完了すると、その日付を物件管理画面３６（図８）に入力する。退去日から１ヶ月以上経過したにも拘わらず、リフォーム完了日が入力されない場合には、その賃貸物件１４がリフォーム未完了リストに登録される。このリストは、案内画面２８（図５）のボタン３０をクリックすることにより表示可能である。
【００３５】
次のステップＳ３ｂでは、リフォーム完了日（すなわちリフォーム完了情報）が入力されたか否かが判断され、入力されたと判断されると、空室管理Ｓ５が開始される。空室管理Ｓ５では、まず、ステップＳ５ａにおいて、空室管理業務を支援するための各種情報が物件管理画面３８上に「空室管理表示」として表示され、続くステップＳ５ｂにおいて、タイマ２６（図２）による空室期間のカウントが開始される。
【００３６】
つまり、図９に示すように、「管理状況」の欄に「空室管理」と表示されるとともに、リフォーム完了日，空室期間および免責期間が表示される。なお、空室管理Ｓ５の段階では、賃貸物件１４は空室であるため、家賃，管理料，家主への送金額は、いずれも未表示（０円）である。
【００３７】
ここで、「空室期間」とは、賃貸借契約が存在しない期間であり、タイマ２６によってリフォーム完了日を始点としてカウントされる。空室期間のカウントが開始されると、その賃貸物件１４が空室リストに登録される。空室リストは、案内画面２８（図５）のボタン３０をクリックすることにより表示可能である。また、「免責期間」とは、「この期間が経過するまでは借上管理Ｓ７へは移行しない」という猶予期間であり、管理会社１２と家主１６との契約により設定される。この実施例での免責期間は、６ヶ月である。
【００３８】
管理会社１２は、「空室管理表示」に基づいて、入居者募集活動を継続する。また、空室管理Ｓ５の遂行中に入居者が現れると、管理会社１２は、入居手続を行って賃貸借契約の開始日を決定する。そして、契約開始日が到来すると、その日付を物件管理画面３６（図９）に入力する。
【００３９】
次のステップＳ５ｃでは、契約開始日（すなわち契約開始情報）が入力されたか否かが判断され、入力されたと判断されると、ステップＳ１ａへ進み、上述した一般管理Ｓ１が開始される。一方、契約開始日が入力されていないと判断されると、ステップＳ５ｄへ進む。ステップＳ５ｄでは、免責期間が経過したか否かが判断され、経過したと判断されると、借上管理Ｓ７が開始される。
【００４０】
図４を参照して、借上管理Ｓ７では、まず、ステップＳ７ａにおいて、空室時の借上管理業務を支援するための各種情報が物件管理画面３８上に「借上管理（空室）表示」として表示される。
【００４１】
つまり、図１０に示すように、「管理状況」の欄に「借上管理（空室）」と表示されるとともに、入居者名（管理会社名），リフォーム完了日，空室期間および家主１６への送金額が表示される。また、適正家賃が仮表示される。
【００４２】
ここで、「適正家賃」は、リフォーム管理Ｓ３の段階で管理会社１２と家主１６との契約等により設定されたものである。また、「送金額」は、賃貸物件１４の借上料の額であり、管理会社１２と家主１６との契約等により設定される。この実施例での借上料は、「９０，０００円（家賃の９０％）」である。
【００４３】
管理会社１２は、「借上管理（空室）表示」に基づいて、家主１６に対して借上料（９０，０００円）を送金する。また、賃貸物件１４の転貸家賃（転貸するときの家賃）を任意に設定し、入居者募集活動を継続する。そして、入居者が現れると、入居手続を行って賃貸借契約の開始日を決定し、契約開始日が到来すると、その日付を物件管理画面３６（図１０）に入力する。借上管理Ｓ７の段階において、送金額（借上料）が未入力であれば、その賃貸物件１４は、「借上料未入力リスト」に登録される。
【００４４】
次のステップＳ７ｂでは、契約開始日（すなわち契約開始情報）が入力されたか否かが判断され、入力されたと判断されると、ステップＳ７ｃへ進み、入居後の借上管理業務を支援するための各種情報が物件管理画面３６上に「借上管理（入居済）表示」として表示される。
【００４５】
つまり、図１１に示すように、「管理状況」の欄に「借上管理（入居済）」と表示されるとともに、入居者名（入居者名および管理会社名），契約開始日，家賃支払状況，転貸家賃および家主１６への送金額が表示される。また、適正家賃が仮表示される。
【００４６】
管理会社１２は、この「借上管理（入居済）表示」に基づいて、家主１６に対して借上料（９０，０００円）を送金する。また、賃貸物件１４の入居者から転貸家賃（１００，０００円）を集金し、それを自己の収益とする。この段階において、入居者から退去の申し出があると、管理会社１２は、退去立会を行い、リフォーム日を決定する。そして、退去日，契約終了日が到来すると、それぞれの日付を物件管理画面３６（図１１）に入力する。また、借上管理（入居済）の段階において、物件管理画面３６の収支明細書ボタン４２をクリックすると、家主１６へ向けた収支明細書が自動作成される。
【００４７】
そして、次のステップＳ７ｄにおいて、契約終了日（すなわち契約終了情報）が入力されたと判断されると、ステップＳ３ａへ進み、上述したリフォーム管理Ｓ３が開始される。借上管理Ｓ７が終了した賃貸物件１４は、「借上解除リスト」に登録される。
【００４８】
この実施例によれば、ハードウェア（ＣＰＵ２４等）およびソフトウェアが、一般管理手段および借上管理手段として機能することにより、一般管理における管理動作と借上管理における管理動作とを切り替えながら、賃貸物件を効率よく管理できる。
【００４９】
したがって、管理会社１２においては、併用型管理の実現が容易となる。また、管理会社１２が併用型管理を採用すると、家主１６においては、空室によるリスク負担を大幅に軽減できる。つまり、家主１６は、一般管理中には家賃収入を得ることができ、借上管理中には借上料を得ることができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】賃貸物件管理システムが適用される併用型管理を示す模式図である。
【図２】賃貸物件管理システムを示すブロック図である。
【図３】賃貸物件管理システムによる物件管理動作を示すフロー図である。
【図４】賃貸物件管理システムによる物件管理動作を示すフロー図である。
【図５】案内画面を示す図である。
【図６】管理物件リスト画面を示す図である。
【図７】物件管理画面（一般管理表示）を示す図である。
【図８】物件管理画面（リフォーム管理表示）を示す図である。
【図９】物件管理画面（空室管理表示）を示す図である。
【図１０】物件管理画面（借上管理（空室）表示）を示す図である。
【図１１】物件管理画面（借上管理（入居済）表示）を示す図である。
【符号の説明】
１０…  賃貸物件管理システム
１２…  管理会社
１４…  賃貸物件
１６…  家主
１８…  入力装置
２０…  記憶装置
２２…  表示装置
２４…  ＣＰＵ
２６…  タイマ
３６…  物件管理画面
【図１】
0003992501.tif 000002
【図２】
0003992501.tif 000003
【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
0003992501.tif 000007
【図７】
0003992501.tif 000008
【図８】
0003992501.tif 000009
【図９】
0003992501.tif 000010
【図１０】
0003992501.tif 000011
【図１１】
0003992501.tif 000012