(57)【要約】      （修正有）【課題】経済的、精神的に自立した新生活を容易に始められるようにする。もって、空室を削減し、地域雇用を創出し、地域相互幇助の仕組みを構築し、内需を拡大する。【解決手段】従来入居希望者と取り交わしていた建物賃貸借契約を前提とした家賃収入を収益源とするのではなく、入居希望者と建物使用貸借契約を締結し、無償で住まいを提供する代わりに、労働力からの売上の配分を収益源とする。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
建物所有者が、その所有する建物の空室を埋める為に、入居者と建物使用貸借契約を締結し、その後信託受益権のスキームを活用して特定の事業者（以下、受託者という）に当該建物を信託し、継続した収益を得る、または信託受益権や建物そのものの売却を目指す為に、クラウドサーバを活用した当該建物の部屋単位の建物管理、入退去管理、退去精算等をする為のシステム
【請求項２】
専用デバイスのアプリケーション構築技術のうち主に音声認識技術を活用した、建物入居者の雇用管理（勤怠・給与・ＣＳ管理）・仕事の受発注管理、および発注者の発注管理を目的としたシステム
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】  本発明は、信託受益権のスキームの活用を前提とし、クラウドサーバを活用した当該建物の部屋単位の建物管理、入退去管理、退去精算等をするシステムの構築、および、専用デバイスのアプリケーション構築技術のうち、主に音声認識技術を活用した建物入居者の雇用管理（勤怠・給与・ＣＳ管理）・受発注管理、および発注者の発注管理を目的としたシステムである。
【背景技術】
【０００２】  従来は、個人または法人、個人事業主らが他人の不動産を借り受ける場合は、有償の建物賃貸借（転貸借）契約が殆どであり、審査基準も本人確認に加え、在籍確認や所得証明、連帯保証人の印鑑証明書等大変煩雑かつ厳しい基準が設けられていた。また、現在不動産管理システムは、クラウドサーバを活用したものはあるが、建物使用貸借契約を活用した無償での空室提供による、信託受益権の継続収入、およびその売却を前提とした、当該建物の部屋単位の建物管理、入退去管理およびその精算等をするシステム、さらには専用デバイスの中で起動するアプリケーション構築技術のうち、主に音声認識技術を利用したアプリケーションを活用し、入居者の仕事の受発注管理の統合を実現するシステムは存在しなかった。
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】  建物賃貸借契約による入居者募集および建物管理スキームは、次のような欠点があった。従来の賃貸業界において、不動産管理の仕事は、入居者に有償で使用収益させる建物賃貸借契約を前提とした、家賃管理、建物管理、入退去精算が主であった。また、入居審査も同様の前提で、過去所得証明や現在の在職確認、未来に向けての所得の安定性等が極めて重要視され、かつ煩雑な審査手順を踏む必要があった。結果として、経済的、物理的、精神的に自立した生活を始めようと思っても、昨今のような、多くの企業で終身雇用・年功序列が保証されない雇用情勢では審査基準に満たず、多くの労働者が実家暮らしを余儀なくされるような状況であり、主に賃貸物件の空室の慢性的な増加、未婚者の増加、結果として、少子化の間接的な要因の一つとなっていた。
【発明の効果】
【０００４】  本システムは、建物所有者の指定する勤務先に就業する事を条件に、建物所有者が、空き家に入居を希望する者に対し当該建物の空き家を無償で使用収益させ、かつ審査基準を大幅に緩和する事で、経済的、物理的、精神的に自立した生活を容易に始められるようにし、もって空室の増加防止及び解消、人口減少問題を解決する一助となる事を目的としたものである。これによって建物所有者は、本システムからの売上の内、提供した不動産の合計家賃額を指定エリアの本システム売上総額で除した割合の売上（売上の一部）を、配当として受け取る権利を得る事が出来る。
【発明を実施する為の形態】
【０００５】  以下、本発明を実施する為の形態について説明する。
本発明を実施するにあたり、クラウドサーバを活用した建物管理・顧客管理・出入金管理を統合したシステム（図面には（１）と記載。以下、本システムという）、専用デバイスで作動する空室入居後の入居者の為の受発注管理・雇用管理、および発注者の発注管理を目的としたアプリケーション（図面には（２）と記載。以下、本アプリという）を開発し、建物所有者および建物管理会社（図面には（３）と記載。）およびその空室に建物使用貸借契約で入居した入居者（図面には（４）と記載。）に導入する。
本発明は、以上の様な構造である。
【実施例１】
【０００６】  入居者へは、本発明のシステム利用料として、初期費用を請求し、このうち、一定額を建物所有者（受益者）へ配分する。並行して受託者は、入居者と雇用契約を締結し、仕事を確保する。（直営事業、派遣先等。図面には（５）と記載。）またその入居者に専用デバイスを配布し本アプリをダウンロードさせ、そこで仕事の受発注管理、勤怠管理等を行う。本アプリには、発注者が簡単に仕事を発注出来る様に、音声認識システムを導入し、主にアプリ経由で仕事を発注する。
その後、発注された職場の勤務先エリアに入居した入居者の専用デバイスのアプリの画面に、発注された軽微な仕事の形態（ここでは、家事代行事業を想定した。（図２））が表示され、入居者は、その仕事を受注するかの意思表示が任意に出来る。（月間の最低勤務時間は発注された仕事時間に応じ妥当なラインで決定されるが、週２０時間を目安とする。）発注される仕事は、基本的に入居者が入居したエリアに限定される為、入居者にとって、通勤の負担の軽減が期待できる。
ここで、空室を提供した建物所有者（受益者）へのインセンティブが問題となるが、本システムからの売上のうち、建物所有者（受託者）が指定するエリア内で、建物所有者（受益者）が提供した空室の提供時家賃総額とエリアで提供された建物所有者（受益者）全ての提供時家賃総額で除した所定の割合から導き出された金額を配当する。
また、建物所有者（受益者）が提供した空室の入居者の紹介により、本システムを活用した別の建物所有者（受益者）の提供する空室への入居が決定した場合も、本システムを活用してインセンティブを配当する。
これらインセンティブの管理は全て、クラウドサーバを活用したシステム上で管理し、自動で支払処理がなされる。もって建物所有者（受益者）および建物管理会社が本システムを導入する事で、本来建物所有者（受益者）が、空室を建物賃貸借契約で提供する以上の収益を見込める様になり、かつ建物管理会社（兼建物所有者の場合もある。）は、家賃管理、入居者管理、建物管理、入退去精算の簡素化を実現できる。
【図１】
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【図２】
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【手続補正書】
【提出日】平成24年7月19日(2012.7.19)
【手続補正１】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】本発明を稼働させるにあたり必要な技術分野は、建物使用貸借契約のスキームを前提とした、クラウドサーバを活用した部屋単位の建物管理、入退去管理、退去精算等の出入金管理、雇用管理を目的とするシステム、および、特定のデバイスで作動する、音声認識機能搭載のアプリを活用した入居者の雇用管理（勤怠・給与計算・ＣＳ管理）・仕事の受発注管理を目的とする統合されたシステムである。
【背景技術】
【０００２】  従来は、個人または法人、個人事業主らが第三者の不動産を借り受ける場合は、有償の建物賃貸借（または転貸借）契約が殆どであり、審査基準も、本人確認、在籍確認、所得証明、連帯保証人２名の印鑑登録証明書の取得と提出を求められる等、大変煩雑かつ厳しい基準が設けられていた。また、不動産管理システムの分野に関しては、建物賃貸借（転貸借）契約を前提とし、クラウドサーバを活用し動作するものは現存するが、建物使用貸借契約を前提とした無償での空室提供による対価として、労働力から発生する売上の配分を管理するシステムや、信託受益権の売買を想定したもの、及び部屋単位での売却を想定した、部屋単位の建物管理、入退去管理およびその精算等を可能としたシステム、さらには特定のデバイスで作動するアプリケーション構築技術のうち、主に音声認識技術を利用した、仕事の受発注管理の統合を実現するシステムは存在しなかった。
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】  従来の建物賃貸借契約による入居者募集スキームは、以下の様な欠点があった。従来、入居希望者が部屋を借りようとする際は、申し込み後の入居審査は過去や現在の在職確認や、未来に向けての所得の安定性等が極めて重要視され、かつ煩雑な審査手順を踏む必要があった。結果として、昨今の派遣社員や、フリーターの増加等に見られるような雇用の不安定な入居希望者層や、ＵＩＪターン等で職をやめて地元に戻る事を希望する入居希望者層、熟年離婚した高齢者や、健康体で働けるのに働き口の無い高齢者、母子家庭の母等の入居希望者層は、新たに世帯を構え、自立した生活を送ろうとしても入居審査基準に満たず、実家・兄弟・親戚の家での暮らしを余儀なくされる様な状況であり、ミスマッチが生じていた。その結果として、賃貸物件の空室の慢性的な増加、パラサイト・シングルや、既婚後もなお実家で暮らす夫婦の増加、ひいては未婚者の増加や、少子化の間接的な要因の一つとなっていた。本発明は、主にこの課題を解決しようとするものである。
【発明の効果】
【０００４】  建物所有者は本システムを利用する事で、本システム所有者の指定する勤務先に就業する事を条件に、空室への入居希望者に対し審査基準を大幅に緩和し、当該建物の空室を無償で使用収益させる事が可能になる。これによって、入居者は、経済的、精神的に自立した新生活を容易に始められる事になる。もって、空室の削減、地域雇用の創出、地域相互幇助の仕組み化、さらには、実家暮らしでは叶わなかった独身男女の活発な性交渉の促進による人口の増加、世帯の増加による、内需拡大効果が期待出来る。
【発明を実施する為の形態】
【０００５】  以下、本発明を実施する為の形態について説明する。
本発明を実施するにあたり、クラウドサーバを活用した部屋単位の建物管理、入退去管理、退去精算等の出入金管理、雇用管理を統合したシステム（図面には（１）と表記。）、特定のデバイスで作動する、入居後の受発注管理・雇用管理を目的としたアプリケーション（図面には（２）と表記。）を開発し、建物所有者および建物管理会社（図面には（３）と表記。）および入居者兼労働者（図面には（４）と表記。）に導入する。本発明は、以上の様な構造である。
【実施例１】
【０００６】  入居者へは、本発明のシステム利用料として、入居時に初期費用を請求し、このうち、一定額を建物所有者へ配分する。並行して、システム所有者は入居者と雇用契約を締結し、仕事を確保する。（主に直駅事業、または派遣先への派遣などを想定する。図面には（５）と表記。）また、入居者に本アプリの動作が可能な特定のデバイスを配布し本アプリをダウンロードさせ、本アプリを使用し仕事の受発注管理、勤怠管理等を行う。本アプリにはさらに、受発注者が簡単に仕事を受発注出来る様に、音声認識機能を搭載しており、高齢者層でも容易な発注を可能とする。本アプリを利用し仕事が発注されると、発注された住所の勤務先エリアに入居した全入居者のデバイスのアプリのアイコンに、非同期処理技術でリアルタイムに受注のオファーが表示される。アプリを開くと、画面上には、発注された軽微な仕事の形態（ここでは、家事代行事業を想定した。（図２））が表示される。その後、入居者は、其の仕事を受注するかの意思表示が任意に出来る。（月間の最低勤務時間は、発注された仕事時間に応じ妥当なラインで決定されるが、週２０時間以上を目安とする。）発注される仕事は、基本的に入居者が入居したエリアに限定される為、入居者にとっては、通勤の負担の軽減が期待できる。
以下、本システムに空室を提供した建物所有者への売上の配分の計算方法について明記する。本システムを活用し入居した入居者から得られる売上のうち、システム所有者兼雇用者は、所定の割合を、建物所有者に配分する。具体的には、システム所有者が指定するエリア内に存在する、全ての建物所有者が本システムに提供した空室の提供時家賃総額をエリアで提供された全ての空室の提供時家賃総額で除した割合から導き出された金額を配分する。
また、建物所有者が提供した空室に入居した入居者の紹介により、本システムを活用した別の建物所有者の提供する空室へ入居者が決定した場合、本システムを活用して、システム所有者は、システム利用料の一部を紹介料として紹介者に支払う。さらに、建物所有者が、システム所有者に発注見込者を紹介し、発注先が決まった場合、本システム所有者は、紹介者に当該発注先の売上の一定割合を永続的に紹介料として支払う事で、本システムのスムーズな稼働を実現する。なお、これら紹介料の管理も、全て、クラウドサーバを活用したシステム上で管理する。継続した配分が入るようになれば、システム所有者が指定するエリア内で、配分そのものを信託受益権化し、売買を希望する新たな市場ニーズが生まれる事が予想される。その際も、本システムを活用すれば、現在配分割合や、時価相場をベースにした利回りから逆算した売買価額のリアルタイム表示と管理が可能な為、新たな流通市場の掘り起こしのみならず、活性化の促進も期待出来る。もって、建物所有者及び建物管理会社が本システムを導入する事で、本来建物所有者が空室を建物賃貸借契約で提供していた以上の収益を期待出来る様になり、かつ、建物管理会社は、家賃管理、入居者管理、建物管理、入退去精算管理業務の簡素化が期待できる。また、本システムの導入により、従来の賃貸業界の審査基準では入居不可能だった層の入居が可能になる為、機会損失を無くし、空室削減と精神的・経済的に自立した世帯数の増加、性交渉の増加による人口増加、内需の拡大が期待できる。
【図面の簡単な説明】
【０００７】
【図１】発明を実施する為の形態
【図２】実施例１
【手続補正２】
【補正対象書類名】特許請求の範囲
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【特許請求の範囲】
【請求項１】
建物使用貸借契約を前提とし、クラウドサーバで稼働させる事を想定した建物・入退去精算・収益配分・雇用・給与管理システム
【請求項２】
建物使用貸借契約で入居した入居者兼被雇用者と発注者との間のスムーズな仕事の受発注を目的とした、特定のデバイスで作動する音声認識機能搭載の受発注アプリケーション
【手続補正４】
【補正対象書類名】図面
【補正対象項目名】全図
【補正方法】変更
【補正の内容】
【図１】
2013239133.tif 000005
【図２】
2013239133.tif 000006