(57)【要約】【課題】本発明は不動産キャップレート計算システムに関し、客観性の高いキャップレートを、評価担当者の判断に影響されることなく迅速に計算することを目的とする。【解決手段】複数の実在不動産の夫々につき、情報列データベースから、エリアランク、流動性指標、駅距離、延面積、築年数、管理状態を含む因子群と、キャップレートＣＲとを含む情報列を取得する。多数の情報列を統計的に解析することにより、因子群の夫々がキャップレートに与える影響の度合いを表す因子係数ｆ，ｇ，ｈ，ｉ，ｊ，ｋを算出する。対象不動産につき、エリア、駅距離、延面積、及び築年数を含むスペック情報の入力を受付ける。因子群の夫々についての因子係数と、対象不動産のスペック情報に含まれる因子群の夫々とに基づいて、対象不動産の比準キャップレートＣＲを計算する。【選択図】図５
2013125534.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
複数の実在不動産の夫々につき、エリアポテンシャルランク、駅距離、延面積、及び築年数を含む因子群と、キャップレートとを含む情報列を記憶した情報列データベースから、複数の情報列を取得する因子情報列取得手段と、
複数の前記情報列を統計的に解析することにより、前記因子群の夫々がキャップレートに与える影響の度合いを表す因子係数を算出するための統計処理プログラムを格納したストレージと、
前記因子情報列取得手段が取得した複数の前記情報列を、前記統計処理プログラムに従って処理することにより、前記因子群の夫々の因子係数を計算する因子係数計算手段と、
前記因子係数を記憶する因子係数データベースと、
対象不動産につき、エリア、駅距離、延面積、及び築年数を含むスペック情報の入力を受付けるスペック情報受付手段と、
前記因子係数データベースに記憶されている前記因子群の夫々についての因子係数と、前記対象不動産のスペック情報に含まれる因子群の夫々とに基づいて、前記対象不動産の比準キャップレートを計算する比準キャップレート計算手段と、
を備えることを特徴とする不動産キャップレート計算システム。
【請求項２】
国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地のデータベース、及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地のデータベースの少なくとも一方から、処理標準地として採用した複数の地点の夫々につき、地積、建蔽率、容積率、及び駅距離を含む標準地情報列を取得する標準地情報取得手段と、
法的規制によって定まる不動産の最大延面積を、地積、建蔽率、及び容積率を含む情報に基づいて計算するためのプログラムを格納したストレージと、
前記標準地情報取得手段が取得した複数の前記標準地情報列を、前記統計処理プログラムに従って処理することにより、前記複数の処理標準地の夫々について、法的に許容される最大延面積を想定する延面積想定手段と、
前記複数の処理標準地の夫々につき、前記因子群の夫々についての因子係数に、当該処理標準地が属するエリアのエリアポテンシャルランク、前記標準地情報列に含まれる駅距離、前記最大延面積、及び既定の築年数を含む因子群の夫々を当てはめて、前記因子群の夫々についての影響レートを計算し、更に、それらの影響レートに基づいて標準キャップレートを計算する標準キャップレート計算手段と、
前記標準キャップレートを記憶する標準キャップレートデータベースと、を備え、
前記比準キャップレート計算手段は、
前記処理標準地のうち前記対象不動産の近隣に位置するものとして特定された近隣標準地に関して計算された前記因子群の夫々についての影響レートと、前記対象不動産の因子群の夫々についての影響レートとの差を、因子毎に計算する影響レート差計算手段を備え、
前記近隣標準地の標準キャップレートを前記影響レートの差で修正することにより前記比準キャップレートを計算することを特徴とする請求項１に記載の不動産キャップレート計算システム。
【請求項３】
前記因子群は、不動産の管理状態を含むことを特徴とする請求項１に記載の不動産キャップレート計算システム。
【請求項４】
前記因子群は、不動産の管理状態を含み、
前記標準キャップレート計算手段は、前記複数の処理標準地の夫々につき、既定の管理状態を当てはめて、管理状態についての影響レートを計算することを特徴とする請求項２に記載の不動産キャップレート計算システム。
【請求項５】
前記駅距離、延面積、及び築年数の夫々についての前記因子係数にエリア間の差を反映させるための修正係数を、エリア毎に記憶した修正係数データベースを備え、
前記影響レートは、前記因子群の夫々についての因子係数に前記修正係数を掛け合わせた値に、前記因子群の夫々を当てはめることにより計算されることを特徴とする請求項１乃至４の何れか１項に記載の不動産キャップレート計算システム。
【請求項６】
前記エリアポテンシャルランクは、各エリアに属する不動産の収益能力の格付けであるエリアランクを含み、
複数の実在不動産の夫々につき賃料と稼働率を記憶した賃料・稼働率データベースから、エリア毎に、賃料と稼働率の情報セットを取得する賃料・稼働率情報取得手段と、
前記賃料と稼働率の乗算値の平均値をエリア毎に計算し、その計算値をランク関数で処理した結果に基づいて前記エリアランクを定めるエリアランク設定手段と、を備え、
前記情報列データベースは、前記エリアランクを記憶したエリアランクデータベースを含むことを特徴とする請求項１乃至５の何れか１項に記載の不動産キャップレート計算システム。
【請求項７】
前記エリアポテンシャルランクは、各エリアに属する不動産の収益能力の格付けであるエリアランクを含み、
国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地のデータベース、及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地のデータベースの少なくとも一方から、エリア毎に、土地価格を取得する土地価格取得手段と、
前記土地価格の平均値をエリア毎に計算し、その計算値をランク関数で処理した結果に基づいて前記エリアランクを定めるエリアランク設定手段と、を備え、
前記情報列データベースは、前記エリアランクを記憶したエリアランクデータベースを含むことを特徴とする請求項１乃至６の何れか１項に記載の不動産キャップレート計算システム。
【請求項８】
前記エリアポテンシャルランクは、各エリアに属する不動産の流動性を表す流動性指標を含み、
不動産投資信託の投資対象物件に関する情報を記憶した投資物件データベースから、エリア毎に、投資対象物件の数を取得する投資対象物件数取得手段と、
前記投資対象物件の数を前記流動性指標として定める流動性指標設定手段と、を備え、
前記情報列データベースは、前記流動性指標を記憶した流動性指標データベースを含むことを特徴とする請求項１乃至７の何れか１項に記載の不動産キャップレート計算システム。
【請求項９】
前記因子情報列取得手段は、前記複数の情報列を、オフィス用途の不動産に関するものと、賃貸住宅用途の不動産に関するものとに分けて２種類取得し、
因子係数計算手段は、前記因子係数を、オフィス用途の不動産に関するものと、賃貸住宅用途の不動産に関するものとに分けて２種類計算し、
前記スペック情報受付手段は、対象不動産の用途に関する情報を受け付け、
前記比準キャップレート計算手段は、前記２種類の因子係数のうち、前記対象不動産の用途に適合する因子係数を用いて比準キャップレートを計算することを特徴とする請求項１乃至８の何れか１項に記載の不動産キャップレート計算システム。
【請求項１０】
指定エリアの入力を受け付ける指定エリア受付手段と、
前記標準キャップレートデータベースから、指定エリアに属する処理標準地の標準キャップレートを読み出す指定キャップレート読み出し手段と、
前記指定エリアに属する処理標準地の標準キャップレートの平均値をエリアキャップレートとして計算するエリアキャップレート計算手段と、
前記エリアキャップレートを出力するエリアキャップレート出力手段と、
を備えることを特徴とする請求項２及び４乃至９の何れか１項に記載の不動産キャップレート計算システム。
【請求項１１】
複数の実在不動産の夫々につき、エリアポテンシャルランク、駅距離、延面積、及び築年数を含む因子群と、キャップレートとを含む情報列を記憶した情報列データベースから、ストレージ内に複数の情報列を取り込む因子情報列取得ステップと、
複数の前記情報列を統計的に解析することにより、前記因子群の夫々がキャップレートに与える影響の度合いを表す因子係数を算出するための統計処理プログラムを起動するステップと、
前記ストレージ内に取り込まれた複数の前記情報列を、前記統計処理プログラムに従ってＣＰＵに処理させることにより、前記因子群の夫々の因子係数を計算する因子係数計算ステップと、
前記因子係数をストレージに記憶させる因子係数記憶ステップと、
対象不動産につき、エリア、駅距離、延面積、及び築年数を含むスペック情報の入力を受付けるスペック情報受付ステップと、
前記ストレージに記憶されている前記因子群の夫々についての因子係数と、前記対象不動産のスペック情報に含まれる因子群の夫々とに基づいて、ＣＰＵに、前記対象不動産の比準キャップレートを計算させる比準キャップレート計算ステップと、
を含むことを特徴とする不動産キャップレート計算方法。
【請求項１２】
国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地のデータベース、及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地のデータベースの少なくとも一方から、処理標準地として採用した複数の地点の夫々につき、地積、建蔽率、容積率、及び駅距離を含む標準地情報列を取得してストレージ内に記憶する標準地情報取得ステップと、
法的規制によって定まる不動産の最大延面積を、地積、建蔽率、及び容積率を含む情報に基づいて計算するためのプログラムを起動するステップと、
前記ストレージ内に取り込まれた複数の前記標準地情報列を、前記統計処理プログラムに従ってＣＰＵに処理させることにより、前記複数の処理標準地の夫々について、法的に許容される最大延面積を想定する延面積想定ステップと、
前記複数の処理標準地の夫々につき、前記因子群の夫々についての因子係数に、当該処理標準地が属するエリアのエリアポテンシャルランク、前記標準地情報列に含まれる駅距離、前記最大延面積、及び既定の築年数を含む因子群の夫々を当てはめて、前記因子群の夫々についての影響レートを計算し、更に、それらの影響レートに基づいて標準キャップレートを計算する処理をＣＰＵに実行させる標準キャップレート計算ステップと、
前記標準キャップレートをストレージに記憶させる標準キャップレート記憶ステップと、を含み、
前記比準キャップレート計算ステップは、
前記処理標準地のうち前記対象不動産の近隣に位置するものを近隣標準地として特定するステップと、
前記近隣標準地に関して計算された前記因子群の夫々についての影響レートと、前記対象不動産の因子群の夫々についての影響レートとの差を、因子毎にＣＰＵに計算させる影響レート差計算ステップと、
前記近隣標準地の標準キャップレートを前記影響レートの差で修正することにより前記比準キャップレートを計算する処理をＣＰＵに実行させる修正ステップと、
を含むことを特徴とする請求項１１に記載の不動産キャップレート計算方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
この発明は、不動産キャップレート計算システム、及び不動産キャップレート計算方法に係り、特に、収益還元法の一種である直接還元法により不動産を評価する際の不動産キャップレートを算出するための計算システム、及び計算方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
不動産の収益価格の評価には、国土交通省の認定する不動産鑑定士が行う不動産の鑑定評価の適正化を図るため、その拠り所とすべき「不動産鑑定評価基準」に規定された方法がある。１つは直接還元法であり、もう一つはＤＣＦ法である。直接還元法は、賃貸収入から賃貸費用を控除して求めた純収益を還元利回り、すなわち、不動産キャップレート（以下、単に「キャップレート」と称す）で資本還元して対象不動産の収益価格を算定する方法である（収益価格＝純収益／キャップレート）。ＤＣＦ法は、収益期間中の純収益の現在価値の総和と、収益期間満了後の転売価格から転売に必要な諸経費を控除して求めた価格の現在価値との和を、収益価格とする方法である。
【０００３】
直接還元法でキャップレートを求める方法は、更に、以下の３つの分類することができる。
(1)公表されている不動産投資インデックスを利用する方法
この方法では、先ず、対象エリアの標準的な地価や賃料を平均化してモデルビルを想定する。次に、このモデルビルについて投資家にヒアリング調査を行い、仮想のキャップレートを定める。この仮想キャップレートを基準にして、モデルビルと対象不動産との要因比較を行うことにより、対象不動産のキャップレートを定める。
【０００４】
(2)対象不動産の周辺に実在する不動産のキャップレートを参考にする方法
この方法では、先ず、実在する不動産と対象不動産との間で、各種事情の違い、評価時点の相違、エリアの違い等が比較される。その上で、実在不動産のキャップレートに対して、事情補正、時点修正、エリア補正等を施すことで対象不動産のキャップレートを求める。
【０００５】
(3)取引事例が少ない、又は存在しないエリアでの方法
この場合は、実在する不動産に関する売却希望価格に基づいて、或いは、当該エリアに詳しい不動産業者から聴取した意見に基づいて、対象不動産のキャップレート水準を把握し、これにより (1)や(2)の方法を補完する方法が採られる。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００６】
【特許文献１】特開２００２−３１２５７４号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００７】
上述した(1)の従来方法では、標準的な地価や賃料がモデルビルの前提となる。このため、モデルビルの実際の所在が曖昧になってしまう。また、この場合、モデルビルの建物の属性自体も曖昧であり、モデルビルと対象不動産とを正しく比較することが必ずしも容易ではない。
【０００８】
上述した(2)の従来方法では、対象不動産の評価時点において、相当期間を経過してしまったキャップレート事例を参考にせざるを得ないことがある。また、取引事例を収集するために、エリアを広範囲に広げる必要が生ずることも少なくない。このような場合は、評価の時点及びエリアにおける不動産投資市場の動向を的確に把握することが困難であり、対象不動産のキャップレートを正しく設定することが困難となる。
【０００９】
更に、上述した従来方法(3)の場合は、そもそも、売却希望価格を客観的に把握することが容易ではない。加えて、不動産業者の意見は、キャップレートの水準を把握するうえでの参考情報にすぎず、対象不動産のキャップレートを定める決定的な要因にすることはできない。このような事情により、直接還元法による従来の方法は、評価担当者の判断次第で大きなばらつきを生じさせ得るという問題を有していた。
【００１０】
この発明は、上述のような課題を解決するためになされたもので、客観性の高いキャップレートを、評価担当者の判断に影響されることなく迅速に計算するための不動産キャップレート計算システム、及び計算方法を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【００１１】
第１の発明は、上記の目的を達成するため、不動産キャップレート計算システムであって、
複数の実在不動産の夫々につき、エリアポテンシャルランク、駅距離、延面積、及び築年数を含む因子群と、キャップレートとを含む情報列を記憶した情報列データベースから、複数の情報列を取得する因子情報列取得手段と、
複数の前記情報列を統計的に解析することにより、前記因子群の夫々がキャップレートに与える影響の度合いを表す因子係数を算出するための統計処理プログラムを格納したストレージと、
前記因子情報列取得手段が取得した複数の前記情報列を、前記統計処理プログラムに従って処理することにより、前記因子群の夫々の因子係数を計算する因子係数計算手段と、
前記因子係数を記憶する因子係数データベースと、
対象不動産につき、エリア、駅距離、延面積、及び築年数を含むスペック情報の入力を受付けるスペック情報受付手段と、
前記因子係数データベースに記憶されている前記因子群の夫々についての因子係数と、前記対象不動産のスペック情報に含まれる因子群の夫々とに基づいて、前記対象不動産の比準キャップレートを計算する比準キャップレート計算手段と、
を備えることを特徴とする。
【００１２】
また、第２の発明は、第１の発明において、
国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地のデータベース、及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地のデータベースの少なくとも一方から、処理標準地として採用した複数の地点の夫々につき、地積、建蔽率、容積率、及び駅距離を含む標準地情報列を取得する標準地情報取得手段と、
法的規制によって定まる不動産の最大延面積を、地積、建蔽率、及び容積率を含む情報に基づいて計算するためのプログラムを格納したストレージと、
前記標準地情報取得手段が取得した複数の前記標準地情報列を、前記統計処理プログラムに従って処理することにより、前記複数の処理標準地の夫々について、法的に許容される最大延面積を想定する延面積想定手段と、
前記複数の処理標準地の夫々につき、前記因子群の夫々についての因子係数に、当該処理標準地が属するエリアのエリアポテンシャルランク、前記標準地情報列に含まれる駅距離、前記最大延面積、及び既定の築年数を含む因子群の夫々を当てはめて、前記因子群の夫々についての影響レートを計算し、更に、それらの影響レートに基づいて標準キャップレートを計算する標準キャップレート計算手段と、
前記標準キャップレートを記憶する標準キャップレートデータベースと、を備え、
前記比準キャップレート計算手段は、
前記処理標準地のうち前記対象不動産の近隣に位置するものとして特定された近隣標準地に関して計算された前記因子群の夫々についての影響レートと、前記対象不動産の因子群の夫々についての影響レートとの差を、因子毎に計算する影響レート差計算手段を備え、
前記近隣標準地の標準キャップレートを前記影響レートの差で修正することにより前記比準キャップレートを計算することを特徴とする。
【００１３】
また、第３の発明は、第１の発明において、前記因子群は、不動産の管理状態を含むことを特徴とする。
【００１４】
また、第４の発明は、第２の発明において、
前記因子群は、不動産の管理状態を含み、
前記標準キャップレート計算手段は、前記複数の処理標準地の夫々につき、既定の管理状態を当てはめて、管理状態についての影響レートを計算することを特徴とする請求項２に記載の不動産キャップレート計算システム。
【００１５】
また、第５の発明は、第１乃至第４の発明の何れかにおいて、
前記駅距離、延面積、及び築年数の夫々についての前記因子係数にエリア間の差を反映させるための修正係数を、エリア毎に記憶した修正係数データベースを備え、
前記影響レートは、前記因子群の夫々についての因子係数に前記修正係数を掛け合わせた値に、前記因子群の夫々を当てはめることにより計算されることを特徴とする。
【００１６】
また、第６の発明は、第１乃至５の発明の何れかにおいて、
前記エリアポテンシャルランクは、各エリアに属する不動産の収益能力の格付けであるエリアランクを含み、
複数の実在不動産の夫々につき賃料と稼働率を記憶した賃料・稼働率データベースから、エリア毎に、賃料と稼働率の情報セットを取得する賃料・稼働率情報取得手段と、
前記賃料と稼働率の乗算値の平均値をエリア毎に計算し、その計算値をランク関数で処理した結果に基づいて前記エリアランクを定めるエリアランク設定手段と、を備え、
前記情報列データベースは、前記エリアランクを記憶したエリアランクデータベースを含むことを特徴とする。
【００１７】
また、第７の発明は、第１乃至６の発明の何れかにおいて、
前記エリアポテンシャルランクは、各エリアに属する不動産の収益能力の格付けであるエリアランクを含み、
国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地のデータベース、及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地のデータベースの少なくとも一方から、エリア毎に、土地価格を取得する土地価格取得手段と、
前記土地価格の平均値をエリア毎に計算し、その計算値をランク関数で処理した結果に基づいて前記エリアランクを定めるエリアランク設定手段と、を備え、
前記情報列データベースは、前記エリアランクを記憶したエリアランクデータベースを含むことを特徴とする。
【００１８】
また、第８の発明は、第１乃至７の発明の何れかにおいて、
前記エリアポテンシャルランクは、各エリアに属する不動産の流動性を表す流動性指標を含み、
不動産投資信託の投資対象物件に関する情報を記憶した投資物件データベースから、エリア毎に、投資対象物件の数を取得する投資対象物件数取得手段と、
前記投資対象物件の数を前記流動性指標として定める流動性指標設定手段と、を備え、
前記情報列データベースは、前記流動性指標を記憶した流動性指標データベースを含むことを特徴とする。
【００１９】
また、第９の発明は、第１乃至８の発明の何れかにおいて、
前記因子情報列取得手段は、前記複数の情報列を、オフィス用途の不動産に関するものと、賃貸住宅用途の不動産に関するものとに分けて２種類取得し、
因子係数計算手段は、前記因子係数を、オフィス用途の不動産に関するものと、賃貸住宅用途の不動産に関するものとに分けて２種類計算し、
前記スペック情報受付手段は、対象不動産の用途に関する情報を受け付け、
前記比準キャップレート計算手段は、前記２種類の因子係数のうち、前記対象不動産の用途に適合する因子係数を用いて比準キャップレートを計算することを特徴とする。
【００２０】
また、第１０の発明は、第１乃至９の発明の何れかにおいて、
指定エリアの入力を受け付ける指定エリア受付手段と、
前記標準キャップレートデータベースから、指定エリアに属する処理標準地の標準キャップレートを読み出す指定キャップレート読み出し手段と、
前記指定エリアに属する処理標準地の標準キャップレートの平均値をエリアキャップレートとして計算するエリアキャップレート計算手段と、
前記エリアキャップレートを出力するエリアキャップレート出力手段と、
を備えることを特徴とする。
【００２１】
また、第１１の発明は、上記の目的を達成するため、不動産キャップレート計算方法であって、
複数の実在不動産の夫々につき、エリアポテンシャルランク、駅距離、延面積、及び築年数を含む因子群と、キャップレートとを含む情報列を記憶した情報列データベースから、ストレージ内に複数の情報列を取り込む因子情報列取得ステップと、
複数の前記情報列を統計的に解析することにより、前記因子群の夫々がキャップレートに与える影響の度合いを表す因子係数を算出するための統計処理プログラムを起動するステップと、
前記ストレージ内に取り込まれた複数の前記情報列を、前記統計処理プログラムに従ってＣＰＵに処理させることにより、前記因子群の夫々の因子係数を計算する因子係数計算ステップと、
前記因子係数をストレージに記憶させる因子係数記憶ステップと、
対象不動産につき、エリア、駅距離、延面積、及び築年数を含むスペック情報の入力を受付けるスペック情報受付ステップと、
前記ストレージに記憶されている前記因子群の夫々についての因子係数と、前記対象不動産のスペック情報に含まれる因子群の夫々とに基づいて、ＣＰＵに、前記対象不動産の比準キャップレートを計算させる比準キャップレート計算ステップと、
を含むことを特徴とする。
【００２２】
また、第１２の発明は、第１１の発明において、
国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地のデータベース、及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地のデータベースの少なくとも一方から、処理標準地として採用した複数の地点の夫々につき、地積、建蔽率、容積率、及び駅距離を含む標準地情報列を取得してストレージ内に記憶する標準地情報取得ステップと、
法的規制によって定まる不動産の最大延面積を、地積、建蔽率、及び容積率を含む情報に基づいて計算するためのプログラムを起動するステップと、
前記ストレージ内に取り込まれた複数の前記標準地情報列を、前記統計処理プログラムに従ってＣＰＵに処理させることにより、前記複数の処理標準地の夫々について、法的に許容される最大延面積を想定する延面積想定ステップと、
前記複数の処理標準地の夫々につき、前記因子群の夫々についての因子係数に、当該処理標準地が属するエリアのエリアポテンシャルランク、前記標準地情報列に含まれる駅距離、前記最大延面積、及び既定の築年数を含む因子群の夫々を当てはめて、前記因子群の夫々についての影響レートを計算し、更に、それらの影響レートに基づいて標準キャップレートを計算する処理をＣＰＵに実行させる標準キャップレート計算ステップと、
前記標準キャップレートをストレージに記憶させる標準キャップレート記憶ステップと、を含み、
前記比準キャップレート計算ステップは、
前記処理標準地のうち前記対象不動産の近隣に位置するものを近隣標準地として特定するステップと、
前記近隣標準地に関して計算された前記因子群の夫々についての影響レートと、前記対象不動産の因子群の夫々についての影響レートとの差を、因子毎にＣＰＵに計算させる影響レート差計算ステップと、
前記近隣標準地の標準キャップレートを前記影響レートの差で修正することにより前記比準キャップレートを計算する処理をＣＰＵに実行させる修正ステップと、
を含むことを特徴とする。
【発明の効果】
【００２３】
第１又は第１１の発明によれば、実在不動産に関する情報列を統計的に解析することで、駅距離等の因子群のそれぞれが、キャップレートに与える影響度合いを因子係数として、客観的に定めることができる。また、それらの因子係数に、対象不動産の因子群の夫々を当てはめることにより、客観性の高い比準キャップレートを計算することができる。この際、比準キャップレートの計算は、コンピュータのハードウェア資源を用いて迅速に行うことができる。このため、本発明によれば、対象不動産に関して、客観性の高い比準キャップレートを、評価担当者の判断に影響されることなく迅速に計算することができる。
【００２４】
第２又は第１２の発明によれば、国土交通省が定める標準地、及び都道府県が定める基準地の中から採用した処理標準地に対して、客観的な標準キャップレートを付与することができる。そして、本発明によれば、対象不動産が特定された場合に、これに隣接する処理標準地の標準キャップレートとの比較が容易な態様で、比準キャップレートをユーザに提供することができる。ユーザは、隣接地の標準キャップレートとの比較が可能であることにより、対象不動産の比準キャップレートの妥当性を直感的に認識することができる。
【００２５】
第３の発明によれば、キャップレートに影響を与える因子群の一つとして、不動産の管理状態を含めることができる。このため、本発明によれば、管理状態が価値に影響する不動産のキャップレートを、高い妥当性をもって提供することができる。
【００２６】
第４の発明によれば、処理標準地上に想定する不動産に、既定の管理状態を当てはめて、つまり、何れの不動産についても管理状態が均一であるものと仮定して、標準キャップレートを計算することができる。この場合、管理状態を因子群の一つに含めつつ、管理状態の違いが標準キャップレートに重畳してしまうのを避けることができる。
【００２７】
第５の発明によれば、駅距離、延面積、及び築年数については、因子係数を、エリア毎に定めた修正係数で修正した上で影響レートを計算することができる。統計的な解析によって計算される因子係数には、全てのエリアの平均的な状況が反映される。駅距離、延面積、及び築年数については、エリアに応じて、キャップレートに与える影響度が相違する傾向が強い。本発明は、その傾向の相違を、修正係数によって影響レートに反映させることができる。このため、本発明によれば、傾向が異なる多数のエリアの全てにおいて、適切な比準キャップレートを計算することができる。
【００２８】
第６の発明によれば、賃料と稼働率の乗算値で定めたエリアランクを、比準キャップレートの基礎とすることができる。賃料・稼働率には、エリアの収益力が直接的に反映される。このため、その要素を基礎とすれば、妥当性の高い比準キャップレートを算出することができる。
【００２９】
第７の発明によれば、標準地や標準地の土地価格に基づいて、エリアランクを定めることができる。標準地や標準地の土地価格は、エリアの人気や商業的価値が直接的に反映される。このため、その要素を基礎とすれば、妥当性の高い比準キャップレートを算出することができる。
【００３０】
第８の発明によれば、不動産投資信託の投資対象物件の数に基づいて、エリアの流動性指標を定めることができる。不動産投資信託の分野では、投資の対象が、流動性の高い優良物件に集約される。このため、投資対象物件の数は、エリアにおける不動産の流動性と強い相関を示す。また、不動産の流動性は、投資価値に大きく影響し、そのため、キャップレートにも反映される。本発明によれば、エリアにおける流動性の潜在力を因子群の一つとすることにより、比準キャップレートの妥当性を高めることができる。
【００３１】
第９の発明によれば、不動産の用途別に、２種類の因子係数を準備し、オフィス用途の対象不動産と、賃貸住宅用途の対象不動産を、夫々に専用の手法で処理することができる。このため、本発明によれば、それら２種類の対象不動産の双方につき、適切な比準キャップレートを提供することができる。
【００３２】
第１０の発明によれば、所望のエリアについて、標準キャップレートの平均値を、エリアキャップレートとして提供することができる。すなわち、本発明によれば、ユーザに対して、エリア間の比較を容易ならしめる情報を提供することができる。
【図面の簡単な説明】
【００３３】
【図１】本発明の実施の形態１の不動産キャップレート計算システムのハードウェア構成を説明するための図である。
【図２】本発明の実施の形態１の不動産キャップレート計算システムが標準キャップレートを計算する方法を説明するための図である。
【図３】本発明の実施の形態１においてエリアランクの計算処理（Ｓ１００）により生成されたエリアランクデータの一例を示す図である。
【図４】本発明の実施の形態１において流動性指標の計算処理（Ｓ１０４）により生成された流動性指標データの一例を示す図である。
【図５】本発明の実施の形態１において因子係数を計算するための統計処理（ステップＳ１０６）に用いられる実在不動産情報列データの一例と、その結果得られる因子係数の一例とを示す図である。
【図６】本発明の実施の形態１において因子係数を修正するためにエリア別修正係数データベース２２に格納されている修正係数データの一例を示す図である。
【図７】本発明の実施の形態１において標準地データベースに格納されている標準地データの一例と、それらに基づく延面積想定処理（Ｓ１０８）により設定される想定延面積のデータの一例とを示す図である。
【図８】本発明の実施の形態１において標準キャップレートデータベース２４に格納される標準地キャップレートデータの一例を示す図である。
【図９】本発明の実施の形態１においてクライアントＰＣのディスプレイに表示される対象不動産のスペック及び比準キャップレートの画像の一例を示す図である。
【図１０】本発明の実施の形態１の不動産キャップレート計算システムが比準キャップレートを計算する方法を説明するための図である。
【図１１】本発明の実施の形態１の不動産キャップレート計算システムが対象不動産について計算した比準キャップレートの一例を示す図である。
【図１２】本発明の実施の形態１の不動産キャップレート計算システムが賃貸住宅を想定して計算した標準キャップレートの一例を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【００３４】
実施の形態１．
図１は、本発明の実施の形態１の不動産キャップレート計算システムのハードウェア構成を説明するための図である。本実施形態の計算システムは、一般的な構成を有するサーバコンピュータにより構成される。サーバコンピュータは、マウスやキーボードのような入力インターフェース１０、並びにＣＰＵ１２を備えている。また、サーバコンピュータは、ハードディスク、ＲＯＭ、及びＲＡＭのようなストレージ１４を備えている。
【００３５】
本実施形態では、ストレージ１４の中に、エリアランクデータベース（ＤＢ）１６、流動性指標ＤＢ１８、因子係数ＤＢ２０、エリア別修正係数ＤＢ２２、及び標準キャップレートＤＢ２４のようなデータベースが構築される。これらのＤＢには、処理の過程で計算される各種のデータが格納される。
【００３６】
サーバコンピュータは、更に、ディスプレイ等の出力インターフェース２６を備えている。また、サーバコンピュータは、ネットワーク回線を通じて、各種の外部ＤＢ、並びに、クライアントＰＣ４０に接続されている。本実施形態において、サーバコンピュータは、例えば、標準地ＤＢ３０、賃料・稼働率ＤＢ３２、流動物件ＤＢ３４、及び実在不動産情報ＤＢ３６にアクセスすることができる。
【００３７】
標準地ＤＢ３０は、国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地に関する土地価格等のデータ、或いは、都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地に関する土地価格等のデータを格納したデータベースである。
【００３８】
賃料・稼働率ＤＢ３２は、実在する不動産の賃料と稼働率に関するデータ、より具体的には、予め設定したエリア毎に、そこに属する不動産の賃料と稼働率の平均値を格納したデータベースである。
【００３９】
流動物件ＤＢ３４は、不動産の流動性をエリア毎に判断するための情報を記憶したデータベースである。より具体的には、不動産投資信託（Ｊ-ＲＥＩＴ）に参加する不動産投資法人が保有する投資物件が、エリア毎に何件存在しているかを記憶したデータベースである。不動産投資法人が保有する投資物件は、一般に流動性の高い優良物件である。このため、本実施形態では、エリア内に存在する投資物件の数を、そのエリアにおける不動産の流動性の指数として用いることとしている。
【００４０】
実在不動産情報ＤＢ３６は、全国に実在する不動産に関して、キャップレートを含む情報を記憶したデータベースである。本実施形態では、不動産投資信託（Ｊ-ＲＥＩＴ）が６ヶ月毎に発表する鑑定評価情報を記録したデータベースを、実在不動産情報ＤＢ３６としている。このデータベースには、全国に実在する不動産（投資物件）の夫々に関して、所在や駅距離等の不動産属性と共にＮＯＩに変換したキャップレートが記憶されている。
【００４１】
尚、本実施形態では、上述した４つのデータベース３０〜３６を、サーバの外部に存在する外部ＤＢにより実現することとしているが、その構成はこれに限定されるものではない。すなわち、上述した４つのデータベース３０〜３６は、サーバのストレージ１４内に構築することとしてもよい。また、本実施形態では、便宜上、流動性ＤＢ３４と実在不動産情報ＤＢ３６を区別して表しているが、この構成もこれに限定されるものではない。すなわち、流動性ＤＢ３４が記憶する物件数の情報は、実在不動産情報ＤＢ３６に記憶されている情報から得ることができる。このため、流動物件ＤＢ３４は、物理的には、実在不動産情報ＤＢ３６に内包されていると捉えてもよい。
【００４２】
図１は、また、本実施形態の計算システムの機能を端的に表している。本実施形態の計算システムは、評価を欲する対象不動産のスペックが入力された場合に、その対象不動産について計算されたキャップレート（以下、「比準キャップレート」と称す）を出力する機能を有している。図１は、その入出力が、クライアントＰＣにおいて実行されている様子を表している。
【００４３】
この際、サーバコンピュータ側では、対象不動産の近隣に位置する近隣標準地を指定する処理が、入力インターフェース１０を介して、オペレータにより行われる。ここで、近隣標準地とは、国土交通省が定めた標準地及び都道府県が定めた基準地の中から抽出した複数の地点（以下、「処理標準地」と称す）のうち、対象不動産の近隣に位置するものである。国土交通省の標準地は全国に２万６千ほど存在し、毎年１月１日時点で更新される。また、都道府県の標準地は全国に２万２千ほど存在し、毎年７月１日時点で更新される。本実施形態では、これらの中から、地積或いは容積率が基準を満たす３万ほどの地点を処理標準地として採用している。
【００４４】
本実施形態の計算システムは、処理標準地の夫々についてのキャップレート（以下、「標準キャップレート」と称す）を計算し、そのデータを、標準キャップレートＤＢ２４に格納している。対象不動産の比準キャップレートスペックが入力され、近隣標準地が特定された後、本実施形態の計算システムは、その近隣標準地の標準キャップレートを基礎として対象不動産の比準キャップレートを計算する。そして、比準キャップレートを出力する際には、近隣標準地の標準キャップレートを合わせて出力する。
【００４５】
以下、図２乃至図８を参照して、先ず、本実施形態の計算システムが処理標準地の夫々について標準キャップレートを算出する際の処理内容を具体的に説明する。
【００４６】
不動産のキャップレートは、不動産の用途に対して相関を有している。本実施形態では、オフィス用途の不動産と、賃貸住宅用途の不動産とを取り扱うこととし、それらについての標準キャップレート、並びに比準キャップレートを別々に計算する。以下、オフィス用途の不動産を対象とする場合を例にして説明を進める。
【００４７】
不動産のキャップレートは、不動産の価値を表す指標であり、用途が同一である場合、その値は、不動産の所在地のポテンシャル、駅距離、規模（延面積）、築年数等の因子に対して高い相関を示す。特に、用途がオフィスである場合には、不動産の管理状態も、キャップレートに影響を与える因子となる。
【００４８】
それらの因子が、キャップレートに対して夫々相関を有していることから、それらの因子とキャップレートとの関係を統計的に解析すれば、個々の因子がキャップレートに与える影響の度合い（以下、「因子係数」と称す）を客観的に定めることができる。そこで、本実施形態の計算システムは、標準キャップレートを算出するにあたって、先ず、全国に実在する多数の不動産をサンプルとして、因子群の夫々とキャップレートとの関係を統計的に解析し、各因子に対する因子係数を計算する。
【００４９】
図２は、本実施形態の計算システムが標準キャップレートを計算する方法を説明するための図である。上述した通り、本実施形態の計算システムは、Ｊ-ＲＥＩＴが提供する実在不動産情報ＤＢ３６にアクセスすることができる。このデータベース３６には、具体的には、全国に実在する投資対象物件の夫々につき、所在地、駅距離、延面積、築年数、管理状態等の因子群のデータと、キャップレートとが記録されている。
【００５０】
因子群の夫々がキャップレートに与える影響を統計的に解析するためには、因子群が数値化されている必要がある。上述した因子群のうち、所在地のポテンシャルは、キャップレートに大きな影響を与えるが、実在不動産情報ＤＢ３６に記録されている情報は、所在地そのものであり、不動産価値に関するポテンシャルを数値化したものではない。このため、本実施形態では、因子群を統計的に解析するに先立って、所在地毎にポテンシャルを策定し、その値に基づいて所在地のランク付けを行う。
【００５１】
図２に示すように、本実施形態の計算システムは、標準地ＤＢ３０、並びに賃料・稼働率ＤＢ３２にアクセスすることができる。図２に示すＳ１００では、それらのデータベース３０，３２から取得したデータに基づいて、不動産の収益性に着目したエリアのランク付けを行う。
【００５２】
Ｓ１００では、具体的には、先ず、賃料・稼働率ＤＢ３２から、エリア毎に記録されている賃料・稼働率のデータを取得する。次いで、標準地ＤＢ３０から、処理標準地毎に記録されている土地価格のデータを取得し、エリア毎に土地価格の平均値Ａｖｎを算出する。エリアは、賃料・稼働率ＤＢ３２において定められている区分を優先して用い、そこに定めのない領域については行政区分を用いる。
【００５３】
図３は、Ｓ１００の処理により生成されるエリアランクデータの一例を示す。Ｓ１００では、賃料・稼働率データを取得した後、エリア毎にそれらの積算値を計算する。次いで、その乗算値をランク関数で処理することにより仮エリアランクを定める。賃料・稼働率のデータが存在するエリアについては、仮エリアランクの順位で相対的な順位を確定する。
【００５４】
次いで、エリア毎に計算した平均土地価格Ａｖｎをランク関数で処理することにより、補足エリアランクを定める。賃料・稼働率データが存在しないエリアを、補足エリアランクに従って、仮エリアランクで確定された相対順位中に挿入する。例えば、補足エリアランクが９位のエリアが賃料・稼働率データを有しており、同ランク１０位のエリアが賃料・稼働率データを有していない場合、後者のエリアは、前者のエリアの次にランキングされる。図３中、「エリアランク」の欄に示す数値は、上記の規則に従って設定された最終的なエリアランクの一例である。
【００５５】
Ｓ１００の処理が終わると、次に、図２に示すように、上記の計算で定めたエリアランクに対して監修処理が施される（Ｓ１０２）。監修処理は、例えば、不動産鑑定士のような専門家によって手作業により行われる。Ｓ１００の手法で定めたエリアランクには、経験的に把握される実情と整合しない部分が含まれることがある。Ｓ１０２の監修処理は、そのような不整合を取り除くために行われる。
【００５６】
監修処理が施された後のエリアランクデータは、エリアランクＤＢ１６に格納される。賃料・稼働率のデータ、並びに土地価格は、エリアに属する不動産の収益性と強く相関している。このため、エリアランクＤＢ１６に格納されたエリアランキングは、個々のエリアの収益性を数値化したデータとして取り扱うことができる。
【００５７】
本実施形態では、不動産価値に関するエリアのポテンシャルを、エリアの収益性と、そのエリアにおける不動産の流動性の２面から評価することとしている。上述した通り、本実施形態の計算システムは、流動物件ＤＢ３４にアクセスすることができる。図２に示すＳ１０４では、そのデータベース３４から取得したエリア毎のＪ-ＲＥＩＴ投資物件数が、各エリアの流動性を表しているものとして、その数をそのまま流動性指標として採用する。
【００５８】
図４は、Ｓ１０４の処理により生成される流動性指標データの一例を示す。このようにして計算された流動性指標のデータは、図２に示すように、流動性指標ＤＢ１８に格納される。
【００５９】
図２に示すＳ１０６では、統計的手法による因子係数の計算が行われる。Ｓ１０６の処理に際して、本実施形態の計算システムは、先ず、エリアランクＤＢ１６から上述したエリアランクのデータを、また、流動性指標ＤＢ１８から、上述した流動性指標のデータを、それぞれ読み出す。更に、ここでは、実在不動産情報ＤＢ３６から、複数の実在不動産毎について、所在地、駅距離、延面積、築年数、管理状態等の因子群とキャップレートとを含む情報列が読み出される。これらの因子群中に、データベース３６に収められていないものがある場合は、そのデータを手作業で補充する。
【００６０】
図５中に＜実在不動産情報列データ（オフィス）＞として示すデータ群は、Ｓ１０６の処理に際してデータベース１６，１８，３６から読み出された、或いは手作業で補充された情報列の一例である。このデータ群において、「管理状態」の欄には、「良好」、「普通」、「旧耐震」に応じたテーブル値が与えられる。
【００６１】
本実施形態において、不動産の管理状態は、上述した３つの状態に区別することとしている。一方、不動産の管理状態がキャップレートに与える影響度合いは、不動産のエリアと規模（延面積）に大きく影響される。このため、本実施形態では、「良好」、「普通」、「旧耐震」の夫々について、エリアと規模を２軸とする変換テーブル（図示せず）を準備し、そのテーブルに従って管理状態を数値化することとしている。例えば、Ｎｏ．１の不動産につき、管理状態が「良好」とされている場合は、「良好」に対応する変換テーブルが選択され、その変換テーブル上で、その不動産のエリアと規模に対応する位置に付与されている値が、その不動産の管理状態を表すテーブル値として採用される。
【００６２】
上述した実在不動産情報列データは、統計的手法により、より具体的には、公知のヘドニックアプローチによる手法により解析される。ここでは、図５に示すように、キャップレートＣＲが、以下の構成で成立しているものとして、各因子の関数ｆ，ｇ，ｈ，ｉ，ｊ，ｋが定められる。
ＣＲ＝切片＋ｆ（エリアランク）＋ｇ（流動性指標）＋ｈ（駅距離）＋ｉ（延面積）＋ｊ（築年数）＋ｋ（管理状態係数）
【００６３】
本実施形態では、関数ｆ，ｇ，ｈ，ｉ，ｊ，ｋがそれぞれ積演算の係数であるものとし、より具体的には、キャップレートＣＲを、下記の通り取り扱うこととしている。
ＣＲ＝切片＋ｆ＊エリアランク＋ｇ＊流動性指標＋ｈ＊駅距離＋ｉ＊延面積＋ｊ＊築年数＋ｋ＊管理状態係数
【００６４】
図５中に＜因子係数例（オフィス）＞として示すデータ群は、上記の統計的解析の結果得られた各因子の因子係数の一例である。例えば、エリアランク係数ｆ＝０．０１２６９７４は、エリアランクが１つ下がることにより、キャップレートが０．０１２６９７４だけ大きくなることを意味している。また、流動性指標係数ｇ＝−０．００６５７５は、流動性指数（エリア内の投資物件数）が１つ増えることにより、キャップレートＣＰが０．００６５７５だけ小さくなることを意味している。ここで、「切片」として切り出された値は、キャップレートのうち、何れの因子の影響も受けないものとして処理すべき部分に相当する値である。
【００６５】
図５に示す因子係数は、全国に存在する実在不動産の情報に基づいて設定した値である。このため、それらの因子係数は、全国における事情を平均的に取り込んだ値となっている。より正確には、エリアランク係数や流動性係数は、そもそもエリアの違いを切り出した係数であるため、どのエリアにおいても妥当な数値となっているが、他の因子係数については、全エリアの平均的事情が反映されており、個々のエリアに当てはめた場合には必ずしも実情に沿わない値となっている。
【００６６】
例えば、駅距離係数ｈ＝０．００３は、駅距離が１分伸びる毎にキャップレートが０．００３大きくなることを意味しているが、東京都中央区での駅距離１分と、北海道函館での駅距離１分とでは、不動産価値における意味合いが異なる。延面積係数、築年数係数、管理状態係数についても同様の事情が当てはまる。そこで、本実施形態では、これらの因子係数にエリア毎の事情を反映させるための修正係数を導入することとした。
【００６７】
図６は、本実施形態において用いられる修正係数データの一例である。図６に示すように、修正係数は、エリア毎に、駅距離、延面積、築年数、及び管理状態の４因子について設定されている。例えば、エリアＣＯＤＥ１に設定されている駅距離修正係数ｃ２１は、駅距離係数ｈとの積算値ｈ＊ｃ２１が、このエリアにおいて、駅距離がキャップレートに与える影響を正しく表すように設定される。他の修正係数についても同様である。修正係数の設定は、不動産鑑定士等の専門家が行う。設定された修正係数のデータは、エリア別修正係数ＤＢ２２に格納される（図２参照）。
【００６８】
本実施形態の計算装置は、上記Ｓ１０６の処理により計算された因子係数と、エリア別修正係数ＤＢ２２に格納されている修正係数とを、処理標準地の夫々に当てはめることにより標準キャップレートを計算する。ここで、この計算を行うためには、処理基準値毎に、キャップレートを決める全ての因子、すなわち、エリア、駅距離、延面積、築年数、及び管理状態を特定することが必要である。これらのうち、エリアと駅距離は、土地の属性であるため、処理基準値毎に自ずと特定される。他方、延面積、築年数、及び管理状態は、建物の属性であるため、処理標準地毎に自ずと特定されるものではない。
【００６９】
そこで、本実施形態では、標準キャップレートを計算するにあたり、処理標準地の夫々に対して、以下の規則に従ってモデル建物を想定している。
［延面積］
法的規制により定まる最大延面積とする。
［築年数］
モデル建物は新築物件であるものとし、築年数は０とする。
［管理状態］
「良好」に統一する。
【００７０】
図２において、Ｓ１０８では、上記の規則に従ってモデル建物の想定延面積が計算される。ここでは、具体的には、標準地ＤＢ３０から処理標準地毎に読み出した地積、建蔽率、容積率、前面道路幅員、及び用途地域に基づいて、想定延面積が計算される。
【００７１】
図７は、その計算に当たって標準地ＤＢ３０から読み出された＜標準地データ＞と、その計算の結果である＜想定延面積＞の一例を示す。土地区画に対しては、地積に対して許容される最大の延面積が、建蔽率、容積率、前面道路幅員、用途地域等に応じて法的に決められている。本実施形態の計算システムは、延面積の法的規制に関するデータベースをストレージ１４内に備えている。上記Ｓ１０８では、処理標準地毎に取得した地積、建蔽率等の情報を、その法的規制に当てはめることにより、法的に許容される最大延面積が延面積Ｓｎとして計算される。
【００７２】
因子係数の計算（上記Ｓ１０６）と、想定延面積の計算（上記Ｓ１０８）が終わると、次に、図２に示すＳ１１０の処理、すなわち、標準キャップレートの計算が行われる。ここでは、具体的には、処理標準地毎に以下の処理が行われる。
【００７３】
(1)＜標準地データ＞及び＜想定延面積＞の読み出し
(2)標準地データの「所在」から処理標準地のエリアＣＯＤＥ＝ｎ特定
(3) ｎをエリアランクＤＢ１６（図３参照）に照らしてエリアランク特定
(4) ｎを流動性指標ＤＢ１８（図４参照）に照らして流動性指標特定
(5)エリアランク係数ｆ＊エリアランク
(6)流動性指標係数ｇ＊流動性指標
(7)ベースレートＸ１＝切片＋(5)の結果＋(6)の結果
(8)駅距離レートＸ２＝駅距離係数ｈ＊駅距離＊修正係数ｃ２ｎ
(9)延面積レートＸ３＝延面積係数ｉ＊延面積＊修正係数ｃ３ｎ
(10)築年数レートＸ４＝築年数係数ｊ＊築年数＊修正係数ｃ４ｎ
(11)管理状態レートＸ５＝管理状態係数ｋ＊管理状態テーブル値＊修正係数ｃ５ｎ
(12)標準キャップレート＝Ｘ１＋Ｘ２＋Ｘ３＋Ｘ４＋Ｘ５
但し、築年数は「０」、管理状態テーブル値は「良好」テーブルからエリアと規模に応じて読み出した値とする。以下、上記のＸ１〜Ｘ５は「影響レート」として総称する。
【００７４】
図８は、上記Ｓ１１０の処理によって生成された標準キャップレートに関するデータ群の一例である。本実施形態において、上記の手順で計算された標準キャップレートは、図８に示すような形式で標準キャップレートＤＢ２４（図２参照）に格納される。また、標準キャップレートＤＢ２４には、上記の計算に用いた各因子、すなわち、駅距離、延面積、築年数、及び管理状態テーブル値も合わせて格納される。
【００７５】
次に、図９乃至図１１を参照して、本実施形態の計算システムが、標準キャップレートを参照して、対象不動産の比準キャップレートを計算する手順を説明する。
図９は、本実施形態の計算システムが提供する対象不動産の比準キャップレート出力画面の一例である。この画面には、ユーザ（オペレータ）によって入力された対象不動産のスペックと、そのスペックに対応する比準キャップレートの計算結果とが表示される。ユーザ（オペレータ）による入力操作、並びに図９に示す画面の出力処理は、サーバコンピュータ及びクライアントＰＣ４０の何れにおいても行うことができる。
【００７６】
図９は、対象不動産が、ビル名「サンプルビル」、所在「東京都」「千代田区」である場合の例を示す。ユーザ（オペレータ）には、ビル名、所在、に加えて、用途や駅距離などキャップレートの因子となる不動産属性の入力、並びにエリアＣＯＤＥに対応する「エリア」の選択が要求される。
【００７７】
また、本実施形態の計算システムは、対象不動産の用途が賃貸住宅である場合、建物が低層アパートであるか否かをキャップレートに反映させることとしている。このため、入力項目には、「低層アパート？」の項目が準備されている。更に、入力項目には、不動産価格の時点を特定するための「価格時点」、並びに、キャップレート算出の基礎とするキャッシュフローをＮＯＩとするかＮＣＦ（ネットキャッシュフロー）とするかを選択するための「ＣＦの種類」が準備されている。
【００７８】
対象不動産が特定されると、本実施形態では、その近隣の処理標準地（近隣標準地）が３点選択される。図９は、標準地１３１０１（１１）５−５１，１２，４０の３点が選択された場合を示している。本実施形態の計算システムは、夫々の近隣標準地について、対象不動産との違いを考慮して各因子について影響レート差ΔＸ２〜ΔＸ５を計算する。そして、それらの影響レート差ΔＸ２〜ΔＸ５で、各点の標準キャップレートを修正することにより、３つの比準キャップレートを計算する。計算された比準レートは、それらの最小値、最大値、平均値と共に出力画面に表示される。
【００７９】
以下、図１０を参照して、上記の機能を実現するための手順を詳細に説明する。
図１０は、本実施形態において、図９に示す画面を出力するために実行される処理の手順を説明するための図である。ここでは、先ず、対象不動産のスペックが入力される（Ｓ１２０）。
【００８０】
次に、対象不動産の近隣に位置する処理標準地が３点、近隣標準地として特定される（Ｓ１２２）。近隣標準地の特定は、以下の規則に従って行われる。本実施形態では、この処理を、オペレータが手作業で行うこととしている。
(1)対象不動産が属する行政コードでエリアを特定する。
(2)入力された「価格時点」の直近の地価公示或いは地価調査に対応するものを選択する。
(3)対象不動産と用途区分が同じものを選択する。
(4)上記の条件を満たすもののうち、対象不動産に最も近いものを３つ選択する。
【００８１】
次に、選択した近隣標準地（及びその上に想定したモデル建物）と、対象不動産との属性を比較し、各因子の差を求める（Ｓ１２４）。具体的には、先ず、標準キャップレートＤＢ２４から、選択された近隣標準地の夫々について、駅距離、想定延面積、築年（０年）、管理状態テーブル値が読み出される。次いで、対象不動産につき、対応する因子が読み出される。そして、それらに基づいて、近隣標準地毎に下記４つの因子差が計算される。
・駅距離差
・延面積差
・築年数差
・管理状態テーブル値差
【００８２】
次に、下記の演算式に従って、隣接標準地の夫々につき、影響レート差ΔＸ２〜ΔＸ５が計算される（Ｓ１２６）。
ΔＸ２＝駅距離係数ｈ＊駅距離差＊修正係数ｃ２ｎ
ΔＸ３＝延面積係数ｉ＊延面積差＊修正係数ｃ３ｎ
ΔＸ４＝築年数係数ｊ＊築年数差＊修正係数ｃ４ｎ
ΔＸ５＝管理状態係数ｋ＊管理状態テーブル値差＊修正係数ｃ５ｎ
但し、因子係数ｈ，ｉ，ｊ，ｋは因子係数ＤＢ２０から、また、修正係数ｃ２ｎ、ｃ３ｎ、ｃ４ｎ、ｃ５ｎはエリア別修正係数ＤＢから、夫々読み出されるものとする。
【００８３】
次に、上記の計算結果に基づいて、比準キャップレートが計算される（Ｓ１２８）。具体的には、先ず、隣接標準地の夫々につき、標準キャップレートが読み出される。次いで、それらの標準キャップレートに、対応する影響レート差ΔＸ２〜ΔＸ５が夫々加算される。その結果、隣接標準地（及びモデル建物）と対象不動産との因子の違い分だけ標準キャップレートが修正され、対象不動産の比準キャップレートが算出される。
【００８４】
本実施形態では、次に、ＣＦの種類としてＮＣＦが要求されているか否かが判断される（Ｓ１３０）。この判断は、図９に示す「ＣＦの種類」欄の内容に従って行われる。その結果、ＮＣＦは要求されていないと判断されると、速やかに後述するＳ１３４の処理が実行される。
【００８５】
一方、上記Ｓ１３０において、ＮＣＦが要求されていると判断された場合は、次に、比準キャップレートの変換処理が行われる（Ｓ１３２）。本実施形態の計算システムは、図１０に示すように、ＮＯＩ−ＮＣＦ変換率ＤＢ５０を備えている。本ステップ１３２の処理は、そのＤＢ５０から読み出される変換率に基づいて実行される。
【００８６】
変換処理が終わると、比準キャップレートに関する計算結果が、最小値、最大値、平均値と共に出力画面上に表示される（Ｓ１３４）。
【００８７】
図１１に、本実施形態の計算システムが、上記の手順に従って計算した比準キャップレートの他の例を示す。以上説明した通り、本実施形態の計算システムは、ユーザに対して、対象不動産の比準キャップレートを、近隣標準地の標準キャップレートと共に提供することができる。この場合、ユーザは、比準キャップレートを知るだけでなく、標準キャップレート自体の妥当性から、比準キャップレートの妥当性を類推することができる。ユーザは、妥当性が判断できる情報ほど、納得してその内容を受け入れる傾向にある。このため、本実施形態によれば、ユーザに対して、高い説得力を伴って比準キャップレートを提供することができる。
【００８８】
更に、本実施形態によれば、ユーザに対して、比準キャップレート及び標準キャップレートと共に、それらの差の内訳である影響レート差ΔＸ２〜ΔＸ５をも提供することができる。ユーザにとっては、内訳が判った方が、標準キャップレートと比準キャップレートとの差の意味を理解し易い。そして、その意味が判るほど、ユーザは、比準キャップレートの結果を受け入れ易い。本実施形態の計算システムは、この点においても、ユーザに対して、高い説得力を伴って比準キャップレートを提供することができる。
【００８９】
上述した通り、本実施形態の計算システムは、オフィス用途の不動産に限らず、賃貸住宅用との不動産をも取り扱う。図１２は、このシステムが、賃貸住宅用途の不動産を前提として、処理標準地毎に計算した標準キャップレートに関する情報列の一例である。オフィス用途の不動産については、管理状態がキャップレートに対して大きな相関を有している。これに対して、賃貸住宅の場合は、管理状態が、殆どキャップレートに影響しない。このため、賃貸住宅用途の標準キャップレートは、図１２に示すように、ベースレートＸ１、駅距離レートＸ２、延面積レートＸ３、及び築年数レートＸ４の４つで定めている。
【００９０】
図１２に示す標準キャップレートは、図８に示すオフィス用途の標準キャップレートと実質的に同じ方法で計算することができる。すなわち、実在する賃貸住宅に関する情報を統計的手法で解析することにより、賃貸住宅に関して、切片、エリアランク係数ｆ、流動性指数係数ｇ、駅距離係数ｈ、延面積係数ｉ、築年数係数ｊを定めることができる（図５参照）。そして、これらの因子係数と、エリア別に別途設定した修正係数（図６参照）に、処理標準地に想定したモデル建物の因子を当てはめれば、図１２に示す住宅用途の標準キャップレートを計算することができる。
【００９１】
住宅用途の標準キャップレートが準備できれば、オフィス用途の場合と同様に、賃貸住宅用の対象不動産につき、比準キャップレートを計算することができる。すなわち、対象不動産に対して近隣標準地を設定し、駅距離、延面積、築年数、及び管理状態について因子差を計算する。次いで、それらの因子差に対応する影響レート差ΔＸ２、ΔＸ３、ΔＸ４、及びΔＸ５を計算し、それらに基づいて標準キャップレートを修正すれば、賃貸住宅に対する比準キャップレートを計算することができる。
【００９２】
ところで、オフィス用途の不動産は、周辺の標準地に想定した建物の延面積よりも大きい建物「ランドマーク」である場合があり、オフィスのキャップレートに大きく影響する。このため、本実施形態では、オフィスについて比準キャップレートを計算する際には、対象不動産が「ランドマーク」であるか否かを考慮することとしている。
【００９３】
対象不動産が「ランドマーク」であるか否かは、オペレータが判断し、その比準キャップレートにランドマーク補正値を加算し、その結果を最終値として確定する。以上の処理により、本実施形態の計算システムは、オフィスに対して妥当な比準キャップレートを付与することができる。
【００９４】
ところで、賃貸住宅用途の不動産には、オフィス用途の不動産と異なり、低層アパート（木造アパート）が含まれている。低層アパートであるか否かは、賃貸住宅のキャップレートに大きく影響する。このため、本実施形態では、賃貸住宅について比準キャップレートを計算する際には、対象不動産が低層アパートであるか否かを考慮することとしている。
【００９５】
対象不動産が低層アパートであるか否かは、図９に示す「低層アパート？」欄の入力内容により判断する。ここに「いいえ」と入力されていた場合は、上記の手順で計算した比準キャップレートを最終的な値として確定する。一方、その入力が「はい」であった場合は、一律にその比準キャップレートに低層アパート補正値を加算し、その結果を最終値として確定する。以上の処理により、本実施形態の計算システムは、賃貸住宅に対して妥当な比準キャップレートを付与することができる。
【００９６】
［変形例］
ところで、上述した実施の形態１では、個々のエリアにおける収益性（賃料＊稼働率）の順位をエリアランクとして用いているが、エリアランクは、これに限定されるものではない。すなわち、エリアランクは、個々のエリアの収益性がキャップレートに与える影響を数値化したものであれば良く、例えば、賃料＊稼働率の平均値を、そのままエリアランクに当てはめてもよい。
【００９７】
また、上述した実施の形態１では、各因子がキャップレートに与える影響を、全てのエリアで妥当な値とするためにエリア別修正係数（図６）を用いることとしているが、本発明はこれに限定されるものではない。すなわち、エリア別修正係数を省略して、標準キャップレート及び比準キャップレートを簡略的に計算することとしてもよい。
【００９８】
また、上述した実施の形態１では、処理標準地のモデル建物に、常に法的に許容される最大延面積を与えることとしているが、本発明はこれに限定されるものではない。すなわち、駐車場や共用廊下などの容積不算入の要素を、ソフトウェア的に、或いは手作業的に加味してもよい。また、土地利用が高度化していない地域については、容積未消化の事情を同様に加味することとしてもよい。
【００９９】
また、上述した実施の形態１では、処理標準地のモデル建物を、新築、管理条件良好の条件で統一したが、本発明はこれに限定されるものではない。すなわち、それらの条件は統一されていれば十分であり、所定の築年（例えば５年）、所定の管理状態（例えば普通）が特定されていればよい。
【０１００】
また、上述した実施の形態１では、対象不動産に対する近隣標準地の指定を、オペレータが手作業で行うこととしているが（Ｓ１２２参照）、本発明はこれに限定されるものではない。すなわち、近隣標準地の指定は、対象不動産のスペック（所在、用途、価格時点）に応じて、ソフトウェア的に自動で行うこととしてもよい。
【０１０１】
また、上述した実施の形態１では、対象不動産に対して、３点の近隣標準地を定めることとしているが、本発明はこれに限定されるものではない。すなわち、近隣標準地の数は、任意に決定すればよく、例えば１点であっても、或いは４点であってもよい。
【０１０２】
また、上述した実施の形態１では、影響レート差ΔＸ２〜ΔＸ５を計算するにあたって、近隣標準地（及びモデル建物）と対象不動産の因子差を求め、その因子差に因子係数ｈ，ｉ，ｊ，ｋと修正係数ｃ２ｎ〜ｃ５ｎを掛け合わせることとしているが、その計算手法はこれに限定されるものではない。例えば、対象不動産の各因子に、因子係数ｈ，ｉ，ｊ，ｋと修正係数ｃ２ｎ〜ｃ５ｎを掛け合わせて影響レートＸ２〜Ｘ５を計算し、それらと近隣標準地の影響レートＸ２〜Ｘ５との差をとることで影響レート差ΔＸ２〜ΔＸ５を計算することとしてもよい。
【０１０３】
また、上述した実施の形態１では、ユーザに対する説得力を高めるために、比準キャップレートを、標準キャップレートと共に出力（提供）することとしているが、本発明はこれに限定されるものではない。すなわち、ユーザに対しては、比準キャップレートだけを提供することとしてもよい。更に、この場合、比準キャップレートは、標準キャップレートを介さずに、因子係数ｈ，ｉ，ｊ，ｋと修正係数ｃ２ｎ〜ｃ５ｎに、対象不動産の因子（駅距離、延面積、築年数、管理状態テーブル値）を掛け合わせて、直接的に計算することとしてもよい。
【符号の説明】
【０１０４】
１６  エリアランクＤＢ
１８  流動性指標ＤＢ
２０  因子係数ＤＢ
２２  エリア別修正係数ＤＢ
２４  標準キャップレートＤＢ
３０  標準地ＤＢ
３２  賃料・稼働率ＤＢ
３４  流動物件ＤＢ
３６  実在不動産情報ＤＢ
ｆ  エリアランク係数
ｇ  流動性指標係数
ｈ  駅距離係数
ｉ  延面積係数
ｊ  築年数係数
ｋ  管理状態係数
Ｘ１  ベースレート（影響レート）
Ｘ２  駅距離レート（影響レート）
Ｘ３  延面積レート（影響レート）
Ｘ４  築年数レート（影響レート）
Ｘ５  管理状態レート（影響レート）
ΔＸ２〜ΔＸ５  影響レート差
【図１】
2013125534.tif 000003
【図２】
2013125534.tif 000004
【図３】
2013125534.tif 000005
【図４】
2013125534.tif 000006
【図５】
2013125534.tif 000007
【図６】
2013125534.tif 000008
【図７】
2013125534.tif 000009
【図８】
2013125534.tif 000010
【図９】
2013125534.tif 000011
【図１０】
2013125534.tif 000012
【図１１】
2013125534.tif 000013
【図１２】
2013125534.tif 000014
【手続補正書】
【提出日】平成25年4月16日(2013.4.16)
【手続補正１】
【補正対象書類名】特許請求の範囲
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【特許請求の範囲】
【請求項１】
駅距離、延面積、及び築年数を含む因子群の夫々が不動産のキャップレートに与える影響の度合いを表す因子係数を記憶する因子係数データベースと、
国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地の少なくとも一方から処理標準地として採用した複数の地点の夫々につき、法的に許容される最大延面積に基づく面積及び既定の築年数を有するモデル建物を想定して設定した標準キャップレートと、当該標準キャップレートの設定の基礎とした前記因子群の夫々とを記憶する標準キャップレートデータベースと、
対象不動産につき、前記因子群の夫々と住所とを含むスペック情報の入力を受付けるスペック情報受付手段と、
前記対象不動産の近隣に位置する処理標準地として特定された近隣標準地について、前記標準キャップレートと前記因子群の夫々とを読み出す標準キャップレート読み出し手段と、
前記対象不動産についての前記因子群（以下「対象因子群」とする）の夫々がキャップレートに与える影響の大きさ（以下「対象影響レート」とする）と前記近隣標準地についての前記因子群（以下「近隣因子群」とする）の夫々が当該近隣標準地の前記標準キャップレートに与える影響の大きさ（以下「近隣影響レート」とする）との差である影響レート差を、前記対象因子群の夫々に対応する値と前記近隣因子群の夫々に対応する値と前記因子係数とに基づいて演算する影響レート差演算手段と、
前記近隣標準地の前記標準キャップレートを前記影響レート差で修正することにより前記対象不動産についての比準キャップレートを演算する比準キャップレート演算手段と、
を備えることを特徴とする不動産キャップレート計算システム。
【請求項２】
前記因子群は不動産の管理状態を含み、
前記モデル建物は既定の管理状態を有するものとして想定され、
前記影響レート差演算手段は、前記管理状態を当該管理状態に対応する値に変換する管理状態数値化手段を備えることを特徴とする請求項１に記載の不動産キャップレート計算システム。
【請求項３】
前記影響レート差演算手段は、
前記近隣因子群の夫々に対応する値と前記対象因子群の夫々に対応する値との差である因子差を演算する因子差演算手段を備え、
前記因子差と前記因子係数とに基づいて前記影響レート差を演算することを特徴とする請求項１又は２に記載の不動産キャップレート計算システム。
【請求項４】
前記影響レート差演算手段は、
前記近隣因子群の夫々に対応する値と前記因子係数とに基づいて前記近隣影響レートを演算する近隣影響レート演算手段と、
前記対象因子群の夫々に対応する値と前記因子係数とに基づいて前記対象影響レートを演算する対象影響レート演算手段とを備え、
前記近隣影響レートと前記対象影響レートとの差分を前記影響レート差として演算することを特徴とする請求項１又は２に記載の不動産キャップレート計算システム。
【請求項５】
前記因子係数の夫々にエリア間の差を反映させるための修正係数を、エリア毎に記憶した修正係数データベースと、
前記対象不動産又は前記近隣標準地の住所が属するエリアに対応する修正係数を読み出す修正係数読み出し手段とを備え、
前記影響レート差演算手段は、前記対象因子群の夫々に対応する値、前記近隣因子群の夫々に対応する値、前記因子係数、及び前記修正係数に基づいて、前記影響レート差を演算することを特徴とする請求項１乃至４の何れか１項に記載の不動産キャップレート計算システム。
【請求項６】
前記対象不動産のスペック情報に基づいて前記近隣標準地を特定する近隣標準地特定手段を備えることを特徴とする請求項１乃至５の何れか１項に記載の不動産キャップレート計算システム。
【請求項７】
前記因子係数データベース、及び前記標準キャップレートデータベースは、オフィス用途の不動産に関するデータと、賃貸住宅用途の不動産に関するデータとを記憶しており、
前記スペック情報受付手段は、対象不動産の用途に関する情報を受け付け、
前記標準キャップレート読み出し手段、及び前記影響レート差演算手段は、前記対象不動産の用途に適合するデータを用いて上記の処理を行うことを特徴とする請求項１乃至６の何れか１項に記載の不動産キャップレート計算システム。
【請求項８】
駅距離、延面積、及び築年数を含む因子群の夫々が不動産のキャップレートに与える影響の度合いを表す因子係数を記憶する因子係数データベースと、
国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地の少なくとも一方から処理標準地として採用した複数の地点の夫々につき、法的に許容される最大延面積に基づく面積及び既定の築年数を有するモデル建物を想定して設定した標準キャップレートと、当該標準キャップレートの設定の基礎とした前記因子群の夫々の値とを記憶する標準キャップレートデータベースと、にアクセス可能なコンピュータを、
請求項１乃至７の何れか１項に記載の不動産キャップレート計算システムとして機能させるためのプログラムを含むことを特徴とする不動産キャップレート計算プログラム。
【手続補正２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１１
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１１】
本発明は、上記の目的を達成するため、不動産キャップレート計算システムであって、
駅距離、延面積、及び築年数を含む因子群の夫々が不動産のキャップレートに与える影響の度合いを表す因子係数を記憶する因子係数データベースと、
国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地の少なくとも一方から処理標準地として採用した複数の地点の夫々につき、法的に許容される最大延面積に基づく面積及び既定の築年数を有するモデル建物を想定して設定した標準キャップレートと、当該標準キャップレートの設定の基礎とした前記因子群の夫々とを記憶する標準キャップレートデータベースと、
対象不動産につき、前記因子群の夫々と住所とを含むスペック情報の入力を受付けるスペック情報受付手段と、
前記対象不動産の近隣に位置する処理標準地として特定された近隣標準地について、前記標準キャップレートと前記因子群の夫々とを読み出す標準キャップレート読み出し手段と、
前記対象不動産についての前記因子群（以下「対象因子群」とする）の夫々がキャップレートに与える影響の大きさ（以下「対象影響レート」とする）と前記近隣標準地についての前記因子群（以下「近隣因子群」とする）の夫々が当該近隣標準地の前記標準キャップレートに与える影響の大きさ（以下「近隣影響レート」とする）との差である影響レート差を、前記対象因子群の夫々に対応する値と前記近隣因子群の夫々に対応する値と前記因子係数とに基づいて演算する影響レート差演算手段と、
前記近隣標準地の前記標準キャップレートを前記影響レート差で修正することにより前記対象不動産についての比準キャップレートを演算する比準キャップレート演算手段と、
を備えることを特徴とする。
以下に上記の課題を解決するための他の手段を付記する。
第１の解決手段は、上記の目的を達成するため、不動産キャップレート計算システムであって、
複数の実在不動産の夫々につき、エリアポテンシャルランク、駅距離、延面積、及び築年数を含む因子群と、キャップレートとを含む情報列を記憶した情報列データベースから、複数の情報列を取得する因子情報列取得手段と、
複数の前記情報列を統計的に解析することにより、前記因子群の夫々がキャップレートに与える影響の度合いを表す因子係数を算出するための統計処理プログラムを格納したストレージと、
前記因子情報列取得手段が取得した複数の前記情報列を、前記統計処理プログラムに従って処理することにより、前記因子群の夫々の因子係数を計算する因子係数計算手段と、
前記因子係数を記憶する因子係数データベースと、
対象不動産につき、エリア、駅距離、延面積、及び築年数を含むスペック情報の入力を受付けるスペック情報受付手段と、
前記因子係数データベースに記憶されている前記因子群の夫々についての因子係数と、前記対象不動産のスペック情報に含まれる因子群の夫々とに基づいて、前記対象不動産の比準キャップレートを計算する比準キャップレート計算手段と、
を備えることを特徴とする。
【手続補正３】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１２
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１２】
また、第２の解決手段は、第１の解決手段において、
国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地のデータベース、及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地のデータベースの少なくとも一方から、処理標準地として採用した複数の地点の夫々につき、地積、建蔽率、容積率、及び駅距離を含む標準地情報列を取得する標準地情報取得手段と、
法的規制によって定まる不動産の最大延面積を、地積、建蔽率、及び容積率を含む情報に基づいて計算するためのプログラムを格納したストレージと、
前記標準地情報取得手段が取得した複数の前記標準地情報列を、前記統計処理プログラムに従って処理することにより、前記複数の処理標準地の夫々について、法的に許容される最大延面積を想定する延面積想定手段と、
前記複数の処理標準地の夫々につき、前記因子群の夫々についての因子係数に、当該処理標準地が属するエリアのエリアポテンシャルランク、前記標準地情報列に含まれる駅距離、前記最大延面積、及び既定の築年数を含む因子群の夫々を当てはめて、前記因子群の夫々についての影響レートを計算し、更に、それらの影響レートに基づいて標準キャップレートを計算する標準キャップレート計算手段と、
前記標準キャップレートを記憶する標準キャップレートデータベースと、を備え、
前記比準キャップレート計算手段は、
前記処理標準地のうち前記対象不動産の近隣に位置するものとして特定された近隣標準地に関して計算された前記因子群の夫々についての影響レートと、前記対象不動産の因子群の夫々についての影響レートとの差を、因子毎に計算する影響レート差計算手段を備え、
前記近隣標準地の標準キャップレートを前記影響レートの差で修正することにより前記比準キャップレートを計算することを特徴とする。
【手続補正４】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１３
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１３】
また、第３の解決手段は、第１の解決手段において、前記因子群は、不動産の管理状態を含むことを特徴とする。
【手続補正５】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１４
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１４】
また、第４の解決手段は、第２の解決手段において、
前記因子群は、不動産の管理状態を含み、
前記標準キャップレート計算手段は、前記複数の処理標準地の夫々につき、既定の管理状態を当てはめて、管理状態についての影響レートを計算することを特徴とする請求項２に記載の不動産キャップレート計算システム。
【手続補正６】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１５
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１５】
また、第５の解決手段は、第１乃至第４の解決手段の何れかにおいて、
前記駅距離、延面積、及び築年数の夫々についての前記因子係数にエリア間の差を反映させるための修正係数を、エリア毎に記憶した修正係数データベースを備え、
前記影響レートは、前記因子群の夫々についての因子係数に前記修正係数を掛け合わせた値に、前記因子群の夫々を当てはめることにより計算されることを特徴とする。
【手続補正７】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１６
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１６】
また、第６の解決手段は、第１乃至第５の解決手段の何れかにおいて、
前記エリアポテンシャルランクは、各エリアに属する不動産の収益能力の格付けであるエリアランクを含み、
複数の実在不動産の夫々につき賃料と稼働率を記憶した賃料・稼働率データベースから、エリア毎に、賃料と稼働率の情報セットを取得する賃料・稼働率情報取得手段と、
前記賃料と稼働率の乗算値の平均値をエリア毎に計算し、その計算値をランク関数で処理した結果に基づいて前記エリアランクを定めるエリアランク設定手段と、を備え、
前記情報列データベースは、前記エリアランクを記憶したエリアランクデータベースを含むことを特徴とする。
【手続補正８】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１７
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１７】
また、第７の解決手段は、第１乃至第６の解決手段の何れかにおいて、
前記エリアポテンシャルランクは、各エリアに属する不動産の収益能力の格付けであるエリアランクを含み、
国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地のデータベース、及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地のデータベースの少なくとも一方から、エリア毎に、土地価格を取得する土地価格取得手段と、
前記土地価格の平均値をエリア毎に計算し、その計算値をランク関数で処理した結果に基づいて前記エリアランクを定めるエリアランク設定手段と、を備え、
前記情報列データベースは、前記エリアランクを記憶したエリアランクデータベースを含むことを特徴とする。
【手続補正９】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１８
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１８】
また、第８の解決手段は、第１乃至第７の解決手段の何れかにおいて、
前記エリアポテンシャルランクは、各エリアに属する不動産の流動性を表す流動性指標を含み、
不動産投資信託の投資対象物件に関する情報を記憶した投資物件データベースから、エリア毎に、投資対象物件の数を取得する投資対象物件数取得手段と、
前記投資対象物件の数を前記流動性指標として定める流動性指標設定手段と、を備え、
前記情報列データベースは、前記流動性指標を記憶した流動性指標データベースを含むことを特徴とする。
【手続補正１０】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１９
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１９】
また、第９の解決手段は、第１乃至第８の解決手段の何れかにおいて、
前記因子情報列取得手段は、前記複数の情報列を、オフィス用途の不動産に関するものと、賃貸住宅用途の不動産に関するものとに分けて２種類取得し、
因子係数計算手段は、前記因子係数を、オフィス用途の不動産に関するものと、賃貸住宅用途の不動産に関するものとに分けて２種類計算し、
前記スペック情報受付手段は、対象不動産の用途に関する情報を受け付け、
前記比準キャップレート計算手段は、前記２種類の因子係数のうち、前記対象不動産の用途に適合する因子係数を用いて比準キャップレートを計算することを特徴とする。
【手続補正１１】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２０
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２０】
また、第１０の解決手段は、第１乃至第９の解決手段の何れかにおいて、
指定エリアの入力を受け付ける指定エリア受付手段と、
前記標準キャップレートデータベースから、指定エリアに属する処理標準地の標準キャップレートを読み出す指定キャップレート読み出し手段と、
前記指定エリアに属する処理標準地の標準キャップレートの平均値をエリアキャップレートとして計算するエリアキャップレート計算手段と、
前記エリアキャップレートを出力するエリアキャップレート出力手段と、
を備えることを特徴とする。
【手続補正１２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２１
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２１】
また、第１１の解決手段は、上記の目的を達成するため、不動産キャップレート計算方法であって、
複数の実在不動産の夫々につき、エリアポテンシャルランク、駅距離、延面積、及び築年数を含む因子群と、キャップレートとを含む情報列を記憶した情報列データベースから、ストレージ内に複数の情報列を取り込む因子情報列取得ステップと、
複数の前記情報列を統計的に解析することにより、前記因子群の夫々がキャップレートに与える影響の度合いを表す因子係数を算出するための統計処理プログラムを起動するステップと、
前記ストレージ内に取り込まれた複数の前記情報列を、前記統計処理プログラムに従ってＣＰＵに処理させることにより、前記因子群の夫々の因子係数を計算する因子係数計算ステップと、
前記因子係数をストレージに記憶させる因子係数記憶ステップと、
対象不動産につき、エリア、駅距離、延面積、及び築年数を含むスペック情報の入力を受付けるスペック情報受付ステップと、
前記ストレージに記憶されている前記因子群の夫々についての因子係数と、前記対象不動産のスペック情報に含まれる因子群の夫々とに基づいて、ＣＰＵに、前記対象不動産の比準キャップレートを計算させる比準キャップレート計算ステップと、
を含むことを特徴とする。
【手続補正１３】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２２
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２２】
また、第１２の解決手段は、第１１の解決手段において、
国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地のデータベース、及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地のデータベースの少なくとも一方から、処理標準地として採用した複数の地点の夫々につき、地積、建蔽率、容積率、及び駅距離を含む標準地情報列を取得してストレージ内に記憶する標準地情報取得ステップと、
法的規制によって定まる不動産の最大延面積を、地積、建蔽率、及び容積率を含む情報に基づいて計算するためのプログラムを起動するステップと、
前記ストレージ内に取り込まれた複数の前記標準地情報列を、前記統計処理プログラムに従ってＣＰＵに処理させることにより、前記複数の処理標準地の夫々について、法的に許容される最大延面積を想定する延面積想定ステップと、
前記複数の処理標準地の夫々につき、前記因子群の夫々についての因子係数に、当該処理標準地が属するエリアのエリアポテンシャルランク、前記標準地情報列に含まれる駅距離、前記最大延面積、及び既定の築年数を含む因子群の夫々を当てはめて、前記因子群の夫々についての影響レートを計算し、更に、それらの影響レートに基づいて標準キャップレートを計算する処理をＣＰＵに実行させる標準キャップレート計算ステップと、
前記標準キャップレートをストレージに記憶させる標準キャップレート記憶ステップと、を含み、
前記比準キャップレート計算ステップは、
前記処理標準地のうち前記対象不動産の近隣に位置するものを近隣標準地として特定するステップと、
前記近隣標準地に関して計算された前記因子群の夫々についての影響レートと、前記対象不動産の因子群の夫々についての影響レートとの差を、因子毎にＣＰＵに計算させる影響レート差計算ステップと、
前記近隣標準地の標準キャップレートを前記影響レートの差で修正することにより前記比準キャップレートを計算する処理をＣＰＵに実行させる修正ステップと、
を含むことを特徴とする。
【手続補正１４】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２３
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２３】
本発明によれば、対象不動産に関して、客観性の高い比準キャップレートを、評価担当者の判断に影響されることなく迅速に計算することができる。
また、上述した第１乃至第１２の解決手段によれば、下記の効果が得られる。
第１又は第１１の解決手段によれば、実在不動産に関する情報列を統計的に解析することで、駅距離等の因子群のそれぞれが、キャップレートに与える影響度合いを因子係数として、客観的に定めることができる。また、それらの因子係数に、対象不動産の因子群の夫々を当てはめることにより、客観性の高い比準キャップレートを計算することができる。この際、比準キャップレートの計算は、コンピュータのハードウェア資源を用いて迅速に行うことができる。このため、本解決手段によれば、対象不動産に関して、客観性の高い比準キャップレートを、評価担当者の判断に影響されることなく迅速に計算することができる。
【手続補正１５】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２４
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２４】
第２又は第１２の解決手段によれば、国土交通省が定める標準地、及び都道府県が定める基準地の中から採用した処理標準地に対して、客観的な標準キャップレートを付与することができる。そして、本解決手段によれば、対象不動産が特定された場合に、これに隣接する処理標準地の標準キャップレートとの比較が容易な態様で、比準キャップレートをユーザに提供することができる。ユーザは、隣接地の標準キャップレートとの比較が可能であることにより、対象不動産の比準キャップレートの妥当性を直感的に認識することができる。
【手続補正１６】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２５
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２５】
第３の解決手段によれば、キャップレートに影響を与える因子群の一つとして、不動産の管理状態を含めることができる。このため、本解決手段によれば、管理状態が価値に影響する不動産のキャップレートを、高い妥当性をもって提供することができる。
【手続補正１７】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２６
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２６】
第４の解決手段によれば、処理標準地上に想定する不動産に、既定の管理状態を当てはめて、つまり、何れの不動産についても管理状態が均一であるものと仮定して、標準キャップレートを計算することができる。この場合、管理状態を因子群の一つに含めつつ、管理状態の違いが標準キャップレートに重畳してしまうのを避けることができる。
【手続補正１８】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２７
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２７】
第５の解決手段によれば、駅距離、延面積、及び築年数については、因子係数を、エリア毎に定めた修正係数で修正した上で影響レートを計算することができる。統計的な解析によって計算される因子係数には、全てのエリアの平均的な状況が反映される。駅距離、延面積、及び築年数については、エリアに応じて、キャップレートに与える影響度が相違する傾向が強い。本解決手段は、その傾向の相違を、修正係数によって影響レートに反映させることができる。このため、本解決手段によれば、傾向が異なる多数のエリアの全てにおいて、適切な比準キャップレートを計算することができる。
【手続補正１９】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２８
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２８】
第６の解決手段によれば、賃料と稼働率の乗算値で定めたエリアランクを、比準キャップレートの基礎とすることができる。賃料・稼働率には、エリアの収益力が直接的に反映される。このため、その要素を基礎とすれば、妥当性の高い比準キャップレートを算出することができる。
【手続補正２０】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２９
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２９】
第７の解決手段によれば、標準地や基準地の土地価格に基づいて、エリアランクを定めることができる。標準地や基準地の土地価格は、エリアの人気や商業的価値が直接的に反映される。このため、その要素を基礎とすれば、妥当性の高い比準キャップレートを算出することができる。
【手続補正２１】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００３０
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００３０】
第８の解決手段によれば、不動産投資信託の投資対象物件の数に基づいて、エリアの流動性指標を定めることができる。不動産投資信託の分野では、投資の対象が、流動性の高い優良物件に集約される。このため、投資対象物件の数は、エリアにおける不動産の流動性と強い相関を示す。また、不動産の流動性は、投資価値に大きく影響し、そのため、キャップレートにも反映される。本解決手段によれば、エリアにおける流動性の潜在力を因子群の一つとすることにより、比準キャップレートの妥当性を高めることができる。
【手続補正２２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００３１
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００３１】
第９の解決手段によれば、不動産の用途別に、２種類の因子係数を準備し、オフィス用途の対象不動産と、賃貸住宅用途の対象不動産を、夫々に専用の手法で処理することができる。このため、本解決手段によれば、それら２種類の対象不動産の双方につき、適切な比準キャップレートを提供することができる。
【手続補正２３】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００３２
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００３２】
第１０の解決手段によれば、所望のエリアについて、標準キャップレートの平均値を、エリアキャップレートとして提供することができる。すなわち、本解決手段によれば、ユーザに対して、エリア間の比較を容易ならしめる情報を提供することができる。
【手続補正２４】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００４３
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００４３】
この際、サーバコンピュータ側では、対象不動産の近隣に位置する近隣標準地を指定する処理が、入力インターフェース１０を介して、オペレータにより行われる。ここで、近隣標準地とは、国土交通省が定めた標準地及び都道府県が定めた基準地の中から抽出した複数の地点（以下、「処理標準地」と称す）のうち、対象不動産の近隣に位置するものである。国土交通省の標準地は全国に２万６千ほど存在し、毎年１月１日時点で更新される。また、都道府県の基準地は全国に２万２千ほど存在し、毎年７月１日時点で更新される。本実施形態では、これらの中から、地積或いは容積率が基準を満たす３万ほどの地点を処理標準地として採用している。
【手続補正２５】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００４４
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００４４】
本実施形態の計算システムは、処理標準地の夫々についてのキャップレート（以下、「標準キャップレート」と称す）を計算し、そのデータを、標準キャップレートＤＢ２４に格納している。対象不動産のスペックが入力され、近隣標準地が特定された後、本実施形態の計算システムは、その近隣標準地の標準キャップレートを基礎として対象不動産の比準キャップレートを計算する。そして、比準キャップレートを出力する際には、近隣標準地の標準キャップレートを合わせて出力する。
【手続補正２６】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００８２
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００８２】
次に、下記の演算式に従って、近隣標準地の夫々につき、影響レート差ΔＸ２〜ΔＸ５が計算される（Ｓ１２６）。
ΔＸ２＝駅距離係数ｈ＊駅距離差＊修正係数ｃ２ｎ
ΔＸ３＝延面積係数ｉ＊延面積差＊修正係数ｃ３ｎ
ΔＸ４＝築年数係数ｊ＊築年数差＊修正係数ｃ４ｎ
ΔＸ５＝管理状態係数ｋ＊管理状態テーブル値差＊修正係数ｃ５ｎ
但し、因子係数ｈ，ｉ，ｊ，ｋは因子係数ＤＢ２０から、また、修正係数ｃ２ｎ、ｃ３ｎ、ｃ４ｎ、ｃ５ｎはエリア別修正係数ＤＢから、夫々読み出されるものとする。
【手続補正２７】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００８３
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００８３】
次に、上記の計算結果に基づいて、比準キャップレートが計算される（Ｓ１２８）。具体的には、先ず、近隣標準地の夫々につき、標準キャップレートが読み出される。次いで、それらの標準キャップレートに、対応する影響レート差ΔＸ２〜ΔＸ５が夫々加算される。その結果、近隣標準地（及びモデル建物）と対象不動産との因子の違い分だけ標準キャップレートが修正され、対象不動産の比準キャップレートが算出される。
【手続補正２８】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００８９
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００８９】
上述した通り、本実施形態の計算システムは、オフィス用途の不動産に限らず、賃貸住宅用途の不動産をも取り扱う。図１２は、このシステムが、賃貸住宅用途の不動産を前提として、処理標準地毎に計算した標準キャップレートに関する情報列の一例である。オフィス用途の不動産については、管理状態がキャップレートに対して大きな相関を有している。これに対して、賃貸住宅の場合は、管理状態が、殆どキャップレートに影響しない。このため、賃貸住宅用途の標準キャップレートは、図１２に示すように、管理状態レートＸ５を常に０．００として、ベースレートＸ１、駅距離レートＸ２、延面積レートＸ３、及び築年数レートＸ４の４つで定めている。