(57)【要約】      （修正有）【課題】不動産取引情報の提供者と利用者のマッチングビジネスを自動的に適切に運用することができる、物件情報マッチングシステムを提供する。【解決手段】指定物件情報３８と提供物件情報４２とを自動的にマッチングし、提供物件情報４２の提供先の選択を受け付ける。有償会員用物件情報出力画面６２には、全ての会員に対してオープンに提供される提供物件情報４２と、全ての有償会員に対してのみオープンに提供される提供物件情報４２と、選択された有償会員に対してのみ提供される提供物件情報４２とを表示し、無償会員用物件情報出力画面５４には、全ての会員に対してオープンに提供される提供物件情報４２と、他の会員に対して提供される情報の数量を集計した集計情報とを表示する。【選択図】図３
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産に関する物件情報を提供する物件情報提供者に関する提供者情報３４と、前記物件情報の提供を受ける会員の会員情報３０と、前記会員のいずれかにより指定された物件に関する指定物件情報３８と、前記物件情報提供者側から提供された提供物件情報４２とを記憶した記憶装置と、
前記指定物件情報３８に指定された条件を満たす提供物件情報４２かどうかを判断して、前記提供物件情報４２に適合する指定物件情報３８をリストアップする検索手段７４と、
前記提供物件情報４２について、前記検索手段７４がリストアップした前記指定物件情報３８のリストを提供先選択画面５２に表示して、前記提供物件情報４２の提供先の選択を受け付ける提供先選択手段７６と、
前記会員情報３０には、前記提供物件情報４２を無償で提供する無償会員と有償で提供する有償会員とを区別する資格情報３１が含まれており、
適合する会員宛の無償会員用物件情報出力画面５４と有償会員用物件情報出力画面６２とを生成し、前記有償会員用物件情報出力画面６２には、全ての適合する会員に対してオープンに提供される提供物件情報４２と、全ての適合する有償会員に対してのみオープンに提供される提供物件情報４２と、前記提供先選択画面５２によって選択された有償会員に対してのみ提供される提供物件情報４２とを表示し、前記無償会員用物件情報出力画面５４には、全ての適合する会員に対してオープンに提供される提供物件情報４２と、他の会員に対して提供される情報の数量を集計した集計情報とを表示する出力画面生成手段８０を備えたことを特徴とする物件情報マッチングシステム。
【請求項２】
請求項１に記載の物件情報マッチングシステムにおいて、
有償会員および物件情報提供者の会費により運用される物件情報のマッチングサービスシステムであることを特徴とする物件情報マッチングシステム。
【請求項３】
請求項２または３に記載の物件情報マッチングシステムにおいて、
前記集計情報は、適合する指定物件情報３８の数と提供物件情報４２の数を含むことを特徴とする物件情報マッチングシステム。
【請求項４】
請求項１乃至３のいずれかに記載の物件情報マッチングシステムにおいて、
前記集計情報は、前記無償会員用出力画面５４が表示される以前に表示された有償会員用出力画面６２で、提供物件情報４２の詳細の表示要求が発信された回数を含むことを特徴とする物件情報マッチングシステム。
【請求項５】
請求項１乃至４のいずれかに記載の物件情報マッチングシステムにおいて、
前記集計情報は、前記無償会員用出力画面５４が表示される以前に表示された有償会員用出力画面６２で、提供物件情報４２の情報提供社に対する問い合わせが発信された回数を含むことを特徴とする物件情報マッチングシステム。
【請求項６】
コンピュータを、請求項１に記載の各手段として機能させる物件情報マッチングプログラム。
【請求項７】
請求項６に記載の物件情報マッチングプログラムを記録したコンピュータで読み取り可能な記録媒体。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、例えば、店舗や事務所等に利用できる空き室情報を求める会員と物件情報を提供する情報提供者との間のマッチングビジネスを、自動的に運用する物件情報マッチングシステムに関する。
【背景技術】
【０００２】
不動産取引を求めるエンドユーザと情報提供者の間の取引を有効に支援するために両者の間の情報伝達を自動化するコンピュータシステムが開発されている。（特許文献１参照）。また、両者のデータマッチングを自動化して成約率を高めるコンピュータシステムが開発されている。（特許文献２、特許文献３、特許文献４参照）。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２００２−１５０４８号公報
【特許文献２】特開２００２−２３０３２５号公報
【特許文献３】特開２００２−３６６６２９号公報
【特許文献４】特開２００３−３４５８８５号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
既知の従来の技術には、次のような解決すべき課題があった。
例えば、チェーン店が店舗の全国展開を図るような場合には、希望する場所の空き室情報等を収集して、タイミング良く優良物件を見つける努力が払われる。一方、空き室情報等を提供する側は、可能な限り有利に確実に賃料等を回収できる企業等との契約を望む。このために、会員制を採用し、有償で物件情報を提供すると同時に、情報提供者についても良質の取引の機会を提供するために会費を徴収するマッチングビジネスが成立する。
【０００５】
こうしたビジネスで収益を上げるには、無償のトライアル会員をつのる一方で、これらの会員をすみやかに有償の正規会員に移行させる仕組みを設けることが望ましい。また、情報提供者側も、積極的に有利な取引を選択できる仕組みを設けることが好ましい。
本発明は、マッチングビジネスを自動的に適切に運用することができる、物件情報マッチングシステムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
以下の構成はそれぞれ上記の課題を解決するための手段である。
〈構成１〉
不動産に関する物件情報を提供する物件情報提供者に関する提供者情報３４と、前記物件情報の提供を受ける会員の会員情報３０と、前記会員のいずれかにより指定された物件に関する指定物件情報３８と、前記物件情報提供者側から提供された提供物件情報４２とを記憶した記憶装置と、前記指定物件情報３８に指定された条件を満たす提供物件情報４２かどうかを判断して、前記提供物件情報４２に適合する指定物件情報３８をリストアップする検索手段７４と、前記提供物件情報４２について、前記検索手段７４がリストアップした前記指定物件情報３８のリストを提供先選択画面５２に表示して、前記提供物件情報４２の提供先の選択を受け付ける提供先選択手段７６と、前記会員情報３０には、前記提供物件情報４２を無償で提供する無償会員と有償で提供する有償会員とを区別する資格情報３１が含まれており、適合する会員宛の無償会員用物件情報出力画面５４と有償会員用物件情報出力画面６２とを生成し、前記有償会員用物件情報出力画面６２には、全ての適合する会員に対してオープンに提供される提供物件情報４２と、全ての適合する有償会員に対してのみオープンに提供される提供物件情報４２と、前記提供先選択画面５２によって選択された有償会員に対してのみ提供される提供物件情報４２とを表示し、前記無償会員用物件情報出力画面５４には、全ての適合する会員に対してオープンに提供される提供物件情報４２と、他の会員に対して提供される情報の数量を集計した集計情報とを表示する出力画面生成手段８０を備えたことを特徴とする物件情報マッチングシステム。
【０００７】
〈構成２〉
構成１に記載の物件情報マッチングシステムにおいて、有償会員および物件情報提供者の会費により運用される物件情報のマッチングサービスシステムであることを特徴とする物件情報マッチングシステム。
【０００８】
〈構成３〉
構成２または３に記載の物件情報マッチングシステムにおいて、前記集計情報は、適合する指定物件情報３８の数と提供物件情報４２の数を含むことを特徴とする物件情報マッチングシステム。
【０００９】
〈構成４〉
構成１乃至３のいずれかに記載の物件情報マッチングシステムにおいて、前記集計情報は、前記無償会員用出力画面５４が表示される以前に表示された有償会員用出力画面６２で、提供物件情報４２の詳細の表示要求が発信された回数を含むことを特徴とする物件情報マッチングシステム。
【００１０】
〈構成５〉
構成１乃至４のいずれかに記載の物件情報マッチングシステムにおいて、前記集計情報は、前記無償会員用出力画面５４が表示される以前に表示された有償会員用出力画面６２で、提供物件情報４２の情報提供社に対する問い合わせが発信された回数を含むことを特徴とする物件情報マッチングシステム。
【００１１】
〈構成６〉
コンピュータを、構成１に記載の各手段として機能させる物件情報マッチングプログラム。
【００１２】
〈構成７〉
構成６に記載の物件情報マッチングプログラムを記録したコンピュータで読み取り可能な記録媒体。
【発明の効果】
【００１３】
〈構成１の効果〉
物件情報提供者は、提供先選択画面を利用して、優先的に成約を希望する会員に対してのみ、自己の物件情報を提供できる。また、物件情報の提供を受ける無償会員と有償会員へのサービスの差別化により、無償会員から有償会員への移行を促すことができる。
〈構成２の効果〉
のこシステムは、有償会員および物件情報提供者の会費により運用されるシステムの健全な経営に最適な構成を有している。
〈構成３の効果〉
有償会員のみに対して提供される物件情報の数量を表示して、有償会員の得る利益の程度を無償会員に知らせることができる。
〈構成４の効果〉
有償会員のみに提供される物件情報の価値を、その詳細の表示要求回数で伝えることができる。
〈構成５の効果〉
有償会員のみに提供される物件情報の価値を、問い合わせ発信回数で伝えることができる。
【図面の簡単な説明】
【００１４】
【図１】会員の入力する情報の説明図である。
【図２】物件情報提供者の入力する情報の説明図である。
【図３】本発明の物件情報マッチングシステムのハードウエアブロック図である。
【図４】マッチング処理の動作説明図である。
【図５】無償会員用物件情報出力画面５４の説明図である。
【図６】有償会員用物件情報出力画面６２の説明図である。
【図７】検索手段と出力画面生成手段の動作フローチャートである。
【発明を実施するための形態】
【００１５】
この発明のシステムは、例えば、店舗や事務所等に利用できる空き室情報を提供する物件情報提供者と、その物件情報の提供を受ける会員との間のマッチングを、自動的に実行するコンピュータシステムである。物件情報を提供する対象は、有償会員あるいは無償会員である。
【００１６】
例えば、広く店舗展開を希望する企業は、継続的に複数の物件情報の取得を要求する。コンビニエンスストア、スーパーマーケット、美容室、飲食店、医院等を経営する個人や企業等が会員になる。
【００１７】
会員は、一時的にあるいは継続的に物件情報を取得することができる。有償会員の会費はマッチングシステム運営のための費用に充てられる。一方、このマッチングシステムのサービスへの入会希望者に対して、トライアルのための無償会員の資格を与える。
【００１８】
無償会員には、マッチングシステムで提供される物件情報のうちの一部だけを提供する。同時に、有償会員に提供される情報の件数等の集計情報を示して、マッチングシステムの有用性を認識させる。こうして、有償会員への移行を促す。
【００１９】
情報提供者は、店舗や事務所用の空き室等の物件情報を提供する。不動産業者やオフィスビル等のオーナーが情報提供者になる。マッチングシステムにより良質な顧客の紹介を受けることから、情報提供者も会費を支払ってシステムを利用することになる。
【００２０】
例えば、ビルの空き室等の物件情報には、その場所、面積、近隣情報、賃貸料、賃貸可能期間、情報提供者名、連絡先等が含まれる。物件情報を求める側の指定条件は多様である。例えば、最寄り駅、面積、場所、近隣の店舗の種別、賃料等がある。
【００２１】
システムのコンピュータは、指定条件と物件情報のマッチングを行い、その結果を情報提供者に通知する。情報提供者は、次のいずれかの情報提供方法を選択できる。
（１）有償会員、無償会員を問わず、指定条件を満たす全会員に物件情報を提供する。
（２）指定条件を満たす有償会員のみに物件情報を提供する。
（３）情報提供者が選択した有償会員のみに物件情報を提供する。
【００２２】
このように、情報提供者は物件情報の提供先を指定できるから、物件の内容に応じて有利な取引き方法を自由に選択できる。また、選択した特定の会員以外の者に対して物件情報を秘密にしておくことができる。以下、本発明の実施の形態を実施例毎に詳細に説明する。
【実施例１】
【００２３】
図１は会員の入力する情報の説明図である。図２は物件情報提供者の入力する情報の説明図である。図３は、本発明の物件情報マッチングシステムのハードウエアブロック図である。
図１を用いて、物件情報の提供を受ける会員がシステムサーバ１４（図１）に入力する各種の情報の説明をする。また、図２を用いて、物件情報提供者がシステムサーバ１４（図１）に入力する各種の情報の説明をする。
【００２４】
図１に示したシステムサーバ１４は、ネットワーク１６を通じて会員側端末装置１８と情報提供者側端末装置２０に接続されている。会員は、任意の場所から会員側端末装置１８を利用してシステムサーバ１４にログインする。最初に会員側端末装置１８に、図１に示したログイン画面２１が表示される。このログイン画面２１を使用して、会員番号２２とパスワード２４が入力され、開始ボタン２６がクリックされると、会員側端末装置１８に会員用操作画面２８が表示される。
【００２５】
会員用操作画面２８には、予め入会時に登録された会員情報３０が表示されている。登録内容を変更する場合には、変更ボタン３２をクリックして変更内容を登録する。会員情報は、例えば、会員コード、会員資格情報（有償ｏｒ無償）、会員名、連絡先、会員の業種等が含まれる。会員情報３０には、提供物件情報４２を無償で提供する無償会員と有償で提供する有償会員とを区別する資格情報３１が含まれている。
【００２６】
会員用操作画面２８には、さらに、指定物件情報３８を入力する領域が設けられている。ここには、取得を希望する物件情報を指定するための条件が入力される。例えば、指定地区や指定駅は、複数指定できる。最寄り駅からの距離は５分とか５〜１０分といった指定ができる。物件の面積は例えば、５０平方メートルといった指定ができる。ビルの何階が希望か、賃料の価格帯、使用用途等が入力される。登録ボタン４０をクリックすると、システムサーバ１４（図１）の記憶装置８２に記憶される。
【００２７】
情報提供者側端末装置２０には物件情報提供者用操作画面３３が表示される。ログイン画面は会員のものと同様のため説明を省略する。提供者情報３４は、会員コード、会員名、連絡先等を含む。その内容は変更ボタン３６をクリックすることにより変更できる。提供物件情報４２は、例えば、物件の存在する地区や最寄り駅、駅からの距離、面積、物件が存在する階や賃貸価格帯等を含む。
【００２８】
登録ボタン４０をクリックすると、システムサーバ１４により指定物件情報３８と提供物件情報４２とのマッチングが実行される。その後提供先選択ボタン５０をクリックすると、提供先選択画面５２によりマッチングの結果が表示される。この画面を利用して、物件情報の提供先を選択することができる。
【００２９】
会員全員にオープンというオプションボタンをチェックすると、無償会員にも有償会員にも区別なく物件情報が提供される。有償会員限定というオプションボタンをチェックすると、有償会員のみにその物件情報が提供される。また、適合する有償会員をチェックボックスを利用して個別に選択し、特定の会員のみに物件情報を提供することもできる。登録ボタン４４をクリックすると、物件情報の提供方法がシステムサーバ１４に登録される。
【００３０】
図３において、システムサーバ１４には、上記のような情報のマッチング処理を行うために、記憶装置８２と演算処理装置８４とが設けられている。記憶装置８２には、物件情報の提供を受ける会員の会員情報３０と、不動産に関する物件情報を提供する物件情報提供者に関する提供者情報３４とが記憶されている。
【００３１】
また、図１で説明した要領で会員用操作画面２８が操作されて、会員のいずれかにより指定された物件に関する指定物件情報３８が記憶装置８２に記憶される。さらに、図２で説明した要領で物件情報提供者用操作画面３３が操作されて、物件情報提供者側から提供された提供物件情報４２が記憶装置８２に記憶される。
【００３２】
このほかに、記憶装置８２には、ログイン画面２１、会員用操作画面２８、物件情報提供者用操作画面３３、無償会員用物件情報出力画面５４、有償会員用物件情報出力画面６２、提供先選択画面５２および集計情報６５が記憶される。また、演算処理装置演算処理装置８４は、会員情報登録手段６６、提供者情報登録手段６８、指定物件入力手段７０、提供物件入力手段７２、検索手段７４、提供先選択手段７６、出力画面生成手段８０、集計手段７８として機能する。演算処理装置８４の各手段は、コンピュータに所定の機能を付与するコンピュータプログラムにより実現される。
【００３３】
図４はマッチング処理の動作説明図である。
物件情報提供者用操作画面３３（図２）の登録ボタン４４がクリックされると、検索手段７４が動作する。検索手段７４は、提供物件情報４２が、記憶装置８２に記憶された指定物件情報３８に指定された条件を満たすかどうかを判断して、提供物件情報４２に適合する指定物件情報３８をリストアップする機能を持つ。検索手段７４がリストアップした指定物件情報３８のリストは、提供先選択画面５２（図２）に表示される。提供先選択手段７６は、提供先選択画面５２により、提供物件情報４２の提供先の選択を受け付ける。
【００３４】
図５は無償会員用物件情報出力画面５４の説明図である。また、図６は有償会員用物件情報出力画面６２の説明図である。
出力画面生成手段８０は、資格情報３１（図１）を参照して、適合する無償会員向けに無償会員用物件情報出力画面５４を生成し、適合する有償会員向けに有償会員用物件情報出力画面６２を生成する。
【００３５】
先に図６の説明をするが、有償会員用物件情報出力画面６２には、全ての適合する会員に対してオープンに提供される提供物件情報４２と、全ての適合する有償会員に対してのみオープンに提供される提供物件情報４２と、提供先選択画面５２によって選択された有償会員に対してのみ提供される提供物件情報４２とを表示する。詳細ボタン５６をクリックすると、リストされた物件情報のさらに詳細な情報、例えば、賃料その他の情報一切が表示される。問い合わせボタン５８をクリックすると、情報提供者に対する、例えば、メールによる問い合わせができる。
【００３６】
一方、図５に示すように、無償会員用物件情報出力画面５４には、全ての適合する会員に対してオープンに提供される提供物件情報４２のみ、全体を表示する。これらの物件情報については、詳細を表示させ、情報提供者に問い合わせもできる。これに対して、図６で説明した有償会員のみに提供される情報についてはマスク７０を施し、例えば、地区名のみを表示する。そして、例えば、提供先数、詳細閲覧数、問い合わせ数、といった集計情報６５のみを表示する。集計情報６５は、有償会員用物件情報出力画面６２の詳細ボタン５６や問い合わせボタン５８がクリックされるたびにその回数を集計手段７８がカウントして生成される。
【００３７】
上記のように、物件情報の提供を受ける無償会員と有償会員へのサービスを差別化し、その差異を無償会員に示すと、無償会員から有償会員への移行を促すことができる。また、物件情報提供者は、提供先選択画面を利用して、優先的に成約を希望する会員に対してのみ、自己の物件情報を提供できる。
【００３８】
有償会員および物件情報提供者の会費により運用される物件情報のマッチングサービスシステムであれば、その健全な経営を図ることができる。なお、集計情報６５は、適合する指定物件情報３８の数と提供物件情報４２の数を含むことが好ましい。
【実施例２】
【００３９】
図７は、検索手段７４と出力画面生成手段８０の動作フローチャートである。
この図を用いて、上記のシステムを実現するコンピュータプログラムの具体的な動作例を説明する。
ステップＳ１１で、会員から指定物件情報の入力を受付ける。このタイミングは随時である。ステップＳ１２では、情報提供者からの提供物件情報の入力を受付ける。このタイミングも随時である。情報提供者が、図２に示した画面を利用して、ステップＳ１３で検索ボタンをクリックすると、ステップＳ１４で指定物件情報と提供物件情報のマッチングが行われる。このタイミングも随時である。
【００４０】
ステップＳ１５で提供先選択ボタンがクリックされると、ステップＳ１６の処理に進む。ここで、提供先選択手段７６（図３）が、マッチングの結果を利用して、提供先選択画面５２（図２）を生成する。表示された提供先選択画面５２の内容が十分で無い場合（適合するものが無いか適合数が不足の場合）には、後日、再びマッチングをさせるとよい。
【００４１】
ステップＳ１７で、選択結果を登録する登録ボタン４４（図２）がクリックされたかどうかという判断をする。この判断の結果がイエスのときはステップＳ１８の処理に移行し、ノーのときは待機する。ステップＳ１８では、物件情報出力画面出力用のデータを生成して、記憶装置８２（図３）に記憶させておく。
【００４２】
出力画面は、例えば、自動的にメール等で該当する会員に送信されることが好ましい。。ステップＳ１９では、有償会員による有償会員用画面の表示要求かどうかという判断をする。この判断の結果がイエスのときはステップＳ２０の処理に移行し、ノーのときはなにもしないで待機する。有償会員が出力画面を見る場合には、ステップＳ２０で、詳細ボタン５６や問い合わせボタン５８（図６）のクリック数をカウントして集計する。その結果を集計情報６５として、記憶装置８２に記憶する。
【００４３】
ステップＳ２１では、無償会員による無償会員用画面の表示要求かどうかという判断をする。この判断の結果がイエスのときはステップＳ２２の処理に移行し、ノーのときはなにもしないで待機する。ステップＳ２２では、有償会員用画面の中の、非表示すべき部分を削除する。同時に、ステップＳ２３で、集計情報６５の内容を追加する。こうして、無償会員用物件情報出力画面を表示する。集計情報６５は随時更新される。無償会員用物件情報出力画面の表示要求があったときに、最新のものを追加するとよい。
【符号の説明】
【００４４】
１４  システムサーバ
１６  ネットワーク
１８  会員側端末装置
２０  情報提供者側端末装置
２１  ログイン画面
２２  会員番号
２４  パスワード
２６  開始ボタン
２８  会員用操作画面
３０  会員情報
３１  資格情報
３２  変更ボタン
３３  物件情報提供者用操作画面
３４  提供者情報
３６  変更ボタン
３８  指定物件情報
４０  登録ボタン
４２  提供物件情報
４４  登録ボタン
４６  検索ボタン
５０  提供先選択ボタン
５２  提供先選択画面
５４  無償会員用物件情報出力画面
５６  詳細ボタン
５８  問い合わせボタン
６２  有償会員用物件情報出力画面
６５  集計情報
６６  会員情報登録手段
６８  提供者情報登録手段
７０  指定物件入力手段
７２  提供物件入力手段
７４  検索手段
７６  提供先選択手段
【図１】
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【図２】
2013152598.tif 000004
【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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