(57)【要約】【課題】的確な不動産価格の評価情報を提供するための不動産評価情報提供システム、不動産評価情報提供方法、不動産評価情報提供プログラムを提供する。【解決手段】物件管理サーバ２０は、複数の不動産会社端末１０に接続されており、これらから不動産の物件データを取得して一元管理を行なっている。物件管理サーバ２０は、価格指数算出サーバ３０に接続されている。価格指数算出サーバ３０は、物件管理サーバ２０が管理している不動産の物件データを取得し、この不動産の物件データのうち、地域区分毎で価格区分毎に第１価格指数及び第２価格指数を算出する。価格指数算出サーバ３０は、住宅価格指数提供サーバ４０を介して接続されている投資家端末５０に、第１価格指数及び第２価格指数を送信する。【選択図】図１
2013161293.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産の取引対象の物件についての物件情報を記憶した物件データ記憶部と、
前記物件情報を登録している不動産会社システムと、不動産評価情報を提供する投資家端末とに接続された制御部とを備えた不動産評価情報提供システムであって、
前記制御部が、
前記不動産会社システムから、不動産の取引対象についての物件情報を取得し、前記物件データ記憶部に記録する手段と、
前記物件データ記憶部から評価対象地域の物件情報を抽出する手段と、
前記物件情報に含まれる募集価格を用いて、評価対象地域の募集価格の不動産評価指数を算出する価格指数算出手段と、
前記不動産評価指数を投資家端末に対して提供する手段と、
を備えたことを特徴とする不動産評価情報提供システム。
【請求項２】
前記物件情報には、不動産の取引対象の物件の住所が含まれており、
前記制御部が、前記物件情報の住所を用いて同一物件と判定した場合には、１つの物件にまとめる名寄せ処理を行なう手段を更に備え、
前記価格指数算出手段は、前記名寄せ処理を行なった物件情報を用いて、前記不動産評価指数を算出することを特徴とする請求項１に記載の不動産評価情報提供システム。
【請求項３】
前記制御部は、物件情報に含まれる項目の値を説明変数とする回帰式と、この回帰式を用いて算出された評価関数に代入するモデル値を記憶しており、
前記価格指数算出手段は、
物件情報に含まれる説明変数に対して募集価格の重回帰分析を行なうことにより、評価関数を算出し、
前記評価関数に対して、モデルケースのモデル値を導入して、不動産評価指数を算出することを特徴とする請求項１又は２に記載の不動産評価情報提供システム。
【請求項４】
前記価格指数算出手段は、
評価対象地域の物件情報に基づいて、特殊物件を特定し、
前記特殊物件について重み付けを行なって、不動産評価指数を算出することを特徴とする請求項１〜３のいずれか１項に記載の不動産評価情報提供システム。
【請求項５】
不動産の取引対象の物件についての物件情報を記憶した物件データ記憶部と、
前記物件情報を登録している不動産会社システムと、不動産評価情報を提供する投資家端末とに接続された制御部とを備えた不動産評価情報提供システムを用いて、前記不動産評価情報を提供するための方法であって、
前記制御部が、
前記不動産会社システムから、不動産の取引対象についての物件情報を取得し、前記物件データ記憶部に記録する段階と、
前記物件データ記憶部から評価対象地域の物件情報を抽出する段階と、
前記物件情報に含まれる募集価格を用いて、評価対象地域の募集価格の不動産評価指数を算出する価格指数算出段階と、
前記不動産評価指数を投資家端末に対して提供する段階と、
を備えたことを特徴とする不動産評価情報提供方法。
【請求項６】
不動産の取引対象の物件についての物件情報を記憶した物件データ記憶部と、
前記物件情報を登録している不動産会社システムと、不動産評価情報を提供する投資家端末とに接続された制御部とを備えた不動産評価情報提供システムを用いて、前記不動産評価情報を提供するためのプログラムであって、
前記制御部を、
前記不動産会社システムから、不動産の取引対象についての物件情報を取得し、前記物件データ記憶部に記録する手段、
前記物件データ記憶部から評価対象地域の物件情報を抽出する手段、
前記物件情報に含まれる募集価格を用いて、評価対象地域の募集価格の不動産評価指数を算出する価格指数算出手段、及び
前記不動産評価指数を投資家端末に対して提供する手段
として機能させることを特徴とする不動産評価情報提供プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産価格の動向を評価した不動産評価情報を提供するための不動産評価情報提供システム、不動産評価情報提供方法、不動産評価情報提供プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、公示地価を用いて地域別平均変動率を算出し、この地域平均変動率を用いて不動産の再評価を行なう方法が検討されている（例えば、特許文献１参照。）。この文献に記載の技術においては、コンピュータが、前回の地価データを用いて算出した価格差を、前回の公示地価または基準地価で除算して個別の変動率を算出し、特定地域内の公示地、又は基準地の個別の変動率の平均を算出する。そして、このコンピュータは、対象物件の価格に対象物件の属する特定地域の平均変動率を掛けることにより、対象物件の現在の価格を算出する。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２００３−３３１０３１号公報（第１頁、図４）
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、上記の文献のように公示地価を用いて算出した変動率を用いる場合、基準となる公示地価は公表頻度が低い（例えば１回／１年）ため、不動産価格の動向についてタイムリーな評価を行なうことは難しかった。
【０００５】
本発明は、上記問題点を解決するためになされたものであり、的確な不動産価格の評価情報を提供するための不動産評価情報提供システム、不動産評価情報提供方法、不動産評価情報提供プログラムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
上記問題点を解決するために、請求項１に記載の発明は、不動産の取引対象の物件についての物件情報を記憶した物件データ記憶部と、前記物件情報を登録している不動産会社システムと、不動産評価情報を提供する投資家端末とに接続された制御部とを備えた不動産評価情報提供システムであって、前記制御部が、前記不動産会社システムから、不動産の取引対象についての物件情報を取得し、前記物件データ記憶部に記録する手段と、前記物件データ記憶部から評価対象地域の物件情報を抽出する手段と、前記物件情報に含まれる募集価格を用いて、評価対象地域の募集価格の不動産評価指数を算出する価格指数算出手段と、前記不動産評価指数を投資家端末に対して提供する手段と、を備えたことを要旨とする。
【０００７】
請求項２に記載の発明は、請求項１に記載の不動産評価情報提供システムにおいて、前記物件情報には、不動産の取引対象の物件の住所が含まれており、前記制御部が、前記物件情報の住所を用いて同一物件と判定した場合には、１つの物件にまとめる名寄せ処理を行なう手段を更に備え、前記価格指数算出手段は、前記名寄せ処理を行なった物件情報を用いて、前記不動産評価指数を算出することを要旨とする。
【０００８】
請求項３に記載の発明は、請求項１又は２に記載の不動産評価情報提供システムにおいて、前記制御部は、物件情報に含まれる項目の値を説明変数とする回帰式と、この回帰式を用いて算出された評価関数に代入するモデル値を記憶しており、前記価格指数算出手段は、物件情報に含まれる説明変数に対して募集価格の重回帰分析を行なうことにより、評価関数を算出し、前記評価関数に対して、モデルケースのモデル値を導入して、不動産評価指数を算出することを要旨とする。
【０００９】
請求項４に記載の発明は、請求項１〜３のいずれか１項に記載の不動産評価情報提供システムにおいて、前記価格指数算出手段は、評価対象地域の物件情報に基づいて、特殊物件を特定し、前記特殊物件について重み付けを行なって、不動産評価指数を算出することを要旨とする。
【００１０】
請求項５に記載の発明は、不動産の取引対象の物件についての物件情報を記憶した物件データ記憶部と、前記物件情報を登録している不動産会社システムと、不動産評価情報を提供する投資家端末とに接続された制御部とを備えた不動産評価情報提供システムを用いて、前記不動産評価情報を提供するための方法であって、前記制御部が、前記不動産会社システムから、不動産の取引対象についての物件情報を取得し、前記物件データ記憶部に記録する段階と、前記物件データ記憶部から評価対象地域の物件情報を抽出する段階と、前記物件情報に含まれる募集価格を用いて、評価対象地域の募集価格の不動産評価指数を算出する価格指数算出段階と、前記不動産評価指数を投資家端末に対して提供する段階と、を備えたことを要旨とする。
【００１１】
請求項６に記載の発明は、不動産の取引対象の物件についての物件情報を記憶した物件データ記憶部と、前記物件情報を登録している不動産会社システムと、不動産評価情報を提供する投資家端末とに接続された制御部とを備えた不動産評価情報提供システムを用いて、前記不動産評価情報を提供するためのプログラムであって、前記制御部を、前記不動産会社システムから、不動産の取引対象についての物件情報を取得し、前記物件データ記憶部に記録する手段、前記物件データ記憶部から評価対象地域の物件情報を抽出する手段、前記物件情報に含まれる募集価格を用いて、評価対象地域の募集価格の不動産評価指数を算出する価格指数算出手段、及び前記不動産評価指数を投資家端末に対して提供する手段として機能させることを要旨とする。
【００１２】
（作用）
請求項１、５又は６によれば、制御部は、不動産会社システムから、不動産の取引対象についての物件情報を取得し、物件データ記憶部に記録する。制御部が、物件データ記憶部から評価対象地域の物件情報を抽出する。制御部が、物件情報に含まれる募集価格を用いて、評価対象地域の募集価格の不動産評価指数を算出し、不動産評価指数を投資家端末に対して提供する。これにより、不動産の取引対象についての物件情報は、例えば毎日更新されるため、より高い更新頻度で、不動産価格の動向を評価した的確な不動産評価情報を提供することができる。
【００１３】
請求項２によれば、制御部は、物件情報の住所を用いて同一物件と判定した場合には、１つの物件にまとめる名寄せ処理を行なう。制御部は、名寄せ処理を行なった物件情報を用いて、不動産評価指数を算出する。これにより、多くの物件情報を取得するために、複数の不動産会社システムから物件を取得した場合であっても、重複する物件を１つにまとめることができるので、より的確な不動産評価情報を提供することができる。
【００１４】
請求項３によれば、制御部は、物件情報に含まれる説明変数に対して募集価格の重回帰分析を行なうことにより、評価関数を算出する。制御部は、評価関数に対して、モデルケースのモデル値を導入して、不動産評価指数を算出する。これにより、その地域の物件情報全体に対して、より的確な不動産評価情報を提供することができる。
【００１５】
請求項４によれば、制御部は、評価対象地域の物件情報に基づいて、特殊物件を特定し、特殊物件について重み付けを行なって、不動産評価指数を算出する。これにより、物件の特殊事情を考慮して不動産評価指数を算出するので、より的確な不動産評価情報を提供することができる。
【発明の効果】
【００１６】
本発明によれば、的確な不動産価格の評価情報を提供することができる。
【図面の簡単な説明】
【００１７】
【図１】実施形態の不動産評価情報提供システムの構成を説明する概略構成図。
【図２】実施形態のデータ構成を説明するための説明図であって、（ａ）は賃貸対象の物件データ、（ｂ）は売買対象の物件データ、（ｃ）は取扱元データ、（ｄ）は住宅価格指数データの説明図。
【図３】実施形態の各処理の処理手順を説明するための流れ図であって、（ａ）は不動産評価情報算出処理、（ｂ）は住宅価格指数算出処理。
【図４】割高物件の種類とその判定ロジックを説明するための説明図。
【図５】変更例における割高物件評価処理の処理手順を説明するための流れ図。
【図６】変更例における割高物件の種類と判定ロジックを説明するための説明図。
【発明を実施するための形態】
【００１８】
以下、本発明を具体化した一実施形態を図１〜図４に基づいて説明する。本実施形態では、不動産物件の募集価格（賃貸希望金額や販売希望金額）を用いて、地域毎に算出した住宅価格指数についての情報を提供する不動産評価情報提供システムについて説明する。ここでは、図１に示すように、不動産評価情報提供システムとしての価格指数算出サーバ３０を用いる。この価格指数算出サーバ３０は、ネットワークを介して、物件管理サーバ２０に接続されている。更に、この物件管理サーバ２０は、インターネットを介して、複数の不動産会社端末１０に接続されている。本実施形態では、物件管理サーバ２０と不動産会社端末１０とが、不動産会社システムを構成する。
【００１９】
更に、価格指数算出サーバ３０は、住宅価格指数提供サーバ４０に接続されている。住宅価格指数提供サーバ４０は、インターネットを介して、投資家端末５０に接続されている。
【００２０】
各不動産会社端末１０は、その不動産会社において取り扱っている不動産物件の情報を管理（登録や削除）するために用いるコンピュータ端末である。また、投資家端末５０は、投資家が、住宅価格指数を取得するために用いるコンピュータ端末である。不動産会社端末１０、投資家端末５０は、入力部及び表示部を備えている。入力部は、キーボード、ポインティングデバイス等により構成され、表示部はディスプレイにより構成される。
【００２１】
物件管理サーバ２０は、各不動産会社が取り扱っている不動産物件を一括して管理するサーバコンピュータである。このため、不動産会社端末１０から不動産の物件情報を取得し、この不動産の物件情報を管理する。この物件管理サーバ２０は、物件データ記憶部２２、物件画像データ記憶部２３及び取扱元データ記憶部２４を備えている。
【００２２】
物件データ記憶部２２には、不動産会社において取り扱われる不動産についての物件データが記憶されている。本実施形態では、図２に示すように、賃貸対象の不動産物件についての物件データ２２１と、売買対象の不動産物件についての物件データ２２２とが記憶される。これら物件データ２２１，２２２は、不動産会社端末１０から定期的（例えば毎日定時）に取得した不動産物件の情報に基づいて更新される。具体的には、各不動産会社が管理している不動産物件の情報を取得した場合、今まで記録していた物件データ２２１，２２２を削除した後、取得した不動産物件の情報に対応する物件データ２２１，２２２を記録する。
【００２３】
図２（ａ）に示すように、賃貸の不動産についての物件データ２２１には、物件コード、物件種別、土地面積、床面積、築年月、管理費、所在階、バルコニー面積、建物構造、間取タイプ、沿線コード、駅コード、徒歩所要時間に関するデータが含まれる。更に、この物件データ２２１には、都道府県名、所在地名、建物名称、部屋番号、緯度・経度、賃貸料、概要、複数階層占有、建物最上階数及び取扱元識別子に関するデータが含まれる。
【００２４】
物件コードデータ領域には、賃貸の各物件を特定するための識別子（物件コード）に関するデータが記録される。
物件種別データ領域には、物件の用途の種類を特定するための識別子（種別コード）に関するデータが記録される。賃貸の物件データ２２２においては、住居用マンション、住居用アパート、事業用店舗等の種類を特定する。
【００２５】
土地面積、床面積、築年月、管理費、所在階、バルコニー面積の各データ領域には、それぞれ、この物件の土地面積、床面積、建築された年月、管理費、この物件がある階数（所在階）、バルコニーの面積に関するデータが記録される。
【００２６】
建物構造、間取タイプの各データ領域には、それぞれ、物件の構造（木造や鉄筋造等）を特定するための識別子、物件の間取り（ワンルームやダイニング・キッチン等）を特定するための識別子に関するデータが記録される。
【００２７】
沿線コードデータ、駅コードデータ領域、徒歩所要時間データ領域には、それぞれ、この物件の最寄駅の鉄道路線を特定するための識別子（沿線コード）、この物件の最寄駅を特定するための識別子（駅コード）、最寄駅からこの物件までの徒歩での所要時間に関するデータが記録される。
【００２８】
都道府県名、所在地名の各データ領域には、それぞれ、この物件がある都道府県名及び所在地名に関するデータが記録される。
建物名称、部屋番号の各データ領域には、それぞれ、この物件が入っている建物の名称、この物件の部屋番号に関するデータが記録される。
【００２９】
緯度・経度データ領域には、この物件の緯度及び経度に関するデータが記録される。
賃貸料データ領域には、この物件の賃貸希望金額に関するデータが記録される。
概要データ領域には、この物件の概要を特定するためのフラグデータが記録される。本実施形態では、ペントハウスか否かを示すフラグ、メゾネットタイプか否かを示すフラグ、ルーフバルコニー付きか否かを示すフラグ、角住戸か否かを示すフラグ、専用庭付きか否かを示すフラグ、ワイドスパン（間口が広い間取り）か否かを示すフラグに関するデータが記録される。
【００３０】
複数階層占有データ領域には、この物件が複数階層を占有している物件（複数階層占有物件）であることを示すフラグに関するデータが記録される。
建物最上階数データ領域には、物件が集合住宅の場合に、この物件がある集合住宅の最上階の階数に関するデータが記録される。
取扱元識別子データ領域には、この物件を取り扱っている不動産会社を特定するための識別子（取扱元識別子）に関するデータが記録される。
【００３１】
また、図２（ｂ）に示すように、売買の不動産についての物件データ２２２には、物件コード、物件種別、土地面積、床面積、築年月、管理費、所在階、バルコニー面積、建物構造、間取タイプ、沿線コード、駅コード、徒歩所要時間に関するデータが含まれる。更に、この物件データ２２２には、都道府県名、所在地名、建物名称、部屋番号、緯度・経度、販売額、概要、複数階層占有、建物最上階数及び取扱元識別子に関するデータが含まれる。
【００３２】
物件コードデータ領域には、売買の各物件を特定するための識別子（物件コード）に関するデータが記録される。
物件種別データ領域には、物件の用途の種類を特定するための識別子（種別コード）に関するデータが記録される。売買の物件データ２２１においては、マンション、一戸建て、住宅以外の建物一部、住宅以外の建物全部及び土地等の種類を特定する。
【００３３】
土地面積〜緯度・経度の各データ領域には、それぞれ、賃貸物件の物件データ２２１と同様なデータが記録される。
販売額データ領域には、この物件の販売希望金額に関するデータが記録される。
概要〜取扱元識別子の各データ領域には、それぞれ、賃貸物件の物件データ２２１と同様なデータが記録される。
【００３４】
一方、物件画像データ記憶部２３には、不動産物件についての画像に関するデータが記憶されている。各画像データは、物件コード及び画像識別子に関連付けて記憶されている。具体的には、不動産の間取り図や概観図等の画像データが記憶されている。この画像データは、不動産会社端末１０から取得した場合に記録される。
【００３５】
また、取扱元データ記憶部２４には、図２（ｃ）に示すように、この物件を取り扱っている不動産会社に関する取扱元データ２４０が記憶されている。取扱元データ２４０は、物件情報を提供している不動産会社が登録された場合に記録される。取扱元データ２４０には、取扱元識別子、会社名称、問合せメールアドレス、免許番号及び所在地に関するデータが含まれる。
【００３６】
取扱元識別子データ領域には、各不動産会社を特定するための識別子（取扱元識別子）に関するデータが記録される。この取扱元識別子を介して、物件データ（２２１，２２２）と取扱元データ２４０とが関連付けられる。
【００３７】
会社名称データ領域には、この不動産会社の名称に関するデータが記録される。
問合せメールアドレスデータ領域には、この不動産会社に対して問合せを行なう連絡先（ここではメールアドレス）に関するデータが記録される。
【００３８】
免許番号データ領域には、この不動産会社の宅地建物取引業の免許番号に関するデータが記録される。
所在地データ領域には、この不動産会社の所在地（住所）に関するデータが記録される。
【００３９】
一方、価格指数算出サーバ３０は、不動産評価情報としての価格指数を算出するサーバコンピュータである。このため、価格指数算出サーバ３０は、制御部３１、物件データ記憶部３２及び住宅価格指数データ記憶部３３を備えている。
【００４０】
この制御部３１は、ＣＰＵ、ＲＡＭ、ＲＯＭ（図示せず）等から構成された制御手段を備えており、後述する各処理（名寄せ段階、評価対象特定段階及び住宅価格指数算出段階の各処理）を行なう。そして、制御部３１は、不動産評価情報提供プログラムの実行により、名寄せ手段３１１、評価対象特定手段３１２、住宅価格指数算出手段３１３として機能する。
【００４１】
名寄せ手段３１１は、同一の物件が、複数の物件データとして登録されている場合に、１つの物件にまとめる名寄せ処理を実行する。
評価対象特定手段３１２は、住宅価格指数を算出する対象を特定する処理を実行する。このため、本実施形態では、評価対象特定手段３１２は、割高物件等の特殊物件判定基準値に関するデータを保持している。例えば、割高物件としてのルーフバルコニー物件と判定するためのルーフバルコニー判定面積を記憶している。
【００４２】
住宅価格指数算出手段３１３は、地域区分毎かつ価格区分毎に、住宅価格指数を算出する処理を実行する。このため、住宅価格指数算出手段３１３は、地域区分及び価格区分に関するデータを記憶している。例えば、東京都の住宅価格指数を算出する場合には、地域区分としては、東京都全域、東京都２３区、東京都都心、東京都八王子市、東京都郡部等を用いる。また、価格区分としては、賃貸の場合には、全価格帯、１０万円以下、１０万超〜３０万円未満、３０万以上等を用い、売買の場合には、全価格帯、３０００万円以下、３０００万超〜７０００万円未満、７０００万円以上等を用いる。
【００４３】
本実施形態の住宅価格指数算出手段３１３は、中央値を用いた第１価格指数と、ヘドニック分析に基づく第２価格指数を算出する。このため、住宅価格指数算出手段３１３は、第１価格指数及び第２価格指数をそれぞれ算出するための第１価格基準値及び第２価格基準値を記憶している。これら第１、２価格基準値としては、予め定められた基準日において算出した平米単価の中央値、モデル価格をそれぞれ用いる。更に、住宅価格指数算出手段３１３は、第２価格指数を算出するためのヘドニック分析の回帰式と、回帰式からモデル価格を算出するためのモデル値とを記憶している。このモデル値としては、指数算出の基準となる住宅の仕様を用いる。本実施形態においては、ヘドニック分析の回帰式は、物件データに含まれる項目値やこれらから算出される値を説明変数とした値であり、例えば、以下の式を用いる。
【００４４】
ln(Ｐ)＝ａ＋ｂ・ln(Ｎ)＋ｃ・Ｑ＋ｄ・Ｒ＋ｅ・Ｓ＋f・Ｔ＋ｇ・Ｕ＋…    …（１）
ここで、Ｐは、被説明変数で、募集価格を示す。Ｎは床面積、Ｑは築月数、Ｒは起点駅時間、Ｓは徒歩所要時間、Ｔは坪管理費であり、Ｕは所在階、ａ〜ｇは係数である。ここで、起点駅時間は、起点駅から物件の最寄駅までの時間である。また、モデル値は、平均的な物件についての説明変数の値である。更に、住宅価格指数算出手段３１３は、駅コードに対応する起点駅時間を特定するための起点駅時間テーブルを備えている。
【００４５】
また、物件データ記憶部３２には、物件データ記憶部２２と同様に、賃貸対象の不動産物件についての物件データ３２１と、売買対象の不動産物件についての物件データ３２２とが記憶される。物件データ３２１，３２２は、それぞれ、物件データ２２１，２２２と同じデータであり、物件データ記憶部２２に基づいて定期的に更新される。
【００４６】
住宅価格指数データ記憶部３３には、賃貸・売買別に地域区分毎、かつ価格区分毎の不動産評価情報についての住宅価格指数データ３３０が記憶される。この住宅価格指数データ３３０は、後述する不動産情報算出処理が実行された場合に記録される。住宅価格指数データ３３０には、賃貸売買種別、地域区分、価格区分、第１価格指数及び第２価格指数に関するデータが含まれる。
【００４７】
賃貸売買種別データ領域には、不動産の種類（賃貸又は売買）を特定するためのデータが記録される。
地域区分データ領域及び価格区分データ領域には、地域区分及び価格区分に関するデータがそれぞれ記録される。
【００４８】
第１価格指数データ領域には、この賃貸売買種別、地域区分、価格区分における第１価格指数に関するデータが記録される。本実施形態では、この第１価格指数は、物件価格（賃貸料や販売額）の平米単価の中央値に基づいて算出される。
【００４９】
第２価格指数データ領域には、この賃貸売買種別、地域区分、価格区分における第２価格指数に関するデータが記録される。本実施形態では、この第２価格指数は、物件価格（賃貸料や販売額）のヘドニック分析により算出した係数を代入した回帰式とモデル値とに基づいて算出される。
【００５０】
住宅価格指数提供サーバ４０は、投資家端末５０の要求に応じて住宅価格指数を送信するサーバコンピュータである。この住宅価格指数提供サーバ４０は、住宅価格指数データ記憶部４２を備えている。住宅価格指数提供サーバ４０は、投資家端末５０からの要求に応じて、住宅価格指数データ記憶部４２に記録したデータを投資家端末５０に送信する。
【００５１】
住宅価格指数データ記憶部４２は、住宅価格指数データ記憶部３３と同様に、住宅価格指数データ４２０を記憶している。この住宅価格指数データ４２０は、住宅価格指数データ３３０と同じデータであり、住宅価格指数データ記憶部３３に基づいて定期的に更新される。
【００５２】
次に、以上のように構成されたシステムを用いて行なわれる不動産情報算出処理についての処理手順を、図３及び図４に従って説明する。
（不動産情報算出処理）
まず、図３（ａ）を用いて、不動産評価情報算出処理について説明する。この不動産評価情報算出処理は、定期的（例えば、毎日定時）に実行される。本実施形態では、売買対象の「マンション」についての物件情報を用いて不動産評価情報を算出する場合について説明する。なお、賃貸対象の不動産に基づく不動産評価情報は、売買の場合と同様な処理のため、詳細な説明は省略する。
【００５３】
まず、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、物件データの取得処理を実行する（ステップＳ１−１）。具体的には、制御部３１の評価対象特定手段３１２は、物件データ記憶部３２において、物件種別データ領域に「マンション」を示すフラグが記録された物件データ３２２を抽出する。更に、評価対象特定手段３１２は、抽出した物件データ３２２のうち、所在地コード、専有面積、管理費、沿線コード、駅コード、徒歩所要時間、販売価格が空欄でない物件データ３２２を抽出する。更に、評価対象特定手段３１２は、抽出した物件データ３２２の築年数と現在日とを用いて築月数を算出し、築月数が「１〜５００」月の売買の物件データ３２２を抽出する。次に、評価対象特定手段３１２は、抽出した物件データ３２２を用いて、管理費を床面積で除算することにより、坪管理費を算出する。そして、評価対象特定手段３１２は、このうち、算出した坪管理費が１２００円以下の物件データ３２２を抽出する。
【００５４】
次に、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、名寄せ処理を実行する（ステップＳ１−２）。具体的には、制御部３１の名寄せ手段３１１は、抽出した売買対象の物件データ３２２のうち、住所（都道府県名、所在地名及び部屋番号）、所在階、床面積及び価格が同じ物件データ３２２があるか否かを判断する。これらの情報が共通する物件データ３２２を検出した場合には、１つの物件データ３２２のみを抽出する。
【００５５】
次に、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、割高物件の除外処理を実行する（ステップＳ１−３）。具体的には、制御部３１の評価対象特定手段３１２は、割高物件を特定し、この物件の物件データ３２２以外を抽出する。本実施形態では、ペントハウス物件、メゾネット物件、ルーフバルコニー物件、角住戸物件、専用庭付き物件、ワイドスパン物件については、割高物件として評価対象から除く。この割高物件の判定処理は、図４を用いて後述する。
【００５６】
次に、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、地域区分範囲毎に、ステップＳ１−４〜Ｓ１−６の処理を繰り返して実行する。ここで、制御部３１は、算出対象地域として地域区分を、順次、特定する。
【００５７】
次に、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、地域区分に応じた物件の特定処理を実行する（ステップＳ１−４）。具体的には、制御部３１の評価対象特定手段３１２は、算出対象地域に、物件の住所（都道府県名及び所在地名）が含まれる物件データ３２２を特定する。
【００５８】
そして、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、価格区分範囲毎に、以下の処理を実行する。ここで、制御部３１は、算出対象価格帯として価格区分を、順次、特定する。
ここでは、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、価格区分に応じた物件の特定処理を実行する（ステップＳ１−５）。具体的には、制御部３１の評価対象特定手段３１２は、算出対象地域の物件データ３２２の販売額が、算出対象価格帯に含まれる物件データ３２２を特定する。
【００５９】
次に、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、住宅価格指数算出処理を実行する（ステップＳ１−６）。具体的には、制御部３１の住宅価格指数算出手段３１３は、特定した算出対象価格帯の物件データ３２２を用いて住宅価格指数算出処理を実行する。この住宅価格指数算出処理の詳細は、図３（ｂ）を用いて後述する。
【００６０】
次に、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、住宅価格指数の出力処理を実行する（ステップＳ１−７）。具体的には、制御部３１の住宅価格指数算出手段３１３は、住宅価格指数データ記憶部３３に記録された住宅価格指数データ３３０を住宅価格指数提供サーバ４０に送信する。この場合、住宅価格指数提供サーバ４０は、取得した住宅価格指数データを住宅価格指数データ記憶部４２に記録する。
【００６１】
その後、投資家は、投資家端末５０を用いて、住宅価格指数提供サーバ４０に、住宅価格指数データの要求を送信する。住宅価格指数提供サーバ４０は、この要求に応じて、住宅価格指数データ記憶部４２に記憶した住宅価格指数データを取得し、これを含む情報提供画面データを生成して、投資家端末５０に送信する。この情報提供画面には、地区区分毎で価格区分毎の住宅価格指数に関する情報が含まれる。そして、投資家端末５０は、取得した情報提供画面をディスプレイに表示する。
【００６２】
（価格指数算出処理）
次に、上述した住宅価格指数算出処理（ステップＳ１−６）について、図３（ｂ）を用いて説明する。
【００６３】
まず、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、平米単価の算出処理を実行する（ステップＳ２−１）。具体的には、制御部３１の住宅価格指数算出手段３１３は、特定した各物件データ３２２の販売額を床面積で除算することにより、処理対象物件の平米単価を算出する。
【００６４】
次に、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、第１価格指数の算出処理を実行する（ステップＳ２−２）。ここでは、まず平米単価の中央値を算出する。具体的には、制御部３１の住宅価格指数算出手段３１３は、処理対象物件の物件データ３２２を、平米単価を昇順に並べ替える。そして、物件データ３２２が奇数の場合には、住宅価格指数算出手段３１３は、並び順において中央の物件データ３２２の平米単価を中央値として特定する。一方、物件データ３２２が偶数の場合には、住宅価格指数算出手段３１３は、並び順において中央の２つの物件データ３２２の平米単価の平均値を中央値として特定する。次に、住宅価格指数算出手段３１３は、特定した中央値を第１価格基準値で除算し、「１００」を乗算することにより、第１価格指数を算出する。そして、住宅価格指数算出手段３１３は、住宅価格指数データ３３０を生成して、住宅価格指数データ記憶部３３に記録する。この場合、住宅価格指数算出手段３１３は、この住宅価格指数データ３３０に、賃貸売買種別、地域区分、価格区分及び第１価格指数を記録する。
【００６５】
次に、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、ヘドニック分析処理を実行する（ステップＳ２−３）。具体的には、制御部３１の住宅価格指数算出手段３１３は、起点駅時間テーブルを用いて、特定した各物件データ３２２の駅コードから起算駅時間を特定する。住宅価格指数算出手段３１３は、各物件の床面積、築月数、徒歩所要時間、起算駅時間、坪管理費及び所在階を用いて公知の回帰分析を行ない、回帰式の係数ａ〜ｇを算出する。
【００６６】
次に、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、第２価格指数の算出処理を実行する（ステップＳ２−４）。具体的には、制御部３１の住宅価格指数算出手段３１３は、算出した係数ａ〜ｇが設定された回帰式に、モデル値を代入してモデル価格を算出する。次に、住宅価格指数算出手段３１３は、算出したモデル価格を第２価格基準値で除算し、「１００」を乗算することにより、第２価格指数を算出する。そして、住宅価格指数算出手段３１３は、住宅価格指数データ３３０に、算出した第２価格指数を追加記録する。
以上により、価格指数算出処理が終了する。
【００６７】
（割高物件の特定処理）
次に、上述した割高物件の除外処理（ステップＳ１−３）における割高物件の特定処理について、図４を用いて詳述する。
【００６８】
＜ペントハウス物件の特定＞
ここでは、制御部３１の評価対象特定手段３１２は、概要のペントハウス情報に基づく判定処理を実行する（ステップＳ１１）。具体的には、評価対象特定手段３１２は、特定した物件データ３２２の概要データ領域に、ペントハウスを示すフラグが記録されている場合には、ペントハウス物件と判定する。
【００６９】
また、制御部３１の評価対象特定手段３１２は、建物最上階数と所在階との一致に基づく判定処理を実行する（ステップＳ１２）。具体的には、評価対象特定手段３１２は、特定した物件データ３２２の建物最上階数データ領域の値と所在階データ領域の値とを比較し、両者の値が一致している場合には、ペントハウスと判定する。
【００７０】
＜メゾネット物件＞
ここでは、制御部３１の評価対象特定手段３１２は、概要のメゾネット情報に基づく判定処理を実行する（ステップＳ２１）。具体的には、評価対象特定手段３１２は、特定した物件データ３２２の概要データ領域に、メゾネットを示すフラグが記録されている場合には、メゾネット物件と判定する。
【００７１】
また、制御部３１の評価対象特定手段３１２は、複数階層の占有情報に基づく判定処理を実行する（ステップＳ２２）。具体的には、評価対象特定手段３１２は、特定した物件データ３２２の複数階層占有データ領域に、複数階層占有物件であることを示すフラグが記録されている場合には、メゾネット物件と判定する。
【００７２】
＜ルーフバルコニー物件＞
制御部３１の評価対象特定手段３１２は、概要のルーフバルコニー情報に基づく判定処理を実行する（ステップＳ３１）。具体的には、評価対象特定手段３１２は、特定した物件データ３２２の概要データ領域に、ルーフバルコニーを示すフラグが記録されている場合には、ルーフバルコニー物件と判定する。
【００７３】
また、制御部３１の評価対象特定手段３１２は、バルコニー面積に基づく判定処理を実行する（ステップＳ３２）。具体的には、評価対象特定手段３１２は、物件データ３２２のバルコニー面積データ領域に記録された値がルーフバルコニー判定面積以上の場合には、ルーフバルコニー物件と判定する。
【００７４】
＜角住戸物件＞
ここでは、制御部３１の評価対象特定手段３１２は、概要の角住戸情報に基づく判定処理を実行する（ステップＳ４１）。具体的には、評価対象特定手段３１２は、特定した物件データ３２２の概要データ領域に、角住戸であることを示すフラグが記録されている場合には、角住戸物件と判定する。
【００７５】
また、制御部３１の評価対象特定手段３１２は、下２桁が「０１」の部屋番号情報に基づく判定処理を実行する（ステップＳ４２）。具体的には、評価対象特定手段３１２は、特定した物件データ３２２の部屋番号の下２桁が「０１」の場合には、角住戸物件と判定する。
【００７６】
更に、制御部３１の評価対象特定手段３１２は、建物最大部屋番号情報に基づく判定処理を実行する（ステップＳ４３）。具体的には、評価対象特定手段３１２は、特定した物件データ３２２と同じ建物におけるすべての物件を特定する。そして、評価対象特定手段３１２は、特定した全物件の部屋番号の下２桁を抽出し、この下２桁の最大値を建物最大部屋番号として特定する。そして、評価対象特定手段３１２は、建物最大部屋番号と部屋番号の下２桁とが一致する場合には、角住戸物件と判定する。
【００７７】
また、制御部３１の評価対象特定手段３１２は、他の「角住戸」の物件の部屋番号情報に基づく判定処理を実行する（ステップＳ４４）。具体的には、評価対象特定手段３１２は、特定した物件データ３２２の住所と同じ住所の物件データ３２２を検索する。同じ住所の他の建物の物件データ３２２を抽出した場合、評価対象特定手段３１２は、この抽出した物件データ３２２に概要データ領域に、角住戸と記載されている物件データ３２２を検索する。該当する物件データ３２２を抽出した場合には、評価対象特定手段３１２は、この物件データ３２２の部屋番号の下２桁と一致する下２桁の部屋番号の物件データ３２２を、角住戸物件と判定する。
【００７８】
＜専用庭付き物件＞
制御部３１の評価対象特定手段３１２は、概要の専用庭情報に基づく判定処理を実行する（ステップＳ５１）。具体的には、評価対象特定手段３１２は、特定した物件データ３２２の概要データ領域に、専用庭付き物件であることを示すフラグが記録されている場合には、専用庭付き物件と判定する。
【００７９】
＜ワイドスパン物件＞
制御部３１の評価対象特定手段３１２は、概要のワイドスパン情報に基づく判定処理を実行する（ステップＳ５１）。具体的には、評価対象特定手段３１２は、特定した物件データ３２２の概要データ領域に、ワイドスパン物件であることを示すフラグが記録されている場合には、ワイドスパン物件と判定する。
【００８０】
本実施形態によれば、以下のような効果を得ることができる。
（１）本実施形態では、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、不動産会社が取り扱っている不動産物件の情報についての物件データ３２２を用いて、地域区分範囲毎で価格区分範囲毎に価格指数算出処理を実行し、この住宅価格指数の出力処理を実行する（ステップＳ１−６，Ｓ１−７）。これにより、不動産の取引対象についての物件情報は、例えば毎日更新されるため、高い更新頻度で的確な不動産評価情報を提供することができる。
【００８１】
（２）本実施形態では、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、価格指数算出処理（ステップＳ１−６）において、ヘドニック分析により回帰式の係数を算出し、この係数が設定された回帰式にモデル値を代入してモデル価格を算出し、このモデル価格を用いて第２価格指数を算出する。これにより、地域区分範囲や価格区分範囲に属する物件データ全体に対して、より的確な不動産評価を行なうことができる。
【００８２】
（３）本実施形態では、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、物件の住所、所在階、床面積及び価格が同じ物件データ３２２がある場合には、最新の物件データ３２２のみを抽出することにより、１つの物件にまとめる名寄せ処理を実行する（ステップＳ１−２）。これにより、多くの物件情報を取得するために、複数の不動産会社端末１０から物件を取得した場合であっても、重複する物件を１つにまとめることができるので、より的確な不動産評価を行なうことができる。
【００８３】
（４）本実施形態では、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、割高物件の除外処理（ステップＳ１−３）において、割高物件と特定した物件の物件データ３２２以外を抽出する。これにより、構造等、割高になる要素がある物件を除いて、住宅価格指数を算出するので、より的確な不動産評価を行なうことができる。
【００８４】
また、上記実施形態は、以下のように変更してもよい。
・  上記実施形態の不動産評価情報算出処理において、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、割高物件の除外処理（ステップＳ１−３）を実行した。割高物件を対象物件データから除外する代わりに、割高物件に対して、物件の種類に応じて重み付けを行なって算出した値を用いて、住宅価格指数を算出してもよい。ここで、算出対象の地域区分範囲において、その全体傾向から外れた物件は、割高物件と特定してもよい。具体的には、制御部３１は、割高物件の種類に関連付けて、判定ロジックと、判定基準値と割高調整係数とを記憶しておく。ここで、割高物件の種類は、例えば、ペントハウス物件〜ワイドスパン物件等である。判定ロジックは、各種類を特定するためのプログラムである。判定基準値は、この種類の物件が割高物件であると判定するための基準値である。割高調整係数は、割高物件ではない他の物件と同等に扱うための割引率（「１」以下の値）である。この割高調整係数は、種類に応じて特定される、一般的な割高率を相殺するための値を用いることとし、割高物件の募集価格に乗算して用いる。
【００８５】
そして、不動産評価情報算出処理において、地域区分に応じた物件の特定処理（ステップＳ１−４）において物件を特定した後、図５に示す割高物件評価処理を実行する。
この割高物件評価処理において、まず、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、割高物件の種類の特定処理を実行する（ステップＳ３−１）。具体的には、制御部３１は、記憶している割高物件の種類を、順次、読み出す。そして、制御部３１は、読み出した種類毎に、以下の処理を繰り返して実行する。
【００８６】
次に、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、割高物件の特定処理を実行する（ステップＳ３−２）。具体的には、制御部３１は、この種類に対応する判定ロジックプログラムを用いて、判定対象の種類の物件を特定する。
【００８７】
次に、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、評価対象物件における割高物件の割合の算出処理を実行する（ステップＳ３−３）。具体的には、制御部３１は、算出対象の地域区分範囲に属すると判定した物件の総数をカウントする。制御部３１は、ステップＳ３−２において特定した種類の割高物件の数をカウントする。そして、制御部３１は、この種類の割高物件の数を総数で除算して、評価対象物件における割合物件の割合（割高物件割合）を算出する。
【００８８】
次に、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、割高物件割合が判定基準値以上か否かの判定処理を実行する（ステップＳ３−４）。具体的には、制御部３１は、算出した割高物件割合と、この種類の判定基準値とを比較する。
【００８９】
そして、割高物件割合が判定基準値以上の場合（ステップＳ３−４において「ＮＯ」の場合）には、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、割高と判定する。この場合、制御部３１は、ステップＳ３−２において特定した各割高物件の募集価格に、この種類の割高調整係数を乗算することにより、調整募集価格の算出処理を実行する（ステップＳ３−５）。そして、この調整募集価格を仮記憶する。
【００９０】
一方、割高物件割合が判定基準値未満の場合（ステップＳ３−４において「ＹＥＳ」の場合）には、ステップＳ３−５をスキップする。以上の処理を割高物件のすべての種類について繰り返す。
【００９１】
これにより、特定種類の割高物件が多い地域においては、その割高物件の募集価格をそのまま用いて住宅価格指数を算出するので、その地域の住宅事情を考慮した不動産評価を行なうことができる。また、特定種類の割高物件が少ない地域においては、その割高物件の募集価格に対して、その種類に応じた割高率を考慮して指数を算出するので、割高物件の価格も含めた不動産評価情報を提供することができる。
【００９２】
・  上記実施形態においては、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、割高物件の除外処理を実行した（ステップＳ１−３）。除外対象は割高物件に限られるものではなく、特殊事情がある特殊物件（例えば、割安物件）に適用することができる。この場合、このような特殊物件を除外したり、図６に示すように、特殊物件の種類に応じた重み付けを行なったりすることができる。また、除外と重み付けを併用することも可能である。これにより、特殊事情を考慮して不動産評価情報を提供することができる。
【００９３】
・  上記実施形態においては、割高物件の除外処理（ステップＳ１−３）において、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、概要データ領域に記録された各物件を示すフラグに基づいて割高物件を特定した。割高物件の特定方法は、これに限定されるものではない。例えば、各物件について概要における説明文に、特定のキーワードが含まれているかどうかを確認することにより特定してもよい。
【００９４】
・  上記実施形態の割高物件の除外処理（ステップＳ１−３）において、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、ペントハウス物件〜ワイドスパン物件を割高物件として特定した。割高物件はこれらに限定されるものではない。例えば、図６に示すように、有名物件、タワー型物件、２戸１エレベータ物件、特定管理方式の物件、特定の権利関係の物件、駅から特定範囲の物件、人気沿線の物件、人気地域の物件等を割高物件と特定してもよい。この物件については、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、例えば、以下のように判定を行なう。
【００９５】
＜有名物件＞
価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、有名な建物についての名称（有名建築名称）を記憶したテーブルを保持している。そして、制御部３１は、建物名称に基づく判定処理を実行する（ステップＳ７１）。具体的には、制御部３１が、特定した物件データ３２２の建物名称が、有名建築名称に一致している場合には、割高物件と特定する。
【００９６】
＜タワー型物件＞
価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、建物最上階数が「２０階以上」に基づく判定処理を実行する（ステップＳ７２）。具体的には、制御部３１が、特定した物件データ３２２の建物最上階数データ領域の値が「２０」以上の場合には、タワー型物件と特定する。
【００９７】
＜２戸１エレベータ物件＞
物件データ３２２（２２２）の概要データ領域には、２戸１エレベータ物件を示すフラグが含まれている。価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、概要の２戸１エレベータ情報に基づく判定処理を実行する（ステップＳ７３）。具体的には、制御部３１が、物件データ３２２の概要データ領域に、２戸１エレベータ物件を示すフラグが記録されている場合には、２戸１エレベータ物件と判定する。
【００９８】
＜特定管理方式物件＞
物件データ３２２（２２２）の概要データ領域には、２４時間有人管理を示すフラグが含まれている。そして、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、概要の２４時間有人管理情報に基づく判定処理を実行する（ステップＳ７４）。具体的には、制御部３１が、物件データ３２２の概要データ領域に、２４時間有人管理を示すフラグが記録されている場合には、特定管理方式物件と判定する。
【００９９】
＜特定権利関係物件＞
物件データ３２２（２２２）には、販売する権利種類に関するデータが含まれる。この権利種類データ領域には、不動産がマンションの場合には、所有権、地上権、賃借権等を示すフラグが記録される。そして、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、権利関係概要に基づく判定処理を実行する（ステップＳ７５）。具体的には、制御部３１が、特定した物件データ３２２の権利種類データ領域に、所有権を示すフラグが記録されている場合には、割高物件と特定する。
【０１００】
＜駅から所定範囲の物件＞
制御部３１は、割高物件となる徒歩所要時間判定値（例えば５分）を記憶している。価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、徒歩所要時間に基づいて判定処理を実行する（ステップＳ７６）。具体的には、制御部３１が、特定した物件データ３２２の徒歩所要時間が、徒歩所要時間判定値以下の場合には、駅から所定範囲の物件と判定する。
【０１０１】
＜人気沿線の物件＞
価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、割高になる人気沿線の沿線コードを記憶したテーブルを保持している。そして、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、沿線コードに基づいて判定処理を実行する（ステップＳ７７）。具体的には、制御部３１が、特定した物件データ３２２の沿線コードが、人気路線の路線コードと一致する場合には、特定沿線の物件と判定する。
【０１０２】
＜人気地域の物件＞
価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、割高になる人気地域の駅コードを記憶したテーブルを保持している。そして、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、駅コードに基づいて判定処理を実行する（ステップＳ７８）。具体的には、制御部３１が、特定した物件データ３２２の駅コードが、人気地域の駅コードと一致する場合には、特定沿線の物件と判定する。
【０１０３】
・  上記実施形態の住宅価格指数算出処理（ステップＳ１−６）においては、価格指数算出サーバ３０の制御部３１は、中央値を用いた第１価格指数と、回帰式を用いた第２価格指数とを、不動産評価情報として算出した。価格指数算出サーバ３０が提供する不動産評価情報は、これらに限られるものではなく、他の統計値、例えば標準偏差等を用いて算出してもよい。
【符号の説明】
【０１０４】
１０…不動産会社端末、２０…物件管理サーバ、２２，３２…物件データ記憶部、２３…物件画像データ記憶部、２４…取扱元データ記憶部、３０…価格指数算出サーバ、３１…制御部、３３，４２…住宅価格指数データ記憶部、４０…住宅価格指数提供サーバ、５０…投資家端末、３１１…名寄せ手段、３１２…評価対象特定手段、３１３…住宅価格指数算出手段。
【図１】
2013161293.tif 000003
【図２】
2013161293.tif 000004
【図３】
2013161293.tif 000005
【図４】
2013161293.tif 000006
【図５】
2013161293.tif 000007
【図６】
2013161293.tif 000008