(57)【要約】【課題】マンション管理組合の管理費徴収システムにおいて、日常の管理運営費や中長期的な修繕費用の正確な予測は困難であり、管理費が適正な水準であるかどうかの判断は非常に難しい。しかし、決算毎の累積剰余金残高が一定の水準に収まるように管理費を変動させることで、常に適正な水準の管理費を徴収する。【解決手段】マンション管理組合の決算で、一定水準を超える累積剰余金が発生した場合には、次年度徴収する管理費から一定の値引きを行い、それに相当する金額を累積剰余金の残高から管理費に振り替える。累積剰余金の残高が一定水準を下回った場合には次年度の管理費の値引きは実施されない。このように、累積剰余金残高の水準によって管理費を一定の範囲内で増減させ、常に適正水準の管理費を徴収することを特徴とする。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
マンション管理組合の管理費徴収システムに於いて、毎年の収支決算書で確定する管理費の累積剰余金残高を判定する判定手段を有し、前記判定手段にはあらかじめ定められた判定基準値が備えられており、累積剰余金の残高がその判定基準値を超えた場合には、一定の値引き率で次年度に徴収する管理費の値引きを行う管理費値引き手段を有し、前記管理費の値引き額に相当する金額を累積剰余金の残高から管理費に振り替えることを特徴とする管理費徴収システム。
【請求項２】
前記管理費の累積剰余金残高が前記判定基準値を超えた場合の管理費の値引き方法については、次年度に徴収する管理費の値引きではなく、前記次年度の管理費値引き相当額を累積剰余金の残高から直接区分所有者に返還することを特徴とする請求項１記載の管理費徴収システム。
【請求項３】
前記管理費の累積剰余金残高を判定する手段の、前記判定基準値を複数個設け、それぞれの判定基準値ごとに異なる値引き率を設定することを特徴とする請求項１記載の管理費徴収システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
マンション管理費の徴収方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
マンション管理組合におけるマンション管理費、修繕積み立て費は、マンション価格や中長期的な修繕計画、経済変動等あらゆる要素を考慮して決定される。
【０００３】
しかし、その金額は新築分譲時にすでに決まっていて、その管理費の徴収業務を含めた日々のマンション管理も、多くのマンション管理組合では管理会社と契約し、管理業務を委託している。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００４】
【特許文献１】特許公開２００３−２２３６０１
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
マンション管理組合（以下「管理組合」とする）に於ける管理費、修繕積み立て費は、あらかじめ定められた金額で区分所有者から毎月徴収される。一般に管理費は、日々のマンション管理費用と管理組合から管理を委託されている管理業者への費用として支払われる。修繕積立金は、建物の修繕費用のために管理組合に於いて積み立てられる金銭である。しかし、日常のマンション管理運営費や中長期的な修繕費用を正確に予測することは不可能であり、管理費が適正な水準であるかどうかの判断は非常に難しい。そのため、大多数の管理組合では将来の経済変動等も考慮に入れて多めに徴収されている。
【０００６】
その結果、大きな経済変動等がない通常状態では、決算毎に発生する累積剰余金残高は年々増加するのが一般的な傾向である。この累積剰余金は、日々のマンション管理費用だけでなく修繕費用にも使用出来るが、区分所有者にとっては必要以上の管理費を徴収されている、という不利益を被っている。
【０００７】
しかし、管理費や修繕積み立て費の徴収額を少なめに設定した場合、中長期的な視点での経済変動や修繕費用の増加要因等で、マンション管理運営費や修繕積立金が不足するなどの問題が発生する可能性もあり、管理費の徴収額が少なすぎても問題がある。
【０００８】
このように、経済変動や突発的な修繕費用の発生等を考慮すると、固定料金で適正なマンション管理費を設定する事は不可能に近い。
【０００９】
本願の発明は、このような点を課題解決したもので、適正な水準のマンション管理費の徴収と、常に安定なマンション財政の管理運営を可能とするための管理費徴収システムを提供するものである。
【課題を解決するための手段】
【００１０】
上記課題を解決するため、本願の請求項１記載の発明は、管理組合の毎年の収支決算結果によって発生する累積剰余金残高について、一定の判定基準値を設け、それを超える累積剰余金が発生した場合には、次年度に徴収する管理費から、一定の値引き率で値引きを行う。そして、その値引き相当額は累積剰余金残高から管理費に振り替える。これによって累積剰余金残高が一定額以上になると、決算毎にその一部を区分所有者へ返還する事になるので、必要以上な累積剰余金の積み上げを防止する事が出来る。
【００１１】
もし、決算毎の管理費の値引きや修繕費用の多額な出費等によって累積剰余金残高が判定基準値を下回った場合には、次年度に徴収される管理費の値引きは実施されない。そのため、平常時の決算で一定の剰余金が発生する収支状況であれば、前記累積剰余金残高は再び判定基準値に向かって年々増加していく。平常時の決算で、累積剰余金残高が年々減少する収支状況の場合は、もともとの管理費が少なめに設定されている事を意味するので、この場合は基本となる管理費を増額する必要がある。
【００１２】
本願では、決算毎に確定する前記累積剰余金残高の水準によって、一定の範囲内で管理費の徴収額を増減させるので、仮に前記基本となる管理費が高めに設定されていても区分所有者に不利益を与える事なく、値引き効果によって管理費は適正な水準に修正される。
【００１３】
さらに、経済変動等の影響で累積剰余金残高に大きな変動が生じても、中長期的には管理費の増減を繰り返しながら累積剰余金残高は判定基準値の水準に修練していくので、不確定な経済変動の影響も軽減し、常に安定なマンション財政の管理運営が可能になる。
【００１４】
又、請求項２記載の発明は、前記請求項１の、前記累積剰余金残高が一定の判定基準値を超えた場合の前記管理費の値引き方法についての記載で、次年度に徴収する管理費の値引きではなく、次年度の管理費の値引き相当額を前記累積剰余金残高から直接区分所有者に返還することを特徴とする管理費の値引き方法である。この方法でも、前記請求項１と全く同等の次年度管理費の値引き効果が得られる。
【００１５】
請求項３記載の発明は、前記請求項１の構成において、前記累積剰余金の残高を判定する判定基準値を複数設定して、それぞれの判定基準値には異なる値引き率を設定することを特徴としている。例えば、累積剰余金残高が低い方の判定基準値を超えた場合には低い値引き率で、高い方の判定基準値を超えた場合には高い値引き率で次年度の管理費の値引きを実施する。このように判定基準値を複数設定することで各ステップの値引きの幅を細分化し、値引きによって生じる毎年の管理費の変動幅を小さくする事を特徴とする。
【発明の効果】
【００１６】
管理組合には、マンションの管理運営を特定の役員にお任せしている。又は役員を輪番制で決めるなど受動的な組合の管理運営が行われているところもある。
【００１７】
しかし、本願の発明によれば、毎年の決算結果によって次年度の管理費の値引き率が決まるので、管理組合の役員にとっても区分所有者にとっても管理運営結果については一定の期待感と緊張感が生じることになる。そのため、決算処理に関する関心も高まり、むだな管理運営が出来なくなる等、管理組合としてはより一層活性化される。
【００１８】
マンション管理費の金額については、適正水準であるかどうかの判定が非常に困難である。しかし本願によれば、管理費が高めに設定されても管理費の値引き効果によって必要以上の累積剰余金残高の積み上げは制限される。つまり累積剰余金残高の水準によって管理費は自動的に適正な水準に修正されるので、区分所有者への不利益が軽減されるだけでなく、常に安定なマンション財政の管理運営が可能になる。
【００１９】
また、日常のマンション管理運営費や中長期的な修繕費用を正確に予測することは不可能であるが、累積剰余金残高の水準によって管理費を一定の範囲内で変動させるため、そのような不確定要素に対する影響も軽減した、適正な管理費徴収が可能になる。
【図面の簡単な説明】
【００２０】
【図１】図１は本発明に係る管理費値引き方法の概要を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【００２１】
先に述べたように本発明の管理費徴収方法では、区分所有者に対しても不利益を与える事なく、かつ経済変動等の影響も軽減し常に安定なマンション財政の管理運営を提供する。
【実施例】
【００２２】
本発明に係る管理費徴収方法の概要が図１に示されている。同図（Ａ）に於いて、管理組合の総会で本年度の決算書が承認されると、そこで確定した累積剰余金残高の水準が、（Ｂ）に於いて、あらかじめ設定してある判定基準値を超えたかどうかの判定が行われる。
【００２３】
（Ｂ）の判定結果、累積剰余金残高が判定基準値を超えた場合には、（Ｃ）に移って次年度の管理費の値引き額を確定し、その値引き相当額を累積剰余金の残金から管理費に振り替える。
【００２４】
もし、（Ｂ）の判定で累積剰余金残高が判定基準値を下回った場合には、（Ｄ）に移り次年度は値引きなしの管理費を確定する。
【００２５】
その後、（Ｃ）で確定の値引きされた管理費か、（Ｄ）で確定の値引きされない管理費のどちらかを、次年度の管理費として（Ｅ）で徴収を始める。
【符号の説明】
【００２６】
（Ａ） 本年度の決算書の承認
（Ｂ） 累積剰余金の残高判定
（Ｃ） 次年度管理費の値引き額確定等
（Ｄ） 次年度の値引きなし管理費を確定
（Ｅ） 次年度管理費の徴収スタート
【図１】
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