(57)【要約】【課題】動態分析を用いて高齢者用施設における入居者の動態を予測するための方法およびプログラムを提供すること。【解決手段】本発明に係る動態分析では、性別・年齢別の死亡率と、各属性区分の年齢別の入居者人数とに基づいて、各属性区分の年齢別の予想死亡人数、および同一年度内における夫婦同時死亡人数を算出する。算出された予想死亡人数と夫婦同時死亡人数とに基づいて、予想空室発生数を算出する。予想死亡人数の合計と当初入居者人数の合計が一致するまで処理を繰り返すことにより、経過年数に応じた入居者の動態を把握することが可能になる。また、算出された予想死亡人数に基づいて入居者の平均余命期間を算出し、予想空室発生数に基づいて平均住居使用期間を算出することもできる。さらに、平均余命期間および平均余命期間に基づいて、会員費／入居費における返済保証金の割合を決定するための会員費／入居費返済保証金率を算出することもできる。【選択図】図１
2013092919.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
少なくともメモリを備えたコンピュータによって実行される方法であって、前記メモリは、各年齢の男性死亡率と女性死亡率を含む死亡率と、単身男性を示す第１の属性、夫婦男性を示す第２の属性、単身女性を示す第３の属性、および夫婦女性を示す第４の属性を含む属性区分毎に分類された、年齢別の入居者人数を示すテーブルとを記憶し、
（ｉ）前記死亡率と前記入居者人数とに基づいて、各年齢の予想死亡人数を前記属性区分毎に算出するステップと、
（ｉｉ）特定の年齢における前記女性死亡率と、前記第４の属性に分類された前記特定の年齢の入居者人数と、所定の年齢差に対応する年齢における前記男性死亡率とに基づいて、夫婦同時死亡人数を算出するステップと、
（ｉｉｉ）前記第１の属性の予想死亡人数と、前記第３の属性の予想死亡人数と、前記夫婦同時死亡人数とに基づいて、予想空室発生数を算出するステップと、
（ｉｖ）前記属性区分毎の前記入居者人数と前記予想死亡人数とに基づいて、前記属性区分毎に年齢別の予想在籍人数を算出するステップと、
（ｖ）前記予想死亡人数と、前記予想空室発生数とを前記メモリに格納するステップと、
（ｖｉ）前記メモリに格納された前記予想死亡人数の合計と、当初入居者人数の合計が一致するかどうか判定するステップと、
（ｖｉｉ）前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致しないとき、各属性区分の前記予想在籍人数の値を、対応する属性区分の新たな入居者人数として設定し、前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致するまで、前記（ｉ）〜（ｖｉ）のステップを繰り返し実行するステップと
を含み、前記（ｉ）〜（ｖｉ）のステップを実行した回数を経過年数としてカウントし、該カウントした経過年数に対応付けて前記予想死亡人数と前記予想空室発生数を前記メモリに格納することを特徴とする方法。
【請求項２】
前記属性区分毎に年齢別の予想在籍人数を算出するステップは、
前記第４の属性の予想死亡人数に基づいて、前記第２の属性から前記第１の属性に属性区分が変化する人数を算出することと、前記第２の属性の予想死亡人数に基づいて、前記第４の属性から前記第３の属性に属性区分が変化する人数を算出することとを含むことを特徴とする請求項１に記載の方法。
【請求項３】
前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致すると判定されたとき、
前記メモリに格納された経過年数毎の予想空室発生数と、対応する経過年数とをそれぞれ乗算した値を合計することによって、累積住宅使用期間を算出するステップと、
前記累積住宅使用期間を総住宅戸数で割ることによって、平均住宅使用期間を算出するステップと
をさらに含むことを特徴とする請求項１に記載の方法。
【請求項４】
前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致すると判定されたとき、
前記メモリに格納された経過年数毎の予想死亡人数と、対応する経過年数とをそれぞれ乗算した値を合計することによって、累積余命期間を算出するステップと、
前記累積余命期間を前記当初入居者人数の合計で割ることによって、平均余命期間を算出するステップと
をさらに含むことを特徴とする請求項１に記載の方法。
【請求項５】
会員費に対する返済保証金の割合を決定するための会員費返済保証金率を算出するステップをさらに含み、前記会員費返済保証金率を算出するステップは、
各経過年数について、前記平均余命期間から各経過年数分の期間を減じた期間を前記平均余命期間で割った値に、各経過年数の前記予想死亡人数を掛けることによって、前記平均余命期間の間に死亡した入居者に対して返済すべき会員費の返済率を、経過年数毎に算出することと、
前記経過年数毎の前記返済率を合計することと、
前記合計した返済率を、前記当初入居者人数の合計から前記合計した返済率を減じた値で割ることによって、前記会員費返済保証金率を算出することと
を含むことを特徴とする請求項４に記載の方法。
【請求項６】
各年齢の男性死亡率と女性死亡率を含む死亡率と、単身男性を示す第１の属性、夫婦男性を示す第２の属性、単身女性を示す第３の属性、および夫婦女性を示す第４の属性を含む属性区分毎に分類された、年齢別の入居者人数を示すテーブルとを記憶したメモリを備えたコンピュータに、
（ｉ）前記死亡率と前記入居者人数とに基づいて、各年齢の予想死亡人数を前記属性区分毎に算出するステップと、
（ｉｉ）特定の年齢における前記女性死亡率と、前記第４の属性に分類された前記特定の年齢の入居者人数と、所定の年齢差に対応する年齢における前記男性死亡率とに基づいて、夫婦同時死亡人数を算出するステップと、
（ｉｉｉ）前記第１の属性の予想死亡人数と、前記第３の属性の予想死亡人数と、前記夫婦同時死亡人数とに基づいて、予想空室発生数を算出するステップと、
（ｉｖ）前記属性区分毎の前記入居者人数と前記予想死亡人数とに基づいて、前記属性区分毎に年齢別の予想在籍人数を算出するステップと、
（ｖ）前記予想死亡人数と、前記予想空室発生数とを前記メモリに格納するステップと、
（ｖｉ）前記メモリに格納された前記予想死亡人数の合計と、当初入居者人数の合計が一致するかどうか判定するステップと、
（ｖｉｉ）前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致しないとき、各属性区分の前記予想在籍人数の値を、対応する属性区分の新たな入居者人数として設定し、前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致するまで、前記（ｉ）〜（ｖｉ）のステップを繰り返し実行するステップと
を含み、前記（ｉ）〜（ｖｉ）のステップを実行した回数を経過年数としてカウントし、該カウントした経過年数に対応付けて前記予想死亡人数と前記予想空室発生数を前記メモリに格納する方法を実行させることを特徴とするプログラム。
【請求項７】
前記属性区分毎に年齢別の予想在籍人数を算出するステップは、
前記第４の属性の予想死亡人数に基づいて、前記第２の属性から前記第１の属性に属性区分が変化する人数を算出することと、前記第２の属性の予想死亡人数に基づいて、前記第４の属性から前記第３の属性に属性区分が変化する人数を算出することとを含むことを特徴とする請求項６に記載のプログラム。
【請求項８】
前記方法は、前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致すると判定されたとき、
前記メモリに格納された経過年数毎の予想空室発生数と、対応する経過年数とをそれぞれ乗算した値を合計することによって、累積住宅使用期間を算出するステップと、
前記累積住宅使用期間を総住宅戸数で割ることによって、平均住宅使用期間を算出するステップと
をさらに含むことを特徴とする請求項６に記載のプログラム。
【請求項９】
前記方法は、前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致すると判定されたとき、
前記メモリに格納された経過年数毎の予想死亡人数と、対応する経過年数とをそれぞれ乗算した値を合計することによって、累積余命期間を算出するステップと、
前記累積余命期間を前記当初入居者人数の合計で割ることによって、平均余命期間を算出するステップと
をさらに含むことを特徴とする請求項６に記載のプログラム。
【請求項１０】
前記方法は、会員費に対する返済保証金の割合を決定するための会員費返済保証金率を算出するステップをさらに含み、前記会員費返済保証金率を算出するステップは、
各経過年数について、前記平均余命期間から各経過年数分の期間を減じた期間を前記平均余命期間で割った値に、各経過年数の前記予想死亡人数を掛けることによって、前記平均余命期間の間に死亡した入居者に対して返済すべき会員費の返済率を、経過年数毎に算出することと、
前記経過年数毎の前記返済率を合計することと、
前記合計した返済率を、前記当初入居者人数の合計から前記合計した返済率を減じた値で割ることによって、前記会員費返済保証金率を算出することと
を含むことを特徴とする請求項９に記載のプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、高齢者用施設の入居者の動態を予測するための方法および装置に関し、より詳細には、動態分析に基づいて、経過年数に応じた入居者の動態を予測するための方法および装置に関する。
【背景技術】
【０００２】
有料老人ホームなどの高齢者用の施設では、施設に入居する際には、入居一時金が必要となるが、従来の有料老人ホームでは、入居一時金は、「初期償却」といった名目により、入居と同時に１０％〜３０％程度が償却される。また、入居一時金は、入居から５年あるいは１０年後には全て償却されてしまうため、この場合、退去時（例えば、入居会員の死亡時など）に入居一時金が返済されることはない。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２００５−０２５２５９号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
このような従来の仕組みによると、会員が、入居後すぐに退去した場合であっても、入居一時金の少なくとも一部は「初期償却」として既に償却されているため、初期償却された費用は返済されない。また、会員が、入居から５年あるいは１０年後に退去した場合には、一切返済金を受け取ることはできない。有料老人ホームの場合、入居一時金は比較的高額になることが多く、月々の管理費などの支払いに加え、高額な一時金を支払ったにも関わらず、その一部のみしか返済されない、あるいは全く返済されないとすると、支払いを行った会員の家族等にとっては酷なことである。一方で、通常の入居一時金は、入居から退去までの専用住居および共用施設を利用するための前払い家賃といった側面が強く、事業者が施設を運営していく上で必要な費用も含まれる。
【０００５】
ところで、高齢者用の施設では、入居会員の身体的、精神的状態は、経過年数に応じて変化していくものである。例えば、新たな施設を開設した場合、施設開設当初の入居者全体が比較的元気な状態から、１５年〜２０年後の定常状態に至るまでの間、施設全体が徐々に老齢化していくこととなる。年数の経過による施設全体の老齢化が進むにつれて、会員に対する生活支援や身体的介護など、施設運営において必要な作業や施設、人員、人件費等も変化していく。加えて、会員が死亡により退去した場合に発生する空室の戸数や、これに応じた新規入居者数もその年々によって変化するため、空室の発生による収入減少や新規入居による収益も変化することとなる。したがって、高齢者用施設の運営においては、入居一時金のうち適切な金額を返還するためには、経過年数に応じて施設全体の収支・損益状況に影響を与える入居者の動態を考慮する必要がある。
【０００６】
本発明は、このような問題に鑑みてなされたもので、その目的とするところは、動態分析を用いて入居者の動態を予測するための方法およびプログラムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
このような目的を達成するために、本発明の第１の態様に係る方法は、各年齢の男性死亡率と女性死亡率を含む死亡率と、単身男性を示す第１の属性、夫婦男性を示す第２の属性、単身女性を示す第３の属性、および夫婦女性を示す第４の属性を含む属性区分毎に分類された、年齢別の入居者人数を示すテーブルとを記憶したメモリを備えたコンピュータが、（ｉ）前記死亡率と前記入居者人数とに基づいて、各年齢の予想死亡人数を前記属性区分毎に算出するステップと、（ｉｉ）特定の年齢における前記女性死亡率と、前記第４の属性に分類された前記特定の年齢の入居者人数と、所定の年齢差に対応する年齢における前記男性死亡率とに基づいて、夫婦同時死亡人数を算出するステップと、（ｉｉｉ）前記第１の属性の予想死亡人数と、前記第３の属性の予想死亡人数と、前記夫婦同時死亡人数とに基づいて、予想空室発生数を算出するステップと、（ｉｖ）前記属性区分毎の前記入居者人数と前記予想死亡人数とに基づいて、前記属性区分毎に年齢別の予想在籍人数を算出するステップと、（ｖ）前記予想死亡人数と、前記予想空室発生数とを前記メモリに格納するステップと、（ｖｉ）前記メモリに格納された前記予想死亡人数の合計と、当初入居者人数の合計が一致するかどうか判定するステップと、（ｖｉｉ）前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致しないとき、各属性区分の前記予想在籍人数の値を、対応する属性区分の新たな入居者人数として設定し、前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致するまで、前記（ｉ）〜（ｖｉ）のステップを繰り返し実行するステップとを含む。当該方法では、前記（ｉ）〜（ｖｉ）のステップを実行した回数を経過年数としてカウントし、該カウントした経過年数に対応付けて前記予想死亡人数と前記予想空室発生数を前記メモリに格納する。
【０００８】
また、本発明の第２の態様では、前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致すると判定されたとき、前記メモリに格納された経過年数毎の予想空室発生数と、対応する経過年数とをそれぞれ乗算した値を合計することによって、累積住宅使用期間を算出し、前記累積住宅使用期間を総住宅戸数で割ることによって平均住宅使用期間を算出することができる。
【０００９】
本発明の第３の態様では、前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致すると判定されたとき、前記メモリに格納された経過年数毎の予想死亡人数と、対応する経過年数とをそれぞれ乗算した値を合計することによって、累積余命期間を算出し、前記累積余命期間を前記当初入居者人数の合計で割ることによって平均余命期間を算出することができる。
【００１０】
さらに、本発明の第４の態様では、上述のように算出される平均余命期間を用いて、会員費に対する返済保証金の割合を決定するための会員費返済保証金率を算出することができる。会員費返済保証金率は、各経過年数について、前記平均余命期間から各経過年数分の期間を減じた期間を前記平均余命期間で割った値に、各経過年数の前記予想死亡人数を掛けることによって、前記平均余命期間の間に死亡した入居者に対して返済すべき会員費の返済率を、経過年数毎に算出することと、前記経過年数毎の前記返済率を合計することと、前記合計した返済率を、前記当初入居者人数の合計から前記合計した返済率を減じた値で割ることによって算出することができる。
【発明の効果】
【００１１】
以上説明したように、本発明によれば、予め定められた死亡率と入居者人数に基づいて、各年の予想死亡人数、予想空室発生数、および予想在籍人数を算出することができるため、経過年数に応じた入居者の動態を把握することが可能になる。また、予想空室発生数により、新規入居者数を予測することが可能になり、予想空室発生数に基づいて算出される平均住宅使用期間により、新規入居者の募集計画なども容易に行うことが可能になる。また、予想在籍者人数により、毎年の管理費収入および食堂収入を算定することが可能になる。さらに、経過年数毎の予想死亡人数／予想空室発生数に基づいて平均余命期間／平均住宅使用期間が算出されるため、平均余命期間／平均住宅使用期間に基づいて、会員費／入居費に対する過不足のない返済保証金を決定することができ、これにより、経過年数に応じた安定的な会員費および入居費の返済が可能になる。
【図面の簡単な説明】
【００１２】
【図１】本発明の一実施形態にかかる動態分析の概略的な流れを示す図である。
【図２】本発明の一実施形態にかかる初年度の動態分析における入力テーブルと出力テーブルを示す図である。
【図３】本発明の一実施形態にかかる２年目の動態分析における入力テーブルと出力テーブルを示す図である。
【図４】本発明の一実施形態にかかる動態分析の算定結果を示す図である。
【図５】本発明の一実施形態にかかる動態分析を繰り返し実行する処理を示すフローチャートである。
【図６】本発明の一実施形態に従って、平均余命期間および平均住宅使用期間を算出するための累積余命期間および累積住宅使用期間を示す図である。
【図７】本発明の一実施形態に従って、経過年数に応じた会員費および入居費に対する返済率を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【００１３】
１．動態分析の概要
以下、図面を参照しながら本発明の実施形態について詳細に説明する。  
図１は、本発明に係る動態分析の概略的な流れを示す図である。本発明に係る動態分析では、性別・年齢別の入居者構成と、性別・年齢別の死亡率を示す簡易生命表とを用いて、各年における予想死亡人数、予想在籍人数、予想新規入居人数、予想空室発生数、平均余命期間、および平均住宅使用期間を算出することができる。そして、これらの算定結果に基づいて、会員の入居期間に応じた適切な返済金額を算出することができる。
【００１４】
以下で図２に関連して詳述するが、性別・年齢別の入居者構成は、施設開設初年度における男女別・年齢別の入居者人数の分布を仮定したものであり、一実施形態では、単身男性、夫婦男性、単身女性、および夫婦女性の４つの属性区分に分類し、属性区分毎に年齢別の人数を仮定する。この実施形態では、男女ともに単身の人数と夫婦の人数を別個に設けているが、これは、単身の場合は、１人につき１室を使用し、夫婦の場合は、夫婦２人で１室を使用すると想定しているためである。初年度の入居者人数は、過去の実績や募集方針、地域特性、計画住居などの条件を考慮し、統計的データに基づいて独身者率や男性率などを予測して、各属性区分に分類される年齢別の適切な人数を設定する。一方、簡易生命表は、厚生労働省によって年度毎に発表されているものであり、推計人口による日本人人口や人口動態統計月報年計に基づく性別各年齢別の死亡率、生存数、死亡数、定常人口、平均余命などの項目を含む。本願発明では、この簡易生命表における性別・年齢別の死亡率を用いるが、好ましくは、最新の簡易生命表の性別・年齢別の死亡率を用いる。
【００１５】
本発明に係る動態分析では、施設開設初年度の場合、４つの属性区分の年齢別の入居者人数と、簡易生命表の性別・年齢別の死亡率とに基づいて、初年度の期末時（すなわち、開設から１年経過後）における各属性区分の年齢別の予想死亡人数を算出する。夫婦の場合は、夫婦男性および夫婦女性の入居者人数と、年齢別の死亡率とを用いることにより、夫婦同時死亡人数を算出することもできる。例えば、ある年齢の女性に対して、その年齢における夫婦女性の入居者人数と、その年齢の女性の死亡率と、予め設定された夫婦の年齢差（例えば、５歳上など）に対応する年齢の男性の死亡率とに基づいて、その年齢の夫婦同時死亡人数を算出することができる。
【００１６】
次いで、算出した予想死亡人数に基づいて、初年度の期末時における在籍人数を算出する。施設全体の合計在籍人数は、該当年度の期首における合計入居者人数から合計予想死亡人数を引くことにより算出されるが、属性区分毎の在籍人数は、属性区分を移動する人数を考慮する必要がある。これは、夫婦の一方が死亡した場合は、他方の属性は単身となるため、単身の在籍者としてカウントする必要があるためである。したがって、夫婦同時死亡以外の夫婦男性（または夫婦女性）の予想死亡人数と同数の夫婦女性（または夫婦男性）が、単身女性（または単身男性）の区分に移動することとなる。
【００１７】
算出された在籍人数は、翌年の動態分析における入力値、すなわち、入居者人数として用いることができる。初年度の場合は、予め仮定した入居者人数を用いるが、２年目以降は、前年度に算出された在籍人数を入居者人数として用いることができる。したがって、ｔ年目に算出された年齢ｙの在籍人数を、ｔ＋１年目の動態分析における年齢ｙ＋１の入居人数者とすることができる。また、算出した属性区分毎の予想死亡人数に基づいて、発生する空室戸数を算出することもできる。
【００１８】
２．予想死亡人数・予想在籍人数・予想空室発生数の算出
次に、動態分析を用いた初年度の予想死亡人数・予想在籍人数・予想空室発生数の算出について説明する。図２は、初年度の動態分析の入力データを示す入力テーブル２００と、初年度の動態分析の処理結果を示す結果テーブル２５０とを示す図である。本発明は、コンピュータにより実装することができ、コンピュータのメモリに、入力テーブル２００などの動態分析における入力データを記憶しておき、コンピュータのプロセッサが、以下に詳述する処理を実行することにより、結果テーブル２５０などの処理結果を出力することができる。
【００１９】
（１）動態分析の入力値
入力テーブル２００は、初年度の動的分析の入力データとして用いられる死亡率２１０と、初年度（開設からの経過年数：ｔ＝０）の期首の入居者人数２２０：I（０）とを含む。死亡率２１０は、上述したように、最新の簡易生命表に規定される性別・年齢別の死亡率（％）であり、年齢２０１に対応する男性の死亡率２１１と女性の死亡率２１２とを含む。入居者人数２２０：Ｉ（０）は、年齢別、男女別、単身／夫婦別に、初年度に入居が予想される人数であり、図２では、４つの属性区分、すなわち、単身男性、夫婦男性、単身女性、および夫婦女性に分類し、各区分に属する会員の人数を年齢別２０１に示している。図２の例では、初年度の入居者人数の合計Ｉ（０）は、１４３４人であり、そのうち、単身男性ｉ1が１８８人、夫婦男性ｉ2が２８２人、単身女性ｉ3が５９１人、夫婦女性ｉ4が２８２人と仮定されている。
【００２０】
また、本発明では、夫婦の年齢差を考慮することができる。例えば、夫婦の年齢差（夫婦男性の年齢−夫婦女性の年齢）を「＋ｄ」と設定した場合、年齢ｙの夫婦女性の相手となる夫婦男性の年齢はｙ＋ｄであるので、年齢ｙの夫婦女性の人数と、年齢ｙ＋ｄの夫婦男性の人数が一致することとなる。図２の例では、夫婦年齢差ｄは「＋４」（夫婦男性が夫婦女性より４歳上）と設定されている。夫婦の年齢差は、所定の値を設定することができ、あるいは年齢差を設定しなくてもよい。
【００２１】
（２）予想死亡人数
結果テーブル２５０は、死亡率２１０と入居者人数２２０とに基づいて算出される、初年度の期末（施設開設から１年経過後：ｔ＝１）の予想死亡人数２６０：Ｐ（１）を含む。予想死亡人数は、該当年度の期首から期末までの１年間に死亡が予想される人数であり、図２の例では、初年度の期首（施設開設からの経過年数：ｔ＝０）から初年度の期末（施設開設からの経過年数：ｔ＝１）までの間に予想される死亡人数である。予想死亡人数２６０：Ｐ（１）は、入力テーブル２００の入居者人数２２０と同様に、単身男性、夫婦男性、単身女性、および夫婦女性の４つの属性区分で構成される。各属性区分における年齢別の予想死亡人数ｐ1〜ｐ4は、対応する年齢２０１の死亡率２１０と入居者人数２２０とに基づいて算出される。例えば、年齢ｙの単身男性の予想死亡人数ｐ1は、年齢ｙの男性死亡率２１１と単身男性・入居者人数ｉ1との乗算によって算出され、年齢ｙの単身女性の予想死亡人数２６３は、年齢ｙの女性死亡率２１２と単身女性の在籍人数ｉ2との乗算によって算出される。夫婦についても同様である。年齢：ｙ、属性区分：ａ、性別：ｓとすると、初年度期末時の予想死亡人数ｐは、以下のように算出される。  
［予想死亡人数ｐa(ｙ)］＝［死亡率Ｍs(ｙ)］×［入居者人数ｉa(ｙ)］
【００２２】
各属性区分の予想死亡人数ｐ1〜ｐ4を合計することによって、施設開設からｔ年経過時（図２では、ｔ＝１）における合計の予想死亡人数Ｐ（ｔ）を算出することができる。図２の例では、１年経過後の予想死亡人数２６０の合計は、単身男性の予想死亡人数ｐ1：８．４５０７７人と、夫婦男性の予想死亡人数ｐ2：８．９６６１４人と、単身女性の予想死亡人数ｐ3：１３．９７４５人と、夫婦女性の予想死亡人数ｐ4：２．１７６８０１人との合計値Ｐ（１）：３４．１５９５人となる。
【００２３】
結果テーブル２５０は、夫婦同時死亡人数２６５も含む。夫婦同時死亡人数２６５は、該当年度の期首から期末までの間（すなわち、同一年度内）に夫婦双方の死亡が予想される人数である。一実施形態において、夫婦間の年齢差が設定されている場合、年齢ｙの夫婦同時死亡人数２６５は、女性の年齢ｙを基準とし、年齢ｙの夫婦女性の入居者人数ｉ3と、年齢ｙの女性の死亡率２１２と、予め設定された年齢差ｄに対応する年齢ｙ＋ｄの男性の死亡率２１１とを乗算することによって算出することができる。別の実施形態では、男性の年齢を基準として夫婦同時死亡人数を算出することもできる。夫婦同時死亡人数ｃは、以下のように表すことができる。  
［夫婦同時死亡人数ｃ(ｙ)］＝［女性死亡率Ｍw(ｙ)］×[入居者人数ｉ3(ｙ)]×[男性死亡率Ｍm(ｙ＋ｄ)]
【００２４】
（２）予想在籍人数
結果テーブル２５０は、予想在籍人数２７０も含む。予想在籍人数２７０は、該当年度の期末（図２では、初年度の期末）に在籍していると予想される人数であり、入居者人数２２０、予想死亡人数２６０、および夫婦同時死亡人数２６５に基づいて算出される。予想在籍人数２７０は、入居者人数２２０および予想死亡人数２６０と同様に、単身男性、夫婦男性、単身女性、および夫婦女性の４つの属性区分で構成される。各属性区分の予想在籍人数ｎ1〜ｎ4の算出においては、上述のように、属性区分を移動させる人数を考慮する必要がある。夫婦双方が同一年度内に死亡する場合には属性区分は変化しないが、いずれか一方のみが死亡する場合は、他方は属性が「夫婦」区分から「単身」区分に変わる。したがって、夫婦同時死亡以外の夫婦男性（または夫婦女性）の予想死亡人数と同数の夫婦女性（または夫婦男性）を、単身女性（または単身男性）の区分に移動させる必要がある。すなわち、夫婦の相手側の死亡人数（夫婦同時死亡以外）と同じ人数が、単身−夫婦の属性区分を移動させる人数であるので、この移動人数を「単身」区分の期末在籍人数に加算し、同数の移動人数を「夫婦」区分の期末在籍人数から減ずる必要がある。
【００２５】
したがって、年齢ｙの単身男性の予想在籍人数ｎ1、夫婦男性の予想在籍人数ｎ2は、夫婦男性から単身男性への移動人数をＴmとすると、それぞれ以下の式で表すことができる。  
[予想在籍人数ｎ1(ｙ)]＝[入居者人数ｉ1(ｙ)]−[予想死亡人数ｐ1(ｙ)]＋[Ｔm(ｙ)]
[予想在籍人数ｎ2(ｙ)]＝[入居者人数ｉ2(ｙ)]−[予想死亡人数ｐ2(ｙ)]−[Ｔm(ｙ)]
夫婦の年齢差をｄ、夫婦女性の予想死亡人数をｐ4、夫婦同時死亡人数をｃとすると、夫婦男性から単身男性への移動人数Ｔmは、
[移動人数Ｔm(ｙ)]＝[予想死亡人数ｐ4(ｙ−ｄ)]−[夫婦同時死亡人数ｃ(ｙ−ｄ)]
と表すことができる。例えば、図２の例では、７０歳男性の場合、単身男性の入居者人数ｉ1：５人、夫婦男性の入居者人数ｉ2：１５人、単身男性の予想死亡人数ｐ1：０．０９１８人、夫婦男性の予想死亡人数ｐ2：０．２７５４人であり、対応する年齢（ｙ−ｄ＝６６）の夫婦女性の予想死亡人数ｐ4は、０．０８０１人、夫婦同時死亡人数ｃは０．００１４７０６人であるので、初年度期末の７０歳の単身男性の予想在籍人数ｎ1は、５−０．０９１８＋（０．０８０１−０．００１４７０６）＝４．９８６８２９４人となり、夫婦男性の予想期末在籍人数ｎ2は、１５−０．２７５４−（０．０８０１−０．００１４７０６）＝１４．６４５９７０６人となる。
【００２６】
女性の場合も同様に算出することができ、年齢ｙの単身女性の予想在籍人数ｎ3、夫婦女性の予想在籍人数ｎ4は、夫婦女性から単身女性への移動人数をＴwとすると、それぞれ以下の式で表すことができる。  
[予想在籍人数ｎ3(ｙ)]＝[入居者人数ｉ3(ｙ)]−[予想死亡人数ｐ3(ｙ)]＋[Ｔw(ｙ)]
[予想在籍人数ｎ4(ｙ)]＝[入居者人数ｉ4(ｙ)]−[予想死亡人数ｐ4(ｙ)]−[Ｔw(ｙ)]
ただし、夫婦女性から単身女性への移動人数Ｔwは、夫婦の年齢差をｄ、夫婦男性の予想死亡人数をｐ2、夫婦同時死亡人数をｃとすると、
[移動人数Ｔw(ｙ)]＝[予想死亡人数ｐ2(ｙ＋ｄ)]−[夫婦同時死亡人数ｃ(ｙ)]
で表される。例えば、図２の例では、７０歳女性の場合、単身女性の入居者人数ｉ3：２８人、夫婦女性の入居者人数ｉ4：１２人、単身女性の予想死亡人数ｐ3：０．２１８４人、夫婦女性の予想死亡人数ｐ4：０．０９３６人、夫婦同時死亡人数ｃ：０．００２６２５５人、対応する年齢（ｙ＋ｄ＝７４）の夫婦男性の予想死亡人数ｐ2は、０．３３６６人であるので、初年度期末の７０歳の単身女性の予想在籍人数ｎ2は、２８−０．２１８４＋（０．３３６６−０．００２６２５５）＝２８．１１５５７５人となり、夫婦女性の予想期末在籍人数ｎ4は、１２−０．０９３６−（０．３３６６−０．００２６２５５）＝１１．５７２４２５人となる。
【００２７】
予想在籍人数の合計：Ｎ（ｔ）は、各属性区分の予想在籍人数を各々合計することによって、あるいは、該当年度期首の合計入居者人数から、該当年度期末の合計予想死亡人数を引くことによって算出することができる。なお、以下で図３に関連して説明するが、初年度期末の予想在籍人数２７０：Ｎ（１）は、翌年度の動態分析における入居者人数Ｉ（１）として用いられる。
【００２８】
（３）予想空室発生数
上述のように、毎年にどの程度の空室が発生し得るかを把握することは、施設の運営にとって重要なことである。空室が発生した場合は、新規入居者を募集する必要があり、また、毎年の会員費収入や新規入居者が入居する場合の保証金収入を算定するためには、経時的な空室の発生動向を把握する必要がある。本発明によれば、動態分析に基づいて、各年度において発生し得る空室戸数を予測することが可能になり、これにより、中途入居者の人数を予測することも可能になる。
【００２９】
空室は、会員の死亡が死亡し、施設を退去することにより発生する。例えば、単身者の場合、その会員が死亡すると、その会員の住宅は空室となる。このため、各年の空室発生数は、各年の予想死亡人数に基づいて算出することができる。ただし、夫婦の場合は、夫婦双方が死亡したときにのみ、その住宅は空室となる。したがって、ｔ年目の予想空室発生数Ｄ（ｔ）は、ｔ年目の全年齢の単身男性の予想死亡人数をＰ1、単身女性の予想死亡人数をＰ3、夫婦同時死亡人数をｃとすると、以下の式で算出することができる。  
[空室発生数Ｄ（ｔ）]＝Ｐ1（ｔ）＋Ｐ3（ｔ）＋ｃ（ｔ）
【００３０】
また、下述するように、各年の予想空室発生数に基づいて平均の予想空室発生数を算出することにより、住居の平均使用期間を決定することができる。なお、本実施形態では、単身型住居および夫婦型住居の双方を含む住居の予想空室発生数を算出したが、別の実施形態では、単身型住居と夫婦型住居の各々に対して予想空室発生数を算出することもできる。この場合、例えば、単身男性と単身女性の予想死亡人数と、夫婦男性と夫婦女性の予想死亡人数（夫婦同時死亡を除く）とに基づいて、単身型住居の予想空室発生数を算出し、夫婦男性と夫婦女性の予想死亡人数と、夫婦同時死亡人数とに基づいて、夫婦型住居の予想空室発生数を算出する。なお、本実施形態では、施設全体の総住居戸数を１０６１戸と仮定している。
【００３１】
（４）各年における予想死亡人数・予想在籍人数・予想空室発生数の算出
次に、図３、４を参照して、動態分析における２年目以降の予想死亡人数・予想在籍人数・予想空室発生数の算出を説明する。図３は、２年目の動態分析に用いる入力データを示す入力テーブル３００と、２年目の動態分析の処理結果を示す結果テーブル３５０を示す図である。
【００３２】
入力テーブル３００は、図２の入力テーブル２００の構成と同様であり、死亡率２１０と、入居者人数３２０とを含む。死亡率２１０は、図２の入力テーブル２００における死亡率２１０と同一である。入居者人数３２０：Ｉ（１）は、開設から１年経過した２年度目の期首（すなわち、経過年数ｔ＝１）において在籍している人数を４つの属性区分毎に年齢別に分類したものであり、初年度期末の予想在籍人数２７０：Ｎ（１）に基づいている。本明細書では、説明を容易にするため、該当年度期首〜期末の間は会員の年齢は変化しないものとし、翌年度に遷移する時点で（すなわち、翌年度の期首）年齢を１歳加算することとする。したがって、図２の結果テーブル２５０の予想在籍人数２７０をそれぞれ１歳加算した値を、入力テーブル３００の入居者人数３２０として用いる。例えば、初年度期末の年齢ｙの予想在籍人数２７０の人数ｎ1〜ｎ4が、２年目期首の入居者人数３２０の年齢ｙ＋１の属性区分毎の人数ｉ1〜ｉ4にそれぞれ対応する。
【００３３】
結果テーブル３５０の構成は、図２の結果テーブル２５０と同様に、予想死亡人数３６０、夫婦同時死亡人数３６５と予想在籍人数３７０を含む。予想死亡人数３６０：Ｐ（２）は、４つの属性区分の予想死亡人数ｐ1〜ｐ4を含み、それぞれ図２に関連して説明した方法で、死亡率２１０と入居者人数３２０とに基づいて年齢別に算出することができる。予想在籍人数３７０も同様に、４つの属性区分の予想在籍人数ｉ1〜ｉ4を含み、それぞれ上述の方法により算出される。また、１年目と同様に、単身男性・女性の予想死亡人数ｐ1、ｐ3と夫婦同時死亡人数ｃとに基づいて、予想空室発生数Ｄを算出することができる。２年目期末の予想在籍人数３７０は、翌年の動態分析における入力データ（すなわち、入居者人数）として用いられる。一実施形態では、各年の予想死亡人数の合計が、開設当初の入居者人数の合計と一致するまで、動態分析を繰り返し実行する。
【００３４】
図４は、各年の予想死亡人数の合計が開設当初の合計入居者人数と同数になるまで動態分析を繰り返し実行した算定結果を示すテーブル４００を図示している。算定結果テーブル４００は、各経過年数４０１における合計予想死亡人数４１０：Ｐ（ｔ）と、空室発生数４２０：Ｄ（ｔ）とを含む。図４に図示される実施形態では、経過年数ｔ＝４６（すなわち、４７年目）までの合計の予想死亡人数４１０が当初の入居者人数の合計：Ｉ（０）「１３４３人」に一致し、空室発生数４２０の合計が総住居戸数「１０６１戸」に一致している。なお、図４に図示される算定結果テーブル４００では、一例として、予想死亡人数と空室発生数のみを含むが、別の実施形態では、各年の入居者人数や予想在籍人数など、他の項目を含むように構成してもよい。
【００３５】
図５は、各年予想死亡人数の合計が当初の合計入居者人数と一致するまで、動態分析を繰り返し実行する処理５００を示すフローチャートである。図５に例示される処理は、メモリおよびプロセッサを備えたコンピュータによって実行することができる。  
ステップＳ５１０において、初年度の動態分析の入力データとして用いる性別・年齢別の死亡率および属性区分別・年齢別の入居者人数をメモリから抽出する。初年度、すなわち経過年数：ｔ＝０の場合、ユーザによって予め入力された死亡率２１０と入居者人数２２０をメモリから取り出し、あるいはユーザによって死亡率２１０と入居者人数２２０が入力されたことに応答して、初年度の動態分析の入力データとして設定することができる。
【００３６】
Ｓ５１２において、死亡率と入居者人数に基づいて、各属性区分の予想死亡人数ｐ1〜ｐ4を算出する。Ｓ５１４において、年齢ｙの女性死亡率と、年齢ｙの夫婦女性の入居者人数と、夫婦年齢差ｄに対応する年齢ｙ＋ｄの男性死亡率とに基づいて、夫婦同時死亡人数ｃを算出する。Ｓ５１６において、単身区分の予想死亡人数ｐ1、ｐ3と夫婦同時死亡人数ｃとに基づいて、予想空室発生数Ｄを算出する。なお、予想空室発生数は、単身型住居と夫婦型住居とを別個に算出することもできる。Ｓ５１８において、予想死亡人数ｐ1〜ｐ4に基づいて属性区分移動人数Ｔを算出し、入居者人数ｉ1〜ｉ4、予想死亡人数ｐ1〜ｐ4、および算出した移動人数Ｔを用いて、各属性区分の予想在籍人数ｎ1〜ｎ4を算出する。Ｓ５２０において、各属性区分の予想死亡人数ｐ1〜ｐ4から予想死亡人数の合計Ｐ（ｔ）を算出し、ステップＳ５１６で算出したｋ年目の予想空室発生数Ｄ（ｔ）とともにメモリに格納する。例えば、図４の算定結果テーブル４００のようなテーブルとして格納することができる。
【００３７】
次いで、Ｓ５２２において、ｋ年目までの予想死亡人数の合計と、当初入居者人数（１年目の入居者人数）の合計が一致するか判断する。一致する場合、処理は終了する。一致しない場合、処理は、翌年度の動態分析を行うため、ステップＳ５２４に進み、年齢ｙを増分（ｙ＝ｙ＋１）して、ステップＳ５１８において算出された予想在籍人数ｎ1〜ｎ4を入居者人数ｉ1〜ｉ4にセットする。その後、ステップＳ５１０に戻り、各年の予想死亡人数の合計と、当初入居者人数の合計が一致するまで、Ｓ５１０〜Ｓ５２２までの処理を繰り返し実行する。なお、処理５００においては、Ｓ５１０〜Ｓ５２２を実行した回数を経過年数ｔとしてカウントし（初期値：ｔ＝０）、処理を繰り返す度に経過年数ｔを１増分させる（ｔ＝ｔ＋１）。したがって、Ｓ５１０〜Ｓ５２２を１回実行した場合、経過年数ｔ＝１であり、２回目を実行すると、経過年数はｔ＝２に設定される。
【００３８】
３．動態分析の算定結果に基づく平均余命期間および平均住宅使用期間の算出
本発明では、図４に図示される算定結果テーブル４００などの動態分析の算定結果に基づいて、平均余命期間および平均住宅使用期間を算出することができる。ここで、「余命期間」とは、各会員の入居から死亡までの期間をいい、「住宅使用期間」とは、少なくとも１人の会員によって住宅が使用されている期間をいう。単身会員の場合、住宅使用期間は余命期間に一致するが、夫婦の場合は、夫婦のうちいずれか遅くに死亡した会員の余命期間に相当する。例えば、施設開設時に入居した会員が、開設から２年目に死亡した場合、この会員の余命期間は２年であり、単身の会員であれば、住宅使用期間も２年である。この会員が夫婦の場合、その相手が、例えば入居から１０年目に死亡したとすると、この夫婦が使用した住宅の住宅使用期間は１０年となる。
【００３９】
（１）平均余命期間
図６は、平均余命期間を算出するための累積余命期間６１０と、平均住宅使用期間を算出するための累積使用期間６２０とを含むテーブル６００を示す。  
累積余命期間６１０は、各年における予想死亡人数分の余命期間を合算した値であり、各年度に死亡した会員の余命期間と各年度の合計の予想死亡人数４１０：Ｐ（ｔ）との乗算によって算出される。初年度（すなわち経過年数ｔ＝０）に入居した会員が、３年目（すなわち、経過年数ｔ＝２）に死亡したとすると、その余命期間は、経過年数に対応する２年となる。したがって、経過年数ｔの累積余命期間は、
[累積余命期間(ｔ)]＝[経過年数ｔ]×[予想死亡人数Ｐ(ｔ)]
と表すことができる。上述の例では、経過年数ｔ＝２における予想死亡人数４１０：Ｐ（ｔ）は、３５．４８１０５０１３人であるので、この年の累積余命期間は、２×３５．４８１０５０１３＝７０．９６２１００３年となる。合計の累積余命期間は、経過年数分の累積余命期間６１０を合計することによって算出され、平均余命期間Ｒ2は、
[平均余命期間Ｒ2]＝[合計累積余命期間]／[当初の合計入居者人数]
によって算出される。本実施形態では、当初の合計入居者人数は、１３４３人であり、合計の累積余命期間が、２３４７４．０３８年であるので、平均余命期間Ｒ2は、２３４７４．０３８／１３４３＝１７．４７８８０７１５年である。
【００４０】
（２）平均住宅使用期間
累積住宅使用期間６２０は、経過年数ｔと、その年の予想空室発生数４２０：Ｄ（ｔ）との乗算によって算出される。例えば、経過年数ｔ＝２における予想空室発生数４２０：Ｄ（２）は、「２３．７６９０３８３２戸」であるが、これは、単身会員の死亡または夫婦会員の同時死亡により２年間で空室になる住宅戸数、すなわち使用期間が２年間である住宅戸数を意味する。したがって、経過年数ｔにおける累積住宅使用期間は、
[累積住宅使用期間(ｔ)]＝[経過年数ｔ]×[空室発生数Ｄ(ｔ)]
と表すことができる。上述の例において、経過年数ｔ＝２の累積住宅使用期間は、２×２３．７６９０３８３２＝４７．５３８０７６６４年となる。合計累積住宅使用期間６２２は、経過年数分の累積住宅使用期間６２０を合計することによって算出され、平均住宅使用期間は、
[平均住宅使用期間Ｒ1]＝[合計累積住宅使用期間]／[総住居戸数]
によって算出される。本実施形態では、総住居戸数が１０６１戸であり、合計累積住宅使用期間６２２が、１９７１２．６８５３１年であるので、平均住宅使用期間Ｒ1は、１９７１２．６８５３１／１０６１＝１８．５７９３４４６８年である。
【００４１】
４．動態分析の算定結果に基づく会員費および入居費の返済保証金率の算出
上述のように、高齢者用施設において、一般に入居一時金として受け取る費用は、施設内の共用施設および専用住居に対する前払い家賃に相当する。本発明によって提供されるサービスでは、経過年数に応じた返済を可能にするため、このような費用を、専用住居に対する家賃に相当する「入居費」と、共用施設部分に対する家賃に相当する「終身会員費」とに分ける。
【００４２】
「入居費」は、専用住居に対する家賃であり、専用住宅に対する所定の期間分の前払い家賃として入居時に一度に受け取る。入居時の一括払いとする場合、入居費は専用住居に対する家賃であるという観点から、会員が専用住居を使用する期間、すなわち、上述の動態分析により算出される「平均住宅使用期間」分の家賃を、一括入居費とするのが好ましい。そして、平均住宅使用期間よりも短い期間で施設を退去した会員については、平均住宅使用期間と住居使用期間との差分に対応する年数分の入居費を、余剰金として会員側に返済すべきである。なお、入居費を通常の住宅の家賃と同様に月払いとする場合は、このような入居費の返済について考慮する必要はない。
【００４３】
「終身会員費」は、施設に入居している各会員に、終身的な介護サービスを提供し、共用施設を利用できるようにするための費用であり、各会員が施設に入居している期間分の（介護サービスを含め）共用施設に対する家賃の前受金に相当する。したがって、終身会員費は、会員の入居から退去までの期間、すなわち、上述の動態分析により算出される「平均余命期間」分の家賃とすべきである。そして、平均余命期間分の終身会員費を毎年均等に償却し、会員が平均余命期間よりも前に施設を退去した場合は、平均余命期間と入居期間との差分に対応する年数分の会員費を余剰金として会員側に返済すべきである。
【００４４】
しかしながら、平均余命期間を用いて終身会員費を設定した場合、平均余命期間より早く施設を退去した会員に対しては、入居期間に応じた年数分の費用の返済が必要となる一方で、平均余命期間より長く施設に在籍している会員については、予め受け取った会員費が不足することとなる。同様に、平均住宅使用期間を用いて入居費を設定した場合、平均住宅使用期間より早く施設を退去した会員に対しては、入居期間に応じた年数分の入居費の返済が必要となる。そこで、本発明に係るサービスでは、会員費および入居費それぞれに対して「返済保証金」を別途設定し、各返済保証金を、会員費および入居費を返済するための財源として用いることとする。
【００４５】
例えば、会員費については、上述のような終身介護権や共用施設利用権としての「終身会員費」に加え、会員費の返済に用いるための「会員費返済保証金」を含んだ金額を、入居時に受け取る「会員費」として設定する。そして、この「終身会員費」および「会員費返済保証金」の双方を含む「会員費」全体を返済対象とする。各会員から「会員費」の一部として受け取った「会員費返済保証金」は、別途蓄積しておき、「会員費」を返済する費用として用いる。「会員費」は、平均余命期間で全て償却されるように、毎年均等に償却し（すなわち、[各年の償却費用]＝[会員費]×[１／平均余命期間]）、平均余命期間よりも早く施設を退去した会員については、その入居期間に応じた年数分の「会員費」を、別途蓄積した会員費返済保証金を使用して返済する。
【００４６】
入居費についても同様に、平均住宅使用期間など所定の期間分の専用住宅の前受け家賃に相当する「一括入居費」と、入居費の返済に用いるための「入居費返済保証金」とを含めた金額を、入居時に受け取る「入居費」として設定する。そして、この「一括入居費」と「入居費返済保証金」の双方を含む「入居費」全体を返済対象とし、退去までの住宅使用期間が平均住宅使用期間よりも短かった会員については、住宅使用期間に応じた金額を、別途蓄積した「入居費返済保証金」から返済する。
【００４７】
ところで、「会員費返済保証金」および「入居費返済保証金」として過不足のない適切な金額を設定するには、各年に施設を退去する会員の人数や退去した会員の入居期間を考慮する必要がある。そこで、本願発明では、上述の動態分析の算定結果を用いて、会員費全体に対する適切な会員費返済保証金の割合（会員費返済保証金率）および入居費全体に対する適切な入居費返済保証金の割合（入居費返済保証金率）を算出する。したがって、本発明によれば、会員費の一部として受け取るべき「会員費返済保証金」、および入居費の一部として受け取るべき「入居費返済保証金」として、過不足のない適切な金額を設定することが可能になる。以下で、図７を参照して、動態分析に基づいて会員費返済保証金率および入居費返済保証金率を算出するための方法を説明する。
【００４８】
（１）会員費返済保証金率
図７は、各年における会員費および入居費に対する返済率を示すテーブル７００を図示している。まず、会員費返済保証金率について説明するが、この実施形態では、動態分析に基づいて算出された上記平均余命期間Ｒ2（＝１７．４７８８０７４８年）に従って平均余命期間を１７年間と設定し、会員費が全て償却されるまでの１７年間（経過年数ｔ＝１からｔ＝１７）の返済率を算出する。経過年数ｔに死亡した各会員に対する会員費の返済率ｘは、
返済率：ｘ(ｔ)＝{(平均余命期間＋０．５)−ｔ}／平均余命期間
によって算出することができる。経過年数ｔにおける予想死亡人数をＰ（ｔ）とすると、死亡した会員全体に対する会員費の返済率Ｘは、符号７１０で示されるように、
返済率：Ｘ(ｔ)＝{(平均余命期間＋０．５)−ｔ}／平均余命期間×Ｐ（ｔ）
＝(１７．５−ｔ)／１７×Ｐ（ｔ）
によって算出することができる。したがって、ｔ年目に返済すべき会員費の合計返済額は、[返済率Ｘ（ｔ）]×[会員費]によって算出することができる。
【００４９】
会員費返済保証金率εは、平均余命期間に相当する期間（経過期間ｔ＝１からｔ＝１７）の返済金率の合計
【００５０】
【数１】
2013092919.tif 000003
【００５１】
と、当初入居者人数とによって算出することができる。会員費返済保証金率εは、以下の式で算出される。  
【００５２】
【数２】
2013092919.tif 000004
【００５３】
ここで、
【００５４】
【数３】
2013092919.tif 000005
【００５５】
であり、図７の実施形態では、
【００５６】
【数４】
2013092919.tif 000006
【００５７】
である。当初入居者人数は１３４３人であるため、会員費返済保証金率εは、３３６．０６２１６０８／（１３４３−３３６．０６２１６０８）＝０．３３３７４６７となる。したがって、本実施形態の場合は、会員費全体に対する割合が「３３．３７４６７（％）」の金額を、会員費の返済保証金として設定すればよい例えば、「終身会員費」：「会員費返済保証金」＝６６．６：３３．４の割合で、「会員費」を設定することができる。なお、会員費として得られる収入のうち返済保証金による収入は、[会員費返済保証金率ε]×[会員費]×[当初入居者人数]によって算出することができる。
【００５８】
（２）入居費返済保証金率
次に入居費返済保証金率を説明する。経過年数ｔに死亡した各会員に対する入居費の返済率ｚは、
返済率：ｚ(ｔ)={(平均住居使用期間＋０．５)−ｔ}／平均住居使用期間
によって算出することができる。図６に関連して説明したように、動態分析によって算出された平均住宅使用期間Ｒ1は、１８．５７９３４４６８年であるが、ここでは、明確性のため、四捨五入により平均住宅使用期間を１９年と設定する。経過年数ｔにおける予想空室発生数をＤ（ｔ）とすると、死亡した会員全体に対する入居費の返済率Ｚは、符号７２０で示されるように、
返済率：Ｚ(ｔ)＝{(平均住居使用期間＋０．５)−ｔ}／平均住居使用期間×Ｄ（ｔ）
＝(１９．５−ｔ)／１９×Ｄ（ｔ）
によって算出することができる。したがって、ｔ年目に返済すべき入居費の合計返済額は、[返済率Ｚ（ｔ）]×[入居費]によって算出することができる。
【００５９】
入居費返済保証金率ξは、経過期間ｔ＝１からｔ＝１９の入居費の返済金率の合計
【００６０】
【数５】
2013092919.tif 000007
【００６１】
と、総住居戸数とによって算出することができ、以下の式で表される。  
【００６２】
【数６】
2013092919.tif 000008
【００６３】
ここで、
【００６４】
【数７】
2013092919.tif 000009
【００６５】
であり、図７の実施形態では、
【００６６】
【数８】
2013092919.tif 000010
【００６７】
である。本実施形態において、総住居戸数は１０６１戸であるため、入居費返済保証金率ξは、２６８．６１８２２７１／（１０６１−２６８．６１８２２７１）＝０．３３８８３３７６６となる。したがって、本実施形態の場合は、入居費全体に対する割合が「３３．８８３３７６６（％）」の金額を、入居費返済保証金として設定すればよい。例えば、「一括入居費」：「入居費返済保証金」＝６６．１：３３．９の割合で、「入居費」を設定することができる。なお、入居費として得られる収入のうち返済保証金による収入は、[入居費返済保証金率ξ]×[入居費]×[総住居戸数]×[住宅充室率]によって算出することができる。
【００６８】
以上のように、本発明によれば、動態分析を用いることによって、経過年数に応じた予想死亡人数、予想在籍人数、予想空室発生数を算出することができ、これにより、予想新規入居人数、平均余命期間、および平均住宅使用期間も算出することができる。これにより、毎年の死亡人数に基づく介護費用の算定や、在籍人数に基づく管理費収入・食堂収入の算定、会員費および保証金収入の算定などを適切に行うことが可能になり、施設の安定した運営が可能になる。さらに、動態分析の結果に基づいて、過不足のない返済保証金を設定することが可能になり、会員費および入居費を会員の入居期間および住宅使用期間に応じて適切に返済することが可能になる。
【００６９】
なお、本発明は、方法、装置、およびプログラムなど、様々な形式で実装することができる。例えば、メモリとプロセッサとを備えたコンピュータが、メモリ内に記憶された、入力テーブル２００などの入力データを用いて図５に関連して説明した処理を実行し、結果テーブル２５０、３５０、算定結果テーブル４００に示されるような処理結果を出力装置に出力することもできる。さらに、動態分析における算定結果をメモリ内に格納し、これらの処理結果を使用して、図６に関連して説明したような平均余命期間や平均住宅使用期間、図７に関連して説明したような会員費／入居費の返済率や会員費／入居費の返済保証金率などを算出し、出力することもできる。あるいは、これらの処理をプログラムによって実行することもできる。
【符号の説明】
【００７０】
２００、３００  入力テーブル
２５０、３５０  出力テーブル
２０１  年齢
２１０  死亡率
２２０、３２０  入居者人数
２６０、３６０  予想死亡人数
２６５、３６５  夫婦同時死亡人数
２７０、３７０  予想在籍人数
４００  算定結果テーブル
４０１、６０１、７０１  経過年数
４１０  予想死亡人数
４２０  予想空室発生数
６１０  累積余命期間
６２０  累積空室発生数
７００  返済率テーブル
７１０  会員費の返済率
７２０  入居費の返済率
【図１】
2013092919.tif 000011
【図２】
2013092919.tif 000012
【図３】
2013092919.tif 000013
【図４】
2013092919.tif 000014
【図５】
2013092919.tif 000015
【図６】
2013092919.tif 000016
【図７】
2013092919.tif 000017