【事件の表示】
　特願２００１−３６１４０９「賃貸住宅仲介システム」拒絶査定不服審判事件〔平成１５年　６月　６日出願公開，特開２００３−１６２５７４〕について，次のとおり審決する。
【結　論】
　本件審判の請求は，成り立たない。
【理　由】
１　手続の経緯・本願発明
　本願は，平成１３年１１月２７日の出願であって，本願の発明は，出願当初の特許請求の範囲の請求項１及び２に記載されたものと認められるところ，その請求項１に係る発明（以下，「本願発明」という。）は次のとおりである。　
「【請求項１】　ユーザが操作可能な情報端末と，賃貸住宅物件を扱う仲介会社に設置されたホストサーバとにそれぞれ通信ネットワークを介して接続される仲介管理サーバを備え，当該仲介管理サーバは，
　仲介物件に関する物件原始データがホストサーバから送られてきたとき，前記物件原始データに基づいて３Ｄオブジェクトによるウォークスルーモデリングデータを含む仲介物件データを制作してデータベースに格納すると共に，前記仲介物件データに基づいて作成された物件案内データをマルチプラットフォーム方式でネット上に常時配信可能にし，
　契約済みや仲介中止等のような仲介物件に関する情報の変更を意図する物件更新データがホストサーバから送られてきたとき，ウェブ上に配信されている当該仲介物件の物件案内データを削除または契約済み等の表示データに切り換える共に，データベースに格納されている当該仲介物件の仲介物件データを削除または閲覧停止にし，
　アクセスのあった情報端末に対して仲介物件を検索するための検索画面を提示し，検索画面で所要の入力を行なうことにより作成された物件検索データが情報端末から送られてきたとき，当該物件検索データに対応する物件案内データをデータベースから抽出して情報端末に送信し，
　物件案内データで紹介された仲介物件のより詳細な情報を求める情報要求データが情報端末から送られてきたとき，当該物件案内データに対応する仲介物件データをデータベースから抽出して情報端末に送信し，
　仲介物件に対する契約申込データが情報端末から送られてきたとき，当該仲介物件を仲介した会社のホストサーバに契約申込データを伝送し，当該仲介物件を仲介した会社によるユーザの審査を行なわせることにより入居の可否を決定させ，入居不可の場合はその旨をユーザの情報端末に伝え，入居可能のときはホストサーバで作成された当該仲介物件に関する重要事項を説明するための重要事項データが送られてきたとき，重要事項データを情報端末に伝送すると共に，重要事項をユーザに説明したことの確認を求めるための確認要求データを情報端末に送信し，確認データが情報端末から送られてきたとき，確認データを当該ホストサーバへ伝送し，ホストサーバで作成された当該仲介物件に関する契約申込書データが送られてきたとき，契約申込書データを情報端末に伝送して契約申込画面を情報端末に提示し，
　契約申込画面で所要の情報を入力することにより作成された契約書データが情報端末から送られてきたとき，前記のホストサーバへ契約書データを伝送する一方，当該契約書データに対応する物件案内データを削除または契約済みの旨の表示データに切り換える共に，データベースに格納されている当該仲介物件データを削除または閲覧停止にする，
賃貸住宅仲介システム。」
　　
２　引用例
　これに対して，原査定の拒絶の理由に引用された，特開平７−２７１８５４号公報（以下「引用例」という。）には次の事項が記載されている。（摘記箇所は段落番号等で表示）
　(１)　「【０００１】
【産業上の利用分野】本発明は，通信回線によりホストコンピュータに随時接続可能な端末を利用して，不動産物件仲介業務を処理するシステムに関する。」
　
　(２)　「【００１４】ホスト・コンピュータ１２により管理されるデータベース１６には，多数の不動産物件情報が格納されている。各物件の情報は，複数の業者のそれぞれの端末から入力され，各業者別に区分されて管理されており，それぞれの端末から新規物件の追加，既存物件の削除，及び既存物件の情報内容の変更，追加，削除の要求すなわちアップロードがあれば，それに応じてホスト・コンピュータ１２がデータベース１６内のデータを操作する。・・・本発明によるシステムでは，個々の物件の情報としてさらに映像データを含むことが特徴の１つである。この映像データは，例えば，当該物件である建物の外観や室内の様子，又は周辺の環境等の写真である。さらに本発明のシステムでは，個々の物件の情報としてその物件の現時点における予約状況データを含むことも特徴の１つである。」
　
　(３)　「【００１６】端末から入力された検索条件に基づいて先ずこの端末の記憶装置に保有された物件情報を検索し，条件に適合する物件のリストを作成した後，端末データ一覧表として表示装置の画面上に表示する。端末ユーザ（業者）は顧客と共にその端末データ一覧表を見て，より詳細な内容を見たい物件をダブルクリックすることにより選択する。特定の物件が選択されると，その物件の詳細データが１つのウィンドウ全体に表示される。図３に，特定の物件の詳細データの表示画面の例を示す。・・・例えば，「外観図」と示された選択ボタン５１をクリックすると，この物件すなわち建物の外観の写真が前の方のウィンドウ６０として現れる。図３のウィンドウ６０は，実際には写真である。このシステムにおいてはこのように物件に関する映像データを提示することができる。写真による映像データの例としては，外観の他に，室内の様子である内観あるいは周辺の環境（公園，学校等の施設）等がある。あるいはこの映像データは，動く映像であってもよい。」（段落【００１６】）
　
　(４)　「【００２０】現地において顧客が実際の物件を見た結果，契約したい旨の意志を示した場合，図２のステップ１０４において，本システムを利用してその場で当該物件の予約手続すなわち仮差押え（交渉上の優先権の獲得）をすることができる。図３の例により具体的に示すと，ウィンドウ５０の表示中の選択ボタン５９「予約」をクリックする操作のみでよい。「予約」ボタン５９をクリックすると子ウィンドウ（図示せず）が開かれ，業者の担当者名，パスワード，契約する人の氏名等を入力すると直ちにホスト・コンピュータに予約要求が送られ，当該物件の予約状況データの内容を「予約済」に変更する。これによりこの予約は有効となり，予約手続は完了する。」
　
３　対比・判断
　(１)　本願発明と引用例に記載された発明（以下「引用発明」という。）とを対比する。
　コンピュータシステムがサーバを備え，作成されたデータをデータベースに格納し，通信ネットワークを介して利用者が情報端末を操作して検索による絞り込みを行い，希望するデータを得て端末画面に表示することは，本願出願時点において当業者に自明な事項である。
　引用例のホスト・コンピュータ１２により管理されるデータベース１６は本願発明のホストサーバに相当し，引用例の端末のユーザ及び端末は，端末に記憶装置を備えていることから本願発明のユーザ及び中間管理サーバに対応することが認められる。
　「それぞれの端末から新規物件の追加，既存物件の削除，及び既存物件の情報内容の変更，追加，削除の要求すなわちアップロードがあれば，それに応じてホスト・コンピュータ１２がデータベース１６内のデータを操作する」（段落【００１４】）ことから，ユーザはこのデータをネット上で利用できるとともに，変更や削除等，データの更新が行われていることが理解できる。
  　
　(２)　一致点，相違点
　以上の点及び当業者の技術常識を踏まえると本願発明と引用発明とは，次の一致点を有し，後述する相違点を備える。
　【一致点】ユーザが操作可能な情報端末と，賃貸住宅物件を扱う仲介会社に設置されたホストサーバとにそれぞれ通信ネットワークを介して接続される仲介管理サーバを備え，当該仲介管理サーバは，仲介物件に関する物件原始データがホストサーバから送られてきたとき，前記物件原始データに基づいて，仲介物件データを制作してデータベースに格納するとともに，前記仲介物件データに基づいて作成された物件案内データをマルチプラットフォーム方式でネット上に常時配信可能にし，契約済みや仲介中止等のような仲介物件に関する情報の変更を意図する物件更新データがホストサーバから送られてきたとき，ウェブ上に配信されている当該仲介物件の物件案内データを削除又は契約済み等の表示データに切り換えるとともに，データベースに格納されている当該仲介物件の仲介物件データを削除又は閲覧停止にし，アクセスのあった情報端末に対して仲介物件を検索するための検索画面を提示し，検索画面で所要の入力を行うことにより作成された物件検索データが情報端末から送られてきたとき，当該物件検索データに対応する物件案内データをデータベースから抽出して情報端末に送信し，物件案内データで紹介された仲介物件のより詳細な情報を求める情報要求データが情報端末から送られてきたとき，当該物件案内データに対応する仲介物件データをデータベースから抽出して情報端末に送信し，ホストサーバで作成された当該仲介物件に関する契約申込書データが送られてきたとき，契約申込書データを情報端末に伝送して契約申込画面を情報端末に提示し，契約申込画面で所要の情報を入力することにより作成された契約書データが情報端末から送られてきたとき，前記のホストサーバへ契約書データを伝送する一方，当該契約書データに対応する物件案内データを削除または契約済みの旨の表示データに切り換えるとともに，データベースに格納されている当該仲介物件データを削除又は閲覧停止にする，賃貸住宅仲介システム。
　　
　【相違点１】本願発明が，仲介物件データに「３Ｄオブジェクトによるウォークスルーモデリングデータを含む」のに対し，引用発明には「３Ｄに関するデータ」が開示されていない点。
　【相違点２】本願発明が「仲介物件に対する契約申込データが情報端末から送られてきたとき，当該仲介物件を仲介した会社のホストサーバに契約申込データを伝送し，当該仲介物件を仲介した会社によるユーザの審査を行なわせることにより入居の可否を決定させ，入居不可の場合はその旨をユーザの情報端末に伝え」るのに対し，引用発明では，契約に関する記載はあるが，「ユーザの審査を行なわせることにより入居の可否を決定」する点に関する開示がない点。
　【相違点３】本願発明が「入居可能のときはホストサーバで作成された当該仲介物件に関する重要事項を説明するための重要事項データが送られてきたとき，重要事項データを情報端末に伝送すると共に，重要事項をユーザに説明したことの確認を求めるための確認要求データを情報端末に送信し，確認データが情報端末から送られてきたとき，確認データを当該ホストサーバへ伝送」するのに対し，引用発明では，重要事項に関連する開示がない点。
　　
　(３)　相違点の判断
　　ア　相違点１について
　引用例には，物件に関する映像データとして，「外観の他に，室内の様子である内観あるいは周辺の環境（公園，学校等の施設）等がある。あるいはこの映像データは，動く映像であってもよい」（段落【００１６】）と記載されており，物件内容をユーザが容易に把握できる工夫がこらされており，必要ならば立体画像とすることも当業者であれば普通に考えつくことであり，物件内容の紹介映像として「３Ｄオブジェクトによるウォークスルーモデリングデータ」とすることは，当業者であれば容易に推考できたものである。
　なお，不動産仲介ににおける立体画像については，原査定の拒絶の理由で，特開２００１―２３６３９６号公報に示された技術が例示されている。
　
　　イ　相違点２について
　引用例には，「図３の例により具体的に示すと，ウィンドウ５０の表示中の選択ボタン５９「予約」をクリックする操作のみでよい。「予約」ボタン５９をクリックすると子ウィンドウ（図示せず）が開かれ，業者の担当者名，パスワード，契約する人の氏名等を入力すると直ちにホスト・コンピュータに予約要求が送られ，当該物件の予約状況データの内容を「予約済」に変更する。これによりこの予約は有効となり，予約手続は完了する。」（段落【００２０】）ことから，契約の前段階である予約が行われており，その後正式な契約が行われることは，容易に類推できる事項であり，その契約を端末上で行うか書面で行うかは当業者が適宜選択できる事項である。
　また，仲介物件を仲介した会社によるユーザの審査は，一般に，不動産売買契約又は賃貸契約において，購入代金や賃料の支払い能力があることを確認した後，契約を締結することはビジネス上の常識に属する事項であり，かつ，この点に関し，本願明細書には「ホストサーバ３は，契約を申し込んだユーザについて信用調査等の審査を行ない，そのユーザの入居を認めるか否かの判断を行なう。」（段落【００１４】）とあるのみで，審査を行う具体的手段は明記されておらず，具体的な判断の手段も明記されていない。
　したがって，当該相違点２は，当業者であれば容易に想到し得るものである。
  　
　　ウ　相違点３について
　不動産関連の契約締結に先立ち，重要事項説明を行うことが必須であることは，当業者に自明である。
　そして，本願発明の請求項１に記載された構成は，重要事項説明について単に端末上で行うことが記載されているだけであり，具体的なハードウエアとの関連も認められず，当業者にとって，格別な技術的困難性も認められない。
　
　　エ　相違点全体について
　相違点全体についてみても当業者が格別技術力を要した点も認められず，かつ，本願発明の効果についても当業者が予測し得ない格別顕著なものは認められない。
　
４　むすび
　したがって，本願発明は，引用例に記載された発明に基づいて，当業者が容易に発明をすることができたものであるので，請求項２について検討するまでもなく，本願は，特許法２９条２項の規定により特許を受けることができない。
　よって，結論のとおり審決する。