(57)【要約】【課題】  不動産物件の取引仲介業務における工数軽減と業務効率化を図るとともに、希望する不動産物件を探す者にとって容易かつ有益な不動産取引仲介システムを提供することを目的とする。【解決手段】  業務委託契約を締結した者が利用する契約者端末と、不動産物件を探している者が利用する閲覧者端末３と、がネットワーク６を介して、不動産の物件情報を管理する不動産取引仲介サーバ１と、通信可能に構成されたシステムであって、不動産取引仲介サーバ１が、インターネット上に開設した不動産取引仲介Ｗｅｂサイト７における不動産物件情報に対する情報処理と、契約者と閲覧者との情報履歴を管理する。【選択図】  図４
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
業務委託契約を締結した者が利用する契約者端末と、不動産物件を探している者が利用する閲覧者端末と、ネットワークを介して通信可能に接続された不動産取引仲介サーバであって、
不動産物件の基本情報と、物件の詳細情報と、契約者情報と、を含む物件情報を記憶する物件情報記憶手段と、
業務委託契約を締結した者の情報である契約者情報を記憶する契約者情報記憶手段と、
仲介業務の履歴情報である仲介履歴情報を記憶する仲介履歴情報記憶手段と、
不動産の物件情報を受信すると、当該物件情報を上記物件情報記憶手段に記憶する物件情報取得手段と、
上記契約者端末から物件情報に対する詳細情報を受信すると、上記物件情報記憶手段を参照し、当該詳細情報を物件情報に付加して更新記憶する詳細情報更新手段と、
上記閲覧者端末から取引仲介要求を受信すると、当該取引仲介要求に含まれる物件情報に基づき、上記物件情報記憶手段を参照して、物件情報に関連する契約者情報を特定する契約者情報特定手段と、
上記特定した契約者情報と、上記取引仲介要求とを、関連付けて、取引履歴情報を生成し、上記仲介履歴情報記憶手段に記憶する仲介処理手段と、
を有することを特徴とする不動産取引仲介サーバ。
【請求項２】
業務委託契約を締結した者が利用する契約者端末と、不動産物件を探している者が利用する閲覧者端末と、ネットワークを介して通信可能に接続され、不動産物件の基本情報と、物件の詳細情報と契約者情報とを含む物件情報を記憶する物件情報記憶手段と、業務委託契約を締結した者の情報である契約者情報を記憶する契約者情報記憶手段と、仲介業務の履歴情報である仲介履歴情報を記憶する仲介履歴情報記憶手段と、を有する不動産取引仲介サーバが行う処理方法であって、
不動産の物件情報を受信すると、当該物件情報を上記物件情報記憶手段に記憶する処理と、
上記契約者端末から物件情報に対する詳細情報を受信すると、上記物件情報記憶手段を参照し、当該詳細情報を物件情報に付加して更新記憶する処理と、
上記閲覧者端末から取引仲介要求を受信すると、当該取引仲介要求に含まれる物件情報に基づき、上記物件情報記憶手段を参照して、物件情報に関連する契約者情報を特定する処理と、
上記特定した契約者情報と、上記取引仲介要求とを、関連付けて、取引履歴情報を生成し、上記仲介履歴情報記憶手段に記憶する処理と、
を行うことを特徴とする不動産取引仲介処理方法。
【請求項３】
業務委託契約を締結した者が利用する契約者端末と、不動産物件を探している者が利用する閲覧者端末と、ネットワークを介して通信可能に接続され、不動産物件の基本情報と、物件の詳細情報と契約者情報とを含む物件情報を記憶する物件情報記憶手段と、業務委託契約を締結した者の情報である契約者情報を記憶する契約者情報記憶手段と、仲介業務の履歴情報である仲介履歴情報を記憶する仲介履歴情報記憶手段と、を有する不動産取引仲介サーバに対して、処理を実行させるコンピュータプログラムであって、
上記不動産取引仲介サーバに対して、
不動産の物件情報を受信すると、当該物件情報を上記物件情報記憶手段に記憶する処理と、
上記契約者端末から物件情報に対する詳細情報を受信すると、上記物件情報記憶手段を参照し、当該詳細情報を物件情報に付加して更新記憶する処理と、
上記閲覧者端末から取引仲介要求を受信すると、当該取引仲介要求に含まれる物件情報に基づき、上記物件情報記憶手段を参照して、物件情報に関連する契約者情報を特定する処理と、
上記特定した契約者情報と、上記取引仲介要求とを、関連付けて、取引履歴情報を生成し、上記仲介履歴情報記憶手段に記憶する処理と、
を実行させることを特徴とするコンピュータプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、インターネットを介して不動産情報を開示し、不動産取引の仲介処理を制御する技術に関する。
【背景技術】
【０００２】
従来から、不動産取引業者から一般消費者向けの不動産情報の開示には、さまざまな方法が取られている。例えば、不動産取引業者の店舗前に不動産情報を印刷した媒体を掲示する方法、雑誌に不動産情報を掲載する方法、インターネット上にＷｅｂサイト開設し、Ｗｅｂサイトに不動産情報を掲載する方法などがある。一般消費者が、目にする不動産情報は、間取り・立地条件・物件の写真・交通条件・価格などを含む。
【０００３】
また、不動産取引業者は、一般的に、元付業者と客付業者に分けることができる。元付業者は、不動産売主や賃借主からの依頼を受ける。元付業者は、依頼を受けた不動産情報を不動産流通機構に登録する。一方、客付業者は、不動産流通機構に登録された不動産情報を取得し、不動産買主や賃貸主の開拓活動を行う。不動産取引業の一般的な取引の流れを、図１３に例示する。
【０００４】
図１３は、従来から不動産取引仲介業おいて商慣行上行われている業務のモデルケース、を例示した図である。図１３では、売主が、不動産取引業者（元付業者）に、不動産の売却又は賃借を依頼する（ａ．）。元付業者が、依頼を受けた不動産情報を、不動産流通機構に登録する（ｂ．）。
不動産取引業者（客付業者）は、不動産流通機構に登録された不動産情報を取得する（ｃ．）。客付業者は、不動産情報を、店舗前・雑誌・Ｗｅｂサイトなどに掲載をして、顧客の開拓活動を行う（ｄ．）。
【０００５】
また、客付業者は、不動産流通機構に登録されている不動産情報の更新確認や、更新された不動産情報を、店舗前・雑誌・Ｗｅｂサイトなどに掲載する。なお、客付業者が不動産流通機構から取得する不動産情報は、テキストデータであり、店舗前等に掲載する際の、不動産物件の写真データなどは、別途取得する必要がある。
【０００６】
従来から、図１３に例示のような不動産仲介業務を、システム化した技術はある。例えば、図１４に例示のような客付業者と顧客をＷｅｂサイトで繋ぐ不動産取引仲介の関係性がある。
図１４では、客付業者がＷｅｂサイトを開設して、客付業者が保有する不動産情報をＷｅｂサイトに掲載し、不動産情報を一般消費者に開示する不動産取引システムが例示されている。そして、図１５に例示のような不動産取引仲介システムを構築する技術がある。
【０００７】
再び図１３の説明に戻る。不動産の賃貸又は購入を希望する者（買主）は、不動産情報を掲載している不動産取引業者（客付業者）へ連絡をとり、不動産情報の紹介等を受けることができる。また、客付業者は、不動産の現地案内や、買主の希望条件に基づき、複数の不動産物件を紹介又は案内などの営業活動を行う。
【０００８】
買主は、客付業者に、不動産の賃貸又は購入の依頼をする（ｅ．）。客付業者が元付業者へ連絡をとり（ｆ．）、買主は契約手続のために、元付業者を訪問する（ｇ．）
元付業者の宅地建物取引主任者が、売主と買主の不動産売買又は賃貸借契約の手続を仲介し、契約書を取り交わす（ｈ．）。
【０００９】
これら不動産取引業者は、顧客獲得と顧客応対を可能にするために、店舗を設けて業務を行っている。不動産取引業者は、従業員の人件費、雑誌に掲載するなどの宣伝広告費などの費用に加え、店舗の維持費がかかっている。また、客付業者は、不動産情報の掲載や、不動産物件の現地案内や、希望条件を満たす他不動産物件の調査など、多くの営業業務を行っている。
そのため、不動産の売主及び買主は、契約至る過程を仲介した不動産取引業者（元付業者・客付業者）へ、仲介手数料を支払うことになる。
【００１０】
そこで、不動産業者の業務効率を向上する目的で、不動産業者が行う業務フローの一部に、不動産業者とは異なる個人を介在させる技術が開示されている。
例えば、特許文献１には、不動産の所有者が売却を希望する場合、所有者自身が不動産情報を、センターサーバに登録をする。そして、センターサーバに登録された不動産情報を閲覧した購入希望者は、不動産業者を介さずに、売却を希望する所有者と契約を行うための処理を制御する技術が開示されている。
【００１１】
また、インターネットを介した不動産情報を開示する技術は、多数開示されている。例えば、特許文献２に開示された技術がある。
不動産情報を開示するＷｅｂサイトを開設した不動産業者は、買主となる顧客開拓を目的としている。よって、より不動産情報の検索条件を詳細に開示でき、検索者にとって好適なＷｅｂサイトとなるように、不動産情報検索処理の向上が図られてきた。
【００１２】
不動産情報の検索技術では、特許文献３に、地域情報に特化した検索技術が開示されている。検索地域にとして表示された地図上に、目的とする一の物件情報を表示するのみではなく、当該地図上に複数の物件情報を表示する技術である。
【先行技術文献】
【特許文献】
【００１３】
【特許文献１】特開２００２−８３０３１号公報
【特許文献２】特開平０８−３１５０１４号公報
【特許文献３】特開２００４−３２６７０１号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【００１４】
しかしながら、これらの技術を用いた不動産の売買や賃貸借において、買主にとっては、従来通りの不動産業者を介した信用を維持し、かつ、不動産業者にとっては、業務の一部を効率化する技術ではなかった。
【００１５】
上記特許文献１では、購入希望者と売却希望者との個人間における不動産売買又は賃貸借の契約を可能にする技術である。ゆえに、契約者間でのトラブルが発生した際に、解決する手立てが、不動産業者との契約時に比べ、困難となることが予想される。購入希望者にとって、不動産業者を利用した不動産契約を行う方が、信用を担保できることが言える。
【００１６】
上記特許文献２及び特許文献３では、インターネットを介する不動産情報の開示が可能になり、顧客獲得のための不動産業者の業務負担が軽減できる。また、買主にとっても検索条件を詳細に設定することができるので、希望に沿った物件の検索が容易になる効果がある。さらに、不動産業者にとっては、顧客獲得の機会を多く得ることができ、検索者にとっては、多くの不動産情報を検索することができるようになる。
しかし、不動産業者の業務を一部削減し、不動産業者外の者である個人が、当該削減した業務に相当する内容を行うことを支援する技術ではなかった。
【００１７】
そこで、本発明は、上述の点を鑑みて提供する技術であって、Ｗｅｂサイトを利用した不動産情報の掲載を行い、従来の不動産取引業者が行う仲介業務の一部を個人に委託する場合であっても、掲載される不動産情報の信用性と、不動産取引の契約手続の信用性を損なわずに、一般消費者が簡易に不動産情報の検索を行えるシステム、を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【００１８】
上記の目的を達成するため、本発明は、業務委託契約を締結した者が利用する契約者端末と、不動産物件を探している者が利用する閲覧者端末と、ネットワークを介して通信可能に接続された不動産取引仲介サーバであって、不動産物件の基本情報と、物件の詳細情報と、契約者情報と、を含む物件情報を記憶する物件情報記憶手段と、業務委託契約を締結した者の情報である契約者情報を記憶する契約者情報記憶手段と、仲介業務の履歴情報である仲介履歴情報を記憶する仲介履歴情報記憶手段と、不動産の物件情報を受信すると、当該物件情報を上記物件情報記憶手段に記憶する物件情報取得手段と、上記契約者端末から物件情報に対する詳細情報を受信すると、上記物件情報記憶手段を参照し、当該詳細情報を物件情報に付加して更新記憶する詳細情報更新手段と、上記閲覧者端末から取引仲介要求を受信すると、当該取引仲介要求に含まれる物件情報に基づき、上記物件情報記憶手段を参照して、物件情報に関連する契約者情報を特定する契約者情報特定手段と、上記特定した契約者情報と、上記取引仲介要求とを、関連付けて、取引履歴情報を生成し、上記仲介履歴情報記憶手段に記憶する仲介処理手段と、を有することを特徴とする。
【００１９】
また、本発明は、業務委託契約を締結した者が利用する契約者端末と、不動産物件を探している者が利用する閲覧者端末と、ネットワークを介して通信可能に接続され、不動産物件の基本情報と、物件の詳細情報と契約者情報とを含む物件情報を記憶する物件情報記憶手段と、業務委託契約を締結した者の情報である契約者情報を記憶する契約者情報記憶手段と、仲介業務の履歴情報である仲介履歴情報を記憶する仲介履歴情報記憶手段と、を有する不動産取引仲介サーバが行う処理方法であって、不動産の物件情報を受信すると、当該物件情報を上記物件情報記憶手段に記憶する処理と、上記契約者端末から物件情報に対する詳細情報を受信すると、上記物件情報記憶手段を参照し、当該詳細情報を物件情報に付加して更新記憶する処理と、上記閲覧者端末から取引仲介要求を受信すると、当該取引仲介要求に含まれる物件情報に基づき、上記物件情報記憶手段を参照して、物件情報に関連する契約者情報を特定する処理と、上記特定した契約者情報と、上記取引仲介要求とを、関連付けて、取引履歴情報を生成し、上記仲介履歴情報記憶手段に記憶する処理と、を行うことを特徴とする。
【００２０】
また、本発明は、業務委託契約を締結した者が利用する契約者端末と、不動産物件を探している者が利用する閲覧者端末と、ネットワークを介して通信可能に接続され、不動産物件の基本情報と、物件の詳細情報と契約者情報とを含む物件情報を記憶する物件情報記憶手段と、業務委託契約を締結した者の情報である契約者情報を記憶する契約者情報記憶手段と、仲介業務の履歴情報である仲介履歴情報を記憶する仲介履歴情報記憶手段と、を有する不動産取引仲介サーバに対して、処理を実行させるコンピュータプログラムであって、上記不動産取引仲介サーバに対して、不動産の物件情報を受信すると、当該物件情報を上記物件情報記憶手段に記憶する処理と、上記契約者端末から物件情報に対する詳細情報を受信すると、上記物件情報記憶手段を参照し、当該詳細情報を物件情報に付加して更新記憶する処理と、上記閲覧者端末から取引仲介要求を受信すると、当該取引仲介要求に含まれる物件情報に基づき、上記物件情報記憶手段を参照して、物件情報に関連する契約者情報を特定する処理と、上記特定した契約者情報と、上記取引仲介要求とを、関連付けて、取引履歴情報を生成し、上記仲介履歴情報記憶手段に記憶する処理と、を実行させることを特徴とする。
【発明の効果】
【００２１】
本発明によれば、不動産業者にとっては、業務の一部を個人に委託することで業務負担を軽減できる利益を享受できる。売買主となる者にとっては、不動産の売買又は賃貸借の仲介を不動産業者と行うので信用の担保ができ、さらに不動産業者が業務負担を軽減できた金銭的利益を契約や更新等において享受できる。委託された個人にとっては、契約に至った不動産に対する金銭的利益を享受することができる。
【図面の簡単な説明】
【００２２】
【図１】本発明を適用した場合の仲介業務フロー図
【図２】業務委託契約の関係図
【図３】本発明の不動産取引仲介Ｗｅｂサイトと契約者の関係図
【図４】本発明の一の実施形態に係る不動産取引仲介システムの概要図
【図５】不動産取引仲介サーバの機能ブロック図
【図６】本本発明の一の実施形態に係る全体シーケンス図
【図７】本発明を適用した場合の例
【図８】本発明を適用した場合の例
【図９】不動産取引仲介サーバが行う元付依頼処理と登録要求処理フロー図
【図１０】不動産取引仲介サーバが行う物件情報の取得処理フロー図
【図１１】不動産取引仲介サーバが行う詳細情報の追加処理フロー図
【図１２】業務委託契約の様々な関係図
【図１３】従来の不動産取引仲介業務フローの例
【図１４】従来の客付業者Ｗｅｂサイトと従業員と顧客の関係図
【図１５】従来の客付業者を中心とする不動産取引仲介システムの例
【発明を実施するための形態】
【００２３】
以下、図面を参照して、本発明の一の実施形態に係る不動産仲介システムについて、説明をする。
【００２４】
（１．本発明を適用した場合の不動産取引仲介業務フロー）
図１を参照して、本発明を不動産取引業務に適用した場合の、業務フローを説明する。図１は、本発明に係る不動産取引仲介システムの運営者（以下「運営者」という。）を中心とする業務フローを示したものである。
図１に例示の通り、運営者は、宅地建物取引業者である。ゆえに、運営者は、売主や買主から不動産取引の依頼を受けることができる（（ａ．），（ｅ．））。
また、運営者は、不動産取引仲介業務の一部を委託する契約を、宅地建物取引主任者、営業者と締結している（（Ａ．），（Ｂ．））。運営者と締結する業務委託契約は、図２に例示のような関係が成り立っている。よって、運営者は、売主又は買主からの依頼を受けた場合、委託契約関係によって仲介業務の一部を、宅地建物取引主任者、営業者に委託することとなる。なお、図１３には、従来の不動産取引仲介業務フローを例示した。
【００２５】
図３には、本発明を適用した場合、運営者のＷｅｂサイトと、契約者と、顧客との関係図を示した。上述した通り、運営者は宅地建物取引業者である。しかしながら、運営者は、従業員として営業者と宅地建物取引主任者を雇用する必要がなくなる。
参考にまで、図１４には、従来の不動産取引仲介業務のうち客付業者の立場となる宅地建物取引業者と、Ｗｅｂサイトと、顧客との関係を例示した。また、図１４に例示の宅地建物取引業者は、従業者を雇用して、図１３に例示のような仲介業務を行うことが一般的である。そして、図１５に例示の不動産取引仲介システムを構築することが考えられる。
【００２６】
また、図７と図８には、本発明を適用した場合の不動産取引仲介システムの一部と、仲介業務の一部を記載した。
図７は、本発明が、元付業者として機能する場合を例示した。例えば、顧客のうち不動産売買を希望する者（売主Ｘ、Ｙ）が、従来の業務フローで媒介契約先である元付業者として機能する者（宅地建物取引主任者α）を、不動産取引仲介Ｗｅｂサイト７を介して、検索や特定や選択ができる。そして、宅地建物取引主任者αが、不動産取引仲介Ｗｅｂサイト７を介して、不動産の物件情報を不動産流通機構システムへ登録する処理を行う（Ｓ２）。
図８は、本発明が、客付業者として機能する場合を例示した。特に、不動産取引仲介サーバ１が、運営者とは異なる元付業者が登録した物件情報（ｂ．）を、不動産流通機構システムから取得した場合である（Ｓ２）。よって図８では、本発明と関わりのない他者が元付業者として存在する場合の業務フローを例示した。例えば、買主Ａ、Ｂは、営業者から不動産物件の現地案内等の営業を受けて、契約の意思を固めた。当該不動産物件は、別の元付業者が存在するため、買主Ａは、従来の業務フロー同様に、元付業者に訪問する（ｇ．）。
しかしながら、営業者は、不動産取引仲介Ｗｅｂサイト７を介して、又は、直接に、買主へ営業業務をしたこととなる。
【００２７】
（２．不動産取引仲介システムの全体構成）
次に、図４を参照して、本実施形態に係る不動産仲介システムの全体構成について、説明をする。図４は、本実施形態に係る不動産取引仲介システムの全体構成を示した図である。
本実施形態に係る不動産取引仲介システムは、不動産取引仲介サーバ１と、営業者端末２と、閲覧者端末３と、取引主任者端末４と、不動産流通機構システム５と、ネットワーク６と、からなる不動産仲介システムである。
【００２８】
不動産取引仲介サーバ１は、ネットワーク６を介して、営業者端末２と、閲覧者端末３と、取引主任者端末４と、不動産流通機構システム５と、通信可能に接続されている。不動産仲介サーバ１は、不動産流通機構システム５との間で、不動産流通機構の送受信とをする。また、不動産取引仲介サーバ１は、インターネット上に開設した不動産取引仲介Ｗｅｂサイト７における情報処理制御を行う。
【００２９】
（３．構成）
（３．１．不動産取引仲介サーバ１の構成）
不動産取引仲介サーバ１は、不動産取引における仲介情報処理を制御する装置である。
図示されていないが、不動産仲介サーバ１は、演算処理装置であるＣＰＵを有し、ＲＡＭ、ＲＯＭ等のメモリや、ハードディスクドライブなどの外部メモリを制御し、ＣＰＵが実行するコンピュータプログラムにより情報処理を行うものである。
図５に例示のように、不動産取引仲介サーバ１は、物件情報記憶部１１、契約者情報記憶部１２、仲介履歴情報記憶部１３、登録要求情報記憶部１４、通信制御部１５、物件情報登録要求部１６、物件情報取得部１７、詳細情報更新部１８、検索処理部１９、仲介処理部２０、確定処理部２１、を有する構成である。
【００３０】
（３．１．１．不動産取引仲介サーバの記憶部）
物件情報記憶部１１は、不動産物件の情報である物件情報を記憶する。
物件情報とは、不動産流通機構システムから取得した不動産物件に関する基本情報と、不動産物件の写真情報などの詳細情報と、を含む情報である。基本情報とは、不動産流通機構システムに登録されている不動産物件の情報であって、物件の名称・価格・間取り、築年数などの情報を含むテキストデータである。
物件情報は、不動産物件を識別できる情報である物件識別情報、不動産物件の名称、価格、間取り、築年数、写真情報、成約区分、変更履歴、所有者、元付業者の名称、連絡先、営業者識別情報、取引主任者識別情報、を含む情報である。
【００３１】
契約者情報記憶部１２は、不動産取引の仲介業務における委託契約を締結した者の情報を記憶する。
委託契約を締結した者（以下「契約者」という。）とは、委託契約を締結した宅地建物取引主任者（以下「取引主任者」という。）、委託契約を締結し不動産物件の客付け業務を行う者（以下「営業者」という。）、を含む者である。
契約者情報は、契約者を識別できる契約者識別情報、契約者の氏名、担当地域、仲介実績、自己紹介情報、連絡先、営業区分、資格区分、仲介履歴識別情報、を含む情報である。
【００３２】
仲介履歴情報記憶部１３は、契約者が仲介した不動産物件取引の履歴情報を記憶する。仲介履歴情報とは、契約者が顧客に対して取引仲介中の情報、契約者が仲介した不動産物件の成約取引の実績情報、を含む情報である。
仲介履歴情報は、仲介毎に識別できる仲介識別情報、物件識別情報、物件の名称、契約者識別情報、契約者の氏名、顧客情報、年月日時、仲介中若しくは成約済みなどの仲介区分、を含む情報である。
【００３３】
登録要求情報記憶部１４は、不動産流通機構システムへ登録要求をした不動産物件の情報を記憶する。
登録要求情報とは、不動産物件の売却又は賃借を希望する者（以下「売主」という。）が、不動産取引仲介Ｗｅｂサイト７を介して、不動産流通機構システムに不動産の物件情報を登録する際の情報である。
登録要求情報は、登録要求した物件情報を識別できる登録要求識別情報、売主の氏名などを含む売主情報、物件の名称、取引主任者の契約者識別情報、を含む情報である。
【００３４】
（３．１．２．不動産取引仲介サーバの処理部）
通信制御部１５は、ネットワーク６を介して、営業者端末２と、閲覧者端末３と、取引主任者端末４と、不動産流通機構システム５と、の情報通信を制御する。
【００３５】
物件情報登録要求部１６は、物件情報を不動産流通機構システム５へ登録要求をする際の処理を行う。
例えば、物件情報登録要求部１６は、閲覧者端末３から不動産物件の売却又は賃借の依頼要求を受信すると、契約者情報記憶部１２を参照し、担当地区に基づき、取引主任者の契約者情報を特定する。物件情報登録要求部１６は、取引主任者端末２から登録要求を受信すると、不動産の物件情報を不動産流通機構システム５へ送信して、物件情報の登録要求を行う。また、物件情報登録要求部１６は、不動産流通機構システム５へ登録要求した不動産の物件情報を、登録要求情報記憶部１４に記憶する。
【００３６】
物件情報取得部１７は、物件情報を不動産流通機構システム５から取得する処理を行う。
例えば、物件情報取得部１７は、不動産流通機構システム５に対して、新規の物件情報、更新があった物件情報の取得要求を送信する。また、物件情報取得部１７は、不動産流通機構システム５から受信した物件情報を、新規物件情報、更新物件情報、登録要求に係る物件情報、に判別する処理を行う。
【００３７】
詳細情報更新部１８は、物件情報記憶部１１に記憶されている物件情報に対して、不動産物件の詳細情報を、追加、変更、する処理を行う。
例えば、詳細情報更新部１８は、営業者端末２から物件情報に対する詳細情報の更新要求を受信すると、物件情報記憶部１１に記憶されている物件情報の詳細情報を追加、変更する。
【００３８】
検索処理部１９は、各種情報の検索処理を行う。
例えば、検索処理部１９は、物件情報の検索要求を受信すると、物件情報記憶部１１を参照し、検索条件に適合する物件情報を特定し抽出する。また、検索処理部１９は、契約者情報の検索要求を受信すると、契約者情報記憶部１２を参照し、検索条件にと適合する契約者情報を特定し、抽出する。また、検索処理部１９は、仲介履歴情報の検索要求を受信すると、仲介履歴情報記憶部１３を参照し、検索条件に適合する仲介履歴情報を特定し、抽出する。さらに、検索処理部１９は、登録要求情報の検索要求を受信すると、登録要求情報記憶部１４を参照し、検索条件に適合する登録要求情報を特定し、抽出する。
【００３９】
仲介処理部２０は、不動産物件の取引仲介を制御する処理を行う。
例えば、仲介処理部２０は、閲覧者端末３から物件情報に対する質問事項を受信すると、物件情報記憶部１１を参照し、当該物件情報に関連付けられた契約者識別情報を特定し、当該物件情報と契約者識別情報を抽出する。仲介処理部２０は、契約者情報記憶部１２を参照し、上記抽出した契約者識別情報に基づき、契約者情報を特定し抽出する。また、仲介処理部２０は、上記質問事項を送信してきた閲覧者情報と、物件情報と、契約者情報と、を含む仲介履歴情報を生成し、仲介履歴識別情報を付与して、登録要求情報記憶部１４に記憶する。
【００４０】
仲介処理部２０が生成する仲介履歴情報は、契約者が閲覧者を対応するごとに生成される履歴情報である。例えば、不動産取引仲介Ｗｅｂサイト７内において、契約者が閲覧者からの受信した質問に応対した履歴情報がある。
また、仲介履歴情報には、不動産取引仲介Ｗｅｂサイト７外における、契約者が閲覧者に対して物件情報に係る物件の現地案内をした履歴情報、などを含む。この場合、仲介処理部２０は、営業者端末２から受信した履歴情報を、仲介履歴情報記憶部１３に記憶する。
【００４１】
確定処理部２１は、成約した不動産取引における処理を行う。
例えば、確定処理部２１は、取引主任者端末４から契約手続が完了した旨の確定要求を受信すると、不動産取引の成約の確定処理を行う。確定処理部２１は、成約が確定した物件情報を、物件情報記憶部１１を参照して特定する。確定処理部２１は、特定した物件情報の削除要求を、不動産流通機構システム５へ送信する。また、確定処理部２１は、仲介履歴情報記憶部１３を参照し、成約が確定した物件情報に係る仲介履歴情報を更新する。
【００４２】
（３．２．営業者端末）
営業者端末２は、契約者であって、不動産取引の仲介業務のうち、客付けを行う者が利用する端末装置である。営業者端末２は、いわゆるパーソナルコンピュータである。なお、営業者端末２は、携帯電話端末、スマートフォン、ＰＤＡなどの携帯端末装置であってもよい。営業者端末２は、インターネットなどのネットワーク６を介して、不動産取引仲介サーバ１と通信可能な機能を有する装置ある。
図示されていないが、営業者端末２は、演算処理装置であるＣＰＵを有し、ＲＡＭ、ＲＯＭ等のメモリや、ハードディスクドライブなどの外部メモリを制御し、ＣＰＵが実行するコンピュータプログラムにより情報処理を行うものである。
【００４３】
（３．３．閲覧者端末）
閲覧者端末３は、不動産の物件情報を閲覧する者が利用する端末装置である。閲覧者端末３は、いわゆるパーソナルコンピュータである。なお、閲覧者端末３は、携帯電話端末、スマートフォン、ＰＤＡなどの携帯端末装置であってもよい。閲覧者端末３は、インターネットなどのネットワーク６を介して、不動産取引仲介サーバ１と通信可能な機能を有する装置ある。
図示されていないが、閲覧者端末３は、演算処理装置であるＣＰＵを有し、ＲＡＭ、ＲＯＭ等のメモリや、ハードディスクドライブなどの外部メモリを制御し、ＣＰＵが実行するコンピュータプログラムにより情報処理を行うものである。
【００４４】
（３．４．取引主任者端末）
取引主任者端末４は、契約者であって、宅地建物取引主任者資格を有する者が利用する端末装置である。取引主任者端末４は、いわゆるパーソナルコンピュータである。なお、取引主任者端末４は、携帯電話端末、スマートフォン、ＰＤＡなどの携帯端末装置であってもよい。取引主任者端末４は、インターネットなどのネットワーク６を介して、不動産取引仲介サーバ１と通信可能な機能を有する装置ある。
図示されていないが、取引主任者端末４は、演算処理装置であるＣＰＵを有し、ＲＡＭ、ＲＯＭ等のメモリや、ハードディスクドライブなどの外部メモリを制御し、ＣＰＵが実行するコンピュータプログラムにより情報処理を行うものである。
【００４５】
不動産流通機構システム５は、不動産流通機構が管理する不動産物件情報を格納するデータベースを含むシステムである。不動産流通機構システム５が管理する不動産の物件情報は、不動産流通機構が管轄する地域内における取引対象の物件情報である。
【００４６】
ネットワーク６は、情報通信の回線であり、いわゆるインターネット網である。
【００４７】
不動産仲介Ｗｅｂサイト７は、インターネット上に開設されたＷｅｂサイトである。不動産仲介Ｗｅｂサイト７は、物件情報の閲覧や、不動産取引の仲介・依頼の処理を行う。
【００４８】
（４．動作）
次に、図６を参照して、本発明の一の実施形態に係る不動産取引仲介システムの動作を説明する。図６は、不動産取引仲介システムの全体動作のシーケンスを表した図である。
取引主任者端末４は、不動産の物件情報の登録要求を、不動産取引仲介サーバ１へ送信する（Ｓ１）。不動産取引仲介サーバ１は、取引主任者端末４から物件情報の登録要求を受信すると（Ｓ２）、不動産流通機構システム５へ物件情報の登録要求を送信する。不動産流通機構システム５は、登録要求された不動産物件情報を登録する（Ｓ３）。
【００４９】
不動産取引仲介サーバ１は、不動産の物件情報の取得要求を、不動産流通機構システム５へ送信し、不動産流通機構システム５に登録されている新規物件情報や更新物件情報を受信する（Ｓ４）。不動産取引仲介サーバ１は、不動産流通機構システム５から受信した物件情報を、不動産取引仲介Ｗｅｂサイト７に掲載処理する（Ｓ５）。
【００５０】
営業者端末２は、物件情報の詳細情報の追加要求を、不動産取引仲介サーバ１へ送信する（Ｓ６）。不動産取引仲介サーバ１は、営業者端末２から受信した追加要求に含まれる詳細情報を、当該物件情報に付加する（Ｓ７）。
【００５１】
閲覧者端末３は、物件情報の検索要求を、不動産取引仲介サーバ１へ送信する（Ｓ８）。不動産取引仲介サーバ１は、閲覧者端末３から受信した検索要求に基づき、物件情報記憶部１１を参照し、検索処理をする（Ｓ９）。閲覧者端末３は、検索条件に適合する物件情報を閲覧可能に表示する。
【００５２】
閲覧者端末３は、物件情報に対する質問事項、物件情報に係る不動産物件の現地案内の依頼、不動産物件の賃貸又は購入希望の依頼、などの取引仲介要求を、不動産取引仲介サーバ１へ送信する（Ｓ１０）。不動産取引仲介サーバ１は、取引仲介要求を受信すると、取引処理を行う（Ｓ１１）。不動産取引仲介サーバ１は、取引処理によって仲介履歴情報を生成する。不動産取引仲介サーバ１は、生成した仲介履歴情報を、仲介履歴情報記憶部１５に記憶すると共に、当該仲介履歴情報に関連する営業者、取引主任者、閲覧者に係る端末へ、仲介履歴情報を送信する。
閲覧者端末２は、不動産取引仲介サーバ１から送信された仲介履歴情報を受信し、閲覧可能な表示形態で表示する（Ｓ１２）。
【００５３】
取引契約者端末４は、不動産取引が成約し、取引仲介をした契約手続が完了した旨の確定要求を、不動産取引仲介サーバ１へ送信する（Ｓ１３）。不動産取引仲介サーバ１は、不動産取引が完了した旨の確定要求を受信すると、確定処理を行う（Ｓ１４）。
不動産取引仲介サーバ１は、確定処理を行った物件情報の削除要求を、不動産流通機構システム５へ送信する。不動産流通機構システム５は、物件情報の削除要求を受信すると、削除要求された物件情報をデータベースから削除処理する（Ｓ１５）。
また、不動産取引仲介サーバ１は、確定処理を行った物件情報に関連する閲覧者、営業者、取引主任者、に係る端末装置へ、当該物件情報の確定処理が完了した旨の完了情報を送信する。当該物件情報に関連する閲覧者、営業者、取引主任者に係る端末は、不動産取引仲介サーバ１から送信された完了情報を受信する（Ｓ１６、Ｓ１７、Ｓ１８）。
【００５４】
（５．処理フロー）
（５．１．元付依頼処理と物件情報登録要求処理）
次に、不動産取引仲介サーバ１が、物件情報の登録要求をする処理について説明する。図９を参照して、元付依頼処理と物件情報の登録要求処理について説明する。
閲覧者端末３は、不動産物件の売却又は賃借の依頼要求を、不動産取引仲介サーバ１へ送信する。不動産取引仲介サーバ１の通信制御部１５は、閲覧者端末３から送信された上記不動産物件の売却又は賃借の依頼要求を受信する（Ｓ１０１）。
【００５５】
物件情報登録要求部１６は、上記不動産物件の売却又は賃借の依頼要求を受信すると、当該依頼要求に含まれる物件情報の住所情報に基づき、契約者情報記憶部１２を参照し、該当する担当地域の取引主任者である契約者情報を特定し、抽出する（Ｓ１０２）。物件情報登録要求部１６は、上記抽出した契約者情報に係る契約者端末へ、元付業務の依頼要求を送信する（Ｓ１０３）
【００５６】
取引主任者端末４は、不動産取引仲介Ｗｅｂサイト７を介して、不動産物件の売却又は賃借の依頼要求に係る元付業務の手続代行要求を、不動産取引仲介サーバ１へ送信する。不動産取引仲介サーバ１は、取引主任者端末４から送信された上記手続代行要求を受信する（Ｓ１０４）
【００５７】
不動産取引仲介サーバ１は、上記受信した手続代行要求に係る取引主任者情報を、上記依頼要求に係る閲覧者端末３へ送信し、取引主任者の選択要求を送信する（Ｓ１０５）。不動産取引仲介サーバ１は、上記取引主任者の選択要求に応答し、取引主任者情報を特定した選択決定情報を、閲覧者端末３から受信する（Ｓ１０６）。不動産取引仲介サーバ１は、上記選択決定情報により特定された取引主任者情報に係る取引主任者端末へ、当該元付業務の委託確定をした旨の通知を送信する（Ｓ１０７）。
【００５８】
取引主任者端末４は、上記元付業務の委託確定をした旨の通知を受信する。取引主任者端末４は、不動産物件の登録要求を、不動産取引仲介サーバ１へ送信する。
【００５９】
不動産取引仲介サーバ１の通信制御部１５は、取引主任者端末４から物件情報の登録要求を受信する（Ｓ１０８）。
物件情報登録要求部１６は、上記物件情報の登録要求を受信すると、契約者情報記憶部１２を参照し、当該登録要求に含まれる取引主任者識別情報に基づき、取引主任者情報を特定し抽出する（Ｓ１０９）。また、物件情報登録要求部１６は、登録要求に含まれる売主情報を識別できる売主識別情報を生成し、上記抽出した取引主任者情報と、上記受信した物件情報と、当該売主識別情報と、を含む登録要求情報を生成する（Ｓ１１０）。
物件情報登録要求部１６は、上記生成した登録要求情報に、登録要求を識別できる登録要求識別情報を生成し付加し、登録要求情報記憶部１４に記憶する（Ｓ１１１）。
【００６０】
物件情報登録要求部１６は、上記生成した登録要求情報を、不動産流通機構システム５へ送信し、上記依頼に係る物件情報の登録要求をする（Ｓ１１２）。
また、不動産取引仲介サーバ１は、上記登録要求に対する不動産物件の情報登録が完了した旨の通知を、不動産流通機構システム５から受信する（Ｓ１１３）。
物件情報登録要求部１６は、不動産流通機構システム５から物件情報の登録要求を受領した通知を受信すると、登録要求が完了した旨の通知を生成し、上記取引主任者端末４へ送信する（Ｓ１１４）。
【００６１】
（５．２．物件情報の取得処理）
次に、不動産取引仲介サーバ１が、物件情報の取得をする処理について説明する。図１０を参照して、物件情報の取得処理を説明する。
不動産取引仲介サーバ１の物件情報取得部１７は、物件情報の取得要求を生成し、不動産流通機構システム５へ送信する（Ｓ２０１）。
不動産流通機構システム５は、新規物件情報と更新物件情報を抽出し、不動産取引仲介サーバ１へ送信する。通信制御部１５は、上記取得要求に応じて不動産流通機構システム５から送信された物件情報を受信する（Ｓ２０２）。
【００６２】
物件情報取得部１７は、不動産流通機構システム５から物件情報を受信すると、受信した物件情報毎に、新規物件情報であるか否かの判別を行う（Ｓ２０３）。
上記新規物件判別は、物件情報取得部１７が、上記受信した物件情報に基づき、物件情報記憶部１１を比較参照し、合致する物件情報の有無を判別する。又は、上記新規物件判別は、上記受信した物件情報に予め、新規物件情報であることが識別できる情報が付加されていて、物件情報取得部１７は、当該受信した物件情報に、新規物件を識別できる情報の包含の有無を判別するものであってもよい。
【００６３】
物件情報取得部１７は、上記新規物件判別の結果、当該判別対象に係る物件情報が新規物件情報ではない場合、つまり更新物件情報であった場合（Ｓ２０３：Ｎ）、物件情報記憶部１１を参照し、更新物件情報に合致する物件情報を検索する（Ｓ２０９）。物件情報取得部１７は、物件情報を特定すると、物件情報を更新物件情報に更新して、物件情報記憶部１１に記憶する（Ｓ２１０）。
【００６４】
一方、物件情報取得部１７は、上記新規判別の結果、新規物件情報であった場合（Ｓ２０３：Ｙ）、受信した物件情報に基づき、登録要求情報記憶部１４を参照する（Ｓ２０４）。
不動産情報取得部１７は、登録要求情報記憶部１４に、当該物件情報と同一の登録要求情報が記憶されているか否かを判別する（Ｓ２０５）。
上記同一判別の結果、同一の登録要求情報がない場合（Ｓ２０５：Ｎ）、物件情報取得部１７は、当該新規物件情報を、物件情報記憶部１１に記憶する（Ｓ２０６）。
【００６５】
一方、上記同一判別の結果、受信した物件情報と同一の登録要求情報が記憶されていた場合（Ｓ２０５：Ｙ）、物件情報取得部１７は、当該登録要求情報に含まれている取引主任者識別情報と、売主を識別できる売主識別情報を抽出する（Ｓ２０７）。
物件情報取得部１７は、上記抽出した取引主任者情報と売主識別情報を、上記新規物件情報に関連付けて、物件情報記憶部１１へ記憶する（Ｓ２０８）。
【００６６】
（５．３．詳細情報の更新処理）
次に、不動産取引仲介サーバ１が、物件情報の詳細情報を追加、変更する処理について説明する。図１１を参照して、詳細情報の更新処理を説明する。
営業者端末２は、物件情報に対する詳細情報の追加要求を、不動産取引仲介サーバ１へ送信する。不動産取引仲介サーバ１の通信制御部１５は、営業者端末２又は取引主任者端末４から送信された上記物件情報に対する詳細情報の追加要求を受信する（Ｓ３０１）。
【００６７】
詳細情報更新部１８は、上記追加要求を受信すると、当該追加要求に含まられる契約者識別情報と物件識別情報と、を抽出する（Ｓ３０２）。
詳細情報更新部１８は、上記抽出した物件識別情報に基づき、物件情報記憶部１１を参照し、物件情報を特定し抽出する（Ｓ３０３）。
【００６８】
詳細情報更新部１８は、上記抽出した物件情報に基づき、上記追加要求が新規の追加要求であるか否かを判別する（Ｓ３０４）。例えば、新規の追加要求判別は、上記抽出した物件情報において、詳細情報を含むか否を判別するものであって、当該詳細情報が上記追加要求に係る契約者識別情報に関連する情報であるか否かを判別するものである。
【００６９】
上記新規追加判別の結果、物件情報に当該契約者識別情報に係る詳細情報が含まれていない場合（Ｓ３０４：Ｙ）、当該追加要求は新規の追加要求であり、当該契約者識別情報に基づき、契約者情報記憶部１２を参照し、契約者情報を特定し抽出する（Ｓ３０５）。
また、詳細情報更新部１８は、上記抽出した契約者情報に含まれる担当地域に基づき、上記抽出した物件情報に含まれる住所情報が当該担当地域に該当するか否かを判別する（Ｓ３０６）。
上記地域判別の結果、上記担当地域外の住所に係る不動産物件に対する追加要求であると判別した場合（Ｓ３０６：Ｎ）、当該追加要求は不適正な処理要求であると判別され、詳細情報の追加要求処理は終了する。
【００７０】
一方、上記地域判別に結果、上記担当地域内の住所に係る不動産物件に対する詳細情報の追加要求であると判別した場合（Ｓ３０６：Ｙ）、当該契約者に係る営業者端末２又は取引主任者端末３へ、詳細情報の送信要求を送信する（Ｓ３０８）。
【００７１】
不動産取引仲介サーバ１の通信制御部１５は、上記送信要求に応じて送信された詳細情報を受信する（Ｓ３０９）。
詳細情報更新部１８は、上記詳細情報を受信すると、当該詳細情報と、契約者識別情報と、を当該詳細情報の追加要求に係る物件情報に関連付けて物件情報記憶部１１に記憶する（Ｓ３１０）。
また、詳細情報更新部１８は、上記詳細情報と追加した物件情報の物件識別情報を抽出し、上記追加要求に係る契約者識別情報に基づき、契約者情報記憶部１２を参照し、契約者情報を特定し、当該契約者情報を関連付けて当該物件識別情報を、契約者情報記憶部１２に記憶する（Ｓ３１１）。
【００７２】
（５．４．検索処理）
次に、不動産取引仲介サーバ１が、物件情報を検索する処理について説明する。
閲覧者端末３は、不動産物件の間取りや最寄り駅や地域（都道府県市町村区）や価格を含む物件検索情報を、不動産取引仲介サーバ１へ送信する。
不動産取引仲介サーバ１の通信制御部１５は、上記閲覧者端末３から送信された物件検索情報を受信する（Ｓ４０１）。
検索処理部１９は、上記物件検索情報を受信すると、当該物件検索情報に含まれる検索条件に基づき、物件情報記憶部１１を参照し、検索条件に該当する物件情報を特定し抽出する（Ｓ４０２）。
検索処理部１９は、上記抽出した物件情報を、上記閲覧者端末３へ送信する（Ｓ４０３）。
【００７３】
閲覧者端末３は、上記物件情報を受信すると、閲覧者端末３の出力部に当該物件情報を表示する。また、閲覧者端末３は、物件情報に含まれる詳細情報の表示要求、物件情報に係る地図情報の表示要求、物件情報に係る契約者情報の表示要求、を不動産取引仲介サーバ１に送信することができる。
【００７４】
不動産取引仲介サーバ１の通信制御部１５は、上記閲覧者端末３から送信された物件情報に対する各種表示要求を受信する（Ｓ４０４）。
検索処理部１９は、上記各種表示要求を受信すると、当該表示要求に対する情報を特定し、閲覧者端末３へ送信する（Ｓ４０５）。
例えば、詳細情報の表示要求を受信した場合、検索処理部１９は、物件情報記憶部１１を参照し、詳細情報を抽出する。また、地図情報の表示要求を受信した場合、検索処理部１９は、当該物件情報に含まれる住所に基づき、地図表示アプリケーションを起動し、当該住所に係る地図情報を、閲覧者端末３へ返信する。なお、上記地図表示アプリケーションは、本発明とは異なるシステムによって、インターネット上で提供されているサービスを利用するものであってもよい。また、物件情報に係る契約者情報の表示要求を受信した場合、検索処理部１９は、契約者識別情報に基づき、契約者情報記憶部１２を参照し契約者情報を特定し抽出し、閲覧者端末３へ送信する。さらに、検索処理部１９は、当該契約者識別情報に基づき、仲介履歴情報記憶部１３を参照し、当該契約者識別情報に係る仲介履歴情報を特定し抽出し、上記契約者情報に加え、閲覧者端末３へ送信してもよい。なお、閲覧者端末３へ送信される契約者情報は、テキストデータであっても、契約者情報を公開しているＷｅｂページ情報であってもよい。
【００７５】
また、検索処理部１９は、上記物件検索情報を受信し、当該物件検索情報に含まれる地域（都道府県市区町村）に係る検索条件に基づき、担当地域が該当する契約者情報を検索することができる。
例えば、検索処理部１９は、上記検索条件の地域に基づき、契約者情報記憶部１２を参照し、当該地域を担当地域とする契約者情報を特定し抽出し、閲覧者端末３へ送信するものであってもよい。また、検索処理部１９は、上記検索条件の地域を担当地域とする契約者情報に加え、仲介履歴情報記憶部１３を参照し、仲介履歴情報を契約者情報に関連付けて、閲覧者端末３へ送信するものであってもよい。
【００７６】
（５．４．取引の仲介処理）
次に、不動産取引仲介サーバ１が、物件情報の取引仲介をする処理について説明する。
閲覧者端末３は、物件情報に対する質問事項などを含む仲介要求を、不動産取引仲介サーバ１へ送信する。
不動産取引仲介サーバ１の通信制御部１５は、閲覧者端末３から送信された上記仲介要求を受信する（Ｓ５０１）。
【００７７】
仲介処理部２０は、上記受信した仲介要求に含まれる物件識別情報に基づき、物件情報記憶部１１を参照し、物件情報を特定し抽出する（Ｓ５０２）。仲介処理部２０は、当該物件情報に含まれる契約者識別情報を抽出する（Ｓ５０３）。仲介処理部２０は、上記抽出した契約者識別情報に基づき、契約者情報記憶部１２を参照し、契約者情報を特定し、抽出する（Ｓ５０４）。
また、仲介処理部２０は、上記質問事項を送信してきた閲覧者に関する情報と当該質問事項と、物件情報と、契約者情報と、を含む仲介履歴情報を生成し、仲介履歴識別情報を付与して、仲介履歴情報記憶部１３に記憶する（Ｓ５０５）。
【００７８】
営業者端末２及び取引主任者端末４は、不動産物件の現地案内など、不動産取引仲介Ｗｅｂサイト７を介さない仲介履歴の情報を、不動産取引仲介サーバ１へ送信し、仲介履歴情報の登録要求ができる。
不動産取引仲介サーバ１の通信制御部１５は、上記営業者端末２又は取引主任者端末４から、仲介履歴情報の登録要求を受信する。仲介処理部２０は、上記仲介履歴情報の登録要求を受信すると、当該仲介履歴情報の登録要求に含まれる仲介履歴識別情報に基づき、仲介履歴情報記憶部１３を参照し、仲介履歴情報を特定し、当該登録要求に係る履歴情報を追加して、更新する。
【００７９】
（５．５．確定処理）
次に、不動産取引仲介サーバ１が、不動産の取引仲介の成約確定をする処理について説明する。
取引主任者端末４は、不動産取引の契約手続が完了した旨の確定要求を、不動産取引仲介サーバ１へ送信する（Ｓ５０１）。不動産取引仲介サーバ１の通信制御部１５は、取引主任者端末４から送信された上記確定要求を受信する（Ｓ５０２）。
【００８０】
確定処理部２１は、上記受信した確定要求に含まれる物件識別情報に基づき、物件情報記憶部１１を参照して、物件情報を特定する（Ｓ５０３）。確定処理部２１は、当該特定した物件情報に対して、成約済みであることを識別できる情報を付加して更新記憶する（Ｓ５０４）。
【００８１】
確定処理部２１は、上記成約した物件情報の削除要求を、不動産流通機構システム５へ送信する（Ｓ５０５）。また、確定処理部２１は、上記物件識別情報に基づき、仲介履歴情報記憶部１３を参照し、成約が確定した物件情報に係る仲介履歴情報を更新する（Ｓ５０６）。
【００８２】
以上の説明のように、本実施形態では、宅地建物取引業者の業務の一部を、業務委託契約を締結した者に委託して、不動産取引仲介業務が行える。また、業務委託の契約を締結した契約者（宅地建物取引主任者、営業者）は、自身の事務所や店舗などを設置する必要がなく、不動産取引仲介業務が行える。なお、契約者は運営者の業務の一部を委託する契約を締結したものであって、契約者が運営者を代理して、顧客に対する手続契約を行えるものではない。
【００８３】
本実施形態では、本発明に係る不動産取引仲介システムの運営者と、営業者が、契約当事者となって業務委託契約を締結する場合について説明をした。同様に、当該運営者と、宅地建物取引主任者が、契約当事者となって業務委託契約を締結する場合について説明をした。しかしながら、本発明は、上記実施形態において説明した契約関係に限られるものではない。例えば、本発明における業務委託契約の様々な関係図として、図１２に例示の関係性が考えられる。図１２は、本発明に係る不動産取引仲介システムの運営者が、業務委託契約を締結する契約者と、当該契約者に関連する他契約者又は非契約者との関係性を示す。
【００８４】
図１２を参照して、委託契約の関係性について説明する。
例えば、当該運営者と業務委託契約を締結した宅地建物取引主任者は、再委託を営業者にすることが可能である。この場合、宅地建物取引主任者のみが業務委託契約の範囲内に属する。そして、契約者である宅地建物取引主任者に従属する者として、非業務委託契約者となる営業者を、契約者情報記憶部１２に登録することができる。つまり、当該取引主任者と非契約者の営業者とを主従関係に関連付けた契約者情報が、契約者情報記憶部１２に記憶される。
【００８５】
また、図１２に例示の別の契約関係を示す場合として、当該運営者と個々に業務委託契約を締結した契約者が、グループ化（共同）して仲介業務を行うものであってもよい。例えば、当該運営者と業務委託契約を締結した取引主任者が、当該運営者と業務委託契約を締結した営業者を４名まで募集し、契約者情報記憶部１２に関連付けて記憶するものであってもよい。
【００８６】
また、図１２に例示の別の契約関係を示す場合として、当該運営者と締結する同一の業務委託契約の範囲内に、宅地建物取引主任者と複数の営業者を含む場合であっておもよい。
なお、上述の業務委託契約の関係性は、宅地建物取引業法に規定する要件を満たせば、図１２に例示した関係に業務委託契約の範囲が限定されるものではない。
【００８７】
また、本実施形態では、顧客は、自身の居住所を担当地域に含む宅地建物取引主任者を検索すること、希望物件の住所を担当地域に含む宅地建物取引主任者を検索すること、及び、選択することができる。また、顧客は、従来サービス同様に、契約者である営業者から、物件情報の説明や質問や、現地案内などのサービスを受けることができる。
【００８８】
また、本実施形態では、契約者が、担当地域などに加え、自身の属性情報を不動産取引仲介Ｗｅｂサイト７に掲載することができる。属性情報とは、契約者の家族構成、居住歴のある間取り、居住している地域の情報、などの情報である。
例えば、不動産取引仲介Ｗｅｂサイト内に、取引主任者及び営業者が自身の属性情報などを公開するマイページを設けてもよいものである。これによって、顧客は、依頼する営業者や取引主任者を選択する際の判断情報を多く取得することができる。契約者にとっては、顧客が属性情報に基づき契約者情報を閲覧することができるため、他の契約者との差別化を図ることができ、顧客獲得の機会を増やすことができる。
【００８９】
また、本実施形態では、契約者である営業者は、自身の近隣に立地する不動産の物件情報を検索特定をすることができ、物件の写真撮影や、物件情報に対する詳細情報の追加が容易にできる。
【００９０】
また、本実施形態では、運営者が中心となり業務委託契約を締結した者が業務を遂行するため、従来の仲介業務に比べ、経費を削減できる。ゆえに、顧客にとっては、売買契約や賃貸契約の成約時に発生する手数料軽減の利益を還元できる効果もある。
【００９１】
また、本実施形態では、契約者が利用する契約者端末（営業者端末２、取引主任者端末４）は、携帯電話などの携帯端末であるため、契約者が物件情報の取得や、顧客との情報交換通信を迅速に行える。ゆえに、契約者にとっては、物件情報に対する質問等に迅速に対応でき、本発明によれば、顧客に対する顧客満足度を促進する効果も発揮する。
【符号の説明】
【００９２】
１    不動産取引仲介サーバ
２    営業者端末
３    閲覧者端末
４    宅地建物取引主任者端末
５    不動産流通機構システム
６    ネットワーク
７    不動産取引仲介Ｗｅｂサイト
【図１】
2012123616.tif 000003
【図２】
2012123616.tif 000004
【図３】
2012123616.tif 000005
【図４】
2012123616.tif 000006
【図５】
2012123616.tif 000007
【図６】
2012123616.tif 000008
【図７】
2012123616.tif 000009
【図８】
2012123616.tif 000010
【図９】
2012123616.tif 000011
【図１０】
2012123616.tif 000012
【図１１】
2012123616.tif 000013
【図１２】
2012123616.tif 000014
【図１３】
2012123616.tif 000015
【図１４】
2012123616.tif 000016
【図１５】
2012123616.tif 000017