(57)【要約】【課題】賃貸不動産の所有者と賃借希望者とが直接交渉して賃貸借契約する場合に役立てることができる物件取引システムを提案する。【解決手段】インターネット上の物件検索サイトには、希望物件の選定に基づき申込者個人情報などの書込みと送信操作を行う頁が表示され、当該頁での書込み送信操作により申込者個人情報と希望物件情報とを含む申込み情報がサイト運営者側に送信され、受信した申込み情報の内、申込者に直接コンタクトを取るために必要な情報を除く抜粋申込み情報がサイト運営者側より当該希望物件の所有者側に送信され、抜粋申込み情報を受信した所有者側からサイト運営者側への申込み受付の返信に基づいて、当該所有者側を特定する所有者側情報を含む申込み受付情報がサイト運営者側より申込者へ送信されると共に、申込み情報の内、所有者側に未通知となっている情報がサイト運営者側より所有者側に送信される構成。【選択図】図９
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
インターネット上に公開された物件検索サイトを利用するシステムであって、当該物件検索サイトには、希望物件の選定に基づき申込者個人情報などの書込みと送信操作を行う頁が表示され、当該頁での書込み送信操作により申込者個人情報と希望物件情報とを含む申込み情報がサイト運営者側に送信され、受信した申込み情報の内、申込者に直接コンタクトを取るために必要な情報を除く抜粋申込み情報がサイト運営者側より当該希望物件の所有者側に送信され、抜粋申込み情報を受信した所有者側からサイト運営者側への申込み受付の返信に基づいて、当該所有者側を特定する所有者側情報を含む申込み受付情報がサイト運営者側より申込者へ送信されると共に、前記申込み情報の内、所有者側に未通知となっている情報がサイト運営者側より所有者側に送信されるように構成された、物件取引システム。
【請求項２】
申込み情報の内の未通知の情報がサイト運営者側より所有者側に送信された段階で、サイト運営者側から所有者側に対する自動課金処理が実行されるように構成された、請求項１に記載の物件取引システム。
【請求項３】
対象物件が賃貸不動産であって、前記申込み情報と前記抜粋申込み情報とには、希望物件への案内希望日時が含まれ、所有者側からの申込み受付の返信情報と申込者へ送信される申込み受付情報とには、前記案内希望日時に対する所有者側のコメントが含まれるように構成された、請求項１又は２に記載の物件取引システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、主として賃貸不動産の所有者（又は管理者）と賃借希望者とが直接交渉して賃貸借契約する場合に役立てることができる物件取引システムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
賃貸不動産の流通業界における一般的な流通システムは、特許文献を開示することはできないが、賃貸不動産の所有者（又は管理者）と賃借希望者との間に不動産仲介業者が介入するシステムとなっている。即ち、賃貸不動産の所有者などは所有物件に関する全ての情報と賃貸条件などを不動産仲介業者に開示して賃借人を募る広告や営業活動、及び賃貸借契約の代行を委託し、賃借希望者は、不動産仲介業者が行う広告や営業活動に頼って希望物件を選定し、希望物件への案内から賃貸借契約締結に至る全てを当該不動産仲介業者を相手として行うシステムであり、賃貸借契約締結となった場合、所有者などは不動産仲介業者に対して相応の（一般的には家賃の１カ月分以上の）仲介手数料（広告・成約謝金）を支払い、賃借人も又、不動産仲介業者に対して相応の（一般的には家賃の０．５〜１カ月分の）仲介手数料を支払うことにより、このシステムが成り立つようになっている。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
上記のような従来の賃貸物件の流通システムでは、仮にインターネット上に公開された賃貸物件検索サイトを利用するビジネスモデルにおいても、不動産仲介業者が介在することには変わりが無く、賃借希望者がそれまで見ず知らずの所有者などと直接交渉して賃貸借契約を締結することにより余計な出費（仲介手数料）を抑えると共に、契約締結までの時間短縮を図ることは到底適えられないことであった。又、所有者側においても、その所有する賃貸物件の戸数や部屋数が少なければ少ないほど、不動産仲介業者を利用せずに賃借人を獲得する営業活動を行うことにより自己資産の有効活用、延いては収益拡大を図ることは非現実的であり、不動産仲介業者に一切を任せる従来の流通システムに頼らざるを得なかったのである。
【課題を解決するための手段】
【０００４】
本発明は上記のような従来の問題点を解消し得る物件取引システムを提供することを目的とするものであって、そのシステムは、インターネット上に公開された物件検索サイトを利用するもので、当該物件検索サイトには、希望物件の選定に基づき申込者個人情報などの書込みと送信操作を行う頁が表示され、当該頁での書込み送信操作により申込者個人情報と希望物件情報とを含む申込み情報がサイト運営者側に送信され、受信した申込み情報の内、申込者に直接コンタクトを取るために必要な情報を除く抜粋申込み情報がサイト運営者側より当該希望物件の所有者側に送信され、抜粋申込み情報を受信した所有者側からサイト運営者側への申込み受付の返信に基づいて、当該所有者側を特定する所有者側情報を含む申込み受付情報がサイト運営者側より申込者へ送信されると共に、前記申込み情報の内、所有者側に未通知となっている情報がサイト運営者側より所有者側に送信される構成となっている。
【０００５】
上記構成の本発明を実施するについて、具体的には請求項２に記載のように、申込み情報の内の未通知の情報がサイト運営者側より所有者側に送信された段階で、サイト運営者側から所有者側に対する自動課金処理が実行されるように構成することができる。又、請求項３に記載のように、対象物件が賃貸不動産である場合、前記申込み情報と前記抜粋申込み情報とに希望物件への案内希望日時を含ませ、所有者側からの申込み受付の返信情報と申込者へ送信される申込み受付情報とには、前記案内希望日時に対する所有者側のコメントを含ませるように構成することができる。
【発明の効果】
【０００６】
上記構成の本発明に係る物件取引システムによれば、希望物件の探索を行う者は、インターネット上に公開された物件検索サイトにアクセスして所定の手順で物件を絞り込み、希望物件を選定することにより表示された書込み頁で必要な個人情報、例えば住所氏名、Ｅメールアドレス、電話番号などを書込んで送信すると、最終的には、書き込まれた申込者の全個人情報と希望物件情報とが当該希望物件の所有者側（管理者を含む）に伝えられると共に、申込者には、所有者側を特定する情報が伝えられるので、当該希望物件の所有者側と申込者とは、互いに知り得た相手側の情報に基づいて、希望物件に関する取引条件について直接交渉し、仲介者を介さずに必要な取引契約を取り交わすことができる。従って、申込者、所有者側の何れもが仲介者に対する仲介手数料などの支払いを免れ、取引契約締結までの所要日数の短縮も図れる。勿論、本システムの運営を掌る業者、即ち、物件検索サイトを運営し且つ申込者と所有者側との間の情報伝達を仲介する本システム運営業者の収益源がなければ、現実問題として本システムは成り立たないが、例えば、所有物件が物件検索サイトに一定期間掲載されることによる対価として所有者側が本システム運営業者に会費、広告費、物件掲載料などの名目で支払うようにすれば、本システム運営業者は掲載物件の数を増やすための営業活動さえ怠りなく行えば一応の収益は上げられるし、所有者側の金銭的負担も、仲介業者を介在させる場合と比較して格段に軽減される。
【０００７】
しかも、本システムの最も特徴的なことは、希望物件を選定することに伴って書き込まれた申込み情報の全てが最初の段階で所有者側に伝えられるのではなく、申込者に対し直接コンタクトを取るために必要な情報を除く抜粋申込み情報のみが最初の段階で所有者側に伝えられ、所有者側からの申込み受付の返信があって初めて、抜粋申込み情報に含まれていなかった未通知の情報を含む申込み情報の全てが所有者側に伝えられると共に所有者側の情報も申込者に伝えられ、初めて所有者側と申込者とが第三者を介さずに直接交渉し、取引を行うことができる状況となるのであるから、この段階で本システムが所有者側に申込者を直接交渉できる状態で引き合わせた事実が明確になると共に、所有者側が本システム運営業者に無断で申込者に対し直接交渉を始めるというような事態も回避できる。即ち、本システムは、単に物件とその所有者を明示するだけの物件検索システムでもなければ、所有者側と申込者との間に第三者が取引代行者として介入する従来のシステムでもなく、本システムの積極的な介入によって初めて、申込者が選定した物件の所有者と当該申込者とを互いに直接交渉できる状態で引き合わせるという所期の目的が達成されるに至ったのである。
【０００８】
尚、請求項２に記載の構成によれば、所有者側に申込者を直接交渉できる状態で引き合わせた段階で、所有者側に対する自動課金処理、例えば請求書の発行や、前以って登録された引き落とし口座からの自動引き落とし処理などを実行できるのであるから、本システム運営業者の収益を妥当性を以て高めることができ、係る収益源の確保により、物件検索サイトへの一定期間の物件掲載に基づく対価を十分に抑えて、所有者側の本システムの活用を促進させることができる。
【０００９】
又、請求項３に記載の構成によれば、本システムを賃貸不動産の取引（賃貸借契約の締結）のためのシステムとして活用する場合に、所有者側と申込者（賃借希望者）との間の物件案内日時の打ち合わせを円滑且つ速やかに実行できる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１０】
以下に本発明を賃貸不動産の取引（賃貸借契約の締結）のためのシステムとして利用する場合の具体的実施例を添付図に基づいて説明すると、図１において、１はインターネットに接続されたサーバーであって、本システム運営業者（代行業者を含む、以下では本システム運営業者と略称する）が管理運営する。このサーバー１は、賃貸物件検索サイトを提供するウエブサーバー２、本システムを中継して申込者と所有者側との間のメールの送受信を受け持つメールサーバー３、本システムを実行する各種アプリケーションを提供するアプリケーションサーバー４、及びデータベースサーバー５などを備えており、データベースサーバー５は、物件検索サイトにおいて開示する物件毎の情報データベース５ａ、所有者（管理者を含む、以下では所有者と略称する）情報データベース５ｂ、及び申込者（利用者）情報データベース５ｃなどを備えている。６はインターネットに接続された利用者端末であり、７はインターネットに接続された所有者端末であって、これら各端末には、ウエブサイトを閲覧するためのブラウザやメールの送受信を行うメーラーを備えたパーソナルコンピューターが利用される。
【００１１】
本システム運営業者は、本システム利用の申し出があった賃貸物件所有者が提示する物件情報や所有者特定情報に従って、物件情報データベース５ａとＥメールアドレスを含む所有者情報データベース５ｂとを相互にリンクする状態で作成する。
【００１２】
ウエブサーバー２によってインターネット上に公開される賃貸物件検索サイトを利用した賃貸物件検索は、ウエブサーバー２で提供される各頁、アプリケーションサーバー４で提供される物件絞込み用アプリケーション、及び物件情報データベース５ａなどを利用して実行される。その賃貸物件検索の手順の一例を説明すると、当該サイトに利用者端末６からアクセスすることにより、図２に示す都道府県別などの大エリア選択ボタン８ａを備えた大エリア択一選択頁８が表示され、この大エリア択一選択頁８で１つの大エリアを選択することにより、図３に示すように当該大エリアに属する区町別などの小エリア選択ボタン９ａを多数備えると共に、１つ又は複数の小エリアを選択した後、次の条件選択に移る進むボタン９ｂを備えた小エリア選択頁９が表示される。進むボタン９ｂのクリック操作により、図４に示す条件選択頁１０が表示される。この条件選択頁１０において、賃料、間取り、建物種別、その他の条件を書込み又は選択ボタンのクリック操作により選定し、検索実行のための進むボタン１０ａのクリック操作により、絞り込み検索の結果が図５に示す物件リスト表示頁１１において表示される。
【００１３】
物件リスト表示頁１１では、物件自体の建物的特徴や賃貸条件、地理的特徴などの概要が各物件ごとに表示されると共に、各物件ごとに詳細説明又は現地案内を希望する場合にチェックを入れるチェックボタン１１ａ，１１ｂが表示され、更に詳細説明頁に進むボタン１１ｃと案内希望時に個人情報を書き込む頁に進むボタン１１ｄとが表示されている。而して、この物件リスト表示頁１１において１つ又は複数の希望物件を選定し、当該希望物件について詳細説明を希望する場合にはチェックボタン１１ａを、当該希望物件について現地案内を希望する場合にはチェックボタン１１ｂを操作してチェックを入れた後、詳細説明を希望する物件のあるときは次に進むボタン１１ｃをクリック操作し、現地案内を希望する物件のあるときは次に進むボタン１１ｄをクリック操作する。次に進むボタン１１ｃをクリック操作した場合には、図６に示す物件個別詳細説明頁１２が表示される。この物件個別詳細説明頁１２で表示される説明によって当該物件について納得し、現地案内を希望するときは、当該物件個別詳細説明頁１２に表示されている次に進むボタン１２ａをクリック操作する。
【００１４】
物件リスト表示頁１１において希望物件を特定し且つ当該希望物件について現地案内を希望するために次に進むボタン１１ｄをクリック操作したときと、物件個別詳細説明頁１２において現地案内を希望するために次に進むボタン１２ａをクリック操作したときは、図７に示す申込み情報書込み頁１３が表示される。この申込み情報書込み頁１３には、必須項目として、氏名書込み欄１３ａ、住所書込み欄１３ｂ、固定又は携帯電話番号書込み欄１３ｃ、Ｅ−メールアドレス書込み欄１３ｄ、案内希望日時書込み欄１３ｅ、転居希望時期書込み欄１３ｆ、及び家族構成書込み欄１３ｇなどが表示され、所有者（家主）に対する質問事項があるときに任意に書き込むことができる質問事項書込み欄１３ｈなども備えられている。この申込み情報書込み頁１３への書込みが完了し、確認ボタン１３ｉをクリック操作すると、図８に示す書込み内容確認頁１４が表示される。この確認頁１４には、申込み情報書込み頁１３に書き込んだ全ての事項が再表示されると共に、その申込み情報を送信するための送信ボタン１４ａが表示されている。
【００１５】
書込み内容確認頁１４における送信ボタン１４ａのクリック操作により、申込み情報書込み頁１３において書き込まれた申込者個人情報を含む全ての情報が、その前段階で選定された希望物件を特定する物件ＩＤと共に、利用者端末６からインターネットを経由してメールサーバー３に伝送される。尚、説明は省略したが、図２〜図８の各頁には、希望の物件が見当たらない場合などに前頁に戻るボタンや、その段階で終了して賃貸物件検索サイトから離れる終了ボタンなどを必要に応じて設けることができる。
【００１６】
次に、例えば上記のような構成の賃貸物件検索サイトを利用した本発明システムの全体の流れを図９に示すフローチャートと図１０及び図１１に基づいて説明すると、利用者が利用者端末６から上記の賃貸物件検索サイトを利用して自分が希望する条件などを満たす物件の検索を行い（Ｓ１）、現地案内を希望する物件が見つかって最終的に案内申込みを行った場合（Ｓ２）、申込み情報書込み頁１３や確認頁１４を利用する申込み情報の書込みと送信が行われる（Ｓ３）。メールサーバー３に送信された希望物件ＩＤを含む申込み情報は自動処理され、当該申込み情報の内、申込者個人情報は申込者情報データベース５ｃに追記更新され、希望物件ＩＤに基づいて物件情報データベース５ａと所有者情報データベース５ｂとから当該希望物件の所有者が検索され、この所有者宛のメールが自動生成され、所有者情報データベース５ｂから検索された当該所有者のＥメールアドレス宛に自動送信される（Ｓ４）。
【００１７】
図１０に示すように、申込者から送信された希望物件ＩＤを含む申込み情報から自動生成される所有者宛メール１５は、希望物件ＩＤから検索された物件名１５ａ、図８の申込み情報書込み頁１３において書き込まれた情報の内、所有者が申込者に直接コンタクトを取るために必要な個人情報を除く抜粋個人情報、例えば氏名（苗字のみでも良い）１５ｂ、その他、所有者側に最初に知らせる方が好ましい情報、例えば案内希望日時１５ｃ、転居希望時期１５ｄ、家族構成１５ｅ、及び質問事項１５ｆなどを取り込んで自動生成される抜粋申込み情報から成るもので、受信した所有者が申込み受付の返信メールを作成するためにクリック操作するボタン１５ｇを備えている。
【００１８】
上記の所有者宛メール１５を所有者端末７において受信した所有者は、その内容をチェックした上で申込み受付返信メール作成ボタン１５ｇをクリック操作することになる。この結果、図１１に示す申込み受付返信メール作成頁１６が表示される。この申込み受付返信メール作成頁１６における所有者名表示欄１６ａ、希望物件の確認欄１６ｂ、物件の住所表示欄１６ｃ、所有者の連絡先表示欄１６ｄなどは、物件情報データベース５ａや所有者情報データベース５ｂなどから自動検索して予め書き込んだ状態で送信表示させることが望ましいが、所有者自らが書き込むようにしても良い。希望日時での案内の可否チェック欄１６ｅや案内希望日時欄１６ｆ、所有者宛メール１５において申込者からの質問事項がある場合の当該質問事項に対する回答などを書き込む備考欄１６ｇには、所有者自らが書き込むことになる。この申込み受付返信メール作成頁１６での必要な書込みが完了すれば、同頁が備える送信ボタン１６ｈをクリック操作することにより、作成された申込み受付返信メールが所有者端末７からメールサーバー３宛に伝送される。
【００１９】
上記の所有者からの申込み受付返信メールがメールサーバー３で受信されると（Ｓ５）、当該申込み受付返信メールと関連付けられる元の所有者宛メール１５が、所有者宛メール１５の送信履歴から検索され、当該所有者宛メール１５の送信のベースになった申込み情報の記録から該当する申込者のＥメールアドレスが抽出され、当該申込者のＥメールアドレス宛に所有者からの申込み受付返信メールが自動転送される（Ｓ６）。この申込み受付返信メールの自動転送に際して、不足する所有者情報があれば自動的に追記して転送できる。
【００２０】
所有者宛メール１５の送信に対して所有者からの申込み受付返信メールを受信し、この申込み受付返信メールを申込者宛に転送したならば、前記所有者宛メール１５では所有者に通知していなかった未通知の申込者個人情報（実際には当該未通知の申込者個人情報を含む申込み情報の全て）を所有者に通知する申込み情報全通知メールが自動生成されると共に所有者のＥメールアドレス宛に自動送信される（Ｓ７）。このステップ７までの流れにより、申込者が選定した特定物件の所有者は、当該特定物件について現地案内を希望する申込者の全個人情報など、即ち、当該申込者に直接コンタクトをとるために必要な住所氏名、Ｅメールアドレス、連絡先電話番号などの情報を含む、図７に示す申込み情報書込み頁１３において書き込まれた全ての情報を知ることができると同時に、申込者は、選定した案内希望の特定物件の所有者に直接コンタクトをとるために必要な、当該所有者についての全情報と案内希望日時や質問事項に関する所有者のコメントを受け取ることになる。
【００２１】
即ち、賃貸物件を検索する利用者とこの利用者が選定した希望物件の所有者とを互いに直接交渉可能な状況で引き合わせるという本システムの目的がステップ７までの流れにより達成されたことになるので、この段階で所有者宛メール１５の送信先である所有者に対し自動課金処理が実行され（Ｓ８）、本システムによる一連の制御が完結する。所有者に対する自動課金処理としては、利用者が本システムの利用登録を行う際、即ち、所有者情報データベースに登録される際に情報の１つとして登録された引落口座情報を利用して行う、予め定められた一定額の自動引き落とし処理や、請求書を自動発行して所有者宛に送付する処理などが考えられる。
【００２２】
ステップ８の自動課金処理を受けた所有者は、当該所有者の所有物件を賃借物件として希望している現地案内申込者と直接連絡を取り合って両者の都合の良い日時に現地案内を実行し、当該物件に関する賃貸借契約の内容や転居時期など、全ての事項について互いに直接交渉し合い、第三者を介さず両者納得の上で賃貸借契約を締結することができる。
【００２３】
尚、所有者宛メール１５を送信後、一定期間内に所有者からの申込み受付返信メールを受信できない案件を自動検索できるようにし、当該案件が発生したときは、同所有者に対する督促処理（催促メールの自動送信、電話やＦＡＸによる督促など）と申込者宛の遅延お詫びメールを自動送信し、更に一定期間経過後も所有者からの申込み受付返信メールを受信できないときは、契約違反として所有者情報データベース５ｂからの同所有者の登録抹消と同所有者の所有物件情報を物件情報データベース５ａから抹消する処理を自動的に講ずると共に、申込者には事情説明メールを自動送信するように構成するのが望ましい。
【００２４】
又、本システムは、上記実施形態のように一般的に現地案内と賃貸借契約を伴う賃貸不動産物件の借り主と貸し主（所有者）とを直接引き合わせて仲介業者の介在を解消するシステムとして活用できるものであるが、その他、各種売買物件の買い主と売り主（所有者）とを第三者を介在させずに直接引き合わせるシステムとしても活用できるものである。
【図面の簡単な説明】
【００２５】
【図１】本システム全体のハード構成を説明する模式図である。
【図２】賃貸物件検索サイトにアクセスしたときに最初に表示される大エリア択一選択頁の概略表示画面図である。
【図３】大エリア択一選択の次に表示される小エリア選択頁の概略表示画面図である。
【図４】小エリア選択の次に表示される条件選択頁の概略表示画面図である。
【図５】条件選択の次に表示される物件リスト表示頁の概略表示画面図である。
【図６】物件リスト表示頁で選択した特定物件の詳細説明頁の概略表示画面図である。
【図７】希望物件の現地案内を希望する申込者が個人情報などを書き込む申込み情報書込み頁の概略表示画面図である。
【図８】書き込んだ申込み情報を確認する確認頁の概略表示画面図である。
【図９】本システムにおける処理の流れを説明するフローチャートである。
【図１０】所有者宛メールの内容を表す概略文面図である。
【図１１】所有者からの申込み受付返信メールの内容を表す概略文面図である。
【符号の説明】
【００２６】
１    サーバー
６    利用者端末
７    所有者端末
８    大エリア択一選択頁
９    小エリア選択頁
１０    条件選択頁
１１    物件リスト表示頁
１２    物件個別詳細説明頁
１３    申込み情報書込み頁
１４    書込み内容確認頁
１５    所有者宛メール
１６    申込み受付返信メール作成頁
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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