(57)【要約】【課題】従来のブランド力測定方法は、ブランドマネジメントのための指標として必要な機能を有しながら、不動産の特性に適合した方法が無かった。【解決手段】マーケットの成約データから基準賃料単価を求め、その基準から対象不動産の賃料単価の乖離というシンプルな算出方法でブランド力を測定する。このとき、基準賃料単価算出を対象不動産と同属性の母集団から算出することで、不動産の特性に適合しながら、ブランドマネジメントのための指標として必要な機能をすべて実現できる。【選択図】図４
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸不動産のブランド力測定において、対象不動産の賃料単価が単位時間あたり単価及び単位面積あたり単価を含んで導出され、対象不動産の賃料単価と基準賃料単価との乖離から、対象不動産のブランド力を導出する、ブランド力測定方法。
【請求項２】
対象不動産の賃料単価を、築年数、専有面積、契約時期の影響を排除して導出する請求項１のブランド力測定方法。
【請求項３】
対象不動産の使用目的毎に処理する、請求項１のブランド力測定方法。
【請求項４】
最寄り駅または町名毎に処理する、請求項１のブランド力測定方法。
【請求項５】
基準賃料単価を過去１年分の成約データより導出する、請求項１のブランド力測定方法。
【請求項６】
乖離の導出に偏差値を使用する、請求項１のブランド力測定方法。
【請求項７】
請求項１のブランド力測定方法により得られたブランド力を、ブランド格付指標に変換して顧客に提供する、賃貸不動産ブランド力システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】  本発明は、不動産業において、的確に対象不動産を評価する方法に関する。
【技術背景】
【０００２】  従来より、ブランドのマネジメントを目的とするブランド力診断は、電気製品などの商品、宅配便などのサービス、企業に対して幾多の有用な手法が提供されていた（例えば、特許文献１参照。）。
【０００３】  ブランドのマネジメントを目的とするブランド力診断は、ブランドの知名度や定評などの構成要素に分解し、各要素を実際の調査（アンケートなど）により推定し、総合する方法が主流である。
【０００４】  ブランド力を構成要素毎に推定する方法は、各構成要素が購入（不動産の場合は契約）に与えるインパクトが地域によって大きく異なる特性を持つ賃貸不動産において、適用が難しい。また、賃貸不動産はシェアの変動が小さく、価格にブランド力が濃縮される特性が強いため、構成要素に価格要因が含まれないブランド力測定は正確性に乏しい。
【０００５】  また、企業の無形の経営資源（インタンジブルズ）把握を目的とするブランド価値評価は、経済産業省ブランド価値評価研究会の報告書として広く知られている（例えば、非特許文献１参照。）。
【０００６】  企業の無形の経営資源把握を目的とするブランド価値評価は、売上高や売上原価など財務諸表からの会計的な算出方法が主流である。
【０００７】  政策評価を目的とする不動産価格の評価は、ヘドニック・アプローチによって価格の決定要因を分析する手法として広く知られている（例えば、非特許文献２参照。）。
【０００８】  ヘドニック・アプローチは価格要因である変数（駅からの徒歩時間など）をきめ細かく設定することによって、個別性の強い不動産の評価に有用である。
【０００９】  一方、ヘドニック・アプローチは変数の設定を変更することによって、測定結果の時系列連続性を容易に失う。
【００１０】  また、ヘドニック・アプローチには、相互に相関性の高い変数（独立していない変数）を用いることによって発生する多重共線性という問題を内在する。
【００１１】  最寄り駅や日当たりなど個別性が強い特徴のため、賃貸不動産にはブランドマネジメントを目的とする有用なブランド力測定方法はなかった。
【００１２】  また、客観的な基準を設けられないために、デザイナーズマンションなどの属性の設定ができなかった。つまり、賃貸不動産のインターネット検索において、デザイナーズマンションなどの検索ができなかった。
【００１３】
【特許文献１】  特開２００２−１０９１７５  ブランド力診断方法及びそのシステム
【非特許文献１】  経済産業省ブランド価値評価研究会著、平成１４年６月２４日、ブランド価値評価研究会報告書
【非特許文献２】  中央大学商学部  岩佐一希・岡村裕子・星野真里著、２００４年１２月、賃貸住宅の価格決定要因
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【００１４】  賃貸不動産のブランドマネジメントを目的とするブランド力測定方法は、数値化、正確さ、客観性、タイムリーさ、比較の容易さ、フレキシビリティ、不動産の個別性に特化、トレンド変化への対応、わかりやすさが必要とされる。【００１５】  本発明は、賃貸不動産のブランドマネジメントを目的とする有用なブランド力測定方法およびそのシステムを提供するものである。【００１６】  また、賃貸不動産のインターネット検索において、デザイナーズマンションなど客観的な基準を設けにくい属性に対し、客観性を担保するための条件を提供するものである。
【課題を解決するための手段】
【００１７】  本発明は、基準賃料単価から対象不動産の賃料単価の乖離というシンプルな算出方法であること、マーケットデータを直接測定するためアンケートなどによる推定要素がないこと、必要最低限のデータ補正しか行わないこと、募集ベースである登録データではなく契約ベースである（または成約と推定される）成約データを使用すること、非ヘドニック・アプローチであること、アンケートを使用しないこと、によって正確性を実現できる。【００１８】  本発明は、測定結果を偏差値にて表示することによって数値化を実現できる。【００１９】  本発明は、成約データを直接測定することによって客観性を担保できる。【００２０】  本発明は、都度のアンケート調査が不要であり、プログラム化が容易であるため迅速に測定結果を得られる。【００２１】  本発明は、賃料単価の乖離をそのバラツキの大きさ（標準偏差）で評価すること、測定方法の変更が最小限で済むこと、非ヘドニック・アプローチであること、によって比較が容易な結果を得ることができる。【００２２】  本発明は、偏差値表示のため合成が容易であり、ブランド構成数に依らないフレキシビリティを実現できる。【００２３】  本発明は、基準賃料単価算出の母集団を細かくセグメントするため、不動産の強い個別性に適合した結果が得られる。【００２４】  本発明は、マーケットのトレンド変化が迅速に基準賃料単価や補正値に反映される構造を有するためトレンド変化が測定結果に反映され易い。【００２５】  本発明は、格付けを併せて表示するとこによって、一般消費者にわかりやすい表示結果を得ることができる。
【発明の効果】
【００２６】  上述したように本発明のブランド力測定方法は、
シンプルな測定方法のため、全てのケースで高い信頼性を有し、
成約または成約と推定されるマーケットデータを直接測定するため、マーケットの変化に対してダイレクトで正確な結果を得ることができる。【００２７】  本発明のブランド力測定方法は、
アンケートなどからの推定的要素を排除し、データ補正を最小限に留めることにより、説明性が高く、客観的な測定結果が得られる。【００２８】  本発明のブランド力測定方法は、
ヘドニック・アプローチに依らないため、新しい設備やサービスの出現による説明変数追加や理論式の変更が不要であり、そのため、過去の測定値との連続性を失うことがない。また、ヘドニック・アプローチの特徴である多重共線性による問題も発生しない。【００２９】  本発明のブランド力測定方法は、
都度のアンケート調査やその分析が不要であり、プログラム化が容易であるため、極めて短時間で測定結果を得ることができる。つまり、広告活動の効果測定など、時間的な変化や限定された地域での監視が可能となる。【００３０】  本発明のブランド力測定方法は、
基準賃料算出の母集団を対象不動産と同用途、同地域、同期間にセグメントし、抽出することによって、不動産の特徴である強い個別性に適合した測定結果を得られる。【００３１】  本発明のブランド力測定方法は、
様々な条件や時間的な要素に影響されにくい測定方法と測定結果を提供できるため、ブランドを構成する要素数の多少や幾つかのブランドで構成するブランドポートフォリオ全体など、対象不動産および対象ブランドの構成に対するフレキシビリティを有している。
さらに、正確性と数値化によって、ブランド間の比較や時系列でのモニタリングなど、ブランドまたはブランドポートフォリオのマネジメントを目的とする指標に必要な全ての課題を同時に満足する測定結果を提供できる。【００３２】  本発明のブランド力測定方法は、
測定結果と併せてＡＡＡ〜Ｃの格付け表示を行うため、本発明の知識のない一般テナントにもわかりやすい結果を提供できる。これによって、賃貸不動産のテナントと提供者の間に差別化のためのインフラが整うため、提供者には専有面積や築年数、最寄り駅からの徒歩時間など客観的に表示し易い属性以外の属性（おもてなしサービスやデザイン性）を提供するインセンティブが発生し、テナントはそれらを検索し、判別し易くなる。【００３３】  賃貸不動産のインターネット検索において、本発明で得られる測定値（または格付け）を不動産属性の必要条件とすることによって、デザイナーズマンションなど客観的な基準の設定が困難な属性に客観性を担保することができる。さらに、その基準に対する説明も容易かつ明確なものとなる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００３４】  以下に、図面を参照して、本発明を詳細に説明する。【００３５】  図１は、本発明によるブランド力の概念図である。本発明は、ブランド力のある賃貸不動産の賃料単価が基準賃料単価から乖離する現象を利用する。また、ブランド力に起因しない価格乖離を排除するため、築年数、専有面積、季節の影響を調整する。【００３６】  図２は、本発明によるブランド力測定システムの実施の形態を示す概念図である。本システムはマーケットデータをストックするデータベースサーバとそれに連結されブランド力測定システムを処理するクライアント端末で構成される。【００３７】  図３は、本発明によるブランド力測定システムの実施手順である。【００３８】  ＳＴ３０１は、対象不動産の個別のブランド力を測定するステップである。【００３９】  ＳＴ３０２は、対象不動産の総合のブランド力を測定するステップである。
ブランドを構成する全ての対象不動産について、前述のＳＴ３０１で得られた測定値の賃料加重平均を算出し、ブランドの総合ブランド力測定値とする。【００４０】  ＳＴ３０３は、対象不動産の総合のブランド力格付けを測定するステップである。
前述のＳＴ３０２で得られた測定値を次のとおり分類し、格付けとする。
ＡＡＡ≧７５、７５＞ＡＡ≧７０、７０＞Ａ≧６５、６５＞ＢＢＢ≧６０、６０＞ＢＢ≧５０、５０＞Ｂ≧４０、４０＞ＣＣＣ≧３５、３５＞ＣＣ≧３０、３０＞Ｃ。【００４１】  図４は、対象不動産の個別のブランド力を測定する手順である。【００４２】  ＳＴ４０１は、対象不動産のデータをクライアント端末に入力又はデータベースから抽出するステップである。
対象不動産のデータは最低でも、物件名、部屋番号、住所、契約賃料（管理費等を含む）、契約時期、専有面積、最寄り駅、駅徒歩、築年数を入力する。【００４３】  ＳＴ４０２は、対象不動産の属性データを基に、基準賃料単価及び標準偏差を算出する母集団を抽出するステップである。
母集団のデータは、対象不動産と同用途（オフィス、商業、単身者向け住宅、家族向け住宅）、同地域（鉄道活動圏では最寄駅から徒歩１０分圏内、自動車活動圏では町名）、同期間（対象不動産の契約時期を含む最近の１年分）のデータを抽出する。
ただし、鉄道活動圏内でも町名や地名に特別のブランド力が発生している地域では、同町名や同地名を同地域とみなす（例えば、東京駅徒歩圏内の丸の内。同圏内の八重洲などに比べ地域ブランド力が発生している。）。【００４４】  ＳＴ４０３は、対象不動産のデータを調整するための調整係数を母集団のデータより算出するステップである。
専有面積および築年数係数は、賃料単価と各変数それぞれの１次相関を回帰分析によって得る。
また、同時にそれぞれの平均値を求める。
季節調整係数は、年平均賃料単価と１月、２月、３月毎の平均単価比をそれぞれの契約時期の調整係数とする。【００４５】  ＳＴ４０４は、母集団データから基準賃料単価及び標準偏差を算出するステップである。
基準賃料単価は、管理費やその他経費を含めた総額を１月および１ｍ２当りの賃料算術平均にて求める。
標準偏差は、母集団全ての賃料単価において、その分散の平方根によって得る。【００４６】  ＳＴ４０５は、対象不動産のデータを調整するステップである。
専有面積および築年数調整はＳＴ４０３にて求めた係数と各変数の平均値からの乖離を乗じ、対象不動産の賃料単価から控除することによって調整する。
季節調整は対象不動産の成約時期が１・２・３月の場合、ＳＴ４０３で求めた季節調整係数と賃料単価を乗じることによって調整する。【００４７】  ＳＴ４０６は、対象不動産の調整済み賃料単価と基準賃料単価の乖離から対象不動産のブランド力測定値を求めるステップである。【００４８】  ＳＴ４０７は、対象不動産のブランド力測定値を基にブランド格付けを求めるステップである。
前述のＳＴ４０６で得られた測定値を次のとおり分類し、格付けとする。
ＡＡＡ≧７５、７５＞ＡＡ≧７０、７０＞Ａ≧６５、６５＞ＢＢＢ≧６０、６０＞ＢＢ≧５０、５０＞Ｂ≧４０、４０＞ＣＣＣ≧３５、３５＞ＣＣ≧３０、３０＞Ｃ。
【図面の簡単な説明】
【００４９】
【図１】  本発明のブランド力の概念図
【図２】  本発明によるブランド力測定システムの実施形態を示す概念図
【図３】  本発明によるブランド力測定システムの実施手順
【図４】  対象不動産の個別のブランド力を測定する手順
【図１】
2007305086.tif 000003
【図２】
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【図３】
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【図４】
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