(57)【要約】【課題】  分譲マンションの管理組合（以下「管理組合」という。）が、管理費、修繕積立金、専用使用料その他マンションの管理に係る費用（以下「管理費等」という。）の滞納を抱える危険および回収する手間を早期に回避すること。【解決手段】  管理組合、区分所有者及び保証会社の３者が、管理費等の支払に関する保証契約を締結する。  ある区分所有者が一定期間分の管理費等を滞納した場合管理費等の収納管理者は保証会社にオンラインで通知して、保証会社はそれと同額を管理組合に保証し、かつ、滞納となった管理費等、すなわち債権の回収を行う。これを、滞納額が一定金額となるまで繰り返す。  滞納額が一定金額となった時点で保証会社が債権の回収を完了できていない場合、保証契約は原則として終了する。その際、管理組合は、保証会社に移転している債権の返還を受けるか否かを選択することができるものとする。  これらの事項については、管理規約に規定する。【特許請求の範囲】
【請求項１】
管理組合、区分所有者及び保証会社の３者が、管理費等の支払に関する保証契約及び保証委託契約を締結すること。
【請求項２】
この技術の適用範囲は、分譲マンションの管理組合とすること。
【請求項３】
新築分譲マンションの場合（以下「新築の場合」という）、管理組合は物件の引渡しまで成立していないので、当該マンションの売主が管理組合の代わりに契約し、その地位を管理組合が引継ぐ形式をとること。
【請求項４】
新築の場合、土地付区分建物売買契約締結時に契約の内容及び地位の承継について、重要事項説明書、売買契約書及び管理規約（案）に明記すること。
【請求項５】
保証料は、管理費等の一定期間相当分とし、管理組合（新築の場合は売主）が区分所有者（新築の場合は買主）から徴収または、管理費から支出（新築の場合は売主が登記費用・管理費等の諸費用として徴収）すること。
【請求項６】
新築の場合、保証料は売主が買主に物件の鍵を引き渡した日又は引き渡すことが可能な日に、売主が保証会社へ支払うこと。
【請求項７】
保証期間は、保証料が保証会社に支払われた日から一定年とし、管理組合、区分所有者又は保証会社から更新しない旨の文書による通知がない限り同一の条件で自動更新すること。
【請求項８】
ある区分所有者が一定期間の管理費等を滞納した場合（以下「延滞」という）、収納管理者（管理会社または管理組合）は分譲マンションの管理者への通知と同時に保証会社へオンラインで通知すること。
【請求項９】
管理組合と管理会社は、管理規約の規定に基づき債務者に対して支払の督促を行う。
【請求項１０】
保証会社は、延滞の通知をオンラインで受けた日から一定期間後に、一定期間分の管理費等を管理組合に支払う。その場合、債務者たる区分所有者（以下「債務者」という。）と合意の上、管理費等の滞納額、すなわち管理組合の有する債権は、保証会社が求償権を行使して区分所有者から回収したときに消滅する。
【請求項１１】
保証会社は、一定期間毎に一定延滞となるまで管理組合に対して管理費等を保証すること。
【請求項１２】
保証会社は、債務者に対して法的措置を講じつつ、債権の回収を図ること。
【請求項１３】
保証会社が一定延滞となった時点で債権の回収を完了できなかった場合、保証契約は原則として終了すること。
【請求項１４】
ただし、債務者が保証会社に、保証会社が立替払いした管理費等及び事務手数料の合計額を返済した場合は、保証契約は終了せず、保証期間は延長されること。
【請求項１５】
保証事故（一定延滞時における債権の未回収による保証契約の終了のことをいう。以下同じ。）の発生した住戸（以下「事故住戸」という。）の未回収の債権について、管理組合は未回収分について権利行使が出来るものとする。
【請求項１６】
管理組合が保証会社から債権の返還を受けず、引き続き保証会社に債権の回収を依頼する場合は、別途それに関する契約を管理組合と保証会社との間で締結するものとすること。
【請求項１７】
債務者が転居し、事故住戸の所有権を移転した場合、事故住戸の承継人は、事故住戸の債務を管理組合に弁済し、その額が保証料として充当されたとき又は承継人が自ら保証料を供したときに、債務者となる以前の区分所有者と同等の地位を引き継ぐこと。
【請求項１８】
第２回目以降の保証契約における保証料は、管理組合毎に、保証事故の発生件数により決定すること。
【請求項１９】
上記の事項については、管理規約に規定する。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】  本発明は、新築分譲マンションの管理組合が、管理費、修繕積立金、専用使用料その他マンションの管理に係る費用の滞納を抱える危険を未然に回避するためのオンライン保証システムに関する。
【背景技術】
【０００２】  特許を受けようとする発明に関連する文献公知発明はないと思われる。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】  分譲マンションの管理組合（以下「管理組合」という。）が毎月徴収している管理費、修繕積立金、専用使用料その他マンションの管理に係る費用（以下「管理費等」という。）を長期間滞納する区分所有者が、少なからず存在する。【０００４】  管理組合の組合員は、同じマンションに居住する区分所有者であるため、管理組合が滞納者から管理費等を強制的に徴収することが、心情的に困難であることがほとんどである。【０００５】  また、１つの管理組合における管理費等の滞納額は少額であるため、訴訟になじまず、法的措置を講じにくい。【０００６】  しかし、そのまま滞納を放置すると、区分所有者間で管理費等の支払に不公平が生じるため、最悪の場合、管理費等の不払いが多発し、管理組合の運営に支障を来すことになりかねない。【０００７】  そこで、管理組合が管理費等の滞納を抱える危険を未然に回避することが、課題となっている。
【課題を解決するための手段】
【０００８】  管理組合、区分所有者及び保証会社の３者が、管理費等の支払に関する保証契約を締結する。【０００９】  この技術の適用範囲は、分譲マンションとする。【００１０】  新築の場合、管理組合は物件の引渡しまで成立していないので、当該マンションの売主が管理組合の代わりに契約し、その地位を管理組合が引継ぐ形式をとる。【００１１】  土地付区分建物売買契約締結時に、契約の内容及び地位の承継について、重要事項説明書、売買契約書及び管理規約（案）に明記し、買主（物件の引渡し後の区分所有者のことをいう。以下同じ。）に周知徹底する。【００１２】  保証料は、管理費等の一定期間相当分とし、新築の場合売主が買主から管理費等の一時金として徴収する。【００１３】  保証料は、新築の場合売主が買主に物件の鍵を引き渡した日又は引き渡すことが可能な日に、保証会社へ支払う。【００１４】  保証期間は、保証料が保証会社に支払われた日から一定期間とし、区分所有者又は保証会社から更新しない旨の文書による通知がない限り同一の条件で自動更新する。【００１５】  ある区分所有者が延滞（一定期間分の管理費等を滞納することをいう。）となった場合、管理費の収納管理者（管理会社または管理組合）はオンラインで保証会社へその旨通知する。【００１６】  管理組合と管理会社は、管理規約の規定に基づき債務者に対して督促を行う。【００１７】  保証会社は、延滞の通知を受けた日から一定期間後に、延滞分の管理費等を管理組合に支払う。その場合、債務者たる区分所有者（以下「債務者」という。）と合意の上、管理費等の滞納額、すなわち管理組合の有する債権は、一旦、保証会社へ移転する。それと同時に、債務者に対して事務手数料が発生する。【００１８】  保証会社は、一定期間管理組合に対して管理費等を保証する。【００１９】  保証会社は、債務者に対して法的措置を講じつつ、債権の回収を図る。【００２０】  保証会社が延滞が一定期間継続し債権の回収を完了できないと判断される場合、保証契約は原則として終了する。【００２１】  保証事故（債権の未回収による保証契約の終了のことをいう。以下同じ。）の発生した住戸（以下「事故住戸」という。）の債権について、管理組合が保証会社から返還を受けるか否かを選択することができるものとする。【００２２】  管理組合が保証会社から債権の返還を受けることとした場合、管理組合が、債権の回収のために必要な措置を講ずることとなる。【００２３】  管理組合が保証会社から債権の返還を受けず、引き続き保証会社に債権の回収を依頼する場合は、別途それに関する契約を管理組合と保証会社との間で締結するものとする。【００２４】  債務者が転居し、事故住戸の所有権を移転した場合、事故住戸の承継人は、事故住戸の債務を管理組合に弁済し、その額が保証料として充当されたとき又は承継人が自ら保証料を供したときに、債務者となる以前の区分所有者と同等の地位を引き継ぐものとする。【００２５】  第２回目以降の保証契約における保証料は、管理組合毎に、保証事故の発生件数により決定することとする。【００２６】  上記の事項については、管理規約に規定する。
【発明の効果】
【００２７】  債権が管理組合から保証会社へ移転する仕組みであり、保証会社は事務的に債権の回収を行える立場にあるため、債権の回収を円滑に行えるようになる。【００２８】  以上のように、この技術は、債権の回収の円滑化と保証事故の抑止の性質を持つため、管理組合が管理費等の滞納を抱える危険を未然に回避することが可能となる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２９】  分譲マンションにおける管理費等の収納管理者（管理会社または管理組合）が、保証会社とコンピューター上のネットワークで提携する。
【実施例】
【００３０】  管理費等を収納している管理者が、コンピューター上で収納管理をしている場合、管理費・修繕積立金・専用使用料・駐車場使用料等の支払がなされないときに、一定期日に未収納金額が一定の金額を超えた場合、自動的に保証会社へオンラインで通知が送信されるシステムを設定する。
保証会社は、そのデータに基づき未収納金額相当分を当該収納口座に入金する。
滞納者は以降、保証会社に返済することになる。