(57)【要約】【課題】ビルメンテナンス等の管理業務を自動的に評価することができる新しい技術を提供する。【解決手段】管理業務の基準管理仕様を記憶する記憶手段と、所定の管理業務について、現行管理仕様、現行コスト、業務実施状況を受け付ける手段と、現行管理仕様、基準管理仕様、業務実施状況とに少なくとも基づき、前記所定の管理業務に関して品質を評価して、品質スコアを算出する品質評価手段と、現行管理仕様、基準管理仕様、現行コストとに少なくとも基づき、前記所定の管理業務に関してコストを評価し、コストスコアを算出するコスト評価手段と、品質とコストの２軸から成るパラメータ空間に前記算出した品質スコア及びコストスコアをマッピングし、そのマッピング位置に基づき総合評価を求める総合評価手段とを備える。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
管理業務の基準管理仕様を記憶する記憶手段と、
所定の管理業務について、現行管理仕様、現行コスト、業務実施状況を受け付ける手段と、
現行管理仕様、基準管理仕様、業務実施状況とに少なくとも基づき、前記所定の管理業務に関して品質を評価して、品質スコアを算出する品質評価手段と、
現行管理仕様、基準管理仕様、現行コストとに少なくとも基づき、前記所定の管理業務に関してコストを評価し、コストスコアを算出するコスト評価手段と、
前記算出した品質スコア及びコストスコアに基づいて、前記所定の管理業務について総合評価を求める総合評価手段と、を備えることを特徴とする施設維持に関する管理業務の評価システム。
【請求項２】
前記品質評価手段は、
現行管理仕様と基準管理仕様との比較に基づき、現行管理仕様が基準管理仕様をどの程度充足しているかを評価対象として品質スコアを算出する第１手段、
現行管理仕様と業務実施状況との比較に基づき、実際に行われている作業が現行管理仕様をどの程度充足しているかを評価対象として品質スコアを算出する第２手段、
業務実施状況に基づき、作業体制を評価対象として品質スコアを算出する第３手段、
のうち少なくともいずれかを備えることを特徴とする請求項１記載の管理業務の評価システム。
【請求項３】
前記第１手段は、現行管理仕様及び基準管理仕様に含まれる作業回数の比較に基づいて品質スコアを算出することを特徴とする請求項２記載の管理業務の評価システム。
【請求項４】
前記第２手段は、現行管理仕様に基づき定まる作業者数と業務実施状況に含まれる実際の作業者数との比較に基づいて品質スコアを算出することを特徴とする請求項２又は３記載の管理業務の評価システム。
【請求項５】
前記第３手段は、関連情報の記録状況、標準作業の設定状況、作業レベル向上のための施策設定状況、作業評価基準の設定状況、作業結果の分析状況、作業品質の確認状況、作業計画の設定状況、のうちいずれかに基づいて、品質スコアを算出することを特徴とする請求項２乃至４のいずれか１項記載の管理業務の評価システム。
【請求項６】
前記コスト評価手段は、
現行管理仕様と現行コストとに少なくとも基づき、現行コストの妥当性を評価対象としてコストスコアを算出する手段、
基準管理仕様と現行コストとに少なくとも基づき、現行コストの必要十分性を評価対象としてコストスコアを算出する手段、
のうち少なくともいずれかを備えることを特徴とする請求項１乃至５のいずれか１項に記載の管理業務の評価システム。
【請求項７】
前記総合評価手段は、品質とコストの２軸から成るパラメータ空間に前記算出した品質スコア及びコストスコアをマッピングし、そのマッピング位置に基づき総合評価を求めることを特徴とする請求項１乃至６のいずれか１項に記載の管理業務の評価システム。
【請求項８】
前記総合評価手段は、以下のルールに基づいて総合評価を求めることを特徴とする請求項７記載の管理業務の評価システム。
［ルール］
前記パラメータ空間上のマッピング位置              総合評価
（ａｎｙ              、過剰コストスコア      ）  コストに問題あり
（ｎｏｔ（過少品質）  、過少コストスコア      ）  コストに問題あり
（過少品質スコア      、ａｎｙ                ）  品質に問題あり
（過剰品質スコア      、ｎｏｔ（過剰コスト）  ）  品質に問題あり
【請求項９】
前記総合評価手段は、各スコアに基づき評価対象の改善優先度を評価して、総合評価を求めることを特徴とする請求項１乃至８のいずれか１項に記載の管理業務の評価システム。
【請求項１０】
所定の管理業務について、現行管理仕様、基準管理仕様、現行コスト、業務実施状況を受け付ける工程と、
現行管理仕様、基準管理仕様、業務実施状況とに少なくとも基づき、前記所定の管理業務に関して品質を評価して、品質スコアを算出する品質評価工程と、
現行管理仕様、前記基準管理仕様、現行コストとに少なくとも基づき、前記所定の管理業務に関してコストを評価し、コストスコアを算出するコスト評価工程と、
前記算出した品質スコア及びコストスコアに基づいて、前記所定の管理業務について総合評価を求める総合評価工程と、を備えることを特徴とする施設維持に関する管理業務の評価方法。
【請求項１１】
前記品質評価工程は、
現行管理仕様と基準管理仕様との比較に基づき、現行管理仕様が基準管理仕様をどの程度充足しているかを評価対象として品質スコアを算出する工程、
現行管理仕様と業務実施状況との比較に基づき、実際に行われている作業が現行管理仕様をどの程度充足しているかを評価対象として品質スコアを算出する工程、
業務実施状況に基づき、作業体制を評価対象として品質スコアを算出する工程、
のうち少なくともいずれかを備えることを特徴とする請求項１０記載の管理業務の評価方法。
【請求項１２】
前記コスト評価工程は、
現行管理仕様と現行コストとに少なくとも基づき、現行コストの妥当性を評価対象としてコストスコアを算出する工程、
基準管理仕様と現行コストとに少なくとも基づき、現行コストの必要十分性を評価対象としてコストスコアを算出する工程、
のうち少なくともいずれかを備えることを特徴とする請求項１０又は１１記載の管理業務の評価方法。
【請求項１３】
前記総合評価工程は、品質とコストの２軸から成るパラメータ空間に前記算出した品質スコア及びコストスコアをマッピングし、そのマッピング位置に基づき総合評価を求めることを特徴とする請求項１０乃至１２のいずれか１項に記載の管理業務の評価方法。
【請求項１４】
請求項１０乃至１３のいずれか一項に記載の評価方法をコンピュータで実行させるためのプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、清掃、設備管理、警備といった、いわゆる施設維持に関する管理業務を評価するための情報処理技術に関わり、特に、管理品質と管理コストという２つの観点から管理業務を評価するための情報処理技術に関する。
【背景技術】
【０００２】
ビル等の建物を管理・維持していくためには、ビルメンテナンス業務、例えば清掃、設備管理、警備といった複数の施設維持に関する管理業務を、継続的に行う必要がある。
【０００３】
従来、ビルメンテナンス業務は、各管理業務を専門とする業者がビルのオーナ等からの依頼を受けて実施している場合が多い。業者が管理業務を実施する場合、管理業務の内容に応じて所定の管理仕様を定め、これに基づき業務を実施するサービス形態が一般的となる。
【０００４】
ここで、管理仕様とは管理業務の実施内容を規定する情報であり、例えば清掃業務であれば、清掃を行うエリアごとに作業回数や人員、清掃範囲、頻度等を定めたものが管理仕様となる。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
従来、管理仕様は、各管理業者が経験に基づいて独自に決定している場合が多く、同様にコスト（管理費用）についても独自の基準を用いて算出している場合が多い。
【０００６】
しかし、このように、各管理業者がそれぞれの経験や独自基準に基づいて管理仕様やコストを定めるという枠組みのもとでは、決定過程が極めて不透明・不明瞭であることに加え、管理仕様やコストについて客観性が担保されないため、管理業務を依頼する側（例えば、ビルオーナー）にとって、管理仕様が妥当かどうか、コストが高いか安いかを判断することが非常に難しくなる。
【０００７】
例えば、複数の管理業者の見積もりを比較した上で管理業者を選択しようとした場合、コスト算出のベースとなる単価や管理仕様が管理業者ごとに異なるため、トータルコストの高低のみで管理業者を選択することは必ずしも妥当ではない。
【０００８】
本願の発明者は、上記のような問題が生じるのは、管理業務を評価する枠組み、具体的には、管理業務を評価する具体的な基準が存在しないからであると考え、かかる評価基準について検討を重ねた結果、基準管理仕様を設定し、これに基づき品質とコストという２軸で管理業務を評価するという新しい枠組みを発想するに至った。
【０００９】
本発明は、かかる発想に基づき、ビルメンテナンス等の管理業務を自動的に評価することができる新しい技術を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【００１０】
本発明の施設維持に関する管理業務評価システムは、管理業務の基準管理仕様を記憶する記憶手段と、所定の管理業務について、現行管理仕様、現行コスト、業務実施状況を受け付ける手段と、現行管理仕様、基準管理仕様、業務実施状況とに少なくとも基づき、前記所定の管理業務に関して品質を評価して、品質スコアを算出する品質評価手段と、現行管理仕様、基準管理仕様、現行コストとに少なくとも基づき、前記所定の管理業務に関してコストを評価し、コストスコアを算出するコスト評価手段と、前記算出した品質スコア及びコストスコアに基づいて、前記所定の管理業務について総合評価を求める総合評価手段と、を備えることを特徴とする。
【００１１】
好適には、前記品質評価手段は、現行管理仕様と基準管理仕様との比較に基づき、現行管理仕様が基準管理仕様をどの程度充足しているかを評価対象として品質スコアを算出する第１手段、現行管理仕様と業務実施状況との比較に基づき、実際に行われている作業が現行管理仕様をどの程度充足しているかを評価対象として品質スコアを算出する第２手段、業務実施状況に基づき、作業体制を評価対象として品質スコアを算出する第３手段、のうち少なくともいずれかを備える。
【００１２】
この場合、前記第１手段は、現行管理仕様及び基準管理仕様に含まれる作業回数の比較に基づいて品質スコアを算出することが望ましい。また、前記第２手段は、現行管理仕様に基づき定まる作業者数と業務実施状況に含まれる実際の作業者数との比較に基づいて品質スコアを算出することが望ましい。また、前記第３手段は、関連情報の記録状況、標準作業の設定状況、作業レベル向上のための施策設定状況、作業評価基準の設定状況、作業結果の分析状況、作業品質の確認状況、作業計画の設定状況、のうちいずれかに基づいて、品質スコアを算出することが望ましい。
【００１３】
好適には、前記コスト評価手段は、現行管理仕様と現行コストとに少なくとも基づき、現行コストの妥当性を評価対象としてコストスコアを算出する手段、基準管理仕様と現行コストとに少なくとも基づき、現行コストの必要十分性を評価対象としてコストスコアを算出する手段、のうち少なくともいずれかを備える。
【００１４】
好適には、前記総合評価手段は、品質とコストの２軸から成るパラメータ空間に前記算出した品質スコア及びコストスコアをマッピングし、そのマッピング位置に基づき総合評価を求める。
【００１５】
この場合、前記総合評価手段は、以下のルールに基づいて総合評価を求めることが望ましい。
［ルール］
前記パラメータ空間上のマッピング位置              総合評価
（ａｎｙ              、過剰コストスコア      ）  コストに問題あり
（ｎｏｔ（過少品質）  、過少コストスコア      ）  コストに問題あり
（過少品質スコア      、ａｎｙ                ）  品質に問題あり
（過剰品質スコア      、ｎｏｔ（過剰コスト）  ）  品質に問題あり
また好適には、前記総合評価手段は、各スコアに基づき評価対象の改善優先度を評価して、総合評価を求める。
【００１６】
本発明の施設維持に関する管理業務評価方法は、所定の管理業務について、現行管理仕様、基準管理仕様、現行コスト、業務実施状況を受け付ける工程と、現行管理仕様、基準管理仕様、業務実施状況とに少なくとも基づき、前記所定の管理業務に関して品質を評価して、品質スコアを算出する品質評価工程と、現行管理仕様、前記基準管理仕様、現行コストとに少なくとも基づき、前記所定の管理業務に関してコストを評価し、コストスコアを算出するコスト評価工程と、前記算出した品質スコア及びコストスコアに基づいて、前記所定の管理業務について総合評価を求める総合評価工程と、を備えることを特徴とする。
【００１７】
好適には、前記品質評価工程は、現行管理仕様と基準管理仕様との比較に基づき、現行管理仕様が基準管理仕様をどの程度充足しているかを評価対象として品質スコアを算出する工程、現行管理仕様と業務実施状況との比較に基づき、実際に行われている作業が現行管理仕様をどの程度充足しているかを評価対象として品質スコアを算出する工程、業務実施状況に基づき、作業体制を評価対象として品質スコアを算出する工程、のうち少なくともいずれかを備える。
【００１８】
好適には、前記コスト評価工程は、現行管理仕様と現行コストとに少なくとも基づき、現行コストの妥当性を評価対象としてコストスコアを算出する工程、基準管理仕様と現行コストとに少なくとも基づき、現行コストの必要十分性を評価対象としてコストスコアを算出する工程、のうち少なくともいずれかを備える。
【００１９】
好適には、前記総合評価工程は、品質とコストの２軸から成るパラメータ空間に前記算出した品質スコア及びコストスコアをマッピングし、そのマッピング位置に基づき総合評価を求める。
【００２０】
本発明のプログラムは、本発明の評価方法の各工程をコンピュータ上で実行させることを特徴とする。本発明のプログラムは、ＣＤ−ＲＯＭ、磁気ディスク、半導体メモリなどの各種の記録媒体を通じてコンピュータにインストールまたはロードすることができる。
【発明の効果】
【００２１】
本発明によれば、基準管理仕様を設定し、これに基づき品質とコストという２軸で管理業務を評価するように構成しているため、ビルメンテナンス等の管理業務について客観性を担保して自動的に評価することが可能となる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２２】
（第１実施形態）
以下に本発明の実施の形態について図面を用いて説明する。図１は、本発明の第１の実施形態である管理業務の評価システムの構成をあらわすブロック図である。図１に示すように、管理業務の評価システム１は、標準仕様記憶手段１０、個別基準仕様記憶手段１１、標準作業時間記憶手段１２、標準作業体制記憶手段１３、標準単価記憶手段１４、評価ルール記憶手段１５、入出力手段１６、制御手段１７を含んで構成される。
【００２３】
ここで、本発明による評価システムは、物理的には専用化したシステム、あるいは汎用の情報処理装置のいずれであってもよい。例えば、一般的な構成の情報処理装置において、本発明の管理業務の評価方法における各工程を規定したソフトウェアを起動することにより、本発明の評価システムを実現することができる。なお、前記専用化したシステム又は情報処理装置は、単一のコンピュータにより構成されるものであっても、ネットワーク上に分散した複数のコンピュータにより構成されるものであっても良い。
【００２４】
本発明において、何を管理対象とするか、どのような施設維持に関する管理業務を評価するかは設計に応じて定めることができるが、以下、本実施形態では、ビルを管理対象とし、清掃業務を評価する場合を例として説明を行う。
【００２５】
標準仕様記憶手段１０は、標準的なエリア（清掃業務を実施する部屋、空間等の区分単位）に関し、エリア情報、作業内容、標準仕様を対応づけて記憶している。図２に、標準仕様記憶手段１０のデータ構造の概念図を示す。
【００２６】
エリア情報は、少なくともエリア識別情報、エリアタイプを含んで構成される。
【００２７】
エリア識別情報は、エリアを識別するための情報であり、例えば図２に示すように、エレベータホール、給湯室、便所、廊下、階段といった、一般的なビルが備える各エリアの名称をエリア識別情報として用いることができる。
【００２８】
エリアタイプは、各エリアにおいて仕様に影響を与えるファクターがある場合に、かかるファクターを特定する情報である。このようなファクターとしては例えば床の材質が考えられ、この場合、エリアタイプとしては、例えばハードフロア、カーペット、高級カーペットといったものが考えられる。
【００２９】
作業内容は、具体的な個々の清掃業務を特定する情報であり、例えばハウスキーピング、しみ抜き、バキューム、サニタイジング、シャワーシャンプー、シャワースクラブ、ワックスがけ、ポリッシャー洗浄といったものが考えられる。
【００３０】
標準仕様は、標準的なエリアについて清掃業務を行う場合における、基準となる管理仕様である。ここで、清掃業務のように、作業した回数に依存して品質、コストが変動するような管理業務の場合、管理仕様は少なくとも作業回数を含むように規定される。作業回数としては、例えば１年あたり作業回数、１週あたり作業回数、１日あたり作業回数等を用いることができる。図２に示す例では、１週あたりの作業回数（（作業日数／週）×（作業回数／日））や、１年あたりの作業回数（（作業日数／年）×（作業回数／日））により仕様を規定している。
【００３１】
個別基準仕様記憶手段１１は、評価対象となる個々のビルに関し、該ビルが有する各エリアについて、エリア情報、作業内容、個別基準仕様を対応づけて記憶している。個別基準仕様記憶手段１１のデータ構造は、標準仕様記憶手段１０と同様とすることができる（図３参照）。
【００３２】
評価対象のビルが有する各エリアのエリア情報や作業内容は、例えば評価対象のビルの設計情報や現行の管理仕様等に基づいて定めることができる。
【００３３】
個別基準仕様は、評価対象のビルが有する各エリアについて清掃業務を行う場合における、基準となる管理仕様である。個別基準仕様は、後述するように、評価対象のビルが有する各エリアに標準仕様を当てはめることにより、求めることができる。
【００３４】
標準作業時間記憶手段１２は、作業内容、エリアタイプ、標準作業時間を対応づけて記憶している。図４に、標準作業時間記憶手段１２のデータ構造の概念図を示す。
【００３５】
標準作業時間とは、標準的な技能の持ち主が、各作業内容、エリアタイプを条件として清掃業務を行った場合の、単位面積あたりの作業時間を表わす。標準作業時間は、例えば実際に清掃業務を実施して作業時間を計測し、それら計測した作業時間に基づいて決定することが考えられる（タイム・アンド・モーションスタディ）。
【００３６】
標準作業体制記憶手段１３は、作業体制（関連情報の記録状況、標準作業の設定状況、作業レベル向上のための施策設定状況、作業評価基準の設定状況、作業結果の分析状況、作業品質の確認状況、作業計画の設定状況など）について、それぞれ標準値を記憶している。
【００３７】
関連情報の記録状況は、清掃業務に関連する所定の情報（関連情報）について記録・管理がなされているかどうかを表わす。このような関連情報としては、例えば組織図、雇用記録、現行仕様書、各種契約書、作業計画書、作業手順書、業務日報などが考えられる。本実施形態では、関連情報について記録・管理されているかどうかを、例えば関連情報に対応する業務書類が存在するかどうかにより判断するように構成する。この場合、関連情報の記録状況についての標準値として、標準的に備えておくべき関連情報に対応する業務書類の数を記憶する。
【００３８】
標準作業の設定状況は、清掃業務の各作業内容について標準作業を設定しているかどうかを表わす。例えばハウスキーピング（ハードフロア）の場合、全面剥離、シャワースクラブ、スプレーバフ、自動洗浄機、しみ抜きといったものが標準作業として考えられる。本実施形態では、標準作業の設定状況の標準値として、例えば標準作業を設定しておくべき作業数を記憶する。
【００３９】
作業レベル向上のための施策設定状況は、清掃業務の各作業内容についてトレーニングや資格取得に対するインセンティブ等を設定しているかどうかを表わす。本実施形態では、作業レベル向上のための施策設定状況の標準値として、例えばトレーニングを設定しておくべき作業数を記憶する。
【００４０】
作業評価基準の設定状況は、清掃業務の各作業内容について、作業品質を判断するための評価基準を設定しているかどうかを表わす。本実施形態では、作業評価基準の設定状況の標準値として、例えば作業品質の評価基準を設定しておくべき作業数を記憶する。
【００４１】
作業結果の分析状況は、清掃業務の各作業内容について、作業結果の分析を行っているかどうか表わす。本実施形態では、作業結果の分析状況の標準値として、例えば作業結果の分析を行うべき作業数を記憶する。
【００４２】
作業品質の確認状況は、清掃業務の各作業内容について、作業品質の確認を定期的に行っているかどうかを表わす。本実施形態では、作業品質の確認状況の標準値として、例えば作業品質の確認を行うべき作業数を記憶する。
【００４３】
作業計画の設定状況は、清掃業務の各作業内容について、所定期間（日、週、月、年）単位で作業計画を設定・見直ししているかどうかを表わす。本実施形態では、作業計画の設定状況の標準値として、例えば作業計画を設定・見直ししている作業数を記憶する。
【００４４】
標準単価記憶手段１４は、標準的な技能の持ち主を前提とした場合の、作業者１人あたりの単位時間コスト（標準単価）を記憶する。本実施形態では、作業者１人あたり１日あたりのコストを標準単価として記憶するものとする。
【００４５】
なお、地域や技能レベルに応じて複数種類の標準単価を記憶するように構成してもよい。例えば、地域による標準単価の相違は、日本ビル新聞社発行の「ビルメンテナンスの積算見積」を参照して定めることができる。
【００４６】
評価ルール記憶手段１５は、品質スコアとコストスコアの２軸から成るパラメータ空間の領域に対応づけて、総合評価情報を記憶している。本実施形態では、総合評価情報として、管理業務に対する格付け、各軸（品質軸、スコア軸）における問題の所在（有無）を含むように構成する。
【００４７】
格付けは、例えばＡ（最高）〜Ｅ（最低）で表わすことができる。格付けの付与方針としては、例えばパラメータ空間を図５（ａ）に示すように領域分割した場合、中央に位置する領域は品質、コストともに適正であるため格付けＡとし、他の領域については、コストパフォーマンス（品質スコア／コストスコア）が大きいほど格付けが高くなるように設定することが考えられる。
【００４８】
問題の所在は、改善するとしたら何を直せばよいのかという観点から分析してルールを設定する。例えば本実施形態では以下のようなルールを採用している。
［ルール］
前記パラメータ空間上のマッピング位置（領域）      総合評価（問題の所在）
（ａｎｙ              、過剰コストスコア      ）      コストに問題あり
（ｎｏｔ（過少品質）  、過少コストスコア      ）      コストに問題あり
（過少品質スコア      、ａｎｙ                ）      品質に問題あり
（過剰品質スコア      、ｎｏｔ（過剰コスト）  ）      品質に問題あり
図５（ｂ）に、本実施形態における評価ルール記憶手段１５のデータ構造を示す。なお、図６に示すように、格付けに準じて問題の深刻度合いを定めたり、総合評価情報に評価コメントを含めるように構成してもよい。
【００４９】
各記憶手段におけるデータの管理や検索には、リレーショナルデータベース等の従来のデータベース技術を用いることができる。
【００５０】
入出力手段１６は、本評価システム１の利用者からの入力を受け付けるとともに、かかる利用者に対し情報を出力することができる構成となっていればよく、例えばキーボードやマウス等の入力手段や、ディスプレイやプリンタ等の出力手段により構成することができる。
【００５１】
制御手段１７は、本評価システム１全体の動作を制御するとともに、個別基準仕様設定処理、品質評価処理、コスト評価処理、総合評価処理などを実行する。図１では、制御手段１７において実行される上記の各処理をそれぞれ機能手段としてとらえて図示している。
【００５２】
以下、図７、９、１０、１１に示すフローチャートを参照しながら、個別基準仕様設定処理（個別基準仕様設定手段）、品質評価処理（品質評価手段）、コスト評価処理（コスト評価手段）、総合評価処理（総合評価手段）について説明する。なお、各ステップは処理内容に矛盾を生じない範囲で任意に順番を変更して実行することができる。
【００５３】
（個別基準仕様設定処理：図７）
個別基準仕様設定処理とは、評価対象のビルに関し、現行仕様、現行コスト、業務実施状況を受け付けるとともに、該ビルについて個別基準仕様を設定する処理である。
【００５４】
制御手段１７は、ユーザから、入出力手段１６を介して、現行仕様、現行コスト、業務実施状況を受け付ける（Ｓ１００）。
【００５５】
現行仕様とは、評価対象のビルについて現に採用している管理仕様を指す。Ｓ１００では、評価対象のビルが有する各エリアについて、該エリアのエリア情報、該エリアのエリア規模、作業内容に対応づけて、現行仕様を受け付けるように構成する（図８参照）。なお、エリア規模は、各エリアの広さ、大きさ等を特定する情報であり、例えば各エリアの床面積をエリア規模として用いることができる。更に、給湯室の流し台や便所の便器のように、そのエリアに必須に設置する設備がある場合は、その設備数もエリア規模に含めるように構成してもよい。
【００５６】
現行コストとは、評価対象ビルについて清掃業務を実施するために現に発生しているコストを指す。具体的には、清掃業者に対して実際に支払っている費用等が現行コストに該当することになる。
【００５７】
業務実施状況とは、評価対象ビルに関し、実際に実施している清掃業務の状況を指す。具体的には、実際に作業をしている作業者数（又は、契約人数）、実際の作業体制などが業務実施状況に該当することになる。Ｓ１００では、評価対象のビルが有する各エリアごとに、業務実施状況を受け付けるように構成する。
【００５８】
次に、制御手段１７は、評価対象のビルが有する各エリアについて、標準仕様記憶手段１０が記憶する標準仕様の中から、エリア情報、作業内容に関して最も近似する標準仕様を選択する（Ｓ１０１）。
【００５９】
そして、制御手段１７は、評価対象のビルが有する各エリアについて、（個別基準仕様の作業回数）＝（選択した標準仕様における作業回数）に基づき、該エリアの個別基準仕様を決定し、個別基準仕様記憶手段１１に記憶する（Ｓ１０２）（図３参照）。
【００６０】
ここで、例えば、ユーザから個別基準仕様の品質レベルを定めるパラメータを受け付け、これに基づき個別基準仕様を調整するように構成してもよい。例えば、ユーザからパラメータα（α＝１〜３；αが大きいほど過剰品質）を受け付け、（個別基準仕様の作業回数）＝（１＋β×（α−２））×（選択した標準仕様における作業回数）に基づき個別基準仕様を決定するように構成する。βは作業回数が規定されている期間や作業内容等に応じて定めればよく、例えば、作業回数が１週あたりで規定されている場合は、β＝０．２とすることが考えられる。
【００６１】
なお、設計に応じて、ユーザが個別基準仕様を直接入力して決定するように構成してもよい。
【００６２】
（品質評価処理：図９）
品質評価処理とは、現行仕様、個別基準仕様、業務実施状況とに少なくとも基づき、清掃業務に関して品質を評価して、品質スコアを算出する処理である。本実施形態では、以下に説明するように、品質スコアを、第１品質スコア、第２品質スコア、第３品質スコアの線形和として算出する。
【００６３】
制御手段１７は、個別基準仕様記憶手段１１を参照し、現行仕様、個別基準仕様それぞれに含まれる作業回数に基づいて、第１品質スコアを算出する（Ｓ２００）。具体的には、第１品質スコア＝Ｅ｛現行仕様の作業回数／個別基準仕様の作業回数｝×１００に基づき、第１品質スコアを求める。ここで、Ｅ｛｝は、個別基準仕様を決定した全エリアについての平均値を求めることを意味する。
【００６４】
なお、（現行仕様の作業回数／個別基準仕様の作業回数）が１となるエリア、１を超えるエリア、１より小さいエリアの３通りに場合分けを行い、各場合ごとに重みを変えて、重み付き平均値により第１品質スコアを求めるように構成してもよい。重みとしては、例えば、１となるエリアについて他のエリアよりも大きい重み（例えば２倍の重み）を設定することが考えられる。
【００６５】
第１品質スコアは、現行仕様の作業回数と個別基準仕様の作業回数との比によって、現行仕様が個別基準仕様をどの程度充足しているかを表わしたものである。第１品質スコアは、個別基準仕様を決定した全エリアにおいて現行仕様と個別基準仕様が一致する場合に１００を取る一方、現行仕様に過不足がある場合は、１００以下、又は１００以上の値を取ることになる。
【００６６】
制御手段１７は、標準作業時間記憶手段１２を参照し、現行仕様に基づき定まる作業者数と業務実施状況に含まれる実際の作業者数との比較に基づいて、第２品質スコアを算出する（Ｓ２０１）。具体的には、第２品質スコア＝Ｅ｛１日あたり実際の作業者数／現行仕様どおりに実施した場合に必要な作業者数｝×１００＝Ｅ｛１日あたり実際の作業者数／（エリア床面積［ｍ2］×標準作業時間［時間／ｍ2］×現行仕様の１日あたり作業回数／１人あたり１日あたり平均作業時間［時間／日・人］）｝×１００に基づき、第２品質スコアを求める。なお、１人あたり１日あたり平均作業時間は設計に応じて設定すればよく、例えば８時間（又は４時間）とすることが考えられる。また、日によって作業者数が変化する場合は、式中の各値について１日あたりではなく、週あたり、月あたり、又は年あたりとして計算してもよい。
【００６７】
第２品質スコアは、実際の作業者数と現行仕様上の作業者数との比によって、実際に行われている作業が現行仕様をどの程度充足しているかを表わしたものである。第２品質スコアは、個別基準仕様を決定した全エリアにおいて現行仕様に促した作業者数となっている場合に１００を取る一方、実際の作業者数に過不足がある場合は、１００以下、又は１００以上の値を取ることになる。
【００６８】
更に、設計に応じて、実際に行われている作業が現行仕様をどの程度充足しているかについて、評価担当者及び／又はビルオーナ等の主観評価に基づくスコアを求め、第２品質スコアの算出において考慮するように構成してもよい。
【００６９】
制御手段１７は、標準作業体制記憶手段１３を参照し、実際の作業体制と標準作業体制に基づいて、第３品質スコアを算出する（Ｓ２０２）。具体的には、第３品質スコアＡ＝｛ａ１×（実際の業務書類数／関連情報の記録状況の標準値）＋ａ２×（実際に標準作業を設定している作業数／標準作業の設定状況の標準値）＋ａ３×（実際にトレーニングを設定している作業数／作業レベル向上のための施策設定状況の標準値）＋ａ４×（実際に作業評価基準を設定している作業数／作業評価基準の設定状況の標準値）＋ａ５×（実際に作業結果を分析している作業数／作業結果の分析状況の標準値）｝×１００、第３品質スコアＢ＝｛ａ６×（実際に作業品質の確認をしている作業数／作業品質の確認状況の標準値）＋ａ７×（実際に作業計画の設定・見直ししている作業数／作業計画の設定状況の標準値）｝×１００に基づき、２種類の第３品質スコアＡ、Ｂを求める。前記式において、ａ１〜ａ５、ａ６〜ａ７はそれぞれａ１＋ａ２＋ａ３＋ａ４＋ａ５＝１、ａ６＋ａ７＝１を満たすように設定された重みパラメータである。
【００７０】
第３品質スコアＡは、作業体制に関して適正なマネジメントがなされているかどうかを表わしたものであり、第３品質スコアＢは、作業体制における計画性を評価したものである。各第３品質スコアは実際の作業体制が標準作業体制と一致する場合に１００を取る一方、実際の作業体制に過不足がある場合は、１００以下、又は１００以上の値を取ることになる。
【００７１】
制御手段１７は、最後に、第１品質スコア、第２品質スコア、第３品質スコアＡ、第３品質スコアＢの線形和として、すなわち、品質スコア＝ｐ品質×第１品質スコア＋ｑ品質×第２品質スコア＋ｒ品質×第３品質スコアＡ＋ｓ品質×第３品質スコアＢに基づき、品質スコアＸを算出する（Ｓ２０３）。前記式において、ｐ品質、ｑ品質、ｒ品質、ｓ品質は、ｐ品質＋ｑ品質＋ｒ品質＋ｓ品質＝１となるように設定された重みパラメータである。重みパラメータの各値は設計に応じて設定することができるが、例えば、ｐ品質＝０．３５、ｑ品質＝０．３５、ｒ品質＝０．２０、ｓ品質＝０．１０のように定めることが考えられる。
【００７２】
なお、第３品質スコアについてＡ、Ｂに分けずに算出し、品質スコア＝ｐ品質×第１品質スコア＋ｑ品質×第２品質スコア＋ｒ品質×第３品質スコアに基づき、品質スコアＸを算出するように構成してもよい。
【００７３】
（コスト評価処理：図１０）
コスト評価処理とは、現行仕様、現行コスト、個別基準仕様、標準単価に基づき、清掃業務に関してコストを評価して、コストスコアを算出する処理である。本実施形態では、以下に説明するように、コストスコアを、第１コストスコア、第２コストスコアの線形和として算出する。
【００７４】
制御手段１７は、標準単価記憶手段１４を参照し、現行仕様、現行コスト、標準単価に基づいて、第１コストスコアを算出する（Ｓ３００）。具体的には、第１コストスコア＝（現行コスト／（ＳＵＭ｛（エリア床面積［ｍ2］×標準作業時間［時間／ｍ2］×現行仕様の１日あたり作業回数／１日あたり１人平均作業時間［時間／日・人］）×１人あたり１日あたり標準単価［円／日・人］｝×年間作業日数））×１００に基づき、第１コストスコアを求める。ここで、ＳＵＭ｛｝は、個別基準仕様を決定した全エリアについての合計値を求めることを意味する。
【００７５】
次に、制御手段１７は、個別基準仕様記憶手段１１、標準単価記憶手段１４を参照し、個別基準仕様、現行コスト、標準単価に基づいて、第２コストスコアを算出する（Ｓ３０１）。具体的には、第２コストスコア＝（現行コスト／（ＳＵＭ｛（エリア床面積［ｍ2］×標準作業時間［時間／ｍ2］×個別基準仕様の１日あたり作業回数／１人あたり１日あたり平均作業時間［時間／日・人］）×１人あたり１日あたり標準単価［円／日・人］｝×年間作業日数））×１００に基づき、第２コストスコアを求める。
【００７６】
第１コストスコアは、現行コストと、現行仕様に基づいて標準単価により見積もったコストとの比によって、現行コストの妥当性を表わしたものである。一方、第２コストスコアは、現行コストと、個別基準仕様に基づいて標準単価により見積もったコストとの比によって、現行コストの必要十分性を表わしたものである。
【００７７】
制御手段１７は、最後に、第１コストスコア、第２コストスコアの線形和として、すなわち、コストスコア＝ｐコスト×第１コストスコア＋ｑコスト×第２コストスコアに基づき、コストスコアＹを算出する（Ｓ３０２）。前記式において、ｐコスト、ｑコストは、ｐコスト＋ｑコスト＝１となるように設定された重みパラメータである。重みパラメータの各値は設計に応じて設定することができるが、例えば、ｐコスト＝０．５０、ｑコスト＝０．５０のように定めることが考えられる。
【００７８】
（総合評価処理：図１１）
総合評価処理とは、品質スコア及びコストスコアに基づいて、清掃業務について総合評価を求める処理である。本実施形態では、総合評価として、品質とコストの２軸から成るパラメータ空間に品質スコア及びコストスコアをマッピングし、そのマッピング位置に基づき管理業務に対する格付け、各軸（品質軸、スコア軸）における問題の所在（有無）を求める。
【００７９】
制御手段１７は、まず品質スコア軸とコストスコア軸から成るパラメータ空間に算出した品質スコアＸとコストスコアＹの組（Ｘ、Ｙ）をマッピングし、パラメータ空間上のどの分割領域に位置するかを判断する（Ｓ４００）。
【００８０】
本実施形態では、以下のルールに基づいて、パラメータ空間を９つの領域、すなわち、（過少品質、過少コスト）、（過少品質、適正コスト）、（過少品質、過剰コスト）、（適正品質、過少コスト）、（適正品質、適正コスト）、（適正品質、過剰コスト）、（過剰品質、過少コスト）、（過剰品質、適正コスト）、（過剰品質、過剰コスト）に分割している（図５（ｂ）参照）。
［ルール］
０≦Ｘ  ｏｒ  Ｙ＜９０・・・・・・過少
９０≦Ｘ  ｏｒ  Ｙ≦１１０・・・・・適正
１１０＜Ｘ  ｏｒ  Ｙ・・・・・・・・・過剰
次に、制御手段１７は、評価ルール記憶手段１５を参照し、（Ｘ、Ｙ）が位置する領域に対応する総合評価情報を抽出する（Ｓ４０１）。
【００８１】
例えば、（Ｘ、Ｙ）＝（７０、１３０）であった場合、上記ルールに基づいて判断すると（過少品質、過少コスト）領域となる。これに図５（ｂ）に示すような評価ルールを適用すると、「格付けＥ」及び「品質、コストに問題あり」という総合評価情報が得られることになる。
【００８２】
このようにして得られた、各品質スコア、各コストスコア、総合評価情報等は、入出力手段１６を介して、テキストやグラフ、音声などにより出力することができる。図１２に出力例を示す。
【００８３】
本実施形態では、管理業務（清掃業務）について基準となる管理仕様を定め、これに基づき品質とスコアという２つの側面から評価を行い、両者に基づいて格付け及び問題の所在を総合評価情報として求めるように構成しているため、管理業者が独自に決定した管理仕様、コストに対しても客観性を担保して評価を行うことができ、管理仕様が妥当かどうか、コストが高いか安いかを、両者のバランスを考慮して適切に判断することが可能となる。
【００８４】
特に、品質に関する具体的な評価基準として、現行仕様が個別基準仕様をどの程度充足しているか、実際に行われている作業が現行仕様をどの程度充足しているか、作業体制に関して適正なマネジメントがなされているかどうか、計画性を持って作業体制を構築しているかどうかを用い、コストに関する具体的な評価基準として、現行コストの妥当性、現行コストの必要十分性を用いることで、より的確に品質及びコストを評価すること可能としている。
【００８５】
また、本実施形態の評価システムを利用することにより、ビルオーナー等は総合評価情報として格付け及び問題の所在を得ることができ、自己のビル等の管理業務がどのようなレベルにあり、どこを改善すべきかについて容易に把握することが可能となる。
【００８６】
（変形例）
次に、第１実施形態の変形例を説明する。本変形例は、原則として第１実施形態と同じ構成であるが、品質評価処理、コスト評価処理、総合評価処理において、それぞれ影響度に関する工程が追加されている点で異なる。以下、第１実施形態と異なる部分について説明する。
【００８７】
（品質評価処理）
制御手段１７は、以下の式に基づき、第１品質スコアの影響度を求める。また同様にして、第２、第３Ａ、第３Ｂの各品質スコアについても影響度を求める（Ｓ２０４）。なお、以下の式において、ＡＢＳ｛｝は絶対値を与える関数を意味する。
【００８８】
第１品質スコアの影響度＝ｐ品質×ＡＢＳ｛第１品質スコア−１００｝／（ｐ品質×ＡＢＳ｛第１品質スコア−１００｝＋ｑ品質×ＡＢＳ｛第２品質スコア−１００｝＋ｒ品質×ＡＢＳ｛第３品質スコアＡ−１００｝＋ｓ品質×ＡＢＳ｛第３品質スコアＢ−１００））
（コスト評価処理）
制御手段１７は、以下の式に基づき、第１コストスコアの影響度を求める。また同様にして、第２コストスコアについても影響度を求める（Ｓ３０３）。
【００８９】
第１コストスコアの影響度＝ｐコスト×ＡＢＳ｛第１コストスコア−１００｝／（ｐコスト×ＡＢＳ｛第１コストスコア−１００｝＋ｑコスト×ＡＢＳ｛第２コストスコア−１００｝）
（総合評価処理）
制御手段１７は、Ｓ４０１において求めた総合評価情報が、「品質に問題があり」となっている場合、第１、第２、第３Ａ、第３Ｂの各品質スコアについて、影響度が大きい順にソーティングし、上位所定数を改善優先度が高いものと評価して、総合評価情報に含める（Ｓ４０２）。
【００９０】
また、Ｓ４０１において求めた総合評価情報が、「コストに問題があり」となっている場合、第１、第２の各コストスコアについて、影響度が大きい順にソーティングし、上位所定数を改善優先度が高いものと評価して、総合評価情報に含める（Ｓ４０３）。
【００９１】
本変形例では、更に各スコアについて影響度を算出し、これに基づいて改善優先度を評価するように構成しているため、本評価システム１の利用者は、総合評価情報に基づいて、管理業務のどこに問題があり、そして何から改善すべきかについて容易に判断することが可能となる。
【００９２】
（第２実施形態）
次に、本発明の第２の実施の形態について説明する。第２の実施の形態は、評価プログラムを記録した記録媒体を備える。この記録媒体としてはＣＤ−ＲＯＭ、磁気ディスク、半導体メモリその他の記録媒体を用いることができる。
【００９３】
評価プログラムは記録媒体からデータ処理装置に読み込まれ、データ処理装置の動作を制御する。データ処理装置は評価プログラムの制御により、第１実施形態における評価システム１の、標準仕様記憶手段１０、個別基準仕様記憶手段１１、標準作業時間記憶手段１２、標準作業体制記憶手段１３、標準単価記憶手段１４、評価ルール記憶手段１５、ＩＦ手段１６、制御手段１７による処理と同一の処理を実行する。
【００９４】
（その他）
なお、本発明は、上記各実施の形態に限定されることなく種々に変形して適用することが可能である。
【００９５】
例えば、上記実施形態ではビルについての清掃業務を例として説明したが、本発明は他の評価対象（例えば、学校、病院など）や他の管理業務（例えば設備管理、警備など）に対しても適用することができる。例えば設備管理の場合、各仕様はエリア情報に代えて機器情報に対応づけられ、機器情報は、機器識別情報（例えば、空冷ヒートポンプ、室外機、変電設備といった機器名称）、作業内容（例えば、外観点検、機能点検、巡回点検、メーター検針など）等を含んで構成されることになる。
【００９６】
また、評価対象によって異なる評価基準を用いるように構成してもよい。例えば、標準仕様記憶手段において、施設の種類（例えば、商業施設、医療施設、教育施設など）や施設規模に応じて複数の標準仕様を記憶しておき、個別基準設定処理において、評価対象の施設の種類に対応する標準仕様に基づいて個別基準仕様を設定するように構成することが考えられる。
【００９７】
また、上記実施形態では各仕様が作業回数を含むものとして説明したが、各仕様が他の情報、例えば作業時間等を含むものとして、各手段、各処理を構成してもよい。
【００９８】
また、上記実施形態では実際の作業者数と現行仕様上の作業者数との比に基づいて第２品質スコアを算出する構成について説明したが、作業人数に代えて、実際に実施されている作業回数と現行仕様上の作業回数との比に基づいて第２品質スコアを求めるように構成してもよい。
【００９９】
また、上記実施形態ではパラメータ空間を９分割して各領域に総合評価情報を対応づける構成について説明したが、パラメータ空間の領域分割の仕方はこれに限られず、例えば図１３（ａ）に示すような分割方法も考えられる。この場合、評価ルール記憶手段のデータ構造としては、図１３（ｂ）のようにすることが考えられる。
【図面の簡単な説明】
【０１００】
【図１】本発明の第１の実施形態である評価システムの構成を示すブロック図である。
【図２】標準仕様記憶手段１０におけるデータ構造を説明するための図である。
【図３】個別基準仕様記憶手段１１におけるデータ構造を説明するための図である。
【図４】標準作業時間記憶手段１２におけるデータ構造を説明するための図である。
【図５】評価ルール記憶手段１５におけるデータ構造を説明するための図である。
【図６】評価ルール記憶手段１５におけるデータ構造について、他の例を説明するための図である。
【図７】個別基準設定処理の流れを説明するためのフローチャートである。
【図８】ユーザから受け付ける現行仕様のデータ構造を説明するための図である。
【図９】品質評価処理の流れを説明するためのフローチャートである。
【図１０】コスト評価処理の流れを説明するためのフローチャートである。
【図１１】総合評価処理の流れを説明するためのフローチャートである。
【図１２】評価結果の出力例を説明するための図である。
【図１３】評価ルール記憶手段１５におけるデータ構造について、他の例を説明するための図である。
【符号の説明】
【０１０１】
１  評価システム
１０  標準仕様記憶手段
１１  個別基準仕様記憶手段
１２  標準作業時間記憶手段
１３  標準作業体制記憶手段
１４  標準単価記憶手段
１５  評価ルール記憶手段
１６  入出力手段
１７  制御手段
【図１】
2007293926.tif 000003
【図２】
2007293926.tif 000004
【図３】
2007293926.tif 000005
【図４】
2007293926.tif 000006
【図５】
2007293926.tif 000007
【図６】
2007293926.tif 000008
【図７】
2007293926.tif 000009
【図８】
2007293926.tif 000010
【図９】
2007293926.tif 000011
【図１０】
2007293926.tif 000012
【図１１】
2007293926.tif 000013
【図１２】
2007293926.tif 000014
【図１３】
2007293926.tif 000015
【手続補正書】
【提出日】平成19年9月12日(2007.9.12)
【手続補正１】
【補正対象書類名】特許請求の範囲
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【特許請求の範囲】
【請求項１】
管理業務の基準管理仕様を記憶する記憶手段と、
所定の管理業務について、現行管理仕様、現行コスト、業務実施状況を受け付ける手段と、
現行管理仕様、基準管理仕様、業務実施状況とに少なくとも基づき、前記所定の管理業務に関して品質を評価して、品質スコアを算出する品質評価手段と、
現行管理仕様、基準管理仕様、現行コストとに少なくとも基づき、前記所定の管理業務に関してコストを評価し、コストスコアを算出するコスト評価手段と、
前記算出した品質スコア及びコストスコアに基づいて、前記所定の管理業務について総合評価を求める総合評価手段と、を備えることを特徴とする施設維持に関する管理業務の評価システム。