(57)【要約】 【課題】  マンションのライフサイクルで発生する情報を履歴情報として蓄積するとともに、これらの情報を有効に活用することにより、居住者の利便性を向上させるマンション居住の長期総合サポートシステムを提供することを課題とする。【解決手段】  マンションの購入予定者の要求に応じて販売物件情報を提供する販売情報支援手段を備える販売情報支援システム１００と、購入者が建設工事に関する情報を入手し、前記建設工事の進捗を確認する建設現場支援手段を備える建設情報支援システム２００と、居住後の管理業務を支援する事務管理手段と、居住者の日々の生活に関する情報を提供する生活対応手段と、共有部分の設備の稼働状況を監視する設備管理手段と、建物の修繕計画を作成し、更新する修繕情報支援手段とを有する居住者支援システム３００からなることを特徴とする。【選択図】図１
2007122170.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
マンションの居住生活を支援するマンション居住の長期総合サポートシステムであって、少なくとも、
購入予定者の購入条件を項目毎に変数に変換する変換部と、前記変換部で変換した変数と前記購入予定者の商談回数とを格納する第１の格納部と、
前記第１の格納部より取得した前記変数と前記商談回数とを用いて、購入意志の強い購入予定者か否かを判断する判断部とを備え、
購入意志の強い購入予定者と判断された場合は、前記購入予定者に購入予定物件の建物の構造躯体及び付帯設備の画像を含む更なる詳細な情報を提供する販売情報支援手段を備える販売情報支援システムと、
前記建物の構造躯体及び付帯設備の画像で開示された構造躯体及び付帯設備に係る建設工事の作業工程毎に要する工事日数と、その作業工程の日毎の予測達成率及び実績達成率とを格納する第２の格納部と、
前記第２の格納部より取得した作業工程毎の前記工事日数と前記予測達成率及び前記実績達成率とを用いることにより、建設工事全体の達成率を算出する演算部とを備え、
マンションの竣工予定日を更新する建設情報支援手段を備える建設情報支援手段システムと、
建物の構造躯体及び付帯設備の修繕項目を登録した修繕項目テーブルから必要な修繕箇所を選択する選択部と、前記選択部により選択された修繕箇所に対応する前記建物の構造躯体及び付帯設備の画像を用いて修繕費用を計算する計算部とを備え、前記修繕箇所及び修繕費用を含む修繕計画として提供する修繕情報支援手段を有する居住者支援システムとから構成される
ことを特徴とするマンション居住の長期総合サポートシステム。
【請求項２】
前記販売情報支援システムは、購入予定者に物件情報を提供するための物件情報を格納する物件情報データベースを備える
ことを特徴とする請求項１に記載のマンション居住の長期総合サポートシステム。
【請求項３】
前記販売情報支援手段は、購入意志の強い購入予定者により購入予定の居住物件が認知され、学習され、コンテンツが作成される作業領域を備える
ことを特徴とする請求項１又は２に記載のマンション居住の長期総合サポートシステム。
【請求項４】
前記建設情報支援システムは、
建設現場の工事写真を格納する工事写真データベースと、設計図等を格納する設計情報データベースと、工事の工程表を格納する工程表データベースとを備える
ことを特徴とする請求項１に記載のマンション居住の長期総合サポートシステム。
【請求項５】
前記建設情報支援システムは、販売活動が終了した後に請求項２に記載の物件情報データベースを備える
ことを特徴とする請求項４に記載のマンション居住の長期総合サポートシステム。
【請求項６】
前記建設情報支援システムが有する物件情報データベースに対しては、アーカイブデータベース支援手段により読込み又は書きこみが行われる
ことを特徴とする請求項５に記載のマンション居住の長期総合サポートシステム。
【請求項７】
前記工事写真データベースは、建設現場に設置した固定カメラ及び可動カメラによる撮影映像と、撮影不可能な個所はコンピュータグラフィックスによる画像とを格納する
ことを特徴とする請求項４ないし６のいずれかに記載のマンション居住の長期総合サポートシステム。
【請求項８】
前記建設情報支援システムは、仕様変更に伴う見積もりを算出する見積もり算出手段を備える
ことを特徴とする請求項４ないし７のいずれかに記載のマンション居住の長期総合サポートシステム。
【請求項９】
前記建設情報支援システムは、構造躯体の損傷を検知する検知手段を構造躯体に取り付け、損傷個所を特定する躯体損傷検知手段を備える
ことを特徴とする請求項４ないし８のいずれかに記載のマンション居住の長期総合サポートシステム。
【請求項１０】
前記居住者支援システムは、さらに、居住後の管理業務を支援する事務管理手段と、居住者の日々の生活に関する情報を提供する生活対応手段と、共有部分の設備の稼働状況を記録する設備管理手段とを有する
ことを特徴とする請求項１に記載のマンション居住の長期総合サポートシステム。
【請求項１１】
前記事務管理手段は、管理業務に係るデータを格納する管理組合データベースを備える
ことを特徴とする請求項１０に記載のマンション居住の長期総合サポートシステム。
【請求項１２】
前記生活対応手段は、居住者の日常生活に係る情報を格納する生活情報データベースを備える
ことを特徴とする請求項１０又は１１に記載のマンション居住の長期総合サポートシステム。
【請求項１３】
前記設備管理手段は、マンションの設備の稼動状況を監視し、その履歴を格納する設備管理データベースを備える
ことを特徴とする請求項１０ないし１２のいずれかに記載のマンション居住の長期総合サポートシステム。
【請求項１４】
前記修繕情報支援手段は、前記修繕項目テーブル及び前記修繕計画を格納し、前記修繕計画により修繕を実施した後は、修繕実績を格納する修繕情報データベースを備える
ことを特徴とする請求項１０ないし１３のいずれかに記載のマンション居住の長期総合サポートシステム。
【請求項１５】
前記修繕情報支援成手段は、居住者毎にリフォームを支援するリフォーム支援手段を備える
ことを特徴とする請求項１０ないし１４のいずれかに記載のマンション居住の長期総合サポートシステム。
【請求項１６】
前記居住者支援システムは、請求項５に記載の物件情報データベースと、請求項４に記載の工事写真データベース、設計情報データベース及び工程表データベースとを備える
ことを特徴とする請求項１０ないし１５のいずれかに記載のマンション居住の長期総合サポートシステム。
【請求項１７】
前記居住者支援システムが備える物件情報データベース、工事写真データベース、設計情報データベース及び工程表データベースは、アーカイブデータベース支援手段により読込み又は書きこみが行われる
ことを特徴とする請求項１５に記載のマンション居住の長期総合サポートシステム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、マンションのライフサイクルにおける履歴情報の蓄積とその情報を活用するマンション居住の長期総合サポートシステムに関する。
【背景技術】
【０００２】
近年、マンションの供給量が飛躍的に増加しており、中には、マンションの寿命がおよそ１００年ある「１００年住宅」を宣伝にする物件も増加しつつある。ところが、このような物件は、建物の構造、及び構造から導かれるリフォームの容易さというハードウェアの側面からそのマンションの長寿命を強調して販売されているのが現状である。
【０００３】
また、販売促進に関しては、販売者は、マンションを販売するに際し、従来のカタログ等の印刷物の配布から、最近はＷｅｂサイトにホームページを作成して、動画等を取り入れ、従来よりも詳細に物件の宣伝はしているが、いずれも購入予定者に対しては画一的な情報を提供している場合が多い。また、マンションの物件情報においても、外観、共用部、居住部等の建物が完成すれば視認できる箇所の完成予想図を提供している場合が多い。
【０００４】
そこで、購入に際し、３次元（３Ｄ）のコンピュータ・グラフィックス（ＣＧ）を利用して、購入者が自分の希望する内装色、家具等の配置をシミュレーションして購入決定出来るような技術も開示されている。
【０００５】
例えば、特許文献１では、住宅業者が、ネットワークを介して購入予定者のパーソナルコンピュータ（以下、「パソコン」という）に３Ｄのシミュレーションソフトウェアと住宅の３ＤＣＧモデルと送信し、これを受信した購入予定者は、３Ｄのシミュレーションソフトウェアを自分のパソコンにインストールしてバーチャル空間を構築し、そこに住宅の３ＤＣＧモデルを配置して、内外装シミュレーション機能により、バーチャル
空間の住宅モデル内に家具等の３ＤＣＧモデルを配置し、家具等の機能／性能が果たせなくならないか、操作し易いか、生活上不都合が発生しないか、といったことを把握可能とし、商品購入の判断をする技術が開示されている。
【０００６】
また、購入者が購入後に、工事の進捗状況を知りたい場合は、実際に現地へ赴く必要があり、赴いても細部まで見学することはできず、販売者が定期的に報告する進捗状況報告書等を信じるほかなく、工事が手抜きをせずに行われているかどうかを確認することは不可能であった。また、建物が完成後は、管理組合に建物に関する建築情報は保管されたままになっており、居住者がこれらの情報を有効に活用してリフォームに使用することはほとんどなかった。
【０００７】
そこで、例えば、特許文献２のように、パソコンを用いて、住居の履歴や将来計画・設計ならびに工事監理を設計・施工図書および工事監理記録等の各種住居情報を用いて住居ごとに一元管理し、顧客に提供するサービスの実施に好適なシステムを提供する技術が開示されている。
【０００８】
【特許文献１】特開２００１−２４９６３３号公報
【特許文献２】特開２００４−７０８１１号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００９】
しかしながら、上記特許文献１の技術は、部屋の内部の家具等の配置をシミュレーションするのみであり、例えば、マンションにおける各住戸毎の眺望、採光、風通し等の建物の構造に起因する居住性はシミュレーションできないという問題があった。
【００１０】
また、特許文献２に記載の技術では、購入者が建設工事自体をチェックできないばかりでなく、建設工事に伴い発生する購入者の不安や疑問に対してタイムリーに回答することができないという問題点があった。
また、販売の時点で、建物の構造に関する情報の提供が少ないため、工事中に工事現場の写真や進捗状況等の情報が提供されても、購入者にとっては、これらの情報を容易に理解することができないという問題点があった。
【００１１】
また、上記いずれの特許文献に記載の技術も、「１００年住宅」という長寿命のマンションに適応した販売開始から契約、建設工事、維持保全、改良保全、リフォーム等の履歴情報を一元管理するものではなく、マンションのライフサイクルにおける履歴情報が一部欠落しているという問題があった。
【００１２】
上記問題点に鑑み、本発明は、販売の時点から、建物の構造に起因する居住性のシミュレーションが可能なマンション居住の長期総合サポートシステムを提供することを課題とする。
さらに、建設工事の不安や疑問が解消されるマンション居住の長期総合サポートシステムを提供することを課題とする。
さらに、販売開始から契約、建設工事、維持保全、改良保全、リフォーム等の履歴情報を一元管理して、修繕計画やリフォームにこれらの情報が有効に利用されることが可能なマンション居住の長期総合サポートシステムを提供することを課題とする。
【課題を解決するための手段】
【００１３】
上記課題を解決するために、本発明は、以下の特徴を有する。
請求項１に記載の本発明は、少なくとも、購入予定者の購入条件を項目毎に変数に変換する変換部と、前記変換部で変換した変数と前記購入予定者の商談回数とを格納する第１の格納部と、前記第１の格納部より取得した前記変数と前記商談回数とを用いて、購入意志の強い購入予定者か否かを判断する判断部とを備え、購入意志の強い購入予定者と判断された場合は、前記購入予定者に購入予定物件の建物の構造躯体及び付帯設備の画像を含む更なる詳細な情報を提供する販売情報支援手段を備える販売情報支援システムと、前記建物の構造躯体及び付帯設備の画像で開示された構造躯体及び付帯設備に係る建設工事の作業工程毎に要する工事日数と、その作業工程の日毎の予測達成率及び実績達成率とを格納する第２の格納部と、前記第２の格納部より取得した作業工程毎の前記工事日数と前記予測達成率及び前記実績達成率とを用いることにより、建設工事全体の達成率を算出する演算部とを備え、マンションの竣工予定日を更新する建設情報支援手段を備える建設情報支援手段システムと、建物の構造躯体及び付帯設備の修繕項目を登録した修繕項目テーブルから必要な修繕箇所を選択する選択部と、前記選択部により選択された修繕箇所に対応する前記建物の構造躯体及び付帯設備の画像を用いて修繕費用を計算する計算部とを備え、前記修繕箇所及び修繕費用を含む修繕計画として提供する修繕情報支援手段を有する居住者支援システムとから構成されることを特徴とするマンション居住の長期総合サポートシステムである。
【００１４】
請求項２に記載の本発明は、前記販売情報支援システムが、購入予定者に物件情報を提供するための物件情報を格納する物件情報データベースを備えることを特徴とする請求項１に記載のマンション居住の長期総合サポートシステム。
【００１５】
請求項３に記載の本発明は、前記販売情報支援手段が、購入意志の強い購入予定者により購入予定の居住物件が認知され、学習され、コンテンツが作成される作業領域を備えることを特徴とする請求項１又は２に記載のマンション居住の長期総合サポートシステムである。
【００１６】
請求項４に記載の本発明は、前記建設情報支援システムは、建設現場の工事写真を格納する工事写真データベースと、設計図等を格納する設計情報データベースと、工事の工程表を格納する工程表データベースとを備えることを特徴とする請求項１に記載のマンション居住の長期総合サポートシステムである。
【００１７】
請求項５に記載の本発明は、前記建設情報支援システムが、販売活動が終了した後に請求項２に記載の物件情報データベースを備えることを特徴とする請求項４に記載のマンション居住の長期総合サポートシステムである。
【００１８】
請求項６に記載の本発明は、前記建設情報支援システムが有する物件情報データベース対しては、アーカイブデータベース支援手段により読込み又は書きこみが行われることを特徴とする請求項５に記載のマンション居住の長期総合サポートシステムである。
【００１９】
請求項７に記載の本発明は、前記工事写真データベースが、建設現場に設置した固定カメラ及び可動カメラによる撮影映像と、撮影不可能な個所はコンピュータグラフィックスによる画像とを格納することを特徴とする請求項４ないし６のいずれかに記載のマンション居住の長期総合サポートシステムである。
【００２０】
請求項８に記載の本発明は、前記建設情報支援システムが、仕様変更に伴う見積もりを算出する見積もり算出手段を備えることを特徴とする請求項４ないし７のいずれかに記載のマンション居住の長期総合サポートシステムである。
【００２１】
請求項９に記載の本発明は、前記建設情報支援システムが、構造躯体の損傷を検知する検知手段を構造躯体に取り付け、損傷個所を特定する躯体損傷検知手段を備えることを特徴とする請求項４ないし８のいずれかに記載のマンション居住の長期総合サポートシステムである。
【００２２】
請求項１０に記載の本発明は、前記居住者支援システムが、さらに、居住後の管理業務を支援する事務管理手段と、居住者の日々の生活に関する情報を提供する生活対応手段と、共有部分の設備の稼働状況を記録する設備管理手段とを有することを特徴とする請求項１に記載のマンション居住の長期総合サポートシステムである。
【００２３】
請求項１１に記載の本発明は、前記事務管理手段が、管理業務に係るデータを格納する管理組合データベースを備えることを特徴とする請求項１０に記載のマンション居住の長期総合サポートシステムである。
【００２４】
請求項１２に記載の本発明は、前記生活対応手段が、居住者の日常生活に係る情報を格納する生活情報データベースを備えることを特徴とする請求項１０又は１１に記載のマンション居住の長期総合サポートシステムである。
【００２５】
請求項１３に記載の本発明は、前記設備管理手段が、マンションの設備の稼動状況を監視し、その履歴を格納する設備管理データベースを備えることを特徴とする請求項１０ないし１２のいずれかに記載のマンション居住の長期総合サポートシステムである。
【００２６】
請求項１４に記載の本発明は、前記修繕情報支援手段が、前記修繕項目テーブル及び前記修繕計画を格納し、前記修繕計画により修繕を実施した後は、修繕実績を格納する修繕情報データベースを備えることを特徴とする請求項１０ないし１３のいずれかに記載のマンション居住の長期総合サポートシステムである。
【００２７】
請求項１５に記載の本発明は、前記修繕情報支援成手段が、居住者毎にリフォームを支援するリフォーム支援手段を備えることを特徴とする請求項１０ないし１４のいずれかに記載のマンション居住の長期総合サポートシステムである。
【００２８】
請求項１６に記載の本発明は、前記居住者支援システムは、請求項５に記載の物件情報データベースと、請求項４に記載の工事写真データベース、設計情報データベース及び工程表データベースとを備えることを特徴とする請求項１０ないし１５のいずれかに記載のマンション居住の長期総合サポートシステムである。
【００２９】
請求項１７に記載の本発明は、前記居住者支援システムが備える物件情報データベース、工事写真データベース、設計情報データベース及び工程表データベースは、アーカイブデータベース支援手段により読込み又は書きこみが行われることを特徴とする請求項１５に記載のマンション居住の長期総合サポートシステムである。
【発明の効果】
【００３０】
本発明により、販売開始から契約、建設工事、維持保全、改良保全、リフォーム等の履歴情報を一元管理することにより、販売時に作成した建物の構造や付帯設備に関する画像を修繕計画やリフォームに有効に利用することが可能になる。
さらに、本発明により、販売時から建物の構造や付帯設備に関する画像が提供されるため、家具の配置等の内装ばかりでなく、各住戸毎の建物の構造に起因する採光、眺望等の居住性のシミュレーションが可能になる。
さらに、本発明により、着工前から建物の構造に関する情報が建物の構造や付帯設備に関する画像として提供されるため、建設中に提供される建設工事に関する情報が容易に理解され、建設工事の不安や疑問が解消される。
【００３１】
さらに、本発明により、購入予定の居住物件が認知され、学習され、コンテンツが作成される作業領域を販売情報支援システム上に備えることにより、各住戸毎に詳細に物件情報が提供される。
さらに、本発明により、物件情報データベースを、建設情報支援システムに備えることで、建設工事中においても前記データベース内の建物の構造や付帯設備に関する画像を用いて工事が仕様通りに行われているか否かを確認することが可能になる。
さらに、本発明により、物件情報データベース、工事写真データベース、設計情報データベース及び工程表データベースを居住者支援システム備えることにより、建物の構造や付帯設備に関する画像情報や設計情報を用いて自動的に修繕計画を作成することが可能になる。
【００３２】
さらに、本発明により、建設工事中は画像による工事情報が提供されるため、具体的に工事現場の状況が知らされることで建設工事の不安や疑問が解消される。
さらに、住戸の仕様変更に伴う費用の見積もりが迅速に算出されることで、工期の延長等を回避することが可能になる。
さらに、本発明により、躯体損傷検知手段を備えることにより、構造躯体の損傷箇所を非破壊で迅速に検知することが可能になる。
さらに、本発明により、居住者支援システムに、修繕情報支援手段に加えて事務管理手段、生活対応手段及び設備管理手段を備えることにより、居住者のマンションでの居住生活を幅広く支援することが可能になる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００３３】
以下に、本発明を実施するための最良の形態を図面に基づいて説明する。なお、以下の説明はこの発明の最良の形態の例であって、いわゆる当業者は特許請求の範囲内で、変更・修正をして他の実施形態をなすことは容易であり、以下の説明が特許請求の範囲を限定するものではない。
【００３４】
図１は、本発明のマンション居住の長期総合サポートシステムを示す図である。本発明のマンション居住の長期総合サポートシステム１は、居住者の立場から、マンションの販売情報の入手から契約、建設工事、居住、維持保全、改良保全リフォーム、売却までに必要とされる処理を支援し、実行することになるため、サポート期間はおよそ１００年にわたり、マンションのライフサイクルの各段階で中心となる業務は異なってくる。
【００３５】
従って、本発明のマンション居住の長期総合サポートシステム１は、従来に見られるようなマンションのライフサイクルにおいて、上記各段階を各々サポートする独立したシステムとは異なり、一つのシステムが、マンションのライフサイクルの各段階の情報を履歴情報として蓄積すると共に、適宜、必要とする情報又は必要とする情報に加工して利用者に提供するシステムである。
【００３６】
本発明のマンション居住の長期総合サポートシステムは、マンションのライフサイクルに応じて、物件の販売から契約までの情報支援を行う販売情報支援システム１００と、販売情報支援システム１００の資源の一部を引き継ぎ、物件の建設に伴う情報支援を中心に行う建設情報支援システム２００と、前記販売情報支援システム１００と建設情報支援システム２００の資源の一部を引き継ぎ、入居後の居住者の生活関連の情報支援を中心に行う居住者支援システム３００から構成される。上述したように前記システムは各々独立したシステムではなく、マンションのライフサイクルで中心となる業務を明確にするために、各段階のシステムにその名称を与えたにすぎず、マンション居住の長期総合サポートシステムという一つのシステムの下で各種業務処理が行われ、各支援システムの資源の一部は、次工程の支援システムで引き続き使用される。
【００３７】
図２は、本発明の販売情報支援システムの概略構成図である。販売情報支援システム１００は、未購入者、既購入者が共にアクセスするＷｅｂサーバ１０１、販売支援サーバ１０２、物件情報データベース（以下、「物件情報ＤＢ」ともいう）１０３から構成され、端末１０４がインターネット等のネットワーク１０５を介して接続されている。
【００３８】
以下、具体的に本発明の販売情報支援システムの役割について説明する。購入予定者は、購入を考えたときは、インターネットや新聞広告から知り得た情報を基に、モデルルームを訪れ、立地条件や部屋の作りを確認する。この段階では、購入予定者は、本販売情報支援システム１００のＷｅｂサーバを介して販売物件のホームページから、３次元コンピュータグラフィックス（以下、「３ＤＣＧ」という）等により作成された当該購入予定のマンションの外観イメージ、間取り図、モデルルームの写真、構造図等を閲覧し、情報を入手する。上記情報は物件情報データベース１０３に格納されている。
【００３９】
例えば、物件完成外観イメージは、建物本体、この建物本体を昼夜別に東西南北の方向から見たものが、また、この建物の共用部分、例えば、エントランスホール、廊下等が３ＤＣＧ等で用意され、専有部分のモデルルームの写真と共に格納されている。また、３ＤＣＧ等の静止画以外に、モデルルームや付近の映像を動画コンテンツとして格納することも可能である。
【００４０】
購入予定者は、本システムのＷｅｂサーバ１０１上のＷｅｂサイトをアクセスし、ホームページ上でこれらの３ＤＣＧ及び動画コンテンツを見ることが出来る。報入予定者がホームページ上で見たい内容を選択すると、販売支援サーバ１０２は物件情報データベースを検索して購入者の選択した内容を読込みホームページ上の画面にその内容を表示する。この段階では、購入予定者を差別化することなく、購入者全員にその内容が一律に開示される。
【００４１】
これら一律に開示の対象となる購入予定者を購入予定者群Ａとし、２回以上モデルルームを訪問する等、より強い購入意志を抱く購入予定者を購入予定者群Ｂとする。ここで購入予定者群Ｂに属する人たちに対しては、本システムのユーザＩＤとパスワードを発行して、購入対象となる物件をより詳細に検討することが出来るようにする。
【００４２】
ここで、購入意志の強い購入予定者（購入予定者群Ｂ）を迅速に選別することが重要になってくる。迅速に選別することにより、購入意志の強い購入予定者にはより詳細な物件情報が迅速に提供され、物件に対する知識を深めて、購入に対する不安や疑問が早期に解消されることになるからである。
そこで本発明は、早期に購入予定者の不安や疑問を早期に解消するため、販情報支援システムにより、購入意志の強い購入予定者の選別している。
次に、購入意志の強い購入予定者の選別について説明する。購入予定者がモデルルームを訪れた際に予め販売者側で用意したアンケート用紙に記載した内容とモデルルームを訪れた回数を数字に変換して、この数字を用いることにより判断して選別する。
【００４３】
図２（ｂ）は、購入予定者の選別処理の概要を示す図である。購入予定者プロファイル１１０は、購入予定者の回答による回答内容と商談回数とから構成されている。販売情報支援サーバ１０２は、購入予定者が回答したアンケートに基づいて、テーブルＰを参照して項目の内容を変換部１０７で変数に変換する。同様に、テーブルＰより項目の重み付けを示す係数を参照して、前記変数と前記係数を掛け合わせて項目毎の数字を生成して計とする。さらに、同様に商談回数を数値化して、前記項目毎の計と共に購入予定者プロファイル１１０として販売情報支援サーバ１０２の第１の格納手段に相当する記憶部１０８に格納する。次に、販売情報支援サーバ１０２は、その内部に備える判断部１０９において、上記購入予定者プロファイル１１０を上記記憶部１０８より取得して、テーブルＱを参照することにより、購入予定者群Ｂとして購入意志が強い購入予定者か否かを判断する。
【００４４】
具体例を図２（ｂ）を用いて説明する。例えば、Ｗｅｂサイトのホームページを介して購入者プロファイルの「現在の住居」に「賃貸」と入力した場合は、テーブルＰにおける同一項目の「現在の住居」の「賃貸」に該当する箇所から変数１０を選択して、購入者プロファイルの変数に「１０」が入力される。この処理は変換部１０７で実行される。さらに係数には、全項目における各項目の重要度に応じて係数がテーブルＰにより０．８〜１．２の係数が入力される。例えば、賃貸の場合は、係数は「１．２」に相当する。そして、変数「１０」に係数「１．２」を掛けて算出した「１２」が、項目「現在の住居」における数字になる。同様にして各項目の数字を算出する。
【００４５】
商談回数に関しては、その重要度が他の項目に比べて高いため、独立して扱うものとし、例えば、商談回数が３の場合は変数を「３」とし、係数はその２乗の「９」を係数にする。そして、変数「３」に係数「９」を掛けて算出した「２７」が商談回数の計の数字になる。
この「２７」に各項目の計を加えて合計した数字「６１．４」が、その購入予定者の購入意志を示す数字となる。この「６１．４」がテーブルＱの基準値「４４」を上回っているので、この購入予定者は購入意志が強い購入予定者に該当することになる。
このように、購入意志の強い購入予定者が迅速に決定されることにより、購入意志の強い購入予定者は、１日も早く販売物件の詳細な情報を入手でき、物件に対して有している不安や疑問を解消することができる。
【００４６】
購入予定者群Ｂの範囲に入る購入意志の強い購入予定者は、ユーザＩＤとパスワードを用いることにより、自宅のパソコン等から、本システムのＷｅｂサイトにアクセスすることができる。この段階では、購入予定者群Ｂは購入する物件を絞り込んでいることが多い。
【００４７】
これをサポートするために本発明の販売情報支援システム１００は、販売支援サーバ１０２内に、物件毎に、物件情報データベース１０３にリンクする購入予定者毎の作業領域１０６を用意する。これにより、購入予定者群Ｂは、対象物件のローンの試算を行い、内装の色、オプション家具の選定、家具の配置、眺望、風通し、日照条件の確認等を当該作業領域１０６からホームページに読込んだ上で行うことが出来る。
例えば、この作業領域はひとつの物件につき購入予定者群Ｂがｍ人いるとすると、ｍ個の作業領域が用意され、物件数をｎ個とすると、物件全体ではｍ×ｎ個の作業領域が販売支援サーバ１０２内に用意される。
【００４８】
また、購入予定者群Ｂにとっては、建物の構造及びその付帯設備に関する情報が十分に開示されていないことから生じる不安や疑問が解消されることも重要である。そこで、本発明では、物件の販売情報と共に、設計図面に基づいた建物の構造躯体及び付帯設備の画像を３ＤＣＧで提供することによりこれらの不安や疑問に答えている。この画像は、後述する建設工事及び修繕の際にも使用できるように、建設工事に必要な作業工程毎に作成され、物件情報データベースに格納されている。購入予定者群Ｂにこの画像情報を開示する場合は、例えば、予め想定される不安や疑問とそれに答える回答及び画像を用意しておき、対話方式で開示する方式にしてもよい。このようにして建物の構造躯体及び付帯設備の予備知識を早期に吸収することで、購入者として建設工事中に工事に関する情報が開示された場合に、容易にこの情報を理解して、工事中に発生する不安や疑問を解消することが出来る。
【００４９】
なお、本実施形態では、３ＤＣＧによる画像作成装置は、本システムから独立した装置としており、例えば、作成した画像を本システムに取り込む場合は、記憶媒体により本システムに取り込んでもよいし、インターネット等の通信路を介して本システムに送信してもよい。さらに、３ＤＣＧの作成頻度が高いときは、画像作成装置を本システム内に備えてもよい。
【００５０】
図３は、販売情報支援システムのＷｅｂサイトにおける物件案内用のホームページの例を示す図である。本ホームページは、従来から提供されているコンテンツとして、当該物件の立地・環境、外観、設備・仕様、室内、間取り図、現地案内、物件概要に加えて、上述したように本システムの特徴である、購入予定者が購入予定物件を独自に個別仕様に仕上げるための作業領域を表示する。購入予定者群Ｂは、販売会社が用意した別件情報に加えて、追加用コンテンツとして、専用の作業領域を持つことにより、購入対象物件を自由に個別仕様として追加していくことができる。このように物件に対する情報が日々増えていくことにより、購入への不安や疑問を解消することが出来る。ホームページ上で個別仕様の検討が終了した場合は、この個別仕様の作業領域のデータは販売情報支援サーバ１０２内に格納される。
【００５１】
また、販売者は、購入予定者群Ｂが個別仕様で検討した項目や内容をデータとして集計・分類して分析することにより、購入予定者Ｂのオプション家具や内装の配色等の嗜好性を知ることができ、物件開発のための基礎データとすることができる。これらの集計・分類したデータは販売情報支援サーバ１０２内又は物件情報データベース１０３のいずれに格納してもよい。
【００５２】
次に、購入予定者群Ｂの中から購入予定者が決定し、購入者になった場合は、購入者以外の作業領域、即ち、当該物件にリンクしている複数の購入予定者群Ｂが個別仕様に使用した種々のデータを販売情報支援サーバ１０２は、当該マンションの販売データとして上述したように集計・分類し、格納した後、購入者以外の作業領域と共に消去する。一方、購入者の個別仕様に関するデータは、販売情報支援サーバ１０１が物件情報データベース１０３に購入物件情報の追加コンテンツとして格納する。さらに、購入者には、購入者専用の物件情報作業領域として登録するため、専用のユーザＩＤ、パスワードを発行する。
【００５３】
次に、本販売情報支援システム１００における販売業務処理の流れをフローチャートに基づいて説明する。図４は、販売業務の処理を示すフローチャートである。
まず、販売物件の３ＤＣＧ及び映像コンテンツを購入予定者群Ａに開示する（ステップ４０１）。次に、より強い購入意思を有する来訪者かどうか選別して、購入予定者群Ｂとする（ステップ４０２）。購入予定者群Ｂに対して、購入対象予定の物件とリンクした作業領域を、ユーザＩＤ、パスワードと共に与える（ステップ４０３）。作業領域を用いて購入予定の物件の個別仕様を検討する（ステップ４０４）。購入予定者群Ｂが契約したかどうか振り分ける（ステップ４０５）。契約しない場合は、個別仕様に関するデータを集計・分類し、格納した後、当該作業領域を消去する（ステップ４０６）。契約した場合は、購入者に対して、ユーザＩＤ、パスワードを変更し、それまで使用していた作業領域を専用にする（ステップ４０７）。
【００５４】
以上、従来、画一的に開示されていた販売物件に関する情報を、販売情報支援サーバ１０１内に作業領域１０６を設けることにより、購入者が個別仕様を検討し、物件の商品特性を容易に認識し、学習することができ、購入に関する不安を解消することができると共に、販売促進にも貢献することができる。
【００５５】
次に、購入者は、契約から入居までの期間として、工事の進捗状況、入居までの様々な情報を本販売情報支援システムのＷｅｂ専用サイトより入手することが出来る。特に、自分の購入したマンションが、予定通りの工法に従っているか、竣工は予定通りか等の工事の進捗状況を知ることは、購入者にとっては、最も重要なものの一つである。
【００５６】
図５は、本発明に係る建設情報支援システムの概念図である。図５（ａ）は、本発明に係る建設情報支援システムの概略構成図である。本発明の建設情報支援システム２００は、本システム下に備える各データベースを管理する建設情報支援サーバ２０２、工事写真を格納する工事写真データベース２０３、設計図等を格納する設計情報データベース２０４、スケジュールを含む工程表を格納する工程表データベース２０５、販売情報支援システム１００上で使用した物件情報データベース１０３、及びこの物件情報データベース１０３への書き込みや読み込みを行うアーカイブＤＢ支援手段２０６から構成される。ここで物件情報データベースはその使用頻度が低下することから、アーカイブＤＢ支援手段２０６により物件情報データベース１０３内のデータを圧縮等することでその格納に使用する記憶域を縮小する機能を追加するようにしてもよい。更に、販売情報支援システム１００で使用していたＷｅｂサーバ１０１は、建設情報支援システム２００でも引き続き使用される。
【００５７】
また、本発明の建設情報支援システム２００はマンションのライフサイクルをサポートするシステムという特徴から、そのサポート年数も数十年に及ぶため、上記データベースに限定されるものではない。
【００５８】
工程表データベース２０５には、工事着手から完了までの工事日数と日毎の予測達成率を含むデータが、上述した構造躯体及び付帯設備の画像で開示された建設工事に必要な作業工程毎に格納されている。一方、建設情報支援サーバ内には、工程表データベースより取得した作業工程毎の上記工事日数と日毎の工事予測達成率と実績を反映した実績達成率とが格納される記憶部２０７と、前記記憶部２０７より実績達成率を取得して、建設工事全体の予測達成率と実績達成率を算出する演算部２０８を備えている。
【００５９】
図５（ｂ）は、記憶部における予測達成率と実績達成率の概念の一例を示す図である。
例えば、実績達成率は、Ｗｅｂサイト上のホームページにより表示される作業工程毎に実績を百分率等で入力し、上記記憶部２０７に格納する。入力が終了すると、上記演算部２０８は、作業工程毎に、予測達成率と実績達成率との差を算出して工事日数を掛けることにより、工事の進捗度を日数に変換する。この変換した日数を用いることにより、最新の建物全体の竣工予定日を予測して、更新する。
【００６０】
本発明の建設情報支援システム２００は、最近注目を浴びている、所謂、寿命「１００年住宅」に対処すべく、その物件をサービス面よりサポートしている。従って、ハードウェアの面からその寿命に対処すべく、その建設工法等にも設計の段階からメンテナンスの観点より種々の工夫を施す必要がある。
【００６１】
例えば、いわゆる「スケルトン・インフィル（ＳＩ）」という発想は、その重要な考え方の一つである。住宅には、「寿命」があり、いつかは、改修・メンテナンスが必要となり、中には建て替えが必要な場合もある。しかし、すべての箇所が同様に劣化していくわけではなく、マンション一つとっても、構造や内装、設備など、それぞれの部分で異なる耐用年数を有している。およそ１００年寿命とはいっても、構造部分はおよそ１００年耐えうるもの、という意味であり、構造以外の部分は、それ以前に改修が必要となる。
また、長年生活をしていく上で、各家庭の家族構成の変化や加齢や介護等、ライフスタイル・ライフサイクルの変化が訪れたときには、リフォームが必要になる。
【００６２】
「スケルトン・インフィル（ＳＩ）」とは、マンションを「スケルトン」、「クラディング」、「インフィル」の３つに分け、「スケルトン」は長持ちするしっかりした構造躯体に、共用部の外装、防水設備等の「クラディング」や専有部の内装、間取り等の「インフィル」は将来的な変更が容易にできるように造るという考え方に基づくものである。従って、建築中の格納すべきデータのデータベース化に際しては、これらの特性も考慮してデータベースの構築を考慮する必要がある。
【００６３】
建設工事を撮影するためには、例えば、現場を撮影する複数の固定カメラとしてＷｅｂカメラ（不図示）を使用し、固定できない個所に対しては可動のデジタルカメラ（不図示）等を使用して、撮影する。次に、撮影した画像データを工事現場に備えるパソコン（不図示）に取り込み、インターネット等の通信回線を介して、建設情報支援サーバ２０２に転送し、工事写真データベース２０３に格納する。購入者が写真を見る場合は、建設情報支援システム２００のＷｅｂサイトにアクセスして、ホームページ上のメニューより工事写真を選択する。選択された工事写真は、建設情報支援サーバ２０２が工事写真データベース２０３を検索して、Ｗｅｂサーバ１０１に転送され、ホームページ上に表示される。
【００６４】
写真撮影が不可能な箇所に関しては、写真に替えて３ＤＣＧを作成し、表示してもよい。この場合は、予め、完成までの工事の進捗に応じた３ＤＣＧを作成しておき、工事経過日数により対応する３ＤＣＧを表示することになる。
また、設計情報データベース２０４は、当該マンションの建築用図面、仕様設備の耐用年数、費用等の情報が格納される。工程表データベース２０５には、工程表に基づく進捗度が更新され、格納され、工程変更があれば適宜、工程表データベース２０５に反映される。また、オプションの変更や材質の変更等仕様の変更に備えてコストを見積もる見積もり算出手段（不図示）が建設情報支援サーバ内に備えられている。
【００６５】
さらに、工事写真データベース２０３には、上述したように建物の主要部が建設現場情報として写真、３ＤＣＧで格納されるが、これらの情報は、単に購入者に対する情報ばかりではなく、将来的な修繕の際の専門家に好適な情報も格納される。
【００６６】
例えば、杭の部分では、杭打ち・杭の頭処理・芯ずれ・杭長写真等が建設現場情報として格納される。さらに、コンクリート工事では、コンクリートサンプル強度試験写真、受け入れ検査写真が格納される。さらに、配筋は全箇所が写真撮影され、格納される。
【００６７】
例えば、プレキャスト部材を使用したプレストレスト・コンクリート（以下、「ＰＣ」という）構造は、プレキャスト部材を工場で製造・監理するために高品質であり、かつ短工期化とコスト削減をはかることができる。さらに、プレキャスト部材は、高強度コンクリートを用いることにより高耐久であり、ＬＣＣ（ライフサイクルコスト）削減やＣＯ２削減などの地球環境保全にも寄与する。
また、ＰＣ構造ではＲＣ（鉄筋コンクリート）構造に比べて、長期応力のもとで曲げひび割れを発生させずコンクリートの全断面を圧縮にも引張にも有効に働くようにしたもので大きなスパンの架構を可能にし、またひび割れが生じていないことからプレキャスト部材内部の鋼材の防食にも有効な構造である。
購入者は、購入したマンションにこのような最新技術が導入されていることを上記の写真や３ＤＣＧによる画像により確認でき、工事に関する不安を解消することができる。
【００６８】
また、ＰＣ構造のマンションにおいては、プレキャスト部材が工場製造・監理され、生産工場による製品保証がなされているため、その部材の鉄筋工事やコンクリート工事の監理が不要となる。従って、前記工事写真も不要となる。つまり、スケルトン（構造躯体）に関しては、杭工事及び鉄筋コンクリート造の基礎工事と、プレキャスト部材の組立工事（ＰＣ鋼材の施工を含む）を監理することになり、工事写真も当該工事部分に限定される。
そこで、スケルトンの工事写真データを大幅に削減することができる。
【００６９】
さらに、将来の建物の補修の観点から、建設工事の段階で、建物の構造の不具合を迅速に発見するための検知手段を構造躯体に取り付けることも必要である。
図６は、検知手段を構造躯体に取り付けた躯体損傷検知手段を示す図である。例えば、非破壊検査法の一つであるアコースティックエミッション（以下、「ＡＥ」という）による測定がある。ＡＥとは、マイクロクラックの発生・進展に伴って発生する微小破壊音のことであり、空洞掘削時に発生する微小破壊音を検出すれば、クラックの性状、ひいてはコンクリートのクラック領域の評価に利用することができるものである。
【００７０】
コンクリートのクラックをＡＥ測定によって監視するには、所定の測定領域にＡＥセンサを設置するが、建築の段階で構造躯体に取り付け、パソコン等に接続し、パソコン等の内部に損傷した箇所と損傷しない箇所と判別可能なようにデータベース化しておけば、ＡＥセンサが発する信号を割り込みとして迅速にとらえて不具合箇所を検出する。図６に示すように、躯体損傷検知手段６００は、ＡＥセンサ等の非破壊の検知手段６０１のセンサ出力部をパーソナルコンピュータ６０２に接続し、非破壊の検知手段６０１を埋め込んだ箇所を上述したようにデータベース化することにより、異常がある場合は容易に、迅速に検出することが可能になる。
【００７１】
また、将来のリフォームの際の必修箇所である配管、配線、防水、窓のサッシュも全箇所が撮影され、格納される。さらに、外断熱、外装パネルなどの仕上がりも撮影され、格納される。
また、購入者には、個別に購入物件の内装等の仕上がり具合も、建設情報支援システム２００のＷｅｂサイトにアクセスして、ホームページ上のメニューより工事写真を選択して、確認することができる。
【００７２】
次に、建物の工事完了時には検査段階に入る。まず、各検査項目が適正に行われているか、予め決められた検査項目に従い、各階毎、各住居毎の検査状況の写真が撮影されると同時に、不具合箇所があれば、その不具合箇所の是正写真も不具合箇所に対応するように格納される。検査では設計段階で予定した機能、性能及び収まり具合等が実現されているかどうか検査される。具体的な検査項目としては、床衝撃音の測定、遮音性能の測定、特定物質の測定が全住居に対して行われる。これらの検査は、インターネット等の通信回線を介して、購入者等にも実況中継することが可能である。検査結果の詳細な報告はホームページ上で公開することにより、購入者は適宜確認することが可能になる。
【００７３】
また、本発明の建設情報支援システム２００システムでは、オプションを追加で発注した等の場合は、設計情報データベース２０４内の情報を検索して追加コストを算出する機能も備えることができる。
【００７４】
図７は、本発明の建設情報支援システムにおける建設情報支援業務処理をフローチャートにした図である。購入者の立場から当該業務支援処理の工程を示したものである。
まず、購入者専用のユーザＩＤ及びパスワードをＷｅｂサイトのホームぺージより入力する（ステップ７０１）。次に、ホームページ上に表示された選択画面より入手する情報を選択する（ステップ７０２）。建設現場の写真又は３ＤＣＧを見たい場合は、まず共用部の建設現場の写真を見る（ステップ７０３）。次に、購入者の専有部分の写真を見る（ステップ７０４）。専有部分の配色、オプション、作り付け家具等が契約通りか確認し（ステップ７０５）、契約と異なる場合は、本建設現場支援手段に備えるメール等で修正・変更を依頼する（ステップ７０６）。また、ホームページ上で工事の進捗状況の確認を選択した場合は、上記のプロセスをスキップして進捗状況を確認する（ステップ７０７）。
以上により、建設時の設計情報、建設情報及び検査情報である工事写真をデータベース化して格納することにより、購入者は適宜、建設現場及びその進行状況を確認することができる。
【００７５】
建物が完成した後、購入者はそれぞれ購入した物件に居住し、居住者となり、本システムの居住者支援システムのサポート下に入ることになる。ここで、購入者から構成される管理組合が結成され、建物が販売者から管理組合及び購入者に引き渡される。
【００７６】
図８は、本発明の居住者支援システムの概略構成を示す図である。居住者支援システム３００は、居住者がマンション居住生活において必要とする各種サービスを、Ｗｅｂサーバ１０１上のＷｅｂサイトのホームページで選択し、選択されたサービスに関する業務処理を一元管理する居住者生活支援サーバ３０１と、各種サービスを支援する事務管理手段３０２、生活体応手段３０３、設備管理手段３０４、修繕情報支援手段３０５、及び販売情報支援システム１００及び建設情報支援システム２００で使用していた各種データベースを管理・支援するアーカイブＤＢ支援手段２０６から構成される。更に、建設情報支援システム２００で使用していたＷｅｂサーバ１０１は、居住者支援システム３００でも引き続き使用される。
【００７７】
事務管理手段３０２は、管理組合の予算・決算書の作成等の管理業務に係る業務処理を管理組合の委託を受けてサポートする。さらに、ここで作られたデータはデータベース化され、管理組合データベース３０６として格納される。
【００７８】
生活対応手段３０３は、居住者の日々の生活に関する情報発信、居住者との対話業務処理を行う。日々の生活に関する情報は、入居時の情報として、引越情報から始まり、住居内設備の使用方法、ゴミの集配情報、公共施設・医療施設情報等が提供され、さらに、イベント、各種生活情報等の情報が提供される。ここで、生活情報等は、いわゆる「コンシェルジェ・サービス」に相当するもので、タクシーの手配、クリーニングや宅配便の取り次ぎ等をいう。これらの情報は、生活情報データベース３０７としてデータベース化されており、適宜更新される。
【００７９】
設備管理手段３０４は、エレベーター、消防設備、電気設備、住居内の火災、ガス漏れ、非常通報検知等の共有部分の設備の稼働状況を記録する。稼動状況を記録したデータは、設備管理データベース３０８として格納され、定期点検の際に利用される。
修繕情報支援手段３０５は、建物の短期、長期修繕計画を作成し、修繕情報データベース３０９に修繕計画および実施後の記録を格納するためのものである。
【００８０】
マンションの構造躯体や設備機器は、年月の経過と共に劣化が進み、コンクリートのひび割れや漏水、給排水管の腐食を生じることになる。しかしながら、どのようなタイミングで、どの部分を修繕すればいいのか、適切に判断するのは難しく、多くは従来の経験に基づいて計画し、実施されているのが現状である。即ち、修繕の時期が早すぎれば修繕費の無駄遣いになるが、遅すぎると余計に費用がかかることになる。
【００８１】
また、適切な時期に、適切な修繕を行うことは、マンションの資産価値を高めることにもなる。そこで、本発明の居住者支援システム３００の修繕情報支援手段３０５を用いることにより、ライフサイクルコストの観点から、長期的に修繕計画と資金計画を見直すことになる。修繕情報支援手段３０５は、建設工事中の建設情報支援システム２００において設計情報データベース２０４に格納した構造躯体や設備機器の耐用年数から、具体的に何年経過後にどの箇所を修繕するか決定し、その修繕費用と共に自動的に修繕計画を作成し、修繕情報データベース３０９に格納する。
【００８２】
修繕には、維持保全と改良保全とがある。維持保全は、外装、設備等の古くなったものを新しいものに置き換えて、新築時の外観、機能を維持すること目的とした現状維持型の修繕である。これに対して、改良保全は、マンションの資産価値を高めるために、従来の外観の美観を改良したり、新規の機能を有する設備を追加する修繕をいう。例えば、コンクリートの壁面をタイル張りにしたり、ケーブルテレビの装置を新設したりすることがこれに相当する。
【００８３】
図９は、本発明の修繕情報支援手段を用いた修繕計画の作成処理を示す図である。
まず、上述した維持保全に係る修繕計画の作成について説明する。図９に示すように、修繕情報支援手段３０５には、修繕項目を選択する選択部３１０と費用を計算する計算部３１３が備えられている。修繕情報データベース３０９に格納されている修繕項目テーブル３１５には、マンションのライフサイクルで発生する修繕項目毎に、修繕周期が予め登録されている。ここで、修繕周期には、例えば、外壁改修・塗装付き工事の場合は１２〜１８年というように幅があるため、本発明の選択部３１０は、この修繕周期の幅と、修繕と修繕との間隔とに基づいて修繕項目を選択する。
【００８４】
次に、シミュレーション部３１２は、販売情報支援システム１００や建設情報誌システム２００において用いた３ＤＣＧによる建物の構造躯体及び付帯設備の画像情報を用いて修繕箇所の特定し、修繕に要する時間をシミュレーションして修繕項目毎に算出する。修繕項目毎の費用の算出は、前記修繕に要する時間から工賃を、設計情報データベース２０４内に格納されている部材の費用を修繕情報支援手段３０５により取得し、計算部３１３が算出する。さらに、計算部３１３において、選択された選択項目から修繕費用の合計額が算出される。
さらに、計算部３１３は、管理組合データベース３０６に格納されている管理費の中から修繕の積立金の予測値を取得して、修繕の積立金の予測値と上記修繕費用の合計額とを比較して積立金額の過不足を算出する。次に、修繕情報支援手段３０５により、修繕項目と修繕費用と積立金の過不足を用いて、特定の築年後に実施される上述した維持保全に係る修繕計画が作成される。積立金が不足している場合は、管理費の値上げが検討されることになる。また、修繕項目テーブル３１５に登録されている項目毎の修繕周期、設計情報データベース内に格納されている設計時に用いた費用を適宜見直して更新することにより、より現実性を考慮した維持保全のための修繕計画が提供される。
【００８５】
次に、マンションの共有部の付加価値を高める改良保全について説明する。改良保全を計画するに際しては、流行や追加する設備は将来的に変化するため、築年数に応じた改良箇所を予め決めておくようなことはしない。従って、このような改良保全のための修繕計画に迅速に対応できるシステムの構築が必要になる。本発明では、販売情報支援システム１００や建設情報誌システム２００において用いた建物の構造躯体及び付帯設備の画像情報を有効に活用する。この画像情報は、３ＤＣＧで作成されているために、３ＤＣＧ上で改良の対象となる部分を新たなものに置き換えてシミュレーション部３１２においてシミュレーションすることができる。また、この改良保全に係る費用は、追加に要する費用が新たな費用項目として必要とされることから、この費用が修繕情報支援手段３０５に入力されて計算部３１３により計算される。この３ＤＣＧによる画像情報や費用を迅速に居住者に提案して、管理組合で採用するか否かの議決することができる。
このようにして、販売情報支援システム１００において作成された建物の構造躯体及び付帯設備の３ＤＣＧによる画像情報を用いることにより、維持保全、改良保全の修繕計画が容易に、迅速に作成される。作成された修繕計画は修繕情報データベース３０９内に修繕計画と格納される。また、修繕計画は修繕情報データベース３０９内には修繕計画に基づいて修繕が実施された後は修繕実績が格納される
【００８６】
また、構造躯体の修繕の場合は、上述したように、建築時に構造躯体に取り付けたＡＥセンサ６０１を監視・解析したり、目視点検等の各種点検をすることにより、修繕すべき構造躯体の箇所を明らかにすることが出来る。更に、経年劣化等の兆候が現れた場合は、新たにＡＥセンサをその箇所に組み込んで、ＡＥセンサを取り付けた箇所のデータベースを更新した後に修繕計画の更新をする。
また、修繕情報支援手段３０５は、修繕情報データベースに居住者毎の個別の専有部分の保証期間に伴うアフターサービスの記録も居住者毎の専有部分の履歴情報として格納する。
【００８７】
さらに、本発明の居住者支援システム３００には、図８に示すように、上述したアーカイブＤＢ支援手段２０６の下に販売情報支援システム１００上で使用した物件情報データベース１０３、建設情報支援システム上で使用した工事写真データベース２０３、設計情報データベース２０４及び工程表データベース２０５が配置されている。これらのデータベースは、居住者支援システム３００下ではその使用頻度が低下することから、アーカイブＤＢ支援手段２０６により読み込みや書き込みを行う。また、上述したように、アーカイブＤＢ支援手段２０６は、これらのデータベース内のデータを圧縮等することでその格納に使用する記憶域を縮小する機能を追加するようにしてもよい。
【００８８】
図９は、居住者支援手段のうち居住者に対する生活支援処理を示すフローチャートである。まず、居住者は居住者支援手段にインターネットを介してアクセスしＷｅｂサイトの居住者生活支援のホームページより、ユーザＩＤ、パスワードを入力して（ステップ９０１）、提供を受けたいサービスを選択する（ステップ９０２）。このとき、ホームページ上には、提供可能なサービスが提示されており、生活情報の場合は、ＨＰ画面より生活情報を選択する（ステップ９０３）。管理組合情報であれば、同様に、管理組合情報を選択する（ステップ９０４）。このようにして、居住者は、ホームページ上より、生活に関連する情報をタイムリーに入手でき、また、生活関連のサービスを受けることができる。
【００８９】
上述した修繕計画に沿って修繕を実施することにより、マンションの共有部の資産価値は高く維持できる。ところが、マンション居住者にとっては、住み続けるにしろ、売却するにしろ、専有部分の資産価値を高く維持することも重要である。そのためには、専有部分の居住部分をリフォームする必要がある。これらのリフォームを支援するためのリフォーム支援手段３１０が修繕情報支援手段３０５に備えられている。
【００９０】
図１０は、居住者支援システムにおけるリフォームの処理を示すフローチャートである。
まず、居住者は、可動用カメラで専有部分を撮影し、電子メール等によりリフォーム支援手段に撮影した写真を登録する（ステップ１００１）。次に、リフォーム業者にリフォームの必要な個所を選出してもらう（ステップ１００２）。次に、リフォーム個所をコンピュータグラフィックス（ＣＧ）にて作成し、シミュレーションを行う（ステップ１００３）。次に、リフォーム個所が決定した場合は（ステップ１００４）、リフォームに必要なコストをリフォーム作成手段にて、算出する（ステップ１００５）。次に、リフォームを実施する（ステップ１００６）。次に、リフォーム個所を修繕情報データベースに登録する（ステップ１００７）。
【００９１】
このように居住者支援システムのリフォーム支援手段３１０を用いることで、必要なリフォーム個所及びリフォームコストを迅速に的確に知ることができ、不当な料金の請求から免れることができる。
【００９２】
図１２は、図１に示す本発明のマンション居住の長期総合サポートシステムの構成を詳細に示す図である。上述したように、販売情報支援システムの物件情報データベースに格納された情報は、建設情報支援システム及び居住者支援システムにおいても用いられ、さらに、建設情報支援システムの工事写真データベース、設計情報データベース及び工程表データベースに格納された情報は居住者支援システムにおいても用いられる。
このように、販売から建設、居住、維持保全、改良保全、リフォーム等のマンションのライフサイクルで発生する情報を履歴情報として蓄積するとともに、これらの情報を有効に活用することにより、居住生活の利便性を飛躍的に向上させることができる。
【図面の簡単な説明】
【００９３】
【図１】本発明のマンション居住の長期総合サポートシステムを示す図である。
【図２】本発明の販売情報支援システムの概略構成図である。
【図３】本発明の販売情報支援システムにおけるＷｅｂサイトの物件案内用のホームページの例を示す図である。
【図４】販売業務の処理を示すフローチャートである。
【図５】本発明に係る建設情報支援システムの概念図である。
【図６】検知手段を構造躯体に埋め込んだ躯体損傷検知手段を示す図である。
【図７】本発明の建設情報支援システムにおける建設情報支援業務処理をフローチャートにした図である。
【図８】本発明の居住者支援システムの概略構成を示す図である。
【図９】本発明の修繕情報支援手段を用いた修繕計画の作成プロセスを示す図である。
【図１０】居住者支援手段のうち居住者に対する生活支援処理を示すフローチャートである。
【図１１】居住者支援システムにおけるリフォームの処理を示すフローチャートである。
【図１２】図１２は、図１に示す本発明の販売情報支援システムの構成を詳細に示す図である。
【符号の説明】
【００９４】
１  マンション居住の長期総合サポートシステム
１００  販売情報システム
１０１  Ｗｅｂサーバ
１０２  販売情報サーバ
１０３  物件情報データベース
１０４  端末、パーソナルコンピュータ
１０５  ネットワーク
１０６  作業領域
１０７  変換部
１０８  記憶部（第１の格納部）
１０９  判断部
１１０  購入予定者プロファイル
２００  建設情報支援システム
２０２  建設情報支援サーバ
２０３  工事写真データベース
２０４  設計情報データベース
２０５  工程表データベース
２０６  アーカイブＤＢ支援手段
２０７  記憶部（第２の格納部）
２０８  演算部
３００  居住者支援システム
３０１  居住者生活支援サーバ
３０２  事務管理手段
３０３  生活体応手段
３０４  設備管理手段
３０５  修繕情報支援手段
３０６  管理組合データベース
３０７  生活情報データベース
３０８  設備管理データベース
３０９  修繕情報データベース
３１０  選択部
３１２  シミュレーション部
３１３  計算部
３１４  修繕計画作成部
３１５  修繕項目テーブル
３１６  修繕計画
６００  躯体損傷検知手段
６０１  検知手段
６０２  パーソナルコンピュータ
【図１】
2007122170.tif 000003
【図２】
2007122170.tif 000004
【図３】
2007122170.tif 000005
【図４】
2007122170.tif 000006
【図５】
2007122170.tif 000007
【図６】
2007122170.tif 000008
【図７】
2007122170.tif 000009
【図８】
2007122170.tif 000010
【図９】
2007122170.tif 000011
【図１０】
2007122170.tif 000012
【図１１】
2007122170.tif 000013
【図１２】
2007122170.tif 000014