(57)【要約】【課題】各因子の重要度を考慮して、不動産の資産価値を総合的に評価することを可能とした、不動産格付支援装置を提案する。【解決手段】評価対象となる不動産の資産価値に影響を及ぼす評価因子の内容を記憶する不動産情報記憶手段１０と、評価因子の内容に応じた基準点数を規定する基準点数記憶手段１１と、この基準点数を抽出する基準点数抽出手段２０ａと、立地価値を評価するのに必要な複数の立地価値評価項目の点数と立地価値を表す立地点数を算出する立地点数算出手段２３ａと、建物価値を評価するのに必要な複数の建物価値評価項目の点数と建物価値を表す建物点数を算出する建物点数算出手段２３ｂと、経済価値を評価するのに必要な複数の経済価値評価項目の点数と経済価値を表す経済点数を算出する経済点数算出手段２３ｃと、立地点数、建物点数および経済点数を平均して総合点数を算出する総合点数算出手段２４と、を備えている。【選択図】図１
2007323239.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
立地価値を表す立地点数、建物価値を表す建物点数および経済価値を表す経済点数に基づいて不動産の資産価値を総合的に評価する不動産格付支援装置であって、
評価対象となる不動産の資産価値に影響を及ぼす評価因子の内容を記憶する不動産情報記憶手段と、
前記評価因子の内容に応じた基準点数を規定する基準点数記憶手段と、
前記基準点数記憶手段の中から、前記不動産情報記憶手段に記憶された評価因子の内容に対応する基準点数を抽出する基準点数抽出手段と、
前記基準点数抽出手段により抽出された基準点数に基づいて立地価値を評価するのに必要な複数の立地価値評価項目の点数を算出し、算出された立地価値評価項目の点数を平均して立地価値を表す立地点数を算出する立地点数算出手段と、
前記基準点数抽出手段により抽出された基準点数に基づいて建物価値を評価するのに必要な複数の建物価値評価項目の点数を算出し、算出された建物価値評価項目の点数を平均して建物価値を表す建物点数を算出する建物点数算出手段と、
前記基準点数抽出手段により抽出された基準点数に基づいて経済価値を評価するのに必要な複数の経済価値評価項目の点数を算出し、算出された経済価値評価項目の点数を平均して経済価値を表す経済点数を算出する経済点数算出手段と、
前記立地点数算出手段により算出された立地点数、前記建物点数算出手段により算出された建物点数、および、前記経済点数算出手段により算出された経済点数を平均して不動産の資産価値を表す総合点数を算出する総合点数算出手段と、を備えることを特徴とする不動産格付支援装置。
【請求項２】
前記立地点数算出手段による前記立地点数の算出で使用される前記立地価値評価項目の点数は、立地価値評価項目点数算出手段により、該立地価値評価項目に影響を及ぼす複数の評価因子について、前記不動産情報記憶手段に記憶された評価因子の内容に対応する基準点数を前記基準点数記憶手段の中から抽出し、抽出した基準点数を平均することで算出され、
前記建物点数算出手段による前記建物点数の算出で使用される前記建物価値評価項目の点数は、建物価値評価項目点数算出手段により、該経済価値評価項目に影響を及ぼす複数の評価因子について、前記不動産情報記憶手段に記憶された評価因子の内容に対応する基準点数を前記基準点数記憶手段の中から抽出し、抽出した基準点数を平均することで算出され、
前記経済点数算出手段による前記経済点数の算出で使用される前記経済価値評価項目の点数は、経済価値評価項目点数算出手段により、該経済価値評価項目に影響を及ぼす複数の評価因子について、前記不動産情報記憶手段に記憶された評価因子の内容に対応する基準点数を前記基準点数記憶手段の中から抽出し、抽出した基準点数を平均することで算出される、ことを特徴とする請求項１に記載の不動産格付支援装置。
【請求項３】
表示装置を備え、該表示装置により前記立地点数、前記建物点数および前記経済点数と前記総合点数を表示することを特徴とする、請求項１または請求項２に記載の不動産格付支援装置。
【請求項４】
前記表示装置は、前記立地価値評価項目の点数、前記建物価値評価項目の点数および前記経済価値評価項目の点数を表示することを特徴とする、請求項３に記載の不動産格付支援装置。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産の格付けを支援する不動産格付支援装置に関する。
【背景技術】
【０００２】
マンション、戸建住宅、オフィスビル、一般建築物その他の不動産の資産価値を評価する手法が種々提案されている。例えば、非特許文献１には、新築マンションの資産価値に影響を及ぼす複数の因子（例えば、立地、建物構造など）の各々に点数を付け、その合計点の高低によって格付けすることで、新築マンションの資産価値を評価する手法が開示されている。
【０００３】
この評価手法によれば、各因子に対して比較を行うことができるとともに、総合的な点数により他の物件との比較を行うことが可能である。
【非特許文献１】「失敗しない物件選び」，週間ダイヤモンド０６年１月２１日号，株式会社ダイヤモンド社，２００６年１月，ｐ．５０−５１
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
ところが、前記従来の評価手法は、各因子に対する点数を単純に足し合わせたものであって、重要な因子と他の因子とが同等に扱われるため、資産価値を評価する観点において、必ずしも利用者に必要とされた評価がなされていない場合があった。
また、従来の評価手法では、個別の物件が有する特殊な因子を評価に反映することが難しく、この特殊な因子を含めた総合的な評価が必ずしもなされていなかった。
【０００５】
このような観点から、本発明は、各因子の重要度を考慮して、不動産の資産価値を総合的に評価することを可能とした、不動産格付支援装置を提案することを課題とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
このような課題を解決する本発明は、立地価値を表す立地点数（Ｄ２）、建物価値を表す建物点数（Ｄ３）および経済価値を表す経済点数（Ｄ４）に基づいて不動産の資産価値を総合的に評価する不動産格付支援装置であって、評価対象となる不動産の資産価値に影響を及ぼす評価因子（Ａ１）の内容を記憶する不動産情報記憶手段（１０）と、前記評価因子（Ａ１）の内容に応じた基準点数（Ｂ１）を規定する基準点数記憶手段（１１）と、前記基準点数記憶手段（１１）の中から、前記不動産情報記憶手段（１０）に記憶された評価因子（Ａ１）の内容に対応する基準点数（Ｂ１）を抽出する基準点数抽出手段（２０ａ）と、前記基準点数抽出手段（２０ａ）により抽出された基準点数（Ｂ１）に基づいて立地価値を評価するのに必要な複数の立地価値評価項目の点数（Ｃ４）を算出し、算出された立地価値評価項目の点数（Ｃ４）を平均して立地価値を表す立地点数（Ｄ２）を算出する立地点数算出手段（２３ａ）と、前記基準点数抽出手段（２０ａ）により抽出された基準点数（Ｂ１）に基づいて建物価値を評価するのに必要な複数の建物価値評価項目の点数（Ｃ４）を算出し、算出された建物価値評価項目の点数（Ｃ４）を平均して建物価値を表す建物点数（Ｄ３）を算出する建物点数算出手段（２３ｂ）と、前記基準点数抽出手段（２０ａ）により抽出された基準点数（Ｂ１）に基づいて経済価値を評価するのに必要な複数の経済価値評価項目の点数（Ｃ４）を算出し、算出された経済価値評価項目の点数（Ｃ４）を平均して経済価値を表す経済点数（Ｄ４）を算出する経済点数算出手段（２３ｃ）と、前記立地点数算出手段（２３ａ）により算出された立地点数（Ｄ２）、前記建物点数算出手段（２３ｂ）により算出された建物点数（Ｄ３）、および、前記経済点数算出手段（２３ｃ）により算出された経済点数（Ｄ４）を平均して不動産の資産価値を表す総合点数（Ｄ１）を算出する総合点数算出手段（２４）と、を備えることを特徴としている。
【０００７】
かかる不動産格付支援装置は、対象となる不動産について、立地価値を表す立地点数、建物価値を表す建物点数、経済価値を表す経済点数を算出して項目毎に評価するとともに、これらの立地点数、建物点数および経済点数に基づいた総合点数を算出することで総合的な評価を行うことを可能としている。そして、前記各点数および総合点数の算出は、評価因子の内容から自動的に算出されるため、作業が容易で、利用者の知識や熟練度に左右されることがない、客観的な評価が可能となる。
【０００８】
また、前記不動産価値格付支援装置は、前記立地点数算出手段（２３ａ）による前記立地点数（Ｄ２）の算出で使用される前記立地価値評価項目の点数（Ｃ４）は、立地価値評価項目点数算出手段（２２ａ）により、該立地価値評価項目に影響を及ぼす複数の評価因子（Ａ１）について、前記不動産情報記憶手段（１０）に記憶された評価因子（Ａ１）の内容に対応する基準点数（Ｂ１）を前記基準点数記憶手段（１１）の中から抽出し、抽出した基準点数（Ｂ１）を平均することで算出され、前記建物点数算出手段（２３ｂ）による前記建物点数（Ｄ３）の算出で使用される前記建物価値評価項目の点数（Ｃ４）は、建物価値評価項目点数算出手段（２２ｂ）により、該経済価値評価項目に影響を及ぼす複数の評価因子（Ａ１）について、前記不動産情報記憶手段（１０）に記憶された評価因子（Ａ１）の内容に対応する基準点数（Ｂ１）を前記基準点数記憶手段（１１）の中から抽出し、抽出した基準点数（Ｂ１）を平均することで算出され、前記経済点数算出手段（２３ｃ）による前記経済点数（Ｄ４）の算出で使用される前記経済価値評価項目の点数（Ｃ４）は、経済価値評価項目点数算出手段（２２ｃ）により、該経済価値評価項目に影響を及ぼす複数の評価因子（Ａ１）について、前記不動産情報記憶手段（１０）に記憶された評価因子（Ａ１）の内容に対応する基準点数（Ｂ１）を前記基準点数記憶手段（１１）の中から抽出し、抽出した基準点数（Ｂ１）を平均することで算出される、ことを特徴としている。
【０００９】
かかる不動産格付支援装置によれば、立地価値評価項目の点数（評価項目点数）、建物価値評価項目の点数（評価項目点数）、経済価値評価項目の点数（評価項目点数）を、それぞれ適切な評価因子を抽出して適切に組み合わせることにより算出するため、単純に評価因子の基準点数を足し合わせる場合に比べて、詳細な格付けについて把握することが可能となるとともに、重要な項目や特殊な項目を考慮した点数を算出することが可能である。この評価因子の組み合わせは、各評価項目に必要な評価因子を抽出して行われるため、重要な評価因子の重みが考慮された評価が可能となる。なお、各評価項目は、例えば、立地価値評価項目としては、交通利便性、生活利便性、居住環境等があり、建物価値評価項目としては、耐震性、耐久性、セキュリティ、内装設備、機能性等があり、さらに、経済価値評価項目としては、地価水準等がある。
【００１０】
また、前記不動産格付支援装置は、表示装置を備えていて、該表示装置により前記立地点数（Ｄ２）、前記建物点数（Ｄ３）および前記経済点数（Ｄ４）と前記総合点数（Ｄ１）を表示することを特徴としている。さらに、この表示装置を使用して前記立地価値評価項目の点数（Ｃ４）、前記建物価値評価項目の点数（Ｃ４）および前記経済価値評価項目の点数（Ｃ４）を表示してもよい。
【００１１】
かかる不動産格付支援装置によれば、表示装置を使用して立地点数と建物点数と経済点数や、総合点数や、立地価値評価項目の点数と建物価値評価項目の点数と経済価値評価項目の点数等が表示されるため、一目で格付け対象の不動産の価値を把握することが可能となる。
【発明の効果】
【００１２】
本発明に係る不動産格付支援装置によれば、各評価因子の重要度を考慮して、不動産の資産価値を総合的に評価することが可能となる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１３】
以下、本発明を実施するための最良の形態を、添付した図面を参照しつつ詳細に説明する。
【００１４】
本実施形態に係る不動産格付支援装置は、図１に示すように、記憶部１、演算処理部２、表示部（表示装置）３、入力部４およびこれらを互いに接続するバス線５などを少なくとも備えるコンピュータ６により構成されている。
【００１５】
表示部３は、いわゆるディスプレイ装置であり、例えば、入力部４を介して入力された各評価因子や演算処理部２により算出された結果等を表示する手段として機能する。
つまり、表示部３は、立地点数、建物点数および経済点数と総合点数を表示する（図５参照）。また、表示部３は、立地価値評価項目の点数、建物価値評価項目の点数および経済価値評価項目の点数を表示することも可能である。
【００１６】
入力部４は、記憶部１に格納された各情報（評価因子等）の入力、修正、削除、追加等を行うためのものであり、キーボード、マウス、記憶媒体読み込み手段等から構成されている。
【００１７】
記憶部１は、図１に示すように、不動産情報記憶手段１０と、基準点数記憶手段１１と、評価項目点数記憶手段１２と、格付点数記憶手段１３と、を備えている。
【００１８】
不動産情報記憶手段１０は、評価対象となる不動産の資産価値に影響を及ぼす評価因子の内容（以下、「不動産情報」という。）を記憶する手段であって、本実施形態では、入力部４を介して入力された不動産情報を記憶する。不動産情報記憶手段１０では、図２に示す格付入力シートＡのように、格付対象となる不動産について複数の評価因子Ａ１（例えば、「立地」に関しては、「交通（徒歩）」、「都心へのアクセス」、「都市計画」、「用途地域」など）に対応する形で不動産情報Ａ２が記憶されている。
【００１９】
基準点数記憶手段１１は、評価因子Ａ１の内容に応じた基準点数Ｂ１を規定する手段である。
【００２０】
基準点数記憶手段１１は、図３の格付評価シートＢに示すように、評価因子Ａ１の内容に対応して予め規定された基準点数Ｂ１が５段階に記憶されている。さらに、基準点数記憶手段１１は、基準点数抽出手段２０ａにより抽出された格付対象となる不動産の不動産情報Ａ２に対応する基準点数Ｂ１を、第一評価点数Ｂ２として記憶する。さらに、本実施形態では、各評価因子Ａ１の格付に際しての重要度により係数Ｂ３が予め定められており、評価因子Ａ１に対応する形で基準点数記憶手段１１に記憶されている。そして、評価点数算出手段２１により、第一評価点数Ｂ２にこの係数Ｂ３を乗ずることで算出された、第二評価点数Ｂ４も、基準点数記憶手段１１に評価因子Ａ１に対応する形で記憶されている。ここで、符号Ｂ５は、基準点数Ｂ１の最高値に係数Ｂ３を乗ずることで算出された各評価因子Ａ１の最高点である。
【００２１】
評価項目点数記憶手段１２は、立地価値評価項目Ｃ１の点数Ｃ４、建物価値評価項目Ｃ１’の点数Ｃ４、経済価値評価項目Ｃ１”の点数Ｃ４を記憶する手段である（以下、「立地価値評価項目Ｃ１の点数Ｃ４、建物価値評価項目Ｃ１’の点数Ｃ４、経済価値評価項目Ｃ１”の点数Ｃ４」を単に「評価項目点数Ｃ４」と称する）。評価項目点数Ｃ４は、基準点数記憶手段１１から評価項目点数抽出手段２０ｂを介して抽出された評価因子Ａ１の第一評価点数Ｂ２または第二評価点数Ｂ４を、評価項目点数算出手段２２の介して組み合わせることにより算出し、格付対象となる不動産の立地価値、建物価値、経済価値に対応する評価項目毎の点数である評価項目点数Ｃ４を記憶する手段である。
【００２２】
評価項目点数記憶手段１２には、図４の格付評価シートＣに示すように、評価項目点数算出手段２２により算出された評価項目Ｃ１、Ｃ１’、Ｃ１”に対応する第二評価点数Ｂ４の合計点数Ｃ２が、評価項目Ｃ１、Ｃ１’、Ｃ１”毎に記憶されている。さらに、評価項目点数記憶手段２２には、最高点Ｂ５の合計点数（以下、単に「最高点の合計Ｃ３」と称する）、評価項目Ｃ１、Ｃ１’、Ｃ１”毎の５段階による格付点数Ｃ５が記憶されている。
【００２３】
格付点数記憶手段１３は、評価項目点数記憶手段１２から抽出された評価項目点数Ｃ４に基づき算出された各格付価値（立地価値、建物価値、経済価値）の点数（立地点数Ｄ２、建物点数Ｄ３、経済点数Ｄ４）を記憶する手段である。
格付点数記憶手段１３は、図５の格付結果シートＤに示すように、評価項目点数記憶手段１２に記憶された合計点数Ｃ２や格付点数Ｃ５に基づき、格付点数算出手段２３により算出された各格付価値に対応する格付点数Ｃ５が記憶されている。さらに、格付点数記憶手段１３には、総合点数算出手段２４により算出された、格付対象となる不動産の総合点数Ｄ１が記憶されている。
【００２４】
演算処理部２は、図１に示すように、点数抽出手段２０と、基準点数算出手段２１と、評価項目点数算出手段２２と、格付点数算出手段２３と、総合点数算出手段２４と、を備えている。
【００２５】
点数抽出手段２０は、評価点数算出手段２１、評価項目点数算出手段２２、格付点数算出手段２３の起動に伴い、不動産情報記憶手段１０、基準点数記憶手段１１、評価項目点数記憶手段１２からそれぞれ必要なデータを抽出する手段であって、図１に示すように、基準点数抽出手段２０ａ、評価点数抽出手段２０ｂ、評価項目点数抽出手段２０ｃを備えている。
【００２６】
基準点数抽出手段２０ａは、基準点数記憶手段１１（図３の格付評価シートＢ参照）の中から、不動産情報記憶手段１０（図２の格付入力シートＡ参照）に記憶された評価対象となる不動産の評価因子Ａ１の内容に対応する基準点数Ｂ１を抽出する手段である。つまり、不動産情報Ａ２の入力に伴い起動して、不動産情報記憶手段１０に入力された不動産情報Ａ２に対応する基準点数Ｂ１を基準点数記憶手段１１から抽出する。
【００２７】
評価点数抽出手段２０ｂは、評価項目点数算出手段２２の起動に伴い、評価項目点数算出手段２２による評価項目点数Ｃ４の算出に必要な情報を基準点数記憶手段１１から抽出する手段である。
【００２８】
評価項目点数抽出手段２０ｃは、格付点数算出手段２３の起動に伴い、格付点数算出手段２３による格付点数Ｃ５の算出に必要な情報を、評価項目点数記憶手段１２（図４の格付評価シートＣ参照）から抽出する手段である。
【００２９】
評価点数算出手段２１は、評価因子Ａ１に対応する第二評価点数Ｂ４を算出する手段である。評価点数算出手段２１では、基準点数抽出手段２０ａにより抽出された不動産情報Ａ２に対応する基準点数Ｂ１に、予め規定された係数Ｂ３を乗ずることで、第二評価点数Ｂ４を算出する。評価点数算出手段２１により算出された第二評価点数Ｂ４は、基準点数記憶手段１１に記憶される（図３の格付評価シートＢ参照）。
【００３０】
評価項目点数算出手段２２は、各評価項目Ｃ１、Ｃ１’、Ｃ１”の評価項目点数Ｃ４の算出を行う手段であって、立地価値評価項目点数算出手段２２ａと、建物価値評価項目点数算出手段２２ｂと、経済価値評価項目点数算出手段２２ｃと、から構成されている。
つまり、例えば、立地価値については、立地価値評価項目Ｃ１である交通利便性、生活利便性、居住環境等について、評価項目点数Ｃ４をそれぞれ算出する。算出された評価項目点数Ｃ４は、評価項目点数記憶手段１２（図４の格付評価シートＣ参照）に記憶される。
【００３１】
立地価値評価項目点数算出手段２２ａ（立地点数算出手段）は、立地価値評価項目Ｃ１の点数（評価項目点数Ｃ４）に影響を及ぼす複数の評価因子Ａ１について、評価点数算出手段２１により算出された第二評価点数Ｂ４の合計点数Ｃ２を平均することで立地価値評価項目Ｃ１の評価項目点数Ｃ４を算出する。ここで、本実施形態では、立地価値評価項目Ｃ１として、図５に示すように、交通利便性、生活利便性、居住環境を掲げているが、立地価値評価項目Ｃ１は限定されるものではない。
【００３２】
建物価値評価項目点数算出手段２２ｂは、建物価値評価項目Ｃ１’の点数（評価項目点数Ｃ４）に影響を及ぼす複数の評価因子Ａ１について、評価点数算出手段２１により算出された第二評価点数Ｂ４の合計点数Ｃ２を平均することで建物価値評価項目Ｃ１’の評価項目点数Ｃ４を算出する。ここで、本実施形態では、建物価値評価項目Ｃ１’として、図５に示すように、住棟の耐震性、耐久性、セキュリティ、生活利便性、維持・管理、住戸の内装設備のグレイド、機能性を掲げているが、建物価値評価項目Ｃ１’は限定されるものではない。
【００３３】
経済価値評価項目点数算出手段２２ｃは、経済価値評価項目Ｃ１”の点数（評価項目点数Ｃ４）に影響を及ぼす複数の評価因子Ａ１について、評価点数算出手段２１により算出された第二評価点数Ｂ４の合計点数Ｃ２を平均して経済価値評価項目Ｃ１”の点数Ｃ４を算出する。ここで、本実施形態では、経済価値評価項目Ｃ１”として、図５に示すように、地価水準や地価動向やマンション価格動向を掲げているが、経済価値評価項目Ｃ１”は限定されるものではない。
【００３４】
また、立地価値評価項目Ｃ１、建物価値評価項目Ｃ１’、経済価値評価項目Ｃ１”の評価項目点数Ｃ４に影響を及ぼす評価因子Ａ１は、各評価項目の目的に応じて、複数回抽出されてもよい。例えば、建物価値評価項目Ｃ１’に対する耐震性と耐久性の両方に評価因子として、施工会社が抽出される場合がある。
【００３５】
格付点数算出手段２３は、立地価値を表す立地点数Ｄ２、建物価値を表す建物点数Ｄ３および経済価値を表す経済点数Ｄ４を算出する手段である。この格付点数算出手段２３は、立地点数算出手段２３ａと、建物点数算出手段２３ｂと、経済点数算出手段２３ｃとから構成されている。
【００３６】
立地点数算出手段２３ａは、基準点数抽出手段２０ａにより抽出された基準点数Ｂ１に基づいて立地価値を評価するのに必要な複数の立地価値評価項目Ｃ１の評価項目点数Ｃ４を算出し、算出された立地価値評価項目Ｃ１の評価項目点数Ｃ４を平均することで、立地価値を表す立地点数Ｄ２の算出を行う。
【００３７】
建物点数算出手段２３ｂは、基準点数抽出手段２０ａにより抽出された基準点数Ｂ１に基づいて建物価値を評価するのに必要な複数の建物価値評価項目Ｃ１’の評価項目点数Ｃ４を算出し、算出された建物価値評価項目Ｃ１’の評価項目点数Ｃ４を平均することで、建物価値を表す建物点数Ｄ３の算出を行う。
【００３８】
経済点数算出手段２３ｃは、基準点数抽出手段２０ａにより抽出された基準点数Ｂ１に基づいて経済価値を評価するのに必要な複数の経済価値評価項目Ｃ１”の評価項目点数Ｃ４を算出し、算出された経済価値評価項目Ｃ１”の評価項目点数Ｃ４を平均することで、経済価値を表す経済点数Ｄ３の算出を行う。
【００３９】
総合点数算出手段２４は、立地点数算出手段２３ａにより算出された立地点数Ｄ２、建物点数算出手段２３ｂにより算出された建物点数Ｄ３、および、経済点数算出手段２３ｃにより算出された経済点数Ｄ４を平均することで、不動産の資産価値を表す総合点数Ｄ１を算出する手段である。
【００４０】
次に、不動産格付支援装置の動作を、図６を介して詳細に説明する。
【００４１】
図６に示すように、本実施形態に係る不動産格付支援装置は、不動産情報入力Ｓ１、基準点数抽出Ｓ２、評価点数算出Ｓ３、格付点数算出Ｓ４、総合点数算出Ｓ５により動作する。
【００４２】
＜不動産情報入力Ｓ１＞
不動産格付支援装置を起動すると表示部３であるディスプレイ上に図２に示す格付入力シートＡが表示される。格付入力シートＡでは、評価因子Ａ１毎に各情報（不動産情報）を選択あるいは入力することが可能となるように入力欄が設けられているので、マウスやキーボード等の入力部４を介して、不動産情報Ａ２の入力を行う。ここで、不動産情報Ａ２の入力は、格付対象となる不動産が有する特別な評価因子をオプションとして入力してもよい。なお、オプションの評価因子としては、例えば、立地価値評価項目については、土地の傾斜や騒音等、建物価値評価項目については外壁や外観や植栽等、がある。
【００４３】
＜基準点数抽出Ｓ２＞
不動産情報入力Ｓ１において、格付入力シートＡへの評価因子Ａ１に対する不動産情報Ａ２の入力が完了すると、基準点数抽出手段２０が起動し、不動産情報Ａ２に対応する基準点数Ｂ１を、基準点数記憶手段１１から抽出する。抽出された基準点数Ｂ１は、評価因子Ａ１の第一評価点数Ｂ２として、基準点数記憶手段１１（図３の格付評価シートＢ参照）に記憶される。
【００４４】
＜評価点数算出Ｓ３＞
基準点数抽出Ｓ２により、第一評価点数Ｂ２が基準点数記憶手段１１に記憶されると、評価点数算出手段２１が起動する。評価点数算出手段２１の起動に伴い、基準点数抽出手段２０は、第一評価点数Ｂ２とともに評価因子Ａ１に対応する係数Ｂ３を評価点数算出手段２１に送信する。評価点数算出手段２１は、第一評価点数Ｂ２に係数Ｂ３を乗ずることで、第二評価点数Ｂ４を算出する。評価点数算出手段Ｓ３において算出された第二評価点数Ｂ４は、基準点数記憶手段１１（図３の格付評価シートＢ参照）に記憶される。なお、本実施形態では、各評価因子Ａ１について、係数Ｂ３を乗ずることにより、重要度による重みを評価に反映するものとしたが、必ずしも重み付けを目的とした係数を乗ずる必要はない。
【００４５】
＜格付点数算出Ｓ４＞
評価点数算出Ｓ３において、第二評価点数Ｂ４が算出されると、評価項目点数算出手段２２が起動して、立地価値、建物価値、経済価値に対応する立地価値評価項目Ｃ１、建物価値評価項目Ｃ１’、経済価値評価項目Ｃ１”のそれぞれについて、評価項目点数Ｃ４を算出する。
【００４６】
立地価値評価項目Ｃ１の評価項目点数Ｃ４は、立地価値評価項目点数算出手段２２ａにより算出される。立地価値項目点数算出手段２２ａは、立地価値評価項目Ｃ１，Ｃ１，…の評価項目点数Ｃ４，Ｃ４，…の算出に用いる評価因子Ａ１の第二評価点数Ｂ４の抽出を評価点数抽出手段２０ｂに指示する。評価点数抽出手段２０ｂにより第二評価点数Ｂ４が抽出されると、立地価値評価項目点数算出手段２２ａがその合計点数Ｃ２に基づいて各立地価値評価項目Ｃ１の点数Ｃ４を算出する（図４参照）。より詳細には、立地価値評価項目点数算出手段は、評価因子Ａ１の最高点の合計Ｃ３を算出し、合計点数Ｃ２をこの最高点の合計Ｃ３で除すとともに、「５」を乗ずることで、各立地価値評価項目Ｃ１の評価項目点数Ｃ４を算出し、さらに、評価項目点数Ｃ４を四捨五入することで格付点数Ｃ５を算出する。
【００４７】
建物価値評価項目Ｃ１’の評価項目点数Ｃ４は、建物価値評価項目点数算出手段２２ｂにより算出される。建物価値項目点数算出手段２２ｂは、建物価値評価項目Ｃ１’，Ｃ１’，…の評価項目点数Ｃ４，Ｃ４，…の算出に用いる評価因子Ａ１の第二評価点数Ｂ４の抽出を評価点数抽出手段２０ｂに指示する。評価点数抽出手段２０ｂにより第二評価点数Ｂ４が抽出されると、建物価値評価項目点数算出手段２２ｂがその合計Ｃ２に基づいて各建物価値評価項目Ｃ１’の点数Ｃ４を算出する（図４参照）。より詳細には、建物価値評価項目点数算出手段２２ｂは、評価因子Ａ１の最高点の合計Ｃ３を算出し、合計Ｃ２をこの最高点の合計Ｃ３で除すとともに、「５」を乗ずることで、各建物価値評価項目Ｃ１’の評価項目点数Ｃ４を算出し、さらに、評価項目点数Ｃ４を四捨五入することで格付点数Ｃ５を算出する。
【００４８】
経済価値評価項目Ｃ１”の評価項目点数Ｃ４は、経済価値評価項目点数算出手段２２ｃにより算出される。経済価値項目点数算出手段２２ｃは、経済価値評価項目Ｃ１”，Ｃ１”，…の評価項目点数Ｃ４，Ｃ４，…の算出に用いる評価因子Ａ１の第二評価点数Ｂ４の抽出を評価点数抽出手段２０ｂに指示する。評価点数抽出手段２０ｂにより第二評価点数Ｂ４が抽出されると、経済価値評価項目点数算出手段２２ｃがその合計Ｃ２に基いて各建物価値評価項目Ｃ１”の点数Ｃ４を算出する（図４参照）。より詳細には、経済価値評価項目点数算出手段２２ｃは、評価因子Ａ１の最高点の合計Ｃ３を算出し、合計Ｃ２をこの最高点の合計Ｃ３で除すとともに、「５」を乗ずることで、各経済価値評価項目Ｃ１”の評価項目点数Ｃ４を算出し、さらに、評価項目点数Ｃ４を四捨五入することで格付点数Ｃ５を算出する。
【００４９】
＜総合点数算出Ｓ５＞
格付点数算出Ｓ４により、立地価値、建物価値、経済価値に対応する立地価値評価項目Ｃ１、建物価値評価項目Ｃ１’、経済価値評価項目Ｃ１”の評価項目点数Ｃ４，Ｃ４，…が算出されると、総合点数Ｄ１が算出される。総合点数Ｄ１を算出するには、まず、立地価値評価項目点数算出手段２２ａ、建物価値評価項目点数算出手段２２ｂおよび経済価値評価項目算出手段２２ｃにより、格付点数算出Ｓ４において算出された、各立地価値評価項目Ｃ１，Ｃ１，…の評価項目点数Ｃ４，Ｃ４，…の平均を算出することで立地点数Ｄ２を算出し、各建物価値評価項目Ｃ１’，Ｃ１’，…の評価項目点数Ｃ４，Ｃ４，…の平均を算出することで建物点数Ｄ３を算出し、各経済価値評価項目Ｃ１”，Ｃ１”，…の点数の平均を算出することで経済点数Ｄ４を算出する。次いで、総合点数算出手段２４を起動して、算出された立地点数Ｄ２と建物点数Ｄ３と経済点数Ｄ４との平均を算出することで、総合点数Ｄ１を算出する。
【００５０】
＜結果表示Ｓ６＞
総合点数算出Ｓ５において、総合点数Ｄ１が算出されると、表示部３（ディスプレイ）に格付結果シートＤが表示される。利用者は、この格付結果シートＤに表示された結果に基づき、対象物件の評価を行う。
【００５１】
本実施形態の不動産価値格付支援装置によれば、対象となる不動産の評価を立地価値と建物価値と経済価値の３種類により評価することが可能であるとともに、これらを総合した評価も一目で行うことが可能であるため、好適である。特に、立地価値、建物価値、経済価値および総合価値について、図５に示すように、５段階評価により示せば、一目で不動産の価値を把握することが可能なため好適である。
【００５２】
また、立地価値と建物価値と経済価値について、それぞれ立地価値評価項目、建物価値評価項目および経済価値評価項目の点数についても、表示されるため、利用者が特に気になる個別の項目についても個々に格付することが可能である。
【００５３】
作業は、入力シートへの入力のみで完了するため、簡易で利用者の熟練度等が必要とされず、一定水準の評価が可能である。
【００５４】
また、オプションとして、現地の地形状況や騒音状況等、現地調査を行った結果等を入力すれば、さらに、効果的な格付評価を行うことができる。
【００５５】
また、入力シートへの入力を、端末等により行うことも可能であるため、例えばインターネットを経由して行うことも可能である。これにより、当該不動産価値格付支援装置をあらゆる場所においても行うことが可能である。特にホームページを通じて提供すれば、好適である。
【００５６】
また、不動産価値格付支援装置は、定期的に係数の見直しや評価因子の見直しを行うことで、社会ニーズの変化、法改正、一般データの更新等に柔軟に対応することが可能である。例えば、不動産の資産価値を構成する立地価値、建物価値、経済価値に関する立地価値評価項目、建物価値評価項目および経済価値評価項目を定期的な見直しや、５段階の評価基準について、建築基準法、住宅の品質確保の促進等に関する法、不動産鑑定基準等の関連法改正に対応して評価因子や係数の見直しを行う。
【００５７】
以上、本発明について、好適な実施形態について説明したが、本発明は前記各実施形態に限られず、本発明の趣旨を逸脱しない範囲で適宜設計変更が可能である。
例えば、立地価値に対応する各立地価値評価項目、建物価値に対応する各建物価値評価項目および経済価値に対応する各経済価値評価項目の内容や数は限定されるものではなく、適宜設定することが可能である。
【００５８】
また、不動産価値格付支援装置の構成は限定されるものではなく、例えば、入力を端末により行い、格付点数等を算出はサーバーにより行う構成としてもよい。
【００５９】
前記実施形態では、評価因子に対応する第一評価点数に係数を乗じた第二評価点数を、立地価値評価項目の点数、建物価値評価項目の点数および経済価値評価項目の点数の算出に使用するものとしたが、係数を乗じないで、第一評価点数、つまり、評価因子に対応する基準点数をそのまま使用してもよい。
【００６０】
また、評価因子の組み合わせにより、自己使用物件用と収益用物件とを区別した評価を行うものとしてもよい。
【図面の簡単な説明】
【００６１】
【図１】本実施形態に係る不動産格付支援装置の物理的構造を示すブロック図である。
【図２】本実施形態に係る格付入力シートを示す概略図である。
【図３】本実施形態に係る格付評価シートを示す概略図である。
【図４】本実施形態に係る格付評価シートを示す概略図である。
【図５】本実施形態に係る格付結果シートを示す概略図である。
【図６】本実施形態に係る不動産格付支援装置の動作を示すフローチャート図である。
【符号の説明】
【００６２】
１    記憶部
１０  不動産情報記憶手段
１１  基準点数記憶手段
１２  評価項目点数記憶手段
１３  格付点数記憶手段
２    演算処理部
２０  点数抽出手段
２１  評価点数算出手段
２２  評価項目点数算出手段
２３  格付点数算出手段
２４  総合点数算出手段
Ａ１  評価因子
Ｂ１  基準点数
Ｃ４  評価項目点数
Ｄ１  総合点数
Ｄ２  立地点数
Ｄ３  建物点数
Ｄ４  経済点数
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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