(57)【要約】      （修正有）【課題】不動産を購入するために、民間金融機関や公的機関等から住宅ローンを組む場合、返済能力はあっても、基準を満たさないばかりに融資を受けられない方達が、不動産購入を可能にする資金調達法を提供する。【解決手段】不動産購入資金が必要な個人は、個人や法人の投資家から住宅購入に必要な資金を投資してもらうという形態をとり、その審査方法は、勤務先や業種は考慮せずに年収からなる他の借り入れも併せた返済比率や、賃貸物件にした時の想定賃料が毎月の支払額を上まわること、今まで賃貸物件を借りていた場合にはそこで遅れが無かったか等、の条件で、住宅の購入を可能にし、投資家サイドからは、債務者の返済不能時にはそのまま賃貸にして収益をあげ続けるという方法。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
個人投資家の一人若しくは投資を希望する法人の１社が、不動産会社より紹介された不動産を購入しようとする個人に、不動産を購入するための必要な資金を貸し出す。
その際の金利は、貸し出した時点での都市銀行の住宅ローンの基準金利に２％〜３％位乗じた金利で設定し、金銭消費貸借契約を締結。貸し出すと同時にその購入物件に対し抵当権を設定する。不動産を購入した個人は不動産会社を通して債権者に毎月の元本と利息分を返済し、不動産会社は利息分の一部を毎月管理費として徴収し管理業務を行う。
【請求項２】
個人に不動産を購入するための必要な資金を貸し付けるため、個人法人を問わず１人から複数の投資家を不動産会社が公募し、その集まった投資家達によってその案件のための目的団体を設立する。そして、その目的団体から不動産を購入しようとする個人に対し、必要な資金を貸し出す。その際の金利は、貸し出した時点での都市銀行の住宅ローンの基準金利に２％〜３％位乗じた金利で設定する。そして貸し出すと同時に、購入物件に対し目的団体１本で抵当権を設定する。貸付けを受けた個人は、紹介された不動産会社を通して毎月の元本と利息分を投資家の方達へ返済し、不動産会社は利息分の一部を毎月管理費として徴収し管理業務を行う。
【請求項３】
不動産を購入しようとする個人に、まずは不動産会社が不動産を購入するための必要な資金を一括して貸し出す。その際の金利は貸し出した時点での都市銀行の住宅ローンの基準金利に、２％〜３％位乗じた金利で設定する。そして貸し出すと同時に購入物件に対し抵当権を設定する。そして、その貸し出した資金分を小口化して個人投資家や法人に投資して頂き、不動産を購入した個人から受ける元本と利息分を併せた返済金から、管理費を抜いた額を投資した方達へ投資割合に応じて分配する。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】  本発明は、誰でも不動産を購入しやすくするための資金調達に関する。
【背景技術】
【０００２】  従来の不動産購入資金の調達法と言えば、民間金融機関の住宅ローンやアパートローン、公的機関では住宅公庫等から借り入れる住宅ローン等の方法がある。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】  以上に述べた従来の資金調達法では、債務者の年収、勤続年数、勤務内容はもちろん勤務先の経営状態、そして債務者の過去の取引状況等、債務者の属性から購入物件の担保評価もする訳ですが、その担保評価の仕方として路線価等を指標にしているため、おおよそ流通価格とはかけ離れた評価額になるために、返済能力はあっても今の審査基準を満たさなく、不動産を購入したくても出来ない人達が沢山います。【０００４】  今の審査基準を満たさない方達の多くは低所得者層ということになりますが、今の低金利時代においては住宅ローンの支払いよりも賃貸物件の賃料の方が高額なものになるため、低所得者層の方達は高い賃料を払い続けることを強いられ、さらに家計を圧迫しているのが現状です。【０００５】  また、賃料が高額なものになるという事は、決められた予算の中では希望の居住スペースは確保できず、窮屈な生活を強いられる事にもなります。
しかし、そういう方達が皆毎月の賃料を滞納しているかというと、そうではない方達が大半です。【０００６】  また、持ち家がある方達の中でも将来の生活に不安があり、アパート経営をしてみたいがやはり従来の審査基準を満たさないために、実現出来ない人達も沢山います。【０００７】  現状の住宅ローンの審査の観点は、バブル経済崩壊後に多量の不良債権を生み出してしまったことに背景があり、債務者や債務者を取り囲むあらゆる不安要素を重箱の隅をつつくかの如く探し出しますが、本来住宅ローンや賃料等のような自分がそこに住むための支出については一番に考える傾向があり、そのために住宅ローンは優良債権と言われています。しかしながら、現状の金融機関は債務者が返済不能に陥った時点で現金化し回収しようとしますので、これまでのような下落し続ける不動産市況においては損切りが生じることは必然でした。しかし、本発明のように債務者が返済不能に陥った後も賃貸物件として収益を上げ続ければ、現状の金融機関が危惧するような不安要素は最大限解消されます。また、現在の不動産市況を考えれば、バブル崩壊後のような賃料の値下がりの可能性が低いことも本発明にはプラス材料です。【０００８】  本発明はこのように不動産購入意欲と返済能力はあっても、現状の金融機関の審査基準を満たさないために我慢を強いられている方達が、不動産購入を可能にすることを目的とする資金調達法である。
【課題を解決するための手段】
【０００９】  本発明は上記目的を達成するために、個人若しくは法人から投資希望者を募り、不動産購入を希望する個人に貸し付けます。その際の審査としては、年収に対する他の借り入れも併せた返済比率と、今まで賃貸物件を借りていた場合にはそこで遅れが無かったか、また、その物件を賃貸に出した時の想定賃料が返済額を上まわること等、必要最小限に留めることで、従来の審査基準を満たさなかった方達でも資金調達を可能にします。【００１０】  また、第２の課題解決手段は、審査不法は前述した通りですが、不動産を購入する為の必要な資金を小口化することによって複数の投資家の方達から資金を集めます。これによって資金を集めやすくなり、より多くの不動産購入希望者に貸し付けることが出来ます。その際、抵当権設定の順位の問題がありますが、投資家の方達を一つの目的団体として設立し、１本で設定することによってこの問題は解決されます。【００１１】  また、第３の課題解決手段は、これも審査方法は前述と同じですが、まずは不動産会社が不動産購入に必要な資金を一括して貸付け、その購入物件に抵当権を設定します。これにより不動産購入資金を必要とする個人の問題は解決します。その後に、投資希望者の１人から複数にその貸し出した資金分を小口化して投資して頂き、その貸し出した個人から受ける返済金から管理費を抜いた額を投資した方達へ投資割合に応じて分配します。
【発明の効果】
【００１２】  上記審査方法のように従来の審査方法よりも緩くすることによって、今まで不動産購入を諦めていた多くの人達が夢のマイホームを持つことが出来るようになります。
また、すでにマイホームを持っている人達の中でも将来の生活に不安のある方もいるでしょう、そういう方達にもアパート・マンション経営とういう選択肢が増えることになります。【００１３】  本発明は資金調達をしたい人達の為ばかりでは無く、投資を希望している人達にとっても選択の幅を広げることになります。
そもそも今回の発明である不動産購入資金への投資は、アパート・マンション経営によく似ています。しかし、従来のアパート・マンション経営というのは、入るかどうかも分からない店子を期待して利回りを計算していますが、実際には計算通りにいかないこともありえるのです。しかし、本発明の投資はアパート・マンション経営でいうならすでに入る人も決まっている状態で、尚且つ賃貸物件の賃料と違い自分の家という意識もありますので、賃料の遅れのような状態はおきにくいと言えるでしょう。このようにローリスクのアパート・マンション経営のような投資ですが、その投資を小額にすることによって誰でも気軽に投資が可能になり、資産運用の選択肢が増えることにもつながります。【００１４】  また、このように不動産を購入したい潜在客を掘り起こすことが出来れば、不動産業界や建築業界はもちろん、またそれらに関係する関連企業等、多種多様な業界の活性化にもつながり、我が国の景気回復に役立つことにもつながるでしょう。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１５】  以下、本発明の実施の形態を図１〜図４に基づいて説明する。
【実施例】
【００１６】  図１は請求項１の形態です。以下、本発明の実施の形態を図中▲１▼〜▲８▼に基づいて説明する。【００１７】  図１の▲１▼は、不動産を購入したいが資金を調達できない個人が不動産会社に問い合わせる。【００１８】  図１の▲２▼は、不動産会社がその資金調達を希望する個人を審査して購入可能物件を紹介する。【００１９】  図１の▲３▼は、投資を希望する個人、若しくは法人が不動産会社に問い合わせる。
または不動産会社が投資家を公募する。【００２０】  図１の▲４▼は、投資家の方へ投資可能な案件として、投資する個人の住所・氏名等、個人を特定できるような情報は伏せ、その方が購入した場合の返済比率と取引物件の詳細、そしてその取引物件の想定賃料等の情報を紹介し、投資するかを判断してもらう。【００２１】  図１の▲５▼は、投資家が決まり不動産を購入するための必要な資金を確保出来次第、紹介された不動産会社の媒介、若しくは紹介を受けた不動産会社との直接取引きにより購入物件の売買契約を締結する。その売買契約締結時に不動産会社は保証料として、毎月返済額の１年分を滞納が出た場合等のために不動産を購入する個人より徴収する。【００２２】  図１の▲６▼は、投資を希望する個人若しくは法人が、直接不動産を購入しようとする個人に対して必要な資金を貸し付け、金銭消費貸借契約を不動産会社の監修のもと締結する。その際の金利は、貸し出し時の都市銀行の住宅ローン金利に、２％〜３％位乗じた金利が適正かと思われる。【００２３】  図１の▲７▼は、投資家が必要資金を貸し出すと同時に、購入物件に対し抵当権を設定する。【００２４】  図１の▲８▼は、毎月の元本と利息分を不動産会社を通して投資家に返済する。
不動産会社は、利息分の一部を管理費として徴収し管理業務を行う。【００２５】  図２は請求項２の形態です。以下、本発明を図中▲１▼〜▲９▼に基づいて説明する。【００２６】  図２の▲１▼は、不動産を購入したいが資金を調達できない個人が不動産会社に問い合わせる。【００２７】  図２の▲２▼は、不動産会社がその資金調達を希望する個人を審査して購入可能物件を紹介する。【００２８】  図２の▲３▼は、個人法人を問わず１人から複数の投資家を不動産会社が公募する。
若しくは投資家の方達より投資希望の問い合わせ。そして、その投資家の方達へ投資可能な案件として、投資する個人の住所・氏名等、個人を特定できるような情報は伏せ、その方が購入した場合の返済比率と取引物件の詳細、そしてその取引物件を賃貸にした時の想定賃料等の情報を紹介し、投資するかを判断してもらう。【００２９】  図２の▲４▼は、投資家が決まり不動産を購入するための必要な資金を確保出来次第、紹介された不動産会社の媒介、若しくは紹介を受けた不動産会社との直接取引きにより購入物件の売買契約を締結する。その売買契約締結時に不動産会社は保証料として、毎月返済額の１年分を滞納が出た場合等のために不動産を購入する個人より徴収する。【００３０】  図２の▲５▼は、不動産購入に必要な資金を個人に貸し付けるために集まった投資家達によって、その案件毎の目的団体を設立する。【００３１】  図２の▲６▼は、投資家の方達によって設立された目的団体より、不動産会社の監修の元必要な資金を個人に貸し付け、金銭消費貸借契約を締結する。その際の金利は、貸し出し時の都市銀行の住宅ローン金利に、２％〜３％位乗じた金利が適正かと思われる。【００３２】  図２の▲７▼は、目的団体によって必要な資金を貸し出すと同時に、その購入物件に対し目的団体１本で抵当権を設定する。【００３３】  図２の▲８▼は、目的団体より必要資金の貸付けを受けた個人が、毎月の元本と利息分を不動産会社を通して投資家へ返済する。不動産会社は、毎月利息分の一部を管理費として徴収し管理業務を行う。【００３４】  図２の▲９▼は、不動産を購入した個人より受けた返済金を、投資家の方達へ投資割合に応じ振り込み等によって分配する。この時不動産会社は、返済の遅れ等を管理する。【００３５】  図３は、請求項３の形態である。以下、本発明を図中▲１▼〜▲９▼に基づいて説明する。【００３６】  図３の▲１▼は、不動産を購入したいが資金を調達できない個人が不動産会社に問い合わせる。【００３７】  図３の▲２▼は、不動産会社がその資金調達を希望する個人を審査して購入可能物件を紹介する。【００３８】  図３の▲３▼は、紹介された不動産会社の媒介、若しくは紹介を受けた不動産会社との直接取引きにより購入物件の売買契約を締結する。その売買契約締結時に不動産会社は保証料として、毎月返済額の１年分を滞納が出た場合等のために不動産を購入する個人より徴収する。【００３９】  図３の▲４▼は、不動産会社が不動産を購入する個人に対し、必要な資金を一括して貸し付ける。その際の金利は、貸し出し時の都市銀行の住宅ローン金利に、２％〜３％位乗じた金利が適正かと思われる。【００４０】  図３の▲５▼は、不動産会社が必要な資金を貸し付けたと同時に、その購入物件に対し抵当権を設定する。【００４１】  図３の▲６▼は、個人法人を問わず１人から複数の投資家を不動産会社が公募する。
または投資家の方達より投資希望の問い合わせ。そして、その投資家の方達へ投資可能な案件として、すでに貸し付けている案件を紹介する。その際、投資する個人の住所・氏名等、個人を特定できるような情報は伏せ、その方の返済比率と取引物件の詳細、そしてその取引物件を賃貸にした場合の想定賃料等の情報を紹介し、投資するかを判断してもらう。【００４２】  図３の▲７▼は、図中▲４▼で貸し付けた資金を小口化して投資家の方達から投資して頂く。【００４３】  図３の▲８▼は、必要な資金を借受けた個人が、元本と利息分を不動産会社へ返済する。【００４４】  図３の▲９▼は、不動産を購入した個人より返済を受けた不動産会社が、利息分の一部を管理費として徴収し管理業務を行い、その残り分は投資家の方達へ投資割合に応じて分配する。【００４５】  図４は請求項１、請求項２、請求項３共通の形態で、債務者が返済を滞納した場合です。
以下、その実施例を図中▲１▼〜▲１１▼に基づいて説明する。【００４６】  図４の▲１▼は、債務者が支払いの滞納があった場合に書面等で支払うよう通知します。
もしも、３ヶ月間に渡って返済が遅れるようなことがあった場合には、不動産会社がその時点での市況を考慮して、売却すれば残債が消えるかを判断する。売却しても残債が消えないとの判断であれば返済するよう通知し続け、それでも返済が無い場合には退去の話をする。【００４７】  図４の▲２▼は、とりあえず遅れた月は不動産会社が徴収した保証料から、毎月の返済分を債権者に支払います。そして、債務者が６ヶ月経っても返済にも退去にも応じない場合は、裁判所を通じて退去命令を出すよう勧める。【００４８】  図４の▲３▼は、債務者が物件を退去すると同時に、その物件の所有権を債務者から債権者に移転する。【００４９】  図４の▲４▼は、債務者が退去した後、不動産会社が新たな賃借人を探す。【００５０】  図４の▲５▼は、賃借人が新たな所有者となった債権者と、賃貸物件の賃貸借契約を締結、不動産会社が賃貸管理を行う。【００５１】  図４の▲６▼は、賃借人が賃料と管理費を不動産会社に支払う。不動産会社は賃料の遅れ等をチェックする。【００５２】  図４の▲７▼は、賃借人より支払われた賃料を投資家の方達へ投資割合に応じて分配する。賃貸借の期間としては原則的に元本を最低限回収出来る期間だが、経年劣化に伴うリフォーム代や、再建築が必要になる場合も想定出来るので、その際は途中で売却するか等、投資家の方達と相談し決定する。元本を回収した後も、売却するか投資物件として持ち続けるかは相談して決定する。【００５３】  図４の▲８▼は、債務者が売却すれば残債が消えるにも拘わらず、６ヶ月間にも渡って売却にも返済にも応じない場合に債権者に抵当権を行使するよう伝える。【００５４】  図４の▲９▼は、債権者が裁判所に競売の申し立てを行い、抵当物件を落札してもらう。【００５５】  図４の▲１０▼は、買受入より現金を受け取りこの投資は完了する。【００５６】  図４の▲１１▼は、競売より現金化したものが残債分以上になった場合に、債務者に対し残債分以上の分についてのみ返還する。
【図面の簡単な説明】
【００５７】
【図１】  請求項１の、個人若しくは法人の１者からの貸付けの形態を表す図面。
【図２】  請求項２の、個人・法人の１者〜数者が投資を行おうとする場合の図面。
【図３】  請求項３の、まずは不動産会社がお客さんに対して貸付けを行い、それを投資家に売却する形態の図面。
【図４】  請求項１、請求項２、請求項３共通で、不動産購入資金を借受けた個人が返済を滞らせた場合の図面。
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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