(57)【要約】【課題】遊休既設テナント建物オーナーは、時流における商圏の変化、所有建物の老朽化、顧客ニーズの多様化の影響を受け、空室リスク及びリフォーム工事費も都度変わる費用リスクが増大している。【解決手段】テナント目的として建設された建物の特性から、近隣に商業施設を有すること、駅等の利便性を有している物件もあり、その特性は住居目的に置き換えた場合、いずれも好条件と考えられ重要な評価要点になる。このシステムでは発想の転換を軸に、遊休テナント物件の有する特性を活かし住居物件に仕様変更、規格化した安易に賃貸できる賃料を選定した物件を市場に提供することで、空室リスクの解消・再活用を図るもの。仕様変更に伴う費用リスクも、逆転の発想から従来の直して貸す方法ではなく、貸す賃料を基に直すという限定規格化した工事価格で対応し、都度変わる費用リスクの改善を図るもの。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
マーケット調査検討・評価コンピュータと適応賃料選定コンピュータと原価工事実施コンピュータと再活性事業提案コンピュータとをコンピュータ・ネットワークで不動産関連業者と接続された既設テナント建物賃貸再活性事業システムにおいて、  前記マーケット調査検討・評価コンピュータは、加盟店ＩＤコードと顧客コードと物件コードとマーケット調査検討・評価の結果データとを少なくとも有する調査検討・評価データを作成する手段と、前記調査検討・評価データを前記適応賃料選定コンピュータに送信する手段とを備え、  前記適応賃料選定コンピュータは、前記調査検討・評価データを適応賃料選定データとして記憶する記憶手段と、記憶した前記適応賃料選定データを加盟店ＩＤコードと顧客コードと物件コードを入力すると順次読み出せる手段と、読み出した前記適応賃料選定データから適応する賃料を選定する手段と、選定した適応賃料の結果をコード化し前記適応賃料選定データに書き込む手段と、書き込まれた前記適応賃料選定データを前記原価工事実施コンピュータに送信する手段とを備え、  前記原価工事実施コンピュータは、前記適応賃料選定データを原価工事実施データとして記憶する記憶手段と、記憶した前記原価工事実施データを加盟店ＩＤコードと顧客コードと物件コードを入力すると順次読み出せる手段と、読み出した前記原価工事実施データの適応賃料コードから原価工事価額を選定する手段と、選定した原価工事価額をコード化し前記原価工事実施データに書き込む手段と、書き込まれた前記原価工事実施データを前記再活性事業提案コンピュータに送信する手段と、前記原価工事実施データから資金導入・収支採算性・管理・償却（回収）案を作成する手段とを備え、  前記再活性事業提案コンピュータは、前記原価工事実施データを再活性事業提案データとして記憶する記憶手段と、記憶した前記再活性事業提案データを加盟店ＩＤコードと顧客コードと物件コードを入力すると順次読み出せる手段と、読み出した前記再活性事業提案データから意匠計画図面・仕様書・仕上書・施工管理図面からなる詳細な提案書を作成する手段を備えることを特徴とする既設テナント建物賃貸再活性事業システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】  本発明は、現在遊休となっている既設テナント建物の仕様を変更し、居住物件として再活用を図るための、不動産関連業者向けコンピュータ・ネットワーク利用による既設テナント建物賃貸再活性事業システム。
【背景技術】
【０００２】  既設テナント建物を居住物件に仕様変更する再活性事業システムはなく、現状は既設テナント物件のまま、空室となるリスクを回避するため、賃料・保証金を下げる等、賃貸条件を緩和し他物件との差別化を図り、入居者の募集を行っている。【０００３】  遊休となっている既設テナント建物は新たな入居者を募集するため、その都度、内装をリフォームすること等で他物件との差別化を図っているが、このリフォーム費用については積算価格であるため、都度変わる変動の費用リスクが顕在している。現在の費用削減策としては、施工業者がリフォーム件数を収束しコスト軽減を図る方法、オーナー側主導によりリフォーム箇所を限定し費用圧縮する方法が取られている。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】  既設テナント建物は、時流による商圏の変化、所有建物の老朽化、顧客ニーズの多様化の影響を受け、そのオーナーには、空室のリスク、リフォームする場合の都度変わる変動の費用リスクが発生している。【０００５】  本発明は、遊休既設テナント建物オーナーが負う空室のリスク、費用リスクの改善を図り、収益の向上を目的とするもの。
【課題を解決するための手段】
【０００６】  テナントを目的として建設された建物の特性から見て、周囲近隣に商業施設を有すること、駅等の利便性を有している物件もあり、その特性は住居目的に置き換えた場合、いずれも好条件と考えられ重要な評価要点になる。このシステムでは、発想の転換を軸に遊休テナント物件の有する特性を活かし、居住物件に仕様変更した場合の適合性をマーケット調査検討・評価にて行い、地場加盟店業者の意見も取入れ総合的に判断し、最も重要である地場に適応した賃料を、設定してある安易に賃貸できる最低基準賃料から選定、入居者ニーズに合致した物件を市場に提供することにより再活性させ、空室リスクの改善を図るもの。【０００７】  また、従来の直して貸す方法では、工事費用が都度変わる変動の費用リスクが顕在しており、改めて貸す賃料を、基に直せるかという逆転の発想に基づき、安易に賃貸できる最低基準賃料を規格化し設定。その設定された賃料毎に限定規格化した工事価格で対応することで顕在している変動の費用リスクを改善するもの。【０００８】  具体的には、マーケット調査検討・評価コンピュータと適応賃料選定コンピュータと原価工事実施コンピュータと再活性事業コンピュータとをコンピュータ・ネットワークで不動産関連業者と接続された既設テナント建物賃貸再活性事業システムにおいて、  前記マーケット調査検討・評価コンピュータは、加盟店ＩＤコードと顧客コードと物件コードとマーケット調査検討・評価の結果データとを少なくとも有する調査検討・評価データを作成する手段と、前記調査検討・評価データを前記適応賃料選定コンピュータに送信する手段とを備え、  前記適応賃料選定コンピュータは、前記調査検討・評価データを適応賃料選定データとして記憶する記憶手段と、記憶した前記適応賃料選定データを加盟店ＩＤコードと顧客コードと物件コードを入力すると順次読み出せる手段と、読み出した前記適応賃料選定データから適応する賃料を選定する手段と、選定した適応賃料の結果をコード化し前記適応賃料選定データに書き込む手段と、書き込まれた前記適応賃料選定データを前記原価工事実施コンピュータに送信する手段とを備え、  前記原価工事実施コンピュータは、前記適応賃料選定データを原価工事実施データとして記憶する記憶手段と、記憶した前記原価工事実施データを加盟店ＩＤコードと顧客コードと物件コードを入力すると順次読み出せる手段と、読み出した前記原価工事実施データの適応賃料コードから原価工事価額を選定する手段と、選定した原価工事価額をコード化し前記原価工事実施データに書き込む手段と、書き込まれた前記原価工事実施データを前記再活性事業提案コンピュータに送信する手段と、前記原価工事実施データから資金導入・収支採算性・管理・償却（回収）案を作成する手段とを備え、  前記再活性事業提案コンピュータは、前記原価工事実施データを再活性事業提案データとして記憶する記憶手段と、記憶した前記再活性事業提案データを加盟店ＩＤコードと顧客コードと物件コードを入力すると順次読み出せる手段と、読み出した前記再活性事業提案データから意匠計画図面・仕様書・仕上書・施工管理図面からなる詳細な提案書を作成する手段を備えることを特徴とする既設テナント建物賃貸再���性事業システム。
【発明の効果】
【０００９】  上述したように、本発明は、遊休既設テナント建物オーナーが負う空室のリスク、リフォーム工事の都度変わる変動する費用リスクの改善が図れ、収益を向上させることにより効果的な賃貸経営のサポートができる。【００１０】  また、遊休既設建物の再活性化により、地域経済の振興及び活性化にも寄与できるものである。
【発明の実施するための最良の形態】
【００１１】  以下、本発明の実施の形態を図１に基づいて説明する。
【００１２】  図において、１の調査検討・評価データでは、遊休テナント物件の有している特性を活かし、居住物件に仕様変更した場合の適合性をマーケット調査検討・評価にて行い、加えて、その地域の入居者ニーズを把握する、２の適応賃料選定データは、安易に賃貸できる賃料の選定を行い再活性の賃料プラン・仕様を判定。以上により、その地域の入居者ニーズに合致した安易に賃貸できる賃料設定がされた物件として、市場に提供することができ、空室リスクの改善が図れる。
【００１３】  ３の原価工事実施データは、安易に賃貸できる価格帯の最低基準賃料を基に、賃料毎に限定規格化した工事価額を選定するもので、顕在している都度変わる変動する費用リスクの効果的な解消が図れる。
【００１４】  上述のとおり、図１〜３により、遊休既設テナント建物オーナーが負う空室によるリスクリフォーム工事の都度変わる変動する費用リスクの改善が図れ、収益を向上させることにより効果的な賃貸経営のサポートを目的とする。
【図面の簡単な説明】
【００１５】
【図１】既設建物賃貸再活性事業のシステム図
【符号の説明】
【００１６】１  調査検討・評価データ２  適応賃料選定データ３  原価工事実施データ
【図１】
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