(57)【要約】【課題】  オプションを活用することにより、キャピタルロスを補填することができるキャピタルロス補填システムを提供する。【解決手段】  本発明は、ファンドの総額及びファンド全体の補填金額に対するオプション部分の補填割合を示す標準リスク按分率などの諸条件に基づいて、ファンドから拠出する仮年間プレミアム積立額、オプションの最低入札価格及び予想最終獲得金額を算出する（Ｓ１２）。そして、オプションの入札を行ない、入札されたオプションの入札価格に基づいて、最終年間プレミアム積立額を決定する（Ｓ１３）。【選択図】      図６
2007047879.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産を対象とするファンドにおけるオプションを活用したキャピタルロス補填システムにおいて、
不動産を対象とするファンドの総額、ファンドの期間、希望キャピタルロス補填割合、ファンド全体の補填金額に対するオプション部分の補填割合を示す標準リスク按分率及びファンド償還時の不動産の想定実質下落率を受け付ける手段と、
前記受け付けられたファンドの総額、ファンドの期間、希望キャピタルロス補填割合及び標準リスク按分率に基づいて、仮プレミアムとして毎年拠出する仮年間プレミアム積立額を算出する手段と、
前記受け付けられたファンドの総額、希望キャピタルロス補填割合及び標準リスク按分率に基づいて、オプションの最低入札価格を算出する手段と、
前記受け付けられたファンドの総額、希望キャピタルロス補填割合及び不動産の想定実質下落率に基づいて、オプションの予想最終獲得金額を算出する手段と、
前記算出されたオプションの最低入札価格の販売単位毎の価格及び算出された予想最終獲得金額をネットワーク上で入札のために公開する手段と、
前記公開された最低入札価格に対して入札されたオプションの入札価格を前記ネットワークを介して受け付ける手段と、
前記受け付けられた入札価格のうち、所定の条件を満たす入札価格を決定する手段と、
前記決定された入札価格、前記算出された仮年間プレミアム積立額、最低入札価格及び前記受け付けられたファンドの期間に基づいて、最終年間プレミアム積立額を算出する手段と
を具備することを特徴とするキャピタルロス補填システム。
【請求項２】
前記オプションの売り手の希望金額及び買い手の希望金額をネットワークを介して受け付ける手段と、
前記受け付けられた売り手の希望金額と、買い手の希望金額とが一致しているか否かを判断し、一致している場合には、ネットワークを介して、売り手及び買い手に対して売買が成立したことを通知する手段と
をさらに具備することを特徴とする請求項１記載のキャピタルロスシステム。
【請求項３】
ファンドに組み込まれている不動産の各物件の購入時の金額及び売却時の金額を受け付ける手段と、
前記受け付けられた不動産の各物件の購入時の金額及び売却時の金額、ファンド総額及び希望キャピタルロス補填割合を基に、キャピタルロス補填金額及びオプション権利獲得金額を算出する手段と
をさらに具備することを特徴とする請求項１記載のキャピタルロスシステム。
【請求項４】
不動産を対象とするファンドにおけるオプションを活用したキャピタルロス補填システムにおけるキャピタルロス補填方法において、
前記キャピタルロス補填システムが、
不動産を対象とするファンドの総額、ファンドの期間、希望キャピタルロス補填割合、ファンド全体の補填金額に対するオプション部分の補填割合を示す標準リスク按分率及びファンド償還時の不動産の想定実質下落率を受け付け、
前記受け付けられたファンドの総額、ファンドの期間、希望キャピタルロス補填割合及び標準リスク按分率に基づいて、仮プレミアムとして毎年拠出する仮年間プレミアム積立額を算出し、
前記受け付けられたファンドの総額、希望キャピタルロス補填割合及び標準リスク按分率に基づいて、オプションの最低入札価格を算出し、
前記受け付けられたファンドの総額、希望キャピタルロス補填割合及び想定実質下落率に基づいて、オプションの予想最終獲得金額を算出し、
前記算出されたオプションの最低入札価格の販売単位毎の価格及び算出された予想最終獲得金額をネットワーク上で入札のために公開し、
前記公開された最低入札価格に対して入札されたオプションの入札価格を前記ネットワークを介して受け付け、
前記受け付けられた入札価格のうち、所定の条件を満たす入札価格を決定し、
前記決定された入札価格、前記算出された仮年間プレミアム積立額、最低入札価格及び前記受け付けられたファンドの期間に基づいて、最終年間プレミアム積立額を算出することを特徴とするキャピタルロス補填方法。
【請求項５】
不動産を対象とするファンドにおけるオプションを活用したキャピタルロス補填システムにおいて使用されるキャピタルロス補填処理を実行するプログラムにおいて、
前記プログラムが、
不動産を対象とするファンドの総額、ファンドの期間、希望キャピタルロス補填割合、ファンド全体の補填金額に対するオプション部分の補填割合を示す標準リスク按分率及びファンド償還時の不動産の想定実質下落率を受け付け、
前記受け付けられたファンドの総額、ファンドの期間、希望キャピタルロス補填割合及び標準リスク按分率に基づいて、仮プレミアムとして毎年拠出する仮年間プレミアム積立額を算出し、
前記受け付けられたファンドの総額、希望キャピタルロス補填割合及び標準リスク按分率に基づいて、オプションの最低入札価格を算出し、
前記受け付けられたファンドの総額、希望キャピタルロス補填割合及び想定実質下落率に基づいて、オプションの予想最終獲得金額を算出し、
前記算出されたオプションの最低入札価格の販売単位毎の価格及び算出された予想最終獲得金額をネットワーク上で入札のために公開し、
前記公開された最低入札価格に対して入札されたオプションの入札価格を前記ネットワークを介して受け付け、
前記受け付けられた入札価格のうち、所定の条件を満たす入札価格を決定し、
前記決定された入札価格、前記算出された仮年間プレミアム積立額、最低入札価格及び前記受け付けられたファンドの期間に基づいて、最終年間プレミアム積立額を算出することを特徴とするプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、キャピタルロス補填システムに関し、特に、不動産を対象とするファンドにおけるオプションを活用したキャピタルロス補填システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
近年の不動産価格の上昇に伴ない、不動産投資信託が注目されている。この不動産投資信託は、投資家から集めた資金を投資委託業者が主に不動産資産を中心に運用し、その不動産から得られる賃料収益や不動産の入れ替えに伴なう売却益（損）を投資家に分配するものである。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
不動産投資信託の本質は不動産そのものであり、配当利回り及び将来の償還額（売却額）が保証されるものではない。この意味において、投資家にとって、不動産投資信託へ投資することの最大のリスクは、「ファンドの償還時におけるキャピタルロスリスク（元本割れリスク）」であると言える。
【０００４】
このキャピタルロスリスク（元本割れリスク）は、ファンドにおける不動産資産の買い付け時と売却時の価格変動リスクにより生ずる。ファンドの償還時（＝不動産売却時）に、不動産の価格が買い付け時よりも下がっている場合、投資家はその不動産価格の下落幅に応じた損失（キャピタルロス）を被ることになる。
【０００５】
従来、このように価値の変動する不動産などを組み入れたファンドにおいて、そのキャピタルロスを補填することはできるキャピタルロス補填システムは存在しなかった。
【０００６】
本発明は、上記実情に鑑みてなされたものであり、オプションを活用することにより、キャピタルロスを補填することができるキャピタルロス補填システムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
本発明の第１の発明によれば、不動産を対象とするファンドにおけるオプションを活用したキャピタルロス補填システムにおいて、不動産を対象とするファンドの総額、ファンドの期間、希望キャピタルロス補填割合、ファンド全体の補填金額に対するオプション部分の補填割合を示す標準リスク按分率及びファンド償還時の不動産の想定実質下落率を受け付ける手段と、前記受け付けられたファンドの総額、ファンドの期間、希望キャピタルロス補填割合及び標準リスク按分率に基づいて、仮プレミアムとして毎年拠出する仮年間プレミアム積立額を算出する手段と、前記受け付けられたファンドの総額、希望キャピタルロス補填割合及び標準リスク按分率に基づいて、オプションの最低入札価格を算出する手段と、前記受け付けられたファンドの総額、希望キャピタルロス補填割合及び不動産の想定実質下落率に基づいて、オプションの予想最終獲得金額を算出する手段と、前記算出されたオプションの最低入札価格の販売単位毎の価格及び算出された予想最終獲得金額をネットワーク上で入札のために公開する手段と、前記公開された最低入札価格に対して入札されたオプションの入札価格を前記ネットワークを介して受け付ける手段と、前記受け付けられた入札価格のうち、所定の条件を満たす入札価格を決定する手段と、前記決定された入札価格、前記算出された仮年間プレミアム積立額、最低入札価格及び前記受け付けられたファンドの期間に基づいて、最終年間プレミアム積立額を算出する手段とを具備することを特徴とするキャピタルロス補填システム、である。
【０００８】
本発明の第２の発明によれば、第１の発明において、前記オプションの売り手の希望金額及び買い手の希望金額をネットワークを介して受け付ける手段と、前記受け付けられた売り手の希望金額と、買い手の希望金額とが一致しているか否かを判断し、一致している場合には、ネットワークを介して、売り手及び買い手に対して売買が成立したことを通知する手段とをさらに具備することを特徴とするキャピタルロスシステム、である。
【０００９】
本発明の第３の発明によれば、第１の発明において、ファンドに組み込まれている不動産の各物件の購入時の金額及び売却時の金額を受け付ける手段と、前記受け付けられた不動産の各物件の購入時の金額及び売却時の金額、ファンド総額及び希望キャピタルロス補填割合を基に、キャピタルロス補填金額及びオプション権利獲得金額を算出する手段とをさらに具備することを特徴とするキャピタルロスシステム、である。
【発明の効果】
【００１０】
本発明によれば、オプションを活用することにより、キャピタルロスを補填することができるキャピタルロス補填システムを提供することができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１１】
以下、図面を参照して、本発明の実施の形態に係る不動産を対象とするファンドにおけるオプションを活用したキャピタルロス補填システムについて説明する。
【００１２】
まず、最初に、本発明の実施の形態に係るキャピタルロス補填システムを説明するための前提として、図１を参照して、全体的なスキームについて説明する。
【００１３】
少なくとも不動産を投資の対象となる不動産ファンド１は、一般投資家２から出資を受けて設立され、その不動産ファンド１の配当を一般投資家２に還元するとともに、ファンドの償還時には、償還時におけるファンドの総額に応じた出資金を一般投資家２に還元する。
【００１４】
本発明の実施の形態に係るキャピタルロス補填システムを有する証券会社、損害保険会社などの媒介者３は、不動産ファンド１からはオプションに対する毎年のプレミアムの支払いを受ける。この不動産ファンド１からのプレミアムは、例えば、不動産ファンドの賃料収入の一部から払われる。また、その対価として、ファンド償還時にキャピタルロスが発生している場合には、媒介者３は、キャピタルロスの補填を不動産ファンド１に対して行なう。
【００１５】
また、媒介者３は、キャピタルロスに対するオプションの一次取得者４からオプションの支払いを受けるとともに、ファンド償還時にキャピタルロスが生じなかった場合には、オプションが行使され、オプション料及びプレミアムの支払いがオプションの所有者４に支払われる。一方、ファンド償還時にキャピタルロスが生じた場合には、オプションは放棄され、不動産ファンドは１は、積み立てられた資金によりキャピタルロスの補填を受けることができる。なお、媒介者３に対するプレミアム、オプション料などの資金は、例えば、第三者機関のエスクロー口座５などにプールされることになる。
【００１６】
このようなスキームにおいては、「リスクの売り手＝不動産ファンド」、「リスクの買い手（オプションの所有者）＝一次取得者」、「リスクの対象＝ファンド内の不動産資産価格（＝償還時のキャピタルロスリスク）」となる。
【００１７】
売却されたオプションは、媒介者３の有する本実施の形態に係るキャピタルロス補填システムによって提供される売買市場において売買されることが可能である。図２は、一次取得者４が購入したオプションを売買市場で二次取得者６が購入する場合のイメージを示す図である。
【００１８】
図３は、本発明の実施の形態に係るキャピタルロス補填システムのハードウェア環境を示す図である。
【００１９】
同図に示すように、インタネット、ＬＡＮなどのネットワーク１１には、媒介者３のコンピュータであるキャピタルロス補填システム１２、不動産ファンド１の不動産ファンドコンピュータ１３、複数のユーザコンピュータ１４−１〜１４−ｎ、ネットバンク１６のネットバンクコンピュータ１５が接続されている。
【００２０】
キャピタルロス補填システム１２は、本発明の実施の形態に係るキャピタルロス補填処理を行なうものであり、Ｗｅｂサーバとしての機能をも有する。その詳細については後述する。
【００２１】
不動産ファンドコンピュータ１３は、投資顧問会社などによって設立される不動産ファンドを管理するコンピュータである。
【００２２】
ユーザコンピュータ１４−１〜１４−ｎは、本発明の実施の形態に係るキャピタルロス補填処理において販売されるオプションの売買を行なうためのユーザのコンピュータである。
【００２３】
ネットバンクコンピュータ１５は、媒介者３の資金を管理するためのエスクロー口座５を有するネットバンキング処理を行なうためのコンピュータである。
【００２４】
図４は、キャピタルロス補填システムのハードウェア構成を示す図である。
【００２５】
同図に示すように、バス２１には、ＣＰＵ２２、ネットワークインターフェイス２３、メモリ２４、入力インターフェイス２５及び記憶装置２７が接続されている。
【００２６】
ＣＰＵ２２は、記憶装置２７に記憶されたキャピタルロス補填プログラムと協働して、本発明の実施の形態に係るキャピタルロス補填処理全体の制御を司る。
【００２７】
ネットワークインターフェイス２３は、外部ネットワーク１１との入出力インターフェイスである。
【００２８】
メモリ２４は、キャピタルロス補填プログラム３１を実行するに際し必要とされるワークエリアなどに使用される。
【００２９】
入力インターフェイス２５は、キーボード、マウスなどの入力デバイス２６のためのインターフェイスである。
【００３０】
記憶装置２７は、ハードディスクドライブ、光ディスクドライブなどの記憶装置であって、オペレーティングシステム（ＯＳ）３０、データベース３１、キャピタルロス補填プログラム３２などを記憶している。
【００３１】
データベース３１は、入力デバイス２６或いはネットワークインターフェイス２３を介して受け付けられたキャピタルロス補填処理に必要とされるデータを格納する。
【００３２】
キャピタルロス補填プログラムは、本発明の実施の形態に係るキャピタルロス補填処理を行なうものであり、その動作の詳細については後述する。
【００３３】
以下、図面を参照して、本発明の実施の形態に係るキャピタルロス補填処理システムの動作について説明する。
【００３４】
まず、最初に、本発明の実施の形態に係るキャピタルロス補填処理システムの動作の概略について、図５のフローチャートを参照して説明する。
【００３５】
同図に示すように、本発明の実施の形態に係るキャピタルロス補填処理は、オプション組成期（Ｓ１）、オプション売買期（Ｓ２）及びオプション権利行使期（Ｓ３）からなる。オプション組成期は、図６に示すように、オプション組成条件の収集（Ｓ１１）、オプションの組成（Ｓ１２）、オプションの販売（Ｓ１３）からなる。
【００３６】
図７は、本発明の実施の形態に係るオプション組成条件の収集処理を説明するためのフローチャートである。
【００３７】
同図に示すように、まず、ファンド総額Ａ（円）、ファンドの期間（年）、想定利回りａ（％）を含むファンド基礎条件が入力される（Ｓ２１）。このファンド基礎条件は、本発明の実施の形態においては、不動産ファンドコンピュータ１３からネットワーク１１を介して、キャピタルロス補填システム１２のネットワークインターフェイス２３を通して入力されるが、これに限られるものではなく、例えば、キャピタルロス支援システム１２の入力デバイス２６から入力インターフェイス２５を介して入力されてもよい。この入力されたファンド基礎条件は、データベース３１に格納される。
【００３８】
次に、組み込み物件情報が入力される（Ｓ２２）。この組み込み物件情報は、ファンドに組み込まれる不動産に関する情報であって、後に述べる標準リスク按分率ｂ（％）を決定する際に参考にされる情報である。この組込物件情報は、本発明の実施の形態においては、不動産ファンドコンピュータ１３からネットワーク１１を介して、キャピタルロス補填システム１２のネットワークインターフェイス２３を通して入力されるが、これに限られるものではなく、例えば、キャピタルロス支援システム１２の入力デバイス２６から入力インターフェイス２５を介して入力されてもよい。この入力された組込物件情報は、データベース３１に格納される。
【００３９】
組み込み物件情報が入力された後、追加物件の有無の確認が不動産ファンドコンピュータ１３のユーザに対して行なわれ（Ｓ２３）、追加物件があるとの指示を受け付けた場合には、Ｓ２２の処理に戻る。
【００４０】
一方、追加物件がないとの指示を受け付けた場合には、キャピタルロス補填条件が入力される（Ｓ２４）。このキャピタルロス補填条件は、ファンドの希望キャピタルロス補填割合ｘ（％）である。このキャピタルロス補填条件（ファンドの希望キャピタルロス補填割合ｘ（％））は、本発明の実施の形態においては、不動産ファンドコンピュータ１３からネットワーク１１を介して、キャピタルロス補填システム１２のネットワークインターフェイス２３を通して入力されるが、これに限られるものではなく、例えば、キャピタルロス支援システム１２の入力デバイス２６から入力インターフェイス２５を介して入力されてもよい。この入力されたキャピタルロス補填条件は、データベース３１に格納される。
【００４１】
次に、暫定補填条件の算出が行なわれ、この算出された暫定補填条件が不動産ファンドコンピュータ１３上に表示される（Ｓ２５）。ここで、暫定補填条件とは、仮年間プレミアム積立額Ｂ（円）及びファンドの修正利回りａ’（％）である。
【００４２】
仮年間プレミアム積立額Ｂ（円）とは、不動産ファンドからキャピタルロス補填システムのエスクロー口座５に積み立てられる年間の総額であり、ファンドの修正利回りａ’（％）とは、オプションを付与した場合の修正想定利回りを示している。
【００４３】
仮年間プレミアム積立額Ｂ（円）は下記の式で求められる。
【００４４】
（仮年間プレミアム積立額Ｂ（円））  
＝  （ファンドの希望キャピタルロス補填金額）  ×
（オプション以外での補填割合）  ／  ファンド運用期間
＝  Ａ×ｘ×（１−ｂ）／Ｎ
＝  （ファンドの希望キャピタルロス補填金額）  −
（オプション部分での補填金額）  ／  ファンド運用期間
＝  Ａｘ−Ａｘｂ／Ｎ
ここで、ｂ（％）はファンド全体の補填金額に対するオプション部分での補填割合を示す標準リスク按分率である。この標準リスク按分率ｂ（％）は、入力された組込物件情報を参照することにより予め決定され、不動産ファンドコンピュータ１３からネットワーク１１を介して、キャピタルロス補填システム１２のネットワークインターフェイス２３を通して入力されるが、これに限られるものではなく、例えば、キャピタルロス支援システム１２の入力デバイス２６から入力インターフェイス２５を介して入力されてもよい。この入力された標準リスク按分率ｂ（％）は、データベース３１に格納される。
【００４５】
修正利回りａ’は、下記の式で求められる。
【００４６】
（修正利回り）  ＝  （（当初配当予定額）  −  （仮年間プレミアム積立額））
／ファンド総額
＝  （Ａ×ａ−Ｂ）／Ａ
＝  ａ−Ｂ／Ａ
Ｓ２６においては、不動産ファンドコンピュータ１３上に表示された暫定補填条件の確認を行なう。Ｓ２６において、不動産ファンドコンピュータ１３から条件を見直す指示を受け付けた場合には、Ｓ２１の処理に戻る。一方、条件を承認する旨の指示を受け付けた場合には、オプションの組成処理へ移る。
【００４７】
図８は、オプションの組成処理を説明するためのフローチャートである。
【００４８】
オプションの組成処理においては、まず、仮年間プレミアム積立額Ｂの算出が行なわれる（Ｓ３１）。この仮年間プレミアム積立額Ｂの算出は、Ｓ１１において収集されたオプション組成条件から、下記の式に基づいて算出される。
【００４９】
（仮年間プレミアム積立額）  ＝  （ファンドの希望キャピタルロス補填割合）
×  （プレミアムでの補填割合）／ファンド運用期間
Ｂ＝Ａ×ｘ×（１−ｂ）／Ｎ
次に、オプション販売の最低入札価格の算出が行なわれる（Ｓ３２）。この最低入札価格Ｃの算出は、Ｓ１１において収集されたオプション組成条件から、下記の式に基づいて算出される。
【００５０】
（最低入札価格）  ＝  （ファンドの希望キャピタルロス補填割合）
×  （オプションでの按分率）
Ｃ＝Ａ×ｘ×ｂ
次に、不動産の価値の変化率に応じたオプションによる予想最終獲得金額Ｄの算出が行なわれる（Ｓ３３）。
【００５１】
ここで、不動産の想定実質下落率をｚ（％）とすると、予想最終獲得金額Ｄは下記式で算出される。なお、図９は、予想最終獲得金額と想定実質下落率との関係を示す図である。
【００５２】
（予想最終獲得金額）  ＝  （エスクロー口座の残高）  
−  （ファンドの希望キャピタルロス補填割合）
Ｄ＝Ａ×ｘ−Ａ×ｚ                （０≦ｚ≦ｘの場合）
Ｄ＝０                            （ｚ＞ｘの場合）
Ｄ＝Ａ×ｘ                        （ｚ＜０の場合）
図１０は、オプションの販売処理を説明するためのフローチャートである。
【００５３】
まず、Ｓ４１において、Ｓ１１において収集されたオプション組成条件及びＳ１２で算出された最低入札価格などがインターネット上で開示される。このように、オプションの販売条件をネットワーク上で公開することにより、ユーザコンピュータ１４−１〜１４−ｎなどによって当該販売条件を閲覧することが可能となる。
【００５４】
本実施の形態においては、最低入札価格、ファンド運用期間、組込物件情報、予想最終獲得金額を示すグラフ、入札期間などが公開されるものとする。公開する情報の内容は、これに限られるものではなく、入札を開催するキャピタルロス補填システム１２が任意に定めることができる。
【００５５】
キャピタルロス補填システム１２は、その後、ネットワーク上において、他のコンピュータからの入札を受け付け、その時点での最大入札価格を表示する（Ｓ４２）。その後、購入希望者のユーザコンピュータ１２からネットワーク１１を介してオプションの初期入札価格、最大入札価格を収集する（Ｓ４３）。この収集されたオプションの初期入札価格、最大入札価格は、キャピタルロス補填システム１２のネットワークインターフェイス２３を通して入力されるが、これに限られるものではなく、例えば、キャピタルロス支援システム１２の入力デバイス２６から入力インターフェイス２５を介して入力されてもよい。この収集された初期入札価格、最大入札価格は、データベース３１に格納される。
【００５６】
Ｓ４４においては、最大入札価格の抽出が行なわれる（Ｓ４４）。このＳ４４における抽出処理は、種々の方法が考えられるが、例えば、Ｓ４３において収集された入札のうちの最大入札価格を抽出し、この抽出された最大入札価格とその時点での最大入札価格とを比較することにより最大入札価格を抽出する。なお、最大入札価格を決定する方法は、これに限られるものではなく、公知の入札手法は、本願発明に適用することが可能である。また、オプションが複数存在する場合には、出品されたオプションの数の上位の入札価格が最大入札価格として抽出される。
【００５７】
その後、入札期間が終了しているか否かの判断が行なわれ（Ｓ４５）、終了していないと判断された場合には、Ｓ４２の処理に戻る。一方、入札期間が終了したと判断された場合には、最大入札価格を入札した者を落札者として決定し、当該落札者に対して、ネットワーク１１を介してオプションの落札を通知する（Ｓ４６）。
【００５８】
その後、落札価格（最大入札価格）を基に最終年間プレミアム積立金額の算出が行なわれ、決定される（Ｓ４７）。この最終年間プレミアム積立金額Ｂ’の算出は下記の式に基づいて行なわれる。
【００５９】
（最終年間プレミアム積立金額）
＝  （仮年間プレミアム積立額）  −  
（落札価格と最低入札価格との差）／ファンド運用期間
Ｂ’＝Ｂ−（Ｃ’−Ｃ）／Ｎ
最終年間プレミアム積立金額を算出した後、Ｓ２のオプション売買期の処理に移る。このオプション売買期においては、一次取得者が取得したオプションを、二次取得者に売却するなどのオプション売買を行なう。
【００６０】
図１１は、キャピタル補填システムにおけるオプションの売買期における処理を説明するためのフローチャートである。
【００６１】
同図に示すように、オプションの売買期においては、キャピタル補填システムには、一定期間における物件ごとの家賃収入、修繕費などの支出などの運用実績情報が入力される（Ｓ５１）。
【００６２】
この運用実績情報は、本発明の実施の形態においては、不動産ファンドコンピュータ１３からネットワーク１１を介して、キャピタルロス補填システム１２のネットワークインターフェイス２３を通して入力されるが、これに限られるものではなく、例えば、キャピタルロス支援システム１２の入力デバイス２６から入力インターフェイス２５を介して入力されてもよい。この入力された運用実績情報は、データベース３１に格納される。
【００６３】
次に、この入力された運用実績情報を参考情報として、ネットワーク上に公開することにより、オプションを売買するユーザコンピュータ１４−１〜１４−ｎに公開する（Ｓ５２）。このネットワーク上への公開は、キャピタルロス補填システムのＷＥＢサーバ機能によって行なわれる。これにより、ユーザは、公開された運用実績情報を参考にして、オプションの売買希望金額を決定することができる。
【００６４】
次に、売買希望金額の受付処理が行なわれる（Ｓ５３）。この売買希望金額の受け付け処理は、オプションの売買希望金額がユーザコンピュータ１４−１〜１４−ｎからネットワーク１１を介して、キャピタルロス補填システム１２のネットワークインターフェイス２３を通して入力されるが、これに限られるものではなく、例えば、キャピタルロス支援システム１２の入力デバイス２６から入力インターフェイス２５を介して入力されてもよい。この入力された売買希望金額は、データベース３１に格納される。
【００６５】
その後、受け付けられた売り手の希望金額と買い手の希望金額とが一致しているかを確認し（Ｓ５４）、一致している場合には売買が成立していると判断され、一致していない場合には売買が成立していないと判断され、Ｓ５３の処理に戻る。
【００６６】
一方、売買が成立していると判断された場合には、売買が成立した売り手及び買い手のユーザコンピュータ１４−１〜１４−ｎに売買が成立したことを示す売買成立情報をネットワーク１１を介して送信する（Ｓ５６）。
【００６７】
次に、キャピタルロス補填システムにおけるファンド償還時におけるオプション権利行使期における処理について、図１２のフローチャートを参照して説明する。
【００６８】
同図に示すように、まず、オプションの権利行使時においては、キャピタル補填システムには、一定期間における物件ごとの家賃収入、修繕費などの支出などの運用実績情報が入力される（Ｓ６１）。
【００６９】
この運用実績情報は、本発明の実施の形態においては、不動産ファンドコンピュータ１３からネットワーク１１を介して、キャピタルロス補填システム１２のネットワークインターフェイス２３を通して入力されるが、これに限られるものではなく、例えば、キャピタルロス支援システム１２の入力デバイス２６から入力インターフェイス２５を介して入力されてもよい。この入力された運用実績情報は、データベース３１に格納される。
【００７０】
次に、ファンドに組み込まれている不動産の物件ごとの売買価格情報の入力が行なわれる（Ｓ６２）。この売買価格情報は、ファンドに組み込まれている各物件の購入時の金額及び売却時の金額であり、ユーザコンピュータ１４−１〜１４−ｎからネットワーク１１を介して、キャピタルロス補填システム１２のネットワークインターフェイス２３を通して入力されるが、これに限られるものではなく、例えば、キャピタルロス支援システム１２の入力デバイス２６から入力インターフェイス２５を介して入力されてもよい。この入力された売買価格情報は、データベース３１に格納される。
【００７１】
次に、Ｓ６２において入力された売買価格情報に基づいて、ファンド補填金額及びオプション権利獲得金額の算出が行なわれる（Ｓ６３、Ｓ６４）。
【００７２】
ファンド補填金額及びオプション権利獲得金額の算出は、下記式に基づいて算出される。
【００７３】
まず、エスクロー口座の残高Ｅ（円）は、
（エスクロー口座残高）  ＝  
（ファンド総額）  ×  （ファンドの希望キャピタルロス補填割合）
Ｅ＝Ａ×ｘ
キャピタルロス補填金額Ｚ（円）及びオプション権利獲得金額Ｙ（円）は、
（キャピタルロス補填金額）  ＝  （物件購入金額）  −  （物件売却金額）
（オプション権利獲得額）  ＝  （エスクロー口座残高）−（キャピタルロス補填金額）
であるから、
（１）  ０＜Σ（Ｘｎ−Ｘｎ’）＜Ｅの場合
Ｚ＝Σ（Ｘｎ−Ｘｎ’），  Ｙ＝Ｅ−Ｚ
（２）  Σ（Ｘｎ−Ｘｎ’）＜０の場合
Ｚ＝０，  Ｙ＝Ｅ
（３）  Σ（Ｘｎ−Ｘｎ’）＞Ｅの場合
Ｚ＝Ｅ，  Ｙ＝０
ここで、「Ｘｎ」はファンドに組み込まれている各物件の購入時の金額、「Ｘｎ’」はファンドに組み込まれている各物件の売却時の金額であり、Ｓ６２において収集されたものが使用される。なお、オプションが複数権利行使されている場合には、当該権利行使されたオプションの数に応じたオプション権利獲得金額が算出されることはいうまでもない。
【００７４】
次に、Ｓ６３において算出されたファンド補填金額及びＳ６４において算出されたオプション権利獲得額が、ネットワーク１１を介して、不動産ファンドコンピュータ１３及びオプションの権利行使を行なったユーザのユーザコンピュータ１４−１〜１４−ｎに通知される。
【００７５】
なお、この時、エスクロー口座５を管理するネットバンクコンピュータ１５のネットバンキングシステムに対して指示を出すことにより、Ｓ６３において算出されたファンド補填金額及びＳ６４において算出されたオプション権利獲得額を不動産ファンド１及びオプションの権利行使を行なったユーザの口座に対して振り込むように指示を与えるようにしてもよい。
【００７６】
したがって、本発明の実施の形態に係るキャピタルロス補填システムによれば、オプションを活用することにより、キャピタルロスを補填することができるキャピタルロス補填システムを提供することができる。また、オプションの入札をネットワーク上で行ない、その入札結果に基づいて、不動産ファンドを組成するので、より効率のよいファンドを形成することができる。
【００７７】
なお、本発明は上記実施形態そのままに限定されるものではなく、実施段階ではその要旨を逸脱しない範囲で構成要素を変形して具体化できる。また、上記実施形態に開示されている複数の構成要素の適宜な組み合わせにより、種々の発明を形成できる。例えば、実施形態に示される全構成要素から幾つかの構成要素を削除してもよい。さらに、異なる実施形態にわたる構成要素を適宜組み合わせてもよい。
【図面の簡単な説明】
【００７８】
【図１】本発明の実施の形態に係るキャピタル補填システムが使用される環境を示す図である。
【図２】本発明の実施の形態に係るキャピタル補填システムが使用される環境を示す図である。
【図３】本発明の実施の形態に係るキャピタルロス補填システムのハードウェア環境を示す図である。
【図４】キャピタルロス補填システムのハードウェア構成を示す図である。
【図５】本発明の実施の形態に係るキャピタルロス補填処理システムの動作の概略について説明するためのフローチャートである。
【図６】オプション組成期における処理の概略を示すフローチャートである。
【図７】オプション組成条件の収集処理を説明するためのフローチャートである。
【図８】オプションの組成処理を説明するためのフローチャートである。
【図９】予想最終獲得金額と想定実質下落率との関係を示す図である。
【図１０】オプションの販売処理を説明するためのフローチャートである。
【図１１】キャピタル補填システムにおけるオプションの売買期における処理を説明するためのフローチャートである。
【図１２】キャピタルロス補填システムにおけるファンド償還時におけるオプション権利行使期における処理について説明するためのフローチャートである。
【符号の説明】
【００７９】
１１…ネットワーク、１２…キャピタルロス補填システム、１３…不動産ファンドコンピュータ、１４−１〜１４−ｎ…ユーザコンピュータ、１５…ネットバンクコンピュータ、２１…バス、２２…ＣＰＵ、２３…ネットワークＩ／Ｆ、２４…メモリ、２５…入力Ｉ／Ｆ、２６…入力デバイス、２７…記憶装置、３０…ＯＳ、３１…データベース、３２…キャピタルロス補填プログラム。
【図１】
2007047879.tif 000003
【図２】
2007047879.tif 000004
【図３】
2007047879.tif 000005
【図４】
2007047879.tif 000006
【図５】
2007047879.tif 000007
【図６】
2007047879.tif 000008
【図７】
2007047879.tif 000009
【図８】
2007047879.tif 000010
【図９】
2007047879.tif 000011
【図１０】
2007047879.tif 000012
【図１１】
2007047879.tif 000013
【図１２】
2007047879.tif 000014