(57)【要約】【課題】  不動産などの賃貸物件の貸主に対する評価情報を借主に提示する評価情報管理システムを提供する。【解決手段】データ管理システム１が、貸主端末３1，３2，３kからインターネットＮＷを介して賃貸物件情報を受信すると共に借主端末２から同インターネットＮＷを介して賃貸契約情報を受信し、同賃貸物件情報及び賃貸契約情報に基づいて、家主Ｘ１，Ｘ２，Ｘｋから提示される賃貸契約条件に対する借主Ｙの有利度を表す評価情報を同家主Ｘ１，Ｘ２，Ｘｋ毎に偏差値という客観的な数字で生成して同インターネットＮＷ上にＷｅｂ公開するので、新規顧客Ｑにも、優良不動産が容易に判定される。また、偏差値という数値の特質上、常に評価の値である数字が上下しているので、取り引数が多い仲介業者の扱う物件が優良であるという安易な判定が行われることがない。【選択図】図３
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸物件を提供する貸主の１つ又は複数の貸主端末に対して賃貸契約条件を含む賃貸物件情報の送信を通信回線を介して要求する賃貸物件情報送信要求手段と、
前記賃貸物件を借りている借主の１つ又は複数の借主端末に対して賃貸契約終了時の条件を含む賃貸契約情報の送信を前記通信回線を介して要求する賃貸契約情報送信要求手段と、
前記各貸主端末から前記通信回線を介して前記賃貸物件情報を受信すると共に前記各借主端末から前記通信回線を介して前記賃貸契約情報を受信する情報受信手段と、
前記賃貸物件情報及び賃貸契約情報に基づいて、前記各貸主から提示される前記賃貸契約条件に対する前記各借主の有利度を表す評価情報を前記各貸主毎に生成して前記通信回線に送出する評価情報生成手段とから構成されていることを特徴とする評価情報管理システム。
【請求項２】
前記評価情報生成手段は、
前記各貸主から提示される前記賃貸契約条件を所定の基準に基づいて前記各貸主毎に点数化し、前記各点数を前記各貸主毎の前記評価情報とする点数化手段を有していることを特徴とする請求項１記載の評価情報管理システム。
【請求項３】
前記評価情報生成手段は、
前記各貸主の点数に基づいて前記各貸主毎の偏差値を算出し、前記各偏差値を前記評価情報とする偏差値生成手段を有していることを特徴とする請求項２記載の評価情報管理システム。
【請求項４】
前記評価情報生成手段は、
前記各貸主毎の偏差値に基づいて、全貸主の中での当該貸主の相対的評価値であるランクを表すランク情報を前記各貸主毎に生成するランク情報生成手段を有していることを特徴とする請求項３記載の評価情報管理システム。
【請求項５】
前記評価情報生成手段は、
前記賃貸契約の終了毎に前記評価情報を更新する評価情報更新手段を有していることを特徴とする請求項１、２、３又は４記載の評価情報管理システム。
【請求項６】
賃貸物件を提供する貸主の１つ又は複数の貸主端末に対して賃貸契約条件を含む賃貸物件情報の送信を通信回線を介して要求すると共に、前記賃貸物件を借りている借主の１つ又は複数の借主端末に対して賃貸契約終了時の条件を含む賃貸契約情報の送信を前記通信回線を介して要求した後、前記各貸主端末から前記通信回線を介して前記賃貸物件情報を受信すると共に前記各借主端末から前記通信回線を介して前記賃貸契約情報を受信し、かつ、前記賃貸物件情報及び賃貸契約情報に基づいて、前記各貸主から提示される前記賃貸契約条件に対する前記各借主の有利度を表す評価情報を前記各貸主毎に生成して前記通信回線に送出することを特徴とする評価情報管理システムに用いられる評価情報管理方法。
【請求項７】
コンピュータに請求項１乃至５のいずれか一に記載の評価情報管理システムを制御させるための評価情報管理制御プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
この発明は、評価情報管理システム、該システムに用いられる評価情報管理方法及び評価情報管理プログラムに係り、たとえば、不動産などの賃貸物件の貸主に対する評価情報を不動産業者や借主などに提供し、いわゆる「敷金トラブル」などを防止する場合に用いて好適な評価情報管理システム、該システムに用いられる評価情報管理方法及び評価情報管理プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
不動産などの賃貸物件の良し悪しを評価し、その評価結果を顧客に提供する装置や方法に関する技術は、これまでに多数提案されている。
【０００３】
従来、この種の技術としては、たとえば、次のような文献に記載されたものがある。
特許文献１に記載された不動産情報提供システムでは、希望者が入力した条件に対する各物件の適合度が条件毎に求められ、これらの適合度と希望者が条件毎に設定した重要度とを用いて各物件の評価値が算出され、この評価値が高い値を示す物件が紹介物件として抽出されるので、希望者の提示した条件に完全には一致しなくても、この条件に近い要件を満たす物件の情報が提供される。
【０００４】
特許文献２に記載された賃貸借システムでは、賃貸借業者が運営する賃貸借サーバ、貸主端末機、及び借主端末機が通信網を介して接続されている。貸主端末機は、賃貸借サーバに対して、貸したい商品、数量、期間などの貸主依頼情報を送信する。借主端末機は、賃貸借サーバに対して、借りたい商品、数量、期間などの借主依頼情報を送信する。賃貸借サーバは、貸主依頼情報ならびに借主依頼情報を蓄積する賃貸借情報データベースを有している。これにより、借主は、希望する物件を希望の契約条件で借りることができ、かつ低料金の物件の提供を受けることができる。
【０００５】
特許文献３に記載された不動産物件に関する情報の提供システムでは、不動産の買主又は借主が不動産物件に関する基本情報を検索可能な手段を有し、不動産物件に関する基本情報の他に、第三者機関が提供する当該不動産物件に関する付加情報、すなわち不動産物件の詳細、たとえば重要事項説明などを提供する手段を有し、不動産の買主又は借主が、この付加情報の入手希望を端末から入力することにより、適宜付加情報が提供される。
【０００６】
特許文献４に記載された敷金代替役務支援装置では、敷金代替役務を利用する借主毎に妥当な掛け捨て補償料が算出され、借主に提示される。
【特許文献１】特開２００２−１３２８９３号公報（第８頁、図３）
【特許文献２】特開２００３−０７６９２６号公報（要約書、図１）
【特許文献３】特開２００３−３３１０３６号公報（要約書、図１）
【特許文献４】特開２００５−０１８６９１号公報（要約書、図２）
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００７】
しかしながら、上記各文献に記載された技術では、次のような問題点があった。
一般に、不動産の賃貸契約時では、家主は、借主に対して、たとえば身元調査や保証人の確保など、様々な個人情報の提供を求めることが多いが、現状では、借主側から家主側の賃貸契約に関する実績や顧客満足度を客観的に知る技術はない。このため、借主は、貸主（家主）側に、いわゆる「敷金トラブル」などのトラブルが多くても、その取引実態を知らない状態で契約を行い、退去時には、本来返却される敷金が、特約事項の名の下に、搾取されることがあるという問題点がある。また、これにより、借主から貸主に対して多くの訴訟が行われている。また、不動産の家主は、法律に関する知識や経験が十分でないことが多いため、上記のような問題点は、容易に改善されない。
【０００８】
特許文献１に記載された不動産情報提供システムでは、借主は各物件の評価値を知ることができるが、家主に対する評価情報を生成するものではなく、この発明とは主旨が異なり、上記の問題点は、改善されない。
【０００９】
また、特許文献２に記載された賃貸借システムでは、借主は、希望する物件に関する情報が得られるが、家主の評価情報を生成するものではなく、この発明とは主旨が異なり、上記の問題点は、改善されない。
【００１０】
特許文献３に記載された不動産物件に関する情報の提供システムでは、借主は不動産物件に関する各種情報を得ることができるが、家主の評価情報を生成するものではなく、この発明とは主旨が異なり、上記の問題点は、改善されない。
【００１１】
特許文献４に記載された敷金代替役務支援装置では、借主毎に掛け捨て補償料が算出されて提示されるが、家主の評価情報を生成するものではなく、この発明とは主旨が異なり、上記の問題点は、改善されない。
【００１２】
また、上記各文献に記載された装置では、借主が不動産会社（仲介業者）の取引き件数を知ることができるが、この取引き件数に基づいて仲介業者の優劣が安易に判定されることが多いという問題点がある。
【００１３】
この発明は、上述の事情に鑑みてなされたもので、不動産などの貸主、すなわち、法律に関する知識や経験が必ずしも十分ではない貸主に対する客観的な評価情報を管理し、いわゆる「敷金トラブル」などを防止する場合に用いて好適な評価情報管理システムを提供することを目的としている。
【課題を解決するための手段】
【００１４】
上記課題を解決するために、請求項１記載の発明は、評価情報管理システムに係り、賃貸物件を提供する貸主の１つ又は複数の貸主端末に対して賃貸契約条件を含む賃貸物件情報の送信を通信回線を介して要求する賃貸物件情報送信要求手段と、前記賃貸物件を借りている借主の１つ又は複数の借主端末に対して賃貸契約終了時の条件を含む賃貸契約情報の送信を前記通信回線を介して要求する賃貸契約情報送信要求手段と、前記各貸主端末から前記通信回線を介して前記賃貸物件情報を受信すると共に前記各借主端末から前記通信回線を介して前記賃貸契約情報を受信する情報受信手段と、前記賃貸物件情報及び賃貸契約情報に基づいて、前記各貸主から提示される前記賃貸契約条件に対する前記各借主の有利度を表す評価情報を前記各貸主毎に生成して前記通信回線に送出する評価情報生成手段とから構成されていることを特徴としている。
【００１５】
請求項２記載の発明は、請求項１記載の評価情報管理システムに係り、前記評価情報生成手段は、前記各貸主から提示される前記賃貸契約条件を所定の基準に基づいて前記各貸主毎に点数化し、前記各点数を前記各貸主毎の前記評価情報とする点数化手段を有していることを特徴としている。
【００１６】
請求項３記載の発明は、請求項２記載の評価情報管理システムに係り、前記評価情報生成手段は、前記各貸主の点数に基づいて前記各貸主毎の偏差値を算出し、前記各偏差値を前記評価情報とする偏差値生成手段を有していることを特徴としている。
【００１７】
請求項４記載の発明は、請求項３記載の評価情報管理システムに係り、前記評価情報生成手段は、前記各貸主毎の偏差値に基づいて、全貸主の中での当該貸主の相対的評価値であるランクを表すランク情報を前記各貸主毎に生成するランク情報生成手段を有していることを特徴としている。
【００１８】
請求項５記載の発明は、請求項１、２、３又は４記載の評価情報管理システムに係り、前記評価情報生成手段は、前記賃貸契約の終了毎に前記評価情報を更新する評価情報更新手段を有していることを特徴としている。
【００１９】
請求項６記載の発明は、評価情報管理システムに用いられる評価情報管理方法に係り、賃貸物件を提供する貸主の１つ又は複数の貸主端末に対して賃貸契約条件を含む賃貸物件情報の送信を通信回線を介して要求すると共に、前記賃貸物件を借りている借主の１つ又は複数の借主端末に対して賃貸契約終了時の条件を含む賃貸契約情報の送信を前記通信回線を介して要求した後、前記各貸主端末から前記通信回線を介して前記賃貸物件情報を受信すると共に前記各借主端末から前記通信回線を介して前記賃貸契約情報を受信し、かつ、前記賃貸物件情報及び賃貸契約情報に基づいて、前記各貸主から提示される前記賃貸契約条件に対する前記各借主の有利度を表す評価情報を前記各貸主毎に生成して前記通信回線に送出することを特徴としている。
【００２０】
請求項７記載の発明は、評価情報管理制御プログラムに係り、コンピュータに請求項１乃至５のいずれか一に記載の評価情報管理システムを制御させることを特徴としている。
【発明の効果】
【００２１】
この発明の構成によれば、データ管理システムが、各貸主端末から通信回線を介して賃貸物件情報を受信すると共に借主端末から同通信回線を介して賃貸契約情報を受信し、同賃貸物件情報及び賃貸契約情報に基づいて、各貸主から提示される賃貸契約条件に対する借主の有利度を表す評価情報を同貸主毎に生成して同通信回線上に送出するので、新規顧客にも、優良賃貸物件を容易に判定できる。また、仲介業者側でも、優良賃貸物件を容易に判定できる。また、データ管理システムが、上記評価情報を貸主毎に偏差値という客観的な数字で生成するので、取り引数が多い仲介業者の扱う物件が優良であるという安易な判定が行われることを防止できる。また、データ管理システムが、上記評価情報を貸主毎に偏差値という比較的一般顧客でも身近に接する機会の多い数値で生成するので、借主は簡潔明快な判定を行うことができる。また、評価情報により、各貸主の過去の取引履歴が契約の前に予め透明化されるので、貸主が不動産の家主のように、法律に関する知識や経験が必ずしも十分でない場合でも、いわゆる「敷金トラブル」を解消できる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２２】
貸主端末からインターネットを介して賃貸物件情報を受信すると共に借主端末から同インターネットを介して賃貸契約情報を受信し、同賃貸物件情報及び賃貸契約情報に基づいて、各貸主から提示される賃貸契約条件に対する借主の有利度を表す評価情報を同各貸主毎に偏差値で生成して同インターネット上に公開する評価情報管理システムを提供する。
【実施例】
【００２３】
図１は、この発明の一実施例である評価情報管理システムが用いられるネットワークシステムの要部を示す構成図である。
この例の評価情報管理システムは、同図に示すように、データ管理システム１であり、インターネットＮＷに接続されている。また、インターネットＮＷには、借主端末２、貸主端末３1，３2、及び図示しない貸主端末３k（ｋ≧３）が接続されている。貸主端末３1、たとえばパソコンなどで構成され、賃貸物件（たとえば、賃貸住宅）を提供する家主Ｘ１から提示される賃貸契約条件を含む賃貸物件情報をインターネットＮＷを介してデータ管理システム１へ送出する。貸主端末３2，３kも、貸主端末３1と同様に、家主Ｘ２，Ｘｋから提示される賃貸物件情報をデータ管理システム１へ送出する。借主端末２は、賃貸物件の借主Ｙの賃貸契約終了時の条件を含む賃貸契約情報をインターネットＮＷを介してデータ管理システム１へ送出する。
【００２４】
データ管理システム１は、パソコンなどの情報処理装置であり、同データ管理システム１全体を制御するＣＰＵ（中央処理装置）１ａ及び同ＣＰＵ１ａを動作させるための価情報管理制御プログラムが記録されたＲＯＭ（リード・オンリ・メモリ）１ｂを有している。特に、この実施例では、データ管理システム１は、インターネットＮＷに接続され、貸主端末３1，３2，３kに対して賃貸契約条件を含む賃貸物件情報の送信をインターネットＮＷを介して要求すると共に、借主端末２に対して賃貸契約終了時の条件を含む賃貸契約情報の送信をインターネットＮＷを介して要求し、各貸主端末３1，３2，３kからインターネットＮＷを介して同賃貸物件情報を受信すると共に借主端末２からインターネットＮＷを介して同賃貸契約情報を受信し、かつ、同賃貸物件情報及び賃貸契約情報に基づいて、各貸主Ｘ１，Ｘ２，Ｘｋから提示される賃貸契約条件に対する借主Ｙの有利度を表す評価情報を同各貸主Ｘ１，Ｘ２，Ｘｋ毎に生成してインターネットＮＷに送出する。
【００２５】
また、データ管理システム１は、貸主Ｘ１，Ｘ２，Ｘｋから貸主端末３1，３2，３kを経て提示される各賃貸契約条件を所定の基準に基づいて各貸主毎に点数化し、各点数を各貸主毎の評価情報とする。更に、データ管理システム１は、各貸主の点数に基づいて同各貸主毎の偏差値を算出し、同各偏差値を評価情報とすると共に、同各貸主毎の偏差値に基づいて、全貸主の中での当該貸主の相対的評価値であるランクを表すランク情報を同各貸主毎に生成する。また、この評価情報は、賃貸契約の終了毎に更新されるようになっている。また、データ管理システム１は、貸主端末３1，３2，３kに対して賃貸物件情報の送信を促すと共に、借主端末２に対して賃貸契約情報の送信を促す。このデータ管理システム１により、賃貸物件情報送信要求手段、賃貸契約情報送信要求手段、情報受信手段及び評価情報生成手段が構成されている。また、同評価情報生成手段は、点数化手段、偏差値生成手段、ランク情報生成手段及び評価情報更新手段を有している。
【００２６】
図２は、データ管理システム１で行う賃貸契約の処理を説明する図、図３は、データ管理システム１で家主に関する情報を開示するときの処理を説明する図、図４は、データ管理システム１で賃貸物件情報を点数化する動作を説明する図、及び図５が、データ管理システム１で偏差値を算出する動作を説明する図である。
これらの図を参照して、この例の評価情報管理システムに用いられる評価情報管理方法の処理内容について説明する。
この評価情報管理方法では、データ管理システム１により、貸主端末３1，３2，３kに対して賃貸契約条件を含む賃貸物件情報の送信がインターネットＮＷを介して要求されると共に、借主端末２に対して賃貸契約終了時の条件を含む賃貸契約情報の送信がインターネットＮＷを介して要求され、各貸主端末３1，３2，３kからインターネットＮＷを介して同賃貸物件情報が受信されると共に借主端末２からインターネットＮＷを介して同賃貸契約情報が受信され、かつ、同賃貸物件情報及び賃貸契約情報に基づいて、各貸主Ｘ１，Ｘ２，Ｘｋから提示される賃貸契約条件に対する借主Ｙの有利度を表す評価情報が同各貸主Ｘ１，Ｘ２，Ｘｋ毎に生成されてインターネットＮＷに送出される。
【００２７】
すなわち、データ管理システム１により、たとえば不動産業者などの提供者Ａが仲介を行う賃貸物件（不動産物件）に関する契約情報がデータベース化される。賃貸物件の契約情報の項目として、たとえば図４に示すように、＜１＞取扱い物件（契約時に自動的にＩＤが付与される）、＜２＞家賃、＜３＞敷金額、＜４＞礼金額、＜５＞敷金返金額（敷金返金率）、＜６＞敷金徴収額、＜７＞敷金使途の領収証（画像）、＜８＞特約事項数、＜９＞特約事項適用数、＜１０＞特約事項により敷金に手をつけた金額、＜１１＞通算の取扱い物件数（自動的に計算される）、＜１２＞円満解約数（自動的に計算される）、及び＜１３＞不本意解約数（自動的に計算される）が設定される。この場合、第１２項の円満解約数とは、契約者からクレームをもち込まれずに、円満に解約した数、及び第１３項の不本意解約数とは、契約者からクレームをもち込まれて解約した数である。
【００２８】
借主端末２及び貸主端末３1，３2，３kに対し、設定された上記各項目に対応した入力が促される。この場合、図２に示すように、借主端末２では、＜１＞取扱い物件、＜２＞家賃、＜３＞敷金額、＜４＞礼金額、＜５＞敷金返金額（敷金返金率）、＜８＞特約事項数、及び＜９＞被被特約事項適用数が入力され、データ管理システム１へ送出される。また、貸主端末３1，３2，３kでは、＜１＞取扱い物件（個別契約ＩＤ＝ＭＥＣ００１（契約成立時に命名）、＜２＞家賃、＜３＞敷金額、＜４＞礼金額、＜５＞敷金返金額（敷金返金率）、＜６＞敷金徴収額、＜７＞敷金使途の領収証（画像）、＜８＞特約事項数、＜９＞特約事項適用数、及び＜１０＞特約事項により敷金に手をつけた金額（確証は＜７＞項による）が入力され、データ管理システム１へ送出される。これらの各項の入力は、契約成立時（入居時）及び契約終了時（退去時）の２回行われる。
【００２９】
そして、データ管理システム１により、借主端末２から送出された各項目のデータと貸主端末３1，３2，３kから送出された各項目のデータとの数値の一致が確認された後、同貸主端末３1，３2，３kから送出された各項目が点数化される。たとえば、家主Ｘ１の賃貸物件情報の点数化では、図４に示すように、同家主Ｘ１側の客観的数値としての各項目のデータが抽出される。これらのデータは、＜１＞個別契約ＩＤ（＝ＭＥＣ００１、データ管理システム１にて契約成立時に命名）、＜２＞家賃（＝50,000円）、＜３＞敷金額（＝50,000円×２ヶ月＝１０万円）、＜４＞礼金額（＝50,000円×３ヶ月＝１５万円）、＜５＞敷金返金額（敷金返金率）（＝30,000円、３０％）、＜６＞敷金徴収額（＝70,000円）、＜７＞敷金使途の領収証（画像、スキャナ等で保存後、電子透かしなどで保護）、＜８＞特約事項数（＝１０件）、＜９＞特約事項適用数（＝３件）、＜１０＞特約事項により敷金に手をつけた金額（＝42,000円）、＜１１＞通算の取扱い物件数（＝１１件）、＜１２＞円満解約数（＝１０件）、及び＜１３＞不本意解約数（＝１件）からなっている。
【００３０】
上記各項目には、それぞれ査定基準が設定され、同各項目の数値が同査定基準に基づいて点数化される。たとえば、［点数化ポイント１］では、＜礼金の月数＞の査定基準が、無し＝１０点、１ヶ月＝８点、２ヶ月＝６点、３ヶ月＝４点、及び４ヶ月＝２点と設定されているため、
＜礼金の月数＞＝＜４＞÷＜２＞＝１５÷５＝３ヶ月＝４点
となる。また、［点数化ポイント２］では、＜敷金返金率＞の査定基準が、１００％＝１０点、７０％＝７点、５０％＝５点、３０％＝３点、０％＝０点、及び−１０％＝−１点と設定されているため、
＜敷金返金率＞＝＜５＞÷＜３＞＝３÷１０＝３０％＝３点
となる。また、［点数化ポイント３］では、＜特約事項適用率＞の査定基準が、１００％＝０点、７０％＝３点、５０％＝５点、３０％＝７点、及び０％＝１０点と設定されているため、
＜特約事項適用率＞＝＜９＞÷＜８＞＝３÷１０＝３０％＝３点
となる。また、［点数化ポイント４］では、＜特約適用金額＞の査定基準が、１００％＝０点、７０％＝３点、６０％＝４点、３０％＝７点、及び０％＝１０点と設定されているため、
＜特約適用金額＞＝＜１０＞÷＜６＞＝42,000÷7,0000＝６０％＝３点
となる。よって、総得点＝１３点となる。上記第＜７＞項における敷金使途の領収証のコピーなどが提示されない場合、たとえば総得点の３０％が減点されるなど、ペナルティが加味される。
【００３１】
また、図５に示すように、家主Ｘ１が関わった他の不動産取引（取引ＩＤ＝ＱＱＱ３０１、取引ＩＤ＝ＭＯＢ０１２）の情報についても、上記と同様に点数化され、全ての点数の平均得点（１２点）が算出される。さらに、他の家主Ｘ２，Ｘｋの不動産取引の情報も、上記と同様に点数化される。そして、各家主Ｘ１，Ｘ２，Ｘｋ毎の平均得点が集計されて偏差値（家主Ｘ１；５６．１，家主Ｘ２；４３．１など）がそれぞれ算出される。偏差値が算出されたとき、図３に示すように、各家主へ識別ＩＤ（たとえば、家主Ｘ１では“ABC001”、家主Ｘ２では“DEF003”）が同偏差値と共に送付される。この場合、識別ＩＤの送付は、初回時のみである。また、この偏差値は、賃貸契約の終了毎に更新される。
【００３２】
また、図３に示すように、各家主Ｘ１，Ｘ２，Ｘｋの識別ＩＤ及び偏差値は、インターネットＮＷ上にＷｅｂ情報として公開され、新規顧客Ｑにより借主端末２で閲覧される。これにより、新規顧客Ｑは、家主Ｘ１，Ｘ２，Ｘｋの識別ＩＤを入力してサーチし、同家主Ｘ１，Ｘ２，Ｘｋの過去の取引履歴を閲覧することにより、優良な家主を選択するための参考情報として利用する。また、偏差値の高い家主の物件情報は、データ管理システム１から優先的にメールマガジンとして借主端末２へ配信され、紹介される。
【００３３】
以上のように、この実施例では、データ管理システム１が、貸主端末３1，３2，３kからインターネットＮＷを介して賃貸物件情報を受信すると共に借主端末２から同インターネットＮＷを介して賃貸契約情報を受信し、同賃貸物件情報及び賃貸契約情報に基づいて、家主Ｘ１，Ｘ２，Ｘｋから提示される賃貸契約条件の借主Ｙに対する有利度を表す評価情報を同家主Ｘ１，Ｘ２，Ｘｋ毎に偏差値という客観的な数字で生成して同インターネットＮＷ上にＷｅｂ公開するので、新規顧客Ｑにも、優良不動産が容易に判定される。また、不動産業者側でも、優良不動産が容易に判定される。また、偏差値という数値の特質上、常に評価の値である数字が上下しているので、取り引数が多い仲介業者の扱う物件が優良であるという安易な判定が行われることがない。特に、家主が法律に関する知識や経験が必ずしも十分でない場合でも、いわゆる「敷金トラブル」を解消できる。
【００３４】
以上、この発明の実施例を図面により詳述してきたが、具体的な構成は同実施例に限られるものではなく、この発明の要旨を逸脱しない範囲の設計の変更などがあっても、この発明に含まれる。
たとえば、借主端末２及び貸主端末３1，３2，３kは、パソコンに限らず、携帯電話機やＰＤＡ（Personal Digital Assistants ）などでも良い。また、偏差値の高い家主の物件情報は、データ管理システム１から、ｉ−ｍｏｄｅ（登録商標）や、ボーダフォンライブ（登録商標）などの情報配信手段により配信するようにしても良く、住宅雑誌などに下記のように掲載しても良い。
掲載例；モバイル不動産株式会社、取扱物件
＜家主Ｘ１＞
２００５年４月１日の偏差値；５６．１
取得番号；ABC001（識別ＩＤ）
【産業上の利用可能性】
【００３５】
この発明は、賃貸物件の貸主に対する評価情報を生成して管理する場合全般に適用できる。特に、不動産の家主のように、法律に関する知識や経験が必ずしも十分ではない貸主に対して評価する場合に有効である。
【図面の簡単な説明】
【００３６】
【図１】この発明の一実施例である評価情報管理システムが用いられるネットワークシステムの要部を示す構成図である。
【図２】データ管理システム１で行う賃貸契約の処理を説明する図である。
【図３】データ管理システム１で家主に関する情報を開示するときの処理を説明する図である。
【図４】データ管理システム１で賃貸物件情報を点数化する動作を説明する図である。
【図５】データ管理システム１で偏差値を算出する動作を説明する図である。
【符号の説明】
【００３７】
１      データ管理システム（評価情報管理システム、賃貸物件情報送信要求手段、賃貸契約情報送信要求手段、情報受信手段及び評価情報生成手段、点数化手段、偏差値生成手段、ランク情報生成手段及び評価情報更新手段）
１ａ      ＣＰＵ（中央処理装置）
１ｂ      ＲＯＭ（リード・オンリ・メモリ）
２      借主端末
３1，３2，３k（ｋ≧３）      貸主端末
ＮＷ      インターネット（通信回線）
Ｘ１，Ｘ２，Ｘｋ      家主（貸主）
Ｙ      借主
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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