(57)【要約】【課題】  所定の期間内の入居、入室状況に応じて保険に加入することができ、また保険の掛金の支払を簡単に処理することができる仕組みを提供する。【解決手段】  建物の居室の識別情報と、当該居室への入居日及び退去日と、当該建物の管理委託を受けている不動産業者の識別情報とを関連付けて記憶することができる物件情報記憶手段と、所定の期間ごとに、物件情報記憶手段を参照して、当該不動産業者の識別情報に関連付けられている居室のうち現在入居している居室数を検索し、検索した居室数に当該期間中の保険掛金を乗じることで、当該不動産事業者に対して請求する保険掛金総額を計算する精算処理手段とを有することとした。【選択図】  図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産所有者又は不動産業者が使用する端末と通信可能に構成され、複数の居室を備えた建物の居室全体に対して一括して保険契約を締結し、この保険掛金を不動産所有者又は不動産業者が一括して支払うためのシステムであって、
上記建物の居室の識別情報と、当該居室への入居日及び退去日と、当該建物の不動産所有者又はこれを管理している不動産業者の識別情報とを関連付けて記憶することができる物件情報記憶手段と、
所定の期間ごとに、上記物件情報記憶手段を参照して、当該不動産所有者又は不動産業者の識別情報に関連付けられている居室のうち、使用又は入居している居室数を検索し、検索した居室数に当該期間中の保険掛金を乗じることで、上記不動産所有者又は不動産業者に対して請求する保険掛金総額を計算する精算処理手段と、
を有することを特徴とする保険掛金精算システム。
【請求項２】
上記建物の種別ごとに一律に決められた、所定期間に対する保険掛金を記憶する保険掛金テーブルをさらに有し、
上記物件情報記憶手段は、上記建物ごとに建物の種別をさらに記憶し、
上記精算処理手段は、上記物件情報記憶手段を参照して上記検索した居室の建物の種別をさらに特定すると共に、上記保険掛金テーブルを参照して、当該建物の種別に応じた保険掛金に基づいて保険掛金総額を計算する、
請求項１記載の保険掛金精算システム。
【請求項３】
上記不動産所有者又は不動産業者ごとに決済を行うための口座情報又はクレジットカード情報などの決済情報を記憶した不動産管理者情報記憶手段をさらに有し、
上記精算処理手段は、上記不動産業管理者情報記憶手段に記憶されている決済情報に基づいて、上記計算した保険掛金総額の決済処理を行う、
請求項１又は２記載の保険掛金精算システム。
【請求項４】
上記物件情報記憶手段を参照して、当該不動産所有者が所有又は不動産業者が管理している物件情報を抽出して、当該物件の退去日が入力されている居室については、新たな使用者又は賃借人の使用日又は入居日を入力するための入力画面を表示させるアイコンを表示した一覧表を作成する編集処理手段と、
上記作成された一覧表を上記不動産業者端末に表示させる表示出力手段と、をさらに有する、
請求項１〜３のいずれかの項に記載の保険掛金精算システム。
【請求項５】
上記物件情報記憶手段を参照して、当該不動産所有者が所有又は不動産業者が管理している物件情報を抽出して、当該物件が使用中又は入居中の居室については、退去日を入力するための入力画面を表示させるアイコンを表示した一覧表を作成する編集処理手段と、
上記作成された一覧表を上記不動産業者端末に表示させる表示出力手段と、をさらに有する、
請求項１〜３のいずれかの項に記載の保険掛金精算システム。
【請求項６】
不動産所有者又は不動産業者が使用する端末と通信可能に構成され、複数の居室を備えた建物の居室全体に対して一括して保険契約を締結し、この保険掛金を不動産所有者又は不動産業者が一括して支払う処理を行うコンピュータにより実行される方法であって、
上記コンピュータが、
上記建物の居室の識別情報と、当該居室への入居日及び退去日と、当該建物の不動産所有者又はこれを管理している不動産業者の識別情報とを関連付けて記憶する処理と、
所定の期間ごとに、上記物件情報記憶手段を参照して、当該不動産所有者又は不動産業者の識別情報に関連付けられている居室のうち、使用又は入居している居室数を検索し、検索した居室数に当該期間中の保険掛金を乗じることで、上記不動産所有者又は不動産業者に対して請求する保険掛金総額を計算する処理と、
を行うことを特徴とする保険掛金精算方法。
【請求項７】
不動産所有者又は不動産業者が使用する端末と通信可能に構成されたコンコンピュータを、保険金掛金精算装置とて機能させるためのコンピュータプログラムであって、
上記コンピュータに対して、
上記建物の居室の識別情報と、当該居室への入居日及び退去日と、当該建物の不動産所有者又はこれを管理している不動産業者の識別情報とを関連付けて記憶する処理と、
所定の期間ごとに、上記物件情報記憶手段を参照して、当該不動産所有者又は不動産業者の識別情報に関連付けられている居室のうち、使用又は入居している居室数を検索し、検索した居室数に当該期間中の保険掛金を乗じることで、上記不動産所有者又は不動産業者に対して請求する保険掛金総額を計算する処理と、
を実行させるコンピュータプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、保険掛金の精算処理を行うための技術であって、特に、不動産業者が使用する不動産業者端末と通信可能に構成され、複数の居室を備えた建物について貸主から管理委託を受けた不動産業者が、当該建物全体について一括して保険契約を締結して保険掛金を支払う仕組みに好適な技術である。
【背景技術】
【０００２】
従来から保険に加入する場合には、被保険者と個別に保険契約を締結していた。
賃貸契約の場合には、火災保険、火災共済などの保険が存在する。このような保険に加入する場合、賃借人である入居者と賃貸人である大家との間での賃貸借契約を斡旋する不動産業者が保険代理店となり、入居者となった賃借人と保険会社との間で契約が締結されることが一般的となっている。即ち、不動産業者が仲介して大家と顧客との間の賃貸借契約を成立させて、重要事項説明を行った後、入居者となる者が保険の加入を希望すれば、その入居者に保険申込書の記入を求められる。保険申込書には、申込人の住所、氏名、生年月日、性別等が記載されると共に捺印が押され、保険タイプが複数ある場合、選択された保険タイプが明示されるようになっている。そして、申込書作成後、不動産業者である保険代理店は、申込者から保険料を受領すると、領収証を記載して申込者に手渡す。保険料の収納の有無は、保険契約において重要な意味をもつため、保険代理店は受け取った保険料を厳重に管理する必要があり、保険料を受領すると、それを帳簿に記帳して、即日に銀行に入金することが義務付けられている。そして、後日、保険代理店が申込書を保険会社へと送付すると、保険会社において正式な保険証券を作成して、申込者の住所に宛て保険証券を送付するようになっている。また、保険代理店が現金の受領と引換えに申込者に渡す領収証には、保険証券が申込者に到達するまでその代わりとなり得るよう、証券番号、保険種別といった保険内容を明記する必要があり、そのような重要な書類となる領収証の用紙は厳重に管理する必要がある。
【０００３】
また、最近ではこの保険契約の手間を省くため、賃貸借契約において、保険代理店を不要にして処理を簡素化することができる新規な保険契約の仕組みとして総括保険契約が提案されている。この総括保険契約では、不動産業者は、賃貸人との間でサブリース原契約を行い、不動産業者と保険会社との間では、総括保険契約が締結する。そして、この総括保険契約を特定するための総括保険契約識別コードを付与しておき、業者と賃借人との間で賃貸借契約が締結されると、賃借人を被保険者とし、当該賃借人の賃借人識別コードが、総括保険契約識別コードと関連付けて保険管理コンピュータで管理するシステムが提案されている（例えば、特許文献１参照）。
【０００４】
【特許文献１】特開２００４−１０２５８１号
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
しかしながら、従来のように賃貸借契約の他に賃借人と保険契約まで締結していると、２つの契約を締結しなければならず、手続きが大変わずらわしかった。特に不動産業者にとっては、賃貸借契約だけでなく、保険代理店としての手続きまでもしなければならなかったため、賃貸契約が成立したごとにその申込書を保険会社に送付したり、またその控えを賃貸借契約とともに保管して、次の更新の際に再度契約更新をしなければならないなど、大変手続きがわずらわしかった。
【０００６】
また、上述の従来のシステムでは、賃貸人と不動産業者との間でサブリーズ原契約を締結し、システム側で賃借人識別コードと総括保険契約識別コードとを関連付けて管理しているため、システム側で管理するデータ量が増えてしまうという問題があった。
【０００７】
本発明は、上述のような課題に鑑みてなされたものであって、所定の期間内の入居、入室状況に応じて保険に加入することができ、また保険の掛金の支払を簡単に処理することができる仕組みを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
本発明の一の観点にかかる保険掛金精算システムは、不動産所有者又は不動産業者が使用する端末と通信可能に構成され、複数の居室を備えた建物の居室全体に対して一括して保険契約を締結し、この保険掛金を不動産所有者又は不動産業者が一括して支払うためのシステムであって、上記建物の居室の識別情報と、当該居室への入居日及び退去日と、当該建物の不動産所有者又はこれを管理している不動産業者の識別情報とを関連付けて記憶することができる物件情報記憶手段と、所定の期間ごとに、上記物件情報記憶手段を参照して、当該不動産所有者又は不動産業者の識別情報に関連付けられている居室のうち、使用又は入居している居室数を検索し、検索した居室数に当該期間中の保険掛金を乗じることで、上記不動産所有者又は不動産業者に対して請求する保険掛金総額を計算する精算処理手段と、を有することを特徴とする。
ここで、保険とは保険会社が販売する保険商品だけでなく、共済会が運営する共済も含まれる。
【０００９】
上記建物の種別ごとに一律に決められた、所定期間に対する保険掛金を記憶する保険掛金テーブルをさらに有し、上記物件情報記憶手段は、上記建物ごとに建物の種別をさらに記憶し、上記精算処理手段は、上記物件情報記憶手段を参照して上記検索した居室の建物の種別をさらに特定すると共に、上記保険掛金テーブルを参照して、当該建物の種別に応じた保険掛金に基づいて保険掛金総額を計算するようにしてもよい。
【００１０】
また、上記不動産所有者又は不動産業者ごとに決済を行うための口座情報又はクレジットカード情報などの決済情報を記憶した不動産管理者情報記憶手段をさらに有し、上記精算処理手段は、上記不動産業管理者情報記憶手段に記憶されている決済情報に基づいて、上記計算した保険掛金総額の決済処理を行うようにしてもよい。
【００１１】
また、上記物件情報記憶手段を参照して、当該不動産所有者が所有又は不動産業者が管理している物件情報を抽出して、当該物件の退去日が入力されている居室については、新たな使用者又は賃借人の使用日又は入居日を入力するための入力画面を表示させるアイコンを表示した一覧表を作成する編集処理手段と、上記作成された一覧表を上記不動産業者端末に表示させる表示出力手段と、をさらに有するようにしてもよい。
【００１２】
上記物件情報記憶手段を参照して、当該不動産所有者が所有又は不動産業者が管理している物件情報を抽出して、当該物件が使用中又は入居中の居室については、退去日を入力するための入力画面を表示させるアイコンを表示した一覧表を作成する編集処理手段と、上記作成された一覧表を上記不動産業者端末に表示させる表示出力手段とをさらに有するようにしてもよい。
【００１３】
本発明の一の観点にかかる保険掛金精算方法は、不動産所有者又は不動産業者が使用する端末と通信可能に構成され、複数の居室を備えた建物の居室全体に対して一括して保険契約を締結し、この保険掛金を不動産所有者又は不動産業者が一括して支払う処理を行うコンピュータにより実行される方法であって、上記コンピュータが、上記建物の居室の識別情報と、当該居室への入居日及び退去日と、当該建物の不動産所有者又はこれを管理している不動産業者の識別情報とを関連付けて記憶する処理と、所定の期間ごとに、上記物件情報記憶手段を参照して、当該不動産所有者又は不動産業者の識別情報に関連付けられている居室のうち、使用又は入居している居室数を検索し、検索した居室数に当該期間中の保険掛金を乗じることで、上記不動産所有者又は不動産業者に対して請求する保険掛金総額を計算する処理と、を行うことを特徴とする。
【００１４】
本発明の一の観点にかかるコンピュータプログラムは、不動産所有者又は不動産業者が使用する端末と通信可能に構成されたコンコンピュータを、保険金掛金精算装置とて機能させるためのコンピュータプログラムであって、上記コンピュータに対して、上記建物の居室の識別情報と、当該居室への入居日及び退去日と、当該建物の不動産所有者又はこれを管理している不動産業者の識別情報とを関連付けて記憶する処理と、所定の期間ごとに、上記物件情報記憶手段を参照して、当該不動産所有者又は不動産業者の識別情報に関連付けられている居室のうち、使用又は入居している居室数を検索し、検索した居室数に当該期間中の保険掛金を乗じることで、上記不動産所有者又は不動産業者に対して請求する保険掛金総額を計算する処理と、を実行させることを特徴とする。
【発明の効果】
【００１５】
本発明によれば、簡単な手続きで、所定の期間内の入居、入室状況等に応じて保険に加入することができる。
また、使用者又は賃借人が個々に保険契約を締結する手間を省くことができ、掛金の支払を効率的に行うことができる。
これにより、不動産事業者又は不動産所有者にとっては、契約時に賃借人又は使用者への保険加入の説明や、書類記入や保険会社への書類のＦＡＸ送信が不要となり、事務処理を軽減することができる。また、電子的なよりを行うことで、記入ミスや、加入コース間違い、加入漏れのミスを防止することができる。また、解約手続や年末調整の問い合わせに対する対応などもなくなり、事務手続を簡素化できる。
また、保険料は不動産業者又は不動産所有者が支払い、賃借人又は使用者に対しては、保険掛金ではなく、あくまで従来の請求と同じように賃料等を請求すればよいこととなる。
また、不動産事業者、不動産所有者及び保険会社としては、個人情報の登録が必要ではないため、個人情報を管理するためのセキュリティの高いシステムとしなくともよい。
また、保険会社としては、管理するデータとして賃借人や使用者のデータまで管理する必要がなく、データの処理量を大幅に軽減することができる。また、各居室の契約ごとのコンピュータ入力が不要となり負荷を軽減することができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１６】
以下、図面を参照しながら、本発明を不動産の賃貸借契約に適用した実施形態について説明する。
図１は、本契約の関係を表した模式図、図２は本発明にかかる保険事務処理センタ１の機能ブロック図である。
まず、はじめに、図１を参照して、今回の契約関係について説明する。
図１において、本実施形態では、賃貸人１、賃借人２、不動産業者３、保険会社４、保険事務センタ５が存在している。
賃貸人１は、不動産物件のオーナであり、賃借人２に不動産を賃貸している者である。この賃貸人１が所有している不動産は、商業用のビル、住宅用のマンション、アパートなどである。
賃借人２は、賃貸人１から不動産を借り受けた者であり、賃貸人１との間で賃貸借契約を締結し、賃貸人１に賃料及びその物件の管理費などを支払っている者である。なお、賃料及び管理費は直接賃貸人に支払ってもよいが、本例では不動産の管理を行っている不動産業者３が賃貸人１に代わって賃料等を回収し、これを賃貸人１に支払うようにしている。
【００１７】
不動産業者３は、不動産の仲介や不動産の管理を行う管理会社などである。この不動産業者３は、賃貸人１との間で不動産の管理委託契約を締結し、不動産の賃貸借契約締結の仲介や、不動産の維持、管理などを行う者である。また、本例では、管理を委託されている不動産について、保険会社４との間で損害保険（共済含む）契約を締結する被保険者ともなっている。この損害保険（例えば、火災保険）は、不動産ごとに一括して加入契約をし、その保険掛金は所定の期間に居室に入居している入居戸数に応じて掛金が算定されるようになっている。例えば、１０室ある木造アパートの場合、毎月５日の日に入居している居室数を数え（例えば、８室）、その時点で入居している居室数に応じて保険会社４から不動産業者３に対して保険掛金が請求される契約となっている。
そして、不動産業者３は、賃借人２に対して請求する管理費又は家賃に当該居室の保険料を加算して請求することができる。これによって、賃借人２は、保険会社４との間では特に契約を締結しなくともよく、また毎月請求される賃料及び管理とは別に保険料として支払う必要はなくなる。
また、不動産業者３には、いわゆるパソコン等からなる不動産業者端末が配置されている。この不動産業者端末は、インターネットなどの通信を介して保険事務センタ５とデータの送受信ができるように構成されている。不動産業者端末は、ブラウザプログラムなどを実行することで、保険事務センタ５から送信されたデータを表示したり、また不動産業者３により入力されたデータを送信する処理を行うことができる。
【００１８】
保険事務センタ５は、保険会社４が請求する保険掛金の算出、精算などの処理を行うコンピュータシステムである。
この保険事務センタ５は、１台又は複数台のコンピュータから構成されており、このコンピュータのＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ  Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ  Ｕｎｉｔ）、ＣＰＵが実行するコンピュータプログラム、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ  Ａｃｃｅｓｓ  Ｍｅｍｏｒｙ）などの内部メモリ及びハードディスク装置などの外部記憶装置により図２に示した機能ブロックを構成する。
図２に示した機能ブロックは、物件データベース（ＤＢ）５１、不動産業者データベース（ＤＢ）５２、掛金テーブル５３、送受信処理部５４、登録受付部５５、編集処理部５６、表示出力部５７、精算処理部５８を有している。
【００１９】
物件データベース５１は、この保険契約に加入している不動産物件をデータベース化したものである。この物件データベース５１には、例えば、図３に示すように、管理番号（Ｎｏ．）、不動産物件の郵便番号、住所、部屋番号、構造、入居日、退出日、特約店コードが記憶できるようになっている。
不動産物件の部屋番号は、不動産の居室を識別するための番号であって、例えば１０１号室であれば、「１０１」と記憶されている。
構造は、当該不動産の種別を表す情報であって、本例では木造と非木造を区別あいており、「木造」「非木造」のいずれかが記憶できるようになっている。
入居日及び退出日は、賃借人２が当該物件（居室）へ入居した日、又は退去した日である。例えば、２００４年１月１日に入居したのであれば入居日として「２００４０１０１」と記憶され、２００５年３月３１日に退去したのであれば退出日として「２００５０３３１」と記憶されるようになっている。また、入居日が入力されていて、退出日が入力されていない物件は、現在賃貸契約中で、賃借人２が入居していることを表している。また、退去日が入力され、新たな入居日が入力されていない物件は現在空き室となっており、新たに賃貸借契約が可能な物件であることをあらわしている。
特約店コードは、特約店、すなわちこの例では不動産業者３を識別するための識別情報である。このコードは、不動産事業者３ごとにユニークな番号が付与されており、所定の桁数で表されている。
【００２０】
不動産業者データベース５２は、不動産業者３に関する情報をデータベース化したものである。
この不動産業者データベース５２には、図４に示すように、不動産業者を識別する特約店コード、不動産業者名、不動産業者の住所、口座番号、請求情報、認証情報が記憶できるようになっている。
口座番号は、不動産業者が保険会社に対して保険掛金を支払う際の決済に使う決済情報であって、毎月１回など所定の期日にこの不動産業者の口座情報に基づいて口座から保険掛金総額を引き落とす処理が行えるようになっている。なお、本例では口座振替としているが、クレジットカードなどによる支払でもよい。
請求情報は、保険会社４から不動産業者３に対して請求している保険掛金総額などの情報である。この請求情報には、後述する図１５に示す保険掛金精算書に記載されている情報が記憶されると共に、当該請求に対して支払（口座引き落とし）が完了したかどうか、またいつ引き落としを行ったかなどの情報が含まれる。さらに、過去に請求した保険掛金の情報及びその保険掛金が支払われた（引き落とされた）日時などの情報も記憶することができる。
認証情報は、不動産業者が本システムへログインする際に認証を行うための情報である。この認証情報としては、不動産業者を識別するユーザＩＤ、パスワードなどの情報が含まれる。なお、ユーザＩＤは当該不動産業者の特約店コードであってもよい。
【００２１】
料金テーブル５３は、保険種別ごとに基本となる料金を記憶したテーブルである。この料金テービルとしては、例えば、「木造」と「非木造」という２つの種別（建物の構造）があり、それらごとに「木造」であれば月額５００円、「非木造」であれば月額「３００」といった保険掛金額が記憶されている。
【００２２】
送受信処理部５４は、不動産業者３が保有する不動産業者端末とインターネットなどの通信を介してデータの送受信処理を行う。
したがって、送受信処理部１４は、所定のプロトコルにしたがってデータを送信したり、またネットワーク上の端末から送信されたデータを受信することができる。
【００２３】
登録受付部５５は、不動産業者３からの物件の登録などを受け付ける処理を行う。
物件の新規登録は、登録受付部５５が、図１０に示す管理物件登録画面を不動産業者端末に表示させて、当該画面上から登録物件の入力を受け付け、受け付けた管理物件の情報を物件データベース５１に記憶する処理を行う。
【００２４】
編集処理部５６は、既に物件データベース５１に記憶されている物件情報を編集する処理を行う。この物件情報の編集は、編集処理部５６が、図１１に示す管理物件編集画面又は図１２に示す管理物件退出画面を不動産業者端末に表示させて、当該画面上から編集情報の入力を受付け、受け付けた編集情報を物件データベース５１に上書きして記憶する処理を行う。
【００２５】
表示出力部５７は、保険掛金精算書やそのほかの情報を不動産業者端末に表示させる処理を行う。この保険掛金精算書は、不動産業者からの要求により生成されるものであり、例えば、図１５に示したような情報が表示される。
【００２６】
精算処理部５８は、所定の期間ごとに、物件データベース５１を参照して、不動産業者の識別情報に関連付けられている居室のうち現在入居している居室数を検索し、検索した居室数に当該期間中の保険掛金を乗じることで、各不動産事業者３に対して請求する保険掛金総額を計算する処理を行う。この計算を行う場合には、精算処理部５８は、検索した不動産業者に関連付けられている居室のうち、当該居室の建物の種別を特定して、掛金テーブル５３を参照して、当該建物種別に応じた保険掛金に応じて、保険掛金総額を計算する。
そして、上記精算処理部５８は、不動産業者データベース５２に記憶されている不動産業者３の決済情報に基づいて、計算した保険掛金総額の決済処理を行う。
【００２７】
次に、本発明にかかる保険掛金精算処理方法の実施形態について、図面を参照して説明する。
まず、図５を参照して管理物件登録処理を行う場合の保険事務センタ５の処理について説明する。
図５に示すように、まず不動産業者(特約店)３が、不動産業者端末から所定のＵＲＬを入力するなどして、保険事務センタ５のＷｅｂサイトにアクセスすると、送受信処理部５４が、図８に示すようなログイン画面を表示させる（Ｓ１０１）。
図８に示したログイン画面では、ユーザＩＤとパスワードの入力を促す入力欄１０１．１０２が表示されるとともに、ログオンボタン１０３が表示される。
【００２８】
この状態で、不動産業者３が、不動産事業者端末からユーザＩＤ（特約店コード）と予め設定しておいたパスワードを入力してログオンボタン８０３を指示すると、送受信処理部５４が入力されたユーザＩＤとパスワードを受信して認証処理を行う（Ｓ１０２）。
この認証処理は、送受信処理部５４が不動産業者データベース５２を参照して、入力されたユーザＩＤとパスワードが、登録されているユーザＩＤ(特約店コード)及びパスワードと一致するか否か判別することで認証を行う。
認証の結果、ユーザＩＤ又はパスワードが一致しなかった場合には、再度図８の画面を表示するなどして再度入力を促す。
【００２９】
また認証の結果、入力されたユーザＩＤ及びパスワードが正しい場合には、表示出力部５７が当該不動産事業者用の初期メニュー画面を表示する（Ｓ１０３）。
この初期メニュー画面は、図９に示すように、ユーザ名表示部２０１、ＨＯＭＥの戻るためのボタン２０２、物件登録のための管理物件登録ボタン２０３、物件一覧を表示させるための管理物件一覧ボタン２０４、加入申込書を取得するための加入申込書登録ボタン２０５、加入申込みの一覧を表示させる加入申込書一覧ボタン２０６、契約更新リストを表示させる契約更新リストボタン２０７、契約番号の確認表を表示させる契約番号確認表ボタン２０８、各種の申請書を取得するための各種申請ボタン２０９、パスワード変更処理を行うためのパスワード変更ボタン２１０が表示される。
【００３０】
この状態で、不動産業者３が管理物件登録ボタン２０３を指示すると、登録受付部５５は、管理物件登録要求を受信し、これに応じて不動産事業者端末に対して図１０に示す管理登録画面のデータを送信して表示させる（Ｓ１０４）。
この管理登録画面には、特約店コード入力欄３０１、郵便番号入力欄３０２、都道府県及び市町村入力欄３０３、番地等入力欄３０４、物件名入力欄３０６及びフリガナ入力欄３０５、部屋番号入力欄３０７、構造入力欄３０８、入居日入力欄３０９、新規追加ボタン３１０、画面クリアボタン３１１から構成されている。
部屋番号入力欄３０７には、今回登録する居室の部屋番号が入力される。また構造入力欄３０８は不動産の種別を表すもので、本例では「木造」と「非木造」の２つがプルダウンメニューで表示され、そのいずれかを選択するようになっている。
【００３１】
不動産事業者３が図１０の画面にしたがって入力を行い、新規追加ボタン３１０を指示すると、登録受付部５５は入力されたこれらのデータを受信して、受信したデータを物件データベース５１に記憶する（Ｓ１０５）。
そして、登録受付部５５は、物件データベース５１への登録が完了すると、登録受付部５５は、登録完了通知として「登録が完了しました」というメッセージを不動産業者端末へ送信して（Ｓ１０６）、処理を終了する。
【００３２】
次に、管理物件一覧表示を行う場合の処理について説明する。
図６は管理物件一覧表示を行う場合の処理フローである。
図６において、不動産業者のログインから初期メニュー画面表示までは上述の図５のＳ１０１からＳ１０３までの処理と同じである。
図９の初期メニュー画面から、不動産業者３が管理物件一覧ボタン２０４を指示すると、編集処理部５６が管理物件一覧要求を受信する（Ｓ２０１）。
【００３３】
編集処理部５６は、物件データベース５１を参照して、当該不動産事業のコード(特約店コード)に基づいて、当該特約店コードに関連付けられている物件データを検索して抽出する（Ｓ２０２）。
また、編集処理部５６は、抽出した物件データの中から、入居日が登録されており退去日が登録されていない、いわゆる「入居中の物件」と、退去日が入力されておらず、かつ新規な入居日が登録されていない、いわゆる「空き物件」を検索する（Ｓ２０３）。
【００３４】
そして、編集処理部５６は、上述のＳ２０２、Ｓ２０３の処理で検索した物件データから、物件一覧表を作成する（Ｓ２０４）。
この物件一覧表は、図１１に示すように、整理番号（Ｎｏ．）４０１、物件の郵便番号４０２及び住所４０３、部屋番号４０４、構造４０５、入居日４０６、退出日４０７が表示されるとともに、物件ごとに処理を行うための編集アイコン４０８、退出アイコン４０９、新規入居アイコン４１０、削除アイコン４１１が表示されている。また、この一覧の中から所望の件を検索するための検索入力欄４１２と検索を実行する検索ボタン４１３を有しており、この検索が指示されることで編集処理部５６が一覧表中からの検索を実行する。
【００３５】
編集アイコン４０８は、当該物件データの登録内容の変更を行うためのアイコンである。この編集アイコン４０８が指示されると、編集処理部５６は図１２に示した管理物件編集画面を表示させて、登録された物件情報の変更入力を受け付け、登録内容の変更を行う。この管理物件編集画面では、図１２に示すように特約店コード入力欄５０１、郵便番号入力欄５０２、都道府県及び市町村入力欄５０３、番地等入力欄５０４、物件名入力欄５０６及びフリガナ入力欄５０５、部屋番号入力欄５０７、構造入力欄５０８、入居日入力欄５０９、上書登録ボタン５１０、画面クリアボタン５１１から構成されている。そして、このうちのいずれかの項目を変更して、上書登録ボタン５１０を指示すると、編集処理部５６が物件データベース５１の登録データを上書きして更新する。
【００３６】
また、退出アイコン４０９は、退出届けがあった物件の退出登録処理を行うためのアイコンである。この退出アイコン４０９は、Ｓ２０３の処理で検索した「入居中の物件」についてのみ表示する。
そして、この退出イコン４０９が指示されると、編集処理部５６は図１３に示した管理物件退出画面を表示させて、退出日の入力を受け付ける。この管理物件退出画面では、図１３に示すように特約店コード入力欄６０１、郵便番号入力欄６０２、都道府県及び市町村入力欄６０３、番地等入力欄６０４、物件名入力欄６０６及びフリガナ入力欄６０５、部屋番号入力欄６０７、構造入力欄６０８、入居日欄６０９、退出日入力欄６１０、上書登録ボタン６１１、画面クリアボタン６１２から構成されている。そして、退出日入力欄６１０に退出日を入力して、上書登録ボタン６１２を指示すると、編集処理部５６が物件データベース５１に退去日を記憶して更新する。
【００３７】
また、Ｓ２０３の処理でいわゆる「空き物件」として抽出された物件については、新規入居アイコン４１０が表示され、この新規入居アイコン４１０が指示されることにより入居日が空欄となった物件編集画面（図１２参照）が表示され、ここから入居日を入力できるようになる。
【００３８】
そして、このように作成された一覧表データを不動産業者端末へ送信して表示させる（Ｓ２０５）。これにより、不動業者３は自分の管理している不動産のうち、入居、退出の入力を行うことができる。
【００３９】
次に、決済処理について図７を参照して説明する。
図７において、精算処理部５８が、図示しない装置内のカレンダーを参照して、月末や毎月５日など予め決められた締め日となったか否かを判別し、精算処理を開始する（Ｓ３０１）。
【００４０】
精算処理を開始すると、精算処理部５８は、物件データベース５１を参照して、不動産事業者ごとに現在入居している物件を検索して抽出する（Ｓ３０２）。
この処理は、精算処理部５８が、物件データベース５１を参照して、当該不動産事業者のコード(特約店コード)に関連付けられている物件を抽出して、当該物件の中から入居日が入っており、かつ、退出日が記憶されていない居室の数を、現時点入居中の物件として抽出する。
【００４１】
精算処理部５８は、抽出した物件の中から、物件の種別「木造」「非木造」を分類して、種別ごとの件数と基本掛金から当該月の掛金総額を算出する（Ｓ３０３）。
この処理は、精算処理部５８が、物件データベース５１の物件種別を参照して分類し、掛金テーブル５３から各種別の基本掛け金額を特定して、下記の式に基づいて計算できる。
掛金総額＝（木造物件数×木造基本掛金）＋（非木造物件数×非木造基本掛金）
【００４２】
精算処理部５８は、特約店手数料及び解約手数料などの手数料を算出する（Ｓ３０４）。特約店手数料は保険会社から特約店に支払割れる手数料であり、解約手数料は居室の解約により返金される手数料である。これらの手数料は、予め保険会社から通知され、その金額を支払い対象となる特約店の特約店コードと関連付けて所定の記憶部に記憶しておき、この記憶されている手数料の金額に基づいて計算される。
【００４３】
精算処理部５８は、算出された当月の保険の掛金総額と手数料から、実際に口座から引き落とす差し引き精算額を算出する（Ｓ３０５）。
そして、精算処理部５８は、計算した差引き精算額を、不動産業者データベース５２に記憶されている不動産業者の口座から口座引き落とし処理を行う（Ｓ３０６）。
【００４４】
また、不動産業者からの掛金精算書の発行要求があると、精算処理部５８がこれを受け付ける（Ｓ３０７）。
この際、図１４に示すように、掛金精算書取得画面から要求する。この掛金精算書取得画面には、精算月７０１、差引きご精算額７０２、詳細ボタン７０３、印刷ボタン７０４が表示されている。
差し引きご精算額７０２は、当該精算月に引き落とされる金額をあらわしている。また詳細ボタン７０３は、共済掛金精算書の表示要求を行うボタンであって、この詳細ボタン７０３が指示されることで、図１５に示す掛金精算書が表示される。
【００４５】
掛金精算書には、図１５に示すように、特約店としての不動産事業者３の宛名６０１、当該不動産事業者の特約店コード６０２、掛金及び手数料合計額６０３、物件内訳６０４から構成されている。
掛金及び手数料合計額６０３には、掛金計、特約店手数料、解約手数料、管理掛金と、これらの差引きご精算額が含まれている。また、物件内訳６０４には当該不動産業者が管理している物件のうち、現在入居しているもの、つまり保険の対象となっている物件名、構造、件数及び建物ごとの掛金額が表示されている。
この掛金精算書は、ＰＤＦ（Ｐｏｒｔａｂｌｅ  Ｄｏｃｕｍｅｎｔ  Ｆｏｒｍａｔ）などにより作成され、このファイルを不動産業者端末が取得して表示することができる。
【００４６】
そして、必要に応じて印刷ボタン７０４が指示されることで、不動産業者端末が取得した掛金精算書のデータに基づいて、掛金精算書を印刷することができる（Ｓ３０８）。
【００４７】
このように、上述の実施形態によれば、保険事務センタ５で毎月のように決まった期間内に、現在賃貸している居室に応じて保険料を自動的に計算してくれるため、なんら面倒な手続きを取らなくとも、保険料の支払処理を行うことができる。
これにより、不動産業者３は、建物の物件ごとに保険会社と保険契約を締結し、その建物のうち現在賃貸している居室の数に応じて、保険料を支払えばよいから、賃貸借契約の時に保険代理店として、わずらわしい火災保険の手続きをする必要がなくなる。
これにより、不動産事業者にとっては、契約時に入居者への保険加入の説明や、入居者による書類記入や保険会社への書類のＦＡＸ送信が不要となり、事務処理を軽減することができる。また、インターネット登録により、記入ミスや、加入コース間違い、加入漏れのミスを防止することができる。また、解約手続や年末調整の問い合わせに対する対応などもなくなり、事務手続を簡素化できる。
また、保険料は不動産業者が支払い、不動産業者から賃借人に対してあくまで賃料又は管理費などとして請求すればよいことから、不動産事業者は「各種保障付き賃貸不動産」として販売できるし、また今までは保険会社との間で決められていた保険代理店としての手数料を、不動産事業者が自由に設定することができる。
また、不動産事業者及び保険会社としては、個人情報の登録が必要ではないため、個人情報を管理するためのセキュリティの高いシステムとしなくともよい。
また、不動産事業者は、保険代理店ではないため、保険業法改正による募集人の登録義務がありません
【００４８】
また、保険会社としては、管理するデータが、不動産事業者３のデータに限定されるため、各賃借人のデータまで管理する必要がなく、データの処理量を大幅に軽減することができる。また、各居室の契約ごとのコンピュータ入力が不要となり負荷を軽減することができる。
また毎月請求することで、解約返戻金の振込作業がなくなるし、更新のリスト作成や案内が不要となる。
さらに、請求明細が簡略でき、１枚の請求書で完了するのでコストを削減することができる。
また賃借人にとっても、入居時（契約時）にまとめて２年分（約２万円）の支払がなくなるし、また解約等の手続き不要・解約返戻金の請求などのわずらわしい手続きが不要となる。また、賃借人は今までどおり賃料又は管理費を支払えば、保険に加入しているのと同じメリットを得ることができる。
【００４９】
また、物件の種別に応じて保険掛金を一律としておくことで、面倒な計算を行う必要がなく、保険事務センタ５の処理負荷を軽減することができる。
また、保険事務センタ５が決済情報を持っておき、保険掛金を口座振替などの処理をすることで決済を完了させるようにしたことから、不動産事業者は意識しなくとも保険掛金の支払を行うことができ、わずらわしい手続きを行う必要がなくなる。
【００５０】
また、物件を一覧表示した際に、当該不動産業者が管理する物件情報のうち退去日が入力されている居室については、新たな賃借人の新規入居日を入力可能なアイコンを表示するようにしたことから、このアイコンを指示するだけで簡単に新たな入居日の入力画面に映って、入居情報の登録を行うことができる。これにより、例えば、誤って、他の入居中のデータなどを更新してしまうことなどを防止することができる。
【００５１】
上述の実施形態では、建物の構造により保険掛金を変額する例について説明したが、どの建物でも一律としてもよい。この場合には、掛金テーブル５３は不要であり、また物件データベース５１中の構造の項目も不要である。これにより、全て一律とすることで、より保険掛金の計算が容易となり、効率的に処理することができる。
【００５２】
上述の実施形態では、アパートやマンション、又はテナントビルなどの入居に関して保険加入を行う例について説明したが、本発明はこれに限定されるものではない。
例えば、ホテルの居室にお客が入っている数に応じて保険を掛けるようにしてもよい。この場合、上述の実施形態の不動産事業者に代わって建物所有者としてのホテルの情報を登録しておき、ホテルが毎日の入室数に応じてその日使用された部屋数に応じて保険に加入するようにしても良い。
この場合、ホテルは毎日入室数に応じて、保険会社に保険料を支払い（例えば、５０室入室した場合には、１室あたりの１日の掛金を５０円とすると、その日の保険総掛金は５０円×５０室）保険に加入することができる。これにより、個々の居室について契約をしなくとも、毎日変わる入室数に応じて、簡単な手続きで火災保険などに加入することができる。
また、ホテルは、その保険料分を見込んで、宿泊費を決定すればよく、お客は保険料としてではなく、今までどおり宿泊費を支払うだけで、保険に加入している場合と同じ効果を得ることができる。
【図面の簡単な説明】
【００５３】
【図１】本実施形態にかかる契約関係等を表した模式図。
【図２】本実施形態にかかる契約事務センタの機能ブロック図。
【図３】本実施形態にかかる物件データベースに記憶されるデータ項目の例を示した図。
【図４】本実施形態にかかる不動産業者データベースに記憶されるデータ項目の例を示した図。
【図５】本実施形態にかかる管理物件登録処理の処理フロー。
【図６】本実施形態にかかる管理物件一覧表示処理の処理フロー。
【図７】本実施形態にかかる保険掛金精算処理の処理フロー。
【図８】本実施形態にかかるログイン画面の一例を示した図。
【図９】本実施形態にかかる初期メニュー画面の一例を示した図。
【図１０】本実施形態にかかる管理物件登録画面の一例を示した図。
【図１１】本実施形態にかかる管理物件一覧表示画面の一例を示した図。
【図１２】本実施形態にかかる管理物件編集画面の一例を示した図。
【図１３】本実施形態にかかる管理物件退出画面の一例を示した図。
【図１４】本実施形態にかかる掛金精算書要求画面の一例を示した図。
【図１５】本実施形態にかかる掛金精算書の一例を示した図。
【符号の説明】
【００５４】
１        賃貸人
２        賃借人
３        不動産業者
４        保険会社
５１      物件データベース
５２      不動産業者データベース
５３      掛金テーブル
５４      送受信処理部
５５      登録受付部
５６      編集処理部
５７      表示出力部
５８      精算処理部
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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