(57)【要約】【課題】  顧客の要望に合致する不動産物件情報を自動で配信することのできる物件情報配信装置を提供すること。【解決手段】  顧客ごとに、顧客端末３０を特定するため端末特定情報および不動産物件に関する要望条件情報を記憶するための顧客要望条件ＤＢ１７１と、流通サーバ２０から配信される新たな物件情報をインターネットを介して受信するための通信Ｉ／Ｆ１１６と、受信された新たな物件情報を記憶するための物件情報ＤＢ１７２と、物件情報ＤＢ１７２に記憶された新たな物件情報と、要望条件情報とに基づいて、顧客の要望に合致する物件情報を抽出するためのマッチング処理部１１０４と、抽出された物件情報に基づいて、顧客ごとの配信データを作成するための配信データ作成部１１０５と、作成された顧客ごとの配信データを、端末特定情報により特定される顧客端末３０に送信するためのデータ送信部１１０６とを備える。【選択図】        図３
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
複数の不動産業者により登録された複数の物件情報を有する流通サーバより、所定期間内に前記流通サーバに登録された新たな物件情報を受信して、顧客端末に配信するための物件情報配信装置であって、
顧客ごとに、前記顧客端末を特定するための端末特定情報および不動産物件に関する要望条件情報を記憶するための第１の記憶手段と、
前記流通サーバから配信される前記新たな物件情報をインターネットを介して受信するための受信手段と、
前記受信手段により受信された前記新たな物件情報を記憶するための第２の記憶手段と、
前記第２の記憶手段に記憶された前記新たな物件情報と、前記要望条件情報とに基づいて、顧客の要望に合致する物件情報を抽出するための抽出手段と、
前記抽出手段により抽出された物件情報に基づいて、顧客ごとの配信データを作成するための作成手段と、
前記作成手段により作成された前記顧客ごとの配信データを、前記端末特定情報により特定される顧客端末に送信するための送信手段とを備える、物件情報配信装置。
【請求項２】
前記第１の記憶手段には、顧客ごとの担当者の端末を特定するための担当端末特定情報がさらに記憶され、
前記作成手段は、前記抽出された物件情報と、前記流通サーバより前記新たな物件情報とともに配信される物件情報の登録元の不動産業者に関する情報とに基づいて、配信データ作成対象の顧客に対応する担当者用の配信データをさらに作成し、
前記送信手段は、さらに、前記担当端末特定情報により特定される端末に対して、前記担当者用の配信データを送信する、請求項１に記載の物件情報配信装置。
【請求項３】
前記流通サーバは、インターネットを介して複数の他の不動産業者の端末と接続され、
前記複数の他の不動産会社の端末は、前記流通サーバに、新たな物件情報を登録するための手段を備える、請求項１に記載の物件情報配信装置。
【請求項４】
前記送信手段により送信された前記顧客ごとの配信データを記憶するための第３の記憶手段と、
前記第３の記憶手段に記憶された配信データを検索するための検索手段と、
検索された配信データを表示するための表示手段とをさらに備える、請求項１に記載の物件情報配信装置。
【請求項５】
ユーザからの操作に応じて、前記要望条件情報と、前記要望条件情報に含まれる複数の条件に対する重み付け情報とを入力するための入力手段をさらに備え、
前記作成手段は、前記重み付け情報に応じて前記抽出された物件情報を並び替えて、前記配信データを作成する、請求項１に記載の物件情報配信装置。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、物件情報配信装置に関し、特に、不動産に関する物件情報配信装置に関する。
【背景技術】
【０００２】
従来より、インターネットを介して不動産に関連する情報を顧客に提供する提案がなされている。
【０００３】
たとえば、特許文献１では、顧客端末と、不動産会社のＷｅｂサーバと、家具店および家具店のＷｅｂサーバとを連携させた製品の販売方法が開示されている。これによると、顧客が不動産会社から購入した住宅の３次元間取り図と家具店や家電店が取扱う製品の３次元寸法などとをＷｅｂ上で連携させ、その間取りに合った家具製品や家電製品の配置をシミュレーションすることで、顧客に気に入った製品をＷｅｂ上でオンライン購入させることができる。
【０００４】
また、特許文献２には、裁判所が公開する不動産競売情報の各項目について関連付けを行なって蓄積する蓄積手段と、一般利用者及び競売不動産を扱う業者を含むクライアントに対して、蓄積された不動産競売情報を検索自在に表示する表示画面情報を配信する配信手段とを備える配信システムが開示されている。これによると、クライントは、自由に不動産競売情報の検索・取得を行なうことができる。
【特許文献１】特開２００３−３３７９００号公報
【特許文献２】特開２００３−８５４３５号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
しかしながら、特許文献１に記載された発明は、住宅購入後の顧客を対象とするものであり、また、特許文献２に記載された発明は、クライアント自身が能動的に不動産情報の検索をする必要がある。
【０００６】
本発明は、上記のような問題を解決するためになされたものであって、その目的は、顧客の要望に合致する不動産物件情報を自動で配信することのできる物件情報配信装置を提供することである。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
この発明のある局面に従う物件情報配信装置は、複数の不動産業者により登録された複数の物件情報を有する流通サーバより、所定期間内に流通サーバに登録された新たな物件情報を受信して、顧客端末に配信するための物件情報配信装置であって、顧客ごとに、顧客端末を特定するための端末特定情報および不動産物件に関する要望条件情報を記憶するための第１の記憶手段と、流通サーバから配信される新たな物件情報をインターネットを介して受信するための受信手段と、受信手段により受信された新たな物件情報を記憶するための第２の記憶手段と、第２の記憶手段に記憶された新たな物件情報と、要望条件情報とに基づいて、顧客の要望に合致する物件情報を抽出するための抽出手段と、抽出手段により抽出された物件情報に基づいて、顧客ごとの配信データを作成するための作成手段と、作成手段により作成された顧客ごとの配信データを、端末特定情報により特定される顧客端末に送信するための送信手段とを備える。
【０００８】
好ましくは、第１の記憶手段には、顧客ごとの担当者の端末を特定するための担当端末特定情報がさらに記憶され、作成手段は、抽出された物件情報と、流通サーバより新たな物件情報とともに配信される物件情報の登録元の不動産業者に関する情報とに基づいて、配信データ作成対象の顧客に対応する担当者用の配信データをさらに作成し、送信手段は、さらに、担当端末特定情報により特定される端末に対して、担当者用の配信データを送信する。
【０００９】
好ましくは、流通サーバは、インターネットを介して複数の他の不動産業者の端末と接続され、複数の他の不動産会社の端末は、流通サーバに、新たな物件情報を登録するための手段を備える。
【００１０】
好ましくは、送信手段により送信された顧客ごとの配信データを記憶するための第３の記憶手段と、第３の記憶手段に記憶された配信データを検索するための検索手段と、検索された配信データを表示するための表示手段とをさらに備える。
【００１１】
好ましくは、ユーザからの操作に応じて、要望条件情報と、要望条件情報に含まれる複数の条件に対する重み付け情報とを入力するための入力手段をさらに備え、作成手段は、重み付け情報に応じて抽出された物件情報を並び替えて、配信データを作成する。
【発明の効果】
【００１２】
本発明によると、顧客の要望に合致する不動産物件情報を自動で配信することができる。これにより、不動産業者の営業担当は、流通サーバより送信されてくる新たな物件情報を１件ずつチェックする必要がなくなり、営業担当の手間を削減することができる。また、顧客への情報提供量を確実に増大させることができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１３】
本発明の実施の形態について図面を参照しながら詳細に説明する。なお、図中同一または相当部分には同一符号を付してその説明は繰返さない。
【００１４】
図１は、本発明の実施の形態における物件情報配信システム１０００の全体構成を示す図である。
【００１５】
図１を参照して、本発明の実施の形態における物件情報配信システム１０００は、インターネット６を介して接続される、不動産業者１の物件情報配信装置１０と、不動産流通機構２におけるウェブサーバ２０と、不動産業者１にとっての顧客３が保有する顧客端末３０と、他の不動産業者４の他不動産端末４０と、メールサーバ５と、不動産業者１の営業担当の担当者端末１１とで構成される。
【００１６】
不動産流通機構２におけるウェブサーバ２０は、物件情報データベース２１と接続され、不動産に関する物件情報の登録および検索を可能とするホームページを提供する。物件情報データベース２１には、他不動産端末４０よりインターネット６を介して登録された複数の物件情報が格納される。なお、物件情報配信装置１０からも物件情報が登録可能であってもよい。以下の記載においては、これらの両方から物件情報が登録されるものとして説明する。物件情報データベース２１には、各物件情報と対応付けて登録元の不動産業者の情報（以下「会員情報」という）がさらに格納される。
【００１７】
物件情報配信装置１０は、サーバ１００と、それに接続されたプリンタ１０１と、不動産業者１の営業担当等のユーザからの指示の入力を受け付けるための操作部１１３と、表示部１１４とを含む。サーバ１００の構成については、後に説明する。
【００１８】
顧客端末３０は、メールサーバ５を介して電子メールを受信可能な顧客メール端末３０Ａおよびファクシミリによる電子データの受信が可能な顧客ＦＡＸ端末３０Ｂを含む。なお、ここでは、顧客端末３０が顧客メール端末３０Ａおよび顧客ＦＡＸ端末３０Ｂの両方を含むものとするが、いずれか一方であってもよい。また、ここでは、顧客ＦＡＸ端末３０Ｂは、インターネット６を介してデータを受信するものとして説明するが、図示しない電話回線を介してデータを受信するものであってもよい。
【００１９】
不動産業者１の担当者端末１１は、メールサーバ５を介して電子メールを受信可能である。担当者端末１１は、各々が保有する携帯端末やパソコンなどが想定される。なお、担当者端末１１は、ファクシミリによる電子データの受信が可能な装置であってもよい。また、各営業担当が専用の端末を保有していなくてもよく、営業担当ごとのメールアドレスが設けられていればよい。
【００２０】
ここでまず、不動産流通機構２について簡単に説明する。宅地建物取引業法では、不動産業者が顧客より売却の依頼を受けた際、媒介契約を締結して不動産流通機構２に受託物件を登録する義務を負うことが規定されている。そのため、不動産流通機構２への１日当りの登録件数は非常に膨大なものとなる。たとえば大阪府と兵庫県の２府県のみに絞ったとしても、１日当りの登録件数は、売却物件および賃貸物件を合わせると約２０００件に至る。そして、所定期間（たとえば１日）内に登録された物件情報が、所定期間（たとえば１日）ごとに、メールまたはＦＡＸで各不動産業者に配信される。このように所定期間内に登録された物件情報を「新規物件情報」という。
【００２１】
図１に示した不動産業者１および他の不動産業者４はともに、不動産流通機構２の会員であるもの仮定する。したがって、不動産業者１のサーバ１００および他不動産端末４０は、ウェブサーバ２０に新たな物件情報を登録する機能を有する。そして、ウェブサーバ２０は、会員（不動産業者１，４）より登録された物件情報を物件情報データベース２１に登録する。なお、本実施の形態では、ウェブサーバ２０は、宅地建物取引業法により定められた不動産流通機構２におけるサーバであるものとして説明するが、これに限定されず、複数の不動産会社より物件情報が登録され、登録された新規物件情報を配信可能なサーバであればよい。
【００２２】
ウェブサーバ２０から、サーバ１００に対して、毎晩、メールサーバ５を介して、新規物件情報と会員情報などの新規物件情報に関する情報とを記述したＣＳＶファイル２１０（図３参照）が配信される。
【００２３】
図２は、本発明の実施の形態の物件情報配信装置１０におけるサーバ１００のハードウェア構成を示すブロック図である。
【００２４】
図２を参照して、サーバ１００は、ＣＰＵ（Central Processing Unit）１１０と、各種データおよびプログラムを格納するＲＯＭ（Read Only Memory）１１１と、作業データ等を格納するＲＡＭ（Random Access Memory）１１２と、プリンタ１０１、操作部１１３および表示部１１４と接続される入出力Ｉ／Ｆ１１５と、インターネット６との通信を行なうための通信Ｉ／Ｆ１１６と、ハードディスク１１７と、記録媒体１１８ｂからのデータを読み出し可能なドライブ装置１１８ａとを有する。
【００２５】
記録媒体１１８ｂには、本実施の形態において、ＣＰＵ１１０により実行される（物件情報の登録・配信等に関する）プログラムが格納され、当該プログラムは、ドライブ装置１１８ａにより読み出されてハードディスク１１７に転送される。なお、このようなプログラムは、予めたとえばＲＯＭ１１１に格納されていてもよい。あるいは、外部よりインターネット６を通じてサーバ１００に送信されて、ハードディスク１１７に記憶されてもよい。プログラムは、実行の際にＲＡＭ１１２にロードされる。なお、記録媒体１１８ｂから、又はネットワークを介して、直接にＲＡＭ１１２にプログラムがロードされてもよい。また、ハードディスク１１７に代えて、たとえばフラッシュメモリなどの不揮発性のメモリに、プログラムが転送されてもよい。
【００２６】
図３は、本発明の実施の形態の物件情報配信装置１０におけるサーバ１００の機能構成を示すブロック図である。
【００２７】
図３を参照して、サーバ１００は、後述する顧客情報の入力処理を行なうための条件入力処理部１１０１と、物件情報の検索処理を行なうための物件検索処理部１１０２と、ウェブサーバ２０から送信される物件情報を登録するための物件情報登録部１１０３と、顧客３の要望に合致する物件情報を抽出するためのマッチング処理部１１０４と、抽出された物件情報に基づいて配信データを作成するための配信データ作成部１１０５と、配信データを顧客端末３０および担当者端末１１に送信するためのデータ送信部１１０６と、顧客端末３０への配信内容の確認処理を行なう配信内容確認処理部１１０７とを含む。これらの各部の機能は、ＣＰＵ１１０によって実現される。なお、これらのブロックのうち少なくとも１つの機能は、ハードウェアにより実現されてもよい。
【００２８】
また、サーバ１００は、条件入力処理部１１０１により入力された顧客情報を格納するための顧客要望条件ＤＢ１７１と、物件情報登録部１１０３により登録された物件情報を格納するための物件情報ＤＢ１７２と、マッチング処理部１１０４により抽出された物件情報を記録するためのマッチ物件情報ＤＢ１７３と、データ送信部１１０６により送信された配信データの情報を記憶するための配信情報ＤＢ１７４と、沿線名とコードとが対応付けて記憶された沿線コードＤＢ１７５とをさらに含む。これらのデータベースは、たとえばハードディスク１１７の所定の領域に格納される。なお、マッチ物件情報ＤＢ１７３は、ＲＡＭ１１２上の所定の領域に格納されてもよい。
【００２９】
ここで、「顧客情報」とは、不動産業者１の顧客３に関する情報であり、顧客特定情報すなわち顧客自身を特定するための情報と、要望条件情報すなわち顧客３が要望する不動産物件の条件の情報とを含む。
【００３０】
条件入力処理部１１０１は、たとえばキーボードにより構成される操作部１１３からの操作信号に基づき、次のような処理を行なう。すなわち、条件入力処理部１１０１は、はじめに、図４に示すような顧客要望条件入力画面を表示部１１４に表示する。そして、入力された顧客情報を、顧客３ごとに顧客要望条件ＤＢ１７１に格納する。
【００３１】
図４は、顧客要望条件入力画面の一例を示す図である。図４を参照して、顧客要望条件入力画面には、顧客情報の“追加”、“更新”および“削除”のいずれかを選択するための欄が設けられる。
【００３２】
ユーザ（たとえば営業担当）により“追加”が選択されると、新たな顧客コードが自動付与される。顧客コードは、顧客３を識別するための情報である。そして、顧客情報を入力するための複数の欄が表示される。
【００３３】
顧客情報に含まれる顧客特定情報は、少なくとも、お客様名と、顧客端末３０を特定するための端末特定情報すなわちＥメールアドレスまたはＦＡＸ番号と、物件情報の配信方法（メール配信またはＦＡＸ配信）との情報を含み、好ましくは、お客様名、端末特定情報および配信方法の情報に加え、住所と、電話番号と、営業担当者（以下、単に「担当者」という）に関する情報（以下「担当情報」という）とを含む。担当情報としては、たとえば、担当者名と担当者端末１１を特定するための担当者端末特定情報（たとえばＥメールアドレス）とが含まれる。
【００３４】
顧客情報に含まれる要望条件情報は、不動産物件に関して顧客３が要望する条件の情報であり、本実施の形態においては、不動産物件に関する複数の項目、たとえば、データ種別（売却物件または賃貸物件）、物件種別（土地，マンション，住宅など）、価格、築年数、沿線名、駅名、間取りなどの項目のうち少なくとも１つの項目について顧客３が要望する条件からなる情報をいう。なお、図４において、物件種別１，２と示されるように、１つの項目に対して複数の条件が入力できてもよい。
【００３５】
ユーザにより“更新”が選択されると、顧客コード以外の欄の情報が変更可能とされる。そして、ユーザが表示されている“実行”ボタンを選択すると、条件入力処理部１１０１は、顧客要望条件ＤＢ１７１の顧客情報を更新する。また、ユーザにより“削除”が選択されると、表示されている顧客コードで管理される顧客情報を、顧客要望条件ＤＢ１７１から削除する。
【００３６】
図５は、本発明の実施の形態における顧客要望条件ＤＢ１７１の内容例を示す図である。顧客要望条件ＤＢ１７１には、上記したような顧客情報が顧客コードに対応付けて複数格納される。
【００３７】
次に、物件情報登録部１１０３、マッチング処理部１１０４、配信データ作成部１１０５およびデータ送信部１１０６の処理について、図６を用いて詳細に説明する。
【００３８】
図６は、本発明の実施の形態における物件情報登録・配信処理の流れを示すフローチャートである。図６に示される処理は、サーバ１００が起動された場合に、ＣＰＵ１１０が
ハードディスク１１７に格納されたプログラムを読み出して、ＲＡＭ１１２上に展開して実行することにより実現される。なお、ユーザからの指示に応じてプログラムが実行されてもよい。
【００３９】
図３および図６を参照して、初めに、物件情報登録部１１０３は、ウェブサーバ２０からのメールの有無を判別する（ステップＳ２）。物件情報登録部１１０３は、ウェブサーバ２０からのメールがあったと判断した場合（ステップＳ２においてＹＥＳ）、ステップＳ４に進む。一方、ウェブサーバ２０からのメールが存在しないと判断した場合（ステップＳ２においてＮＯ）、この処理は終了される。
【００４０】
ステップＳ４において、物件情報登録部１１０３は、ウェブサーバ２０からのメールが（新規）物件情報か否かを判断する。より具体的には、メール送信されてきたＣＳＶファイル２１０のレイアウトを参照して、所定のレイアウトであれば物件情報と判断する。ステップＳ４において物件情報であると判断された場合（ステップＳ４においてＹＥＳ）、ステップＳ６に進む。一方、物件情報でないと判断された場合（ステップＳ４においてＮＯ）、この処理は終了される。
【００４１】
ステップＳ６において、物件情報登録部１１０３は、新規物件情報が記述されたＣＳＶファイル２１０を取込む。図７に、新規物件情報が記述されたＣＳＶファイル２１０のデータ構造の一例を示す。
【００４２】
図７を参照して、ＣＳＶファイル２１０は、物件コード、データ種別、物件種別、物件種目、会員名、（会員の）電話番号、図面の有無、価格／賃料、土地面積、建物面積／専有面積、私道面積／バルコニー面積、保証金、管理費、所在地、最寄駅、バス（分）、徒歩（分）、マンション名、建物構造、間取り、建物階数、所在階、駐車場の有無、築年月、備考などの項目のデータからなる。このうち、たとえば、会員名、（会員の）電話番号および備考の項目に対応する情報が、上記した会員情報に該当するものとする。
【００４３】
続いて、物件情報登録部１１０３は、取込んだ新規物件情報の妥当性を１件ずつチェックする（ステップＳ８）。より具体的には、たとえば、取込んだ新規物件情報が、物件情報ＤＢ１７２に既に登録されている物件情報と重複しているか、必須の情報を含んでいるかがチェックされる。
【００４４】
そして、物件情報登録部１１０３は、妥当な物件情報を、当日分の物件情報として、物件情報ＤＢ１７２の所定の領域に格納する（ステップＳ１０）。つまり、物件情報登録部１１０３は、取込んだ物件情報が、物件情報ＤＢ１７２に既に登録されている物件情報と重複しているか、あるいは、必須の情報を含んでいないと判断した場合、その物件情報を、登録対象から除外する。また、妥当な物件情報を格納する際、物件情報登録部１１０３は、取込んだ物件情報と、沿線コードＤＢ１７５とを比較して、合致する沿線名が存在すれば、沿線名をコード化して登録する。一方、合致する沿線名が存在しなければ、コード化されずそのままの沿線名を登録する。
【００４５】
図８は、本発明の実施の形態における物件情報ＤＢ１７２の内容例を示す図である。
図８を参照して、物件情報ＤＢ１７２には、ＣＳＶファイル２１０の項目に対応する情報が、たとえば登録日順に格納される。したがって、物件情報ＤＢ１７２には、（新規）物件情報が会員情報と対応付けられて複数格納される。
【００４６】
なお、物件情報ＤＢ１７２には、新規物件情報（当日分物件情報）を格納するための領域が予め確保されており、過去たとえば３ヶ月分の物件情報が格納される。
【００４７】
再び図６を参照して、物件情報の登録が終わると、マッチング処理部１１０４は、顧客要望条件ＤＢ１７１に記憶された要望条件情報と、物件情報ＤＢ１７２内に記憶された当日分物件情報とを比較して、物件データのマッチング処理を行なう（ステップＳ１２）。ステップＳ１２において、マッチング処理部１１０４は、顧客要望条件ＤＢ１７１に登録されている顧客３ごとに、要望条件に合致する物件情報を検索する。そして、顧客３ごとに合致する物件情報が抽出され、マッチ物件情報ＤＢ１７３に記録される。
【００４８】
図９にマッチ物件情報ＤＢ１７３の内容例を示す。マッチ物件情報ＤＢ１７３には、顧客コードとマッチ物件コードすなわち、抽出された物件情報の物件コードとが対応付けて記憶される。図９を参照すると、たとえば、顧客コード“０００１”の顧客３の要望に合致する物件情報の物件コードは、“Ｂ００００７８”および“Ｂ０００３４５”の２つであることが示される。なお、本実施の形態においては、このように、顧客コードと物件コードとのみを対応付けて記憶することとしたが、該当の顧客情報と物件情報とを読み出して記憶してもよい。
【００４９】
次に、配信データ作成部１１０５は、マッチ物件情報ＤＢ１７３に基づいて、顧客３ごとに物件配信データを作成する（ステップＳ１６）。より具体的には、配信データ作成部１１０５は、マッチ物件情報ＤＢ１７３を参照して、顧客コードで特定される顧客情報と物件コードで特定される物件情報とに基づいて、顧客３ごとに、物件に関する所定の項目についての情報（以下「物件特定情報」という）を抽出して、顧客用の配信データを作成する。
【００５０】
同時に、配信データ作成部１１０５は、営業担当用の配信データを作成する（ステップＳ１８）。より具体的には、たとえば、配信データ作成部１１０５は、ステップＳ１６で作成した顧客３ごとの物件配信データに、会員情報を付加して営業担当用の配信データを作成する。すなわち、マッチ物件情報ＤＢ１７３を参照して、顧客コードで特定される顧客情報と物件コードで特定される物件情報とに基づいて、顧客３に配信する物件に関する営業用の情報（少なくとも顧客３に配信する物件特定情報および会員情報）を抽出して、営業担当用の配信データを作成する。
【００５１】
次に、データ送信部１１０６は、配信データ作成部１１０５で作成した配信データに送信情報を付加する（ステップＳ２０）。送信情報としては、たとえば、顧客端末特定情報、担当端末特定情報、および物件配信データ（本文データ）に追記する追記情報などが該当する。なお、このステップＳ２０から以下に説明するステップＳ３４までの処理は、マッチ物件情報ＤＢ１７３に記憶された顧客コードごとに実行されるものとする。すなわち、マッチ物件情報ＤＢ１７３に記憶された顧客コードの数分、ステップＳ２０〜Ｓ３４の処理が繰返される。
【００５２】
続いて、データ送信部１１０６は、顧客要望条件ＤＢ１７１に格納された顧客情報を参照して、物件情報の配信方法を判別する（ステップＳ２２）。配信方法が“メール”であると判別した場合、データ送信部１１０６は、物件配信データを顧客メール端末３０Ａにメール送信する（ステップＳ２４）。一方、配信方法が“ＦＡＸ”であると判別した場合、物件配信データを顧客ＦＡＸ端末３０ＢにＦＡＸ送信する（ステップＳ２６）。
【００５３】
顧客端末３０へのデータ送信が終わると、データ送信部１１０６は、担当者端末に、ステップＳ１８で作成した配信データをメール送信する（ステップＳ２７）。
【００５４】
ここで、ステップＳ２４およびステップＳ２６において送信される顧客３宛の配信データの内容例を図１０に示す。図１０を参照して、顧客３宛の配信データは、物件に関する本文情報６１Ａと、追記情報６２Ａとで構成される。追記情報６２Ａには、少なくとも、不動産業者１を特定するための情報が含まれ、たとえば、日付、お客様名、担当者名、不動産業者１の名称，電話番号，ＦＡＸ番号，住所などの情報が含まれる。
【００５５】
本文情報６１Ａには、物件特定情報が含まれる。物件特定情報としては、物件を特定するために必要な（最小限の）情報、たとえば、物件種別、価格、マンション名、所在地、最寄駅、徒歩（分）、バス（分）、専有面積、バルコニー面積、間取り、管理費、所在階、構造、建物階数、築年月の項目に対応する情報が含まれる。
【００５６】
次に、ステップＳ２７において送信される担当宛の配信データの内容例を図１１に示す。図１１を参照して、担当者宛の配信データは、物件に関する本文情報６１Ｂと、追記情報６２Ｂとで構成される。追記情報６２Ｂには、少なくとも、お客様名など顧客３を特定するための情報が含まれる。
【００５７】
本文情報６１Ｂには、物件特定情報に加え、営業用情報６３が含まれる。営業用情報６３には、少なくとも会員情報が含まれ、図１１の例においては、会員情報に加えて、図面の有無の情報が含まれる。これにより、担当者は、顧客３からの問い合わせを受けた場合に、即座に（該当の物件への案内などの）応対をすることが可能となる。なお、本実施の形態では、本文情報６１Ｂには、顧客３に提示する物件特定情報そのものが含まれることとしたが、顧客３に提示する物件特定情報よりも多くの（不動産物件に関する）情報が含まれてもよいし、逆に、所定の情報が除外されてもよい。
【００５８】
再び図６を参照して、ステップＳ２７の処理が終わると、データ送信部１１０６は、顧客端末３０への配信状況を取得する（ステップＳ２８）。配信状況がエラーでなければ（ステップＳ３０においてＮＯ）、ステップＳ３２に進む。一方、配信状況がエラーであった場合（ステップＳ３０においてＹＥＳ）、データ送信部１１０６は、表示部１１４にエラー表示をして（ステップＳ３４）、ステップＳ３２に移行する。
【００５９】
ステップＳ３２において、データ送信部１１０６は、顧客端末３０に送信した配信データを、取得した配信状況とともに、配信情報ＤＢ１７４に登録する（ステップＳ３２）。
【００６０】
データ送信部１１０６は、ステップＳ２０〜Ｓ３４の処理を顧客３ごとに実行し、すべての配信データを送信すると一連の処理は終了される。
【００６１】
このように、本発明によれば、顧客３の要望に合致する不動産物件情報を自動で配信することができる。したがって、不動産流通機構２のウェブサーバ２０に登録された新規物件情報を、毎日、顧客端末３０に配信することができる。これにより、不動産業者１の営業担当は、ウェブサーバ２０より送信されてくる新規物件情報を１件ずつチェックする必要がなくなり、顧客３への情報提供量を確実に増大させることができる。また、これにより、担当者間の能力差を減少させることができる。
【００６２】
また、端末特定情報や要望条件情報といった顧客情報を記憶しておいた顧客３全てを配信対象とすることができるため、不動産業者１は、多数の顧客３からのアクションを期待することができる。さらに、問い合わせのあった顧客３に対して密度の濃い営業を行なうことが可能となる。また、担当者は、物件情報の収集や顧客３への情報提供などの作業から解放されるため、問い合わせのあった顧客３に対して時間をかけて積極的な営業を行なうことができる。また、これにより、人件費の削減や売上の増大が期待できる。
【００６３】
次に、図３に示した物件検索処理部１１０２について、図１２を用いて説明する。図１２（Ａ）は、物件検索画面の一例を示す図であり、図１２（Ｂ）は、物件詳細一覧画面の一例を示す図であり、図１２（Ｃ）は、物件詳細画面の一例を示す図である。
【００６４】
物件検索処理部１１０２は、操作部１１３からの操作信号に基づき、はじめに、図１２（Ａ）に示すような物件検索画面を表示部１１４に表示する。物件検索画面には、検索条件を入力するための、図４の顧客要望条件入力画面で示した不動産物件に関する複数の項目に対応する、複数の入力欄が表示される。そして、ユーザが、データ種別や物件種別等を入力して“検索実行”ボタンを選択すると、物件検索処理部１１０２は、物件情報ＤＢ１７２を検索して、入力された条件に合致する物件情報を抽出する。同時に、抽出された物件情報を、ＲＡＭ１１２に一時記録する。さらに、物件検索処理部１１０２は、抽出された物件情報の一覧を表示部１１４に表示する。図１２（Ｂ）を参照して、物件情報を一覧表示する際には、たとえば、物件種目、価格、所在地、間取りなどの予め定められた情報が表示される。
【００６５】
その後、ユーザが、一覧表示された情報のうちのいずれかにカーソルを合わせて“詳細画面表示”ボタンを選択すると、物件検索処理部１１０２は、選択された情報に対応する物件情報の詳細を読み出して、表示部１１４に表示する。図１２（Ｃ）を参照して、物件詳細画面には、上述した会員情報を含む詳細な情報が表示される。
【００６６】
このように、本発明の実施の形態において、不動産流通機構２のウェブサーバ２０から配信される物件情報を物件情報ＤＢ１７２にデータベース化することで、ウェブサーバ２０が提供するホームページにおいて検索するよりも検索時間を短縮することができる。これにより、突然の来客にも即座に対応することが可能となる。
【００６７】
最後に、配信内容確認処理部１１０７の処理について、図１３を用いて説明する。図１３（Ａ）は、配信状況確認画面の一例を示す図である。図１３（Ｂ）は、配信情報詳細画面の一例を示す図である。
【００６８】
配信内容確認処理部１１０７は、操作部１１３からの操作信号に基づいて、配信情報を検索するための検索画面を表示する。そして、検索対象の配信日がユーザにより入力されると、配信内容確認処理部１１０７は、配信状況確認画面を表示部１１４に表示する（図１３（Ａ）参照）。この図においては、２００４年１１月５日に配信された配信状況一覧が表示されている。一覧には、たとえば、送信先（顧客端末特定情報）、配信方法、顧客名、担当者名、配信状況の５項目が表示される。なお、図１３（Ａ）に示されるように、検索対象を担当者ごとや配信状況での絞込みを可能としてもよい。
【００６９】
そして、ユーザにより一覧表示された配信状況のうちのいずれかが選択されると、配信内容確認処理部１１０７は、選択された配信状況の詳細な情報を表示部１１４に表示する。図１３（Ｂ）を参照して、配信情報詳細画面には、図１０で示したような顧客３宛の配信データと同じ内容が表示される。
【００７０】
これにより、ステップＳ２４またはＳ２６で顧客端末３０に物件配信データを送信したことに応じて、顧客３からの問い合わせが不動産業者１にあった場合、その担当者が不在であったとしても他の者が即座に対応することができる。
【００７１】
なお、上記実施の形態においては、物件配信データにおける物件情報の記載順序は特定されないものとして説明したが、物件情報の記載順序を顧客３ごとに定めてもよい。たとえば、図４に示した顧客要望条件入力画面において、各入力欄のたとえば横に、重み付け情報を入力するための欄（以下「重み入力欄」という）をさらに設けてもよい。重み入力欄には、たとえば、１、２、３…という自然数を入力することとしてもよいし、所定数（たとえば３つ）以内のチェックを可能としてもよい。この場合、顧客要望条件ＤＢ１７１に、たとえば、各項目ごとに重み付け情報を格納するための記憶領域を設ける。そして、条件入力処理部１１０１は、重み付け情報が入力された条件に対応する記憶領域に、入力された数字、あるいは、識別データなどを記憶しておく。そうすることで、ステップＳ１６６において、配信データ作成部１１０５は、マッチ物件情報ＤＢ１７３に記憶したマッチ物件コードで特定される物件情報を、顧客要望条件ＤＢ１７１に記憶された重み付け情報に応じて並び替えて、配信データを作成することができる。
【００７２】
このように、要望条件情報に含まれる複数の条件に対し重み付けを可能とすることで、顧客が重要視する条件に合致する順に並べられた物件情報を配信することができる。これにより、顧客は、希望する物件情報の選別が容易になる。
【００７３】
なお、重み付け情報の記憶の方法としては、上記のような方法に限られない。また、ステップＳ１２において、顧客コードに対応付けてマッチ物件コードを記憶させるときに、重み付け情報に応じた順序で記憶させることとしてもよい。
【００７４】
今回開示された実施の形態はすべての点で例示であって制限的なものではないと考えられるべきである。本発明の範囲は上記した説明ではなくて特許請求の範囲によって示され、特許請求の範囲と均等の意味および範囲内でのすべての変更が含まれることが意図される。
【図面の簡単な説明】
【００７５】
【図１】本発明の実施の形態における物件情報配信システムの全体構成を示す図である。
【図２】本発明の実施の形態の物件情報配信装置におけるサーバのハードウェア構成を示すブロック図である。
【図３】本発明の実施の形態の物件情報配信装置におけるサーバの機能構成を示すブロック図である。
【図４】顧客要望条件入力画面の一例を示す図である。
【図５】本発明の実施の形態における顧客要望条件ＤＢの内容例を示す図である。
【図６】本発明の実施の形態における物件情報登録・配信処理の流れを示すフローチャートである。
【図７】新規物件情報が記述されたＣＳＶファイルのデータ構造の一例を示す図である。
【図８】本発明の実施の形態における物件情報ＤＢの内容例を示す図である。
【図９】本発明の実施の形態におけるマッチ物件情報ＤＢの内容例を示す図である。
【図１０】顧客宛の配信データの内容例を示す図である。
【図１１】担当宛の配信データの内容例を図１１に示す図である。
【図１２】（Ａ）は、物件検索画面の一例を示す図であり、（Ｂ）は、物件詳細一覧画面の一例を示す図であり、（Ｃ）は、物件詳細画面の一例を示す図である。
【図１３】（Ａ）は、配信状況確認画面の一例を示す図であり、（Ｂ）は、配信情報詳細画面の一例を示す図である。
【符号の説明】
【００７６】
１，４  不動産業者、２  不動産流通機構、３  顧客、５  メールサーバ、６  インターネット、１０  物件情報配信装置、１１  担当者端末、２０  ウェブサーバ、２１  物件情報データベース、３０  顧客端末、３０Ａ  顧客メール端末、３０Ｂ  顧客ＦＡＸ端末、４０  他不動産端末、１００  サーバ、１０１  プリンタ、１１０  ＣＰＵ、１１１  ＲＯＭ、１１２  ＲＡＭ、１１３  操作部、１１４  表示部、１１５  入出力Ｉ／Ｆ、１１６  通信Ｉ／Ｆ、１１７  ハードディスク、１１８ａ  ドライブ装置、１１８ｂ  記録媒体、２１０  ＣＳＶファイル、１０００  物件情報配信システム、１１０１  条件入力処理部、１１０２  物件検索処理部、１１０３  物件情報登録部、１１０４  マッチング処理部、１１０５  配信データ作成部、１１０６  データ送信部、１１０７  配信内容確認処理部、１７１  顧客要望条件ＤＢ、１７２  物件情報ＤＢ、１７３  マッチ物件情報ＤＢ、１７４  配信情報ＤＢ、１７５  沿線コードＤＢ。
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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