(57)【要約】【課題】通信ネットワーク上にて開示されている不動産物件の販売価格を、売主が容易且つ迅速に変更できる不動産販売システムを提供する。【解決手段】本発明の不動産販売システムは、売主が使用する第１端末装置5と、第１端末装置5と通信接続されたサーバ装置3と、第１端末装置5と通信接続された第２端末装置7とを含んでいる。サーバ装置3は、データベース46-49を参照して、販売価格を含む物件に関するコンテンツを第２端末装置7に送る。サーバ装置3は、第１端末装置5から送られた売主に関する認証用情報が、売主についてサーバ装置3に登録されている認証用情報と一致しているか否かを判断する。これら情報が一致する場合、新たな販売価格が第１端末装置5から送られると、サーバ装置3は、その販売価格をデータベース46-49に格納して、新たな販売価格を含む物件に関するコンテンツを第２端末装置7に送る。【選択図】図１
2007328557.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産物件を売却する売主が使用する第１端末装置と、前記第１端末装置と通信可能に接続されたサーバ装置と、前記第１端末装置と通信可能に接続された第２端末装置とを含んでおり、前記サーバ装置は、少なくとも前記不動産物件の販売価格を含む前記不動産物件に関する情報が格納されたデータベースを参照して、少なくとも前記販売価格を含む前記不動産物件に関するコンテンツを前記第２端末装置に送る不動産販売システムにおいて、
前記サーバ装置は、前記第１端末装置から送られた前記売主に関する認証用情報が、前記売主について前記サーバ装置に登録されている認証用情報と一致しているか否かを判断し、
これら認証用情報が一致する場合、前記不動産物件の新たな販売価格が前記第１端末装置から送られると、前記サーバ装置は、前記新たな販売価格を前記データベースに格納して、少なくとも前記新たな販売価格を含む前記不動産物件に関するコンテンツを前記第２端末装置に送ることを特徴とする不動産販売システム。
【請求項２】
少なくとも前記新たな販売価格を含む前記不動産物件に関するコンテンツには、販売価格の上下動を表すアイコンが含まれる、請求項１に記載の不動産販売システム。
【請求項３】
通信ネットワークを利用して不動産物件を販売する不動産販売方法において、
不動産物件を売却する売主の認証用情報が、前記通信ネットワークを介して第１端末装置からサーバ装置に送られた場合、前記認証用情報が、前記売主について前記サーバ装置に登録されている認証用情報と一致しているか否かを判断するステップと、
これら認証用情報が一致する場合に、前記通信ネットワークを介して前記不動産物件の新たな販売価格が前記第１端末装置から前記サーバ装置に送られると、前記新たな販売価格を前記サーバ装置のデータベースに格納するステップと、
少なくとも前記新たな販売価格を含む前記不動産物件に関するコンテンツを、前記データベースを参照して前記通信ネットワーク上にて公開するステップとを含むことを特徴とする不動産販売方法。
【請求項４】
前記コンテンツには、販売価格の上下動を表すアイコンが含まれる、請求項３に記載の不動産販売方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、通信ネットワークを利用して不動産の販売を行うシステム及び方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
一戸建て住宅、マンションや土地等の不動産を所有する者(売主)が、その不動産を他人に売却する場合、当該売主と買主の間で行われる不動産の売買を不動産業者(仲介業者)に仲介させることが一般的に行われている。仲介業者は、売却される不動産物件の売却価格の査定、広告への物件の掲載、売主と買主が売買契約を締結する際の補助などを行う。
【０００３】
近年、インターネットなどの通信ネットワークを利用した不動産販売システムが各種提案されており、例えば、オークション形式で不動産の売買を仲介する不動産販売システムが提案されている(特許文献１)。このような不動産販売システムには、不動産業者が運営するＷＷＷサーバが設けられており、通信ネットワークを介して不動産物件情報の公開や購入検討者からの申込みの受付等が行われる。購入検討者は、通信ネットワークに接続された端末からＷＷＷサーバにアクセスして、不動産物件情報の検索や購入の申込み等をＷｅｂページを利用して行う。
【０００４】
【特許文献１】特開２００２−２５９７４６号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
売主が所有する不動産の資産価値は一定ではなく変動する。例えば、室内のリフォームを行えば、住宅やマンションの資産価値は上昇し、台風などの災害で損壊すれば、それらの資産価値は低下する。駅や幹線道路が近所に設けられると(又は将来設けられることが決定すると)、不動産の資産価値は上昇し、ゴミ処理施設や火葬場等が近所に設けられると(又は将来設けられることが決定すると)、不動産の資産価値は低下する。
【０００６】
また、売主を取り巻く状況や売主の考え方も様々である。例えば、売主の転勤や近隣とのトラブルなどが原因で売主が不動産物件の売却を希望する場合、購入又は商談の申込みが長期間なされないと、売主としては、通信ネットワーク上で現在公開されている売却価格をかなり値下げしてでも、不動産の売却を早期に完了したいと考えるであろう。また、不動産業者の査定による売却金額と、自己の希望する売却金額との間に差がある場合、とりあえず自己の希望する売却金額を提示して、以後の申込み状況に応じて売却金額の値下げを柔軟に行うことを希望する売主もいるだろう。
【０００７】
しかしながら、従来の不動産販売システムでは、資産価値の変動や売主の状況の変化を踏まえて不動産の売却価格の変更を希望する場合に、通信ネットワーク上で公開されている売却価格を、売主が容易且つ迅速に変更することは困難であった。従来の不動産販売システムでは、売主は、電話、ファックス又は電子メール等を介して、ＷＷＷ(World Wide Web)サーバを運用する不動産業者に売却価格を変更する旨を連絡するが、不動産業者の営業時間外であれば電話連絡は不可能であり、ファックス又は電子メールを送っても、それらが処理されて物件情報データベースの書換えが行われるのは不動産業者の営業が再開されてからになる。一方、ＷＷＷサーバは基本的に常時可動していることから、購入検討者はいつでもＷＷＷサーバにアクセスして、所望の物件の商談申込みを行うことができる。例えば売主が売却価格の値上げを希望する場合、不動産業者が物件情報データベースの書換えを行う前に、物件の商談申込みが行われると(例えば、真夜中に商談申込みが行われると)、売主が不本意な売却価格で不動産を売却しなければならない事態や、交渉時において申込者に新たな価格提示が行われて、不動産業者や不動産販売システムに対する信用が低下する事態が生じてしまう。また、ＷＷＷサーバの運用が不動産業者ではなく、１又は複数の不動産業者の委託を受けたサービス業者によって運用されている場合、売主から連絡を受けた不動産業者がこのサービス業者に連絡した後に、物件情報データベースが書き換えられて売却価格の変更が行われるので、これらの事態が起こる可能性はより高くなるであろう。
【０００８】
本発明は、上記の問題を解決するものであって、不動産の売却を希望する売主が、通信ネットワーク上で公開されている自己の販売価格を容易且つ迅速に変更できる不動産販売システム及び方法を提供する。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
本発明の不動産販売システムは、不動産物件を売却する売主が使用する第１端末装置と、前記第１端末装置と通信可能に接続されたサーバ装置と、前記第１端末装置と通信可能に接続された第２端末装置とを含んでおり、前記サーバ装置は、少なくとも前記不動産物件の販売価格を含む前記不動産物件に関する情報が格納されたデータベースを参照して、少なくとも前記販売価格を含む前記不動産物件に関するコンテンツを前記第２端末装置に送る不動産販売システムにおいて、前記サーバ装置は、前記第１端末装置から送られた前記売主に関する認証用情報が、前記売主について前記サーバ装置に登録されている認証用情報と一致しているか否かを判断し、これら認証用情報が一致する場合、前記不動産物件の新たな販売価格が前記第１端末装置から送られると、前記サーバ装置は、前記新たな販売価格を前記データベースに格納して、少なくとも前記新たな販売価格を含む前記不動産物件に関するコンテンツを前記第２端末装置に送ることを特徴とする。
【００１０】
本発明の不動産販売方法は、通信ネットワークを利用して不動産物件を販売する不動産販売方法において、不動産物件を売却する売主の認証用情報が、前記通信ネットワークを介して第１端末装置からサーバ装置に送られた場合、前記認証用情報が、前記売主について前記サーバ装置に登録されている認証用情報と一致しているか否かを判断するステップと、これら認証用情報が一致する場合に、前記通信ネットワークを介して前記不動産物件の新たな販売価格が前記第１端末装置から前記サーバ装置に送られると、前記新たな販売価格を前記サーバ装置のデータベースに格納するステップと、少なくとも前記新たな販売価格を含む前記不動産物件に関するコンテンツを、前記データベースを参照して前記通信ネットワーク上にて公開するステップとを含むことを特徴とする。
【００１１】
また、本発明の不動産販売システム及び方法においては、販売価格の上下動を表すアイコンが、前記コンテンツに含まれることが好ましい。
【発明の効果】
【００１２】
本発明によれば、不動産物件の売主が、自己が保有するパーソナルコンピュータ等から、通信ネットワークを介してサーバ装置にアクセスして、サーバ装置のデータベースを更新することで、通信ネットワークに公開するコンテンツに含まれる不動産物件の販売価格を、売主自らが変更することができ、さらに、変更された販売価格が直ちに公開される。このように、売主は、資産価値の変動や売主の状況の変化に対応して、購入検討者に提示する販売価格を柔軟に変更できる。また、不動産物件のコンテンツに、販売価格の上下動を表すアイコンが示されることにより、購入検討者に対して、販売価格に変動があったことが明らかにされる。購入検討者は、販売価格の変化の動向を踏まえて、商談の申込みをするか否かを決断できる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１３】
以下、本発明を図を用いて説明する。図１は、本発明の実施例である不動産販売システムを示す説明図である。不動産販売システムは、インターネットや公共通信網等で構成された通信ネットワーク(1)と、当該不動産販売システムを用いたサービス事業を行うサービス業者によって運営されるサーバ装置(3)と、不動産を売却する売主が使用する第１端末装置(5)と、購入する不動産物件の検索や商談の申込みを行う購入検討者が使用する第２端末装置(7)と、サービス業者と事業提携を行った不動産業者が使用する第３端末装置(9)とを含んでいる。サーバ装置(3)及び第１乃至３端末装置(5)(7)(9)は、通信ネットワーク(1)を介して通信可能に接続されている。図１では、第１乃至３端末装置(5)(7)(9)が夫々１台のみ示されているが、これらの数は特に制限されず、通信ネットワーク(1)に通信接続されているパーソナルコンピュータ等の装置であれば、第１乃至３端末装置(5)(7)(9)として使用可能である。
【００１４】
実施例の不動産販売システムの概要について説明する。サービス業者は、売主が売却を希望する不動産物件に関するコンテンツを通信ネットワーク(1)上にて公開し、これら不動産物件に対して購入検討者から送られる申込みを受け付けるサービス事業を行う。サーバ装置(3)はＷＷＷサーバとして機能し、公開されるコンテンツを、ＨＴＭＬ(Hyper Text Markup Language)ファイル形式で(及びＨＴＭＬファイルにリンクされた画像ファイルやテキストファイル等として)提供する。コンテンツは、ＨＴＴＰプロトコル等に基づいてサーバ装置(3)から第２端末装置(7)に送られて、Ｗｅｂブラウザを用いて第２端末装置(7)にて表示される。サーバ装置(3)には、不動産販売システムを利用して販売される不動産物件の各種情報を記録した物件情報データベースがあって、サーバ装置(3)は、必要に応じて、当該データベースの記録内容に基づいてコンテンツを作成する。
【００１５】
不動産販売システムを利用して不動産物件を売却することを希望する売主は、第１端末装置(5)を用いてサーバ装置(3)にアクセスして、又は電話やファックス等を用いて、その旨をサービス業者に通知する。通知を受けたサービス業者は、売主に対してＩＤ番号及びパスワードを発行すると共に、サービス業者と事業契約をしている不動産業者の中から、売主の近くで、又は売主の所有する不動産物件の近くで事業を行っている不動産業者を選択して、その不動産業者に連絡をする。連絡を受けた不動産業者は、売主の下(及び売却される不動産物件)に赴いて、売主が売却を希望する不動産物件の評価を行い、売主との間で不動産売買に関する媒介契約を締結した後、第３端末装置(9)を用いてサーバ装置(3)にアクセスして、当該不動産物件に関する情報をサーバ装置(3)に送る。
【００１６】
購入検討者は、第２端末装置(7)からサーバ装置(3)にアクセスして不動産物件に関するコンテンツを取得し、気に入った不動産物件に関して商談を希望する場合には、その不動産物件の商談申込みをサーバ装置(3)に送る。サーバ装置(3)は商談申込みを受け取ると、例えば申込みがあった旨の電子メールを、当該不動産物件を担当する不動産業者が使用する第３端末装置(9)に送る。電子メールを受け取った不動産業者は、売主と申込者の間で不動産売買契約を締結させるために、申込者と商談を行う。また、サーバ装置(3)が商談申込みを受信すると、物件情報データベースにその旨が記録されて、以後、商談申込みがなされた不動産物件に関するコンテンツには、以後、商談中である旨を表すアイコンが含まれる。本実施例では、ある不動産物件が商談中であっても、サーバ装置(3)はその不動産物件の商談申込みを受け付ける。複数の購入検討者から複数の商談申込みが送られた場合、商談は先着順で行われる。不動産業者は、商談の結果をサービス業者に逐次通知して、サービス業者は、商談の結果に応じてサーバ装置(3)の物件情報データベースを書き換える。継続中の商談が無くなった場合、不動産物件の商談状態は解除される。商談が成立すると、サービス業者は、物件情報データベースの書換えを行い、サーバ装置(3)は、その商談に係る不動産物件に関するコンテンツの公開、又は情報の開示を終了する。
【００１７】
図２は、サーバ装置(3)の構成を示すブロック図である。ＣＰＵ(31)は、後述するプログラム等を実行し、ＲＡＭ(32)は、ＣＰＵ(31)のワークエリアとして使用される、通信部(33)は、例えばネットワークカードで構成されており、サーバ装置(3)を通信ネットワーク(1)に通信可能に接続する。操作部(34)は、キーボードやマウス等の入力装置で構成される。表示部(35)は、例えば液晶表示装置であって、サーバ装置(3)の状態や、後述するデータベースに格納された情報などが表示される。
【００１８】
記録部(36)は、例えばハードディスクドライブ装置(ＨＤＤ)であって、ＣＰＵ(31)にて実行される各種プログラムや各種ファイルなどを記録している。オペレーションシステム(ＯＳ)(37)は、操作部(34)からの入力や表示部(35)への画面出力の管理や、記録部(36)や通信部(33)の管理等を実行するプログラムである。サーバプログラム(38)は、サーバ装置(3)をＷＷＷサーバとして機能させるプログラムであって、第１乃至３端末装置(5)(7)(9)から送られた要求に応じてＨＴＭＬファイルやセッション管理用のＣｏｏｋｉｅ等を送信する。取引プログラム(39)は、通信ネットワーク(1)を利用した不動産販売における各種処理を記述したＣＧＩ(Common Gateway Interface)機能を有するプログラムであって、例えば、後述するデータベース等を参照して各種ＨＴＭＬファイルを作成したり、それらデータベースの書換えなどを行う。なお、記録部(36)には、静的なＨＴＭＬファイル(40)や、静的又は動的なＨＴＭＬファイルとリンクされる画像ファイル(41)及び文書ファイル(42)(例えば、売主や不動産業者が参照する操作マニュアル)なども記録されている。
【００１９】
サーバ装置(3)には、不動産販売システムを用いて不動産販売を行うために必要な情報を格納した各種データベースが設けられている。これらデータベースは、サーバ装置(3)とＬＡＮを通じて接続されたデータベースサーバとして構成されてもよい。売主データベース(43)には、売主から連絡された氏名、住所、電話番号及び電子メールアドレス等の売主に関する情報が格納される。これらの事項は、例えば、売主がサービス業者に不動産販売システムの利用を申込む際に、第１端末装置(5)からサーバ装置(3)に送られて、売主データベース(43)に格納される。また、電話やファックス等を用いて売主からサービス業者に通知されて、サービス業者がサーバ装置(3)の操作部(34)を用いて入力することで、売主データベース(43)に格納されてもよい。売主データベース(43)には、各売主について発行された認証用情報も、即ち売主のＩＤ番号及びパスワードも格納される。取引プログラム(39)は、売主情報を売主データベース(43)に格納する際に、これらＩＤ番号及びパスワードを発行する。発行されたユーザＩＤ及びパスワードは、ＨＴＭＬファイル又は電子メールを用いて、第１端末装置(5)に通知されてもよく、電話やファックスで売主に伝えられてもよい。
【００２０】
不動産業者データベース(44)には、事業者と提携した不動産業者の各々について、名称、住所、電話番号、電子メールアドレス等の情報と、認証用情報、つまりＩＤ番号及びパスワードとが格納される。不動産販売システムの利用を希望する不動産業者は、第３端末装置(9)を用いてサーバ装置(3)にアクセスして、不動産販売システムの利用の申込みと共に名称等の情報をサーバ装置(3)に送る。取引プログラム(39)は、不動産業者に対してＩＤ番号及びパスワードを発行し、不動産業者から送られた情報と共に不動産業者データベース(44)に格納する。また、取引プログラム(39)は、発行されたＩＤ番号及びパスワードをＨＴＭＬファイル又は電子メールによって第３端末装置(9)に通知する。サービス業者は、電話、ファックスや電子メール等で送られた不動産業者の情報を、サーバ装置(3)の操作部(34)を操作して不動産業者データベース(44)に格納し、その際に発行されたユーザＩＤ及びパスワードを、電話、ファックス又は電子メール等で不動産業者に通知してもよい。
【００２１】
申込者データベース(45)には、商談の申込者について、氏名、住所、電話番号、電子メールアドレス、商談を申し込んだ不動産物件、申込日時等の情報が格納される。サーバ装置(3)から第２端末装置(7)に提供された各種不動産物件に関するコンテンツを検討して、ある不動産物件の商談を希望する購入検討者は、自己の氏名やその不動産物件の物件番号等の情報と共に(又は、これらの情報として)商談の申込みをサーバ装置(3)に通知する。取引プログラム(39)は、その購入検討者(申込者)に対してＩＤ番号を発行し、申込者から送られた情報及び申込日時と共に申込者データベース(45)に格納する。さらに、取引プログラム(39)は、ＨＴＭＬファイル又は電子メールによって、発行されたＩＤ番号を第２端末装置(7)に、つまり申込者に通知してもよい。例えば、申込者が新たな商談申込みを行う場合に、申込者がＩＤ番号をサーバ装置(3)に通知することで、サーバ装置(3)にて申込者が特定されて、申込者による住所、電話番号、電子メールアドレス等の入力が省略可能となる。
【００２２】
不動産販売システムで販売される不動産物件に関する物件情報データベースは、不動産物件の種別毎に構成されている。一戸建てデータベース(46)には、不動産販売システムで販売されている一戸建て住宅の各々について、物件番号、販売価格、住所、構造を含む詳細情報、売主のＩＤ番号や売買の仲介を行う不動産業者のＩＤ番号などが格納される。マンションデータベース(47)には、不動産販売システムで販売されているマンションの各々について、収益物件データベース(48)には、不動産販売システムで販売されているアパート等の収益物件の各々について、土地データベース(49)には、不動産販売システムで販売されている土地の各々について、一戸建てデータベース(46)と同様に、物件番号、販売価格及びその他の情報が格納される。これらデータベース(46-49)は、第１乃至３端末装置(5)(7)(9)から送られたデータに基づいて、又は、サービス業者(サーバ装置(3)の管理者)が操作部(34)を用いて入力したデータに基づいて更新されて、サーバ装置(3)が公開するコンテンツの作成において参照されると共に、サービス業者の事業管理にも利用される。これら物件情報データベース(46-49)の詳細については後述する。
【００２３】
第１端末装置(5)には、例えば、一般的なパーソナルコンピュータが使用される。図３は、第１端末装置(5)の構成を示すブロック図である。ＣＰＵ(51)、ＲＡＭ(52)、通信部(53)、操作部(54)、表示部(55)及び記録部(56)については、サーバ装置(3)に関して説明したものと基本的に同様であるので、詳細な説明は省略する。なお、記録部(56)には、オペレーションシステム(57)に加えて、ネットワークからＨＴＭＬファイルや画像ファイルを受信して表示し、ＨＴＭＬファイルのフォームを使用してＷＷＷサーバにデータを送信する処理などを行うＷｅｂブラウザ(58)と、電子メールの作成及び送受信と、受信した電子メールの保存及び管理などを行うメーラー(59)とが格納されている。第２及び第３端末装置(7)(9)も、第１端末装置(5)と基本的に同様に構成されている。また、第１乃至３端末装置(5)(7)(9)として、図１に示すようにＷｅｂブラウザを搭載した携帯電話(11)やＰＤＡ(Personal Digital Assistance)等が使用されてもよい。
【００２４】
以下、本実施例の不動産販売システムにおいて、サーバ装置(3)と第１乃至３端末装置(5)(7)(9)との間で行われる処理について、詳細に説明する。まず、不動産業者が使用する第３端末装置(9)とサーバ装置(3)の間で行われる処理について説明する。先述したように、事業者から連絡を受けた不動産業者は、売主の下に赴いて媒介契約を締結し、売主が売却を希望する不動産物件に関する各種事項の確認と、それら事項に基づいた販売価格の評価などを行う。また、不動産業者は、不動産物件の外観及び間取りを示す画像ファイルを作成する。その後、不動産業者は、不動産物件に関する情報を、当該物件に関する画像ファイルと共に第３端末装置(9)を用いてサーバ装置(3)に送る。サーバ装置(3)は、送られた情報に基づいて、新たに販売される不動産物件を、一戸建てデータベース(46)、マンションデータベース(47)、収益物件データベース(48)又は土地データベース(49)に登録する。
【００２５】
図４は、新たに販売される不動産物件に関する情報の送受信において、不動産業者が使用する第３端末装置(9)とサーバ装置(3)との間で行われる処理を示すシーケンス図である。まず、第３端末装置(9)にてＷｅｂブラウザが実行されて、ＨＴＴＰプロトコルに基づいて、サーバ装置(3)に向けて不動産業者用ログインページのＨＴＭＬファイルの取得要求が送信される(Ｓ１)。サーバ装置(3)ではサーバプログラム(38)が実行されており、サーバ装置(3)は、受信した取得要求にて示された不動産業者用ログインページのＵＲＬ(Uniform Resource Locator)に基づいて、不動産業者用ログインページのＨＴＭＬファイルを第３端末装置(9)に送信する(Ｓ３)。また、この際に、サーバ装置(3)にてセッションＩＤが発行されて、それが記載されたセッション管理用のＣｏｏｋｉｅがサーバ装置(3)から第３端末装置(9)に送られる。
【００２６】
図示を省略した不動産業者用ログインページには、不動産業者のＩＤ番号を入力するテキストボックスと、不動産業者のパスワードを入力するテキストボックスと、入力したデータを送信する送信ボタンとが設けられている。第３端末装置(9)の操作部を用いて、不動産業者が自己のＩＤ番号及びパスワードを入力し、送信ボタンをクリックすると、これらＩＤ番号及びパスワードがサーバ装置(3)に向けて送信される(Ｓ５)。また、この際に、セッション管理用のＣｏｏｋｉｅも第３端末装置(9)からサーバ装置(3)に送られる。
【００２７】
サーバ装置(3)では取引プログラム(39)が実行されており、認証用情報、つまりＩＤ番号及びパスワードを受信すると、不動産業者データベース(44)が参照されて、不動産業者の認証処理が行われる(Ｓ７)。ステップＳ７にて、受信したＩＤ番号及びパスワードの組を有する不動産業者が、不動産業者データベース(44)に登録されていない場合、ステップＳ３が再度実行されて、不動産業者用ログインページのＨＴＭＬファイルが第３端末装置(9)に再度送信される。受信したＩＤ番号及びパスワードの組を有する不動産業者が不動産業者データベース(44)に登録されている場合、メニューページのＨＴＭＬファイルが第３端末装置(9)に送信される(Ｓ９)。なお、認証がなされると、発行されたセッションＩＤと、ＩＤ番号とを対応づけてセッション管理がなされて、ＨＴＭＬファイルの作成や第３端末装置(9)から送られるデータの処理等が行われる。
【００２８】
図５に、メニューページの一例を示す。メニューページは、物件情報新規登録ページと、物件情報検索ページと、物件情報変更ページと、物件情報ダウンロードページと、操作マニュアルの文書ファイルとにリンクしている。文字列「物件情報新規登録」がクリックされると、物件情報新規登録ページのＨＴＭＬファイルの取得要求が、第３端末装置(9)からサーバ装置(3)に送信されて(Ｓ１１)、サーバ装置(3)は、物件情報新規登録ページのＨＴＭＬファイルを第３端末装置(9)に送信する(Ｓ１３)。
【００２９】
図６は、第３端末装置(9)にて表示される物件情報新規登録ページの一例である。物件情報新規登録ページには、不動産物件に関する各種項目を入力するテキストボックス、プルタウン式セレクトボックスやラジオボタンなどが設けられている。項目「物件種別」のセレクトボックスでは、物件の種別「一戸建て」「マンション」、「収益物件」及び「土地」の何れか１つの事項が選択される。登録する不動産物件の種別に応じて、入力すべき項目は異なっている。本実施例では、ステップＳ１３にて、図６に示す一戸建て用の物件情報新規登録ページのＨＴＭＬファイルがデフォルトとして第３端末装置(9)に送信される。項目「物件種別」のセレクトボックスでは、「一戸建て」がデフォルトとして選択されており、不動産業者が第３端末装置(9)を操作することで、項目「物件種別」のセレクトボックスにおける事項が、「一戸建て」から「マンション」、「収益物件」及び「土地」の何れかに切り替えられると、マンション用、収益物件用又は土地用の物件情報新規登録ページのＨＴＭＬファイルの取得要求が第３端末装置(9)からサーバ装置(3)に送信されて、サーバ装置(3)は、取得要求に応じたＨＴＭＬファイルを第３端末装置(9)に送信する。例えば、図６に示す物件情報新規登録ページにて、項目「物件種別」のセレクトボックスが「マンション」に切り替えられると、項目「物件種別」のセレクトボックスにて「マンション」が選択されているマンション用の物件情報新規登録ページが第３端末装置(9)に表示される。このように、第３端末装置(9)では、項目「物件種別」の選択内容に対応して、物件の種別に対応した入力項目を有する物件情報新規登録ページが表示される。
【００３０】
不動産業者が売買を仲介する新規な不動産物件が一戸建て住宅である場合、不動産業者は、図６に示す一戸建て用の物件情報新規登録ページの各種項目について入力を行う。例えば、項目「売主名」のテキストボックスには売主の名称「山田太郎」が入力され、項目「売主ＩＤ」のテキストボックスには売主のＩＤ番号「ｔｙａｍａｄａ０」が入力されている。また、項目「販売価格」のテキストボックスには「１９８０００００」が、項目「価格装飾」のラジオボタンでは、「あり」が選択されている。項目「販売価格」及び「価格装飾」については、不動産業者は、売主との合意に基づいて入力を行うであろう。なお、価格装飾については後述する。項目「間取り」のセレクトボックスでは「４ＤＫ」が選択されており、項目「土地面積」のテキストボックスには「７７」ｍ2が、項目「建物面積」のテキストボックスには「１０３」ｍ2が入力されている。
【００３１】
項目「物件写真」のテキストボックスには、第３端末装置(9)の記録部に記録されている、不動産物件の外観を表す画像ファイルのパスが入力される。項目「間取り写真」のテキストボックスには、第３端末装置(9)の記録部に記録されている、不動産物件の間取りを表す画像ファイルのパスが入力される。項目「コメント」には、不動産物件に関するコメント、例えばスーパーマーケットや商店街が近い旨などのセールスポイントが記載される。
【００３２】
このようにして各種項目の入力が完了すると、最下にある送信ボタンがクリックされて、入力した情報に関する物件情報データが、第３端末装置(9)からサーバ装置(3)に送信される(Ｓ１５)。また、パスを入力された不動産物件に関する画像ファイルも第３端末装置(9)からサーバ装置(3)に送信される。サーバ装置(3)は、第３端末装置(9)から物件情報データ及び画像ファイルを受信すると、物件種別に対応した物件情報データベース(46-49)の何れかに、不動産物件を登録する(Ｓ１７)。
【００３３】
一戸建てデータベース(46)、マンションデータベース(47)、収益物件データベース(48)及び土地データベース(49)は、物件の種類に固有な点を除いて、同様に構成されている。図７(a)及び図７(b)は、一戸建てデータベース(46)を概念的に示す説明図である。一戸建てデータベース(46)には、登録されている不動産物件(一戸建て住宅)の各々について、物件情報新規登録ページで入力された事項が格納されている。一戸建てデータベース(46)には、各不動産物件について、物件番号、当該物件を取り扱う不動産業者の名称及びＩＤ番号(図４に示す処理にて、不動産業者は特定されている)、申込者のＩＤ番号なども格納されている。なお、項目「物件写真」と「間取り図面」として、一戸建てデータベース(46)における物件写真と間取り図面の画像ファイルの記録場所が格納される。例えば、図６の物件情報新規登録ページに係る不動産物件は、図７(a)及び図７(b)に示す一戸建てデータベース(46)において、物件番号「００１２３４」が割り当てられて登録されている。
【００３４】
本発明の不動産販売システムは、売主が第１端末装置(5)からサーバ装置(3)にアクセスして、販売されている不動産物件の販売価格を変更できることを特徴としている。本実施例では、一戸建てデータベース(46)には、過去に設定された分も含めて一連の販売価格(販売価格の履歴)が格納される。例えば、物件番号「００１２３３」の物件では、「販売価格１」として、最初に設定された４３００万円が格納されており、「販売価格２」として、次に設定された４２００万円が格納されている。また、物件番号「００５４３２」の物件では、項目「販売価格１」として、最初に設定された３８００万円が格納されており、項目「販売価格２」として、次に設定された３９００万円が格納されている。例えば、物件番号「００５４３２」の物件の販売価格が変更されると、新たな販売価格は、項目「販売価格３」に格納される。
【００３５】
先に述べたように、商談は申込み順で行われる。一戸建てデータベース(46)では、各物件について、現在申込みが継続している申込者及び商談中の申込者が、申込み順に格納されており、一戸建てデータベース(46)に格納されている申込者情報は、商談の状況に応じて適宜変更される。例えば、物件番号「００５４３２」の物件では、現時点において優先順位の最も高い申込者、又は商談中の申込者のＩＤ番号「ｎａｋａｔａ１１」が、項目「第１申込者ＩＤ」に格納されており、優先順位が２番目である申込者のＩＤ番号「ｓｕｚｕｋｉ３３」が、項目「第２申込者ＩＤ」に格納されている。当該物件を取り扱っている不動産業者「□□不動産」と、ＩＤ番号「ｎａｋａｔａ１１」の申込者との商談が不調に終わった場合、「□□不動産」は、電話や電子メール等を用いてサービス業者にその旨を通知する。通知を受けたサービス業者は、サーバ装置(3)の操作部(34)を操作して、ＩＤ番号「ｎａｋａｔａ１１」の申込者を削除して、ＩＤ番号「ｓｕｚｕｋｉ３３」が項目「第１申込者ＩＤ」に格納されるように、一戸建てデータベース(46)を変更する。なお、不動産業者が、第３端末装置(9)からサーバ装置(3)にアクセスして、申込者に関する事項について一戸建てデータベース(46)を変更してもよい。
【００３６】
図５に示すメニューページにて、文字列「物件情報検索」がクリックされると、物件情報変更ページが第３端末装置(9)に表示される。この物件情報検索ページは、不動産業者専用の検索ページであって、後述する購入検討者用の物件情報検索ページと異なった構成を有している。メニューページにて、文字列「物件情報変更」がクリックされると、物件情報変更ページが第３端末装置(9)に表示される。例えば、この物件情報変更ページでは、不動産業者が取り扱っている不動産物件の一覧が表示される。ある不動産物件が指定されると、サーバ装置(3)は、物件情報データベース(46-49)を参照して、その物件に関する物件情報変更ページを第３端末装置(9)に送信する。物件情報変更ページは、物件情報新規登録ページとほぼ同様に構成されており、一戸建てデータベース(46)における登録事項が、図６に示したように予め入力されている。不動産業者が、物件情報変更ページにて修正事項を入力して、サーバ装置(3)に送信すると、修正事項を格納するように物件情報データベース(46-49)が更新される。文字列「物件情報ダウンロード」がクリックされると、不動産業者が取り扱っている不動産物件について、一戸建てデータベース(46)の登録事項が、例えば市販の表計算プログラムのデータ形式でサーバ装置(3)から第３端末装置(9)に送られる。文字列「マニュアルダウンロード」がクリックされると、不動産業者の専用ページの操作方法に関する文書ファイルが、サーバ装置(3)から第３端末装置(9)に送られる
【００３７】
次に、購入検討者(申込者)が使用する第２端末装置(7)とサーバ装置(3)の間で行われる処理について説明する。サーバ装置(3)は、不動産物件に関する物件情報データベース(46-49)を用いて、不動産物件に関する情報を通信ネットワーク(1)上にて公開する。購入検討者は、第２端末装置(7)を用いて、自己の求める条件に適した不動産物件に関する情報をサーバ装置(3)から取得して、購入を希望する不動産物件がある場合、その不動産物件の商談の申込みをサーバ装置(3)に送る。
【００３８】
図８は、不動産物件に関する情報及び商談申込みの送受信において、第２端末装置(7)とサーバ装置(3)の間で行われる処理を示すシーケンス図である。まず、第２端末装置(7)にてＷｅｂブラウザが実行されて、サーバ装置(3)が提供する(不動産販売に関する)ＷｅｂサイトにおけるトップページのＨＴＭＬファイルについて、ＨＴＴＰプロトコルに基づいてサーバ装置(3)に向けて取得要求が送信される(Ｓ３１)。サーバ装置(3)ではサーバプログラム(38)が実行されており、サーバ装置(3)は、その取得要求を受信すると、トップページのＨＴＭＬファイルを第２端末装置(7)に送信する(Ｓ３３)。
【００３９】
トップページは、不動産販売システムの概要を説明するページ、購入検討者への注意を説明するページや売主用ログインページなどの各種ページとリンクしている。購入検討者がトップページにて物件検索ページを指定すると、物件検索ページのＨＴＭＬファイルの取得要求が、サーバ装置(3)に送信される(Ｓ３５)。そして、サーバ装置(3)は、物件検索ページのＨＴＭＬファイルを(セッション管理用のＣｏｏｋｉｅと共に)第２端末装置(7)に送信し(Ｓ３７)、物件検索ページが第２端末装置(7)の表示部に表示される。
【００４０】
図９に、物件検索ページの一例を示す。物件検索ページは、不動産物件の種別に応じて異なっており、デフォルト状態では、図９に示すように一戸建て用の物件検索ページが表示される。ページの上部に設けられた「マンション」、「収益物件」又は「土地」と付されたタブの何れかがクリックされると、ステップＳ３５及びＳ３７が再度実行されて、マンション、収益物件又は土地用の物件検索ページが第２端末装置(7)に表示される。図９に示す一戸建て用の物件検索ページでは、都道府県、沿線や間取り等の検索条件を設定するリストボックス、最寄り駅や築年数を入力するテキストボックス、構造を指定するチェックボックス等が設けられている。購入検討者が、物件検索ページにて検索条件を設定して、該ページの下側に設けられた検索ボタンをクリックすると、設定した検索条件に関するデータが、(セッション管理用のＣｏｏｋｉｅと共に)第２端末装置(7)からサーバ装置(3)に送信される(Ｓ３９)。検索条件に関するデータを受信すると、サーバ装置(3)は、４つの物件情報データベース(46-49)の中の適切なデータベースを検索し、検索条件に合致する不動産物件を特定する(Ｓ４１)。そして、サーバ装置(3)は、物件情報データベース(46-49)に基づいて、それら物件を示す検索結果ページのＨＴＭＬファイルを作成して、第２端末装置(7)に送信する(Ｓ４３)。
【００４１】
図１０に、検索結果ページの一例を示す。検索結果ページには、検索条件に合致した各物件について、販売価格や住所等の主要情報が示されている。本実施例では、１枚の検索結果ページに、５件の該当物件について主要情報が表示される。例えば、検索結果ページにおいて、文字列「次のページ」がクリックされると、その他の１〜５件の該当物件について主要情報を示す検索結果ページが表示される。図１０に示す例は、一戸建て住宅に関したものであり、図７(a)及び図７(b)に例示した一戸建てデータベース(46)に登録された物件番号「００１２３３」、「００１２３４」及び「００５４３２」の物件についても、一戸建てデータベース(46)に格納された情報に基づいて主要情報が示されている。「受付中」、「商談中」の表示は、申込者の有無に対応しており、例えば、物件番号「００５４３２」の物件には、図７(a)及び図７(b)に示す一戸建てデータベース(46)に申込者のＩＤ番号が格納されているので、「商談中」と示されている。一戸建てデータベース(46)において、申込者のＩＤ番号が格納されていないので、物件番号「００１２３３」及び「００１２３４」の物件については、「公開中」と示されている。
【００４２】
ステップＳ４３では、サーバ装置(3)(のＣＰＵ(31))は、検索条件に合致しており主要情報を表示すべき不動産物件の各々について、物件情報データベース(46-49)を参照して販売価格の変更の有無を判断し、販売価格の変更がなされている場合には、販売価格の上昇又は下落を示すアイコンが含まれるように、検索結果ページのＨＴＭＬファイルを作成する。図１０に示す例では、物件番号「００１２３３」の物件について、販売価格の下落を示すアイコン(61)が表示されている。これは、図７(a)及び図７(b)に示す一戸建てデータベース(46)において、 物件番号「００１２３３」の物件について現在の販売価格を示す項目「販売価格２」の金額「４２００００００」が、直前の販売価格を示す項目「販売価格１」の金額「４３００００００」よりも安いことに起因している。
【００４３】
項目「価格装飾」が「なし」になっている場合、その物件の主要情報には、販売価格の変更があっても、販売価格の上下動を示すアイコン(61)は付加されない。例えば、図７(a)及び図７(b)を参照すると、物件番号「００５４３２」の物件では販売価格の変更が行われているが、項目「価格装飾」が「なし」であるので、図１０に示す検索結果ページでは、 この物件の主要情報にアイコン(61)が付加されていない。また、販売価格の変更がおこなわれていない物件、例えば物件番号「００１２３４」のような物件については、項目「価格装飾」の内容に拘わらずアイコン(61)は付加されない。
【００４４】
検索結果ページに示された物件番号(を示す文字列)がクリックされると、その物件に関する詳細情報ページのＨＴＭＬファイルの取得要求が、サーバ装置(3)に送信される(Ｓ４５)。そして、サーバ装置(3)は、物件情報データベース(46-49)に格納されている内容に基づいて、指定された物件に関する詳細情報ページのＨＴＭＬファイルを作成し、第２端末装置(7)に送信する(Ｓ４７)。そして、詳細情報ページが、第２端末装置(7)に表示される。例えば、図１０に示す検索結果ページにおいて、物件番号「００１２３４」がクリックされると、図１１に示すような、物件番号「００１２３４」の物件に関する詳細情報ページが、第２端末装置(7)の表示部に表示される。この詳細情報ページには、一戸建てデータベース(46)に格納されている情報に基づいて、当該物件に関する各種情報が示されると共に、一戸建てデータベース(46)に格納されている当該物件の画像ファイルに基づいて、当該物件の外観及び間取りを夫々示す画像も配置されている。さらに、物件に関するコメントも記載されている。
【００４５】
詳細情報ページには、当該詳細情報ページ係る物件について、商談申込みページの取得要求をサーバ装置(3)に送信する送信ボタン(63)が設けられている。申込み送信ボタン(63)が押されると(Ｓ４９)、商談申込みページの取得要求がサーバ装置(3)に送信されて、サーバ装置(3)は、当該物件に係る商談申込みページのＨＴＭＬファイルをサーバ装置(3)に送信する(Ｓ５１)。図１２に、図１１に示す詳細情報ページの送信ボタン(63)が押された場合に第２端末装置(7)に表示される商談申込みページを示す。商談申込みページには、商談の申込みがなされる物件の物件番号「００１２３４」に加えて、申込者の名前、電子メールのアドレス及び電話番号等を入力するテキストボックスが設けられている。申込者(購入検討者)は、これらの事項を入力して、送信ボタンを押すと、商談の申込みとしてこれらの事項がサーバ装置(3)に送信される(Ｓ５３)。サーバ装置(3)は、受信したこれらの事項を、申込み日時と、申込者に発行したＩＤ番号等と共に申込者データベース(45)に格納し、申込みされた物件が登録されている何れかの物件情報データベース(46-49)に、そのＩＤ番号を格納する(Ｓ５５)。図７(b)に例示したように、ＩＤ番号は、先着順でデータベース(46-49)に格納される。
【００４６】
本発明の不動産販売システムは、売主が第１端末装置(5)からサーバ装置(3)にアクセスして、自己の不動産物件の販売価格を含めて、物件情報データベース(46-49)の登録事項の一部を変更できることを特徴としている。図１３は、売主により物件情報が変更される際に第１端末装置(5)とサーバ装置(3)の間で行われる処理を示すシーケンス図である。まず、第３端末装置(9)にてＷｅｂブラウザが実行されて、ＨＴＴＰプロトコルに基づいて、サーバ装置(3)に向けて売主用ログインページのＨＴＭＬファイルの取得要求が送信される(Ｓ６１)。サーバ装置(3)ではサーバプログラム(38)が実行されており、取得要求を受信すると、売主用ログインページのＨＴＭＬファイルを第３端末装置(9)に送信する(Ｓ６３)。また、この際に、サーバ装置(3)にてセッションＩＤが発行されて、それが記載されたセッション管理用のＣｏｏｋｉｅがサーバ装置(3)から第１端末装置(5)に送られる。
【００４７】
図１４は、売主用ログインページの一例である。売主用ログインページには、売主のＩＤ番号を入力するテキストボックスと、売主のパスワードを入力するテキストボックスと、「ログイン」と付された送信ボタンとが設けられている。第１端末装置(5)の操作部(54)を用いて、売主が自己のＩＤ番号及びパスワードを入力し、送信ボタンをクリックすると、これらＩＤ番号及びパスワードがサーバ装置(3)に向けて送信される(Ｓ６５)。また、この際に、セッション管理用のＣｏｏｋｉｅも第１端末装置(5)からサーバ装置(3)に送られる。
【００４８】
サーバ装置(3)では取引プログラム(39)が実行されており、ＩＤ番号及びパスワードを受信すると、売主データベース(43)が参照されて、第１端末装置(5)の使用者の認証処理が行われる(Ｓ６７)。ステップＳ６７にて、受信したＩＤ番号及びパスワードの組を有する売主が、売主データベース(43)に登録されていない場合、ステップＳ６３が実行されて、売主用ログインページのＨＴＭＬファイルが第１端末装置(5)に再度送信される。受信したＩＤ番号及びパスワードの組を有する売主が売主データベース(43)に登録されている場合、物件情報データベース(46-49)が参照されて、当該売主の不動産物件に関する物件情報ページのＨＴＭＬファイルがサーバ装置(3)にて作成されて、第１端末装置(5)に送信される(Ｓ６９)。
【００４９】
図１５は、物件番号「００１２３４」の売主が、第１端末装置(5)を使用してサーバ装置(3)にアクセスした場合に表示される物件情報ページである。当該物件情報ページには、図７(a)及び図７(b)に例示した一戸建てデータベース(46)に格納されている物件番号「００１２３４」の物件に関する事項に基づいて、物件番号「００１２３４」の物件の詳細情報が示されている。物件情報ページには、一戸建てデータベース(46)に格納されている当該物件の画像ファイルに基づいて、当該物件の外観及び間取りを夫々示す画像も配置されている。また、物件に関するコメントも記載されている。
【００５０】
物件情報ページには、サーバ装置(3)との間の通信を終了する「ログアウト」と付されたボタンと、「変更」と付された送信ボタンとが設けられている。後者のボタンが押されると、物件情報変更ページのＨＴＭＬファイルの送信要求がサーバ装置(3)に送信される(Ｓ７１)。サーバ装置(3)は、物件情報データベース(46-49)を参照して、売主の物件が商談中であるか否か(少なくとも項目「第１申込者ＩＤ」にＩＤ番号があるか否か)を判断する(Ｓ７３)。商談中でない場合、サーバ装置(3)は、その物件について、物件情報変更ページのＨＴＭＬファイルを作成して、第１端末装置(5)に送信する(Ｓ７５)。本実施例の不動産販売システムでは、商談中の物件について物件情報が変更されることを禁止しており、ステップＳ７３にて、商談中と判断された場合には、商談中であるので物件情報の変更が不可能である旨が、サーバ装置(3)から第１端末装置(5)に通知される。
【００５１】
物件情報変更ページは、売却を希望している不動産物件について、売主が物件情報データベース(46-49)の登録事項の一部を変更するために使用される。図１６に、物件番号「００１２３４」の物件に関する物件情報変更ページを例として示す。本実施例の不動産販売システムでは、売主は、販売価格、価格装飾の有無、不動産物件の外観を示す画像ファイル、間取りを示す画像ファイル、及びコメントについて変更可能であって、販売価格を入力するテキストボックスと、価格装飾の有無を入力するラジオボタンと、置き換える画像ファイルについて第１端末装置(5)の記録部(56)におけるパスを入力するテキストボックスと、コメントを入力するテキストボックスとを含んでいる。物件情報変更ページは、販売価格、価格装飾及びコメントについて、物件情報データベース(46-49)における登録事項が入力された形態で第１端末装置(5)に送信される。また、物件情報変更ページには、物件情報データベース(46-49)に格納された画像ファイルに基づいて、不動産物件の外観及び間取りを示す画像が配置される。図１６に示す例では、(キッチンのリフォームが物件に施されて、その費用に１００万円程度要したことから)販売価格が「１９８０００００」円から「２０８０００００」円に変更されており、コメントの欄も「特になし。」から「２００６年５月に、キッチンリフォーム済み。」に変更されている。価格装飾と画像については変更されていない。
【００５２】
物件情報変更ページにて、少なくとも１つの項目について変更事項が入力されて、物件情報変更ページの送信ボタンが押されると、変更事項(及び画像ファイル)がサーバ装置(3)に送信される(Ｓ７５)。サーバ装置(3)は、受信した変更事項を物件情報データベース(46-49)に格納し(Ｓ７７)、その後、完了通知ページのＨＴＭＬファイルを第１端末装置(5)に送信する(Ｓ７９)。例えば、図１６に示す物件情報変更ページの送信ボタンが押されると、図７(a)及び図７(b)の一戸建てデータベース(46)の項目「販売価格２」に「２０８０００００」円が格納されると共に、項目「コメント」の内容が書き換えられる。
【００５３】
物件情報データベース(46-49)における登録事項が変更されると、その後、サーバ装置(3)が通信ネットワーク(1)上にて公開するコンテンツにおいて変更内容が反映される。例えば、物件番号「００１２３４」の物件の販売価格とコメントについて、上記の変更が行われた後に、図８に示したステップＳ３９乃至Ｓ４３が実行されて、図１０に対応した検索結果を示す検索結果ページが表示される場合、サーバ装置(3)にて、図１７に示す検索結果ページのＨＴＭＬファイルが作成される(物件番号「００１２３４」の物件に対して、販売価格変更後に商談の申込みはなされていないものとする)。物件番号「００１２３４」の販売価格は、最近の販売価格を示す項目「販売価格２」の「２０８０００００」円と表示される。さらに、一戸建てデータベース(46)において項目「価格装飾」が「あり」になっており、物件番号「００１２３４」の項目「販売価格２」の価格は、直前の販売価格を示す項目「販売価格１」の価格よりも高いことから、物件番号「００１２３４」の物件の詳細情報に、販売価格の上昇を示すアイコン(61)が加えられている。図１７に示す検索結果ページにて、物件番号「００１２３４」の文字列がクリックされると、図１８に示す物件番号「００１２３４」の物件に関する詳細情報ページが、第２端末装置(7)の表示部に表示される。この詳細情報ページは、図１１に示す詳細情報ページに対応しているが、販売価格とコメントの内容が異なっており、販売価格の上昇を示すアイコン(61)も加えられている。
【００５４】
上記の実施例では、サービス業者と提携した不動産業者が、売主の不動産物件に関する情報及び画像ファイルをサーバ装置(3)に送信することで、当該物件が不動産情報データベース(46-49)に登録されているが、これらが、売主によって第１端末装置(5)からサーバ装置(3)に送信されることで、当該物件が不動産情報データベース(46-49)に登録されてもよい。例えば、不動産物件に関する基本的事項を、売主が第１端末装置(5)からサーバ装置(3)に送信することで、当該物件が不動産情報データベース(46-49)に登録されて、その後、物件を確認した不動産業者が、第３端末装置(9)からサーバ装置(3)にアクセスして、当該物件に関する詳細情報を補充し、売主が入力した内容に誤りがある場合には修正が行われてもよい。
【００５５】
売主が売却を希望する不動産物件について、不動産業者が売買の仲介をするケースを中心にして本実施例の不動産販売システムの説明を行ったが、本実施例の不動産販売システムは、不動産業者が自己の保有する物件を販売する場合においても使用できる。また、本実施例の不動産販売システムは、サービス業者ではなく不動産業者によって運営されてもよい。この場合、当該不動産業者と仲介契約をした売主が第１端末装置(5)を使用する。また、不動産販売システムには１つの第３端末装置(9)が存在すればよく、或いは、第３端末装置(9)はサーバ装置(3)と統合されてもよいであろう。
【００５６】
上記実施例の説明は、本発明を説明するためのものであって、特許請求の範囲に登録の発明を限定し、或いは範囲を減縮する様に解すべきではない。また、本発明の各部構成は上記実施例に限らず、特許請求の範囲に登録の技術的範囲内で種々の変形が可能であることは勿論である。
【図面の簡単な説明】
【００５７】
【図１】本発明の一実施例である不動産販売システムの概要を示す説明図である。
【図２】本発明の一実施例であるサーバ装置の構成を示すブロック図である。
【図３】本発明の不動産販売システムに含まれる第１端末装置の構成を示すブロック図である。
【図４】本発明の不動産販売システムにおいて、第３端末装置とサーバ装置の間で行われる処理を示すシーケンス図である。
【図５】第３端末装置に表示されるメニューページの一例を示す説明図である。
【図６】第３端末装置に表示される物件情報新規登録ページの一例を示す説明図である。
【図７（ａ）】サーバ装置が有する一戸建てデータベースの内容を概念的に説明する説明図である。
【図７（ｂ）】サーバ装置が有する一戸建てデータベースの内容を概念的に説明する説明図である。
【図８】本発明の不動産販売システムにおいて、第２端末装置とサーバ装置の間で行われる処理を示すシーケンス図である。
【図９】第２端末装置に表示される物件検索ページの一例を示す説明図である。
【図１０】第２端末装置に表示される検索結果ページの一例を示す説明図である。
【図１１】第２端末装置に表示される詳細情報ページの一例を示す説明図である。
【図１２】第２端末装置に表示される商談申込みページの一例を示す説明図である。
【図１３】本発明の不動産販売システムにおいて、第１端末装置とサーバ装置の間で行われる処理を示すシーケンス図である。
【図１４】第１端末装置に表示される売主用ログインページの一例を示す説明図である。
【図１５】第１端末装置に表示される物件情報ページの一例を示す説明図である。
【図１６】第１端末装置に表示される物件情報変更ページの一例を示す説明図である。
【図１７】第２端末装置に表示される検索結果ページの一例を示す説明図である。
【図１８】第２端末装置に表示される詳細情報ページの一例を示す説明図である。
【符号の説明】
【００５８】
(1)     ネットワーク
(3)     サーバ装置
(5)     第１端末装置
(7)     第２端末装置
(9)     第３端末装置
(31)    ＣＰＵ
(33)    通信部
(36)    記録部
(38)    サーバプログラム
(39)    取引プログラム
(43)    売主データベース
(44)    不動産業者データベース
(45)    申込者データベース
(46)    一戸建てデータベース
(47)    マンションデータベース
(48)    収益物件データベース
(49)    土地データベース
(51)    ＣＰＵ
(53)    通信部
(58)    Ｗｅｂブラウザ
(61)    アイコン
【図１】
2007328557.tif 000003
【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７（ａ）】
2007328557.tif 000009
【図７（ｂ）】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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