(57)【要約】【課題】  不動産購入の際に柔軟な支払い方法を可能にし、将来的な経済的不安や住環境の変化を伴う購入者であっても安心して不動産を購入できる不動産売買支援システムを提供する。【解決手段】  不動産売買支援システムは、購入予定者に対して不動産ローンの支払いプランを提示するサーバ１０と、この提示された支払いプラン情報をそのサーバ１０から受信し表示するユーザ端末２０と、これらサーバ・端末を接続するインターネット等のネットワーク３０とを有して構成される。サーバ１０は、購入可能な新築分譲マンションを提示するディベロッパーのＷｅｂサイトをネットワーク３０に公開する。サーバ１０は、この提示した新築分譲マンションの購入要求をユーザ端末２０から受信すると、この購入要求に含まれる購入予定者の購入条件等に基づいて、前述の支払いプラン情報を作成し、ユーザ端末２０に送信する。【選択図】        図２
2007052736.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産の支払いプランを提供するシステムであって、
所定の時期までは不動産の購入額の一部を支払い、前記所定の時期に至ると、そのまま前記購入額の残額の支払いを継続するか、該支払いを停止して不動産の所有権を放棄するかを選択可能な支払いプラン情報を作成し配信することを特徴とする不動産売買支援システム。
【請求項２】
不動産の支払いプラン情報を提供するサーバと、該サーバから前記支払いプラン情報を受信し表示するユーザ端末とを有するシステムであって、
前記サーバは、所定の時期までは不動産購入額の一部を支払い、前記所定の時期に至ると、そのまま前記購入額の残額の支払いを継続するか、該支払いを停止して不動産の所有権を放棄するかを選択可能な支払いプラン情報を作成して、該作成した支払いプラン情報を前記ユーザ端末に配信し、
前記ユーザ端末は、前記支払いプラン情報を受信すると、該受信した支払いプラン情報を画面表示することを特徴とする不動産売買支援システム。
【請求項３】
前記サーバは、前記所定の時期のときの不動産価値を推定し、前記所定の時期以降の不動産購入額の残額を、前記推定した不動産価値未満に設定した前記支払いプラン情報を作成することを特徴とする請求項２記載の不動産売買支援システム。
【請求項４】
前記サーバは、不動産の築年数、間取り、地価公示データ、路線価データのうちの少なくとも１つに基づいて、将来の不動産価値の推定を行うことを特徴とする請求項記載の不動産売買支援システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産売買支援システムに関し、特に、不動産の支払いプラン情報を提示する不動産売買支援システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
一般に、購入者は、マンション等の不動産物件を不動産業者（ディベロッパーと呼ばれる宅地開発事業者を含む）から購入する。
この不動産物件は、一般に、購入者の年収の数倍にもなるくらいに高額であるため、購入者は、不動産購入時には、慎重に購入を決め、銀行等の金融機関でローンを組むことが多い。このような融資に対する金融機関の審査は、購入予定者に対する収入面の審査や保証人の選定等の事務手続きが遅く煩雑なことが多いことから、購入者に時間的及び手続き的な負担を与えることがある。この結果、購入者は不動産の購入に躊躇し、不動産業者等の不動産販売の売上低下を招く。
【０００３】
このような、金融機関からの借り入れ手続きの煩雑さを解決する従来技術の１つに、特許文献１が開示するところの不動産販売方法がある。
この特許文献１では、ユーザは、ユーザ端末において「借り入れ金額」、「借り入れ期間」、「返済方法」等の各項目を入力し、電気通信回線を介してサーバに送信する。サーバは、それらの各入力項目に基づいて不動産ローンの返済シミュレーションを行い、「毎月の返済額」、「ボーナス時の返済額」、「返済総額」等を計算する。
この結果、ユーザは、ローン等の購入時に必要な情報を自宅等で２４時間簡便に入手することができるので、物件を選択するのにかかる時間が削減され、不動産業者側にとっても不動産の販売効率を上げることができる。
【特許文献１】特開２００２−１１７１２３
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、特許文献１に開示される不動産販売方法には、以下のような問題がある。
前述したように、その特許文献１に開示される不動産販売方法は、不動産ローンの支払計画をたてる際の煩雑さを解消できるものであり、確かに購入者による不動産物件の購入を促進させるものではあったが、その経済的な負担自体を軽減させるものではないため、その不動産の販売促進効果には限界があった。
特に、収入の面で不安がある者にとっては、高額な長期ローンは大きな負担であるため、これまで通り不動産購入を躊躇してしまうという問題があった。
また、不動産の購入について１度契約してしまうと、その後事情が変わっても通常完済まで支払い続けなくてはならないことから、将来的に家族構成の変更や転勤等が予想される者は、気に入った不動産があっても、その購入をする機会を逃し、他の不動産の賃貸あるいは購入金額を落とした不動産物件の購入で妥協せざるを得ないという問題もあった。
【０００５】
本発明は、上記問題点に鑑みてなされたものであり、不動産購入の際に柔軟な支払い方法を可能にし、将来的な経済的不安や住環境の変化を伴う購入者であっても安心して不動産を購入できる不動産売買支援システムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
かかる目的を達成するため、本発明における不動産売買支援システムは、不動産の支払いプランを提供するシステムであって、所定の時期までは不動産の購入額の一部を支払い、所定の時期に至ると、そのまま購入額の残額の支払いを継続するか、支払いを停止して不動産の所有権を放棄するかを選択可能な支払いプラン情報を作成し配信することを特徴とする。
【０００７】
また、本発明における不動産売買支援システムは、不動産の支払いプラン情報を提供するサーバと、サーバから支払いプラン情報を受信し表示するユーザ端末とを有するシステムであって、サーバは、所定の時期までは不動産購入額の一部を支払い、所定の時期に至ると、そのまま購入額の残額の支払いを継続するか、支払いを停止して不動産の所有権を放棄するかを選択可能な支払いプラン情報を作成して、作成した支払いプラン情報をユーザ端末に配信し、ユーザ端末は、支払いプラン情報を受信すると、受信した支払いプラン情報を画面表示することを特徴とする。
【０００８】
また、本発明によれば、前述のサーバは、所定の時期のときの不動産価値を推定し、所定の時期以降の不動産購入額の残額を、推定した不動産価値未満に設定した支払いプラン情報を作成することを特徴とする。
【０００９】
また、本発明によれば、サーバは、不動産の築年数、間取り、地価公示データ、路線価データのうちの少なくとも１つに基づいて、将来の不動産価値の推定を行うことを特徴とする。
【００１０】
なお、以上の構成要素の任意の組合せや、本発明の構成要素や表現を方法、装置、システム、コンピュータプログラム、コンピュータプログラムを格納した記録媒体などの間で相互に置換したものもまた、本発明の態様として有効である。
【発明の効果】
【００１１】
本発明によれば、購入予定者は、不動産の正式な決定をローン支払いの開始時期からその支払い方法決定時期まで先延ばしにすることができるので、躊躇することなく安心して気軽にマンションの購入を行うことができるようになる。また、この結果、不動産販売側は、不動産販売の売上げを容易に向上させることが可能となる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１２】
＜概要＞
本実施の形態における不動産売買支援システムは、不動産の購入予定者に対して、各購入予定者それぞれにとって最適な不動産ローンの支払いプランを提示することで、その購入予定者が、自身が希望する不動産を容易に購入できるようにしたものである。
この支払いプランは、具体的には、不動産の購入額の一部をある時期までに支払い、その時期に至った段階で、その購入額の残額を支払って不動産を購入するか、その残額を支払わずにその不動産を手放すかを選択することが可能なようになっている。
すなわち、そのある時期において、残額を支払うことを選択した場合には、通常の不動産の購入と同様の支払い方法となるし、残額を支払わないことを選択した場合には、その時期までに支払ったローン（不動産購入額の一部）については、あたかもマンション等の不動産賃貸料の支払いのように見なすことができる。つまり、不動産の購入予定者は、通常は、ある不動産に対して購入するかそれとも賃貸的に済ますかという選択を、不動産ローンの支払い開始時にしなければならないが、本実施の形態では、そのある時期まで先延ばしにすることができる。
このことから、購入予定者は、ローンの支払いの先行きが不透明だったり、住環境の急な変化が予想される場合であったりしても、安心して不動産の購入手続きを進めることができるようになる。
【００１３】
また、購入者がそのある時期において不動産の購入をやめたときには、この不動産の所有権及び不動産ローンの支払い義務は基本的に当初の不動産販売側に移る。その後、不動産販売側は、この中古不動産をこの時点における適正価格で他の購入予定者に売却することとなる。このとき、ローン残額をこの不動産の適正価格よりも低く設定しておくことで、不動産販売側は、その他の購入予定者への転売時に一定の利益を見込むことができる。
【００１４】
なお、この購入者が購入する不動産の販売元には、一般的な不動産業者の他に、ディベロッパーと呼ばれる宅地事業開発者や不動産を保有する個人が含まれるものとする。
また、不動産としては、一戸建て・分譲マンション等種類を問わないし、新築・中古等も問わない。
【００１５】
以下、本実施の形態では、一例として、不動産を新築の分譲マンションとし、不動産の販売元をこの新築分譲マンションの販売を行うディベロッパーであるとして説明を進める。
図１は、前述の支払いプランの提示例を示す図である。
以下、この図を用いて、このサーバ１０が作成する支払いプランについて具体的に説明を進める。
この図では、新築分譲マンションの販売価格が５０００万円の場合の支払いプラン例が示されている。この例では、このマンションの購入額を完済する期間を３０年とする。また、前述の残額の支払いを行うか否かを決定する時期（以下、支払い方法決定時期という）は、支払い開始から１０年後とし、この支払い方法決定時期までに一旦支払う購入額を２０００万円とする。この例では、購入予定者は、この支払い方法決定時期までに、この２０００万円に利息の５００万円をつけて２５００万円支払うことになっている。
購入予定者は、支払い開始から１０年後までに一旦、一部支払額（購入額の一部＋利息分）の２５００万円を支払い、この段階で、残り２０年分の支払額（購入額の残り３０００万円＋利息分５００万円）の３５００万円を再度ローンを組んでマンションを完全に購入するか、支払わずにマンションを保有する権利を放棄するかを決定することができる。
なお、サーバ１０は、支払い方法決定時期の段階におけるマンションの予想価値（ここでは４０００万円）を下回るように残余支払額（ここでは３５００万円）を設定するようにする。これは、購入予定者がマンション保有権利を支払い方法決定時期において放棄したときに、ディベロッパーが、他の購入予定者に対して、このマンションの相場で転売したとしても、その残余支払額分を十分に回収可能となるからである。
また、支払い方法決定時期において不動産価格が当初よりも上昇していた場合には、ディベロッパーは、この価格の上昇分を購入予定者に支払う。このとき、購入予定者は、この支払われた不動産価格の上昇分を自身の利益とすることができる。
【００１６】
＜構成＞
次に、本実施の形態における不動産売買支援システムの構成について説明する。
図２は、本発明の実施の形態における不動産売買支援システムの構成を示す図である。
図に示すように、不動産売買支援システムは、購入予定者に対して不動産ローンの支払いプランを提示するサーバ１０と、この提示された支払いプラン情報をそのサーバ１０から受信し表示するユーザ端末２０と、これらサーバ・端末を接続するインターネット等のネットワーク３０とを有して構成される。
【００１７】
サーバ１０は、不動産の支払いプラン情報を提供する情報処理装置である。また、このサーバ１０は、マンションの情報（建築時期、間取り等）やその他不動産に関する情報（地価公示データ、路線価データ等）を蓄積するデータベース１１を備えている。
サーバ１０は、購入可能な新築分譲マンションを提示するディベロッパーのＷｅｂサイトをネットワーク３０に公開する。サーバ１０は、このＷｅｂサイトにおいて提示した新築分譲マンションの購入要求をユーザ端末２０から受信すると、この購入要求に含まれる購入予定者の購入条件等に基づいて、前述の支払いプラン情報を作成し、ユーザ端末２０に送信する。
なお、このサーバ１０は、ディベロッパー側が管理してもよいし、インターネットプロバイダ等の通信事業者が管理していてもよい。
【００１８】
ユーザ端末２０は、マンションの購入（予定）者が操作するＰＣや携帯端末等の情報処理装置である。購入予定者は、ユーザ端末２０を用いて前述のディベロッパーのＷｅｂサイトにアクセスして、購入予定のマンション、年収、希望支払い期間等の購入条件を指定する。
また、ユーザ端末２０は、それらの購入条件等に基づいて作成された支払いプラン情報をサーバ１０から受信すると、これを画面表示する。購入予定者は、このプラン内容を参照して、このプランに基づいたマンション購入を行うか否かを決定しサーバ１０に返答して、マンションの購入手続を進める。
【００１９】
＜動作＞
以下、図を用いながら、本実施の形態における不動産売買支援システムの動作について説明を進める。
【００２０】
次に示す図３及び図４は、前述のディベロッパーのＷｅｂサイトの画面構成例を示す図である。
図３は、このディベロッパーのＷｅｂサイトにおける新築分譲マンションの紹介画面の一例を示す図である。
図に示すように、このＷｅｂサイト上には、ディベロッパーが販売している新築分譲マンションの情報が提示されている。購入予定者は、ユーザ端末２０を用いて、この画面上の新築分譲マンションから希望のものを選択する。
【００２１】
また、図４は、このディベロッパーのＷｅｂサイト上における、その他の購入条件等の入力フォーム画面の一例を示す図である。
図に示すように、この入力フォーム画面上には、氏名、住所、メールアドレス、月々の支払い可能額、ボーナス時の支払い可能額、支払い希望年数、希望する支払い方法決定時期等の情報の入力欄が設けられている。購入予定者は、ユーザ端末２０を用いてこの入力欄に必要事項を入力していく。
【００２２】
ユーザ端末２０は、それらの入力されたマンションの指定情報や支払い可能額等の購入条件の情報をサーバ１０に送信する。サーバ１０は、これらの購入条件等に基づいて、新築分譲マンションの支払いプラン情報を作成し、ユーザ端末２０に送信する。ユーザ端末２０は、この支払いプラン情報を受信すると、画面表示する。
図５は、この支払いプラン情報の一例を示す図である。
図に示すように、この支払いプラン情報には、マンションの価格、総支払い年数、支払い方法決定時期、月々の支払い額、ボーナス時の支払額、総支払い額、支払い方法決定時期までの総支払い額、支払い方法決定時期以降の総支払い額等が示されている。
購入予定者は、この支払いプラン情報の内容を確認して、この分譲マンションを購入するか否かを決定する。
【００２３】
次に、シーケンスチャートを用いて、この不動産売買支援システムによる全体の動作の流れについて説明する。
図６は、この不動産売買支援システムによる全体の流れを示すシーケンスチャートである。以下、この図に沿って説明を進める。
【００２４】
まず、購入予定者は、ユーザ端末２０を用いてディベロッパーのＷｅｂサイトにアクセスし、このＷｅｂサイトを表示する（ステップＳ１０１〜Ｓ１０３）。
次に、購入予定者は、ユーザ端末２０を用いてＷｅｂサイトから購入希望のマンションを選択し、月々の支払い希望額等の購入条件を入力する（ステップＳ１０４）。ユーザ端末２０は、これらの入力情報をサーバ１０に送信する（ステップＳ１０５）。
【００２５】
サーバ１０は、データベース１１を参照して、購入予定者側から指定された購入条件（月々の支払額、支払い年数等）が、その指定物件に予め定められた許容範囲内にあるか否かを判定する（ステップＳ１０６）。
購入予定者からの購入条件が許容範囲内であれば（ステップＳ１０６／Ｙｅｓ）、サーバ１０は、そのマンションの支払い方法決定時期を決定する（ステップＳ１０７）。このとき、購入予定者が希望する支払い方法決定時期がディベロッパー側の許容範囲内であれば、そのまま購入予定者側の希望期日で決定する。
【００２６】
次に、サーバ１０は、データベース１１に蓄積されている築年数、間取り、地価公示データや路線価データを用いて、その決定した支払い方法決定時期における将来のマンションの相場価格を推定する（ステップＳ１０８）。
そして、サーバ１０は、この推定した将来のマンションの相場価格から所定額分下回るように、残余支払額を設定する（ステップＳ１０９）。このことにより、支払い方法決定時期において、購入予定者がマンション購入を放棄したときに、ディベロッパーは、そのマンション相場価格程度で他の購入者に転売することにより、その残余支払額を十分に回収することができる。
【００２７】
さらに、サーバ１０は、利息の計算等を行って、支払いプラン情報を作成する（ステップＳ１１０）。そして、サーバ１０は、この作成した支払いプラン情報をユーザ端末２０に送信する（ステップＳ１１１）。
ユーザ端末２０は、この支払いプラン情報を受信すると、画面表示する（ステップＳ１１２）。購入予定者は、このプラン内容を参照して、このプランに基づいたマンション購入を行うか否かをユーザ端末２０用いてサーバ１０に返答する（ステップＳ１１３）。
その後、購入予定者・ディベロッパー間で、マンションの購入手続が行われる。
【００２８】
＜実施形態のまとめ＞
以上説明したように、本実施の形態によれば、サーバ１０は、支払い方法決定時期においてローンの支払いを継続してそのままマンションを購入するか、支払いをやめて今までのローン支払いをマンション賃貸料のようにみなすようにするかが決定できるような支払いプランの情報をユーザ端末２０に送信するので、購入予定者は、マンションの正式な決定をローン支払いの開始時期からその支払い方法決定時期まで先延ばしにすることができるので、躊躇することなく安心して気軽にマンションの購入を行うことができるようになる。また、この結果、ディベロッパー側は、マンション販売の売上げを容易に向上させることが可能となる。
【００２９】
また、サーバ１０は、支払い方法決定時期における将来のマンションの不動産価値を推定し、この不動産価値よりも下回るように、支払い方法決定時期以降のローンの残余額を設定した支払いプラン情報をユーザ端末２０に送信するので、購入者が不動産の所有権を放棄したとき、ディベロッパーは、この不動産を転売して利益を得ることができる。
【００３０】
また、支払い方法決定時期において不動産価格が当初よりも上昇していた場合には、ディベロッパーは、この価格の上昇分を購入予定者に支払う。このとき、購入予定者は、この支払われた不動産価格の上昇分を自身の利益とすることができる。
【００３１】
上記のサーバ１０又はユーザ端末２０は、主にＣＰＵとメモリにロードされたプログラムによって実現される。ただし、それ以外の任意のハードウェアおよびソフトウェアの組合せによってこの装置またはサーバを構成することも可能であり、その設計自由度の高さは当業者には容易に理解されるところである。
また、上記のサーバ１０又はユーザ端末２０をソフトウェアモジュール群として構成する場合、このプログラムは、光記録媒体、磁気記録媒体、光磁気記録媒体、または半導体等の記録媒体に記録され、上記の記録媒体からロードされるようにしてもよいし、所定のネットワークを介して接続されている外部機器からロードされるようにしてもよい。
【００３２】
なお、上記の実施例は本発明の好適な実施の一例であり、本発明の実施例は、これに限定されるものではなく、本発明の要旨を逸脱しない範囲において種々変形して実施することが可能となる。
【図面の簡単な説明】
【００３３】
【図１】本発明の実施の形態における支払いプランの提示例を示す図である。
【図２】本発明の実施の形態における不動産売買支援システムの構成を示す図である。
【図３】本発明の実施の形態におけるディベロッパーのＷｅｂサイトにおける新築分譲マンションの紹介画面の一例を示す図である。
【図４】本発明の実施の形態におけるディベロッパーのＷｅｂサイト上における、その他の購入条件等の入力フォーム画面の一例を示す図である。
【図５】本発明の実施の形態における支払いプラン情報の一例を示す図である。
【図６】本発明の実施の形態における不動産売買支援システムによる全体の流れを示すシーケンスチャートである。
【符号の説明】
【００３４】
１０    サーバ
２０    ユーザ端末
３０    ネットワーク
【図１】
2007052736.tif 000003
【図２】
2007052736.tif 000004
【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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