(57)【要約】【課題】所望の物件を容易に選択することができ、物件の賃貸サイクルを円滑に推進することができる不動産情報管理システム及び不動産情報管理方法並びに不動産情報関連付けプログラムの提供。【解決手段】不動産情報管理システム１０に、建物や部屋、オーナーなどに関する物件情報と関連付け情報とで構成される物件データベース２１と、テナントや移転などに関するテナント情報と関連付け情報とで構成されるテナントデータベース２２と、関連付け情報に基づいて物件情報とテナント情報とを関連付けた不動産情報データベース３１とを設け、登録されているテナントに移転ニーズが発生した段階でその物件を賃貸希望者に紹介可能にすることにより、物件の選択範囲を広げると共に、空き状態となる可能性のある物件をできるだけ早く選択対象とすることにより、物件が空き状態となる期間を短縮する。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産物件に関する物件情報が少なくとも登録された物件データベースと、前記不動産物件に入室しているテナントに関するテナント情報が少なくとも登録されたテナントデータベースと、前記物件情報と前記テナント情報とを関連付けた不動産情報が少なくとも登録された不動産情報データベースと、を少なくとも備えることを特徴とする不動産情報管理システム。
【請求項２】
１又は複数の情報収集拠点と、情報管理拠点と、複数の情報利用拠点とで構成される不動産情報管理システムであって、
前記情報収集拠点には、不動産物件に関する物件情報が少なくとも登録された物件データベースと、前記不動産物件に入室しているテナントに関するテナント情報が少なくとも登録されたテナントデータベースと、前記物件情報を前記物件データベースに登録すると共に前記テナント情報を前記テナントデータベースに登録する機能を有する第１の端末と、を少なくとも備え、
前記情報管理拠点には、前記物件情報と前記テナント情報とを関連付けた不動産情報が少なくとも登録された不動産情報データベースと、前記不動産情報データベースに基づいて表示情報を作成する機能を有する第２の端末と、を少なくとも備え、
前記情報利用拠点には、前記表示情報を表示する機能を有する第３の端末を少なくとも備えることを特徴とする不動産情報管理システム。
【請求項３】
前記第３の端末は、前記表示情報を利用する移転希望者に関する情報と該移転希望者が現在契約している物件に関する情報とを前記不動産情報データベースに登録する機能を有することを特徴とする請求項２記載の不動産情報管理システム。
【請求項４】
前記物件データベースの前記物件情報及び前記テナントデータベースの前記テナント情報の各々に所定の関連付け情報が対応付けて登録され、前記関連付け情報に基づいて、前記物件情報と前記テナント情報とが関連付けられることを特徴とする請求項１乃至３のいずれか一に記載の不動産情報管理システム。
【請求項５】
前記テナントデータベースは、前記テナントの移転の意志の有無を示す情報を含み、
前記不動産情報データベースは、移転の意志がある前記テナントに対して移転の可能性を段階的に示す情報を含むことを特徴とする請求項１乃至４のいずれか一に記載の不動産情報管理システム。
【請求項６】
不動産に関する情報を管理する不動産情報管理方法であって、
物件データベースに登録した不動産物件に関する物件情報と、テナントデータベースに登録した前記不動産物件に入室しているテナントに関するテナント情報とを関連付けて不動産情報データベースに登録することを特徴とする不動産情報管理方法。
【請求項７】
不動産物件に関する物件情報及び前記不動産物件に入室しているテナントに関するテナント情報を収集するステップと、
少なくとも前記物件情報を物件データベースに登録すると共に、少なくとも前記テナント情報をテナントデータベースに登録するステップと、
前記物件情報と前記テナント情報とを関連付けて不動産情報データベースに登録するステップと、
前記不動産情報データベースに基づいて表示情報を作成するステップと、
前記表示情報を端末上に表示するステップと、を少なくとも有することを特徴とする不動産情報管理方法。
【請求項８】
更に、前記表示情報を利用する移転希望者に関する情報と該移転希望者が現在契約している物件に関する情報とを前記不動産情報データベースに登録するステップを有することを特徴とする請求項７記載の不動産情報管理方法。
【請求項９】
前記物件データベースの前記物件情報及び前記テナントデータベースの前記テナント情報の各々に所定の関連付け情報を対応付けて登録し、前記関連付け情報に基づいて、前記物件情報と前記テナント情報とを関連付けることを特徴とする請求項６乃至８のいずれか一に記載の不動産情報管理方法。
【請求項１０】
前記テナントデータベースに、前記テナントの移転の意志の有無を示す情報を登録し、
前記不動産情報データベースに、移転の意志がある前記テナントに対して移転の可能性を段階的に示す情報を登録することを特徴とする請求項６乃至９のいずれか一に記載の不動産情報管理方法。
【請求項１１】
コンピュータを、
物件データベースに登録された不動産物件に関する物件情報とテナントデータベースに登録された前記不動産物件に入室しているテナントに関するテナント情報とを関連付ける関連付け手段、として機能させることを特徴とする不動産情報関連付けプログラム。
【請求項１２】
前記物件データベースの前記物件情報及び前記テナントデータベースの前記テナント情報の各々に所定の関連付け情報が対応付けて登録され、
前記関連付け手段は、前記関連付け情報に基づいて、前記物件情報と前記テナント情報とを関連付けることを特徴とする請求項１１記載の不動産情報関連付けプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、情報管理システム及び情報管理方法並びにプログラムに関し、特に、不動産に関連する情報を管理するための不動産情報管理システム及び不動産情報管理方法並びに不動産情報関連付けプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
貸しオフィスや貸しビルなどの賃貸物件を探す場合、不動産仲介業者の店舗に出向いて所望の賃貸条件に合致する物件を選別してもらったり、賃貸物件が掲載された雑誌を閲覧したり、賃貸物件が掲載されたホームページにアクセスして、インターネット上で賃貸物件の検索を行うなど方法が用いられる。
【０００３】
例えば、下記特許文献１には、不動産物件に関する情報を格納した不動産物件データベースと、ユーザが入力した物件特定情報を基に不動産物件データベースを検索する指定物件検索手段と、指定物件検索手段によって得た物件情報を基に類似物件を検索する検索式を生成し該検索式を基に類似物件を検索する類似物件検索手段と、指定物件検索手段及び類似物件検索手段によって取得された物件情報を基に検索結果画面を生成し、クライアントに送信する検索結果画面生成手段と、を有する不動産情報検索システムが開示されている。
【０００４】
【特許文献１】特開２００５−１２２２３９号公報（第４−７頁、第１図）
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
上述した不動産情報検索システムを用いることによって、移転希望者は不動産物件データベースに登録された物件の中から所望の賃貸条件に合致する物件を選択することが可能であるが、上記不動産物件データベースには、通常、現在空いている物件若しくは解約の通知がなされた物件しか登録されていないため、物件の選択範囲が狭く、所望の物件を選択することが難しいという問題がある。
【０００６】
また、物件の所有者又は管理者にとっては物件が空き状態となる期間をできるだけ短くしたいが、データベースに登録される物件は既に空き状態となっているものか若しくは近々空き状態となるものであるため、契約期間が満了する前に次のテナントを見つけることが難しく、空き状態となる期間を短縮して物件の賃貸サイクルを円滑に推進することができないという問題もある。
【０００７】
本発明は、上記問題点に鑑みてなされたものであって、その第１の目的は、物件の選択範囲を広げて所望の物件を容易に選択できるようにする不動産情報管理システム及び不動産情報管理方法並びに不動産情報関連付けプログラムを提供することにある。
【０００８】
また、本発明の第２の目的は、物件が空き状態となる期間を短縮して物件の賃貸サイクルを円滑に推進できるようにする不動産情報管理システム及び不動産情報管理方法並びに不動産情報関連付けプログラムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
上記目的を達成するため、本発明の不動産情報管理システムは、不動産物件に関する物件情報が少なくとも登録された物件データベースと、前記不動産物件に入室しているテナントに関するテナント情報が少なくとも登録されたテナントデータベースと、前記物件情報と前記テナント情報とを関連付けた不動産情報が少なくとも登録された不動産情報データベースと、を少なくとも備えるものである。
【００１０】
また、本発明は、１又は複数の情報収集拠点と、情報管理拠点と、複数の情報利用拠点とで構成される不動産情報管理システムであって、前記情報収集拠点には、不動産物件に関する物件情報が少なくとも登録された物件データベースと、前記不動産物件に入室しているテナントに関するテナント情報が少なくとも登録されたテナントデータベースと、前記物件情報を前記物件データベースに登録すると共に前記テナント情報を前記テナントデータベースに登録する機能を有する第１の端末と、を少なくとも備え、前記情報管理拠点には、前記物件情報と前記テナント情報とを関連付けた不動産情報が少なくとも登録された不動産情報データベースと、前記不動産情報データベースに基づいて表示情報を作成する機能を有する第２の端末と、を少なくとも備え、前記情報利用拠点には、前記表示情報を表示する機能を有する第３の端末を少なくとも備えるものである。
【００１１】
本発明においては、前記第３の端末は、前記表示情報を利用する移転希望者に関する情報と該移転希望者が現在契約している物件に関する情報とを前記不動産情報データベースに登録する機能を有する構成とすることができる。
【００１２】
また、本発明においては、前記物件データベースの前記物件情報及び前記テナントデータベースの前記テナント情報の各々に所定の関連付け情報が対応付けて登録され、前記関連付け情報に基づいて、前記物件情報と前記テナント情報とが関連付けられることが好ましい。
【００１３】
また、本発明においては、前記テナントデータベースは、前記テナントの移転の意志の有無を示す情報を含み、前記不動産情報データベースは、移転の意志がある前記テナントに対して移転の可能性を段階的に示す情報を含む構成とすることができる。
【００１４】
また、本発明は、不動産に関する情報を管理する不動産情報管理方法であって、物件データベースに登録した不動産物件に関する物件情報と、テナントデータベースに登録した前記不動産物件に入室しているテナントに関するテナント情報とを関連付けて不動産情報データベースに登録するものである。
【００１５】
また、本発明の不動産情報管理方法は、不動産物件に関する物件情報及び前記不動産物件に入室しているテナントに関するテナント情報を収集するステップと、少なくとも前記物件情報を物件データベースに登録すると共に、少なくとも前記テナント情報をテナントデータベースに登録するステップと、前記物件情報と前記テナント情報とを関連付けて不動産情報データベースに登録するステップと、前記不動産情報データベースに基づいて表示情報を作成するステップと、前記表示情報を端末上に表示するステップと、を少なくとも有するものである。
【００１６】
本発明においては、更に、前記表示情報を利用する移転希望者に関する情報と該移転希望者が現在契約している物件に関する情報とを前記不動産情報データベースに登録するステップを有する構成とすることができる。
【００１７】
また、本発明の不動産情報関連付けプログラムは、コンピュータを、物件データベースに登録された不動産物件に関する物件情報とテナントデータベースに登録された前記不動産物件に入室しているテナントに関するテナント情報とを関連付ける関連付け手段、として機能させるものである。
【００１８】
本発明においては、前記物件データベースの前記物件情報及び前記テナントデータベースの前記テナント情報の各々に所定の関連付け情報が対応付けて登録され、前記関連付け手段は、前記関連付け情報に基づいて、前記物件情報と前記テナント情報とを関連付ける構成とすることができる。
【００１９】
このように、不動産情報管理システムに、物件データベースとテナントデータベースと不動産情報データベースとを設け、物件データベースに物件情報と関連付け情報とを登録し、テナントデータベースにテナント情報と関連付け情報とを登録すると共に、不動産情報データベースに関連付け情報に基づいて物件情報とテナント情報とを関連付けて登録し、また、移転希望者に関する情報とその移転希望者が現在契約している物件に関する情報とを不動産情報データベースに登録することにより、移転の可能性のあるテナントや移転希望者が現在契約している物件も選択対象とすることができるため、物件の選択範囲を広げて所望の物件を容易に選択できるようにすることができる。また、空き状態となる可能性のある物件を早期に選択対象とすることにより空き状態となる期間を短縮することができるため、物件の賃貸サイクルを円滑に推進することができる。
【発明の効果】
【００２０】
本発明の不動産情報管理システム及び不動産情報管理方法並びに不動産情報関連付けプログラムによれば、下記記載の効果を奏する。
【００２１】
本発明の第１の効果は、物件の選択範囲を広げて所望の物件を容易に選択することができるということである。その理由は、データベースとして、不動産物件に関する情報（物件情報）と所定の関連付け情報とが登録される物件データベースと、不動産物件の賃貸者に関する情報（テナント情報）と上記関連付け情報とが登録されるテナントデータベースと、関連付け情報に基づいて物件情報とテナント情報とが関連付けて登録される不動産情報データベースとを設け、また、移転希望者に関する情報とその移転希望者が現在契約している物件に関する情報とを不動産情報データベースに登録することにより、現在空きとなっている物件又は解約の通知があった物件のみならず、移転の可能性のあるテナントが現在契約している物件や移転希望者が現在契約している物件、すなわち、空き状態となる可能性のある物件も選択対象とすることができるからである。
【００２２】
また、本発明の第２の効果は、物件が空き状態となる期間を短縮して物件の賃貸サイクルを円滑に推進することができるということである。その理由は、空き状態となる可能性のある物件を早期に選択対象とすることにより、次のテナントを決めるまでの期間を十分に確保することができるからである。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２３】
従来技術で示したように、従来の不動産情報管理システムでは、データベースには空き状態となった物件若しくは解約が通知された物件のみが登録されているため、移転希望者は狭い選択範囲の中から物件を選択しなければならず、また、物件が空き状態となる期間を短縮することが難しいため、物件の賃貸サイクルを円滑に推進することができないという問題があった。
【００２４】
この問題は、データベースに、物件に関する情報しか登録されていないことに起因しており、現在埋まっている物件でもテナントが移転するとそのテナントが契約している物件が空き物件となることから、テナントに関する情報を有効に利用することによって、空き状態となる可能性のある物件をより早く登録することが可能になる。
【００２５】
そこで、本発明では、不動産情報管理システムに、建物や部屋、オーナーなどに関する物件情報と所定の関連付け情報とで構成される物件データベースと、テナントや移転予定などに関するテナント情報と上記関連付け情報とで構成されるテナントデータベースと、関連付け情報に基づいて物件情報とテナント情報とを関連付けた不動産情報データベースとを設け、登録されているテナントに移転ニーズが発生した段階でそのテナントが現在契約している物件を移転希望者に紹介可能にし、また、移転希望者に関する情報とその移転希望者が現在契約している物件に関する情報とを不動産情報データベースに登録してその物件を他の移転希望者に紹介可能にすることにより、物件の選択範囲を広げて所望する物件を容易に選択できるようにすると共に、空き状態となる可能性のある物件をできるだけ早く選択対象とすることにより、空き状態となる期間を短縮して物件の賃貸サイクルを円滑に推進することができる。
【実施例】
【００２６】
上記した本発明の一実施の形態についてさらに詳細に説明すべく、本発明の一実施例に係る不動産情報管理システム及び不動産情報管理方法並びに不動産情報関連付けプログラムについて、図１乃至図７を参照して説明する。図１は、本実施例に係る不動産情報管理システムの構成を模式的に示す図であり、図２は、不動産物件の移転までの流れを模式的に示す図である。また、図３は、本実施例の不動産情報の管理手順を示すフローチャート図であり、図４乃至図６は、各データベースの構成例を示す図である。また、図７は、本実施例の不動産情報管理システムで利用される表示情報の構成例を示す図である。
【００２７】
図１に示すように、本実施例の不動産情報管理システム１０は、貸しオフィスや貸しビルなどの賃貸物件（以下、単に物件と呼ぶ。）に関する情報や、物件の賃貸契約を締結している者（以下、テナントと呼ぶ。）に関する情報などを収集する１又は複数の情報収集拠点２０と、収集した情報を一元的に管理し、利用可能な表示情報（例えば、端末に表示する画面）を作成する情報管理拠点３０と、作成された表示情報を移転希望者に提供して賃貸の斡旋を行う複数の情報利用拠点４０（例えば、直営店４１やフランチャイズ店４２）とがインターネットなどの通信ネットワーク５０で接続されて構成される。なお、図１では、情報収集拠点２０と情報管理拠点３０とを便宜上、分離して示しているが、こられは同一の場所に配置されていてもよい。以下、各々の拠点の構成について説明する。
【００２８】
［情報収集拠点］
情報収集拠点２０には、建物の名称や住所などの建物に関する情報、部屋の面積や賃料などの部屋に関する情報、オーナーの名称や連絡先などのオーナーに関する情報など（これらを総称して物件情報と呼ぶ。）と、この物件情報と後述するテナント情報とを関連付けるための情報（以下、関連付け情報と呼ぶ。）とを記憶する物件データベース２１と、テナント名や入居時期などのテナントに関する情報、移転希望の有無や移転希望時期などの移転に関する情報など（これらを総称してテナント情報と呼ぶ。）と、上記関連付け情報とを記憶するテナントデータベース２２と、物件情報及び関連付け情報を物件データベース２１に登録、又は、テナント情報及び関連付け情報をテナントデータベース２２に登録するための１又は複数の端末２３（パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ（Personal Digital Assistants）、携帯電話機等、形態は任意）とを備えている。そして情報収集拠点２０の担当者は、例えば、物件の所有者や管理者、テナントに電話をかけて上記物件情報やテナント情報を入手し、端末２３を用いて物件データベース２１又はテナントデータベース２２に登録する。
【００２９】
なお、本実施例におけるデータベースとは、記憶される情報のみならず、情報を記憶する手段や通信ネットワーク５０に接続する手段を備えるものの総称であり、例えば、サーバなどで構成することができる。また、上述した情報は例示であり、物件データベース２１には物件情報の少なくとも１つと関連付け情報とが記憶されていればよく、テナントデータベース２２にはテナント情報の少なくとも１つと関連付け情報とが記憶されていればよい。また、関連付け情報の具体的な構成は特に限定されず、複数の物件やテナントを識別できる情報であればよい。また、物件データベース２１に記憶する関連付け情報とテナントデータベース２２に記憶する関連付け情報とは必ずしも完全に一致させる必要はなく、相互に対応付けが可能であれば構成が相違していてもよいし、関連付け情報として物件情報又はテナント情報中の情報（例えば、テナントの氏名）を利用する場合は、一方のデータベース（例えば、テナントの氏名を用いる場合は物件データベース２１）のみに関連付け情報を登録することもできる。
【００３０】
また、図１では、便宜上、物件データベース２１とテナントデータベース２２と端末２３とを別々の装置として記載しているが、例えば、これらを１つのコンピュータ機器で構成したり、物件データベース２１及びテナントデータベース２２を１つのサーバで構成するなどの変更も可能である。また、不動産情報管理システム１０に複数の情報収集拠点２０を備える場合に、各々の情報収集拠点２０に物件データベース２１及びテナントデータベース２２を設けてよいし、物件データベース２１とテナントデータベース２２とを別々の情報収集拠点２０に設けてよいし、特定の情報収集拠点２０のみに物件データベース２１やテナントデータベース２２を設けてよい。
【００３１】
更に、物件情報やテナント情報を入手する方法は電話に限らず、例えば、その地域の担当者が貸しオフィスや貸しビルを訪問して所有者や管理者、テナントから直接情報を入手したり、電子メールやＦＡＸ、郵便物などから情報を入手したり、定期的に発行される書籍の更新部分を検索して空き物件や埋まった物件の情報を入手してもよいし、これらを任意に組み合わせて確度の高い情報を入手するようにしてもよい。
【００３２】
ここで、従来の不動産情報管理システムの場合、物件データベース２１には、空き物件の情報を登録したり、空き物件と解約が通知された物件の情報を登録するのが一般的であり、賃貸契約中の物件の情報は登録されないが、本実施例の不動産情報管理システム１０では、賃貸契約中の物件はテナントが移転すれば空き物件となることから、賃貸契約中の物件の情報も登録している。
【００３３】
また、従来の不動産情報管理システムの場合、賃貸物件を探している者（移転希望者）に関する情報をデータベースに登録するものはあってもテナントに関する情報をデータベースに登録するものはないが、本実施例の不動産情報管理システム１０では、賃貸契約中の物件はテナントが移転すれば空き物件となることから、テナント情報をテナントデータベース２２に登録すると共に、テナントの移転意志の有無も登録することにより、空き状態となる可能性のある物件をできるだけ早く特定できるようにしている。
【００３４】
［情報管理拠点］
情報管理拠点３０には、物件データベース２１に登録された物件情報とテナントデータベース２２に登録されたテナント情報とを関連付け情報に基づいて関連付ける関連付け手段を有する不動産情報データベース３１と、関連付けた情報に基づいて所定のフォーマットの表示情報を作成する表示情報生成手段を少なくとも有する１又は複数の端末３２（パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ、携帯電話機等、形態は任意）とを備えている。
【００３５】
この不動産情報データベース３１には、物件データベース２１及びテナントデータベース２２に登録された情報の全てを記憶してもよいし、その中から選択した情報のみを記憶してもよいし、他の情報（例えば、後述する空き予定レベルや入居可能日、物件を撮影した３Ｄ画像や動画など）を追加してもよい。また、図１では、便宜上、不動産情報データベース３１と端末３２とを別々の装置として記載しているが、例えば、これらを１つのコンピュータ機器で構成してもよい。また、ここでは不動産情報データベース３１に関連付け手段を設ける構成としているが、端末３２に関連付け手段を設けて関連付けを行い、関連付けた情報を不動産情報データベース３１に登録する構成としてもよい。また、上記関連付け手段は、不動産情報データベース３１内や端末３２内にハードウェアとして構成してもよいし、コンピュータを関連付け手段として機能させる不動産情報関連付けプログラムとして構成し、該プログラムを不動産情報データベース３１や端末３２上で動作させる構成としてもよい。
【００３６】
ここで、従来の不動産情報管理システムの場合、物件に関する情報のみをデータベースに登録していたため、テナントが移転を希望している段階で、そのテナントが契約中の物件が空きになる可能性があることを判別することができなかったが、本実施例の不動産情報管理システム１０では、物件情報とテナント情報とを関連付けて不動産情報データベース３１に登録しているため、テナントの移転の意志の有無とそのテナントが現在契約している物件とを対応付けることができ、空き状態となる可能性のある物件を早期に特定できるようにしている。
【００３７】
［情報利用拠点］
情報利用拠点４０は、各地域に配置された１又は複数の直営店４１やフランチャイズ店４２で構成され、各々の店舗には、情報管理拠点３０の端末３２で作成した表示情報を利用して移転希望者に不動産情報を開示したり、不動産情報データベース３１に移転希望者に関する情報及びその移転希望者が現在契約している物件に関する情報を登録するための１又は複数の端末４１ａや端末４２ａ（パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ、携帯電話機等、形態は任意）を備えている。
【００３８】
この情報利用拠点４０の数や各々の情報利用拠点４０内の直営店４１やフランチャイズ店４２の数などは任意である。また、直営店４１に配置される端末４１ａとフランチャイズ店４２に配置される端末４２ａとは同じ操作が実行できるようにしてもよいし、両者で実行可能な操作を変えたり、１つの直営店４１やフランチャイズ店４２の中で責任者が操作する端末と担当者が操作する端末と移転希望者が閲覧する端末とで実行可能な操作を変えてもよく、実行可能な操作を制限することにより、不動産情報データベース３１の信憑性を担保することができる。
【００３９】
次に、物件情報とテナント情報とを関連付けて登録する意義について、図２を参照して説明する。
【００４０】
図２に示すように、物件が空き状態になるまでには、（１）テナントに移転ニーズが発生する段階と、（２）テナントが移転先の物件を選択するための資料を請求する段階と、（３）不動産仲介業者が物件を案内する段階と、（４）テナントが物件を決定する段階と、（５）テナントが現在契約している物件の所有者又は管理者に対して解約を通知する段階と、（６）テナントが物件から退去する段階と、（７）その物件の修繕を行って原状を回復する段階とがある。
【００４１】
ここで、従来の不動産情報管理システムでは、情報収集拠点の担当者が物件を監視し、（６）の段階でテナントが退去している物件を発見することによって空き物件の情報を入手するか、若しくは、（５）の段階で物件の所有者や管理者に問い合わせるなどして解約通知（通常は移転の３〜６ヶ月前）を受けていることを知り、解約時期に基づいて空き物件の情報を入手するかのいずれかであったため、解約が通知される以前に空き物件の情報を入手することができなかった。
【００４２】
そこで、本実施例の不動産情報管理システム１０では、物件データベース２１に空き物件の情報のみならず契約中の物件に関する情報も登録すると共に、テナントデータベース２２にテナント情報を登録し、かつ、物件情報とテナント情報とを関連付け情報に基づいて関連付けて不動産情報データベース３１に登録し、電話や訪問、電子メールやＦＡＸ、郵便物などからテナントの移転ニーズを知ることによって、そのテナントが契約している物件が空き状態になる可能性があることを知ることができ、これにより従来よりも格段に早い段階（図の（１）〜（４）の段階）で空き物件の情報を入手することができる。
【００４３】
その際、（５）の段階ではテナントが所有者又は管理者に解約を通知しているため移転がキャンセルされる可能性は低いが、（１）の段階では移転のニーズが発生しているだけであり、実際に移転するか否かは不明であるため、（１）の段階で得た情報と（５）の段階で得た情報とを同等に扱うことはできない。そこで、本実施例の不動産情報管理システム１０では、不動産情報データベース３１に物件情報とテナント情報とを関連付けて登録するだけではなく、その物件が空きになる可能性（確度）を空き予定レベルとして段階的（段階数は任意）に設定し、その空き予定レベルも不動産情報データベース３１に登録している。
【００４４】
例えば、図２に示すように、（１）の移転ニーズの発生段階では空きになる可能性は低いため空き予定レベルを１に設定し、その後、（２）の資料請求、（３）の物件案内、（４）の物件決定の各段階に移行するに従って空きになる可能性が徐々に高くなることから空き予定レベルを２→４に上げ、（５）の解約通知の段階では移転はほぼ確定していることから空き予定レベルを５に設定すると共に、入居可能日を設定する。
【００４５】
これにより、従来は早くても移転の３〜６ヶ月前にしか知ることができなかった空き物件の情報を格段に早く入手することができるため、移転希望者に対してその物件を紹介することが可能となり、移転希望者の物件の選択範囲を広げて所望する物件を容易に選択できるようにすることができると共に、空きとなる物件を速やかに次のテナントを割り当てることが可能となり、賃貸サイクルを円滑に推進することができる。
【００４６】
次に、図３のフローチャート図を参照して、本実施例の不動産情報の管理手順について詳細に説明する。
【００４７】
まず、ステップＳ１０１で、情報収集拠点２０の担当者は、担当している地域の物件の所有者や管理者に電話をかけたり、物件を視察したり、所有者や管理者から送られる電子メールやＦＡＸ、郵便物を確認したり、書籍の更新部分を確認するなどによって、物件情報を入手する。その際、前記したように現在契約中の埋まっている物件でもそのテナントが移転したら空き物件となることから、空いているか埋まっているかに関わらず、全ての物件に関して情報を入手する。
【００４８】
また、同時に、情報収集拠点２０の担当者は、担当している地域の物件に入室しているテナントに電話をかけたり、物件を視察したり、テナントから送られる電子メールやＦＡＸ、郵便物、書籍を確認するなどして、テナント情報を入手する。
【００４９】
次に、ステップＳ１０２で、入手した物件情報及びテナント情報を端末２３から入力し、物件情報を物件データベース２１に、テナント情報をテナントデータベース２２に登録する。その際、物件情報とテナント情報とを関連付けることができるように、所定の関連付け情報（例えば、テナントを特定するコード情報など）を付与して物件データベース２１及びテナントデータベース２２に登録する。
【００５０】
この物件データベース２１は、例えば図４に示すように構成され、物件毎に、建物の名称や住所、最寄り駅、建物の構造、竣工年月、建物の規模、床面積、貸室の情報、特記事項などの建物に関する情報、部屋の面積（坪数）や賃料、保証金、更新料、間取りなどの部屋に関する情報、オーナーの名称や連絡先などのオーナーに関する情報などの物件情報と、関連付け情報とが登録される。また、テナントデータベース２２は、例えば図５に示すように構成され、テナント毎に、テナントの名称（会社名など）や住所、代表者、担当者、入居時期などのテナントに関する情報、移転希望の有無や移転希望時期、希望坪数、希望賃料、用途などの移転に関する情報などのテナント情報と、関連付け情報とが登録される。
【００５１】
なお、上記ステップＳ１０１、１０２の処理は適否行えばよく、新たな物件情報又はテナント情報を得るたびにデータベースに登録すればよい。また、図４及び図５に記載した全ての項目に情報を登録する必要はなく、取得可能な項目に対して情報を登録すればよい。また、情報の登録は一度に行う必要はなく、情報が得られる度にデータベースに登録すればよい。また、物件のテナントを特定できない場合は、関連付け情報をブランクにしてもよいし、予め定めた特定のコード情報を記憶してもよく、テナントを特定した段階で関連付け情報を登録すればよい。
【００５２】
次に、ステップＳ１０３で、情報管理拠点３０の不動産情報データベース３１又は端末３２は、所定のタイミング（定期的又は不定期）で、物件データベース２１やテナントデータベース２２から新たに登録された物件情報やテナント情報を取得し、関連付け情報に基づいて物件情報及びテナント情報の関連付けを行う。
【００５３】
具体的には、ステップＳ１０４で、不動産情報データベース３１又は端末３２の関連付け手段又は不動産情報関連付けプログラムは、物件データベース２１やテナントデータベース２２から新たに取得した情報の中から関連付け情報を特定し、ステップＳ１０５で、対応する関連付け情報があるか否かを判断し、対応する関連付け情報がある場合には、ステップＳ１０６で、その関連付け情報に対応する物件情報とテナント情報とを関連付け、ステップＳ１０７で、不動産情報として不動産情報データベース３１に登録する。また、関連付け情報が設定されていない場合や予め定めた特定のコード情報が登録されている場合は、物件情報とテナント情報とを対応付けることができないため、物件情報又はテナント情報のみを不動産情報データベース３１に登録する。
【００５４】
例えば、物件データベース２１から新たに取得した物件の関連付け情報とテナントデータベース２２から新たに取得したテナントの関連付け情報とが一致する場合（物件情報及びテナント情報の双方が新たに登録される場合）は、その物件の物件情報とそのテナントのテナント情報とを関連付けて登録し、物件データベース２１から新たに取得した物件の関連付け情報と不動産情報データベース３１に予め登録されている不動産情報の関連付け情報とが一致する場合（物件情報のみが新たに登録される場合）は、その物件の物件情報を不動産情報に追加し、テナントデータベース２２から新たに取得したテナントの関連付け情報と不動産情報データベース３１に予め登録されている不動産情報の関連付け情報とが一致する場合（テナント情報のみが新たに登録される場合）は、そのテナントのテナント情報を不動産情報に追加する。
【００５５】
この不動産情報データベース３１は、例えば図６に示すように構成され、物件データベース２１に登録されている建物に関する情報や部屋に関する情報、オーナーに関する情報などと、テナントデータベース２２に登録されているテナントに関する情報や移転に関する情報と、関連付け情報とで構成される。また、テナントが移転の意志を示している場合（移転希望ありの場合）は、図２に従って空き予定レベルや入居可能日が設定される。
【００５６】
なお、ここでは不動産情報データベース３１又は端末３２が物件データベース２１及びテナントデータベース２２にアクセスする構成としたが、物件データベース２１又はテナントデータベース２２に新たな情報が登録されたら、物件データベース２１又はテナントデータベース２２から不動産情報データベース３１にその情報を送信するようにしてもよいし、その双方としてもよい。
【００５７】
次に、ステップＳ１０８で、情報管理拠点３０の端末３２の表示情報作成手段は、不動産情報データベース３１に登録された不動産情報に基づいて、移転希望者に物件を紹介するために利用する表示情報を作成する。この表示情報の構成は任意であるが、直営店４１やフランチャイズ店４２の端末４１ａ、４２ａで不動産情報を容易に確認することができ、所望の賃貸条件に合った物件を検索できるようにすることが好ましく、例えば、図７に示すような画面構成とすることができる。
【００５８】
上記表示画面の作成方法は任意であるが、例えば、ｗｅｂ２．０の技術を利用し、ＣＭＳ（Contents Management System：ｗｅｂコンテンツを構成するテキストや画像、レイアウト情報などを一元的に保存、管理し、サイトを構築したり編集するソフトウェア）を用いて、ＲＳＳ（Rich Site Summary：ｗｅｂサイトの見出しや要約などの入力データを構造化して記述するＸＭＬベースのフォーマット）で作成すれば、表示画面のレイアウト変更や情報の修正が容易になり、表示情報の利用価値を高めることができる。
【００５９】
次に、ステップＳ１０９で、移転希望者は直営店４１やフランチャイズ店４２に出向き、賃貸物件の希望条件を提示すると、ステップＳ１１０で、情報利用拠点４０の各店舗の担当者は、端末４１ａ、４２ａを操作して検索条件を入力して所望の賃貸条件に合致した物件を検索し、検索して得られた物件を移転希望者に紹介する。
【００６０】
その際、従来の不動産情報管理システムでは、現在空いているか、若しくは解約が通知されて近々空きになる物件しか選択できなかったため、物件の選択範囲が狭く、移転希望者に適切な物件を紹介することが困難であったが、本実施例の不動産情報管理システム１０では、テナントが移転を考えている物件も紹介することができ、更に、その物件が空きになる確度を空き予定レベルで提示することができるため、移転希望者はより多くの情報の中から適切な物件を選択することができる。また、空きになる可能性のある状態で物件を紹介することにより、物件が空き状態になる期間を短縮することができるため、賃貸サイクルを円滑に推進することができると共に、その物件の間仕切りや内装の変更を考える時間や引っ越しの準備のための時間を確保することができるため、移転をスムーズに行うことができ、移転希望者の利便性を向上させることができる。
【００６１】
また、移転希望者が物件を探しているということは、その移転希望者が現在契約している物件が空きになる可能性があるということであり、新たな空き物件が発生することから、ステップＳ１１１で、直営店４１やフランチャイズ店４２の担当者は、移転希望者の情報及びその移転希望者が現在契約している物件の情報を入手して、端末４１ａ、４２ａを用いて不動産情報データベース３１に登録すると共に、移転の意志を”有り”、空き予定レベルを”２”に設定する。そして、ステップＳ１１２で移転希望者に物件を案内したら、不動産情報データベース３１の空き予定レベルを”３”に設定し、ステップＳ１１３で物件が決定したら、不動産情報データベース３１の空き予定レベルを”４”に設定し、ステップＳ１１４で解約を通知したら、空き予定レベルを”５”に設定すると共に入居可能日を登録する。
【００６２】
このように、移転希望者に関する情報とその移転希望者が現在契約している物件に関する情報を新たに不動産情報データベース３１に登録することにより、その物件を他の移転希望者に紹介することができ、他の移転希望者の物件の選択範囲を広げることができると共に、賃貸サイクルを円滑に推進することができる。
【００６３】
なお、上記実施例では、本発明の不動産情報管理システム及び不動産情報管理方法並びに不動産情報関連付けプログラムをオフィスの移転に適用する場合を示したが、本発明は上記実施例に限定されるものではなく、個人の居所の移転や、マンションや戸建て住宅、土地などの任意の不動産の賃貸や売買に対して同様に適用することができる。
【産業上の利用可能性】
【００６４】
本発明は、不動産に関連する情報を管理するためのシステム及び方法並びにプログラムに利用可能である。
【図面の簡単な説明】
【００６５】
【図１】本発明の一実施例に係る不動産情報管理システムの構成例を模式的に示す図である。
【図２】本発明の一実施例に係る不動産情報管理システムにおける移転までの流れを模式的に示す図である。
【図３】本発明の一実施例に係る不動産情報管理方法の手順を示すフローチャート図である。
【図４】本発明の一実施例に係る不動産情報管理システムで利用する物件データベースの構成例を示す図である。
【図５】本発明の一実施例に係る不動産情報管理システムで利用するテナントデータベースの構成例を示す図である。
【図６】本発明の一実施例に係る不動産情報管理システムで利用する不動産情報データベースの構成例を示す図である。
【図７】本発明の一実施例に係る不動産情報管理システムで利用する表示情報の構成例を示す図である。
【符号の説明】
【００６６】
１０  不動産情報管理システム
２０  情報収集拠点
２１  物件データベース
２２  テナントデータベース
２３  端末
３０  情報管理拠点
３１  不動産情報データベース
３２  端末
４０  情報利用拠点
４１  直営店
４１ａ  端末
４２  フランチャイズ店
４２ａ  端末
５０  通信ネットワーク
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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