(57)【要約】    【課題】  比較的低廉な資金で安定収入を確保できる不動産オーナーとなることのできる不動産賃貸借管理方法及び不動産賃貸借管理システムを提供する。    【解決手段】  所定の不動産についての賃貸借を管理する不動産賃貸借管理方法であって、所定の不動産についての賃料を対価とする賃借権譲渡契約を投資家に申し出るステップ、投資家からの賃借権譲渡契約の受諾を受け付けるステップ、及び賃借権譲渡契約に基づく賃料支払を投資家から受け付けるステップを備える。不動産そのものへの投資を募るのではなく賃料を対価とするに過ぎないため、不動産そのものを所有する場合に比べ遙かに低廉な資産で不動産を所有することができる。【選択図】      図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
所定の不動産についての賃貸借を管理する不動産賃貸借管理方法であって、
所定の不動産についての賃料を対価とする賃借権譲渡契約を投資家に申し出るステップと、
該投資家からの該賃借権譲渡契約の受諾を受け付けるステップと、
該賃借権譲渡契約に基づく賃料支払を該投資家から受け付けるステップと、
を備えたことを特徴とする不動産賃貸借管理方法。
【請求項２】
所定の不動産についての賃貸借を管理する不動産賃貸借管理方法であって、
複数人の投資家の各々に対して定められた、所定の不動産の持分についての賃料を対価とする賃借権譲渡契約を各該投資家に申し出るステップと、
該投資家からの該賃借権譲渡契約の受諾を受け付けるステップと、
該賃借権譲渡契約に基づく賃料支払を該投資家から受け付けるステップと、
を備えたことを特徴とする不動産賃貸借管理方法。
【請求項３】
前記賃借権譲渡契約は、所定の共同住宅のうちの一部を対象とするものである、請求項１または２に記載の不動産賃貸借管理方法。
【請求項４】
（保証金も含める場合です）
前記賃料には保証金を含む、請求項１または２に記載の不動産賃貸借管理方法。
【請求項５】
（月払いのようなものを含めています）
前記賃料支払を定期的に受け付け可能になっている、請求項１または２に記載の不動産賃貸借管理方法。
【請求項６】
請求項１乃至５のいずれかに記載の不動産賃貸借管理方法において、
さらに、前記賃借権譲渡契約を締結した投資家に対し一括借上契約を申し出るステップと、
該投資家からの一括借上契約の受諾を受け付けるステップと、
該一括借上契約に基づく賃料を該投資家に支払うステップと、
を備える不動産賃貸借管理方法。
【請求項７】
請求項６に記載の不動産賃貸借管理方法において、
さらに、前記一括借上契約に基づく前記不動産の賃貸借契約を入居希望者に申し出るステップと、
該入居希望者からの該賃貸借契約の受諾を受け付けるステップと、
該賃貸借契約に基づく賃料支払いを該入居希望者から受け付けるステップと、
を備える不動産賃貸借管理方法。
【請求項８】
前記投資家に対する前記賃借権譲渡契約の対価たる賃料は、前記入居希望者に対する前記賃貸借契約の対価たる賃料より低額に設定されている、請求項７に記載の不動産賃貸借管理方法。
【請求項９】
所定の不動産についての賃貸借を管理する不動産賃貸借管理システムであって、
投資家が利用する投資家クライアントと通信回線を介して接続された不動産賃貸借管理サーバを備え、
該不動産賃貸借管理サーバは、
１）所定の不動産についての賃料を対価とする賃借権譲渡契約に係る情報を記憶する賃借権譲渡契約データベース；
２）該賃借権譲渡契約を該投資家に申し出るための画像を該投資家クライアントに表示させるための情報を生成し該通信回線に送信する賃借権譲渡契約申出手段；
３）該投資家クライアントから供給された該賃借権譲渡契約の受諾を示す情報を受信し該賃借権譲渡契約が成立した旨の情報を該賃借権譲渡契約データベースに記憶する賃借権譲渡契約受諾手段；及び
４）該賃借権譲渡契約に基づく賃料支払情報が供給された場合に、該賃借権譲渡契約に係る情報に基づき、該賃借権譲渡契約に基づく賃料支払がされたかを判定し判定の結果に基づく情報を出力する投資家賃料管理手段、
を備えたことを特徴とする不動産賃貸借管理システム。
【請求項１０】
所定の不動産についての賃貸借を管理する不動産賃貸借管理システムであって、
複数の投資家の各々が利用する複数の投資家クライアントと通信回線を介して接続された不動産賃貸借管理サーバを備え、
該不動産賃貸借管理サーバは、
１）複数人の投資家の各々に対して定められた、所定の不動産の持分についての賃料を対価とする賃借権譲渡契約に係る情報を記憶する賃借権譲渡契約データベース；
２）該賃借権譲渡契約を各該投資家に申し出るための画像を各該投資家クライアントに表示させるための情報を生成し該通信回線に送信する賃借権譲渡契約申出手段；
３）各該投資家クライアントから供給された該賃借権譲渡契約の受諾を示す情報を受信し該賃借権譲渡契約が成立した旨の情報を該賃借権譲渡契約データベースに記憶する賃借権譲渡契約受諾手段；及び
４）該賃借権譲渡契約に基づく賃料支払情報が供給された場合に、該賃借権譲渡契約に係る情報に基づき、該賃借権譲渡契約に基づく該賃料の支払状況を判定し判定の結果に基づく情報を出力する投資家賃料管理手段、
を備えたことを特徴とする不動産賃貸借管理システム。
【請求項１１】
前記賃貸借譲渡契約データベースに記憶される前記賃借権譲渡契約は、所定の共同住宅のうちの一部を対象とするものである、請求項９または１０に記載の不動産賃貸借管理システム。
【請求項１２】
前記賃料管理手段は、前記賃料とともに保証金の支払状況を判定可能に構成されている、請求項９または１０に記載の不動産賃貸借管理システム。
【請求項１３】
前記賃料管理手段は、前記賃料支払を定期的に受け付け可能に構成されている、請求項９または１０に記載の不動産賃貸借管理システム。
【請求項１４】
請求項９乃至１３のいずれかに記載の不動産賃貸借管理システムにおいて、
１）前記不動産についての一括借上契約に係る情報を記憶する一括借上契約データベース；
２）該賃借権譲渡契約を締結した投資家に対し一括借上契約を申し出るための画像を該投資家クライアントに表示させるための情報を生成し該通信回線に送信する一括借上契約申出手段；
３）該投資家クライアントから供給された該一括借上契約の受諾を示す情報を受信し該一括借上契約が成立した旨の情報を該一括借上契約データベースに記憶する一括借上契約受諾手段；及び
４）該一括借上契約に基づく賃料支払情報が供給された場合に、該一括借上契約に係る情報に基づき、該一括借上契約に基づく賃料支払がされたかを判定し判定の結果に基づく情報を出力する不動産業者賃料管理手段、
を備えたことを特徴とする不動産賃貸借管理システム。
【請求項１５】
請求項１４に記載の不動産賃貸借管理システムにおいて、
前記不動産賃貸借管理サーバは、前記不動産に対する入居希望者の使用する入居希望者クライアントに前記通信回線を介して接続可能に構成されており、
前記不動産賃貸借管理サーバは、さらに、
１）前記一括借上契約に基づく賃貸借契約に係る情報を記憶する賃貸借契約データベース、
２）該賃貸借契約を該入居希望者に申し出るための画像を該入居希望者クライアントに表示させるための情報を生成し該通信回線に送信する賃貸借契約申出手段；
３）該入居希望者クライアントから供給された該賃貸借契約の受諾を示す情報を受信し該賃貸借契約が成立した旨の情報を該賃貸借契約データベースに記憶する賃貸借契約受諾手段；及び
４）該賃貸借契約に基づく賃料支払情報が供給された場合に、該賃貸借契約に係る情報に基づき、該賃貸借契約に基づく賃料支払がされたかを判定し判定の結果に基づく情報を出力する入居者賃料管理手段、
を備えたことを特徴とする不動産賃貸借管理システム。
【請求項１６】
前記投資家に対する前記賃借権譲渡契約の対価たる賃料は、前記入居希望者に対する前記賃貸借契約の対価たる賃料より低額に設定されている、請求項１５に記載の不動産賃貸借管理システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、賃貸に供される不動産の管理システムに係り、特に低廉な投資額でオーナーになることのできる新規なビジネスモデルを実現するための不動産賃貸借管理システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
一般に、アパート又はマンション等の建物不動産を経営管理して、家賃収入を得ようとする場合、建物不動産の経営管理には専門的な知識及びノウハウを必要とするため、一般の人が直接的に、建物不動産の経営管理を行うことは難しい。このため、不動産業者を受託者として不動産業者に建物不動産の管理を委託して不動産業者に管理手数料を支払い、委託者は建物不動産の賃貸から得られる家賃収入を得る場合がある。
【０００３】
従来、コンピュータシステムの支援により、このようなマスターリースを簡便に実施するための不動産管理システムが開発されていた。例えば、特開２００４−６２２７８号公報には、オーナーの契約情報を記憶するオーナーデータベース、マスターリースのコースを記憶するマスターリースデータベース、物件情報を記憶する物件データベース、物件情報に対応する入居者数を記憶する入居者データベースを備え、該当物件の入居率とサブリースコースを紹介してサブリースの賃料を計算するように構成されたサブリース不動産管理システムが記載されている（特許文献１）。このようなサポートシステムによって、マスターリース賃料を入居率と関連させ、不動産業者とオーナーとの賃料のバランス化が行われ、不動産業者のリスクが軽減され、さらに入居者が増えることによる設備の破損等に即時に対応できるようになっていた。
【０００４】
同様に、特開２００５−１５７５２２号公報には、インターネットを介した不動産の管理代行業務をサポートするための不動産関連役務代行管理装置が記載されている（特許文献２）。このシステムによれば、不動産関連役務提供を受ける顧客の顧客側端末と、不動産関連役務を提供する提供業者の業者側端末と、これら両者に代わって特定役務の授受業務に必要な諸手続きを代行する代行管理者が備える不動産関連役務代行管理装置との間が通信回線を介して接続され、管理装置は、顧客が希望する特定役務についての契約締結上必要となる顧客側情報の保持と、提供業者が提供する役務についての契約締結上必要となる業者側情報の保持と、顧客側情報と業者側情報との間で成約条件が満たされた際の成約内容の代行管理者への提示とを自在としている。このシステムは、借上社宅を用意したい会社が、適当な不動産のオーナーと交渉するための仲介・斡旋環境を提供するものである。
これらのシステムにより、不動産のオーナーは、物件の空室率や家賃の滞納に対する面倒な管理から開放されながらも、家賃収入が保証されるという利点があった。また、不動産業者にとっても、安定した手数料収入が得られるという利点があった。
【特許文献１】特開２００４−６２２７８号公報（要約書等）
【特許文献２】特開２００５−１５７５２２号公報（要約書等）
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
しかしながら、上記特許文献に記載された発明により、サブリース時の賃料計算やその他の関連情報を、システムを介して取得することで不動産管理を簡便化することはできたが、不動産経営のオーナーとなるためには、従来型の不動産経営では、所有している土地にアパート・マンションを建てた上で不動産業者に管理を依頼したり、建設・管理も含めて不動産業者に依頼したりすることが必要だった。従って、十分な資産を持ち得ないサラリーマン等の一般人にとって、多少の資金の余裕ができた位では、不動産ビジネスに参入することは難しかった。
【０００６】
また近年、不動産資産の流動化や証券化のスキームを利用した不動産金融商品を利用することができるが、これはあくまでも金融商品である。他の金融商品と同様に、投資家は債権や証券を取得して実施するリスクのある投資対象でしかない。不動産のオーナーとしてのステータスを取得できる訳でも、オーナーとしてリスクの少ない安定した家賃収入が得られる訳でもない。
【０００７】
そこで本発明は、上記課題を解決するために、比較的低廉な資金で安定収入を確保できる不動産オーナーとなることのできる不動産賃貸借管理方法及び不動産賃貸借管理システムを提供することを目的としている。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
上記課題を解決するため、本発明の不動産賃貸借管理方法は、所定の不動産についての賃貸借を管理する不動産賃貸借管理方法であって、所定の不動産についての賃料を対価とする賃借権譲渡契約を投資家に申し出るステップと、投資家からの賃借権譲渡契約の受諾を受け付けるステップと、賃借権譲渡契約に基づく賃料支払を投資家から受け付けるステップと、を備えたことを特徴とする。
【０００９】
上記管理方法によれば、不動産について、賃料を対価とした賃借権譲渡のための契約が対象とされ、その申出と受諾とを通じて契約が成立する。そしてこの契約に基づく賃料支払が管理される。このため、不動産そのものへの投資を募るのではなく賃料を対価とするに過ぎないため、不動産そのものを所有する場合に比べ遙かに低廉な資産で不動産を所有することができる。しかも、不動産金融商品への投資とは異なり、あくまでも不動産のオーナーとしての地位を保有することができるので、それ自体ステータスであるとともに、金融商品に比べても安定した家賃収入が期待できることとなる。従って、自ら不動産を所有することを前提とせず、不動産業者が所有する不動産について、その賃借権を不動産業者が譲渡することを申し出た場合に、その賃借権譲渡契約を受諾することによって、不動産を所有せずに不動産オーナーとなることができるのである。資産を少ないリスクで活用することができる不動産業界における新たなビジネスモデルを提供するものである。
【００１０】
ここで、投資家は、自ら入居希望者の募集、不動産の管理、賃料の徴収を行って直接収益をあげてもよいし、仲介・斡旋をする不動産業者にこれらの業務を委託する一括借上（マスターリース）契約をしてもよい。
【００１１】
また本発明の不動産賃貸借管理方法は、所定の不動産についての賃貸借を管理する不動産賃貸借管理方法であって、複数人の投資家の各々に対して定められた、所定の不動産の持分についての賃料を対価とする賃借権譲渡契約を各投資家に申し出るステップと、投資家からの賃借権譲渡契約の受諾を受け付けるステップと、賃借権譲渡契約に基づく賃料支払を投資家から受け付けるステップと、を備えたことを特徴とする。
【００１２】
上記管理方法によれば、一つの不動産について、複数人のそれぞれに対して賃料を対価とした賃借権譲渡のための契約が対象とされ、その申出と受諾とを通して契約が成立する。そしてこの契約に基づく賃料支払がそれぞれ管理される。このため、不動産そのものへの投資を募るのではなく賃料を対価とするに過ぎないため、不動産そのものを所有する場合に比べ遙かに低廉な資産で不動産を所有することができる。しかも、不動産金融商品への投資とは異なり、あくまでも不動産のオーナーとしての地位を保有することができるので、それ自体ステータスであるとともに、金融商品に比べても安定した家賃収入が期待できることとなる。特に本発明によれば、一つの一つの不動産について複数人の共有となるため、不動産自体の賃料をさらに共有者の人数分で按分することができるため、さらに低廉な投資で不動産のオーナーとなることが可能である。従って、自ら不動産を所有することを前提とせず、不動産業者が所有する不動産について、その賃借権を不動産業者が譲渡することを申し出た場合に、その賃借権譲渡契約を受諾することによって、不動産を所有せずに不動産オーナーとなることができるのである。
【００１３】
ここで、各々の投資家は、契約の許す範囲において、自ら、または、共同して入居希望者の募集、不動産の管理、賃料の徴収を行って直接収益をあげてもよいし、仲介・斡旋をする不動産業者にこれらの業務を委託する一括借上（マスターリース）契約をしてもよい。
【００１４】
ここで、賃借権譲渡契約は、所定の共同住宅のうちの一部を対象とするものであることは好ましい。共同住宅の建設資金は高額であり不動産としての価格は高いものとなるが、そのうちの一部であれば、例えば専有面積の比率で定まる比較的低廉な不動産となるので、資金の乏しい投資家であっても不動産のオーナーとなることが可能である。ここで「一部」とは、例えば共同住宅の全部ではなく、そのうち一室または複数戸をいう。
【００１５】
ここで、賃料には保証金を含むことは好ましい。不動産業者側のリスクヘッジとして保証金を投資家から徴収したい場合があるが、この発明によれば、保証金を徴収することが含められる。
【００１６】
ここで「保証金」は、賃料に加算して徴収しても賃料支払いとは別に徴収してもよい。賃料支払に先行して一括支払させても、賃料支払の初回に併せて一括して納入させても、賃料支払い回数に併せて分割して納入させてもよい。
【００１７】
ここで、賃料支払を定期的に受け付け可能になっていることは好ましい。賃料は一括して納入させてもよいが、定期的に納入させることで、不動産に対する家賃収入と連動させることができ、賃料も低廉で済むからである。ここで「定期的」とは、通常月毎というが、これに限定されない。例えば、隔月、３ヶ月以上の単位で支払わせることが可能である。
【００１８】
さらに本発明では、賃借権譲渡契約を締結した投資家に対し一括借上契約を申し出るステップと、投資家からの一括借上契約の受諾を受け付けるステップと、一括借上契約に基づく賃料を投資家に支払うステップと、を備えることは好ましい。いわゆる、マスターリースを設定する場合である。マスターリースを設定することで、賃借権譲渡を受ける投資家は、入居者の募集、不動産の管理、賃料の徴収といった不動産管理に纏わる煩わしいマネージメント業務から開放されるからである。このマスターリースは、不動産を単独所有の場合も共有とする場合にも同様に適用可能である。
【００１９】
さらに本発明では、一括借上契約に基づく不動産の賃貸借契約を入居希望者に申し出るステップと、入居希望者からの賃貸借契約の受諾を受け付けるステップと、賃貸借契約に基づく賃料支払いを入居希望者から受け付けるステップと、を備えることは好ましい。いわゆる、サブリースを設定する場合である。マスターリース締結と併せて入居者に対するサブリースを締結することが、不動産業者にとっての収入確保となり、投資家に対する賃料支払の資金源となるからである。
【００２０】
ここで、投資家に対する前記賃借権譲渡契約の対価たる賃料は、入居希望者に対する賃貸借契約の対価たる賃料より低額に設定されていることは好ましい。このように賃料を設定することで、投資家に対しては比較的低廉な賃料を提示でき、また入居者の支払う賃料から投資家の支払った賃料の差額を投資家の収入とすることができるからである。
【００２１】
本発明は、上記した不動産賃貸借管理方法を実現可能に構成された不動産賃貸借管理システムでもある。すなわち、本発明は、所定の不動産についての賃貸借を管理する不動産賃貸借管理システムであって、投資家が利用する投資家クライアントと通信回線を介して接続された不動産賃貸借管理サーバを備える。そして、不動産賃貸借管理サーバは、
１）所定の不動産についての賃料を対価とする賃借権譲渡契約に係る情報を記憶する賃借権譲渡契約データベース；
２）賃借権譲渡契約を投資家に申し出るための画像を投資家クライアントに表示させるための情報を生成し通信回線に送信する賃借権譲渡契約申出手段；
３）投資家クライアントから供給された賃借権譲渡契約の受諾を示す情報を受信し賃借権譲渡契約が成立した旨の情報を賃借権譲渡契約データベースに記憶する賃借権譲渡契約受諾手段；及び
４）賃借権譲渡契約に基づく賃料支払情報が供給された場合に、賃借権譲渡契約に係る情報に基づき、賃借権譲渡契約に基づく賃料支払がされたかを判定し判定の結果に基づく情報を出力する投資家賃料管理手段、
を備えたことを特徴とする。
【００２２】
また、本発明は、所定の不動産についての賃貸借を管理する不動産賃貸借管理システムであって、複数の投資家の各々が利用する複数の投資家クライアントと通信回線を介して接続された不動産賃貸借管理サーバを備える。そして、不動産賃貸借管理サーバは、
１）複数人の投資家の各々に対して定められた、所定の不動産の持分についての賃料を対価とする賃借権譲渡契約に係る情報を記憶する賃借権譲渡契約データベース；
２）賃借権譲渡契約を各投資家に申し出るための画像を各投資家クライアントに表示させるための情報を生成し通信回線に送信する賃借権譲渡契約申出手段；
３）各投資家クライアントから供給された賃借権譲渡契約の受諾を示す情報を受信し賃借権譲渡契約が成立した旨の情報を賃借権譲渡契約データベースに記憶する賃借権譲渡契約受諾手段；及び
４）賃借権譲渡契約に基づく賃料支払情報が供給された場合に、賃借権譲渡契約に係る情報に基づき、賃借権譲渡契約に基づく賃料の支払状況を判定し判定の結果に基づく情報を出力する投資家賃料管理手段、
を備えたことを特徴とする。
【００２３】
またマスターリース契約を実現する本発明は、上記不動産賃貸借管理システムにおいて、
１）不動産についての一括借上契約に係る情報を記憶する一括借上契約データベース；
２）賃借権譲渡契約を締結した投資家に対し一括借上契約を申し出るための画像を投資家クライアントに表示させるための情報を生成し通信回線に送信する一括借上契約申出手段；
３）投資家クライアントから供給された一括借上契約の受諾を示す情報を受信し一括借上契約が成立した旨の情報を一括借上契約データベースに記憶する一括借上契約受諾手段；及び
４）一括借上契約に基づく賃料支払情報が供給された場合に、一括借上契約に係る情報に基づき、一括借上契約に基づく賃料支払がされたかを判定し判定の結果に基づく情報を出力する不動産業者賃料管理手段、
を備えたことを特徴とする。
【００２４】
さらにサブリース契約を実現する本発明は、上記不動産賃貸借管理システムにおいて、不動産賃貸借管理サーバは、不動産に対する入居希望者の使用する入居希望者クライアントに通信回線を介して接続可能に構成されており、不動産賃貸借管理サーバは、さらに、
１）一括借上契約に基づく賃貸借契約に係る情報を記憶する賃貸借契約データベース、
２）賃貸借契約を入居希望者に申し出るための画像を入居希望者クライアントに表示させるための情報を生成し通信回線に送信する賃貸借契約申出手段；
３）入居希望者クライアントから供給された賃貸借契約の受諾を示す情報を受信し賃貸借契約が成立した旨の情報を賃貸借契約データベースに記憶する賃貸借契約受諾手段；及び
４）賃貸借契約に基づく賃料支払情報が供給された場合に、賃貸借契約に係る情報に基づき、賃貸借契約に基づく賃料支払がされたかを判定し判定の結果に基づく情報を出力する入居者賃料管理手段、
を備えたことを特徴とする。
【発明の効果】
【００２５】
本発明によれば、不動産について、賃料を対価とした賃借権譲渡のための契約が対象とされ、不動産そのものへの投資を募るのではなく賃料を対価とするに過ぎないため、不動産そのものを所有する場合に比べ遙かに低廉な資産で不動産を所有することができる。しかも、不動産金融商品への投資とは異なり、あくまでも不動産のオーナーとしての地位を保有することができるので、それ自体ステータスであるとともに、金融商品に比べても安定した家賃収入が期待できることとなる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２６】
次に本発明を実施するための好適な実施形態を、図面を参照しながら説明する。
以下の実施形態は本発明の適用形態の単なる例示に過ぎず、本発明を限定するものではない。
（定義）
本明細書で利用される用語を以下のように定義する。
「賃貸」とは、料金をとって物を貸すことをいい、賃貸しともいう。
「賃借」とは、料金を払って物を借りることをいい、賃借りともいう。
「賃貸借」とは、賃借人が料金を支払って他人の物を借りて使用し、賃貸人はその料金を受け取ることをいう。
「賃貸借契約」とは、貸借関係にある二人以上の合意によって成立する法律行為をいう。特に本明細書では、不動産業者と入居希望者との間の不動産の契約をいう。
【００２７】
「賃料」とは、賃貸借契約において賃借人が支払う使用の対価をいい、投資家と不動産業者との間の定期的な対価支払い、または、不動産業者と入居者との定期的な対価支払いを含む。
「保証金」とは、不動産契約の前提となる預り金であり、敷金ともいう。
【００２８】
「賃借権」とは、賃貸借契約に基づき、賃借人が目的物を使用収益し得る権利をいう。
「賃貸権」とは、賃貸借契約に基づき賃貸人が有する、賃料を受け取る権利や目的物の返還を請求する権利をいう。
【００２９】
「マスターリース」とは、一括借上契約ともいい、不動産物件のオーナーから、不動産物件を、建物ごと又は一室ごとに一括借上を行うことをいう。
「転貸」とは、入居（希望）者に対してオーナーからマスターリース等された不動産物件を不動産業者（賃貸管理業者）が転貸することをいう。
「サブリース」とは上記マスターリースをした不動産業者（賃貸管理業者）が入居者と締結する契約を言うものとする。
【００３０】
（実施形態１）
本発明の実施形態１は、単独の投資家が所定の不動産のオーナーとなる場合を例示するものであり、特にマスターリース契約を締結しない場合を例示する。
まず本発明の不動産賃貸借管理の概念を説明する。
【００３１】
（基本処理概要）
図１に本発明に係る不動産賃貸借管理システムの概念図を示す。
図１に示すように、本システムに係る当事者として不動産業者、投資家、及び入居希望者がおり、不動産業者が管理する不動産賃貸借管理サーバ１、投資家が利用する投資家クライアント２、及び入居希望者が利用する入居者クライアント３を備えて構成される。
【００３２】
不動産賃貸借管理サーバ１と投資家クライアント２との間における処理として、
１）所定の不動産についての賃料を対価とする賃借権譲渡契約を投資家に申し出るステップＳＴ１、
２）投資家からの賃借権譲渡契約の受諾を受け付けるステップＳＴ２、及び
３）賃借権譲渡契約に基づく賃料支払を投資家から受け付けるステップＳＴ３
が存在する。
【００３３】
これらの処理によって、不動産について、賃料を対価とした賃借権譲渡のための契約が対象とされ、その申出と受諾とを通して契約が成立する。賃料を対価とするに過ぎないため、不動産そのものを所有する場合に比べ遙かに低廉な資産で不動産を所有することができる。
【００３４】
ここで、賃借権譲渡契約の対象となる不動産は、所定の共同住宅のうちの一部、特に一室を対象とするものとする。一室とすれば賃料が最も低廉で済むからである。但し、複数戸を対象としても共同住宅全体を対象としても無論よい。
【００３５】
また、賃料支払処理は、定期的に、ここでは月毎に受け付け可能になっている。月毎の賃料とすれば、不動産に対する家賃収入と連動させることができ、賃料も低廉で済むからである。但し、月毎に限定されることはなく、例えば、隔月、３ヶ月以上の単位で支払わせてもよい。
【００３６】
さらに、賃料には保証金を含めてもよい。保証金は、賃料に加算して支払うようにしても賃料とは別に支払うようにしてもよい。また賃料支払に先行して一括支払させても、賃料支払の初回に併せて一括して納入させても、賃料支払い回数に併せて分割して納入させてもよい。
【００３７】
本発明では、投資家は、自ら入居希望者の募集、不動産の管理、賃料の徴収を行って直接収益をあげてもよいし、仲介・斡旋をする不動産業者にこれらの業務を委託する一括借上（マスターリース）契約をしてもよい。投資家が自ら不動産管理を行う場合には、ステップＳＴ１〜ＳＴ３のみを不動産業者との間で実施し、破線矢印で示されるように不動産への管理を直接したり、入居者からの賃料徴収を直接したりすることになる。このような方法は、資金が少ないながらも、入居者の募集、不動産の管理や入居者からの家賃徴収を厭わない投資家に適する方法である。
【００３８】
これらの入居者の募集、不動産の管理、及び入居者からの家賃徴収といった不動産マネージメントを不動産業者に代行させたい投資家は、さらにステップＳＴ１１〜ＳＴ１３のマスターリース契約を不動産業者との間で締結することになる。この場合、さらに不動産業者とマスターリース契約を締結した場合は、さらにステップＳＴ２１〜ＳＴ２３のサブリース契約を不動産業者と入居希望者との間で締結することになる。
【００３９】
マスターリースを締結する場合には、さらに、不動産賃貸借管理サーバ１と投資家クライアント２との間における処理として、
１）賃借権譲渡契約を締結した投資家に対し一括借上契約を申し出るステップＳＴ１１、
２）投資家からの一括借上契約の受諾を受け付けるステップＳＴ１２、及び
３）一括借上契約に基づく賃料を投資家に支払うステップＳＴ１３
を行う。
【００４０】
マスターリースを設定することで、賃借権譲渡を受ける投資家は、入居者の募集、不動産の管理、賃料の徴収といった不動産管理に纏わる煩わしいマネージメント業務から開放される。マスターリースを締結した場合には、不動産業者が不動産を管理することになる。
【００４１】
マスターリースを締結する場合、通常、さらにサブリースが、不動産業者と入居希望者との間で求められる。不動産賃貸借管理サーバ１と入居希望者クライアント３との間の処理として、
１）一括借上契約に基づく不動産の賃貸借契約を入居希望者に申し出るステップＳＴ２１、
２）入居希望者からの賃貸借契約の受諾を受け付けるステップＳＴ２２、及び
３）賃貸借契約に基づく賃料支払いを入居希望者から受け付けるステップＳＴ２３
が行われる。
【００４２】
マスターリース締結と併せて入居者に対するサブリースを締結することで、不動産業者にとっての収入源が確保でき、投資家に対する賃料支払の資金源が確保できる。また入居希望者は、賃貸借契約締結後に対象となる不動産を利用した使用収益、すなわち居住ができるようになる。
【００４３】
ここで、通常、投資家に対する前記賃借権譲渡契約の対価たる賃料（ステップＳＴ３）は、入居希望者に対する賃貸借契約の対価たる賃料（ＳＴ２３）より低額に設定されていることが好ましい。通常、マスターリース契約に基づく不動産業者が投資家に支払う賃料（ＳＴ１３）は、両者の間の値を取ることが普通である。すなわち、
ステップＳＴ３の賃料  ＜  ステップＳＴ１３の賃料  ＜  ステップＳＴ２３の賃料
となる。このような設定により、投資家は家賃収入を、不動産業者は賃料差益収入を得ることができる。
【００４４】
（システム構成）
次に、図２を参照して、本不動産賃貸借管理システムのシステム構成について説明する。
図２に示すように、不動産賃貸借管理サーバ１、投資家クライアント２、及び入居希望者クライアント３は、ネットワークＮＷを介して相互に通信可能に接続されている。ネットワークＮＷは各種の態様を取り得る。例えば専用回線を通して相互に接続するデータ伝送ネットワーク（ＷＡＮ）やローカル・エリア・ネットワーク（ＬＡＮ）である。ここでは公共ネットワークの代表であるインターネットを例示するものとする。
【００４５】
インターネットでは、ネットワークに接続するサーバやクライアントのコンピュータ装置は、加入者電話回線やＩＳＤＮを介してインターネットに接続される。インターネットサービスプロバイダ（ＩＳＰ）を通じてインターネットに接続するには、各端末はモデムやＴＡ等の通信機器を介して接続する必要があり、Ｅｔｈｅｒｎｅｔ（登録商標）等を利用して接続するには、Ｎｅｔｗｏｒｋ  Ｉｎｔｅｒｆａｃｅ  Ｃａｒｄ（ＮＩＣ）が必要とされる。ＬＡＮ等の企業ネットワークを介してインターネットに接続するには、ルータが必要とされる。
【００４６】
インターネットの標準通信プロトコルは、ＴＣＰ／ＩＰである。本実施形態では、この中でＷＷＷサービスを利用する。情報提供者であるサーバは、ＤＮＳ（Ｄｏｍａｉｎ  Ｎａｍｅ  Ｓｙｓｔｅｍ）で名付けられた、ＷＷＷ上のアドレスを特定するＵＲＬが割り当てられている。サーバは、ハイパーテキスト形式で記述された電子ファイルをこのＵＲＬで特定されるウェブサイトに登録する。クライアント側において、ＷＷＷに対応した閲覧ソフトウェア上からこのサーバのＵＲＬを指定することにより、ＨＴＴＰプロトコルに則り、そのＵＲＬで特定されたウェブサイトに保存されているハイパーテキスト形式の電子ファイルがＷＷＷサーバを通じてクライアント側に提供される。そして閲覧ソフトウェアが、ハイパーテキスト形式で記述された電子ファイルに対応させて文字・記号や画像をクライアント側のディスプレイ上に、視認可能に表示するようになっている。また、ハイパーテキスト形式の電子ファイルが、クライアント側から入力を許可可能に構成されていれば、クライアント側からサーバ側にサーバの希望する情報をアップロードさせることが可能になっている。
【００４７】
不動産賃貸借管理サーバ１は、サーバ本体１０、ディスプレイ装置１１、キーボード１２を備えて構成されている。サーバ本体１０は、さらにコンピュータ装置１００、投資家データベース１０１、不動産データベース１０２、入居者データベース１０３、賃借権譲渡契約データベース１０４、マスターリース契約データベース１０５、サブリース契約データベース１０６を備えている。
【００４８】
コンピュータ装置１００は、パーソナルコンピュータやワークステーションであり、ＣＰＵ、ＲＡＭ，ＲＯＭ、ハードディスク、Ｉ／Ｏ、通信装置を備えた、サーバ用の汎用コンピュータとしての構成を備えている。当該コンピュータ装置１００には、コンピュータ装置に、本発明の不動産賃貸借管理方法を実行させるためのソフトウェアプログラムが実行可能に、ＲＡＭまたはハードディスク等の中に格納されており、実際に実行されているものとする。
【００４９】
各データベース１０１〜１０６は、コンピュータ装置１００の記憶装置にそれぞれがデータベースファイルとして記憶されている。記憶装置としては、コンピュータ装置１００の内蔵または外付けのハードディスクやＤＶＤ−ＲＯＭやＣＤ−ＲＯＭ，ＭＤ，ＭＯ等の着脱可能な記憶媒体が相当している。各データベース１０１〜１０６は、図２のように分類されている必要はなく、全体で一つまたは複数のデータベースとして構成されていてもよい。
【００５０】
投資家データベース１０１は、個々の投資家についての情報を記録するためのレコード群である。例えば、投資家データベース１０１には、投資家についての識別番号、氏名、フリガナ、住所、電話番号、ファックス番号、電子メールアドレス、携帯電話番号、性別、年齢、賃借権譲渡契約識別番号、マスターリース契約識別番号等、賃借権譲渡契約やマスターリース契約を行うに足りる情報がフィールドに分けて記録されている。
【００５１】
不動産データベース１０２は、投資対象となる不動産に関する情報を記録するためのレコード群である。例えば、不動産データベース１０２には、物件識別番号、物件名、所在地、建物種別、間取り、世帯数、築年月、物件外観画像データ、所有者識別番号、賃借権譲渡契約フラグ及び識別番号、マスターリース契約フラグ及び識別番号、サブリース契約フラグ及び識別番号、入居者識別番号等が記録されている。
【００５２】
入居者データベース１０３は、入居者または入居希望者についての情報を記録するためのレコード群である。例えば、入居者データベース１０３には、入居者または入居希望者についての識別番号、氏名、フリガナ、住所、電話番号、ファックス番号、電子メールアドレス、携帯電話番号、性別、年齢、サブリース契約識別番号等、入居者を特定するのに足りる情報がフィールドごとに記録されている。
【００５３】
賃借権譲渡契約データベース１０４は、賃借権譲渡契約についての情報を記録するためのレコード群である。例えば、賃借権譲渡契約データベース１０４は、賃借権譲渡契約識別番号、対象となる物件識別番号、共有予定人数、設定保証金額、設定賃料、定期借家権設定期間、契約日、登記の有無、賃借権譲渡契約フラグ、保証金・賃料支払状況フィールド等、賃借権譲渡契約を特定するのに足りる情報がフィールドごとに記録されている。
【００５４】
マスターリース契約データベース１０５は、マスターリース契約についての情報を記録するためのレコード群である。例えば、マスターリース契約データベース１０５は、マスターリース契約識別番号、対象となる物件識別番号、設定賃料、契約期間、契約した投資家の識別番号、契約日、マスターリース契約フラグ、賃料支払状況フィールド等、マスターリース契約を特定するのに足りる情報がフィールドごとに記録されている。
【００５５】
サブリース契約データベース１０６は、サブリース契約についての情報を記録するためのレコード群である。例えば、サブリース契約データベース１０６は、サブリース契約識別番号、対象となる物件識別番号、設定賃料、設定管理料、設定保証金、契約期間、契約した入居者の識別番号、サブリース契約フラグ、入居フラグ、契約日、保証金・賃料支払状況フィールド等、サブリース契約を特定するのに足りる情報がフィールドごとに記録されている。
【００５６】
なお、データベースの構成や、フィールド構成、互いの参照関係は自由に設計変更できる事項であり、上記に限定されない。
【００５７】
ここで不動産賃貸借管理サーバ１と密接不可分なＷＷＷサーバには、ＤＮＳによりインターネット上でユニークなＵＲＬが割り当てられており、その所定のフォルダに格納されたハイパーテキスト形式の電子ファイルが、不動産賃貸借管理サーバ１により生成・更新されるようになっている。また、この電子ファイルを閲覧するクライアントから情報が送信されてきた場合には、それを受信することが可能になっている。
【００５８】
投資家クライアント２は、コンピュータ装置２０、ディスプレイ装置２１、キーボード２２で構成されている。コンピュータ装置２０は、ネットワークＮＷに接続可能に構成された一般的なパーソナルコンピュータとしての構成を備えており、ＣＰＵ、ＲＡＭ、ＲＯＭ、ハードディスク、Ｉ／Ｏ、通信装置を備えている。投資家クライアント２では、ＯＳがインストールされているのはもちろん、少なくともＨＴＴＰプロトコルに従いインターネット上のウェブサイトに接続して、ハイパーテキスト形式の電子ファイルを閲覧可能な閲覧ソフトウェアがインストールされている。この構成により、不動産賃貸借管理サーバ１の管理するウェブサイトに記憶されている電子ファイルに接続して、不動産業者の提供するウェブページをディスプレイ装置２１に表示させるようになっている。また、必要に応じてキーボード２２からの操作情報を所定のテキストデータに反映させ、不動産賃貸借管理サーバ１に送信することが可能になっている。
【００５９】
入居希望者クライアント３も、投資家クライアント２と同様の構成を備え、コンピュータ装置３０、ディスプレイ装置３１、キーボード３２で構成されている。当該入居希望者クライアント３も、投資家クライアント２と同様に、不動産賃貸借管理サーバ１の管理するウェブサイトに記憶されている電子ファイルに接続可能であり、不動産業者の提供するウェブページをディスプレイ装置３１に表示させたり、必要に応じてキーボード３２からの操作情報を所定のテキストデータに反映させて、不動産賃貸借管理サーバ１に送信したりすることが可能になっている。
【００６０】
（賃借権譲渡契約処理）
次に、図３のシーケンス図に基づいて、図１のステップＳＴ１〜ＳＴ３までで示した賃借権譲渡契約処理方法について説明する。
以下の手順に従って動作することにより、不動産賃貸借管理サーバ１は、本発明の、賃借権譲渡契約申出手段、賃借権譲渡契約受諾手段、及び投資家賃料管理手段として機能する。
【００６１】
まずステップＳ１００において、不動産賃貸借管理サーバ１を管理運用する不動産業者は、現時点で投資対象としてオーナーを募りたい不動産物件を特定し、オーナー募集のウェブページを表示させるためのハイパーテキスト形式の電子ファイルとして閲覧可能に格納しているものとする。この電子ファイルを作成するための情報は、不動産データベース１０２に記憶されているレコードが参照され、賃借権譲渡契約フラグが契約成立ステータスになっておらず、現在提供可能なステータスになっているレコードが抽出されて、その抽出されたレコードの各フィールドの情報に基づいている。このようにして提供されるウェブサイトは、当該不動産業者のポータルサイトまたはそのポータルサイトから直接リンクするサイトとすることが好ましい。
【００６２】
投資物件を探す投資家は、投資家クライアント２を操作することにより、不動産賃貸借管理サーバ１のウェブサイトに接続しこの電子ファイルを閲覧ソフトウェアでディスプレイ装置２１上に表示させることにより、現在投資対象となっている物件情報を検索可能になっている。
【００６３】
図５に、不動産賃貸借管理サーバ１のウェブサイトにおいて提供されるオーナー募集のためのウェブページの表示例を示す。図５の表示例では、キャッチコピーが文字表記されるタイトル欄１１０に続いて個々の物件の概要を表す抄録欄１１２が複数スクロール可能に表示される。スクロール表示に代えてまたは併せてページ捲り表示（別ページに次々リンクさせる表示）させてもよい。
【００６４】
各抄録欄１１２には、例えば、物件識別番号１１４、物件概要情報１１６、物件外観画像１１９が表示される。これらの情報は総て不動産データベース１０２に記憶されている情報である。投資家は、各抄録欄１１２に表示されている物件概要を参照し、投資対象としたい物件を探すことが可能になっている。
【００６５】
投資家が契約条件を含めてさらに詳細な物件情報を参照したい場合には、ステップＳ１０１に移る。これは、例えば図５に示す抄録欄１１２において、詳細情報を表示する電子ファイルへのリンクが貼られた「詳細」テキスト１１８を選択（マウスによるクリック等）することにより実施される。
【００６６】
対象物件の詳細情報が要求されると、ステップＳ１０２に移行し、対象物件の詳細情報を対象物件の賃借権譲渡契約条件の概要とともに表示するための電子ファイルが生成されて投資家クライアント２に提供される。すなわち、不動産賃貸借管理サーバ１の賃借権譲渡契約申出手段は、賃借権譲渡契約の申出画面を表示させる。このために、選択された物件の識別番号をキーとして、さらに賃借権譲渡契約データベース１０４を参照し、当該物件について予め規定されている賃借権譲渡契約の条件、すなわち共有予定人数、設定保証金額、設定賃料、定期借家権設定期間等に基づきこれらを投資家に提示するための電子ファイルを生成しネットワークＮＷを経由して供給する。これらの処理により、当該物件についての賃借権譲渡契約の申出画面が投資家クライアント２において表示されるようになる。
【００６７】
図６に、賃借権譲渡契約の申出画面の表示例を示す。図６の表示例は、図５の表示例のうち「物件１」について詳細テキスト１１８が選択された場合を示している。ここでは、この表示情報が賃借権譲渡契約の申出に相当していることを明示する文字を表示するタイトル欄１２０と、賃借権譲渡契約の詳細を表示する条件表示欄１２２とが表示されている。表示すべき条件が大きい場合には、スクロール表示またはページ捲り表示をさせればよい。
【００６８】
図６に例示する条件表示欄１２２には、不動産データベース１０２から読み取られた情報に基づき物件概要１２４が表示され、加えて賃借権譲渡契約データベース１０４を参照することにより読み取られた情報に基づき契約条件概要１２６が表示される。ここでは、「物件１」について、賃貸条件として、定期借家権設定期間が１０年、共有人数が単独、保証金が３００万円、賃料が１万円であることが示されている。
【００６９】
契約条件概要１２６の下段には、この賃借権譲渡契約申出に対する受諾を意思表示させるための「同意します」ボタン１２８と、非受諾を意思表示させるための「同意しません」ボタン１３０とが表示されている。これら操作ボタンはマウス等の入力装置で選択可能になっている。
【００７０】
投資家が条件表示欄１２２に表示された賃借権譲渡契約条件に同意するなら、「同意します」ボタン１２８を選択する。この操作がされると、賃借権譲渡契約の申出に対して受諾された旨の情報が送信される。投資家クライアント２から受諾を示す情報を受信すると、ステップＳ１０３に移行し、不動産賃貸借管理サーバ１の賃借権譲渡契約受諾手段は、この物件について賃借権譲渡契約が成立したものと判断し、ステップＳ１０４において、賃借権譲渡契約データベース１０４内の賃借権譲渡契約フラグを契約が成立した旨のステータスに変更するとともに、システムから取得した時間情報から得られる契約日情報を賃借権譲渡契約データベース１０４に格納する。
以上の処理により、不動産賃借権譲渡契約は成立し、この投資家はこの物件のオーナーとして登録されたことになる。
【００７１】
この不動産賃借権譲渡契約の債務が適法に履行されるためには、さらにこの契約の対価である保証料や賃料が投資家から支払われなければならない。これらの債務履行処理がステップＳ１２０以降で実施される。但し、実施形態２で後述するマスターリース契約が締結される場合には、結局、不動産業者から投資家への賃料の支払い時に、この賃借権譲渡契約に基づく賃料を相殺した額を支払うようにすればよいため、ステップＳ１２０移行は不要となる。
本実施形態１では、このようなマスターリース契約を締結しない場合に投資家が不動産業者に賃料を支払う場合を説明している。
【００７２】
まずステップＳ１２０において、不動産賃貸借管理サーバ１の投資家賃料管理手段は、保証金の支払いを投資家に求めるべく、投資家クライアント２に保証金支払いを求めるためのウェブページを表示させるための電子ファイルを生成して供給する。保証金は契約の前提となる一時金であるため、少なくとも契約成立時に保証金の支払いを求めるように構成しておくことは好ましい。または、保証金の入金を条件に契約成立とするように構成してもよい。
【００７３】
ここで、保証金・賃料の支払方法には、種々の方法が存在するため、不動産賃貸借管理サーバ１の投資家賃料管理手段は投資家によって選択されたいずれかの方法によって保証金や賃料が支払われたことが確認された場合にそのステータスを賃借権譲渡契約データベース１０４に格納するようになっていればよい。
【００７４】
保証金・賃料の支払方法には、例えば、クレジットカード決済、銀行振込、郵便振替、コンビニエントストア決済、特殊銀行決済、電子マネー決済等がある。賃借権譲渡契約の成立条件として保証金支払いを条件としている場合には、いずれの支払方法を用いても、投資家からの入金が確認された場合に、賃借権譲渡契約フラグを契約成立ステータスに変更するようにする。
【００７５】
クレジットカード決済を採用する場合には、図６に示すような申出画面に引き続き、クレジットカード決済に必要な情報（クレジットカード番号、有効期限、名義人名）の入力を促す入力用画面を表示させる。そして投資家クライアント２からの入力情報に基づき対応するクレジットカードの有効無効を公知の方法で判定し、有効なら信用貸しができるものとして契約を成立させればよい。クレジットカードが無効なら、契約が成立できなかった旨の表示や別の有効なクレジットカード情報を入力するように促す画面を表示させたり、別の決済方法を選択するように促す画面を表示させたりすればよい。
【００７６】
特殊銀行決済や電子マネー決済も、同様にして、投資家が提供した特殊銀行口座情報や電子マネー情報に基づき決済可能か否かを判定し、決済可能であれば契約成立の処理をし、決済不可能であれば別の決済方法を選択させる画面を表示させればよい。
【００７７】
銀行振込や郵便振替、コンビニエンスストア決済等、後の払い込み処理を要する処理が選択された場合には、これらの決済に便宜なように、払い込むべき金額等を含んだ情報をその場で再表示したり、または、電子メールアドレスが供給されていた場合には、その電子メールアドレスに送信したりすることは好ましい。
【００７８】
また、月毎等、賃借権譲渡契約で定められた期日に定められた賃料を支払う場合には、ステップＳ１３０において投資家側から賃料入金処理がされる。この賃料入金方法にも複数の方法が存在する。例えば、総て投資家側からの自発的な行動に寄るものとすれば、保証金の支払いと同じ方法が適用される。この場合、投資家クライアント２側から不動産賃貸借管理サーバ１の提供するウェブサイトに接続される。そして投資家から提供された投資家の識別番号に基づいて賃借権譲渡契約データベース１０４が検索され、未払いの賃料があるかが判定される。そして、未払いの賃料がある場合には、賃料支払を促す情報を提供されるように構成することができる。
【００７９】
また投資家が投資家保有の金融機関口座からの引落を指定していた場合には、特定された金融機関の口座から、契約で規定された賃料を引き落とすように構成してもよい。
【００８０】
ステップＳ１３１において、不動産賃貸借管理サーバ１の投資家賃料管理手段は、定期的に賃借権譲渡契約データベース１０４を検索して、その時期に賃料支払対象となっている投資家から賃料が入金されているか否かを確認する。もしも未払いであるなら、賃料の支払を促す電子メールを投資家に送信することが好ましい。また、未払いである場合に、その旨を不動産賃貸借管理サーバ１のディスプレイ装置１に一覧表示するように構成してもよい。不動産業者は電話その他の手段で直接的に投資家に賃料支払いを催促することができる。
【００８１】
さらにステップＳ１３２において、不動産賃貸借管理サーバ１の投資家賃料管理手段は、賃料支払いが終了した投資家について、さらに賃借権譲渡契約データベース１０４を参照し、残存する定期借家期間が存在するかを確認する。そして、ステップＳ１３３に移行し、その状態において現在までの賃料支払状況と次回以降の賃料支払時期と金額について投資家クライアント２に画面表示させるための電子ファイルを生成したり同等の内容を含む電子メールを投資家クライアント２に送信したりする。
【００８２】
もしも定期借家期間が満了している場合、ステップＳ１３４に移行し、不動産賃貸借管理サーバ１の投資家賃料管理手段は、さらに賃借権譲渡契約更新をするかを申し出る画面を表示させるための電子ファイルを生成する。これにより、図６に類似の契約更新のための申出画面が投資家クライアント２に表示されるようになり、投資家が希望する場合には、さらに上記と同様の手順で、再び新たな賃借権譲渡契約が締結される。賃借権譲渡契約データベース１０４の賃借権譲渡契約フラグには、契約が更新された旨のステータスが記録される。
【００８３】
以上が賃借権譲渡契約処理の概要である。自ら対象となる不動産についての管理、入居希望者の募集、家賃の徴収を行いたい場合には、賃借権譲渡契約が成立したことで、投資家はすでに当該不動産についてのオーナーになっているので、これらの管理業務を適法に履行し得る。必要に応じて賃借権譲渡契約の登記を行ってもよい。
【００８４】
以上、本実施形態１の不動産賃貸借管理システム・方法によれば、不動産賃貸借について新規のビジネスモデルを提供することができる。すなわち、不動産の賃料を対価とした賃借権譲渡のための契約が対象とされ、その申出と受諾とを通して契約が成立し、その契約に基づく賃料支払が管理される。このため、不動産そのものへの投資を募るのではなく賃料を対価とするに過ぎないため、不動産そのものを所有する場合に比べ遙かに低廉な資産で不動産を所有することができる。しかも、不動産金融商品への投資とは異なり、あくまでも不動産のオーナーとしての地位を保有することができるので、それ自体ステータスであるとともに、金融商品に比べても安定した家賃収入が期待できることとなる。従って、自ら不動産を所有することを前提とせず、不動産業者が所有する不動産について、その賃借権を不動産業者が譲渡することを申し出た場合に、その賃借権譲渡契約を受諾することによって、不動産を所有せずに不動産オーナーとなることができる。
【００８５】
また上記実施形態１によれば、賃借権譲渡契約は、不動産は共同住宅のうちの一部（一室）を対象としているので、資金の乏しい投資家であっても不動産のオーナーとなることが可能である。
【００８６】
また上記実施形態１によれば、投資家に対する賃借権譲渡契約の対価たる賃料は、入居希望者に対する賃貸借契約の対価たる賃料より低額に設定されているので、投資家に対しては比較的低廉な賃料を提示でき、また入居者の支払う賃料から投資家の支払った賃料の差額を投資家の収入とすることができる。
また上記実施形態１によれば、投資家に譲渡される対象物件は、抵当権設定の無い物件なので、万一不動産業者が破綻したとしても定期借家権設定期間（１０年の設定なら締結から１０年間）の賃借権は保護される。そして競落されるような事態になっても使用収益を継続してあげることができるし、保証金の返還も可能である。このため、投資家にとっては不動産業者の経営状態に影響を受けることがなく安心して投資が行える。このような安心感のある投資システムであるという点でも、不動産投資業界に新規な投資家を呼び込める有望なビジネスモデルであるといえる。
もちろん、あらゆる投資には一定のリスクを伴うものであり、本実施形態の不動産（アパート）経営もその例外ではないが、不動産業者のサポートのもと、正しい不動産経営の知識を身につけることにより、投資に伴うリスクを軽減することができる。
【００８７】
（実施形態２）
本発明の実施形態２は、上記実施形態１の不動産賃貸借管理システムにおいて、さらにマスターリース契約及びサブリース契約を締結する場合に関する。
本実施形態２におけるシステムや賃借権譲渡契約処理については実施形態１と同様であるため説明を省略する。
さて、投資家が不動産管理に係る煩雑な業務を不動産業者に委託したい場合には、さらに以下のマスターリース契約を結ぶことになる。
【００８８】
（マスターリース契約処理）
図４のシーケンス図に基づいて、図１のステップＳＴ１１及びＳＴ１２で示したマスターリース契約処理について説明する。
以下の手順に従って動作することにより、不動産賃貸借管理サーバ１は、本発明の、一括借上契約申出手段及び一括借上契約受諾手段として機能する。
【００８９】
まず、賃借権譲渡契約が締結された物件のうち、マスターリース契約に移行することが前提となっているものについては、ステップＳ１４０が適用される。不動産賃貸借管理サーバ１の一括借上契約申出手段は、投資家クライアント２にマスターリース契約の申出画面を表示させるための電子ファイルを生成して供給する。
なお、後述のようにマスターリース契約締結の条件として、賃借権譲渡契約の登記を条件とするように構成してもよい。
【００９０】
図７に、マスターリース契約の申出画面の表示例を示す。
図７に示すように、この表示情報がマスターリース契約の申出に相当していることを明示する文字を表示するタイトル欄１３１と、マスターリース契約の詳細を表示する契約条件表示欄１３２とが表示されている。表示すべき条件が大きい場合には、スクロール表示またはページ捲り表示をさせればよい。
【００９１】
契約条件表示欄１３２には、不動産データベース１０２を参照することにより物件概要１３４が表示される。また、マスターリース契約データベース１０５を参照することにより、マスターリース契約概要１３６が表示される。ここでは、契約概要として、当該物件に設定された不動産業者が投資家に支払う賃料等が表示されている。
【００９２】
また図７に示す契約条件表示欄１３２には、ユーザフレンドリーな情報として年間収支概要１３８が表示されている。この年間収支概要は、マスターリース契約データベース１０５等に記憶された情報に基づき計算される情報である。図７の例では、投資家に支払われる賃料から期待される年間家賃収入、賃借権譲渡契約データベース１０４を参照することに得られる投資家賃料から導かれる年間支払賃料、この両者の差分となる賃料差益収入としての年間の実質収支額、そして１０年当たりに換算した場合の保証金を含んだ単純表面年利回りが計算され表示される。
【００９３】
なお、このマスターリース契約表示画面は、賃借権の登記が済んだ投資家について提供することが好ましい。例えば、賃借権譲渡契約データベース１０４を参照して登記がされているステータスが記録されている場合にのみ、当該マスターリース契約の申出画面を表示させる。このとき、賃借権譲渡契約データベース１０４に記録されている登記が済んだか否かのステータスを不動産業者が提供するウェブサイトに表示させるようにすると、マスターリース契約が可能な状態かが判りやすい。このように構成されている場合、賃借権譲渡契約を締結したが登記が済んでいないステータスである場合には、マスターリース契約表示画面が表示されず契約処理に進めない。一方、賃借権譲渡契約の登記が済んだステータスとなった場合には、図７のようなマスターリース契約表示画面が投資家に提供されるようになる。登記終了条件は第１順位の設定とすることが好ましい。
また、マスターリース契約の対象物件は、賃借権譲渡契約と同様に、一室単位の区分所有物件とすることが好ましい。
【００９４】
契約条件概要１３２の下段には、このマスターリース契約申出に対する受諾を意思表示させるための「同意します」ボタン１４０と、非受諾を意思表示させるための「同意しません」ボタン１４１とが表示されている。これら操作ボタンはマウス等の入力装置で選択可能になっている。
【００９５】
投資家が契約条件表示欄１３２に表示されたマスターリース契約条件に同意するなら、「同意します」ボタン１４０が選択される。この操作がされると、マスターリース契約の申出に対して受諾された旨の情報が不動産賃貸借管理サーバ１に送信される。投資家クライアント２から受諾を示す情報を受信すると、ステップＳ１４１に移行し、不動産賃貸借管理サーバ１の一括借上契約受諾手段は、この物件についてマスターリース契約が成立したものと判断し、ステップＳ１４２において、マスターリース契約データベース１０５内のマスターリース契約フラグを契約が成立した旨のステータスに変更するとともに、システムから取得した時間情報から得られる契約日情報をマスターリース契約データベース１０５に格納する。
以上の処理により、マスターリース契約は成立し、この物件の不動産業者が不動産オーナーへの借上賃料支払義務と管理責任を負ったこととして登録されたことになる。
【００９６】
一方、投資家がマスターリース契約要件に同意しないなら「同意しません」ボタン１４１が選択される。これによりマスターリース契約が不成立となり、マスターリース契約データベース１０５のステータス書き換えは行われない。またマスターリース契約設定が必須の条件となっている物件に該当している場合には、不動産賃貸借管理サーバ１の一括借上契約受諾手段は、賃借権譲渡契約データベース１０４の賃借権譲渡契約フラグも契約不成立となるステータスに書き換え、その旨の表示を投資家クライアント２に表示させるための電子ファイルを生成して供給する。
【００９７】
さて、マスターリース契約が締結されたら、不動産業者は当該マスターリース契約に基づき入居希望者に当該物件を転貸することが必須となる。そのため入居希望者を募集し、募集に応じた入居希望者とサブリース契約を結ぶことになる。
【００９８】
（サブリース契約処理）
さらに図４のシーケンス図に基づいて、図１のステップＳＴ２１及びＳＴ２２で示したサブリース契約処理について説明する。
サブリース契約処理については、不動産業者と入居希望者との間で行われるものであり、従来とおりの方法で直接契約交渉が行われるものでも、上記マスターリース時と同様にネットワークを介して実行されるものでもよい。ネットワークを介して実行される場合には、不動産賃貸借管理サーバ１は、本発明の、賃貸借契約申出手段及び賃貸借契約受諾手段として機能する。
【００９９】
まず、ステップＳ１５０において、不動産業者が管理する不動産賃貸借管理サーバ１では、入居可能な物件を一覧にした図５に類似するウェブ画面を提供するための電子ファイルを提供する。このウェブ画面を表示する入居者クライアント３において、ステップＳ１５１において詳細情報が要求されると、ステップＳ１５２に移行し、不動産賃貸借管理サーバ１は、さらに詳細情報を提供する別のウェブ画面を表示させるための電子ファイルが生成される。これらの物件情報は、不動産データベース１０２を参照することにより生成される。
【０１００】
ステップＳ１６０において、入居者クライアント３から賃貸物件契約要求が送信されると、ステップＳ１６１に移行し、不動産賃貸借管理サーバ１の賃貸借契約申出手段は、賃貸借契約の申出であることを明示した、図６に類似する画面を表示させるための電子ファイルを生成し入居者クライアント３に表示させる。
【０１０１】
この画面に提示される賃貸借契約の条件に同意した入居希望者が所定の同意ボタンをクリックする等すると、同意する旨を示す情報が送信される。賃貸借契約に同意する旨の情報が送信されると、ステップＳ１６２に移行し、不動産賃貸借管理サーバ１の賃貸借契約受諾手段は、この物件についてサブリース契約が成立したものと判断し、ステップＳ１６３において、サブリース契約データベース１０６内のサブリース契約フラグを契約が成立した旨のステータスに変更するとともに、システムから取得した時間情報から得られる契約日情報をサブリース契約データベース１０６に格納する。
以上の処理により、サブリース契約は成立し、不動産業者が投資家の所有するこの物件を転貸したことになる。
【０１０２】
さて、マスターリース契約やサブリース契約が適法に履行されるためには、入居（希望）者からの保証金や賃料の支払いが適正に行われ、さらに不動産業者から投資家への賃料の支払いが行われなければならない。これらの賃料の支払いは、図１のステップＳＴ２３やＳＴ１３で担保されるものである。これらを以下説明する。
【０１０３】
まずステップＳ１７０において、サブリース契約がインターネットを介して実施された場合、不動産賃貸借管理サーバ１の入居者賃料管理手段は、保証金の支払いを入居家に求めるべく、入居者クライアント３に保証金支払いを求めるためのウェブページを表示させるための電子ファイルを生成して供給する。保証金は契約の前提となる一時金であるため、少なくとも契約成立時に保証金の支払いを求めるように構成しておくことは好ましい。または、保証金の入金を条件に契約成立とするように構成してもよい。
【０１０４】
ステップＳ１７１において、不動産賃貸借管理サーバ１の入居者賃料管理手段は、入居（希望）者から保証金が支払われたかを確認する。ここで、保証金の支払方法には、上記実施形態１で説明したように、種々の方法が存在する。不動産賃貸借管理サーバ１の入居者賃料管理手段は入居（希望）者によって選択されたいずれかの方法によって保証金が支払われたことが確認された場合にそのステータスをサブリース契約データベース１０６に格納する。
【０１０５】
またステップＳ１８０において、月毎等、サブリース契約で定められた期日に入居者から定められた賃料の入金処理があると、ステップＳ１８１において、不動産賃貸借管理サーバ１の入居者賃料管理手段は、その賃料入金確認処理を実行する。この賃料入金方法にも実施形態１と同様に複数の方法が存在する。例えば、総て入居者側からの自発的な行動に寄るものとすれば、保証金の支払いと同じ方法が適用される。例えば、入居者クライアント３側から不動産賃貸借管理サーバ１の提供するウェブサイトに接続される。そして入居者から提供された入居者の識別番号に基づいてサブリース契約データベース１０６が検索され、未払いの賃料があるかが判定される。そして、未払いの賃料がある場合には、賃料支払を促す情報を提供されるように構成することができる。
【０１０６】
また入居者が入居者保有の金融機関口座からの引落を指定していた場合には、特定された金融機関の口座から、契約で規定された賃料を引き落とすように構成することができる。
【０１０７】
ステップＳ１８１において、不動産賃貸借管理サーバ１の入居者賃料管理手段は、定期的にサブリース契約データベース１０６を検索して、その時期に賃料支払対象となっている入居者から賃料が入金されているか否かを確認する。もしも未払いであるなら、賃料の支払を促す電子メールを各入居者に送信する。また、未払いである場合に、その旨を不動産賃貸借管理サーバ１のディスプレイ装置１に一覧表示するように構成してもよい。不動産業者は電話その他の手段で直接的に入居者に賃料支払いを催促することができる。
【０１０８】
さて入居者からの賃料入金が確認されると、ステップＳ１８２に移行し、不動産賃貸借管理サーバ１の不動産業者賃料管理手段は、不動産業者から投資家への賃料の支払い処理を実行する。ここで、投資家から別途賃料を徴収していない場合には、投資家と不動産業者との間で締結された賃借権譲渡契約の対価である投資家から支払われるべき賃料を、入居者から入金された賃料から相殺して、その差額を投資家に支払うように処理する。例えば、図７に示された「物件１」では、マスターリースをした不動産業者から投資家に支払う賃料が３００００円であり、その「物件１」のオーナーである投資家が不動産業者に支払う賃料が１００００円と設定されているので、その差額２００００円（＝３００００−１００００）が不動産業者から投資家に賃料差益収入として支払われる。支払い方法としては、直接、投資家の所有する金融機関の口座へ振り込んだり、為替で決済したりすることが考えられる。
【０１０９】
なお、投資家との別の契約を締結することにより、投資家へ毎月支払われるべき賃料をクレジットとして不動産業者または不動産業者の管理する金融機関にストックし、別の投資対象に転用できるように構成してもよい。
【０１１０】
さて、投資家への賃料支払が実行されると、ステップＳ１８３に移行し、不動産賃貸借管理サーバ１は、その月の賃料収支を計算し、投資家クライアント２に表示可能に電子ファイルを生成して提供する。また同様のデータを投資家クライアント２の電子メールアドレスに電子メールで送信する。これにより、ステップＳ１８４で投資家クライアント２において、賃料収支が表示され、不動産投資の家賃収入の実績を投資家が把握することが可能となる。
【０１１１】
このとき実施形態１と同様に、投資家について残存する定期借家期間を確認し、現在までの賃料支払状況と次回以降の賃料支払時期と金額について投資家クライアント２に画面表示させるための電子ファイルを生成したり同等の内容を含む電子メールを投資家クライアント２に送信したりしてもよい。そして、定期借家期間が満了している場合、さらに賃借権譲渡契約更新をするかを申し出る画面を表示させるための電子ファイルを生成するようにしてもよい。
【０１１２】
以上、本実施形態２によれば、いわゆるマスターリース契約が設定されるので、賃借権譲渡を受ける投資家を、入居者の募集、不動産の管理、賃料の徴収といった不動産管理に纏わる煩わしいマネージメント業務から開放させることが可能である。
また、本実施形態２によれば、いわゆるサブリースが設定されるので、不動産業者にとっての収入確保となり、投資家に対する賃料支払の資金源とすることができる。
【０１１３】
（実施形態３）
上記実施形態１の不動産賃貸借管理システムでは、一つの不動産を一人の投資家が所有する場合のシステムであったが、本発明の実施形態３は、一つの不動産を複数人の投資家で共有する場合に関する。
【０１１４】
図８を参照して、本不動産賃貸借管理システムのシステム構成について説明する。
図８に示すように、本不動産賃貸借管理システムにおいても、不動産賃貸借管理サーバ１、投資家クライアント２、及び入居希望者クライアント３の三極が、ネットワークＮＷを介して相互に通信可能に接続されている点は実施形態１と同様である。
【０１１５】
本実施形態３においては、複数の投資家クライアント２Ａ、２Ｂ、２Ｃ、…、２ｎ（以下、「２ｘ」と表記する。）を備えている点において、実施形態１と異なる。各投資家クライアントは実施形態１と同様の構成を備えている。投資家クライアントの数ｎは、一つの不動産を共有する人数に対応している。すなわち一つの不動産をｎ人で共有する場合である。
【０１１６】
また、不動産賃貸借管理サーバ１の構成は、基本的に実施形態１と同様であるが、賃借権譲渡契約データベース１０４において格納・管理される賃借権譲渡契約の内容が、一つの不動産を共有する場合に対応したものとなっている。すなわち、賃借権譲渡契約データベース１０４の所定の賃借権譲渡契約を特定するレコードにおいて、「共有予定人数」のフィールドが「１」より大きい数、すなわち複数人、例えば「ｎ」人を示す情報が記憶されている。
【０１１７】
このシステムにおいて実施される基本的な動作は、不動産が共有となる点を除いて実施形態１と同様である。共有となる複数の投資家それぞれに対しては、それぞれ独立した賃借権譲渡契約が、実施形態１の賃借権譲渡契約処理で説明した手順に準じて締結される。
【０１１８】
すなわち、図１の投資家クライアント２を共有に係る個々の投資家クライアント２ｘとした場合に、不動産賃貸借管理サーバ１と個々の投資家クライアント２ｘとの間における処理として、
１）複数人の投資家の各々に対して定められた、所定の不動産の持分についての賃料を対価とする賃借権譲渡契約を各投資家に申し出るステップＳＴ１；
２）各投資家からの賃借権譲渡契約の受諾を受け付けるステップＳＴ２；及び
３）賃借権譲渡契約に基づく賃料支払を投資家から受け付けるステップＳＴ３
を備えている。
【０１１９】
ここで、各々の投資家は、契約の許す範囲において、自ら、または、共同して入居希望者の募集、不動産の管理、賃料の徴収を行って直接収益をあげてもよいし、上記実施形態２に基づいて、仲介・斡旋をする不動産業者にこれらの業務を委託する一括借上（マスターリース）契約をしてもよい。しかし、通常、共有者の一部のみが不動産に係るマネージメントを実施したり、不動産業者に仲介・斡旋を委託したりすることは不可能であるため、共有者が合一に行動することが妥当である。このため、不動産が共有に係る場合の賃借権譲渡契約は、マスターリース契約を締結することを必須の条件とすることが好ましい。
【０１２０】
不動産マネージメント業務を委託するマスターリース契約を締結する場合、共有に係る投資家の個々と締結される他は、実施形態２と同様である。サブリース契約については、不動産業者と入居希望者との契約になるため、実施形態２と同様に実施すればよい。
【０１２１】
本実施形態においても、賃借権譲渡契約の対象となる不動産は、所定の共同住宅のうちの一部、特に一室を対象とするものとする。すなわち、賃貸借譲渡契約やマスターリース契約の対象物件は、一室単位の区分所有物件とすることが好ましい。一室とすれば賃料が最も低廉で済むからである。但し、複数戸を対象としても共同住宅全体を対象としても無論よい。特に、複数人の共有とすることで投資家一人当たりの負担額が低くなっているため、不動産自体の価格を高く設定しても投資家当たりの負担額を妥当な範囲で抑えることは可能である。
賃料支払が、定期的でよい点や、賃料に保証金を含めてもよい点は、実施形態１と同様である。
【０１２２】
次に、本実施形態３における賃借権譲渡契約処理を説明する。
基本的に本実施形態３における賃借権譲渡契約処理は、共有に係る個々の投資家が操作する投資家クライアント２ｘと不動産賃貸借管理サーバ１との間で処理され、その詳細は図３に示された手順と同様である。本実施形態においても、不動産賃貸借管理サーバ１は、本発明の、賃借権譲渡契約申出手段、賃借権譲渡契約受諾手段、及び投資家賃料管理手段として機能する。
【０１２３】
ステップＳ１００において、不動産賃貸借管理サーバ１を管理運用する不動産業者は、共有を前提としてオーナーを募りたい不動産物件を特定し、オーナー募集のウェブページを表示させるためのハイパーテキスト形式の電子ファイルとして閲覧可能に格納する。
【０１２４】
投資物件を探す投資家は、投資家クライアント２ｘを操作することにより、不動産賃貸借管理サーバ１のウェブサイトに接続しこの電子ファイルを閲覧ソフトウェアでディスプレイ装置２１上に表示させることにより、現在投資対象となっている物件情報を検索する。なお、オーナー募集のためのウェブページは、図５の表示例で示すようなものである。
【０１２５】
ここで、投資家が契約条件を含めてさらに詳細な物件情報を参照したい場合には、例えば図５に示す抄録欄１１２において、詳細情報を表示する電子ファイルへのリンクが貼られた「詳細」テキスト１１８を選択することにより、ステップＳ１０１に移る。
【０１２６】
対象物件の詳細情報が要求されると、ステップＳ１０２に移行し、対象物件の詳細情報を対象物件の賃借権譲渡契約条件の概要とともに表示するための電子ファイルが生成されて投資家クライアント２に提供される。不動産賃貸借管理サーバ１の賃借権譲渡契約申出手段は、実施形態１と同様に、賃借権譲渡契約データベース１０４を参照して、賃借権譲渡契約の申出画面を表示させる。このとき、表示される対象物件の詳細情報のうち、共有人数については、共有予定人数のフィールドで特定される複数人である旨が表示されることになる。このため、投資家は、この賃借権譲渡契約がｎ人での共有が前提とされていることを認識することになる。
【０１２７】
図９に、本実施形態３における賃借権譲渡契約の申出画面の表示例を示す。図９の表示例は、図５の表示例のうち「物件１」について詳細テキスト１１８が選択された場合を示している。ここでは、この表示情報が賃借権譲渡契約の申出に相当していることを明示する文字を表示するタイトル欄１５０と、賃借権譲渡契約の詳細を表示する条件表示欄１５２とが表示されている。表示すべき条件が大きい場合には、スクロール表示またはページ捲り表示をさせればよい。
【０１２８】
図９に例示する条件表示欄１５２には、不動産データベース１０２から読み取られた情報に基づき物件概要１５４が表示され、加えて賃借権譲渡契約データベース１０４を参照することにより読み取られた情報に基づき契約条件概要１５６が表示される。ここでは、賃貸条件として、共有人数がｎ人であることが明示されている。そして、表示される保証金や賃料が、共有人数で分割されることが示されている。
【０１２９】
契約条件概要１５６の下段には、この賃借権譲渡契約申出に対する受諾を意思表示させるための「同意します」ボタン１５８と、非受諾を意思表示させるための「同意しません」ボタン１６０とが表示されている。これら操作ボタンはマウス等の入力装置で選択可能になっている。投資家が条件表示欄１５２に表示された賃借権譲渡契約条件に同意するなら、「同意します」ボタン１５８を選択する。この操作がされると、賃借権譲渡契約の申出に対して受諾された旨の情報が送信される。投資家クライアント２ｘから受諾を示す情報を受信すると、ステップＳ１０３に移行し、不動産賃貸借管理サーバ１の賃借権譲渡契約受諾手段は、この物件について賃借権譲渡契約が成立したものと判断し、ステップＳ１０４において、賃借権譲渡契約データベース１０４内の賃借権譲渡契約フラグを契約が成立した旨のステータスに変更するとともに、システムから取得した時間情報から得られる契約日情報を賃借権譲渡契約データベース１０４に格納する。
【０１３０】
不動産賃貸借管理サーバ１は、当該物件について、予定した共有人数分募集があり賃借権譲渡契約が締結された場合に、各投資家クライアント２ｘに対してこの旨と通知する電子メールを送信し、またはウェブページを表示させる電子ファイルを生成する。
【０１３１】
以上の処理により、不動産賃借権譲渡契約は成立し、この投資家はこの物件の共有人数で按分された持分についてのオーナーとして登録されたことになる。
【０１３２】
もしも所定の募集期間中に予定した共有人数の投資家からの応募が無かった場合、契約条件に応じて契約の解消を不動産賃貸借管理サーバ１側から契約が成立した投資家クライアント２ｘに向けて提供するか、募集のあった投資家の人数に応じた共有への契約の切替を申し出るかをすることが好ましい。
各投資家と不動産賃借権譲渡契約が締結されたら、引き続きマスターリース契約の申出に移行することが好ましい。基本的には、実施形態２で説明した、図４のシーケンス図に対応した手順で共有に係る個々の投資家と不動産業者とのマスターリース契約が締結される。
【０１３３】
図１０に、不動産が共有に係る場合におけるマスターリース契約の申出画面の表示例を示す。
図１０に示すように、マスターリースの申出画面には、この表示情報がマスターリース契約の申出に相当していることを明示する文字を表示するタイトル欄１７０と、マスターリース契約の詳細を表示する契約条件表示欄１７２とが表示されている。表示すべき条件が大きい場合には、スクロール表示またはページ捲り表示をさせればよい。
【０１３４】
契約条件表示欄１７２には、不動産データベース１０２を参照することにより物件概要１７４が表示される。また、マスターリース契約データベース１０５を参照することにより、マスターリース契約概要１７６が表示される。ここでは、契約概要として、当該物件に設定された不動産業者が投資家に支払う賃料等の他、年間収支概要１７８が表示されている。
【０１３５】
ここで、図１０に示す年間収支概要１７８において、不動産賃貸借管理サーバ１の一括借上契約申出手段は、マスターリース契約データベース１０５等に記憶された情報に基づき共有に係る場合の年間収支概要を計算して表示している。図１０の例では、投資家に支払われる賃料から期待される年間家賃収入、賃借権譲渡契約データベース１０４を参照することに得られる投資家賃料から導かれる年間支払賃料、この両者の差分となる賃料差益収入としての年間の実質収支額、そして１０年当たりに換算した場合の保証金を含んだ単純表面年利回りが計算され表示される。
【０１３６】
ここで、不動産が共有に係る場合には、家賃収入、実質収支とも、総て共有者の人数で按分した額になる。図１０の例では、共有人数ｎを「６」とした場合の計算結果を表示している。
【０１３７】
契約条件概要１７２の下段に、このマスターリース契約申出に対する受諾を意思表示させるための「同意します」ボタン１８０と、非受諾を意思表示させるための「同意しません」ボタン１８１とが表示されている点は、実施形態２と同様である。
【０１３８】
共有に係る投資家が契約条件表示欄１７２に表示されたマスターリース契約条件に同意するなら、「同意します」ボタン１８０が選択される。この操作がされると、マスターリース契約の申出に対して受諾された旨の情報が不動産賃貸借管理サーバ１に送信される。投資家クライアント２ｘから受諾を示す情報を受信すると、不動産賃貸借管理サーバ１の一括借上契約受諾手段は、この物件についてこの共有に係る投資家についてマスターリース契約が成立したものと判断し、マスターリース契約データベース１０５内のマスターリース契約フラグを契約が成立した旨のステータスに変更し、システムから取得した時間情報から得られる契約日情報をマスターリース契約データベース１０５に格納する。
【０１３９】
以上の処理により、個々の投資家に対するマスターリース契約は成立する。共有者総てについてマスターリース契約が締結されたら、その旨のフラグをマスターリース契約データベース１０５に記録する。これにより、この物件の不動産業者が管理責任を負ったこととして登録されたことになる。
なお、実施形態２と同様に、マスターリース契約を賃借権譲渡契約の登記を条件とする場合には、登記が済んだ場合にのみ、マスターリース契約処理に移行されるように構成すればよい。
【０１４０】
共有に係る投資家のうち、一部がマスターリース契約に同意しなかった場合、不動産業者は当該不動産の仲介・斡旋が行えない。このため、マスターリース契約は共有者全員に必須の条件とすることが好ましい。
【０１４１】
万一、総ての共有者について、所定期間中にマスターリース契約が成立できなかった場合には、契約条件に応じて契約の解消を不動産賃貸借管理サーバ１側から契約が成立した投資家クライアント２ｘに向けて提供するか、別の投資家を再募集するかをすることが好ましい。
【０１４２】
共有者全員についてマスターリース契約が締結されたら、実施形態２と同様に、不動産業者は当該マスターリース契約に基づき入居希望者に当該物件を転貸するためのサブリース契約を、募集に応じた入居希望者と締結することになる。
【０１４３】
以上、本実施形態３によれば、一つの不動産について、複数人のそれぞれに対して賃料を対価とした賃借権譲渡のための契約が対象とされ、その申出と受諾とを通して契約が成立する。そしてこの契約に基づく賃料支払がそれぞれ管理される。このため、不動産そのものへの投資を募るのではなく賃料を対価とするに過ぎないため、不動産そのものを所有する場合に比べ遙かに低廉な資産で不動産を所有することができる。しかも、不動産金融商品への投資とは異なり、あくまでも不動産のオーナーとしての地位を保有することができるので、それ自体ステータスであるとともに、金融商品に比べても安定した家賃収入が期待できることとなる。
【０１４４】
特に本実施形態３によれば、一つの一つの不動産について複数人の共有となり、不動産自体の賃料をさらに共有者の人数分で按分することができるため、さらに低廉な投資で不動産のオーナーとなることが可能である。従って、自ら不動産を所有することを前提とせず、不動産業者が所有する不動産について、その賃借権を不動産業者が譲渡することを申し出た場合に、その賃借権譲渡契約を受諾することによって、不動産を所有せずに不動産オーナーとなることができる。
【０１４５】
（その他の実施形態）
本発明は上記実施形態以外にも種々に変更して適用することが可能である。
上記実施形態では、賃料の支払管理までを一貫して不動産賃貸借管理サーバ１が実施していたが、不動産賃貸借管理サーバ１は、契約締結処理のみを担当することとして、賃料管理は全く独立したシステム等で管理するようにしてもよい。
【０１４６】
また、不動産賃貸借管理サーバ１の行う一部の処理、例えば不動産の広告を掲示する処理を別のシステム等で実施するようにしてもよい。
【０１４７】
さらに、賃借権譲渡契約処理、マスターリース契約、サブリース契約のうち一つ以上を別のシステム等で実施するようにしてもよい。
【図面の簡単な説明】
【０１４８】
【図１】本発明の不動産賃貸借管理システムの概念図
【図２】実施形態１の不動産賃貸借管理システムのシステム図
【図３】実施形態１の不動産賃貸借管理システムの賃借権譲渡契約動作フロー図
【図４】実施形態２の不動産賃貸借管理システムのマスターリース／サブリース契約の動作フロー図
【図５】賃借権譲渡契約の広告画面例
【図６】実施形態１の賃借権譲渡契約の申出画面例
【図７】実施形態２のマスターリース契約の申出画面例
【図８】実施形態３の不動産賃貸借管理システムのシステム図
【図９】実施形態３の賃借権譲渡契約の申出画面例
【図１０】実施形態３のマスターリース契約の申出画面例
【符号の説明】
【０１４９】
１…不動産賃貸借管理サーバ
２、２ｘ、２Ａ、２Ｂ、２Ｃ、２ｎ…投資家クライアント
３…入居者クライアント
１０…サーバ本体
１１、２１、３１…ディスプレイ装置
１２、２２、３２…キーボード
２０、３０…コンピュータ装置
１００…コンピュータ装置
１０１…投資家データベース
１０２…不動産データベース
１０３…入居者データベース
１０４…賃借権譲渡契約データベース
１０５…マスターリース契約データベース
１０６…サブリース契約データベース
ＮＷ…ネットワーク
【図１】
2007058550.tif 000003
【図２】
2007058550.tif 000004
【図３】
2007058550.tif 000005
【図４】
2007058550.tif 000006
【図５】
2007058550.tif 000007
【図６】
2007058550.tif 000008
【図７】
2007058550.tif 000009
【図８】
2007058550.tif 000010
【図９】
2007058550.tif 000011
【図１０】
2007058550.tif 000012