(57)【要約】【課題】  計画道路に係る土地収用に関する交渉見込みの算出を容易にする。【解決手段】  対象の計画道路が指定されると、道路情報取得手段１ａは、その道路地図を含む道路関連情報を取得する。対象筆検索手段１ｂは、住居表示の道路地図と地番表示の登記所地図とを重ね合わせて登記所地図に計画道路図形を反映し、対象筆を検索する。分筆手段１ｃは、対象筆を計画道路図形に応じて分筆し、建物解体の有無などを判定し、筆管理情報（記憶手段）１ｆに格納される筆管理情報に設定する。補償額算出手段１ｄは、筆管理情報に基づき、収用地の補償金を算出し、建物解体がある場合にはその費用を加算して補償額を算出し、筆管理情報に設定する。交渉見込み出力手段１ｅは、補償額に応じた難易度表示を分筆後の筆界線を示した地図上に設定し、交渉見込み地図を生成する。【選択図】  図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
計画道路に係る土地の収用に関する交渉見込みの算出を支援する道路計画支援プログラムにおいて、
コンピュータを、
対象の計画道路に関する道路地図を含む道路関連情報を取得する道路情報取得手段、
登記所が管理する登記所地図と、前記道路地図とを重ね合わせ、前記道路地図上の計画道路図形を前記登記所地図の対応位置に反映し、前記計画道路図形に少なくとも一部が重なる対象筆を検索する対象筆検索手段、
前記対象筆を前記計画道路図形に応じて分筆するとともに、分筆を行った場合の建物解体の要否を判定し、筆管理情報として筆管理情報記憶手段に格納する分筆手段、
前記筆管理情報に基づき、土地・建物取引価格を含む前記対象筆の属する地域の土地・建物関連情報を参照して、建物解体を行った場合を含む前記対象筆の補償額を算出する補償額算出手段、
分筆後の筆界線を示す地図上に前記補償額に応じた交渉見込みの難易度表示を重ね、交渉見込み地図として出力する交渉見込み出力手段、
として機能させることを特徴とする道路計画支援プログラム。
【請求項２】
前記分筆手段では、前記コンピュータを、
前記対象筆の地積測量図に前記計画道路図形に応じた分筆線を描画して収用部分を除く残地面積を算出するとともに、前記対象筆の建物図面情報から建物の建築面積と延床面積を取得し、前記残地面積、前記建築面性および前記延床面積から前記対象筆を分筆した後の建ぺい率と容積率を算出する建ぺい率・容積率算出手段、
前記対象筆の地域に設定される建ぺい率・容積率を取得し、取得した前記建ぺい率・容積率を基準として分筆後の前記建ぺい率・容積率が基準に適合していない場合には、建物解体が必要であることを前記筆管理情報に設定する基準適合判定手段、
前記建物図面情報に基づき、前記分筆線上に建物が存在する場合には建物解体が必要であることを前記筆管理情報に設定する分筆線上建物検索手段、
として機能させることを特徴とする請求項１記載の道路計画支援プログラム。
【請求項３】
前記交渉見込み出力手段では、
前記筆管理情報に基づき、前記補償額の大きさ、前記建物解体の要否を含む前記交渉見込みの難易度を規定する要素を表すアイコンを前記交渉見込み地図上の対応する前記対象筆位置に設定させる、
ことを特徴とする請求項１記載の道路計画支援プログラム。
【請求項４】
前記補償額算出手段では、
前記対象筆を分筆した後の残地の筆の面積を算出し、前記残地の筆の面積が予め決められた狭小地に該当する場合には、前記狭小地の面積に応じた残地補償額を算出する、
ことを特徴とする請求項１記載の道路計画支援プログラム。
【請求項５】
計画道路に係る土地の収用に関する交渉見込みの算出を支援する道路計画支援装置において、
対象の計画道路に関する道路地図を含む道路関連情報を取得する道路情報取得手段と、
登記所が管理する登記所地図と、前記道路地図とを重ね合わせ、前記道路地図上の計画道路図形を前記登記所地図の対応位置に反映し、前記計画道路図形に少なくとも一部が重なる対象筆を検索する対象筆検索手段と、
前記対象筆に関する分筆情報、補償額および建物解体の有無を含む前記対象筆の筆管理情報を記憶する筆管理情報記憶手段と、
前記対象筆を前記計画道路図形に応じて分筆するとともに、分筆を行った場合の建物解体の要否を判定し、前記筆管理情報に設定する分筆手段と、
前記筆管理情報に基づき、土地・建物取引価格を含む前記対象筆の属する地域の土地・建物関連情報を参照して、建物解体を行った場合を含む前記対象筆の補償額を算出し、前記筆管理情報に設定する補償額算出手段と、
分筆後の筆界線を示す地図上に前記補償額に応じた交渉見込みの難易度表示を重ね、交渉見込み地図として出力する交渉見込み出力手段と、
を具備することを特徴とする道路計画支援装置。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は道路計画支援プログラムおよび道路計画支援装置に関し、特に道路計画に係る土地収用に関する交渉見込みの算出を支援する道路計画支援プログラムおよび道路計画支援装置に関する。
【背景技術】
【０００２】
行政が主導して進められる計画道路事業では、新たな道路の敷設や既存の道路の拡張などの道路計画が作成される計画決定段階を経て、事業が着手される事業決定段階に移る。計画道路とは、このような行政の事業対象となっている道路を言う。事業決定段階となると、計画道路に係る土地の収用交渉が開始され、登記所で管理される登記所地図や地積測量図などに基づいて計画道路に含まれる土地を分筆し、分筆された土地の対価として補償額が算出される。
【０００３】
ところで、計画道路地図は一般的な住居表示であるのに対し、登記所の登記所地図などは地番によって管理されている。このため、住居表示の計画道路地図と、地番表示の登記所地図とを重ね合わせ、登記所地図上に計画道路を反映した後、収用対象の筆の検索と分筆処理、および補償金の算出を行わなければならない。
【０００４】
住居表示の地図と地番表示の地図に関し、住居表示と地番表示の地図の座標系と単位を変換して重ね合わせて表示などをすることが可能な住居・地番表示方法が提案されている（たとえば、特許文献１参照）。
【０００５】
そこで、このような方法を用いて計画道路の地図と登記所地図とを重ね合わせ、登記所地図上に計画道路を反映した後、人手によって計画道路に含まれる対象筆を検出し、分筆処理を行って、その補償額を算出していた。
【特許文献１】特開２００２−１３９９９３号公報（段落番号〔００１１〕〜〔００３０〕、図１）
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
しかしながら、計画道路に係る土地の収用費用の大部分を占める補償額は、分筆した収用地に対する補償額を単純に算出するだけでは十分ではないという問題がある。特に、対象となる土地に建物が建っている場合には、以下のような問題が生じる。
【０００７】
第１に、所有する土地の一部が削られた場合、収用部分を除く土地では、建物の建ぺい率（建物１階面積／土地面積）、または容積率（建物総面積／土地面積）が、基準値を下回ってしまうことがある。この場合、建物の全面解体が必要となるため、収用される土地の費用の他に建物解体費や建物新築費などがかかり、補償額も大きくなる。また、建ぺい率や容積率は、地域ごとに決められているため、解体が必要であるかどうかは、地域ごとに個別に検討しなければならない。
【０００８】
第２に、収用対象の土地と残りの土地を分ける分筆線上に建物が存在する場合がある。この場合も、建物を全面解体する必要があり、上記と同様の費用が加算されるため、補償額を別途算出しなければならない。
【０００９】
そして、第３に、分筆によって収用部分を除く土地が狭小地となり、資産価値が失われる場合がある。従来、残地については補償の対象外であったが、残地の資産価値が失われる場合には、所有者が何らかの補償を求め、交渉が長引くおそれがある。この問題は、土地に建物が建っていない場合にも同様に発生する。
【００１０】
このように、計画道路に係る土地についての補償額を算出するだけでは、十分ではなく、他のさまざまな要素を加味して算出しなければならなかった。また、上記のようなケースでは対象者の同意を得ることが容易ではなく、交渉期間が長引く恐れもある。
【００１１】
しかしながら、上記のような地図の重ね合わせなど部分的な処理ではコンピュータを利用することはできたが、処理全体を通して支援する装置はなかった。この結果、見込みよりも補償金の額が大きくなったり、買収期間が長くなったりするという傾向にあった。
【００１２】
このため、計画道路に係る土地収用に関する交渉見込みの算出を容易にする道路計画支援装置が要望されている。このような道路計画支援装置によって、たとえば、計画決定段階の前に、補償額の算出や、問題箇所の検討を行うことができれば、補償額を最小限とし、買収期間を短くすることが可能な計画道路の立案を支援することができる。
【００１３】
本発明はこのような点に鑑みてなされたものであり、計画道路に係る土地収用に関する交渉見込みの算出を容易にする道路計画支援プログラムおよび道路計画支援装置を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【００１４】
本発明では上記課題を解決するために、図１に示すような処理をコンピュータに実行させるための道路計画支援プログラムが提供される。本発明に係る道路計画支援プログラムは、道路計画支援装置１に適用され、コンピュータを、道路情報取得手段１ａ、対象筆検索手段１ｂ、分筆手段１ｃ、補償額算出手段１ｄおよび交渉見込み出力手段１ｅとして機能させることができる。
【００１５】
道路情報取得手段１ａは、道路関連情報（記憶手段）２ａから、調査対象の計画道路に関する道路地図を含む道路関連情報を取得する。対象筆検索手段１ｂは、登記所が管理する登記所地図と道路地図とを重ね合わせ、道路地図上の計画道路図形を登記所地図の対応位置に反映し、計画道路図形に少なくとも一部が重なる対象筆を検索する。分筆手段１ｃは、対象筆を計画道路図形に応じて分筆するとともに、分筆を行った場合の建物解体の要否を判定し、筆管理情報として筆管理情報（記憶手段）１ｆに格納する。補償額算出手段１ｄは、筆管理情報に基づき、土地・建物取引価格を含む対象筆の属する地域の土地・建物関連情報を参照して、建物解体を行った場合を含む対象筆の補償額を算出する。交渉見込み出力手段１ｅは、分筆後の筆界線を示す地図上に補償額に応じた交渉見込みの難易度表示を重ねて、交渉見込み地図として出力する。
【００１６】
このような道路計画支援プログラムをコンピュータが実行することにより、コンピュータは、道路計画支援装置１として機能し、道路情報取得手段１ａは、調査対象の計画道路が指定されると、この計画道路に関する道路地図を含む道路関連情報を、道路関連情報（記憶手段）２ａから抽出する。対象筆検索手段１ｂは、計画道路に応じた登記所地図を登記所関連情報（記憶手段）２ｂから抽出し、この登記所地図と道路情報取得手段１ａが抽出した道路地図とを重ね合わせ、位置の対応付けが可能な状態にする。そして、道路地図上の計画道路図形を、登記所地図の対応位置に反映して登記所地図上に計画道路図形を再現し、計画道路に少なくとも一部が重なる対象筆を検索する。分筆手段１ｃは、対象筆検索手段１ｂによって検索された対象筆を、計画道路図形に応じて分筆する。そして、分筆を行った場合に建物解体が必要になるかどうかを判定し、結果を筆管理情報に設定し、筆管理情報（記憶手段）１ｆに格納する。補償額算出手段１ｄは、筆管理情報に基づき、対象筆の周辺の土地・建物取引価格を含む対象筆の属する地域の土地・建物管理情報を参照して、対象筆の補償額を算出する。このとき、筆管理情報に基づき、建物解体が必要であれば、それに応じた額も加算して補償額を算出する。交渉見込み出力手段１ｅは、補償額に応じた交渉見込みの難易度を対象筆ごとに算出し、分筆が行われた後の計画道路との筆界線が示されている登記所地図上に交渉見込みの難易度表示を重ねて交渉見込み地図を作成する。
【００１７】
また、本発明では、上記課題を解決するために、計画道路に係る土地の収用に関する交渉見込みの算出を支援する道路計画支援装置において、対象の計画道路に関する道路地図を含む道路関連情報を取得する道路情報取得手段と、登記所が管理する登記所地図と、道路地図とを重ね合わせ、道路地図上の計画道路図形を登記所地図の対応位置に反映し、計画道路図形に少なくとも一部が重なる対象筆を検索する対象筆検索手段と、対象筆に関する分筆情報、補償額および建物解体の有無を含む対象筆の筆管理情報を記憶する筆管理情報記憶手段と、対象筆を前記計画道路図形に応じて分筆するとともに、分筆を行った場合の建物解体の要否を判定し、筆管理情報に設定する分筆手段と、筆管理情報に基づき、土地・建物取引価格を含む対象筆の属する地域の土地・建物関連情報を参照して、建物解体を行った場合を含む対象筆の補償額を算出し、筆管理情報に設定する補償額算出手段と、分筆を行った対象筆の状態を示す地図上に補償額に応じた交渉見込みの難易度表示を重ね、交渉見込み地図として出力する交渉見込み出力手段と、を具備することを特徴とする道路計画支援装置が提供される。
【００１８】
このような道路計画支援装置では、調査対象の計画道路が指定されると、道路情報取得手段は、その道路地図を含む道路関連情報を取得し、対象筆検索手段は、道路地図と登記所地図とを重ね合わせて登記所地図に計画道路図形を反映し、対象筆を検索する。分筆手段は、対象筆を計画道路図形に応じて分筆し、建物解体の有無などを判定し、筆管理情報記憶手段に格納される筆管理情報に設定する。補償額算出手段は、筆管理情報に基づき、収用地の補償金と建物解体がある場合にはその費用を算出して加算し、補償額を算出して筆管理情報に設定する。交渉見込み出力手段は、補償額に応じた難易度表示を分筆後の筆界線を示した地図上に設定した交渉見込み地図を生成し、出力する。
【発明の効果】
【００１９】
本発明では、登記所地図上に計画道路図形を反映させた後、分筆を行って建物解体の要否などを判定し、収用地の補償額とともに、建物解体などが必要な場合はその費用を加算して対象筆に対する補償額を算出する。そして、補償額に応じた交渉見込みの難易度表示を分筆後の状態を示す地図上に設定し、交渉見込み地図を作成する。
【００２０】
このように、建物解体の要否などの要素を自動的に加味して補償額を算出するので、交渉に要する費用を正確、かつ容易に算出することができるという利点がある。また、出力時、交渉見込みの難易度も表示されるので、買収期間の予測なども容易に行うことができるようになる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２１】
以下、本発明の実施の形態を図面を参照して説明する。まず、実施の形態に適用される発明の概念について説明し、その後、実施の形態の具体的な内容を説明する。
図１は、実施の形態に適用される発明の概念図である。
【００２２】
本発明に係る道路計画支援装置１は、道路情報取得手段１ａ、対象筆検索手段１ｂ、分筆手段１ｃ、補償額算出手段１ｄ、交渉見込み出力手段１ｅおよび筆管理情報（記憶手段）１ｆを有する。また、道路関連情報（記憶手段）２ａ、登記所関連情報（記憶手段）２ｂおよび土地・建物関連情報（記憶手段）２ｃに接続し、それぞれの記憶手段が格納する情報を読み出すことができる。
【００２３】
ここで、道路関連情報（記憶手段）２ａは、計画道路および現状道路に関する道路情報や道路地図などを格納する記憶手段である。なお、計画道路が建設予定の道路であるのに対し、現状道路は、道路地図および登記所地図に記載されている既存の道路である。登記所関連情報（記憶手段）２ｂは、登記所が保有する不動産に関する地図、地積測量図、建物図面、登記日時などを格納する記憶手段である。なお、登記所とは法務局、地方法務局、その支所・出張所を指し、ここでは、主として不動産に関する登記情報（登記所（法務省）地図、地積測量図、建物図面など）を保有する機関の意で用いる。土地・建物関連情報（記憶手段）２ｃは、登記所情報を除く土地や建物に関する情報で、たとえば、所定の地域の建ぺい率や容積率の基準、土地の取引価格、建物価格、狭小地の判断基準などの情報を格納する記憶手段である。
【００２４】
道路情報取得手段１ａは、道路番号や路線名など、調査対象の計画道路の指定情報を入力すると、これを検索キーとして道路関連情報（記憶手段）２ａを検索し、対象の計画道路に関する道路地図を含む道路関連情報を取得する。この道路地図は、住居表示の地図である。また、計画道路が現状道路の拡張である場合は、現状道路に関する道路関連情報も同様に取得し、計画道路の幅員と現状道路の幅員とから幅員増分を算出しておく。
【００２５】
対象筆検索手段１ｂは、登記所関連情報（記憶手段）２ｂから調査対象の地域の登記所地図を取得する。この登記所地図は、地番表示であるので、道路情報取得手段１ａで獲得した住居表示の道路地図と重ね合わせ、道路地図上の現状道路図形および計画される計画道路図形を登記所地図上に反映させる。そして、計画道路図形が設定される登記所地図から、現状道路の図形を除く計画道路図形の領域と少なくとも一部が重なる筆を検索する。そして、検索された筆は、対象筆として、地番などの筆を識別する情報を筆管理情報に設定し、筆管理情報（記憶手段）１ｆに格納する。また、このとき、必要であれば、実際の計画値に基づく幅員増分から計画道路図形を補正する。そして、対象筆の筆図形に対する分筆線となる計画道路図形の筆界線と、対象筆の筆図形の筆界線との距離を算出し、筆界線の移動距離として筆管理情報（記憶手段）１ｆに格納する。
【００２６】
分筆手段１ｃは、対象筆検索手段１ｂによって検索された対象筆ごとに分筆を行うとともに、この分筆によって建物解体が必要となるかどうかを判定する。まず、筆管理情報を読み出し、筆管理情報に登録された対象筆の地番などからその筆の地積測量図を取得し、筆界線の移動距離に基づき、地積測量図上に分筆線を描画して分筆を行う。次に、分筆線によって分けられる現状道路側の収用部分の土地面積を算出し、筆管理情報に設定する。また、収用部分を除く土地の面積を算出し、対象筆の建物図面情報の建物の建築面積と延床面積とから、分筆後の建ぺい率と容積率を算出する。そして、対象筆の地域に設定される建ぺい率・容積率を取得し、取得した建ぺい率・容積率を基準として、分筆後の建ぺい率・容積率が基準を満たしているかどうかを判定する。基準を満たしていない場合、建物解体要を筆管理情報に設定する。また、分筆線上に建物が存在するかどうかを判定し、存在する場合も建物解体要を筆管理情報に設定する。さらに、必要であれば、交渉時の補償額や交渉期間に影響を与えると思われる事項について、同様の判定を行い、結果を筆管理情報に設定する。たとえば、収用部分を除く土地の面積が狭小地となり、利用価値がなくなってしまうような事態が発生するか否かを判定し、その結果を筆管理情報に設定する。なお、建ぺい率・容積率による建物解体要否の判定など、補償額に関連する項目についての判定は、後段の補償額算出手段１ｄで行ってもよい。
【００２７】
補償額算出手段１ｄは、分筆手段１ｃによって設定された筆管理情報に基づき、対象筆の補償額を算出して筆管理情報に設定する。土地・建物関連情報（記憶手段）２ｃから該当地域の土地の取引価格情報を読み出し、筆管理情報に設定される収用対象の土地面積から、その補償額を算出する。そして、筆管理情報に建物解体要が設定されていた場合には、土地・建物関連情報（記憶手段）２ｃから建物価格基準情報を読み出し、おおよその建物補償額の基準値を取得し、建物解体要否の判定で用いた建物の建築面積と延床面積から建物補償額を算出する。なお、分筆手段１ｃにおいて建物解体要否の判定が行われていない場合には、建物補償額の算出前に判定を実行する。以上のようにして得られた、土地の補償額と建物の補償額とを合算し、対象筆の補償額とする。また、他の要因に対する補償額が必要である場合には、これらの補償額も加算して対象筆の補償額を算出する。たとえば残地が狭小地であれば補償費を支払うという場合には、狭小地判定の結果に応じて、該当する補償費を加算する。最終的に算出された補償額は、筆管理情報に設定する。
【００２８】
交渉見込み出力手段１ｅは、筆管理情報に基づき、分筆手段１ｃによって作成された分筆後の筆界線が描画された登記所地図上の対応位置に、補償額に応じた交渉見込みの難易度表示を示すアイコンを付加する。たとえば、額に応じて大きさ・数が変わるお金アイコンを定義しておき、対象筆の補償額に応じたアイコンを地図上に設定することによって、対象筆の補償額の大きさが一目でわかる表示を実現する。また、建物解体が必要な筆に対しては、建物解体要を示すアイコンを付与し、表示させる。
【００２９】
筆管理情報(記憶手段)１ｆは、対象筆検索手段１ｂによって検索された対象筆に関する筆管理情報を記憶する記憶手段である。
なお、上記の各処理手段は、コンピュータが道路計画支援プログラムを実行することによって、その機能を実現する。
【００３０】
このような道路計画支援装置１の動作について説明する。
道路計画支援装置１に調査対象の計画道路を指定する道路番号が入力されると、道路情報取得手段１ａは、指定された道路番号に対応する計画道路に関する道路地図、道路属性（幅員や道路名称、種別など）を、道路関連情報（記憶手段）２ａから読み出す。対象筆検索手段１ｂは、登記所地図を登記所関連情報（記憶手段）２ｂから読み出し、道路情報取得手段１ａで読み出された道路地図と登記所地図を重ね合わせ、道路地図上の計画道路図形を登記所地図上に反映する。住居表示の道路地図と地番表示の登記所地図の重ね合わせは、同じ場所であることが明白な基準点を複数設定し、この基準点が一致するようにいずれかの地図の座標値を補正して行う。さらに、対象筆検索手段１ｂは、登記所地図上の計画道路図形に基づき、収用対象の筆を検索する。すなわち、現状道路の筆界線と、計画道路の筆界線との間に含まれる筆図形をすべて抽出する。そして、地番など、抽出された対象筆を識別する情報と、現状道路の筆界線と計画道路の筆界線との差分である筆界線移動距離を筆管理情報に設定する。
【００３１】
分筆手段１ｃは、対象筆ごとに筆管理情報を読み出し、対象筆の地積測量図上に、筆界線の移動距離に基づいて分筆線を描画して分筆を行い、現状道路側の収用部分の土地面積を算出し、筆管理情報に設定する。また、収用部分を除く土地の面積を算出し、対象筆の建物図面情報の建物の建築面積と延床面積とから、分筆後の建ぺい率と容積率を算出し、対象地域の建ぺい率・容積率の基準を満たしているかどうかを判定する。基準を満たしていない場合は、建物解体要を筆管理情報に設定する。さらに、分筆線上に建物が存在するかどうかを判定し、存在する場合も建物解体要を筆管理情報に設定する。次に、補償額算出手段１ｄは、筆管理情報に設定される収用対象の土地面積と、土地・建物関連情報（記憶手段）２ｃの取引価格から、その筆の収用地に対する補償額を算出する。さらに、筆管理情報に建物解体要が設定されていた場合には、おおよその建物補償額の基準値を取得し、建物の建築面積と延床面積から建物補償額を算出する。そして、土地と建物の補償額を合算し、対象筆の補償額とする。また、他の要因に対する補償額が必要である場合には、これらの補償額も加算して対象筆の補償額を算出する。
【００３２】
交渉見込み出力手段１ｅは、筆管理情報に基づき、分筆後の筆界線が描画された登記所地図上の対応位置に、補償額に応じた交渉見込みの難易度を示すアイコンを付加し、表示させる。
【００３３】
このように、調査対象の計画道路が指定されると、登記所地図上に指定された計画道路図形を反映させた後、分筆を行って建物解体の要否などを判定し、収用地の補償額とともに、建物解体などが必要な場合はその費用を加算して対象筆に対する補償額を算出するので、交渉に要する費用を正確かつ容易に算出することができる。
【００３４】
また、補償額に応じた交渉見込みの難易度をアイコンによって表し、このアイコンを計画道路が描画される交渉見込み地図上の筆に対応して表示させるので、買収期間の予測なども容易に行うことができるようになる。
【００３５】
以下、実施の形態を、既存の道路の幅員を拡張する道路計画についての交渉見込みを算出する場合を例にとり、図面を参照して詳細に説明する。
図２は、本発明の実施の形態の道路計画支援装置を含むシステムの構成図である。
【００３６】
実施の形態の道路計画支援装置１００は、図示しないネットワークによって、道路関連情報管理装置２００、登記所関連情報管理装置３００、土地・建物関連情報管理装置４００および利用者端末５００ａ、５００ｂに接続している。
【００３７】
道路関連情報管理装置２００は、計画道路に関する道路情報属性や道路・土地情報地図などが格納されるデータベース２００ａを管理する。登記所関連情報管理装置３００は、登記所が管理する登記所地図、地積測量図、建物図面などが格納されるデータベース３００ａを管理する。土地・建物関連情報管理装置４００は、建ぺい率・容積率基準、取引価格、建物価格基準、狭小地判断などの土地・建物関連情報が格納されるデータベース４００ａを管理する。道路関連情報管理装置２００、登記所関連情報管理装置３００および土地・建物関連情報管理装置４００は、道路計画支援装置１００から要求された情報データを提供する。また、図２では、ネットワークを介して接続する各情報管理装置を介してデータを取得するとしたが、各データベースが直接道路計画支援装置１００に接続する構成とすることもできる。
【００３８】
利用者端末５００ａ、５００ｂは、利用者による交渉見込み算出対象の計画道路の指定を道路計画支援装置１００に送信するとともに、道路計画支援装置１００が作成した交渉見込み地図を取得し、表示画面に表示する。
【００３９】
なお、以上の構成は一例であり、データの所在などに応じて適宜変更される。
ここで、道路計画支援装置１００のハードウェア構成について説明する。図３は、本実施の形態の道路計画支援装置のハードウェア構成例を示すブロック図である。
【００４０】
道路計画支援装置１００は、ＣＰＵ（Central Processing Unit）１０１によって装置全体が制御されている。ＣＰＵ１０１には、バス１０７を介してＲＡＭ（Random Access Memory）１０２、ハードディスクドライブ（ＨＤＤ：Hard Disk Drive）１０３、グラフィック処理装置１０４、入力インタフェース１０５、通信インタフェース１０６が接続されている。
【００４１】
ＲＡＭ１０２には、ＣＰＵ１０１に実行させるＯＳ（Operating System）のプログラムやアプリケーションプログラムの少なくとも一部が一時的に格納される。また、ＲＡＭ１０２には、ＣＰＵ１０１による処理に必要な各種データが格納される。ＨＤＤ１０３には、ＯＳやアプリケーションプログラムが格納される。グラフィック処理装置１０４には、モニタ１０８が接続されており、ＣＰＵ１０１からの命令に従って画像をモニタ１０８の画面に表示させる。入力インタフェース１０５には、キーボード１０９ａやマウス１０９ｂが接続されており、キーボード１０９ａやマウス１０９ｂから送られてくる信号を、バス１０７を介してＣＰＵ１０１に送信する。通信インタフェース１０６は、ネットワーク６００に接続されており、ネットワーク６００を介して利用者の端末装置やデータサーバとの間でデータの送受信を行う。
【００４２】
このようなハードウェア構成によって、本実施の形態の処理機能を実現することができる。また、利用者端末５００ａ、５００ｂも同様のハードウェア構成をとる。
なお、図３では、モニタ１０８、キーボード１０９ａ、マウス１０９ｂなどのユーザインタフェースが道路計画支援装置１００に接続するとしたが、図２に示したように利用者端末５００ａ、５００ｂとネットワーク６００を介して接続し、ユーザインタフェース処理は、利用者端末側で行うとし、ユーザインタフェースを持たない構成としてもよい。
【００４３】
次に、道路計画支援装置１００のソフトウェア構成について説明する。図４は、本実施の形態の道路計画支援装置のソフトウェア構成を示すブロック図である。図２と同じものには同じ番号を付し、説明は省略する。なお、説明を簡単にするため、道路計画支援装置１００は、直接各データベースにアクセスできるとする。
【００４４】
道路計画支援装置１００は、幅員増分算出モジュール１１１、道路情報取得モジュール１１２、対象筆検索モジュール１１３、登記所関連情報取得モジュール１１４、建ぺい率・容積率算出モジュール１１５、分筆モジュール１１６、対象筆管理ワークテーブル（記憶部）１１７、分筆線上の建物検索モジュール１１８、補償額地図出力モジュール１１９、補償額算出モジュール１２０および土地・建物関連情報取得モジュール１２１を有する。
【００４５】
幅員増分算出モジュール１１１は、道路情報取得モジュール１１２を介して調査対象の計画道路に関する道路関連情報を取得し、現状道路から計画道路へ拡張する幅員増分を算出する。道路情報取得モジュール１１２は、道路関連情報を格納する道路情報属性データベース２１０を検索して指定された計画道路および計画道路に対応する現状道路に関する道路情報属性を取得するとともに、道路・土地情報地図データベース２２０を検索して道路・土地情報地図を取得する。
【００４６】
対象筆検索モジュール１１３は、登記所関連情報取得モジュール１１４を介して調査対象の地域の登記所地図を取得し、道路情報取得モジュール１１２が取得した道路地図と重ね合わせ、計画道路図形を描画して対象筆を検索する。検索された対象筆の識別情報と筆界線移動距離は、対象筆管理ワークテーブル（記憶部）１１７に格納する。登記所関連情報取得モジュール１１４は、登記所が管理する登記所関連情報を格納する登記所地図データベース３１０、地積測量図データベース３２０、建物図面データベース３３０および登記データベース３４０を検索し、それぞれ調査対象の登記所地図、対象筆の地積測量図、建物図面および登記情報を取得する。建ぺい率・容積率算出モジュール１１５は、対象筆の地積測量図と建物図面を読み出し、分筆モジュール１１６によって分筆された対象筆の収用地を除く残地の面積に基づき分筆後の建ぺい率と容積率を算出する。分筆モジュール１１６は、対象筆の筆界線移動距離に基づき、対象筆の地積測量図上に分筆線を描画する。分筆線上の建物検索モジュール１１８は、分筆モジュール１１６の描画した分筆線上に建物が存在する対象筆を検索する。
【００４７】
補償額地図出力モジュール１１９は、補償額算出モジュール１２０が算出した補償額に応じた交渉の難易度を示すアイコンを分筆後の対象筆を示した登記所地図上に設定し、交渉見込み地図（補償額に関する見込みが主であるので、以下、補償額地図とする）を出力する。補償額算出モジュール１２０は、土地・建物関連情報取得モジュール１２１を介して読み出した建ぺい率・容積率基準、取引価格、建物価格基準および狭小地マスタテーブルに基づき、対象筆ごとの補償額を算出する。土地・建物関連情報取得モジュール１２１は、土地・建物関連情報を格納する建ぺい率・容積率基準データベース４１０、取引価格データベース４２０、建物価格基準データベース４３０および狭小地判断マスタテーブル４４０を検索し、調査対象の筆に対応する建ぺい率・容積率基準、取引価格、建物価格基準および狭小地マスタテーブルを取得する。
【００４８】
以下、各データベースの構成を順に説明する。
図５は、本実施の形態の道路情報属性データベースの構成を示した図である。
道路情報属性データベース２１０に格納される道路情報属性は、道路を識別する道路番号２１１ａ、その道路名称２１１ｂ、道路の幅員２１１ｃ、種別２１１ｄなどの情報項目から構成される。種別２１１ｄは、該当する道路が既存の現状道路、または計画されている計画道路のいずれであるかを示す。たとえば、道路番号「３３１」によって識別される道路「Ｃの丘線」は、現状道路で、幅員が「１９」である。そして、道路番号「３３３」によって識別される同じ道路は計画道路で、幅員を「３０」に拡張する計画がされていることが設定されている。
【００４９】
図６は、本実施の形態の道路・土地情報地図データベースの構成を示した図である。
道路・土地情報地図データベース２２０は、道路結線テーブル２２１、土地結線テーブル２２２、座標値テーブル２２３から構成される。これらは、道路・土地情報地図をデータ化した情報であり、道路結線テーブル２２１は、道路番号と、道路図形を描画する２点の番号の情報項目を有する。点番号は、地図上に道路図形を描画するため、道路図形上の任意の点を結ぶ結線の開始と終了点を示している。同様に、土地結線テーブル２２２には、土地の住居表示と、地図上に土地図形を描画するため、土地図形上の任意の点を結ぶ結線の開始と終了点を示す点番号の情報項目がある。座標値テーブル２２３は、道路結線テーブル２２１と土地結線テーブル２２２の点番号の座標を示している。たとえば、道路番号「１３１」の道路図形は、点番号「Ｓ１」と「Ｓ２」によって結ばれる線分を有し、「Ｓ１」の地図座標は（Ｘｓ１，Ｙｓ１）、「Ｓ２」の座標は（Ｘｓ２，Ｙｓ２）であることが示されている。これにより、地図上に道路番号「１３１」の道路図形を描画することができる。同様に、「千葉県松戸市八ヶ崎・・・」で表される土地図形は、点番号「Ｕ１」、「Ｕ２」を結ぶ線から点番号「Ｕ４」、「Ｕ１」を結ぶ線によって表すことができる。土地図形の点番号も、同様に座標値テーブル２２３に設定されており、地図上に土地図形を描画することができる。
【００５０】
図７は、本実施の形態の登記所地図データベースの構成を示した図である。
登記所地図データベース３１０は、結線テーブル３１１と座標値テーブル３１２から構成される。結線テーブル３１１は、地番区域３１１ａと、地番３１１ｂおよび結線の点番号３１１ｃ、３１１ｄから構成される。座標値テーブル３１２は、結線テーブル３１１の点番号３１１ｃ、３１１ｄの座標を示している。たとえば、地番区域「千葉県松戸市八ヶ崎」の地番「１０」の土地図形は、点番号「Ｔ１」、「Ｔ２」を結ぶ線から点番号「Ｔ４」、「Ｔ１」を結ぶ線によって表すことができる。土地図形の点番号は、座標値テーブル３１２に設定されており、地図上に土地図形を描画することができる。
【００５１】
図８は、本実施の形態の地積測量図データベースの構成を示した図である。
地積測量図データベース３２０は、一筆単位の地図をデータ化した情報で、結線テーブル３２１と座標値テーブル３２２とから構成される。結線テーブル３２１は、登記所地図の結線テーブル３１１と同様に、地番区域３２１ａ、地番３２１ｂおよび結線の点番号３２１ｃ、３２１ｄから構成される。なお、座標値テーブル３２２が示す点番号の座標は、所定の基準点からの位置を示した公共座標値によって表される。分筆処理は、この地積測量図に基づいて行われる。
【００５２】
図９は、本実施の形態の建物図面データベースの構成を示した図である。
建物図面データベース３３０は、建物の図面をデータ化した情報で、結線テーブル３３１、座標値テーブル３３２および属性テーブル３３３から構成される。結線テーブル３３１は、建物のある地番区域３３１ａ、地番３３１ｂ、家屋番号３３１ｃおよびその建物図形上の線分を示す点番号３３１ｄ、３３１ｅが設定される。また、座標値テーブル３３２には、点番号に対応する座標値が設定されている。また、属性テーブル３３３は、家屋ごとの建築面積と延床面積が格納されている。たとえば、地番「６」の家屋番号「あいう」は、建築面積が「５０」で、延床面積が「８０」であることが示されている。
【００５３】
図１０は、本実施の形態の登記データベースの構成を示した図である。
登記データベース３４０は、土地・建物の登記に関する情報であり、地番区域３４１ａ、地番３４１ｂ、家屋番号３４１ｃ、種類３４１ｄ、構造３４１ｅおよび登記原因とその日付３４１ｆなどの情報項目を有する。地番区域３４１ａ、地番３４１ｂおよび家屋番号３４１ｃは、建物図面データベース３３０の結線テーブル３３１の地番区域３３１ａ、地番３３１ｂおよび家屋番号３３１ｃと同じである。種類３４１ｄは家屋の用途、構造３４１ｅは家屋の構造体および登記原因とその日付３４１ｆは登記の理由と登記日時を示している。
【００５４】
図１１は、本実施の形態の建ぺい率・容積率基準データベースの構成を示した図である。
建ぺい率・容積率基準データベース４１０には、自治体などが保有する建ぺい率・容積率基準情報が格納され、所定の住居区域を示す住居表示４１１ａ、その住居区域における建ぺい率４１１ｂおよび容積率４１１ｃの基準値などの情報項目がある。
【００５５】
図１２は、本実施の形態の取引価格データベースの構成を示した図である。
取引価格データベース４２０には、取引価格情報が格納され、住居表示４２１ａと、その住居地域の土地の１ｍ2当たりの取引価格４２１ｂなどの情報項目がある。
【００５６】
図１３は、本実施の形態の建物価格基準データベースの構成を示した図である。
建物価格基準データベース４３０は、床面積４３１、築年数４３２およびその他係数４３３から構成される。これらの情報は、建物の価値を見積もるための情報で、床面積４３１は、床面積の広さに応じた取引価格、築年数４３２は、築年数に応じた補償金の減額係数、およびその他係数４３３は、その他の条件に応じた補償額係数を示している。
【００５７】
図１４は、本実施の形態の狭小地判断マスタテーブルの構成を示した図である。
狭小地判断マスタテーブル４４０には、狭小地と判断する面積範囲、下限を示す狭小地判断面積１（４４１ａ）と上限を示す狭小地判断面積２（４４１ｂ）、該当する狭小地における価格低下比率４４１ｃが示されている。
【００５８】
たとえば、収用外の土地の面積が「８」であった場合、「Ｎｏ．２」の範囲となり、価値低下比率は、該当する土地の取引価格の５０％となる。
ここで、対象筆管理ワークテーブルの構成について説明する。
【００５９】
図１５は、本実施の形態の対象筆管理ワークテーブルの構成を示した図である。
対象筆管理ワークテーブル（記憶部）１１７に格納される対象筆管理ワークテーブルは、地番１１７ａ、筆界線移動距離１１７ｂ、建ぺい率１１７ｃ、容積率１１７ｄ、建物解体フラグ１１７ｅ、補償額（土地）１１７ｆ、補償額（建物）１１７ｇ、補償額（計）１１７ｈおよび残地補償額１１７ｉを有する。
【００６０】
地番１１７ａには、対象筆検索モジュール１１３によって検索された対象筆の地番が登録される。筆界線移動距離１１７ｂには、対象筆検索モジュール１１３によって算出された対象筆の筆界線移動距離が登録される。建ぺい率１１７ｃおよび容積率１１７ｄには、建ぺい率・容積率算出モジュール１１５によって算出された対象筆の建ぺい率と容積率がそれぞれ登録される。建物解体フラグ１１７ｅには、分筆線上の建物検索モジュール１１８または補償額算出モジュール１２０によって解体が必要と判定された対象筆についてフラグがセットされる。補償額（土地）１１７ｆには、補償額算出モジュール１２０が算出した収用地に関する補償額が登録される。補償額（建物）１１７ｇには、建物解体フラグ１１７ｅがセットされている対象筆について、補償額算出モジュール１２０が算出した建物に関する補償額が登録される。補償額（計）１１７ｈには、補償額（土地）１１７ｆと補償額（建物）１１７ｇとを合算した補償額が登録される。残地補償額１１７ｉには、補償額算出モジュール１２０によって狭小地と判断された残地に関する補償額が登録される。
【００６１】
以下、このような構成の道路計画支援装置１００の処理動作について説明する。最初に処理全体の流れについて説明し、続いて個々の処理について説明する。
図１６は、本実施の形態の道路支援装置の処理手順を示したフローチャートである。
【００６２】
［ステップＳ０１］  調査対象の計画道路の指定情報（道路番号、路線名など）を入力する。指定情報は、ネットワークを介して接続する利用者端末５００ａ、５００ｂなどから取得する。
【００６３】
［ステップＳ０２］  ステップＳ０１で取得した指定情報に基づき、道路情報属性データベース２１０および道路・土地情報地図データベース２２０を検索し、調査対象の計画道路に関する道路情報属性と道路・土地情報地図を取得する。そして、得られた道路情報属性に基づき、現状道路から計画道路に拡張する際の幅員増分を算出する。
【００６４】
［ステップＳ０３］  登記所地図データベース３１０を検索して該当する登記所地図を取得し、ステップＳ０２で取得した道路・土地情報地図と重ね合わせる。必要であれば、幅員増分で道路図形を補正する。そして、登記所地図に調査対象の道路図形を描画し、道路図形の筆界線に接面する筆図形および影響を受ける筆を検索し、これらをすべて抽出する。また、筆界線の移動距離を対象筆管理ワークテーブルに登録しておく。
【００６５】
［ステップＳ０４］  ステップＳ０３によって抽出された対象筆について、地積測量図データベース３２０から地積測量図を抽出し、分筆線を新たに描画して分筆処理を行う。また、建物図面データベース３３０を検索して対象筆の建物情報を取得し、収用対象でない方の筆に対して建ぺい率および容積率を算出する。算出された建ぺい率および容積率は、対象筆管理ワークテーブルに登録する。
【００６６】
［ステップＳ０５］  各対象筆の分筆線上に建物があるかどうかを調べる。すなわち、ステップＳ０４において分筆された対象筆の筆図形と建物図形を重畳させ、分筆線と建物図形に交点があるかどうかを調べ、交点がある筆を特定する。分筆線上に建物がある場合は、該当筆の建物解体フラグ１１７ｅをセットする。
【００６７】
［ステップＳ０６］  対象筆管理ワークテーブルに基づいて補償額算出処理を行って補償額地図を作成し、出力する。取引価格データベース４２０を検索して、該当路線の基準価格を取得して対象筆の収用地の補償額を算出する。また、ステップＳ０４で算出された建ぺい率・容積率を建ぺい率・容積率基準データベース４１０から抽出した該当路線の基準と比較し、建物解体が必要であるかどうかを判断する。必要と判断された場合およびステップＳ０５によって建物解体フラグ１１７ｅがセットされていた場合は、建物価格基準データベース４３０や登記データベース３４０の該当データを参照して建物に関する補償額を算出する。さらに、残地の面積を狭小地判断マスタテーブル４４０と照らし合わせ、狭小地と判断される場合には、残地補償額を算出する。これらが合算され、全体の補償額見込みが算出される。こうして算出された補償額に応じたアイコンを分筆後の状態が描画された登記所地図上に設定して補償額地図を作成し、出力する。
【００６８】
次に、各ステップにおける処理について詳細に説明する。
（１）道路情報取得と幅員増分算出処理
道路情報取得モジュール１１２は、調査対象として指定された計画道路の「道路番号」もしくは「道路名称」と、「種別＝現状」を検索キーとして道路情報属性データベース２１０を検索し、現状道路の幅員を抽出する。続いて、同じ「道路番号」もしくは「道路名称」と、「種別＝計画」を検索キーとして道路情報属性データベース２１０を検索し、計画道路の幅員を抽出する。そして、幅員増分算出モジュール１１１は、それぞれの幅員から拡張される幅員増分を算出する。算出は、
幅員増分＝  計画道路の幅員  −  現状道路の幅員                    ・・・（１）
によって行う。たとえば、図５の「Ｃの丘線」の場合、幅員増分は、３０−１９＝１１ｍとなる。また、道路情報取得モジュール１１２は、道路・土地情報地図データベース２２０を検索し、調査対象の計画道路に関する道路・土地情報地図を取得しておく。
【００６９】
（２）登記所地図情報取得と対象筆検索処理
登記所関連情報取得モジュール１１４は、登記所地図データベース３１０を検索し、調査対象の計画道路に関連する登記所地図を取得する。（１）道路情報取得処理で取得した道路・土地情報地図は、図６に示したように住居表示であるが、登記所地図は図７に示したように地番表示であるため、重ね合わせ処理を行う。重ね合わせ処理では、双方の地図上で、明らかに同じ場所と認識できる筆界点を基準点として複数指定する。たとえば、道路交差点などが基準点として指定される。そして、基準点に基づき、どちらかの地図の座標値を補正し、登記所地図と道路・土地情報地図を重ね合わせる。
【００７０】
図１７は、本実施の形態の対象筆検索における道路・土地情報地図と登記所地図との重ね合わせ処理を示した図である。
調査対象の道路に係る道路情報属性データと道路・土地情報地図データから、道路・土地情報地図６０１上の現状道路６０１ａの境界線を幅員増分６０１ｂずらすことにより、計画道路６０１ｃの図形を特定することができる。道路・土地情報地図６０１と登記所地図６０２とは、上記の重ね合わせが行われており、たとえば、登記所地図６０２の地番１０の筆図形を特定する点Ｔ１、Ｔ２、Ｔ３、Ｔ４と、道路・土地情報地図６０１上の区分Ｕ１、Ｕ２、Ｕ３、Ｕ４とが一致する。これにより、道路・土地情報地図６０１上の計画道路図形を登記所地図６０２に反映させることができる。
【００７１】
図１８は、本実施の形態の計画道路が反映された登記所地図を示した図である。登記所地図と道路・土地情報地図を重ね合わせた地図（以下、重ね合わせ地図とする）６０３には、登記所地図６０２に、筆界線ＴａＴｃと、筆界線ＴｂＴｄとによって表される計画道路が描画される。
【００７２】
以下、対象筆検索モジュール１１３は、重ね合わせ地図６０３に基づき、計画道路に係る筆を検索する。まず、重ね合わせ地図６０３の現状道路図形に接面するすべての筆を抽出する。すなわち、現状道路図形と同じ筆界線を一部でも共有する筆図形を検索する。図の例では、筆界線Ｔ５Ｔ１を共有する地番６、筆界線Ｔ１Ｔ２を共有する地番１０、筆界線Ｔ２Ｔ７を共有する地番８、筆界線Ｔ１４Ｔ１０を共有する地番９、筆界線Ｔ１０Ｔ１１を共有する地番７、および筆界線Ｔ１１Ｔ２１を共有する地番１１が検索される。検索された筆図形の地番は、対象筆管理ワークテーブルに格納する。なお、この処理は、登記所地図を取得した時点で行われてもよい。そして、検索された筆ごとに、接面する筆の境界線と平行する計画道路の筆界線ＴａＴｃとＴｂＴｄのうち、分筆線になる筆界線を特定する。ここでは、筆を構成する筆界線と交点を持つほうの筆界線を検索する。たとえば、筆界線ＴｂＴｄは、地番１０の筆界線Ｔ１Ｔ４や、Ｔ２Ｔ３と交点を持つため、地番１０の分筆線になる筆界線である。一方、筆界線ＴａＴｃは、地番１０のすべての筆界線と交点を持たないため、地番１０の分筆線にはならない。
【００７３】
次に、筆界線の移動距離、すなわち、分筆線となる筆界線ＴａＴｃまたはＴｂＴｄと現状道路と共有される筆の筆界線との距離を算出する。この際、重ね合わせ地図６０３上で描画した計画道路図形が、道路情報属性データより得られる実際の計画に基づく幅員増分と一致しない場合が考えられるので、図面上の計画道路図形を実際の計画値に合うように補正する。まず、道路の片側に接面するすべての筆に対して接面する境界線と上記処理によって分筆線と特定された筆界線との距離、すなわち幅員増分を算出し、平均値を出す。たとえば、地番６、地番１０および地番８における幅員増分を算出し、平均値を出す。それぞれの幅員増分は、たとえば、筆界線ＴｂＴｄと筆界線Ｔ１Ｔ４の交点と、Ｔ１の間の距離を算出することによって得られる。もう一方（地番９、地番７、地番１１）についても同様に、幅員増分の平均値を算出する。そして、筆界線ＴａＴｃについて算出された幅員増分の平均値と、筆界線ＴｂＴｄについて算出された幅員増分の平均値とを合算し、道路情報属性データより得られた幅員増分と比較する。一致しない場合は、道路情報属性データより得られた幅員増分となるように、幅員増分の平均値を補正する。
【００７４】
たとえば、図面より得られる筆界線ＴａＴｃに係る幅員増分の平均値が１２ｍ、筆界線ＴｂＴｄに係る幅員増分の平均値が１０ｍになり、計画値が１１ｍであったとする。図面上の幅員増分の合計は、１１ｍとならないため、補正を行う。
【００７５】
ＴａＴｃに係る幅員増分＝  １２ｍ×１１ｍ／２２ｍ  ＝６ｍ、
ＴｂＴｄに係る幅員増分＝  １０ｍ×１１ｍ／２２ｍ  ＝５ｍ          ・・・（２）
と算出することができる。補正された幅員増分に基づき、計画道路の筆界線ＴａＴｃとＴｂＴｄを修正する。
【００７６】
さらに、現状道路に接面していないが、道路が拡張することにより影響を受ける筆を抽出する。式（２）によって修正された計画道路の筆界線ＴａＴｃおよびＴｂＴｄと、現状道路の筆界線との間に含まれる筆をすべて抽出する。抽出した筆の地番は、対象筆管理ワークテーブルの地番１１７ａに格納する。また、修正後の筆界線を分筆線とする筆の筆界線と分筆線間の距離を算出し、対象筆管理ワークテーブルの筆界線移動距離１１７ｂに格納する。このとき、現状道路に接面するとして既に抽出された筆図形は、を対象筆管理ワークテーブルの地番１１７ａに検索された地番を上書きし、式（２）により得られた該当の幅員増分値を筆界線移動距離１１７ｂに格納する。
【００７７】
（３）分筆処理と建ぺい率・容積率算出処理
対象筆管理ワークテーブルに格納されたすべての筆について、順次、以下の処理を行う。まず、建ぺい率・容積率算出モジュール１１５は、分筆モジュール１１６を起動し、分筆処理を行う。分筆モジュール１１６は、登記所関連情報取得モジュール１１４によって、それぞれの地番１１７ａを読み出し、その地番に基づいて地積測量図データベース３２０を検索し、該当する地積測量図を抽出する。そして、地積測量図図形上に、現状道路の筆界線を描画し、その筆界線を対象筆管理ワークテーブルの筆界線移動距離１１７ｂ分だけ道路とは反対方向に平行移動し、新たな分筆線を作成する。
【００７８】
一例を挙げて説明する。図１９は、本実施の形態における分筆線の設定処理の一例を示した図である。
図の例では、地番１０の筆の地積測量図６１０ａが検索されたとする。地番１０は、地番Ｂによって表される現状道路に接面し、筆界線Ｔ１Ｔ２、Ｔ２Ｔ３、Ｔ３Ｔ４およびＴ４Ｔ１によって描画される筆図形を有している。まず、筆界線Ｔ１Ｔ２と共有される現状道路筆界線（ＴｅＴｆ）６１１を地積測量図６１０ａに描画する。
【００７９】
続く分筆処理では、対象筆管理ワークテーブルから地番１０の筆界線移動距離１１７ｂ、ここでは「５ｍ」を抽出し、現状道路筆界線（ＴｅＴｆ）６１１を道路とは反対方向に平行移動させた位置に、分筆線（ＴｇＴｈ）６１２を新たに描画する。これにより、地積測量図６１０ｂが作成される。
【００８０】
こうして、分筆処理が行われると、建ぺい率・容積率算出モジュール１１５は、分筆線（ＴｇＴｈ）６１２が描画された地積測量図６１０ｂに基づき、建ぺい率と容積率を算出する。まず、登記所関連情報取得モジュール１１４によって、対象筆管理ワークテーブルに格納される地番１１７ａに基づいて建物図面データベース３３０を検索し、建築面積と延床面積を抽出する。そして、分筆線（ＴｇＴｈ）６１２で分筆された土地のうち、道路とは反対側の残地６１３の面積を算出し、抽出された建築面積と延床面積から建ぺい率と容積率を算出する。なお、建ぺい率と容積率は、
建ぺい率＝  建築面積／土地面積、
容積率＝  延床面積／土地面積                                      ・・・（３）
によって算出される。算出された建ぺい率と容積率は、対象筆管理ワークテーブルの該当筆の建ぺい率１１７ｃと容積率１１７ｄに格納する。
【００８１】
（４）分筆線上の建物検索処理
分筆線上の建物検索モジュール１１８は、対象筆管理ワークテーブルに格納されたすべての筆について、順次、以下の処理を行う。まず、対象筆管理ワークテーブルの地番１１７ａに基づいて、建物図面データベース３３０を検索し、対象筆の建物図面を抽出する。また、上記処理によって分筆された該当筆の地積測量図を読み出し、抽出された建物図面の座標を地積測量図に合うように変換した後、建物図形を地積測量図に重畳させる。
【００８２】
一例を挙げて説明する。図２０は、本実施の形態における分筆線上の建物検索処理の一例を示した図である。
図の例では、分筆処理が施された地番１０の地積測量図６１０ｂに基づき、建物検索処理が行われる。まず、建物図面データベース３３０を検索し、地番１０の建物図面６２０を抽出する。そして、建物図面６２０の座標を地積測量図６１０ｂに合わせ、地積測量図６１０ｂに建物図面６２０の建物図形を重畳させる。
【００８３】
こうして作成される地積測量図と建物図形の合成図６３０によって、分筆線上に建物があるかどうかを判定する。すなわち、分筆線（ＴｇＴｈ）６１２と、建物図形の交点があるかどうかを調べ、交点が検出された場合には、建物が分筆線上にあると判定する。図の例では、分筆線（ＴｇＴｈ）６１２上に交点６３１ａ、６３１ｂが検出されるので、地番１０の建物「あいう」は分筆線（ＴｇＴｈ）６１２上にあると判定される。
【００８４】
このように、分筆線と建物図形に交点が検出された場合は、対象筆管理ワークテーブルの該当筆の建物解体フラグ１１７ｅをオンにする。
（５）補償額算出処理と補償額地図出力処理
対象筆管理ワークテーブルに格納されたすべての筆について、順次、以下の処理を行う。補償額地図出力モジュール１１９は、補償額算出モジュール１２０を起動し、対象筆の補償額を算出する。補償額算出モジュール１２０では、対象筆の地番１１７ａに対応付けられた住居表示情報に基づき、土地・建物関連情報取得モジュール１２１によって取引価格データベース４２０を検索し、該当路線の土地の基準価格を取得する。そして、分筆後の地積測量図に基づき、分筆後に道路になる側の筆の土地面積に応じて補償額を算出する。算出した収用地の補償額は、対象筆管理ワークテーブルの該当筆の補償額（土地）１１７ｆに格納する。
【００８５】
次に、これまでの処理で抽出された地番区域に基づき、土地・建物関連情報取得モジュール１２１によって建ぺい率・容積率基準データベース４１０を検索し、該当地域の建ぺい率と容積率の基準を取得する。そして、対象筆管理ワークテーブルに格納される対象筆の分筆処理で算出された建ぺい率１１７ｃと容積率１１７ｄを読み出し、基準と比較する。分筆処理後の建ぺい率と容積率が基準に達していない場合は、建物の解体が必要であるので、対象筆管理ワークテーブルの該当筆の建物解体フラグ１１７ｅをオンする。この処理により、分筆後の建物が、建ぺい率・容積率が基準を満たさない場合、または分筆線上に存在する場合に、建物解体フラグ１１７ｅがオンになる。補償額算出モジュール１２０は、建物解体フラグ１１７ｅがオンになっている筆について、順に、登記所関連情報取得モジュール１１４を介して登記データベース３４０を検索して該当建物の築年数と構造を抽出する。また、建物図面データベース３３０から該当建物の延床面積を抽出する。さらに、地番区域に基づき、土地・建物関連情報取得モジュール１２１によって建物価格基準データベース４３０を検索し、床面積に対する取引価格や築年数に応じた係数などを得る。そして、該当建物に関する延床面積の単位あたりの取引価格（円／ｍ2）、築年数および構造などから、おおよその取引価格（円／ｍ2）を取得し、該当建物の延床面積を乗算することにより、補償額（建物）を算出する。算出した建物の補償額は、対象筆管理ワークテーブルの該当筆の補償額（建物）１１７ｇに格納する。さらに、補償額（土地）１１７ｆと、補償額（建物）１１７ｇの値を加算して合計補償額を算出し、補償額（計）１１７ｈに格納する。
【００８６】
最後に、分筆後の地積測量図に基づき、分筆後に残る側の筆（残地）の土地面積が狭小地であるかどうかの判断を行う。補償額算出モジュール１２０は、分筆後の地積測量図に基づいて残地の面積を検出し、土地・建物関連情報取得モジュール１２１を介して読み出した狭小地判断マスタテーブル４４０に格納される判断基準と照合する。残地が狭小地判断マスタテーブル４４０の判断面積に該当する場合は、対応する価格低下比率を読み出し、残地補償額を算出する。残地補償額は、
残地補償額＝  ［該当筆（残地）の面積］×［取引価格データベースから検索された取引価格］×［価格低下比率］                                        ・・・（４）
によって算出することができる。算出された残地補償額は、対象筆管理ワークテーブルの残地補償額１１７ｉに格納する。
【００８７】
以上の処理により、すべての筆の補償額が算出される。続いて補償額地図出力モジュール１１９は、算出された補償額に基づき、補償額地図を作成する。補償額地図は、分筆後の筆界線を示した登記所地図上に、補償額に応じた難易度を示すアイコンを設定して作成する。
【００８８】
一例を挙げて説明する。図２１は、本実施の形態の補償額地図の表示例を示した図である。図は、重ね合わせ地図６０３に基づいて作成されている。
図では、実線で表される筆界線７０２によって表される計画道路７０１の道路図形（斜線部）と、２点鎖線によって表された現状道路の筆界線７０３と、現状道路近辺の地番の筆（地番６、６−１、７、８、９、１０、１１）が表示されている。なお、筆界線（計画道路）７０２は、補正が行われた後の筆界線である。
【００８９】
このような計画道路による分筆後の登記所地図上の筆ごとに、お金アイコン７０４、建物解体アイコン７０５および狭小地アイコン７０６が設定される。お金アイコン７０４は、対象筆管理ワークテーブルの補償額（計）１１７ｈの金額の大きさに応じて該当する筆の位置に設定されるアイコンで、図の例では、１コインが１０００万円を表している。たとえば、地番９は、２０００万円、地番７は３０００万円の補償額になる。建物解体アイコン７０５は、対象筆管理ワークテーブルの建物解体フラグ１１７ｅがオンの筆に対応する位置に設定される。図の例では、地番１０と地番８の筆の建物解体が必要であることがわかる。そして、狭小地アイコン７０６は、対象筆管理ワークテーブルの残地補償額１１７ｉが０でない筆に対応する位置に設定される。図の例では、地番６が狭小地であり、狭小地補償額として１０００万円が追加される可能性があることがわかる。
【００９０】
以上のように、本発明の実施の形態では、住居表示の道路・土地情報地図に設定される計画道路と、地番表示の登記所地図を重ねあわせて、登記所地図上に計画道路図形を反映させ、対象となる筆を特定する。このとき、登記所地図上に描画された計画道路図形を道路情報属性より得られる実際の計画値に合うように補正する。これは、図面上で描画した計画道路が、実際の計画に基づく幅員増分とずれてしまう場合が考えられるため、図面上の計画道路図形を実際の計画値に合うように補正するものであり、より正確に補償額を見積もることができるようになる。この地図に基づき、対象筆ごとに、分筆線が建物上に引かれていないかどうか、分筆後の建ぺい率・容積率が基準を満たしているかどうか、残地が資産価値が低減される狭小地であるかどうかなど、交渉見込みの難易度に影響する項目をチェックする。建物が分筆線上にある場合、および分筆後の建ぺい率・容積率が基準を満たさない場合は、建物解体などが必要となり、そのための費用を加算して対象筆に対する補償額を算出する。また、残地が狭小地となる場合に、補償額に加算される恐れのある残地補償額も算出しておく。このように、収用地の買収に必要な要素を加味して、その補償額を加算することにより、補償額をより正確に算出することができるようになる。
【００９１】
また、補償額に応じた交渉見込みの難易度をアイコンによって表し、このアイコンを計画道路が描画される補償額地図上の筆に対応して表示させるので、補償額見込みの大きさを正確かつ容易に把握することができるとともに、これに応じて買収期間の予測精度も向上する。
【００９２】
たとえば、図２１の場合、お金アイコン７０４によって、おおよその補償額の大きさを容易に把握することができる。また、建物解体アイコン７０５によって、建物解体が必要となるため補償額が大きくなる筆や、狭小地アイコン７０６も把握することができる。このように、交渉見込みに影響を与える要素が視覚的に表示されるため、交渉期間の予測も容易に行うことができるようになる。
【００９３】
さらに、補償額地図の出力までの処理を道路計画支援装置が自動で行うことができるため、計画道路の条件を変えて補償額地図をいくつか出力することにより、最適な計画道路を決定することができる。たとえば、図２１の例では、地番８および地番１０で建物の解体が必要となり、地番６は狭小地となるので、計画道路を狭める、もしくはその位置を地番９、地番７および地番１１側にずらした場合の補償額地図を作成し、当初の補償額地図と比較検討することができる。計画道路の位置をずらすことにより、地番１０および地番８の建物解体が必要なくなれば、補償の総額を減らすことができる。
【００９４】
なお、上記の処理機能は、コンピュータによって実現することができる。その場合、道路計画支援装置が有すべき機能の処理内容を記述したプログラムが提供される。そのプログラムをコンピュータで実行することにより、上記処理機能がコンピュータ上で実現される。処理内容を記述したプログラムは、コンピュータで読み取り可能な記録媒体に記録しておくことができる。コンピュータで読み取り可能な記録媒体としては、磁気記録装置、光ディスク、光磁気記録媒体、半導体メモリなどがある。磁気記録装置には、ハードディスク装置（ＨＤＤ）、フレキシブルディスク（ＦＤ）、磁気テープなどがある。光ディスクには、ＤＶＤ（Digital Versatile Disc）、ＤＶＤ−ＲＡＭ（Random Access Memory）、ＣＤ−ＲＯＭ（Compact Disc Read Only Memory）、ＣＤ−Ｒ（Recordable）／ＲＷ（ReWritable）などがある。光磁気記録媒体には、ＭＯ（Magneto-Optical disk）などがある。
【００９５】
プログラムを流通させる場合には、たとえば、そのプログラムが記録されたＤＶＤ、ＣＤ−ＲＯＭなどの可搬型記録媒体が販売される。また、プログラムをサーバコンピュータの記憶装置に格納しておき、ネットワークを介して、サーバコンピュータから他のコンピュータにそのプログラムを転送することもできる。
【００９６】
プログラムを実行するコンピュータは、たとえば、可搬型記録媒体に記録されたプログラムもしくはサーバコンピュータから転送されたプログラムを、自己の記憶装置に格納する。そして、コンピュータは、自己の記憶装置からプログラムを読み取り、プログラムに従った処理を実行する。なお、コンピュータは、可搬型記録媒体から直接プログラムを読み取り、そのプログラムに従った処理を実行することもできる。また、コンピュータは、サーバコンピュータからプログラムが転送されるごとに、逐次、受け取ったプログラムに従った処理を実行することもできる。
【００９７】
（付記１）  計画道路に係る土地の収用に関する交渉見込みの算出を支援する道路計画支援プログラムにおいて、
コンピュータを、
対象の計画道路に関する道路地図を含む道路関連情報を取得する道路情報取得手段、
登記所が管理する登記所地図と、前記道路地図とを重ね合わせ、前記道路地図上の計画道路図形を前記登記所地図の対応位置に反映し、前記計画道路図形に少なくとも一部が重なる対象筆を検索する対象筆検索手段、
前記対象筆を前記計画道路図形に応じて分筆するとともに、分筆を行った場合の建物解体の要否を判定し、筆管理情報として筆管理情報記憶手段に格納する分筆手段、
前記筆管理情報に基づき、土地・建物取引価格を含む前記対象筆の属する地域の土地・建物関連情報を参照して、建物解体を行った場合を含む前記対象筆の補償額を算出する補償額算出手段、
分筆後の筆界線を示す地図上に前記補償額に応じた交渉見込みの難易度表示を重ね、交渉見込み地図として出力する交渉見込み出力手段、
として機能させることを特徴とする道路計画支援プログラム。
【００９８】
（付記２）  前記分筆手段では、前記コンピュータを、
前記対象筆の地積測量図に前記計画道路図形に応じた分筆線を描画して収用部分を除く残地面積を算出するとともに、前記対象筆の建物図面情報から建物の建築面積と延床面積を取得し、前記残地面積、前記建築面性および前記延床面積から前記対象筆を分筆した後の建ぺい率と容積率を算出する建ぺい率・容積率算出手段、
前記対象筆の地域に設定される建ぺい率・容積率を取得し、取得した前記建ぺい率・容積率を基準として分筆後の前記建ぺい率・容積率が基準に適合していない場合には、建物解体が必要であることを前記筆管理情報に設定する基準適合判定手段、
前記建物図面情報に基づき、前記分筆線上に建物が存在する場合には建物解体が必要であることを前記筆管理情報に設定する分筆線上建物検索手段、
として機能させることを特徴とする付記１記載の道路計画支援プログラム。
【００９９】
（付記３）  前記道路情報取得手段では、前記計画道路が予定される現時の道路状況を示す現状道路と前記計画道路を比較し、前記計画道路によって増分される幅員増分を算出し、
前記対象筆検索手段では、前記登記所地図上に反映された前記計画道路の筆界線と、前記登記所地図上の前記現状道路の筆界線との間の距離の平均値を算出し、前記幅員増分に応じて前記計画道路の筆界線の位置を補正する、
ことを特徴とする付記１記載の道路計画支援プログラム。
【０１００】
（付記４）  前記対象筆検索手段では、前記計画道路が予定される現時の現状道路に接面し、前記現状道路と筆界線を共有する筆と、筆図形の筆界線が前記現状道路の筆界線と前記計画道路の筆界線との間にある筆と、を前記対象筆として特定する、
ことを特徴とする付記１記載の道路計画支援プログラム。
【０１０１】
（付記５）  前記交渉見込み出力手段では、
前記筆管理情報に基づき、前記補償額の大きさ、前記建物解体の要否を含む前記交渉見込みの難易度を規定する要素を表すアイコンを前記交渉見込み地図上の対応する前記対象筆位置に設定させる、
ことを特徴とする付記１記載の道路計画支援プログラム。
【０１０２】
（付記６）  前記補償額算出手段では、
前記対象筆を分筆した後の残地の筆の面積を算出し、前記残地の筆の面積が予め決められた狭小地に該当する場合には、前記狭小地の面積に応じた残地補償額を算出する、
ことを特徴とする付記１記載の道路計画支援プログラム。
【０１０３】
（付記７）  前記交渉見込み出力手段では、
残地が前記狭小地である場合には、前記狭小地を表すアイコンを前記交渉見込み地図上の対応する前記対象筆位置に設定させる、
ことを特徴とする付記７記載の道路計画支援プログラム。
【０１０４】
（付記８）  計画道路に係る土地の収用に関する交渉見込みの算出を支援する道路計画支援装置において、
対象の計画道路に関する道路地図を含む道路関連情報を取得する道路情報取得手段と、
登記所が管理する登記所地図と、前記道路地図とを重ね合わせ、前記道路地図上の計画道路図形を前記登記所地図の対応位置に反映し、前記計画道路図形に少なくとも一部が重なる対象筆を検索する対象筆検索手段と、
前記対象筆に関する分筆情報、補償額および建物解体の有無を含む前記対象筆の筆管理情報を記憶する筆管理情報記憶手段と、
前記対象筆を前記計画道路図形に応じて分筆するとともに、分筆を行った場合の建物解体の要否を判定し、前記筆管理情報に設定する分筆手段と、
前記筆管理情報に基づき、土地・建物取引価格を含む前記対象筆の属する地域の土地・建物関連情報を参照して、建物解体を行った場合を含む前記対象筆の補償額を算出し、前記筆管理情報に設定する補償額算出手段と、
分筆後の筆界線を示す地図上に前記補償額に応じた交渉見込みの難易度表示を重ね、交渉見込み地図として出力する交渉見込み出力手段と、
を具備することを特徴とする道路計画支援装置。
【図面の簡単な説明】
【０１０５】
【図１】実施の形態に適用される発明の概念図である。
【図２】本発明の実施の形態の道路計画支援装置を含むシステムの構成図である。
【図３】本実施の形態の道路計画支援装置のハードウェア構成例を示すブロック図である。
【図４】本実施の形態の道路計画支援装置のソフトウェア構成を示すブロック図である。
【図５】本実施の形態の道路情報属性データベースの構成を示した図である。
【図６】本実施の形態の道路・土地情報地図データベースの構成を示した図である。
【図７】本実施の形態の登記所地図データベースの構成を示した図である。
【図８】本実施の形態の地積測量図データベースの構成を示した図である。
【図９】本実施の形態の建物図面データベースの構成を示した図である。
【図１０】本実施の形態の登記データベースの構成を示した図である。
【図１１】本実施の形態の建ぺい率・容積率基準データベースの構成を示した図である。
【図１２】本実施の形態の取引価格データベースの構成を示した図である。
【図１３】本実施の形態の建物価格基準データベースの構成を示した図である。
【図１４】本実施の形態の狭小地判断マスタテーブルの構成を示した図である。
【図１５】本実施の形態の対象筆管理ワークテーブルの構成を示した図である。
【図１６】本実施の形態の道路支援装置の処理手順を示したフローチャートである。
【図１７】本実施の形態の対象筆検索における道路・土地情報地図と登記所地図との重ね合わせ処理を示した図である。
【図１８】本実施の形態の計画道路が反映された登記所地図を示した図である。
【図１９】本実施の形態における分筆線の設定処理の一例を示した図である。
【図２０】本実施の形態における分筆線上の建物検索処理の一例を示した図である。
【図２１】本実施の形態の補償額地図の表示例を示した図である。
【符号の説明】
【０１０６】
１  道路計画支援装置
１ａ  道路情報取得手段
１ｂ  対象筆検索手段
１ｃ  分筆手段
１ｄ  補償額算出手段
１ｅ  交渉見込み出力手段
１ｆ  筆管理情報（記憶手段）
２ａ  道路関連情報（記憶手段）
２ｂ  登記所関連情報（記憶手段）
２ｃ  土地・建物関連情報（記憶手段）
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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【図１９】
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【図２０】
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【図２１】
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