(57)【要約】【課題】売買価格が下がっても代理人手数料を増やすという逆特性の代理人手数料を算出でき、買主のために交渉して売買価格を下げても、買主の交渉代理人の手数料データが下がってしまうことがないデータを得ることができる。【解決手段】希望売渡価格と希望買取り価格との差である希望売買差額が求められ(ステップ２３)、妥結売買価格と希望買取り価格との差である妥結変化額が求められ（ステップ２４）、希望売買差額に対する妥結変化額の割合が求められ（ステップ２５）、これが買主代理人７の配分割合である買主配分割合（買主修正手数料割合／買主修正手数料）となり、この買主配分割合が「６％」から差し引かれ、売主代理人６の配分割合（売主修正手数料割合／売主修正手数料）となる（ステップ２６）。妥結売買価格が低くなって、妥結売買価格が希望買取り価格に近づくと、図８及び図９に示すように、買主代理人７の配分割合は高くなる。【選択図】図５
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
コンピュータに対して、
不動産の売買において、当該不動産の売主が希望する希望売渡価格データと買主が希望する希望買取り価格データとの希望売買差額データを記憶させ、
交渉によってこの希望売買差額データが無くなったときの妥結した妥結売買価格データと、上記希望買取り価格データとの差である妥結変化額データを演算処理させ、
上記買主から徴収される買主基本手数料データを、上記妥結売買価格データに対して一定の比率に基づいて演算処理させ、
上記売主から徴収される売主基本手数料データを、上記妥結売買価格データに対して一定の比率に基づいて演算処理させ、
上記妥結売買価格データに基づく上記売主から徴収する売主手数料データと同妥結売買価格データに基づく上記買主から徴収する買主手数料データとの合計値データをほぼ一定とさせ、  上記妥結変化額データが小さくなるほど、上記買主の交渉代理人の買主手数料データを大きくする修正をする演算処理させ、
この修正された手数料データと上記売主基本手数料データとの差データを、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者への上記売主の交渉代理人からの手数料データとして演算処理させるとともに、  当該修正された手数料データと上記買主基本手数料データとの差データを、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者から上記買主の交渉代理人への手数料データとして演算処理させ、
この演算処理された手数料データを出力させることを特徴とするコンピュータを用いた不動産売買手数料データの処理方法。
【請求項２】
コンピュータに対して、
不動産の売買において、当該不動産の売主が希望する希望売渡価格データと買主が希望する希望買取り価格データとの希望売買差額データを記憶させる処理と、
交渉によってこの希望売買差額データが無くなったときの妥結した妥結売買価格データと、上記希望買取り価格データとの差である妥結変化額データを演算処理させる処理と、
上記買主から徴収される買主基本手数料データを、上記妥結売買価格データに対して一定の比率に基づいて演算処理させる処理と、
上記売主から徴収される売主基本手数料データを、上記妥結売買価格データに対して一定の比率に基づいて演算処理させる処理と
上記妥結売買価格データに基づく上記売主から徴収する売主手数料データと同妥結売買価格データに基づく上記買主から徴収する買主手数料データとの合計値データをほぼ一定とさせ、  上記妥結変化額データが小さくなるほど、上記買主の交渉代理人の買主手数料データを大きくする修正をする演算処理させる処理と、
この修正された手数料データと上記売主基本手数料データとの差データを、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者への上記売主の交渉代理人からの手数料データとして演算処理させるとともに、  当該修正された手数料データと上記買主基本手数料データとの差データを、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者から上記買主の交渉代理人への手数料データとして演算処理させる処理と、
この演算処理された手数料データを出力させる処理とを、コンピュータに実行させることを特徴とする不動産売買手数料データの処理のためのコンピュータプログラム。
【請求項３】
コンピュータに対して、
不動産の売買において、当該不動産の売主が希望する希望売渡価格データと買主が希望する希望買取り価格データとの希望売買差額データを記憶する手段と、
交渉によってこの希望売買差額データが無くなったときの妥結した妥結売買価格データと、上記希望買取り価格データとの差である妥結変化額データを演算処理する手段と、
上記買主から徴収される買主基本手数料データを、上記妥結売買価格データに対して一定の比率に基づいて演算処理する手段と、
上記売主から徴収される売主基本手数料データを、上記妥結売買価格データに対して一定の比率に基づいて演算処理する手段と、
上記妥結売買価格データに基づく上記売主から徴収する売主手数料データと同妥結売買価格データに基づく上記買主から徴収する買主手数料データとの合計値データをほぼ一定とし、  上記妥結変化額データが小さくなるほど、上記買主の交渉代理人の買主手数料データを大きくする修正をする演算処理する手段と、
この修正された手数料データと上記売主基本手数料データとの差データを、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者への上記売主の交渉代理人からの手数料データとして演算処理するとともに、  当該修正された手数料データと上記買主基本手数料データとの差データを、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者から上記買主の交渉代理人への手数料データとして演算処理する手段と、
この演算処理された手数料データを出力する手段とを備えたことを特徴とするコンピュータを用いた不動産売買手数料データの処理装置。
【請求項４】
この修正された手数料データと上記売主基本手数料データとの差データが負のとき、この差データを、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者から上記売主の交渉代理人への手数料データとして演算処理するとともに、  当該修正手数料データと上記買主基本手数料データとの差データを、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者への上記買主の交渉代理人からの手数料データとして演算処理することを特徴とする請求項３記載のコンピュータを用いた不動産売買手数料データの処理装置。
【請求項５】
上記売主基本手数料データ及び買主基本手数料データは、これらの当該基本手数料データに対して、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者への手数料データが差し引かれる演算処理が行なわれる、
または、上記売主側の差データ及び上記買主側の差データは、これらの当該差データに対して、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者への手数料データが足されるまたは差し引かれる演算処理が行なわれることを特徴とする請求項３または４記載のコンピュータを用いた不動産売買手数料データの処理装置。
【請求項６】
上記妥結変化額データが小さくなるほど、上記買主の交渉代理人の買主手数料データを大きくする演算処理に連動して、上記提供手数料データを変動する演算処理が行なわれ、
または、上記妥結変化額データが小さくなるほど、上記買主の交渉代理人が支払う提供者への手数料データが大きくされる演算処理が行なわれ、  若しくは上記妥結変化額データが小さくなるほど、上記売主の交渉代理人が支払う提供者への手数料データが小さくされる演算処理が行なわれることを特徴とする請求項３、４または５記載のコンピュータを用いた不動産売買手数料データの処理装置。
【請求項７】
不動産の売買において、当該不動産の売主が希望する希望売渡価格データと買主が希望する希望買取り価格データとの希望売買差額データを記憶する手段と、
交渉によってこの希望売買差額データが無くなったときの妥結した妥結売買価格データと、上記希望買取り価格データとの差である妥結変化額データを演算処理する手段と、
この妥結売買価格データに基づく上記売主から徴収する売主手数料データと同妥結売買価格データに基づく上記買主から徴収する買主手数料データとの合計値データをほぼ一定とし、この妥結変化額データが小さくなるほど、上記買主の交渉代理人の買主手数料データを大きくする演算処理をする手段と、
この演算処理された買主の交渉代理人の手数料データを出力する手段とを備えたことを特徴とするコンピュータを用いた不動産売買手数料データの処理装置。
【請求項８】
上記売主から徴収する売主手数料データと上記買主から徴収する買主手数料データとの上記合計値データを上記売主の交渉代理人の売主手数料データと上記買主の交渉代理人の買主手数料データとに所定の比率で配分させる演算処理が行なわれ、
この所定の比率は、上記希望売渡価格データと上記妥結売買価格データとの差額データが大きければ、売主の交渉代理人の売主手数料データを小さくさせる演算処理が行なわれ、
上記希望買取り価格データと上記妥結売買価格データとの差額データが大きければ、買主の交渉代理人の買主手数料データを小さくさせる演算処理が行なわれることを特徴とする請求項７記載のコンピュータを用いた不動産売買手数料データの処理装置。
【請求項９】
上記妥結売買価格データに基づく上記売主から徴収する手数料データと同妥結売買価格データに基づく上記買主から徴収する買主手数料データとの合計値データから、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者への提供手数料データが差し引かれる演算処理が行なわれ、
この差し引いた残りの手数料データを、上記売主の交渉代理人の売主手数料データと上記買主の交渉代理人の買主手数料データとに所定の比率で配分させる演算処理が行なわれることを特徴とする請求項７または８記載のコンピュータを用いた不動産売買手数料データの処理装置。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、コンピュータを用いた不動産売買手数料データの処理装置、不動産売買手数料データの処理方法及び不動産売買手数料データの処理のためのコンピュータプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、不動産取引では、不動産の売買価格の所定割合、通常３％の金額データを計算して、この金額データに応じた金銭を不動産取引の代理人に支払っていた。この代理人とは、不動産売買の仲介者、提供者、媒介者、紹介者を意味する。不動産とは土地、建物、施設などの動産以外のものを指す。
【０００３】
【特許文献１】特開２００２−３２４１７３公報
【特許文献２】特開２００３−２６３５７５公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、上記３％の代理人手数料は必ずしも固定すべきものではなく、当事者合意の尊重、取引自由の原則などから、変更されても良いのではないかと考えられるものである。このような場合には、３％の代理人手数料をどのように変更するかは、現在では決まった考え方は存在しない。このような代理人手数料を変更するには、このような変更された代理人手数料を自動的に計算できる装置などがあるとよいといえる。
【課題を解決するための手段】
【０００５】
上記目的を達成するため、本発明は、  コンピュータに対して、  不動産の売買において、当該不動産の売主が希望する希望売渡価格データと買主が希望する希望買取り価格データとの希望売買差額データを記憶させ、  交渉によってこの希望売買差額データが無くなったときの妥結した妥結売買価格データと、上記希望買取り価格データとの差である妥結変化額データを演算処理させ、  上記買主から徴収される買主基本手数料データを、上記妥結売買価格データに対して一定の比率に基づいて演算処理させ、  上記売主から徴収される売主基本手数料データを、上記妥結売買価格データに対して一定の比率に基づいて演算処理させ、  上記妥結売買価格データに基づく上記売主から徴収する売主手数料データと同妥結売買価格データに基づく上記買主から徴収する買主手数料データとの合計値データをほぼ一定とさせ、  上記妥結変化額データが小さくなるほど、上記買主の交渉代理人の買主手数料データを大きくする修正をする演算処理させ、  この修正された手数料データと上記売主基本手数料データとの差データを、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者への上記売主の交渉代理人からの手数料データとして演算処理させるとともに、  当該修正された手数料データと上記買主基本手数料データとの差データを、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者から上記買主の交渉代理人への手数料データとして演算処理させ、  この演算処理された手数料データを出力させるようにした。
【発明の効果】
【０００６】
これにより、不動産取引で代理人手数料を算出するのに、売買価格の３％という固定比率に限定されるものではなく、種々の条件に応じて、代理人手数料として種々の数値に演算してみることができ、種々の条件に応じた不動産取引の代理人手数料を容易に得ることができる。また、従来は売買価格データが上がらないと代理人手数料データが上がらなかったが、売買価格データが下がっても買主代理人手数料データを増やすという逆特性の代理人手数料データを算出することができる。
【０００７】
さらに、妥結した妥結売買価格データと希望買取り価格データとの差である妥結変化額データが小さくなるほど、買主の交渉代理人の手数料データを大きくする演算処理を行うので、交渉によって売買価格を下げた場合に、買主の交渉代理人の手数料データを増額する演算を行うことができ、売買価格の３％演算のように、交渉によって売買価格を下げた場合に、買主の交渉代理人の手数料データが下がってしまわないデータを得ることができる。
【０００８】
ここで、「妥結売買価格データに基づく上記売主から徴収する売主手数料データと同妥結売買価格データに基づく上記買主から徴収する買主手数料データとの合計値データをほぼ一定」にするというのは、いったん決まった妥結売買価格データに対するものであり、妥結前の変動する妥結売買価格データは除外される。ほぼ一定にすることはできないからである。
【発明を実施するための最良の形態】
【０００９】
（１）全体システム
図１は不動産売買手数料データの処理装置、不動産売買手数料データの処理方法及び不動産売買手数料データの処理のためのコンピュータプログラムが記憶実行される全体システムを示す。売主代理人６のモバイル１、買主代理人７のモバイル２、提供者８のコンピュータ３が互いにインターネット通信網を通じて接続可能である。
【００１０】
なお、この接続されるインターネット通信網は、登録された売主代理人６及び買主代理人７だけのクローズの通信網、直接互いに接続される通信網、インターネットではない通信網、その他の通信網も含み、接続ための手段はパソコン、モバイル、ファクシミリ通信機、有線電話機、無線携帯電話機、ケーブルテレビジョン通信機、デジタル情報通信機能を有するテレビジョン受像機などを含む。
【００１１】
売主代理人６からは、モバイル１（携帯電話、ファクシミリ装置、ノートパソコンまたはデスクトップコンピュータ、その他の通信機能付きコンピュータを含む、以下同じ）によって、後述する売りたい不動産の希望売渡価格データなどの売りたい不動産に関する売渡不動産情報などが入力されたり、売渡不動産情報または次述する買取り不動産情報が検索閲覧されたりする。
【００１２】
買主代理人７からは、モバイル２（携帯電話、ファクシミリ装置、ノートパソコンまたはデスクトップコンピュータ、その他の通信機能付きコンピュータを含む、以下同じ）によって、後述する買いたい不動産の希望買取り価格データなどの買いたい不動産に関する買取り不動産情報などが入力されたり、買取り不動産情報または上記売渡不動産情報が検索閲覧されたりする。
【００１３】
提供者８のコンピュータ３には、受信され受け付けられた上記複数の売主代理人６からの売渡不動産情報、買主代理人７からの買取り不動産情報、またはこれらの売買での妥結した妥結売買価格データなどが蓄積され記憶され、この複数の売渡不動産情報／買取り不動産情報データベース（不動産情報のホームページ／不動産情報リスト）には、複数の買主代理人７から上記インターネット通信網を通じてアクセスされ、特定の売渡不動産情報に対して買取りの申し入れ／要求がなされ、また複数の売主代理人６から上記インターネット通信網を通じてアクセスされ、特定の買取り不動産情報に対して売渡の申し入れ／要求がなされ、売買が成立して妥結すると妥結売買価格データが入力／書き込み／記憶される。
【００１４】
（２）売渡不動産情報／買取り不動産情報を処理する全体回路
図２は売渡不動産情報／買取り不動産情報など不動産情報を処理する全体回路を示す。この回路は、上記提供者８のコンピュータ３、売主代理人６のモバイル１、買主代理人７のモバイル２などの不動産情報の処理を行う者のコンピュータ装置の中の回路である。
【００１５】
この全体回路は、中央処理演算装置であるＣＰＵ１４を中心に、アドレス信号及びデータ信号が双方向に伝達されるアドレス／データバスライン１０を介してインターフェース部１１、入力部１２、出力部１３等と電気的に接続されて構成されている。
【００１６】
入力部１２は、音声認識装置またはキーボート等の入力装置と、マウス、デジタイザ、タッチパネルなどのポインティングデバイス、画像認識装置、電話の操作ボタンの認識装置等とから構成されており、コンピュータ装置（全体回路）への処理命令の入力に活用され、上記売主代理人６の売渡不動産情報、買主代理人７の買取り不動産情報、または妥結した妥結売買価格データなどが入力される。
【００１７】
出力部１３は、ディスプレイ、プリンタ、または可聴音を発する音声合成部（音声処理ボード、サウンドカード）、電話回線モデムなどから構成されており、上記不動産情報などが表示／印刷され、各種音声情報の発音などの出力処理が行われる。このような出力される情報は、図面に示す不動産情報の各種情報などであり、ディスプレイの表示画面に表示されたり印刷／音声出力されたりする。
【００１８】
この出力部１３は、一部パーソナルコンピュータで構成することもでき、音声メッセージの登録、音声による情報の入力受付（パスワード・ＩＤ・売渡不動産情報・買取り不動産情報などの受付処理）、情報出力アナウンス（不動産情報・売渡不動産情報・買取り不動産情報）などの出力処理が実行される。
【００１９】
タイミング発生部１９からは、本コンピュータ装置全体（全体回路）の同期を取るためのタイミングコントロール信号が各回路（プログラム／データ記憶部１６、インターフェース部１１、入力部１２、出力部１３等）に出力される。このタイミングコントロール信号は、基本周期のクロック信号のほか、このクロック信号を分周または倍加した信号等が含まれる。また、このタイミング発生部１９には時計回路も内蔵化され、現在の年月日及び時刻が計時され、売渡不動産情報・買取り不動産情報の情報提供日時のデータが入力・記憶される。
【００２０】
プログラム／データ記憶部１６（内部記憶媒体／手段）はフラッシュメモリ、ＥＥＰＲＯＭ、ＥＰＲＯＭ、ＣＤ−ＲＯＭなどＲＯＭ等の不揮発性メモリと、ＲＡＭ、キャッシュメモリ、場合によってはハードディスク、磁気カード、磁気ディスク、ＣＤ−ＲＡＭ、ＤＶＤ（デジタルビデオディスク）等が用いられた一時記憶メモリという大別して２種類の記憶装置（記憶手段）から構成されている。
【００２１】
そして、プログラム／データ記憶部１６のＲＯＭには本コンピュータ装置（全体回路）で実行されるプログラムや各種処理に使用される汎用データが記憶される。このプログラムは後述するフローチャートに対応している。また、プログラム／データ記憶部１６の一時記憶メモリには、プログラム処理中のデータの一時的な蓄積等、つまりワーキングメモリ若しくはキャッシュメモリとして用いられる。
【００２２】
また、情報記憶部１７（外部記憶補助媒体／手段、補助記憶媒体）は、磁気ディスク、光ディスク、フレキシブルディスク（プロッピィーディスク）、磁気ドラム、磁気テープ、メモリカード、ＣＤ−ＲＡＭ、ＣＤ−ＲＯＭ、ＤＶＤなどの大量情報記憶／保存メディアとそれらのメディアへの情報書き込み／読み出し装置等（ドライブ装置、インターフェイス回路）から構成されている。そして、この情報記憶部１７に、上述の不動産情報／売渡不動産情報／買取り不動産情報／妥結売買価格データに関する各種情報などが記憶保存されている。
【００２３】
なお、場合によって、本コンピュータ装置（全体回路）は、情報記憶部１７のＲＯＭ内に予め記憶されたプログラムによって単一の処理が行われる専用装置とされ、情報記憶部１７に保存されたプログラムが、適宜、プログラム／データ記憶部１６のＲＡＭ内に呼び込まれて（起動）される汎用のコンピュータ装置とされる。この場合は、情報記憶部１７には、ＣＰＵ１４によって実行される基本ソフト（オペレーティングソフト）、システムソフト、応用プログラムを含む各プログラムが保存されている。
【００２４】
そして、本コンピュータ装置（全体回路）の電源立ち上げ時又は、新たなプログラムの起動時等において、情報記憶部１７から読み出され、プログラム／データ記憶部１６のＲＡＭ等に一時的に保存されると共に、ＣＰＵ１４によって実行される。つまり、本コンピュータ装置（全体回路）によって実行されるプログラムが、情報記憶部１７に保存されており、適宜読み出されてＣＰＵ１４によって実行される。
【００２５】
この場合、新たなプログラムへの変更は、情報記憶部１７内に保存されているプログラム自体が置き換えられるか、若しくはプログラムの保存されているＣＤ−ＲＯＭ、磁気ディスク、フレキシブル磁気ディスク等が交換される（インストール／転送される）ことで行われる。
【００２６】
また、プログラム／データ記憶部１６のＥＰＲＯＭに保存されたプログラムを専用に実行するコンピュータ装置の場合には、同じように、ＣＤ−ＲＯＭ、磁気ディスク、フレキシブル磁気ディスク等が交換される（インストール／転送される）ことに呼応してＥＰＲＯＭ等の書き換えが行われるか、又はＲＯＭ自体の交換によって達成される。
【００２７】
なお、このプログラムの新規置き換えは、場合によって、インターネット通信回線、公衆回線若しくはＬＡＮを介して接続されている他のコンピュータなどの外部装置１８から送られてくる。つまり、コンピュータ装置（全体回路）で実行されるプログラムが、情報記憶部１７に対して直接的に交換されたり、インターネットなどの通信網を介して外部装置１８から送られてきたもので交換されたりする。
【００２８】
したがって、場合によって、本コンピュータ装置（全体回路）において実行されるプログラムが、起動の度毎に、外部装置１８から送られてくる。つまり、コンピュータ装置（全体回路）の情報記憶部１７に応用プログラムが保存されておらず、外部装置１８から送られてくるプログラムを実行する端末装置の役目のみが、本発明のコンピュータ装置（全体回路）に与えられる。
【００２９】
さらには、外部装置１８からプログラムとそのプログラムによって処理されるデータが共に送られてきて、そのプログラムによってデータ処理がなされた後、その結果が外部装置１８に送り返される。
【００３０】
また、コンピュータ装置で実行されるプログラムは、場合によって、ＯＳなどの基本プログラムを基に、応用プログラムが実行されるような、一般的なコンピュータシステムによるプログラムであり、ＯＳを含む統一化された一つのプログラムのみが実行される専用のコンピュータシステムである。よって、それらの統一化されたプログラムが外部装置１８から与えられるし、応用プログラム又は基本プログラム又はプログラムの一部のみが外部装置１８から送られてきて実行される。
【００３１】
なお、場合によって、本コンピュータ装置に予め別のオペレーティングシステム、システムプログラム（ＯＳ）、その他のプログラムが記憶され、上記プログラムはこれらのＯＳ、その他のプログラムとともに実行される。このプログラムは本装置（コンピュータ本体）にインストールされ実行されるときに、別のプログラムとともにまたは単独で請求項（クレーム）に記載された処理・機能を実行させる。
【００３２】
また、場合によって、このプログラムの一部又は全部が本装置以外の１つ以上の別装置に記憶されて実行され、本装置と別装置との間には通信手段を介して、これから処理するデータ／既に処理されたデータ／プログラムが送受され、本装置及び別装置全体として、本発明が実行される。これらの通信手段はインターネット通信システムなどであり、これら本装置及び別装置の対応関係は、上記提供者８のコンピュータ３、売主代理人６のモバイル１または買主代理人７のモバイル２の各コンピュータ装置の関係に当てはまる。
【００３３】
（３）代理人手数料演算処理
図３は代理人手数料演算処理のフローチャートを示す。このフローチャートに応じた処理は、上記プログラム／データ記憶部１６または情報記憶部１７に記憶されたプログラムに基づいてＣＰＵ１４によってすべて実行される。
【００３４】
このフローチャートは、上記提供者８（管理者、仲介者、処理センターなどを含む。他でも同じ）のコンピュータ３の電源を投入したとき、または売主代理人６のモバイル１または買主代理人７のモバイル２の各コンピュータ装置の電源を投入して、互いのコンピュータ装置の間で情報転送（アクセス、ＩＤ番号／電話番号入力、処理指示またはデータ転送）があったとき等に開始され、電源を切るまで繰り返し継続される。
【００３５】
この代理人手数料演算処理の前には、売主代理人６から不動産の売主が希望する希望売渡価格データ（売渡不動産情報）と買主代理人７から買主が希望する希望買取り価格データ（買取り不動産情報）とが既に入力されて、プログラム／データ記憶部１６または情報記憶部１７に記憶されている。
【００３６】
そして、交渉によって不動産売買が成立して妥結した妥結売買価格データが入力されてくるのを待機している状態にある。なお、この妥結売買価格データの入力とともに、希望売渡価格データ及び希望買取り価格データが同時に入力されても、この代理人手数料演算処理は可能である。
【００３７】
まず、イニシャライズ処理が実行され、コンピュータ３の情報記憶部１７、プログラム／データ記憶部１６のエラーチェック、その他の初期化が行われる（ステップ０１）。次いで、不動産売買が成立して妥結売買価格データがモバイル１、２、コンピュータ３から入力されて記憶されると（ステップ０２）、上記希望売渡価格データと上記希望買取り価格データとの差である希望売買差額データが演算されて求められ出力される(ステップ０３)。
【００３８】
そして、妥結売買価格データと上記希望買取り価格データとの差である妥結変化額データが演算されて求められて出力され（ステップ０４）、上記希望売買差額データに対する妥結変化額データの割合が演算されて求められ出力される（ステップ０５）。これが買主代理人７の配分割合である買主配分割合（買主修正手数料割合データ／買主修正手数料データ）である。
【００３９】
次いで、この買主配分割合が「１００％」または「１」から差し引かれ、売主代理人６の配分割合である売主配分割合が演算されて求められ出力される（ステップ０６）。これが（売主修正手数料割合データ／売主修正手数料データ）となる。上記妥結売買価格データは、不動産売買交渉によって上記希望売買差額データが無くなって「０」になったときの売買価格を示す。
【００４０】
妥結売買価格データが低くなって、妥結売買価格データが希望買取り価格データに近づくと、買主代理人７の配分割合は高くなる。したがって、不動産の売買価格が交渉によって下がると、買主代理人７の配分割合は高くなり、買主の側に利益をもたらすような不動産売買交渉を促すことができる。
【００４１】
交渉代理人手数料が従来のように売買価格の３％と固定割合であれば、売買価格が高いほうが買主代理人７の配分割合が高くなり、売買価格を下げるような交渉に障害となるが、このような処理でこのような配分割合を変動／流動させてはじき出して提示するようにすれば、このような恐れがなくなる。
【００４２】
なお、売主代理人６の方は、妥結売買価格データが高くなって、妥結売買価格データが希望売渡価格データに近づくと、売主代理人６の配分割合は高くなる。したがって、売主の利益も守られる。また、売主代理人６と買主代理人７とが同一人であれば、売主代理人６の配分割合と買主代理人７の配分割合との合計配分割合は一定となるので、売買価格を上げるような要因は排除され、適正な売買価格を実現できる。
【００４３】
以上のように、希望売渡価格データと上記希望買取り価格データとの間で、妥結売買価格データが変化すると、売主代理人６の配分割合と、買主代理人７の配分割合とは、それぞれ変化するので、不動産取引の代理人手数料は売買価格の３％に限定されず、種々の条件に応じて、代理人手数料として種々の数値に演算してみることができ、種々の条件に応じた不動産取引の代理人手数料を容易に得ることができる。
【００４４】
そして、妥結売買価格データに対して手数料割合データ例えば６％が乗算演算されて出力され（ステップ１１）、ここから本件不動産売買手数料データの処理システム／装置を提供する提供者８への提供手数料データが差し引かれて出力される（ステップ１２）。これに売主代理人６の上記売主配分割合が乗算演算されて売主の交渉代理人／売主代理人６の手数料データとして出力される（ステップ１３）。また、これに買主代理人７の上記買主配分割合が乗算演算されて買主の交渉代理人／買主代理人７の手数料データとして出力される（ステップ１４）。
【００４５】
したがって、妥結売買価格データに基づく売主から徴収する手数料データと、妥結売買価格データに基づく買主から徴収する手数料データとの合計値データから、提供者８への手数料データが差し引かれることになる。そして、この差し引いた残りの手数料データが、売主の交渉代理人／売主代理人６の手数料データと買主の交渉代理人／買主代理人７の手数料データとに所定の比率で配分されることになる。
【００４６】
なお、上述した出力または後述する出力とは、情報記憶部１７またはプログラム／データ記憶部１６などの記憶媒体への書き込み出力、表示装置への表示出力、プリンタへの印字出力、音声出力などの出力部１３への出力、インターフェース部１１からの他の機器への転送出力など、あらゆる出力を含む。
【００４７】
（４）代理人手数料演算の具体例
図４は代理人手数料演算の具体例を示す。この例では、売主が土地１００坪を坪単価２５万円での売渡を希望し、希望売渡価格データが２５００万円であり、買主がこの土地１００坪を坪単価２０万円での売渡を希望し、希望買取り価格データが２０００万円である。希望売買差額データは５００万円となる。
【００４８】
ここで、坪単価２１万円で売買交渉が妥結すると、妥結売買価格データが２１００万円となり、妥結変化額データが１００万円となる（ステップ０４）。なお、妥結変化額データは希望売渡価格データからみた４００万円とすることも可能である。買主代理人７の配分割合である買主配分割合は４００万円÷５００万円＝８０％となる（ステップ０５）。
【００４９】
また、売主代理人６の配分割合である売主配分割合は１００％−８０％＝２０％となる（ステップ０６）。なお、売主配分割合は１００万円÷５００万円＝２０％と求めてもよい。また、買主配分割合は１００％−２０％＝８０％と求めてもよい。
【００５０】
妥結売買価格データに基づく売主から徴収する手数料データと、妥結売買価格データに基づく買主から徴収する手数料データとの合計値データは、２１００万円×６％＝１２６万円となる（ステップ１１）。提供者８への手数料データは、２１００万円×１．５％＝３１．５万円となる（ステップ１２）。
【００５１】
そうすると、１２６万円−３１．５万円＝９４．５万円が売主代理人６の手数料データと買主代理人７の手数料データとの手数料合計データとなる。この手数料合計データに売主配分割合２０％が乗算されて１８．９万円が売主代理人６の手数料データとなる（ステップ１３）。この手数料合計データに買主配分割合８０％が乗算されて７５．６万円が買主代理人７の手数料データとなる（ステップ１４）。
【００５２】
もしここで、妥結売買価格データが２３００万円になると、買主配分割合が４０％、売主配分割合が６０％となり、買主代理人の手数料データは３７．８万円、売主代理人の手数料データは５６．７万円となる。したがって、買主代理人の手数料データは妥結売買価格が下がるほど増加する。反対に、売主代理人の手数料データは妥結売買価格が上がるほど増加する。
【００５３】
以上のとおり、妥結売買価格データ２１００万円に基づく売主から徴収する手数料データと妥結売買価格データに基づく買主から徴収する手数料データとの合計値データ９４．５万円は一定であり、この合計値データ９４．５万円は売主代理人６の手数料データと買主代理人７の手数料データとに所定の比率で配分される。
【００５４】
この所定の比率は、希望売渡価格データ２５００万円と妥結売買価格データとの差額データが２３００万円→２１００万円と大きくなれば、売主代理人６の手数料データは５６．７万円→１８．９万円に小さくなる。
【００５５】
また、希望買取り価格データ２０００万円と妥結売買価格データとの差額データが２１００万円→２３００万円と大きくなれば、買主代理人７の手数料データは７５．６万円→３７．８万円に小さくなる。
【００５６】
さらに、妥結売買価格データ２１００万円が上がって、希望売渡価格データ２５００万円と妥結売買価格データ２１００万円との妥結差額データが「０」に近づけば、買主代理人７の交渉評価は低くなり、買主代理人７の手数料データは「０」に近づくことになり、売主代理人６の手数料データは合計値データ９４．５万円に近づくことになる。妥結差額データが「０」またはほぼ「０」になれば、買主代理人７の手数料データは「０」またはほぼ「０」になり、売主代理人６の手数料データは合計値データ９４．５万円になるまたはほぼ合計値データになる。
【００５７】
また、妥結売買価格データ２１００万円が上がって、妥結売買価格データ２１００万円が希望売渡価格データ２５００万円に近づけば、買主代理人７の交渉評価は低くなり、買主代理人７の手数料データは「０」に近づくことになり、売主代理人６の手数料データは合計値データ９４．５万円に近づくことになる。妥結売買価格データが希望売渡価格データに一致またはほぼ一致すれば、買主代理人７の手数料データは「０」またはほぼ「０」になり、売主代理人６の手数料データは合計値データ９４．５万円になるまたはほぼ合計値データになる。
【００５８】
さらに、妥結売買価格データ２１００万円が下がって、希望買取り価格データ２０００万円と妥結売買価格データ２１００万円との差額データが「０」に近づけば、売主の交渉代理人の交渉評価は低くなり、売主代理人６の手数料データは「０」に近づくことになり、買主代理人７の手数料データは合計値データ９４．５万円に近づくことになる。妥結差額データが「０」またはほぼ「０」になれば、買主代理人７の手数料データは「０」またはほぼ「０」になり、売主代理人６の手数料データは合計値データ９４．５万円になるまたはほぼ合計値データになる。
【００５９】
また、妥結売買価格データ２１００万円が下がって、妥結売買価格データ２１００万円が希望買取り価格データ２０００万円に近づけば、売主代理人６の交渉評価は低くなり、売主代理人６の手数料データは「０」に近づくことになり、買主代理人７の手数料データは合計値データ９４．５万円に近づくことになる。妥結売買価格データが希望買取り価格データに一致またはほぼ一致すれば、売主代理人６の手数料データは「０」またはほぼ「０」になり、買主代理人７の手数料データは合計値データ９４．５万円になるまたはほぼ合計値データになる。
【００６０】
さらに、妥結変化額データ１００万円が「０」に近づけば、売主代理人６の交渉評価は低くなり、売主代理人６の手数料データは「０」に近づくことになり、買主代理人７の手数料データは合計値データ９４．５万円に近づくことになる。妥結変化額データ１００万円が「０」またはほぼ「０」になれば、売主代理人６の手数料データは「０」またはほぼ「０」になり、買主代理人７の手数料データは合計値データ９４．５万円になるまたはほぼ合計値データになる。
【００６１】
また、妥結変化額データ１００万円が希望売買差額データ５００万円に近づけば、買主代理人７の交渉評価は低くなり、買主代理人７の手数料データは「０」に近づくことになり、売主代理人６の手数料データは合計値データ９４．５万円に近づくことになる。妥結変化額データ１００万円が５００万円またはほぼ５００万円になれば、買主代理人７の手数料データは「０」またはほぼ「０」になり、売主代理人６の手数料データは合計値データ９４．５万円になるまたはほぼ合計値データになる。
【００６２】
（５）代理人手数料演算処理（第二実施例）
図５及び図６は代理人手数料演算処理のフローチャートを示す。このフローチャートに応じた処理は、上記プログラム／データ記憶部１６または情報記憶部１７に記憶されたプログラムに基づいてＣＰＵ１４によってすべて実行される。
【００６３】
このフローチャートは、上記提供者８（管理者、仲介者、処理センターなどを含む。他でも同じ）のコンピュータ３の電源を投入したとき、または売主代理人６のモバイル１または買主代理人７のモバイル２の各コンピュータ装置の電源を投入して、互いのコンピュータ装置の間で情報転送（アクセス、ＩＤ番号／電話番号入力、処理指示またはデータ転送）があったとき等に開始され、電源を切るまで繰り返し継続される。
【００６４】
この代理人手数料演算処理の前には、売主代理人６から不動産の売主が希望する希望売渡価格データ（売渡不動産情報）と買主代理人７から買主が希望する希望買取り価格データ（買取り不動産情報）とが既に入力されて、プログラム／データ記憶部１６または情報記憶部１７に記憶されている。
【００６５】
そして、交渉によって不動産売買が成立して妥結した妥結売買価格データが入力されてくるのを待機している状態にある。なお、この妥結売買価格データの入力とともに、希望売渡価格データ及び希望買取り価格データが同時に入力されても、この代理人手数料演算処理は可能である。
【００６６】
まず、イニシャライズ処理が実行され、コンピュータ３の情報記憶部１７、プログラム／データ記憶部１６のエラーチェック、その他の初期化が行われる（ステップ２１）。次いで、不動産売買が成立して妥結売買価格データがモバイル１、２、コンピュータ３から入力されて記憶されると（ステップ２２）、上記希望売渡価格データと上記希望買取り価格データとの差である希望売買差額データが演算されて求められ出力される(ステップ２３)。
【００６７】
そして、妥結売買価格データと上記希望買取り価格データとの差である妥結変化額データが演算されて求められて出力され（ステップ２４）、上記希望売買差額データに対する妥結変化額データの割合が演算されて求められ出力され、これに両代理人６、７の合計手数料の割合、例えば６％が乗算されて出力される（ステップ２５）。これが買主代理人７の配分割合である「買主配分割合データ」（買主修正手数料割合データ／買主修正手数料データ）である。
【００６８】
次いで、この買主配分割合が、両代理人６、７の合計手数料の割合、例えば６％から差し引かれ、売主代理人６の配分割合である「売主配分割合データ」が演算されて求められ出力される（ステップ２６）。これが（売主修正手数料割合データ／売主修正手数料データ）となる。上記妥結売買価格データは、不動産売買交渉によって上記希望売買差額データが無くなって「０」になったときの売買価格を示す。
【００６９】
そして、妥結売買価格データに対して一定比率の買主基本手数料割合データ例えば３％が乗算演算されて、これが買主基本手数料データとして出力され（ステップ３１）、同じく妥結売買価格データに対して一定比率の売主基本手数料割合データ例えば３％が乗算演算されて、これが売主基本手数料データとして出力される（ステップ３２）。
【００７０】
ついで、上記妥結売買価格データに対して、提供者８への合計の手数料割合データ例えば１％が乗算演算されて、これが合計提供手数料データとして出力される（ステップ４１）。この１％の合計手数料割合データには、上記買主配分割合データが乗算演算され、これが買主代理人７の負担すべき買主提供手数料割合データとして出力される（ステップ４２）。また、１％の合計手数料割合データには、上記売主配分割合データが乗算演算され、これが売主代理人６の負担すべき売主提供手数料割合データとして出力される（ステップ４３）。
【００７１】
こうして、提供者８への手数料を、買主／売主配分割合データに応じて配分するためのデータを知ることができ、提供者８への手数料も、妥結売買価格データの変化に応じて、すなわち買主代理人７の貢献度または売主代理人６の貢献度に応じて配分するためのデータを知ることができる。
【００７２】
これにより、上記妥結変化額データが小さくなるほど、上記買主代理人７の買主手数料データ／買主手数料割合データを大きくする演算処理に連動して、上記買主提供手数料データ／買主提供手数料割合データを変動する演算処理が行なわれることになる。
【００７３】
また、上記妥結変化額データが小さくなるほど、上記買主代理人７が支払う提供者８への買主提供手数料データ／買主提供手数料提供データが大きくされる演算処理が行なわれることになる。また、上記妥結変化額データが小さくなるほど、上記売主代理人６が支払う提供者８への売主提供手数料データ／売主提供手数料割合データが小さくされる演算処理が行なわれることになる。
【００７４】
こうして、上記売主基本手数料データ／売主基本手数料割合データ及び買主基本手数料データ／買主基本手数料割合データは、これらの当該基本手数料データに対して、提供者８への提供手数料データ／提供手数料割合データが差し引かれる演算処理が行なわれることになる。
【００７５】
ついで、上記買主基本手数料割合データ（３％）から上記「買主配分割合データ」が差し引かれて、「買主提供手数料割合データ」が足され（ステップ３３）、買主基本手数料割合データ（３％）及び買主提供手数料割合データより買主配分割合データの方が小さく、この差し引き値が正（プラス）であれば（ステップ３４）、この差し引き値は、買主代理人７から本件不動産売買手数料データの処理システム／装置を提供する提供者８への「調整手数料割合データ」として表示出力される（ステップ３５）。
【００７６】
また、買主基本手数料割合データ（３％）及び買主提供手数料割合データより買主配分割合データの方が大きく、この差し引き値が負（マイナス）であれば（ステップ３４）、この差し引き値は、本件不動産売買手数料データの処理システム／装置を提供する提供者８から買主代理人７への「調整手数料割合データ」として表示出力される（ステップ３６）。
【００７７】
さらに、上記売主基本手数料割合データ（３％）から「売主配分割合データ」が差し引かれて、「売主提供手数料割合データ」が足され（ステップ３７）、売主基本手数料割合データ（３％）及び売主提供手数料割合データより売主配分割合データの方が小さく、この差し引き値が正（プラス）であれば（ステップ３８）、この差し引き値は、売主代理人６から本件不動産売買手数料データの処理システム／装置を提供する提供者８への「調整手数料割合データ」として表示出力される（ステップ３９）。
【００７８】
また、売主基本手数料割合データ（３％）及び売主提供手数料割合データより売主配分割合データの方が大きく、この差し引き値が負（マイナス）であれば（ステップ３８）、この差し引き値は、本件不動産売買手数料データの処理システム／装置を提供する提供者８から売主代理人６への「調整手数料割合データ」として表示出力される（ステップ４０）。
【００７９】
これにより、妥結売買価格データが低くなって、妥結売買価格データが希望買取り価格データに近づくと、買主代理人７の配分割合は高くなる。したがって、不動産の売買価格が交渉によって下がると、買主代理人７の配分割合は高くなり、買主の側に利益をもたらすような不動産売買交渉を促すことができる。
【００８０】
こうして、上記ステップ３７の売主側の差データ／調整データ／調整割合データ及び上記ステップ３３の買主側の差データ／調整データ／調整割合データは、これらの当該差データ／調整データ／調整割合データに対して、提供者８への提供手数料データ／提供手数料割合データが足されるまたは差し引かれる演算処理が行なわれることになる。
【００８１】
交渉代理人手数料が従来のように売買価格の３％と固定割合であれば、売買価格が高いほうが買主代理人７の配分割合が高くなり、売買価格を下げるような交渉に障害となるが、このような処理でこのような配分割合を変動／流動させてはじき出して提示するようにすれば、このような恐れがなくなる。
【００８２】
なお、売主代理人６の方は、妥結売買価格データが高くなって、妥結売買価格データが希望売渡価格データに近づくと、売主代理人６の配分割合は高くなる。したがって、売主の利益も守られる。また、売主代理人６と買主代理人７とが同一人であれば、売主代理人６の配分割合と買主代理人７の配分割合との合計配分割合は一定となるので、売買価格を上げるような要因は排除され、適正な売買価格を実現できる。
【００８３】
以上のように、希望売渡価格データと上記希望買取り価格データとの間で、妥結売買価格データが変化すると、売主代理人６の配分割合と、買主代理人７の配分割合とは、それぞれ変化するので、不動産取引の代理人手数料は売買価格の３％に限定されず、種々の条件に応じて、代理人手数料として種々の数値に演算してみることができ、種々の条件に応じた不動産取引の代理人手数料を容易に得ることができる。
【００８４】
また、上記ステップ３１〜４０のように、基本手数料割合データ（基本手数料データ）と配分割合データ（修正された手数料データ）との差データが、提供者８への調整手数料割合データ（調整手数料データ）とされるから、配分割合データ（修正された手数料データ）だけでなく、基本手数料割合データ（基本手数料データ）もわかり、最終的な配分割合データ（修正された手数料データ）を配分するため、相殺されるべき値もわかる。
【００８５】
また、ステップ３４、３８のように、買主／売主基本手数料割合データ（３％）と買主／売主配分割合データと大小に応じて、買主代理人７／売主代理人６から提供者８に調整手数料データが支払われるべきか、提供者８から買主代理人７／売主代理人６に調整手数料データが支払われるべきかが決められる。
【００８６】
また、ステップ３５、３６、３９、４０のように、買主／売主配分割合データによっては、提供者８を通じて、買主代理人７から売主代理人６に流れるべき調整手数料データまたは売主代理人６から買主代理人７に流れるべき調整手数料データもわかる。
【００８７】
こうして、結果的に、上記売主基本手数料データ及び買主基本手数料データは、これらの当該基本手数料データに対して、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者への手数料データが差し引かれる演算処理が行なわれることになる。また、上記妥結変化額データは、これらの当該妥結変化額データに対して、提供者８への手数料データが足されるまたは差し引かれる演算処理が行なわれることにもなる。
【００８８】
ついで、上記妥結売買価格データに上記買主代理人７から提供者８に支払われるべき手数料割合データが乗算演算されて、買主代理人７から提供者８に支払われるべき実際の手数料データが求められ出力される（ステップ５１）。また、上記妥結売買価格データに上記売主代理人６から提供者８に支払われるべき手数料割合データが乗算演算されて、売主代理人６から提供者８に支払われるべき実際の手数料データが求められ出力される（ステップ５２）。
【００８９】
したがって、妥結売買価格データに基づく売主から徴収する手数料データと、妥結売買価格データに基づく買主から徴収する手数料データとの合計値データから、提供者８への手数料データが差し引かれることになる。そして、この差し引いた残りの手数料データが、売主の交渉代理人の手数料データと買主の交渉代理人の手数料データとに所定の比率で配分されることになる。
【００９０】
なお、上述した出力または後述する出力とは、情報記憶部１７またはプログラム／データ記憶部１６などの記憶媒体への書き込み出力、表示装置への表示出力、プリンタへの印字出力、音声出力などの出力部１３への出力、インターフェース部１１からの他の機器への転送出力など、あらゆる出力を含む。他の構成・動作・作用は上述の第一実施例と同じである。
【００９１】
（６）代理人手数料演算の具体例（その１）
図７は代理人手数料演算の具体例の第二実施例（その１）を示す。この例では、売主が土地１００坪を坪単価３２万円での売渡を希望し、希望売渡価格データが３２００万円であり、買主がこの土地１００坪を坪単価３０万円での売渡を希望し、希望買取り価格データが３０００万円である。希望売買差額データは２００万円となる（ステップ２３）。
【００９２】
ここで、坪単価３１万円で売買交渉が妥結すると、妥結売買価格データが３１００万円となり、妥結変化額データが１００万円となる（ステップ２４）。なお、妥結変化額データは希望売渡価格データからみた１００万円とすることも可能である。買主代理人７の配分割合である買主配分割合は１００万円÷２００万円（＝５０％）×６％＝３％となる（ステップ２５）。
【００９３】
また、売主代理人６の配分割合である売主配分割合は６％−３％＝３％（１００％−５０％＝５０％）となる（ステップ２６）。なお、売主配分割合は１００万円÷２００万円（＝５０％）×６％＝３％と求めてもよい。また、買主配分割合は６％−３％＝３％（１００％−５０％＝５０％）と求めてもよい。
【００９４】
妥結売買価格データ３１００万円の買主基本手数料割合データ３％である９３万円が、買主基本手数料データとなる（ステップ３１）。妥結売買価格データ３１００万円の売主基本手数料割合データ３％である９３万円が、売主基本手数料データとなる（ステップ３２）。
【００９５】
提供者８への合計手数料割合データ１％の買主配分割合データ５０％である０．５％が、買主提供手数料割合データとなる（ステップ４２）。また、提供者８への合計手数料割合データ１％の売主配分割合データ５０％である０．５％が、売主提供手数料割合データとなる（ステップ４３）。
【００９６】
買主基本手数料割合データ３％から買主配分割合データ３％が差し引かれて買主提供手数料割合データ０．５％が足された調整手数料割合データ０．５％が求められる。この値は正／プラスなので、買主代理人７から提供者８に調整手数料３１００万円×０．５％＝１５万５千円が支払われるべきことも出力提示されることになる。
【００９７】
したがって、買主代理人７には、買主基本手数料割合データ３％９３万から調整手数料割合データ０．５％１５万５千円が差し引かれた、２．５％７７万５千円が残って最終収入となることも表示出力される。
【００９８】
売主基本手数料割合データ３％から売主配分割合データ３％が差し引かれて売主提供手数料割合データ０．５％が足された調整手数料割合データ０．５％が求められる。この値は正／プラスなので、売主代理人６から提供者８に調整手数料３１００万円×０．５％＝１５万５千円が支払われるべきことも出力提示されることになる。
【００９９】
したがって、売主代理人６には、売主基本手数料割合データ３％９３万円から調整手数料割合データ０．５％１５万５千円が差し引かれた、２．５％７７万５千円が残って最終収入となることも表示出力される。
【０１００】
なお、上記演算処理において、図７の中段に示すように、合計配分割合データ６％から合計提供手数料割合データ１％が差し引かれて、残りの合計配分割合データ５％が、上記売主配分割合５０％と買主配分割合５０％とに応じて売主代理人６と買主代理人７とに配分される演算が行なわれてもよい。
【０１０１】
この場合でも、結果的には、合計提供手数料データ／合計提供手数料割合データ１％が基本手数料データ／基本手数料割合データから差し引かれ、この差し引き割合が、妥結変化額データが小さくなるほど、買主代理人７が支払う提供者８への手数料データが大きくされる演算処理が行なわれ、または妥結変化額データが小さくなるほど、売主代理人６が支払う提供者８への手数料データが小さくされる演算処理が行なわれることになる。他の構成・動作・作用は上述の第一実施例と同じである。
【０１０２】
（７）代理人手数料演算の具体例（その２）
図８は代理人手数料演算の具体例の第二実施例（その２）を示す。この例では、売主が土地１００坪を坪単価３２万円での売渡を希望し、希望売渡価格データが３２００万円であり、買主がこの土地１００坪を坪単価３０万円での売渡を希望し、希望買取り価格データが３０００万円である。希望売買差額データは２００万円となる（ステップ２３）。
【０１０３】
ここで、坪単価３０万４千円で売買交渉が妥結すると、妥結売買価格データが３０４０万円となり、妥結変化額データが１６０万円となる（ステップ２４）。なお、妥結変化額データは希望売渡価格データからみた４０万円とすることも可能である。買主代理人７の配分割合である買主配分割合は１６０万円÷２００万円（＝８０％）×６％＝４．８％となる（ステップ２５）。
【０１０４】
また、売主代理人６の配分割合である売主配分割合は６％−４．８％＝１．２％（１００％−８０％＝２０％）となる（ステップ２６）。なお、売主配分割合は４０万円÷２００万円（＝２０％）×６％＝１．２％と求めてもよい。また、買主配分割合は６％−１．２％＝４．８％（１００％−２０％＝８０％）と求めてもよい。
【０１０５】
妥結売買価格データ３０４０万円の買主基本手数料割合データ４．８％である１４５万９千２百円が、買主基本手数料データとなる（ステップ３１）。妥結売買価格データ３０４０万円の売主基本手数料割合データ１．２％である３６万４千８百円が、売主基本手数料データとなる（ステップ３２）。
【０１０６】
提供者８への合計手数料割合データ１％の買主配分割合データ８０％である０．８％が、買主提供手数料割合データとなる（ステップ４２）。また、提供者８への合計手数料割合データ１％の売主配分割合データ２０％である０．２％が、売主提供手数料割合データとなる（ステップ４３）。
【０１０７】
買主基本手数料割合データ３％から買主配分割合データ４．８％が差し引かれて買主提供手数料割合データ０．８％が足された調整手数料割合データ１．０％が求められる。この値は負／マイナスなので、提供者８から買主代理人７に調整手数料３０４０万円×１．０％＝３０万４千円が支払われるべきことも表示出力されることになる。
【０１０８】
したがって、買主代理人７には、買主基本手数料割合データ３％９１万２千円から調整手数料割合データ１．０％３０万４千円が足された、４％１２１万６千円が残って最終収入となることも表示出力される。
【０１０９】
売主基本手数料割合データ３％から売主配分割合データ１．２％が差し引かれて売主提供手数料割合データ０．２％が足された調整手数料割合データ２．０％が求められる。この値は正／プラスなので、売主代理人６から提供者８に調整手数料３０４０万円×２．０％＝６０万８千円が支払われるべきことも表示出力されることになる。
【０１１０】
したがって、売主代理人６には、売主基本手数料割合データ３％９１万２千円から調整手数料割合データ２．０％６０万８千円が差し引かれた、１％３０万４千円が残って最終収入となることも表示出力される。
【０１１１】
なお、上記演算処理において、図８の中段に示すように、合計配分割合データ６％から合計提供手数料割合データ１％が差し引かれて、残りの合計配分割合データ５％が、上記売主配分割合２０％と買主配分割合８０％とに応じて売主代理人６と買主代理人７とに配分される演算が行なわれてもよい。
【０１１２】
この場合でも、結果的には、合計提供手数料データ／合計提供手数料割合データ１％が基本手数料データ／基本手数料割合データから差し引かれ、この差し引き割合が、妥結変化額データが小さくなるほど、買主代理人７が支払う提供者８への手数料データが大きくされる演算処理が行なわれ、または妥結変化額データが小さくなるほど、売主代理人６が支払う提供者８への手数料データが小さくされる演算処理が行なわれることになる。他の構成・動作・作用は上述の第一実施例または上記第二実施例と同じである。
【０１１３】
（８）代理人手数料演算の具体例（その３）
図９は代理人手数料演算の具体例の第二実施例（その３）を示す。この例では、売主が土地１００坪を坪単価３２万円での売渡を希望し、希望売渡価格データが３２００万円であり、買主がこの土地１００坪を坪単価３０万円での売渡を希望し、希望買取り価格データが３０００万円である。希望売買差額データは２００万円となる（ステップ２３）。
【０１１４】
ここで、坪単価３１万２千円で売買交渉が妥結すると、妥結売買価格データが３１２０万円となり、妥結変化額データが８０万円となる（ステップ２４）。なお、妥結変化額データは希望売渡価格データからみた１２０万円とすることも可能である。買主代理人７の配分割合である買主配分割合は８０万円÷２００万円（＝４０％）×６％＝２．４％となる（ステップ２５）。
【０１１５】
また、売主代理人６の配分割合である売主配分割合は６％−２．４％＝３．６％（１００％−４０％＝６０％）となる（ステップ２６）。なお、売主配分割合は１２０万円÷２００万円（＝６０％）×６％＝３．６％と求めてもよい。また、買主配分割合は６％−３．６％＝２．４％（１００％−６０％＝４０％）と求めてもよい。
【０１１６】
妥結売買価格データ３１２０万円の買主基本手数料割合データ２．４％である７４万８千８百円が、買主基本手数料データとなる（ステップ３１）。妥結売買価格データ３１２０万円の売主基本手数料割合データ３．６％である１１２万３千２百円が、売主基本手数料データとなる（ステップ３２）。
【０１１７】
提供者８への合計手数料割合データ１％の買主配分割合データ４０％である０．４％が、買主提供手数料割合データとなる（ステップ４２）。また、提供者８への合計手数料割合データ１％の売主配分割合データ６０％である０．６％が、売主提供手数料割合データとなる（ステップ４３）。
【０１１８】
買主基本手数料割合データ３％から買主配分割合データ２．４％が差し引かれて買主提供手数料割合データ０．４％が足された調整手数料割合データ１．０％が求められる。この値は正／プラスなので、買主代理人７から提供者８に調整手数料３１２０万円×１．０％＝３１万２千円が支払われるべきことも出力提示されることになる。
【０１１９】
したがって、買主代理人７には、買主基本手数料割合データ３％９３万６千円から調整手数料割合データ１．０％３１万２千円が差し引かれた、２％６２万４千円が残って最終収入となることも表示出力される。
【０１２０】
売主基本手数料割合データ３％から売主配分割合データ３．６％が差し引かれて売主提供手数料割合データ０．６％が足された調整手数料割合データ０％が求められる。この値は正／プラスでも負／マイナスでもないので、調整手数料は売主代理人６から提供者８でもなく提供者８から売主代理人６でもないことも表示出力されることになる。
【０１２１】
したがって、売主代理人６には、売主基本手数料割合データ３％９３万６千円から調整手数料割合データ０％０円が足された／差し引かれた、３％９３万６千円が残って最終収入となることも表示出力される。
【０１２２】
以上のとおり、第二実施例では、妥結売買価格データ３１００万円／３０４０万円／３１２０万円に基づく売主から徴収する手数料データと同妥結売買価格データに基づく買主から徴収する手数料データとの合計手数料データは１８６万円／１８２万４千円／１８７万２千円と変化する。しかし一旦妥結した妥結売買価格データに対する、合計手数料割合データは６％で一定であり、合計手数料データも一定である。
【０１２３】
また、買主代理人７及び売主代理人６の合計手数料割合データは３％＋３％＝６％と一定である。この合計手数料割合データ／合計手数料データは、売主代理人６の手数料データと買主代理人７の手数料データとに所定の比率で配分される。
【０１２４】
この所定の比率は、希望売渡価格データ３２００万円と妥結売買価格データとの差額データが３１２０万円→３１００万円→３０４０万円と大きくなれば、売主代理人６に入る手数料データは３％９３万６千円→２．５％７７万５千円→１％３０万４千円と小さくなる。
【０１２５】
この所定の比率は、希望売渡価格データ３２００万円と妥結売買価格データとの差額データが３１２０万円→３１００万円→３０４０万円と大きくなれば、買主代理人７に入る手数料データは２％６２万４千円→２．５％７７万５千円→４％１２１万６千円と大きくなる。
【０１２６】
また、妥結売買価格データが上がって、妥結売買価格データが希望売渡価格データ３２００万円に近づけば、買主代理人７の交渉評価は低くなり、買主代理人７の手数料データは「０」に近づくことになり、売主代理人６の手数料データは合計値データ５％１６０万円に近づくことになる。妥結売買価格データが希望売渡価格データに一致またはほぼ一致すれば、買主代理人７の手数料データは「０」またはほぼ「０」になり、売主代理人６の手数料データは合計値データ５％１６０万円になるまたはほぼ合計値データ５％１６０万円になる。
【０１２７】
さらに、妥結売買価格データが下がって、希望買取り価格データ３０００万円と妥結売買価格データとの差額データが「０」に近づけば、売主代理人６の交渉評価は低くなり、売主代理人６の手数料データは「０」に近づくことになり、買主代理人７の手数料データは合計値データ５％１５０万円に近づくことになる。妥結差額データが「０」またはほぼ「０」になれば、買主代理人７の手数料データは「０」またはほぼ「０」になり、売主代理人６の手数料データは合計値データ５％１５０万円になるまたはほぼ合計値データ５％１５０万円になる。
【０１２８】
さらに、妥結変化額データが「０」に近づけば、売主代理人６の交渉評価は低くなり、売主代理人６の手数料データは「０」に近づくことになり、買主代理人７の手数料データは合計値データ５％に近づくことになる。妥結変化額データが「０」またはほぼ「０」になれば、売主代理人６の手数料データは「０」またはほぼ「０」になり、買主代理人７の手数料データは合計値データ５％になるまたはほぼ合計値データ５％になる。
【０１２９】
また、妥結変化額データが希望売買差額データに近づけば、買主代理人７の交渉評価は低くなり、買主代理人７の手数料データは「０」に近づくことになり、売主代理人６の手数料データは合計値データ５％に近づくことになる。妥結変化額データが満額またはほぼ満額になれば、買主代理人７の手数料データは「０」またはほぼ「０」になり、売主代理人６の手数料データは合計値データ５％になるまたはほぼ合計値データ５％になる。
【０１３０】
なお、上記演算処理において、図８の中段に示すように、合計配分割合データ６％から合計提供手数料割合データ１％が差し引かれて、残りの合計配分割合データ５％が、上記売主配分割合６０％と買主配分割合４０％とに応じて売主代理人６と買主代理人７とに配分される演算が行なわれてもよい。
【０１３１】
この場合でも、結果的には、合計提供手数料データ／合計提供手数料割合データ１％が基本手数料データ／基本手数料割合データから差し引かれ、この差し引き割合が、妥結変化額データが小さくなるほど、買主代理人７が支払う提供者８への手数料データが大きくされる演算処理が行なわれ、または妥結変化額データが小さくなるほど、売主代理人６が支払う提供者８への手数料データが小さくされる演算処理が行なわれることになる。他の構成・動作・作用は上述の第一実施例または上記第二実施例と同じである。
【０１３２】
（９）他の実施の形態
本発明は、上記実施例に限定されず、種々変更可能である。例えば、提供者８の手数料は場合によって省略される。この場合、売主代理人の手数料についてのみ提供者８の手数料の差し引きが省略されても良いし、買主代理人の手数料についてのみ提供者８の手数料の差し引きが省略されても良い。
【０１３３】
売主から徴収する手数料データは、妥結売買価格データに対して例えば３％というように固定された一定比率／一定割合に基づいて演算され、買主から徴収する手数料データのみを、妥結変化額データが小さくなるほど大きくする演算処理をしてもよい。
【０１３４】
この場合でも、売主から徴収する手数料データ／手数料割合データと買主から徴収する手数料データ／手数料割合データとの合計値データ／合計値割合データを完全には一定とはならないが、多少の変動はあるにしても、ほぼ一定とすることはできる。なぜなら、妥結売買価格データが下がれば、売主から徴収する手数料データ／手数料割合データも下がるが、買主から徴収する手数料データ／手数料割合データは上がるからである。
【０１３５】
妥結変化額データが小さくなるほど、買主代理人７の手数料データ／手数料割合データを大きくする演算において、上記実施例では、希望売買差額データに対する妥結変化額データの割合／比率と両代理人の手数料データ／手数料割合データの合計値データ／合計値割合データに対する買主代理人手数料データ／買主代理人手数料割合データの分配割合／分配比率との関係は、両割合／比率の合計がほぼ１００％またはほぼ「１」となる、和が一定の関係／演算であった。
【０１３６】
しかし、この演算を修正して、買主代理人手数料データ／買主代理人手数料割合データの方または売主代理人手数料データ／売主代理人手数料割合データの方の分配割合／分配比率を大きくするまたは小さくするように重み付けデータを乗算／除算／加算／減算などの演算をしてもよい。この場合には、両割合／比率の合計が１００％または「１」を超えるまたは満たなくなることが生じる。
【０１３７】
妥結売買価格データに基づく売主から徴収する手数料データ／手数料割合データと、妥結売買価格データに基づく買主から徴収する手数料データ／手数料割合データと、これらの合計値データ／合計割合データの一定比率３％、３％、６％は、これに限らずどのような割合でもよい。提供者８への手数料データの一定比率１．５％／１％も、これに限らずどのような割合でもよい。
【０１３８】
上記ステップ０３〜１４、２３〜４３、３３〜５２の演算処理にあっては、演算値が縮小されたり拡大されたり、重み付けがされたり、「１」より大きいまたは小さい何らかの数値・関数値が乗算・除算・加算・減算などの演算がなされてもよい。
【０１３９】
これにより、妥結変化額データの演算処理、上記買主基本手数料データ／買主基本手数料割合データの演算処理、上記売主基本手数料データ／売主基本手数料割合データの演算処理、買主手数料データ／買主基本手数料割合データを大きく／小さくする修正の演算処理、売主手数料データ／売主基本手数料割合データを大きく／小さくする修正の演算処理  売主代理人６／買主代理人７から提供者８への手数料データ／手数料割合データの演算処理を多種多様に変化させることができる。
【０１４０】
妥結売買価格データに基づく売主から徴収する手数料データ／手数料割合データと、妥結売買価格データに基づく買主から徴収する手数料データ／手数料割合データとの合計値データ／合計割合データの算出／演算は、これに限られず、希望売渡価格データ、希望買取り価格データまたはこれらの平均値／演算値、妥結売買価格データの演算値などから求められてもよく、代理人の手数料に適する価格データであればなんでもよい。
【０１４１】
上記合計値データ／合計値割合データに対して差し引かれるのは、提供者８の提供手数料／提供手数料割合のほか、売主代理人６の別途基本手数料／基本手数料割合及び／または買主代理人７の別途基本手数料／基本手数料割合が差し引かれても良い。これにより、上記妥結変化額データ１００万円が希望売買差額データ５００万円／２００万円／上限値になっても、０円／下限値になっても、売主代理人６の手数料または買主代理人７の手数料が０円／下限値になることはなくなる。
【０１４２】
この場合、妥結売買価格データに基づく売主から徴収する手数料データ／手数料割合データと同妥結売買価格データに基づく買主から徴収する手数料データ／手数料割合データとの合計値データ／合計割合データは、完全には一定とはならないが、ほぼ一定であることには変わりはない。
【０１４３】
上記売主代理人６または上記買主代理人７のいずれか一方が存在しないことも可能である。これは、売主が代理人を置かなかったとき、または買主が代理人を置かなかったときである。また、提供者８が存在しないことも可能である。これは、売主代理人のモバイル１と買主代理人のモバイル２とが直接接続された場合である。
【０１４４】
さらに、売主代理人６、買主代理人７及び提供者８の一部または全てが同一人になることもある。このような場合でも、同様に手数料データ／手数料割合データが演算処理され、同一人になった分の手数料データ／手数料割合データが合算される。
【０１４５】
上記提供者８の提供手数料／提供手数料割合は、売主配分手数料データ／売主配分手数料割合データからのみ差し引かれても良いし、買主配分手数料／買主配分手数料割合からのみ差し引かれても良い。さらに、売主配分手数料データ／売主配分手数料割合データから差し引かれる提供者８の提供手数料データ／提供手数料割合データの値と、買主配分手数料データ／買主配分手数料割合データから差し引かれる提供者８の手数料データ／手数料割合データの値とは異なっていてもよい。
【０１４６】
売主配分手数料データ／売主配分手数料割合データから差し引かれる提供者８の手数料と、買主配分手数料データ／買主配分手数料割合データから差し引かれる提供者８の提供手数料／提供手数料割合とは、希望売買差額データに対する妥結変化額データの割合／比率に応じて変化してもよい。これにより、買主代理人／売主代理人の交渉成果に応じて、提供者８の提供手数料／提供手数料割合も変化させることができる。
【０１４７】
図３のステップ０２〜０４、１１〜１４、図５及び図６のステップ２２〜２４、３１、３２、４１、５１、５２の処理では、手数料データは金額データで処理されたが、百分率などの割合データで処理されてもよい。また、図３のステップ０５〜０６、図５及び図６のステップ２５、２６、４２、４３、３３〜４０処理では、手数料データは百分率データで処理されたが、金額データなど具体的数値データで処理されてもよい。
【０１４８】
図５及び図６のステップ４１〜４３の提供手数料割合データの処理は、ステップ３９／４０とステップ５１との間で実行されても良い。また、ステップ３１、３２の基本手数料データの処理は、ステップ３９／４０とステップ５１との間で実行されても良い。
【０１４９】
上記売主代理人６／買主代理人７が提供者８へ支払う提供手数料データ／提供手数料割合データは、売主配分割合データ／売主配分データと買主配分割合データ／買主配分データの割合と同じで連動していたが、売主配分割合データ／売主配分データと買主配分割合データ／買主配分データの割合をより縮小したデータと連動してもよいし、拡大したデータと連動してもよいし、０．５％ずつに固定されてもよい。
【０１５０】
上記ステップ０５、０６、２５、２６の買主配分割合と売主配分割合とは、縮小されたり拡大されたり、重み付けがされたり、「１」より大きいまたは小さい何らかの数値・関数値が乗算・除算・加算・減算などの演算がなされてもよい。
【０１５１】
図３、図５、図６のステップ１２、１３〜１４、３１、３２、４１〜４３、５１、５２の一部または全部が省略されてもよい。図７、図８、図９の３％の売主基本手数料割合データ／買主基本手数料割合データは、売主代理人６／買主代理人７に渡されるデータ表示出力ではなく、提供者８に渡されるデータ表示出力であってもよい。
【０１５２】
売主基本手数料データ／買主基本手数料データ／売主基本手数料割合データ（３％）／買主基本手数料割合データ（３％）は、売主代理人６／買主代理人７ではなく、提供者８に直接支払われるように演算されても良い。この場合、上述の提供手数料データ／提供手数料割合データ（１％）が売主配分割合／買主配分割合に応じて案分されて差し引かれ、残額データが売主配分割合／買主配分割合に応じて売主代理人６／買主代理人７に配分される演算が行なわれる。
【０１５３】
提供手数料データ／提供手数料割合データ（１％）は、売主代理人６／買主代理人７からではなく、売主／買主から提供者８に直接支払われるように演算されても良い。この場合、売主基本手数料データ／買主基本手数料データ／売主基本手数料割合データ（３％）／買主基本手数料割合データ（３％）から、提供手数料データ／提供手数料割合データ（１％）が売主配分割合／買主配分割合に応じて案分されて差し引かれ、残額データが売主配分割合／買主配分割合に応じて売主代理人６／買主代理人７に支払われる演算が行なわれる。
【０１５４】
（１０）他の発明の効果
[１]コンピュータに対して、  不動産の売買において、当該不動産の売主が希望する希望売渡価格データと買主が希望する希望買取り価格データとの希望売買差額データを記憶させ、  交渉によってこの希望売買差額データが無くなったときの妥結した妥結売買価格データと、上記希望買取り価格データとの差である妥結変化額データを演算処理させ、  上記買主から徴収される買主基本手数料データを、上記妥結売買価格データに対して一定の比率に基づいて演算処理させ、  上記売主から徴収される売主基本手数料データを、上記妥結売買価格データに対して一定の比率に基づいて演算処理させ、  上記妥結売買価格データに基づく上記売主から徴収する売主手数料データと同妥結売買価格データに基づく上記買主から徴収する買主手数料データとの合計値データをほぼ一定とさせ、  上記妥結変化額データが小さくなるほど、上記買主の交渉代理人の買主手数料データを大きくする修正をする演算処理させ、  この修正された手数料データと上記売主基本手数料データとの差データを、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者への上記売主の交渉代理人からの手数料データとして演算処理させるとともに、  当該修正された手数料データと上記買主基本手数料データとの差データを、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者から上記買主の交渉代理人への手数料データとして演算処理させ、  この演算処理された手数料データを出力させることを特徴とするコンピュータを用いた不動産売買手数料データの処理方法。
【０１５５】
[２]コンピュータに対して、  不動産の売買において、当該不動産の売主が希望する希望売渡価格データと買主が希望する希望買取り価格データとの希望売買差額データを記憶させる処理と、  交渉によってこの希望売買差額データが無くなったときの妥結した妥結売買価格データと、上記希望買取り価格データとの差である妥結変化額データを演算処理させる処理と、  上記買主から徴収される買主基本手数料データを、上記妥結売買価格データに対して一定の比率に基づいて演算処理させる処理と、  上記売主から徴収される売主基本手数料データを、上記妥結売買価格データに対して一定の比率に基づいて演算処理させる処理と  上記妥結売買価格データに基づく上記売主から徴収する売主手数料データと同妥結売買価格データに基づく上記買主から徴収する買主手数料データとの合計値データをほぼ一定とさせ、  上記妥結変化額データが小さくなるほど、上記買主の交渉代理人の買主手数料データを大きくする修正をする演算処理させる処理と、  この修正された手数料データと上記売主基本手数料データとの差データを、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者への上記売主の交渉代理人からの手数料データとして演算処理させるとともに、  当該修正された手数料データと上記買主基本手数料データとの差データを、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者から上記買主の交渉代理人への手数料データとして演算処理させる処理と、  この演算処理された手数料データを出力させる処理とを、コンピュータに実行させることを特徴とする不動産売買手数料データの処理のためのコンピュータプログラム。
【０１５６】
[３]コンピュータに対して、  不動産の売買において、当該不動産の売主が希望する希望売渡価格データと買主が希望する希望買取り価格データとの希望売買差額データを記憶する手段と、  交渉によってこの希望売買差額データが無くなったときの妥結した妥結売買価格データと、上記希望買取り価格データとの差である妥結変化額データを演算処理する手段と、  上記買主から徴収される買主基本手数料データを、上記妥結売買価格データに対して一定の比率に基づいて演算処理する手段と、  上記売主から徴収される売主基本手数料データを、上記妥結売買価格データに対して一定の比率に基づいて演算処理する手段と、  上記妥結売買価格データに基づく上記売主から徴収する売主手数料データと同妥結売買価格データに基づく上記買主から徴収する買主手数料データとの合計値データをほぼ一定とし、  上記妥結変化額データが小さくなるほど、上記買主の交渉代理人の買主手数料データを大きくする修正をする演算処理する手段と、  この修正された手数料データと上記売主基本手数料データとの差データを、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者への上記売主の交渉代理人からの手数料データとして演算処理するとともに、  当該修正された手数料データと上記買主基本手数料データとの差データを、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者から上記買主の交渉代理人への手数料データとして演算処理する手段と、  この演算処理された手数料データを出力する手段とを備えたことを特徴とするコンピュータを用いた不動産売買手数料データの処理装置。
【０１５７】
これにより、売買価格データが下がっても買主代理人手数料データを増やすという逆特性の代理人手数料データを算出することができる。しかも買主代理人手数料データと売主代理人手数料データと合計値データをほぼ一定にするから、買主代理人手数料データを売主代理人手数料データと関連付けて算出することができる。
【０１５８】
また、修正された手数料データと上記売主基本手数料データとの差データを、売主の交渉代理人から提供者への手数料データとして演算処理するから、修正された手数料データと売主基本手数料データとを相殺したデータを得ることができる。さらに、修正された手数料データと上記買主基本手数料データとの差データを、提供者から買主の交渉代理人への手数料データとして演算処理するから、修正された手数料データと買主基本手数料データとを相殺したデータを得ることができる。
【０１５９】
[４]この修正された手数料データと上記売主基本手数料データとの差データが負のとき、この差データを、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者から上記売主の交渉代理人への手数料データとして演算処理するとともに、  当該修正手数料データと上記買主基本手数料データとの差データを、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者への上記買主の交渉代理人からの手数料データとして演算処理することを特徴とする請求項３記載のコンピュータを用いた不動産売買手数料データの処理装置。これにより、修正された手数料データと売主基本手数料データ／買主基本手数料データとを相殺したデータが負のときは、データの流れを逆特性として出力できる。
【０１６０】
[５]上記売主基本手数料データ及び買主基本手数料データは、これらの当該基本手数料データに対して、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者への手数料データが差し引かれる演算処理が行なわれる、  または、上記売主側の差データ及び上記買主側の差データは、これらの当該差データに対して、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者への手数料データが足されるまたは差し引かれる演算処理が行なわれることを特徴とする請求項３または４記載のコンピュータを用いた不動産売買手数料データの処理装置。これにより、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者にも配分する手数料データを算出することができる。しかも、この提供者に配分する手数料データを、買主手数料データまたは／及び売主基本手数料データに関連づけて算出できる。
【０１６１】
[６]上記妥結変化額データが小さくなるほど、上記買主の交渉代理人の買主手数料データを大きくする演算処理に連動して、上記提供手数料データを変動する演算処理が行なわれ、  または、上記妥結変化額データが小さくなるほど、上記買主の交渉代理人が支払う提供者への手数料データが大きくされる演算処理が行なわれ、  若しくは上記妥結変化額データが小さくなるほど、上記売主の交渉代理人が支払う提供者への手数料データが小さくされる演算処理が行なわれることを特徴とする請求項３、４または５記載のコンピュータを用いた不動産売買手数料データの処理装置。提供者に配分する手数料データを、売主の交渉代理人の貢献度及び／または買主の交渉代理人の貢献度に応じて負担するデータを出力提供できる。
【０１６２】
［１１］コンピュータに対して、  不動産の売買において、当該不動産の売主が希望する希望売渡価格データと買主が希望する希望買取り価格データとの希望売買差額データを記憶させ、交渉によってこの希望売買差額データが無くなったときの妥結した妥結売買価格データと、上記希望買取り価格データとの差である妥結変化額データを演算処理させ、  この妥結売買価格データに基づく上記売主から徴収する手数料データと同妥結売買価格データに基づく上記買主から徴収する手数料データとの合計値データをほぼ一定とさせ、この妥結変化額データが小さくなるほど、上記買主の交渉代理人の手数料データを大きくする演算処理をさせ、  この演算処理された買主の交渉代理人の手数料データを出力させることを特徴とするコンピュータを用いた不動産売買手数料データの処理方法。
【０１６３】
［１２］不動産の売買において、当該不動産の売主が希望する希望売渡価格データと買主が希望する希望買取り価格データとの希望売買差額データを記憶させる処理と、交渉によってこの希望売買差額データが無くなったときの妥結した妥結売買価格データと、上記希望買取り価格データとの差である妥結変化額データを演算させる処理と、  この妥結売買価格データに基づく上記売主から徴収する手数料データと同妥結売買価格データに基づく上記買主から徴収する手数料データとの合計値データをほぼ一定とさせ、この妥結変化額データが小さくなるほど、上記買主の交渉代理人の手数料データを大きくする演算をさせる処理と、  この演算処理された買主の交渉代理人の手数料データを出力させる処理とを、コンピュータに実行させることを特徴とする不動産売買手数料データの処理のためのコンピュータプログラム。
【０１６４】
［１３］不動産の売買において、当該不動産の売主が希望する希望売渡価格データと買主が希望する希望買取り価格データとの希望売買差額データを記憶する手段と、交渉によってこの希望売買差額データが無くなったときの妥結した妥結売買価格データと、上記希望買取り価格データとの差である妥結変化額データを演算処理する手段と、  この妥結売買価格データに基づく上記売主から徴収する手数料データと同妥結売買価格データに基づく上記買主から徴収する手数料データとの合計値データをほぼ一定とし、この妥結変化額データが小さくなるほど、上記買主の交渉代理人の手数料データを大きくする演算処理をする手段と、  この演算処理された買主の交渉代理人の手数料データを出力する手段とを備えたことを特徴とするコンピュータを用いた不動産売買手数料データの処理装置。
【０１６５】
これにより、売買価格データが下がっても買主代理人手数料データを増やすという逆特性の代理人手数料データを算出することができる。しかも買主代理人手数料データと売主代理人手数料データと合計値データをほぼ一定にするから、買主代理人手数料データを売主代理人手数料データと関連付けて算出することができる。
【０１６６】
［１４］上記売主から徴収する手数料データと上記買主から徴収する手数料データとの上記合計値データを上記売主の交渉代理人の手数料データと上記買主の交渉代理人の手数料データとに所定の比率で配分させ、  この所定の比率は、上記希望売渡価格データと上記妥結売買価格データとの差額データが大きければ、売主の交渉代理人の手数料データを小さくさせ、上記希望買取り価格データと上記妥結売買価格データとの差額データが大きければ、買主の交渉代理人の手数料データを小さくさせるものであることを特徴とする請求項１３記載のコンピュータを用いた不動産売買手数料データの処理装置。これにより、売主の交渉代理人の達成成果と、買主の交渉代理人の達成成果とを、比較考慮しならが、両者の成果を平衡／均衡を考慮しながら、両者の手数料データを算出できる。
【０１６７】
［１５］上記希望売渡価格データと上記妥結売買価格データとの妥結差額データが「０」に近づく、または上記妥結売買価格データが上記希望売渡価格データに近づけば、買主の交渉代理人の手数料データを「０」に近づけ、上記希望買取り価格データと上記妥結売買価格データとの差額データが「０」に近づく、または上記妥結売買価格データが上記希望買取り価格データに近づけば、売主の交渉代理人の手数料データを「０」に近づけ、  上記妥結変化額データが「０」に近づけば、上記売主の交渉代理人の手数料データを「０」に近づけ、  上記妥結変化額データが上記希望売買差額データに近づけば、上記買主の交渉代理人の手数料データを「０」に近づけることを特徴とする請求項１３または１４記載のコンピュータを用いた不動産売買手数料データの処理装置。これにより、売主の交渉代理人の達成成果が小さければ／大きければ、売主代理人手数料を少なく／多くでき、買主の交渉代理人の達成成果が小さければ／大きければ、買主代理人手数料を少なく／多くでき、両者の成果を平衡／均衡を考慮しながら、両者の手数料データを算出できる。
【０１６８】
［１６］上記妥結売買価格データに基づく上記売主から徴収する手数料データと同妥結売買価格データに基づく上記買主から徴収する手数料データとの合計値データから、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者への手数料データを差し引き、この差し引いた残りの手数料データを、上記売主の交渉代理人の手数料データと上記買主の交渉代理人の手数料データとに所定の比率で配分させることを特徴とする請求項１３、１４または１５記載のコンピュータを用いた不動産売買手数料データの処理装置。これにより、本件不動産売買手数料データの処理装置を提供する提供者にも配分する手数料データを算出することができる。
【産業上の利用可能性】
【０１６９】
売買価格が下がっても代理人手数料を増やすという逆特性の代理人手数料を算出でき、買主のために交渉して売買価格を下げても、買主の交渉代理人の手数料データが下がってしまうことがないデータを得ることができる。
【０１７０】
希望売渡価格データと希望買取り価格データとの差である希望売買差額データが求められ(ステップ２３)、妥結売買価格データと希望買取り価格データとの差である妥結変化額データが求められ（ステップ２４）、希望売買差額データに対する妥結変化額データの割合が求められ（ステップ２５）、これが買主代理人７の配分割合である買主配分割合（買主修正手数料割合データ／買主修正手数料データ）となり、この買主配分割合が「６％」から差し引かれ、売主代理人６の配分割合（売主修正手数料割合データ／売主修正手数料データ）となる（ステップ２６）。妥結売買価格データが低くなって、妥結売買価格データが希望買取り価格データに近づくと、図８及び図９に示すように、買主代理人７の配分割合は高くなる。
【０１７１】
希望売渡価格データと希望買取価格データとの差である希望売買差額データが求められ(ステップ０３)、妥結売買価格データと希望買取価格データとの差である妥結変化額データが求められ（ステップ０４）、希望売買差額データに対する妥結変化額データの割合が求められ（ステップ０５）、これが買主代理人７の配分割合である買主配分割合（買主修正手数料割合データ／買主修正手数料データ）となり、この買主配分割合が「１００％」から差し引かれ、売主代理人６の配分割合（売主修正手数料割合データ／売主修正手数料データ）となる（ステップ０６）。妥結売買価格データが低くなって、妥結売買価格データが希望買取価格データに近づくと、図８及び図９に示すように、買主代理人７の配分割合は高くなる。
【図面の簡単な説明】
【０１７２】
【図１】不動産売買手数料データの処理装置、不動産売買手数料データの処理方法及び不動産売買手数料データの処理のためのコンピュータプログラムが記憶実行される全体システムを示す。
【図２】売渡不動産情報／買取り不動産情報など不動産情報を処理する全体回路を示す。
【図３】代理人手数料演算処理のフローチャートを示す。
【図４】代理人手数料演算の具体例を示す。
【図５】代理人手数料演算処理のフローチャートの第二実施例を示す。
【図６】代理人手数料演算処理のフローチャートの第二実施例を示す。
【図７】代理人手数料演算の具体例野第二実施例（その１）を示す。
【図８】代理人手数料演算の具体例野第二実施例（その２）を示す。
【図９】代理人手数料演算の具体例野第二実施例（その３）を示す。
【符号の説明】
【０１７３】
１…モバイル、３…コンピュータ、
６…売主代理人、７…買主代理人、８…提供者、
１０…アドレス／データバスライン、１１…インターフェース部、
１２…入力部、１３…出力部、１４…ＣＰＵ、
１６…プログラム／データ記憶部、１７…情報記憶部、
１８…外部装置、１９…タイミング発生部。
【図１】
2007233991.tif 000003
【図２】
2007233991.tif 000004
【図３】
2007233991.tif 000005
【図４】
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【図５】
2007233991.tif 000007
【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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