(57)【要約】【課題】  不動産の開発を行う際、誰でも容易に不動産の開発計画を理解することができる開発企画を作成する方法及びシステム、並びに開発企画を提案するための印刷物を提供する。【解決手段】  開発を行う不動産物件を特定する不動産特定し、当該物件について歴史事項を含む調査を行い、この調査結果に基づいて不動産物件の開発計画を作成し、更に開発する不動産の購入予定者を選定することを含む不動産開発企画方法。【選択図】図２
2007115151.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産の開発を提案及び／又は管理する不動産開発企画方法であって、当該方法は、
開発を行う不動産物件を特定する不動産特定ステップ、
当該特定した不動産物件について、少なくとも当該不動産物件に関連する歴史事項を含む調査を行う調査ステップ、
前記調査結果に基づいて、特定した不動産の開発計画を作成する開発計画作成ステップ、及び
開発する不動産の購入予定者を選定すると共に、当該購入予定者に対して前記開発計画を提案する購入予定者選定・提案ステップ、
を含むことを特徴とする不動産開発企画方法。
【請求項２】
前記不動産特定ステップで特定される不動産物件は投資用不動産物件であり、
前記不動産開発企画方法は、更に、特定した不動産物件の開発主体となる事業者を特定する、事業主特定ステップを含み、
前記不動産の開発計画は、キャッシュフローデザイン、建築用途計画及びテナントミックス計画の少なくとも何れかを含む、請求項１に記載の不動産開発企画方法。
【請求項３】
不動産の開発企画を提案する為の印刷物であって、
当該印刷物は、少なくとも開発対象となる不動産周辺の道路毎に、各道路に面して並んでいる建築物内に入居する事業者を特性毎に分類して図示する事業者特性表示欄を備えることを特徴とする不動産開発企画提案用の印刷物。
【請求項４】
前記事業者特性表示欄は、不動産周辺の道路と、当該道路に面して並んでいる建築物を特定する平面図領域と、当該道路に面して並んでいる建築物のフロアー毎に、入居する事業者の特性を夫々分類して表示する分類領域とを有する、請求項３に記載の不動産開発企画提案用の印刷物。
【請求項５】
前記不動産開発企画提案用の印刷物は、更に、開発対象となる不動産周辺を２以上のエリアに分けて、各エリアごとの特性を示す、エリア特性表示欄を有する、請求項３又は４に記載の不動産開発企画提案用の印刷物。
【請求項６】
前記不動産開発企画提案用の印刷物は、更に、開発対象となる不動産の建築設計内容に関連付けて表示される、開発対象となる不動産の所在する地域に関連する歴史事項及び／又は風俗文化事項を記述した、歴史・文化表示欄を有する、請求項３又は４に記載の不動産開発企画提案用の印刷物。
【請求項７】
不動産の開発企画書を作成する不動産開発企画書作成システムであって、当該システムは、
開発対象となる不動産の住所情報を入力する入力手段と、
特定の建築物内に入居する事業者の特性区分を、各事業者毎に、各事業者の住所に関連付けて記憶した事業者特性ファイルを有するデータ記憶手段と、
入力手段から入力された不動産の住所情報に基づいて事業者特性ファイルを検索し、当該入力された住所から一定の範囲内に存在する住所を有する事業者と、その特性を抽出する情報処理手段と、
を含んで構成されることを特徴とする不動産開発企画作成システム。
【請求項８】
前記事業者特性ファイルは、
住所に関連付けて道路情報を記録した道路情報レコードと、
当該道路に面する建築物内に入居する事業者の特性区分を、各事業者毎に記憶した事業者特性レコードとを有し、
前記情報処理手段は、入力手段から入力された不動産の住所情報に基づいて特定の道路情報を抽出すると共に、当該道路に面する建築物内に入居する事業者の特性を抽出することを特徴とする、請求項７に記載の不動産開発企画作成システム。
【請求項９】
不動産の開発企画書を作成する不動産開発企画書作成システムであって、当該システムは、
開発対象となる不動産の住所情報を入力する入力手段と、
住所に関連付けてその近傍の道路情報を記憶した道路情報ファイル、及び道路情報に関連付けて、当該道路に面する建築物内に入居する事業者の特性区分を各事業者毎に記憶した事業者特性ファイルとを有するデータ記憶手段と、
入力手段から入力された住所情報に基づいて道路情報ファイルを検索し、最寄の道路情報を抽出すると共に、抽出した道路情報に基づいて事業者特性ファイルを検索し、当該道路に面する建築物内に入居する事業者を、その特性区分と共に抽出する情報処理手段と
を含んで構成されることを特徴とする不動産開発企画作成システム。
【請求項１０】
入力手段から入力された、開発対象となる不動産の住所情報に基づいて、
コンピュータに、
特定の建築物内に入居する事業者の特性区分を、各事業者毎に、各事業者の住所に関連付けて記憶した事業者特性ファイルを検索させるステップ、
事業者特性ファイルの検索結果に基づき、当該入力された住所近傍の建築物内に入居する事業者、及びその特性区分を抽出するステップ
を実行させることを特徴とする不動産開発企画作成プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は不動産開発を行う際に、その開発企画を作成する方法及びシステム、並びに開発企画を提案するための印刷物に関する。特に、投資用不動産物件の開発企画を作成するのに適した開発企画の作成方法及びシステム、並びに開発企画を提案するための印刷物に関する。
【背景技術】
【０００２】
従来から土地や家屋などの不動産の売買に際しては、その価値を高めるような開発が行われており、このような開発業務は、通常、不動産デベロッパー業者によって行われている。
【０００３】
かかる不動産デベロッパー業者は、新たに取得した（又は取得する）開発用不動産について新しいコンセプトの下に開発事業を行い、それによって新たな価値を生み出すことを行っており、具体的には、閑散とした街に超高層のタワーマンションを建てることで人の流れを変え、それにあわせて商店街全体のコンセプトを考え出してリニューアルし、これまで価値の下がっていた街の土地や建物に新たな不動産価値を生じさせることを行っている。
【０００４】
また従前において、不動産の建築等に際して行われる企画乃至提案に関連し、特許文献１〜５に示す先行文献が存在する。
【０００５】
特許文献１（特開２００３−４８３８７号公報）は、目的の住宅の平面図と、日照の程度や屋内への太陽光の差し込みかたを記載した断面図とからなる図面セットを利用して顧客に住宅を提案する方法を提案しているが、これは太陽光の差し込みかたを説明する方法に過ぎない。
【０００６】
特許文献２（特開２００２−２８８２３０号公報）及び特許文献３（実用新案登録第３０８１００４号公報）は、共に建物及び敷地の現況を直感的に容易に理解できるような建物・敷地及びその周囲の現況図等を開示しているが、この装置で生成される現況図は、特定の建物及び敷地の現況を理解する上では有用であるが、その周辺環境を考察するに際に有効に使用できるものではない。
【０００７】
特許文献４（特開平９−１８３２８１号公報）は、土地の鑑定評価業務に関する判定作業を容易且つ迅速に行うことができる使い勝手の良い地価情報表示媒体を開示しているが、この表示媒体を用いて特定し得るのは地価に関する情報だけであり、建物を含む不動産の価値を判断できる資料とはなっていない。
【０００８】
そして特許文献５（登録実用新案第３００６０４１号公報）は、異なる土地区画の価格に関する情報の分布を、その価格帯毎に異なる色を用いて表した不動産価格表示地図を開示しているが、この文献も地価に関する情報を容易に理解し得るだけで、建物を含む不動産の価値を判断できる資料とはなっていない。
【特許文献１】特開２００３−４８３８７号公報
【特許文献２】特開２００２−２８８２３０号公報
【特許文献３】実用新案登録第３０８１００４号公報
【特許文献４】特開平９−１８３２８１号公報
【特許文献５】登録実用新案第３００６０４１号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００９】
前述の通り、不動産デベロッパーにおいては、当然に不動産の開発過程において実施される順序立てられた方法や、その際に使用される資料などが実施されているが、これらは、専ら社内で使用される方法及び資料であり、第三者に提案することを前提とするものではない。
【００１０】
よって本発明は、第一に不動産の開発を行う際、誰でも容易に不動産の開発計画を理解することができるような、客観的な見解が示された不動産開発企画を作成する方法及びシステム、並びに開発企画を提案するための印刷物を提供する。
【００１１】
また近年では、企業においても、一般市場からも広く有効に資金を直接調達する必要が生じ、平成12年5月には「資産の流動化に関する法律（資産流動化法）」、「投資信託及び投資法人に関する法律（投信法）」が改正されて、我が国でも不動産の証券化が可能になっている。かかる不動産の証券化は、不動産が産出する金銭（運用益）を前提として資金調達する手段であり、不動産の運用益を分配することを約する証券（契約書）と引き換えに投資家から投資を募る手法である。
【００１２】
現在、このような不動産の証券化としては、大別して特定資産と証券を対応させる「資産対応証券」（Asset Backed Secrities）と、特定資産とは対応せずにファンドへの出資・貸付による「ファンド型証券」が行われている。例えば、不動産投資ファンド（J-REIT）として不動産を主な運用対象とした投資信託（金融商品）が行われており、これは投資家から集めた資金を元にオフィスビルなどの賃貸不動産を購入し、そのテナント料や売却益を配当原資として投資家に配当するものである。
【００１３】
そしてこのような不動産の証券化を実施する際には、投資の対象となる不動産の選択のためのデュー・デリジェンス（Due Diligence）が必要となる。即ち、有価証券発行に際して行われる法律適合性調査に限らず、対象不動産の現状を総合的に調査・診断した結果を基に、不動産それ自体の価値判断をも含めて投資適正（適正な投資価値評価）を調査する手段乃至方法（デュー・デリジェンス：適正調査手続）が必要になっている。
【００１４】
よって、不動産の証券化に伴い、不動産自体の価値判断も含む投資適正を判断する必要があるが、従前における不動産開発は、前記の通り自社内で通用する手法及び印刷物によって行われていることから、このような投資適性判断を行う上で有効に機能するものとはなっていない。
【００１５】
そこで本発明は、第二に、投資用不動産物件の開発企画を作成するのに適した開発企画の作成方法及びシステム、並びに開発企画を提案するための印刷物を提供する。
【課題を解決するための手段】
【００１６】
上記課題を解決するべく、本発明では客観的な根拠に基づき、具体的な不動産の開発企画を提供する、開発企画の作成方法及びシステムを提供すると共に、更に誰でも容易に開発企画の内容及びその根拠を理解することのできる、不動産の開発企画を提案するための印刷物を提供する。
【００１７】
即ち、本発明にかかる不動産の開発を提案及び／又は管理する不動産開発企画方法は、少なくとも以下のステップを含んで行われる。
（１）開発を行う不動産物件を特定する不動産特定ステップ、
（２）当該特定した不動産物件について、少なくとも当該不動産物件に関連する歴史事項を含む調査を行う調査ステップ、
（３）前記調査結果に基づいて、特定した不動産の開発計画を作成する開発計画作成ステップ、及び
（４）開発する不動産の購入予定者を選定すると共に、当該購入予定者に対して前記開発計画を提案する購入予定者選定・提案ステップ。
【００１８】
かかる不動産開発企画方法によれば、開発者が実際に事業化し開発に着手する前段階において、予め購入予定者（投資法人など）の候補を選定でき、依って不動産の開発主体（不動産デベロッパー）も安心して開発に着手することができる。即ち、エンドユーザーを先に決めてから、不動産の開発主体（不動産デベロッパー）を内定することができる、新規な不動産開発企画方法を提案するものである。このように購入予定者（投資法人など）の候補を選定するためには、その選定に先立って、本発明に示すように、客観的な事実に基づく不動産開発計画が必要である。
【００１９】
また、この不動産開発計画には、投資適正の有無を判断する上で重要な要件となり得る、不動産の経時的な陳腐化に基づくリスクを低減する方法が具体的に示される事が望ましい。そこで本方法では、調査ステップにおいて、当該不動産物件に関連する歴史事項を含む調査を行い、歴史性（望ましくは更に文化性）を不動産計画に反映させ、このような陳腐化リスクを低減する具体的且つ客観的な企画を提示できるようになっている。
【００２０】
更に、上記不動産開発企画方法では、更に以下の（５）〜（７）の何れか又は／全ての要件を伴うことが望ましい。
（５）前記不動産特定ステップで特定される不動産物件は投資用不動産物件である。
（６）前記不動産開発企画方法は、更に、特定した不動産物件の開発主体となる事業者を特定する、事業主特定ステップを含む。
（７）前記不動産の開発計画は、キャッシュフローデザイン、建築用途計画及びテナントミックス計画の少なくとも何れかを含む。
【００２１】
上記（５）〜（７）の何れか又は／全ての要件を伴うことにより、投資適正の有無の判断を適正に行い得るとの効果、及び誰でも適切に投資適正を判断できる印刷物を効率的に作成できるとの効果を一層顕在化させることができる。
【００２２】
前記建築用途計画とは、開発対象となる不動産について、如何なる用途の建築物を構築するかを示すものであり、例えば商業テナント用ビル、住居用ビル、及び商業テナント混在型の住居用ビルなどの各種用途の中から、最適なものを提案するものである。またテナントミックス計画とは、商業集積活性化の基本となるコンセプトを実現する為の適切なテナント（業種業態）の組み合わせのことであり、これは人口、所得水準、生活行動、消費者属性、高齢化率、販売額、商圏特性、競争構造、消費者ニーズ、業種構成、売り上げなどの現状分析を十分に行った上で、開発対象となる不動産のコンセプトに基づき、これを具体化する為に最適な業種・業態構成を選定することにより行うことができる。
【００２３】
そして本発明にかかる企画提案方法では、前述の如く様々な建築用途、及びテナントミックスを計画した後、それぞれの建築用途別及び／又はテナントミックス別ごとの収益価格を試算したり、不動産開発業者(不動産デベロッパー)の事業性を検討し、最適な不動産開発計画を提案することもできる。
【００２４】
そして上記本発明にかかる方法により、更に以下に示す不動産の開発企画を提案する為の印刷物を、効率的且つ正確に作成することができるとの効果、及び投資適正を判断する上で客観的且つ十分な情報が記載された印刷物を作成できるとの効果も得ることができる。
【００２５】
而して本発明は、前記課題を解決するために、不動産の開発企画を提案する為の印刷物であって、少なくとも開発対象となる不動産周辺の道路毎に、各道路に面して並んでいる建築物内に入居する事業者を特性毎に分類して図示する事業者特性表示欄を有する不動産開発企画提案用の印刷物を提供する。
【００２６】
この事業者特性表示欄は、少なくとも平面図領域と分類領域とを備えており、平面図領域は、不動産周辺の道路と、当該道路に面して並んでいる建築物を特定する為の事項を記載した欄であり、分類領域は、当該道路に面して並んでいる建築物のフロアー毎に、入居する事業者の特性を夫々分類して表示した欄である。このような平面図領域と分類領域とを有する事業者特性表示欄を設けることにより、開発対象となる不動産の周辺環境を的確に把握することができ、不動産の開発主体、及びその購入予定者においても、開発不動産の価値判断を適正に行うことができる。
【００２７】
特に、不動産開発を行う場合、その事業主や購入予定者は、実際に現地に出向く事は稀で、殆どの場合は作成された資料に基づいて着手等の有無を判断されているのが実情である。これは現地に出向いたとしても出向いた時の人の流れ等の状況は確認できるものの、その時以外の、或いは継続的な状況を把握できず、また何度も出向く時間を確保し得ないとの実情によるものである。
【００２８】
そこで本発明では、その開発対象となる不動産の周囲に存在する事業者の種類を、視覚的に容易に認識できる手法で表示した事業者特性表示欄を設け、当該不動産に対する開発計画の妥当性を明確にした不動産開発企画提案用の印刷物としている。
【００２９】
この欄に示される事業者特性は、様々な観点に基づいて分類することができるが、特に以下の（Ｉ）〜（ＩＩＩ）の何れか又は全ての観点に基づいて、各事業者を色分けるか異なる模様で示す等、視覚で認識できる方法によって異ならせて表示することが望ましい。
（Ｉ）事業者の扱っている業務内容が、ライフデザイン系であるか、コモディティー系であるか、或いはその他の系統に属するかの観点。
（ＩＩ）事業者の扱っている業務内容が、最寄品であるか、買回り品であるか、或いはその他の内容であるかの観点。
（ＩＩＩ）事業者の業務内容が、物品販売業であるか、飲食業であるか、飲食業以外のサービス業であるかの観点。
【００３０】
ここで、ライフデザイン系であるか、コモディティー系であるかの区別は、事業者の取り扱っている商品や役務がコモディティ系（日用品）かライフスタイル系（自分らしい生活を行なうための選択財）かによって区別することができる。即ち、必需品且つ消費財である日用品等をできるだけ安価に提供することに重点をおいた量販店と、生活者が少しでも心豊かに快適な暮らしが出来ことに重点をおいて、「ライフスタイル」を提案できるテナントとに分類する。このように、地域分析手法としてテナントの業種、業態を分類すると共に、更に生活者の価値を表現する手法として「ライフデザイン系であるか、コモディティー系であるか」を示すことにより、一層その地域の特徴・特色を一層明確に表現できるようになる。
【００３１】
また、最寄品とはタバコ、調味料、医薬品、缶ジュース、喫茶店など、日常生活において、通常は近くで購入する商品や役務のことであり、買回り品とは、衣服、寝具、装身具、家電製品など、特定の事業者で購入するために、多少遠くとも出向いて購入するような商品又は役務をいう。
【００３２】
更に、物品販売業とは、各種商品の販売を行っている事業者であり、飲食業は喫茶店やファーストフード点も含み、飲食業以外のサービス業は、カラオケ店などを含む。
【００３３】
また、上記の分類に則して、各テナントがターゲットとする年齢層を、取り扱っている商品やサービスに基づいて特定し、これを色分けなどして表示することもできる。
【００３４】
以上のような観点で分類することにより、開発対象である不動産が存在する周辺環境を的確に判断することができ、その結果、どのようなコンセプトで不動産開発を行えば良いかを的確に判断することができる。特に、かかる事業者特性表示欄を、平面図領域と分類領域とで構成することにより、開発対象となる不動産近傍の道路（通り）の雰囲気や、通り沿いに、且つ各フロア毎にどのようなテナントが出店しているのかを的確、且つ容易に把握することができ、よって、その開発対象地域においてどのようなテナントが不足しているのかを容易に把握することができる。その結果、開発計画の妥当性を、誰でも客観的に判断することができる。
【００３５】
更に前記不動産開発企画提案用の印刷物には、開発対象となる不動産周辺を２以上のエリアに分けて各エリアごとの特性を示す、エリア特性表示欄を設けることが望ましい。このようなエリアごとの特性は、例えば各エリアごとに商業エリア、住居エリア、工業エリア、オフィスエリア等の区別を表示したり、各エリアごとの歩行者及び車輌などの通行量を表示したりすることができる。
【００３６】
特に商業エリアにおいては、当該エリアに出店するテナントの特性を、前記（Ｉ）〜（ＩＩＩ）の観点等に基づいて考察して表示することができる。このようなエリア特性表示欄を設けることにより、更に、不動産の開発企画の内容を、誰でも客観的且つ容易に把握乃至理解することができるようになる。
【００３７】
そして不動産開発企画提案用の印刷物には、開発対象となる不動産の建築設計内容に関連付けて表示される、開発対象となる不動産の所在する地域に関連する歴史事項及び／又は風俗文化事項を記述した、歴史・文化表示欄を設けることが望ましい。このような歴史事項及び／又は風俗文化事項を明示し、それに基づいて開発企画を行ったことを明らかにし、前記陳腐化リスクを低減する具体的且つ客観的な企画案であることを客観的に明らかにするためである。
【００３８】
そして上記の欄の何れか又は全てを明示することにより、開発対象となる不動産の状況を明らかかにした上で、本発明にかかる印刷物では、更に、最適な或いは検討に値する各種の建築用途計画及び／又はテナントミックス計画を明示する欄を設けることが望ましい。そして、少なくとも1つ以上の建築用途計画及び／又はテナントミックス計画を示す欄を設けた場合には、更に夫々について、建築用途別及び／又はテナントミックス別ごとの収益価格を試算したり、不動産開発業者(不動産デベロッパー)の事業性を明示する欄を設けて、不動産開発業者や、エンドユーザーにとって、分かりやすく最適な不動産開発計画を提案する印刷物とすることもできる。
【００３９】
そして、上記した印刷物では、不動産開発企画についての客観的な根拠を明示し、かつその根拠に基づいた明確な開発計画を行い、更にその開発内容について、具体的な収益性を明示していることから、エンドユーザーも開発計画の内容を的確に判断することができる。これにより、開発計画内容に基づいてエンドユーザーを特定しておくことができることから、不動産開発業者においては、安心して開発計画内容の妥当性や事業性を判断することができる。この点、従前においては、不動産開発業者の内定に先立ち、エンドユーザーを特定すること事態行われていないのであるから、本発明の印刷物の寄与する効果は絶大である。
【００４０】
上記した本発明にかかる不動産開発企画提案用の印刷物においては、事業者特性表示欄、エリア特性表示欄、及び歴史・文化表示欄は、一冊の中に含めて表示する他、何れかの欄、または各欄の何れかの項目を別冊に表示することも当然可能である。
【００４１】
そして本発明では、前記課題を解決するため、不動産の開発企画書を作成する不動産開発企画書作成システムであって、開発対象となる不動産の住所情報を入力する入力手段と、特定の建築物内に入居する事業者の特性区分を、各事業者毎に、各事業者の住所に関連付けて記憶した事業者特性ファイルを有するデータ記憶手段と、入力手段から入力された不動産の住所情報に基づいて事業者特性ファイルを検索し、当該入力された住所から一定の範囲内に存在する住所を有する事業者と、その特性を抽出する情報処理手段とを含んで構成される不動産開発企画作成システムを提供する。
【００４２】
かかるシステムを使用することにより、前述の不動産開発企画提案用の印刷物を、簡易且つ正確に作成することができる。また、事業者特性ファイルを建築物内に入居する事業者の住所に関連付けて構築することにより、登記簿謄本に基づいて、データーの作成及び更新を容易に行うことができる。更に、テナントビル等においては、入居者は適宜変わることもあるが、住所の変更はビル自体の改装工事などが行われない限り変わらない普遍的なものであるから、当該住所を検索キーとすることでデータの信頼性（更にはシステムの信頼性）を高めることができる。
【００４３】
また本発明では、前記課題を解決するため、不動産の開発企画書を作成する不動産開発企画書作成システムであって、開発対象となる不動産の住所情報を入力する入力手段と、住所に関連付けてその近傍の道路情報を記憶した道路情報ファイル、及び道路情報に関連付けて、当該道路に面する建築物内に入居する事業者の特性区分を各事業者毎に記憶した事業者特性ファイルとを有するデータ記憶手段と、入力手段から入力された住所情報に基づいて道路情報ファイルを検索し、最寄の道路情報を抽出すると共に、抽出した道路情報に基づいて事業者特性ファイルを検索し、当該道路に面する建築物内に入居する事業者を、その特性区分と共に抽出する情報処理手段とを含んで構成される不動産開発企画作成システムも提供する。
【００４４】
このように、道路情報と事業者特性情報とを分離することにより、テナントの出入りが激しい地域であっても、最新の情報への更新作業を容易に行うことができる。即ち、テナントが変わった場合には、事業者特性ファイルを更新するだけで良く、道路情報を更新する手間を省くことができる。
【００４５】
かかる不動産開発企画作成システムにおいて、入力手段は、住所情報のみならず、如何なる道路を抽出するのかについての選択情報も入力し得るものとして構成されることが望ましい。本発明にかかるシステムは、開発対象となる不動産の住所を入力すると、その住所に基づいて、近傍又は近くで最も賑わっている等の所定の道路を特定し、その道路情報に基づいて、当該道路に面する建築物に入居するテナントの特性区分を特定するものであるから、開発対象となる不動産の所在地のみならず、その近傍であって、賑わっている、交通量が多い、商店街が形成されているなどの要件に基づいて道路情報を選択し、この選択結果に基づいて、当該道路情報と、その道路に面する建物に入居するテナントを容易に抽出することを可能にする為である。これは不動産開発に際しては、常に繁華街の物件が対象になる訳ではなく、繁華街から離れた物件を開発することもあり、その一方で、どのような商店街が存在し、どのようなテナントや商店が実在するのかは、開発対象である不動産の価値を把握する上で重要だからである。
【００４６】
そして不動産の開発に際して、開発対象となる不動産は、必ずしも1つの住所を有するとは限らず、複数の区画を１つにまとめて開発する場合や、１つの区画を複数に分けて開発する場合もある。このような場合でも、本発明にかかるシステムは、開発対象を特定する上で必要な、少なくとも１つの住所情報を入力すれば、その周辺環境などを簡易に表示できることから、不動産開発用途において、特に有用に使用することのできるシステムとなっている。
【００４７】
更に本発明は、前記課題を解決するため、入力手段から入力された、開発対象となる不動産の住所情報に基づいて、コンピュータに、特定の建築物内に入居する事業者の特性区分を、各事業者毎に、各事業者の住所に関連付けて記憶した事業者特性ファイルを検索させるステップ、及び事業者特性ファイルの検索結果に基づき、当該入力された住所近傍の建築物内に入居する事業者、及びその特性区分を抽出するステップを実行させることを特徴とする不動産開発企画作成プログラムを提供する。
【００４８】
かかるプログラムは、前述したような不動産開発企画作成システム用で使用されるプログラムであって、当該不動産開発企画作成システムを構成するコンピューターに、入力手段から入力された不動産の住所情報に基づいて事業者特性ファイルを検索し、当該入力された住所近傍の建築物内に入居する事業者、及びその特性区分を抽出することを実行させる不動産開発企画作成プログラムとして具体化することができる。
【００４９】
上記本発明にかかるプログラムをコンピュータで実行することにより、簡易に前記不動産開発企画提案用の印刷物を作成することができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００５０】
以下、本発明の実施の形態を、添付図面を参照しながら具体的に説明する。図１は、本発明にかかる不動産開発企画提案用の印刷物の一例を示す全体斜視図であり、図２〜４は当該印刷物における事業者特性表示欄の具体例を示す略図であり、図５は不動産開発企画作成システムの構成を示す略図、図６は不動産開発企画作成プログラムの処理ステップを示すフローチャートである。
【００５１】
図１に示す不動産開発企画提案用の印刷物10は、少なくとも図２〜４に示す「事業者特性表示欄20」、「エリア特性表示欄30」、及び「歴史・文化表示欄40」を設けて構成されており、これらは、最終的に開発対象となる不動産の開発企画のコンセプトの正当性、及び開発後の不動産の価値を判断する上での根拠を成すものである。従って、当該印刷物10には、更に開発コンセプトを明示した欄が設けられ、更に開発対象となる不動産に関する建築基準など、開発条件を明示した欄が設けられる。
【００５２】
なお、この印刷物10には、開発対象となる不動産についての与件を明示する欄を設けることが望ましい。与件表示欄を設けることで、当該印刷物10の位置づけを明確にすることができ、且つその後の理解を容易なものとすることができる。
【００５３】
この印刷物10に設けられる「エリア特性表示欄30」は、開発対象となる地域を複数のゾーンに分け、それぞれのゾーンごとに、商業地域であるか、居住地域であるか等を考察し、かつ平均的な通行量を表示する。このような欄を設けることにより、従来は地図からしか判断し得なかった客観的な地域情報を具体的に把握することができるようになる。
【００５４】
また、「歴史・文化表示欄40」は、開発対象となる不動産が存在する地域の歴史を調査して、その結果を説明すると共に、その歴史的事実に基づいた開発計画（コンセプト乃至は建築計画）を提案することで、陳腐化リスクを解消していることを明示するものである。例えば、歴史的事実において、最もその地域が繁栄した時代には石造り建築が多かった場合には、それを再現するか、或いは面影を垣間見ることのできる開発コンセプトや建築デザインを行い、また歴史的に蔵が多く建立された実績がある場合には、蔵のイメージを想起し得るような建築デザインを行うことができる。この点、従前においては陳腐化リスクを改善する手法が何ら根拠なく行われている点を鑑みれば、このような「歴史・文化表示欄40」を設け、それを根拠に開発コンセプトなどを明示することにより、当該企画の内容や不動産の価値判断の容易性は大幅に向上することとなる。
【００５５】
そして「事業者特性表示欄20」は、図２〜４に示すように様々な観点から事業者の特性を分類し、これを平面図と共に示すことができる。図２〜４に示す「事業者特性表示欄20」は、何れも、開発対象となる不動産が面する通りと、この通りに面して並んでいる建築物を特定する平面図領域21を中央に表示し、その上下方向に、通りに面する建築物内に入っているテナントの特性を、各フロアー毎に色分けして表示した分類領域22を配置している。このような配置にすることにより、当該分類領域22に表示された色の分布状況を見れば、容易にその周囲の状況を理解することができる。特に、平面図領域21において、通りの上方に表示された建物に入居するテナントの分布状況を当該平面図の上方に示し、平面図において通りの下方に表示された建物に入居するテナントの分布状況を当該平面図の下方に示すことで、その認識の容易性を高めている。また、平面図領域21と分類領域22とを一枚の紙面に表示することによっても、理解の容易性を大幅に向上させている。
【００５６】
このような「事業者特性表示欄20」は、本実施の形態においては、図２に示すように事業者の扱っている業務内容が、ライフデザイン系であるか、コモディティー系であるか、或いはその他の系統に属するかの観点、図３に示すように事業者の扱っている業務内容が、最寄品であるか、買回り品であるか、或いはその他の内容であるかの観点、及び図３に示すように、事業者の業務内容が、物品販売業であるか、飲食業であるか、飲食業以外のサービス業であるかの観点から行っている。
【００５７】
そしてこれら図２〜４の全体をそれぞれ判断することにより、この開発不動産の近隣において、如何なる業種のテナントが不足しているかや、如何なる種類の業種において競争が激化しているかを判断することができる。本実施の形態においては、この開発物件の近隣において、コモディティー系の買回り品を扱うテナントが不足し、物販が他を大きく上回っていることが明らかになり、よってこの判断結果に基づいて、客観的な開発コンセプトを提案することができる。
【００５８】
なお、図２〜４に示す事業者特性表示欄20では、通りに面する建物の各フロアーを総合的に判断して、フロアーごとに１つの特性を特定しているが、更に詳細に判断する場合には、各フロアーにおける占有床面積の割合に応じて、１つのフロアーを示す枠内を帯グラフのように色分けして表示することもできる。
【００５９】
特に、この実施の形態に示した印刷物10は、上記の各欄を具備した冊子の形態にしたものを示しているが、その他にも各欄を別冊に記載したり、或いはそれぞれの欄を一枚の髪に表示して、これをファイルに纏めたファイル形式にすることもできる。
＜システムの概略＞
【００６０】
次に、本発明にかかる不動産開発企画作成システム、及び不動産開発企画作成プログラムの具体的な実施の形態を図５及び６に基づいて説明する。
【００６１】
本実施の形態に示す不動産開発企画作成システム１００は、図５に示すように、ＣＰＵ（ｃｅｎｔｒａｌ ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ ｕｎｉｔ：情報処理手段）１０１と、このＣＰＵ１０１に接続したＲＡＭ（ｒａｎｄｏｍ−ａｃｃｅｓｓ ｍｅｍｏｒｙ）等のメインメモリ１０２と、ＣＰＵ１０１及びメインメモリ１０２に双方向性バス１０８を通じて接続するＨＤ（ｈａｒｄ ｄｉｓｋ）１０４等のＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ：データ記憶手段）を備えている。
【００６２】
また、外部機器として、キーボード１０７及びマウス１０３等の入力デバイス（入力手段）と、各種画面（画像）を表示するディスプレイ１０６、及び不動産開発企画等を印刷するためのプリンター１０５等を備えている。
【００６３】
ＨＤ１０４には、オペレーティングシステム（ＯＳ）Ｗの他、本発明に係る不動産開発企画作成プログラムＳ１や収益価格算定プログラムＳ２等のアプリケーションプログラムが記憶されており、オペレーティングシステムＷの稼働下のもと、ＣＰＵ１０１が、このアプリケーションプログラムＳを実行して、不動産の開発企画の作成を行っている。不動産開発企画作成プログラムＳ１は、不動産開発コンセプトを含め開発計画の正当性を判断する上での根拠を明らかにする資料を作成するものであり、収益価格算定プログラムＳ２は、企業の投資判断に積極的に活用されている演算方法を実行するプログラムである。
【００６４】
特に、この収益価格算定プログラムＳ２は、例えば、「保有期間中における純収益の現在価値の合計」に「転売価格の現在価値」を合計することにより収益価格を算定するDCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）や、査定された初年度の年間の純収益（年間家賃収入−賃貸に伴う経費）が次年度以降も永遠に得られるという前提に基づき収益価格を求める永久還元法を実施するプログラムとして実現することができる。
【００６５】
また、ＨＤ１０４には、道路情報ファイルＤ１、事業者特性ファイルＤ２等の各種データベースが構築されている。
【００６６】
道路情報ファイルＤ１には、識別コード（道路コード）、通り名、道路の両側の住所、歩行者及び車両の通行量、ならびに商店街か住宅街か等通りの道路属性の区分など、その道路の所在や特性を特定するデータと、道路とその周囲に存在する建物を表示する画像データとが記憶されており、これにより開発対象となる物件との関連性を特定することができる。
【００６７】
この道路情報ファイルは、住所情報が入力されると、その入力された住所情報に基づいて道路の両側の住所を検索し、特定の道路に関する各種の情報、及び画像データを抽出するように構成されている。またこの道路情報ファイルは、地図の様に画像データを表示し、その画像データから特定のエリアを選択指定することにより、当該エリア内に存在する道路に関する情報と、その画像データを抽出する様に構成することもできる。
【００６８】
前記画像データは、道路とその周囲に存在する建物の平面図を表示するものであり、これはＪＰＥＧ形式、ＴＩＦＦ形式、ＢＩＴマップ形式など、各種のファイルフォーマットで作成することができる。但し、任意に拡大縮小を行うことを考慮してベクタデータとして作成する事が望ましい。
【００６９】
一方、事業者特性ファイルＤ２は、住所と、事業者の特性を示す情報が記憶されており、事業者の特性を示す情報としては、例えば、製造業・販売業・サービス業等の区別、事業者の扱っている業務内容がライフデザイン系（ＬＤ系）であるかコモディティー系（ＣＤ系）であるかの区別、事業者の扱っている業務内容が最寄品であるか買回り品であるかの区別、事業者の業務内容が物品販売業であるか飲食業であるか飲食業以外のサービス業であるかの区別等を含むことができる。
【００７０】
この事業者特性ファイルＤ２は、開発対象物件の住所に基づいて特定された道路情報（特に道路の両側の住所に関する情報）から、当該住所に所在する事業者を特定し、その事業者の特性を示す情報を抽出するように構成されている。
＜プログラムの概要＞
【００７１】
次に、本実施の形態にかかる不動産開発企画作成プログラムＳ１について、図６を参照しながら説明する。この図６は、不動産開発企画作成プログラムの処理ステップをフローチャートで示している。
【００７２】
まず、ＣＰＵ１０１は、不動産開発企画作成プログラムＳ１の起動後、開発対象となる不動産（物件）の住所情報を受け付ける（Ｓ１０１）。この住所情報の受け付けは、ディスプレイ１０６に適宜表示される設定画面に基づき、本設定画面上での入力デバイスを操作（指示）することにより行うことができる。
【００７３】
この住所情報の入力に際しては、更に図６のフローチャートに示すように、最寄の道路情報を取得するか、近くの繁華街を通る道路情報を取得するか等、抽出したい道路の属性に関する情報（以下道路属性）を、前記住所情報と同じ方法によって選択できるようになっている（Ｓ１０２）。
【００７４】
ＣＰＵ１０１が住所情報と道路属性情報、或いは住宅情報を取得した場合には、その情報に従って道路情報ファイルを検索し（Ｓ１０３）、条件に合致する１または２以上の道路コード及びその道路の画像データを抽出し、その結果をディスプレイ１０６に表示する（Ｓ１０４）。
【００７５】
そしてディスプレイ１０６に表示された１または２以上の道路の内、「事業者特性表示欄」を作成する１つの道路の道路コードを選択すると（Ｓ１０５）、その道路の両側の住所情報を抽出し、その住所に基づいて事業者特性ファイルを検索して（Ｓ１０６）、当該道路に面する事業者の特性を示す情報を抽出する（Ｓ１０７）。
【００７６】
その後、前記道路情報ファイルから呼び出した画像データと共に、この事業者の特性を色分けしてディスプレイ１０６及び／又はプリンター１０５に出力し（Ｓ１０７）、「事業者特性表示欄」を作成する。
【００７７】
以上の様なステップでコンピュータで実行されるプログラムは、開発対象となる不動産の住所に基づいて、所望の道路に面するビル内に入居するテナントを分類することができるので、不動産の開発を行う上では有用である。
【００７８】
更に、以上のプログラムによって作成された「事業者特性表示欄」は、その中に、道路とその両側のビルの平面図、及び当該ビル内に入居するテナントの特性を同時に把握でき、且つテナントの属性ごとに色分けされていることから、一見して、その通りの雰囲気を理解することができる。
【００７９】
そして、上記不動産開発企画作成プログラムＳ１は、収益価格算定プログラムＳ２と相互に何らかのデータを授受するように構成することもでき、例えば対象不動産の住所情報を収益価格算定プログラムＳ２に提供し、これに基づいて当該収益価格算定プログラムＳ２が、標準地価額から不動産の価値を算定するように構成することもできる。この場合、当該収益価格算定プログラムＳ２は、各建築用途計画及び／又はテナントミックス計画ごとに試算を行うように構成することもできる。
【００８０】
更に本発明にかかる不動産開発企画作成しすてむ１００や、不動産開発企画作成プログラムＳ１では、更に不動産開発企画作成プログラムＳ１の演算（抽出）結果に基づいて、最適な建築用途計画及び／又はテナントミックス計画を行うプログラムを伴うことができる。これら建築用途計画プログラムや、テナントミックス計画プログラムは、前記不動産開発企画作成プログラムＳ１によって示される、特定の道路の特性に基づいて、最適な計画を作成するものであり、例えば、建築用途計画プログラムは、特定の道路として開発物件の面する道路を選択した場合であって、当該道路沿いには商業テナントビルや、商店が並んでいる場合には、当該開発物件商業テナントビル、または商業テナントが入った住居ビルとするなどの建築用途を特定するように構成することができる。
これら建築用途計画プログラムや、テナントミックス計画プログラムは、ＨＤ１０４等のＲＯＭに記録され、実行に際してＲＡＭ等のメインメモリ１０２にキャッシュされる。
【００８１】
更に上記本実施の形態では、一の端末に於いて種々の処理を行っているが、その他にも例えばインターネット上のサーバーに道路の画像データだけを蓄積したデータベース等を構築しておき、作業者がサーバーにアクセスして、種々の情報を得るようにも構成できる。
【００８２】
なお、上記した実施形態は、あくまでも一実施形態であり、その詳細は、所望に応じて変更可能である。
【図面の簡単な説明】
【００８３】
【図１】不動産開発企画提案用の印刷物の一例を示す全体斜視図
【図２】印刷物における事業者特性表示欄の具体例を示す略図
【図３】印刷物における事業者特性表示欄の具体例を示す略図
【図４】印刷物における事業者特性表示欄の具体例を示す略図
【図５】不動産開発企画作成システムの構成を示す略図
【図６】不動産開発企画作成プログラムの処理ステップを示すフローチャート
【符号の説明】
【００８４】
10 印刷物
20 事業者特性表示欄
21 平面図領域
22 分類領域
30 エリア特性表示欄
40 歴史・文化表示欄
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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