(57)【要約】【課題】入居者及び不動産会社がクレジットカードベースのセキュアなＷｅｂ環境下で、不動産賃貸物件の検索から契約、入居処理、家賃支払、更新・退居処理まで一貫して行い、従来の敷金＋連帯保証人にない合理的な家賃保証を与える不動産賃貸借支援システムを提供する。【解決手段】一方で複数のカード会社に、他方で複数の不動産会社の各々に設置した単一の端末にネットワーク接続されているセンターサーバーによるカードネットワーク一元化手段を備え、センターサーバーは、物件情報を調査蓄積する物件調査システム；物件情報を公開、検索応答する物件検索システム；入居者との契約情報を登録する契約登録手段、入居者の与信状態を審査する入居者審査手段、家賃の一元化引落しを行うカード決済統合手段、ＣＴＩ督促回収手段、入居者の保証料を原資とする料金代位弁済手段を含む料金徴収支援システム；更新・退居処理システム；を含む。【選択図】図２
2007072614.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
［ａ］クレジットカードの発行対象となり得る、又は発行済クレジットカードを保有する入居者を対象とする賃貸不動産の運営を統合支援する不動産賃貸借支援システムであって、
［ｂ］一方で、直接又はカードビジネスネットワークサービスを介して複数のカード会社のコンピュータシステムに第１のネットワークにより接続され、かつ他方で、複数の不動産会社の各々に設置した単一の不動産会社用端末に第２のネットワークにより接続されているセンターサーバーによるカードネットワーク一元化手段を備えることを特徴とし、前記センターサーバーは、
［ｃ］家主との委託契約の範囲で当該賃貸不動産物件を調査し、得られた物件情報を前記端末を介して収集し蓄積する物件調査システムと、
［ｄ］前記物件調査システムにより蓄積された物件情報の一部をＷｅｂサイト上で公開し、別の一部を前記カード会社のホームページ上で公開し、さらに入居希望者の前記端末を介した検索要求に対して前記物件情報を検索して応答する物件検索システムと、
［ｅ］入居希望者の入居申込データを前記不動産会社用端末で受付け、第２のネットワークを介して、個人ＩＤを設定した上で申込情報として登録し、成約の場合はさらに入居者との契約情報を登録する契約登録手段と；入居者指定のカード会社の与信審査情報データベースに第１のネットワークを介してアクセスし、得られたカード会社与信審査情報を受信し、前記カード会社与信審査情報、前記申込情報並びに契約情報を処理する入居者審査手段と；前記カードネットワーク一元化手段により一元化された環境において前記カード会社毎に不動産賃貸料金引落しを行うカード決済統合手段と；ＣＴＩエスカレーションを行うプログラムを備えた不動産賃貸料金支払の督促回収手段と；前記支払督促回収手段によっても不動産賃貸料金が回収不能である場合、入居者を会員としセンターを連帯保証人とする共済的組織により入居者が不動産賃貸料金に加算して支払う保証料を原資として、不動産賃貸料金を代位弁済する会計処理を行う料金代位弁済手段と、を備えた料金徴収支援システムと、
［ｆ］入居者の更新又は退居に際して、原状復帰処理、清算に関する会計処理を行う更新・退居処理システムと、
を含んで構成されることを特徴とする不動産賃貸借支援システム。
【請求項２】
前記物件調査システムは、さらに、ＲＥＩＮＳ、ＡＤＰＡＲＫ、ＨＯＭＥ’Ｓ、ＲｅＬｏＮｅｔ、ＩＳ’ＩＺＥ、アパマンショップ、及び不動産ナビ（以上７件はいずれも登録商標名）のいずれかを含む賃貸物件業者間ネットワークにリンクされ、得られた情報を、前記物件検索システムにおける検索に適するように（人手を介さず）自動的に転換・整理・保存し、所定の周期で自動的に更新されることを特徴とする請求項１記載の不動産賃貸借支援システム。
【請求項３】
前記物件検索システムは、さらに、前記賃貸物件毎に、アクセス（交通機関）及び周辺の公共機関・ショッピング街を含むタウン情報にリンクを設定し、前記入居希望者の前記端末を介した要求に応じて、２次元（地図）表示及び３Ｄ表示された情報を提供する付帯情報提供手段を備えることを特徴とする請求項１記載の不動産賃貸借支援システム。
【請求項４】
前記付帯情報提供手段がさらに、前記賃貸物件にリンクして、インテリア・コーディネートに関する３Ｄ表示されたシミュレーション情報を提供することを特徴とする請求項３記載の不動産賃貸借支援システム。
【請求項５】
前記契約登録手段がさらに、デジタルカメラで撮影された、調理台レンジ・レンジフード、床・畳・カーペット、壁紙を含む現況を取込み保存する機能と、入居直前に入居者の前記端末を介した現況確認要求に応じる現況表示機能と、入居者の更新又は退居に際して入居前後の劣化程度を比較し原状回復費用を算出し、前記端末に伝える機能とを備える、現況確認手段を含むことを特徴とする請求項１に記載の不動産賃貸借支援システム。
【請求項６】
前記物件調査システムにおいて前記物件情報がさらに月極駐車場に関する情報を含み、
前記料金徴収支援システムがさらに月極駐車場料金をカード決済する月極駐車場料金カード決済手段を含み、
前記月極駐車場料金決済手段はさらに、当該駐車場管理会社との委託契約の範囲内で、月極駐車場料金を単独でカード決済により収納し、又は、入居者の月極駐車場料金を不動産賃貸料金に加算してカード決済により収納し、入居者の駐車場利用ポイントの振替処理を行うことを特徴とする請求項１記載の不動産賃貸借支援システム。
【請求項７】
さらに、入居者が、家財共済、借家人賠償共済、個人賠償共済と合わせ加入出来る共済を提供する入居者共済システムを備え、前記入居者共済システムは、前記共済に対する年間掛金額と、共済保障期間内のリスクを定量化した金額と、掛金の年間未収リスク金額を加算し、それを１２等分したものに基づき月額分別共済掛金を決定し、前記料金徴収支援システムにおいて、不動産賃貸料金に加算して収納する処理を行うことを特徴とする請求項１記載の不動産賃貸借支援システム。
【請求項８】
前記料金徴収支援システムにおいて、料金支払の前記督促回収手段がさらにコンビニ収納代行手段を含み、前記コンビニ収納代行手段は、不動産賃貸料金のカードによる決済が不能になった場合に、未納料金の督促情報を動的可変バーコード（ＡＣＤ）により当該入居者の携帯電話に送信し、入居者のコンビニでの支払に応じた処理を行うことを特徴とする請求項１記載の不動産賃貸借支援システム。
【請求項９】
前記料金代位弁済手段において入居者が共済的組織に支払う不動産賃貸料金の保証料の一部を、契約入居期間中において前記不動産賃貸料金及び前記保証料のすべてが一定の基準内で正常に納付された場合に、入居者の更新又は退居に際して入居者に還付する無事故返戻システムをさらに備え、前記保証料の無事故返戻システムは、無事故返戻金を契約継続時には次回の保証料の前納分の一部支払に充当し、契約途中で退居して本システムを利用する別の賃貸物件に入居する場合は、無事故返戻金ポイントを持ち越すキャリーオーバー制を適用して処理することを特徴とする請求項１記載の不動産賃貸借支援システム。
【請求項１０】
家主を会員としセンターを連帯保証人とする共済的組織による、家主が支払う掛け金を原資とするオーナー共済システムをさらに備え、前記オーナー共済システムは、少なくとも前記料金代位弁済手段において入居者の支払う保証料の一部を代替負担する処理を行うことを特徴とする請求項１記載の不動産賃貸借支援システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産賃貸借を支援する不動産賃貸借支援システムに係り、特に任意のクレジットカードによるカード決済が可能なカード決済統合手段をベースとして、不動産賃貸借を包括的に支援する不動産賃貸借支援システムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
従来の不動産物件の賃料の徴収業務を支援するシステムとしては、例えば、特許文献１に開示の「賃貸不動産物件の賃料徴収支援システムおよび方法」が挙げられる。
図１５は、特許文献１に図１として開示された、従来の賃貸不動産物件の賃料徴収支援システムの構成図であり、当システムの仕組みは、クレジットカードによる家賃徴収システムであって、クレジットカードの発行対象となり得る借主（＝入居者）に対しては、敷金の支払を免除する一方、クレジットカードによる賃貸不動産物件の賃料（＝家賃）決済を義務付け、賃貸不動産物件の貸主（＝家主）に対しては、敷金の代わりにクレジットカード発行元（＝カード会社）による所定の保証を付与し、集金代行手数料の支払いを義務付けるものである。
【０００３】
図１５に示すように、賃貸不動産物件仲介者（＝不動産仲介会社）１００は、貸主１０５と賃貸不動産の仲介契約（０）を結び、クレジットカード発行元１０３との間でクレジットカードによる賃料徴収契約（０）’を締結しておく。
借主１０７が賃貸不動産物件仲介者１００の店頭等で賃貸申込み（１）を行うと、クレジットカードによる賃料の支払を条件として、賃貸不動産物件仲介者１００はクレジットカード発行元１０３に対して借主の資格審査を兼ねた与信審査を依頼する（２）。
【０００４】
審査（３）の審査結果（４）がＯＫならば、賃貸不動産物件仲介者１００は貸主１０５と借主１０７間で通常の賃貸借契約書による賃貸借契約（５）’を締結させる。
また、借主１０７とクレジットカード発行元１０３は、支払委託契約（５）を締結して、クレジットカード発行元１０３は借主１０７から賃料の徴収を行い、賃貸不動産物件仲介者１００に徴収した賃料を支払う。
クレジットカード発行元１０３が借主１０７から賃料の徴収ができずに家賃の滞納状態が発生した場合は、カードの信用状態に応じて所定の月分の支払保証を、賃貸不動産物件仲介者１００に対して行う。
また、賃貸不動産物件仲介者１００は徴収した賃料の所定の割合をクレジットカード発行元１０３へ支払うことになる。
【０００５】
また、図１６は特許文献２に図１として開示された「不動産賃貸借物件取引システム」の構成図であり、情報提供者端末（不動産会社等）１１３と、顧客となる入居希望者の端末１１２と、物件の環境調査用の地図情報サーバー１１４と、Ｗｅｂ管理サーバー１１１とがインターネット１１０を介して結合されている、ｅ−コマース形式の不動産賃貸システムであり、Ｗｅｂ管理サーバーの管理するＷｅｂサイト上には、現在空家となっている賃貸不動産物件だけではなく、将来の空家に関する情報と、それらに対する入居希望者の予約状況が掲示される。
【０００６】
不動産屋の店頭で張紙等を主体に物件を探すという、従来の仲介形式が若いインターネット世代を中心に好まれなくなってきているので、今後は益々このようなｅ−コマース形式が普及し、取引形式の中心となる。
【特許文献１】国際公開番号ＷＯ＿０１／５４０１３＿Ａ１
【特許文献２】特開２００３−３２３４８３号公報
【０００７】
しかしながら特許文献１のシステムは、カード会社が中心となって家賃の徴収等も行ない、賃貸不動産物件仲介者や家主等を統括する、カード会社主導の賃料徴収システムであって、この場合の実際のカード処理は、賃貸不動産物件仲介者又は、実際に家主から賃貸不動産の管理委託を受けている不動産管理会社の店頭等で当クレジットカード発行会社のクレジットカード専用の読取端末ＣＡＴ（Ｃｒｅｄｉｔ  Ａｕｔｈｏｒｉｚａｔｉｏｎ  Ｔｅｒｍｉｎａｌ）を使用して行われ、クレジットカードについては１社に限定された形態となる。
しかも現実には、不特定多数の借主が所有するクレジットカードの種類は多様で、１社に限定することは現実社会では不可能である。
【０００８】
また特許文献１のシステムは、折角クレジットカード処理システムを導入しながら、家賃の徴収に限定適用し、家賃保証料、各種保険料、月極駐車場料金、公共料金等の収納業務に一括適用していないので効率が悪く、入居者にとって不便でありサービスに欠けるという問題があった。
【０００９】
また、家賃の徴収に関する業務に限定適用され、不動産賃貸物件の検索から契約を経て退居に至る間の、従来不動産会社（不動産仲介会社及び不動産管理会社）の店頭で行われていた一連の不動産賃貸関連サービスが、家賃徴収を除き受けられないと言う不便さがあった。
【００１０】
さらに、特許文献２に開示された技術によれば、一連の処理がＷｅｂ上で展開され、インターネットを介して不動産賃貸契約が実行されるという点において不動産賃貸業務の一部をｅ−コマース化するものである。
しかしながら、そこで提供される機能は、物件情報のみの提供で、賃貸契約に伴う文書のデジタル化や、契約後の家賃収納に関してのＷｅｂ上での決済又はＷｅｂ機能を活用したｅ−コマースにおけるクレジットカード決済という、現代的料金決済手段の提供という点では、何らの解決策も提案していないという問題があった。
【００１１】
また、不動産物件の検索段階のｅ−コマース化サービスについても、特許文献２の段落００３８には「・・・インターネットのブロードバンド化は急速に進み、・・・動画まで楽々受発信できる。光の場合は、数十チャンネル束ねたＨＤＴＶまで可能にしようとしている。このような中で、インターネットを利用した宣伝広告は、動画を使ったリアルなものへと遷移して、不動産物件に適用した場合、近々個別物件そのものの紹介では、殆ど顧客の立会い実見をする必要がない程に、正確で詳細なものを提供することになるであろう。」と記述されているが、その具現化ができないという問題があった。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【００１２】
そこで本発明は、入居者（入居希望者）及び不動産会社が各々任意のカード会社に加盟している場合でも、クレジットカードベースのセキュアな決済が可能な環境を備える不動産賃貸借支援システムを提供することを目的としている。
【００１３】
また、入居者及び不動産会社が、Ｗｅｂネットワークを介してｅ−コマース形式で端末上で、不動産賃貸物件の検索から契約、入居処理、家賃支払、退居処理まで一貫して行うことができる環境を備える不動産賃貸借支援システムを提供することを目的としている。
【００１４】
さらに、従来の「敷金と連帯保証人」制度に代わる新しい合理的な家賃保証制度として、家主と入居者双方の負担を軽減し、しかも入居者の基本的権利を従来の制度と同様に保証しながら、家主と入居者双方に一律公平な条件で、入居者が家賃を滞納した場合の立替保証を行うことができる不動産賃貸借支援システムを提供することを目的としている。
【００１５】
さらに、入居者が、家賃に加えて家賃保証料、駐車場料金、公共料金、各種保険金の支払を一括して行えるので、効率的な管理ができる環境を備える不動産賃貸借支援システムを提供することを目的としている。
【課題を解決するための手段】
【００１６】
上記目的を達成するため、請求項１に記載の発明は、［ａ］クレジットカードの発行対象となり得る、又は発行済クレジットカードを保有する入居者を対象とする賃貸不動産の運営を統合支援する不動産賃貸借支援システムであって、［ｂ］一方で、直接又はカードビジネスネットワークサービスを介して複数のカード会社のコンピュータシステムに第１のネットワークにより接続され、かつ他方で、複数の不動産会社の各々に設置した単一の不動産会社用端末に第２のネットワークにより接続されているセンターサーバーによるカードネットワーク一元化手段を備えることを特徴とし、前記センターサーバーは、［ｃ］家主との委託契約の範囲で当該賃貸不動産物件を調査し、得られた物件情報を前記端末を介して収集し蓄積する物件調査システムと、［ｄ］前記物件調査システムにより蓄積された物件情報の一部をＷｅｂサイト上で公開し、別の一部を前記カード会社のホームページ上で公開し、さらに入居希望者の前記端末を介した検索要求に対して前記物件情報を検索して応答する物件検索システムと、［ｅ］入居希望者の入居申込データを前記不動産会社用端末で受付け、第２のネットワークを介して、個人ＩＤを設定した上で申込情報として登録し、成約の場合はさらに入居者との契約情報を登録する契約登録手段と；入居者指定のカード会社の与信審査情報データベースに第１のネットワークを介してアクセスし、得られたカード会社与信審査情報を受信し、前記カード会社与信審査情報、前記申込情報並びに契約情報を処理する入居者審査手段と；前記カードネットワーク一元化手段により一元化された環境において前記カード会社毎に不動産賃貸料金引落しを行うカード決済統合手段と；ＣＴＩエスカレーションを行うプログラムを備えた不動産賃貸料金支払の督促回収手段と；前記支払督促回収手段によっても不動産賃貸料金が回収不能である場合、入居者を会員としセンターを連帯保証人とする共済的組織により入居者が不動産賃貸料金に加算して支払う保証料を原資として、不動産賃貸料金を代位弁済する会計処理を行う料金代位弁済手段と、を備えた料金徴収支援システムと、［ｆ］入居者の更新又は退居に際して、原状復帰処理、清算に関する会計処理を行う更新・退居処理システムと、を含んで構成されることを特徴とする。
【００１７】
また請求項２に示すとおり、前記物件調査システムは、さらに、ＲＥＩＮＳ、ＡＤＰＡＲＫ、ＨＯＭＥ’Ｓ、ＲｅＬｏＮｅｔ、ＩＳ’ＩＺＥ、アパマンショップ、及び不動産ナビ（以上７件はいずれも登録商標名）のいずれかを含む賃貸物件業者間ネットワークにリンクされ、得られた情報を、前記物件検索システムにおける検索に適するように（人手を介さず）自動的に転換・整理・保存し、所定の周期で自動的に更新されることを特徴とする。
【００１８】
また請求項３に示すとおり、前記物件検索システムは、さらに、前記賃貸物件毎に、アクセス（交通機関）及び周辺の公共機関・ショッピング街を含むタウン情報にリンクを設定し、前記入居希望者の前記端末を介した要求に応じて、２次元（地図）表示及び３Ｄ表示された情報を提供する付帯情報提供手段を備えることを特徴とする。
【００１９】
また請求項４に示すとおり、前記付帯情報提供手段がさらに、前記賃貸物件にリンクして、インテリア・コーディネートに関する３Ｄ表示されたシミュレーション情報を提供することを特徴とする。
【００２０】
また請求項５に示すとおり、前記契約登録手段がさらに、デジタルカメラで撮影された、調理台レンジ・レンジフード、床・畳・カーペット、壁紙を含む現況を取込み保存する機能と、入居直前に入居者の前記端末を介した現況確認要求に応じる現況表示機能と、入居者の更新又は退居に際して入居前後の劣化程度を比較し原状回復費用を算出し、前記端末に伝える機能とを備える、現況確認手段を含むことを特徴とする。
【００２１】
また請求項６に示すとおり、前記物件調査システムにおいて前記物件情報がさらに月極駐車場に関する情報を含み、前記料金徴収支援システムがさらに月極駐車場料金をカード決済する月極駐車場料金カード決済手段を含み、前記月極駐車場料金決済手段はさらに、当該駐車場管理会社との委託契約の範囲内で、月極駐車場料金を単独でカード決済により収納し、又は、入居者の月極駐車場料金を不動産賃貸料金に加算してカード決済により収納し、入居者の駐車場利用ポイントの振替処理を行うことを特徴とする。
【００２２】
また請求項７に示すとおり、さらに、入居者が、家財共済、借家人賠償共済、個人賠償共済と合わせ加入出来る共済を提供する入居者共済システムを備え、前記入居者共済システムは、前記共済に対する年間掛金額と、共済保障期間内のリスクを定量化した金額と、掛金の年間未収リスク金額を加算し、それを１２等分したものに基づき月額分別共済掛金を決定し、前記料金徴収支援システムにおいて、不動産賃貸料金に加算して収納する処理を行うことを特徴とする。
【００２３】
また請求項８に示すとおり、前記料金徴収支援システムにおいて、料金支払の前記督促回収手段がさらにコンビニ収納代行手段を含み、前記コンビニ収納代行手段は、不動産賃貸料金のカードによる決済が不能になった場合に、未納料金の督促情報を動的可変バーコード（ＡＣＤ）により当該入居者の携帯電話に送信し、入居者のコンビニでの支払に応じた処理を行うことを特徴とする。
【００２４】
また請求項９に示すとおり、前記料金代位弁済手段において入居者が共済的組織に支払う不動産賃貸料金の保証料の一部を、契約入居期間中において前記不動産賃貸料金及び前記保証料のすべてが一定の基準内で正常に納付された場合に、入居者の更新又は退居に際して入居者に還付する無事故返戻システムをさらに備え、前記保証料の無事故返戻システムは、無事故返戻金を契約継続時には次回の保証料の前納分の一部支払に充当し、契約途中で退居して本システムを利用する別の賃貸物件に入居する場合は、無事故返戻金ポイントを持ち越すキャリーオーバー制を適用して処理することを特徴とする。
【００２５】
また請求項１０に示すとおり、家主を会員としセンターを連帯保証人とする共済的組織による、家主が支払う掛け金を原資とするオーナー共済システムをさらに備え、前記オーナー共済システムは、少なくとも前記料金代位弁済手段において入居者の支払う保証料の一部を代替負担する処理を行うことを特徴とする。
【発明の効果】
【００２６】
請求項１に係る本不動産賃貸借支援システムが備える「カードネットワークの一元化手段」によれば、顧客である賃貸不動産の入居者によるカード決済を導入したい不動産会社が各カード会社と個別にＣＡＴで結ばなくても、単一の不動産会社用端末を介して各カード会社との決済が可能になり、しかも、入居者のクレジットカード番号を記録する必要がないセキュアな環境でカード決済が行える。
【００２７】
請求項１に係る本不動産賃貸借支援システムが備える「物件調査システム」「物件検索システム」「料金徴収支援システム」「更新・退居処理システム」によれば、入居者の物件検索から契約、入居から家賃等の支払、家賃等の滞納時の立替保証、更新・退居処理までをシームレスに、Ｗｅｂサイト上で支援でき、しかも入居者は安価な保証料を支払うだけで、敷金・保証人を必要としない。
【００２８】
また請求項２に係る「物件調査システム」が、さらに備える賃貸物件業者間ネットワークへのリンクによれば、全国的な賃貸不動産状況がアップツーデートに更新される。
【００２９】
また請求項３、４に係る「付帯情報提供手段」によれば、入居希望者は物件検索にあたり、物件自身だけでなく周辺の環境についての情報、さらには「インテリア・コーディネーション」に関する情報をオンラインで得ることができる。
【００３０】
また請求項５に係る「現況確認手段」によれば、入居前の下見の際の物件評価、及び退居の際の原状復帰費用の算出を、要すれば現地立会いを行わないで、しかも客観的な画像証拠に基づいて実行できる。
【００３１】
また請求項６に係る「月極駐車場料金カード決済手段」によれば、入居者は下見段階から物件検索の一環として例えば最寄りの月極駐車場を選択し、その料金を家賃に加えて一括してカード決済することができ、その上、月極駐車場の管理会社は、時間決め駐車場のような特別の課金設備の増設・変更を要しない。
【００３２】
また請求項７に係る「入居者共済保障システム」によれば、カード決済による共済掛金の月額均等支払が可能となり、入居者の初期負担が抑えられて月々の掛金の収納が確実になる。
【００３３】
また請求項８に係る「コンビニ収納代行手段」によれば、クレジットカードを用いた家賃決済における滞納家賃の早期回収が、簡便かつ最小限のコストで可能となる。
【００３４】
また請求項９に係る「保証料の無事故返戻システム」によれば、入居者が契約期間中正常に家賃等を支払った場合は、厳密かつ速やかな無事故認定に基づき保証料の一部が還付されるので、良好な入居者に対するインセンティブとなる。
【００３５】
また、請求項１０に係る「オーナー共済システム」によれば、入居者の家賃滞納リスクのカバーを、入居者全体で構成する共済的組織が負担する保証料で全面的に担保させるのでなく、一部を家主側で負担するので、家主・入居者間の良好な関係を維持向上できる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００３６】
以下、本発明の実施の形態について図を参照して説明する。
【実施例１】
【００３７】
図１は、実施例１に係る不動産賃貸借支援システムの全体構成図である。
本システム（以下、「ＦＬＥＣＳシステム」という）は、クレジットカードの発行対象となり得る、又は発行済クレジットカードを保有する入居者を対象とする賃貸不動産の運営を統合支援する不動産賃貸借支援システムである。
【００３８】
入居希望者（図示せず）は不動産仲介会社８（図では不動産仲介会社Ａ〜Ｄ）の店頭で物件の検索・申込・契約を行い、家主（図示せず）の委託を受けた不動産管理会社５（図では不動産管理会社Ａ〜Ｄ）の店頭で入居後の家賃支払・退居処理等を行う。
以下、不動産仲介会社８と不動産管理会社５を総称して「不動産会社」という。
【００３９】
本システムのセンター２（以下、ＦＬＥＣＳセンターという）は少なくともセンターサーバー４（以下、ＦＬＥＣＳサーバーという）を備え、一方で、直接又はカードビジネスネットワークサービス（ＣＡＦＩＳ（ＮＴＴ商標名、オーソリ・洗替ソフトウェア）等）を介して複数のカード会社１（図ではカード会社Ａ〜Ｄ）のサーバーに、専用回線からなる第１のネットワーク（以下Ｎ／Ｗという）３を介して接続され、かつ他方で、複数の不動産管理会社５及び不動産仲介会社８の各々に設置した単一の不動産会社用端末６にインターネット上のセキュアなＩＰ−ＶＰＮ（Ｉｎｔｅｒｎｅｔ−Ｐｒｏｔｏｃｏｌ−Ｖｉｒｔｕａｌ  Ｐｒｉｖａｔｅ  Ｎｅｔｗｏｒｋ）からなる第２のＮ／Ｗ  ７を介して接続されている。
【００４０】
これにより、本システムはカードＮ／Ｗ一元化手段を備えることになる。即ち、本ＦＬＥＣＳサーバーは任意のカード会社のカード会員である入居者のカードを、別の任意のカード会社の加盟店である不動産会社に設置された単一のＦＬＥＣＳ端末を介して受付け、複数のカード決済を個別のカード会社に仕訳して一括処理する。
【００４１】
図２は、実施例１に係る不動産賃貸借支援システムの、ＦＬＥＣＳサーバー側から見た機能構成図である。
図２において、物件調査システム１１、物件検索システム１２、料金徴収支援システム１３、及び退居処理システム２０は、入居者の申込〜退居の時間的流れに沿ってこの順に主機能を担う機能ブロックであり、その左右に配した機能ブロックはその他の副機能を担うものであり、各々関連する主機能ブロックに結び付けられている。
以下、本実施例１では主機能ブロックについてその概略を説明し、実施例２〜９では主・副機能ブロックについて個別に説明する。
【００４２】
物件調査システム１１は、不動産会社が家主との委託契約の範囲で当該不動産物件を調査し前記端末に入力した物件情報を、第２のＮ／Ｗを介して受信、収集し物件情報データベース（以下Ｄ／Ｂという）に蓄積する。
【００４３】
物件検索システム１２は、物件情報Ｄ／Ｂに蓄積された物件情報の一部をＷｅｂサイト上で公開し、別の一部を前記カード会社のホームページ上で公開し、さらに、入居希望者が不動産会社の店頭で検索要求を前記端末に入力すると、第２のＮ／Ｗを介して受信し、物件情報Ｄ／Ｂを検索して、検索結果を第２のＮ／Ｗを介して前記端末に返信し入居希望者に応答する。
【００４４】
料金徴収支援システム１３は、さらに契約登録手段１４、入居者審査手段１５、カード統合決済手段１６、代位弁済手段１７、督促回収手段１８、と代位弁済手段１７に繋がる入居者共済手段１９を含む。
【００４５】
契約登録手段１４は、入居希望者が入居申込情報（カード番号を含む）を前記端末に入力すると、第２のＮ／Ｗを介して受信し、個人ＩＤを設定した上で申込情報Ｄ／Ｂに登録し、成約の場合はさらに入居者との契約情報を加えて契約情報Ｄ／Ｂに登録する。
【００４６】
入居者審査手段１５は、申込又は契約情報Ｄ／Ｂから入居者のカード番号を読取り、該当するカード会社のサーバーの与信審査情報Ｄ／Ｂに第１のＮ／Ｗを介してアクセスし、得られたカード会社与信審査情報と、申込情報並びに契約情報とを入力として、入居者審査プログラムにより処理する。
【００４７】
カード統合決済手段１６は、前記カードネットワーク一元化手段により一元化された環境においてカード会社のサーバー毎に、入居者の不動産賃貸料金（以下、家賃という）を一括して引落すカード決済を行う。
【００４８】
代位弁済手段１７は前記カード決済が不能な入居者に対してＦＬＥＣＳセンターとして代位弁済する。
督促回収手段１８は、前記代位弁済による求償権に基づき、メール−自動音声−肉声からなるＣＴＩエスカレーション、即ち、自動的にスクリプトを作成し、請求書メール郵送、自動音声による督促電話発信、肉声による督促電話発信の順に手順化されたオートコールプログラムを実行する。
【００４９】
入居者共済手段１９は、入居者を会員としＦＬＥＣＳセンターを連帯保証人とする共済的組織を備え、入居者は入居と同時に家賃に加算して保証料を払い込む。
【００５０】
代位弁済手段１７は、前記支払督促及び回収手段によっても家賃が回収不能である場合、入居者が入居者共済手段１９において払い込んだ保証料を原資として、家賃を代位弁済する。
【００５１】
次に、更新・退居処理システム２０は、入居者の更新又は退居に際して、原状復帰処理、清算に関する会計処理を行う。
【００５２】
以上の本実施例１による不動産賃貸借支援システムは、顧客である賃貸不動産の入居者によるカード決済を導入したい不動産会社に対して、各カード会社と個別にＣＡＴで結ばなくても、単一の不動産会社用端末を介して各カード会社との決済が可能になり、しかも、入居者のクレジットカード番号を記録する必要がないセキュアなカード決済が行える環境を提供する。
【００５３】
また、最終ユーザである入居者に対して、物件検索から契約、入居から家賃等の支払、家賃等の滞納時の立替保証、更新・退居処理までをシームレスに、Ｗｅｂサイト上で支援でき、しかも入居者は安価な保証料を支払うだけで、敷金・保証人を必要としない。
【００５４】
なお、本実施例１による不動産賃貸借支援システムの図１に係る全体構成と図２の内の料金徴収支援システム１３については、本願と同じ出願人による発明である特許文献３に詳細が例示されている。
【特許文献３】特願２００５−２２４７００
【実施例２】
【００５５】
図３は、実施例２に係る物件調査・物件検索システムのフロー図である。
物件調査システム１１（図３で左下の一点鎖線内）では、不動産仲介会社８が家主との委託契約の範囲で当該不動産物件を調査し保有物件データベース（以下Ｄ／Ｂという）４１に蓄積した物件情報を端末６に入力し、第２のＮ／Ｗ  ７を介してＦＬＥＣＳサーバー４が受信、収集し物件情報Ｄ／Ｂ  ４５に蓄積しておく。
【００５６】
物件調査システム１１は、先に図２に示したように、さらに「業者間ネットワーク」手段２１を備えている。
より具体的には、図３に戻るとＦＬＥＣＳサーバー４は、さらにＲＥＩＮＳ入力４３を受けるＲＥＩＮＳ−Ｄ／Ｂ  ４４に、及び／又は、ＡＤＰＡＲＫ、ＨＯＭＥ’Ｓ、ＲｅＬｏＮｅｔ、ＩＳ’ＩＺＥ、アパマンショップ、及び不動産ナビ（以上７件はいずれも登録商標名）等の賃貸物件業者間ネットワーク４２に、第２のＮ／Ｗ  ７又は一般インターネットを介してリンクされており、それらから得られる物件情報は異なるデータ様式を持つので、第２のＮ／Ｗ  ７を介することで、各々のデータ様式を統一のプロトコルで変換して、統一様式のデータとして物件情報Ｄ／Ｂ  ４５に格納し、所定の周期で自動的に更新する。
【００５７】
物件検索システム１２（図３で左下部分を除く一点鎖線内）では、ＦＬＥＣＳサーバー４が物件情報Ｄ／Ｂ  ４５に蓄積された物件情報の一部をＷｅｂサイト上で公開し、別の一部を前記カード会社のホームページ上で公開し、さらに、入居希望者が不動産仲介会社８の店頭で検索要求を端末６に入力すると、第２のＮ／Ｗ  ７を介して受信し、物件情報検索エンジン４６を稼動させて物件情報Ｄ／Ｂ  ４５を検索し、検索結果を第２のＮ／Ｗ  ７を介して端末６に返信し入居希望者に応答する。
【００５８】
本実施例では、さらに、端末６における入居希望者の検索要求はカード会社のホームページ４７にリンクされ、物件検索画面４８、４９に例示するように物件検索が行われ、候補物件リスト５０が入居希望者に提示され、個々の候補物件ごとに簡単な要約情報５２が提示される。
【００５９】
図２を参照すると物件調査システム１１は、さらに「付帯情報」手段２２を備えている。
より具体的には、図３に戻るとＦＬＥＣＳサーバー４は、さらに物件調査システム１１内に付帯情報Ｄ／Ｂ  ５３と、物件検索システム１２内に付帯情報自動提供エンジン５４を備えており、入居希望者が要約情報５２の画面上で該当アイコンをクリックすると、前記候補物件に対応する、アクセス（交通機関）及び周辺の公共機関・ショッピング街に関する、２次元（地図）表示及び／又は、周辺環境を閲覧可能にする航空写真ベースの鳥瞰図を含む３Ｄ表示された物件周辺タウン情報５５が、さらに選択すると例えばストリートガイドが提示され、ストリートガイドは該当する店舗のホームページにリンクが設定されているので、入居希望者はその場で来店誘導クーポン等を受取ることができる。
【００６０】
また、要約情報５２の画面は詳細資料請求画面５６にリンクされ、資料請求が受付けられると入居希望者はその場でカード会社の優待クーポン等を受取ることができる。
【００６１】
このようにすると、入居希望者に対して、スムースな物件検索環境を提供するばかりでなく、家賃のカード決済に対するカード会員の認知度を高め、「住まいを借りてポイントがたまる」をコンセプトにしてカードの利便性を向上できる。
物件周辺の店舗にとっても、入居者の早期来店の機会が増える。
【実施例３】
【００６２】
図２を参照すると物件検索システム１２は、さらに「インテリア・コーディネイト」手段２３を備えており、図４は本実施例に係るインテリア・コーディネイトのフロー図である。
【００６３】
即ち、入居希望者が候補物件リスト５０の特定物件をクリックして要約情報５２に至り、さらに資料請求を選択し（ここまでは上記実施例２と同じ）、さらにインテリア・シミュレーション申込を選択すると、インテリア・コーディネイト画面６１が提示され、入居希望者が各部屋ごとのテイスト・色調・予算を含むパラメータを指定すると、この申込はインターネット６２を介してクローズドサークル６３に届く。
【００６４】
クローズドサークル６３には、予め複数のインテリア・コーディネイター（コーディネイト業者）が登録されており、前記申込に対して一定の時間内に応札し、オークションの結果落札・受注すると、その業者による３Ｄインテリア・シミュレーション（本システムが提供するオープンソース・インテリア３Ｄ・シミュレーションソフト７０が用いられる。）の結果７１が、ネット６２経由で入居希望者及び／又は該当物件の家主へ還元される。
【００６５】
その際、コーディネーター６４は、家具や雑貨、家電の検索サイト６５を使用して家具や雑貨、家電のリストをアレンジし、Ｗｅｂ通販サイト７２へのリンクを貼った状態で参考情報として添付送付する。
また、家主は同じルートを利用して、物件を家具・調度品付のマンスリータイプの賃貸物件とするための家具・調度を調達できる。
【００６６】
さらに、入居希望者、入居者や家主は、これらのインテリア・家具調度をＷＥＢ通販サイト７２で、会員価格で割引購入でき、その決済及びインテリア・コーディネイト料金の決済はホームページ４７を有するカード会社のカード決済７４によることができ、その場合に、Ｗｅｂ通販サイト会員特典７３を付与することや、カード会社のインテリア・リースの申込サイト７５とリンクされているので、購入に代わり、インテリアの月額リース契約もできる。
【００６７】
このようにして、入居者（及び家主）のインテリア購入におけるインテリア・コーディネイトのサポートと、Ｗｅｂ通販サイトとの統合リンクによるインテリア購入の決済サポートを１つのポータルで提供し、入居者（及び家主）の利便を図ることができ、本システムによる仲介成約率のアップに繋がる。
【実施例４】
【００６８】
図２を参照すると料金徴収支援システム１３に属する契約登録手段１４は、さらに本実施例４に係る「現況確認」手段２４を備えている。
【００６９】
「現況確認」手段２４は具体的には、調理台レンジ・レンジフード、床・畳・カーペット、壁紙（クロス）を含む現況をデジタルカメラで撮影し、取込み、蓄積する撮影・保存機能２５と、入居直前に入居者の前記端末を介した現況確認要求に応じて現況を表示し、入居者の更新又は退居に際して入居前後の劣化程度を比較する比較表示機能２６と、原状回復費用を算出する算出機能２７とを備え、算出結果を退居処理２０に入力する。
【００７０】
図５を参照すると壁紙に関する現況確認手段２４のさらに改良された実施例であって、図５（Ａ）は現況確認の全体フローであり、図５（Ｂ）、（Ｃ）は各々、全体フローで用いる、壁紙の劣化色調の彩度・明度マトリクスの例、劣化程度に対応する原状回復費用分担割合の例、である。
【００７１】
本改良された実施例では、個々の現況確認に先立って、予めステップＳ０で、クロス（壁紙）メーカー側に存在する経年劣化による明度、彩度の低下データにより色調の劣化を数値化しＤ／Ｂ化しておく。
【００７２】
撮影・保存機能２５に対応するステップＳ１では、入居時に賃貸期間（例：２年）での壁紙色調の経年劣化をステップＳ０のＤ／Ｂを使って予測し、図５（Ｂ）に例示するように、標準劣化色として元色とともに、管理会社と入居者の合意の下、デジタル保存する。
【００７３】
比較表示機能２６に対応するステップＳ２では、退居時に壁紙の明度・彩度を測定し、喫煙や故意・過失による汚損がある場合は、図５（Ｂ）に例示するように、色調の劣化程度を数値化（−１０％〜−３０％超）する。
【００７４】
算出機能２７に対応するステップ３では、色調の劣化程度に応じて、クロスの張替え又はクリーニング費用を分担する。ここで、費用の分担は図５（Ｃ）に例示するように、入居時（ステップＳ１）に予め契約しておく。
【００７５】
住宅の賃貸に関する現状回復の費用を巡って、その住宅の貸主（家主）と借主（入居人）との間でトラブルが起こり易いが、本実施例によれば、劣化に関する客観的科学的な根拠が与えられるので、場合によっては現地立会いを行わないでもトラブルが解消され、原状回復費用のカードによる支払も可能となる。
【実施例５】
【００７６】
図２を参照すると本実施例に係る不動産賃貸借支援システムは月極駐車場支援システム３３を備え、月極駐車場支援システムは、具体的には実施例１に述べた物件調査システムに対して月極駐車場に関する物件情報を提供する物件情報手段３４と、同じく実施例１に述べたカード統合決済手段１６に連結されて月極駐車場料金をカード決済する月極駐車場料金カード決済手段３５と、当該駐車場管理会社との委託契約の範囲内で、入居者の月極駐車場料金を家賃に加算して収納し、入居者の駐車場利用ポイントの振替処理を行うポイント振替手段３６を備える。
【００７７】
図６は、月極駐車場支援システムの全体構成図である。
月極駐車場管理会社８１には（月極駐車場に関するオーナーとの委託契約を受けて）、実施例１における住宅等の不動産会社と同様に、ＩＰ−ＶＰＮネットワーク７を介してＦＬＥＣＳセンター２に接続されているＦＬＥＣＳ端末が設置される。
【００７８】
該当月極駐車場に関する物件情報が端末に入力されるとＦＬＥＣＳセンター内のＦＬＥＣＳサーバー４の月極駐車場物件情報Ｄ／Ｂ（図示せず）に格納されているので、入居（希望）者９は、予め前記端末のいずれからでも実施例１で述べた物件検索システム１２にアクセスして最適の月極駐車場を検索できる。
【００７９】
実際に入居者９が月極駐車場管理会社８１と（正確には、オーナーと）使用貸借契約を結ぶ際には、その店頭のＦＬＥＣＳ端末から契約情報がＦＬＥＣＳセンター２に送られ、ＦＬＥＣＳセンターでは、入居者９を個人ＩＤ登録Ｄ／Ｂで確認の上、登録する。
【００８０】
入居者９は月々の支払を、上記の家賃の場合と同様に手持ちのカード会社（Ａとする）のカード振込により決済することができる。
即ち、ＦＬＥＣＳ端末でカード決済登録を行うと、決済登録情報はＩＰ−ＶＰＮを介してＦＬＥＣＳセンター２に伝えられ、ＦＬＥＣＳセンターのＦＬＥＣＳサーバーは、個人ＩＤ登録Ｄ／Ｂにアクセスして個人ＩＤを確認後、月極駐車場料金Ｄ／Ｂに格納すると共に、家賃等を含めて一括した形でカード請求データとして組成してＣＡＦＩＳネットワークを含む専用回線３を介して該当するカード会社１（この場合カード会社Ａ）に伝え、カード会社Ａのサーバーは月極駐車場管理会社８１に対して資金決済すると共に、入居者９の口座から引落決済を行う。
【００８１】
このように、本実施例による月極駐車場支援手段によれば、入居者は下見段階から物件検索の一環として最寄の月極駐車場を選択し、その料金を家賃に加えて一括してカード決済することができ、その際、月極駐車場管理会社は、時間決め駐車場のような特別の料金計算装置、車のロック装置、解除装置等の設備や、料金精算の為のカード読み取り、データ交換端末装置等の課金設備の増設・変更をせずに、簡易にカード決済が出来る。
【００８２】
さらに、本実施例による月極駐車場支援手段は図２に示したようにポイント振替手段３６を備え、ポイント振替手段は具体的には、図７の、実施例５に係るカード利用ポイントの駐車場料金への自動充当を示すフロー図に示すとおりである。
ＦＬＥＣＳサーバー４は、専用回線３を介してカード会社の会員ポイントＤ／Ｂ  ８２にアクセスし、当該入居者９のカードポイントを読出し、入居者のＰＣ／携帯からＷｅｂベースで振替指示（８３ａ）を受けて、全入居者の期末のポイントデータをバッチ処理で合算する（８３）。
【００８３】
次に、カテゴリ別の変換レートを例えば８３ｂのように決定して（８４）おき、入居者９のＤＰ（デポジットポイント）を算出・合算し（８５）、入居者共通ＤＰ  Ｄ／Ｂ  ８６に一旦格納する。
次に、入居者９の共通ＤＰを読出してバーコード組成サーバー８７にかけ、割引クーポン用可変バーコードをＪＡＶＡ（登録商標）アプリで作成し、入居者の携帯電話８８に送信する。
【００８４】
本実施例による月極駐車場支援手段のポイント振替手段によれば、入居者は、受信したバーコードを例えばＦＬＥＣＳ端末のバーコードリーダにかけ、駐車場割引クーポンとして処理できる（８９）。
また、カード会社１のサーバーはリアルタイム処理を要しないので、カード会社のシステム負担が最小になる。
また、カードの色々なカテゴリのポイントは、個々のカテゴリから遮断されて共通デポジットポイントとして格納されているので、入居者の指示に応じて任意に駐車場料金に振替えることができ、可変バーコードを使用して最小の手数料で処理できる。
【実施例６】
【００８５】
図２を参照すると料金徴収支援システム１３に属する契約登録手段１４は、さらに本実施例６に係る、入居者が家財共済、借家人賠償共済、個人賠償共済を選択して加入できる共済保障を提供する「入居者共済保障」システム２８を備えている。
【００８６】
図８（Ａ）を参照すると、実施例６に係る入居者の共済掛金の算定フロー図であり、本実施例においては、不動産賃貸借の契約期間を２年（２４ヶ月）として、上記各種共済保障に対する一括払込の場合の総掛金をＡとし、共済保障期間である入居０〜２年にわたって推計した契約期間の事故リスク金額をＢとする。
ＦＬＥＣＳサーバーは事故リスク金額Ｂの推計に当たっては、入居中の事故発生に関する過去の時系列データから事故発生頻度の分散αの時系列曲線を算出しておき、これから事故リスク率Ｂを算出する。
【００８７】
次に上記Ａ、Ｂに、掛金の契約期間未収リスク金額Ｃを加算して２４等分したものをＺとし、これに基づき手数料等を加えて月額掛金を算定する。
ＦＬＥＣＳサーバーは図８（Ｂ）に示すように前記料金徴収支援システムにおいて、算定した月額共済掛金を不動産賃貸料金に加算して収納する処理を自動的に行う。
【００８８】
従来、上記家財保障等の共済掛金は入居時に入居者が一時金として一括支払を余儀なくされていたが、このように本発明によればカード決済による共済掛金の月額均等支払が可能となり、入居者の初期負担が抑えられて月々の掛金の収納が確実になる。
【００８９】
図９は、実施例６に係る、入居者の共済掛金・家財保険料のカード決済フロー図である。
従来、賃貸不動産に係る共済掛金・家財保険料等をクレジットカードで契約期間分一括収納する場合、例えば３年目の契約更新の際、その前にカード番号の変更又は有効期間の到来等があると、従前のカードデータに対してカード同一性エラーを発生して無効扱いになり、カード決済になじまなかった。
【００９０】
本実施例では、図９に示すように、ＦＬＥＣＳサーバーは、カード紛失又はカード番号変更等のイベントＥ１が例えば１１ヶ月目に発生すると、ステップＳ３で「カード同一性エラー発生」となるが、直ちに入居者毎に設定された上記個人ＩＤから切替カードの番号、有効期間のデータを還元して入手し、カード請求データＤ／Ｂ  ９０を更新し、ステップＳ４で、新データに基づきカードの有効性・同一性トレースデータを投入する。
従ってステップＳ５で、３年目即ち２４ヶ月目に契約更新する場合、カード請求データＤ／Ｂ  ９０のカード番号は更新されているので、有効性トレースデータ及び請求額Ａのデータを投入して直ちに決済できる。
【００９１】
このように請求データの保持の仕方とクレジットカードの有効性をトレースする手法と組み合わせることで、複数隔年における１回だけのデータも、都度、カード決済端末にカードを通すことなく決済可能となる。
【００９２】
即ち、入居中や更新時における手続も簡略化させた上に、保障切れによる無保障状態の発生を未然に防止し、家主と入居者双方のリスクを軽減できる。
【実施例７】
【００９３】
図１０は、実施例７に係る滞納家賃のコンビニ収納代行決済を示すフロー図である。
図１０（Ａ）に示すように、ＦＬＥＣＳサーバー４において、料金徴収支援システム内における家賃支払の督促回収手段１８がＣＴＩエスカレーション手段９２、収納代行会社への移管手段９３に加えてさらにコンビニ収納代行手段３２を備える。
【００９４】
ＦＬＥＣＳサーバー４は、カード会社１から、ある入居者９の家賃のカード決済が不能という、カード支払／利用不能情報９１を（専用回線を介して）受信すると、督促回収手段１８を起動する。
上記諸手段は一定のプログラムに従い、順次又は同時に起動されるが、本実施例によるコンビニ収納代行手段３２は図１０（Ｂ）に示すフローに従う。
【００９５】
即ち、ＦＬＥＣＳサーバーは、ステップＳ１で、可変バーコードを組成し、ステップＳ２で、家賃明細・入金案内等のメッセージを挿入して可変バーコード（ＡＣＤ）９４を完成し、ステップＳ３で、可変バーコードを当該入居者９の携帯電話９５にメール送信する。
【００９６】
入居者９は、最寄りのコンビニの店頭で、可変バーコード９４の表示された携帯電話９５を提示して現金支払することにより、家賃を納付すればよい。
【００９７】
入居者の与信枠の一時超過又は与信状態の一時的悪化等により、カードによる決済が不能になった場合に、ただちに収納代行会社への移管等の強制措置を取るのは適切ではなく、振込伝票を郵送する方法はコストがかかり紛失リスクがある。
本実施例の「コンビニ収納代行手段」によれば、カードレベルでの滞納家賃の早期回収が簡便かつ最小のコストで可能になる。
【実施例８】
【００９８】
図２を参照すると、本実施例における料金徴収支援システム１３は代位弁済手段１７に付属する入居者共済手段１９に関連して、さらに無事故返戻システム３８を備えている。
【００９９】
本実施例の無事故返戻システムによれば、入居者共済手段において入居者が共済的組織に支払う家賃の保証料の一部が、契約入居期間中において家賃及び保証料のすべてが一定の基準内で正常に納付された場合に、入居者の退居に際して入居者に還付され、入居契約継続時には次回の保証料の前納分の一部支払に充当される。
また、契約途中で退居して本システムを利用する別の賃貸物件に入居する場合は、無事故返戻金ポイントを持ち越すキャリーオーバー制が適用される。
【０１００】
図１１は、実施例８に係る家賃共済保証料の無事故返戻額の算定法を示す図である。
即ち、月額家賃を１００％として、保証料は２年契約の一部前納保証料が２０％のケースに関して、２４ヶ月後に１回も支払遅延がなかった入居者には、保証料の半分が還付され、契約更新の場合には、次の保証料の一部に充当される。  
【０１０１】
図１２は、実施例８に係る家賃共済保証料の無事故返戻額のキャリーオーバーを示す概念図である。
入居者９が、ブロックａ  ９６ａに記すように、物件Ａに入居後、例えば１８ヶ月で物件Ｂに転居し、同時にカードをカードαからカードβに変更した場合を示す。
転居先の不動産管理会社と変更後のカード会社が本不動産賃貸借支援システム上にある場合、
ＦＬＥＣＳセンター２は入居者９の履歴をブロックｂ  ９６ｂに記すようにトレースして、ＦＬＥＣＳサーバー４に備えた「入居者支払履歴Ｄ／Ｂ」に蓄積する。
このＤ／Ｂに基づいて、物件Ａにおける無事故返戻ポイントは、自動的に物件Ｂに持ち越される。
【０１０２】
従来、例えば住宅ローンの連帯保証の保証料に関して、繰上げ返済時の残余期間に対応して保証料が精算される場合があったが、契約満了迄に事故がなかった場合に損害保険料（の一部）が返戻されるような考えがなかった。
また従来、保証料の収納のみ保証会社が行い、月々の家賃収納は、家主又は不動産管理会社が別々に行っていたので、保証会社は家賃等の支払状況を厳密に即時的に把握出来なかった。
【０１０３】
本実施例によれば、  家主、不動産管理会社、及び保証共済的組織は、この支払状況を、ＦＬＥＣＳセンターを通じて労せずして自動的に把握し、入居者が家主や不動産管理会社の異なる物件に転居し、カード会社を変更しても継続的に把握できる。
また、本実施例によれば、無事故返戻条件を厳密に認定してモラルリスクを削減し、従って保証料自体の削減が可能になり、又、転居時のキャリーオーバー制度により、優良入居者の囲い込みと長期契約への誘導、及び優良な入居者の住み替えをサポートすることができる。
【実施例９】
【０１０４】
図２を参照すると、本実施例における料金徴収支援システム１３は代位弁済手段１７に属するオーナー共済システム３７を備えている。
【０１０５】
本実施例のオーナー共済システムは、家主を会員とし会員家主が支払う掛金を原資とし、ＦＬＥＣＳセンターを連帯保証人とするオーナー共済的組織を備え、少なくとも家賃の代位弁済手段において入居者の支払う保証料の一部を、前記掛金の一部により代替負担する処理を行う。
【０１０６】
図１３を参照すると、オーナー共済システムを示す図であって、不動産賃貸借物件１〜５を個別に有する複数の家主１０、即ちオーナーＡ〜Ｃは本不動産賃貸借支援システムの内において、オーナー共済的組織９７の会員となり、下記のような一定の掛金を拠出し、カバー内容９８に示す一連の保障金をカバーする。
【０１０７】
さらに、本掛金の一部は特別負担金９９に示すように、入居者共済保証金の一部を負担する。
家主の有する物件が木造か非木造かに２分され、各々に応じて前記掛金を均一に定めるが、物件の建坪に比例させてもよい。
【０１０８】
ＦＬＥＣＳサーバー４においては、図２に示したカード統合決済手段１６により、自動的に入居者の支払った家賃が清算され、家主別に仕訳して不動産管理会社に振込まれる際に、自動的に差し引かれて入居者共済手段１９に備えた入居者保証金のプールに入金される。
【０１０９】
図１４は、実施例９に係るオーナー共済システムによる家主側の負担比率例を示す図である。
家賃がカード決済ではなく、入居者の口座からの口座振替の場合は、家主側の負担比率が高くなる。
【０１１０】
現状、家主所有の物件の個別の個性・特性が長所・短所を問わず、入居者との関係に一対一で反映されてしまい、経営上のリスクが大きいのに対して、本実施例によれば、物件個別のグレード・立地・物件特性・メンテナンス費用等がすべて大数の法則により平準化されるので、賃貸経営に係るリスクが分散・希薄化される。
また、入居者の家賃滞納リスクを全面的に入居者全体の負担する保証料で担保させず、一部を家主側で負担するので、家主・入居者間の良好な関係を維持向上できる。
【図面の簡単な説明】
【０１１１】
【図１】実施例１〜９に係る不動産賃貸借支援システム（ＦＬＥＣＳシステム）の全体構成図である。
【図２】実施例１〜９に係る不動産賃貸借支援システムの、センターサーバー（ＦＬＥＣＳサーバー）側から見た機能構成図である。
【図３】実施例２に係る物件調査・物件検索システムのフロー図である。
【図４】実施例３に係るインテリア・コーディネイトのフロー図である。
【図５】実施例４に係る現況確認手段であって、（Ａ）は全体フロー図、（Ｂ）は壁紙の劣化色調の彩度・明度マトリクスの例、（Ｃ）は劣化程度に対応する原状回復費用分担割合の例、である。
【図６】実施例５に係る月極駐車場支援システムの全体構成図である。
【図７】実施例５に係るカード利用ポイントの駐車場料金への自動充当を示すフロー図である。
【図８】実施例６に係る、（Ａ）は入居者の月額共済掛金の算定フロー図であり、（Ｂ）は月額共済掛金の自動算定・収納処理図である。
【図９】実施例６に係る入居者の共済掛金・家財保険料のカード決済フロー図である。
【図１０】実施例７に係る滞納家賃のコンビニ収納代行決済を示すフロー図であり、（Ａ）はフローの前半、（Ｂ）はフローの後半を示す。
【図１１】実施例８に係る家賃共済保証料の無事故返戻額の算定法を示す図である。
【図１２】実施例８に係る家賃共済保証料の無事故返戻額のキャリーオーバーを示す概念図である。
【図１３】実施例９に係るオーナー共済システムを示す図である。
【図１４】実施例９に係るオーナー共済システムによる保証料と保険金の負担比率例を示す図である。
【図１５】従来の賃料徴収業務支援システムの構成図である。
【図１６】従来の不動産賃貸借物件取引システムの構成図である。
【符号の説明】
【０１１２】
１  カード会社（のサーバー）
２  ＦＬＥＣＳセンター
３  専用回線（第１のネットワーク）
４  ＦＬＥＣＳサーバー
５  不動産管理会社
６  ＦＬＥＣＳ端末（不動産会社用端末）
７  ＩＰ−ＶＰＮインターネット（第２のネットワーク）
８  不動産仲介会社
９  入居者
１０  家主（オーナー）
１１  物件調査システム
１２  物件検索システム
１３  料金徴収支援システム
１４  契約登録手段
１５  入居者審査手段
１６  カード統合決済手段
１７  代位弁済手段
１８  督促回収手段
１９  入居者共済手段
２０  更新・退居処理システム
２１  業者間ネットワ−ク手段
２２  付帯情報手段
２３  インテリア・コーディネイト手段
２４  現況確認手段
２５  撮影・保存機能
２６  比較表示機能
２７  算出機能
２８  入居者共済保障システム
２９  家財保障
３０  借家人賠償保障
３１  個人賠償保障
３２  コンビニ収納代行手段
３３  月極駐車場支援システム
３４  物件情報手段
３５  カード決済手段
３６  ポイント振替手段
３７  オーナー共済システム
３８  無事故返戻システム
４１  保有物件Ｄ／Ｂ
４２  賃貸物件業者間ネットワーク
４４  ＲＥＩＮＳ−Ｄ／Ｂ
４５  物件情報Ｄ／Ｂ
４６  物件情報検索エンジン
４７  カード会社のホームページ
４８、４９  物件検索画面
５０  候補物件リスト
５２  要約情報
５３  付帯情報Ｄ／Ｂ
５４  付帯情報自動提供エンジン
５５  物件周辺タウン情報
５６  詳細資料請求画面
６１  インテリア・コーディネイト画面
６２  インターネット
６３  クローズドサークル
６４  コーディネーター
６５  検索サイト
７０  オープンソース・インテリア３Ｄ・シミュレーションソフト
７１  シミュレーション画面
７２  Ｗｅｂ通販サイト
７３  Ｗｅｂ通販サイトの特典付与
７４  カード決済
７５  リース申込
８１  月極駐車場管理会社
８２  カード会社の会員ポイントＤ／Ｂ
８３  ポイントデータのバッチ処理による合算
８４  カテゴリ毎の変換レート決定
８５  入居者別のＤＰ算出・合算
８６  入居者共通ＤＰ  Ｄ／Ｂ
８７  バーコード組成サーバー
８８  入居者の携帯電話
８９  バーコードリーダーによる駐車場割引クーポン読み取り
９０  カード請求データ  Ｄ／Ｂ
９１  カード支払／利用不能情報
９２  ＣＴＩエスカレーション手段
９３  収納代行保証会社への移管手段
９４  可変バーコード（ＡＣＤ）
９５  携帯電話
９６ａ  ブロックａ
９６ｂ  ブロックｂ
９７  オーナー共済的組織
９８  カバー内容
９９  特別負担金
１００  賃貸不動産物件仲介者
１０３  クレジットカード発行元（カード会社）
１０５  貸主（家主、オーナー）
１０７  借主（入居者）
１１０  インターネット
１１１  Ｗｅｂ管理サーバー
１１２  顧客側（入居希望者）の端末
１１３  情報提供者側（不動産会社等）の端末
１１４  地図情報サーバー
【図１】
2007072614.tif 000003
【図２】
2007072614.tif 000004
【図３】
2007072614.tif 000005
【図４】
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【図５】
2007072614.tif 000007
【図６】
2007072614.tif 000008
【図７】
2007072614.tif 000009
【図８】
2007072614.tif 000010
【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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