(57)【要約】【課題】不動産取引を簡素化すべく仲買人がコンピュータ通信網を介し第一の不動産を販売して第二の不動産を購入できるようにする不動産取引の方法およびシステムを提供する。【解決手段】不動産取引の仲買のための方法およびシステムは、仲買人（２５）が第一の不動産（１２）の販売の申し出を受ける工程と、仲買人が第二の不動産（１４，１６，１８）の購入の申し出を行う工程を有する。そして仲買人が第二の不動産の購入に充てるために第一の不動産の販売取引による売却代金を利用者へ振り替えて、第二の不動産を購入するための支払いに第一の不動産の販売取引による売却代金を充当し前記承認工程で選択された第二の不動産の購入取引を実行する。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
仲買人が少なくとも一つの第一の不動産の販売の申し出を受ける工程と、仲買人が少なくとも一つの第二の不動産の購入の申し出を行う工程と、仲買人が利用者に対して少なくとも一つの第二の不動産の購入の申し出から選択された少なくとも一つの第二の不動産の選択を承認することができるようにする工程と、仲買人が前記承認工程で選択された少なくとも一つの第二の不動産の購入に充てるために第一の不動産の販売取引による売却代金を利用者へ振り替える工程と、少なくとも一つの第二の不動産を購入するための支払いに第一の不動産の販売取引による売却代金を充当し前記承認工程で選択された少なくとも一つの第二の不動産の購入取引を実行する工程とを備える仲買人が利用者に対してコンピュータ通信網を介し第一の不動産を販売することおよび第二の不動産を購入することができるようにすることを特徴とする不動産取引の仲買のための方法。
【請求項２】
第一の不動産の販売の申し出工程が仲買人が売り出されている第一の不動産を利用者から購入する第一の不動産の販売取引の実行をさらに備えることを特徴とする請求項１記載の方法。
【請求項３】
前記購入実行工程が電子暗号化の使用をさらに備えることを特徴とする請求項１記載の方法。
【請求項４】
電子暗号化はセキュア・ソケット・レイヤー暗号化標準を利用することを特徴とする請求項３記載の方法。
【請求項５】
購入実行工程が電子暗号化の使用をさらに備えることを特徴とする請求項２記載の方法。
【請求項６】
電子暗号化はセキュア・ソケット・レイヤー暗号化標準を利用することを特徴とする請求項５記載の方法。
【請求項７】
前記第一の不動産の販売の申し出工程が利用者に不動産販売の申し出に関する情報を問い合わせることをさらに備えることを特徴とする請求項１記載の方法。
【請求項８】
前記問い合わせ工程が利用者に少なくとも一つの第二の不動産を特定するために用いられる調査基準に関する情報を問い合わせることをさらに備えることを特徴とする請求項７記載の方法。
【請求項９】
少なくとも一つの第二の不動産に関する調査基準は立地、価格、内装部分、外装部分、寝室数、浴室数、担保権および他の抵当権、建設年月日および第一の不動産と少なくとも一つの学校、医療および救急機関、宗教団体、食堂、商店街および公共交通機関の少なくともいずれか一つとの距離の少なくともいずれか一つを含むことを特徴とする請求項８記載の方法。
【請求項１０】
前記購入実行工程が取引の仕上げにデジタル署名技術の使用をさらに備えることを特徴とする請求項１記載の方法。
【請求項１１】
前記第一の不動産の販売の申し出工程が取引の仕上げにデジタル署名技術の使用をさらに備えることを特徴とする請求項２記載の方法。
【請求項１２】
前記問い合わせ工程が利用者が本人のデジタル署名を有するか否か確認することをさらに備えることを特徴とする請求項７記載の方法。
【請求項１３】
利用者のデジタル署名を登録する工程をさらに備える請求項１２記載の方法。
【請求項１４】
前記第一の不動産の販売の申し出工程がネットワークサーバによる処理をさらに備えることを特徴とする請求項１記載の方法。
【請求項１５】
ネットワークサーバによる処理が第一の不動産に関する情報を利用者から受け取る工程をさらに備えることを特徴とする請求項１４記載の方法。
【請求項１６】
ネットワークサーバによる処理が少なくとも一つの公のレコードデータベースに用いられる問い合わせを作成する工程をさらに備えることを特徴とする請求項１４記載の方法。
【請求項１７】
前記公のレコードデータベースの問い合わせは第一の不動産の権利状態および課税価格の少なくともいずれか一に関する情報を確認するために作成される請求項１６記載の方法。
【請求項１８】
前記ネットワークサーバによる処理がコンピュータ通信網を経由した公のレコードデータベースへの問い合わせを実行する工程をさらに備えることを特徴とする請求項１４記載の方法。
【請求項１９】
前記ネットワークサーバによる処理がコンピュータ通信網を経由した公のレコードデータベースへの問い合わせの結果を得る工程をさらに備えることを特徴とする請求項１４記載の方法。
【請求項２０】
前記ネットワークサーバによる処理が公のレコードデータベースへの問い合わせの結果を結果報告へ編集する工程をさらに備えることを特徴とする請求項１４記載の方法。
【請求項２１】
前記ネットワークサーバによる処理工程が利用者への結果報告の送信をさらに備えることを特徴とする請求項１４記載の方法。
【請求項２２】
前記送信工程がコンピュータ通信網を経由してなされることを特徴とする請求項２１記載の方法。
【請求項２３】
利用者が取引の実行に先立ち販売取引工程を確認することができるようにする工程をさらに備えることを特徴とする請求項２記載の方法。
【請求項２４】
前記確認工程はさらに利用者への少なくとも一つの第一の不動産の購入価格案の提供をさらに備えることを特徴とする請求項２３記載の方法。
【請求項２５】
購入価格案は少なくとも一つの第一の不動産の課税価格であることを特徴とする請求項２４記載の方法。
【請求項２６】
購入価格案は価格要素を乗じた第一の不動産の課税価格であることを特徴とする請求項２１記載の方法。
【請求項２７】
前記確認工程は利用者が購入価格案を受け入れるまたは受け入れないことを決めることをさらに備えることを特徴とする請求項２４記載の方法。
【請求項２８】
販売による売却代金は第三者預託口座へ振り替えられることを特徴とする請求項１記載の方法。
【請求項２９】
少なくとも一つの第一の不動産の販売の申し出を受ける工程と、少なくとも一つの第二の不動産の購入の申し出を行う工程と、少なくとも一つの第二の不動産の購入の申し出から選択された少なくとも一つの第二の不動産の選択を承認することができるようにする工程と、前記承認工程で選択された少なくとも一つの第二の不動産の購入に充てるために第一の不動産の販売取引による売却代金を利用者へ振り替える工程と、少なくとも一つの第二の不動産を購入するための支払いに第一の不動産の販売取引による売却代金を充当し前記承認工程で選択された少なくとも一つの第二の不動産の購入取引を実行する工程とを備える仲買人が利用者に対してコンピュータ通信網を介し第一の不動産を販売して第二の不動産を購入できるようにする不動産取引を機械処理するため該機械により実行可能な複数のコード区域を備えるコンピュータ・プログラムを格納した機械読取式記憶装置。
【請求項３０】
第一の不動産の販売の申し出工程が仲買人が売り出されている第一の不動産を利用者から購入する第一の不動産の販売取引の実行をさらに備えることを特徴とする請求項２９記載の機械読取式記憶装置。
【請求項３１】
前記購入実行工程が電子暗号化の使用をさらに備えることを特徴とする請求項２９記載の機械読取式記憶装置。
【請求項３２】
電子暗号化はセキュア・ソケット・レイヤー暗号化標準を利用することを特徴とする請求項３１記載の機械読取式記憶装置。
【請求項３３】
購入実行工程が電子暗号化の使用をさらに備えることを特徴とする請求項３０記載の機械読取式記憶装置。
【請求項３４】
電子暗号化はセキュア・ソケット・レイヤー暗号化標準を利用することを特徴とする請求項３３記載の機械読取式記憶装置。
【請求項３５】
前記第一の不動産の販売の申し出工程が利用者に不動産販売の申し出に関する情報を問い合わせることをさらに備えることを特徴とする請求項２９記載の機械読取式記憶装置。
【請求項３６】
前記問い合わせ工程が利用者に少なくとも一つの第二の不動産を特定するために用いられる調査基準に関する情報を問い合わせることをさらに備えることを特徴とする請求項３５記載の機械読取式記憶装置。
【請求項３７】
少なくとも一つの第二の不動産に関する調査基準は立地、価格、内装部分、外装部分、寝室数、浴室数、担保権および他の抵当権、建設年月日および第一の不動産と少なくとも一つの学校、医療および救急機関、宗教団体、食堂、商店街および公共交通機関の少なくともいずれか一つとの距離の少なくともいずれか一つを含むことを特徴とする請求項３６記載の機械読取式記憶装置。
【請求項３８】
前記購入実行工程が取引の仕上げにデジタル署名技術の使用をさらに備えることを特徴とする請求項２９記載の機械読取式記憶装置。
【請求項３９】
前記第一の不動産の販売の申し出工程が取引の仕上げにデジタル署名技術の使用をさらに備えることを特徴とする請求項３０記載の機械読取式記憶装置。
【請求項４０】
前記問い合わせ工程が利用者が本人のデジタル署名を有するか否か確認することをさらに備えることを特徴とする請求項３５記載の機械読取式記憶装置。
【請求項４１】
利用者のデジタル署名を登録する工程をさらに備える請求項４０記載の機械読取式記憶装置。
【請求項４２】
前記第一の不動産の販売の申し出工程がネットワークサーバによる処理をさらに備えることを特徴とする請求項２９記載の機械読取式記憶装置。
【請求項４３】
ネットワークサーバによる処理が第一の不動産に関する情報を利用者から受け取る工程をさらに備えることを特徴とする請求項４２記載の機械読取式記憶装置。
【請求項４４】
ネットワークサーバによる処理が少なくとも一つの公のレコードデータベースに用いられる問い合わせを作成する工程をさらに備えることを特徴とする請求項４２記載の機械読取式記憶装置。
【請求項４５】
前記公のレコードデータベースの問い合わせは第一の不動産の権利状態および課税価格の少なくともいずれか一に関する情報を確認するために作成される請求項４４記載の機械読取式記憶装置。
【請求項４６】
前記ネットワークサーバによる処理がコンピュータ通信網を経由した公のレコードデータベースへの問い合わせを実行する工程をさらに備えることを特徴とする請求項４２記載の機械読取式記憶装置。
【請求項４７】
前記ネットワークサーバによる処理がコンピュータ通信網を経由した公のレコードデータベースへの問い合わせの結果を得る工程をさらに備えることを特徴とする請求項４２記載の機械読取式記憶装置。
【請求項４８】
前記ネットワークサーバによる処理が公のレコードデータベースへの問い合わせの結果を結果報告へ編集する工程をさらに備えることを特徴とする請求項４２記載の機械読取式記憶装置。
【請求項４９】
前記ネットワークサーバによる処理工程が利用者への結果報告の送信をさらに備えることを特徴とする請求項４２記載の機械読取式記憶装置。
【請求項５０】
前記送信工程がコンピュータ通信網を経由してなされることを特徴とする請求項４９記載の機械読取式記憶装置。
【請求項５１】
利用者が取引の実行に先立ち販売取引工程を確認することができるようにする工程をさらに備えることを特徴とする請求項３０記載の機械読取式記憶装置。
【請求項５２】
前記確認工程はさらに利用者への少なくとも一つの第一の不動産の購入価格案の提供をさらに備えることを特徴とする請求項５１記載の方法。
【請求項５３】
購入価格案は少なくとも一つの第一の不動産の課税価格であることを特徴とする請求項５２記載の機械読取式記憶装置。
【請求項５４】
購入価格案は価格要素を乗じた第一の不動産の課税価格であることを特徴とする請求項４９記載の機械読取式記憶装置。
【請求項５５】
前記確認工程は利用者が購入価格案を受け入れるまたは受け入れないことを決めることをさらに備えることを特徴とする請求項５２記載の機械読取式記憶装置。
【請求項５６】
販売による売却代金は第三者預託口座へ振り替えられることを特徴とする請求項２９記載の機械読取式記憶装置。
【発明の詳細な説明】
技術分野
本発明は、一般に不動産取引を行う方法およびシステムに関する。特に、本発明は、一方の所有する不動産の販売および他方の所有する不動産の購入を行うための方法およびシステムに関する。
【０００１】
背景技術
不動産の購入および販売は複雑で時間がかかることがある。一般に引越しをしようとする自宅所有者は現に住んでいる自宅を販売し、ほとんど同時に他の家を見つけて購入する必要がある。同様に事業全部または一部を移転する必要がある場合は、しばしば現に事業で使用している商業用不動産の全部または一部を販売し、ほとんど同時に新しい商業用不動産を購入する必要がある。上記の両状況は、ほとんどの個人および事業体は同時に複数の自宅または事務所を所有したりそれを購入するためのローンの担保となる財源を有していないため煩わしい重荷になることがある。個人または事業体が不案内および／または離れた地域へ引っ越すことを決めた場合は引越しがより困難となることがある。そのような状況下では、自宅所有者は一般に現立地の中古不動産を販売する不動産業者と目的地に新しい不動産を見つけることを支援する不動産業者との二つの不動産業者を必要とする。
【０００２】
引越しまたは移転する自宅所有者を支援するために多数の全国展開している業者を利用することができる。現在、上記の業者は求職活動およびこれから住むこととなるかもしれない新しい地域の調査等の多くの需要を満たすことができる。多くの上記の引越サービスにはインターネットを通じてアクセスすることができる。例えば、自宅所有者となり得る者はインターネットへログオンし、引越サービスのホームページを訪れて新しい家、学校および仕事を調査することができる。しかしながら現在利用できるサービスの利便性にもかかわらず、居住用および商業用不動産の購入および販売を簡素化する必要性が残されている。
【０００３】
発明の要約
一つの実施例では、本発明は仲買人が利用者に対してコンピュータ通信網を介し第一の不動産を販売し第二の不動産を購入できるようにする不動産取引の仲買のための方法およびシステムに関する。上記の本発明の実施例は以下の工程を含む。仲買人が少なくとも一つの第一の不動産の販売の申し出を受ける工程（ａ）、仲買人が少なくとも一つの第二の不動産の購入の申し出を行う工程（ｂ）、仲買人が利用者に対して少なくとも一つの第二の不動産の購入の申し出から選択された少なくとも一つの第二の不動産の選択を承認することができるようにする工程（ｃ）、仲買人が上記の承認工程（ｃ）で選択された少なくとも一つの第二の不動産の購入に充てるために第一の不動産の販売取引による売却代金を利用者へ振り替える工程（ｄ）および少なくとも一つの第二の不動産を購入するための支払いに第一の不動産の販売取引による売却代金を充当し上記の承認工程（ｃ）で選択された少なくとも一つの第二の不動産の購入取引を実行する工程（ｅ）。
【０００４】
他の実施形態では、本発明は仲買人が利用者に対してコンピュータ通信網を介し第一の不動産を販売して第二の不動産を購入できるようにする不動産取引を機械処理するため該機械により実行可能な複数のコード区域を備えるコンピュータ・プログラムを格納した機械読取式記憶装置に関する。本実施形態は以下の工程を含む。少なくとも一つの第一の不動産の販売の申し出を受ける工程（ａ）、少なくとも一つの第二の不動産の購入の申し出を行う工程（ｂ）、少なくとも一つの第二の不動産の購入の申し出から選択された少なくとも一つの第二の不動産の選択を承認する工程（ｃ）、上記の承認工程（ｃ）で選択された少なくとも一つの第二の不動産の購入に充てるために第一の不動産の販売取引による売却代金を利用者へ振り替える工程（ｄ）および少なくとも一つの第二の不動産を購入するための支払いに第一の不動産の販売取引による売却代金を充当して上記の承認工程（ｃ）で選択された少なくとも一つの第二の不動産の購入取引を実行する工程（ｅ）。
【０００５】
上記のどちらの実施形態でも売却代金は第三者預託（エスクロー）口座へ振り替えられてもよい。さらに、前記第一の不動産の販売の申し出工程は仲買人が売り出されている第一の不動産を利用者から購入する第一の不動産の販売取引の実行を含んでもよい。また、前記購入取引実行工程（ｅ）は、セキュア・ソケット・レイヤー暗号化標準等の電子暗号化を用いることを含んでもよい。さらに、前記第一の不動産の販売の申し出工程は、セキュア・ソケット・レイヤー暗号化標準等の電子暗号化を用いる工程を含んでもよい。
【０００６】
前記第一の不動産の販売の申し出工程（ａ）は、利用者に少なくとも一つの第二の不動産を特定するために用いられる調査基準等の不動産販売の申し出に関する情報を問い合わせることを含んでもよい。少なくとも一つの第二の不動産に関する調査基準は立地、価格、内装部分、外装部分、寝室数、浴室数、担保権および他の抵当権、建設年月日および第一の不動産と少なくとも一つの学校、医療および救急機関、宗教団体、食堂、商店街および公共交通機関との距離のうち一以上のものであってもよい。
【０００７】
上記のどちらの実施形態でも前記購入実行工程（ｅ）および／または前記第一の不動産の販売の申し出工程（ａ）は、取引の仕上げにデジタル署名技術を利用してもよい。前記問合せ工程は、利用者が本人のデジタル署名および／または登録済デジタル署名を有するか否か確認する工程を含んでもよい。
【０００８】
本発明によると、前記第一の不動産の販売の申し出工程（ａ）は、ネットワークサーバによる処理を含んでもよい。ネットワークサーバによる処理は、第一の不動産に関する情報を利用者から受け取る工程および／または少なくとも一つの公のレコードデータベースに用いられる問い合わせを作成する工程を含んでもよい。公のレコードデータベースの問い合わせは、第一の不動産の権利状態および／または課税価格に関する情報を確認するために作成されてもよい。ネットワークサーバによる処理は、コンピュータ通信網を経由した公のレコードデータベースへの問い合わせを実行する工程および／またはコンピュータ通信網を経由した公のレコードデータベースへの問い合わせの結果を得る工程を含んでもよい。
【０００９】
公のレコードデータベースへの問い合わせの結果は、結果報告へ編集され、そして結果報告は利用者へ送信されてもよい。上記のどちらの送信もコンピュータ通信網を経由してなされてもよい。
【００１０】
本発明はまた利用者が取引の実行に先立ち販売取引工程を確認することができるようにする工程を含んでもよい。前記確認工程はさらに利用者に少なくとも一つの第一の不動産の購入価格案を提供する工程を含んでもよい。購入価格案は少なくとも一つの第一の不動産の課税価格であってもよい。購入価格案はかわりに価格要素を乗じた第一の不動産の課税価格であってもよい。前記確認工程はさらに利用者が購入価格案を受け入れるまたは受け入れないことができる工程を含んでもよい。
【００１１】
好適な実施形態の詳細な説明
本発明は不動産取引の実施方法およびシステムに関する。本発明は、居住用および商業用不動産等の任意の型の不動産との関連で用いることができる。図１を参照すると、本発明では個人または事業体等の利用者１０はコンピュータ通信網２０を経由して第一の不動産１２を販売し、そして第二の不動産１４、１６または１８を購入することができる。コンピュータ通信網２０はこれに限定されるものでないが、任意の私的または公的にアクセス可能なネットワークであってもよい。例えば、私的または公的にアクセス可能なネットワークは任意の数またはローカルエリア・ネットワーク、広域ネットワーク、都市規模ネットワークおよびグローバルエリア・ネットワークの組合せを含んでもよい。私的にアクセス可能なネットワークの例には、Ａｍｅｒｉｃａｎ Ｏｎｌｉｎｅ（登録商標）、Ｃｏｍｐｕｓｅｒｖｅ（登録商標）およびＰｒｏｄｉｇｙ（登録商標）を含む。本発明は上記のいかなる例にも限定されなく、任意の他のコンピュータ通信網も同様に本発明の範囲内である。このように任意のコンピュータ通信網２０の実施形態が本発明の取引または他の工程の実行に用いられてよい。
【００１２】
利用者１０は、引越しＷｅｂサーバ２４へアクセスするためにコンピュータ２２またはコンピュータ通信網２０へ接続するのに好適な任意の他の装置を用いることができる。サーバ２４へアクセスすることにより利用者１０はサーバ２４にあるまたはサーバ２４と協調するところにある情報を見ることができる。例えば、もしコンピュータ通信網２０がインターネットであるならば、利用者はサーバ２４へアクセスすることによりサーバ２４のまたはサーバ２４と協調する一以上のホームページへアクセスすることができる。サーバ２４は仲買人２５により操作される。仲買人２５は不動産仲買人、不動産代理人または不動産会社等の任意の好適な個人または事業体であってもよい。
【００１３】
図２は本発明に用いるのに好適なサーバ２４の例を示す。サーバ２４は中央演算処理装置（ＣＰＵ）２６、固定磁気ディスク装置（ＨＤＤ）等の固定記憶装置２８および即時呼出記憶装置（ＲＡＭ）等の内部記憶装置３０を含んでもよい。サーバ２４はまたサーバ２４をコンピュータ通信網２０へ接続するためのネットワーク・インターフェイス・カード（ＮＩＣ）３２を含んでもよい。さらに、キーボードまたはマウス等の任意の好適な入力装置およびモニタまたはプリンタ等の任意の好適な出力装置が任意の好適な方法によりサーバ２４へ接続されまたはサーバ２４と通信してもよい。しかしながら本発明は上記入力装置または出力装置を必須構成要件とするものでない。
【００１４】
機密保護のためにサーバ２４は特に不動産の実際譲渡を含む取引で暗号化技術を利用することができる。一つの実施形態では、サーバ２４は引越し過程で行われる取引の完全状態を保護するためにセキュア・ソケット・レイヤー暗号化標準を実装してもよい。セキュア・ソケット・レイヤー暗号化標準はデータ暗号化、サーバ認証、メッセージの完全性およびクライアント認証を提供する。しかしながら本発明は、セキュア・ソケット・レイヤー暗号化標準に限定されなく任意の暗号化システムが用いられてよい。
【００１５】
サーバ２４はまた完結した取引が拘束力のある契約であることを保証するためにデジタル署名技術を用いてもよい。一つの実施形態では、本発明はサーバ２４が認証電子署名を認識および承認することができるように公開鍵暗号法を用いてもよい。しかしながら本発明は、この点に関して限定されるものでなくデジタル署名を生成するための任意のデジタル署名技術が用いられてよい。利用者がまだデジタル署名を認証していない場合にサーバ２４は利用者が不動産取引等の取引を完結するために用いてもよいデジタル署名を生成および登録することができるソフトウェアを提供してもよい。
【００１６】
図３に示すように、記憶装置２８はオペレーティング・システム３４を含んでもよい。記憶装置２８はまた少なくとも一つのサーバ・プログラム３６、少なくとも一つのデータベース・プログラム３８および少なくとも一つのトランザクション処理・プログラム４０等のコンピュータ・プログラムを格納してもよい。サーバ・プログラム３６、データベース・プログラム３８およびトランザクション処理・プログラム４０はコンピュータ通信網２０を経由して不動産取引を行う仲買人２５を支援してもよい。サーバ・プログラム３６はコンピュータ通信網２０からの情報の受け取りおよび／またはコンピュータ通信網２０への情報の提供に好適な任意のプログラムであってもよい。例えば、コンピュータ通信網２０がインターネットである場合にはサーバ・プログラム３６はインターネットを経由してホームページを設けそしてホームページの内容を提供するのに好適なプログラムであってもよい。データベース・プログラム３８は、例えばトランザクション処理・プログラム４０が用いるサーバ２４が収集した情報を格納してもよい。他の実施形態では、データベース・プログラム３８は、コンピュータ通信網２０によりアクセス可能な公のレコードデータベースであってもよい。トランザクション処理・プログラム４０は不動産取引を完結することができるアプリケーションであってもよい。
【００１７】
図１の構成では、利用者１０は少なくとも一つの第一の不動産１２を立地Ａに所有する。利用者１０は第一の不動産１２を販売し、そして第一の不動産１２を販売したことによる売却代金を立地Ｂの第二の不動産１４，１６または１８の購入に充てたいと思っている。利用者１０は第一の不動産１２に関する情報４２をサーバ２４へ提供してもよい。例えば、第一の不動産１２に関する情報４２は立地、価格、内装部分、外装部分、寝室数および／または浴室数であってもよい。情報４２にはまた第一の不動産１２に関する担保権、抵当権および他の抵当権の情報または不動産１２の建設年月日を含んでもよい。他の例として、情報４２は第一の不動産と少なくとも一つの学校、医療機関、救急機関、宗教団体、食堂、商店街および公共交通機関との距離を示してもよい。しかしながら本発明は、上述の例に限定されるものでなく情報４２は第一の不動産１２に関する任意のデータであってよい。
【００１８】
サーバ２４はコンピュータ通信網２０により伝達可能に接続される立地Ａのデータベース４４に接続されてもよい。立地Ａのデータベース４４は仲買人２５が利用者１０により提供された情報４２を確認するためおよび第一の不動産１２の価値を確認するために用いてもよい。一つの実施形態では、立地Ａのデータベース４４は好適にはコンピュータ通信網２０によりアクセス可能な公のレコードデータベースであってもよい。私的に所有されているデータベースも利用者が提供した情報を確認するためおよび第一の不動産１２の価値を得るために調査されてもよい。立地Ａのデータベース４４から収集された情報を用いることにより、仲買人２５は第一の不動産１２の対価として利用者１０へ提示する価格を計算してもよい。提示価格は任意の好適な方法により計算されてもよい。例えば、購入価格は第一の不動産１２の課税価格等の検証可能な価格であってもよい。他の実施形態では、購入価格は価格要素を乗じた第一の不動産１２の課税価格等の検証可能な価格であってもよい。上記の価格要素は、不動産の課税価格は実市場価格よりしばしば低いので、第一の不動産１２の実市場価格を反映して購入価格を調整するために用いてもよい。本発明は、上記の第一の不動産１２の提示価格を計算する方法に限定されるものでなく任意の他の好適な価格または公式が提示価格を計算するために用いられてもよい。
【００１９】
第一の不動産１２の提示価格が確定されるとすぐに、仲買人２５はコンピュータ通信網２０を介し利用者１０へ提示価格を提供してもよい。もし利用者１０が提示価格を受け入れることができると判断すると、利用者１０は第一の不動産１２の提示価格を受け入れることができ、第一の不動産１２の販売による売却代金を立地Ｂの第二の不動産１４，１６または１８の購入へ充てることができる。一つの実施形態では、仲買人２５は第一の不動産１２の販売による売却代金を第三者預託（エスクロー）口座へ預けてもよい。
【００２０】
第一の不動産１２を仲買人２５が購入する以前、または以後に利用者１０は購入したいと思っている一以上の第二の不動産１４，１６または１８に関する情報４６をサーバ２４へ提供してもよい。例えば、第二の不動産１４，１６または１８に関する情報４６は立地、価格、内装部分、外装部分、寝室数および／または浴室数であってもよい。情報４６はまた第二の不動産１４，１６または１８に関する担保権、抵当権および他の抵当権または建設年月日を含んでもよい。他の例として、情報４６は第二の不動産１４，１６または１８と少なくとも一つの学校、医療機関、救急機関、宗教団体、食堂、商店街および公共交通機関との距離を示してもよい。本発明は、上述の例に限定されるものでなく情報４６は第二の不動産１４，１６または１８に関する任意のデータであってよい。情報４６は、単一または複数の第二の不動産１４，１６または１８に関する任意のデータを含んでもよい。
【００２１】
サーバ２４はコンピュータ通信網２０を介し立地Ｂのデータベース４８に接続され、そして立地Ｂのデータベース４８に第二の不動産１４，１６または１８に関して利用者１０が提供した基準に合致する立地Ｂにある入居可能な不動産の問い合わせをしてもよい。基準に合致する第二の不動産１４，１６または１８は任意の好適な方法により提示されてもよい。例えば、コンピュータ通信網がインターネットである場合は第二の不動産１４，１６または１８はサーバ２５と協調するまたはサーバ２５上のホームページに提示されてもよい。利用者１０は入居可能な第二の不動産１４，１６または１８をホームページで見て、購入する第二の不動産１４，１６または１８を選択してもよい。利用者１０は特に第二の不動産１４，１６または１８の購入価格が第一の不動産１２の販売価格より高い場合、第二の不動産１４，１６または１８の購入に用いる資金を得るために少なくとも一つの融資を行う会社または個人５０から融資を取付けてもよい。利用者１０はまた融資を行う事業体または個人５０から他の引越しまたは移転の支出のための融資を受けてもよい。
【００２２】
モニタ画面の図４乃至１１は、第一の不動産１２が販売され、第二の不動産１４，１６または１８が購入され、第一の不動産１２を販売した売却代金が第二の不動産１４，１６または１８の購入に用いられる本発明の取引の例を示す。図４乃至１１の例では、コンピュータ通信網２０はインターネットであり、モニタ画面はサーバ２４が提供するホームページであるが本発明はこの点に関して限定されない。また図４乃至１１は本発明の一例を描いたに過ぎず、本発明は図４乃至１１に示す工程の順序、含まれる情報および取引に限定されない。
【００２３】
図４は、利用者１０が利用可能な不動産取引サービスに関する情報を含む初期画面の例を示す。図４に示すように、上記の情報は取引過程の概要、価格情報および不動産調査手段を含んでもよいが限定されない。さらに処理を開始するためのリンクがはられる。図４の例では、リンクは “引越する方はここをクリックしてください（Ｃｌｉｃｋ Ｈｅｒｅ ｔｏ Ｒｅｌｏｃａｔｅ）”の表題にハイパーリンク形式ではられる。リンクは多くの他の実施例でおよび／または多数の表題にはられてもよい。選択されるとすぐに、リンクは図５に示す画面へ利用者１０を導いてもよい。
【００２４】
特に、図５は利用者１０が第一の不動産１２に関する情報４２を入力してもよい複数のデータ入力欄を示す。データ入力欄の例として、利用者１０の氏名、第一の不動産１２の所在地、第一の不動産１２の所有権に関するデータおよび第一の不動産１２の抵当権に関するデータがある。利用者１０が必須および／または任意の情報４２をデータ入力欄へ入力した後、リンクは処理手続きのために情報４２をサーバ２４へ送信するように切り換えられてもよい。図５の例では、第一の不動産１２に関する情報４２を送信するためのリンクは“続ける”という語により指定される。
【００２５】
サーバ２４はデータベース・プログラム３８により上記情報４２を照合してもよい。照合完了の前または後に、サーバ２４は利用者１０へ第一の不動産１２の提示価格を提供してもよい。提示価格はトランザクション処理・プログラム４０により決定されてもよい。
【００２６】
図６は、本発明に用いられる販売回答画面の例を示す。販売回答画面の情報には第一の不動産１２の提示購入価格、第一の不動産１２の所有権調査および抵当権分析の結果を含んでもよいが限定されない。利用者１０が販売回答画面を検討し終えるとすぐに、利用者１０は購入したいと思っている第二の不動産１４，１６または１８の型に関する情報４６を入力可能な画面へ切り換えてもよい。図６では、上記のリンクは“続ける”という語により指定される。
【００２７】
図７は、利用者１０へ利用者１０が購入したいと思っている第二の不動産１４，１６または１８の型に関する情報４６を要求する画面の例を示す。検索欄は任意の数および任意の種類であってよい。利用者１０は情報４６を入力してもよい複数の検索欄を提示されてもよい。例えば、図７に示すように検索欄は第二の不動産１４，１６または１８の立地、第二の不動産１４，１６または１８と他の立地との距離、利用者１０が第二の不動産１４，１６または１８のために支払う最高限度価格および第二の不動産１４，１６または１８の地域を含んでもよい。
【００２８】
利用者１０は任意の数の検索欄へデータを提供してもよく、一以上の特定の欄の検索引数を限定してもよい。利用者１０が情報４６を入力し終えるとすぐに、リンクは処理手続きのために情報４６をサーバ２４へ送信するように切り換えられてもよい。そしてサーバ２４は情報４６のすべてまたは一部と完全一致またはほぼ一致する第二の不動産１４，１６または１８を検索してもよい。第二の不動産１４，１６または１８の検索はデータベース・プログラム３８を用いて行ってもよい。例えば、サーバ２４はデータベース・プログラム３８から特定の地理的位置にある空き不動産を検索してもよい。検索により検出された第二の不動産１４，１６または１８は利用者１０へ提示されてもよい。
【００２９】
図８は、第二の不動産１４，１６または１８の検索結果を示す画面の例を示す。利用者１０は検索結果を検討し、検索により検出された第二の不動産１４，１６または１８と協調する一以上のリンクに切り換えてもよい。上記のリンクに切り換えることにより利用者１０は選択した第二の不動産１４，１６または１８に関するより詳細な情報を得ることができる。
【００３０】
図９は、検索により検出され、そして利用者１０が選択した第二の不動産１４，１６または１８に関するより詳細な情報を示す画面を示す。詳細な情報はサーバ２４が立地Ｂのデータベース４８から提供する。図９の例では、第二の不動産１４，１６または１８に関する詳細な情報は物理的性質、販売価格および写真を含む。図９の例はまた利用者１０が第二の不動産１４，１６または１８の“仮想見学”を行うことができるリンクを示す。上記の見学中に、利用者１０へ第二の不動産１４，１６または１８の内装の画像を提供してもよい。画像は第二の不動産１４，１６または１８の特定の立地からのほぼ３６０度の見た目を利用者１０へ提供するように配置してもよい。利用者１０が第二の不動産１４，１６または１８を購入することを希望する場合は、利用者１０は第二の不動産１４，１６または１８の購入を開始するために図９のリンク“不動産を購入する（Ｐｕｒｃｈａｓｅ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ）”へ切り換えてもよい。第二の不動産１４，１６または１８の購入を決定したことはサーバ２４へ送信されてもよい
トランザクション処理・プログラム４０は第二の不動産１４，１６または１８を購入するための利用者１０からの要求に関する情報を処理するために用いられてもよい。トランザクション処理・プログラム４０の処理結果は利用者１０へ提供されてもよい。
【００３１】
図１０は、第二の不動産１４，１６または１８に関する取引情報を表示する画面の例を示す。取引情報は第一の不動産１２を販売した売却代金との任意の差引残高または第二の不動産１４，１６または１８の購入を完了するために利用者１０が支払うべき金額を含んでもよい。取引情報はまた第一の不動産１２を販売した売却代金が第二の不動産１４，１６または１８の販売価格より少ない場合は、一以上の金融機関または融資を行う個人によるローン支払い分析を含んでもよい。固定資産税の情報等の他のデータを表示してもよい。上記の例は単にトランザクション・プログラム３３が実行してもよい分析の一部を示したに過ぎずトランザクション・プログラム３３のすべての潜在能力を示すものでない。
【００３２】
利用者１０が取引情報に満足した場合は、利用者１０は必要であれば融資プランを選択してもよく、そして取引を完了するリンクへ切り換えてもよい。例えば、利用者１０は金融機関１が提供する融資プランを選択してもよく、そして図１０で示す“販売の完了および新規不動産の購入（Ｃｏｍｐｌｅｔｅ Ｓａｌｅ ａｎｄ Ｐｕｒｃｈａｓｅ Ｎｅｗ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ）”リンクへ切り換えてもよい。要求はコンピュータ通信網を経た安全な取引を行うためにデジタル署名および／またはセキュア・ソケット・レイヤー暗号化標準等の任意の他の手段を用いて認証されてもよい。
【００３３】
取引が完了するとすぐに利用者１０は確認を受け取ってもよい。図１１で示す確認の例は利用者１０が販売した第一の不動産１２および利用者１０が購入した第二の不動産１４，１６または１８の概要を含む。さらに、確認画面は融資情報、ローン契約情報および引越会社等の他の業者へのリンクを含むが、確認画面に表示される情報はこの点に関し限定されない。
【００３４】
図１２は、本発明の取引を示す流れ図１２２である。流れ図は取引の例を提供するに過ぎない。本発明は流れ図１２２で示す工程の順序に限定されなく、また流れ図１２２で示す各工程を必須要件とするものでない。
【００３５】
図１２を参照すると、工程５４で利用者１０は第一の不動産１２の販売による売却代金が第二の不動産１４，１６または１８の購入に充てられる第一の不動産１２を販売し第二の不動産１４，１６または１８を購入する取引を開始してもよい。取引はサーバ２４へ接続することにより開始してもよい。工程５６で利用者１０は第一の不動産１２に関する情報を仲買人２５へ提供してもよい。工程５８で示すように、利用者１０が仲買人２５へ提供した情報の正確性は仲買人２５が認証してもよい。工程６０で仲買人２５は第一の不動産１２の購入を申し込んでもよい。
【００３６】
工程６２で利用者１０が購入申込金額に満足しない場合は、利用者１０は工程６４で取引を中止してもよい。一方利用者１０が申込みに満足する場合は、取引は継続されてもよい。この点に関し、工程６６で利用者１０は興味を持つ第二の不動産１４，１６または１８の型に関するデータを提供してもよい。工程６８で利用者１０は第二の不動産１４，１６または１８の検索結果を提示されてもよい。工程７０を参照すると、検索により合致する第二の不動産１４，１６または１８がなかった場合、利用者１０は工程６４に進み取引を中止してもよい。取引が中止された場合、工程６０での仲買人２５の申込みは撤回されてもよい。利用者１０が購入したいと思う第二の不動産１４，１６または１８を提示された場合は、取引は継続されてもよく工程７２で示すように、利用者１０は第二の不動産１４，１６または１８を選択してもよい。
【００３７】
工程７４で仲買人２５は第一の不動産１２を利用者から購入してもよく、そして売却代金を第二の不動産１４，１６または１８の購入に充ててもよい。工程７６で示すように、第一の不動産１２の販売による売却代金が第二の不動産１４，１６または１８の価格以上である場合は、利用者１０は工程７８で取引の確認を受け取ってもよい。一方利用者１０が第二の不動産１４，１６または１８の購入を完了するのにローン等の融資を必要とする場合は、工程８０でいくつかの異なる融資の選択肢が利用者１０へ提示されてもよい。利用者１０が融資の選択肢を選択した場合、または購入価格に合致するように自己資金を拠出した場合は、工程７８で取引の確認がなされてもよい。工程８２で示すように、取引の確認がなされるとすぐに処理過程は終了してもよい。
【００３８】
上記の例および実施例は、解説目的のために過ぎず、種々の変形または変更は、技術に精通した者に照らして明白であり、本願の精神および範囲内に含まれる。さらに、本発明は、その精神と本質的な特性から逸脱することなく、他の特定の実施形態をとってもよい。
【図面の簡単な説明】
【図１】
図１は、本発明に用いるのに好適なコンピュータ・アーキテクチュアの構造図である。
【図２】
図２は、本発明に用いるのに好適なサーバの構造図である。
【図３】
図３は、本発明に用いるのに好適な固定記憶装置の構造図である。
【図４】
図４は、本発明の実施例を示すスクリーンである。
【図５】
図５は、本発明の実施例を示すスクリーンである。
【図６】
図６は、本発明の実施例を示すスクリーンである。
【図７】
図７は、本発明の実施例を示すスクリーンである。
【図８】
図８は、本発明の実施例を示すスクリーンである。
【図９】
図９は、本発明の実施例を示すスクリーンである。
【図１０】
図１０は、本発明の実施例を示すスクリーンである。
【図１１】
図１１は、本発明の実施例を示すスクリーンである。
【図１２】
図１２は、本発明の実施例を示す流れ図である。
【符号の説明】
１０　　　　利用者
１２，１４，１６　第一の不動産
１８　　　　第二の不動産
２０　　　　コンピュータ通信網
２４　　　　ネットワークサーバ
２５　　　　仲買人
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【国際公開パンフレット】
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【国際公開パンフレット（コレクトバージョン）】
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【国際調査報告】
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