【事件の表示】
　特願２００２−２７０５７１「賃貸住宅の契約システム」拒絶査定不服審判事件〔平成１６年　４月　８日出願公開、特開２００４−１１０２９７〕について、次のとおり審決する。
【結　論】
　本件審判の請求は、成り立たない。
【理　由】
１．手続の経緯
　本願は、平成１４年９月１７日の出願であって、平成１７年５月２４日付で拒絶査定がなされ、これに対し、同年６月２８日に拒絶査定に対する審判請求がなされたものである。 
　
２．本願発明
　本願の請求項１に係る発明（以下「本願発明」という。）は、平成１７年２月１日付の手続補正により補正された明細書及び図面の記載から見て、その特許請求の範囲の請求項１に記載された、次のとおりのものである。
　
「【請求項１】　通信ネットワーク上に賃貸住宅のオークション会場を提供するサーバコンピュータと、前記通信ネットワークにアクセスしオークションに必要なデータを送受信する利用者端末とを備えた賃貸住宅の契約システムであって、
　競売物件に関する情報を表示する競売物件表示手段と、
　前記競売物件表示手段によって表示された物件に競売価格を入力する競売価格入力手段とを備え、
　所定期間ネットワーク上で競売を行なった後、落札候補者を決定し、落札候補者の信用調査をネットワーク上で行ない、信用調査をクリアした落札候補者が部屋を閲覧し、希望に合致した場合に契約を締結するものであり、
　しかも、賃貸住宅の部屋の各ドアには遠隔操作によって開錠・施錠を行なう錠装置が備えられ、閲覧者の請求により、センターが遠隔操作によって自動開錠し、閲覧終了後は自動施錠可能とされ、
　前記錠装置は無線信号の受信部と、受信した信号を認識して開錠信号を発する信号認識部と、開錠指示に基づいて錠を作動させる作動部と、それらの電源部を有して構成され、
　前記錠装置は玄関ドアへの着脱自在の取付部を有し、その取付部はドア上端に掛止するコの字部材を有し、任意のドアに取付けてドアの開錠を遠隔操作可能とし、空き部屋の管理を可能とすることを特徴とする賃貸住宅の契約システム。」
　
３．当審の判断
（１）引用例
（１−１）引用例１
　原査定の拒絶の理由に引用された特開２００２−１５１６２号公報（以下「引用例１」という。）には、以下の事項が記載されている。
　
（イ）「【０００１】
【発明が属する技術分野】本発明は、不動産仲介管理システムに関するものである。
【０００２】不動産仲介業務、特に賃貸家屋不動産物件についての不動産仲介業務については、仲介を希望するユーザが、その要望に適合する可能性ある不動産の存在場所まで赴き、仲介不動産物件を試見したのち、その要望に最も適合する仲介物件を賃貸契約の対象として定め、契約を締結するのが通常である。本発明は、このような賃貸家屋不動産物件を中心とし不動産の仲介管理システムに関するものである。」（段落【０００１】〜【０００２】）
　
（ロ）「【０００６】換言すれば、上記従来技術は、従前より定期発刊されている不動産情報誌に盛り込まれた地域仲介不動産情報を、地域コミュニケーションスペースにおいて、端末のモニター画面に表示ないしこれを印字してユーザに配布するだけに止まるものであって、仲介不動産物件の試見プロセスについては、依然として、その仲介不動産物件の管理者、すなわち不動産仲介業者、或いは仲介不動産物件所有者ないし管理委託を受けた不動産仲介業者の立会のもとに試見を行うのが通例である。
【０００７】特に家屋不動産の場合は、間取り、日照度、諸設備をユーザが実際に試見し、その印象等に基づき売買契約、賃貸借契約などの本契約を締結するのが通例であり、試見時以外は、仲介不動産物件所有者ないし不動産仲介業者がこれに施錠し、試見者以外の出入りを制限している。
【０００８】また試見は、不動産仲介業者、或いは仲介不動産物件所有者ないし管理委託を受けた不動産仲介業者の立会を前提としているため、試見者であるユーザが全くの随時且つ自分の自由意志で試見を行うことは殆どあり得ず、ユーザの携帯電話端末に仲介不動産物件の地図が表示される技術も存在しない。」（段落【０００６】〜【０００８】）
　
（ハ）「【００１２】
【課題を解決するための手段】本発明は、主要課題解決手段の第１に、ユーザが簡便に仲介不動産物件に関する情報を随時随意に入手可能となるための課題解決手段として、商取引ないし商品管理を行うためのモニタ画面を備えた端末部と、該端末部と通信ネットワークを通じ接続されるサーバ部とを備え、該サーバ部が前記端末部からの要求に応じ、商取引情報を情報データベースより検索する機能と、商品管理データベースを通じ商取引の申込ないし予約をする機能とを備えるとともに、該サーバ部が、上記検索結果や上記商取引の申込ないし予約の結果と、結果表示時における商品管理状況とを、端末部に送信してそのモニタ画面に表示可能とする商取引システムないし商品管理システムにおいて、該商取引システムに係る商取引が不動産物件の仲介であり、該商品管理システムに係る商品が不動産物件であるとともに、上記端末部が、個人用携帯電話に付設のいわゆる携帯電話端末である構成をとるものである。
【００１３】また本発明は、主要課題解決手段の第２に、仲介不動産物件が遠隔地の場合でもユーザが随意に情報入手し、仲介不動産物件試見の日時確定の便を飛躍的に向上させるための課題解決の手段として、商取引ないし商品管理を行うためのモニタ画面を備えた端末部と、該端末部と通信ネットワークを通じ接続されるサーバ部とを備え、該サーバ部が前記端末部からの要求に応じ、商取引情報を情報データベースより検索する機能と、商品管理データベースを通じ商取引の申し込みないし予約をする機能とを備えるとともに、該サーバ部が、上記検索結果や上記商取引の申し込みないし予約の結果と、結果表示時における商品管理状況とを、端末部に送信してそのモニタ画面に表示可能とする商取引システムないし商品管理システムであって、該商取引システムに係る商取引が不動産物件の仲介であるとともに、該商品管理システムに係る商品が不動産物件であり、上記端末部が、地域コミュニケーションスペースに設置されるコミュニケーションスペース端末か、個人用携帯電話に付設のいわゆる携帯電話端末か、個人保有コンピュータシステムに備えられたユーザ端末であるか、サ−バ部に接続された仲介不動産施錠管理センタに備えられる施錠管理センタ端末かのいずれかのユーザ端末であって、該ユーザ端末が、コミュニケーションスペース端末である場合、該地域コミュニケーションスペースが、不特定多数のユーザが随時立ち寄り可能であるとともに、広域連携業務展開スポットである不動産仲介管理システムにおいて、上記地域コミュニケーションスペースに設置されるコミュニケーションスペース端末か、上記個人用携帯電話に付設のいわゆる携帯電話端末か、上記個人保有コンピュータシステムの構成部材に備えられたユーザ端末かのいずれかの端末部より、通信回線等のサーバアクセス手段を通じ、不動産物件情報データベースの検索結果の照会閲覧が可能であって、該照会閲覧される検索結果をもとに仲介希望者が決定した仲介不動産物件の試見予約は、ユーザが上記サーバアクセス手段を通じ、上記サーバに接続されユーザ認証手段を備えた試見予約センタに申込み、該試見予約センタは、上記認証手段を通じユーザ認証手続きを行うとともに、本人認証されたユーザと協同して仲介不動産物件試見時を決定し、決定された仲介不動産物件試見時の通知を、ユーザアクセス可能な通信手段を通じてユーザに送信する構成をとるものである。ここにいう試見とは、仲介不動産物件のいわゆる下見を意味するものである。
【００１４】（略）
【００１５】上記主要課題解決の手段において取りうる課題解決手段のうち、不動産仲介業者による物件試見の同行立会並びに施錠開錠の手数を不要とするための課題解決手段の第１として、本発明は、ユーザに試見される仲介不動産物件が、施錠手段を備えた家屋不動産であって、該仲介不動産物件にユーザ試見開始完了検知手段が設置され、試見予約センタに不動産施錠管理システムが設けられるとともに、不動産管理者の管理入室時を除きユーザ試見時のみに上記施錠手段が開錠され、上記不動産施錠管理システムが、通信回線を通じ上記ユーザ試見開始完了検知手段に接続され、該ユーザ試見開始完了検知手段が、試見予約センタとユーザと協同して決定されたユーザ試見時に、試見開始を検知した時点で、上記不動産施錠管理システムにより開錠されるとともに、試見完了を検知した時点で、上記不動産施錠管理システムにより施錠される構成をとるものとする。
【００１６】（略）
【００１７】上記の不動産仲介業者による物件試見の同行立会並びに施錠開錠の手数を不要とするための課題解決手段の第１においては、試見するユーザ本人のより確実な本人認証をおこなうために、ユーザ試見開始完了検知手段が、試見するユーザ本人であることを認証する本人認証手段を備えた構成をとりうるものとし、またこの構成をとりうる上記第１課題解決手段並びに第２課題解決手段の統合形態として、さらに施錠開錠管理並びに本人認証の便と確実性を向上させるため、本発明は、施錠開錠手段、ユーザ試見開始完了検知手段、本人認証手段が一体化した構成もとりうるものとしている。
【００１８】上記課題解決手段の構成のうち、仲介不動産物件がユーザ試見開始完了検知手段を備える構成のものにあっては、本発明は、施錠管理セキュリティ上の課題解決手段として、施錠管理センタないしは広域業務展開スポットで、或いはユーザ試見開始完了検知手段により試見完了が検知された時点で、試見予約センタの不動産施錠管理システムにより、仲介不動産物件の施錠手段を開錠させる開錠手段が、無効化される構成をとりうるものとする。
【００１９】〜【００２１】（略）
【００２２】このようにしてユーザが試見したのち、その仲介不動産物件につき、賃貸借契約、売買契約の締結するなど、取引上の意思決定に至った場合には、ユーザが試見により取引を決定した仲介不動産物件の取引申込みが、ユーザ端末より、サーバアクセス手段を通じ、サーバ接続の契約予約センタに備えられた不動産物件情報データベースに記憶されるシステム構成としておいてもよい。
【００２３】上述の構成により、不動産の仲介を希望するユーザは、まず自己の所有する個人用携帯電話端末か、ユーザが個人で保有するコンピュータシステムに備えられたユーザ端末か、或いはこれらの端末を保持していない場合など、仲介不動産施錠管理センタに備えられた施錠管理センタ端末、若しくは地域コミュニケーションスペースに設置されるコミュニケーションスペース端末より、通信回線等のサーバアクセス手段を通じ、不動産物件情報データベースに蓄積された希望仲介不動産物件についての情報を、上記ユーザ端末に備えられたモニタ画面を閲覧することにより情報取得する。
【００２４】このユーザが得ようとする情報は、不動産物件情報データベースに対し、希望する仲介不動産物件の存在場所、価格、最寄りの交通機関や日用品販売商業施設からのアクセス状況、家屋不動産の場合は間取り、設備、管理人の有無など、仲介不動産物件につきユーザが仲介を受ける前に一般的に取得しておくことを望む、すなわち照会したい情報を、検索条件としてこれを入力の上、検索結果を索出し、検索時現在の仲介不動産物件に係る諸情報を上記ユーザ端末モニタ画面に表示する。
【００２５】このような商取引の前提となる索出情報、すなわち検索結果の端末モニタ画面への表示、及びその情報に基づき商取引の申込ないし予約を行うビジネスシステムは、既にインターネット利用の拡大に伴い近年急速に普及が進んでいるが、本発明の課題解決手段においては、仲介不動産物件にかかる一般的情報の取得に限っては、従前の普及モデルによる。
【００２６】仲介不動産物件に係る一般的情報は、上記ユーザ端末が通信回線等のサーバアクセス手段及びサーバ部を通じ不動産物件情報データベースに接続されているため、仲介不動産物件がユーザアクセス位置より遠隔地にある場合でも、不動産物件情報データベースに記憶されている情報の範囲につき、詳細にわたり可能である。このようなユーザ取得情報は、持ち運び可能なユーザ端末、特に個人用携帯電話端末のモニタ画面に表示された場合、移動しつつ随時随意の情報取得が可能である。
【００２７】ユーザは、これらの不動産物件情報に基づき、ユーザ自身が試見を希望する仲介不動産物件を若干件数決定し、これら仲介不動産物件の試見日時の決定については、上記ユーザ端末よりサーバアクセス手段を通じ、試見予約センタに試見の予約を申し込む。
【００２８】ユーザより試見予約の申込を受けた試見予約センタは、ユーザ認証手段により、ユーザ端末で入力された、例えばメール・アドレス、電話番号、或いは運転免許証など諸登録証明書の登録番号等ユーザ個人情報をもとに、ユーザ個人であることを認証し、この認証手続が完了した時点で、本人認証されたユーザと協同して不動産物件の試見時を決定する。決定の方式は、例えば不動産物件情報データベースより複数の候補試見時を提示してユーザ本人に選択させるか、ユーザ本人が提示した希望試見時につき、管理上の不都合条件の無い場合に限り承諾してこれを決定する、などの方式が考えられる。
【００２９】この不動産物件の試見時決定は、通信回線、インターネットなどユーザによるサーバアクセス可能な通信手段を通じて、多くの場合瞬時にユーザ本人がアクセス中のユーザ端末、或いは通話中の電話機に送信される。このようにして、ユーザは、不動産仲介業者のもとに出向いて仲介不動産物件の試見時を決定する手間は不要となり、仲介不動産物件の試見時は、ほぼ瞬時に決定される。
【００３０】仲介不動産物件が特に家屋不動産の場合施錠手段が備設され、その不動産の管理者の管理入室時を除き、この施錠手段は通常施錠された状態であり、施錠手段の開錠は、ユーザによる試見時のみとされなければならない。このため施錠ならびに開錠の管理が問題となる。この施錠開錠の管理は、試見予約センタに設けられた不動産施錠管理システムを通じ行われる。
【００３１】上記のプロセスにより試見予約センタと協同して決定された試見時に、ユーザが仲介不動産物件の試見に現地に赴いた場合、試見予約センタに設けられた不動産施錠管理システムを作動させることにより、これと通信回線を通じ接続されているユーザ試見開始完了検知手段が、ユーザ試見開始を検知した時点で仲介不動産物件の施錠手段が開錠され、ユーザ試見完了を検知した時点で再び仲介不動産物件の施錠手段が施錠されるプロセスをとる。言い換えれば、ユーザ試見の対象となる家屋不動産の施錠開錠管理につき、ユーザ試見開始完了検知手段により検知されたユーザによる試見の開始と完了に合わせ、これと通信回線を通じ連動させている不動産施錠管理システムにより、センタ管理を行うことになる。
【００３２】このようなユーザ試見開始完了検知手段を仲介不動産物件に設け、その検知結果をもとに、不動産施錠管理システムを通じ、試見予約センタによるセンタ管理を行うこととすれば、ユーザによる仲介不動産物件の試見時決定より試見完了に至るまで、従来必要とされていた不動産仲介業者の物件試見の同行立会は不要となり、ユーザ単独で随時随意に行うことが可能となる。
【００３３】〜【００４７】（略）
【００４８】このようにして、仲介不動産物件に係る情報取得、試見予約の申込並びに試見時の決定、実際の試見、試見に必要な開錠手段の供与、返却が随時随意に可能となった状況の上で、試見の完了したユーザが試見した不動産に係る賃貸借契約締結などの取引意思を決定した場合、その取引申込が、ユーザ端末より、サーバアクセス手段を通じ、サーバ接続の契約予約センタに備えられた不動産物件情報データベースに記憶される構成であれば、ユーザにとっては情報取得、試見予約申込、試見日時の決定、試見に必要な開錠手段の供与、試見、試見完了、開錠手段の返却、取引申込という一連のプロセス、或いは情報取得、試見予約申込、試見日時の決定、試見、試見完了、取引申込という一連のプロセスが、不動産仲介業者の同行立会を要せずに随時随意に行うことが可能であり、不動産仲介ビジネス面においても、これらの一連のプロセスを一括してセンタ管理可能とした上、さらに取引の申込を含め迅速なセンタ管理が可能となる。」（段落【００１２】〜【００４８】）
　
（ニ）「【００４９】
【発明の実施の形態】以下本発明の実施形態を図面を参照しつつ説明する。
【００５０】（第１実施形態）本実施形態における、不動産仲介管理システム１は、試見するユーザＵに仲介不動産物件２の施錠手段を開錠する開錠手段を供与せず、ユーザＵが試見する物件の開錠、再施錠を施錠管理センタ６００にて一括管理するシステムに係る実施形態である。
【００５１】本実施形態は、不動産物件情報へのアクセス、及び試見物件への実地アクセスは、ユーザＵの携帯電話端末のモニタ画面を利用することが多いものとされ、開錠は試見するユーザＵ本人の認証によるものであって、請求項１〜４、６〜７、及び１１〜１２に係る実施形態である。なお、文中括弧内表示ないし図面中表示の、Ａ１、Ａ２０４などを例とする英大文字と番号の組み合わせは、ユーザの手順を示すフローチャートである図９、仲介不動産の検索手順を示すフローチャートである図１０、試見予約手順を示すフローチャートである図１１、携帯電話端末を用いた試見手順を示す図１２における各ステップ表示を表す。このフローチャートは手順の時系列的記載方法によるものである。
【００５２】図１は本実施形態のシステム回路図であり、図２は本実施形態で使用されるモニタ画面を備えた携帯電話端末１１３である。図１に示されるように、本実施形態は、不動産仲介を希望するユーザＵが随意に使用できるユーザ端末１２、ユーザ端末１２が通信回線を介し回路連結されるサーバ部５００を備えた試見予約センタ１１、ユーザＵが仲介ないし試見を希望する施錠手段２２を備えた仲介不動産物件２より構成される。試見とは、仲介不動産物件のいわゆる下見を意味するものである。
【００５３】図１に示されるように、本実施形態は、ユーザ端末１２の実施例としては、個人所有コンピュータシステム１１１、コンビニエンスストアなど、地域住民らが自由に出入りできるいわゆる地域コミュニケーションスペース１３に設置されるコンピュータシステムに備設された地域コミュニケーションスペース端末１１２、個人の携帯電話端末１１３のほか、施錠管理センタ６００に設置される施錠管理センタ端末１１４も、ユーザ端末の実施例となりうる。
【００５４】試見予約センタ１１は、仲介不動産物件２に関する諸情報を蓄積、記憶するサーバ部５００と、仲介不動産物件２が施錠手段２２を備えた家屋不動産である場合、その施錠管理を一括して行う施錠管理センタ６００とにより構成される。
【００５５】試見予約センタ１１に設けられるサーバ部５００とユーザ端末１２とは、通信回線で連結され、この通信回線を通じ、ユーザＵないしはユーザ端末１２とサーバ部５００の内部に備えられる不動産物件情報データベースとの間で、試見予約並びに不動産物件２に関する情報のやりとりが行われる。
【００５６】サーバ部５００に備えられる不動産物件情報データベースに蓄積され、センタ管理される情報としては、仲介不動産物件２そのものの属性としての情報、例えば、物件所在地、交通機関の最寄り駅ないし停留所、家賃など賃料、管理費、礼金や敷金ほか契約締結必要費用、専有面積、間取り、一軒家或いはマンションなど物件の種別、木造ないしは鉄筋コンクリートなどの構造、築後年数、入居可能時、その他償却、取引形態などの諸情報が、ユーザ端末１２からの検索条件入力により、随時索出可能な状況に蓄積される。また、これらの諸情報に加え、管理上の秘密とされるべき情報、例えば顧客情報、物件管理情報などの情報も併せて蓄積される。
【００５７】すなわちサーバ部５００においては、これら仲介不動産物件２についての上記諸々の情報が、不動産物件情報データベース５０１、顧客情報データベース５０２、物件管理情報データベース５０３などのように、それぞれデータベース化して情報蓄積される。
【００５８】試見予約センタ１１のサーバ部５００と、外部の個人情報データバンク中の諸データベース３とは、通信回線を介し連結される。ユーザＵ本人の個人情報は、この諸データベース３に蓄積された個人情報と照合することにより、確実な本人認証が行われるシステムが整備されておくことが求められる。このプロセスを設けることにより、本人認証の精度を上げることができる。
【００５９】試見予約センタ１１に設けられる施錠管理センタ６００は、施錠管理システム６１０を備え、施錠管理センタ６００と仲介不動産物件２とは、通信回線で連結されている。施錠管理センタ６００内の施錠管理システム６１０により、仲介不動産物件２に備えられた施錠手段２２はセンタ制御される。
【００６０】仲介不動産物件２に備えられる施錠手段２２は、同じくその仲介不動産物件２に備えられる本人認証手段２３、試見開始完了検知手段２１と有機的に回路連結される。本人認証手段２３と試見開始完了検知手段２１については、実施例としては、本人認証機能と試見開始検知機能の両機能を兼備させ、これにユーザＵが試見完了後、ドアを再閉したことを試見完了であると検知するものである。
【００６１】しかし試見開始完了検知手段２１における試見開始検知についての構成はこれに限られるものではない。例えば施錠手段２２が備えられたドアの開閉につき、施錠手段２２が開錠されドアが開かれたことを試見開始であると検知するものであってもよい。但し一旦ドアが開かれ、試見中は仲介不動産物件２内部に留まっていたユーザＵ本人が、試見を完了し、仲介不動産物件２外部に退出の後ドアが再閉されたことを試見完了であると検知するものである構成は、共通としておくことが望ましい。
【００６２】本実施形態においては、試見ユーザＵが持ち歩く、例えばドアキーのような物的開錠手段が、ユーザＵ本人に供与されることはない。本人認証手段２３は、その実施例としては、声紋分析装置のほか、免許証などの読みとり装置、或いはモニタ走査装置などがあり、これらは云うまでもなく、本人情報検知手段を備えたものである。
【００６３】施錠管理センタ６００とサーバ部５００とは、通信回線で連結され、この通信回線を通じて相互に情報のやりとりが行われる。やりとりが行われる情報は、例えば施錠管理情報を含む不動産物件管理情報、試見ユーザＵの情報を含む顧客情報、などがある。実施例としては、サーバ部５００に不動産取引本契約のための契約予約センタ１４が、通信回線で回路連結されている場合もある。
【００６４】これら本人認証手段２３により検知された試見ユーザＵの本人情報は、施錠管理センタ６００内の施錠管理システム６１０とサーバ部５００との情報のやりとりによりサーバ部５００或いはこれに連結された諸データベース３の個人情報と照合、或いはモニタ走査装置の実施例においては、サーバ部５００に記憶されたユーザＵ本人の画像的情報に基づき施錠管理センタ６００からの遠隔モニタリングにより本人照合が行われるように、システム設定される。
【００６５】以上のようなシステム構成により、不動産の仲介を希望するユーザＵは、まず自分の携帯電話端末１１３か、ユーザＵの個人保有コンピュータシステム１１１か、或いは施錠管理センタ６００に備えられた施錠管理センタ端末１１４、地域コミュニケーションスペース端末１１２より、通信回線を通じ、不動産物件情報データベース５０１に蓄積された希望仲介不動産物件についての情報を、上記ユーザ端末１２に備えられたモニタ画面を閲覧することにより情報取得する。（Ａ１）
【００６６】特に個人用の携帯電話端末１１３は、図２に示されるように、モニタ画面が小さく、視認にやや難のあるものの、持ち運びの便は良好であり、移動中でも通信可能なユーザ端末１２であるため、移動しつつ随時随意の情報取得あるいは、試見予約センタ１１との交信に頗る便利である。
【００６７】このユーザＵが得ようとする情報は、不動産物件情報データベース５０１に対し、希望する仲介不動産物件の存在場所、価格、最寄りの交通機関や日用品販売商業施設からのアクセス状況、家屋不動産の場合は間取り、設備、管理人の有無など、仲介不動産物件につきユーザＵが仲介を受ける前に一般的に取得しておくことを望む、すなわち照会したい情報を、検索条件としてこれを検索条件入力時画面を示す図である図３に示されるモニタ画面を参照しつつ、各種ユーザ端末１２において入力する。（Ａ２）本実施形態における検索条件については、図３に示されるとおり、市区、賃料、間取、建物使用面積、マンションないしアパートなど物件の種目をその実施例とする。
【００６８】検索条件項目を入力の上（Ａ２０１）、図３に示されるＯＫボタンを選択すると、その条件がサーバ部５００に送信され（Ａ２０２）、その条件を用いてサーバ部５００は、物件情報データベース５０１、物件管理情報データベース５０３で検索し、ユーザ端末１２に送信する。（Ａ２０３）検索条件合致索出情報一覧画面を示す図４に示されるとおり、検索時現在における仲介不動産物件についての入力検索条件に適合する仲介不動産物件が、検索結果としてユーザ端末１２に備設のモニタ画面に表示される。（Ａ２０４）検索条件に適合する仲介不動産物件の表示は、存在番地表示、最寄り駅、家賃及び管理費、礼金及び敷金、間取り、種別の表示に留まり、間取りや地図表示は、検索結果表示された仲介不動産物件のうち、ユーザＵ本人が詳細情報の閲覧を希望する仲介不動産物件を随意選択し、その選択された物件の項最右欄の詳細ボタンを各種ユーザ端末１２にて選択し、詳細表示させる。
【００６９】仲介不動産物件の詳細表示画面図である図５の画面においては、試見予約のボタンが設けられ、ユーザＵ本人がその仲介不動産物件の下見、即ち試見を希望する場合、この試見予約ボタンを選択すると、試見予約フォーム画面図である図６に示されるような試見予約フォームが画面表示されることとなる。（Ａ３）
【００７０】この図６に示される試見予約フォーム実施例にユーザＵ本人は、画面上で試見予約日時と表示される試見希望日時のほか、その氏名、個人保有携帯電話の番号などのユーザ情報を入力し（Ａ４０１）、送信ボタンを選択して送信する。場合によっては、確実な本人認証に必要となりうる諸情報、例えばメール・アドレスなど通信回線上での本人識別情報、ユーザＵ本人の運転免許証番号など公的機関交付の諸登録本人情報を入力することとしておいてもよい。この情報は、試見予約センタ１１のサーバ部５００に向け送信され、その効果は試見予約の申込となる。（Ａ４）
【００７１】ユーザＵ本人より試見予約の申込を受けた、試見予約センタ１１のサーバ部５００は、ユーザ端末１２で入力された、電話番号、ユーザＵ本人の氏名、場合によってはメール・アドレスなど通信回線上での本人識別情報、ユーザＵ本人の運転免許証番号など公的機関交付の諸登録本人情報を、試見予約センタ１１外部の諸データベース３に蓄積された本人情報と照合し（Ａ４０２、Ａ４０３）、その照合結果に誤りがない場合、及びユーザＵ希望の試見予約日時に支障ないしは管理上の不都合条件がない場合の両条件が満たされた場合に限り（Ａ４０４、Ａ４０５）、ユーザＵ本人がアクセス中のユーザ端末１２に向け、試見予約完了票画面図である図７に示されるような試見予約完了票がサーバ部５００より送信され（Ａ４０６）、画面表示される。（Ａ４０７）（Ａ５）
【００７２】なお、上記のメール・アドレスなど通信回線上での本人識別情報、ユーザＵ本人の運転免許証番号など公的機関交付の諸登録本人情報を、試見予約センタ１１外部の諸データベース３に蓄積された個人情報と照合する手続（Ａ４０２）は、第１次的本人認証手続である。
【００７３】またユーザＵ希望の試見予約日時に支障ないしは管理上の不都合条件がある場合の例としては、既にその仲介不動産物件が契約申込完了の状態にあるか、或いはユーザＵ本人の試見希望日時に既に試見予約の先約がある場合などが考えられる。何れにせよ、試見予約日時に管理上の支障が生じた場合（Ａ４０５）、本人認証手続において照合結果に齟齬があった場合（Ａ４０３）、或いは試見予約日時に管理上の不都合条件がある場合（Ａ４０５）には、試見予約不可とされ、その結果がユーザ端末１２に送信される。（Ａ４０８）
【００７４】試見予約不可の場合におけるユーザＵ本人への結果表示の一例としては、試見予約に先約がある場合には、試見予約不可理由表示画面図である図８に示されるように、試見予約不可理由を表示の上、日時変更、物件変更、中止の次ステップへの進行ボタンも併せて表示される。試見予約不可理由は、図８においては、試見予約の先約の存在が表示されるが、無論この表示は試見予約不可理由により、それに適合する形に表現変更され表示される（Ａ４０９）。
【００７５】試見予約が可能な場合に通信回線を通じユーザ端末１２において表示される（Ａ４０７）試見予約完了票には、図７に示されるように、試見予約番号、確認番号、連絡先即ち施錠管理センタ６００への電話番号、物件、物件住所、ユーザＵ本人氏名、ユーザＵ本人電話番号、試見予約日時が表示され、併せて「試見時間は１時間です。」との表示が出る。これにより、仲介不動産物件の試見時決定は完了する。但し試見時間を１時間とするのは典型的１実施例に過ぎず、試見予約センタ１１において、仲介不動産物件２の規模などにより、試見時間は随意に設定しうる。
【００７６】このようにして、ユーザＵ本人が試見を希望する仲介不動産物件の選択からその仲介不動産物件の試見時決定に至るまでに要する時間は、多くの場合瞬時にユーザＵ本人がアクセス中のユーザ端末１２、或いは通話中の電話機１１３に送信されるため、きわめてわずかな時間のみで足るものであるとともにユーザ端末１２における操作ないし手続も簡便である。
【００７７】試見時が決定した後は、その決定試見時にユーザＵ本人が仲介不動産物件２に赴き（Ａ６）、施錠手段２２を開錠して仲介不動産物件２の中に入り、試見を行う。（Ａ７）いわゆる下見である。このユーザＵ本人による仲介不動産物件２の試見は、まずユーザＵ本人が、図７に示される試見予約完了票に記載の試見予約番号、確認番号を印刷、書写或いは記憶するなどして控え、仲介不動産物件２の場所に到着したときに、連絡先、即ち施錠管理センタ６００に連絡を入れ、試見の申込をしたユーザＵ本人に間違いがないことの認証をしてもらう。（Ａ７０１）
【００７８】この認証手続は、電話回線を使い、施錠管理センタ６００担当者の口頭での試見予約番号、確認番号の照会に対し、口頭で試見予約番号、確認番号を申告してもよいし、仲介不動産物件２の入口に施錠管理センタ６００と回線接続された端末の入力手段２４があれば、この入力手段２４を使用して入力し、その入力を受けた施錠管理センタ６００がサーバ部５００と交信して事前蓄積情報と到着時入力情報との照合を行うことにより、行われる（Ａ７０２）。この仲介不動産物件２の試見前に現場で試見予約番号、確認番号の照合により行われる認証手続は、第２次的本人認証手続である。
【００７９】この第２次的本人認証手続が完了すると、次に第３次的本人認証手続が開始される。この第３次的本人認証手続は、ユーザＵ本人が実際に仲介不動産物件２の現場にいるかどうかを検知、確認する手続である。この第３次的本人認証手続は、声紋分析装置、免許証読みとり装置２４、或いはモニタ走査装置２５など、仲介不動産物件２備設の本人認証手段２３を用いて行われるが、本人認証手段２３と試見開始完了検知手段２１については、本人認証機能と試見開始検知機能の両機能を兼備するものであるため、第３次的本人認証手続の完了、すなわちユーザＵ本人が実際に仲介不動産物件２の現場にいるかどうかの検知、確認の手続完了は、試見開始完了検知手段２１により試見開始と検知される（Ａ７０３）情報となる。なお、第２次的本人認証手段、第３次的本人認証手段は、装置として一体とされる構成でもよい。
【００８０】この試見が開始されたという情報、いわゆる試見開始通知は、施錠管理センタ６００に向け即時送信され（Ａ７０４）、これを受信した施錠管理センタ６００は、その施錠管理システム６１０により仲介不動産物件２の施錠手段２２を開錠する制御を行う。（Ａ７０５）上記第３次的本人認証手続（Ａ７０３）、試見開始通知送信（Ａ７０４）、開錠（Ａ７０５）という一連のプロセスは、殆ど瞬時に行われるため、時間的なロスは無に等しい。
【００８１】仲介不動産物件２の施錠手段２２が開錠されると、ユーザＵ本人による仲介不動産物件２内部の試見が開始されることとなる。（Ａ７０６）このユーザＵ本人による仲介不動産物件２内部の試見は、不動産業者等の立会人の同伴もなく、ユーザＵ本人単独もしくはユーザＵ本人とその同伴者のみにより行われる。試見は図７に示されるように、事前にてユーザＵ本人に試見予約センタ１１より提示されたとおり、１時間を限度として行われるが、これより短い時間であってもよい。但し試見時間を１時間とするのは典型的１実施例に過ぎず、試見予約センタ１１において指定された試見時間内であればよい。
【００８２】ユーザＵ本人による仲介不動産物件２内部の試見が完了すると（Ａ７０７）、ユーザＵ本人はドアの外に退出し、ドアを再閉する。このドア再閉は、試見開始完了検知手段２１により試見完了として検知され、その情報は、試見完了通知として施錠管理センタ６００に向け送信される。（Ａ７０８）これを受信した施錠管理センタ６００は、その施錠管理システム６１０により仲介不動産物件２の施錠手段２２を再施錠する制御を行う（Ａ７０９）。撮像装置２５が仲介不動産物件２のドア付近に備設されていれば、その撮影画像により、施錠管理センタ６１０でモニタ画面を通じ、ユーザＵ本人による試見完了を視認することができる。
【００８３】以上のように、ユーザＵ本人による仲介不動産物件２内部の試見は、その試見予約から試見完了に至るまで、全て不動産業者等の立会人の同伴も介在もなく、ユーザＵ本人単独もしくはその同伴者のみにより、随時随意に行われることが可能である。
【００８４】なおユーザ端末１２が個人用携帯電話端末１１３の場合には、試見すべき仲介不動産物件２の場所のモニタ画面への地図表示は、ユーザＵ本人が携帯電話端末１１３を携帯保持することにより、随意自在に可能である。また通常、ユーザ端末１２には印刷手段が併設されることが多く、このような印刷手段使用により印刷された仲介不動産物件２の場所が表示された地図は、ユーザＵ本人が随意自在に携帯保持可能である。従っていずれにせよ、ユーザＵ本人による単独の仲介不動産物件試見は、不動産業者等の立会人の同伴、介在がなくても、頗る容易に行うことができる。
【００８５】契約予約センタ１４がサーバ部５００に通信回路連結されている場合は、試見を完了したユーザＵが、賃貸など、不動産取引を意思決定したのち速やかに、地域コミュニケーションスペース端末１１２、携帯電話端末１１３等のユーザ端末１２より、サーバ部５００と通信回線で回路連結された契約予約センタ１４にその旨を、入力の上送信すれば、その仲介不動産物件２は、本契約の予約済となり、試見予約センタ１１の不動産物件情報データベース５０１に記憶され、爾後の試見予約は不可とされる。」（段落【００４９】〜【００８３】）
　
（ａ）上記摘記事項（イ）によれば、「不動産仲介業務、特に賃貸家屋不動産物件についての不動産仲介業務については、仲介を希望するユーザが、その要望に適合する可能性ある不動産の存在場所まで赴き、仲介不動産物件を試見したのち、その要望に最も適合する仲介物件を賃貸契約の対象として定め、契約を締結するのが通常である。本発明は、このような賃貸家屋不動産物件を中心とし不動産の仲介管理システムに関するものである。」（段落【０００２】）とあり，上記摘記事項（ハ）によれば「不動産の仲介を希望するユーザは、まず自己の所有する個人用携帯電話端末か、ユーザが個人で保有するコンピュータシステムに備えられたユーザ端末（−中略−）より、通信回線等のサーバアクセス手段を通じ、不動産物件情報データベースに蓄積された希望仲介不動産物件についての情報を、上記ユーザ端末に備えられたモニタ画面を閲覧することにより情報取得する。」（段落【００２３】）、さらに上記摘記事項（ニ）によれば「試見予約センタ１１に設けられるサーバ部５００とユーザ端末１２とは、通信回線で連結され、この通信回線を通じ、ユーザＵないしはユーザ端末１２とサーバ部５００の内部に備えられる不動産物件情報データベースとの間で、試見予約並びに不動産物件２に関する情報のやりとりが行われる。」（段落【００５５】）とあるから、引用例１には、「賃貸等の仲介不動産物件の管理を可能とする」ための「通信回線を介して賃貸等の仲介不動産物件の情報を提供するサーバ部と，前記通信回線にアクセスし賃貸等の仲介不動産物件の契約に必要なデータを送受信するユーザ端末とを備えた賃貸物件等の仲介不動産の契約のためのシステム」が記載されているといえる。
　さらに、上記摘記事項（ニ）によれば「仲介不動産物件の詳細表示画面図である図５の画面においては、試見予約のボタンが設けられ、ユーザＵ本人がその仲介不動産物件の下見、即ち試見を希望する場合、この試見予約ボタンを選択すると、試見予約フォーム画面図である図６に示されるような試見予約フォームが画面表示されることとなる。（Ａ３）
　この図６に示される試見予約フォーム実施例にユーザＵ本人は、画面上で試見予約日時と表示される試見希望日時のほか、その氏名、個人保有携帯電話の番号などのユーザ情報を入力し（Ａ４０１）、送信ボタンを選択して送信する。」（段落【００６９】〜【００７０】）とも記載されているから、「ユーザ端末」は「賃貸等の仲介不動産物件に関する情報を表示するモニタ画面」及び「前記モニタ画面によって表示された物件に試見予約のための情報を入力するための入力手段」を備えていることが記載されているといえる。
　
（ｂ）上記摘記事項（イ）によれば、「不動産仲介業務、特に賃貸家屋不動産物件についての不動産仲介業務については、仲介を希望するユーザが、その要望に適合する可能性ある不動産の存在場所まで赴き、仲介不動産物件を試見したのち、その要望に最も適合する仲介物件を賃貸契約の対象として定め、契約を締結するのが通常である。本発明は、このような賃貸家屋不動産物件を中心とし不動産の仲介管理システムに関するものである。」（段落【０００２】）とあり、また、上記摘記事項（ハ）によれば「ユーザより試見予約の申込を受けた試見予約センタは、ユーザ認証手段により、ユーザ端末で入力された、例えばメール・アドレス、電話番号、或いは運転免許証など諸登録証明書の登録番号等ユーザ個人情報をもとに、ユーザ個人であることを認証し、この認証手続が完了した時点で、本人認証されたユーザと協同して不動産物件の試見時を決定する。」（段落【００２８】）とあるから、引用例１には「ユーザ個人情報をもとに本人認証を行い、本人認証が完了したユーザが部屋を試見し，その要望に適合した場合に契約を締結する」ことが記載されているといえる。
　
（ｃ）上記摘記事項（ニ）には、引用例１の施錠手段２２について「まずユーザＵ本人が、図７に示される試見予約完了票に記載の試見予約番号、確認番号を印刷、書写或いは記憶するなどして控え、仲介不動産物件２の場所に到着したときに、連絡先、即ち施錠管理センタ６００に連絡を入れ、試見の申込をしたユーザＵ本人に間違いがないことの認証をしてもらう。（Ａ７０１）（−中略−）第３次的本人認証手続の完了、すなわちユーザＵ本人が実際に仲介不動産物件２の現場にいるかどうかの検知、確認の手続完了は、試見開始完了検知手段２１により試見開始と検知される（Ａ７０３）情報となる。なお、第２次的本人認証手段、第３次的本人認証手段は、装置として一体とされる構成でもよい。この試見が開始されたという情報、いわゆる試見開始通知は、施錠管理センタ６００に向け即時送信され（Ａ７０４）、これを受信した施錠管理センタ６００は、その施錠管理システム６１０により仲介不動産物件２の施錠手段２２を開錠する制御を行う。（Ａ７０５）」（段落【００７７】〜【００８０】）、及び「ユーザＵ本人による仲介不動産物件２内部の試見が完了すると（Ａ７０７）、ユーザＵ本人はドアの外に退出し、ドアを再閉する。このドア再閉は、試見開始完了検知手段２１により試見完了として検知され、その情報は、試見完了通知として施錠管理センタ６００に向け送信される。（Ａ７０８）これを受信した施錠管理センタ６００は、その施錠管理システム６１０により仲介不動産物件２の施錠手段２２を再施錠する制御を行う（Ａ７０９）。」（段落【００８２】）とある。
　また、上記記載によれば、施錠管理センタ６００からみて、管理対象の仲介不動産物件の各ドアの施錠装置２２は遠隔地にあることは自明である。そして、施錠管理センタ６００による開錠、施錠はいずれもユーザが開錠・施錠を直接行うものではなく、試見開始時に自動的に開錠し、試見完了時に自動的に施錠するものである。
　さらに、引用例１は、そもそも複数の仲介不動産物件を管理しているものであることから、管理対象の仲介不動産物件の各ドアには施錠装置２２が設けられていることは自明である。
　してみれば、引用例１には「賃貸等の仲介不動産物件の各ドアには、施錠管理センタが遠隔制御により、解錠・施錠を行う錠装置が備えられ、ユーザの連絡により、施錠管理センタが遠隔制御によって自動的に開錠し、試見終了後は自動的に施錠可能」とされた構成が記載されているといえる。
　
（ｄ）引用例１には、施錠手段２２の具体的構成について直接的には記載されていないが、上記摘記事項（ニ）によれば「試見予約センタ１１に設けられる施錠管理センタ６００は、施錠管理システム６１０を備え、施錠管理センタ６００と仲介不動産物件２とは、通信回線で連結されている。施錠管理センタ６００内の施錠管理システム６１０により、仲介不動産物件２に備えられた施錠手段２２はセンタ制御される。
　仲介不動産物件２に備えられる施錠手段２２は、同じくその仲介不動産物件２に備えられる本人認証手段２３、試見開始完了検知手段２１と有機的に回路連結される。本人認証手段２３と試見開始完了検知手段２１については、実施例としては、本人認証機能と試見開始検知機能の両機能を兼備させ、これにユーザＵが試見完了後、ドアを再閉したことを試見完了であると検知するものである。」（段落【００５９】〜【００６０】）、「施錠管理センタ６００は、その施錠管理システム６１０により仲介不動産物件２の施錠手段２２を開錠する制御を行う。（Ａ７０５）」（段落）【００８０】、「施錠管理センタ６００は、その施錠管理システム６１０により仲介不動産物件２の施錠手段２２を再施錠する制御を行う（Ａ７０９）。」（段落【００８２】）とあるから、施錠装置２２は、施錠管理センタ６００からの開錠のための情報及び施錠のための情報を受信していることが明らかである以上、そのための「受信部」と、施錠装置という以上、電気的な信号を受けて物理的に錠を動かすための「錠動作部」と、受信した信号が開錠のための信号であるのか施錠のための信号であるのかを認識した上で開錠及び施錠を行っていることが明らかである以上、受信部及び錠部を制御する「制御部」と、電気的な制御を行っている以上、何らかの「電源部」と、を備えていることは自明である。
　してみれば、引用例１には「前記施錠手段は、通信回線からの信号の受信部と、開錠信号もしくは施錠信号を受けて開錠もしくは施錠を行う錠動作部と、受信した信号を認識して開錠信号もしくは施錠信号を錠動作部に送る制御部と、施錠手段を構成する各部の電源部を有して構成」されていることが記載されているといえる。
　
　したがって、上記摘記事項（イ）ないし（ニ）によれば、引用例１には、
「通信回線を介して賃貸等の仲介不動産物件の情報を提供するサーバ部と，前記通信回線にアクセスし賃貸等の仲介不動産物件の契約に必要なデータを送受信するユーザ端末とを備えた賃貸物件等の仲介不動産の契約のためのシステムであって、
　賃貸等の仲介不動産物件に関する情報を表示するモニタ画面と、
　前記モニタ画面によって表示された物件に試見予約のための情報を入力するための入力手段と
　を備え、
　ユーザ個人情報をもとに本人認証を行い、本人認証が完了したユーザが部屋を試見し，その要望に適合した場合に契約を締結するものであり、
　賃貸等の仲介不動産物件の各ドアには、施錠管理センタが遠隔制御により、解錠・施錠を行う錠装置が備えられ、ユーザの連絡により、施錠管理センタが遠隔制御によって自動的に開錠し、試見終了後は自動的に施錠可能とされ、
　前記施錠手段は、通信回線からの信号の受信部と、開錠信号もしくは施錠信号を受けて開錠もしくは施錠を行う錠動作部と、受信した信号を認識して開錠信号もしくは施錠信号を錠動作部に送る制御部と、施錠手段を構成する各部の電源部を有して構成され、
　賃貸等の仲介不動産物件の管理を可能とすることを特徴とする賃貸等の仲介不動産物件の契約のためのシステム。」
の発明（以下「引用例１発明」という。）が開示されていると認められる。
　
（１−２）引用例２
　原査定の拒絶の理由に引用された「ネットで探そう夢のマイホーム」，日経ネットトレーディング，日経ＢＰ社，２００２年４月１５日，第９巻，第６号，第１５２〜１５９頁（以下「引用例２」という。）には、以下の事項が記載されている。
　
（ホ）『驚き　ネットオークションで自分の別荘を売った男
　近未来の買い換え手段となるか！？
　ネットオークションを使えば不動産を直接個人同士で売買することができる。仲介手数料を取る不動産専門オークションもあるが、Ｙａｈｏｏ！オークションなどでは仲介手数料はまったく不要。不動産には元々定価はなく、需給バランスで価格が決まるので、本来ネットオークションになじみやすいはずだ。
　売った人に直撃インタビュー！
　「１１年間使用した北軽井沢の別荘ですが、買い換えのために手放すことにしました。地元の不動産業者や某別荘売買情報誌に売買仲介を依頼しましたが、いっこうに音さた無く、連絡を待つ日々でした。
　そんなとき、ふっと思いついたのがＹａｈｏｏ！オークションへの出品。早速、その他のジャンルにある不動産カテゴリーを見ると、ほとんどが業者の出品なのか、高額な出品ばかりで入札件数はほとんどゼロでした。でも、この際背水の陣とばかりに出品したところ、現地への案内を希望された方が２名もあったんです。結局、購入意志の強かった方の人に売却しました。売却の手順は以下のとおりです」
　１）購入予約金として３０万円の手付け金、その後登記移転手続き。
　２）登記移転手続きは北軽井沢の地元不動産会社に任せる。それにかかわる費用は折半に。
　３）売買契約書を取り交わす（特に契約内容の重点は現状渡しであって、その後のトラブルには責任を負わないという条項を盛り込む）
　４）登記謄本及び売買契約書の取り交わし時点で残金を受領する。
　「訪問しあって納得のいくまで話し合うことが大切ですね。」
』（第１５５頁下欄）
　
（１−３）引用例３
原査定の拒絶の理由に引用された特開平８−２０９９９３号公報（以下「引用例３」という。）には、以下の事項が記載されている。
　
（ヘ）「【０００１】
【産業上の利用分野】本発明は電気で施解錠する電気錠装置に係り、従来よりある建築物の扉や引戸、家具や机の引出しなど、今まで電気錠装置を用いて施解錠が行われていなかった所に新規でしかも手軽に取り付けられ、該電気錠装置で施解錠できるようにした、どこにでも取り付けられる電気錠装置に関するものである」（段落【０００１】）
　
（ト）「【０００５】
【作用】本発明の電気錠装置は以上の構成よりなり、これを使用するときは扉や引き出し、引き戸や開きなど使用者が施解錠したい開閉部に又は、扉の枠や引き出しの棚口、柱などそれらの固定部に取り付け器具により電気錠装置を取り付け、電気錠を電気錠の係合部が出の状態のときに固定部又は、開閉部に係合することができる位置に調整する。このことにより従来電気錠装置が用いられてなかった所や施錠装置がなかった既存の建築物の扉や引戸、家具や机の引出しや、開きなど任意の所に電気錠装置が取り付けることができる。そのとき、従来の電気錠装置や施錠装置はデッドボルトが差し込まれる受けの部分を設けなければいけなかったが、本発明の電気錠装置は電気錠を電気錠の係合部（デッドボルト）が出の状態の時に固定部または開閉部に係合する位置に調整できるので、特別にデッドボルトが差し込まれる受けの部分を用意しなくて済むので工具を用いて工事をせず、誰でも手軽に電気錠装置を任意の所に取り付けられ、それら開閉部は施解錠の操作手段を操作し電気錠の係合部を出す／又は戻す動作をさせることにより施錠／又は解錠することができる。」（段落【０００５】）
　
（チ）「そこで本発明の一実施例の構成の概要及び、取り付け方を例えば引き出しに取り付けた場合で説明し、その後本発明の一実施例の電気錠装置の各部分の構成の詳細を説明する。まず電気錠装置の取り付け器具を構成するため、図４に示すように長方形の薄板をコの字型に形成した二本の支え板１の一端の直角に、四角形に形成しネジ棒２を捩じ込んだ支板３を固定し、もう一端の直角には四角形に形成した正面支板４を固定する。このことにより図５に示すように支え板１と正面支板４と支板３及びネジ棒２より構成された取り付け器具のネジ棒２のつまみ５を右に回し支板２に捩じ込むことにより例えば従来よりある万力の様にネジ棒２の先端と正面支板４で引き出しの前板６を挟み込むことにより、取り付け器具が引き出しに固定し、この取り付け器具を有する電気錠装置を引き出しに取り付けることができる。又この時、正面支板４の前板６に接する面に両面テープを設けておき、該両面テープにより正面支板４と前板６を貼着させることにより一層取り付け器具を有する電気錠装置を安定に固定することができる。そして図３に示すように電気錠７にネジ棒２を貫通させ、ネジ棒２上を自由に移動できる電気錠７の係合部１０が出の状態のとき、棚口８に係合部１０が係合し引き出しが施錠状態とすることができる位置に電気錠７を移動させ、押えナット９で電気錠７をネジ棒２上で両側から固定させる。このことにより施錠装置がなかった既存の引き出しに電気錠装置を取り付けることができ、該引き出しに応じて電気錠７の係合部１０が出の状態の時に棚口８に係合する位置に固定することができるので、使用者が任意の既存の引き出しに電気錠装置を取り付けることができる。
（−中略−）本発明の一実施例の電気錠装置は以上の如く構成され、引き出しや扉に取り付けることにより、それら引き出しや扉を施解錠できる。」（第３頁左欄第２１行〜第５０行）
　
　上記摘記事項（ヘ）ないし（チ）及び図５の記載からみて、引用例３の「電気錠装置」は、手軽に取りつけられるものであり、取りつけられる対象物である扉、引き出し等には工事をする必要が無く、また、その構造から見て、ネジ棒２のつまみ５を左に回すことで、取り外しも容易に行える構成である。また、上記摘記事項（チ）は、引き出しに「電気錠装置」を取り付けた場合について記載されているが、上記摘記事項（ヘ）にあるように引用例３の記載の「電気錠装置」は、建築物の扉にも用いられるものであるから、引用例３には、「建築物の扉への着脱可能な取り付け器具を有し、その取り付け器具は、扉に固定するためのコの字状に形成した支え板を有し、任意の建築物の扉に取り付けることを可能とした電気錠装置」が開示されていると認められる。
　
（２）対比
　本願発明と引用例１発明とを対比する。
　
（Ａ）引用例１発明の「通信回線」、「賃貸等の仲介不動産物件」、「サーバ部」、「ユーザ端末」、「契約のためのシステム」、「試見」、「施錠手段」、「施錠管理センタ」は，それぞれ本願発明の「通信ネットワーク」、「賃貸住宅」及び「空き部屋」、「サーバコンピュータ」、「利用者端末」、「契約システム」、「閲覧」、「錠装置」、「センター」に相当する。
　
（Ｂ）本願発明の「賃貸住宅のオークション会場を提供する」とは、本願の明細書の記載を参酌すれば、「競売方式で契約する物件の情報を送信」することや、競売に必要な各種の情報を利用者端末との間でやりとりする処理を含むものである。また、本願発明の「オークション」とは、本願発明が「賃貸住宅の契約システム」である以上、「賃貸住宅」の契約に至るまでの一つの手順にほかならないから、引用例１発明の「賃貸等の仲介不動産物件の情報を提供する」ことと、本願発明の「賃貸住宅のオークション会場を提供する」こととは、少なくとも「賃貸住宅の情報を提供する」という点で共通し、引用例１発明の「賃貸等の仲介不動産物件の契約に必要なデータを送受信する」ことと、本願発明の「オークションに必要なデータを送受信する」こととは、「賃貸住宅の契約に必要なデータを送受信する」という点で共通する。
　
（Ｃ）本願発明の「競売物件」とは、本願発明が賃貸住宅の契約システムである以上、賃貸住宅であるから、引用例１発明の「賃貸等の仲介不動産物件に関する情報を表示するモニタ画面」と、本願発明の「競売物件に関する情報を表示する競売物件表示手段」とは、少なくとも「賃貸住宅に関する情報を表示する物件表示手段」である点で共通する。
　
（Ｄ）本願発明において「競売価格を入力する」ことは、本願発明の「オークション」を構成する一つの手順であり、本願発明の「オークション」とは、本願発明が「賃貸住宅の契約システム」である以上、「賃貸住宅」の契約に至るまでの一つの手順にほかならない。また、引用例１発明の試見も賃貸契約の締結に必要な手順の一つであるから、引用例１発明の「前記モニタ画面によって表示された物件に試見予約のための情報を入力するための入力手段」と、本願発明の「前記競売物件表示手段によって表示された物件に競売価格を入力する競売価格入力手段」とは、少なくとも「物件表示手段によって表示された物件に契約に関連した情報を入力する入力手段」である点で共通する。
　
（Ｅ）引用例１発明は、「ユーザ端末１２で入力された、電話番号、ユーザＵ本人の氏名、場合によってはメール・アドレスなど通信回線上での本人識別情報、ユーザＵ本人の運転免許証番号など公的機関交付の諸登録本人情報を、試見予約センタ１１外部の諸データベース３に蓄積された本人情報と照合し（Ａ４０２、Ａ４０３）、その照合結果に誤りがない場合、（−中略−）試見予約完了票がサーバ部５００より送信され（Ａ４０６）、画面表示される。」（段落【００７１】）とあるように、ユーザにより入力された個人情報と、外部データベースとの照合による本人認証により、誤りがないとされたユーザに対してのみ物件の試見を行うものであるのに対して、本願発明はオークションによる落札候補となり、かつ、信用調査をクリアした者に、賃貸住宅の部屋の閲覧を行うものであるが、本願の明細書の記載を参酌すると、本願発明における「信用調査」とは、家賃の支払い能力を備えているかという本人の個人情報にもとづく調査を含むものである。また、ユーザにより入力された個人情報と、外部データベースとの照合は個人情報に基づく調査であるともいえる。
　したがって、引用例１発明の「ユーザ個人情報をもとに本人認証を行い、本人認証が完了したユーザが部屋を試見し，その要望に適合した場合に契約を締結する」ことと、本願発明の「所定期間ネットワーク上で競売を行なった後、落札候補者を決定し、落札候補者の信用調査をネットワーク上で行ない、信用調査をクリアした落札候補者が部屋を閲覧し、希望に合致した場合に契約を締結する」こととは、少なくとも「利用者の個人情報をもとにした調査を行い、調査をクリアした利用者が部屋を閲覧し、希望に合致した場合に契約を締結する」という点で共通する。
　
（Ｆ）引用例１発明の「開錠信号もしくは施錠信号を受けて開錠もしくは施錠を行う錠動作部」、「受信した信号を認識して開錠信号もしくは施錠信号を錠動作部に送る制御部」、「施錠手段を構成する各部の電源部」は、それぞれ本願発明の「受信した信号を認識して開錠信号を発する信号認識部」、「開錠指示に基づいて錠を作動させる作動部」、「それらの電源部」に相当する。
　
（Ｇ）引用例１発明の「通信回線からの信号の受信部」と、本願発明の「無線信号の受信部」とは、通信方式の相違はあるものの、少なくとも「信号の受信部」である点で共通する。
　
　してみれば、本願発明と引用例１発明とは、
「通信ネットワーク上に賃貸住宅の情報を提供するサーバコンピュータと、前記通信ネットワークにアクセスし賃貸住宅の契約に必要なデータを送受信する利用者端末とを備えた賃貸住宅の契約システムであって、
　賃貸住宅に関する情報を表示する物件表示手段と、
　前記物件表示手段によって表示された物件に契約に関連した情報を入力する入力手段とを備え、
　利用者の個人情報をもとにした調査を行い、調査をクリアした利用者が部屋を閲覧し、希望に合致した場合に契約を締結するものであり、
　しかも、賃貸住宅の部屋の各ドアには遠隔操作によって開錠・施錠を行なう錠装置が備えられ、閲覧者の請求により、センターが遠隔操作によって自動開錠し、閲覧終了後は自動施錠可能とされ、
　前記錠装置は信号の受信部と、受信した信号を認識して開錠信号を発する信号認識部と、開錠指示に基づいて錠を作動させる作動部と、それらの電源部を有して構成され、
　空き部屋の管理を可能とすることを特徴とする賃貸住宅の契約システム。」
である点で一致し、以下の点で相違する。
　
［相違点１］
　本願発明がサーバコンピュータにより「賃貸住宅のオークション会場」が提供されるものであるのに対して、引用例１発明は、「賃貸等の仲介不動産物件の情報」を提供するものであるが、「賃貸住宅のオークション会場」を提供するものではない点。
　
［相違点２］
　本願発明が、利用者端末が「オークションに必要なデータ」を送受信するのに対して、引用例１発明は、契約に必要なデータを送受信しているものであるが、「オークションに必要なデータ」を送受信するものではない点。
　
［相違点３］
　本願発明が、「競売物件に関する情報を表示する競売物件表示手段」を備えているのに対して、引用例１発明は、「賃貸等の仲介不動産物件に関する情報を表示するモニタ画面」を備えているものの、競売物件に関する情報を表示するものではない点。
　
［相違点４］
　本願発明が、「前記競売物件表示手段によって表示された物件に競売価格を入力する競売価格入力手段」を備えているのに対して、引用例１発明は、入力手段は備えているものの、競売価格を入力するものではない点。
　
［相違点５］
　本願発明が、部屋の閲覧の前に、「所定期間ネットワーク上で競売を行なった後、落札候補者を決定し、落札候補者の信用調査をネットワーク上で行ない」、信用調査をクリアした落札候補者に部屋を閲覧させるものであるのに対して、引用例１発明は、部屋の閲覧の前に、「ユーザ個人情報をもとに本人認証を行い」、本人認証が完了したユーザに部屋を試見させるものである点。
　
［相違点６］
　本願発明の錠装置の受信部が「無線信号」を受信するものであるのに対して、引用例１発明の錠装置の受信部は「通信回線からの信号」を受信するものである点。
　
［相違点７］
　本願発明の錠装置が「玄関ドアへの着脱自在の取付部を有し、その取付部はドア上端に掛止するコの字部材を有し、任意のドアに取付けてドアの開錠を遠隔操作可能」であるのに対し、引用例１発明の錠装置は、ドアの開錠を遠隔操作可能であるものの、それ以外の点については具体的な記載がない点。
（３）相違点についての判断
　
（３−１）［相違点１］ないし［相違点５］について
　引用例２には、上記摘記事項（ホ）にあるように、ネットオークションにより取引対象の不動産の現地への案内希望者を決定し、現地を見た前記案内希望者の購入意志に基づいて売買の契約を行う構成が記載されている。なお、引用例２でいう、「現地への案内」とは、本願発明の「閲覧」、引用例１発明の「試見」に対応するものである。また、一般に、ネットオークションとは「インターネット上のサイトで行われる競り（オークション）の売買。一般的には基準の価格が示された後に購入希望者が値を付けて行き制限時間内に最も高値をつけた人に買う権利が生じるが、逆オークションと言って、買い手の希望する値段に一番近い価格をつけた売り手に売買する権利が生じるものもある。」とされている（必要であれば、「インターネット基本用語集，アスキーネットジェイ，株式会社アスキー，２０００年１０月２７日，通巻第６３号，第７６頁」を参照。）ことから、引用例２の案内希望者は、ネットオークションにより売買を行う権利を得た者であると解するのが自然である。
　一方、引用例１発明は、試見予約をしたユーザが部屋を試見し、その要望に適合した場合に契約を締結するものであり、引用例１発明と引用例２の前記構成はともに、インターネットを利用した不動産の取引を目的とするものであるから、引用例１発明に、引用例２記載の前記構成を付加して、ネットオークションにより賃貸住宅を買う権利を得た者を賃貸住宅の試見希望者として決定するようにすることは当業者であれば容易に想到できた事項である。
　また、ネットオークションとは、前述のとおり「インターネット上のサイトで行われる競り（オークション）の売買。一般的には基準の価格が示された後に購入希望者が値を付けて行き制限時間内に最も高値をつけた人に買う権利が生じる」ものであるから、ネットオークションを行う場合には、サイトにオークションのための仕組みを設けること、購入希望者がオークションの対象商品を特定してオークションに必要とされる競り値の入力を行う仕組みを設けること、オークションの対象商品の基準価格、競り中の価格を表示する仕組みを設けることが必要なことは自明である。
　そして、賃貸住宅の契約前に、家賃の支払い能力等の「信用調査」を行うのは一般的な周知事項であり、また、「信用調査」をどのタイミングで行うかは、不動産取引においては契約の締結までの任意のタイミングで行えばよいものであるから、引用例１においても「信用調査」を「本人認証」と同時に行うようにすることも当業者であれば容易に想到できた事項である。
　よって、引用例１発明において、引用例２の前記構成を採用し、「サーバ」に賃貸住宅のネットオークションのための構成を設け、「ユーザ端末」に「ネットオークションに必要なデータ」を送受信させるための構成を設け、「モニタ画面」にネットオークション対象の賃貸住宅に関する情報を表示させるための構成を設け、「入力手段」にネットオークション対象の賃貸住宅に競り値を入力させるための構成を設けるようにして、ネットオークションにより賃貸住宅を買う権利を得た者を賃貸住宅の試見希望者とし、試見希望者の本人認証と同時に信用調査を行ってから、試見をさせるようにすることも当業者であれば容易に想到できたものと認める。
　したがって、本願発明の［相違点１］ないし［相違点５］にかかる事項は、引用例１発明、引用例２及び周知事項に基づいて当業者が容易に想到できたものである。
　
［相違点６］について
　本件出願当時、通信方式として無線通信は周知事項であり、引用例１発明において錠装置の受信部が無線信号を受信するようにすることも当業者が容易に想到できたものである。
　したがって、本願発明の［相違点６］にかかる事項は、引用例１発明及び周知事項に基づいて当業者が容易に想到できたものである。
　
　［相違点７］について
　引用例３には「建築物の扉への着脱可能な取り付け器具を有し、その取り付け器具は、扉に固定するためのコの字状に形成した支え板を有し、任意の建築物の扉に取り付けることを可能とした電気錠装置」が開示されている。
　ただし、引用例３では、電気錠を扉に取り付ける場合には、引用例３の図１３、図１４に示すように扉の上端ではなく、横端に取り付けることが記載されているが、引用例３の図１、図３の契合部１０の構成を見れば明らかなように、引用例３の電気錠は契合部１０の出入により施解錠を行うものであるから、引用例３の電気錠を賃貸等の仲介不動産物件のドアに取り付ける場合には、契合部１０の出入により施解錠を行える条件が満たされれば、ドアの上端、横端、下端のいずれに取り付けるかは適宜設定すべき事項にすぎず、また、実開平７−３５６７０号公報（以下「周知例１」という。）の図４及び図１７に示すように、コの字状の固定片を有した仮止め錠を、ドアの上端に装着することは本件出願当時に既に周知事項であったことからみても、引用例３記載の電気錠の取り付け箇所をドアの上端とすることに格別な困難性はない。
　
　以上の検討に基づき総合的に判断すると、引用例１発明の錠装置も電気的に制御される以上、電気錠装置であることは明らかであるから、引用例１発明の錠装置に、引用例３記載の電気錠装置の構成を採用して、前記錠装置を、着脱可能な取り付け器具を有し、その取り付け器具は、扉に固定するためのコの字状に形成した支え板を有し、意の賃貸等の仲介不動産物件のドアに取り付けることを可能とした構成とすることも当業者であれば容易に想到できたものである。
　したがって、本願発明の［相違点７］にかかる事項は、引用例１発明、引用例３及び周知事項に基づいて当業者が容易に想到できたものである。
　
　そして、本願発明の作用効果も、引用例１ないし３及び周知技術から当業者が容易に予測できる範囲のものである。 
　したがって、本願発明は、引用例１記載の発明、引用例２、３記載の事項及び周知技術に基づいて、当業者が容易に発明をすることができたものである。 
　
４．むすび
　以上のとおり、本願発明は、引用例１に記載された発明、引用例２、３記載の事項及び周知事項に基づいて、当業者が容易に発明することができたものであるので、特許法第２９条第２項の規定により特許を受けることができない。
　よって、結論のとおり審決する。