【事件の表示】
　特願２００１−２８９１２７「住宅売買システム」拒絶査定不服審判事件〔平成１５年　４月　４日出願公開、特開２００３−　９９５１８〕について、次のとおり審決する。
【結　論】
　本件審判の請求は、成り立たない。
【理　由】
１．手続きの経緯・本願発明 
　本願は、平成１３年９月２１日の出願であって、その請求項１に係る発明（以下、「本願発明」という。）は、平成１７年８月２４日付手続補正書の特許請求の範囲の請求項１に記載された次のとおりのものである。 
「【請求項１】インターネット等により相互通信可能なコンピュータ環境下において、売主側の販売物件情報を入力させる販売物件情報登録手段と、前記物件情報に基づいて売主側に本システムが買い取りを保証する最低販売価格を提示する手段と、前記最低販売価格以上に販売可能な販売形態を提示して売主に販売形態を選択させる販売形態提示選択手段と、買主側に購入希望情報を入力させる購入希望情報登録手段と、前記購入希望情報に基づいて買主側に購入限度額を提示する購入限度額提示手段と、前記販売物件情報の中から購入限度額以下の購入物件を買主側に検索可能に提示する購入物件提示手段とからなる住宅販売システム。」 
　　　　  
２．引用例 
（１）原査定の拒絶の理由に引用された国際公開第０１／０３９０５４号パンフレット（以下、「引用文献」という。）には、 
　ア　「本発明の一実施例に係るシステム構成の概要を図１に示す。第１図では、システムセンタ１と、リフォーム見積用サーバ３と、売主端末５と、入札者Ａ端末９と、入札者Ｂ端末７と、サポート店Ａ２５と、サポート店Ｂ端末２３とが、インターネット２に接続している。売主端末５、入札者Ａ端末９、入札者Ｂ端末７及びサポート店Ｂ端末２３は、例えばＷｅｂブラウザを有する通常のパーソナル・コンピュータであり、図示しないサーバを介してインターネット２に接続する場合もある。また、インターネット２は別のネットワークに置き換え可能である。
　システムセンタ１は、例えばルータ１５を介してインターネット２に接続しており、このルータ１５には、メールサーバ１３と、Ｗｅｂサーバ１１と、データベースＤＢ１９を管理するＤＢサーバ１７とが接続されている。これらの３つの種類のサーバにて本不動産物件の競売システムの主要部が構成される。」（７頁１０行〜２２行、但し空白行は除く）
　　　　　　
　イ　「不動産物件を競売にかける売主は売主端末５を操作して、不動産物件の情報を入力したり、落札者を決定したり、メールのやりとりを行う。入力する不動産物件情報は、例えば、住所、最寄駅及び最寄駅からの交通等を含む交通情報、間取り、専有面積、築年数、建物構造、駐車場、及び最低入札価格等を含む物件詳細情報、電子メール・アドレス等を含む連絡先情報等である。さらに、売主として、本不動産物件競売システムに登録された不動産業者による、売買契約に関連する手続きの支援サービスの利用希望を入力することも可能である。売主は、不動産物件の画像情報も登録することができる。なお、売主は、不動産物件の情報をＤＢ１９に正式に登録するためには、不動産物件の情報をインターネット２を介して入力するだけでなく、本不動産物件の競売システムの主催者に登録料を支払わなければならない。また、売主は、当該不動産物件の登記簿謄本も当該主催者に送付しなければならない。なお、登記簿謄本の取得や画像情報の作成を、本不動産物件の競売システムの主催者に依頼することも可能である。主催者では、例えば競売にかけられる不動産物件の近隣の不動産業者を介して、登記簿謄本を取得したり、画像情報を作成する。主催者自身がこれらの業務を行うことも可能である。
　入札者Ａは入札者Ａ端末９を操作して、また入札者Ｂは入札者Ｂ端末７を操作して、希望の条件に合致する不動産物件を検索し、希望の条件に合致した不動産物件が見つかれば入札を行う。入札は、入札価格と、売買契約に関連する手続きの支援サービスの利用希望があればその利用希望等を含む。」（８頁２０行〜９頁１４行、但し空白行は除く）
　　　　
　ウ　「第３図に、主にＷｅｂサーバ１１が売主端末５、入札者Ａ端末９及び入札者Ｂ端末７に出力する画面のフローを示す。Ｗｅｂサーバ１１は、これらを出力するために、ＤＢサーバ１７から必要なデータを取得する。第３図には一部メールサーバ１３及びＤＢサーバ１７の処理も含まれている。
　本実施例のＷｅｂサーバ１１では、トップページ１０１から、少なくとも、会員登録ページ１０３と、物件の検索と入札処理のページ群２５０と、会員メニューページ１１９と、売却物件登録処理のページ群２６０と、情報提供ページ１５７とに移行できる。」（１３頁４行〜１２行、但し空白行は除く）
　　　　
　エ　「物件検索と入札処理のページ群２５０では、最初に地域と物件種別の検索ページ１０５に移行する。例えば地図上で検索希望の地域を選択し、鉄道の路線等で絞り込む。さらに、マンション・戸建て・土地の物件種別も検索パラメータとして入力する。さらに、例えば、間取りや、専有面積、金額（最低入札価格又は入札最高価格）で絞り込むよう構成してもよい。これらの検索ページは複数のページで絞り込むようにできる。絞込みを行った結果は、例えばマンション検索結果一覧１０７、戸建て検索結果一覧１０９、土地検索結果一覧１１１といったように物件種別毎に出力される。この検索結果一覧には、例えば検索条件に加え、検索条件に合致した個々の物件については、例えば現在の入札価格、物件名、住所、最寄駅、間取り、専有面積、入札期間、競売の状況（例えば競売中・交渉中・中断等）等が含まれる。」（１３頁２２行〜１４頁８行、但し空白行は除く）
　
が記載されている。 
　これらの記載ア〜エ及び図面第１図によれば、引用文献には、
「システムセンタ１と、売主端末５と、入札者Ａ端末９がインターネット２に接続され、売主は売主端末５を操作して、専有面積及び最低入札価格等の不動産物件の情報を入力し、システムセンタ１内のデータベースＤＢ１９に不動産物件の情報を登録し、入札者Ａは入札者Ａ端末９を操作して専有面積及び金額等の希望条件を入力し、システムセンタ１内のＷｅｂサーバ１１は、ＤＢサーバ１７を介して不動産物件の情報が登録されているデータベースＤＢ１９から前記希望条件に合致する不動産物件を検索して検索結果を検索結果一覧として提示する不動産物件の競売システム」
の発明（以下、「引用発明」という。）が記載されている。 
　
３．対比 
　そこで、本願発明と引用発明とを対比する。 
　引用発明の「システムセンタ１と、売主端末５と、入札者Ａ端末９がインターネットに接続」された構成は、本願発明の「インターネット等により相互通信可能なコンピュータ環境下」に相当する。
　引用発明の「専有面積及び最低入札価格等の不動産物件の情報」は、本願発明の「売主側の販売物件情報」に相当する。
　引用発明の「売主端末５」は、専有面積及び最低入札価格等の不動産物件の情報を入力させてシステムセンタ１に不動産物件の情報を登録させるものであるから、本願発明の「販売物件情報登録手段」に相当する。
　引用発明の「入札者Ａ」は、不動産の購入を希望する者であるから、本願発明の「買主」に相当する。
　引用発明の「専有面積及び金額等の希望条件」は、本願発明の「購入希望情報」に相当する。
　引用発明の「希望条件に合致する不動産物件」は、入札時にデータベースＤＢ１９に登録されている不動産物件の情報から検索されるものであるから、本願発明の「購入物件」に相当する。
　引用発明の「Ｗｅｂサーバ１１」は、登録された不動産物件の中から入札者Ａの希望条件に合致する不動産物件を検索するものであるから、本願発明の「販売物件情報の中から購入物件を買主側に検索可能に提示する購入物件提示手段」に相当する。
　引用発明の「不動産物件の競売システム」は、住宅である不動産物件を販売する処理を行うものであるから、本願発明の「住宅販売システム」に相当する。
　また、上記２に記載したように、引用発明においても、不動産物件の売買成立前に入札者に対して希望条件に合致する不動産物件が検索結果として提示されるものであるから、引用発明は本願発明と同様に売買が成立する前の売買支援システムに関するものである。
　したがって、本願発明と引用発明とを対比すると、
「インターネット等により相互通信可能なコンピュータ環境下において、売主側の販売物件情報を入力させる販売物件情報登録手段と、前記販売物件情報の中から購入物件を買主側に検索可能に提示する購入物件提示手段とからなる住宅販売システム。」
の点で一致し、以下の点で相違する。 
（１）相違点１ 
　本願発明は「物件情報に基づいて売主側に本システムが買い取りを保証する最低販売価格を提示する手段」を有しているのに対して、引用発明は売主が最低入札価格を入力して設定している点。
（２）相違点２
　本願発明は「最低販売価格以上に販売可能な販売形態を提示して売主に販売形態を選択させる販売形態提示選択手段」を有しているのに対して、引用発明では販売形態が競売だけである点。
（３）相違点３
　本願発明は「買主側に購入希望情報を入力させる購入希望情報登録手段」を有しているのに対して、引用発明では入札者Ａが入札者Ａ端末９を用いて入力した希望条件を登録することは記載されていない点。
（４）相違点４
　本願発明は「購入希望情報に基づいて買主側に購入限度額を提示する購入限度額提示手段」を有しているのに対して、引用発明は入札者Ａが希望条件の一つとして金額を入力している点。
（５）相違点５
　本願発明の購入物件提示手段は、「販売物件情報の中から購入限度額以下の購入物件を買主側に検索可能に提示する」ものであるのに対して、引用発明は入札者Ａが入力した金額により検索される物件が絞り込まれる点。
　　
４．当審の判断 
　以下、相違点１〜５について検討する。 
（１）相違点１及び２について 
　本願発明の「最低販売価格」については、特許請求の範囲及び発明の詳細な説明には、用語の定義及び入力される「販売物件情報」からの算出処理内容が記載されておらず、段落５４に「売主側は本システムに販売物件情報を入力することにより、その物件の評価額が判るから、本システムから提示された最低販売価格以上に販売可能な販売形態を安心して選択することができる」と記載されているにすぎない。
　してみると、本願発明における「最低販売価格」は、販売物件情報を入力することによりより得られるその物件の評価額（最低販売価格）ということになるが、住宅販売システムにおいて物件の情報に基づいて売却価格を計算して売主に提示することは周知なものである（例えば、特開平１１−２２４２８３号公報の段落４５には、「売却予定物件内容に応じて売却予定価格（・・・）が所定の条件価格などから自動演算し、その演算結果を画像表示部３のテレビジョンモニタ２上の売却予定価格の該当出力欄に金額表示する」と記載されている。）。
　そして、インターネットによる物品の販売システムには、オークションによる販売、不動産販売のような業者が物品を仲介する販売、中古車販売のような業者が物品を買い取って転売する販売等複数の販売形態が存在すること、オークション及び仲介販売では売主による最低入札価格及び売却希望価格の設定により指定された価格以上での販売を可能とすること、販売システムを不動産販売ならば不動産業者が運用することはそれぞれ周知であり、また、査定価格を買取保証価格とするか否かは、商業的な取決であって当業者が任意に決定し得る事項である。
　よって、不動産業者が住宅販売システムを構築する場合、売却する販売物件について査定を行うと共に、査定された価格を住宅販売システムを運用する不動産業者が買い取りを保証する価格として売主に提示することは自然であり、また、売主がオークションによる販売、仲介による販売、転売による販売の何れかを選択できるように構成することは周知な構成を寄せ集めたものに過ぎず、その作用効果も格別なものとは認められない。
　してみると、引用発明において、「物件情報に基づいて売主側に本システムが買い取りを保証する最低販売価格を提示する手段」、「最低販売価格以上に販売可能な販売形態を提示して売主に販売形態を選択させる販売形態提示選択手段」を構成することは、当業者が上記周知技術から容易になし得たものである。
（２）相違点３について
　引用発明には、入札者Ａが入札者Ａ端末９を用いて入力した希望条件を登録することは記載されていないが、検索のための情報処理では、検索キーとなる情報を一旦記憶することは自明であり、引用発明も検索のための情報処理を行うものであるから、希望条件は登録されることとなると認められるので、相違点３については当業者が容易になし得たものである。
（３）相違点４及び５について
　住宅産販売システムにおいて、買主側の自己資金及び年収等の情報により不動産の購入限度金額を計算し購入可能な住宅を検索することは周知なものであり（例えば、特開平１１−２２４２８３号公報の段落３４には、「購入希望物件内容、自己資金、資産売却資金、ローン条件および年収などの所定の共通データを、キーボードなどの操作部４から該当共通入力欄に入力し、・・・、購入可能金額、さらには売登録件数出力などの有効情報の自動演算を順次行い、それらの演算結果を画像表示部３のテレビジョンモニタ２上の不動産売買管理表の購入フォーマットの各該当出力欄内にそれぞれ表示させる」と記載され、段落７２には、「購入物件内容の購入条件に合致する売希望物件がどのくらい件数登録されているのかをセンター情報から検索して売登録マッティング処理をし、その売登録件数を画像表示部３のテレビジョンモニタ２上の不動産売買管理表の購入票のフォーマットの該当出力欄に表示する」と記載されている）、また、引用文献の上記（エ）には、「間取りや、専有面積、金額（最低入札価格又は入札最高価格）で絞り込むよう構成してもよい。」ことが記載されている。そして、「不動産の購入限度金額を計算」する構成を「購入限度額提示手段」ということは自然であり、住宅販売において購入限度額以下の物件を提示することも自然である。
　してみると、引用文献記載事項及び上記周知技術を採用し、引用発明において、「購入希望情報に基づいて買主側に購入限度額を提示する購入限度額提示手段」を備えること、購入物件提示手段が「販売物件情報の中から購入限度額以下の購入物件を買主側に検索可能に提示する」ものとすることは、当業者が容易になし得たものである。
　
５．むすび 
　以上のとおり、本願発明は、当業者が引用発明及び上記周知技術に基いて容易に発明することができたものであるから、特許法第２９条第２項の規定により特許を受けることができない。 
　したがって、本願は、他の請求項について、検討するまでもなく拒絶されるべきものである。 
　よって、結論のとおり審決する。