(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
複数の不動産販売会社サーバーが、各売主が入力装置により入力した中古住宅物件情報をデーターベースへ登録する第１ステップと、
前記登録に基づき、複数の不動産販売会社サーバーが、前記中古住宅物件情報を指定性能評価機関サーバーへ転送する第２ステップと、
前記指定性能評価機関サーバーは、転送されてきた前記中古住宅物件情報の各性能評価項目が、同指定性能評価機関サーバーに記憶された性能評価項目の基準値を満たすか否かを比較する処理を行い、前記性能評価項目の基準値を満たすと、認定した中古住宅物件としてデータベースに登録することで認定付与し、前記性能評価項目の基準値を満たさない場合は不認定として指定性能評価機関サーバーから前記不動産販売会社サーバーへ不可通知を送信する第３ステップと、
前記不動産販売会社サーバー又は指定性能評価機関サーバーは、購入希望者が購入希望者クライアントマシンからインターネットを介して、同不動産会社サーバー又は指定性能評価機関サーバーへアクセスすると、データベースに登録された中古住宅物件情報を購入希望者へ提供する第４ステップと、
前記指定性能評価機関サーバー又は前記不動産販売会社サーバーは、購入希望者の購入表明として、同購入希望者のクライアントマシンから購入を希望する中古住宅物件の購入条件情報をインターネットを介して受信する第５ステップと、
前記指定性能評価機関サーバーが購入希望者の購入条件情報を受信すると、同指定性能評価機関サーバーは、前記購入希望者の購入条件情報を、対象の中古住宅物件を扱う不動産販売会社サーバーへ転送する第６ステップと、
前記不動産販売会社サーバーは、前記購入条件情報に基づき、購入希望者の中から最高購入希望金額を判断して購入優先権を与える処理を行い、同処理結果をデータベースに登録する第７ステップと、
前記不動産販売会社サーバーは、前記購入優先権と購入を希望する中古住宅物件の購入条件情報を前記登録したデータベースの中古住宅物件情報と照合し、購入条件情報に合致すると購入希望が成立したものとして、その成立情報を前記指定性能評価機関サーバーへ転送する第８ステップと、
前記指定性能評価機関サーバーは、前記購入の成立情報を前記データベースの中古住宅物件情報に追加して登録する第９ステップと、
から成ることを特徴とする、中古住宅取引方法。
【請求項２】
上記第４ステップにおいて、指定性能評価機関サーバーは、アクセスしてきた購入希望者の生活観や価値観によって評価が異なる魅力的性能項目に対しては、入力により評価された上記中古住宅物件情報の性能評価項目に重み付けしてデータベースへ登録することを特徴とする、請求項１記載の中古住宅取引方法。
【請求項３】
上記第４ステップにおいて、指定性能評価機関サーバーは、上記重み付けに応じて、上記中古住宅物件情報をチャート情報として上記購入希望者へ表示することを特徴とする、請求項２記載の中古住宅取引方法。
【請求項４】
上記第２ステップにおいて、上記複数の不動産販売会社サーバーは、上記インターネット、専用回線又は公衆回線を介して、上記指定性能評価機関サーバーへの中古住宅物件情報の転送することを特徴とする、請求項１記載の中古住宅取引方法。
【請求項５】
上記第３ステップにおいて、前記不動産販売会社サーバーは、上記指定性能評価機関サーバーから、前記性能評価項目の基準値を満たさず不認定とされ不可通知を受信した場合には、同不動産販売会社において、不認定となった性能評価項目の訂正を入力装置により行い、完全なものとした中古住宅物件情報を再度不動産販売会社サーバーのデータベースへ登録することを特徴とする、請求項１記載の中古住宅取引方法。
【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
この発明は、一般に、インターネットを使用した中古住宅（不動産）取引の方法に関し、特に、インターネットを介して、中古住宅の指定性能評価機関と複数の不動産販売会社及び購入希望者とを連繋させて中古住宅の取引を適正に効率良く行う方法に関する。
【０００２】
【従来の技術】
従来、各不動産販売会社は、自社販売物件及び委託販売の不動産物件情報を紙媒体又は自社のコンピュータ・データベースにより購入希望者に提供していた。コンピュータ・データベースを用いた場合には、自社のホスト・コンピュータに不動産物件のデータベースを構築し、自社の販売営業所などに端末装置を設置して、不動産物件情報を購入希望者に提供していた。
【０００３】
しかし、近年のインターネットの発展に伴なって、各不動産販売会社がＷＷＷ（ワールド・ワイド・ウェブ）によるホーム・ページを開き、このホーム・ページを介して不動産物件情報を購入希望者に提供することも行われるようになった。
【０００４】
さらに、複数の不動産販売会社が、不動産物件情報を相互に持ち寄り、参加会社共通のデータベースを設置したり、この共通データベースの情報をインターネットを介して購入希望者に提供することも行われるようになってきた。また、インターネットを介して不動産物件のオークションを行うことも可能となってきた。
【０００５】
【発明が解決しようとする課題】
しかし、上述の従来の不動産販売方法では、各不動産販売会社の不動産物件情報に共通の評価基準がなく、異なる不動産販売会社が扱う不動産物件を簡単且つ迅速に比較することが困難であった。とりわけ中古住宅の取引に関しては、構造、施工、補修等に関する性能評価、あるいは履歴に関して、適正な価格の算定がむずかしく、取引の信頼性を損なうケースも多々あった。
【０００６】
また、オークション等により中古住宅物件を販売した場合に、その販売（オークション）状況を迅速に公表することにより、需要のある中古住宅物件の傾向が判ると、不動産販売会社にとっては、今後の販売戦略の貴重な参考資料となる。さらに、販売（オークション）結果の公表により、魅力ある中古住宅物件を扱う不動産販売会社が判ることは、購入希望者にとって不動産販売会社の選定に役立つ。また、購入希望者の一人一人のニーズに応じて、各中古住宅物件を簡単に評価できると、購入希望者にとって不動産物件の選定が容易になる。
【０００７】
したがって、本発明の目的は、複数の不動産販売会社の各々がインターネットを介して購入希望者に対して中古住宅（不動産）物件情報を提供するのみではなく、指定性能評価機関が不動産販売会社の扱う中古住宅物件を統一基準で評価して、インターネットを介して購入希望者に対して評価済みの中古住宅物件情報を提供する中古住宅（不動産）取引方法を提供することである。
【０００８】
本発明の他の目的は、各中古住宅物件の販売状況又はオークション状況を、インターネットを介して迅速に公表する取引方法を提供することである。
【０００９】
本発明の別の目的は、公的な指定性能評価機関が提供する中古住宅の客観的な性能評価情報に対して、購入希望者の個々のニーズに応じて、中古住宅の評価を適正に加工することができる取引方法を提供することである。
【００１０】
【課題を解決するための手段】
上述の課題を解決するための手段として、請求項１の発明にかかる中古住宅取引方法は、
複数の不動産販売会社サーバー１０が、各売主が入力装置により入力した中古住宅物件情報をデーターベースへ登録する第１ステップと、
前記登録に基づき、複数の不動産販売会社サーバー１０が、前記中古住宅物件情報を指定性能評価機関サーバー１２へ転送する第２ステップと、
前記指定性能評価機関サーバー１２は、転送されてきた前記中古住宅物件情報の各性能評価項目が、同指定性能評価機関サーバー１２に記憶された性能評価項目の基準値を満たすか否かを比較する処理を行い、前記性能評価項目の基準値を満たすと、認定した中古住宅物件としてデータベースに登録することで認定付与し、前記性能評価項目の基準値を満たさない場合は不認定として指定性能評価機関サーバー１２から前記不動産販売会社サーバー１０へ不可通知を送信する第３ステップと、
前記不動産販売会社サーバー１０又は指定性能評価機関サーバー１２は、購入希望者１８が購入希望者クライアントマシンからインターネットを介して、同不動産会社サーバー１０又は指定性能評価機関サーバー１２へアクセスすると、データベースに登録された中古住宅物件情報を購入希望者１８へ提供する第４ステップと、
前記指定性能評価機関サーバー１２又は前記不動産販売会社サーバー１０は、購入希望者１８の購入表明として、同購入希望者１８のクライアントマシンから購入を希望する中古住宅物件の購入条件情報をインターネットを介して受信する第５ステップと、
前記指定性能評価機関サーバー１２が購入希望者１８の購入条件情報を受信すると、同指定性能評価機関サーバー１２は、前記購入希望者の購入条件情報を、対象の中古住宅物件を扱う不動産販売会社サーバー１０へ転送する第６ステップと、
前記不動産販売会社サーバー１０は、前記購入条件情報に基づき、購入希望者１８の中から最高購入希望金額を判断して購入優先権を与える処理を行い、同処理結果をデータベースに登録する第７ステップと、
前記不動産販売会社サーバー１０は、前記購入優先権と購入を希望する中古住宅物件の購入条件情報を前記登録したデータベースの中古住宅物件情報と照合し、購入条件情報に合致すると購入希望が成立したものとして、その成立情報を前記指定性能評価機関サーバー１２へ転送する第８ステップと、
前記指定性能評価機関サーバー１２は、前記購入の成立情報を前記データベースの中古住宅物件情報に追加して登録する第９ステップと、
から成ることを特徴とする。
【００１１】
請求項２に記載の発明では、上述の第４ステップにおいて、指定性能評価機関サーバー１２は、アクセスしてきた購入希望者１８の生活観や価値観によって評価が異なる魅力的性能項目に対しては、入力により評価された上記中古住宅物件情報の性能評価項目に重み付けしてデータベースへ登録することを特徴としている。
【００１２】
また、請求項３に記載の発明では、第４ステップにおいて、指定性能評価機関サーバー１２は、上記重み付けに応じて、上記中古住宅物件情報をチャート情報として上記購入希望者１８へ表示することを特徴としている。
【００１３】
さらに、請求項４に記載の発明では、上記第２ステップにおいて、上記複数の不動産販売会社サーバー１０…は、上記インターネット、専用回線又は公衆回線を介して、上記指定性能評価機関サーバー１２への中古住宅物件情報の転送することを特徴としている。
【００１４】
請求項５に記載の発明では、上述の第３ステップにおいて、前記不動産販売会社サーバー１０は、上記指定性能評価機関サーバー１２から、前記性能評価項目の基準値を満たさず不認定とされ不可通知を受信した場合には、同不動産販売会社において、不認定となった性能評価項目の訂正を入力装置により行い、完全なものとした中古住宅物件情報を再度不動産販売会社サーバー１０のデータベースへ登録することを特徴としている。
【００１５】
【発明の実施形態】
以下、添付図を参照して本発明の実施形態を説明する。
図１は、本発明の中古住宅取引方法を実現するためのシステム全体を示したブロック図である。複数の不動産販売会社のサーバー・システム（以下、単に、サーバーということもある。）１０−１〜１０−Ｎ（以下、代表的に１０で示す。）及び指定性能評価機関のサーバー１２は、インターネット１４に接続されている。なお、指定性能評価機関とは、政府又は地方公共団体が指定又は認可した機関、あるいは複数の不動産販売会社が共同で設立した中立機関などである。不動産販売会社サーバー１０と、指定性能評価機関サーバー１２との間は、インターネット１４を介して相互接続されてもよい。あるいは専用回線又は公衆回線を介して相互接続されてもよい。これら不動産販売会社や指定性能評価機関は、夫々個別にサーバーを備えてもよいし、共同のサーバーを分割使用してもよい。なお、各サーバーの構成は後述する。
【００１６】
一方、インターネット１４には、一般のインターネット・サービス・プロバイダ（ＩＳＰ）１６−１〜１６−Ｎ（以下、代表的に１６で示す。）が接続されている。また、各インターネット・サービス・プロバイダには、複数のアクセス・ポイントを介して、購入希望者のクライアント・マシン（以下、単にクライアントということもある）１８−１〜１８−Ｎ（以下、代表的に１８で示す。）が接続されている。なお、図１では、購入希望者クライアント１８がインターネット・サービス・プロバイダ１６−１にのみ接続された構成を示しているが、図示の便宜上であり、他のインターネット・サービス・プロバイダにも同様に複数の購入希望者クライアントが接続されている。購入希望者クライアントには、一般のパソコンを使用できる。よって、購入希望者クライアント１８の各々は、インターネット・サービス・プロバイダ１６及びインターネット１４を介して、不動産販売会社サーバー１０及び指定性能評価機関サーバー１２に接続されている。この際、必要に応じてセキュリティを確保するために、購入希望者クライアント１８と、不動産販売会社サーバー１０及び指定性能評価機関サーバー１２との間の通信は、暗号化される。また、かかる通信を効率的に行うために、ＰＰＴＰ（ポイント・ツゥー・ポイント・トンネル・プロトコール）によるＶＰＮ（バーチャル・プライベート・ネットワーク）を用いてもよい。
【００１７】
図２は、不動産販売会社及び指定性能評価機関サーバー・システムに使用するシステムのブロック図を示す。不動産販売会社サーバー・システム１０の構成と、指定性能評価機関サーバー・システム１２の構成は同じでもよい。共通バス２０には、サーバー・マシン２２〜３４とゲートウェイ３６及び入出力装置３８が接続されている。ＷＷＷサーバー・マシン２２は、開放型のＷＷＷ（ワールド・ワイド・ウェブ）であり、各販売会社や指定性能評価機関が、各会社及び機関の情報や中古住宅（不動産）物件情報を購入希望者に提供するためのサーバー・マシンであり、後述のデータベース・サーバー・マシン２８と協働する。ＤＮＳサーバー・マシン２４は、インターネットにおけるＤＮＳ（ドメイン・ネーム・システム）を管理し、メール・サーバー２６は、購入希望者等との電子メールを管理する。データベース・サーバー・マシン２８は、中古住宅（不動産）物件情報を蓄積したデータベースであり、ＷＷＷサーバー・マシン２２に不動産物件情報を提供したり、購入希望者クライアント１８にインターネット１４を介して直接的に中古住宅情報を転送する。
【００１８】
オークション・サーバー・マシン３０は、中古住宅（不動産）物件のオークションを行うときに、購入希望者クライアント１８からのオークション参加情報を管理したり、購入希望金額の最高値やその分布を求める処理などを行う。一般管理サーバー・マシン３２は、サーバー・マシン２２〜３２が行わない処理や、サーバー・システム全体の管理を行う。ダイアルアップ・サーバー３４は、モデム４０を介して公衆回線に接続されており、インターネット１４を介さずに直接的なアクセスに対する処理を行う。ゲートウェイ３６は、上述のサーバー・マシン２２〜３２と、インターネット１４との接続を管理する。入出力装置３８は、キーボード、ＯＣＲ（光学的なコード読取り）スキャナー、モニタ、プリンタなどである。なお、不動産販売会社サーバー１０及び指定性能評価機関サーバー１２を専用回線で接続する場合には、専用回線用インタフェース（図示せず）が必要となる。
【００１９】
次に、図３を参照して、本発明による中古住宅（不動産）取引方法の全体的な流れを説明する。不動産物件として中古住宅を対象とする。
【００２０】
ステップ４２において、各不動産販売会社サーバー１０では、売り主からの依頼に応じて、入出力装置３８により中古住宅物件情報を所定フォーマットで入力し、データベース・サーバー・マシン２８のデータベースに登録を行う。各不動産販売会社は、物件について独自の販売価格の設定を行ってもよいし、この販売価格や、売り主の希望販売価格を一緒にデータベースに登録できる。
【００２１】
中古住宅物件情報の重要な評価項目としては、図４に示すように、基本的性能と魅力的性能とがある。基本的性能に関する項目とは、中古住宅物件の躯体や給排水設備など、杜会的ストックとして必須の性能である。購入希望者（消費者）の価値観によらず、ほぼ基準が定められると考えられるものであり、専門家が客観的に評価する項目である。また、魅力的性能に関する項目とは、消費者の生活観や価値観によって評価が異なると思われる項目であり、あらかじめ設定された評価項目に対して消費者が主観的に評価する項目である。
【００２２】
図３のステップ４４において、複数の不動産販売会社サーバー１０の各々のデータベース・サーバー・マシン２８に登録された中古住宅物件情報を、インターネット１４、公衆回線又は専用回線を介して、指定性能評価機関サーバー１２に転送する。指定性能評価機関サーバー１２では、受信した中古住宅物件情報を一般処理サーバー・マシン３２に入力する。このサーバー・マシン３２は、中古住宅物件情報の性能表示内容を評価（審査）し、所定基準に適合する場合には、認定を与える。また、指定性能評価機関の一般処理サーバー・マシン３２は、この評価結果に応じて、当該中古住宅物件の価格を算定してもよい。指定性能評価機関のデータベース・サーバー２８は、前記のような認定及び算定価格と共に、各不動産販売会社サーバー１０から受信した中古住宅物件情報をデータベースに登録する。
【００２３】
図３のステップ４６において、購入希望者は、そのクライアント１８からインターネット１４を不動産販売会社サーバー１０のデータベース及び／又は指定性能評価機関サーバー１２のデータベースへアクセスして、中古住宅物件の情報を入手する。この際、不動産販売会社サーバー１０及び指定性能評価機関サーバー１２は、クライアント１８が要求する中古住宅データをデータベース・サーバー・マシン２８から直接的に供給してもよいし、ＷＷＷサーバー・マシン２２を介して提供してもよい。不動産販売会社サーバー１０にアクセスした購入希望者は、更に、指定性能評価機関サーバー１２にアクセスして、関心のある中古住宅物件の評価を確認することができる。購入希望者は、そのクライアント１８により、インターネット１４を介して、指定性能評価機関サーバー１２又は不動産販売会社サーバー１０に対して購入希望を表明する。この場合、クライアント１８は、購入希望者の氏名、会員番号、住所、連絡方法などの情報を指定性能評価機関サーバー１２又は不動産販売会社サーバー１０に送る。この際、指定性能評価機関サーバー１２又は不動産販売会社サーバー１０のＷＷＷサーバー・マシン２２を利用し、ＷＷＷサーバー・マシン２２が購入希望に関する必要事項を提供してもよい。また、電子メールを利用し、指定性能評価機関サーバー１２又は不動産販売会社サーバー１０のメール・サーバー・マシン２６が、購入希望情報を処理してもよい。さらに、この購入は、オークション形式でもよい。オークション形式の場合、クライアント１８は、上述の購入希望者情報と共に、購入希望金額を指定性能評価機関サーバー１２又は不動産販売会社サーバー１０のオークション・サーバー・マシン３０（図２）へ転送する。
【００２４】
図３のステップ４８は、購入希望者クライアント１８が、不動産販売会社サーバー１０又は指定性能評価機関サーバー１２のいずれに購入希望を表明したかを判断する。指定性能評価機関サーバー１２に対して購入希望を表明した場合はステップ５０に進む。指定性能評価機関サーバー１２は、購入希望の表明内容を対象の中古住宅物件を扱う不動産販売会社サーバー１０へ転送する。
【００２５】
図３のステップ５２において、各不動産会社のサーバー１０は、オークション・サーバー・マシン３０又は一般処理マシン３２が購入希望情報を処理する。特に、オークションの場合は、オークション・サーバー・マシン３０が、所定期間内の最高購入希望金額を判断する。なお、この処理では、購入希望者の誰に購入優先権を与えるかの処理を行うものであり、具体的な売買契約は、従来の中古住宅取引と同様に行われる。この処理結果は、不動産会社のサーバー１０のデータベースに登録される。
【００２６】
図３のステップ５４では、購入が成立した場合（購入優先権が決まった場合を含む。）、この成立した条件を不動産販売会社サーバー１０が指定性能評価機関サーバー１２へ転送する。よって、指定性能評価機関サーバー１２は、この購入成立条件をデータベースに登録して、中古住宅（不動産）物件情報に追加できる。したがって、指定性能評価機関サーバー１２にアクセスすることにより、各中古住宅物件の販売状況又はオークション状況を、インターネットを介して迅速に公表できる。これにより、不動産販売会社は、どのような中古住宅物件を消費者が現在求めているかの情報を得ることができる。一方、購入希望者は、消費者が求めている中古住宅物件を適正に多く提供している不動産販売会社を判断できる。
【００２７】
このように、本発明によれば、複数の不動産販売会社の各々がインターネットを介して購入希望者に対して中古住宅（不動産）物件情報を提供するのみではなく、指定性能評価機関がこれら複数の不動産販売会社の扱う不動産物件情報を客観的な統一基準で適正評価して、インターネットを介して、購入希望者に対し評価済みの中古住宅物件情報を提供できる。
【００２８】
図５は、上述のステップ４２（図３）のより詳細な処理内容を示す流れ図である。
【００２９】
サブステップ５６において、中古住宅物件の売り主から得た情報を、所定フォーマットに応じて不動産販売会社サーバー１０の入出力装置３８により一般処理サーバー・マシン３２に入力する。この際、中古住宅情報は、所定フォーマットの用紙に記載された各性能評価項目に対して、該当項目をマークする方式でもよい。この場合には入出力装置３８のＯＣＲスキャナーを使用できる。サブステップ５８にて、一般処理サーバー・マシン３２は、入力された中古住宅情報の性能評価項目を順次確認し、性能評価項目の情報に不備がないか判断する。不備があった場合には、サブステップ６０に進み、建築士、測量士、土地家屋調査士などを総合した意味の住宅総合診断士が対象の中古住宅物件を調査し、不備な性能評価項目を完全なものにする。その結果は入出力装置３８（図２）により再度入力され、完全なものとなった中古住宅情報が、不動産販売会社サーバー１０のデータベースに登録される。図５のサブステップ５８で不備のない場合、及びサブステップ６０の処理が終わった後は図３の処理に戻る。
【００３０】
図６は、上述のステップ４４（図３）のより詳細な処理内容を示す流れ図である。
【００３１】
サブステップ６２において、各不動産販売会社サーバー１０のデータベース・サーバー・マシン２８に蓄積されたデータベース内容を指定性能評価機関サーバー１２の一般処理サーバー・マシン３２に転送する。指定性能評価機関サーバー１２において、一般処理サーバー・マシン３０は、サブステップ６４にて、転送されてきた中古住宅情報の各性能項目を基準値と比較する。サブステップ６４の比較結果に応じて、次のサブステップ６６では、対象となった中古住宅物件が認定基準を満たすかを判断する。なお、認定基準は、認定及び非認定の２段階でもよいし、認定された物件のレベルを更に複数の認定レベルで示してもよい。
【００３２】
サブステップ６６にて、対象物件が認定を満たさない場合はサブステップ６８に進み、対象の中古住宅物件を扱っている不動産販売会社サーバー１０に、認定不可の通知を行う。サブステップ６６にて認定基準を満たした場合には、サブステップ７０に進み、一般処理サーバー・マシン３２がその不動産物件に認定を付与し、サブステップ７２にて、物件情報を認定付与情報と共にデータベースに登録する。なお、不動産販売会社が、当該中古住宅の認定が不可であっても、指定性能評価機関での情報公開を望む場合は、サブステップ６８の後に、サブステップ７２に進む。その後、図３の処理に戻る。
【００３３】
図７は、上述のステップ４６（図３）において、購入希望者クライアント１８が指定性能評価機関サーバー１２にアクセスした場合のより詳細な処理内容を示す流れ図である。
【００３４】
サブステップ７４において、購入希望者クライアント１８が指定性能評価機関サーバー１２にアクセスする。中古住宅物件情報の評価項目には、図４に示すように、基本的性能及び魅力的性能の項目があり、魅力的性能の項目は、消費者の生活観や価値観によって評価が異なり、あらかじめ設定された評価項目に対し消費者が主観的に評価する項目である。よって、サブステップ７６において、評価された中古住宅物件情報の評価項目のうち、魅力的性能の評価項目に対しては、購入希望者クライアント１８の入力に応じて重み付けする。
【００３５】
このサブステップ７６を実行するには、購入希望者クライアント１８に予め重み付けソフトウェアをインストールしておいてもよいし、また、Ｊａｖａ（米国サン・マイクロシステムズ社が開発したオブジェクト指向プログラミング言語）を利用して、指定性能評価機関サーバー１２が重み付け処理手順を購入希望者クライアント１８に提供してもよい。サブステップ７８にて、前記サブステップ７６の重み付け処理に応じて、中古住宅物件情報をチャート情報として購入希望者クライアント１８に表示する。購入希望者は、これらの情報を参考にして、サブステップ８０にて、所望物件の購入希望を指定性能評価機関サーバー１２、又は対象物件の不動産販売会社サーバー１０に対して表明する。この表明は上述の如く、ＷＷＷサーバー・マシン２２又はメール・サーバー・マシン２６を利用して、購入希望者のデータを転送する。その後は図３の処理に戻る。
【００３６】
以上に本発明の好適な実施形態を説明したが、本発明の要旨を逸脱することなく種々の変形応用や変更が可能である。例えば、指定性能評価機関サーバー１２が公表する購入成立情報は、単に購入が成立したことを示すだけでなく、具体的な購入成立条件を示してもよい。また、オークションの場合には、オークション参加者人数、その購入希望金額の分布などを示してもよい。また、上述の実施例では、複数の不動産販売会社サーバー１０から指定性能評価機関サーバー１２に転送された中古住宅（不動産）物件情報の評価項目に不備があった場合、不動産販売会社サーバー１０側で不備を補なったが、指定性能評価機関サーバー１２側で補なってもよい。
【００３７】
【発明の効果】
本発明によれば、複数の不動産販売会社の各々がインターネットを介して購入希望者に対して中古住宅（不動産）物件情報を提供するのみではなく、指定性能評価機関が各不動産販売会社の扱う中古住宅物件について統一基準で客観的に性能評価して、インターネットを介して、購入希望者に対し評価済みの中古住宅物件情報を提供する。また、指定性能評価機関サーバーを利用して、各中古住宅物件の販売状況又はオークション状況を、インターネットを介して迅速に公表することもできる。さらに指定性能評価機関サーバーが提供する中古住宅物件情報に対して、購入希望者の個々のニーズに応じて中古住宅物件情報の評価を適正に加工することができるから、信頼性の高い中古住宅（不動産）の取引を実現できるのである。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の中古住宅取引方法を実現するためのシステムの全体を示すブロック図である。
【図２】不動産販売会社及び指定性能評価機関サーバー・システムに使用するシステムのブロック図である。
【図３】本発明による中古住宅取引方法の全体的な流れを説明する流れ図である。
【図４】中古住宅物件情報の評価項目を説明するための図である。
【図５】図３に示す流れ図の一部のより詳細な処理内容を示す流れ図である。
【図６】図３に示す流れ図の別の一部のより詳細な処理内容を示す流れ図である。
【図７】図３に示す流れ図の更に別の一部のより詳細な処理内容を示す流れ図である。
【符号の説明】
１０  不動産販売会社サーバー・システム
１２  指定性能評価機関サーバー・システム
１４  インターネット
１６  インターネット・サービス・プロバイダ
１８  購入希望者クライアント・マシン
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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